Основные операции с недвижимостью

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОДОГОВОРЕ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
1.1 Понятие недвижимогоимущества
1.2 Понятие, существенныеусловия и форма договора купли – продажи недвижимости
1.3 Субъекты и содержаниедоговора купли-продажи недвижимого имущества
1.4 Государственнаярегистрация и ее значение
1.5 Проблемы правовогорегулирования договора купли – продажи недвижимости
ГЛАВА II ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИРАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Договор купли –продажи жилых помещений
2.2 Договор купли продажиземельных участков
2.3 Договор купли –продажи зданий (сооружений)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК

ВВЕДЕНИЕ
Операции снедвижимым имуществом являются достаточно новым институтом в отечественномгражданском законодательстве. В минувший советский период недвижимостьпрактически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новымрыночным отношениям регулирование порядка приобретения и реализации правачастной собственности стало одной из первоочередных задач отечественногозаконодателя. Российская Федерация столкнулась с проблемой полнейшегоотсутствия, какого либо законодательного закрепления в рассматриваемой сфере.На основании данного факта достаточно быстро была начата работа по созданиюзаконов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения.Нормативно-правовые акты вводились в действие в предельно короткие сроки наоснове отдельных практических механизмов, но их недостаточная доработкаприводила к различным противоречиям и созданию обильной почвы для различного(по причине отсутствия соответствующего теоретического аппарата) толкованияправовых норм. С целью избежания подобных ошибок законодателем создавалисьмногочисленные подзаконные акты, еще более усложнявшие и без того запутаннуюсистему отношений собственности на недвижимое имущество, и, в особенности –совершения сделок с таковым.
Зрелареальная необходимость разработки такого кодифицированного правового акта,который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику в рассматриваемом направлении иразрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. Но даже спринятием таких актов (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральныйзакон РФ «О приватизации», Федеральный закон РФ «О государственной регистрациинедвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса Российской Федерациии других) среди отдельных представителей цивилистической науки возникают спорыпо поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать, о которыхбудет упомянуто ниже. Появился широкий разбросконцепций и точек зрения на отдельные вопросы, общим для которых сталанесводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще сталиотносить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов всовременной действительности на правовое регулирование может повлиять и решениесуда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом длябудущих судебных решений, то есть можно говорить о складывающемся, благодаряотдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Кроме того, вразличных справочных правовых системах (например, СПС «Консультант плюс» ипрочие) помимо различных теоретических работ приводятся также материалысудебной практики, а данные системы повседневно используются в процессе работыкак лицами, осуществляющими правосудие, так и лицами, по роду своейпрофессиональной деятельности постоянно принимающими участие в законотворческомпроцессе.
На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения нормматериального права был бы неполным без использования судебной практики, и томуне исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договоракупли-продажи недвижимости.
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимымимуществом составляют сегодня достаточно значительную часть хозяйственногооборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан,предпринимателей и юридических лиц, а также в гражданском обороте в целом.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и небез оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постояннорасширяется, а элементарные основы цивилизованный рынок ещё не устоялись, неприобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихсянедвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна для исследования внастоящее время. Поэтому в настоящей выпускной квалификационной (дипломной)работе рассматриваются наиболее важные аспекты этого вопроса.
Актуальность и практическая значимость предлагаемой работыв многоаспектности исследования, а также в распространенности фактов совершениясделок с недвижимым имуществом, поскольку операции с недвижимым имуществомстали массовыми и повседневными среди различных участников гражданскогооборота. Объект настоящего дипломного исследования – это общественныеотношения, возникающие в сфере гражданского оборота недвижимого имущества.
Предмет изучения – правовые нормы гражданскогозаконодательства, регулирующие отношения купли-продажи недвижимого имущества.
Целью предлагаемого исследования является анализ гражданско-правовогодоговора купли-продажи недвижимости.
Задачи предлагаемой выпускной квалификационной (дипломной)работы:
1.        Выделение и рассмотрение понятиянедвижимого имущества в цивилистической науке.
2.        Изучение договора купли-продажинедвижимого имущества как гражданско-правового института.
3.        Рассмотрение содержания договоракупли-продажи недвижимого имущества.
4.        Выявление и рассмотрение особенностейкупли-продажи различных видов недвижимого имущества.
Методология работы строится на началах системного анализа,при использовании в качестве основного юридического метода научного познания.
Хотелось бы кратко охарактеризовать материалы, используемыепри разработке темы исследования. Таковыми выступили, прежде всего,законодательные акты, в той или иной мере затрагивающие различные аспектырассматриваемого договора, источником для конструирования которых выступает,безусловно, Конституция Российской Федерации. Особенно хотелось бы отметитьтакие исследования отечественных цивилистов как монография Кирсанова А. Р., вкоторой раскрыты существенные для теоретического изучения нормативныерегуляторы недвижимого имущества как такового, а также совершения сделок с ним.
Структура исследования является совокупностью егоэлементов: введения, двух глав, подразделяемых на семь параграфов, заключения,библиографического списка.

ГЛАВА I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ — ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ВРОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ1.1     Понятие недвижимогоимущества
Деление вещейна движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями вримском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недраземли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Онопризнавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (ressoli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения.Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью,считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit(сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалосьустановление отдельного права собственности на дом и соответственно наземельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалоськак часть поверхности. Что касается правового режима недвижимостей, то уже взаконах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода,отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения всобственность земельных участков по давности владения требовался срок, в двараза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпохупринципата (27 г. до н. э. — 193 г. н. э.) появились специальные правила,направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок. Но, все же, вцелом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятиемправа собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения.Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальноезначение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); каксодержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в немдля обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейтииз рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка». Недвижимоеимущество противопоставляется в российском гражданском законодательствеимуществу движимому, объединяя под собой землю и все, что неразрывно связано сней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту жекатегорию по важности своего экономического значения.[1]Недвижимоеимущество пользовалось в русском праве, как и в других, усиленной охраной состороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридическом норм,нежели движимые имущества. Причины этому отчасти исторического характера,отчасти лежат в самой природе недвижимых вещей. Важнейшее из недвижимыхимуществ — земля достаточно долго являлась почти единственным источникомчастных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность —даже в странах промышленных — является собственностью привилегированной; обладаниеею служит показателем политического значения гражданина.[2]Наряду с этим в современном государстве все более устанавливается взгляд, чтоземлевладельцы и домовладельцы, в интересах общественных, подлежат известнымограничениям в праве распоряжения своей собственностью. Наконец, особые нормыпо отношению к недвижимому имуществу устанавливаются и по соображениям фискальным,так как скрыть переход недвижимого имущества трудно и поэтому являетсявозможным обложить эти сделки особым сбором в пользу казны.
Всоответствии с законодательством Российской империи (Свод законов Российскойимперии. Т. Х, ч. I, ст. 384—400) недвижимыми имуществами признавались земли ивсякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовыеместа, а также железные дороги; сюда же нужно отнести и корабли.[3]Строение,как принадлежность земли, считается недвижимым имуществом; но если онопредназначено на слом или снос, то получает характер движимого имущества.Собственник земли, помимо принадлежностей ее (например, ископаемых, находящихсяв недрах земли), являлся хозяином и ее приращений, например в случае увеличенияземельного участка стихийными силами природы. В составе недвижимого имуществарусский закон отличает имущества раздельные и нераздельные. К первому разрядуотносятся те имущества, которые могут быть разделены таким образом, что каждаячасть может составлять отдельное владение; когда же они, по существу своему илипо закону, не могут подлежать такому раздроблению, то называются нераздельными.К имуществам нераздельным причислялись:
1)фабрика, завод, лавка;
2)участки земли, содержащие не более восьми десятин и полученные в собственностьбывшими государственными крестьянами по правилам 20февраля 1803 г.;
3)аренды;
4)золотые прииски, состоящие на землях казенных и кабинета Его ИмператорскогоВеличества;
5)имения майоратные в западных губерниях;
6)участки, отведенные по правилам 20 июля 1848 г. малоимущим дворянам, для поселения;
7)железные дороги, со всеми их принадлежностями.[4]
Болееважное значение имело деление недвижимых имуществ на благоприобретенные иродовые. Права собственника недвижимого имущества ограничиваются у нас особойкатегорией так называемых прав участия, общего и частного, в пользовании ивыгодах чужого имущества. Относительно ограничений собственника в пользованииископаемыми богатствами. Приобретение и передача недвижимости (особенно земли)были сопряжены с особыми формальностями. Том Х Свода законов Российской империитребовал в таких случаях совершение установленным порядком крепостных актов,облагаемых пошлинами в пользу казны. Некоторые юридические отличия представляютнедвижимые имущества и в праве наследственном, а также в гражданском процессе,относительно подсудности исков, доказательств, исполнения судебных решений,несостоятельности лиц торгового сословия. Иски о праве собственности или оправе на владение недвижимостью, утвержденном на формальном акте, были подсудныисключительно общим судебным местам и предъявлялись не по месту жительстваответчика, а по месту нахождения недвижимости. Даже те иски о недвижимомимуществе, которые были подсудны мировым или другим местным установлениям,подчиняются этой исключительной подсудности, имеющей место и в тех случаях,когда ответчик пребывает за границей или место жительства его неизвестно истцу.Право собственности и другие права на недвижимое имущество не могли быть доказываемысвидетельскими показаниями (исключая ссылки на давность), а лишь письменнымиактами укрепления этих прав.
