Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

Введение
В современной России проблема решенияземельного вопроса по-прежнему остается актуальной и первостепенной. Принятый25 октября 2001 г. Земельный кодекс РФ сделал земельные отношения в странеболее прозрачными, в той или иной мере поддающимися правовому регулированию. Однако,решение проблем охраны земель как национального достояния, защиты правземлепользователей и собственников земельных участков, обеспеченияэкономической стабильности в развитии земельных отношений только наметилось.
Обеспечит ли Земельный кодекс РФ (который,кстати, урегулировал оборот лишь 2,7% площади российской земли) стабильное ипоступательное развитие российской экономики, формирование земельного рынка встране и сохранение качественного состояния земель – покажет время. Пока жепрактика применения действующего земельного законодательства нагляднодемонстрирует нам, чем для России обернулась десятилетняя политическая борьба,орудием в которой стал пресловутый «земельный вопрос». С 1990 по 2001 гг. вРоссии был принят 41 Федеральный закон по вопросам землепользования, 33 УказаПрезидента РФ, более 100 Постановлений Правительства РФ. Кроме того, каждый из89 субъектов РФ имеет свое региональное законодательство о земле. В итоге, нашеземельное законодательство превратилось в конгломерат несистематизированных(часто не соответствующих друг другу) правовых актов.
Особенно сложной, противоречивой ивызывающей множество вопросов является проблема строительства на проблемныхучастках земли (не оформленных в собственность и арендованных).
Особенности правового регулированияземельного вопроса в СССР обусловили структуру землепользования в настоящеевремя – большая часть земель находится в правовом режиме безвозмездногобессрочного или срочного пользования. Институт частной собственности на землюбыл введен сравнительно недавно, поэтому доля земель, находящихся в частнойсобственности сравнительно невелика.
Таким образом, актуальность темыдипломного исследования связана не только с необходимостью четкого пониманияправил и порядка оформления прав собственности на земли, получаемые подстроительство, но и с необходимостью согласования регионального и федеральногозаконодательства о выделении земель под строительство, а также разработкиметодики действий землепользователей, желающих получить земельный участок подстроительство.
Ввиду того, что проблемы землепользованияпри строительстве объектов недвижимости является остро актуальной проблемой,она широко обсуждается в научной литературе. Определенное освещение данныйвопрос получил в учебном пособии «Земельное право» Воробьевой Л.В., учебномпособии «Сделки с земельными участками» Корнеева А.Л. Правовое регулированиепорядка выделения земель под строительство раскрыто в монографии под редакцииС.А.Боголюбова «Земельный участок: вопросы и ответы». Также некоторые вопросырассматриваемой проблемы раскрыты в научных статьях, например, в статьеБеляевой С.В. «Предоставление земельных участков для строительства из земель,находящихся в государственной или муниципальной собственности». Кроме того, завремя действия Земельного кодекса РФ накопилась богатая судебная практика,изучение которой позволяет понять точку зрения высших судебных органов наисследуемую проблему. Тем не менее, комплексного исследования по проблемамземлепользования при строительстве объектов недвижимости на проблемных участкахдо сих пор не опубликовано.
Целью данной дипломной работы являетсяанализ актуальных проблем землепользования при строительстве объектовнедвижимости на проблемных земельных участках. Для достижения поставленной целив дипломной работе решены следующие задачи:
1.        охарактеризовано правовое регулированиеземлепользования в Российской Федерации;
2.        дана характеристика нормативногорегулирования строительной деятельности;
3.        недвижимое имущество рассмотрено какобъект строительства;
4.        сопоставлено действующеезаконодательство, регулирующее проблемы землепользования и законодательство,регулирующее строительную деятельность;
5.        дано понятие проблемных участков ипоказаны особенности правового регулирования землепользования на таких участках;
6.        раскрыт порядок ведения строительнойдеятельности на проблемных участках землепользования;
7.        проведен анализ судебной практики попроблемам землепользования при строительстве объектов недвижимости в РоссийскойФедерации.
Таким образом, объектом исследованиядипломной работы является нормативное регулирование землепользования, предметом– землепользование при строительстве объектов недвижимости на проблемныхучастках.
Дипломная работа написана на 60 листах исостоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и спискаиспользованной литературы.

1.Законодательное регулирование землепользования при строительстве объектовнедвижимости
1.1 Правовоерегулирование землепользования в РФ
Источники права представляют собой формузакрепления общеобязательных правовых норм. Первичным элементомзаконодательства является нормативный правовой акт, который представляет собойдокумент, объединяющий совокупность предметно связанных между собой норм. К нимотносятся Конституция РФ, законы, кодексы, президентские указы, постановленияправительства, ведомственные акты, конституции, уставы и иные нормативныеправовые акты субъектов РФ, нормативные постановления и решения местных органовсамоуправления.
Во-первых, для понимания структурызаконодательства необходимо учитывать ранжирование нормативных актов по двумпересекающимся линиям. По одной – законодательство, делится на отрасли покритерию предмета правового регулирования: конституционное, гражданское,административное, трудовое, жилищное и т.д. Здесь же выделяется и земельноезаконодательство. По другой – законодательство делится на уровни, т.е. имеетсязаконодательство федеральное, субъектов Федерации и нормативные акты местныхвластей. Состав отраслей законодательства на каждом уровне частично определенКонституцией РФ, которая в ст. 71 и 72 устанавливает соответственноисчерпывающий перечень предметов ведения РФ и совместного ведения РФ исубъектов РФ. Одновременно в соответствии с ч. 4 ст. 76 Конституции РФ внепределов исключительного ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФсубъекты РФ имеют право развивать собственное законодательство, которое можетформировать дополнительны отрасли. В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательствоотносится к совместному ведению, что означает право государственных органовФедерации и субъектов РФ принимать нормативные правовые акты по земельнымвопросам. Проекты федеральных законов по предметам совместного ведения также всоответствии с Регламентом Государственной Думы РФ проходят процедурусогласования с субъектами РФ.
Таким образом, основную группу источниковземельного права образует законодательство, представленное нормативнымиправовыми актами, принятыми на всех уровнях государственной власти, а такжеместными органами самоуправления, регулирующими земельные отношения.
Несмотря на такую кажущуюся ясность,выявление источников земельного права остается довольно сложной задачей. Это впервую очередь связано с определением соотношения системы права и системызаконодательства.
Источниками земельного права являются какземельное законодательство, объединяющее нормативные правовые акты,регулирующие отношения по использованию и охране земель (ст. 3 Земельногокодекса), так и нормативные правовые акты, образующие другие отраслизаконодательства. но регулирующие в отдельных своих положениях земельныеотношения наряду с другими общественными отношениями.
Соответственно в части положений,регулирующих общественные отношения, объектом которых выступает земля,земельные участки, их части, земельные доли или права на землю, они такжеявляются источниками земельного права, но остаются в системе своихсамостоятельных отраслей законодательства.
Вторую группу источников земельного праваобразуют нормативные договоры и соглашения, заключаемые в соответствии сКонституцией РФ и Федеральным законом от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общихпринципах организации законодательных (представительных) и исполнительныхорганов государственной власти субъектов Российской Федерации».
Конституция РФ выступает в качествеосновополагающего источника практически всех отраслей права. Конституция РФимеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территориистраны. Кроме федеральной, в пределах соответствующих юрисдикций действуют 21конституция республик. Предусматривается принятие уставов другими субъектамиРФ.
Конституция РФ содержит ряд статей, какпрямо, так и косвенно регулирующих земельные отношения. Заметное место вКонституции занимают вопросы собственности на землю (ст. 8, 9 и 36).
В ст.ст. 71 и 72 Конституции РФ определенысоответственно сферы ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ.Преимущественно регулирование земельных отношений относится к областисовместного ведения, а за РФ остается право управления федеральнойсобственностью, в том числе земельной, принятие гражданского законодательства.
Федеральное земельное законодательство вшироком смысле слова образуют законы и подзаконные нормативные правовые акты,принятые на федеральном уровне. К федеральному земельному законодательствуотносятся также указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения.
Федеральное земельное законодательстворазвивается достаточно интенсивно, отражая и закрепляя политику государства пореформированию земельных отношений.
Земельный кодекс РФ является комплекснымкодифицированным федеральным законом, регулирующим значительное разнообразиеземельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия земельныхучастков, использования земель гражданами и организациями для строительства,ведения фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, использованияземель. предоставленных в качестве служебных земельных наделов. Здесьсодержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим различныхкатегорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридическойответственности за земельные правонарушения.
Финансовые аспекты земельных отношенийразвиты в Земельном кодексе. Кодекс детально определяет порядок исчисления ивзимания платежей за использование земель различного целевого назначения, атакже распределения полученных средств.
Порядок ведения государственного учетаземельных участков установлен в Федеральном законе «О государственном земельномкадастре».
Вопросам охраны земель посвященыФедеральные законы от 10 января 1996 г. №4-ФЗ «О мелиорации земель» и от 16июля 1998 г. №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородияземель сельскохозяйственного назначения».
Значительное число земельных нормсодержится в федеральных законах, регулирующих наряду с земельными также иныеразновидности общественных отношений. Первое место среди данной группы законовпо объему и значимости правовых норм принадлежит Гражданскому кодексу РФ.Фактически все его статьи, где речь идет о недвижимом имуществе,распространяются на соответствующие земельные отношения.
