Вопрос1
Понятие и признаки жилых помещений
Под жилым помещением как объектом жилищных правпонимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом ипригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарными техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этогоследует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могутнаходиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности(ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), чтоотражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.
Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ,обладает целым рядом юридических признаков.
Во-первых, под жилым помещением всегда понимаетсяименно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, атакже отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещенияпредставляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристикможет быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этойсвязи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных правчасть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами,«угол». Эти части составляют единое целое с остальными жилымиплощадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Следовательно,первый признак объекта жилищных прав — изолированность. Этот признак неявляется новым для жилищного законодательства. Например, согласно ст. 52 ЖКРСФСР предметом договора (социального) найма жилого помещения может быть толькоизолированное жилое помещение. Аналогичная ситуация имеет место и с договоромкоммерческого найма жилого помещения.
Однако обратимся к ст. 76 ЖК РФ, согласно которойнаниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать вподнаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты.
Таким образом, объектом жилищных прав является нетолько изолированное помещение; в то же время предметом (объектом) договоражилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ,ст. 673 ГК РФ).
Во-вторых, объектом жилищных прав является жилоепомещение, признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого имуществаустановлено в Гражданском кодексе Российской Федерации. В соответствии с п. 1ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения.
Признак «недвижимости» объектов жилищныхправ означает, что жилым помещением может признаваться только помещение,представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое местобез ущерба его назначению невозможно.
Следовательно, жилым помещением не могут бытьпризнаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то:вагоны, бытовки, палатки и т.д.
Жилое помещение — это всегда объект недвижимогоимущества.
В-третьих, это помещение, пригодное для постоянногопроживания, которое должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции,микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иныхизлучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных ибезвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Помимосанитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам инормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличиеопределенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.
Таким образом, жилые помещения представляют собойобъекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянногопроживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационногоучета.
Назначение жилых помещений
1. Предназначено для проживания граждан.
2. Может использоваться для осуществленияпрофессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательскойдеятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.
Для такого использования жилого помещения необходимособлюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной илипредпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать толькограждане, проживающие в нем на законных основаниях.
Во-вторых, использование жилого помещения дляпрофессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если приэтом не нарушаются права и законные интересы других граждан.
В-третьих, использование жилого помещения дляпрофессиональной или предпринимательской деятельности не должно создаватьпредпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которыеустанавливаются Правительством Российской Федерации.
В противном случае собственник рискует потерятьжилье (ст. 293 ГК РФ).
В частности, собственники жилых помещений могутсдавать их для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Всоответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо, получившее жилое помещениена основе договора аренды, может использовать его только для проживанияграждан.
Не допускается размещение в жилых помещенияхпромышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). При этомразмещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий,учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения внежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке,определяемом жилищным законодательством РФ.
Если собственник жилого помещения сдаст его наосновании договора в аренду, например для использования под офис, такой договорв соответствии со ст. 168 ГК РФ будет признан недействительным, а сделкапризнана ничтожной. Это отмечено и в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 6,Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом),безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан,использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены внежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные послевведения в действие Кодекса, являются ничтожными.
Изложенное подтверждается сложившейся арбитражнойпрактикой (Постановления Президиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005, ФАС ЗСО от24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).
Кроме того, собственника жилого помещения по решениюсуда могут обязать вернуть полученную сумму арендной платы в связи с необоснованнымобогащением (Постановление ФАС ВВО от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12). Ведь,как указано в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая изсторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случаеневозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость вденьгах.
Однако практика показала, что судьи не всегдапринимают именно такую позицию. Так, ФАС СЗО в Постановлении от 27.09.2005 NА26-2620/2005-13 отказал в удовлетворении иска арендатора, указав, что в случаевозврата истцу, действовавшему в качестве субъекта предпринимательскойдеятельности, уплаченных в качестве арендной платы денежных средств пользованиечужим имуществом окажется безвозмездным, что противоречит существу регулируемыхгражданским законодательством отношений.
Каким образом определяется общая площадьжилого помещения?