В норме пункта 1 статьи 130 ГК РФ законодательопределил понятие недвижимого имущества: «К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания и сооружения».[5]
К недвижимым вещамв соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом кнедвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.
Представляется,что весь перечень имущества, предусмотренный ГК
РФ в качественедвижимого, можно разделить на несколько групп.
Во-первых,это недвижимое имущество, перечисленное в норме части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ:имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группынедвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группыобъектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственнуюдеятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны сземлей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекси объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы,которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которыеподлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[6]
Вторую группунедвижимого имущества в соответствии с нормой частью 2 пункта 1 ст. 130 ГК РФсоставляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этихобъектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением имизаконодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданскогокодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.
И нельзя не признать, что во многом признание, по сути, движимыхвещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объектыправового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такоеюридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности«подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.[7]Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатациив строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, можетвозникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использованияи потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следуеттрактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, какперерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков,упущенную выгоду и другие. Также в особом положении при закладе находятсяречные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми,при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являютсяпо существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическимисвойствами недвижимых.
Необходимость в более гибком подходе к определению понятиянедвижимости во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемовпредпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемыйдля пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемыхкритериев, безусловно, является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучиприобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимуювещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личноетранспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновьпревратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей».
Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое инедвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначениюимущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычнойсреды использования, а не при простом перемещении.
Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судахвнутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностьюимущества недвижимого «в силу закона», — ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ — являетсялишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов иправ на них.[8]
Вместе с тем, хотя признание, по сути, движимых вещейнедвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правовогорежима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, судавнутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, алишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объектыпризнаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента ихгосударственной регистрации.
Итак, представляется, что можно выделить следующие основныепризнаки недвижимого имущества:
— недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы илирезультат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;
— вещь эта должна быть индивидуально определенной, то естьнеобходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств,она должна быть юридически незаменима;
— этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность инепотребляемость;
— эта вещь должна находиться в определенной связи с землей.[9]
Причем прочность связи с землей считается достаточной, еслиперемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а такжеимеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторыхобъектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Крометого, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональноеназначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.
1.2 Понятие, существенныеусловия и форма договора купли – продажи недвижимости
Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельныхвидов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи- недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основныепризнаки договора купли — продажи товаров, отличающие его от иных типовсамостоятельных гражданско — правовых договоров. Исходя из этого договорпродажи недвижимости может быть определен следующим образом.
Законодательв норме п. 1 ст. 454 ГК РФ дает следующее определение договора купли-продажи:«По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь всобственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товари уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».[10]На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «Подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ)«по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГКРФ).
Как и всякий договор купли — продажи, договор продажи является консенсуальным,возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое регулирование договора продажинедвижимости как отдельного вида договора купли — продажи строится по следующейсхеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила,регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а такжедействия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правиласформулированы в качестве специфических норм, исключающих действиесоответствующих общих положений о купле — продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГКРФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли — продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включеннымив параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости,применяются общие положения о договоре купли — продажи товаров.[11]
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующеезначение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объектнедвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу,диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действияпродавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по егопринятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может бытьопределена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием«недвижимое имущество».
Существенными условиями договора продажи недвижимостиследует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.
Как известно, всякий гражданско — правовойдоговор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащихслучаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия,которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимыедля договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлениюодной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Предмет всякого договора продажи недвижимостивключает в себя два рода объектов:
·         продаваемоенедвижимое имущество;
·         действияпродавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию иоплата.[12]
В тех случаях, когда продается здание, сооружениеили иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи сземлей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, ипродавец является собственником земельного участка, предмет договора включает всебя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемыепокупателю вместе с объектом недвижимости.
По сравнению с общими положениями о купле — продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условиядоговора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имуществадолжны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объектнедвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения,определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующемучастке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии такихданных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаетсяне согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости — незаключенным (ст.554 ГК РФ).
Так,конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественногопроектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытомуакционерному обществу «Магазин «Медведь»» о признании незаключенным договоракупли — продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва,ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.
В обоснованиеиска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенныеусловия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющихопределенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества,а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.
Президиумсчитает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
По договорукупли — продажи от 29 августа 1996 г., нотариально удостоверенному 29 августа1996, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин«Медведь»» упомянутое нежилое помещение.
Отменяярешение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования,суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указанадрес объекта, то есть, определено расположение недвижимости на соответствующемземельном участке.
Однако данныйвывод нельзя признать законным и обоснованным.
Нормой ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договорепродажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, втом числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующемземельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствииэтих данных договор не считается заключенным.
Между темдоговор от 29 августа 1996 г. не содержит сведений о том, какие конкретно площадив здании являются предметом купли — продажи.
Косвенныеобстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретениеистцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли — продажи от 27января 1994 г., фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него другихплощадей в здании, а также наличие акта приема — передачи и свидетельства направо собственности), не являются доказательством соблюдения сторонамитребований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации о конкретном указании в договоре его предмета.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводуоб отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО«Центр художественного проектирования», признав договор купли — продажи от 29августа 1996 г. незаключенным.[13]
К. обратилась в суд с иском к Е. — родственникуЛ. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строенийдействительной и признании права собственности на эти объекты, обосновавтребования следующим. Между ней и Л. была достигнута договоренность о продажеземельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества(ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нем строениями о передаче садового домикав собственность. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплатыдома по распискам, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключениядоговора купли-продажи. Однако после оформления всех документов она узнала отом, что Л. умерла. Несмотря на это истица обратилась в нотариальную контору ивнесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала,что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.[14]
Вынося решение об удовлетворении иска, судапелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садовогоучастка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждаетсяпредставленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л., в которомона просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи спродажей садового участка К. С таким выводом суда согласиться нельзя. В силуст. 30 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» собственники садовых, огородных и дачныхземельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду,срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненногосодержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.[15]Исходя из содержания приведенной нормы Закона собственники земельных участков всадоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах делаотсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.
Кроме того, в силу норм ст. 550 ГК РФ договорпродажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договорапродажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с нормой ст. 554 ГК РФ в договорепродажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, втом числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующемземельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих сведений в договоре условие онедвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствиив договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цененедвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимостипродавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонамипередаточному акту или иному документу о передаче.
Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, вматериалах дела не содержится. Представленные доказательства могутсвидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажиземельного участка и садового дома. При таких обстоятельствах апелляционноерешение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решениясуда первой инстанции. [16]
Значительно отличается от общих положений одоговорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором неопределена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствахза аналогичные товары (статьи 424 и 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорампродажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоресогласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договоро ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружениеили иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включатьи цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Для определения цены продаваемого объекта недвижимости(с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть куслугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[17]
Цена недвижимости может быть установлена вдоговоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера.В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплатепокупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателюнедвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Момент вступления в силу договора продажи недвижимостиопределяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становитсяобязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается моментподписания договора продавцом и покупателем.[18]
Послеустановления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договорастороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой выводподтверждается судебной практикой.[19]
Исключение составляет лишь договор продажи жилыхпомещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартирыподлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, чтодоговор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считаетсязаключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрацииперехода права собственности к покупателю. Так, комитет по управлениюимуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченнойответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного подоговору купли — продажи, заключенному на основании результатов аукциона, ипеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковыхтребований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом былоустановлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявленияиска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрированв установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, помнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решениемсуда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней запросрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанцияобоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии с нормой ст. 425 ГК РФ договорвступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Встатье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации,считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установленозаконом. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрациюдоговора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст. 560ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрациисделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрацияперехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самогодоговора купли — продажи.[20]
Поэтому апелляционная инстанция постановила, чтодоговор купли- продажи здания следует считать заключенным с момента егоподписания согласно норме пункта 1 статьи 433 ГК РФ, а не с моментагосударственной регистрации.[21]
Государственной регистрации подлежит не сам договор продажинедвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору отпродавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу смомента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственностина недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупательстановится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеютсерьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодательтребует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего егосодержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образомуполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многостороннихсделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменнойформе договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договоране только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но ипутем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной,электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документисходит от стороны по договору.[22]
Требования же к форме договора продажи недвижимостисводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме ввиде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, сутьспециального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, чтоисключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), иможет быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажинедвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым кписьменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключениядоговора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствиянесоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемыхк форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
1.3 Субъекты и содержаниедоговора купли-продажи недвижимого имущества
Главнымисубъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец ипокупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельныйучасток, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупательв свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определеннуюденежную сумму (ст. 454 ГК РФ).[23]
Продавецобязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи,также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. Презюмируется, чтопродавец является собственником продаваемого имущества. В этом случае онобладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества.[24]Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице.
