Введение
Одним из конституционных принципов человека является обеспечение права на жилье, также обеспечение неприкосновенности жилья.
В данной работе рассматривается вопрос о понятии жилого помещения, его видах, а также требованиях, предъявляемых к ним.
Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Интерес представляет эволюция этой связи. Жилищный кодекс РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитии. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно – разборные, вагончики и т.п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т.е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Жилищный кодекс Республики Беларусь 1999 года, в котором жилыми считают помещения, пригодные для постоянного проживания.
Актуальность выбранной темы исследования определяется тем, что в юридической литературе неоднозначно относятся к понятию жилого помещения, а также к требованиям, предъявляемым к ним. Некоторые именитые юристы считают некоторые характеристики завышенными (речь идет о материалах, используемых для наружной отделки домов).
Однако статистика свидетельствует, о том, что именно ужесточение требований и стандартов приведет к улучшению качества помещений, а следовательно и улучшения условий проживания в нем.
Целью исследования является разрешение общетеоретических, правовых и практических проблем, касающихся понятия, видов и требований, предъявляемых к жилым помещениям, а также выработка рекомендаций по совершенствованию норм действующего жилищного законодательства.
В соответствии с поставленной целью задачами данного исследования являются:
1. Комплексное исследование сущности жилого помещения и выделение его основных черт;
2. Детальное изучение особенностей жилых помещений и разграничение по видам;
3. Определение назначения и требований, предъявляемых к жилым помещениям.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие и развивающиеся в процессе создания, использования жилых помещений.
Предметом изучения является законодательство, которое исследуется в данной курсовой работе, а также учебная литература. Причем, основываясь на явном сходстве и на некоторых различиях законодательства Республики Беларусь и Российской Федерации в определении понятия помещений, предметом исследования явилась учебная литература и монографии не только белорусских, но и российских ученых-правоведов.
В разработке темы работы использовались труды некоторых ученых, как говорилось ранее, представляющих интересы не только Республики Беларусь, но и Российской Федерации. Так, к примеру, использовались работы таких правоведов как И. Кузьмина, Э.Ф. Мичулис, В.Ф. Бохан, М.Г. Бруй и другие.
Следуетотметить, что при исследовании данной проблематики были использованы как общие,так и частные методы. В числе общих выделяются дедуктивный, индуктивный,исторический, диалектический методы. Как частный метод имеется ввиду такойспециально-юридический метод исследования как сравнительно-правовой.
1. Понятиежилого помещения
Надлежащеежилье является одним из элементов понятия достойного жизненного уровня.
Жилыепомещения являются объектами обязательственного права, права собственности идругих вещных прав, имеющих особый правовой режим.
Ключевымтермином действующего жилищного законодательства Республики Беларусь являетсятермин «жилое помещение». Однако так сложилось, что термин жилое помещение втом смысле, в котором он употребляется в жилищном законодательстве в качествеобъекта жилищных правоотношений, не полностью соответствует понятиюизолированного жилого помещения как объекта гражданских прав, иными словами,жилое помещение, как это ни странно, не всегда может быть признано объектомнедвижимого имущества в отношении которого осуществляется государственнаярегистрация. В результате, на сегодняшний день, в некоторых случаях, когда мыговорим о жилом помещении, это жилое помещение не является зарегистрированнымобъектом недвижимого имущества и, следовательно, не всегда может быть,например, продано, или разделено на несколько объектов недвижимого имущества.
Итак,Жилищный кодекс Республики Беларусь дает следующее определение жилого помещения– помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. При этомопределение не содержит ссылок на конкретные технические характеристики жилыхпомещений, такие, например, как обязательное наличие замкнутого внутреннегообъема и наличие стен, или регистрация помещения в едином государственномрегистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Можно утверждать,что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, преждевсего, на целевом назначении такого помещения – для проживания граждан. Всеостальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данноепомещение предназначено для проживания граждан [5, ст. 1].