ЖК устанавливает особый порядок определения границжилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаютсятакже помещения вспомогательного использования, предназначенные дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием вжилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данныйподход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимуювещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могутрассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случаезаконодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении.Принцип «матрешки» противоречит существующему применительно кобъектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значениячасти целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случаев совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что посмыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. Посути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском оборотеотдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.
Порядок подсчета площади устанавливают субъекты РФ.Так, в Москве общая площадь квартиры подлежала определению как сумма площадейее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас ихолодных кладовых; жилая площадь — как сумма площадей жилых комнат без учетаплощади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых) (распоряжение Мэра Москвыот 09.11.1995 N 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий»[1].
В каких жилищных правоотношенияхиспользуется понятие общей площади жилого помещения?
1. При определении долей в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирном доме
В соответствии с ч. 1 ст. 37 доля собственникапомещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном домеустанавливается императивно: она пропорциональна размеру общей площадиуказанного помещения.
Норма ст. 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которойранее определялась эта доля, была диспозитивной: доля в праве общейсобственности могла быть установлена в силу закона либо по соглашениюдомовладельцев (собственников).
Согласно ст. 15 Закона о введении в действиеЖилищного кодекса РФ эта доля пропорциональна размеру общей площади помещениясобственника в многоквартирном доме, если решением общего собраниясобственников помещений (или иным соглашением всех участников долевойсобственности), принятым до вступления в силу указанного Закона, не установленоиное. Другими словами, если доля в праве общей собственности ранее былаустановлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, тоона сохраняется.
2. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяетсятолько в соответствии со ст. 37.
Пропорционально этой доле собственник помещениянесет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирномдоме (ч. 2 ст. 39). Кроме того, количество голосов, которым обладает каждыйсобственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на этоимущество.
2. При определении долей в праве общей собственностина общее имущество в коммунальной квартире
Порядок определения долей в праве общей долевойсобственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖКРФ. Согласно п. 1 доля в праве общей собственности на общее имущество,принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональнавеличине общей площади этой комнаты. Пункт 2 статьи установил алгоритмопределения размера доли в праве общей собственности на общее имущество вмногоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальнойквартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество вмногоквартирном доме пропорциональна сумме размеров:
· общейплощади комнаты в коммунальной квартире;
· площадиобщего имущества в коммунальной квартире, определенной согласно п. 1 статьи.
3. При предоставлении по договору социального наймажилого помещения
Нуждаемость в жилом помещении — одно из условийпредоставления гражданам жилья по договору социального найма. В свою очередь, однимиз оснований признания граждан нуждающимися является проживание в жиломпомещении, размер которого менее учетной нормы на одного члена семьи. Так,наниматели жилых помещений по договору социального найма и собственники жилыхпомещений признаются нуждающимися в жилых помещениях, если обеспечение общейплощадью на одного члена семьи менее учетной нормы.
Учетная норма зависит от уровня обеспеченностиграждан жильем в конкретном населенном пункте и устанавливается органомместного самоуправления. По ранее действовавшему ЖК РСФСР учетная нормаустанавливалась субъектами РФ (п. 1 ст. 29), как и норма предоставления (ст.40).
По договору социального найма жилое помещениепредоставляется общей площадью на одного человека не менее нормы,устанавливаемой органом местного самоуправления в зависимости от достигнутогоуровня обеспеченности социальным жильем в данном населенном пункте.
Очевидно, что органы местного самоуправления должнытакже учитывать типы жилых помещений в жилищном фонде социальногоиспользования, состав семей, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях,и проч.
Нормой предоставления согласно ч. 1 статьи являетсяминимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяетсяразмер предоставляемого жилья.
Что касается отдельных категорий граждан, то для нихфедеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ могут бытьустановлены иные нормы предоставления.
Кроме того, для этих категорий граждан федеральнымизаконами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ могут быть установленыдругие учетные нормы.
Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 №541установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения вразмере 18 кв.метров общей площади жилья на 1 гражданина.
