Введение
Строительство и реконструкция объекта недвижимости процесс сложный имногоплановый.
Основными этапами являются непосредственно проектирование истроительство. Кроме этого, важной частью процесса является получениенеобходимых согласований и разрешений.
Любой объект недвижимости и существующий, и вновь возводимый, как и все всовременном мире должен иметь документ. Документ представляет собой материальныйобъект с информацией, закрепленной созданным человеком способом для ее передачиво времени и пространстве.
Оформлению полного пакета документации на объект необходимо уделятьпристальное внимание, т.к. без грамотного документального оформления объектневозможно будет эксплуатировать, не говоря уже о продаже или сдаче его варенду.
Все эти процессы тесно связаны между собой и, зачастую, отсутствиекомплексного подхода к процессу проектирования ведет к удорожанию готовогопродукта и даже потере капитала, вложенного в проектные разработки.
Право собственности — это 1) в объективном смысле совокупность правовыхнорм, которые закрепляют, регулируют и охраняют состояние принадлежности(присвоенности) материальных благ конкретным лицам, один из центральныхинститутов гражданского права; 2) в субъективном смысле — право конкретноголица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом посвоему усмотрению и в своем интересе непосредственно в пределах закона инезависимо от воздействия других лиц. По своему содержанию право собственностиявляется самым широким из всех вещных прав: собственнику принадлежат прававладения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе посвоему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любыедействия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие праваи охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество всобственность, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользованияи распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять его другимиспособами, распоряжаться им иным образом. Статья 212 ГК РФ признает частную,государственную, муниципальную и иные формы собственности. Имущество можетнаходиться в собственности физических и юридических лиц, а также самой РФ,субъектов РФ, муниципальных образований. Законом определяются виды имущества,которые могут находиться только в государственной или муниципальнойсобственности. Права всех собственников защищаются равным образом.
В ряде статей Гражданского кодекса Российской Федерации выделены особыеслучаи обязательной государственной регистрации прав на недвижимость,определено ее значение и предусмотрены последствия нарушения соответствующеготребования. Так, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации указываетна то, что право на вновь созданные здания, сооружения, иное недвижимоеимущество возникает в момент их государственной регистрации.
При регистрации прав на вновь созданный объект особое значение имеетобязанность предоставлять документы, отражающие
Государственная регистрация, которая является по своей природеюридическим фактом, с которым связано возникновение, изменение или прекращениесоответствующего права, признается Законом единственным, а значит, тем самым,необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицузарегистрированного права. Из этого следует, что никакой документ, в том числесудебное решение, само по себе не может заменить регистрацию. При этомоспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено в судебномпорядке. Основания для этого могут быть самые различные. Например, ссылки нато, что зарегистрированный в качестве правообладателя наследник приобрелимущество по поддельному завещанию.
Актуальность темы курсовой работы заключается в следующем: процесстрансформирования обязательственных отношений в вещные является в настоящеевремя достаточно сложным для правовой квалификации. Возникает вопрос о том, какучреждениям юстиции проводить регистрацию оформления прав на вновь возведенныйобъект недвижимости и какие документы подтвердят статус правообладателя удольщика. Выход из создавшейся ситуации видится в ведении учетной регистрациидоговоров долевого участия в строительстве, заключенных при строительствежилого дома.
Цель курсовой работы – изучение особенностей документального оформленияправа собственности на вновь возводимые объекты недвижимости.
Задачи курсовой работы:
1) Определить особенности возникновения права собственности на объектынедвижимости;
2) Исследовать понятие и необходимость государственной регистрации прав наобъекты недвижимости;
3) Охарактеризовать особенности возникновения права собственности на вновьвозводимые объекты недвижимости по договору долевого участия в строительстве;
4) Проанализировать процесс оформления права собственности на вновьсоздаваемые объекты недвижимости.
1.Государственная регистрация права на недвижимое имущество1.1. Возникновенияправа собственности на объекты недвижимости
Вопрос о том, с какого момента и у кого возникает право собственности навновь возводимый строительный объект, не решен в действующем законодательстведостаточно четко.
Согласно ст. 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации правособственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимоеимущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такойрегистрации. Данная статья представляет собой исключение из п. 1 ст. 218 ГК.Последняя не определяет, в какой момент возникает право собственности на новуювещь. По ее смыслу право собственности возникает в тот момент, когда врезультате изготовления или создания появляется объект, который можетквалифицироваться как новая вещь. Статья 219 ГК решает этот вопрос по-иному,если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость. В этом случаеправо собственности возникает в момент регистрации, если подобное недвижимоеимущество подлежит государственной регистрации.
Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. К нему относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.Согласно ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекспризнается недвижимостью.
Под действие правила ст. 219 ГК подпадает только то вновь создаваемоенедвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации.
Гражданский кодекс предусматривает ведение единого государственногореестра недвижимости. Он устанавливает, что ведение этого реестраосуществляется учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131). В числе других моментоврегистрироваться должно также и возникновение права собственности. ГКпредусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131).
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон возложилгосударственную регистрацию соответствующих объектов на учреждение юстиции погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ихтерриториальные округа по месту нахождения недвижимого имущества.
К отдельным объектам, подлежащим государственной регистрации, настоящимзаконом отнесена регистрация прав на вновь создаваемый объект недвижимогоимущества. В соответствии со ст. 25 Закона право на вновь создаваемый объектнедвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающихфакт его создания.
