Министерствоюстиций российской федерации
Государственноеобразовательное учреждение
Высшегопрофессионального образования
Российскаяправовая академия Министерства российской федерации
Ижевскийюридический институт (филиал)
Факультет:юридический
Кафедра:Государственно-правовых дисциплин
Контрольнаяработа
Натему: Понятиеи виды жилищных отношений
Дисциплина:Жилищное право
Выполнил: студент гр.501 ЗС
Беспятых Е.Ю.
Проверил: Селезнева Т.Е.
Ижевск,2009
План
Введение
1. Жилищныеправоотношения
1.1 Понятие жилищныхправоотношений
1.2 Виды жилищных правоотношений
1.3 Особенности жилищныхправоотношений
2. Структура жилищныхправоотношений
2.1 Объекты жилищныхправоотношений
2.2 Субъекты жилищныхправоотношений
3. Содержание жилищныхправоотношений
4. Изменение жилищныхправоотношений
5. Прекращение жилищныхправоотношений
6. Защита нарушенныхжилищных прав
Заключение
Список используемыхисточников
Введение
Без преувеличения можно сказать, что жилищноеправо затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественногоположения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его «житие-бытие»регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каковоих наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.
С сожалением приходится констатировать тотфакт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столькоза свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачнойи непротиворечивой системы жилищного законодательства.
До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действиенового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), законодательство,регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количествомнормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне — от инструкцийдо федеральных законов).
Отсутствие единства правового регулированияжилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательнойжилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своихжилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.
Следует признать, что в Российской Федерациидавно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-такиупорядочил регулирование жилищных отношений.
ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобренСоветом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г. и, как указывалосьвыше, вступил в силу с 1 марта 2005 г.
Данная работа представляет собой попыткурассмотреть отношения, в центре которых находится такой специфический объект, какжилое помещение. В работе проведен анализ действующего, преимущественно гражданскогои жилищного законодательства, кратко описывается историческое развитие наиболееважных институтов жилищного права.
1. Жилищные правоотношения
Предметом любойотрасли права является конкретные отношения, обладающие качественно отличительнымипризнаками. В свою очередь, предметом жилищного права являются жилищные отношения.Категория «жилищные отношения» собирательная и включает в себя часть семейных, финансовых,административных и иных общественных отношений, регулируемых различными отраслямироссийского законодательства. Кроме того, важно помнить, что жилищные отношенияявляются лишь разновидностью большой группы гражданско-правовых отношений и, следовательно,регулируются нормами гражданского законодательства. Жилищные отношения в различныхправовых источниках определяются через понятие «жилое помещение» и «жилищный фонд».Следовательно, непосредственным объектом жилищных отношений являются жилые помещенияили их совокупность- жилой фонд.
1.1 Понятие жилищных правоотношений
В жилищных законахне определено понятие «жилищные отношения». До принятия Жилищного кодексаРСФСР под жилищными правоотношениями обычно понимались лишь гражданско-правовыеотношения по пользованию гражданами жилыми помещениями; эти отношения регулировалисьгражданским законодательством. После кодификации жилищного законодательства и принятияв 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР понятие «жилищные отношения» стало рассматриватьсяв более широком смысле, как общее, собирательное, охватывающее все виды жилищныхотношений. Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностьюв комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях изменения и усложненияхарактера задач в области обеспечения граждан жильем.
Жилищные правоотношения- это отношения, возникающие по поводу: возникновения, осуществления, измененияи прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного,муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключенияих из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управление, содержание и ремонта жилищногофонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельностижилищных жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прави обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроляза использованием и сохранностью жилищного фонда. Иными славами, жилищные отношения– это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжениеми управлением фондом.
В результате регулированиянормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму истановятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б.Лыкова,охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разномув зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданскогоправа, под отрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкийподход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий.