В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает несобственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещногоправа на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие,учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договоранедействительной сделкой.
Здесь необходимо учитывать ограниченный характерправомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности,государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственноговедения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления — казенное предприятие (п. 1 ст. 297 ГК РФ), не вправе продавать принадлежащее емунедвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требованиявлечет недействительность договора продажи недвижимости.
Примером к сказанному может служить разъяснениеПостановления № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля1998 г.[25] Согласно данномуразъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными имуниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления,следует учитывать установленные нормами статей 295 и 296 ГК РФ ограничения правпредприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенныепредприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являютсянедействительными как ничтожные.
В определенных случаях и при соблюдении требованияо необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества,принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на правехозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признаниядоговора продажи недвижимости недействительным.[26]
Дело в том, что в отличие от иных коммерческихорганизаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой(специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятийпо распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнениемзадач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполненияэтих задач имущества под страхом признания совершенных сделокнедействительными.
На этот счет имеется официальное разъяснениеПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии сПостановлением № 8 Пленума от 25 февраля 1998 г.[27]в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдениемтребования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГКРФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственноговедения движимого или оперативного управления недвижимого имущества,непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводятк невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующиесделки недействительны по основаниям, предусмотренным нормой, содержащейся встатье 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченногоим органа) или самостоятельно предприятием.
Что касается учреждений, финансируемыхсобственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношенииимущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенныхим по смете (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Вместе с тем, если в соответствии сучредительными документами учреждению предоставлено право осуществлятьприносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов (включаянедвижимое имущество такого учреждения), учитывается на отдельном балансе инаходится в самостоятельном распоряжении учреждения.
Следовательно, договоры продажи учреждением вкачестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе,и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательскойдеятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признанынедействительными.
Такжепродавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится вгосударственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества,здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействованонеограниченное количество лиц.
Организаторомторгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный органгосударственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующихземельных участков, или специализированная организация, действующая наосновании договора с ними.[28]
Функцииорганизатора торгов определяются соответственно полномочным органомгосударственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации илиорганом местного самоуправления.
Результатыторгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов,аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений оцене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов.Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которыхпередается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не являетсядоговором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку.Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителемторгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, атакже организатора торгов от подписания протокола, а также от заключениядоговора определяются в соответствии с гражданским законодательством РоссийскойФедерации.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования,отличается исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передачапроданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должныбыть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеимисторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имуществапокупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующегодокумента договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Болеетого, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписанияпередаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.[29]
Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданногонедвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствияпомимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, вподобных случаях возможно применение нормы статьи 398 ГК РФ, согласно которой вслучае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последнийвправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренныхобязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметомобязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установленоГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащегокачества.[30] В случаепередачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договорапродажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя,получившего (по договору купли — продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ),за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащегокачества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавцапроданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия(помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, всилу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ вподобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов илидоговора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавецвправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнениядоговора.[31]
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствиис договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплатынедвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии с нормой ст. 395 ГК РФ.
Невыполнение покупателемобязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимогоимущества, может также служить основанием к расторжению договора.
Так, комитетпо управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностьюавтозаправочную станцию. В договоре была предусмотрена обязанность покупателя уплатитьстоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателюпосле оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствиечего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данномуспору арбитражный суд исходил из следующих соображений. В соответствии с нормойпункта 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может бытьрасторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» отказпокупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не можетрассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной,поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажиприватизированного объекта.[32]
Кроме того, здесь необходимо отметить, что в недавнем прошлом всоответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизациигосударственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества вРФ» также было предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателямиусловий договоров продажи государственного или муниципального имуществапредъявлять иски о расторжении сделок приватизации. Таким образом, посколькупокупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение орасторжении заключенного договора. Помимодоговорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрациисделки тоже является уклонением от исполнения договора. Нормой пункта 3 статьи165 Гражданского кодекса РФ предусмотрено: если сделка, требующаягосударственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторонуклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынестирешение о регистрации сделки.[33]
1.4 Государственная регистрация и ее значение
Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РоссийскойФедерации 1994 г. (ст. 131 ГК РФ) и принятым в соответствии с ним Федеральнымзаконом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имуществоми сделок с ним» (далее по тексту работы – Закон о регистрации, если не указаноиное).[34]
Несоблюдение нотариальной формы договоракупли-продажи недвижимости, а в случаях, установленных законом, — требования огосударственной регистрации влечет его недействительность (ничтожность).
Какуже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеютсяспециальные правила о государственной регистрации перехода права собственности нанедвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Гражданскогокодекса РФ о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, чтосделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственнойрегистрации в случаях и в порядке, предусмотренных нормой, содержащейся встатье 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 164); положение о том, чтодоговор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным смомента его регистрации. Заключение договора продажи недвижимости и вступлениеего в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьихлиц). Именно с момента заключения договора (то есть, до государственной регистрации)покупатель вправе требовать от продавца его исполнения,
тоесть передачи ему проданного объекта недвижимости. [35]
Учитывая существующий порядок государственной регистрацииперехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнениядоговора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежуткавремени покупатель находится в положении фактического владельца объектанедвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом(во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).
В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделкис недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаяхстороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относилико всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствиерегистрации влечет недействительность сделки в силу нормы пункта 1 ст. 165 ГКРФ. В отношении договоров купли — продажи нежилых помещений, зданий, сооруженийуказанная позиция Федеральным арбитражным судом Северо – Кавказского округа, атакже судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерациипризнавалась неправильной.[36]
По делу № 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта1 статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к сделкам, требование огосударственной регистрации которых предусмотрено законом. Поскольку законом дляоспариваемой сделки (договора купли — продажи сооружений) государственная регистрацияне предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора.Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода правасобственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договорасвязана не с соблюдением формы сделки в договоре купли — продажи недвижимости,а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца кпокупателю (ст. 131, 223 ГК РФ).
Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письмеВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажинедвижимости» [37], и в ПостановленииПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 № 8 №«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственностии других вещных прав».[38]
В соответствии с нормой статьи 164 ГК РФ государственнойрегистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях ив порядке, предусмотренных нормой ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Однакони в статье 131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации [39]не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации. Казалось бы, чтовопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, долженрешаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки вспециальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо вЗаконе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование несодержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовыхпоследствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной.
Между тем, в юридической литературе высказываютсямнения, что в силу ст. 131 ГК РФ, хотя в данной статье перечислены не сделки, аправа, подлежащие регистрации государственная регистрация обязательна для любогодоговора, предметом которого служит недвижимость, а исключения изобязательности регистрации содержатся и в ГК РФ и могут быть предусмотреныспециальным законом.
Такая ситуация некоторой юридической неопределенностипорождает множество вопросов в арбитражно — судебной практике. В частности, имеетли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результатеисполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости,до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждатьлибо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости? Практикаарбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая вовнимание, прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которыевправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до моментапрекращения права собственности последнего на это имущество, совпадающего смоментом регистрации перехода права собственности к покупателю.[40]
Например, акционерное общество обратилось варбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли — продажистроения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом сограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продалстроение по договору купли — продажи индивидуальному частному предприятию,которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности,перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату застроение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу виске. Данное решение было отменено по следующим основаниям. В соответствии снормой пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежитгосударственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает смомента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотренагосударственная регистрация перехода к покупателю права собственности нанедвижимость по договору купли — продажи. Поскольку права собственности настроение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе былоотчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупаяу индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличииу продавца прав собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязаноэто сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтомукассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковыетребования акционерного общества.[41]
Определенным своеобразием отличается и правовоеположение продавца недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателемпо передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственностик покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности нанедвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению ираспоряжению в отношении проданного имущества.[42] Однако ипокупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданнымнедвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости).Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может распорядитьсясоответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельство подтверждается иофициальной позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшейотражение в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственностии других вещных прав».[43]
Согласно норме пункта 14 данного Постановления приразрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственностина недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственнойрегистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости,исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку правособственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется запродавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но догосударственной регистрации перехода права собственности продавец также невправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметомисполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, апокупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договораоб отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственностьза его неисполнение.