4. При вселении нанимателем в занимаемое им жилоепомещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своейсемьи
Наниматель вправе вселить супруга (супругу), детей иродителей, а также других граждан только в качестве проживающих совместно с нимчленов своей семьи.
При вселении супруга (супруги), детей и родителейнеобходимо согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя (в том числевременно отсутствующих). В то же время на вселение к родителямнесовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется.
При вселении других граждан необходимо согласие (вписьменной форме) и членов семьи нанимателя (в том числе временноотсутствующих), и наймодателя. Наймодатель вправе запретить такое вселение,если после этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составитменее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).
5. При поднайме жилого помещения, предоставленногопо договору социального найма
Наниматель жилого помещения, предоставленного подоговору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя ипроживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемогоим жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение вподнаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договорусоциального найма, может быть заключен при условии, если после его заключенияобщая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составитне менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормыпредоставления.
6. При безвозмездном проживании в занимаемомнаймодателем жилом помещении по договору социального найма другими гражданами вкачестве временно проживающих.
Наниматель жилого помещения по договору социальногонайма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и спредварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездноепроживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального наймадругим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если послеих вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждогопроживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а длякоммунальной квартиры — менее нормы предоставления.
7. При выселении граждан из жилых помещений спредоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социальногонайма
Граждане выселяются из жилых помещений спредоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социальногонайма в случае, если в результате проведения капитального ремонта илиреконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общаяплощадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены егосемьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, врезультате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного членасемьи существенно превысит норму предоставления.
8. При предоставлении гражданам другогоблагоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи свыселением
Предоставляемое гражданам в связи с выселением пооснованиям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 Кодекса, другое жилоепомещение по договору социального найма должно быть благоустроеннымприменительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным пообщей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленнымтребованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
9. При определении размера платы за жилое помещение
Собственник помещения в многоквартирном доме обязаннести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать врасходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле вправе общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт
Перечислите и охарактеризуйте виды жилыхпомещений
Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1)жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенноездание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательногоиспользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иныхнужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).
Жилой дом как вид жилого помещения следует отличатьот многоквартирного дома. Единственное отличие, при всей его условности,состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир.
Данное обстоятельство влечет ряд важных юридическихпоследствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости- объектом гражданских прав, то многоквартирный дом суть не самостоятельныйобъект недвижимости, а их совокупность. К числу жилых домов относятся, преждевсего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного проживанияграждан.
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признаетсяструктурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающеевозможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме исостоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательногоиспользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иныхнужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Ключевым элементом данного определения являетсяуказание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общегопользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следуетпонимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает кквартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличиеотдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользованиямногоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.
В качестве объектов вспомогательного использования,которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могутбыть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная,кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могутприсутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилыхпомещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестведополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры смомента присвоения ему соответствующего «милицейского» адреса.
К числу жилых помещений ЖК относит также частиквартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат ичасти жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилыхпомещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют.
Наконец, последней из рассматриваемых разновидностейжилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признаетсячасть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качествеместа непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следуетотметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качествежилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качествавещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьмасомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ниотдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельногоиспользования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент невполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от другихвещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется безключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Такимобразом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальныхквартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело — социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнатсамостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениямзаконодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией насложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере.
Какие требования установлены жилищнымзаконодательством в отношении жилых помещений?
Порядок признания помещения жилым и требования,которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ.Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания такжеустанавливается Правительством РФ.
Правительством РФ принято Постановление от28.01.2006 №47, которым утверждено Положение о признании помещения жилымпомещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного домааварийным и подлежащим сносу.
Согласно этому Положению непригодными для проживанияпризнаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ;находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторовсреды обитания (разд. III Положения).
Таким образом, непригодность определяется степеньюизноса жилья (крайняя степень — аварийность), а именно: наличием неустранимыхнеисправностей инженерных сетей, несоблюдение строительных норм при застройкеблизлежащей к дому территории и проч.
Критерии отнесения жилья к непригодному по причиневредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственнымисанитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений)непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.