1.2 Виды жилищныхправоотношений
Жилищные правоотношениявесьма многочисленны и разнообразны. Все их разнообразие в источниках дифференцировалосьна две группы:
1. Организационныеправоотношения, которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения(например, по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье,и распределению жилых помещений);
2. Имущественныеправоотношения, складывающиеся на началах равенства их участников. Сюда следуетотнести отношения, которые складываются между субъектами жилищного права по поводупользования жилыми помещениями. Эти отношения могут, в частности, возникать: 1)из договора социального найма жилого помещения; 2) из договора коммерческого наймажилого помещения; 3) из договора найма жилого помещения, находящегося в специализированномжилищном фонде; 4) из договора поднайма жилого помещения и др.
Поскольку этидва вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеютсяи другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственностиюридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований,которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управленияжилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищнымфондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационнымжилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися междужилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, — отношениями,основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова,есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников
С созданием рынкажилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды,за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяютсясреди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно,т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи.Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределенияжилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитанЖилищный кодекс РСФСР.
Что касается рыночныхотношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилогопомещения, договора поднайма и других оснований, являются в основном возмезднымии регулируются Гражданским кодексом России.
Вместе с тем ст.4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающиепо поводу:
1) возникновения,осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряженияжилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользованияжилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользованияобщим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещенийк числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищногофонда;
6) содержанияи ремонта жилых помещений;
7) переустройстваи перепланировки жилых помещений;
8) управлениямногоквартирными домами;
9) создания идеятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственниковжилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставлениякоммунальных услуг;
11) внесения квартирнойплаты за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля заиспользованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленнымсанитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Вот такие возможныевиды жилищных правоотношений предусматривает законодатель. Указанные виды по различнымквалифицирующим признакам можно подразделить, в свою очередь, на подвиды. Так, поюридической природе жилищные правоотношения можно подразделить на первичные и производные.Правоотношение по пользованию и владению жилым помещением собственником жилья ижилыми помещениями, находящимися в государственном и муниципальном жилищных фондахтого или иного фондодержателя, будет первичным, а правоотношения по пользованиюи владению указанными помещениями нанимателями — производными.
Среди перечисленныхв ст. 4 ЖК РФ отношений следует выделить отношения по управлению многоквартирнымидомами.
Жилищные отношения,связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованиеминженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, могут регулироватьсянормами гражданско-правового характера с учетом требований, установленных ЖК РФ.
Основываясь напризнаках определенности и конкретизированности обязанного лица, жилищные правоотношенияделятся на абсолютные и относительные. Если управомоченному лицу противостоит одноили несколько определенных лиц, то данное правоотношение является относительным.Например, нанимателю по договору социального найма жилого помещения противостоитнаймодатель — орган местного самоуправления, в случае наделения его в установленномзаконом порядке государственными полномочиями по предоставлению по договорам социальногонайма жилых помещений отдельным категориям граждан (п. 4 ст. 49 ЖК РФ). Если жетакой определенности нет и носителем обязанности является всякий и каждый, значит,здесь имеет место абсолютное правоотношение. Наиболее характерным примером абсолютногоправоотношения является правоотношение собственности на жилое помещение, по которомусобственник жилого помещения как управомоченное лицо осуществляет правомочия владения,пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещениемв соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установленыЖилищным кодексом (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), а всякое и каждое лицо обязано не препятствоватьсобственнику осуществлять указанные правомочия.
1.3Особенностижилищных правоотношений
Особенностямижилищного правоотношения является то, что:
1) объектом еговсегда выступает только жилое помещение;
2) оно носит длящийсяхарактер;
3) по своему юридическомусодержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, посколькукаждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанностьсовершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.
Основанием возникновенияжилищных правоотношений выступают юридические факты, т.е. конкретные жизненные обстоятельства(факты реальной действительности), с которыми нормы жилищного права связывают возникновение,изменение или прекращение жилищных правоотношений.
Статья 10 ЖК РФуказывает, что жилищные правоотношения возникают из оснований, предусмотренных ЖКРФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действийучастников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, нов силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные праваи обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договорови иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иныхсделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственныхорганов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищнымзаконодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебныхрешений, устанавливающих жилищные права и обязанности;
4) в результатеприобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральнымзаконом;
5) из членствав жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствиедействий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, скоторыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновениежилищных прав и обязанностей.
