Законодательная основа и практика ипотечного кредитования в России

МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙИНСТИТУТ
Новороссийский филиал
Кафедра Финансы и кредит
КУРСОВАЯ РАБОТА
Студента IIIкурса факультета Экономики иуправления
Колос Андрея Игоревича
Учебная дисциплина ДЕНЬГИ, КРЕДИТ,БАНКИ
    Тема: Законодательная основа ипрактика ипотечного кредитования в России
№ зачетнойкнижки ЭС – 26/03
Группа Эсф-03
Руководитель-консультант    _______________________      В.П. Зайков
Защищена                                                                                      Оценка
«____»___________ 2006г.                                                    «______________»
Содержание.
  Стр.Введение…………………………………………………..……………………….3
Часть 1. Оформление механизмаипотечного кредитования в России….…….4
1.1. История ипотеки в России………….……………………………………..4
1.2. Сущность и понятиеипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечногожилищ­ного кредитования и её основные участники ………………………………………………………….………....6
1.3. Особенности ипотекиразличных видов недвижимого имущества…….9
Часть 2. РеализацияНовороссийской ипотечной программы в филиале ОАО Внешторгбанк…………………………………………………………………....13
2.1. Ипотечная программа филиала ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийске. ……………………………………………………………………………….13
2.2. Основные условияипотечного кредитования и требования к заёмщику………………………………………………………………………………….14
2.3. Взаимодействие банка изаёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании………….…………………………………………………………………..17
Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизмаипотечного кредитования…………….…………………………………………………21
Заключение……………………………………………………………………….24
Список литературы……………………………………………………...……….25
Приложение………………………………………………………………………26
Введение.
Рынок жилья в нашейстране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами,которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможнымприобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практическиединственной возможностью улучшить жилищные условия было получениегосударственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населениемчерез приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченностьбюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищныхпроблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянииулучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений ивозможности их накопления.
Созданиесистемы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволитувеличить их платёжеспособный  спрос исделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечиваетвзаимосвязь между денежными ресурсами на­селения, банками, финансово-строитель­нымикомпаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства вреальный сектор экономики.
Внастоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то,что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитованиядо начала XXвека.Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечномкредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущностиипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества;изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизмафункционирования ипотечного кредитования в рамках реализации новороссийскойипотечной программы во Внешторгбанке; а также совершенствование законодательнойи правовой базы ипотечного кредитования.
Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.1.1. Историяипотеки в России.
Ипотека в современных условияхявляется относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеетдостаточно большой опыт ипотечного кредитования.
    Ипотечное кредитование было первым на Русивидом кредитования и получило название «заклад».
    В XIII-XIVвв. заклад возник одновременно с правом частной собственностина землю, но долгое время существовал фактически без законодательногооформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.
    Отличие российской ипотеки от зарубежнойбыло заложено в самом государственном укладе. Широким развитием институтаипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу — помещикам.
    В 1754 г. были созданы государственные кредитныеучреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка длядворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском портупри коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залогимений. В 1786 г.они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.
    С 1 января 1835 г. в России был введёнСвод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое правоподвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:
·                   с государством (казённая ипотека);
·                   между частными лицами (частная ипотека);
·                   по займам в кредитных учреждениях (банковскаяипотека).
В 1842 г. в Санкт-Петербурге иМоскве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизациикредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного правав России. Ликвидировались все существующие государственные кредитныеучреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.
В это же время в Россииначали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образованапервая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургскоегородское кредитное общество.
В 1869 г. был образован первыйчастный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской исельской недвижимости.
В связи стяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образованКрестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли.Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн.руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.
В 1885 г. открываетсяДворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началахблаготворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховойпроцент.
На рубежевеков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские,волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы,которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитныхтовариществ в кредитные союзы. 
К 1914 г. Россия далекопродвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитаякредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошеезаконодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковскаясистема включала: государственные, региональные, городские, местные,общественные и частные кредитные институты. В неё входили:
·            Дворянскийземельный банк;
·                   Крестьянский поземельный банк;
·                   городские кредитные общества и городские общественныебанки;
·                   земские банки;
·                   общества взаимного поземельного кредита;
·                   ссудно-сберегательные товарищества;
·                   кредита товарищества и др.