Основные процессуальные требования,предъявляемые к юридическому оформлению права собственности на землю, а такжевопросы организации государственного управления в данной области содержатся вФедеральном законе от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним».
В настоящее время определяются следующиеосновные категории земель по правовому регулированию:
1.        Земли, изъятые из оборота:
·          в федеральной собственности как землиобороны, пограничные зоны, места захоронения радиоактивных материалов,местоположение федеральных органов и т.п.
·          заповедники, национальные парки и т.п.
2.        Земли, подлежащие передаче впользование только на праве аренды. Это земли, содержащие в своих недрахполезные ископаемые. По мнению автора, сельскохозяйственные угодья следуетпередавать в пользование на праве аренды. Затем, когда экономическая ситуациястабилизируется, использование этих земель покажет свою эффективность, когдапользователи покажут свою добросовестность в целевого использовании земель ит.п., то только тогда возможно говорить о перспективах передачи сельхозугодий вчастную собственность.
3.        Земли, которые могут быть переданы вчастную собственность (или переданы на праве аренды). С одной стороны, если быв России изначально был принят исключительно институт права аренды земли, то небыло бы оснований поднимать вопрос о праве частной собственности на землю. Сдругой стороны, так как существенное количество земельных участков на сегодняуже передано в частную собственность, то приходится это учитывать и признать,что частная собственность на землю – событие состоявшееся и требующееправильного регулирования.
1.2 Нормативное регулированиестроительной деятельности
Законодательство о градостроительнойдеятельности – достаточно динамично развивающаяся отрасль законодательства. 29декабря 2004 г. принят новый Градостроительный кодекс Российской Федерации(далее – ГсК РФ), являющийся на сегодняшний день основополагающим нормативнымактом, регулирующим градостроительные отношения. В целях реализации положенийГсК РФ на уровне Правительства РФ принимаются подзаконные нормативные акты.Достаточно активно ведется нормотворчество в сфере градостроительнойдеятельности на региональном уровне. Также по вопросам градостроительнойдеятельности принимаются муниципальные правовые акты. В этой связи актуальнойявляется проблема разграничения компетенции в сфере регулирования градостроительнойдеятельности между органами государственной власти РФ, государственнымиорганами субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Общие положения разграничения компетенциив вопросах правового регулирования общественных отношений между органами государственнойвласти Федерации, ее субъектов и органами местного самоуправления определеныКонституцией Российской Федерации. Согласно ч. 3 ст. 11 Конституцииразграничение предметов ведения и полномочий между органами государственнойвласти РФ и органами государственной власти субъектов РФ осуществляетсяКонституцией, Федеративным и иными договорами о разграничении предметов веденияи полномочий. Общий принцип разграничения предметов ведения, исходя изсодержания конституционных норм, сводится к следующему:
1) по предметам ведения РоссийскойФедерации, определенным ст. 71 Конституции РФ, Российская Федерация обладаетисключительной компетенцией — ни субъекты РФ, ни муниципальные образования невправе принимать нормативные акты, регулирующие данные общественные отношения;
2) по предметам совместного ведения,определенным ст. 72 Конституции РФ, правовое регулирование может осуществлятьсякак на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ, при этом нормативныеправовые акты субъектов РФ не могут противоречить принятым по предметамсовместного ведения федеральным законам (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ);
3) вне пределов ведения РоссийскойФедерации и предметов совместного ведения субъекты Российской Федерацииосуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов ииных нормативных правовых актов (ч. 4 ст. 76 Конституции РФ);
4) органы местного самоуправления вправепринимать муниципальные правовые акты по вопросам местного значения (ч. 1 ст.132 Конституции РФ. Кроме того, муниципальные правовые акты могут приниматьсяна основании и во исполнение положений, установленных соответствующимифедеральными законами и (или) законами субъектов РФ, по вопросам осуществленияотдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправленияфедеральными законами и законами субъектов РФ на основании ч. 2 ст. 132Конституции РФ).
Как видно из изложенного, порядокраспределения полномочий между органами государственной власти РФ, субъектов РФи органами местного самоуправления определен Конституцией и законодательствомвполне четко. Остававшийся долгое время открытым вопрос о праве субъектов РФ на«опережающее» правовое регулирование в настоящее время урегулирован в ч. 2 ст.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. №184-ФЗ «Об общих принципах организациизаконодательных (представительных) и исполнительных органов государственнойвласти субъектов Российской Федерации», в соответствии с которой субъекты РФвправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместноговедения до принятия федеральных законов. После принятия соответствующегофедерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФподлежат приведению в соответствие с данным федеральным законом в течение трехмесяцев.
Вместе с тем достаточно много вопросоввозникает при отнесении той или иной сферы общественных отношений к предметамведения Российской Федерации, совместного ведения, исключительного ведениясубъектов РФ. В частности, указанная проблема касается градостроительногозаконодательства, которое не указано ни в перечне предметов ведения РоссийскойФедерации (ст. 71 Конституции), ни в перечне предметов совместного веденияРоссийской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции). Такая ситуациясоздала условия для появления двух точек зрения относительно вопроса окомпетенции Российской Федерации и субъектов РФ в сфере регулированияградостроительной деятельности.
Первая позиция сводится к тому, что,поскольку градостроительное законодательство не поименовано ни в ст. 71, ни вст. 72 Конституции РФ, оно относится к исключительной компетенции субъектовРоссийской Федерации, которые в силу ч. 4 ст. 76 Конституции вправеосуществлять собственное правовое регулирование данных отношений.
Вторая позиция заключается в том, чтоградостроительное законодательство, несмотря на отсутствие данной формулировкив ст. 72 Конституции, относится к предметам совместного ведения РоссийскойФедерации и ее субъектов, и субъекты РФ вправе осуществлять правовоерегулирование градостроительных отношений в части, не урегулированнойфедеральным законодательством, и не вправе принимать нормативные акты повопросам градостроительной деятельности, противоречащие федеральномузаконодательству.
Для того чтобы сделать вывод обобоснованности той или иной позиции, необходимо обратиться к предметурегулирования градостроительного законодательства. Предмет регулированияградостроительного законодательства определяется в ч. 1 ст. 4 ГсК РФ черезсоставляющие компоненты градостроительной деятельности и охватывает собойобщественные отношения по территориальному планированию, градостроительномузонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию,отношения по строительству объектов капитального строительства, ихреконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которогозатрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасноститаких объектов. Также нормы законодательства о градостроительной деятельностимогут применяться к отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасностистроительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенногохарактера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительнойдеятельности, если данные отношения не урегулированы законодательством РФ вобласти защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного итехногенного характера, законодательством Российской Федерации о безопасностигидротехнических сооружений, законодательством РФ о промышленной безопасностиопасных производственных объектов, законодательством РФ об использованииатомной энергии, техническими регламентами (ч. 2 ст. 4 ГсК РФ).
Объектами градостроительной деятельностиявляются территория Российской Федерации, субъектов РФ, поселений,муниципальных образований и ее части, а также находящиеся на данной территорииобъекты капитального строительства. Градостроительная деятельность направленана развитие территории, которое представляет собой процесс ее пространственнойорганизации и обустройства.
В ч. 1 ст. 5 ГсК РФ определен кругсубъектов градостроительных отношений, к которым отнесены Российская Федерация,субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические июридические лица. От имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальныхобразований в градостроительных отношениях выступают соответственно органыгосударственной власти Российской Федерации, органы государственной властисубъектов РФ, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции (ч. 2ст. 5 ГсК РФ). Правовой статус органов государственной власти РоссийскойФедерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местногосамоуправления как участников градостроительных отношений определен в ст. 6–8 ГсКРФ посредством закрепления полномочий данных органов в сфере градостроительнойдеятельности. Указанные в ст. 6 – 8 ГсК РФ полномочия государственных имуниципальных органов в области градорегулирования сводятся к следующему:
— подготовка и утверждение документовтерриториального планирования различного уровня; организация и проведениегосударственной экспертизы документов территориального планирования;
— утверждение документации по планировкетерритории (в том числе для размещения объектов капитального строительствафедерального и регионального значения);
— техническое регулирование;
— осуществление информационногообеспечения градостроительной деятельности;
— организация и проведение государственнойэкспертизы проектной документации;
— осуществление государственногостроительного надзора;
— утверждение нормативовградостроительного проектирования;
— утверждение правил землепользования изастройки поселений;
— выдача разрешений на строительство,разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства,реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства,расположенных на территориях поселений.
Реализуя данные полномочия, органыгосударственной власти и местного самоуправления осуществляютисполнительно-распорядительную (управленческую) деятельность попространственной организации территории, определению правового режима земельныхучастков (посредством закрепления видов их разрешенного использования),государственному контролю над деятельностью физических и юридических лиц посозданию и изменению объектов капитального строительства.
Вместе с тем нормы ГсК РФ предусматриваютпринятие целой системы нормативных правовых актов Российской Федерации,субъектов РФ и муниципальных образований. При этом в ГсК РФ установлены лишьобщие требования к содержанию данных актов и порядку их подготовки иутверждения.