Признакижилого помещения можно раскрыть следующим образом:
1. помещениепредназначено для проживания граждан, т.е. фактически в техническом паспорте наобъект недвижимости, которым является помещение, либо на объект, в состав котороговходит жилое помещение (т.е. частью которого является, не являясь при этомсамостоятельным объектом), указано одно из следующих назначений объекта:
– «квартира»;
– «секция(ячейка жилая) общежития»;
– «жилаякомната»;
– «специальноежилое помещение»;
– «зданиеодноквартирного жилого дома»;
– «зданиежилое специального назначения»;
– «зданиеобщежития»;
– «зданиеспального корпуса школ-интернатов, детских домов»;
– «зданиедома для престарелых и инвалидов»;
– «памятникисторический, идентифицированный в основном как жилой дом».
2. помещениепригодно для проживания, т.е. отсутствуют основания для признания данногопомещения непригодным для проживания и существует определеннаяблагоустроенность жилого помещения. Дефекты, при которых помещения признаютсянепригодным для проживания содержатся в Условиях, при которых жилые помещенияпризнаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям,предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания.
К такимдефектам относятся:
1) физическийизнос каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами изпрочих материалов – свыше 65%, установленный детальным обследованием всоответствии с техническими нормативными правовыми актами;
2) аварийноесостояние жилых помещений, устранение которого невозможно. В случае еслипомещение обладает одним из вышеуказанных признаков, то такое помещениепризнается нежилым решением областного исполнительного комитета илиисполнительного комитета города Минска.
Однакоследует отметить, что соответствие жилого помещения санитарным и техническимтребованиям, уровню благоустроенности и установленным размерам жилой площади –самостоятельные понятия. Санитарные и технические требования предусматриваютусловия, при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья.Благоустроенность определяется наличием в жилом помещении коммунальных удобств(водопровода, канализации и т.д.). Таким образом, помещение может отвечатьсанитарным и техническим требованиям, но быть не полностью благоустроенным, инаоборот [10].
Следуетотметить, что уровень благоустройства жилья в разных населенных пунктах далеконе одинаков. Например, в сельской местности Республики Беларусь уровеньблагоустройства домов (исключая принадлежащие гражданам на праве собственности)центральным отоплением составляет 49,2% (в Гомельской и Могилевской областяхсоответственно 41 и 45%), горячим водоснабжением – 33,3% (в Могилевской иГродненской областях – 24%, в Гомельской области – 25,3%). Вопрос облагоустроенности предоставляемого жилого помещения законодательство связываетс конкретными условиями данного населенного пункта. Соответствие жилогопомещения уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте,определяется из наличия коммунальных удобств в домах государственного жилищногофонда.
На практикеблагоустроенным считается жилое помещение, оборудованное всеми коммунальнымиудобствами, имеющимися в большинстве (более 50%) жилых домов государственногожилищного фонда в данном населенном пункте. Так, если горячее водоснабжениеимеется лишь в 20% указанных домов, то предоставляемое жилье, в которомотсутствует такой вид благоустройства, можно считать благоустроеннымприменительно к условиям данного населенного пункта. Известно, что квартиры вдомах, построенных по типовым проектам начиная с 1958 года, относились к числублагоустроенных независимо от их планировки. То обстоятельство, что в проектахнекоторых серий указанных домов предусматривались кухни и ванные комнатыуменьшенного размера с установкой в них полуванн либо душевых кабин вместованн, не являлось основанием для того, чтобы считать жилые помещения в этихдомах неблагоустроенными. Если же говорить об обеспечении населения природнымгазом, то государственная программа газификации Беларуси, которая началась ещев Советском союзе в 60-е годы, только в этом году в декабре была успешнореализована: природным газом был обеспечен последний из списка городов – городБерезино. Однако следует учесть, что помимо городов идет активная газификациянаселенных пунктов сельской местности.
К жилымпомещениям относятся: жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи,отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве воргане по государственной регистрации недвижимого имущества, права на него исделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости [1, с. 18].
Жилоепомещение социального пользования – жилое помещение типовых потребительскихкачеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условияхдоговора найма.
Жилоепомещение типовых потребительских качеств – жилое помещение, предназначенное ипригодное для проживания граждан, отвечающее установленным санитарным итехническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям данногонаселенного пункта.
Такимобразом, согласно статье 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь под жилымпомещением понимается помещение, предназначенное и пригодное для проживанияграждан [5].
Использованиене по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.
Предполагается,что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, преждевсего, на целевом назначении такого помещения – для проживания граждан. Всеостальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данноепомещение предназначено для проживания граждан.
Пользованиежилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересовпроживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности,санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Так,жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату,воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излученийдолжны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных ибезвредных условий проживания независимо от его срока.
Допускаетсяиспользование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельностиили индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем назаконных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересыдругих граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Недопускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Еслисобственник жилого помещения использует его не по назначению или систематическинарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем,допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредитьсобственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызываютразрушение помещения – назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственники после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либоиспользовать его не по назначению, без уважительных причин не произведетнеобходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления можетпринять решение о продаже с такого помещения с выплатой собственнику вырученныхот продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения [2].
2. Видыжилых помещений
Всоответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь жилым может признаватьсятолько помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом ит.д.). Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания впомещении в течение всех сезонов года, а не только, например, в летнее время, поэтомуне признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, так как они пообщему правилу не предназначены для проживания в них зимой. Не относятся кжилым помещениям различные временные сооружения типа бытовок, вагонов,сборно-разборных домиков и так далее.
К жилымпомещениям относят жилые дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилыепомещения, которые зарегистрированы в органе государственной регистрации жилыхпомещений [1, с. 19].
В жилыхпомещениях выделяют:
1. общую площадь, то есть площадь всех жилых комнат и вспомогательныхпомещений (кухня, балкон и т.д.) в границах одного жилого помещения (например,внутри квартиры);
2. жилую площадь, которая включает только жилые комнаты.
Выделениеэтих двух понятий имеет большое практическое значение. Например, норма жилойплощади на одного человека должна быть не менее четырнадцати квадратных метров.
Согласножилищному законодательству к жилым помещениям относят:
1. жилой дом;
2. блокированный жилой дом;
3. многоквартирный жилой дом;
4. одноквартирный жилой дом.
Так, жилымдомом признается здание (строение), в котором жилыми помещениями занята всяплощадь или более половины площади пола. Причем согласно законодательствуРоссийской Федерации площадь жилого помещения рассчитывается в первую очередь сучетом полезности.
Блокированнымжилым домом признается жилой дом, состоящий из двух или более квартир, вход вкаждую из которых организован непосредственно с придомовой территории.
Многоквартирныйжилой дом – это жилой дом, состоящий из двух или более квартир, входы в которыеорганизованы из вспомогательных помещений жилого дома.
Одноквартирныйжилой дом – к данному типу жилых помещений относят жилой дом, состоящий изодной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории [5, ст. 1].
Следует разграничиватьне только дома как здания, представляющие целостную структуру, также следуетболее расчленить его на определенные жилые помещения в подобных домах.
Так, к жилымпомещениям в домах относят:
1. Квартира – это конструктивно обособленная часть жилого дома(здания), предназначенная для постоянного проживания и имеющая отдельный выходна улицу или лестничную клетку, а если поточнее, то квартирой признается жилоепомещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и другихподсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или извспомогательных помещений жилого дома.
2. Жилая комната – отдельное помещение для проживания в квартире(одноквартирного жилого дома).
3. Изолированная жилая комната – жилая комната, вход в которуюорганизован непосредственно из подсобного помещения.
4. Неизолированная жилая комната – жилая комната, связанная с другойкомнатой общим входом.
Следуетобратить внимание и на такой вид помещений в домах как подсобные помещения –помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) ипредназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К таким помещениямотносят коридоры, санузлы, кладовые, прихожие кухни и иные нежилые помещения[5, ст. 1].
Общая площадьжилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включаяплощадь помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием вжилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Подобноеделение жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку, правопользования жилыми помещениями возникает во многих случаях на основаниидоговора найма или поднайма жилого помещения, а согласно Гражданскому кодексуРеспублики Беларусь, предметом договора найма жилого помещения может быть лишьжилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либоодна или несколько комнат).
Собственникуквартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общееимущество дома [3, с. 269].
3. Назначение итребования, предъявляемые к жилым помещениям
Жилые помещения должны соответствоватьтиповым потребительским качествам жилых помещений, которые обеспечиваютбезопасное проживание, санитарно-гигиенический комфорт и иные социальныефункции.
