Операции аренды нежилого помещения

Содержание
 
Введение
1. Разработка системной моделипонятия недвижимости
1.1 Предмет договора аренды
1.2 Здания и сооружения как объектдоговора аренды
2. Гражданско-правовая характеристикадоговора аренды зданий и сооружений
2.1 Стороны по договору арендынедвижимости. Их права и обязанности
2.2 Форма,государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений
2.3 Арендная плата по договоруаренды недвижимости
3. Проведение операции арендынежилого помещения (здания, сооружения)
3.1 Алгоритм действий передзаключением договора аренды
3.2 Заключение договора аренды нежилыхпомещений
Заключение
Список использованных источников

Введение
 
Возникновениеаренды – естественное следствие реализации права каждого человека насамостоятельную предпринимательскую деятельность. Во многих странах арендадавно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительнымспособом организации производства даже по сравнению с ведением его на основечастной собственности.
Вданном курсовом проекте я буду рассматривать проведение операции арендынежилого помещения. Возникновение аренды – естественное следствие реализацииправа каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Неслучайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение исчитается более предпочтительным способом организации производства даже посравнению с ведением его на основе частной собственности.
Возможностьи необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладнойэкономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форморганизации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждомисторическом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующиепроизводственные отношения, способствуя более эффективному использованиюнакопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики всовременной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-занедооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношенийсобственности.
Вкурсовом проекте я разработаю, структуру проведения операции аренды нежилогопомещения, её принципы и организационные формы. Узнаю, что делает аренду стольнеобходимой для стабилизации и развития экономики страны.

1. Разработка системноймодели понятия недвижимости
 
1.1Понятие и признаки недвижимости
 
Вмировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, чтонаходится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним,продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к немуприродой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты(многогранная пирамида). Т. е. понятие недвижимости можно представить в видепяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый –юридическое содержание:
-земельныйучасток;
· объектынад поверхностью участка;
· имуществопод поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
· воздушноепространство;
· комплексправ на объекты недвижимости.
Вобщем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех егосоставных частей. Однако:
· неабсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитетправительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственникимеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей,который он может разумно использовать);
· неабсолютно право собственника на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежатгосударству).
ВРоссии понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом ГосударственнойДумой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимымвещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Выделениенедвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством.К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты: земля,природные ресурсы, здания имеют большую экономическую и стратегическуюзначимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежитусиленной охране со стороны закона. Каждый объект недвижимости имеет свойкадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территорииРоссии номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового итехнического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данныйобъект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи(суда, космические объекты).
Каки в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в Россииограничено:
· недрапринадлежат государству полностью (собственник имеет право только наобщераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.));
· воздушноепространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.
Подводяитог определению понятия недвижимости, для более ясного её представления япосчитал целесообразным использование данной схемы.

1.2Здания и сооружения как объект договора аренды
Аренда- это один из видов договорных обязательств по передаче имущества впользование. Правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, вкоторой в качестве товара выступает не имущество, а право пользования ею дляудовлетворения предпринимательских или личных нужд.
Согласнодоговору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временноевладение и пользование либо только во временное пользование арендатору зданиеили сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Приведеннаялегальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна бытьуточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой,содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передатьво временное владение и пользование либо только во временное пользованиеарендатору здание или сооружение за плату.
Договораренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двусторонне-обязывающим.Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу несвязывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлендостижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируютпо той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временноепользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. Идвусторонне-обязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторонявляется должником своего контрагента и несет обязанности перед своимкредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредиторомсвоего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей,предусмотренных договором аренды.
Существеннымиусловиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и оразмере арендной платы.
Предметомдоговора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендаторапо передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, егопринятию и оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения какразновидность недвижимости). При этом применительно к передаваемому недвижимомуимуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенноустановить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору(п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектамиаренды могут быть только не потребляемые вещи. При этом такие вещи должны бытьиндивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельныхобъектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качествеобъекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент зданияили сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламныхцелей).
Хотяпредметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения,однако судебно-арбитражная практика фактически приравняла по правовому режиму кэтим понятиям и понятие «нежилое помещение».
Крометого, существенным условием этого договора является условие о размере аренднойплаты (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Возмездность договора аренды вообще и договорааренды зданий и сооружений, в частности, предполагает, что не указаниесторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи котороготаковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующегодоговора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямовытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзорадел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что условие договора арендыоб арендной плате является существенным условием арендных отношений.
Законодательне сформулировал легального определения понятий «здание» и«сооружение». Однако, с формально-юридической точки зрения, разницамежду зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, посколькузаконодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностейнедвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет отом, что «попытки дать юридические дефиниции понятий „здание“ и»сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия неотносятся к числу правовых категорий" и полагает, что более точно было быупотреблять выражение «здания и иные сооружения. Гораздо существеннее текритерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иныхсмежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданийи сооружений установлены особые правила регулирования.
В.В.Витрянский полагает, что „под зданием (сооружением) следует понимать любойискусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей)самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком,используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещениекоторого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно“.
Юридическаяточка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицаетсявозможность признания права собственности на часть здания (каковым является,например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выраженотолько в идеальных долях.
Сомненияв этом вопросе разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматриваетнежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок сними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