Исходя из содержания норм ГсК РФ, можносделать вывод о том, что градостроительное законодательство используетпреимущественно императивный метод правового регулирования, поскольку основнуючасть ГсК РФ составляют нормы-предписания (в том числе запреты).
Учитывая, что в состав участниковградостроительных отношений входят государственные и муниципальные органы,осуществляющие исполнительно-распорядительную деятельность в рамкахустановленной компетенции, нормы права, регулирующие данные отношения, следуетотнести к публичному праву.
Таким образом, в совокупностирассмотренные признаки градостроительного законодательства (предмет и методправового регулирования, субъектный состав и правовой статус участниковградостроительных отношений) позволяет сделать вывод о том, что градостроительноезаконодательство в основной своей части относится к административномузаконодательству, которое регулирует общественные отношения с участием органовисполнительной власти в сфере государственного управления.
Также градостроительное законодательствосодержит нормы других отраслей законодательства. В частности, отдельные нормы оградостроительном зонировании можно отнести к нормам земельного права какопределяющие правовой режим земель поселений. Более того, ст. 35 ГсК РФ,определяющая виды и состав территориальных зон, образуемых в результатеградостроительного зонирования, по своему содержанию практически совпадает сост. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющей состав земельпоселений. На первый взгляд данное обстоятельство может показаться основаниемдля вывода об избыточном правовом регулировании градостроительного зонированиятерритории поселений, однако оно со всей очевидностью свидетельствует окомплексном характере градостроительного законодательства.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 4ГсК РФ нормы градостроительного законодательства могут применяться котношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасностистроительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенногохарактера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительнойдеятельности.
Система российского законодательствадопускает создание комплексно структурных образований. Изложенные вышеобстоятельства свидетельствуют о том, что градостроительное законодательствоявляется комплексной отраслью законодательства, включающей в себя нормыразличных отраслей права, преимущественно – нормы административного права.Данный вывод позволяет отнести регулирование градостроительных отношений кпредметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РоссийскойФедерации, поскольку согласно ст. 72 Конституции РФ административноезаконодательство (равно как природопользование, охрана окружающей среды иобеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории;охрана памятников истории и культуры; земельное, лесное, водноезаконодательство; вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами,водными и другими природными ресурсами; установление общих принциповорганизации системы органов государственной власти и местного самоуправления)отнесены к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.
В этой связи позицию специалистов,полагающих, что градостроительное законодательство относится к исключительномуведению субъектов Российской Федерации, нельзя признать правильной. Позиция жесторонников второго подхода к определению субъектов регулированияградостроительной деятельности, в соответствии с которым градостроительноезаконодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерациии субъектов РФ, нашла свое подтверждение и в практике Конституционного Суда РФ.Рассматривая запрос Московской городской Думы о проверке конституционности ч. 3ст. 3 ГсК РФ, устанавливающей, что законы и иные нормативные правовые актысубъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения вобласти градостроительной деятельности, не могут противоречить ГсК РФ,Конституционный Суд в Определении от 1 декабря 2005 г. №468-О указал, чтоотношения в сфере градостроительной деятельности имеют комплексный,межотраслевой характер, а их содержание составляют преимущественно предметысовместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ.
С учетом изложенного компетенцию органовгосударственной власти Российской Федерации, органов государственной властисубъектов РФ и органов местного самоуправления в сфере регулированияградостроительной деятельности можно представить следующим образом.
1. Органы государственной властиРоссийской Федерации принимают законы и подзаконные нормативные правовые акты,регулирующие градостроительные отношения в части определения основных начал исистемы градостроительного законодательства, порядка осуществленияградостроительной деятельности, компетенции государственных органов субъектовРоссийской Федерации и органов местного самоуправления в сфереградорегулирования. При этом федеральное регулирование может быть не толькоосновополагающим, но и в достаточной степени детальным.
2. Органы государственной власти субъектовРоссийской Федерации принимают законы и иные нормативные акты по вопросамрегулирования градостроительных отношений в части, не регламентированнойфедеральным законодательством. Нормативные правовые акты органовгосударственной власти субъектов РФ принимаются в основном в целях реализацииположений федерального законодательства и не должны противоречить КонституцииРФ и федеральным законам.
3. Органы местного самоуправленияпринимают муниципальные правовые акты по вопросам градостроительнойдеятельности. Во-первых, это прямо предусмотренные федеральнымградостроительным законодательством муниципальные правовые акты, такие, какправила землепользования и застройки, местные нормативы градостроительногопроектирования и др. Во-вторых, органы местного самоуправления вправе приниматьтакже иные муниципальные правовые акты в сфере градостроительной деятельности,регулирующие решение вопросов местного значения, определенных в ст. 14Федерального закона от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ, в частности организации вграницах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения,водоотведения; содержания и строительства автомобильных дорог общегопользования и др. При этом муниципальные правовые акты не должны противоречитьфедеральному законодательству и законодательству субъектов РоссийскойФедерации.
Подводя итог анализу проблем разграничениякомпетенции органов государственной власти Российской Федерации,государственных органов субъектов Российской Федерации и органов местногосамоуправления, следует дать оценку предложению корректировки конституционных нормо разграничении предметов ведения между Российской Федерацией и ее субъектами вчасти включения законодательства о градостроительстве и архитектуре в переченьпредметов совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, указанный вст. 72 Конституции. Как отмечает А.П. Кудрявцев, «в Конституцию РоссийскойФедерации необходимо включить градостроительство, перечень предметовсовместного ведения федеральных органов власти и субъектов Федерации, чтоустраняет опасность правового партикуляризма (то есть отсутствия единогоправового поля) и легализует разработку и реализацию федеральных и всех прочихпрограмм содействия градостроительству». Такую позицию нельзя признатьобоснованной по следующим основаниям.
Как отмечается в п. 4 указанного вышеОпределения Конституционного Суда РФ от 1 декабря 2005 г., неопределенность втом, относится градостроительное законодательство к предметам совместноговедения Российской Федерации и ее субъектов или же субъекты РФ обладают всейполнотой государственной власти по вопросам регулирования градостроительства,отсутствует. Соответственно дополнение ст. 72 Конституции РФ путем включенияградостроительного законодательства в перечень предметов совместного веденияРоссийской Федерации и ее субъектов в силу отсутствия правовой неопределенностипо данному вопросу представляется излишним.
Наконец, при решении данного вопросаследует еще раз акцентировать внимание на том, что градостроительноезаконодательство является комплексной отраслью российского законодательства,которая включает в себя нормы различных отраслей права. В отношении жепоследних компетенция органов государственной власти Российской Федерации игосударственных органов субъектов РФ определена достаточно четко. Возможно, сточки зрения юридической техники ст. 71, 72 Конституции РФ имеют некоторыенедостатки, однако в большинстве случаев данные недостатки могут быть устраненыпосредством конкретизации конституционно-правовых норм в иных законодательныхактах. В любом случае, возникшие в правотворческой и правоприменительнойпрактике проблемы с квалификацией отраслевой принадлежности градостроительногозаконодательства не могут являться достаточным основанием для измененияКонституции РФ.
1.3 Характеристиканедвижимого имущества как объекта строительства
Введение в современное гражданскоезаконодательство категории «недвижимое имущество» способствовало оживлениюимущественного оборота. Традиции укрепления вещных прав на недвижимость,заложенные в проекте Вотчинного устава, подготовленного законодателями вдореволюционный период развития Российского государства, позволили на этапереформирования гражданского законодательства Российской Федерации создать новыйправовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним и кодифицировать часть составляющих его норм в Гражданском кодексеРоссийской Федерации. Через данный институт права законодатель сделал попыткуобеспечения имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота,указав, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок сним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,изменения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимоеимущество в соответствии с положениями ГК РФ.
Создание Концепции развитиязаконодательства о недвижимом имуществе способствовало переоценке нормгражданского права в части внесения в него изменений относительно примерногоперечня объектов недвижимого имущества. Так, в ст. 130 ГК РФ появился такой видобъектов гражданских прав, как объект незавершенного строительства.Применительно к его правовой природе в доктрине гражданского права существовалодва подхода. Во-первых, объект незавершенного строительства является по своейюридической сущности недвижимым имуществом, на которое распространяютсяпризнаки любой недвижимой вещи: прочная связь с землей и несоизмеримость затратпри переносе такого объекта на новый земельный участок. Во-вторых, это движимоеимущество до момента ввода такого объекта в эксплуатацию по актугосударственной приемочной комиссии и регистрации права собственности навведенный в эксплуатацию объект в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Позиция законодателя о придании объектунезавершенного строительства правового режима недвижимого имущества базируетсяи на подходах судебной практики, квалифицирующей такие вещи как недвижимые.Элементами правового режима объекта незавершенного строительства является еготехнический учет (инвентаризация) в форме составления на него техническогопаспорта; кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера изанесением данных о таком объекте в Единый государственный кадастр объектовнедвижимого имущества; регистрация перехода прав на него к третьим лицамнезависимо от того, является ли этот объект предметом действующего договорастроительного подряда (при этом в качестве правоустанавливающих документов наподобного рода вещи служат акты об отводе земельного участка под строительство;акты о разрешении на строительство; описание объектов незавершенногостроительства; иные документы, предусмотренные законом).
