Содержание
Введение
1Теоретические аспектыипотечного кредитования в современной России
1.1 Понятие ипотеки иипотечного кредитования
1.2Современноесостояние ипотечного кредитования в России
1.3Методикапредоставления ипотечного кредита
2Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 СбербанкаРоссии8
2.1 Основныехарактеристики ОАО Сбербанка России8
2.2 Анализ ипотечногокредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России
2.3 Оценка ипотечногопортфеля рынка жилья г. Нефтекамска
3Проблемы и путиоптимизации системы ипотечного кредитования
3.1 Влияние кредитныхрисков на ипотечное кредитование в ОАО Сбербанке России
3.2 Проблемы ипотечногокредитования в России
3.3 Пути оптимизацииипотечной деятельности в России
Заключение
Список использованныхисточников и литературы
Приложение А Схемааннуитетных платежей
Приложение Б Схемадифференцированных платежей
Приложение В Удельныйвес проблемных кредитов за 2006-2009гг.
Нефтекамского отделения№4891 Сбербанка России
Приложение Г Оценкатемпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 ггпо РеспубликеТатарстан в % к предыдущему кварталу
Введение
Вусловиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачейдля органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежныхресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением«квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитиесистемы долгосрочного ипотечного кредитования.
Системаипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике.Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономическиразвитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий,но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом.Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественныепроцессы, происходящие в обществе.
Актуальностьвопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретениясобственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи.Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие срокивселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членовсвоей семьи, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, небоясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладыватьденьги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендоватьквартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим сежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупкиквартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходиттщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностьюоформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношенииальтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
ВРоссии банковское ипотечное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию:значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты,ипотечные кредиты стали доступнее (увеличился срок кредитования). Однако омассовости ипотеки в России говорить пока рано – доля ипотечных кредитов в ВВПстраны составила в 2008 г. 3,5% по сравнению с 34% ВВП в странах Евросоюза.
Основнымипричинами, сдерживающими развитие российского банковского ипотечногокредитования, являются недостаток опыта в оперативном решении вопросов оналожении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога;нестабильность внешней среды банковского бизнеса; несовершенствонормативно-правового обеспечения; несовершенство методик оценки эффективностибанковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных операций и др.
Российскойбанковской системе необходим механизм банковского ипотечного кредитования,включающий согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов иинструментов управления ими, базирующийся на определенных правилахдолгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществлениякредитных отношений.
Итак,сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе вслучае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного имобязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученнойот продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокойстоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, всвязи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемымколебаниям.
Таким образом, ипотека является в настоящее времяодним из эффективных инструментов решения многих важных социальных,экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, помнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитованияимеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить этипроблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению,невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанноеподтверждает актуальностьи практическую значимость темы дипломнойработы.
Цель дипломной работы заключается в анализе системыипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России ивыявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе ивозможностей их решения.
Врамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
— рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;
— выявить состояние ипотечного кредитования в России;
— рассмотреть методику предоставления ипотечного кредита в РФ;
— проанализировать систему ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891Сбербанка России;
— рассмотреть влияние кредитного риска на ипотечное кредитование;
— раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования;
— предложить пути оптимизации ипотечной деятельности в России.
Объектомисследования дипломной работы является деятельность Нефтекамского отделения№4891 Сбербанка России в области ипотечного кредитования, предметом – системаипотечного кредитования в России и Республике Татарстан.
Теоретической и методологической основойисследования в области ипотечного кредитования и вопросах, связанных синвестиционной и финансово-экономической составляющими ипотечной деятельностиявляются работы отечественных ученых, таких как Сафонова, Г. Б., Балабанов,И.Т., Иванов, В.В. и другие. При решении поставленных в исследовании задач былиприменены методы экономического и статистического анализа.
При исследовании поставленных вопросовиспользовались справочные материалы, данные о разработках, проводимых зарубежом, методические разработки других специалистов, статистическаяинформация.
Практическая значимость работы заключается вопределении состояния ипотечного кредитования в современной России и решениепроблем, возникающих в процессе его развития.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав,заключения, списка использованной литературы.
Во введении обосновывается актуальность данной темы,определены цель и задачи исследования, сформулированы основные проблемырассматриваемого вопроса, их значимость.
В первой главе рассмотрены теоретические аспектыипотечного кредитования в современной России. В рамках чего исследуетсясущность и общая структура ипотечного рынка, состояние ипотечного кредитованияв России, а также методика деятельности ипотечного кредитования.
Во второй главе анализируется система ипотечногокредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России.
В третьей главе осуществлено изучение кредитныхрисков, проблем и направлений по развитию ипотечного кредитования. Здесьрассмотрены такие вопросы как: влияние ипотечного кризиса в США на ипотеку вРоссии, а также направления по развитию системы ипотечного жилищногокредитования.
В заключении обобщаются выводы, формулируютсярекомендации и предложения по кругу проблем, рассмотренных в дипломной работе.
1Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России
1.1Понятие ипотеки и ипотечного кредитования
Ипотека вошла внашу жизнь совсем недавно, но оченьстремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо толькоспециалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовалисьсотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечныйкредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращенийграждан в банки за кредитом на покупку жилья. Итак, что же такое «ипотека»?
Согласноопределению, Букато В. И., ипотека – это форма залога, при которой заемщиксохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. [9,с.358]. Помнению Довдиенко И.В., «ипотека» – это сдача в залог земли и другогонедвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита(кредита под закладную). [14, с.3]. По мнению Лаврушина О. И.,ипотека — это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом,при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателемобязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости [28,с.273].
Такимобразом, нам представляется очень удачным следующее определение. Ипотека — разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполненияосновного денежного обязательства должником-залогодателем передкредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнениядолжником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворениеза счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которогоявляется залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущностьипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком
Правовойсмысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных правсобственности на объект недвижимости. Недвижимость — это земельный участок,строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что немогут быть отделены от нее без существенного ущерба [8, с.173].
Посвоему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:
-дополнительногоинструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когдаприменение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации)юридически невозможно или экономически нецелесообразно;
— механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания иразвития материального производства;
— создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основезакладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтоввторичного рынка ипотечных кредитов.
Практическоеприменение ипотеки основывается на следующих принципах
— возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит какэкономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежныхотношений. Без возвратности кредит не может существовать;
— срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижениявозвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, непросто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;
— дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должныоднозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим наего получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые всостоянии его своевременно вернуть;
— принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банкуопределенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежныхсредств [25,с.188].
Внаше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся взависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее частовстречающимися видами ипотеки являются следующие:
— постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) – кредит сфиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликиепериодические (как правило, ежемесячные) платежи.
Периодическийплатеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту.Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой типипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возвратузаемных средств;
— кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только однихпроцентов. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж покредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная суммадолга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступаетсрок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранеедоговориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупногоплатежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;
— «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) — это кредит,предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счетпогашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждымпериодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина — «пружинный» — означает аналогию с действием пружины — чем сильнее еерастягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;
— кредит с нарастающими платежами – применяется для заемщиков, рассчитывающих нарост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос,затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаютсяравновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальныйпериод финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивноразвиваться;
-кредитс обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока илиих прекращение;
— кредит с переменной процентной ставкой – процентная ставка меняется всоответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется пооговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексугосударственных ценных бумаг;
— «ролл-оверная» ипотека — при использовании данной формы ипотечного кредитованиясрок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, онисоставляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынкаустанавливается своя процентная ставка. Таким образом, «ролл-оверный» кредит — это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита сфиксированной процентной ставкой.