Указанное различие правовой природы отношений, прикоторых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости,переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметнопри анализе возможных последствий отчуждения (либо распоряжения в иной форме) такогоимущества покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжениюобъектом недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащаязакону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданнымпокупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными.При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из такихсделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственностьпоследнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.[44]
Положение ГК РФ о том, что исполнение договорапродажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственностине служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГКРФ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядитьсяпереданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращениювзыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца.И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимоеимущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение ихтребований за счет этого имущества.[45] Однаконаложение ареста на имущество продавца является и нарушением прав покупателя.На этот счет имеется решение суда Северо-Кавказского округа.
По делу № 2884/99 за истцом признано право собственностина недвижимое имущество, приобретенное по договору купли — продажи у ответчика,при отсутствии регистрации перехода права собственности от продавца кпокупателю (истцу). Неосуществление регистрации было обосновано тем, что послеисполнения сделки — оплаты и передачи имущества — на него наложен арест в порядкеисполнительного производства, возбужденного в отношении продавца. Удовлетворяя исковыетребования, суд указал, что наложением ареста нарушаются законные права и интересыистца как покупателя имущества. В решении содержится ссылка на то, что оноявляется основанием для регистрации права собственности в бюро техническойинвентаризации.
В рамках рассмотрения проблемы соотношениягосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимоеимущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимоподчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимостик покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимостии не является основанием их прекращения.
На данное обстоятельство обращено внимание вПостановлении № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г., согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов орасторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществленагосударственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражнымсудам следует учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переходправа собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании нормы п. 3статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов наосновании нормы ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотренавозможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами подоговору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимоеимущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотреннымнормами ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещенияпокупателем убытков, причиненных как
расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащимисполнением обязательств. [46]
Порядок государственной регистрации перехода кпокупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимостиопределен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и не является предметом настоящего дипломногоисследования. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защитыправ и законных интересов участников отношений, связанных с продажейнедвижимости, а также третьих лиц. В юридической литературе широкое распространениеполучила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственнойрегистрации сделок с недвижимостью (применительно к продаже недвижимости, к ихчислу относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловнуюнедействительность таких сделок.[47]
Например, статья 165 ГК РФ устанавливает самоежесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрациисделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такаясделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий.
Однако для случаев недобросовестного поведенияодной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другойстороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки всоответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст.165 РФ).
Представляется, однако, что в данном случае мыимеем дело с неточным доктринальным толкованием положений статьи 165 ГК РФ, и,прежде всего, номы, содержащейся в п. 1, согласно которому «несоблюдениенотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственнойрегистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна».[48]Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов ивыражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствийнесоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществлениегосударственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительностьтолько в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственнойрегистрации договора продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, частижилого дома или квартиры) не влечет его недействительности; на этот случай закономпредусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с моментаего регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).[49]
Именно то обстоятельство, что по общему правилу неосуществлениегосударственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет еенедействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии скоторым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки снедвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по судурегистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Такой подход к последствиям несоблюдения требованияо государственной регистрации сделки с недвижимостью отражен в Постановлении №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г.,которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрацииперехода права собственности на недвижимость не является основанием для признаниянедействительным договора продажи недвижимости». [50]
Что касается возможности для одной из сторондобиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилогопомещения) при уклонении контрагента, то иллюстрацией данного положения можетслужить следующий пример арбитражно — судебной практики.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с искомо понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли — продажи жилогодома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз необращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли — продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда иприняла постановление о регистрации сделки купли — продажи недвижимости. При этомапелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом(покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли — продажи жилого дома.Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передачаосуществлена по акту приема — передачи. Правомерность заключения этого договоране оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделкув регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка,требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна изсторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 ГКРФ подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена,а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился зазащитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция обоснованноквалифицировала бездействие акционерного общества как уклонение отгосударственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующегооргана обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.[51]
Необходимо заметить, что отсутствие нотариальногоудостоверения договора, если таковое предусмотрено в нем, тоже не являетсяоснованием для признания сделки недействительной, если исполнены всеобязательства по оплате имущества и его передаче.
По делам № 525/99, № 526/99 окружной суд оставилбез изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительнымидоговор купли — продажи торгового павильона и право собственности покупателя нанего. Стороны выполнили свои обязательства по оплате имущества и его передаче,но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренногосоглашением сторон. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана действительной.В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода правасобственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, судсчел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, таккак это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрациии выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
Кассационная инстанция признала данный вывод правильным,сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчикнарушил право истца зарегистрировать в установленном законом порядке правособственности на приобретенное имущество.
1.5 Проблемы договора купли – продажи недвижимости
Зачастуюнекоторые граждане возлагают на предварительный договор слишком большие функциии надежды. Так, например, на нашем рынке недвижимостидовольно часто заключается предварительный договор, по которому покупательплатит продавцу определенную денежную сумму в качестве задатка. Мол, потом,когда заключим основной договор, продавец получит оставшуюся сумму по договору.Но это не соответствует закону, потому что задатком, в соответствии с ГК РФ,признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счетпричитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательствозаключения договора и в обеспечение его исполнения. Как дело обстоит на рынкенедвижимости? Покупатель и продавец заключают предварительный договоркупли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение покупателем задатка.Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключитьдоговор купли-продажи. Если покупатель передумает заключать договоркупли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумает, тоон обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Увы, такие условия насамом деле не соответствуют закону. Предварительный договор порождает толькообязательства сторон заключить в будущем основной договор. По такому договоруне должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Еслиделать все по закону, то стороны должны заключить основной договоркупли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этогопокупатель может оставлять продавцу задаток. Но в реальности по этой схеменикто не действует, так как в этом случае срок государственной регистрации растягиваетсяпочти на два месяца. Проблема вторая. Противоположная ошибка состоит в том, чтопредварительный договор не рассматривается в качестве серьезного документа.Так, если стороны заключили предварительный договор, а затем кто-то из нихпередумал заключать основной договор, то другую сторону можно принудить кзаключению основного договора в судебном порядке. Аргументировать такой шагможно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, еслисторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно,уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд стребованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненныеэтим убытки. Проблема третья. На практике встречаются предварительные договоры,в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор по поводу недвижимого имущества, которое на момент заключенияпредварительного договора отсутствует. Как правило, такой предварительныйдоговор предлагают заключить застройщики, но это не совсем правомерно. Дело втом, что, по общему правилу, заключить основной договор в отношении недвижимогоимущества, которое отсутствует, нельзя. Но однозначной судебной практики поэтому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях судыдопускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметомкоторых является объект незавершенного строительства. Проблема четвертая.Нередко сторона, не желающая заключить основной договор, пытается признатьпредварительный договор недействительным. Основания для оспариваниядействительности договора соответствуют общим основаниям недействительностисделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ (например, несоответствиезакону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка,сделка, заключенная недееспособным гражданином и т. д.). Стоит помнить и о том,что основной договор тоже не будет заключен, если предварительный договор признаннезаключенным или в нем отсутствуют существенные условия. Правила о договорекупли-продажи недвижимости предусмотрены в § 7 гл. 30 ГК РФ. Первая статьяэтого параграфа — ст. 549 устанавливает, что «по договору купли-продажинедвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130)».
Такимобразом, единственным критерием применения к договору купли-продажи требований§ 7 гл. 30 ГК РФ является предмет договора — имущество, которое относится кнедвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важнопредварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, адругой — продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования кформе и содержанию договора, и к его государственной регистрации.
Данноезамечание, которое кажется весьма банальным (неужели стороны могут заблуждатьсяотносительно принадлежности объекта к недвижимости?!), на самом деле имеетбольшое практическое значение. Как показывает практика, участники гражданскогооборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости,но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической инвентаризациии кадастрового учета, либо пытаться «выдавать желаемое задействительное», полагая, что их личная договоренность с контрагентом поповоду того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение дляопределения правового режима договора.
Так, например,в соответствии с планом приватизации в состав имущества приватизированногопредприятия были включены два ангара. При этом они были отражены в перечнеоборудования, т.е. движимого имущества. Приватизированное предприятиеосуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен без учетатребований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и стороны необращались за его регистрацией. В дальнейшем новый владелец ангаров решилвнести их в уставный капитал одного из юридических лиц. По требованию этогоюридического лица была проведена техническая инвентаризация, в результатекоторой ангары были признаны объектами недвижимости. Естественно, что сделка попередаче объектов в уставный капитал была сорвана, так как у лица отсутствовалинадлежащие правоустанавливающие документы. Привести же их в соответствие стребованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи недвижимости, не быловозможности, так как юридическое лицо — продавец было к тому времени ужеликвидировано.
А что жебудет, если продавцом будет заключен договор купли-продажи с другим покупателемдо передачи объекта первому покупателю? Разберем несколько вариантов.