Полагаем, что включение объектовнезавершенного строительства в круг недвижимого имущества является обоснованнымшагом, свидетельствующим о том, что акт государственной регистрации прав в ЕГРПне означает создания недвижимого имущества, а должен рассматриваться какэлемент правового режима недвижимости. В отличие от других недвижимостей объектнезавершенного строительства относится, как правило, к числу неделимых вещей,из которых условно не могут быть выделены их составные части. Однако если порезультатам проектно-сметной документации такие составные части могут бытьвыделены из состава объекта незавершенного строительства и использоватьсяавтономно друг от друга по иному целевому назначению, то такая недвижимостьотносится к делимым вещам.
Из состава ст. 130 ГК РФ законодателюпредлагается исключить леса и многолетние насаждения, заменив ихсоответствующими земельными участками, поскольку именно леса и многолетниенасаждения способствуют улучшению таких земельных участков и не могут бытьоторваны от них как их принадлежности и свойства, определяющие отнесениеземельного участка к землям определенной категории. Представляется, что такие доводыцелесообразны и способствуют оценке квалифицирующих признаков недвижимостичерез прочную связь с землей и несоизмеримость затрат при переносе на новыйземельный участок.
Важно решить в законодательстве вопрос отом, что является главной вещью – земельный участок или недвижимое имущество,расположенное на нем. Оценка современного земельного и гражданскогозаконодательства не позволяет дать однозначного ответа на этот предмет,предлагая разрешить данную проблему через некую правовую фикцию – «принцип единстваправовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости».Представляется, что данный подход нерационален в части необходимостиустановления вещных и обязательственных прав на земельный участок, на которомнаходится недвижимое имущество, если он (земельный участок) не являетсяобъектом права собственности собственника недвижимого имущества. Более удачнойв этой связи выглядит доктрина «единого объекта недвижимости», совмещающая всебе единую совокупность прав и на земельный участок, и на недвижимоеимущество, которое на нем находится. Предложения подобного рода находили своеоформление в виде законопроекта «О внесении изменений в ГК РФ» Однако они ненашли понимания по причине доминирования взгляда о принципе единства судьбыземельного участка и расположенной на нем недвижимости. Данное мнение былозакреплено в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимомимуществе и Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ).
По моему мнению, главное место в связке«земельный участок» и «недвижимое имущество, расположенное на земельномучастке» занимает сам земельный участок. Он определяет целевое назначениенедвижимого имущества и его правовой режим. Например, если земельный участоквыделен под размещение объекта не капитального строительства, а временногоиспользования, то объект, возведенный на земельном участке, не будет иметьстатуса объекта кадастрового учета, а сделки с ним будут совершаться поправилам совершения сделок на земельный участок, на котором расположено такоеимущество. По сложившимся обычаям регистрационной деятельности переход прав наподобного рода объекты фиксируется в ЕГРП по данным технического и кадастровогоучета земельного участка (первый подраздел), сведениям о правообладателеземельного участка (второй подраздел), ограничениям (обременениям) прав наземельный участок (третий подраздел). Отсюда можно сделать вывод, чтособственно само недвижимое имущество применительно к нормам градостроительногозаконодательства суть объект капитального строительства, связь которого с земельнымучастком предполагает его назначение и целевое использование в гражданскомобороте, а также правовой режим (совокупность действий, которые могут бытьсовершены с недвижимостью).
Думается, что такая позиция соответствуеттрадициям римского частного права, в котором недвижимое имущество следовалосудьбе земельного участка, на котором оно было расположено. Кроме того, этиположения были рецепиированы в законодательстве некоторых зарубежныхгосударств, опыт которых мог бы быть использован российским законодателем приконструировании положений гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Целесообразно разрешить в законе проблемукритериев отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Внастоящее время они носят оценочный характер, зависят от того, как судом будетопределен вопрос о прочной связи земельного участка с недвижимым имуществом инесоизмеримостью затрат при переносе недвижимого имущества на новый земельныйучасток. К сожалению, подходы судебной практики здесь неоднозначны и зависят отналичия у объекта технического паспорта, «прикрепленности» объекта к земле,стоимости затрат при переносе объекта с его первоначальной стоимостью и другимикритериями. С уверенностью можно констатировать лишь одно: государственнаярегистрация прав на вновь возведенный объект недвижимости не может служитьтаким критерием. Ответ на поставленный вопрос частично можно найти вградостроительном законодательстве, закрепляющем прочность связи недвижимогоимущества с земельным участком через критерий капитальности строения. Например,однозначно не являются такими объектами железобетонные и металлические гаражи,остановочные павильоны, строения из сборно-разборных конструкций. Их связь сземельным участком не имеет прочного характера, а затраты на перенос на новыйземельный участок незначительны по сравнению с их первоначальной стоимостью.
Отказ от дифференциации вещей на движимыеи недвижимые путем замены их категорией правового режима не сможет решитьпринципиального различия между элементами их правового режима иоборотоспособности. Отсюда законодатель должен установить различие движимых инедвижимых вещей с учетом оценки прочной связи объекта с землей инесоизмеримостью затрат при переносе на новый земельный участок в каждомконкретном случае с учетом критериев добросовестности, разумности и законности,незлоупотребления правами других лиц.
Таким образом, современныйзаконотворческий процесс в области оборота недвижимого имущества испытывает теже трудности, которые стояли перед законодателями Древнего Рима,дореволюционной России, зарубежных государств, разрешить их можно с учетомправовых традиций, накопленных в доктрине гражданского права путем соотнесенияпонятий «движимое» и «недвижимое имущество». С этой целью предлагаетсяучитывать следующие положения:
— недвижимое имущество есть антиподдвижимых вещей, и их следует дифференцировать по правилам: все, что не имеетпризнаков недвижимости, является движимостью;
— имущество квалифицируется согласнооценочным критериям как недвижимость по признакам прочной связи с землей инесоизмеримостью затрат при переносе на новый земельный участок;
— правовой режим недвижимого имущества — это совокупность юридически значимых действий, которые могут быть совершены снедвижимым имуществом в соответствии с действующим законодательством;
— элементами правового режима недвижимогоимущества следует рассматривать его государственный технический учет(инвентаризация); кадастровый учет объектов недвижимости; совершение снедвижимым имуществом сделок и иных юридически значимых действий,государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— необходима кодификация норм о недвижимомимуществе с учетом Концепции развития гражданского законодательства онедвижимом имуществе;
— использовать в законотворческом процессео недвижимом имуществе четкие формулировки, противопоставляющие понятия«недвижимая вещь» и «недвижимое имущество (недвижимость)»;
— установить примерный переченьнедвижимого имущества, исключив из него леса и многолетние насаждения;
— узаконить понятие «помещение» как объектнедвижимого имущества через признаки изолированности, самостоятельногоназначения, делимости, автономного использования применительно к зданию илисооружению[1].
1.4 Спецификаприменения нормативного обеспечения землепользования в строительнойдеятельности
Предоставление земельных участков длястроительства из земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования местразмещения объектов;
2) с предварительным согласованием местразмещения объектов.
Предоставление земельных участков длястроительства в собственность без предварительного согласования мест размещенияобъектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) всоответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков длястроительства с предварительным согласованием мест размещения объектовосуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям,федеральным казенным предприятиям, государственным органам и органам местногосамоуправления – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозныморганизациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного иблаготворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срокстроительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка длястроительства без предварительного согласования места размещения объектаосуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированиюземельного участка:
а) подготовка проекта границ земельногоучастка и установление его границ на местности;
б) определение разрешенного использованияземельного участка;
в) определение технических условийподключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы заподключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — платаза подключение);
г) принятие решения о проведении торгов(конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведенияторгов (конкурсов, аукционов);
д) публикация сообщения о проведенииторгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельныхучастков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учетземельного участка;
3) проведение торгов (конкурсов,аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключениедоговора аренды земельного участка или предоставление земельного участка варенду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявлениягражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельногоучастка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов,аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременнойпубликации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельныхучастков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатахторгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участкав результате предоставления земельного участка без проведения торгов(конкурсов, аукционов).
Предоставление земельного участка длястроительства с предварительным согласованием места размещения объектаосуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятиерешения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проведение работ по формированиюземельного участка;
3) государственный кадастровый учетземельного участка;
4) принятие решения о предоставленииземельного участка для строительства.
В том случае, если земельный участоксформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, егопредоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п.4 ст. 30 ЗК РФ.
Решение исполнительного органагосударственной власти или органа местного самоуправления о предоставленииземельного участка для строительства или протокол о результатах торгов(конкурсов, аукционов) является основанием для:
1) государственной регистрации правапостоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка впостоянное (бессрочное) пользование;
2) заключения договора купли-продажи игосударственной регистрации права собственности покупателя на земельный участокпри предоставлении земельного участка в собственность;
3) заключения договора аренды земельногоучастка и государственной регистрации данного договора при передаче земельногоучастка в аренду.
Решение или выписка из него опредоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в егопредоставлении выдаются заявителю в семидневный срок со дня его принятия.
