Введение
Ипотечныйкредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население,имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы,жилой фонд.
В настоящее время складываетсянесколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается накоммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления,а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформлениякредитов под залог объекта нового строительства, а также порционностьпредоставления кредита.
Другая система основанана оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредитана новое строительство.
Существуютсистемы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковскимкредитом под закладную использование ряда дополнительных источниковфинансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотациймуниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительныхкредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж идругую недвижимость
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положениев национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование вбольшинстве экономически развитых стран не только является основной формойулучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние наэкономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечногокредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанныхи взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, содной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулированиеспроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государствомразвития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылокдостижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечногокредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно являетсяодним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечениявнебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказываетогромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие вобществе.
Внастоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то,что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитованиядо начала XXвека.Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечномкредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущностиипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества;изучение истории становления ипотеки в России; также с рассмотрениемзарубежного опыта.
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
1.1 Историястановления и развития ипотечного кредитования в России.
Ипотечное кредитование до 1917 г.
ВРоссии первые ипотечные учреждения открылись во второй половине XVIIIвека. В отличие от других стран, гдепредметом залога была земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственныедореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостногоправа указом царя Александра IIбыла образована комиссия по разработке закона об ипотеке, наоснове которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности.Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительныйсрок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях напривлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышениюликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получиливозможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.
Банковскоезаконодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков,которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – дляипотечных банков, действующих на иных принципах.
Всередине 60-х годов XIXвека в России стали появляться ипотечные учреждения,основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годовсложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских,взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Онаохватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики иЦарства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.
Данныйэтап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования,длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельнаядоля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% прикредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости,до 80-90% при кредитовании покупкикрестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.
Кредитование при советской системе.
Дляпослереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но безипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля — неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.
Тем неменее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищногокредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.
В 1964 г. был принятГражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге вглаве «Обеспечение исполнения обязательств».
2декабря 1990 г.был принят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», всоответствии с которым было установлено, что кредиты, предоставляемые банкоммогут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.
Доначала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России несуществовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире.Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имуществавплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялсягосударством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенногожилого помещения в случае его неплатежеспособности.
Кредитование в переходный период.
Ситуация,сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличаласьследующими чертами:
- узкийкруг субъектов ипотечного кредитования;
- небольшиеобъемы выданных ипотечных кредитов;
- весьмаограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы наподдержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;
- высокиеи нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентнойставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковскойсистемы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;
- высокийкредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания наимущество;
- исключительнонизкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительноинфляции) ставки процентов по депозитам.
Формирование рыночной системыипотечного жилищного кредитования.
Новая концепция политики жилищногофинансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение вряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.
Одновременнов 1994-1995 г.г.был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов,регулирующих залоговые отношения.
Вфеврале-марте 1996 г.Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение напрактике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкимислоями населения.
21июля 1997 г.был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)».
Ксожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровнезаконодательной и нормативной базы.
Отличительнымичертами данного этапа являлись:
- признакидостижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловносделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;
- перспективыразвития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно,несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению спредшествующим периодом;
- началоформирования необходимой нормативно-правовой базы;
- значительноерасширение круга субъектов ипотечного кредитования;
- активноеразвитие системы обучения данному виду кредитования.
Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийсяфинансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечногокредитования.
Современная ситуация.
Состояниевсей финансовой системы России до сих пор остается сложным. Многие банки,проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них попричине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.
Однакок 2000 г.экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходовнаселения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделитьвнимание ипотечному кредитованию.
Неслучайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепциюразвития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитиефедеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядокорганизации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечениякредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, атакже основные направления совершенствования законодательной и нормативной базыипотеки.
СогласноКонцепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательнойбазы и нормативное регулирование процесса. Государственное бюджетноефинансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которыхне позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.
Концепцияпредполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимостипокупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
Предполагается,что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитиюипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России ужесформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясьвоплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечныекредиты на различных условиях.
Вотдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечногокредитования.
1.2 Сущность и понятия ипотечногокредитования.
Широкоеиспользование кредита является необходимым условием нормального функционированияэкономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересовкредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредствомиспользования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
ü недвижимостьсравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а еёналичие легко проверяется;
ü недвижимостьобладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостьюрегистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредиторулегко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
ü стоимость недвижимости имеет тенденцию кпостоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
ü высокая стоимость недвижимости и риск еёпотери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному исвоевременному исполнению своих обязательств.