К 1917 г. существовал: 21земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк,Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Ксожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частнаясобственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своёсуществование.  Лишь 70 с лишним летспустя ипотека в России вновь начала возрождаться. 1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылкидля начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основныеучастники.
Широкое использованиекредита является необходимым условием нормального функционирования экономикилюбого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора.Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использованиясторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
·                   недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибелиили внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
·                   недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью(связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственныхорганах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретитьеё отчуждение;
·                   стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянномуросту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
·                   высокая стоимость недвижимости и риск её потериявляются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременномуисполнению своих обязательств.
Ипотека –это предоставление ссуды под залог недвижимости.
К недвижимому имуществу,которое является предметом ипотечного обязательства, относятся: земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е.объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.
В залог не принимаются особоохраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, атакже имущество, в отношении которого факт приватизации признаннедействительным.
 Но наибольший интерес представляет ипотечноекредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наи­болеепредставительный индикатор ро­ста, отражающий динамику развития раз­личныхсекторов экономики и уверен­ность населения в своем будущем, в бу­дущем страныв целом.
 В настоящее время в стране созданы всепредпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для началареализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования:
·                   
·                   едвижимости)", закладывающие правовую базу для функционированиясис­темы ипотечного кредитования;
·                     
·                   
При ипотечном кредитованиизаймы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредитаво вре­мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен­ноежилье служит в качестве обеспече­ния займа (залога) и в случае неуплаты займасобственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла­титься за кредит.
Основные участники ипотечного кредитования:
·                   Заемщики– физические и юридические лица,обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором какнадёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит,добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/илиприобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовыеплатежи при приобретении жилья;
·                   Кредиторы — банки и другие финансовыекредитные уч­реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за­емщикам наосновании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующееобслуживание данных ипотечных кредитов;
·                   Продавцы жилья — физические и юридическиелица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим июридическим лицам по  их поручению;
·                   Риэлтерские организации – лицензированныепродавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участниковрынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведенииторгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
·                   Страховые компании – лицензированныестраховые компании,  осуществляющиестрахование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика истрахование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
·                   Оценочные агентства – лицензированныестраховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилыхпомещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
·                   Операторы вторичного ипотечного рынка –юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичныхкредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
·                   Инвесторы – юридические и физическиелица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( восновном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
·                   Правительство – регулирует первичный ивторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценнымбумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
Первичныйрынок определяется взаимодействием заемщика и бан­ка, а его инструментамиявляются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвес­торсоставляет содержание вторичного ипотечногорынка, инстру­ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами.1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимогоимущества.
Ипотечное кредитование в сфере промышленности.
Многиепредприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободныхденежных средств, без которых невозможны рекон­струкция и модернизацияпроизводства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособностипродукции.
Залог предприятия всовременной российской практике встречается довольно редко. Это объясня­ется,прежде всего, отсутствием эффективного ме­ханизма оценки такого имущества,сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат наоформление договора, большим количеством не­обходимых документов и др. Длязаемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как рискпотери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.
Обычно вимущественный комплекс предпри­ятия при его залоге включаются все материальныеи нематериальные активы, в том числе: здания, со­оружения, оборудование,инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права ит. п.
Обязательство,   обеспечиваемое   ипотекой предприятия, должно по суммесоставлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия сосроком исполнения не менее од­ного года после заключения соответствующего до­говора.Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительноевнима­ние оценке не только собственно имущества пред­приятия, но и егозадолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко­торыйприобретает на публичных торгах предпри­ятие, одновременно приобретает также и всеобя­занности собственникапредприятия. При залоге отдельных производственных объ­ектов действующегопредприятия обязательна все­сторонняя оценка возможностей их реализации вотрыве от единого хозяйственного комплекса.         Для рассмотрения возможностипредоставле­ния кредита под залог предприятия банку требует­ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использованияи возврата кредита. В заявку на полу­чение ипотечного кредита под залогпредприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступлениядоходов и обязательных пла­тежей и другие документы по требованию кредито­ра.Кредитное подразделение банка обра­щает особенное внимание на несоответствия вфи­нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравниваетс аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали­чие необходимойпроизводственно-технической ба­зы для выполнения этого плана (например, произ­водственныхи складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).