Вариант 1. Пообоим договорам не зарегистрирован переход права собственности и не состояласьфактическая передача недвижимости.
В этом случаев соответствии со ст. 398 ГК РФ преимущество будет иметь лицо, которое раньшезаключило договор.
Вариант 2. Пообоим договорам не зарегистрирован переход права собственности, но предметдоговора фактически передан второму покупателю, который заключил договорпозднее.
В даннойситуации положение сторон должно рассматриваться в свете положений ст. 398 ГКРФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8.
Всоответствии со ст. 398 ГК РФ у кредитора (покупателя) отпадает право требоватьотобрания предмета договора у должника (продавца), если «вещь уже переданатретьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения илиоперативного управления». Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8говорит о том, что переданная по договору вещь служит предметом исполненногопродавцом обязательства, а покупатель является ее законным владельцем.
Итак, с однойстороны, условие ст. 398 ГК РФ, исключающее отобрание вещи у продавцаотсутствует, так как хотя предмет договора и передан третьему лицу (второмупокупателю), но это лицо не обладает на него правом собственности, посколькупереход права не зарегистрирован. С другой стороны, второй покупатель подпадаетпод признаки законного владельца в соответствии с п. 14 указанногопостановления. Какое же решение должен принять в таком случае суд? В поискахвыхода из данной ситуации следует иметь в виду, что фактическая передачанедвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имуществадвижимого. В случае движимого имущества передача связана с физическимперемещением товара от продавца к покупателю (ст. 458 ГК РФ), что по закону нетребует фиксации в каком-либо документе. В случае недвижимости все наоборот — перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно вдокументальной форме «по подписываемому сторонами передаточному акту илииному документу о передаче» (ст. 556 ГК РФ).
Представляется,что указанная специфика должна учитываться судом при принятии решения врассматриваемой ситуации. По мнению автора, положения п. 14 постановления недолжны здесь применяться, поскольку они относятся только к случаю, когдапродавец заключил один договор купли-продажи и подписал акт передачинедвижимости. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст. 398 ГК РФ,которая не исключает, а значит, позволяет отобрание имущества лицом, котороезаключило договор купли-продажи раньше. Такое решение представляется тем болееверным, что на практике встречаются случаи, когда акты передачи подписаны какпо одному, так и по второму договорам. Определить же в этом случае, кому«действительно» передано имущество, абсолютно невозможно, так как позакону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются каку одного, так и у второго претендента.
Вариант 3. Подоговору, заключенному позднее, зарегистрирован переход права собственности.
Здесь, какпредставляется, однозначным будет преимущество того лица, котороезарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что договор,на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю дату. Всоответствии со ст. 2 Закона о регистрации «государственная регистрацияявляется единственным доказательством существования зарегистрированногоправа», а «зарегистрированное право может быть оспорено в судебномпорядке». Разумеется, «первый» покупатель не лишен возможностиобратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор былзаключен раньше, не будет само по себе основанием для признаниянедействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенныйобъект недвижимости. Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь навозмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнениемдоговора.
Вызываетсомнение предложение В.А. Петрушкина, который считает «необходимымдополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что приотсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость запокупателем, но при фактической ее передаче и полной оплате (выделено мной. — В.А.) приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом. Самопо себе предложение в законе зафиксировать положение продавца и покупателя дорегистрации прав на недвижимость не вызывает возражений. Однако вряд ли стоитзапрещать продавцу распоряжаться недвижимостью только в том случае, еслипокупатель ее полностью оплатил. Вполне достаточно такого критерия, каксостоявшаяся передача имущества, так как в гражданском обороте практическиотсутствуют ситуации, когда до регистрации права на недвижимость покупательполностью рассчитывается с продавцом.
Мырассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии несколькихдоговоров купли-продажи в отношении одного объекта. Но как должен поступатьрегистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два договораотчуждения одного и того же объекта? На наш взгляд, единственно правильнымрешением регистрирующего органа в данном случае было бы приостановлениерегистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об этом каждого изобратившихся. При этом условием проведения регистрации следовало бы считатьлибо отказ одного из заявителей от регистрации своего права, либо решение судао том, чье право подлежит регистрации.
 

ГЛАВА II ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ –ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Договор купли – продажи недвижимости жилых помещений
 
Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. Приопределении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин«жилые помещения», который, по мнению автора, не отражает в полной мере всехарактеристики обозначаемых им объектов.
Анализ действующего гражданского и жилищного законодательствапозволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:
— жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания,которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ГКРФ);
— жилыми признаются дома и помещения, предназначенные дляпостоянного проживания граждан, а также для использования в установленномпорядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;
— жилое помещение — это жилые дома, квартиры, иные жилые помещенияв
жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временногопроживания;
— жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) — это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1ст. 673 ГК РФ);
— жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания,благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающееустановленным санитарным и техническим требованиям;
— жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания,отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.[52]
Таким образом, законодатель использует для выделения жилыхпомещений из других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости оттого, объектом каких отношений они являются. Жилое помещение может бытьобъектом найма, если оно соответствует критерию «пригодности для постоянногопроживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечаеттребованию «предназначенности для проживания людей».[53]Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригоднымявляется помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянногопроживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительностипроживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональноеназначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним наосновании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональнойпредназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические,технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению иведущие, в конечном счете, к определению статуса помещения — жилое или нежилое.[54]
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилыхпомещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как ибольшинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельнымиучастками, на которых они расположены.
Итак, понятие договора продажи жилыхпомещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести наоснове легального определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимогоимущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать всобственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру илидругое недвижимое имущество.
На заключение договоров купли-продажи отдельного жилогодома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другойнедвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но исоответствующий земельный участок.[55]
Существенным условием договора продажи жилого дома,квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющиев соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после егоприобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием ихправ на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).[56]
О праве членов семьи собственников жилого помещенияговорится и в ст. 292 ГК РФ, где устанавливается, что переход правасобственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основаниемдля прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнегособственника.
На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья(покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствиесокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилымпомещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажиквартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некудавыехать.
Но, тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, преждечем реально смогут воспользоваться своей собственностью.
Введение обязательного порядка государственной регистрацииперехода права собственности на недвижимое имущество служит определеннымпрепятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру,непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписанывременно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы илиотбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все этиграждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).
Правила определения предмета договоракупли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаженедвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы — вдоговоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включаяее местонахождение, подлежит передаче покупателю.[57]
При отсутствии этих данных в договореусловие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считаетсянесогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Следует отметить, что из правила ст.554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости вдоговорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почвепоявилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лицна точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки.[58] Суды, естественно, отдаютприоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формальновыполняя требования ст. 554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющиеместонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположениежилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другогонедвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположенияжилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельнымстроениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества кквартирам, комнатам в многоквартирных домах.
Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения,необходимо определить — может лисамовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольнойпостройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимоеимущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей впорядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное безполучения на это необходимых разрешений или с существенным нарушениемградостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из прямого указаниязаконодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает нанее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать сней какие-либо сделки.[59]По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданскогооборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объектнезавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнутои в обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости.[60]
Таким образом, сделки (в том числекупля — продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168, 169 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносуосуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в норме п. 3ст. 222 ГК РФ. Аналогичное положение закреплено и в специальномзаконодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта безсоответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществитьснос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объекти земельный участок в первоначальное состояние.[61]
Но, прежде чем признавать сделкукупли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суддолжен определить действительно ли данная постройка является самовольнымстроением.
В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФпереход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жильесам по себе не является основанием для прекращения права пользования этимпомещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших вэтом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такуюнедвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами.Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжениисобственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместнопроживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежнимпомещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу)не удастся прекратить их право.[62]Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают надобязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.
Перечень таких лиц выявляется на основании справкижилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахожденияотчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка нареквизиты этой справки.
Претендовать на пользование жилым помещением могут всоответствии с действующим законодательством:
— члены семьи прежнего собственника,оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Их круг определяется поправилам ст. 53 Жилищного кодекса РФ, включая даже тех, кто прекратил семейныесвязи с прежним собственником.[63]
— наниматель жилого помещения ипостоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ.
— гражданин, являющийсяподнанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ)
В тех случаях, когда продается жилойдом из состава домов государственного или муниципального жилищного фондасоциального использования, в этот перечень должны быть включены:
— наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст. 53 ЖК РФ
— гражданин, являющийсяподнанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.672,685 ГК РФ).
Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значениедля определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
Договор купли-продажи жилогопомещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежитгосударственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилогопомещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрациион вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Регистрациядоговора осуществляется в учреждениях юстиции. Регистрируется на основаниизаявления. Заявление о государственнойрегистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и(или) покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленнойнадлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) илипокупателем жилого помещения. Для егорегистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать ипредставить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка избюро технической инвентаризации (БТИ).
