Введение
Вусловиях развития рыночных отношений в России особое значение приобретаютвопросы, связанные с неприкосновенностью собственности. Указанный принципгарантируется как в Конституции РФ, так и федеральных законах. Так, всоответствии с п.3 ст.35 Конституции РФ никто не может быть лишён своегоимущества иначе как по решению суда.
Принудительноеотчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только приусловии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с п.1 ст.1ГК РФ одним из основных начал гражданского законодательства является принципнеприкосновенности собственности. Одним из основных принципов, на которомстроится жилищное законодательство, является принцип неприкосновенности жилищаи недопустимости его произвольного лишения (ч.1 ст.1, ч.1 ст.3 ЖК РФ).
Принципнеприкосновенности собственности и его реализация в процедуре принудительногоизъятия жилого помещения
Всвязи с принятием и введением в действие Жилищного кодекса РФ актуальным в современныйпериод представляется вопрос о законодательных гарантиях обеспечения жилищных иземельных прав собственника жилого помещения в случае необходимости изъятияземельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Кнормативным предпосылкам гарантий прав собственника относятся нормы ГК РФ, аименно ст. 235, 239, 279-283, положения о выкупе земельного участка длягосударственных и муниципальных нужд, которые содержатся в гл. VII, IX ЗК РФ, атакже ст.32 ЖК РФ.
Представляется,что не все положения названного законодательства соответствуют принципамнеприкосновенности собственности и неприкосновенности жилища. Так, всоответствии с п.3 ст.32 ЖК РФ решение органа государственной власти или органаместного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственнойрегистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
П.5ст.32 ЖК РФ определяет, что риск отнесения на собственника при определениивыкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведённымивложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения,наступает с момента государственной регистрации решения об изъятии жилогопомещения.
Однакомомент государственной регистрации решения об изъятии и момент уведомленияобладателя прав могут быть существенно разорваны во времени, в течение котороголицом произведены какие-то улучшения в имуществе. В связи с этим собственникпонесёт риск затрат и убытков до момента информирования о принятом в отношенииего имущества решении.
Этинеобоснованные убытки согласно приведённым нормам закона не будут подлежатькомпенсации, что противоречит положениям Конституции РФ о предварительном иравноценном возмещении при изъятии имущества для государственных нужд.Представляется, что в п.4 и п. 5 ст.32 ЖК РФ необходимо внести изменения, всоответствии с которыми затраты и убытки, которые несёт собственник жилогопомещения после уведомления о предстоящем изъятии земельного участка,возмещению не подлежат.
Врамках процедуры изъятия жилого помещения следует также обратить внимание наминимальный срок для уведомления об изъятии земельного участка и жилогопомещения, который составляет один год ( п.4 ст.32 ЖК РФ, п.2 ст.63 ЗК РФ).
Законодатель,однако, не определил максимальный срок для уведомления об изъятии. В связи сэтим в практике возможны случаи, когда выполнение решения об изъятииоткладывается на неопределённый срок или затягивается, что недопустимо длясобственника изымаемых земельного участка и жилого помещения.
Таким образом, привнесении соответствующих изменений в нормы Жилищного Кодекса РФ и ЗемельногоКодекса РФ процедура прекращения права собственности на жилое помещение приизъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд станет болееясной и определённой, что в большей степени гарантирует права собственникаизымаемого недвижимого имущества.
Правочастной собственности на жилое помещение в РФ
КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) провозгласила в числе основныхправ и свобод человека и гражданина право на жилище. Жилые помещения,отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего,объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц играждан. Впервые в истории законодательства личную собственность закрепилаКонституция 1936 г. Следует заметить, что введение института права частной собственностина жилое помещение способствовало созданию рынка недвижимости в нашей стране.
Вступившийв силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖКРФ) сохранил традиционные для советского права подходы в определении какпредмета регулирования (ст. 4), так и понятия «права на жилище» (ст. 1).
Вместес тем ЖК РФ не урегулировал многие вопросы, относящиеся к возникновению,содержанию и прекращению права собственности на жилые помещения. ЖК РФ несформулировал также и систему правовых ограничений осуществления правасобственности на жилье, что существенно затрудняет правоприменительнуюдеятельность.
И.К.Семаков отмечает, что некоторые специалисты ставят право частной собственностина жилое помещение выше права человека на жилое помещение, но Конституция РФ,не возводит в абсолют право частной собственности, наравне с этим и другимиправами и свободами наделяет каждого правом на жилище.
Жилищныеотношения регулируются нормами гражданского права, в первую очередь в томслучае, если жилые помещения относятся к объектам права собственности,участвуют в гражданском обороте. Согласно ст. ст. 288 и 289 ГК РФ жилыепомещения, квартиры являются объектом права собственности. Жилое помещениеявляется объектом сразу двух отраслей права гражданского и жилищного. Какие быотношения не возникали у участников гражданского оборота по поводу жилыхпомещений, указанные отношения всегда в той или иной степени будут подчинятьсянормам и гражданского, и жилищного права.
