ВВЕДЕНИЕ
До сих пор остаётся открытым вопрос о том, какие сооруженияследует относить к объектам недвижимого имущества, ибо отсутствует даже примерныйлегально установленный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимогоимущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией вкачестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомернымотказом в регистрации объектов недвижимого имущества. Не решён в нормативномпорядке и вопрос о том, могут ли рассматриваться в качестве самостоятельныхобъектов недвижимого имущества нежилые помещения в составе сооружений, хотяреально эти объекты существуют (например, подземные переходы с встроеннымипавильонами и выходом из них метрополитена).
Соответственно, прежде чем рассматривать особенности тех илииных сделок с недвижимым имуществом, необходимо определиться с понятием, видамии специфическими особенностями отдельных видов недвижимого имущества,обусловливающими особенности правового регулирования его оборота.
Для начала нужно разобраться с разделением вещей на движимыеи недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю ещёиз римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданскихправ. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте,обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характернымпризнаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь сземлёй, именно которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи сземлёй соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальныхпитомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения ит.п., недвижимыми вещами не считаются.
Недвижимое имущество предназначено для длительного использования,срок которого может исчисляться и десятилетиями, и веками, что требуетзначительных затрат на его поддержание в надлежащем состоянии, а также особогоучёта недвижимого имущества и фиксации в едином документе (общероссийскомреестре) всех случаев смены собственника, изменения состава и назначения такогоимущества.
Недвижимое имущество – это предмет внешнего (материального)мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр,обособленные водные объекты и др.) или созданный при участии человека либотрудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения,космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальныйправовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особыйпорядок оформления заключаемых по поводу него сделок.
В круг имущества, относимого к недвижимости, ст.130 ГК РФвключила земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё,что прочно связано с землёй. При этом имеются в виду объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения и др.). Перечисленное имуществопредставляет собой недвижимость по своей природе. Вещи, не относящиеся кнедвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Таким образом, в основу разграничения имущества на движимоеи недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических,природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи кперемещению, критерий прочности связи с землёй. Наряду с этим же ст.130 ГК РФдопускает возможность отнесения законом к недвижимости и любого иногоимущества, если для него специально вводится государственная регистрация. Самауказанная статья прямо называет такого рода недвижимостью воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты, но они регистрируются поособым правилам, предусмотренным не Федеральным законом «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а транспортнымзаконодательством, в котором содержится и само их определение. Указанные объектыне только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, нои специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом,которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловленовысокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышеннойнадёжности правил их гражданского оборота.
Основная специфика правового режима недвижимого имуществазаключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение правасобственности, других вещных прав (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторыхобязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на негопроисходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы иобязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст.131 ГКрегулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», некоторыми другими специальнымизаконами и принятыми в их развитие подзаконными актами.
1. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
Под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которыепредназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания илиработы. Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся,то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины,автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные испортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивныезалы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы,эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй.
В общем и целом под зданием или сооружением следует пониматьлюбой искусственно возведённый на земельном участке (или под земельнымучастком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком,который используется (или может быть использован) по целевому назначению иперемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимогоимущества – их неразрывная связь с землёй, невозможность перемещения впространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Поэтомуправила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений вчастности не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобныхконструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идтитолько об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.
Объектом гражданского права вновь созданное здание илисооружение становится только после государственной регистрации права на него наосновании документов, подтверждающих факт его создания. Поэтому правовой режимзданий и сооружений, в частности, связанный с их арендой, не распространяетсяна незавершённые строительством объекты. Они тоже могут признаваться объектаминедвижимости – при совершении с ними сделок, в том числе и договора аренды, — но на такие сделки не распространяется действие специальных норм об арендезданий и сооружений. 2. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Выделение законодателем жилых помещений среди другогонедвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особогоправового режима обусловлено главным образом особой социальной значимостьюжилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью.
Согласно ст.1 Федерального закона «О товариществахсобственников жилья» под помещением понимается единица комплексанедвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданиемобъект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельногоиспользования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственностиграждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РоссийскойФедерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретитьи такое определение помещения — «это функциональная часть здания,сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическимиграницами, не имеющими разрывов».
Закон РФ «Об основах федеральной жилищнойполитики», а также ГК РФ (ст.673) к жилым относят помещения, пригодные дляпостоянного проживания. Жилищный кодекс говорит, что жилым помещениемпризнается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом ипригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарными техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования,которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ всоответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома;квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание,которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком здании.
Квартирой признаётся структурно обособленное помещение вмногоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениямобщего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, атакже помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком обособленном помещении.
Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры,предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживанияграждан в жилом доме или квартире.
Допускается использование жилого помещения для осуществленияпрофессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательскойдеятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это ненарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которымдолжно отвечать жилое помещение (п.2 ст.17 ЖК РФ). Но размещение промышленныхпроизводств в жилых помещениях не допускается, или допускается, но только послеперевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилыепроизводится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Пользованиежилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересовпроживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарнойбезопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требованийзаконодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилымипомещениями, утверждёнными Правительством РФ.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещенияподлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ,федеральным законом о регистрации, ЖК РФ.
Помещения, предназначенные для проживания, проектируются исооружаются или появляются в результате переустройства, перепланировки,перевода нежилых помещений в жилые в соответствии с описаниями, содержащимися вспециальных строительных нормах и правилах (в частности СНиП 2.08.01 — 89 «Жилыездания»).
Назначение вновь строящегося здания задаётся с самого началав проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованнойпри необходимости с компетентными государственными органами и органами местногосамоуправления (ст.743, 760 ГК РФ).
По окончании строительства осуществляется сдача-приёмказдания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК РФ определяетсязаконом, иными правовыми актами и договором, и застройщику выдаётся техническийпаспорт.
Жилое помещение может стать непригодным для проживания(аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств.Однако сама по себе непригодность жилого помещения для проживания не отменяетпризнака предназначенности и классификации его как жилого помещения.
Итак, жилыми следует считать помещения, предназначенные дляпостоянного проживания.
Применительно к жилым помещениям особый правовой режимустановлен для оснований и способов приобретения права собственности на жилыепомещения и права пользования ими, а также для совершения сделок с жилымипомещениями. 3. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения, которые тоже могут быть самостоятельнымпредметом договоров купли-продажи, аренды, следует, прежде всего, отличать отзданий и сооружений. Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в видеотдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётковыделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам,предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которыхобозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемойплощади).
К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другиепомещения, предназначенные для производственных, административных, социальных,образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.
Термин «нежилое помещение» упоминается в ГК РФлишь однажды (п.3 ст.288, согласно которому размещение собственником впринадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организацийдопускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке,предусмотренном жилищным законодательством). При этом содержание термина«нежилое помещение» в законе не раскрывается.
Разграничение зданий и нежилых помещений, отличных от зданияили сооружения, в котором они находятся, но непрерывно с ним связанных каксамостоятельных объектов недвижимости, признаётся высшей судебной инстанциейстраны.
Наиболее явной причиной того, что нежилые помещения неурегулированы в ГК РФ в качестве самостоятельных объектов недвижимости в том,что положения ГК РФ были разработаны, исходя из того, что здание представляетсобой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться вобщей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемыхКодексом, но который в принципе не мог быть разделён на несколькосамостоятельных объектов. И поэтому нежилые помещения в здании, являясь, посути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-тоне должны были выступать в качестве самостоятельного объектагражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизациинежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно каксамостоятельные объекты.
Как жилые, так и нежилые помещения могут выступать вкачестве объекта недвижимого имущества и предмета сделок с ним только вдостроенном и сданном в эксплуатацию здании. Кроме того, обязательным условиемсуществования помещения как объекта недвижимости является наличие его как чёткоопределенного в технической документации на здание.
В заключении следует отметить, что вопросы правового режиманежилых помещений в действующем законодательстве проработаны недостаточно, чтообуславливает применение к договорам купли-продажи и аренды нежилых помещенийправовых норм, регулирующих те же договоры в отношении зданий сооружений поаналогии. 4. КОНДОМИНИУМЫ
Федеральный закон «О товариществах собственниковжилья» определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества,включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на немжилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части,предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственностиграждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальныхобразований (домовладельцев) – т.е. в частной, государственной, муниципальной ииных формах собственности, а остальные части (общее имущество – крыша,перекрытия, подвалы, лестницы, лифты, общее оборудование и т.п.) находятся в ихобщей долевой собственности.
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одноздание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежатразличным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участкомв установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами,водоёмами, многолетними зелёными насаждениями, трансформаторными подстанциями,канализационными сооружениями, гаражами и другими подобными объектами;несколько компактно расположенных зданий и сооружений – односемейных, садовыхили дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и другихобъектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Таким образом, кондоминиум как имущественный комплекс,объединенный единой и единственной целью – постоянного проживания в нём граждан– объединяет в себе и земельный участок, и здание, и жилые и нежилые помещенияв нём. Кондоминиум может состоять и из отдельной части здания размером не менееодной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход имежквартирный лестнично-лифтовый узел.
Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с нимподлежат государственной регистрации в соответствии с действующимзаконодательством с представлением паспорта домовладения. Наряду с этимподлежат государственной регистрации все объекты недвижимости, входящие всостав кондоминиума (отдельные квартиры или даже комнаты, земельный участок).
В случае, если кондоминиум включает в себя не более четырёхпомещений, принадлежащих двум, трём или четырём различным домовладельцам,управление могут осуществлять непосредственно сами домовладельцы. При большемколичестве помещений возможна передача управления уполномоченной государствомили органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальныеуслуги (идеально – на конкурсной основе). И третий вариант управлениякондоминиумом – создание домовладельцами товарищества собственников жилья дляуправления кондоминиумом. Товарищество создаётся при наличии не менее двухдомовладельцев, владеющих, как правило, более чем четырьмя помещениями вкондоминиуме.
Решения о способе управления кондоминиумом осуществляется наобщем собрании домовладельцев.
Если домовладельцы принимают решение организоватьтоварищество собственников жилья, то им необходимо на этом собрании утвердитьего устав. После того как устав будет утверждён, следует государственнаярегистрация товарищества как юридического лица некоммерческой ориентации.
Следует особо подчеркнуть, что членство в товариществахможет быть только добровольным. Конституция РФ говорит «никто не можетбыть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или к пребыванию внём».
Однако те собственники квартир, которые не желают вступать втоварищество, вовсе не освобождаются от несения расходов по содержанию общихчастей и коммуникаций жилого жома (это возможно по договорам с товариществом –там, где оно создано).
Товарищества вправе сдавать в аренду свои нежилые помещения,предоставлять наружные площади дома для рекламы и извлекать иную прибыль отиспользования нежилых помещений дома. Полученные средства товарищество можетнаправлять только на содержание дома: ремонт подъездов, лестнично-лифтовыхузлов, содержание охраны, обустройство придомовой территории.
В случае создания для управления кондоминиумом товариществасобственников жилья это товарищество также может, помимо прочего, заниматьсяпродажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегосяв собственности товарищества, — при недостаточности средств, необходимых для содержанияобщего имущества кондоминиума, и для улучшения данного имущества.
П.2 ст.290 ГК РФ говорит, что собственник квартиры не вправеотчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, атакже совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от правасобственности на квартиру.
Итак, кондоминиум – это имущественный комплекс, которыйникак специально не создаётся. Он сам появляется, как только в доме появляютсядва или более собственников. 5. ПРЕДПРИЯТИЯ
Предприятию как объекту гражданских прав посвященысамостоятельные статьи. В ГК это статья 132, которая говорит, что:
Предприятием как объектом прав признаётся имущественныйкомплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётсянедвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектомкупли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением,изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят всевиды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, праватребования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие,его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки. знакиобслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотренозаконом или договором.
В Федеральном Законе о государственной регистрациипосвящается статья 22, в ней говорится, что:
Права на земельные участки и иные объекты недвижимогоимущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, ихограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имуществаподлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав поместу нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральнымзаконом.
В случае необходимости совершения сделки в отношениипредприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия иперехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральныморганом в области государственной регистрации.
Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение(обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей опереходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимогоимущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единыйгосударственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Правила внесения записей о правах на предприятие какимущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав ивзаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрациюправ, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.
Итак, предприятие – это имущественный комплекс, состоящий издвижимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительныхправ и некоторых иных элементов. Причём предприятием признаётся только имущественныйкомплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И вкачестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.
Использование предприятия в предпринимательской деятельностипозволяет сделать три вывода:
Имущественный комплекс для признания его предприятием долженфактически использоваться, т.е. быть работающим, «на ходу». Впротивном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положенияпредприятия.
Тем не менее можно допустить, что если предприятие временнопо каким-то причинам не используется, но сохранено единство имущественногокомплекса с возможностью возобновления предпринимательской деятельности, такойкомплекс не перестаёт быть предприятием.
Предприятие должно использоваться именно для предпринимательскихцелей – извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется без целиизвлечения прибыли, он не образует предприятия (например, медицинский комплекс,используемый муниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи врамках обязательного медицинского страхования).
Состав предприятия всё время изменяется (продаются ипокупаются объекты движимого и недвижимого имущества, причём последние могутнаходиться в различных населённых пунктах и даже за границей; продается готоваяпродукция; реализуются права требования и долги, связанные с деятельностьюпредприятия; амортизируется и списывается то или иное имущество и т.д.).
Последнее обстоятельство порождает проблему. С однойстороны, законодатель не определил пределы существования предприятия во времении в пространстве. По общему правилу зарегистрированные права на объектнедвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны,нельзя дважды совершать сделку с одним и тем же предприятием, поскольку составэтого предприятия постоянно меняется.