Документы, представляемые на регистрацию вновь создаваемого объектанедвижимого имущества, должны отвечать требованиям ст. 18 Закона. Пунктом 2 ст.25 определен порядок регистрации объекта незавершенного строительства.Регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае необходимостисовершения сделки производится на основании документов, подтверждающих правопользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, вустановленных случаях — на основании проектно-сметной документации, а такжедокументов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
По закону о государственной регистрации прав на недвижимое имуществогосударственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные правана недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав навоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.Государственная регистрация права собственности на морские суда, судавнутреннего водного плавания и порядок ее осуществления установлены КТМ РФ иКВВТ РФ.
Следует учитывать, что в соответствии с названным Законом о регистрацииправ на недвижимое имущество обязательной государственной регистрации подлежатправа на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на котороеоформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Права нанедвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящегоФедерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии ихгосударственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществленная в отдельных субъектахРоссийской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силунастоящего Федерального закона, является юридически действительной.
По общему правилу право собственности у приобретателя на вновьсоздаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Таким образом, еслипридерживаться буквального толкования указанной нормы, уже созданный и принятыйзаказчиком объект недвижимости до момента государственной регистрации не имеетсобственника. Соответственно заказчик, приняв объект, не несет бремя егосодержания (уплата налогов и т.д.).
Это особенно актуально для жилых домов, принадлежащих гражданам. Известномножество примеров, когда на уже построенные коттеджи и дачи не регистрируетсяправо собственности. В некоторых случаях объекты недвижимости умышленно недостраиваются, чтобы иметь формальные основания их не регистрировать1.
Поскольку юридически право собственности на объект недвижимости, какотмечено выше, в таких случаях не существует, можно говорить о правесобственности на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.
Рассматривая проблемы возникновения права собственности на объектынедвижимости, нельзя обойти вниманием вопросы, связанные с возникновением правасобственности на земельные участки, на которых расположены эти объекты.Действующее законодательство рассматривает земельные участки и расположенное наних недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта,которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. При этомзаконодательство, регулирующее оборот указанных объектов, непоследовательно, аиногда и просто противоречиво. Так, согласно п. 2 ст. 552 ГК допускаетсяпродажа недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащемпродавцу на праве собственности, без одновременной продажи тому же покупателюземельного участка; в то же время ипотека здания без одновременной ипотекиземельного участка, на котором оно находится, не допускается (ст. 69 ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Кроме того, ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельногоучастка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок издания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГКдопускает такое отчуждение.
Таким образом, решение проблемы могло бы заключаться в создании единогообъекта недвижимости, когда право собственности на объект недвижимости было бывозможно только с одновременным правом собственности на земельный участок, накотором находится недвижимость. Однако это повлекло бы радикальное изменениедействующего законодательства (как гражданского, так и земельного).
1.2. Понятие и необходимость государственной регистрации права нанедвижимое имущество
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним формируется с середины 90-х гг. Ранее данногонормативного материала в российском законодательстве просто не было, егопоявление связано с проводимой в стране экономической реформой. а сегодняшнийдень законодательство о государственной регистрации прав представляет собойзаконодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводувозникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с нимпредставляет собой юридический акт признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РоссийскойФедерации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытыйхарактер, что и подчеркивает п. 4 ст. 131. Согласно п. 1 ст. 7 Закона огосударственной регистрации, в котором развиты положения ст. 131 ГК РФ,регистрирующий орган обязан предоставить сведения, содержащиеся в Единомгосударственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу,предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме(юридическому лицу — документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия егопредставителя). При этом данные сведения могут быть запрошены у любогорегистрирующего органа независимо от места совершения регистрации.
Принцип гласности прав на недвижимость призван служить интересампотенциальных покупателей, залогодержателей, арендаторов и т. д. Интересы самихправообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг предоставляемыхзаинтересованным лицам сведений ограничивается описанием объекта недвижимости,зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и,во-вторых, по их запросам им предоставляется информация о лицах, получившихсведения об объекте недвижимости1.
Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могутбыть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будетдостаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объектанедвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путемприсвоения ему кадастрового номера. Номер этот, как сказано в статье 1 Закона огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,уникальный (единственный в своем роде), не повторяющийся во времени и натерритории Российской Федерации. Кадастровый номер объекта недвижимостиостается неизменным в течение всего времени существования данного объекта. Припереходе прав на объект недвижимости, а также при изменении вида правкадастровый номер объекта не меняется.
В элементарном виде система государственной регистрации недвижимогоимущества и сделок с ним сводится к следующему:
а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко даннаяиндивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера;
б) отражение юридической судьбы этого объекта.
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям,совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексомРоссийской Федерации (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ).Введение такой системы преследует несколько целей:
а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимоеимущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимымимуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права изаконные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РоссийскойФедерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость навсей территории России.
И Гражданский кодекс Российской Федерации, и Закон о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают двеосновные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимоеимущество и регистрацию сделок с ним. По общему правилу эти две формы другдруга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократнойпроверки и подтверждения прав лиц на недвижимость.
В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет поотношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее)значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией законсвязывает возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость.
Однако в отдельных случаях возникновение вещного либо иногорегистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом егогосударственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе. В подобнойситуации роль государственной регистрации иная. Она состоит в том, чтобыподтвердить уже возникшее право. К случаям, когда государственная регистрацияимеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, можно отнестиследующие:
а) возникновение права собственности у члена жилищного,жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительскогокооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, наквартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицамкооперативом, после полной выплаты ими своего паевого взноса (п.4 ст.218 ГК). Вэтом случае право собственности у гражданина возникает не с моментагосударственной регистрации права, а с момента полной выплаты им пая.Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведеннойвыплате, выдаваемая кооперативом.
б) в случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после негонедвижимость переходит по наследству;
в) в соответствии с п.5 ст. 488 ГК при продаже недвижимого имущества вкредит это имущество, если иное не предусмотрено договором, с момента передачиего покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге упродавца. Налицо еще один случай возникновения права (в данном случае правазалога недвижимости) в момент, обозначенный в законе.
