Міністерство освіти і науки України
Львівський національний університет імені Івана Франка
Доповідь на тему:
"Іпотека об’єктів незавершеного будівництва"
Виконала
студентка групи ЕКБм-51
Вікович Юлія
Львів — 2011
Зміст
Вступ
Визначення поняття об’єктівнезавершеного будівництва
Момент виникнення права власності наоб’єктнезавершеного будівництва
Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва
Нормативно-правове регулювання іпотеки об’єктівнезавершеного будівництва
Висновки
Список використаної літератури
Вступ
Збільшення обсягів фінансування будівництвата поширення так званого проектного фінансування дедалі частіше викликає необхідністьзастосовування під час структурування кредитних транзакцій такого виду забезпеченнязобов’язань, як іпотека об’єкта незавершеного будівництва. Особливості іпотеки незавершеногобудівництва є актуальною і цікавою темою для розгляду, оскільки дана проблема неє чітко врегульована законодавством. Метою доповіді є дослідити іпотеку незавершеногобудівництва, визначити її відмінні риси та визначити вузькі місця у законодавстві.
Визначення поняття об’єктів незавершеногобудівництва
Для того аби дослідити особливості іпотекинезавершеного будівництва, слід спершу визначити, що називають об’єктом незавершеногобудівництва. Отже, об'єкт незавершеного будівництва — це об'єкт будівництва, наякий видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятийв експлуатацію відповідно до законодавства [1].
Інше визначення можна зустріти в наказіФонду державного майна України Про затвердження Класифікатора державного майна:незавершене будівництво — об'єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію,включаючи законсервовані об'єкти [4].
Відповідно до Порядку прийняття в експлуатаціюзакінчених будівництвом об'єктів, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвомоб'єктів здійснюється на підставі сертифіката відповідності, що видається Держархбудінспекцієюта її територіальними органами. Сертифікат відповідності — документ, що засвідчуєвідповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державнимбудівельним нормам, стандартам і правилам [5].
Момент виникнення права власності на об’єкт незавершеногобудівництва
Згідно ч.2 ст.331 Цивільного кодексуправо власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди)виникає з моменту завершення (створення майна) [6]. Якщо договоромабо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власностівиникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухомемайно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникаєз моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва особа вважаєтьсявласником матеріалів та обладнання, які були використані в процесі створення об’єктанерухомого майна. За заявою заінтересованої особи суд може визнати її власникомнедобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка невиконана відповідно до проекту, є незначною.
Відповідно до вищезазначеного норма цивільногозаконодавства вказує на декілька етапів виникнення нерухомості: на юридичний склад,який спричинює право власності; та на момент виникнення права власності на створененерухоме майно.
Отже, якщо визначати основні етапи виникненнянерухомості, то вони будуть наступними:
матеріали (обладнання) в рухомому стані,що передбачені у використанні на відповідному будівництві
використання матеріалів;
завершення будівництва.
Виходячи з перелічених етапів створеннянерухомості можна сказати, що право власності виникає на завершальному етапі. Алезакінчення будівництва є не єдиним фактом, що спричинює виникнення права власності.
Юридичний склад виникнення права власностіна житловий будинок складають наступні юридичні факти:
завершення будівництва (створення нерухомості);
введення будинку в експлуатацію
державна реєстрація.
У сукупності перелічені факти є необхіднимидля виникнення права власності на відповідний об’єкт.
Необхідно зазначити, що законодавчо визначенанеобхідність державної реєстрації при придбанні житлового будинку у власність. Нормативно-правовимидокументами передбачено, що право власності виникає тільки з моменту державної реєстрації.Однак, в той же час з моменту фізичного завершення будівництва об’єкта до визнанняйого об’єктом права власності існує певний проміжок часу, для відповідної підготовкидокументації, прийняття до експлуатації об’єкту та державної реєстрації.