Предлагается два равным образом приемлемых решения этойпроблемы на законодательном уровне: либо обязать собственника вносить измененияв состав предприятия для обеспечения достоверности сведений, вносимых в Единыйгосударственный реестр прав, либо установить, что предприятие всякий разсоздаётся для совершения сделки и прекращается после регистрации перехода правна него к новому лицу.
6. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Понятие «земля» и «земельный участок»хотя нередко и используются как синонимы, на самом деле с позиций права несовпадают. Земля может представлять собой поверхность почвы, которая неогорожена каким-либо образом. Поэтому объектом гражданских прав (исоответственно предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть толькоземельные участки.
Одним из наиболее важнейшим принципом, на которомосновывается Земельный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные актыземельного законодательства является учёт значения земли как основы жизни идеятельности человека, согласно которому регулирование отношений поиспользованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле како природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы,природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельскомхозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и инойдеятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как онедвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Для возникновения земельного участка как объекта недвижимогоимущества необходимы как минимум три условия:
· решение компетентного органа об образовании земельного участка;
· вынос его на местность, т.е. определение на местности егоместоположения и границ
· государственная регистрация этого участка в качествесамостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастровогономера.
Земельный участок с позиции п.2 ст.6 Земельного кодекса РФ –это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которойописаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст.40 Земельногокодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется нанаходящиеся в границах этого участка поверхностей (почвенный) слой,общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутыеводоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения, если иное не установленозаконом.
Земельный участок можно дарить, отдавать в залог или сдаватьв аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку соответствующие земли наосновании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё,что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотренозаконами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами ине нарушает прав других лиц. Собственник земельного участка может возводить нанём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешатьстроительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются приусловии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а такжетребований о целевом назначении земельного участка.
Земельный участок может быть изъят у собственника длягосударственных или муниципальных нужд путём выкупа. Также земельный участокможет быть изъят у собственника, но без выкупа, если использование участкаосуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли,установленных земельным законодательством, в частности, если участок используетсяне в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит ксущественному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либозначительному ухудшению экологической обстановки.
Участниками земельных отношений являются граждане, юридическиелица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальныеобразования. Для иностранных граждан устанавливаются ограничения такие, какприобретение земли определённых размеров и запрет приобретения землиприграничных районов.
Земельный участок как объект земельных отношений может бытьделимым и неделимым. Делимые – это участки, после раздела которых частиобразуют отдельные участки и участвуют в самостоятельном обороте. Неделимые –участки, которые могут находиться только в целом виде. Земельные участкиразграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости отуровня субъекта собственности. Согласно ст.7 ЗК РФ они подразделяются наследующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений;земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемыхтерриторий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Гражданское и земельное законодательство устанавливаютособые правила оборота земель, предусматривая оправданные, обусловленныезначимостью данного объекта гражданских прав, ограничения, касающиеся предмета,субъектного состава сделок с земельными участками, их оформления, критериевопределения цены земельных участков по таким сделкам и другие особенности.
Договор купли-продажи земельных участков относится кдоговорам недвижимости и поэтому подчиняется правилам купли-продажинедвижимости. Продажа земельных участков возможна лишь после установки их накадастровый учёт; без кадастрового свидетельства сделка не будетзарегистрирована.
Хотя ЗК предусматривает постановку земельного участка накадастровый учёт, однако на прямую он не лишает граждан пользоваться земельнымиучастками, принадлежащими им на основе постоянного (бессрочного) пользования ивладения, предоставляя каждому гражданину по своему желанию бесплатно иоднократно приватизировать такой земельный участок, а сельскохозяйственныеугодья фермерам – по льготным ценам. Однако до приобретения такого участка всобственность с соответствующей регистрацией права собственности владелец невправе распоряжаться этим земельным участком, а частности продать его.
В данной главе имеют место такие определения, как:
/>· собственники земельных участков –лица, являющиеся собственниками земельных участков;
/>· землепользователи – лица, владеющие ипользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного)пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
/>· землевладельцы – лица, владеющие ипользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
/>· арендаторы земельных участков – лица,владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договорусубаренды;
/>· обладатели сервитута – лица, имеющиеправо ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). 7. ПАМЯТНИКИ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ
К объектам недвижимого имущества ещё относят и объектыкультурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ. Принадлежностьпамятников к недвижимости оговаривается в ФЗ № 73 в ст.3: к объектамкультурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РоссийскойФедерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с нимипроизведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства,объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие врезультате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зренияистории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки итехники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиесясвидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации озарождении и развитии культуры.