Федеральный орган исполнительной власти создает вустановленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фондаРоссийской Федерации. В состав комиссии включаются представители этогофедерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначаетсядолжностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.
Орган исполнительной власти субъекта РоссийскойФедерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилыхпомещений жилищного фонда субъекта РФ. В состав комиссии включаютсяпредставители этого органа исполнительной власти субъекта РФ. Председателемкомиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъектаРФ.
Орган местного самоуправления создает вустановленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципальногожилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органаместного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицоуказанного органа местного самоуправления.
К участию в работе комиссии следует привлекатьсобственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющегофункции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилогопомещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным дляпроживания, а в случае необходимости — представителя проектно-изыскательскихорганизаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).
Комиссия на основании заявления собственникапомещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключенияорганов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, повопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленнымв Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) дляпроживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
После изучения представленных документов, переченькоторых предусмотрен п. 45 Положения, и при необходимости осмотра жилого дома(жилого помещения) комиссия принимает решение:
· опригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
· онеобходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции илиперепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с цельюприведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения всоответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;
· онепригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указаниемдефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которыхэкономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованнымилицами в судебном порядке.
В случае признания жилого дома (жилого помещения)непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредноговоздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизнии здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику(уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселенияграждан.
Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйстваРСФСР от 05.11.1985 №529 было утверждено Положение по оценке непригодностижилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фондадля постоянного проживания. Этим Положением были определены в полном объемекритерии отнесения жилых помещений к непригодным. Пунктом 2 Положения былопредусмотрено следующее.
Жилые дома независимо от группы их капитальности ижилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания сучетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатковпланировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.К непригодным для постоянного проживания жилым домам отнесены:
· каменныедома с физическим износом свыше 70%;
· деревянныедома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическимизносом свыше 65% (п. 2.2).
Независимо от таких условий согласно п. 2.3 этогоПоложения к непригодным для проживания отнесены:
а) жилые дома, расположенные в пределахсанитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий,транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных кзастройке;
б) жилые дома, расположенные в опасных зонах отваловпороды угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней,селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатациизданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
в) жилые дома, получившие повреждения в результатеземлетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения немогут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требованийСНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;
г) бараки, которыми следует считать одно-,двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общимикухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткийсрок службы — 10 — 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию вчасти планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилыездания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типаследует относить к малоценному, но жилому фонду);
д) жилые дома при возникновении угрозы их аварии(обрушения) в результате достижения предельного физического износа несущихстроительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущейспособности) или деформации основания здания;
е) жилые дома после аварии, пожара, стихийногобедствия в том случае, если проведение восстановительных работ техническиневозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;
ж) жилые дома в случае невозможности организацииобслуживания их жителей и технической эксплуатации здания.
К непригодным для постоянного проживания жилымпомещениям следует относить:
а) жилые помещения при нахождении в жилых домахпредприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых приводит квозникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, атакже к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновениюпожарной опасности в том случае, если не представляется возможным вывести указанныепроизводства из здания;
б) жилые помещения в жилых домах, признанныхнепригодными для проживания;
в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки иуровня внутреннего благоустройства по утвержденному данным Положением Перечню;
г) жилые помещения, санитарно-гигиенические условиякоторых не отвечают показателям по утвержденному данным Положением Перечню;
д)жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушенияединичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки,панели и т.п.).
Вопрос2
Каковы основания изъятия жилогопомещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальныхнужд?
Какими нормами права регулируютсявозникающие при этом правоотношения?
Опишите порядок изъятия жилого помещенияпри изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Какой орган принимает решение обизъятии? Может ли быть изъята часть жилого помещения?
Конституция РФ допускает возможность принудительногоотчуждения имущества для государственных нужд только на основании решения судаи лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35).
В развитие этого конституционного положения в ч. 1статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято усобственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельногоучастка для государственных или муниципальных нужд. При этом выкуп части жилогопомещения допускается не иначе как с согласия собственника. Иными словами,принудительное изъятие части жилого помещения недопустимо.