Ещеодной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога.Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков [17, c.115].
Ипотекажилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды,предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонтажилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотекитакже, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другомжилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) — не могут бытьпредметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира),принадлежащий залогодателю на праве собственности
Залогодержателямижилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения,имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичныхторгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих вэтом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником,приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договораренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
Ипотеказемельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишьдля обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно сосуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городскиеземли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещеновозведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качествеотдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведенына закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложеныодновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена наземельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие незалогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания наэтот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходятвсе права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель [18, c.144].
Вслучае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участоксобственника может быть отчужден. Эта процедура называется «обращениевзыскания».
Важнуюроль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитиеипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровыхи поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить изглавного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельногоучастка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и бытьуверен в их полноте.
Предметомипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественныйкомплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащиеему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственноговедения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения,оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты идругие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия випотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятияили уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченногоучредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может бытьобеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половиныстоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, вотношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение оликвидации или реорганизации, Залогодатель в праве продавать, обмениватьсдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом,вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, еслиэто не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, ине нарушает других условий договора ипотеки.
Врыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено.Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банкамипод залог недвижимости.
Этообременение происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека — залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только правовостребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залогас его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа. В широкомсмысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающуюопределения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательнона каждый конкретный момент [7, c.136].
Функционированиеипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы.
Объектамиипотечного кредитования являются:
— земельные участки;
— жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооруженияпредприятий, занятых в социальной сфере;
— офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другиеобъекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
— производственные помещения — склады, заводские здания инаучно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другиепомещения производственного назначения.
Субъектыв свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных(вспомогательных).
Косновным субъектам ипотечной схемы относятся:
Заемщик-лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Дляполучения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие втечение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг ипроценты по нему.
Кредитор(банк)-организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с нимкредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачиипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса.Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги — закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечноеагентство — является основным элементомсамофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банказакладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом,создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентствавходит:
— выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
— формирование первичных ипотечных активов;
— эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;
Инвесторы-которыевкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).
Правительство- позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием безнеоправданных рисков.
Вспомогательныеучастники ипотечной схемы следующие:
Риэлтерскаякомпания-профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поискуобъектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого дляпредоставления в банк.
Оценочнаякомпания — необходима для определения рыночной иликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховаякомпания — выполняет функции по снижению рисков для инвесторови кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
— страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
— страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
— страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;
Расходыпо ежегодному страхованию несет заемщик.
Ипотечныйброкер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключенииипотечных сделок [33, c.59].
Государственныйрегистратор — орган государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделоккупли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоровипотеки.
Органыопеки и попечительства — обеспечивают защиту правнесовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Нужноотметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуютразличные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования.Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечениядешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующегопроизводства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья дляфизических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении повозможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производитьежемесячные выплаты по кредиту.
Задачабанка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своихакционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являютсямаксимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечениевозвратности ссудного капитала [29, c.115].
Инвестортакже стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства взакладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, цельюинвестора при использовании механизма залогового кредитования, являетсямаксимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.
Однимиз субъектов кредитования является правительство. Собственными же целямиправительства на рынке ипотечных кредитов являются: капитализация недвижимогоимущества и обеспечение его обороноспособности; неинфляционная поддержка сферыматериального производства; уменьшение разрыва между производительным ифинансовым капиталом; пополнение доходной части бюджета и обслуживаниевнутреннего долга; создание условий для надежного и эффективногофункционирования системы ипотечного кредитования.
Сравнениецелей основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об ихразнонаправленности.
Рассмотримосновные особенности ипотеки.
Во-первых,ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. Вотличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случаенеуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммыпогашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступаетнедвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностьюпредмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашениякредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.
Во-вторых,большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используютсядля финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так ипроизводственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах сразвитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищныеипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссудпод залог недвижимости.
В-третьих,ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, чтопозволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредитарастягивается по времени [44, c.151].
Итак,ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащегообеспечением исполнения основного денежного обязательствадолжником-залогодателем перед кредитором — залогодержателем, которыйприобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогомосновного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимогоимущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектамиипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения.Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, кредитор, инвестор,правительство. Для ипотечного кредита характерны некоторые отличительные черты — долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества.Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создатьэффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждансо средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья насвободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан идолгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк являетсяотносительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чембольше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнееее деятельность в экономической системе в целом.
1.2Современное состояние ипотечного кредитования в России
Повышениекачества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики, аточнее ее бесспорная декларация. Поэтому в России на сегодняшний моментвозникло несколько национальных социальных проектов, в которых в числепервоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формированиядоступного рынка жилья. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60%российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляетпримерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства ивысокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому жесистема ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита.Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призвансоздать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем [40, с.88].
Основнойакцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширениесистемы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним изприоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищнойполитики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенныхгрупп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основнойчасти работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями ижильем в собственности (бесплатная приватизация). На протяжении последних летвнимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороныгосударства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имелширокого распространения. Ипотекой, по законодательству РФ, является залогпрактически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на правесобственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имуществаизъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, атакже имущества, в отношении которого в установленном федеральным закономпорядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которогозапрещена), а также некоторых прав на него. Стоит отметить, что согласноКонцепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированыцелевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитовдолжен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотекив 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объемвыданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. ипревысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.
В2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 годареальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на11,5%, в том числе реальная заработная плата – на 13,2%. При этом инфляция в2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительнообогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок сиспользованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи.Тогда как объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья вРоссии на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долюипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей. По сравнению с 2001 годомколичество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году в 4,6 раз, в2003 – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысилоуровень 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечныхкредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и около 130% соответственно.Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитовувеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом. В прошлом году объем выданныхипотечных кредитов в России вырос почти в два раза, достигнув порядка 550миллиардов рублей по сравнению с 263 миллиардами рублей в 2006 году.
Развитиеэффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является однойиз приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловленадвумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностьюпотенциального спроса. Ипотечное кредитование — это не только один из способоврешения жилищной проблемы. [38, с. 98].
Жилищнаяпроблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечномитоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 60% населениястраны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по даннымМеждународной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят вочереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобреститрехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5% населения,однокомнатную — 15,6%. По различным оценкам, на руках у населения сосредоточеноот 40 до 60 млрд. долл., часть из которых люди готовы вложить в ипотечныепрограммы, а стоимость приватизированных квартир, которые могут быть вовлеченыв оборот, составляет около 300 млрд. долл.
Несмотряна это, сегодня по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2%жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте на 2005г.составляет лишь 0,6% против 5% в странах Центральной и Восточной Европы и 34% встранах Европейского союза. Емкость ипотечного рынка в России, по даннымКомиссии по ипотечному кредитованию Госдумы РФ, оценивается в 30 млрд. долл.Спрос на ипотечные кредиты по стране составляет около 2,4-4,7 млрд. долл. вгод. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицамна 1 января 2005г., составила около 1,52% (для сравнения, в странах с развитойрыночной экономикой этот показатель составляет в среднем 30-55%). Этосвидетельствует о том, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнемунаходится на начальной стадии своего развития. Последовательно осуществляемаяполитика развития ипотеки, реализуемая на базе «Концепции развития системыипотечного кредитования в Российской Федерации», одобренной ПостановлениемПравительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитованияв Российской Федерации» от 11 января 2000 г., существенных результатов в этойобласти не дала. Жилищные ипотечные программы и проекты, осуществляемые врамках данной Концепции, в своей основе ориентируются на определенные(льготные) категории граждан и предоставление им дотаций и субсидий в целяхулучшения их жилищных условий. Таков, например, национальный проект «Доступноеи комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблеммолодых семей и молодых специалистов на селе.
Развитиеипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и каксоставной части рыночной экономики — с другой, должно базироваться на следующихпринципах: учет имеющегося мирового опыта развития ипотечногокредитования; обязательная его адаптация с учетом российской специфики;эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов; доступностькредитов населению; государственное регулирование и поддержка [37, c.43].
Главнаяцель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в созданииэффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности инаправленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения.
Приэтом создание указанной системы позволит решить одну из наиболее острыхсоциальных проблем общества — обеспечение населения жильем; активизироватьрынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другиевнебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы; обеспечить развитиестроительного комплекса, а также ряда других отраслей материальногопроизводства; оживить экономику страны в целом.
Ипотечноекредитование в России продолжает развиваться, но медленно и дорого. В первомквартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд. рублей –это почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2007 года. Рост все-такипродолжается, по данным Центробанка РФ, на сегодня ипотечные кредиты в Россиивыдают более 500 банков. Экспертами Независимой ассоциации покупателей России(НАП РФ) были проанализированы ставки 30-ти крупнейших российских банков и составленрейтинг процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья. В основу этогорейтинга легли номинальные процентные ставки банков в рублях, с первоначальнымвзносом 10%, без учета дополнительных комиссий. Так средняя ставка по банкамколеблется от 9,9% и до 16% при наличии справки о доходах 2-НДФЛ. В пятеркулидеров вошло три специализированных ипотечных банка: Национальный резервныйбанк, Городской ипотечный банк, «Дельтакредит». На втором местерасположился Сбербанк, другой государственный банк ВТБ-24 находится в нижнейчасти таблицы за счет повышения процентных ставок в апреле этого года. Приналичии справки о доходах в свободной форме средняя ставка по банкам колеблетсяот 10,33 до 15%.
Вусловиях экономического кризиса банки вынуждены были повысить ставки поипотеки, минимальная ставка сегодня составляет 15,5% при наличии 30% отстоимости жилья собственных средств. Поэтому о массовой ипотеке в Россииговорить еще преждевременно. В силу законодательных пробелов ипотечноекредитование остается все еще достаточно высоко рисковым бизнесом.
Всложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России можетпойти по трем направлениям:
— продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальнойбанковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковскиезаймы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечныеоблигации. Данная система представляется малоперспективной, учитываянестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков идешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Кроме того,инфляция в России на сегодняшний день, только по официальным данным, -11%, наЗападе — 2-3%. Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чемв западных. Значит, более дешевые западные ресурсы вполне смогут демпинговатьпри предоставлении тех же самых кредитов;
— ипотека на основе федеральных программ. Здесь происходит развитие в основномсоциальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этотпуть приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основаннойна рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресныхбезвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсыбюджетов различного уровня;
-развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной нафункционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с нимрынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служитьсредства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпускаипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров иструктуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболееперспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на наиболее экономическиактивное население, и, во-вторых, на использование наиболее эффективныхрыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и еераспространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего экспериментаневозможны. Учитывая специфические российские условия (масштабы страны,нестабильность политической и экономической ситуации, недостаточная развитостьнекоторых финансовых структур, несовершенство законодательства), формирование,эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитованияцелесообразно изучить в ходе экономического эксперимента вначале на уровнеотдельных регионов [39, с 77]
Опроблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Осень2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. Если проамериканский ипотечный кризис еще можно было дискутировать, докатится ли он донашей страны или нет, то сейчас уже ни у кого нет сомнений в том, что Россиятакже является жертвой мирового финансового кризиса. На рынке ипотечногокредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственнымобразом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западнымденьгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитовна покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения.В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков. На сегодняшний моментпо ипотечным кредитам процентные ставки в отдельных случаях достигают 28%годовых, а минимальная планка установилась на отметке 17-18%. При сегодняшнеймаксимальной ставке за квартиру, стоимостью $300 тыс., с выплатами в течение 15лет и первоначальным взносом в размере 20%, по итогу придется заплатить$1.064.116 (при средней ставке, которая была до начала кризиса (12%) эта суммабы составила $578.472). В декабре рублевые ставки по ипотеке преодолели отметкув 16% годовых и продолжают расти, рост ставок в рублях сегодня в первую очередьобусловлен высокими темпами девальвации российской валюты на протяжениипоследних месяцев. Кроме того, большинство коммерческих банков в настоящеевремя предлагает только долларовую ипотеку, выставив по рублевым займамзаградительные ставки либо вовсе свернув ипотечные программы. Ипотеку в рубляхсегодня можно оформить в государственных банках. Поскольку только они сейчасобладают внушительным запасом рублевой ликвидности и обязаны наращивать объемыкредитования, в том числе и ипотечного. На рынке долларовой ипотеки ставкирастут не только медленнее, но в отдельных случаях даже снижаются. Однако издесь средний уровень ставок практически приблизился к 13% годовых.Одновременно продолжают ужесточаться требования к заемщикам. Так, посвидетельству экспертов, соотношение платеж/доход к декабрю снижено до 30%против 45% в предыдущем месяце. То есть сегодня ежемесячные платежи по ипотекене должны превышать 30% дохода заемщика. Также свернуто большинство программкредитования на сроки более 20 лет. В ноябре не произошло существенногоизменения структуры спроса по срокам кредитования. Как и в октябре, наиболеевостребована ипотека на 10-15 лет. Однако доля таких займов сократилась почтина 1% в пользу кредитов с большими сроками кредитования (15-20 лет).Одновременно с этим возросла доля обращений за короткими кредитами (до 5 лет).
Всевышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечногобанковского кредитования в Российской Федерации в целях совершенствованияструктуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике,развития рыночной инфраструктуры. отечественной экономике, развития рыночнойинфраструктуры.
1.3Методика предоставления ипотечного кредита в РФ
Граждане,обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решениеприобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредствомипотечных кредитов.
Кредиторпроверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга),т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который можетоказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячноопределенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотоебанковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30%своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, тотакой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик несможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности издохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете(подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашениезадолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств попредоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных врассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство попредоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячногоплатежа по соответствующему основному обязательству. Исходяиз дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он можетпредоставить. [6, с. 43].
Платежеспособностьзаемщика определяется по формуле:
/> (1.1)
гдеР – платежеспособность заемщика, руб.;
Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательныхплатежей, руб.;
К — коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до 30 000 рублей, К- 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;
t— срок кредитования, мес.
Еслив течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах)заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяетсяследующим образом:
/> (1.2)
гдеР – платежеспособность заемщика;
Дч1- среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;
t1- период кредитования, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.;
Дч2-среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтвержденияразмера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой частитрудовой пенсии (с учетом индексации), установленной Федеральным законом от17.12.2001 г. № 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”) [19, c.15];
t2- период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;
К1иК2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1и Дч2
В качествеобеспечения по ипотечному кредиту Сбербанк принимает:
-поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;
— залогприобретаемого объекта недвижимости.
Поручительствопринимается от граждан в возрасте от 21 до 75 лет, при этом имеется в виду, чтосрок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 75 лет.
Платежеспособностьпоручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.
Максимальныйразмер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки егоплатежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом егоблагонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам
Еслизаявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банкомили другими учреждениями задолженность по кредитам, то максимальный размерпредоставляемого кредита определяется с учетом данного обязательства.
Максимальныйразмер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:
— определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика.При этом условно принимается, что:
/>, (1.3)
гдеSp – максимальный размер кредита,руб.;
Р-платежеспособность заемщика, руб.;
t-период кредитования, мес..
— полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов:предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной взаключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранееполученным кредитам.
Предоставленноеобеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующимобразом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихсяза его пользование процентов за период не менее одного года (в случае, есликредит предоставляется сроком до 1 года — процентов за период, установленныйКредитным договором), т.е. при расчете максимального размера предоставляемогокредита (So), исходя из совокупногообеспечения (О) в формуле:
/> (1.4)
где So– максимальный размер предоставляемого кредита;
О – совокупное обеспечение;
t – период, в течениекоторого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочныхкоэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредитаи причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующимобразом:
- вслучае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равнымсроку кредита, мес.;
- востальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.
Вцелях определения максимальной величины кредита, которая может бытьпредоставлена Заемщику, необходимо:
— произвести расчет (Sp) и(So);
— сравнить значение (Sp) и (So).При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего изсравниваемых значений. [4, с. 65].
Далеевеличина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежностизаемщика и остатка задолженности по другим кредитам.
Вслучае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредиторомна покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны бытьуказаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполненияобязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Послезаключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внесопределенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться взависимости от существующего законодательства и экономический ситуации.Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к.чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящеевремя в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять какминимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взятькредит.
Одиниз важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собойзалог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на неераспространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогомможет быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее издоговора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи,имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен отобеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находитсяв зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Вообще правозалога, в т.ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:
— при исполнении обеспеченного залогом обязательства;
— при гибели заложенного имущества;
— при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;
— при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;
— в иных случаях, предусмотренных законом [1, c.9].
Приобеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключениедоговора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должныбыть указаны следующие существенные условия:
— предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественныепризнаки);
— стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценказаложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составлениедополнительного соглашения к договору;
— существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимостиобеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то вдоговоре yкaзывается, кто является заимодателем, кто заемщиком;
— размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты запользование кредитом);
— сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплатыпроцентов по договору банковской ссуды).
Несоблюдениеформы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет егонедействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договоруне возникают. Если по недействительному договору имущество передано в «залог»,то держатель вещи считается незаконным владельцем. Недействительность договораипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалосьобеспечить залог.
Заключениедоговора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть кустановлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Праваи обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ «Озалоге» (ст. 36-38) [2, c.42].
Залогодательвправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предметаипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен инойпорядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметомипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, еслиэто не ограничено законом. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласиязалогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки илипрекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решениюсуда, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога илизаменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.
Залогодержательобязан, если иное не предусмотрено договором:
— страховать за свои счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полнойего стоимости;
— принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, вт.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
— немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты илиповреждения предмета ипотеки;
— истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержательимеет право:
— проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условияхранения предмета ипотеки;
— требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки,угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;
— преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству изстрахового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.
Основаниемдля обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требованийкредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должникомобеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срокобязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые онотвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенноенедвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимостипо решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имуществозалогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейскийсуд. Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам исковогопроизводства, установленным гражданско-процессуальным иарбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требованиязалогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суддопускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключенонотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований дляобращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушеныправа какого-то лица, то суд, по иску этого лица, может признать такоесоглашение недействительным.
Послеобращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализацияпроизводится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленномпроцессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принятьрешение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года.Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения,возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращениявзыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенногоимущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившемуна торгах наивысшую цену.
Обычностоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства.Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимостипредмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора вполном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворениявсех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализациизаложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю.Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна дляпокрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания взаконе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, непользуясь преимуществом, основанным на залоге[10, c.66].
Внастоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует триосновные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:
— схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная схема являласьосновной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненноедостоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством,а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиентзаключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и наусловиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся всобственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решениясуда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо ссогласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтерскуюфирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафныхсанкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитномудоговору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделкунедействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (приусловии грамотного оформления договоров кредита и залога). Однако недостаткомданной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартирезалогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения нанеё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий: квартира былазаложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение илистроительство этой квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи далидо заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложеннуюквартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательствоосвободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ«Об ипотеке»)[3, c. 85];
— схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннегодоговора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.
Настоящаясхема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболеереалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:
— кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком ириэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретаетжильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банкомна данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», тодля сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирмасредствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашениикредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиентвновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, ториэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.
— кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом(кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договоркупли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступаетзалогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиентвозвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полномпогашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажии клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то(в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильёна рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключитьДоговор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случаенеобходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме являетсяследующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмыгарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободнаот обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществленасравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной поиску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на созданиесоответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качествесредства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будетснижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
— схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, черезвыпуск банками ипотечных облигаций.
Даннаясхема заключается в следующем:
— клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлениемзакладной, которая переходит к банку;
— банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (дляэтого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговоеобеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будутпереходить к новому владельцу автоматически);
— на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очереднойипотечный кредит и т.д.;
— клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнемудержателю;
— ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться вконкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешнихобладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации [35, c.12].
Закладная- это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности отдолжника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга(ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью вустановленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжаетфизически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банкудо погашения ипотечного кредита. Закладная должна быть нотариально удостоверенаи подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу смомента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядкарегистрации закладной. В России такая регистрация проводится: по земельнымучасткам — в территориальных органах комитета РФ по земельным ресурсам иземлеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризациирайона (города); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этогопредприятия, по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящемрегистрацию этого имущества. На регистрацию ипотеки представляется заявлениезалогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качествеприложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предметеипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечногообязательства.
Закладнаядолжна содержать:
— слово «закладная», заключенное в название документа;
— наименование залогодателя и указание места его жительства либо, еслизалогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;
— наименование залогодержателя и его местонахождение;
— название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается по даннойзакладной, с указанием даты и места заключения такого договора;
— данные о должнике по основному обязательству, если должник не являетсязалогодателем;
— указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по даннойзакладной;
— указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по даннойзакладкой;
— название и описание имущества, на которое установлена ипотека и егоместонахождение;
— денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
— наименование права, в соответствии, с которым имущество, являющееся предметомипотеки, принадлежит залогодателю и органа зарегистрировавшего это имущество, суказанием номера, даты и места регистрации;
— указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или начасть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или его часть варенду;
— подписи залогодателя и залогодержателя;
— наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и местаpeгистрации.
Закладная,не содержащая каких — либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальномуудостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. Вслучае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительнойпо иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем взакладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможноприложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых дляосуществления залогодержателем своих прав по этому договору.
Посвоей экономической и юридической сущности закладные, являясь залоговымисвидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитногозаявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщикобязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, сдругой, выполнять все другие обязательства, связанные с владениемнедвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особыесборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могутбыть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительныевозможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечениядолга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладаетстоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, спередачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции иоблигации ценной бумагой.
Такимобразом, при получении ипотечного кредита кредитору необходимо оценитьплатежеспособность заемщика. В случае положительного решения заёмщик заключаеткредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости ипредоставляет в банк документ о наличии первоначального взноса в размере неменее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При неисполнение илиненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, кредиторвправе обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество.