Особливості іпотеки об’єктівнезавершеного будівництва
Іпотека об’єктів незавершеного будівництва- це вид забезпечення виконання зобов’язання об’єктом незавершеного будівництва,що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця або третьої особи, відповіднодо якого іпотекодавець має право у випадку невиконання божником забезпеченого іпотекоюзобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважноперед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом України«Про іпотеку» [1].
Іпотечний договiр має мiстити опис предметаiпотеки, достатнiй для його iдентифiкацiї. Але в момент укладення iпотечного договорунадзвичайно складно описати об’єкт незавершеного будiвництва без призупинення самогобудiвництва, ведення якого постiйно змiнює фiзичнi й технiчнi характеристики цьогооб’єкта. Друга проблема може виникнути, коли через деякий час боржник не виконаєсвого зобов’язання й необхiдно буде здiйснити стягнення. Рiч у тiм, що матерiали,якi описанi як незавершене будiвництво, а також безпосередньо сам об’єкт незавершеногобудiвництва можуть являти собою фiзично iншу будiвлю, вiдмiнну вiд описаної в договорi.Отже якщо звернутися до ст.16 Закону про iпотеку, то можна побачити, що законодавецьдозволяє розв’язати цю проблему так:
Взяти в iпотеку земельну дiлянку, на якiй знаходитьсяоб’єкт незавершеного будiвництва. Адже вiдповiдно до Закону про iпотеку, об'єктинезавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці,вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об'єкта незавершеногобудівництва. При цьому вартiсть дiлянки може оцiнюватися сторонами з урахуваннямвартостi незавершеного будівництва.
Передача в іпотеку об'єктів незавершеногобудівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, наякій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництвата майнових прав на них. Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягаєдержавній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Після завершення будівництва будівля(споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповіднодо іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництвазабудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюєтьсяна ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем)на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моментуприйняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором зпокупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди)або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язкизабудовника щодо третіх осіб-покупців.
Ризики, що виникають у процесі передачіоб'єкта незавершеного будівництва в іпотеку є наступними:
1. Ризики щодо визнання договору недійсним.Способом мінімізування даного ризику є забезпечення максимально якісного оформленнядоговорів та іншої кредитної документації. Але при наявності колізій в законодавствістовідсоткове виконання цього завдання неможливе.
2. Ризики пов'язані з реєстрацією. До цієї категорії належать,так звані, титульні ризики, які пов'язані із неможливістю точного визначення прававласності на майно, що передається в іпотеку.
3. Нотаріальні ризики. Ці ризики пов‘язаніз високим ступенем формалізму в роботі нотаріусів. Вплив цієї групи ризиків є доситьсуттєвим, зважаючи на те, що формальні вимоги, яким слідують нотаріуси в деякимвипадках не дозволяють реалізувати іпотечному кредитору та іподекодавцю ті права,які забезпечені їм законом.
4. Ризики пов’язані із зверненням стягненняна предмет іпотеки. Ця група ризиків пов‘язана з наявністю в Україні неефективноюсистемою звернення стягнення.
5. Інші ризики. До яких у випадку іпотекуоб’єктів незавершеного будівництва відносить ризик щодо стабільності забудовників.
Нормативно-правове регулюванняіпотеки об’єктів незавершеного будівництва
В цілому, іпотека об'єктів незавершеногобудівництва є одним з найбільш дискусійних моментів в правовому регулюванні іпотечнихвідносин в Україні. У узагальненому вигляді, суть цієї проблеми полягає в тому,що українське законодавство фактично ототожнює питання фінансування будівництваз житловим іпотечним кредитуванням. Чималий внесок поглибленню цієї концепції внесеноухваленням в 2003р. двох спеціальних законів — «Про іпотечне кредитування»і «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житлаі операції з нерухомістю».