Условия и порядок изъятия земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд регулируются ст. 55 ЗК РФ. Изъятие, втом числе путем выкупа, возможно в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательствРоссийской Федерации;
2) с размещением объектов государственного илимуниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этихобъектов;
3) с иными обстоятельствами в установленныхфедеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путемвыкупа) участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ илимуниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъектов РФ(ст. 49 ЗК РФ).
Иные обстоятельства изъятия земельных участковустановлены ч. 10 статьи 32 ЖК РФ — основанием изъятия земельного участка длямуниципальных нужд является признание многоквартирного дома аварийным иподлежащим сносу.
Земельные участки в городских и сельских поселенияхмогут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных илимуниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планамигородских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83ЗК РФ).
Изъятие земельных участков для федеральных нуждотносится к полномочиям Российской Федерации (ст. 9 ЗК РФ), для нужд субъектаРФ — к полномочиям этого субъекта (ст. 10 ЗК РФ), для муниципальных нужд — кполномочиям органов местного самоуправления (ст. 11 ЗК РФ).
Под государственными (муниципальными) нуждамиследует понимать потребности государства (Российской Федерации либо субъектаРФ) или муниципального образования, удовлетворение которых возможно толькопутем изъятия земельных участков.
Принудительное изъятие жилых помещений усобственников допустимо только в публичных интересах при соблюдении следующихусловий:
· выкупнаяцена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа должны быть определены посоглашению с собственником жилья либо решением суда;
· выкупнаяцена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всехубытков, связанных с его изъятием;
· решениеоргана государственной власти или органа местного самоуправления об изъятиижилого помещения должно пройти государственную регистрацию в органе,осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним;
· собственникжилого помещения должен быть письменно уведомлен о дате принятия игосударственной регистрации решения об изъятии принадлежащего ему жилогопомещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения.
Если собственник жилого помещения не согласен срешением об изъятии либо не достигнуто соглашение о выкупной цене или другихусловиях выкупа, орган государственной власти (местного самоуправления),принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.Срок предъявления иска — 2 года с момента направления собственнику жильяуведомления (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Требование об изъятии недвижимого имущества неподлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местногосамоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, чтоиспользование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможнобез прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГКРФ).
Требование об изъятии недвижимого имущества должнобыть обосновано невозможностью использования иных земельных участков в целях,для которых оно изымается.
Решение об изъятии рассматривается в качествеобременения прав на жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения(обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договоралибо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления,подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Орган государственной власти (орган местногосамоуправления) обязан зарегистрировать свое решение об изъятии жилогопомещения; поэтому при отсутствии государственной регистрации решение не будетиметь юридической силы.
Акт об изъятии земельного участка может быть в любоймомент отменен принявшим его органом. При этом должно быть зарегистрированопрекращение указанного обременения земельного участка, а собственнику посланосоответствующее уведомление.
Орган, принявший решение об изъятии жилья, должен вписьменной форме уведомить собственника не позднее чем за год до предстоящегоизъятия как о принятом решении, так и о дате его государственной регистрации.Не будет считаться уведомлением сообщение в СМИ либо вывешенное в публичныхместах. Собственник должен быть уведомлен персонально (заказное письмо суведомлением о вручении), а если собственников данного жилья несколько, тоуведомление должно быть направлено каждому. Аналогичные требования существуютво многих законах, и по ним сложилась единообразная судебная практика:дополнительные убытки, возникшие у собственника из-за несвоевременности егоинформирования, возмещаются за счет соответствующих органов государственнойвласти или местного самоуправления.
Выкуп жилого помещения до истечения года со дняизвещения собственника допускается только с его согласия. Нельзя принудитьсобственника заключить соглашение до того, как истек этот срок, поскольку онпредоставляется собственнику для приобретения им другого жилья.
Если собственник согласился с выкупной ценой иподписал соглашение, а другая сторона не исполняет свои обязательства по срокамвыплаты выкупной цены, то собственник имеет право обратиться в суд завозмещением убытков, связанных с неисполнением обязательств и пользованиемчужими денежными средствами, а также пересмотреть размер выкупной цены.