Ю.К.Толстой, говоря о жилищных правоотношениях, отмечал, что действие жилищногозаконодательства распространяется на разнородные общественные отношения, ккоторым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанныеотношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения».
Спецификаотношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляетвсерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения правасобственности на жилое помещение. В упрощенном виде абсолютное субъективноеправо собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можнопредставить как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений,обременении и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещенияпо его назначению.
Однакотакая формулировка не дает полного и точного представления о предпосылкахвозникновения права собственности на жилое помещение, о его содержании изакреплении, публичном признании за определенным субъектом.
Внастоящее время ставится под сомнение правовой характер форм собственности,несмотря на то, что они нашли закрепление в ст. 8 Конституции РФ и ч. 1 ст. 212ГК РФ. Независимо от форм собственности жилые помещения имеют строгоопределенное целевое назначение. Собственники всех без исключения жилых фондов,жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе по своему усмотрениюсамостоятельно нарушать целевое назначение указанных объектов недвижимости.
Использованиежилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственникомтакого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращениесобственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по искуоргана местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения спубличных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственникунедвижимости. Причем, в решении данной проблемы В.А. Муратов, например, предлагаетразделять собственников жилых помещений на две категории: те, для кого жилье неявляется единственным местом проживания, и те, для кого данная собственностьявляется единственным местом проживания. По его мнению, в первом случае жилоепомещение является объектом товарно-денежных отношений (имущественным благом),именно поэтому изъятие данного жилого помещения должно осуществляться в рамкахсуществующих гражданско-правовых норм о компенсации, т.е. путем выкупа (ст. 239ГК РФ и п. 1 ст. 32 ЖК РФ). Во втором же случае, по мнению В.А. Муратова, жилоепомещение является не только имущественным, но и личным неимущественным благом.
Поэтомуизъятие данного жилого помещения как вариант должно осуществляться как в рамкахгражданско-правовых норм о компенсации, так и в рамках норм жилищного права опредоставлении жилой площади гражданам, не имеющим жилья (ст. 51 ЖК РФ).Подобной точки зрения придерживается и Е.В. Унина. На наш взгляд, в ЖК РФ верноустановлены единые последствия изъятия жилого помещения для всех собственников.В случае, когда собственник изымаемого жилого помещения относится к категорииграждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальнойсоциальной защите, ему может быть предоставлено жилое помещение в домесоциального обслуживания населения (Гонгало Б.М., 2005).
Помещения(как жилые, так и нежилые) не отнесены законодателем к самостоятельным объектамнедвижимости, перечисленным в ст. 130 ГК РФ. Вместе с тем анализ отдельных нормГК РФ позволяет сделать вывод о том, что квартиры (один из видов жилыхпомещений) относятся к объектам недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Следуетподчеркнуть, что помещения (жилые и нежилые) ранее не рассматривались каксамостоятельные объекты гражданских прав и включались в состав зданий, то есть жилыепомещения внутри многоквартирных домов не были объектом права собственности.
Подводяитог, отметим, что в целом правовое регулирование отношений собственности нажилое помещение в связи с принятием нового ЖК РФ существенно не изменилось, апоявившиеся новеллы ещё требуют своего уточнения в подзаконныхнормативно-правовых актах.
Жилищныеправа несовершеннолетних при разводе родителей
Согласно ч. 1ст. 31 ЖК РФ, членами семьи собственника жилого помещения признаются егосупруг, дети, родители в случае их совместного проживания с собственникомданного жилого помещения. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращениясемейных отношений с собственником жилого помещения право пользования даннымжилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения несохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшимчленом его семьи. Данная норма является новеллой ныне действующего жилищногозаконодательства.
Прежнеежилищное законодательство относилось к данному вопросу гуманно. Согласно ч. 2ст. 127 ЖК РСФСР, право членов семьи собственника жилого помещения напользование жилой площадью сохранялось за ними и при прекращении семейныхотношений с собственником. Правда данное положение породило и множествоконфликтов, когда бывшие супруги, которых в принципе уже ничего не связывало,были просто вынуждены проживать совместно.
Методамиисследования являются теоретический анализ литературных источников, а такженормативно-правовых актов, касающихся жилищных прав несовершеннолетних приразводе родителей, а также анализ судебной практики.
Безусловно,«бывшими» членами семьи собственника считаются супруги, которыерасторгли брак с собственниками жилых помещений. Если у супругов имеются дети,то при расторжении брака они, как правило, остаются с одним из родителей (посоглашению между супругами или на основании решения суда) и далеко не всегда стем, который является собственником жилого помещения. Нельзя сказать, чтоданный вопрос не рассматривается в литературе.