В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты иликвартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.
В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствиизадолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение иливступление в права наследования.
Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц,имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Нужно обратить внимание на то, чтогосударственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения,так и переход права собственности на недвижимость по такому договору отпродавца к покупателю.[64]
Договор продажи долженсоответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральнымзаконом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами),действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). При этомусловия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом илииными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ в договорепродажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 ГК РФ), а такжеопределяются следующие условия:
·         предмет договора,в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома)на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составемногоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ);
·         цена жилогопомещения, установленная соглашением сторон договора, указание цены за единицуплощади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежауказываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);
·         перечень лиц,проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилымпомещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав напользование жилым помещением (статьи 292, 558 ГК РФ).
Наосновании п. 7 Инструкции от 6 августа 2001 г. № 233 «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилыепомещения» при продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме кпокупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит правособственности на долю в общем имуществе жильцов.[65]
2.2 Договор купли – продажи земельных участков
Земельная недвижимость как правовая категория вдействующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Еесуществование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходык выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.
Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен нарешение проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельныеучастки.
Еще на заре земельной реформы была сделана попытка решитьэту проблему. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе»(утратил силу) предусматривал переоформление права пользования на земельныеучастки для граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР «О земельнойреформе» были дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также рядом указов Президента РФ.
Условия переоформления прав на землю гражданотличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц.
Каждый гражданин имеет право однократно бесплатноприобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном)пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этомвзимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральнымизаконами, не допускается.
Решение о предоставлении земельного участка всобственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявленияв письменной форме в соответствующий исполнительный орган государственнойвласти или орган местного самоуправления.[66]
Для юридических лиц предусмотрены специальныеусловия переоформления прав на землю. Юридические лица, кроме государственных имуниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаныпереоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участкамина право аренды земельных участков или приобрести земельные участки всобственность по своему желанию. Таким образом, в отношении юридических лиц,имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования,установлен «принудительный» порядок переоформления права.
Следует отметить, что в статье 45 Земельногокодекса РФ не предусмотрено прекращение права постоянного (бессрочного)пользования земельным участком в результате непереоформления права. Поэтому«принудительный» порядок переоформления права постоянного (бессрочного)пользования земельным участком может встретить противодействие на практике.
Общие положения, регулирующие приобретение правна земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальнойсобственности и на которых расположены здания, строения, сооружения,установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.[67]
Юридические лица, имеющие в собственности здания,строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, приобретают права на этиземельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право наприватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельныхучастков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений,сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом,другими федеральными законами.
Гражданин, изъявляющий желание продать,принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, обращается врайонный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или егокадастровое бюро по месту расположения земельного участка.
Продавец предоставляет комитету документ, удостоверяющий его правособственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности наземлю или государственный акт на право собственности на землю).[68]
План земельного участка и материалыземлеустроительного дела по его изготовлению, выполненные лицензированнойорганизацией, принимаются регистратором с выездом на место. После приемки материаловземлеустроительного дела и удостоверения плана земельного участказемлеустроительное дело сдается в земельный архив комитета, а план земельногоучастка передается покупателю для оформления договора купли — продажи (купчей)земельного участка.
Договор купли — продажи (купчая) земельногоучастка оформляется продавцом и покупателем при наличии у продавца планаземельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности наземельный участок, проверенного регистратором. Данные документы представляютсяв соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству дляосуществления государственной регистрации сделки в Регистре договоров куплипродажи (купчих) земельных участков. С момента государственной регистрациидоговора к покупателю переходит право собственности на купленный земельныйучасток (п. 13 указанного протокола).
После совершения перечисленных действий граждане(покупатель и продавец) представляют купчую в местную администрацию, котораярегистрирует право собственности покупателя на землю и выдает ему свидетельствоо праве собственности на приобретенный земельный участок.
Специальные правовые нормы по переоформлениюправа пользования на земельный участок собственниками зданий, строений,сооружений содержатся в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».[69]В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 данногоФедерального закона, он регулирует отношения при приватизации земельныхучастков, находящихся в государственной собственности, на которых расположеныобъекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Со дня введения в действие Земельного кодексаРоссийской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числезданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременнойприватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, заисключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота илиограничены в обороте.
Земельный участок отчуждается в границах, которыеопределяются на основании плана земельного участка, предоставляемогопокупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведениюгосударственного земельного кадастра. Указанный план земельного участкаприлагается к договору купли-продажи земельного участка.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», изданные довведения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующиеземельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации инормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются вчасти, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.[70]
Земельный участок, подлежащий приватизации,определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16мая 1997 года № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости вприобретении в собственность земельных участков под этими объектами».[71]Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователюна правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемоговладения или срочного пользования, в том числе аренды.
В настоящее время государственная собственностьна землю в подавляющем большинстве случаев не разграничена. Очень актуальнымостается вопрос о правах на земельный участок при переходе права собственности.
С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложниласьпроцедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений,сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаеввступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ.
Гражданский кодекс РФ допускал возможность нахожденияв гражданско — правовом обороте как зданий без земельных участков, на которыхони расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на нихсооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельныхучастков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).[72]
Наличие в законодательстве противоречивых норм породилоих различное толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок снедвижимостью.
При покупке здания, расположенного на земельном участке,находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель,несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочногопользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.
Земельным кодексом РФ установлены определенныеограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочногопользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на правепостоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченномукругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане июридические лица, за исключением органов государственной власти и местногосамоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральныхказенных предприятий, в указанный перечень не входят.
По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФорган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставитьновому собственнику здания участок на праве постоянного (бессрочного)пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельныйучасток может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗКРФ.
Однако Федеральный закон «О введении в действиеЗемельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.
В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона припродаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленномюридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, правопостоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежитпереоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен всобственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.[73]
Хотелось бы обратить внимание на то, что требованиео переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателюздания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии сосуществленным им выбором: в собственность или в аренду.[74]Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договоракупли — продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупательтаковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Можетли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос опереоформлении прав на земельный участок?
Исходя из положений Закона № 137-ФЗ представляется,что покупатель, заключив договор купли — продажи, должен начать процедурупереоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участокусловно можно разбить на следующие этапы:
а) подача заявления о предоставлении земельногоучастка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;
б) принятие органом государственной власти илиместного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;
в) заключение договора аренды или купли — продажи;
г) регистрация в Едином государственном реестре правправа собственности или договора аренды.[75]
Представляется, все действия по переоформлению правна земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель зданияможет совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрацияправа должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельныйучасток.
Интересным остается вопрос о том, может ли земляпредоставляться в собственность иностранцам. Иностранным гражданам, лицам безгражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьейземельные участки предоставляются в собственность только за плату, размеркоторой устанавливается Земельным кодексом (п. 5. ст. 29 ЗК РФ).
Иностранные граждане, лица без гражданства ииностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений,находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупкиили аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и всоответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ипунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего ЗК РФ Президент Российской Федерации можетустановить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правилоне распространяется.[76]
Исходя из смысла статей Земельного кодексаземельные участки могут предоставляться в собственность иностранцам только еслина них находится принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество.Сам по себе незастроенный земельный участок в собственность таким лицам непредоставляется.
2.3     Договоркупли — продажи зданий и сооружений
Существенным условием всякого гражданско-правового договорапризнается его предмет. Правила определения предмета договора применительно кпродаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условиео предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованнымсторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числесведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо всоставе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора являетсянежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. Вслучае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, — договор не считаетсязаключенным.
Может ли быть предметом договора незавершенный объектстроительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можнонайти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ[77]говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметомдоговора купли-продажи, а право собственности на него возникает с моментагосударственной регистрации. И приводится такой пример:
«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка опризнании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительствомобъекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченнойответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанкаприобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект подоговору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплаченпокупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, посколькукомитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотряна наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объектобществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли бытьпредметом договора купли-продажи незавершенный строительством объектнедвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они неизъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте недопускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниченийв отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенныестроительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота имогут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации кнедвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания,сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащеегосударственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994года „О введении в действие части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации“до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрациинедвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент истены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно.Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий вэтом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участкии прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа ПрезидентаРоссийской Федерации от 11.12.93 № 2130 „О государственном земельномкадастре и регистрации документов о праве на недвижимость“[78]обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительствомобъект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованнаясторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанкана основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерялправо распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора»[79].
Значительно отличается от общих положений о договорах и такоеусловие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определенацена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимыхобстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежитприменению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иноеправило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной формеусловия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объектнедвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и ценупередаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания(сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера,общая цена здания (сооружения) определяется исходя из фактического размерапереданного покупателю недвижимого имущества.