Исходяиз того что было сказано выше, можно сделать выводы, что системаипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике.Ведьосновным способом решения жилищной проблемы для населения является долгосрочноеипотечное жилищное кредитование.
2 Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России
2.1 Основные характеристики Сбербанка России
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц.
Стратегическаяцель банка — выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов,сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшегобанка Восточной Европы. Это предполагает создание системы, устойчивой квозможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимальногораспределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности — работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.
Длядостижения этой цели необходимо решить следующие задачи:
— обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышениекачества их обслуживания;
— привлечь в банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количествопервоклассных клиентов;
— внедрить новую идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартныхтехнологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту;
-увеличитьудельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствах до 25%,долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до45%;
— сохранить лидирующую роль на розничном рынке страны. Увеличить долю на рынкекредитования населения до 30%, при этом объемы кредитования физических лицдолжны вырасти не менее чем в 2 раза;
— усилить работу с корпоративными клиентами;
— опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояниеструктуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими;
— обеспечить максимальную помощь государству в реализации государственныхинвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта;
— диверсифицировать ресурсную базу банка, в том числе используя внешнее фондирование;
— достигнуть роста капитала, позволяющего расширить инвестиции банка в экономикуРоссии;
— повысить удельный вес непроцентных доходов в структуре общих доходов банка засчет развития услуг, предоставляемых клиентам. Обеспечить долю комиссионныхдоходов в чистом операционном доходе не менее 15%;
— обеспечить отношение прибыли к капиталу не менее 20%;
— внедрить в банке полнофункциональную систему управления рисками;
— создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему управлениябанком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системераспределения полномочий;
— оптимизировать филиальную сеть банка с учетом как экономических, так исоциальных факторов [5].
СбербанкРоссии — это социально значимый банк. Являясь единственным банковскимучреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активноучаствует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитиюнациональной науки и культуры.
МиссияБанка — обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративногои государственного, на всей территории России в банковских услугах высокогокачества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российскойбанковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальныйсектор, содействуя развитию экономики России.
Неразвитостьи отставание законодательной базы, слабость системы контроля и обеспеченияисполнения действующих законов является серьезным фактором, сдерживающимразвитие банковской системы России. Сбербанк России действует в едином правовомполе с другими коммерческими банками и вынужден учитывать высокий правовой рискв текущей работе.
Нормативнаябаза по трастовым операциям фактически блокирует возможности их проведения.Складывающаяся судебная практика по ряду операций (срочный рынок) фактическиисключает возможность использования этих инструментов. Крайне противоречивазаконодательная база по ипотечному кредитованию, что является значительнымограничением для развития банковской деятельности в этом направлении.Окончательно не сформирована единая государственная система регистрациизалогов. Не всегда эффективна действующая система судопроизводства и исполнениясудебных решений, законодательство об исполнительном производстве имеет многонеоднозначных толкований. Серьезно сдерживает развитие банковской системыотставание налогового законодательства и правовой вакуум по ряду вопросовналоговой практики. В результате банк вынужден платить налоги с убыточныхопераций, нести дополнительные налоговые издержки по инвестициям в реальныйсектор экономики. Широко распространена практика местного законотворчества,противоречащая федеральным законам. В целом ряде регионов ставки арендной платыдля банков в несколько раз выше, чем для предприятий других отраслей народногохозяйства и приравнены к ставкам арендной платы для казино. Для снижениявеличины издержек и стоимости предоставляемых услуг Сбербанк России вынужденотказываться от аренды и увеличивать долю собственных помещений. Несовершенствоведомственной нормативной базы сдерживает развитие банковских продуктов, незатрагивает операций с рядом обращающихся на рынке финансовых инструментов.Процесс нормотворчества отстает от действующей практики и не стимулируетосвоение банком новых операций. Нормативы регулирования деятельности кредитныхорганизаций не в полной мере учитывают качество системы управления,инвестиционной политики и реалий работы коммерческих банков.
Установленныекритерии оценки риска кредитов не всегда объективны и в ряде случаев сдерживаютинвестиционную деятельность банка. Не отработаны многие вопросы обращениявекселей, других корпоративных ценных бумаг.
Вряде случаев требования нормативных документов вынуждают банк нести излишниезатраты, исполнять несвойственные функции, держать дополнительный штат дляформирования дублирующей и избыточной отчетности. Опираясь на накопленный опыти текущую практику работы, используя определенную Законом “О Центральном банкеРоссийской Федерации” и Уставом Сбербанка России роль государства как главногоакционера, банк имеет возможности для формирования законодательных инициатив,внесения предложений по совершенствованию нормативной базы.
Активнаяработа в этом направлении может существенно снизить правовые риски в работе нетолько Сбербанка России, но и всех кредитных организаций, создатьдополнительные стимулы участия банковского капитала в развитии экономикиРоссии. Сберегательный банк Российской Федерации является одним из крупнейшихбанков страны и по ряду экономических показателей занимает ведущие позиции вкредитной системе. Ему нет равных среди коммерческих банков по числу филиалов,территориальных банков и агентств. Благодаря своим ведущим позициям вбанковской системе и, исходя из решаемых им задач, Сберегательный банк РФявляется учредителем ряда других кредитно-финансовых учреждений: промышленногокоммерческого «АвтоВАЗбанка», Внешторгбанка РФ, Корпорации «Жилищнаяинициатива», и другие. Уставный капитал Сберегательного банка РФ какакционерного общества формируется путем выпуска и размещения обыкновенных ипривилегированных именных акций (т.е. имя владельца регистрируется вспециальном реестре, ведущемся в банке).
Сберегательныйбанк РФ – это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентамболее 100 разнообразных услуг: операции по вкладам, кредитование, операции сценными бумагами, аренда сейфов, операционно-кассовое обслуживание,валютно-обменные операции и др.
Целямиипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (вт.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч.отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территорииРоссийской Федерации. Капитал СБ РФ, как уже отмечалось, был сформирован засчет уставного капитала. Вместе с тем банк имеет резервный, специальные идругие фонды. Наиболее важными направлениями размещения средств СБ РФ являютсяссуды и инвестиции, на которые приходится 44,3% активов баланса банка, за нимиследуют: перераспределение кредитных ресурсов между учреждениями СБ РФ (19,2%),размещение средств на валютных счетах в банках-корреспондентах (1,3%), восновные фонды, дебиторам и прочие. Сберегательный банк Российской Федерациипредоставляет кредиты заемщикам на цели, предусмотренные их уставом дляосуществления текущей и инвестиционной деятельности. Приоритет при формированиикредитного портфеля, как правило, имеют акционеры, затем заемщики, имеющие вбанке расчетные счета и совершающие по ним операции. Предоставление банком кредитовосновывается на учете необходимых потребностей заемщиков в заемных средствах,наличии достаточных гарантий для своевременного их возврата. Банк предоставляеткредиты в пределах собственного капитала и привлеченных средств, обеспечиваясбалансированность размещаемых и привлекаемых ресурсов по срокам и объемам [5].
Кредитныеоперации – наиболее рисковые операции банка. Поэтому кредитная политикаориентируется на надежность заранее проверенных заемщиков, с которыми банк втечение длительного времени работает и знает их финансовое состояние.
2.2 Анализ ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России
Средитрадиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основнаяоперация, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдаваякредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель.Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатковзадолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуютразличные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретитьделение портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов наопределенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммырезервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям) [39, c.76].
Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:
- объем и структуру кредитных вложений по видам;
- структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;
- цену кредитования (уровень процентных ставок).