г) по-видимому, аналогичным образом следует поступать на практике итогда, когда в залог переходит недвижимость, являющаяся предметом договораренты (п.1 ст.587 ГК). Правоустанавливающим документом для регистрации залога вэтом случае будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст. 584 ГК), амоментом возникновения права залога — момент передачи недвижимости плательщикуренты1.
Как уже отмечалось, наличие государственной регистрации создаетпрезумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но,будучи единственным доказательством права на недвижимость, регистрация не можетподменять собой судебный акт (судебное решение). Их соотношение может бытьсведено к следующему:
а) во многих случаях судебное решение выступает в ролиправоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведениягосударственной регистрации (п.1 ст. 17, ст.28 Закона). Это происходит всегда,когда возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебномпорядке;
б) судебным актом, чаще всего определением суда, государственнаярегистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу;
в) государственная регистрация, являясь ненормативым актомгосударственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или инымправовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц,может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной.
В частности, государственная регистрация может быть признананедействительной, если она проведена с существенным нарушением норм Закона (опредставительстве, о последовательности проведения этапов государственнойрегистрации и т. д.);
г) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признанынедействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которыелегли в основу проведения государственной регистрации.
Применительно к праву это означает, что оспариванию подлежит само субъективноеправо, возникшее из договора, завещания и свидетельства о наследстве,административного акта и т. п. Так, после проведения государственнойрегистрации права собственности на недвижимость наследник, объявившийся позже,вправе оспорить в суде свидетельство о праве на наследство другого наследника.
д) в соответствии со ст.28 Закона права на недвижимость, установленныерешением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственнойрегистрации на общих основаниях. Следовательно, при наличии спора отсутствиегосударственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения всуде. Отдельные ссылки судов на то, что, например, право собственности на вновьсоздаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации (ст.219 ГК)и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, то и правособственности у лица не возникло, являются неосновательными.
2.Возникновение и оформление права собственности на вновь возводимые объектынедвижимости2.1 Возникновениеправа собственности на вновь возводимые объекты недвижимости по договорудолевого участия в строительстве
Право собственности у приобретателяимущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное непредусмотрено законом или договором. Современным законодательством систематрадиции в отношении недвижимого имущества не применяется, и сама по себепередача недвижимости не имеет вещно-правового эффекта (не порождает правасобственности). Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя смомента государственной регистрации перехода права собственности, если иное неустановлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Приурочивая возникновение права собственности к моменту передачи вещи,вне зависимости от ее определенности в договоре, и раскрывая в ст. 224 ГКпонятие передачи, закон, однако, не определяет правовую природу передачи, атакже ее соотношение с договором о передаче имущества. Отсутствует должноевнимание к этим вопросам и на страницах отечественной (как советской, так исовременной) литературы.
Термин «передача» в самом широком смысле означает определенныесогласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект перешел отодного субъекта к другому. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст.224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещиприобретателю». Вещь считается, врученной с момента ее фактического поступленияво владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224).
Как верно отмечает Л. Г. Сайфулова, существует общее, никем неоспариваемое правило: передать вещь в собственность может только собственникимущества1. Однако из этого правила естьисключения. В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия пораспоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектомправа собственности или иного ограниченного права на это имущество2.Такими случаями являются, например, продажа имущества с публичных торгов,проводимых в порядке исполнения решения суда; продажа предмета залога судебнымисполнителем (ст. 350 ГК, п. 5 ст. 358 ГК); продажа арестованного имуществанеисправного должника; сделки комиссионера (ст. 990 ГК); продажа хранителем непринадлежащей ему вещи (п. 2 ст. 899 ГК и ст. 920 ГК). Этот перечень, на нашвзгляд, нет оснований считать исчерпывающим.
Распространена точка зрения, согласно которой «застройщик не приобретаетправа собственности на получаемые дольщиками квартиры и поэтому не может ихпередавать в собственность дольщику. Содержанием договора на долевое участие встроительстве жилого дома, в отличие от договора купли-продажи, является не передачазастройщиком недвижимости в собственности, а оказание услуг по инвестированиюденежных средств дольщиков в строительство жилого дома. Таким высказываниямможно возразить, поскольку приобретателей квартир по большому счету неинтересует сам процесс вложения денежных средств, их интерес при заключениидоговора — именно в получении права собственности на конкретную вещь, а не вуслугах по инвестированию. Застройщик не оказывает услуги, а обязуется передатьтовар.
По договору долевого участия в строительстве «передача» должнарассматриваться не как способ приобретения права собственности, а как«передача» квартиры во владение. При чем здесь речь идет о передаче именновещи, а не прав, как иногда утверждают в литературе. Например, распространенотакое суждение: «заключаемый в этом случае договор нельзя назвать договоромдолевого участия в строительстве квартир, поскольку не существует предметатакой сделки. Здесь речь может идти только об уступке прав на создаваемую жилуюплощадь, на основании чего вновь привлеченное лицо (дольщик) может требоватьрегистрации своих прав на построенную жилую площадь. Однако, обратившись к ст.382 ГК РФ, мы видим, что цессия применима только для передачи правобязательственных. Вещное право, в том числе собственность, по цессии не можетбыть передано.
Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества дольщикобязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершитьнеобходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовымиактами.
Фактическая передача имущества должна быть зафиксированная в юридическизначимых документах. Помимо фактической передачи -принятия недвижимости,стороны договора долевого участия в строительстве должны подписать передаточныйакт или иной документ о передаче. Таким образом, передача недвижимого имуществаозначает ее фактическое вручение и подписание документа о передаче.
