Договор аренды. Понятие. Общие положения.

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ_ 3
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА_ 5
1.1.ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА_ 5
1.2.ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЕ ДОГОВОРА_ 10
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА_ 12
2.1.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА. 13
2.2.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ_ 17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ_ 20
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ_ 22
ВВЕДЕНИЕ
В гражданском праве наряду собязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств попередаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую,самостоя­тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам­ках которыххозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счетвременного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом такихотношений прежде всего ста­новится имущество, которое в данный момент не нужносамому собст­веннику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму­ществово временное пользование другому лицу, собственник сох­раняет его вхозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход.Обязательства по передаче имуще­ства в пользование возникают по соглашениюсторон,   т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передачеимущест­ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя­занностейсторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возвратупользователем имущества владельцу, по поддержанию это­го имущества в надлежащемсостоянии, а также по оплате его испо­льзования.
Договор аренды — это наиболее распространенныедоговоры обяза­тельств по передачеимущества в пользование.
В настоящее время договор аренды приобретает все большеезначение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитиемтехнологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. Насегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, аблагодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на этоимущество, с последующим его выкупом (по их желанию).
Целью настоящей работы является исследование понятия,а также общих положений договора аренды.
Задачи:
1.        Исследованиеобщей характеристики договора аренды.
2.        Изучениесодержания обязательства по договору аренды.
3.        Анализ актуальныхвопросов договора аренды с введением их в практику.
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА 1.1. ПРАВОВОЕРЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА
Аренда является одним из традиционных видовгражданско-правовых договоров.[1]
Вдействующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК.По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арен­датору (нанимателю) имущество за плату, но временное владениеи пользование или во временное пользование. Исходя из определе­ния можновыделить три основные черты, характерные для дан­ного договора.
Во-первых,это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление)определенного имуще­ства лицом, правомочным распоряжаться им, во владение иполь­зование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнемуправа собственности. Собственником имущества оста­ется арендодатель.
Во-вторых,аренда всегда носит временный ха­рактер и по окончании срока аренды имуществоподлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендато­ромвзятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекра­щается и назавершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.
В-третьих,договор аренды всегда возмезд­ный: арендатор обязан платить за пользованиеимуществом (в от­личие от безвозмездного договора ссуды).
Посколькуправа и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится кдвусторонним; данный договор яв­ляется также консенсуальным, т.е.устанавливающим между сто­ронами обязательственные отношения с моментадостижения ими соглашения (оформления договора).
По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение ипользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новыеобласти экономического партнерства, стала возможной аренда, при которойимущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при арендесложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать ссоответствующей техникой, не владея ею.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно кактождественные — при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин«аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, напримернедвижимости. Известный до­революционный цивилист В.И. Синайский дифференцировалдоговоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагаеттолько пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов».[2]Однако указанное, положение не нашло отражения в российском законодательстве.[3]
Употребление в действующем законодательстве в одних случаяхтермина «аренда», в других — «имущественный наем» (прокат
и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких
договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования
в определенных сферах. Правовая дифференциация между арен­дой и наймомпроводится лишь в отношении жилых помещений.
При предоставлении жилого помещения гражданину для прожи­ванияв нем между сторонами заключается договор найма жилого
помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35ГК. Те же помещения могут сдаваться юри­дическим лицам (с условиемиспользования их для проживания
граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случаеотношения между сторонами — арендода­телем и юридическим лицом будут строитьсяпо модели договора аренды.
По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения законаимеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управлениеимуществом). Так, по мнению О. Гутникова, «с одной стороны, арендастесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своихправомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) праварендодателя, с другой — аренда является правом арендатора, предоставляющим емувозможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, дляарендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора — вкачестве права пользования арендованным имуществом».[4]
Возникающие всилу договора аренды отношения носят прежде всего обязательственный характер,содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируетсянормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо,которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает вотношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного емуимущества, как обладатель вещного права на данное имущество.
Объемполномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться отобъема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества наначалах любого иного ограниченного вещного права.
Договораренды может порождать различного рода правоотношения — как обязательственного,так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношенияскладываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, междуарендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственникимущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него правособственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамкахзаключенного договора возникает и обязательственное правоотношение,определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае междуарендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное)правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество всубаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещноеправо), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению ксубарендатору (обязательственное право).[5]
Такимобразом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды,носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующегодоговора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются преждевсего применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, скоторыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.
В то же времясчитается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствуети во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем — собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременнос передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и вкакой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названныхправомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственнов самом заключенном между сторонами договоре.
Представляется,следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что «правовойрежим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолькотесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное сэлементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементамивещного»[6].
В качествеобъекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооруженияи иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду иземельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ), а также участки недр и другиеобособленные природные объекты (к примеру, участки леса (ст. 40, ч.4 ст. 41,ст.  42 Лесного кодекса РФ[7] и т.д.; Положение обаренде участков лесного фонда[8]) или водные объекты (ст.41 Водного кодекса РФ[9])).
Необходимозаметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то правоаренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»[10]). Если же при этом варенду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договоруаренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в арендупередаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то кдоговору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаютсясдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3ст. 26 вышеназванного Закона).

1.2. ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЕДОГОВОРА
Аренда (лат. arrendare — отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездноевладение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями(объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом,необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной илииной деятельности[11].
В действующем российскомзаконодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданскогокодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или во временное пользование.
Законодательдостаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений,причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда,за исключением двух случаев:
· когда особенности арендыустанавливаются в транспортных уставах и кодексах;
· когда правила ГК об аренде применяютсяк аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируетсяспециальным законодательством[12].
По договоруаренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили только во временное пользование.
Плоды,продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованияарендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью(ст. 606 ГК РФ).
Правовед А.А.Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наемкак синонимы. Поэтому «термины „наем“, „имущественныйнаем“ и „аренда“, а также „арендодатель“ и»наймодатель" или «арендатор» и «наниматель»будут использоваться как тождественные"[13].
Договор арендыпризнается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре арендыпросматривается и главная цель договора — обеспечение передачи имущества вовременное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: вп. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату«во временное владение и пользование» или «во временноепользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо невсякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всехслучаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договораотличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое времяуказывал Г.Ф. Шершеневич.
Арендаимущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества сиспользованием его потребительских качеств[14], именуемую как правопользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ееполезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилуостаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).
Иногда впроцессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что можетбыть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока арендыили до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены,предусмотренной договором.
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Один и тот жедоговор аренды может порождать различного рода правоотношения — какобязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенныеправоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором,во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель(собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на негоправо собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также врамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение,определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае междуарендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное)правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество всубаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещноеправо), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению ксубарендатору (обязательственное право). Права третьих лиц на сдаваемое варенду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаеварендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды.Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правахтретьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользованиеарендованным имуществом.
Важнойстороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права иобязанности сторон.
Прежде всего,это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствоватьусловиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества, сдаваемого варенду определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имуществаопределяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом,сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленныйсрок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока арендыарендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечаетза те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известныарендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду[15].2.1.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА.
Одна изосновных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществомсогласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены — то всоответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участковсельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственнуюпродукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а такжеисключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельностина окружающую среду[16]. Примером использованияимущества не по назначению может быть использование помещения, арендованногодля офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в немпромышленного предприятия.
В пункте 2ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила (ранее изложенные в ст. 285 ГКРСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан:
· поддерживать имущество в исправномсостоянии;
· производить за свой счет текущийремонт;
· нести расходы по содержаниюимущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: "… если иноене установлено законом или договором аренды".
Статья 617 ГКРФ защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемоговладения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основаниемдля изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
В процессепользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе вограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имуществав субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другомулицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества вбезвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качествевклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевоговзноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключениемперенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п.2 ст. 615 ГК).
Законом илииными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжениюимуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора.Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторыземельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных натерритории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности пообеспечению регулируемого туризма и отдыха[17]. Напротив, более широкиеправомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставленыарендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправезаключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средствабез согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочияпо распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).
По истечениисрока действия договора, арендатор имеет преимущественное право навозобновление договора, если он:
— надлежащимобразом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то естьиспользовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния,регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;
— готовзаключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами нааренду, что выражено в словах «при прочих равных условиях». Этокасается размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности попроведению капитального ремонта и др.;
— желаетпродлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этомарендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то вразумный срок до окончания действия договора.
Еслиарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленнымна тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращениеего действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующимоснованиям: использование арендатором имущества с существенным нарушениемусловий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд поистечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит аренднуюплату.
Арендатортакже вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если:арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинитпрепятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором илиназначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие егоиспользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель невыполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается всостоянии, не пригодном для использования.
Существеннымэлементом содержания данного вида договора является регулирование отношенийсторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагаетвозместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласияарендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшенияявляются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончаниидоговора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены имза собой.
Арендаторобязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходына его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иноене установлено законом или договором.
Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендаторстановится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Егоправо владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами за­щитывещных прав. Статья 305 ГК предусматривает защиту прав владельца имущества, неявляющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию,предусмотренному за­коном или договором, теми же способами, которыеиспользуются для защиты иных вещных прав, а именно — путем истребованияимущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска),заявления требования об устранении, всяких нарушений этих прав, если даже онине связаны с лишением вла­дения (предъявления негаторного иска) — см. ст.301—304 ГК. Законный владелец, не являющийся собственником имущества,наделяется правом защиты своего владения и против собствен­ника.
