Досрочное расторжение договора аренды по требованиюарендодателя
Вобщих положениях об аренде главы 34 Гражданского кодекса РеспубликиБеларусь (далее — ГК) имеются две статьи, посвященные досрочному расторжениюдоговора аренды: ст. 590 ГК содержит основания и условия досрочногорасторжения договора по требованию арендодателя; ст. 591 ГК предусматриваетрешение аналогичных вопросов в случаях, если требование заявлено арендатором. Вотличие от общих норм, содержащихся в ст. 420 и 421 ГК, определяющихоснования изменения и расторжения договора, в ст. 590 и 591 ГКуказаны конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды потребованию одной из сторон. Применительно к арендным отношениям приведенные вэтих статьях основания расшифровывают содержание понятия «существенноенарушение договора».
Потребованию арендодателя согласно ч. 1 ст. 590 ГК договор арендыможет быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, инымизаконами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:
- пользуетсяимуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имуществалибо с неоднократными нарушениями;
- существенноухудшает имущество;
- более двух разподряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит аренднуюплату;
- не производиткапитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законодательством или договором производство капитальногоремонта является обязанностью арендатора.
Понятиесущественного нарушения, как уже было отмечено, приведено в ст. 420 ГК, в силуп. 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен илирасторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другойстороной или в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательстваили договором. При этом существенным признается нарушение договора одной изсторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она взначительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать призаключении договора.
Однаиз главных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованнымимуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия вдоговоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1ст. 586 ГК). Назначение имущества должно быть определено в договоре,а если этого нет, имущество должно использоваться по своему обычномуназначению, вытекающему из его существа. Под пользованием арендованнымимуществом с нарушением назначения имущества следует понимать такое изменениеназначения, которое влечет существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст. 420 ГК. Под существенным ухудшением арендованного имуществакак основанием досрочного расторжения договора аренды по требованиюарендодателя следует понимать такое изменение его качества, котороесвидетельствует о существенном нарушении условий договора, касающихся пользованияимуществом. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобывозвратить его арендодателю с учетом нормального износа либо в состоянии,обусловленном договором. Арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества ине совершать действий, влекущих ухудшение его состояния.
Требованиедосрочного расторжения договора аренды по такому основанию, как невнесениеболее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежаарендной платы, является одним из возможных вариантов поведения арендодателя.Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда РеспубликиБеларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практикирассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее -постановление № 20) при рассмотрении спора о досрочном расторжениидоговора аренды по правилам п. 3 ч. 1 ст. 590 ГКнеобходимо иметь в виду, что досрочное расторжение договора по указанномуоснованию возможно как при невнесении арендной платы в полном размере, так и вчасти.
Наконец,если законодательством или договором аренды предусмотрено, что проведениекапитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 587 ГК), то неисполнение указанной обязанности является возможным основаниемдля досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Опросрочке арендатора в проведении капитального ремонта можно говорить, еслитакой ремонт не проведен в срок, установленный договором аренды, а если срок неопределен договором аренды или вызван неотложной необходимостью - вразумный срок.
Безусловно,приведенные выше основания досрочного расторжения договора аренды по требованиюарендодателя не являются исчерпывающими, поскольку стороны в договоре арендымогут установить и другие основания исходя из п. 2 ст. 420 ГК.Вместе с тем следует отметить, что указанный в ст. 590 ГК переченьоснований не может быть сокращен по соглашению сторон (п. 9 постановления№ 20). Следовательно, стороны в соответствии с ч. 2 ст. 590 вправелишь установить дополнительные основания по отношению к уже предусмотреннымзаконом.
Реализацияарендодателем своего права требовать досрочного расторжения договора аренды приналичии приведенного в ст. 590 ГК или в договоре основания длятакого расторжения возможна только при соблюдении установленной закономдосудебной процедуры - направлении арендатору письменного предупреждения онеобходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Следовательно,обращение в суд с соответствующим исковым заявлением и разрешение дела посуществу возможно только при наличии основания, отвечающего установленнымзаконом или договором требованиям, и факта письменного предупрежденияответчика, то есть арендатора.
Вп. 9 постановления № 20 хозяйственным судам разъяснено, что приисполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в моментрассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжениядоговора на основании ст. 590 ГК.
Судебнаяпрактика выработала единообразные подходы по применению ст. 590 ГКпри разрешении конкретных споров. Так, применяя указанную статью, хозяйственныесуды оценивают характер допущенных арендатором нарушений условий договора спозиции того, носят ли они существенный характер. Если заявленное арендодателемтребование не подкреплено соответствующими доказательствами, оно не подлежитудовлетворению. В качестве иллюстрации приведем решение хозяйственного суда поиску о расторжении договора аренды.