Каких-либо требований кпередаточному акту или иному документу о передаче, кроме того, что он долженбыть облечен в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления,законодательство не содержит (по обязательствам о передаче недвижимогоимущества в собственность). Передаточный акт служит… доказательствомисполнения сторонами обязанностей по передаче-принятию имущества, поэтому составляетсяодновременно с вручением недвижимости либо непосредственно после такойпередачи. Можно согласиться с мнением Б. Л. Хаскельберга, что формулировкузакона «после вручения и подписания» едва ли следует толковать как определениепоследовательности выполнения этих действий -сначала вручение имущества, апотом подписание акта. Имеется больше оснований для истолкования в том смысле,что оба действия являются в равной мере обязательными составными исполненияпродавцом обязательства, а последовательность их совершения не имеетпринципиального значения 1.
Акт передачи квартиры дольщику вданном случае имеет большое значение, поскольку именно этим документомподтверждается выполнение обязательств застройщика по передаче квартирыдольщику. Право дольщика на квартиру не может возникнуть до тех пор, покаобязательства по передаче квартиры не будут выполнены и квартира не будетпередана дольщику по акту или иному документу, свидетельствующему о передачеквартиры. Поскольку акт передачи квартиры является документом, подтверждающимисполнение обязательств по договору, то в этом документе необходимо такжеотразить выполнение дольщиком своих обязанностей по оплате квартиры в полномобъеме, которые имеют значение для возникновения права дольщика.
К обязанностям застройщика относитсяпередача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение прочногоюридического господства над вещью — передача ее в собственность дольщику.
По общему правилу правособственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации(ст. 219 ГК). До этого момента у созданной недвижимости — жилого дома, квартирнет собственника с зарегистрированным правом. Поскольку юридически правособственности на объект недвижимости в таких случаях не существует, можноговорить о праве собственности на некий комплекс имущества, включаяиспользованные материалы. В ряде случаев возникают споры, у кого именно — застройщика или дольщика должно возникнуть право собственности на вновьсоздаваемые объекты недвижимости после их передачи подрядчиком заказчику(застройщику по договору долевого участия в строительстве).
Недостроенные объекты недвижимости(«незавершенка») представляют собой совокупность строительных материалов, вкоторую внесен труд строителей. И поэтому право собственности на такие объектыпринадлежит собственнику стройматериалов, которым не обязательно выступаютзаказчики.
Вопрос о том, кто являетсясобственником результата работ по договору подряда до его сдачи был поднят М. И.Брагинским в лекции, прочитанной в Высшем Арбитражном Суде. Причем отмечалось,что проблемы возникают именно тогда, когда предметом договора служитнедвижимость, поскольку это связано с вещным правом на землю, а равно срегистрацией соответствующего объекта.
Таким образом, следует, полностьюсогласится с высказыванием К. Скловского, что имеются определенные трудности врешении вопроса о том, кто является субъектом права на объект строительства доего передачи в порядке ст. 753 ГК РФ1.
Думается, что трудности возникают нетолько в определении субъекта права, но также и в содержании передаваемых наобъект строительства прав.
Если мы обратим внимание на редакциюПостановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в приведенном намислучае, то право собственности на жилой дом возникает с момента передачиподрядчиком жилого дома по окончании его строительства.
Но в силу положений ст. 219 ГК РФправо собственности на здания, сооружения и другое создаваемое недвижимое имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.Права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируются наосновании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Федеральногозакона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним»). Очевидно, что договор подряда, заключенный между заказчиком иподрядчиком, а также документы, подтверждающие момент передачи, являются лишьодними из доказательств, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, наосновании которых возможно, но не очевидно, возникновение права собственности.И позиция суда по вопросу возникновения права собственности с момента передачиобъекта строительства является по той причине, что при отсутствии правасобственности на незавершенный объект до момента государственной регистрациивообще, такое право не может быть передано от подрядчика заказчику, так какнельзя передать то, чего нет. При всей схожести данной схемы с долевым участиемв строительстве договоры подряда к ним не относятся. Сам процесс строительства,выполняемые работы не охватываются договором долевого участия. Дольщик вступаетв отношения не с подрядчиком, а с заказчиком строительства, который обязуетсяне производить работы, а лишь передать объект. Дальнейшие действияфирмы-застройщика не охватываются отношением сторон. Дольщик платит не завыполненную работу, а за конкретную квартиру. Смета на строительство квартирыне составляется. Показательно, что суды, квалифицируя договоры о приобретенииквартиры в строящемся доме как подряд, применяют при удовлетворении требований,связанных с качеством передаваемого помещения нормы о купле-продаже, ссылаясьна то, что в силу ст. 739 ГК в случае ненадлежащего выполнения или невыполненияработы по договору бытового подряда заказчик может воспользоваться правилами,предоставленными покупателю в соответствии со ст. 503-505 ГК РФ.
В отношении правового положения застройщика по договорам долевого участияв строительстве, применительно к вопросу о возможности регистрации им прав наобъект недвижимости, необходимо отметить конкуренцию норм ч. 1 ст. 218 и ст.219 ГК РФ. Застройщик, заключая договоры долевого участия в строительстве ипривлекая средства для финансирования строительства, имеет обязательственныеотношения с дольщиками в виде права на объект недвижимости. Исполнениеуказанной обязанности возможно, в силу положения ст. 219 ГК РФ, только послесоответствующей регистрации. Но если следовать содержанию п. 1 ст. 218 ГК РФ,застройщик не может осуществить регистрацию на вновь созданный объектнедвижимости при наличии у него на момент регистрации неисполненных договоровдолевого участия, поскольку наличием подобных договоров бесспорноподтверждается то обстоятельство, что объект недвижимости в той части, вкоторой у застройщика существуют обязательства перед дольщиками, построен им недля себя.