Определенными особенностями, требующими специальногорегулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передачапроданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателемдолжны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписаннымобеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданногонедвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта илииного документа договор продажи здания (сооружения) не может считатьсяисполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества илиподписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договорапродажи здания (сооружения).
С передачей здания (сооружения) продавец обязан передатьпокупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этихдокументов может входить: план строения; справка БТИ, технический паспорт наздание и др.
При купли-продажи нежилых помещений зачастую могут возникнутьспоры о имуществе оставшемся в здании после его продажи. Так, например, нередкофирма-продавец не успевает вывести все свое имущество из здания (сооружения) исобирается сделать это только после его продажи (что подразумевает его передачупокупателю). Однако покупатель, приняв здание по передаточному акту, заявляетсвои права на оставленное имущество (например, на вмонтированные в стены зданиясейфы). Возникает спор.
Поэтому в передаточном акте стороны могут оговорить и правовоеположение имущества, оставляемого продавцом в здании после его продажи. Даннаяоговорка может включать и полную передачу всего имущества в собственностьпокупателю здания или же, наоборот, оговорка будет содержать обязанностьпродавца забрать имущество из здания в оговоренный срок.
В статье 556 ГК РФ закреплены последствия передачи недвижимостиненадлежащего качества. В соответствии с этой статьей, в случае передачипродавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора,применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателяпотребовать замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующийдоговору.
Следуя отечественной и мировой практике, Гражданским кодексом РФустановлены жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничениюответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловнымявляется право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретениемнекачественного здания (сооружения). Наряду с этим любой покупатель может посвоему выбору требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездногоустранения недостатков здания (сооружения), либо возмещения своих расходов поустранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).
Требования, предъявляемые к качеству товара, должны бытьпредусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателютовар (здание, сооружение, далее по тексту объект), качество которогосоответствует договору.
Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть втех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем иисключению возможности передачи покупателю недоброкачественного объекта могутспособствовать следующие положения ГК РФ.
При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязанпередать покупателю объект, пригодный для целей, для которых товар такого родаобычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем визвестность о конкретных целях приобретения здания (сооружения), продавецобязан передать покупателю объект, пригодный для использования в этих целях.
Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многомбудет зависеть от того, есть ли договорная гарантия качества товара. По общемуправилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостаткитоваров, если покупатель докажет, что они появились до момента перехода рискаслучайной гибели или случайной порчи на покупателя либо по причинам, возникшимдо этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставленагарантия качества, он отвечает за недостатки товара, если не докажет, что онивозникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правилпользования товаром, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст.476 ГК РФ).
Какими могут быть последствия нарушения продавцом условия договорао качестве товара?
Покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца:соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатковтовара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатковтоваров. Еще более жесткие последствия предусмотрены в отношении продавца,допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например,передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками). Вэтом случае покупатель наделен правом по своему выбору отказаться от исполнениядоговора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст. 475 ГКРФ).
Обязанность проверить качество реализуемых товаров может бытьвозложена на продавца (предварительный показ и т. п.). В этом случае продавецдолжен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление импроверки качества передаваемого товара и ее результаты, например справка из БТИо техническом состоянии здания (сооружения).
При наличии лишь законной гарантии на товары, то есть когда на этитовары не установлены гарантийный срок или срок годности, недостатки в товарахдолжны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойствтовара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачитовара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен болеедлительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.
Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором нетолько прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свойтовар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товарособенно существенно в условиях сегодняшних неплатежей.
Выполнение обязанности принять товар в сроки и порядке,предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель долженсовершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему здание(сооружение).
ГК РФ указывает, что покупатель обязан оплатить товар до или послеего передачи продавцом в размере полной цены, если иное не установленозаконодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства. Вслучае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец получает правопотребовать от него уплаты не только цены здания (сооружения), но и процентовза пользование чужими денежными средствами.
Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя такжепринятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могуттребоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделатьвозможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива,предоставление банковской гарантии и т. п.).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, определенной договоромили рассчитанной в порядке (способом), указанном в договоре, например,фиксированная сумма за квадратный метр). Как уже отмечалось выше – ценадоговора купли-продажи нежилых помещений – существенное условие договора.
Специально регулируются вопросы, связанные с предварительнойоплатой товаров (ст. 487 КГ РФ). Если такой порядок расчетов установлендоговором, но, несмотря на это покупатель не исполняет свою обязанность,продавец получает право отказаться от передачи объекта либо приостановитьисполнение своих обязательств. В случае, когда продавец не исполняетобязательства по передаче предварительно оплаченного объекта покупателю,последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного объектаили возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующихпроцентов за пользование чужими денежными средствами.
Договором купли-продажи нежилого помещения может бытьпредусмотрено условие о продаже товара в кредит, то есть о том, что оплататовара осуществляется через определенное время после его передачи покупателю. Вэтой ситуации покупатель должен оплатить товар в срок, определенный договором.Если же условие о сроке оплаты объекта, проданного в кредит, в договореотсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачиздания (сооружения), а по его истечении — не позже чем в семидневный срок содня предъявления продавцом требования об оплате переданного объекта (ст. 488 ГКРФ).
Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара, проданногов кредит, в установленный срок дает продавцу право потребовать от него либооплаты переданных товаров, либо его возврата. Кроме того, на сумму, подлежащуюоплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК. Указанныепроценты оплачиваются покупателем со дня, когда товар (здание, сооружение)должен был быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.
Особенностью договора купли-продажи товара в кредит является такжето, что товары с момента передачи и до фактической их оплаты покупателемпризнаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случаенеисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец можетобратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотреноусловие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том,что его существенными условиями становятся условия не только условия о предметеи цене здания (сооружения) но и о порядке, сроках и размерах платежей.
Помимо тех прав, которыми наделяется продавец по всякому договоруо продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочкув ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срокочередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнениядоговора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может бытьреализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателемплатежей превышает половину цены товара.
В рамках этой главы представляется целесообразным проанализироватьособенности купли-продажи нежилых помещений объектов государственной илимуниципальной собственности.
Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальнойсобственности в определенной мере лежит за пределами гражданско-правовыхотношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов,имеющих право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий,сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированнымипредприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.Согласно Государственной программе приватизации государственных и муниципальныхпредприятий в РФ, утвержденной Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535, к таковым относятся:
1) физические и юридические лица, ставшие собственникамиприватизированных государственных (муниципальных) предприятий илигосударственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, врезультате выкупа последнего;
2) акционерные общества открытого типа, созданные путемпреобразования государственных и муниципальных предприятий в процессеприватизации, после продажи не менее 75 процентов их акций;
3) граждане-предприниматели и их объединения, а такжепреобразованные в акционерные общества бывшие государственные предприятия, долягосударственной собственности в уставном капитале которых не превышает 25 %, вслучае, если договор аренды объектов нежилого фонда был заключен ими наосновании конкурса или аукциона;
4) бывшие арендные предприятия, которые имеют исключительное правона заключение аренды недвижимого имущества или приобретения его всобственность.
В отношении последнего субъекта установлена льгота, согласнокоторой наличие договора аренды объекта при оформлении его приватизации необязательно.
Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости,являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажипокупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое являетсянеотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительныхмероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры.Так, собственник обязан за свой счет проводить ремонтные и реставрационныеработы, не допускать самовольной перестройки или переделки имущества. Нарушениесобственником принятых обязательств по сохранению памятника истории и культурывлечет наложение на него штрафных санкций, а в случае повторного нарушенияОхранного свидетельства договор купли-продажи может быть расторгнут вустановленном законодательством порядке. Примечательно также то, чтособственник несет уголовную ответственность за умышленное уничтожение памятникаистории и культуры и причинение ему имущественного ущерба. Таким образом, этоодин из тех редких случаев, когда собственник в силу приобретения имущества всобственность становится обладателем не только вещного, но и обязательственногоправа.
Надо сказать несколько слов и о приобретении объектов нежилогофонда за пределами Российской Федерации. В последнее время в средствах массовойинформации появились многочисленные рекламные объявления, призывающиеприобретать здания, сооружения, находящиеся на территории иностранныхгосударств. Рекламодатели в таких случаях, как правило, уверяют в законностиподобных действий и обещают быстрое правовое оформление операции при ее полнойконфиденциальности. Однако следует обратить внимание предприятий и граждан,рассматривающих возможность совершения указанных действий, на требованиязаконодательства Российской Федерации в этой сфере, так в соответствии с п. 10ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона РФ от 9 октября 1992 года „О валютномрегулировании и валютном контроле“ указанные операции относятся коперациям, связанным с движением капитала, и должны осуществляться в порядке,устанавливаемом Банком России. В целях ограничения вывоза капитала из страныБанком России установлен лицензионный порядок на совершение указанных операций.Такой же порядок определен Банком России на основании п. 2 ст. 5 указанногоЗакона и для открытия счетов в банках за пределами Российской Федерациироссийскими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами (заисключением открытия последними счетов на период пребывания за границей).