Причеммнения и позиции авторов по данной проблеме бывают прямо противоположными, от,так сказать, «успокаивающих» и до откровенной критики и неприятияустановленных норм. Мы придерживаемся позиции П.В. Крашенинникова: «Всвязи с многочисленными „комментариями“ ст. 31 ЖК РФ, извращающимисуть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут статьбывшими членами семьи дети собственника жилого помещения.
Не могутпрекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому стольраспространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака(бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети,несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилымпомещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали».
Однакона самом деле не так все просто и однозначно. Иная точка зрения по даннойпроблеме сформировалась у Верховного Суда РФ. Его разъяснения состоят вследующем. Из положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ следует, что членом семьи собственникаявляется лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жиломпомещении.
Согласноп. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителейустанавливается, как правило, соглашением родителей. Если после расторжениябрака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилогопомещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментныеобязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьисобственника.
Такимобразом, резюмирует ВС РФ, если ребенок по соглашению родителей остаетсяпроживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он являетсябывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе сбывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Например,Евдокимов Е.Л. обратился в суд с иском к Идиной И.В. о расторжении договоранайма, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета. Вобоснование требований указывается, что он является собственником квартиры 108д. 18/25 пос. ЗЯБ. Ответчица была поставлена на регистрационный учет в качествечлена семьи — супруги 5 ноября 1996г., а феврале 2000г. на учет также былапоставлена и их совместный ребенок — дочь Варвара.
Послерасторжения брака с ответчицей он ушел из квартиры, а она с дочерью продолжаетпроживать там. В настоящее время он вновь создал семью, имеет сына Данила 7августа 2002г. рождения. Иного жилья не имеет, и спорная квартира емунеобходима для проживания его самого и своей семьи. Учитывая, что местожительства несовершеннолетних детей определяется местом проживания ихродителей, а дочь Варвара проживает с матерью, то суд считает возможнымвыселение ребенка, как проживающего совместно с матерью члена семьи.
Существуютли какие-либо установленные законом основания для смягчения положения бывшегосупруга (не собственника жилого помещения) и ребенка (детей), оставшегося сним?
Во-первых,суд, руководствуясь ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, может установить определенный срок, втечение которого бывший супруг собственника жилого помещения вправепользоваться данным жилым помещением.
Во-вторых,суд может возложить на собственника жилого помещения обязанность обеспечитьбывших членов его семьи другим жилым помещением, если собственник несет передэтими лицами алиментные обязательства, по их требованию. Однако материальноеположение многих граждан РФ таково, что они не в состоянии обеспечить жильемсвоих бывших супругов, а также несовершеннолетних детей, которые будутпроживать с бывшими супругами.
Наконец,необходимо сказать о том, что в несколько лучшем положении пребывают те бывшиечлены семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в моментприватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этимпомещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 ФЗ «О введении вдействие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004). В соответствиис вышеуказанным Законом действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на них нераспространяется.
Заключение
На нашвзгляд, законодателю необходимо внести поправку в законодательство, котороегарантировало бы несовершеннолетним гражданам право на жилье в случае разводаих родителей. Причем нормы должны быть сформулированы более четко, исключаявсякую двусмысленность в их понимании. Кроме того, нормы в какой-то степенидолжны быть более жесткими в отношении собственника, чтобы они подвигали егосамого к быстрому по возможности разрешению возникшего жилищного спора сбывшими членами его семьи. Иными словами собственник должен понять: пока неразрешен жилищный вопрос с бывшими членами его семьи, в пользу которых онисполняет алиментные обязательства, его право распоряжения жильем будетвременно ограничено.
Списоклитературы
1. Семаков И.К. (2008) О жилищном правезамолвите слово // Жилищное право. — № 4.
2. Муратов В.А. (2005) Возмещение вредасобственнику при сносе жилых строений: экономический и социальный аспекты //Юрист. — № 11.
3. Гонгало Б.М. (2007) Комментарий кст.32 Жилищного кодекса РФ // Постатейный комментарий к Жилищному кодексуРоссийской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
4. Жилищный кодекс РФ 2007.//Российскаягазета.-12 января 2005 года.-№ 1.
5. Семейный кодекс РФ 2007. //Российская газета.- 27 января 1996 года.- N 17.
6. Постатейный комментарий к ЖК РФ / Подред. П.В. Крашенинникова.- Статут, 2005.
7. Постановление Президиума ВерховногоСуда РФ от 23.11.2005.
8. Дело № 2-4352/04 г. АрхивНабережночелнинского городского суда Республики Татарстан.