Так, приказом Министерства архитектуры истроительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 года №303 были утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилыхпомещений (далее Указания). Данные указания были разработаны и утверждены воисполнение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 9 сентября1999 года №1404 «О типовых потребительских качествах жилых помещений [10].
Указания устанавливают архитектурно-планировочные и техническиехарактеристики квартирных жилых домов, обеспечивающие гарантируемыегосударством безопасность проживания, санитарно-гигиенический комфорт,социально-функциональные требования в соответствии с государственным стандартомРеспублики Беларусь.
Указания применяются для расчета показателя стоимости одного метраквадратного общей площади, используемого для определения размера льготногокредита, одноразовых безвозмездных субсидий и выделения бюджетных средств настроительство жилых помещений в городах, поселках городского типа, в сельскойместности.
Пункт 3 Указаний устанавливаетархитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов,возводимых в сельской местности, которые определены на основе положенийстроительных норм Республики Беларусь 3.02.04–03 «Жилые здания» и другихтехнических нормативных правовых актов к проектным решениям жилых домов [6].
К архитектурно-планировочнымхарактеристикам относятся:
1. типы жилых домов (квартир);
2. деление дома (квартиры) на жилую и хозяйственную зоны;
3. наличие подсобных помещений;
4. наличие чердачного пространства;
5. наличие в квартирах санитарно-гигиенических помещений (уборная,санузел, ванная);
6. наличие в составе усадьбы построек для ведения личного подсобногохозяйства;
7. благоустройство придомовой территории по заданию заказчика вразмерах установленной предельной стоимости [11, п. 3].
К техническим характеристикам относятся:
1. отопление (централизованное от общепоселковых сетей, отпоквартирных теплогенераторов, печное);
2. электроснабжение, водоснабжение хозяйственно-питьевое, пожарное,горячее (от общепоселковых сетей, от автономных систем водоснабжения);
3. канализация в общепоселковые сети или создание локальных (групповых)систем очистки;
4. радиофикация, телефикация;
5. обеспечение нормативных требований по теплотехническимхарактеристикам ограждающих конструкций;
6. оборудование зданий приборами учета и регулирования;
7. применение строительных конструкций, материалов, оборудования всоответствии с нормами [11, п. 3].
При создании жилых помещений типовыхпотребительских качеств в сельской местности должны обеспечиваться:
1. долговечность и архитектурно-художественная выразительностьконструктивных элементов и наружной отделки домов – защита выступающихконструкций, цоколей от атмосферных воздействий, наружный организованныйводосток с кровель, устройство отмосток, козырьков над входами, крылец,применение для стен эффективных видов штукатурки, использование долговечныхкрасящих составов;
2. выполнение внутренних отделочных работ в соответствии с определеннымистроительными нормами.
Пунктом 4 Указаний регулируютсяархитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов,возводимых в городах и поселках городского типа, которые основаны наопределенных технических нормативных правовых актов к проектным решениям жилыхдомов.
Так, согласно Указаниям кархитектурно-планировочным характеристикам относятся:
1. типы жилых домов (квартир) – в соответствии с государственнымстандартом Республики Беларусь с учетом архитектурно-планировочных особенностейтиповых серий жилых домов, возводимых в районах массовой застройки в областяхреспублики;
2. функциональное зонирование квартиры с выделением групп жилых, подсобныхпомещений, открытых помещений (в том числе остекленных лоджий, не являющихсяэвакуационными, с разработкой соответствующих архитектурных и конструктивныхрешений), для индивидуальных жилых домов – наличие веранд, чердачногопространства (с возможностью его приспособления в перспективе под жилье);
3. наличие санитарно-гигиенических помещений (санузел, ванная,уборная);
4. организация для первых этажей зданий под лоджиями помещений,используемых в качестве хозяйственных кладовых (с обеспечением условийдымоудаления из подвальных и цокольных этажей согласно действующим нормам);
5. архитектурно-планировочное обеспечение требований инсоляциипомещений;
6. благоустройство придомовой территории с созданием мощения,озеленения, необходимых по нормативам площадок и оборудования, организацияперед фасадом (исключая фасады, ориентированные на магистрали и улицы)озелененных приквартирных участков с выходом на них непосредственно из квартирпервого этажа [11].