Таким образом, все вышеуказанные операции являются законнымитолько при наличии у российского предприятия или гражданина соответствующегоразрешения (лицензии) Банка России. Информация об открытии в странах-членахИнтерпола банковских счетов, движении по ним денежных средств, приобретениироссийскими гражданами и предприятиями недвижимости может быть полученаправоохранительными органами путем направления международного следственногопоручения в высшее юридическое ведомство любой из этих стран по дипломатическимканалам.
При совершении российскими предприятиями, учреждениями,организациями или гражданами указанных сделок или действий без лицензии БанкаРоссии такие сделки могут быть в установленном порядке признанынедействительными, а все полученное по таким сделкам или в результате подобныхдействий может быть изъято в доход государства на основании ст. 14 Закона РФ»О валютном регулировании и валютном контроле". Лица, осуществившиеперевод капитала без лицензии Банка России, а также руководители предприятий,учреждений, организаций (независимо от формы собственности), оставившиесредства в иностранной валюте на открытых без лицензии Банка России счетах заграницей, могут быть также привлечены к уголовной ответственности на основаниист. 193 УК РФ[80].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Деление вещей на движимые и недвижимые ведет историю из римскогоправа, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Какправило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладаютиндивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком длябольшинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей,именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Указанныеобъекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба ихназначению, но и специально предназначены для этого.
Основная специфика правового режима недвижимого имуществазаключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение правасобственности, других вещных и некоторых обязательственных прав на негопроисходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы иобязательной государственной регистрации.
Выделение особых правил, посвященных продаже недвижимости,обусловлено рядом обстоятельств: большинство объектов недвижимости неразрывносвязано с земельными участками, на которых они расположены; недвижимоеимущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышеннойценностью и требуются особые меры охраны интересов сторон; в связи с целевымназначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимостизаконодательством устанавливается рад ограничений по их участию в гражданскомобороте; недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной инезаменимой вещью.
Понятие договора продажи недвижимости базируется на легальномопределении договора купли-продажи в сочетании со специальными нормами опродаже недвижимости и может быть сформулировано так: по договору продажинедвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимоеимущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту иуплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным,возмездным и взаимным.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участникамидоговора продажи недвижимости на стороне продавца или покупателя могутвыступать любые субъекты права. Однако если продавцом выступает государственноеили муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственноговедения (а казенное предприятие — правом оперативного управления), оно имеетлишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и невправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Что касаетсяучреждения, то оно может отчуждать только недвижимое имущество, приобретенноеза счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельномбалансе. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а такжеучреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферыхозяйственного ведения и оперативного управления, так и из государственной(муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителемучреждения является частный собственник. То же происходит, если эти субъектывыступают на стороне покупателя. При продаже недвижимости в процессеприватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством оприватизации.
Предметомрассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предметдоговора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этотвид договора купли-продажи. Предмет договора — имущество, которое относится к недвижимому.Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительноустановить, относится ли то, что один собирается купить, а другой — продать, кнедвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержаниюдоговора, и к его государственной регистрации.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны обязанызарегистрировать переход права собственности на имущество. Исполнениеобязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить какдо регистрации перехода права собственности, так и после нее. Применительно кпродаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договорпод страхом его недействительности. Договор считается заключенным с моментатакой регистрации.
Цена является существенным условием договора купли-продажинедвижимости. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, недействуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличаетдоговор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и отиных видов договора купли-продажи.
Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю.Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. Уприобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникаетс момента регистрации перехода права собственности, который может и несовпадать с фактической передачей недвижимости. Учитывая необходимостьрегистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договоравозлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган сцелью выполнения этого требования. Обязанность передать право собственности нанедвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прави притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласилсяпринять имущество с обременениями.
Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонамипередаточному акту или иному документу о передаче. В некоторых случаяхписьменное оформление передачи недвижимости может служить доказательствомдобросовестности или недобросовестности покупателя. Так как продавец считаетсяисполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этогоимущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то ириск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит напокупателя с этого момента, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, таккак они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключениемобязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту изарегистрировать переход права собственности в соответствии с законом.
Жилое помещение это помещение, предназначенное, преждевсего, для проживания, не используемое для производственных целей. Таковымобычно выступает дом или иное помещение, предназначенное для постоянногопроживания граждан, а также для использования в установленном порядке вкачестве служебных жилых помещений и общежитий, отвечающее установленнымсанитарным и техническим требованиям. На заключение договоров купли-продажиотдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и посделкам с другой недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом,но и соответствующий земельный участок. Существенным условием договора продажи жилогодома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещениемпосле его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре суказанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Подписание акта о передаче жилогопомещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибелипереходит к покупателю. Договоркупли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости,подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажижилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии фактарегистрации он вступает в силу с момента осуществления такой регистрации.
Рассматриваядоговор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости отцелевого назначения объекта, который является предметом договора (жилое илинежилое назначение), правовой режим сделки существенно изменяется.
Такимобразом, особенность правового положения сторон договора купли-продажинедвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации переходаправа собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметомдоговора.

Библиографический список
 
Нормативно – правовые актыи судебная практика
1.        КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (с учетом поправок, внесенныхЗаконами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2.        Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. С изменениями от 30.12.2008 N 315-ФЗ, от 09.02.2009 N 7-ФЗ, от 29.06.2009 N 132-ФЗ,
3.        Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. с изм., внесенными Федеральным законом от 03.06.2009 N 121-ФЗ) .
4.        Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. С изменениями от 14.03.2009 N 32-ФЗ.
5.        Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Рос. газета. 2002. 26января. № 16.
6.        Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.
7.        Федеральныйзакон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. 20апреля. № 16. Ст. 1801.
8.        Федеральныйзакон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. 3 августа. № 31. Ст. 3813.
9.        Федеральныйзакон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РоссийскойФедерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. 20 ноября. № 47. Ст. 4473.
10.      Федеральныйзакон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодексаРоссийской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44.Ст. 4148.
11.      Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственностьземельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ. 1997.19 мая. № 20. Ст. 2240.
12.      ПостановлениеПравительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торговпо продаже находящихся в государственной или муниципальной собственностиземельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельныхучастков» // Собрание законодательства РФ. 2002. 18 ноября. № 46. Ст. 4587.
13.      Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоровкупли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Бюллетеньнормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. 27 августа.№ 35.
14.      Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 //Вестник ВАС РФ. 2002. № 9.
15.      Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимостивлечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 10.
16.      Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих подоговорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
17.      ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 1999 г. № 4749/98. // Вестник ВАС РФ. 1999. № 5.
18.      Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственностии других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
19.      Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВестникВАС РФ. 1996. № 9.
Литература
20.      АбашинЭ. А. Как купить или продать квартиру. – М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. – 28 с.
21.      АндреевС.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение.– М.: Проспект, 2007. – 376 с.
22.      Вашежилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. – М.: Рос.газета, 2006. – 224 с.
23.      Гражданскоеправо: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд.,перераб. и доп. – М.: Проспект, 2008. – 632 с.
24.      Гражданскоеправо: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.:Проспект, 2008. – 784 с.
25.      Гражданскоеправо: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд.,перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 535 с.
26.      Гражданскоеправо: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд.,перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 542 с.
27.      Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:Юристъ, 2007. – 495 с.
28.      Жилищноезаконодательство: комментарии. – М.: Профиздат, 2006. – 93 с.
29.      ИсаевИ.А. История государства и права России: Учебник / И.А. Исаев — 3-е изд.,перераб. и доп. — М.: Юрист, 2007. — 797 с.
30.      Какприватизировать, купить и продать квартиру без потерь / Под ред. И. Посошкова.– М.: Рос. газета, 2008. – 192 с.
31.      КирсановА. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось-89,2007. – 750 с.
32.      Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв.ред. О.Н. Садиков. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: ИНФРА – М – НОРМА, 2008. — 800 с.
33.      Комментарийк Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним». – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 656с.
34.      Основныеинституты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовоеисследование / Под ред. В. В. Залесского. — М.: Норма, 2007. – 648 с.
35.      Оценканедвижимости: Учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федорова и др. – М.: Финансы истатистика, 2007. – 496 с.
36.      ПиляеваВ. В. Гражданское право: части общая и особенная: Учебник. – М.: КноРус, 2009.– 796 с.
37.      Регистрацияправ на недвижимость. – М.: Труд и право, 2008. – 95 с.
38.      Сделкис недвижимостью: порядок оформления. – М.: Рос. газета, 2005. – 272 с.
39.      Строительство.Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты итехнические условия. Экспертиза. — М.: «Рос. газета», 2006. – 129 с.
40.      Судебнаяпрактика по жилищным спорам / Сост. П. В. Крашенинников и др. – 2-е изд.,перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 827с.