2.Гражданско-правовая характеристика договора аренды зданий и сооружений
 
2.1Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
 
Пообщему правилу арендодателем может выступать собственник передаваемого в арендунедвижимого имущества.
Существуютнекоторые особенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателемвыступает публичный собственник. В соответствии с действующим законодательствомфункции лица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственнойсобственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральнымимуществом далее именуемое ФАУФИ (ранее эту функцию выполняло Министерствоимущественных отношений РФ). Таким образом, применительно к договорам арендынеобходимо отметить, что полномочия по передаче во временное владение ипользование государственных объектов недвижимости выполняют территориальныеагентства ФАУФИ, в то время как, строго говоря, арендодателем являетсягосударство (субъект РФ, муниципальное образование).
Еслиздание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке,принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право наприобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц настороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ,федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Если в здании, находящемся нанеделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на правесобственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам направе хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данногоземельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, еслииное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами. При этомдоговор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон навступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (п. 3ст. 36 ЗК РФ).
Какуже было сказано выше, договор аренды зданий и сооружений является двусторонне-обязывающим.Это означает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом,равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основнойобязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то времякак основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержаниеарендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества поистечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, чтоарендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполненаобязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости поакту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, чтоарендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения илиневыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения.
Спецификазданий и сооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особыхправил, регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос отом, было ли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечетважные юридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установленыособые требования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) отарендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту либо иномудокументу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 665 ГК РФ).Составление передаточного акта имеет доказательственное значение. С егоподписанием сторонами начинает действовать презумпция того, что обязательствоарендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным.Вместе с тем исполнение обязанности арендодателя по передаче недвижимогоимущества может доказываться и иными способами. Кроме того, доказательственноезначение акта о передаче недвижимости по договору аренды проявляется в том, чтоэтот акт фиксирует состояние, в котором было передано имущество. Этообстоятельство важно для распределения между арендодателем и арендаторомрасходов по осуществлению капитального ремонта (это обязанность арендодателя,если иное не предусмотрено правовыми актами или договором) и текущего ремонта(это обязанность арендатора, если иное не предусмотрено правовыми актами илидоговором).
Арендатор,права которого нарушаются, вправе прибегнуть к различным способам защиты. Вчастности, арендатор может прибегнуть к вещно-правовым способам защиты иистребовать недвижимое имущество из незаконного владения как собственника, таки третьих лиц. Однако такое требование может быть заявлено арендатором толькопосле того, как он станет законным владельцем спорного имущества, то есть послетого, как арендодатель передаст ему арендованное имущество.
Так,по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендатор обратился с искомоб истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающегоэто помещение. Исковое требование было обосновано тем, что истец, будучиарендатором, является титульным владельцем спорной недвижимости и в силу ст.301 и 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьихлиц. Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд обосновал это тем, чтопередача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний невступил во владение им. Следовательно, арендатор не стал законным владельцемспорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способовзащиты от действий третьих лиц. Права арендатора в данном случае защищаются всоответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель непредоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре арендысрок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребоватьвозмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Подводяитог выше сказанному, данный вид отношений можно представить в виде схемы 1.
Предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (ст. 611 ГК РФ) Отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612, 613ГКРФ)
Предупредить арендатора о правах третьих лиц
Произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГКРФ)  
Требовать: своевременной уплаты арендной ставки; в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более двух сроков подряд), если иное не предусмотрено договором; расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ)   Схема1. Система отношений между арендодателем и арендатором.
 