К техническим характеристикам квартирныхжилых домов, возводимых в городах и поселках городского типа относятся
1. обеспечение источниками теплоснабжения, электроснабжение,водоснабжение, канализация, радиофикация, телефикация, телефонизация,мусороудаление;
2. обеспечение нормативных требований по теплотехническимхарактеристикам ограждающих конструкций;
3. оборудование зданий приборами учета и регулирования;
4. обеспечение вентилирования жилых помещений;
5. устройство защитных ограждений лоджий первых этажей (не являющихсяэвакуационными), усиленной конструкции дверей для выходов на озелененныйприквартирный участок;
6. обеспечение защиты инженерного оборудования жилых домов от доступапосторонних лиц и преднамеренного или случайного механического воздействия наисточники электрического освещения и электровыключатели во вспомогательныхпомещениях жилого дома, на элементы наружного освещения;
7. установка укрепленных входных дверей в жилые дома (подъездыдомов), оборудование входов в многоквартирные жилые здания домофонами с учетомвыпускающихся в Республике Беларусь охранно-переговорных устройств либокодовыми устройствами;
8. применение строительных конструкций, материалов, оборудования всоответствии со строительными нормами [11, п. 4].
При создании жилых помещений типовыхпотребительских качеств квартирных жилых домов, возводимых в городах и поселкахгородского типа также как и при создании квартирных жилых домов, возводимых всельской местности следует обеспечивать:
1. долговечность и архитектурно-художественную выразительностьконструктивных элементов и наружной отделки домов;
2. защиту выступающих конструкций цоколей от атмосферных воздействий,устройство козырьков над входами;
3. создание эксплуатируемых чердаков в зданиях высотой до пяти этажейвключительно, использование высокоэффективных кровельных материалов в случаеустройства плоской кровли над жилыми домами высотой более пяти этажей;
4. организованный водосток с кровель для стен эффективных видовотделки, использование долговечных красящих составов.
Также следует обратить внимание на то,что помимо архитектурно-планировочных характеристик и технических норм следуетучитывать санитарное состояние жилого помещения. Так, каждое жилое помещениедолжно соответствовать санитарно-техническим нормам и требованиям,обеспечивающим комфортное и, в первую очередь, безопасное проживание в жиломпомещении. При несоответствии данным характеристикам жилое помещение признаетсянепригодным для проживания.
Рассмотрение вопросов признания жилыхпомещений непригодными для проживания или несоответствия их санитарным и техническимтребованиям, предъявляемым к жилым помещениям, возлагается на постояннодействующую межведомственную комиссию, образуемую районным, городским, районнымв городе исполнительным или распорядительным органом [9, п. 5].
Постоянно действующая межведомственная комиссия состоит иззаместителя председателя (главы администрации) исполнительного илираспорядительного органа (председатель комиссии), руководителя органауправления жилищно-коммунального хозяйства исполнительного илираспорядительного органа, представителей органов санитарно-эпидемиологическогонадзора и государственного пожарного надзора, соответствующего домовогокомитета, а также органов, ведающих вопросами архитектуры и строительства,осуществляющих регистрацию и техническую инвентаризацию.
При рассмотрении вопроса о непригодностидля проживания жилых помещений, расположенных в поселках городского типа исельских населенных пунктах, в состав указанной комиссии включается такжепредседатель или секретарь поселкового, сельского исполнительного илираспорядительного органа.
Во время осмотров состояния жилых помещений проверяются:
1. техническоесостояние основных конструктивных элементов – фундаментов, подвальныхпомещений, стен (включая стыки панелей в крупнопанельных жилых домах),перекрытий, перегородок, полов, лестниц, крыш и кровель, чердачных помещений,балконов, лоджий, входов, карнизов, козырьков и других элементов фасадов,дверей и окон, а также инженерного оборудования жилых помещений;
2. степеньблагоустройства жилого помещения и придомовой территории (наличие холодной игорячей воды и снабжение ею, состояние канализации, электроснабжения игазоснабжения, дорог, отмосток, тротуаров, коммуникационных сетей и сооружений,зеленых насаждений, газонов, детских площадок);
3. санитарно-гигиеническиеусловия (инсоляция, степень вибрации, шум) [9].