Пример1
ОАО«А» предъявило иск к индивидуальному предпринимателю И. о досрочномрасторжении договора аренды нежилого помещения. В качестве оснований истецуказал на грубое нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в сдачеарендуемого помещения в субаренду без согласования с наблюдательным советом ОАО«А», а также отказ ответчика от приведения условий договора всоответствие с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005№ 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства»(далее — Указ № 148), которым установлены размеры ставок арендной платы заторговые места на торговых объектах частной формы собственности.
Ответчикв письменном отзыве иск не признал и просил отказать в его удовлетворении,считая необоснованным довод истца о необходимости согласования с наблюдательнымсоветом ОАО «А» вопросов сдачи арендуемого помещения в субаренду.Ссылаясь на нормы устава ОАО «А», ответчик обратил внимание суда нато, что в компетенцию наблюдательного совета включено решение вопросов сдачи варенду зданий и помещений общества на срок свыше 1 года. Вопросы, неотнесенные к компетенции наблюдательного совета, решает директор общества. Ответчикутверждал, что 17 февраля 2003 г. имело место согласование с директоромистца вопроса сдачи арендуемого помещения в субаренду УЧТП «Б»,поэтому, по его мнению, у истца отсутствуют основания для досрочногорасторжения договора аренды, предусмотренные ст. 420, 590 ГК.
Судпришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующимоснованиям.
Всоответствии с п. 1 ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды можетбыть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, если арендаторпользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначенияимущества либо с неоднократными нарушениями. Существенное нарушение договоракак основание для расторжения договора в судебном порядке предусмотрено ип. 2 ст. 420 ГК. Этой же нормой законодательства определено,что существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее длядругой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степенилишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Проанализировавусловия договора аренды, фактические обстоятельства и материалы дела, судпришел к выводу, что при исполнении договора аренды нарушение его условийответчиком не допускалось. В соответствии с условиями договора арендуемоепомещение может сдаваться арендатором в субаренду только с письменного согласияарендодателя. Из буквального толкования данного условия договора и преамбулы кнему следует, что согласовывать вопросы сдачи арендуемого помещения в субарендуответчик обязан с директором ОАО «А», в лице которого выступаетарендодатель. Факт надлежащего согласования сдачи помещения в субарендуподтверждается имеющейся в материалах дела копией письма от 17 февраля 2003 г. Довод истца о необходимости согласования вопроса сдачи помещения в субаренду с наблюдательнымсоветом ОАО «А» суд признает несостоятельным в связи с тем, что такойпорядок согласования не предусмотрен условиями договора.
Чтокасается отказа ответчика от приведения условий договора аренды в соответствиес требованиями Указа № 148, то данный отказ также не может рассматриватьсяв качестве основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке всвязи с отсутствием совокупности условий, при наличии которых в силу требованийп. 2 ст. 421 ГК договор может быть расторгнут. Кроме того, какследует из преамбулы Указа № 148, целью его издания являлось созданиеусловий для дальнейшего развития предпринимательства в Республике Беларусь,обеспечения гарантий соблюдения прав и законных интересов лиц, осуществляющихпредпринимательскую деятельность, пресечения злоупотреблений в этой сфере,расширения рынка товаров и услуг, формирования в стране благоприятногоэкономического климата. Исходя из этих целей установленные им базовые ставкиарендной платы должны рассматриваться как предельные, превышение которыхнедопустимо. Учитывая размер арендной платы, который стороны предусмотрели вдоговоре аренды и который не превышает установленных пределов, основания дляприведения договора аренды в соответствие с требованиями Указа № 148отсутствуют.
Сучетом изложенного требования истца суд признал необоснованными и отказал виске.
Вторымнеобходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжениидоговора аренды является установление факта направления письменногопредупреждения арендатору о необходимости исполнения им обязательства вразумный срок.
Какразъяснено в п. 11 постановления № 20, если требование о досрочномрасторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК, применяетсяспециальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в ч. 3 указаннойстатьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК.Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может бытьпредъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендаторуписьменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумныйсрок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята,имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора со всемивытекающими отсюда последствиями в виде возврата искового заявления пооснованию, предусмотренному абзацем 2 ч. 1 ст. 163 Хозяйственногопроцессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), либо, если производствопо делу возбуждено, оставления иска без рассмотрения на основании абзаца 5ст. 151 ХПК.
Вэтой связи не теряет своей актуальности проблема соотношения положений ГК обобщих основаниях расторжения гражданскоправового договора (ст. 420 ГК) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 590и 591 ГК), что подтверждается и примерами из судебной практики.