/> 



2.2Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений
правовой недвижимостьгосударственный договор
Договораренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составленияединого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).Нарушение указанного требования является основанием для признаниясоответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания илисооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенноустановить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объектааренды.
Длярегулирования аренды зданий и сооружений важен срок, на который заключаетсясоответствующий договор. Этот договор может быть заключен как на определенныйсрок, так и без указания срока (на неопределенный срок). В том случае, еслидоговор аренды здания, сооружения или иной недвижимости заключен нанеопределенный срок, то каждой из сторон предоставлено право в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2ст. 610 ГК РФ). Для расторжения договоров аренды недвижимости, заключенныхбессрочно, установлены более длительные сроки для предупреждения о предстоящемрасторжении, нежели для расторжения договоров аренды движимого имущества (вэтом случае контрагент по сделке должен быть предупрежден за месяц дорасторжения договора). Это обусловлено тем, что недвижимые объекты более сложныдля использования и, следовательно, их освобождение требует большего времени,нежели высвобождение из использования движимой вещи.
Втом случае, если договор аренды здания или сооружения заключается на срок неменее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно,если договор аренды здания или сооружения заключен на срок до одного года, тоего государственной регистрации не требуется. Срок действия договора арендыздания или сооружения, определенный с первого числа какого-либо месяца текущегогода до 30 (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равнымгоду и, следовательно, соответствующий договор аренды здания или сооруженияподлежит государственной регистрации.
Государственнаярегистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условииналичия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект вЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Доразграничения государственной собственности на землю проведение государственнойрегистрации права государственной собственности на землю для осуществленияраспоряжения землями, находящимися в государственной собственности, нетребуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственнойсобственности на землю осуществляется органами местного самоуправления впределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядокраспоряжения указанными землями до разграничения государственной собственностина землю может быть определен Правительством РФ (п. 10 ст. 3 Федеральногозакона от 25 октября 2010 г. N 137-ФЗ „О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации“.
Еслив аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то кдоговору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственнуюрегистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которыхобозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемойплощади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Всудебно-арбитражной практике сформулированы определенные правила в отношении техдоговоров аренды зданий и сооружений, которые не подлежат государственнойрегистрации. К числу таких договоров относятся:
· заключенныена неопределенный срок;
· заключенныена срок менее одного года, если их сила распространена на предшествующие отношениясторон, которые в совокупности превысили один год;
· заключенныена срок менее одного года и продленные на неопределенный срок;
· заключенныена срок менее одного года и продленные на тот же срок;
· заключенныесо сроком действия до наступления определенного события (такое условие не можетквалифицироваться как условие о сроке).
 