Предварительное согласование местаразмещения объекта не проводится при размещении объекта в городском илисельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройкеи правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также вслучае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственногопроизводства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуальногожилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Иностранным гражданам, лицам безгражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительствамогут предоставляться в том же порядке, но с учетом ограничений и особенностей,установленных земельным законодательством для иностранных граждан и юридическихлиц, а также лиц без гражданства.
С 1 октября 2005 г. в РФ началодействовать правило, установленное ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которому земельныеучастки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственнойили муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в арендубез предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищногостроительства или продажа права на заключение договоров аренды земельныхучастков для жилищного строительства осуществляются на аукционах, заисключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.
Предоставление земельного участка в арендудля индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основаниизаявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставленииземельного участка.
Земельные участки для их комплексногоосвоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовкудокументации по планировке территории, выполнение работ по обустройствутерритории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенногоиспользования, из земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования местаразмещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участкадля его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется нааукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ.
Арендатор земельного участка,предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства,обязан соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории ипроекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенногодля его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнения работпо обустройству территории посредством строительства объектов инженернойинфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче вгосударственную или муниципальную собственность, а также условия такойпередачи, осуществления жилищного строительства и иного строительства всоответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Арендатор земельного участка,предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства,имеет право передавать свои права и обязанности по договору другому лицунезависимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом кновому правообладателю переходят обязанности по выполнению ранее указанныхсроков, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищногостроительства.
Арендатор земельного участка,предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства,после утверждения в установленном порядке документации по планировкетерритории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственногокадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иногостроительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границахранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрестиуказанные земельные участки в собственность или в аренду.
Собственник или арендатор земельныхучастков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюдатьмаксимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительствав соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. При оборотеземельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства,обязанности по соблюдению указанного срока переходят к новым правообладателям.
В случае неисполнения собственниками иарендаторами возложенных на них ЗК РФ обязанностей, а также в случаененадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены.Кроме того, за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на нихобязанностей собственники или арендаторы обязаны будут уплатить неустойку.Размер неустойки приравнивается к 1/150 ставки рефинансирования Центральногобанка РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размераарендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, еслидоговором не предусмотрено иное.
Для того чтобы получить земельный участокдля строительства, заинтересованные гражданин или юридическое лицо должныобратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местногосамоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительномсогласовании места размещения объекта.
В данном заявлении должны быть указаны:
1) назначение объекта,
2) предполагаемое место его размещения,
3) обоснование примерного размераземельного участка,
4) испрашиваемое право на земельныйучасток.
К заявлению могут прилагатьсятехнико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимыерасчеты.
Орган местного самоуправления по заявлениюгражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органагосударственной власти обеспечивает выбор земельного участка посредствомопределения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования вслучаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующимигосударственными органами, органами местного самоуправления, муниципальнымиорганизациями. Основу такого выбора должны составлять документыгосударственного земельного кадастра и документы землеустройства. При этомдолжны быть учтены экологические, градостроительные и иные условияиспользования соответствующей территории и недр в ее границах.
Необходимая информация о разрешенномиспользовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участковобъектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, техническиеусловия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, атакже дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположенииземельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственнымиорганами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями вдвухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
Органы местного самоуправления городскихили сельских поселений информируют население о возможном или предстоящемпредоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественные организации(объединения), религиозные организации и органы территориального общественногосамоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающихинтересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числепутем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд ипредоставлением этих земельных участков для строительства.
При предоставлении земельных участков вместах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренныхмалочисленных народов РФ и этнических общностей для целей, не связанных с ихтрадиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могутпроводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путемвыкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд ипредоставления земельных участков для строительства объектов, размещениекоторых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. И толькопо результатам таких сходов или референдумов исполнительные органыгосударственной власти или органы местного самоуправления вправе приниматьрешения о предварительном согласовании мест размещения объектов.
Орган местного самоуправления информируетземлепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности, законныеинтересы которых могут быть ущемлены в результате возможного изъятия длягосударственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в ихпользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этихземельных участков для строительства. В том случае, если в целях размещенияобъектов необходимо выкупить земельные участки для государственных илимуниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан илиюридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этихземельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставлениятакой информации могут быть установлены федеральными законами, законамисубъектов РФ.
Результаты выбора земельного участкаоформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а внеобходимых случаях – и для установления его охранной или санитарно-защитнойзоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправленияпроекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможнымивариантами их выбора.
В субъектах РФ – городах федеральногозначения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительстваосуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, еслииное не предусмотрено законами этих субъектов РФ.
Решение о предварительном согласованииместа размещения объекта и проект границ земельного участка являются основаниемустановления границ такого земельного участка на местности и егогосударственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральнымизаконами. Подобное установление границ должно происходить в соответствии сзаявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставленииземельного участка для строительства, и за их счет.
Исполнительный орган государственнойвласти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина илиюридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка длястроительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участкав двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка длястроительства.
При предоставлении испрашиваемогоземельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, длягосударственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставленииземельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такогоземельного участка.
Условия предоставления земельных участковдля государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещениевсех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков уземлепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров ихаренды, а также возмещение в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 58ЗК РФ, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющиепредоставляемые земельные участки, или предусмотренные ст. 56 ЗК РФ ограниченияиспользования земельных участков.
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемыхгражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами п. 1ст. 33 ЗК РФ, устанавливаются: федеральными законами – из земель, находящихся вфедеральной собственности; законами субъектов РФ – из земель, находящихся всобственности субъектов РФ; нормативными правовыми актами органов местногосамоуправления – из земель, находящихся в собственности муниципальныхобразований.
Для иных целей предельные размерыземельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленномпорядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или всоответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной,градостроительной и проектной документацией.
Объектом купли-продажи могут быть толькоземельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец призаключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся унего информацию об обременениях земельного участка и ограничениях егоиспользования.
Являются недействительными следующиеусловия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие правопродавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающиедальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку,передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающиеответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участкитретьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены.

2.Особенности строительства на проблемных участках
2.1 Понятие проблемныхучастков
В рамках дипломной работы под проблемнымиучастками землепользования понимаются объекты землепользования, неоформленные всобственность, а также арендуемые.
Права на земельные участки, которыеявляются проблемными объектами землепользования, в гражданском праве называютсявещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК).
Перечень вещных прав лиц, не являющихсясобственниками, в п. 1 ст. 216 ГК не является закрытым. Однако ЗКпредусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которыеназваны в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкампредусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного веденияимуществом и право оперативного управления имуществом.
Права на землю, регулируемые нормами главыIV,имеют целый ряд общих свойств.
Земельные участки, предоставленные впользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либособственности – государства или муниципального образования, юридического илифизического лица.
Только обладание земельным участком направе собственности предполагает возможность в полном объеме и по своемуусмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельнымучастком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения восуществлении этих прав.
В соответствии со ст. 264 ГК лицо, неявляющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие емуправа владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленныхзаконом или договором с собственником. Владелец земельного участка, неявляющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное непредусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК переходправа собственности на имущество к другому лицу не служит основанием дляпрекращения иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275ГК в отношении сохранения сервитута при переходе прав на земельный участок;точно так же должно сохраняться право пользования и право пожизненногонаследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки приразграничении государственной собственности на землю перешли из федеральнойсобственности в собственность субъекта РФ.
Вещные права лиц, не являющихсясобственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке,предусмотренном ст. 305 ГК, т.е. даже и в случае нарушения прав указанного лицасобственником имущества.
Однако правовой режим землевладения,землепользования и аренды значительно различается.
Наиболее устоявшийся для нашегозаконодательства вид прав на землю – пользование. так как на всем протяжениисуществования советского государства оно было единственно возможным правом наземлю как для граждан, так и для юридических лиц. Земельные участкипредоставлялись в постоянное (существовал термин «вечное») или во временноепользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением вРоссийской Федерации права частной собственности на землю, возникновениемарендных отношений содержание права пользования земельными участкамисущественно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.
Как видно из самого названия правапостоянного (бессрочного) пользования земельными участками, оно означаетвозможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства всоответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срокатакого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользованияземельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется такжебезвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его отдоговора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное)пользование осуществляется, в отличие от аренды, не на договорной основе.Поэтому суды правильно отказывают во взимании платы за пользование участком направе постоянного бессрочного пользования.
Право постоянного (бессрочного)пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальнойсобственности, предоставляется на основании решения уполномоченногогосударственного или муниципального органа (см. ст. 29 ЗК).
Лицо, которому земельный участокпредоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этимучастком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом опредоставлении участка в пользование.
Земельный кодекс внес существенныеизменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное)пользование. С момента вступления его в силу не предоставляются земельныеучастки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческиморганизациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческиморганизациям, кроме государственных и муниципальных учреждений, тогда как понормам ЗК РСФСР[2]все они могли пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования землей.
Статья 20 ЗК РФ более чем наполовинупосвящена урегулированию вопроса о правах граждан на земельные участки,предоставленные им в свое время в постоянное (бессрочное) пользование. Законгарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного(бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин можетоднократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т.е.фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократно»в данном случае означает, что это может быть сделано в отношении только одногоземельного участка.