2.Структура жилищных правоотношений
Под структуройжилищного правоотношения понимается совокупность устойчивых элементов, обеспечивающихего целостность. Любое жилищное правоотношение состоит из следующих трех структурныхэлементов: 1) субъектов (участников) правоотношений; 2) объектов правоотношений- предметов материального мира, по поводу которых складывается определенная правоваясвязь между субъектами; 3) взаимосвязи прав и обязанностей субъектов правоотношений,в соответствии с которыми складывается реальное поведение субъектов правоотношений.
Структуру самогожилищного правоотношения не следует смешивать со структурой содержания жилищныхправоотношений, поскольку содержание жилищного правоотношения, являясь элементомправоотношения, имеет собственную структуру, речь о которой будет идти в дальнейшем.
2.1 Объектыжилищных правоотношений
В юридическойлитературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что выступает объектомжилищных правоотношений, в то время как в законодательстве ответ на этот вопроснайти несколько проще. И Жилищный кодекс РСФСР, и Жилищный кодекс России оперируютпонятием «жилое помещение». Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственнымобъектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилыедома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанныхв соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригоднымидля проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживаниянежилых помещений, не допускается.
Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, вЖилищном кодексе РСФСР применялись термины «дом», «квартира».Под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимается жилое помещениев виде жилого дома или его части, квартиры или ее части (ст. 673 ГК РФ). Целесообразноввести в жилищное законодательство и практику единое понятие объекта (предмета)всех видов жилищных правоотношений — жилое помещение. Под ним можно понимать жилойдом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а в случаях, предусмотренных законом,и часть комнаты.
Жилищное законодательствопредъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должнобыть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживанияграждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, долженбыть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениямне относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могутпроживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественногонайма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни,коридоры и т.п.).
Статья 673 ГКРФ к предмету договора коммерческого найма устанавливает только два требования:жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.В Гражданском кодексе содержание понятия «пригодность жилого помещения дляпроживания» определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническимтребованиям. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительныхнорм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещениене должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения отпола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, освещение помещения должно бытьестественным). Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износомдома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т.д.Из статьи 673 ГК РФ можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческогонайма жилого помещения предъявляется минимум требований, т.е. предметом данногодоговора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающеетолько санитарным и техническим требованиям.
Порядок признанияпомещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение,устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другимифедеральными законами.
2.2 Субъектыжилищных правоотношений
Субъекты правоотношения- это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в правовыхотношениях и быть носителями прав и обязанностей.
Субъекты жилищныхотношений указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане; 2) юридическиелица; 3) Российская Федерация; 4) субъекты Российской Федерации; 5) муниципальныеобразования.
Положения ЖК РФприменяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных юридическихлиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.
Граждане (физическиелица) выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений, посколькув соответствии с жилищным законодательством жилое помещение предназначено для проживанияграждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жильеграждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственномведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем,являясь нанимателями жилых помещений в указанных домах, граждане могут являтьсясубъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качественаймодателей занимаемых ими жилых помещений.
В домах жилищныхкооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются междугражданами — членами кооператива и кооперативом.
В частном жилищномфонде граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями между собой.Гражданин — собственник жилья использует, как правило, жилье для личного проживанияи проживания членов его семьи, но может также сдавать жилье для проживания другимгражданам по договору коммерческого найма.
Юридические лицаучаствуют в жилищных правоотношениях, как правило, в виде наймодателей, в хозяйственномведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения).В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационныеорганизации, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организацииили создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юридическимилицами.