Стоимость предмета залога при ипотеке можетопределяться несколькими способами:
·                   На основебалансовой стоимости имуще­ственного комплекса.
 Узалогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти набалансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаютсяперио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночнойценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимостьдостаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога. Несомненно,такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляетсяпрофессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценкиимущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценкапроисходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенногоимущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Крометого, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
·                    Оценкастоимости имущества осуществляется самим банком.
При этомобязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояниеконъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен.Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако,она достаточно трудоемка для банка.
Если заемщик не выполнилв срок своих обя­зательств по договору, взыскание обращается на предмет залогав пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­метазалога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура,которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога наторгах.
При залоге недвижимостиобращение взыска­ния на предмет залога производится либо по реше­нию суда, либона основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ногоправила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особеннуюисторическую или культурную ценность.
Реализация недвижимостина торгах (или аук­ционе) начинается с установления первоначальной ценынедвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если жеторги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем оприобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотекапрекращается.
Если соглашение о продаже банкупредмета за­лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имуществаснижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и наповторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% нижепервона­чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель невоспользовался этим правом в те­чение месяца с момента окончания повторныхторгов.
Особенности ипотеки земельныхучастков, зданий и сооружений.
Если залог зданий,строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залогземельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, нетребует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся назаложенном земельном участке.
Но ипотека зданий(сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка,на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточногодля  функционального обеспечения закладываемогоздания (сооружения).
Следует отметить, чтозалог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться беззалога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.Часть 2. Реализация Новороссийскойипотечной программы в филиале ОАО Внешторгбанк.2.1. Ипотечная программа филиала ОАО Внешторгбанк в              г. Новороссийске.
Длякредитования покупки недвижимости филиал ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийскепредлагает программу ипотечного кредитования. Данная программа дает возможностьприобрести квартиру в новых или старых домах городов Краснодарского края.
Кредиты попрограмме ипотечного кредитования выдаются резидентам Российской Федерации илицам с гражданством в возрасте от 20 до достижения возраста мужчинами 65 лет,женщинами — 60 лет на дату погашения кредита.
Программажилищного кредитования позволяет получить кредит в размере до 70% от стоимостиквартиры. Остальная часть суммы необходимой для приобретения недвижимостидолжна быть в наличии у получателя кредита на момент подачи заявки. Допускаетсяв качестве первоначального взноса собственными средствами взнос имеющегосяжилья (первоначальный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемой квартирыклиент сформирует путем продажи имеющийся квартиры, а 70% получит в видекредита).
В качествеобеспечения в программе используется залог приобретаемой квартиры. Как правило,заключается трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры междуПродавцом, Покупателем и Банком.
Также заемщикможет самостоятельно подобрать квартиру или с помощью риэлтерских компаний.Плата за оценку стоимости предмета залога зависит от площади приобретаемойквартиры. Комиссионные риэлтерской компании определяются по договоренности.
От заемщикапотребуется наличие достаточного для погашения кредита дохода (зарплата,премиальные, комиссионные, страховые выплаты, доходы от предпринимательскойдеятельности, проценты по вкладам и т.п.). Доля платежей, направленных напогашение кредита, не должна превышать 40% от подтвержденного дохода Заемщика.Доходы супругов суммируются. При этом, если доля дохода одного их супруговпосле налогообложения, составляет сумму более 50% в чистом совокупном доходесемьи, то именно этот доход рассматривается Банком, а тот, кто его получает, участвуетв сделке в качестве Заемщика, другой же — в качестве солидарного Поручителя навесь срок кредита (за исключением случая, когда между супругами заключенбрачный договор, предусматривающий раздельный режим имущества супругов).
Для получениякредита в филиале по программе ипотечного кредитования желательно, но необязательно, чтобы срок трудовой деятельности на последнем (фактическом) местеработы составлял 2 года, данный факт будет учитываться при выдаче кредита.