Таким образом, на наш взгляд,невозможно указать основание возникновения собственности на стороне застройщикани экономически, ни юридически. Если с момента заключения договора дольщикобязан оплатить стоимость квартиры, то одновременное возникновение узастройщика права и на оплату квартиры, и на вещный результат лишено очевидногооснования. В юридическом отношении непонятно, по какому основанию собственникомстановится застройщик. Как отмечалось, основанием для возникновения правасобственности должно быть признано изготовление (производство) вещи. Но здесьмы, кажется, и находим решающее обстоятельство: в силу нормы п. 1 ст. 218 ГК РФизготовление вещи лишь тогда порождает право собственности для изготовителя,когда она им создана для себя. Очевидно, что суть, специфика долевого участия встроительстве, состоит как раз в том, что вещь создается для другого.Следовательно, основание п. 1 ст. 218 ГК РФ не имеет силы для застройщика и,напротив, применимо к дольщику (подобно тому как передача вещи комиссионерунепосредственно порождает право собственности у комитента, посколькукомиссионер действует в чужом интересе)1. Найти подтверждение верности такогоподхода можно и в судебной практике.
Применительно к долевому участиювстречаются ситуации, когда право собственности на весь дом, на каждую квартирув отдельности регистрируется сначала за застройщиком, инвестором, а затемпереход права к дольщику оформляется как купля-продажа. В этом случае проблем нет.Обычная ситуация перехода права от бывшего собственника к новому. Но такаяпрактика «двойной» регистрации критикуется в литературе и представляетсянеправильной (влечет временные и материальные потери, от которых страдает вконечном итоге приобретатель жилья)2. Как верно отмечает Л. Г. Сайфулова,застройщику не нужно это право собственности, он не относится к построеннымквартирам как «к своим», его интерес — в получении денег. Болеераспространенным вариантом является регистрация права собственности наотдельные квартиры непосредственно за дольщиком, конечным приобретателем. Приэтом ни у участников строительства, ни у регистрирующих органов не вызываетсомнений право застройщика передать дольщикам квартиры без предварительнойрегистрации за собой соответствующего права собственности.
По нашему мнению, возникновениеправа собственности у дольщика относится к первоначальным способам приобретенияправа собственности. Право собственности возникает на вещь, которой раньше небыло, т. е. возникает на эту вещь впервые. Однако п. 1 ст. 218 относится кслучаям, когда вещь изготавливается или создается лицом «для себя». Длядольщика же квартира построена третьими лицами.
В нашем случае приобретается вещь, не имеющая собственника(зарегистрировавшего свое право). Может возникнуть вопрос об основаниивозникновения права собственности у дольщика.
Основанием возникновения права собственности на жилище посредствомучастия в долевом строительстве этого жилья следует считать юридический состав,т. е. совокупность юридических фактов, необходимых для наступления определенныхюридических последствий. Центральным элементом в данном юридическом составеявляется договор, закрепляющий обязательственные правоотношения междуучастниками по долевому строительству. Другой важнейшей составляющейюридического состава как основания возникновения права собственности дольщикана объект недвижимого имущества является государственная регистрация его правасобственности на основании того, что объект создан для него, но третьимилицами.
В связи с этим представляется, что часть 1 пункта 1 статьи 218 ГК РФследует изложить в такой редакции: «Право собственности на новую вещь,изготовленную или созданную лицом для себя своими силами или с участием третьихлиц с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом».
Считаем также, что трансформация права собственности должна происходитьавтоматически (по аналогии с возникновением собственности на квартиру у членаЖСК, полностью выплатившего паевой взнос). В этом случае нельзя ставитьвозникновение этого права в зависимость от государственной регистрации правасобственности на него и выдачи соответствующего свидетельства. Такиесвидетельства должны лишь оформлять уже существующее право собственности, но непорождать его. Таким образом, за приобретателем регистрируется первичное правособственности на квартиру, он не получает это право от кого-либо, а государство«признает и подтверждает» за ним вновь возникшее право собственности.
В связи с этим необходимо включить вст. 219 ГК РФ часть 2 следующего содержания: Право собственности на вновьвозводимые объекты недвижимости возникает с момента окончания строительства.Свидетельство о праве собственности на вновь возводимый объект недвижимостиюридически закрепляет возникшее право».
Право собственности регистрируетсяобычно на конкретные квартиры в доме, а не на само здание. То, что эти квартирынаходятся в одном доме, не порождает права общей собственности на весь дом.Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевойсобственности лишь общие помещения, несущие конструкции дома, различноеоборудование, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК). На сами квартирыобщая собственность у сторон договора долевого участия в строительстве невозникает.
При этом вещное право можетвозникать лишь на квартиры, но не на «метры». Так, при рассмотрении одного издел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ счел неправильным решениенижестоящего суда о признании за дольщиком права собственности на жилую площадьв натуре в размере определенного количества квадратных метров. Сославшись наст. 209 ГК, Президиум обратил внимание на то, что право собственности возникаеттолько в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого жерода. Следовательно, суд не мог признать право собственности на….кв. м жилойплощади, не определив ее состав в натуре.
Процесс трансформированияобязательственных отношений в вещные является в настоящее время достаточносложным для правовой квалификации. Это связано отчасти с тем, что правоваярегламентация подобных отношений осуществляется не только нормами, изложеннымив ГК РФ, но и в иных нормативных актах, допускающих регулирование вопросовприемки передачи законченных строительством объектов на уровне исполнительнойвласти субъектов РФ, а также местных администраций. Таким образом, проблемарегистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости связана с приданиемуказанным правам элемента публичности, поскольку существующий порядок вводаобъектов недвижимости в эксплуатацию предполагает наличие соответствующихактов, юридическая сила которых в обязательственном порядке должнаподтверждаться решениями (актами) органов местного самоуправления.