Пример2
Рассмотрениюв открытом судебном заседании подлежало дело по иску ОАО «А» к ООО«Б» о расторжении договора на аренду помещений. В соответствии стребованиями ч. 2 ст. 422 ГК требование об изменении или расторжениидоговора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказадругой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполученияответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либодоговором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
Договоромаренды было предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочногорасторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательств в 2-месячный срок.
Какустановлено в судебном заседании, истцом не были соблюдены требования ч. 2ст. 422 ГК и условие договора аренды об урегулировании с ответчикомспора — предложение о расторжении договора аренды арендатору не направлялось.Приложенное к исковому заявлению письмо истца в адрес ООО «Б» нельзярасценить как предложение о расторжении договора, поскольку истец не представилдоказательств в подтверждение направления этого письма ответчику.
Сучетом вышеизложенного хозяйственный суд оставил иск без рассмотрения, так какистцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжениидоговора аренды.
Какследует из предыдущего примера, несмотря на условие договора аренды о том, чтоарендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только посленаправления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательств в 2-месячный срок, что по большому счету свидетельствует об обоснованиитребований ссылкой на ч. 3 ст. 590 ГК, суд вынес постановлениев соответствии с п. 2 ст. 422 ГК, который определяет общийпорядок изменения и расторжения договора.
Какуже отмечалось, в абзаце 1 п. 11 постановления № 20 разъяснено, что,если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основаниист. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора,содержащаяся в ч. 3 указанной статьи, которая не противоречит общей нормеп. 2 ст. 422 ГК. Действительно, содержащиеся вст. 590 ГК нормы есть не что иное, как специальные правила поотношению к правилам, установленным п. 2 ст. 420 ГК. Если исходитьиз приоритета действия специальных правил, то можно сделать вывод, что решениеоб удовлетворении заявленного арендодателем требования о досрочном расторжениидоговора аренды должно основываться на положениях ст. 590 ГК, еслиисковое требование основывается на приведенных в указанной статье конкретныхоснованиях.
В тоже время, если арендодателем заявляется требование о досрочном расторжениидоговора в связи с иными нарушениями, не предусмотренными ни ст. 590 ГК, ни договором аренды, не исключается применение ст. 420 ГК.При этом, однако, арендодатель должен будет доказать, как того требуетп. 2 ст. 420 ГК, что арендатор допустил существенное нарушениедоговора аренды либо иное нарушение, определенное договором в качествеоснования для его досрочного расторжения. Отсутствие оснований, предусмотренныхзаконом или договором, либо иных оснований, которые могут быть признаны как существенноенарушение договора, является достаточным для отказа в удовлетворениизаявленного требования о досрочном расторжении договора. Примером может служитьследующее дело.
Пример
ОАО«А» подало в хозяйственный суд иск к индивидуальному предпринимателюК. о расторжении договора аренды. Из материалов дела следует, что между истцоми ответчиком был заключен и в установленном порядке зарегистрирован договораренды помещения (бара) сроком на 5 лет.
Какуказал истец в своем исковом заявлении, на протяжении всего срока действиядоговора аренды ответчиком исправно исполнялись все его условия. Истец направилответчику письмо с предупреждением о досрочном расторжении договора аренды ипредложил в определенный им срок подписать соответствующее соглашение. Ответчикотказался от данного предложения. При таких обстоятельствах истец обратился всуд с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке. Обосновываясвое требование, истец ссылался на условия договора аренды, исходя из которогодосрочное расторжение возможно по соглашению сторон либо по требованию одной изсторон с письменным предупреждением другой стороны за один месяц дорасторжения.
Ответчикс требованием истца не согласился, ссылаясь на то, что предусмотренные закономили договором аренды условия для его расторжения отсутствуют. По мнениюответчика, условия договора аренды, на который ссылается истец, сами по себе немогут служить основанием для досрочного расторжения, поскольку определяют лишьпорядок такого расторжения.
Суд,принимая решение, признал исковые требования не подлежащими удовлетворениюисходя из следующего. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 420 ГК, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, еслииное не определено ГК и иными актами законодательства или договором.Пункт 2 ст. 420 ГК предусматривает, что по требованию одной изсторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только присущественном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,установленных ГК (ст. 421, 590, 591 ГК) и иными актами законодательстваили договором.
Врассматриваемом случае, поскольку ответчик исправно исполнял условия договорааренды, суду не было представлено доказательств того, что произошлосущественное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили призаключении договора, в связи с чем предусмотренные законодательством основаниядля предъявления требований о досрочном расторжении договора арендыотсутствуют.