- сроки кредитов;
- своевременность погашения предоставляемых кредитов;
- отраслевую принадлежность;
- виды валют;
Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в виде таблицы 1.
Таблица 2.1 — Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России.
на 01.01.2006г.
на 01.01.2007г.
на 01.01.2008г. на 01.01.2009г.
Кредиты
Сумма, в тыс. руб.
Доля, %
Сумма, в тыс. руб.
Доля, %
Сумма, в тыс. руб.
Доля, %
Сумма, в тыс. руб.
Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды
501723
72,42
625626
55,48
702 318
51,21
546 023
56,04
2 Автокредит
68 530
9,9
169215
14,96
242 525
17,68 184 326 18,91
3 Ипотечный кредит
92 030
13,3
298056
26,38
376 280
27,43 200 030 20,52
4 Кредит на личное подсобное хозяйство
10 250
1,48
9 809
0,87
15 255
1,11 13 155 1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг
10 360
1,47
6 890
0,60
3 250
0,24
2 680
0,27
6 Образователь-
ный кредит
5 600
0,81
12 400
1,10
20 250
1,48 18 506 1,90
7.Доверительный кредит
4 302
0,62
7 820
0,61
11 516
0,84 9 740 1
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц
692795
100
1 129 816
100 1 371 394 100 974 460 100 /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1:
/>
Рисунок 2.1-Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России
По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2008г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла — 13,3%, в 2007г. — 26,38%, в 2009г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2007г. Объясняется это тем, что именно в 2007г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.
Таблица 2.2 — Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006- 2009гг
Сроки кредитования
На 01.01. 2006г.
На 01.01. 2007г.
На 01.01. 2008г. На 01.01.2009г
Сумма, тыс.руб.
Доля, в %
Сумма, тыс.руб.
Доля, в %
Сумма, тыс.руб.
Доля, в %
Сумма, тыс. руб.
Доля, в %
До 10 лет
19 918
21,64
25 032
8,40
62 037
16,49 40 560 20,28
10-20 лет
72 112
78,36
195 256
65,51
159 287
42,33 131 348 65,66
20-30 лет
-
-
77 768
26,09
154 956
41,18 28 122 14,06
Итого
92 030
100
298 056
100
376 280
100 200 030 100
По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2:
/>
Рисунок 2.2 — Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006-2009гг
Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).
Далеерассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, длявыявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.
Таблица2.3 — Объем выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг
Кредиты
2006г. (тыс. руб)
2007г. (тыс. руб)
2008г. (тыс. руб)
2009г. (тыс. руб)
1 кв
2 кв
3 кв
4
кв
1
кв
2 кв
3 кв
4 кв
1 кв
2
кв
3
кв
4
кв
1 кв
2
кв
3
кв
4
кв
Ипотечный кредит
15250
25360
22 336
29 084
55 183
69 170
75 816
97 887
117 569
103 042
81 200
200
74 469
38 436
47 385
50 345
63 864
Представимданные таблицы 2.3 на рисунке 2.3:
/>
Рисунок2.3 — Объемвыданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг
Поприведенной выше диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитовнаблюдается в четвертом квартале 2007г. и в первом квартале 2008г. (в четвертомквартале 2007г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первомквартале 2008г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2009г. объемвыдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб.Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставилбанки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличитьпервоначальный взнос, в качестве обеспечения по данномувиду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но идополнительное поручительства физических лиц). Банки начали сособой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечныхкредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намногоухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица).На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, длятого чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов иминимизировать возможные риски. Таким образом, наоказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособностькоторых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищныхкредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищныхкредитов». На первоначальном этапе поддержказаемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставленияАРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечнымкредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а такжепросроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком послеснижения платежеспособности заемщика ивозможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамкахпервичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования БанкаРоссии [48,c. 70].
2.3Оценкаипотечного портфеля рынка жилья г. Нефтекамска
Рассмотримметодику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке Россиисуществует две схемы платежей по кредиту:
— аннуитетные платежи— эторавные платежи. Значит, каждыймесяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того,находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.
-дифференцированные платежи — в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежиуменьшаются к концу срока погашения кредита. [36, с. 46].
Рассмотрим наконкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью,состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадьжилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м наодного человека). На данный момент в Республике Татарстан 1 кв.м. жилья равен26 200 руб. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Изнего вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. (на одного человека в среднем 4 431руб.) и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представимвсе вышеприведенные данные в виде таблицы 2.4.
Таблица2.4 – Основные параметры, используемые при расчете возможности приобретенияжилья по ипотекеСредняя площадь квартиры кв.м.
Стоимость жилья
руб. Сумма кредита руб.
Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры
руб.
Совокупный доход за вычетом расходов
руб.
Прожиточный минимум
руб.
Сумма страховых выплат за месяц
руб. 54 1 414 800 990 360 424 440 20 528 13 293 1 179 72 1 886 400 1 320 480 565 920 20 135 13 293 1 572 90 2 358 000 1 650 600 707 400 19 742 13 293 1 965
Рассчитаем,какой останется остаток от совокупного дохода за вычетом всех ежемесячныхрасходов. Для этого из дохода вычтем прожиточный минимум и страховые выплаты замесяц:
35000 руб. – 13 293 руб. – 1 179 руб. = 20 528 руб.
35000 руб. – 13 293 руб. – 1 572 руб. = 20 135 руб.
35000 руб. – 13 293 руб. – 1 965 руб. = 19 742 руб.
Таккак стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то поусловиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости жилья – 990 360 руб.,остальные 30% первоначальный взнос – 424 440 руб. (в приложении А представленысхемы аннуитетных и дифференцированных схем платежей).
Итак,для начала определим размер ежемесячного аннуитетного платежа:
/> (2.1)
гдеЕП – ежемесячный платеж;
СК– сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;
КМ– количество месяцев (срок, на который выдан кредит).
Какмы уже заметили, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двухсоставляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:
/> (2.2)
гдеЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;
ОЗ– остаток задолженности в данном месяце;
ПС– процентная ставка.
Длятого чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммыежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остаетсянеизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:
/> (2.3)
гдеВОД – возврат основного долга;
ЕП– размер ежемесячного платежа;
ЕПВ– ежемесячные процентные выплаты.
Такимобразом, ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита будут составлять13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентовдостигнет до 1 504 611,17 руб. плюсвозврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18руб.
Теперьрассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.
Размережемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц:
/> (2.4)
гдеЕП1– ежемесячный платеж;
СК– сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;
КМ– количество месяцев (срок, на который выдан кредит);
ОЗ– остаток задолженности в данном месяце;
ЧДМ- число дней в месяце (от 28 до 31).
Ежемесячныйдифференцированный платеж также складывается из двух составляющих – возвращенияосновного долга и начисленных процентов:
/> (2.5)
гдеЕПВ1– ежемесячные процентные выплаты за первый месяц;
ОЗ– остаток задолженности в данном месяце;
ПС– процентная ставка;
ЧДМ- число дней в месяце (от 28 до 31).
Таккак платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга на протяжениивсего срока кредита останется неизменной и будет равна:
/> (2.6)
гдеВОД – возврат основного долга;
СК–сумма кредита;
КМ– количество месяцев.
Рассчитаемплатеж для второго месяца:
/> (2.7)
гдеЕП2– ежемесячный платеж на второй месяц;
СК– сумма кредита;
ПС– годовая процентная ставка;
КМ– количество месяцев (срок, на который выдан кредит);
ОЗ– остаток задолженности в данном месяце;
ЧДМ- число дней в месяце (от 28 до 31).