В судебной практике в связи с этимвозникает вопрос: могут ли рассматриваться индивидуальные предприниматели вкачестве граждан, имеющих право на бесплатное приобретение в собственностьземельных участков, предоставленных им на праве постоянного бессрочногопользования. В решениях целого ряда арбитражных судов, одним из примеровкоторых выступает приводимое в приложении постановление Федеральногоарбитражного суда Восточносибирского округа по жалобе Тонкошкуренко И.П.,содержится отрицательный ответ на этот вопрос. Доводом служит ссылка на п. 3ст. 23 ГК, в соответствии с которым к предпринимательской деятельности граждан,осуществляемой без образования юридического лица, применяются нормы ГК, которыерегулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческимиорганизациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов илисущества правоотношения. И якобы поэтому физические лица, действуя вгражданских и земельных правоотношениях в правовом статусе индивидуальногопредпринимателя и осуществляя предпринимательскую деятельность, приравниваютсяк правовому статусу юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
В п. 5 статьи 20 указано, что гражданемогут приобрести в собственность земельные участки, предоставленные им в своевремя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Возникает вопрос – а обязаныли они это делать? Федеральный закон о введении в действие ЗК в п. 1 ст. 3прямо указывает, что права на землю, не предусмотренные соответствующимистатьями ЗК, подлежат переоформлению с момента вступления ЗК в силу.Следовательно, граждане должны переоформлять право постоянного (бессрочного)пользования на земельный участок на право собственности. Другое дело, если уданного гражданина имеется в пользовании еще и другой участок – в этом случаеон может либо отказаться от права пользования, либо взять земельный участок варенду, либо приобрести в собственность, но уже за плату. Однако в соответствиис ФЗ о введении в действие ЗК передача в собственность граждан земельныхучастков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, вустановленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Этоозначает, что реально право постоянного (бессрочного) пользования гражданземельными участками будет существовать еще довольно долго, но постепенно, вусловиях отсутствия права распоряжения такими земельными участками, исчезнет.
При этом в ФЗ о введении в действие ЗКспециально указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силуЗК право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренномуЗК праву постоянного (бессрочного) пользования.
При продаже зданий, строений, сооружений, расположенныхна земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключениемуказанных в п. 1 ст. 20 ЗК) на праве бессрочного постоянного пользования, правабессрочного (постоянного) пользования земельными участками подлежатпереоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретеныв собственность в соответствии с положениями ЗК по выбору покупателя зданий,строений, сооружений.
Отныне не допускается внесение правапостоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные(складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Эта нормаособенно актуальна для сельскохозяйственных коммерческих организаций, гдераспространено внесение участниками организации в ее уставный капитал правапользования земельной долей. Правда, не ясно, распространяется ли приведенноевыше правило на земельные доли.
Правом пожизненного наследуемого владенияземельными участками могут обладать только граждане. Земельный участок,предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственнойили муниципальной собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие,которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка понаследству.
Сама конструкция права пожизненногонаследуемого владения перешла в действующее законодательство еще иззаконодательства советского времени; она была введена Основами законодательстваСоюза ССР и Союзных республик о земле, принятыми Верховным Советом СССР28.02.1990, и в условиях, когда о частной собственности на землю речь еще нешла, представляла собой нечто среднее между бессрочным пользованием и правомсобственности. ЗК РСФСР также включил пожизненное наследуемое владение в числоправ на землю, и с начала 1990-х гг. миллионы российских граждан оформили правопостоянного наследуемого владения своими земельными участками. Однако послепринятия в 1993 г. Конституции Президент РФ Указом от 24.12.1993 №2287 «Оприведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие сКонституцией Российской Федерации» отменил целый ряд статей ЗК, в том числепосвященных пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид правана землю был признан не соответствующим конституционным нормам. Однако онпродолжал существовать, и вот теперь ЗК четко определил, что впредь предоставлениеземель гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.Все лица, имеющие земельные участки на данном праве, могут бесплатно приобрестиэти участки в собственность. Таким путем предполагается постепенно свести нанет существование права пожизненного наследуемого владения. Но при этом завсеми гражданами, которые получили земельные участки на праве пожизненногонаследуемого владения до вступления ЗК в действие, это право сохраняется, также как и возможность передавать его по наследству. Поэтому отношения, связанныес правом пожизненного наследуемого владения земельными участками, покасохраняются.
Земельный кодекс внес существенныеизменения в правомочия землевладельцев, запретив любые, кроме передачи понаследству, действия по распоряжению земельным участком. До сих порземлевладельцы могли сдавать участок в аренду или безвозмездное срочноепользование: соответствующая норма имеется и в ст. 267 ГК.
Согласно ФЗ о введении в действие ЗК (п. 3ст. 3) предоставление в собственность граждан земельных участков, ранеепредоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленныхземельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Случаи, о которыхидет речь в этом ФЗ, — это и есть условия, установленные комментируемойстатьей: однократное получение в собственность земельного участка,предоставленного в пожизненное наследуемое владение до вступления ЗК в силу.
Аренда земельных участков осуществляетсятолько на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяютсягражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участковустановлены законодательством земельным.
Согласно ст. 606 ГК по договору арендыарендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование. В отношении землипользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет ипользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция идоходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка всоответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть,например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации наарендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельныеправа по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать его,например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.
Что касается сторон договора аренды, тогражданским законодательством не установлены какие-либо требования карендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако статья 22ЗК в п. 1 выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, чтоони могут иметь земельные участки на праве аренды за исключением случаев,предусмотренных ЗК. Тем не менее о таких случаях в ЗК не упоминается.
Арендодателями согласно п. 2 статьи 22 могутбыть только собственники земельных участков – в отличие от действовавшего ранеепорядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы иземлепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК, по которой право сдачиимущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья ГКпредусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченныезаконом или собственником сдавать имущество в аренду.
Земельный участок как объект договорааренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил,что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описанияего границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установитьимущество, подлежащее передаче в аренду, и выделить этот участок из составаиных земель, а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи сотсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче варенду.
Не могут быть объектом договора арендытолько земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27ЗК), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этогоправила.
Законом могут быть установленымаксимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли илидля аренды отдельных видов земельных участков. Так, если в договоре арендыземельной доли срок аренды не определен, он считается заключенным на этот установленныйзаконом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее неотказалась от договора).
Основная обязанность арендодателя подоговору аренды земельного участка – предоставить арендатору земельный участокв состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, вустановленный договором срок. Если этого сделано не было, например арендатор неможет начать использование участка, предназначенного для выращиваниясельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателюсараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, тоарендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии ивозмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договораи возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК).
Исключительно в аренду всем физическим июридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений,федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местногосамоуправления предоставляются земельные участки с предварительнымсогласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК).
В соответствии со ст. 65 ЗК за земли,переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считаетсясущественным условием договора аренды.
Безвозмездное срочное пользованиеземельными участками отличается от аренды земельных участков тем, чтоосуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользованияземлей – временным характером отношений (прежде он так и назывался – «временноепользование»).
При безвозмездном срочном пользованииземельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участковиз земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности),договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности) или напериод трудовых отношений (служебные наделы). Земельный кодекс выделяет, такимобразом, три возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимостиот того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству(муниципальным образованиям), организациям отраслей, работники которых имеютправо на служебные земельные наделы, или иным юридическим лицам и гражданам.
Из земель, находящихся в государственной имуниципальной собственности, земельные участки в безвозмездное срочноепользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям,федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти иорганам местного самоуправления. Иные юридические лица и граждане могутполучить такие участки в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользованиявозникает на основании акта органа исполнительной власти или органа местногосамоуправления.
Безвозмездное срочное пользование граждани юридических лиц земельными участками, принадлежащими другим гражданам илиюридическим лицам, осуществляется на основе договора. При этом в соответствии сп. 2 ст. 690 ГК коммерческая организация не вправе передавать имущество (в томчисле земельный участок) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ееучредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления иликонтроля.
Порядок заключения и исполнения договорабезвозмездного пользования регулируется ст. 689 — 701 ГК, по отношению к немуприменяются также некоторые правила о договоре аренды, во многом сходном сдоговором безвозмездного срочного пользования земельным участком.
По договору безвозмездного срочногопользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой сторонеземельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или безуказания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельныйучасток в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернутьего собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такойдоговор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указаниясрока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известивоб этом другую сторону за 1 месяц (если договором не предусмотрен иной срокизвещения). Землепользователь же вправе во всякое время отказаться и отдоговора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотреноиное), также предупредив собственника за один месяц.
Договор безвозмездного пользованияземельным участком прекращается в случае смерти гражданина-землепользователяили ликвидации юридического лица-землепользователя, если иное не предусмотренодоговором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизацииюридического лица-собственника, предоставившего земельный участок, их права иобязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику(правопреемнику), также к новому собственнику переходят права и обязанности подоговору безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.
2.2 Порядок ведениястроительной деятельности на проблемных объектах землепользования
Законодательством уточняется порядокпредоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливаетсявесьма существенное разграничение предоставления земельных участков – с обязательнымсогласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигаетсяусловие, что предоставление земельного участка в собственность подстроительство без предварительного согласования может производиться только собязательным заключением договора, предметом которого является земельныйучасток, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют вданном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласованиетребуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду илив постоянное (бессрочное) пользование.