2.3Арендная плата по договору аренды недвижимости
Преждевсего, нужно сказать, что арендная плата необязательно выплачивается денежнымисуммами. Гражданский кодекс содержит широкий перечень видов арендной платы,любой из которых может быть выбран сторонами. Пунктом 2 статьи 614 ГК РФустановлены следующие виды арендной платы:
· конкретнаяденежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
· установленнаядоля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованногоимущества;
· предоставлениеарендатором определенных услуг;
· передачаарендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
· возложениена арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованногоимущества.
Нонезависимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, онобязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, еслистороны определят, что арендной платой станет предоставление арендаторомарендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности ихпредоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платыдолжна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величинаналога на добавленную стоимость.
Разумеется,денежное выражение арендной платы может быть указано не только в рублях, но и виностранной валюте или иных условных единицах. В соответствии со статьей 317 ГКРФ стороны могут предусмотреть, что оплата обязательств производитсяэквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежныхединицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется поофициальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на деньплатежа (если иной курс не будет установлен договором аренды).
Втечение всего срока действия договора размер арендной платы может бытьнеоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон.Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны можетпроизводиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено вдоговоре аренды (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будетвозражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.Приведем пример судебного рассмотрения такого спора.
Пример 1.
ЗАО»Продмаркет" заключило договор аренды с ООО «Вереск». Подоговору арендодатель ЗАО «Продмаркет» сдал арендатору ООО«Вереск» помещение площадью 30 кв. метров. Арендная плата была определена в размере 300 долл. США в месяц. Через некоторое времяпосле заключения договора арендодатель потребовал увеличения арендной платы до450 долл. США. Арендатор с предъявленными требованиями согласился, и междусторонами было подписано соответствующее соглашение. Однако через два месяцапосле подписания соглашения арендодатель вновь поставил условие об увеличенииарендной платы, указав, что в противном случае будет добиваться расторжениядоговора. Арендатор изменять размер платы отказался, спор был вынесен на рассмотрениеарбитражного суда. Суд признал действия арендатора правомерными, сославшись напункт 3 статьи 614 ГК РФ. Также суд указал, что заключенный между сторонамидоговор аренды не предусматривает возможности многократного изменения аренднойплаты по требованию арендодателя.
Необходимоотметить, что при изменении арендной платы может ставиться вопрос не только оее увеличении, но и о существенном уменьшении. Например, арендатор вопределенных ситуациях имеет право требовать уменьшения арендной платынезависимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором. Так, всоответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребоватьуменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельствусловия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенноухудшились. Это вполне возможно в случаях, когда размер арендной платы несоответствует тем целям, которые намеревался достичь арендатор прииспользовании помещения. Приведем следующий пример.
Пример2.
ООО«Гамма» арендовало у Комитета по управлению городским имуществомпомещение под авторемонтные мастерские. Через месяц после заключения договорааренды в результате ремонта подземных коммуникаций был полностью закрытавтомобильный проезд к зданию, где расположено данное помещение. Ремонтныеработы продолжались два месяца. Из-за сложившейся ситуации арендатор длительноевремя не мог использовать снятое помещение для оказания авторемонтных услуг.Арендатор обратился к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы на 50процентов за период ремонтных работ. Арендодатель же, сославшись на то, чтоуменьшение размера арендной платы в таких случаях ведомственными документами непредусмотрено, в просьбе отказал. Получив отказ, арендатор обратился варбитражный суд. Суд вынес решение в пользу арендатора и обязал арендодателяснизить арендную плату за время ремонтных работ на 50 процентов. В обоснованиесвоего решения суд сослался на пункт 4 статьи 614 ГК РФ. Поскольку договоромаренды было предусмотрено наличие подъездных путей к зданию и ООО«Гамма», заключая данный договор, намеревалось использовать их всвоей деятельности, отказ арендодателя в уменьшении арендной платынеправомерен.
Условиео размере арендной платы является существенным условием договора аренды зданияили сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной формеусловия о размере арендной платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654ГК РФ). Также, как и при купле-продаже недвижимости, при заключении договорааренды здания или сооружения, в котором отсутствует условие о цене (размереарендной платы), не могут быть применены правила определения цены, которая присравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Следуетиметь в виду, что условие о размере арендной платы должно быть определено вденежной сумме и указано в том же документе, которым оформляется заключениедоговора аренды здания или сооружения, а также подписано обеими сторонами. Втом случае, если стороны предполагают, что оплата по договору будет носитьхарактер натуральной оплаты, размер арендной платы должен быть определен вконкретной величине.
Вп. 2 ст. 654 ГК РФ сформулировано общее правило, согласно которому вустановленную в договоре аренды здания или сооружения плату за пользованиезданием или сооружением включается плата за пользование земельным участком, накотором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частьюземельного участка. Однако эта норма носит диспозитивный характер. Стороны призаключении договора могут установить иное. Равным образом иное может бытьустановлено и законом. В этом случае за пользование земельном участком, накотором расположено арендуемое здание или сооружение, будет взиматьсядополнительная плата, на условиях, оговоренных договором, заключеннымсторонами, или законом.
Гражданскоезаконодательство допускает, чтобы стороны при заключении договора предусмотрелине абсолютную величину арендной платы, а стоимость арендной платы за единицуарендуемой площади (ставка арендной платы). В этом случае величина аренднойплаты определяется путем умножения ставки арендной платы на размер арендуемогопомещения.
Посколькуаренда недвижимого имущества предполагает, что арендодатель обязан передатьарендатору имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к немудокументами, то неисполнение арендодателем этой обязанности, в том случае, еслиэто исключает возможность эксплуатации объекта аренды, является основанием дляотказа от уплаты арендной платы.
/> 

3.Проведение операции аренды нежилого помещения (здания, сооружения)
 