Ежемесячныепроцентные выплаты на второй месяц будут равны:
/> (2.8)
гдеЕПВ2– ежемесячные процентные выплаты за второй месяц;
ОЗ– остаток задолженности в данном месяце;
ПС– процентная ставка;
ЧДМ- число дней в месяце (от 28 до 31). [4, с. 81].
Повыше приведенной методике расчетов аннуитетных и дифференцированных платежей,представим различия ежемесячных платежей (ЕП), которые складываются изежемесячных процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) поплощадям жилья 54 кв. м., 72 кв.м., 90 кв.м. в виде таблицы 2.5
Таблица2.5 – Сравнение аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основнымпоказателям
Показатели
54 кв. м.
72 кв.м.
90 кв.м.
Аннуи
тетные платежи тыс.руб.
Дифферен
цирован
ные платежи тыс. руб.
Аннуи
тетные платежи тыс.руб.
Дифферен
цирован
ные платежи тыс. руб.
Аннуи
тетные платежи тыс.руб.
Дифферен
цирован
ные платежи тыс. руб.
ЕП
13 860,96
18 118,91
18 481,26
24 158,55
23 101,58
30 198,19
ЕПВ
12 379,50
12 616,91
16 506
16 822,55
20 636,50
21 028,19
ВОД
1 481,46
5 502
1 975,26
7 336
2 469,08
9 170
Итого за 15 лет
2494971,18
2111034,03
3326628,24
2814712,04
4158285,30
3518390,05
Наосновании таблицы 2.5 и методике расчетов составим график платежей на квартируплощадью 54 кв. м., изображенный на рисунке 2.4
/>
Рисунок 2.4 –График платежей на покупку квартиры площадью 52 кв.м.
Таким образом, поприведенной выше таблицы и графику платежей можно сказать, что рассматриваемоймной семье, кредит на покупку квартиры площадью 54 кв.м. и сумму 990 360 руб.банк предоставить может, так как размер ежемесячных аннуитетных 13 860,95 руб.и дифференцированных 18 188,91 руб. платежей не превышает размера совокупногодохода 20 528 руб.
Изэтого следует, что если семья предпочтет аннуитетные платежи, то через 15 летсумма начисленных процентов достигнет 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечномитоге банку будет возвращено 2 111 034.036руб. А если дифференцированные платежи, тоначисленные проценты составят 1 120 674,03 руб. плюс возврат основного долга990 360 руб. В итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб.
Основным преимуществом аннуитетной формы является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита. Тогда как при дифференцированных платежах клиент выплачивает большие суммы на начальном этапе погашения.
Составим графикплатежей на квартиру площадью 72 кв.м.,изображенный на рисунке 2.5
/>
Рисунок 2.5 –График платежей на покупку квартиры площадью 72 кв.м
Таким образом,рассматриваемой семье, кредит на покупку квартиры площадью 72 кв.м. и сумму 1 360480 тыс. руб. банк предоставить может, но только с аннуитетными платежамикоторые составляют 18 481,26 руб., так как дифференцированные платежи размеромв 24158,55 руб. превышают размер совокупного дохода 20 135 руб.Следовательно, семья через 15 лет выплатит начисленные проценты размером в 2 006148,23 руб. плюс возврат основногодолга 1 320 480 руб. В итоге банку будет возвращено 3 326 628,24 руб.
Выбораннуитета продиктован не только заботой банка о собственной выгоде, но илояльностью к клиенту. Обозначенная в договоре аннуитетная форма расчетовпозволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При такомрасчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенныхограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированнымирасчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит междудоходами клиента и затратами на обслуживание кредита
Предлагаемаяформа выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечнойпрограммы. Дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум иобладающих достаточно высоким доходом. [19, c.95].
Рассмотрим графикплатежей на квартиру площадью 90 кв.м.,изображенный на рисунке 2.6.
/>
Рисунок 2.6 –График платежей на покупку квартиры площадью 90 кв.м
Судя по графику,можно сделать вывод, что рассматриваемой семье, кредит на покупку квартирыплощадью 90 кв.м. и сумму 1 650 600 руб. банк предоставить не может, так как ианнуитетные платежи 23 101,58 руб. и дифференцированные 30 198,19 руб.превышают размер совокупного дохода 19 742 руб. Можносделать выводы о том, что при аннуитетных платежах банк получает несколькобольший доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более понятен, т.к.заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму в счет погашения кредита иможет, исходя из этого, распланировать свой бюджет вплоть до окончания выплат.При аннуитетном платеже в договоре прописывается определенная сумма платежа покредиту, а не доля от размера возвращаемого долга. Размер аннуитетного платежа– это какая-то усредненная сумма, не меняющаяся в зависимости от периодапогашения кредита (начало или конец срока). Структуру такого платежа в началепериода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малуючасть – тело кредита (та сумма, которую клиент получил фактически). Черезкакое-то время эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашениявыплачивается практически только основной долг. В результате общая сумма выплатпо сравнению с дифференцированными платежами выходит больше. [20, c.103].
Дифференцированные платежисостоят из разделенного на все время погашения тела кредита и переменной (уменьшающейся) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. Т.е. при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. В результате, размер общего платежа каждый месяц убывает, а погашение основного долга равномерно распределяется на весь срок кредита.
Дифференцированные платежи ложатся довольно тяжелым бременем на заемщика впервые годы расчетов, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском и оформлением квартиры, переездом. Зато примерно с середины срока кредитования платежи по ипотеке в значительной мере снижаются. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.
Аннуитетныйплатеж является более предпочтительным для основной массы клиентов. При такомплатеже клиент может равномерно распределить свои силы на весь период погашениядолга. Лица, приобретающие жилье по ипотеке, обычно не располагают достаточнымисредствами, для того, чтобы без труда осилить первые самые крупные платежи; дляних аннуитетная форма погашения долга представляется более удобной [45,c. 19].
Придифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения беззначительных финансовых потерь даже впервые месяцы после получения кредита.Кроме этого предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммыв счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будетопределен, отталкиваясь от суммы долга на данный момент. Возможность досрочногопогашения, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях – и прианнуитетных, и при дифференцированных платежах – условия досрочного погашенияпрописываются в договоре с согласия клиента. Банки, ориентированные на выдачудолгосрочных кредитов (на срок до 30 лет) обычно, предлагают заемщикам такуюформу выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченноечисло банков, работающих с ипотекой, но все, же выбор есть и здесь. Такаяситуация обусловлена тем, что кредитным организациям выгоднее использоватьаннуитетную схему. Несомненно, что для банка выгоден аннуитетный платеж, но этаформа не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту.Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга,которую и требуется погасить. В результате, клиент всегда точно знает размерследующего платежа [21, c.27].
Заемщику,желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках,удобнее и выгоднее использовать аннуитетный платеж. В любом случае, человеку,который решил взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить своифинансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитныеусловия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос. Посхемам платежей можно сказать, что для банка более доходной является схемааннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для клиентаявляется неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срокапогашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков,желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках.Тогда как при дифференцированный платеж подходит дляжелающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом.
3Проблемы и перспективы ипотечного кредитования
3.1Влияние кредитных рисков на ипотечное кредитование
Кредитныйриск – потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита. Невозвраткредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случаеневозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен нанедвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер.Полностью избежать кредитного риска невозможно.