Перший з цих законів, в суперечністьЗакону «Про іпотеку», визначає, що предметом іпотеки можуть бути майновіправа щодо нерухомості, яка будується [2]. Інший закон закріплюємеханізм, згідно якому передбачається фінансування будівництва житла за рахунокзасобів інвесторів, залучених в довірче управління фінансовим посередником (фондбудівництва житла), афілійованим із забудовником [3]. При цьому інвесторами виступаютьгромадяни — фактичні покупці житлових квартир в будинках, які будуються.
При необхідності інвестор може отриматикредит від банку, як правило, також афілійованого із забудовником, для фінансуванняінвестиції — реалізаційної вартості майбутньої квартири. Згідно Закону «Проіпотечне кредитування» такий кредит забезпечуватиметься іпотекою майнових правінвестора за інвестиційним договором з фондом будівництва житла. Саме з цією метоюзастосована концепція іпотеки майнових прав на нерухомість, яка будується.
Подібна фінансова модель дозволяє забудовниковіфінансувати будівництво за рахунок дешевого ресурсу інвесторів, які по суті несутьвсі фінансові ризики, які можуть виникнути в процесі будівництва. Ця модель маєпевні ознаки фінансової піраміди, коли фінансування бізнесу забудовника фактичноавансується інвесторами, які діють за власний рахунок і на власний ризик. При цьомуслід мати на увазі, що сурогатні іпотечні кредити під забезпечення майнових правмають сенс лише у разі, коли весь ланцюжок забудовник — фонд будівництва житла- банк (іпотечний кредитор) знаходиться в рамках однієї холдингової групи і ці організаціїє тісно зв'язаними між собою особами. Адже очевидно, що для іпотечного кредитора,не зв'язаного корпоративними відносинами із забудовником, наявність забезпеченняу вигляді майнових прав за інвестиційним договором не є надійним інструментом забезпеченнявимог по кредиту.
Вирішення проблеми фінансування будівництвавимагає внесення істотних коректив до українського законодавства. До того часу,фінансування незавершеного будівництва із застосуванням іпотечних інструментів збоку іпотечного кредитора, який не має власної будівельної компанії, несе серйозніюридичні ризики, пов'язані з досить відносним і умовним значенням концепції"іпотеки майнових прав".
іпотека незавершене будівництво правовий
Висновки
На даний час на території України знаходитьсядуже велика кількість об’єктів незавершеного будівництва, і ще більша кількістьцих об’єктів — будується. Для хоч якогось контролю та регулювання цього великогоринку необхідно чітко та прозоро нормативно врегулювати статус зазначеного об’єкта.Для досягнення цієї мети необхідно:
1) або прирівнювати такі об’єкти до об’єктів нерухомостіі вносити одночасно зміни до нормативно-правових актів, які забезпечують діяльністьринку нерухомості;
2) або залишити об’єкти незавершеного будівництва в окремомустатусі, але для обліку та контролю цих об’єктів ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеногобудівництва.
3) або залишити об’єкти незавершеного будівництва в статусінезавершеного будівництва, до того часу поки власник не здасть такий об’єкт в експлуатаціюта не здійснить державної реєстрації цього об’єкта нерухомості.
Список використаної літератури
1. Закон України Про іпотеку [Електронний ресурс] / Режимдоступу: zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=898-15 — Назва зекрану
2. Закон України Про іпотечне кредитування операції зконсолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати [Електронний ресурс] / Режимдоступу: zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=979-15 — Назва зекрану
3. Закон України Про фінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла і операції з нерухомістю [Електронний ресурс] / Режимдоступу: zakon1. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=978-15 — Назваз екрану
4. Наказ Про затвердження Класифікатора державного майна [Електроннийресурс] / Режим доступу: zakon. nau.ua/doc/? code=v0461224-06 — Назва з екрану
5. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом [Електронний ресурс]/ Режим доступу: zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=923-2008-%EF- Назва з екрану
6. Цивільний кодекс України [Електронний ресурс] / Режимдоступу: zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=435-15 — Назва зекрану.