3.1Алгоритм действий перед заключением договора аренды
 
Наначальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснитьсерьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, какправило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных ирегистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверкаистории и репутации компании.
1.Необходимо определиться, нет ли ограничений на использование помещений подопределенное назначение — ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, прирасположении помещения в жилом доме.
2.Представители компаний должны обладать полномочиями для заключения сделки. Дляудостоверения полномочий сторон нужно проверить:
· учредительныедокументы, Свидетельство о государственной регистрации
· свежуюВыписку из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц (ЕГРЮЛ), гдеуказаны данные действующего руководителя
· завереннуюкопию приказа о назначении на должность лица, имеющего право действовать бездоверенности (обычно это Генеральный директор)
· протоколизбрания на должность руководителя
· еслипредставитель компании действует на основании доверенности – он долженпредоставить оригинал доверенности, (оригинал доверенности (не копия!!!)является приложением к договору)
· вотдельных случаях также протокол собрания участников (акционеров), на которомон был уполномочен заключать эту сделку
3.Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороныдолжны представить друг другу в оригинале.
4.В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – еготочный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные всвидетельстве о праве собственности.
5.При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче варенду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор несчитается заключенным.
6.Чтобы исключить возможные споры, необходимо обсудить и включить в текстдоговора, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможновключить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживаниепереданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо,чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды непризнают такие договоры действительными.
7.В приложении к договору необходимо обсудить и прописать все услуги, которыеоказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят варендную плату, а какие – оплачиваются отдельно.
8.Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержаниеарендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружениявключает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором онорасположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущийремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам насодержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка ивывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охраннойсигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно обсудить и отразить вдоговоре, какие расходы кем именно оплачиваются.
9.Следует тщательно прорабатывать договор аренды, детализировать режимиспользования помещения, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкойи имуществом. Чем четче прописаны правила эксплуатации помещения, тем меньшеповодов для разногласий.
10.Необходимо определиться со сроком договора аренды – краткосрочный илидолгосрочный, подлежащий государственной регистрации.
11.Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен бытьустановлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размеромбудет считаться только сумма в рублях РФ, а сумма в иностранной валюте –способом определения размера арендной платы.
12.Во избежание спора сторон момент начала пользования помещением желательноуказать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, непозволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногдаего необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственныхорганах и т.п.
13.Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие актаприемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получаетправа пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны бытьуказаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления отнормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта,отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволитизбежать разногласий между сторонами.
3.2 Заключениедоговора аренды нежилых помещений
Послетого как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора иобсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий,а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего,для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите,чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца)или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты,содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условийдоговора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебныхразбирательств. Итак, к существенным условиям договора аренды относятсяследующие.
1.Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоватьсяарендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а еслитакие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самогоимущества.
2.Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания илипомещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяетопределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качествеобъекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, асоответствующий договор считается незаключенным.
Площадиарендуемых помещений указываются в соответствии с документами БТИ: поэтажныйплан с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и техническийпаспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в БТИвыполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости отплощади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины загосударственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственнойдоговоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаиоплаты в равных долях.
3.Указание на размер арендной платы, поскольку данный договор относится к числувозмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечетнедействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездногосрочного (бессрочного) пользования.
4.Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза вгод, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.
5.Запись об обязанности своевременной внесении платы арендатором за пользованиеимуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так ииных, установленных в договоре.
Аренднаяплата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно покаждой из его составных частей в виде:
а)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б)установленной доли полученных в результате использования арендованногоимущества продукции, плодов или доходов;
в)предоставления арендатором определенных услуг;
г)передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственностьили в аренду;
д)возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшениеарендованного имущества.
Стороны,кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных формарендной платы или иные формы оплаты аренды.
6.Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считаетсязаключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные(предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для арендыотдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре неопределен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, установленного законом, договор по истечении предельногосрока прекращается.
Договор,заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок,считается заключенным на срок, равный предельному.
7.Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящегокапитальный ремонт здания. По общему правилу, капитальный ремонт переданного варенду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре арендыможет быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальномуремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, каки размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют этуобязанность за собой.
Капитальныйремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он неопределен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок.
Нарушениеарендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендаторуправо по своему выбору:
· произвестикапитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложнойнеобходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее всчет арендной платы;
· потребоватьсоответственного уменьшения арендной платы;
· потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков.
8.Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправномсостоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы насодержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
9.Указание на порядок расторжения договора, его пролонгирования и разрешенияспоров. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредивоб этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может бытьустановлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,заключенного на неопределенный срок. Кроме того, по общему правилу, еслиарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленнымна тех же условиях на неопределенный срок.
Спорымежду двумя юридическими лицами при не достижении согласия в ходе переговороврассматриваются в арбитражном суде.
10.Количество экземпляров договора. Обязательным требованием Федеральнойрегистрационной службы является указание на количество экземпляров по числусторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию,поскольку он оставляет его себе. При этом все экземпляры должны бытьподлинными.