Е.А. Сухановпризнает наличие вещных прав только у аренда­торов по выделяемым им всамостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указываетон, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему варенду имущество». В отношении прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает,что хотя титульное владение арендатора защищается за­коном наравне с правомсобственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовуюприроду»[18]./>/>/>2.2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Основнойобязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору всостоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества,а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы дажеэто имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). Приэтом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями иотносящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества ит.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такиепринадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не можетпользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительнойстепени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора,он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей идокументов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611ГК РФ).
Итак,имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а) бытьпригодным для использования строго по целевому назначению;
б) находитьсяв состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии,противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемымтребованиям;
в)соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;
г)передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д) сдаватьсятакже в аренду с относящимися к имуществу документами.
Кодексусиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий.Так, арендатор вправе требовать:
— предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
— расторжениядоговора;
— возмещенияубытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).
Законспециально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорногосрока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендномдоговоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, — этот срок долженбыть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные срокипередачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а)истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормамобязательственного права (ст. 398 ГК РФ);
б) возмещениеубытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;
в) правотребовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правилаприменяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество варенду с какими-либо недостатками.
Так,арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью иличастично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договорааренды он не знал об этих недостатках.
В такихнегативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками,право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Онможет:
— потребоватьот арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либосоразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов наустранение недостатков имущества;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данныхнедостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребоватьдосрочного расторжения договора.
Кодекс,учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду снедостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездноустраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованноеимущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащемсостоянии.
Между темзаконодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостаткиимущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытковарендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В пункте 2ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений обответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Так,арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которыебыли им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известныарендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду.
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализ норм действующегозаконодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяетсделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения,создающие у арендатора право пользования имуществом, являютсяобязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинствеслучаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии сзаконом на период действия договора аренды становится его законным владельцем.В этом случае арендатор является не только стороной обязательственныхотношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможностьвозникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца,но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотреназаконом.
Анализируя вышенаписанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечениевозможности гражданам и юри­дическим лицам на определенных условиях временнопользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у нихдля этого нет достаточных средств.
Договор аренды закрепляетзаконные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать своиэкономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможностьвос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансыза счет другого субъекта — собственника, последний в свою очередь, получаетопределенный доход от сдачи имущес­тва внаем.
Исходя из определениядоговора можно выделить 3 основные черты характерные для данного договора:
Во-первых, это согла­шение,на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом,правомочным распоряжаться им, во владение и поль­зование другому лицу безперехода к последнему права собственнос­ти. Собственником имущества остаетсяарендодатель.
Во-вторых, аре­нда всегданосит временный характер и по окончании срока арен­ды имущество подлежитвозврату арендодателю.
В-третьих, договор арендывсегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом.Поскольку права и обязанности по договору аренды во­зникают у обеих сторон, онотносится к двухсторонним; данный дого­вор является также консесуальным, т.е.таким, который устанавли­вает между сторонами обязательственные отношения смомента дости­жения ими соглашения.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
 
Нормативно-правовые акты:
1.        Конституция РФ 1993 г.
2.        Гражданскийкодекс РФ. Часть вторая (от 26 января 1996 г.) // СЗ РФ. 1996. N 34.
3.        Закон РФ 21февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» (в ред. от 6 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061,N 33. Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026;
4.        Водный кодекс РФот 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471;
5.        Лесной кодекс РФот 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610,
6.        Положение обаренде участников лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФот 24 марта 1998 г. N 345 // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1585.
7.        Свод законовРоссийской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович,1896.
8.        Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.
9.        Комментарий кпостановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданскимделам / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Юристъ, 1999.
Учебнаялитература:
10.     Новицкий И.Б.,Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.
11.     Римское частноеправо: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.,1996.
12.     Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.
13.     Гражданскоеправо: Учебник: В 3 частях. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 1997.
14.     Гражданскоеправо: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н.Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006
15.     Мейер Д.И. Русскоегражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.
16.     М.И. Брагинский,В.В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Издательство«Статут», 2002
Периодические издания:
17.     Гутников О.Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5.
18.     Сарнаков И.В.  Договор аренды: понятие, признаки,характерные черты, место в системе договорных отношений и основные егоположения  // «Юрист», 2006, N 4
19.     Ахметьянова З.А.Правовая природа арендных отношений //  «Юрист», 2006, N 2
20.       Шапкина Г. Договораренды // «Хозяйство и право», 2003, N