Объекты культурного наследия подразделяются на следующиевиды:
· памятники — отдельные постройки, здания и сооружения систорически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозногоназначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистскиехрамы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специальнопредназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельныезахоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники,включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следысуществования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение,основным или одним из основных источников информации о которых являютсяархеологические раскопки или находки (далее — объекты археологическогонаследия);
· ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихсятерриториях группы изолированных или объединенных памятников, строений исооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного,административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения,а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы,дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок изастроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям;произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки,скверы, бульвары), некрополи;
· достопримечательные места — творения, созданные человеком, илисовместные творения человека и природы, в том числе места бытования народныххудожественных промыслов; центры исторических поселений или фрагментыградостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные иприродные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иныхэтнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в томчисле военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурныеслои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; местасовершения религиозных обрядов.
Земельные участки в границах территорий объектов культурногонаследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурногонаследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а такжев границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся кземлям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируетсяземельным законодательством Российской Федерации и Федеральным законом обобъектах культурного наследия.
Объекты культурного наследия независимо от категории ихисторико-культурного значения могут находиться в федеральной собственности,собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности,частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядокне установлен федеральным законом.
Собственник объекта культурного наследия несет бремясодержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, если иное неустановлено договором между собственником и пользователем данным объектомкультурного наследия.
При государственной регистрации договора купли-продажиобъекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследияновый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объектакультурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которыеявляются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.
В случае если в пределах земельного участка или участкаводного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаруженияданного объекта собственник земельного участка или пользователь им либоводопользователь владеет, пользуется или распоряжается принадлежащим емуучастком с соблюдением условий, установленных Федеральным законом об объектахкультурного наследия для обеспечения сохранности выявленного объектакультурного наследия.
Объект археологического наследия и земельный участок илиучасток водного объекта, в пределах которых он располагается, находятся вгражданском обороте раздельно.
Объекты археологического наследия находятся вгосударственной собственности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В настоящее время существует проблема разграниченияимущества на движимое и недвижимое. При отнесении имущества к недвижимомувыделяют три аспекта:
· тесная связь с землёй;
· сложность объекта;
· высокая стоимость.
Чёткая классификация разграничения имущества на движимое инедвижимое связана с тем, что гражданские права на данные виды имуществаразличны.
В данной курсовой работе были выделены такие видынедвижимого имущества как: здания и сооружения, жилые помещения, нежилыепомещения, кондоминиумы, предприятия, земельные участки и объекты культурного иисторического наследия.
Здания — это объекты недвижимости, которые предназначаютсядля постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.Сооружения – это объекты недвижимости, служащие чисто техническим целям, люди вних если и находятся, то временно.
Жилые помещения – это объекты недвижимости, предназначенныедля постоянного проживания.
Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в видеотдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётковыделенных частей в составе зданий, сооружений.
Кондоминиум – это имущественный комплекс, который специальноне создаётся, а появляется, как только в доме появляются два или болеесобственников.
Предприятие – это имущественный комплекс, состоящий издвижимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительныхправ и некоторых иных элементов, который используется для предпринимательскойдеятельности.
Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числепочвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленномпорядке.
Памятники истории и культуры – это объекты недвижимогоимущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры,декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметамиматериальной культуры, возникшие в результате исторических событий,представляющие собой ценность.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья,четвертая): По состоянию на 15 июня 2008 года. — Новосибирск: Сиб. унив.изд-во, 2008
2. Жилищный кодекс Российской Федерации (по состоянию на 10 мая 2008 года).– Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008-11-22
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗКРФ) (с изменениями и дополнениями) / Документы системы ГАРАНТ
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (по состоянию на 1 июня 2008 года). — Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.
5. Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятникахистории и культуры) народов РФ» от 25 июня 2002 годаN 73-ФЗ (с изменениями и дополнениями) / Документы системы ГАРАНТ
6. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовоерегулирование): Учебное пособие / Под ред. А.И. Казанника. — Омск: Омск. гос.Ун-т, 2003
7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под общейредакцией П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во«АСВ», 1999
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью /И.Т. Балабанов. — М.: Финансы истатистика, 1996. – с.118.
9. Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним на территории Российской Федерации /И.К. Воронин. – М.: Мигалион,2003. – 135 с.
10. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. (с изменениями и дополнениями) /Документы системы ГАРАНТ
11. Водный кодекс от 3 июня 2006 г. (с изменениями и дополнениями) /Документы системы ГАРАНТ
12. Лесной кодекс от 4 декабря 2006 г. (с изменениями и дополнениями) /Документы системы ГАРАНТ