11.Реквизиты и подписи сторон, в которых обязательно должны содержаться номерабанковских счетов, ИНН, ОКВЭД. Экземпляры договора должны быть подписаны толькотем уполномоченным лицом, которое указано в шапке договора. Если арендодательранее уже сдавал в аренду помещения, то образец его подписи хранится врегистрирующем органе и обязательно будет сличен с представленным вновь. Крометого, должно быть обязательно указано, на основании чего действует данныйгражданин, поскольку его дееспособность будет обязательным предметомустановления при осуществлении государственной регистрации. Если он действуетна основании Устава, то регистрирующий орган потребует нотариально завереннуюкопию Устава, если по доверенности — то нотариально оформленную или завереннуюдоверенность. Сотрудник-исполнитель, сдающий договор на регистрацию, такжеобязан иметь нотариально оформленную доверенность от имени первого лицапредприятия или учреждения. Кроме того, ему понадобится и копия этойдоверенности, поскольку оригинал отдавать регистратору не нужно; он забереткопию, но предварительно сличит ее с оригиналом. Копия и оригинал понадобятсятакже и при получении зарегистрированного договора.
Остальныеусловия договора аренды являются факультативными и зависят от договоренностейсторон.
1.Порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. При этом следует иметь ввиду, что собственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремясодержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом илидоговором. В случае если в договоре закреплено, что оплату этих услугосуществляет арендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказаниекоммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либокомпенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает ихсамостоятельно с предоставлением арендодателю копий платежных документов. Приэтом следует учесть, что в соответствии со ст. 545 ГК РФ предоставление услугпо энергоснабжению может производиться только с письменного согласия снабжающейорганизации, поэтому даже если арендодатель располагает своими силовымиустановками, но не является снабжающей организацией, он в любом случае не имеетправа перепродавать энергию самостоятельно.
Еслив договоре аренды не закреплена обязанность оплачиватькоммунально-эксплуатационные расходы, то в связи с тем, что размер аренднойплаты за наем помещения устанавливается по соглашению сторон, арендодательимеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащегоему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, чтокоммунальными услугами фактически пользуется арендатор. Некоторые вопросыналогообложения в этих случаях разъяснены в письме МНС России от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)».
2.В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды могут быть прописанытребования к арендатору соблюдать противопожарные правила, а также правилапользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузкиэлектросетей; не производить перепланировку, переоборудование помещения,восстановительные и отделочные работы в нем без согласования с арендодателем иего письменного разрешения; своевременно производить за свой счет текущийремонт арендованного помещения, принимать долевое участие в капитальном ремонтеи реконструкции здания, в котором находится арендованное помещение,пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данногоздания; не предоставлять помещение для любых целей как в целом, так и частичнодругим юридическим или физическим лицам без письменного разрешенияарендодателя; за свой счет устранять ущерб, причиненный помещению по своейвине; возвратить помещение по передаточному акту после прекращения договора илиего досрочного расторжения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшегоиспользования с учетом нормального износа; обеспечить беспрепятственный доступв арендуемые помещения:
а)работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтныхработ;
б)должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также дляпроверки выполнения арендатором условий договора аренды;
в)работникам правоохранительных органов и другим лицам, которым это правопредоставлено действующим законодательством РФ; принимать немедленные меры дляустранения возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленноинформируя об этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя.
3.Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных впредоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежностьпомещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении ипрекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимыеулучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное непредусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательнопрописать в договоре.
Еслиарендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшенияарендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор послепрекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, еслииное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшенийарендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя,возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4.Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащимобразом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет припрочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право назаключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать вдоговоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя ожелании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если вдоговоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
Призаключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть измененыпо соглашению сторон.
Вслучае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новыйсрок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договораренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в судеперевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещенияубытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо тольковозмещения таких убытков.
5.В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованноеимущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или доего истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договоромвыкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества,предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество карендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоракупли-продажи такого имущества.
Еслиусловие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды,оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этомвправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
6.В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальнойинформации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликованиеили иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменногосогласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия.Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагаетсяна сторону, заявившую о таком нарушении.
7.Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельстванепреодолимой силы и возникающих отсюда правовых последствиях.
Важноевнимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим приосуществлении процесса государственной регистрации договора.
Существеннымусловием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошитьдоговор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной сторонепоследнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделанаследующая запись: «Прошито, прошнуровано и скреплено печатью»определенное количество" листов". Причем количество листовуказывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписиуполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Не прошитыйдоговор регистратор не примет.
Необходимотакже иметь в виду, что регистратор обязательно потребует документ,подтверждающий, что право собственности или оперативного управления на объектзарегистрировано в ЕГРП, а также решение полномочных органоворганизаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимов соответствии с уставом организации или действующим законодательством). Дляэтого понадобятся нотариально заверенные копии этих документов. Регистрирующийорган не работает с обычными ксерокопиями, даже если они заверены юридическойили кадровой службой предприятия. Исключение делается только для копии приказао назначении конкретного гражданина руководителем предприятия (первого лица),которая должна быть заверена в отделе кадров юридического лица. При подачедоговора аренды на регистрацию обязательно потребуется заполнить специальныйбланк заявления, который можно получить в приемной регистрирующего органа.Соглашения об изменении арендной платы и о расторжении договора аренды являютсясамостоятельными гражданско-правовыми сделками с недвижимостью, а поэтому такжеподлежат государственной регистрации. Однако при этом уже не потребуетсяпредоставление документов БТИ, свидетельства ЕГРП, решения полномочных органоворганизаций-участников и иных документов. К соглашению об изменении аренднойплаты или о расторжении договора достаточно приложить ксерокопию первойстраницы самого договора, а также снова заполнить бланк заявления. Во всехслучаях подачи документов на регистрацию нужно обязательно прикладыватьоригинал и копию платежного поручения либо квитанции об оплате государственнойпошлины с отметкой об оплате. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляетсяв течение 30 рабочих дней с момента принятия документов. При приеме выдаетсярасписка с указанием полученных на регистрацию документов с подписьюрегистратора. Факт произведенной регистрации фиксируется специальным штампом, проставляемомна первой странице договора, в котором указывается регистрационный номер, датарегистрации и фамилия и инициалы регистратора.