Чтоже касается ссылки истца на условия договора как на основание для его досрочногорасторжения, то в таком качестве данное условие рассматриваться не может.Проанализировав содержание положений договора, суд считает обоснованными доводыответчика о том, что данное условие договора аренды определяет лишь порядокдосрочного расторжения договора аренды, дублируя общее правило, установленноеп. 2 ст. 422 ГК.
Всоответствии с условиями договора его расторжение допускается по соглашениюсторон. Предусмотренные же договором основания для его досрочного расторженияперечислены в отдельном пункте договора. К ним относятся: нецелевоеиспользование арендуемого помещения, разрушение или ухудшение его состояния;невнесение арендной платы в течение двух месяцев со дня истечения срокаплатежа, а также неоднократное нарушение арендатором (ответчиком) условийдоговора; прекращение деятельности арендатора. Доказательств того, что данныеоснования имеют место, суду не представлено, напротив, истец указывает, чтоответчиком какихлибо нарушений условий договора аренды не допускалось.
Притаких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований дляпредъявления требования о досрочном расторжении договора в судебном порядке.
Ещедва взаимосвязанных вопроса представляют интерес для правоприменителей, аименно:
— допустимо ли досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателяпо основаниям, не связанным с какимилибо нарушениями со стороны арендатора?
— необходимо ли в таких случаях расторгать договор в судебном порядке и,следовательно, соблюдать установленную законом досудебную процедуру?
Безусловно,ответ на первый вопрос может быть только положительным, но требующим соблюденияопределенных формальностей. Действительно, приведенные в ст. 590 ГКоснования досрочного расторжения договора аренды есть не что иное, какнарушения условий договора арендатором. Вместе с тем в договоре могут бытьустановлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованиюарендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Таким образом,договор может быть изменен или расторгнут помимо существенного нарушениядоговора другой стороной также в иных случаях, предусмотренных ГК, иными актамизаконодательства или договором.
Чтокасается порядка расторжения договора аренды по другим основаниям, то опятьтакиисходя из буквального содержания п. 2 ст. 420 ГК следуетпризнать, что такое расторжение возможно только по решению суда, а следовательно,с соблюдением требуемой законом досудебной процедуры, предусмотреннойст. 422 ГК.
Всвязи с изложенным и с учетом тождественности правового регулирования соответствующихотношений для нас представляет определенный интерес правоприменительнаяпрактика по обозначенным вопросам, сложившаяся в Российской Федерации. Так, вп. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РоссийскойФедерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,связанных с арендой» (далее — Информационное письмо) содержитсяоднозначный вывод о том, что основания досрочного расторжения договора арендыпо требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ),могут и не быть связаны с какимилибо нарушениями со стороны арендатора. Данноеутверждение иллюстрируется следующим примером.
Пример
Отделениежелезной дороги (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФобратилось в арбитражный суд с иском к ООО о досрочном расторжении договорааренды. В обоснование искового требования арендодатель сослался на положениедоговора, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договорав случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданноговнаем перрона.
Ответчиквозражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договораничтожным, поскольку, по его мнению, в силу ч. 2 ст. 619 ГК РФдругие основания досрочного расторжения договора аренды по требованиюарендодателя, помимо предусмотренных в ч. 1 указанной статьи, должны бытьсвязаны с какимилибо нарушениями договора арендатором.
Судне согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, указавследующее. Часть 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд основанийдосрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все этиоснования касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установленыи другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя всоответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Однако то обстоятельство,что ч. 1 ст. 619 ГК РФ в качестве оснований расторжения договорапредусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора,не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор,также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Такимобразом, арендодатель был вправе потребовать досрочного расторжения договорааренды.
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. КонституцияРеспублики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.
2. Гражданскийкодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998 г.: с комментариями к разделам / Коммент. В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея, 1999.
3. Гражданскоеправо. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Подред. А. П. Сергеева. — М., ПРОСПЕКТ, 1998. — 632с.
4. Гражданскоеправо. Учебник. Часть 2. Издание третье, переработанное и дополненное. / Подред. А. П. Сергеева, — М., ПРОСПЕКТ, 1998. — 642с.
5. Колбасин Д. А.Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн.: Общественноеобъединение «Молодежное научное общество». – 2000.
6. Комментарийк Гражданскому кодексу Республики Беларусь: В 2 книгах. Книга 1. / Отв. ред. В.Ф. Чигир. — Мн.: Амалфея, 1999. — 624с.
7. Хозяйственноеправо Республики Беларусь: Практическое пособие / С. С. Вабищевич. – Мн.: Молодежноенауч. об-во, 2002. – 398с.
8. Хозяйственноеправо Республики Беларусь. Особенная часть. Практ. пособие – Мн.: «МНО», 2001.– 318с.
10. Чигир В. Ф.Договор аренды и его виды. Мн.: Амалфея, 2000.