При предоставлении земельных участков длястроительства надлежит обращаться также и к иным нормативным актам,регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права назастройку земельного участка.
Так, ряд условий предоставления земельныхучастков для строительства, прежде всего связанных с установлением границучастков и территорий и их использованием, определены Градостроительнымкодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»установлен порядок разработки проектов организации и застройки территории садоводческого,огороднического или дачного некоммерческого объединения (ст. 32). Этадеятельность осуществляется в соответствии с установленными земельным иградостроительным законодательством правилами землепользования и застройки,системой государственных градостроительных нормативов и правил.
Садоводческое, огородническое или дачноенекоммерческое объединение как юридическое лицо вправе приступить кобустройству выделенного ему земельного участка (строительству подъездныхдорог, ограждений, осуществлению мелиоративных и иных работ) после установленияего границ в натуре, выдачи документов, удостоверяющих право такого объединенияна земельный участок. Члены садоводческого, огороднического или дачногонекоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых,огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проектаорганизации и застройки территории такого объединения и утверждения общимсобранием его членов (собранием уполномоченных) распределения садовых,огородных или дачных земельных участков между членами такого объединения.
Огородническое некоммерческое объединение,уставом которого не предусмотрено закрепление земельных участков за гражданамина праве собственности, вправе приступить к использованию и застройкевыделенного земельного участка без составления проекта организации и застройкитерритории такого объединения.
Предоставление земельного участка длястроительства с предварительным согласованием места размещения объектаосуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие впорядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласованииместа размещения объекта;
2) проведение работ по формированиюземельного участка;
3) государственный кадастровый учетземельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;
4) принятие решения о предоставленииземельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленнымист. 32 ЗК РФ.
Пунктом 11 ст. 30 ЗК РФ установленисчерпывающий (закрытый) перечень случаев, когда предварительное согласованиепредоставления земельного участка не производится. А именно: предоставлениеземельных участков для строительства с предварительным согласованием местразмещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20ЗК РФ (федеральным казенным предприятиям, учреждениям, органам государственнойвласти или местного самоуправления), в постоянное (бессрочное) пользование.Перечень этот обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесногохозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство,ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, еслистроительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планамзастройки поселения.
Предоставление земельного участка длястроительства без предварительного согласования места размещения объектаосуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:
1) проведение работ по формированиюземельного участка:
подготовка проекта границ земельногоучастка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использованияземельного участка;
определение технических условийподключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов(конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведенияторгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов(конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участковбез проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учетземельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.
Особенности предоставления земельныхучастков для целей, связанных с жилищным строительством,  установлены ст. 30.1,30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
Эти статьи введены Федеральным законом от29 декабря 2004 г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодексаРоссийской Федерации» и имеют целью установить особенности предоставленияземельных участков для жилищного строительства. Изменения в Земельный кодекс ииные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения поповоду недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынкадоступного жилья в Российской Федерации.
Одной из особенностей, заложенныхзаконодателем для предоставления земельных участков для жилищногостроительства, является то, что при предоставлении земельных участков не тольков собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используетсяобщая процедура предварительного согласования места размещения объекта,установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи этоозначает, что при предоставлении земельных участков для строительства должныпроводиться торги.
Ряд особенностей проведения торгов попродаже или заключения договора аренды земельных участков для целей жилищногостроительства или для освоения земельного участка для таких целей установленст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Данные особенности касаются прежде всего особых условийиспользования таких участков, обязательных для исполнения победителем торгов.
В этом смысле следует обратить внимание нап. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором перечислены случаи предоставления земельныхучастков без предварительного согласования: предварительное согласование местаразмещения объекта не проводится при размещении объекта в городском илисельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройкеи правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также вслучае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственногопроизводства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуальногожилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Следуетзаметить, что из данной нормы не вытекает прямой вывод о том, что дляпредоставления участков в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласноп. 3 ст. 30.1 предоставление земельного участка в аренду для индивидуальногожилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданинаили юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, впорядке, предусмотренном данным пунктом.
Отличие предоставления земельных участковв порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставленияземельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектовусматривается в том, что орган государственной власти или местногосамоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками,находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретномслучае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона,обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду,т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступнойнеопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласованияпредусматривается информирование о предоставлении земельных участков толькозаинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган местного самоуправлениядолжен информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторовземельных участков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результатевозможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихсясоответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи спредоставлением этих земельных участков для строительства.
Поскольку земельные участки, согласнообщей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могутбыть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможностьтакого предоставления на практике исключена быть не может), процедурапредварительного согласования для предоставления земель таким организациям длястроительства, в том числе и жилищного, применяется.
Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы,устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка,предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФследует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендаторземельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельногоучастка передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу, в томчисле права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласиясобственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условийдоговора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничениеустановленных договором аренды земельного участка прав его арендатора недопускаются. Указанным п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено также, что досрочноерасторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чемпять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения судапри существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, чтоданное условие также применяется к договорам аренды земельных участков длякомплексного освоения, независимо от срока договора аренды.
Согласно указанным в ст. 38.2 положениямдоговор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержатьследующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территориии проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенногодля его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальныесроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительстваобъектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительствапередаче в государственную или муниципальную собственность, а также условиятакой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства ииного строительства в соответствии с видами разрешенного использованияземельных участков.
Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу,осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественногоприобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следуетсделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение новогодоговора аренды для следующего за завершенным комплексным освоениемиспользования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьикомплексное освоение помимо подготовки документации по планировке территории ивыполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектовинженерной инфраструктуры включает в себя также и осуществление жилищного ииного строительства, то последующее использование земельного участка должнобыть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.
В то же время, исходя из общих положений осодержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следуетсделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексногоосвоения земельных участков и последующего использования участков непротиворечит общим нормам Гражданского и Земельного кодексов о договоре.
В соответствии со ст. 30 ЗК РФ решениеисполнительного органа государственной власти или органа местногосамоуправления о предоставлении земельного участка для строительства илипротокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:
государственной регистрации правапостоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка впостоянное (бессрочное) пользование;
заключения договора купли-продажи игосударственной регистрации права собственности покупателя на земельный участокпри предоставлении земельного участка в собственность;
заключения договора аренды земельногоучастка и государственной регистрации данного договора при передаче земельногоучастка в аренду.
Решение о предварительном согласованииместа размещения объекта принимается на основе и в соответствии с требованиямио выборе земельного участка для строительства, установленными ст. 32 ЗК РФ.
Установление границ на местности иосуществление кадастрового учета производится в соответствии с требованиями ЗКРФ о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельного участка. Такжеданные действия урегулированы Федеральными законами от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «Оземлеустройстве» и от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельномкадастре».
После определения границ земельногоучастка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документоворган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления,уполномоченный на основании ст. 29 ЗК РФ предоставлять земельный участок,принимает решение о его предоставлении для строительства.
При предоставлении земельного участка,сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение опредоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.
Возмещение убытков, связанное с изъятием(выкупом) земельного участка, а также возмещение сельскохозяйственных илесохозяйственных потерь осуществляется на основании ст. 57, 58 ЗК РФ.
Решение об отказе в предоставленииземельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
2.3 Анализ судебнойпрактики по проблемам землепользования при строительстве объектов недвижимости вРоссийской Федерации
Законодательство о правилах и порядкеземлепользования при строительстве на проблемных земельных участках являетсядовольно сложным, причем оно регулярно изменяется. В связи с этим частовстречаются нарушения действующего законодательства о порядке предоставленияземель под строительство, сформировалась богатая судебная практика.
Так, распоряжением главы города Воронежаот 07.05.2003 №536-р «О предоставлении в целевую аренду имущества (основныесредства) парка, расположенного между домами №4 и №8 по ул. Кирова», обществу СП«ВИПЛАСТ» предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество(основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организациидосуга жителей города сроком на 10 лет.
Во исполнение указанного распоряженияадминистрация города Воронежа (далее – администрация) и общество заключилидоговор аренды основных средств от 16.05.2003 №4-098-03 сроком до 12.05.2004.Согласно приложению к договору обществу в аренду передано следующее имуществопарка: 793,3 кв. метра дорожек из железобетонных плит на песчаном основании,2306,7 кв. метра дорожек асфальтовых на щебеночном основании, 1050 кв. метровбортовых камней бетонных, а также зеленые насаждения.
В соответствии с постановлением администрацииот 27.06.2003 №1392 «О предоставлении закрытому акционерному обществу «СПВИПЛАСТ» земельного участка, занимаемого арендуемым имуществом парка, по ул.Кирова, 6», администрация и общество заключили договор от 01.07.2003 №2324-03-09/маренды земельного участка из земель поселений площадью 9035 кв. метров,расположенного по указанному адресу, сроком до 12.05.2004.
Впоследствии между теми же лицамизаключены договор аренды основных средств от 24.09.2003 №4-154-03 (со ссылкойна распоряжение от 07.05.2003 №536-р) и дополнительное соглашение от 24.09.2003№1 к договору аренды основных средств от 16.05.2003 с изменением пункта 1.1этого договора.