Условия, при которых жилые помещенияпризнаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям,предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания (далее Условия),устанавливаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства по согласованию сМинистерством архитектуры и строительства и Министерством здравоохранения.
Также данные условия определяют переченьдефектов, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарными техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными дляпроживания [12].
Для жилых помещений в зависимости отзначимости и наличия дефектов устанавливаются две категориисанитарно-технического состояния:
1. к первой категории относятся жилыепомещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным итехническим требованиям;
2. ко второй категории относятся жилыепомещения, непригодные для проживания.
Невозможность устранения дефектов первойкатегории санитарно-технического состояния в отдельных жилых комнатах ипризнание их не соответствующими санитарным и техническим требованиям,предъявляемым к жилым помещениям, могут рассматриваться только в том случае,если отдельные жилые комнаты являются предметом самостоятельного договора наймажилого помещения или принадлежат гражданину на праве собственности.
Пункт 5 Условий определяет переченьдефектов жилых помещений первой категории санитарно-технического состояния:
1. размещение жилых помещений в цокольных этажах жилых домов, заисключением тех, в которых санитарные и технические показатели соответствуютдопустимым и исключена возможность их затопления ливневыми водами иканализационными фекалиями (в случае засоров);
2. жилые помещения, устроенные в чердаках, за исключением тех, вкоторых санитарные и технические показатели соответствуют допустимым;
3. наличие в домах встроенных помещений, запрещаемых Строительныминормами Беларуси 3.02.04–03 «Жилые здания», утвержденными приказом Министерстваархитектуры и строительства Республики Беларусь от 26 августа 2003 г. №165,и СанПиН №9–27–94 «Санитарные правила устройства, оборудования и содержанияжилых домов», утвержденными заместителем Министра здравоохранения РеспубликиБеларусь, Главным государственным санитарным врачом Республики Беларусь, кразмещению в жилых зданиях [6];
4. отсутствие специальной вентиляции и звукоизоляции встроенныхнежилых помещений;
5. отсутствие кухонь;
6. отсутствие естественного освещения и вентиляционных каналов вкухнях;
7. несоблюдение санитарных правил и норм по инсоляции;
8. высота этажа от пола до потолка в жилых помещениях менее 2,4 м;
9. окно (окна) жилой комнаты выходят под арку или в крытую галерею,если такая жилая комната не имеет других окон;
10. расстояние между окнами жилой комнаты и стеной противоположногоздания или сооружения до 3 м включительно при отсутствии других окон вжилой комнате;
11. вход в уборную осуществляется непосредственно из жилой комнаты;
12. наличие отдельных конструктивных элементов, техническое состояниекоторых близкое к аварийному;
13. жилые комнаты находятся над помещениями с большим тепловыделением,и температура воздуха на расстоянии 1,5 м от уровня пола в ней превышает25 градусов С при температуре пола выше 28 градусов С;
14. несоответствие параметров микроклимата санитарным правилам;
15. расположение жилых помещений в санитарно-защитных зонахпромышленных предприятий, в которых степень загрязнения атмосферного воздуха,уровень шума, вибрации, напряжения электромагнитных полей превышают предельнодопустимые концентрации и предельно допустимые уровни;
16. расположение жилых домов по отношению к транспортным дорогамменьше размеров, указанных в нормативных документах;
17. применение в конструкциях жилых помещений материалов, запрещенныхсанитарно-эпидемиологическими нормами [12];
Перечень дефектов жилых помещений второйкатегории санитарно-технического состояния устанавливается пунктом 6 Условий.Так, к ним относят:
1. физический износ каменных жилых домовсвыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов – свыше 65%,установленный детальным обследованием в соответствии с техническиминормативными правовыми актами;
2. аварийное состояние жилых помещений,устранение которого невозможно [12].
Если во время обследования жилых помещений будет выявлено несоответствиеэтих жилых помещений санитарным и техническим требованиям, предъявляемым кжилым помещениям, которые можно и целесообразно устранить путем проведенияремонта, жилищно-эксплуатационная организация (собственник) решает вустановленном порядке вопрос о производстве такого ремонта за счет средствсобственника жилых помещений либо юридического лица, в хозяйственном веденииили оперативном управлении которого он находится.