В этом случае правомерно возникаетвопрос о том, как учреждениям юстиции проводить регистрацию оформления прав навновь возведенный объект недвижимости и какие документы подтвердят статусправообладателя у дольщика.
Порядок проведения государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество определен ст. 13 Закона о регистрации.В соответствии с установленным законом порядком регистрация начинается с приемадокументов, необходимых для государственной регистрации и отвечающихтребованиям Закона о регистрации и регистрации поступивших документов в Книгеучета документов, принятых на регистрацию. Особенности государственнойрегистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установленыст. 25 Закона о регистрации. В соответствии с п. 1 вышеназванной статьи правона вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основаниидокументов, подтверждающих факт его создания. Однако ст. 25 не содержитуказания на то, какие это могут быть документы, и не устанавливает какие-либотребования к ним.
Для решения вопроса о том, какойименно документ может подтвердить создание объекта и являться основанием длярегистрации права на него, следует исходить из:
- статьи17 Закона о регистрации, которой установлены основания для государственнойрегистрации прав;
- нормГК РФ, регулирующих отношения по строительству объекта недвижимости спривлечением подрядчика;
- административныхнорм, регулирующих процесс строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым длягосударственной регистрации прав является план объекта недвижимости с указаниемего кадастрового номера. Исходя из этого, технический паспорт бюро техническойинвентаризации и иные документы технического учета, изготовленные на вновьвозведенный объект недвижимости, не могут являться основанием длягосударственной регистрации права, хотя и свидетельствуют, что объект в натуресоздан.
Соответствие объектаградостроительным и строительным нормам и правилам является необходимымусловием, соблюдение которого исключает возможность отнесения объекта ксамовольной постройке, право собственности на которую, в силу статьи 222 ГК РФу лица, ее создавшего, не возникает. О необходимости соблюдения установленногопорядка возведения объекта недвижимости, в том числе и порядка приемки объектав эксплуатацию, указано в пункте 1 статьи 218 ГК РФ.
В настоящее время практикагосударственной регистрации на вновь созданные объекты недвижимости исходит изтого, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, являетсяакт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительствомобъекта (далее — акт приемки в эксплуатацию). Именно этот документсвидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенногоназначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и можетэксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевымназначением.
Кроме того, акт приемки вэксплуатацию объекта является также и документом, свидетельствующим о передачеобъекта из владения подрядчика во владение заказчика. Именно с моментаподписания акта объект выбывает из владения подрядчика и последний утрачиваетвозможность воспользоваться правом удержания объекта (статья 712 ГК РФ), атакже перестает нести риск случайной гибели объекта.
Таким образом, акт приемки объекта вэксплуатацию свидетельствует:
- осоздании объекта недвижимости в соответствии с градостроительными истроительными нормами и правилами; — о возникновении у заказчика (в случае, еслиобъект создавался подрядчиком по договору строительного подряда) права владенияобъектом;
- документом,которым осуществляется передача права владения объектом от подрядчика кзаказчику, т. е. актом передачи прав на недвижимое имущество заявителю отпрежнего правообладателя;
- актом,изданным органом государственной власти или местного самоуправления, взависимости от того, по распоряжению какого органа была создана приемочнаякомиссия.
Как уже отмечалось, договор долевогоучастия в строительстве заключается в простой письменной форме и не подлежитгосударственной регистрации ни в учреждении юстиции по государственнойрегистрации прав, ни в каком-либо ином органе. Осуществить государственнуюрегистрацию обязательственных прав дольщиков, возникших на основании договорадолевого участия в строительстве, в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним не представляется возможным по следующимоснованиям:
- праводольщика на получение квартиры возникает из обязательственного правоотношения иявляется обязательственным, а не вещным правом и в соответствии с нормами ГК РФне подлежит государственной регистрации;
- Законо регистрации не наделил учреждения юстиции по государственной регистрации правполномочиями по осуществлению какой-либо еще регистрации, помимогосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним всоответствии с действующим законодательством;
- статьей 12 Закона о регистрации, Правилами ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденнымиПостановлением Правительства РФ от 18. 02. 98 № 219, установлено, что дляосуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимооткрыть раздел ЕГРП на объект недвижимого имущества и на основании документовтехнического учета внести в него записи об объекте. В данном случае в ходестроительства дома объект недвижимого имущества еще не создан, соответственно,открыть раздел ЕГРП на данный объект не представляется возможным.
Выход из создавшейся ситуациивидится в ведении учетной регистрации договоров долевого участия встроительстве, заключенных при строительстве жилого дома. Правовой базойвведения учетной регистрации может служить Положение о создании и порядкеведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов РоссийскойФедерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 22. 10. 97 г. № 13481.
В соответствии с вышеназванным Положением органы исполнительной властисубъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправленияобязаны создать регистр жилых домов, строящихся на территории субъекта. Врегистр должна вноситься вся информация о строящемся жилом доме с моментавыдачи соответствующим органом самоуправления разрешения на строительство дома.Представляется, что в рамках этого регистра может быть осуществлен учетдоговоров долевого участия в строительстве, заключенных на строительствоконкретного объекта.2.2 Оформлениеправа собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости
В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения идругое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственнойрегистрации, возникает с момента ее совершения. С этим связано то, что лишь суказанного момента недвижимость становится объектом гражданского оборота.
Документы, представляемые для государственной регистрации вновьсоздаваемого объекта недвижимого имущества, должны соответствовать общимтребованиям, предусмотренным в ст.18 Закона.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход,ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые нагосударственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям,установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию,необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество вЕдином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержатьописание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленныхзаконодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скрепленыпечатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенныхзаконодательством должностных лиц.
Правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, внесенное вуставный капитал акционерных обществ, образованных в процессе приватизациигосударственных и муниципальных предприятий, является план приватизации,утвержденный решением (распоряжением) соответствующего комитета по управлениюимуществом.
Обязательная нотариальная форма сделки требуется, если заключены:
1) договор ипотеки (п.2 ст.339 ГК, Федерального закона от 24 июня 1997г.(16июля 1998г.) N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
2) договор ренты (пожизненной ренты, пожизненного содержания сиждивением) (ст.584 ГК);
3) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке(ст.389 ГК).
Заключенные до введения в действие комментируемого Закона договорыкупли-продажи, мены, дарения жилого дома (части дома), дачи, находящихся вгороде, рабочем или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон являетсягражданин, в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964г. также должны бытьнотариально удостоверены.
Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому(оперативному) учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемомугосударственными и муниципальными организациями технической инвентаризации(БТИ), содержатся в Положении о государственном учете жилищного фонда вРоссийской Федерации, утвержденном постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 13 октября 1997г.
Одним из документов, который подтверждает право пользования земельнымучастком для создания объекта недвижимого имущества, служит в соответствии сост.62 Градостроительного кодекса выдаваемое органами государственной властиразрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца,арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройкуземельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения,благоустройство территорий и выдается соответствующими органами государственнойвласти.
Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом илидоговором, приобретает право собственности на здание, сооружение или иноенедвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащемему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объектнедвижимости по ее природе (т. е. вещи, связанной с землей) может возникнуть приналичии у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). Вэтой связи ГК (ст.552) устанавливает, что по договору продажи здания,сооружения или другой недвижимости продавцом передаются права на ту частьземельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования. Одновременно в ГК (п.2 ст.552) предусмотрены два возможныхварианта указанного договора с учетом наличия у продавца соответствующих правна земельный участок.
Если продавец является собственником земельного участка, то вместе спродажей недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю переходитправо собственности или право аренды, либо предусмотренное договором иное правона соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания нахарактер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участокозначает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельногоучастка, которая занята находящейся на ней недвижимостью и необходима для ееиспользования. Если продавец не является собственником земельного участка, кпокупателю переходит только право пользования соответствующей частью земельногоучастка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец1.
Содержащееся в приведенных нормах ГК решение соответствует ст.37действующего Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой припереходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другимпредприятиям, учреждениям и гражданам вместе с этими объектами переходит правопользования земельными участками.
Пункт 1 комментируемой статьи связывает момент регистрации вновьсозданного объекта недвижимого имущества с представлением документов, которыепорождают факт его создания. В случаях, когда объект создавался на основеподрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы,подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. Общийпорядок сдачи и приемки результата работ по строительному подряду определяетсяст.753 ГК.
В соответствии с п. 4 ст. 753 сдача и приемка оформляются двустороннимактом, подписанным обеими сторонами договора. При отказе одного из контрагентовот подписания акта его подписывает другая сторона с соответствующей отметкой наэтот счет. Признание в указанном случае акта недействительным может бытьосуществлено только судом по требованию соответствующей стороны. Представлениеодносторонне составленного акта при отсутствии решения суда о признании егонедействительным может служить основанием лишь для приостановлениягосударственной регистрации (ст. 19).
Государственная регистрация прав приостанавливается государственнымрегистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственнойрегистрации прав, а также в подлинности представленных документов илидостоверности указанных в них сведений. Статья 19 предусматривает возможностьприостановления государственной регистрации как по инициативе правообладателя,так и по инициативе учреждения юстиции.
В соответствии с действующими правилами допускается, по требованиюстороны, обратившейся по этому поводу в суд, представление к сдаче объектовстроительства, законченных строительством в соответствии с утвержденнымпроектом и годных к эксплуатации. Применительно к отдельным объектам их сдача иприемка возможны только при наличии положительных заключений надзорныхинстанций. В этих случаях представление соответствующего акта служитнепременным условием осуществления регистрации прав на такой объект.
Пункт 2 статьи 19 относится к незавершенным строительством объектамнедвижимого имущества. Пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных сзащитой права собственности и других вещных прав» содержит указание на то,что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующегодоговора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.Соответственно, они подчиняются нормам, регулирующим правоотношениясобственности на недвижимое имущество, совершение сделок с ним с учетомособенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и сделки с ними.
Таким образом, п.2 статьи 19 распространяется на случаи, когдастроительство ведется инвестором самостоятельно или на основе договорастроительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен исоответственно незавершенное строительство как таковое принято инвестором(заказчиком).
Содержащееся в пункте указание на то, что регистрация права на объектпроизводится в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенногостроительства, отнюдь не исключает возможности государственной регистрацииправа собственности на не законченный строительством объект и вне зависимостиот совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего правасобственности, так и на его обременения (например, при ипотеке).
Специальный случай регистрации незавершенного строительством объектапредусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997г. «Огарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственностьземельных участков под этими объектами». Им установлена государственнаярегистрация права собственности на объекты незавершенного строительства при ихприватизации. Такая регистрация осуществляется на основе документов,подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенногостроительства, права пользования земельным участком для создания объектанедвижимого имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, атакже содержащих описание объекта незавершенного строительства. Особо выделеното обстоятельство, что предметом продажи при приватизации незавершенногообъекта служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранеевыделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования,пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды1.