Решение об изъятии жилья не ограничивает правасобственника. До того как достигнуто соглашение (принято судебное решение) овыкупе, он может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по собственномуусмотрению. Так, он вправе заключить договор купли-продажи, мены, дарения, нопри этом он обязан информировать нового собственника о том, что права на жильеобременены.
Собственник несет риск отнесения на него (при определениивыкупной цены) затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный периодвложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения(ч. 5 ст. 32 ЖК РФ). В данном случае закон не рекомендует собственнику послегосударственной регистрации решения об изъятии и до достижения согласия овыкупной цене жилого помещения производить в нем капитальные работы (заисключением аварийных), направленные на приращение стоимости, поскольку этизатраты возмещены не будут.
Выкупная цена жилого помещения, напомним, включаетего рыночную стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику изъятиемего имущества. К ним относятся убытки, вызванные:
· изменениемместа проживания;
· временнымпользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (вслучае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоватьсяизымаемым жилым помещением до приобретения нового);
· переездом;
· поискомдругого жилого помещения для приобретения в собственность;
· оформлениемправа собственности на другое жилое помещение;
· досрочнымпрекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущеннаявыгода.
Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ(ст. 16) установил, что в существующей застройке поселений земельный участок,на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого домаобъекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностьюсобственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с этим при определении выкупной цены жилогопомещения по рыночной стоимости следует учитывать и стоимость его доли в правена земельный участок.
По соглашению с собственником ему может бытьпредоставлено — взамен изымаемого — другое жилое помещение с зачетом егостоимости в выкупную цену.
Однако это не освобождает орган государственнойвласти или местного самоуправления от обязанности возместить собственнику всеостальные убытки, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Если предоставленное жилое помещение требует ремонта(и стороны с этим согласились), собственник имеет право на возмещениесоответствующих затрат. Данное обстоятельство должно быть отражено всоглашении. То же касается выплаты разницы между стоимостью предоставленного ивыкупной ценой изъятого помещения. Стороны соглашения могут установить любыеиные условия предоставления другого жилья.
Правительством РФ принято Постановление от28.01.2006 №47, которым утверждено Положение о признании помещения жилымпомещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного домааварийным и подлежащим сносу.
Согласно этому Положению непригодными для проживанияпризнаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ;находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействиефакторов среды обитания (разд. III Положения).
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений)непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которыесоздаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещенийжилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъектаРоссийской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципальногожилищного фонда.
Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленнымв Положении требованиям и принимает решение:
· опригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
· онеобходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции илиперепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с цельюприведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения всоответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;
· онепригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указаниемдефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которыхэкономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
Решение комиссии может быть обжалованозаинтересованными лицами в судебном порядке.
В случае признания жилого дома (жилого помещения)непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредноговоздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизнии здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику(уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселенияграждан.
Орган местного самоуправления в определенный срок, аесли жилой дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания по причинеаварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания,представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, — не позднее дня,следующего за датой поступления решения комиссии, определяет меры пообеспечению жильем граждан, проживающих в этом доме (жилом помещении). Причемво втором случае такое решение должно содержать указание его собственнику(уполномоченному собственника) о необходимости немедленного отселения граждан.
Орган, принявший решение о признании дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции, обязан предъявить его собственникамтребование о сносе или реконструкции в разумный срок.
В случае, если собственники нарушают установленныйсрок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятиюдля муниципальных нужд; соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение,за исключением принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию,в порядке, предусмотренном ч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32. Иными словами, изъятиепроисходит без предварительного уведомления собственника.
Эти обстоятельства не освобождают органы местногосамоуправления от государственной регистрации решения об изъятии жилогопомещения.
Следует заметить, что нанимателю по договорусоциального найма предоставляется другое благоустроенное жилое помещение подоговору социального найма, если его жилье признано непригодным для проживания.Основанием непригодности является ветхое, аварийное состояние, а также вредноевоздействие факторов среды обитания.
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещенийосуществляется только в случае признания многоквартирного дома аварийным иподлежащим сносу или реконструкции. Остальные основания непригодности дляпроживания на собственников не распространяются.