Ипотека–это предоставление ссуды под залог недвижимости.
Кнедвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства,относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса,многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй. Т.еобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Взалог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное игосударственное имущество, а также имущество, в отношении которого фактприватизации признан недействительным.
Но наибольший интерес представляет ипотечноекредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наиболее представительныйиндикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики иуверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
В настоящее время в стране созданы всепредпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для началареализации системы ипотечного жилищного кредитования:
ð приватизировано 55% жилья, чтосоставляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости неменее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичногорынка жилья;
ð приняты Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу дляфункционирования системы ипотечного кредитования;
ð Федеральной комиссией по рынкуценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартовэмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
ð законодательно оформлена деятельностьвсех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских,страховых компаний).
При ипотечномкредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягиваетпогашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячныхвыплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога)и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобыполностью расплатиться за кредит.
Основные участники ипотечногокредитования:
• заемщики – физические и юридическиелица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированныекредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившиеипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственностии/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внестиавансовые платежи при приобретении жилья;
• кредиторы — банки и другие финансовыекредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам наосновании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующееобслуживание данных ипотечных кредитов;
§ продавцы жилья— физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё,принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• риэлтерские организации –лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручениюдругих участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие ворганизации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложеновзыскание;
§ страховые компании– лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни итрудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственностиучастников ипотечного рынка;
§ оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональнуюоценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
§ операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечныхкредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
§ инвесторы – юридическиеи физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечногорынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховыекомпании);
§ Правительство –регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительстваинвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичногоипотечного рынка.
§ Первичный рынокопределяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментамиявляются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвесторсоставляет содержание вторичного ипотечного рынка,инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Правовые основы ипотечного кредитования
Однимиз наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательствапо кредитному договору, является залог.
Подзалогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя)получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно переддругими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).
Еслииное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме,какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты,неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог такжеобеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержаниезаложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).
Залоговыеотношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексомРоссийской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая непротиворечит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажижилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом«Об ипотеке».
Залогвозникает в силу договора, а также на основании закона или при наступленииуказанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество идля исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст.35 п. 2 ГК РФ).
Залогодатель- это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник,так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либолицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имуществопринадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его безсогласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335п. 2 ГК РФ).
Залогодержатель– это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор пообязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоватьсяпереданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него подоговору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы вцелях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Предметомзалога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютныеценности, товары в обороте.
Ипотекой признается залогпредприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственносвязанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правомпользования им.
Залогодателем предприятия могут бытьтолько собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения(лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованиюзалогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовойбаланс.
Приипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровленияфинансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства,обеспеченного ипотекой.
Договорипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжатьсяпроизведенной продукцией и основными фондами.
Приобращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается саукциона как единый имущественный комплекс.
Договорипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залоганедвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также запредоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.Обязательства итребования, обеспечиваемые ипотекой
В ст.2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой.Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитномудоговору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства,основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинениивреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства,обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, вслучае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленномзаконодательством РФ о бухгалтерском учете.
В п. 1ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могутобеспечиваться ипотекой:
1. Ипотекаобеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договоруили иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части,предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека,установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условиемвыплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся емупроцентов за пользование кредитом.
Еслидоговором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплатузалогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качественеустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения илииного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерноепользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекойобязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иныхрасходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализациизаложенного имущества.
2. Еслизаконом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателяв том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенногоимущества.
3. Еслив договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя,обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части,превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключениемтребований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4настоящего Федерального закона.
1.3 Зарубежный опыт ипотечногокредитования
Вовсем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основныхпринципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственнаяподдержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьмаи весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенношироко применяются в странах Западной Европы. В Соединенных же Штатахпреобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.
ВГермании специальная сеть ипотечных банков существует с 1900г. С тех пор ниодин из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивалисвоим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечноекредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которыезанимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определеннымкритериям. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер играницы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто являетсясобственником земельного участка и находящегося на нем здания; какие права иобеспечения лежат на этом имуществе. Цель поземельной книги – обеспечитьинвестору получение ясного представления о том, кто является собственникомнедвижимости.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешнофункционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож надеятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно бытьвкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализациибанковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительныхобществ все больше пересекается с деятельностью комерческих банков.