Российская Федерациякак субъект жилищных отношений обладает следующей компетенцией (ст. 12 ЖК РФ):
1) определяетпорядок государственного учета жилищных фондов;
2) устанавливаеттребования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственниковпомещений в многоквартирных домах;
3) определяетоснования признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемыхпо договорам социального найма;
4) определяетпорядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилыхпомещений муниципального жилищного фонда;
5) определяетиные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фондаРоссийской Федерации;
6) определяетпорядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам,которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральнымзаконом;
7) определяетоснования предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилыхпомещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определяетпорядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов,правовое положение членов таких кооперативов, в том числе порядок предоставленияим жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определяетпорядок организации и деятельности товариществ собственников жилья;
10) определяетусловия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) определяетоснования и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признает вустановленном порядке жилое помещение жилищного фонда Российской Федерации непригоднымдля проживания;
13) устанавливаетправила пользования жилыми помещениями;
14) определяетоснования, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений;
15) осуществляетправовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) устанавливаетструктуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок расчета и внесениятакой платы;
17) осуществляетконтроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации,соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническимправилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;
18) решает иныевопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерациив области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексоми другими федеральными законами.
К компетенцииорганов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищныхотношений относятся (ст. 13 ЖК РФ):
1) государственныйучет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
2) установлениепорядка определения жилых помещений специализированного жилищного фонда субъектаРоссийской Федерации;
3) установлениепорядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимостиимущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложениюв целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам жилищногонайма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определениеиных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фондасубъекта Российской Федерации;
5) определениепорядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующимзаконом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищногофонда субъекта Российской Федерации;
6) признание вустановленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерациинепригодными для проживания;
7) определениепорядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихсяв жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
8) осуществлениеконтроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации,соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническимправилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;
9) иные вопросы,отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерациив области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральнымизаконами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти РоссийскойФедерации, компетенции органов местного самоуправления.
К компетенцииорганов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся (ст. 14 ЖКРФ):
1) учет муниципальногожилищного фонда;
2) установлениеразмера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегосяв собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания гражданмалоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципальногожилищного фонда;
3) ведение в установленномпорядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемыхпо договорам социального найма;
4) определениепорядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищногофонда;
5) предоставлениев установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилыхпомещений муниципального жилищного фонда;
6) принятие вустановленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилыхпомещений в жилые помещения;
7) согласованиепереустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание вустановленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригоднымидля проживания;
9) осуществлениеконтроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствиемжилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам инормам, а также иным требованиям законодательства;
10) определениепорядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании илиоб отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещенияв соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) иные вопросы,отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношенийКонституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами, а такжезаконами соответствующих субъектов Российской Федерации.
3. Содержаниежилищных правоотношений
Содержание жилищногоправоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с нимижилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правовогорежима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. Ворганизационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади изфонда социального использования, приобретает право требования к органам, которыев соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий — поставитьгражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставленииконкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлениемгражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилойплощади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторонвыступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционногоправа гражданина на жилище.
Жилищные имущественныеправоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социальногонайма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитииили ином специализированном фонде), в иных случаях — с момента заключения договоранайма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временныхжильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъектжилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовымположением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником,он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам ихсемей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилогопомещения возникают жилищные имущественные отношения.
Особенность имущественныхправоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон- это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением,направленные на материальный объект — жилое помещение. Вследствие этого права пользователяжилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами).Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные правапользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателяпо пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договоруили иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особоеправо на занимаемое им жилое помещение
В содержание субъективногожилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия:
а) правомочияна совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;
б) правомочиетребовать совершения определенных действий от обязанного лица;
в) правомочияна защиту.
Характерная особенностьсубъективного права заключается в том, что оно дает некоторый «юридическийплюс» для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможностьчто-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведенияиз имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечениясубъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности.Юридическая обязанность — это предписанная обязанному субъекту мера должного поведенияего (обязанного лица).
Жилищное правоотношениеназывается простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоитодна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении поучету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявлениес приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жиломпомещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований)принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношениикак управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждыйимеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными.Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения,вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченноелицо) имеет следующие права:
1) сдавать жилоепомещение в поднаем;
2) разрешать проживаниев жилом помещении временных жильцов;
3) вселять в занимаемоежилое помещение иных лиц;
4) осуществлятьобмен или замену жилого помещения;
5) требовать отнаймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащегоучастия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальныхуслуг.