Пункты 11 и 12 статьи 32 ЖК РФ относятся к случаям,когда в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирныйдом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решениео развитии застроенной территории.
При этом орган, принявший решение о сносе илиреконструкции, как и во всех других случаях признания дома аварийным, обязанпредъявить собственникам многоквартирного дома требование о его сносе илиреконструкции. Однако срок, устанавливаемый для осуществления указанныхдействий, в этом случае не может составлять менее шести месяцев.
Последствия нарушения собственниками установленногосрока аналогичны рассматриваемым выше.
До истечения установленного срока осуществитьизъятие земельного участка либо жилых помещений в аварийном доме можно только ссогласия собственников. Задание
Составьтеисковое заявление в суд о выселении гражданина, право пользования жилымпомещением которого прекращено.
Исковоезаявление о выселении
18сентября 2006г. между мной и Ивановым Владимиром Викторовичем был заключен договоркупли-продажи квартиры общей площадью 44 кв.м, состоящей из 2 (двух) комнат жилойплощадью 35 кв.м., расположенной по адресу: г.Кемерово, ул. Д.-Бедного, 13-8.
Указаннаяквартира принадлежала гр. Иванову Владимиру Викторовичу на праве собственности,что подтверждалось договором купли-продажи, удостоверенного «26» мая1998г. государственным нотариусом Первой Кемеровской государственнойнотариальной конторы М.В. Баталовой, лицензия № 002537, реестр 4-1619,зарегистрированного в администрации города Кемерово «05» июня 1998г. серия«ж» № 44837.
Вквартиру я переехала в ноябре 2006г. Однако, когда я обратилась в районное эксплуатационноеуправление № 5 по вопросу прописки, мне стало известно, что в квартире числитсяпрописанным ответчик — бывший владелец квартиры Иванов Владимир Викторович досего времени не выписанный, в связи с чем меня не могут прописать в приобретеннуюквартиру. Ответчик в данное время проживает по адресу: г.Кемерово, пр-т Ленина,98-114.
На моепредложение выписаться из квартиры добровольно ответил отказом.
Такимобразом, являясь собственником квартиры, я не могу реализовать свое право на владениеи распоряжение своей собственностью из-за невыписки ответчика.
На основаниивышеизложенного и руководствуясь ст. 91 ЖК РФ
Прошу:
устранитьнарушение моего права собственника и препятствие к осуществлению правапользования и распоряжения квартирой жилой площадью 35 кв.м, расположенной поадресу: г.Кемерово, ул. Д.-Бедного 13-8, выселив ответчика Иванова ВладимираВикторовича.
Приложение:
1. Копия договоракупли-продажи квартиры от 18.09.2006;
2. Справка районногоэксплуатационного управления №17-206 от 12.12.2006 г.;
3. Копия исковогозаявления;
4. Квитанция обуплате государственной пошлины.
Списокиспользованной литературы
Нормативно-правовыеакты
1. Гражданский Кодекс РоссийскойФедерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 06.12.2007) // Российская газета", №№ 238-239, 08.12.1994;
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от06.12.2007) // Российская газета", №№ 23-27, 06.02.1996;
3. Жилищный Кодекс Российской Федерацииот 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 18.10.2007) //Российская газета", №1, 12.01.2005;
4. Земельный Кодекс Российской Федерацииот 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 18.11.2007) //Российская газета", №№ 211-212, 30.10.2001;
5. Федеральный закон от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ред.от 09.05.2005) (принят ГД ФС РФ 12.03.1999) // Российская газета, №№ 64-65,06.04.1999;
6. ПостановлениеПленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации»;
7. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005, ФАС ЗСО от 24.11.2005 NФ04-8366/2005(17135-А70-9).
Специальнаялитература
8. Дроздов И.А.Понятие жилого помещения // Закон. — 2006, №8. — С. 3-8;
9. Жилое-нежилое,или как перевести жилое помещение в нежилое // Жилищно-коммунальное хозяйство:бухгалтерский учет и налогообложение", 2006. — №7. – С. 87-96.