Заключение
Недвижимоеимущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющиммоментом в развитии правового регулирования которого, явился переход отзакрепления в законодательстве исключительной государственной собственности клегальному признанию множественности форм собственности в условиях их равнойзащиты.
Соответственнопроизошел переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимымимуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенныхсделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализацииосновного конституционного права граждан – права частной собственности, праваиметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им какединолично, так и совместно с другими лицами.
Врезультате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникаетмного споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров –непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества,незнание современного нормативного регулирования в этой области.
Всеэто обуславливает необходимость изучения теории и практики использованияправовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако припрактической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, чтообъясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сферезаконодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип:незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такоеположение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебнаяпрактика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическимилицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимымимуществом.
Анализируявсе вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью арендных отношений являетсяобеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условияхвременно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, иликогда у них для этого нет достаточных средств.
Посколькуправа и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится кдвухсторонним; К тому же данный договор является также консенсуальным, т.е.таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения смомента достижения ими соглашения.
Изучениеоснов гражданского права и экономической сущности правовых норм в областинедвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий идругим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромноммассиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознатьсущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различнымисубъектами хозяйствования.

Список использованныхисточников
Нормативные акты
1.Об утверждении Положения опроведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости,находящихся в федеральной собственности/Распоряжение Министерства имущественныхотношений России от 28 июля 1998 г. N 774-р//Бюллетень нормативных актовфедеральных органов исполнительной власти. N 20. 1998. 24 авг.
2. Письмо Министерстваимущественных отношений России от 17 сентября о рекомендуемых условияхдоговоров аренды и безвозмездного пользования//2010 г. N НГ-30/167250.
3. Об утверждении Инструкции опорядке государственной регистрации договоров аренды недвижимогоимущества/Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2004 г. N 135//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 34. 2004. 23авг.
Литература
1. Комментарий к Гражданскомукодексу Российской Федерации. Ч. 1 (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. М., 2009.С. 619 (автор комментария — Ю.К. Толстой); Суханов Е.А. Понятие и видыограниченных вещных прав//Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 2009. N 4. С. 14.
2. Гражданское право России/Отв. ред.О.Н. Садиков. М., 1997. Ч. 2. С. 151.
3. Белов В.А. Гражданское право:Общая и Особенная части: Учебник. М., 2003. С. 246
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Кн. 2. С. 522-523
(автор главы — В.В. Витрянский).
5. Ильина Л.В. Аренда нежилыхпомещений//Юридический мир. 2009. N 2.
6. Исрафилов И. Аренда нежилыхпомещений//Хозяйство и право. 1997. N10.