Администрацией вынесено постановление от13.08.2003 №1837 о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательноготоргового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке.
Прокурор Воронежской области обратился вАрбитражный суд Воронежской области в интересах муниципального образования«Город Воронеж» в лице Воронежской городской Думы с заявлением о признаниинедействительным постановления администрации города Воронежа от 13.08.2003№1837 «О разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектированияи строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего всебя 5–7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6».
К участию в деле в качестве третьих лицбыли привлечены Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей средыМинистерства природных ресурсов Российской Федерации по Воронежской области и ЗАО«СП ВИПЛАСТ». Решением суда первой инстанции от 26.01.2004 в удовлетворениитребования отказано. Федеральный арбитражный суд Центрального округапостановлением от 27.04.2004 решение отменил, дело передал на новоерассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суд первойинстанции решением от 31.08.2004 в удовлетворении требования отказал.Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 02.12.2004решение от 31.08.2004 оставил без изменения.
Суды первой и кассационной инстанций,отказывая в иске о признании недействительным постановления от 13.08.2003 №1837,исходили из того, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и законныхинтересов муниципального образования, поскольку земельный участок предоставленобществу на основании договора аренды от 01.07.2003 №2324-03-09/мз, аоспариваемое постановление предусматривает строительство объекта послесогласования проекта на строительство и продления срока названного договорааренды.
Эти выводы являются неправомерными.
Порядок предоставления земельных участковдля строительства объектов из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, а также регулирование застройки территориигородских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом РоссийскойФедерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 30 Земельногокодекса предоставление земельных участков для строительства из земель,находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется спроведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либобез предварительного согласования места размещения объекта.
Как установлено судом первой инстанции,генерального плана застройки города Воронежа и плана застройки спорного земельногоучастка не имеется, поэтому предоставление этого участка под строительствообъекта могло быть произведено в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельногокодекса, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, очем принимается соответствующее решение.
В материалах дела документов,свидетельствующих о принятии администрацией города Воронежа решения опроведении предварительного согласования места размещения объекта строительства– культурно-развлекательного и торгового комплекса, нет.
Суд первой инстанции при принятии решенияне учел, что порядок предоставления земельных участков под строительство,установленный статьей 30 Земельного кодекса, применяется и в тех случаях, когдаземельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования подругому назначению.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельногокодекса и статье 18 Градостроительного кодекса органы местного самоуправлениягородских и сельских поселений должны информировать местное население опредстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.
Между тем ни в тексте оспариваемогопостановления, ни в материалах дела нет сведений об информировании населениягорода Воронежа об изменении целевого назначения земельного участка,расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, ипредоставлении данного участка для строительства культурно-развлекательного иторгового комплекса.
Довод суда первой инстанции о том, чтообязанность информировать население возникает после завершения государственнойэкспертизы и согласования проекта, а не до предоставления участка подстроительство конкретному лицу, не соответствует указанным законодательнымнормам.
Таким образом, оспариваемые судебные актынарушают нормы материального права, единообразие в толковании и примененииарбитражными судами норм права, публичные интересы и в силу пунктов 1 и 3статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежатотмене.

Заключение
Основную группу источников земельногоправа образует законодательство, представленное нормативными правовыми актами,принятыми на всех уровнях государственной власти, а также местными органамисамоуправления, регулирующими земельные отношения.
Источниками земельного права являются какземельное законодательство, объединяющее нормативные правовые акты,регулирующие отношения по использованию и охране земель (ст. 3 Земельногокодекса), так и нормативные правовые акты, образующие другие отраслизаконодательства. но регулирующие в отдельных своих положениях земельныеотношения наряду с другими общественными отношениями.
Законодательство о градостроительнойдеятельности – достаточно динамично развивающаяся отрасль законодательства. 29декабря 2004 г. принят Градостроительный кодекс Российской Федерации,являющийся на сегодняшний день основополагающим нормативным актом, регулирующимградостроительные отношения. В целях реализации положений ГсК РФ на уровнеПравительства РФ принимаются подзаконные нормативные акты. Достаточно активноведется нормотворчество в сфере градостроительной деятельности на региональномуровне. Также по вопросам градостроительной деятельности принимаютсямуниципальные правовые акты. В этой связи актуальной является проблемаразграничения компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельностимежду органами государственной власти РФ, государственными органами субъектовРФ и органами местного самоуправления.
В рамках дипломной работы под проблемнымиучастками землепользования понимаются объекты землепользования, неоформленные всобственность, а также арендуемые.
Права на земельные участки, которыеявляются проблемными объектами землепользования, в гражданском праве называютсявещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК).
Перечень вещных прав лиц, не являющихсясобственниками, в п. 1 ст. 216 ГК не является закрытым. Однако ЗКпредусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которыеназваны в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкампредусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного веденияимуществом и право оперативного управления имуществом.
Законодательством уточняется порядокпредоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливаетсявесьма существенное разграничение предоставления земельных участков – собязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Такжевыдвигается условие, что предоставление земельного участка в собственность подстроительство без предварительного согласования может производиться только собязательным заключением договора, предметом которого является земельныйучасток, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют вданном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласованиетребуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду илив постоянное (бессрочное) пользование.
При предоставлении земельных участков длястроительства надлежит обращаться также и к иным нормативным актам,регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права назастройку земельного участка.

Списокиспользованной литературы
1.    Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (вред.Федерального конституционного закона от 30.12.2006 №6-ФКЗ) // Российская газета.№237, 25.12.1993.
2.    Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №261-ФЗ) // Собрание законодательстваРФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.
3.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) //Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.
4.    Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004№190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета№290, 30.12.2004.
5.    Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 №1103-1 (в ред. ЗаконаРФ от 28.04.93 №4888-1, Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287) // Ведомости СНДи ВС РСФСР, 30.05.1991, №22, ст. 768.
6.    Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик оземле от 28.02.1990 // ВСНД и ВС СССР. 1990. №10. Ст. 129.
7.    Федеральный закон Российской Федерации от 06.10.1999№184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) иисполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательстваРФ, 18.10.1999, №42, ст. 5005.
8.    Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000№28-ФЗ  «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.
9.    Федеральный закон Российской Федерации от 10.01.1996 №4-ФЗ«О мелиорации земель» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) //Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, №3, ст. 142.
10.  Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998№101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земельсельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 22.08.2004№122-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, №29, ст. 3399.
11.  Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собраниезаконодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.
12.  Федеральный закон Российской Федерации «Об общих принципахорганизации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003№131-ФЗ (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собраниезаконодательства РФ, 06.10.2003, №40, ст. 3822.
13.  Федеральный закон Российской Федерации «О введении вдействие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ (в ред.Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ,29.10.2001, №44, ст. 4148.
14.  Федеральный закон Российской Федерации от 15.04.1998 №66-ФЗ«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»//  Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, №16, ст. 1801.
15.  Федеральный закон Российской Федерации «О введении вдействие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №191-ФЗ(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Российская газета, №290,30.12.2004.
16.  Федеральный закон Российской Федерации «О землеустройстве»от 18.06.2001 №78-ФЗ (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) //Собрание законодательства РФ, 25.06.2001, №26, ст. 2582.
17.  Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ«О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.
18.  Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2287 «Оприведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие сКонституцией Российской Федерации // Собрание актов Президента и ПравительстваРФ, 27.12.1993, №52, ст. 5085.
19.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 15.06.2005 №2479/05 «Постановление администрации городаВоронежа о разрешении закрытому акционерному обществу проектирования истроительства культурно-развлекательного и торгового комплекса признанонедействительным, поскольку в материалах дела нет сведений об информированиинаселения города об изменении целевого назначения земельного участка,расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, ипредоставлении данного участка для строительства» // Вестник ВАС РФ, 2005, №10.
20.  Определение Конституционного Суда Российской Федерации от01.12.2005 №468-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Московскойгородской Думы о проверке конституционности части 3 статьи 3 ГрадостроительногоКодекса Российской Федерации и подпункта 42 пункта 2 статьи 26.3 Федеральногозакона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) иисполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»// Вестник Конституционного Суда РФ, №2. 2006.
21.  Андрианов Н.А. Разграничение компетенции в сферерегулирования градостроительной деятельности: Российская Федерация, субъектыРФ, муниципальные образования // Правовые вопросы строительства, 2006, №1.
22.  Афонина А.В. Практические вопросы строительнойдеятельности: новое в правовом регулировании. М.: Альфа-Пресс, 2005.
23.  Беляева С.В. Предоставление земельных участков длястроительства из земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности // Законодательство и экономика, 2005, №10.
24.  Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность:новое в практике, правовой регламентации. М., 2005.
25.  Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред.С.А.Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2006.
26.  Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки.Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.,2005.
27.  Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации спостатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А.Боголюбова. М.:Юрайт-Издат, 2006.
28.  Кудрявцев А.П. Современное состояние и прогноз развитияградостроительства в России // www.moskvarch.ru.
29.  Помещикова С.А. Градостроительство и полномочия органовместного самоуправления // Конституционное и муниципальное право, 2006, №5.
30.  Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства онедвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства.2006, №1.