Также должнобыть обязательное поручительства супруга (ги).2.2. Основные условия ипотечного кредитования и           требования к заёмщику
Основные условияипотечного кредитования.
Кредит предоставляется в рублях или вдолларах США на срок 10-20 лет. Минимальная сумма кредита составляет10 000 долларов США или эквивалент в рублях, максимальная — 50 000 долларов США или эквивалент в рублях.
Процентная ставка по кредитуфиксированная (не может быть изменена в течение всего срока кредита) исоставляет от 15% годовых при выдаче кредита в рублях и от 10,5% годовых привыдаче в долларах США в зависимости от набранного балла в модели оценкивероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.
Проценты начисляются на остатокссудной задолженности заемщика.
Погашение кредита осуществляетсяежемесячно равными долями. Проценты по кредиту также выплачиваются ежемесячно. Досрочноепогашение кредита допускается без штрафных санкций по истечении первых 3-х месяцевпользования кредитными средствами с момента выдачи кредита. Ограничений посумме, направляемой в счет погашения основной суммы долга, нет. В филиалепредусмотрена возможность отсрочки в погашении основной суммы кредита по договоренности.
Кредит выдаётся под залог квартиры,покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договорпереуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме — взалог не принимаются).
Квартира становится собственностьюЗаемщика сразу после выдачи кредита. Прописка (регистрация) на приобретаемойнедвижимости производится.
Требования к заёмщику ипокупаемому жилью.
Прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которогооценивается платёжеспособностьпотенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия,уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийсябизнес.
Кроме того, необходимовыполнение следующих обязательных требований:
·                   наличие у заёмщика свободных денежных средств дляпервоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
·                   наличие официального подтверждения источников и уровнядоходов заёмщика;
·                   расходы на погашение кредита и выплату процентов недолжны превышать 40% совокупного дохода заемщика или его семьи;
·                   приобретать и оформлять в залог можно любое жильё,расположенное в пределах Краснодарского края, в том числе любые квартиры (какновые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
·                   стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья недолжна превышать 1000 долл. США.
Дополнительные факторы,влияющие на выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банкомучитываются следующие положительныефакторы:
·                   наличие собственных активов заёмщика (земельныеучастки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);
·                   наличие активов ближайших родственников, как состороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условииоформления их поручительств (гарантий);
·                   наличие поручительств от платёжеспособных организаций;
·                   документы, подтверждающие образовательный уровень (обосновном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании ипр.);
·                   положительная кредитная история (наличие документов,подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитныхобязательств).
Риски и ответственностьзаёмщика.
При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски длязаёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:
1) неплатёжеспособностью банка
2) неплатёжеспособностью заёмщика.
1)  Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка,теоретически существует только в краткий период от внесения первоначальноговзноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так какбанк, отличается высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку он прошел тщательнуюпроверку.
После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становитсясобственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время непредставляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. Вэтом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с банкомили другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).
В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем иквартиры, не пострадает.
2)  Если заёмщик и его семья становятсянеплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты понему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами,освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.
Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается наоткрытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательствазаёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей покредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продажежилья.
Остаток средств возвращается заёмщику и может бытьиспользован для покупки другого жилья. 2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при        ипотечном кредитовании.
Схема ипотечногокредитования:
1.                Заёмщик заполняет заявлениена выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его во Внешторгбанквместе со всеми необходимыми документами.
2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяютего кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявлениезаёмщика на заседание Кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередноезаседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, егоразмере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решениеможет быть принято в отсутствии заёмщика.
4. Заёмщик открывает в Банке счет и вносит на него первоначальный взнос в размере,согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры.Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, чтобудет означать его отказ от заявки на кредит.
5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат суказанием суммы утвержденного Банком размера кредита.
6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компанийосуществляет подбор квартиры дляприобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщикоценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70%ее стоимости с утверждённым размером кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и принеобходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособностизаёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальныйссудный счет.
9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхстороннийдоговор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленномзаконом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрацияперехода прав собственности и ипотеки).