В Соединенных Штатах Америки еще во временаФ.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитованияжилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня системафинансирования жилья в США – это сложныйрынок общенационального масштаба, на котором действует огромное числоучреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации,коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и т.п.
Решающим фактором успеха в данном направленииоказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решилоглавную проблему жилищного финансирования – проблему кредитных ресурсов. С этойцелью в разные годы были созданы специализированные организации – Федеральная национальнаяипотечная ассоциация (FannieMae), корпорация жилищного кредитования(Фрэдди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (GinnieMae). Все эти организации наделеныполномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантиюили государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченныевыкупленными ипотечными кредитами. Рынок долговых обязательств, выпущенныхэтими организациями, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегосяна нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг почти 3,5 трлн.долларов, чтозначительно превышает соответствующие показатели, например, рынка американскихправительственных ценных бумаг (1,9 трлн.долларов) или корпоративных облигаций(1,4 трлн.долларов).
СегодняFannieMae– крупнейшаянациональная корпорация по активам, а также крупнейший источник обыкновенныхипотечных фондов в США. С момента своего образования в 1938 году FannieMaeпредоставляет постоянный источникипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладныхиз институтов, выпускающих их, таких как сберегательных и заемных, ипотечныхкомпаний и коммерческих банков.
Обобщаяопыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить,что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторовэкономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенныереформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).Строительные сбережения и ипотечное кредитование – одни из самых проверенных вмировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищнуюсферу.
ГЛАВА II. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ДИНАМИКИРАЗВИТМЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Встранах с развитой рыночной экономикой государство в своейсоциально-экономической политике активно использует систему ипотечногожилищного кредитования. Связано это с тем, что, во-первых, кредитно-финансовыймеханизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций вреальный сектор экономики путем строительства жилья, а во-вторых, ипотечноекредитование является единственной системой, в рамках которой граждане,обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями, могутудовлетворить свою потребность в жилье.
Историческисложились два классических варианта продажи квартир в рассрочку под залог (самопонятие «ипотека» предполагает залог недвижимости). Американский(двухуровневый) вариант базируется на дешевых кредитах, обеспеченных ипотечнымиценными бумагами. Дешевизна подобных кредитов достигается за счет того, чтоагентства (в США это «Fannie Мае», «Ginnie Мае» и «Freddie Mac») выкупают их убанков и формируют в пулы для последующего выпуска ценных бумаг.
Немецкаямодель при аналогичных дешевых кредитах обходится без привлечения фондовогорынка. Здесь все замыкается на ссудно-сберегательных кассах, вкладчики которыходновременно становятся и заемщиками. На практике это выглядит так: сначалажелающий получить кредит должен за определенное время накопить необходимуюсумму на депозите (на нее ему начисляют примерно по 3 % годовых), после чегокасса выдает кредит на приобретение жилья, но уже примерно под 5 % годовых.
ВРоссии периодически пытались развить то одну, то другую модель, но в итоге всесводилось к банальной продаже в рассрочку. Тем не менее, в последние 2-3 годапоявились определенные результаты российских ипотечных программ. Каковы же они?
Нафедеральном уровне работает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию,Сбербанк, Собинбанк, Инвестсбербанк, Пробизнесбанк и др. запустили своиипотечные программы. Они выдают кредиты на срок не более 15 лет (Агентство – до27 лет) и под довольно большие проценты. При заявленных 10 – 12 % годовых ввалюте реально приходится выплачивать не менее 18 % из-за необходимостистраховать кредиты. Рублевые ставки колеблются от 15 до 20 %, с учетомстраховки – до 25 %.
Различаютсявсе схемы подобного кредитования лишь набором ограничений. Так, некоторые банкитребуют дополнительного обеспечения по кредиту (поручительство и т.д.);варьируют требования к стажу работы на одном месте (от полугода до двух лет) ивозрасту заемщиков (от 18 – 25 лет до 50 – 60 лет); в некоторых программахпредполагается постоянная регистрация в регионе кредитования и т.д.
Отличия,как видим, не особенно существенны, а общее для всех ипотечных программ(включая программу, по которой работает федеральное Агентство) – их крайняядороговизна для подавляющего большинства населения.
Рассмотримсхемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.
Согласнопараметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения кредита недолжна превышать 30 – 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опытдействующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банковпредлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями втечение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателяипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гаситпреимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточномала.
Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе вмесяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., ааннуитет – 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. – основной долг,3587 руб. – проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваютсямесяцу к 65 – 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов.Графически данная схема представлена на рис.1.