В случае невозможности или нецелесообразности проведения ремонтажилищно-эксплуатационная организация (собственник) вносит предварительныесписки с актами обследования жилых помещений на рассмотрение постояннодействующей межведомственной комиссии.
В акте обследования состояния жилого помещения должен содержатьсявывод о несоответствии жилого помещения санитарным и техническим требованиям,предъявляемым к жилым помещениям, и невозможности или нецелесообразностипроведения ремонта с соответствующими обоснованиями. К акту обследованияприлагается технический паспорт жилого помещения с данными о его физическомизносе, а при необходимости – заключения проектной или научно-исследовательскойорганизации, органов санитарно-эпидемического надзора.
Подготовка акта о признании жилого помещения не соответствующимсанитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, илинепригодным для проживания производится постоянно действующей межведомственнойкомиссией, которая:
1. рассматривает представленные жилищно-эксплуатационнойорганизацией (собственником) документы;
2. проверяет обоснованность заключений о невозможности илинецелесообразности проведения ремонта жилого помещения;
3. обследует при необходимости состояние жилого помещения исоставляет соответствующий акт;
4. устанавливает причины неудовлетворительного состояния жилогопомещения и при наличии вины в этом должностных лиц ставит вопрос о привлеченииих к ответственности;
5. при признании жилого помещения непригодным для проживаниявносит в исполнительный или распорядительный орган соответствующее предложение[9, п. 7].
Исполнительный или распорядительный орган рассматриваетпредставленные постоянно действующей межведомственной комиссией материалы ипринимает решение относительно пригодности жилого помещения для проживания.
В случаях, когда исполнительный или распорядительный орган придетк заключению о возможности и целесообразности устранения несоответствия жилогопомещения санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилымпомещениям, путем проведения ремонта, он принимает решение о производстветакого ремонта за счет средств собственника жилого помещения либо юридическоголица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого он находится.
Если жилое помещение признается исполнительным илираспорядительным органом не соответствующим санитарным и техническимтребованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодным для проживания, тоуказанный орган вносит в областной (Минский городской) исполнительный комитетпредложение о восстановлении жилых помещений для использования по назначению,переоборудовании для использования в других целях (переводе в нежилое) илисносе непригодного для проживания жилого помещения. При этом решениесогласовывается с собственником либо юридическим лицом, в хозяйственном веденииили оперативном управлении которого находится такое помещение.
В городах с районным делением такое предложение в областнойисполнительный комитет вносится городским исполнительным органом.
Областной (Минский городской) исполнительный комитет рассматриваетпредставленные материалы и принимает решение о восстановлении для использованияпо назначению, переоборудовании для использования в других целях (переводе внежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения [9].
Местные исполнительные и распорядительные органы либо образованныеими органы управления жилищно-коммунального хозяйства, а также организации, всобственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которых имеютсяжилые помещения, ведут учет непригодных для проживания жилых помещений.
Решение о признании жилого помещения не соответствующим санитарными техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, выдается районным,городским, районным в городе исполнительным и распорядительным органом.
Итак, подводя итог вышесказанному,следует уяснить, что жилые помещения должны соответствовать типовым потребительским качествамжилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание,санитарно-гигиенический комфорт и иные социальные функции.
Так, приказом Министерства архитектуры истроительства Республики Беларусь №303 были утверждены Указания по определениютиповых потребительских качеств жилых помещений.
Указания устанавливаютархитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов,обеспечивающие гарантируемые государством безопасность проживания,санитарно-гигиенический комфорт, социально-функциональные требования всоответствии с государственным стандартом Республики Беларусь.
Законодательством Республики Беларусьустановлены также и условия, при которых жилые помещения признаются несоответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилымпомещениям, непригодными для проживания, которые устанавливаются Министерствомжилищно-коммунального хозяйства по согласованию с Министерством архитектуры истроительства и Министерством здравоохранения.
Также данные условия определяют переченьдефектов, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарными техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными дляпроживания.
Что же касается назначения жилогопомещения, то исходя, в первую очередь, из определения жилого помещения иразличных архитектурно-планировочных, технических и санитарных характеристик,то самым основным назначением данного помещение является возможностькомфортного и безопасного проживания человека. Именно на этом основанагосударственная политика в области жилищного законодательства.