Пункт 2 ст.5 Закона «Об ипотеке» особо выделяет возможностьзалога здания или сооружения, не законченных строительством. Имеются в видуобъекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленномзаконодательством Российской Федерации порядке для строительства. Их ипотекавозможна лишь с одновременной ипотекой права по одному и тому же договору,включая земельный участок, на котором находится это здание или сооружение какчасть земельного участка, функционально обслуживающего закладываемый объект,или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или соответствующейего части. И только когда незавершенное строительство производилось на земельномучастке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного пользования, предметомипотеки становится сам объект (незавершенное строительством здание илисооружение) как таковой ( ст.69 Закона «Об ипотеке»).
Заключение
На основании изучения темы курсовой работы можно сделать следующиевыводы:
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает необходимостьгосударственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, в томчисле и на вновь создаваемые объекты недвижимости. Право собственностивозникает с момента регистрации недвижимого имущества.
Статьей 219 Гражданского кодекса предусмотрена государственнаярегистрация на вновь создаваемые объекты недвижимости. Данная статьяпредставляет собой исключение из норм статьи 218 ГК РФ, которая не определяет вкакой момент возникает право собственности на новую вещь. возникает правособственности на новую вещь. По смыслу ст. 218 право собственности возникает втот момент, когда в результате изготовления или создания появляется объект,который может квалифицироваться как новая вещь. Статья 219 ГК решает этотвопрос по-иному, если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость.В этом случае право собственности возникает в момент регистрации, если подобноенедвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Процесс государственной регистрации урегулирован Законом огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ДаннымЗаконом закреплено, что государственная регистрация недвижимого имуществаосуществляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и их территориальными округами по местунахождения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимостиосуществляется на основании ст. 25 Закона о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Статья предусматривает регистрацию правасобственности на:
— объекты незавершенного строительства;
— земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимогоимущества;
— договоров участия в долевом строительстве (ст. 25_1 Закона);
— создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для егостроительства, реконструкции (ст. 25_2).
Регистрация прав на объект незавершенного строительства в случаенеобходимости совершения сделки производится на основании документов,подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектанедвижимого имущества, в установленных случаях — на основании проектно-сметной документации,а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительственаряду с документами, необходимыми для государственной регистрации всоответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы сописанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения наплане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объектадолевого строительства.
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве,заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду сдокументами, необходимыми для государственной регистрации договора участия вдолевом строительстве в соответствии с Федеральным законом, застройщикомпредставляются:
1) разрешение на строительство. По определению Федерального Закона «Обархитектурной деятельности» основание для реализации архитектурногопроекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной властисубъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целяхконтроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденнойградостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вредаокружающей природной среде. Разрешение на строительство не требуется в случае,если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурногооблика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектови не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений иинженерных коммуникаций.
Определение перечня объектов, для строительства которых не требуетсяразрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственнойвласти субъектов Российской Федерации.
Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешениясобственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдениемградостроительных, строительных норм и правил. Разрешение на строительствовыдается соответствующим органом архитектуры и градостроительства в порядке,установленном законодательством Российской Федерации.
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием егоместоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объектанедвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждогоиз указанных помещений.
Таким образом, документальное оформление вновь возводимых объектовнедвижимости является одним из наиболее важных этапов ввода объектанедвижимости в эксплуатацию.
Библиография
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета,№ 237, 25.12.1993.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 №51 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 05.12.1994, № 32,ст.3301
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 //Собрание законодательства РФ. – 1996. — № 5. – ст. 410.
4. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 // Собрание законодательстваРФ. 1998. — № 19. — ст. 2069.
5. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. — № 44. — ст. 4147.
6. Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.1998 «Об ипотеке (залогенедвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
7. Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.1997 «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собраниезаконодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594,
8. Федеральный Закон Российской Федерации от 17.11.1995 «Об архитектурнойдеятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ,20.11.1995, № 47, ст. 4473.
9. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998.«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 1998.- № 3
Научнаялитература
10. Брагинский М.И. Государственная регистрация вновь создаваемых объектовнедвижимости // Право. – 2006. — № 5. – С. 19-25.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М.: Инфра-М, 2005.
12. Гражданское право.Ч.1./ Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. — М:Проспект, 2004.
13. Гришаев С.П. Гражданское право. М.: Изд. Юридическая литература, 2004.
14. Гришаев С.П. Оформление права собственности на вновь возводимый объектнедвижимости // Законность. – 2003. — № 9. – С. 18-26.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) /Под ред.Т.Е. Абовой, А.Ю, Кабалкина. – М.: Юрайт, 2002г.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части первой /Отв. ред. О.Н.Садиков. — М.: НОРМА — ИНФРА М, 2000
17. Крашенинников П.В. Регистрировать по-новому // Экономика и право. — 2006. — № 29. — С. 22-29.
18. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Закону о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М.: ЮНИТИ, 2005.
19. Науменко Н.В. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемырегистрационного права. – М.: Приор, 2006.
20. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения //Российская юстиция. – 2005. – № 5. – С. 61-67.
21. Рузанова В.Д. К вопросу о юридической природе договоров о долевомучастии в строительстве // Правовые проблемы регулирования предпринимательскойдеятельности на современном этапе. – Сб. научных статей Сам ГУ. – Самара, 2006.
22. Сайфулова Л.Г. Право собственности. – СПб.: Нева, 2005.
23. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объектстроительства в судебной практике // Хозяйство и право. — № 7. – С. 42-51.
24. Скловский К.И Собственность в гражданском праве. – М.: Юридическаялитература, 2005.
25. Смоляков Г.Д. Совместная деятельность в строительстве // Бизнес-адвокат.– 2005. — № 8. – С. 63-67.
26. Хаскельберг Б.Л. Исполнение договора купли-продажи недвижимости ипереход права собственности // Экономика и право. – 2006. — № 10. – С. 10 24.