Вместе с тем нанимательжилого помещения по договору социального найма обязан:
1) обеспечиватьсохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершениядругих действий, приводящих к его порче;
2) использоватьжилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;
3) осуществлятьпользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающихв жилом помещении граждан и соседей;
4) поддерживатьнадлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирномдоме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов,на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;
5) проводить текущийремонт жилого помещения;
6) своевременновносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
7) информироватьнаймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющихна пользование жилым помещением;
8) немедленнопринимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещенияили санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случаенеобходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
9) допускать взаранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченныхим лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра техническогои санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
10) не производитьпереустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленногопорядка;
11) при прекращенииправа пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состояниижилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, илипроизводить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилогопомещения и коммунальных услуг.
Наймодатель (обязанноелицо), в свою очередь, обязан:
1) передать нанимателююридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участиев надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в которомнаходится сдаваемое внаем жилое помещение;
3) обеспечитьпредоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальныхуслуг;
4) осуществлятькапитальный ремонт жилого дома.
Наймодатель имеетправо:
1) требовать отнанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение поего целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах,установленных ЖК РФ;
2) требовать отнанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
При анализе содержанияисследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план теснуюсвязь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношенииуправомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно,а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленностьправ и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, чтов указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требованияи одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствиис правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетаниесубъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения.Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод,что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемогоправоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметьместо тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора,скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель(обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правоваясвязь прекращается.
4.Изменениежилищных правоотношений
Изменение жилищных отношений является результатом изменения договоранайма (договора поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилогопомещения может быть изменён только с согласия нанимателя, совместно проживающихс ним членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Основаниями для изменения жилищных отношений выступают:
1. Выселение в жилое помещение других членов семьи либо других гражданв качестве временных жильцов;
2. Выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;
3. Раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещенияс несколькими совместно проживающими нанимателями);
4. Объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;
5. Замена нанимателя либо члена жилищно-строительного и жилищного кооперативов;
6. Получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;
7. Отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление емужилого помещении меньшего размера взамен занимаемого;
8. Перевод жилого помещения в другой правовой режим (приватизация государственныхили муниципальных предприятий, в ведении которых находится жилой фонд, приватизацияжилого помещения и т. д.).
По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение гражданско-правовогодоговора возможно только по соглашению сторон. В случае одностороннего отказа отисполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом,договор найма жилого помещения также будет считаться измененным (п. 3 ст. 450 ГКРФ).
По требованию одной из сторон договор найма жилого помещения можетбыть подвергнут изменению только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренныхзаконом:
1. При существенном нарушении договора найма жилого помещения однойиз сторон — по требованию другой стороны; существенным признается такое нарушениедоговора найма жилого помещения одной из сторон, которое влечет для другой сторонытакой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитыватьпри заключении договора найма жилого помещения;
2. При существенном изменении обстоятельств, т. е. когда они изменилисьнастолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилогопомещения вообще не был бы ими заключен либо был заключен на значительно отличающихсяусловиях; однако изменение договора найма жилого помещения в связи с существеннымизменением обстоятельств допускается по решению суда исключительно в случаях, когдарасторжение договора найма жилого помещения противоречит общественным интересамлибо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, которые необходимыдля исполнения договора найма жилого помещения на изменившихся условиях.
/>5.Прекращение жилищных правоотношений
Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностейсторон — наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов егосемьи (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполненоими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено закономлибо соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон гражданско-правовойдоговор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренныхзаконом.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социальногонайма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение из жилого помещения в домегосударственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социальногонайма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:
1. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорусоциального найма;
2. С предоставлением другого жилого помещения по договору социальногонайма;
3. Без предоставления другого жилого помещения. Истцами по этой категориидел могут быть как граждане, так и представители органов государства.
В соответствии со ст. 85 ЖК РФ, граждане выселяются из жилых помещенийс предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социальногонайма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции домажилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результатечего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимисяв жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемогожилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течениеболее шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение икоммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлениемдругого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствуетразмеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90ЖК РФ).
Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и (или) проживающихсовместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другогожилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены изжилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживаниеэтих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признаносудом невозможным.
В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временногоотсутствия, в течение которого лицо продолжат сохранять право на занимаемое им жилоепомещение.
Временно отсутствующий гражданин сохраняет права и обязанности нанимателяили члена семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе плату за жилоепомещение и коммунальные услуги. За временно отсутствующим гражданином сохраняетсяправо состоять на учете в качестве нуждающегося.
Основанием для признания лица временно отсутствующим могут быть:
1) призыв на военную службу,
2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеруработы, в связи с командировкой за границу либо с обучением;
3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципальногожилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей;
4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);
5) выезд для лечения;
6) заключение под стражу;
7) осуждение к лишению свободы и др. Временно отсутствующие жильцысохраняют право
на дачу согласия при решении некоторых вопросов, возникающих из договорасоциального найма.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателяи членов семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилогопомещения считается расторгнутым со дня выезда. Суды удовлетворяют только те исковыезаявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещениисвыше 6 мес., а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданинне подал заявление об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении.
6. Защита нарушенныхжилищных прав
Защита нарушенныхжилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленнойгражданским процессуальным законодательством.
Защита жилищныхправ осуществляется путем:
1) признания жилищногоправа;
2) восстановленияположения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий,нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судомнедействующими полностью или в части нормативного правового акта государственногооргана либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающихжилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии сним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чемуказанные нормативные правовые акты государственного органа либо нормативный правовойакт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменениясудом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правовогоакта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствиис ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чемуказанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовойакт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращенияили изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами,предусмотренными ЖК РФ или другим федеральным законом.
Защита жилищныхправ в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренныхЖК РФ и другим федеральным законодательством. Решение, принятое в административномпорядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Заключение
Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений создает все необходимыеусловия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечиваетправовое регулирование отношений по заключению сделок с недвижимостью в жилищнойсфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище исвободу передвижения и выбор места пребывания и жительства в пределах РоссийскойФедерации. Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищнойсфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, защищаетсяравным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.В ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.
Ныне действующим законодательством предусмотрена возможность улучшениясвоих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда за плату. В обеспечение исполнениязаконодательства Президентом Российской Федерации принято несколько указов, предусматривающихправо граждан на получение безвозмездных субсидий и жилищных кредитов на строительствоили приобретение жилья.
Законодательством предусмотрено приобретение жилья в собственностьдаже теми гражданами, которые по общим основаниям не относятся к категории нуждающихсяв улучшении жилищных условий; приобретение жилья возможно без ограничения его количества,размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства, купли-продажи жильяи по договорам мены, дарения или иных сделок и по другим основаниям. Для этой целиграждане имеют право на получение земельного участка под строительство (ст. 218ГК РФ). В жилищных правоотношениях объектами сделок являются жилые помещения в видеотдельных домов, квартир либо части домов, квартир и т.п.
Список используемых источников
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.).
2. Жилищныйкодекс РФ от 1 марта 2005 г.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.)
Специальная литература:
1. Постатейныйкомментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под. ред. П.В.Крашенинникова.– М., Статут, 2005
2. Комментарийк Жилищному кодексу РФ. / Под пед. М. Ю. Тихомирова. — М., Издание Тихомирова М.Ю.,2005
3. Российскаягазета. 2005. 12 января. N 1 (3670).
4. КрашенинниковП.В. Жилищное право. — 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищ. кодексаРос. Федерации. – М.: Статут, 2005. — 315 с
5. СедугинП.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 2
6. Жилищноеправо: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспрюденция»/[П.В.Алексийи др.]; под ред. И.А.Еремичева, П.В.Алексия.-6-ое изд., перераб. и доп.-М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закони право,2009.-383с.
7. СвердлыкГ.А., д.ю.н., профессор, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы
8. ЛыковаЭ.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 52
9. ТолстойЮ.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 1966. С. 25
Иные источники
1. help-realty.ru/zhilischnaya_entsiklopediya/page103.html
2. www.advocate-realty.ru/press/unitpress/?id=393789