Самаяглавная проблема банков заключается в том, чтобы кредиты были возвращенысвоевременно и в полном объеме; кроме того, выплаты за кредит должны быть, какминимум, адекватными затратам банка-кредитора и обеспечивать ему прибыль [46, c.32].
Заколичественным анализом следует анализ качества кредитного портфеля. Сферадеятельности кредитополучателя и его тип обладают различным риском дляопределенных экономических условий, следовательно, и виды кредита в зависимостиот объемов и целей кредитования оцениваются по-разному, что и должноучитываться при изучении кредитного портфеля банка. Для этого используютсяразличные относительные показатели, рассчитываемые по обороту за определенныйпериод или по остатку на определенную дату. К ним, например, относят, удельныйвес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле;отношение просроченной задолженности к акционерному капиталу и др. На основекачественной характеристики кредитного портфеля можно дать оценку соблюденияпринципов кредитования и степени риска кредитных операций, перспективликвидности данного банка. Таким образом, в любом банке состояние кредитногопортфеля должно находиться под постоянным наблюдением.
Найдемудельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфелефизических лиц. Для этого приведем удельный вес проблемных кредитов за2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в приложение В. Онрассчитывается по формуле:
/> (3.1)
гдеУд. вес 2006г.– удельный вес в 2006г.;
ПС– проблемные ссуды;
ОКПБ– объем кредитного портфеля банка.
/> (3.2)
/> (3.3)
/> (3.4)
Значениеданного показателя не должно превышать 5% чистого кредитного риска Банка.
Порезультатам проведенного комплексного анализа совокупного кредитного рискаБанка можно определить его степень по таблице 3.1:
Таблица3.1 – Уровни количественной оценки рискаКачественная оценка риска Количественная оценка риска Допустимый уровень риска 0-20% Высокий уровень риска Более 21%
Подкредитным портфелем с допустимым уровнем кредитного риска следует пониматьтакой кредитный портфель, который обеспечивает прибыльность Банку даже принаступлении всех возможных рисков
Такимобразом, по вышеприведенным данным (приложение В), удельный вес просроченнойзадолженности в 2006г. составил 0,82%, а в 2007г. – 0,48%, 2008г. – 0,53 %,2009г. – 0,85%, что говорит об увеличение проблемных кредитов к началу 2009г.Наиболее проблемными являются кредиты на неотложные нужды, удельный вес которыхза 2006г. составил – 0,82%, за 2007г. — 0,46%, за 2008г. — 0,46%, за 2009г. — 0,75%, тогда как по ипотечным кредитам за 2006г. просроченная задолженностьотсутствует, за 2007г. удельный вес просроченной задолженности составил 0,01%,за 2008г.- 0,05%, и в 2009г. увеличился до 0,08%. Объясняется это тем, чтофинансовое состояние заемщиков к началу 2009г. ухудшилось. Но, тем не менее,ипотечные кредиты для кредитного портфеля несут в себе минимальный риск,во-первых, потому что обеспечены залогом недвижимости, во-вторых, исходя изудельного веса, они имеют наименьшую величину, но прогнозировать уровень рискана весь период кредитного договора достаточно сложно.
Для снижения риска неплатежей по кредитам, вСбербанке России ввели новую систему проверки об имеющихся обязательствах узаемщика, называемую Бюро кредитных историй (БКИ). БКИ повышают уровеньдоступности и надежности сведений банков о потенциальных заемщиках, моментальнопредоставляя всю необходимую достоверную информацию, что значительно уменьшаетриск возникновения проблемы неблагоприятного выбора.
Во-вторых, бюро позволяют уменьшить плату за поискинформации, которую взимали бы банки со своих клиентов. Это ведет квыравниванию информационного поля внутри кредитного рынка и заставляет кредиторовустанавливать конкурентные цены на кредитные ресурсы. Более низкие процентныеставки увеличивают чистый доход заемщиков и стимулируют их деятельность.
В-третьих, БКИ формируют своего родадисциплинирующий механизм для заемщиков. Каждый знает, что в случаеневыполнения обязательств его репутация в глазах потенциальных кредиторовупадет, что, в свою очередь, лишит его заемных средств или сделает их намногодороже. Этот механизм также повышает стимул заемщика к возвращению кредита,уменьшая риск недобросовестного поведения [16, c.106].
Немаловажнымфактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрении кредитных заявокпо ипотечному кредиту, а прежде всего это — обеспечение по данному продуктупоручительством физических лиц, помимо залога приобретаемой недвижимости,является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков. В связи сэтим необходимо отслеживать динамику стоимости недвижимости.
Дляснижения рисков, связанных с большой концентрацией недвижимости в залоге, банкпользуется собственной системой анализа рисков концентрации, позволяющейотслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. В Сбербанке Россииразработана методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог,на ближайший квартал.
Оценкарыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банкеосновывается на квартальном анализе динамики цен жилой недвижимости (жильенизкого качества, типовое жилье, жилье улучшенной планировки, элитное жилье).
Динамикаквартальных цен рассчитывается на основании статистических данных,предоставляемых Федеральной службой государственной статистики по региону (вданном случае – по Республике Татарстан).
Основнымпринципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей покварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), чтоцены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчетапоказателей в Банке используется табличный аппарат.
Прирасчете темпов роста цен используются данные трех последних лет, предшествующихдате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен нанедвижимость в разрезе видов недвижимости. В приложение Г приведена оценкатемпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг.по РеспубликеТатарстан в % к предыдущему кварталу.
Определяетсясредний темп роста цен по кварталам и по видам недвижимости. Например,складываются темпы роста цен за первый квартал каждого из трех лет, и находитсяих средняя арифметическая. Далее определяются среднегодовые темпы роста:складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находитсясредняя арифметическая.
Среднегодовойтемп роста за три года рассчитывается из среднегодовых темпов роста по годам(по аналогии – находится их средняя арифметическая). При сравнении темпа ростацен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодовоготемпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима длярасчета риска концентрации.
Полученнаявеличина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога. Втаблице 3.1 показан прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной взалог банку, на третий квартал 2010г.
Таблица3.2 — Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданный в залог банку, натретий квартал 2010гПоказатель
Текущая стоимость, тыс. руб.
Доля
в портфеле, % Темп роста стоимости недвижимости, раз Прогнозируемая стоимость на следующий квартал Жилье низкого качества 950 000 18,1 1,006 955 700 Типовое жилье 1 200 000 32,39 1,017 1 220 400 Жилье улучшенной планировки 1 400 000 26,66 1,002 1 402 800 Элитное жилье 1 700 000 22,85 1,001 1 701 700 Итого стоимость недвижимости 5 250 000 100,0 – 5 280 600
По данным приведенным в приложение Г видно, чтоконец 2009 года характеризуется более стабильной ситуацией с ценами нанедвижимость. Это связано с тем, что кризисная ситуация в стране сталаотступать, в результате которой доходы у большинства населениястабилизировались, уменьшились темпы сокращения рабочих мест на предприятиях.Банки уменьшили процентные ставки по ипотечным кредитам, Сбербанк например,отменил комиссию за выдачу кредита, понизил первоначальный взнос с 30% до 10%,что привело к тому, что у многих жителей страны увеличилась вероятностьприобретения жилья.
В результате на рынке увеличился спрос на предлагаемуюнедвижимость. Проанализировав прогнозируемую стоимость недвижимости на третийквартал 2010г. по таблице 3.2 можно сделать выводы о том, что мною выявленаположительная динамика цен на недвижимость. В структуре кредитного портфелянаибольшую долю занимают типовое жилье и жилье улучшенной планировки 32,39% и26,66%. При этом максимальный темп роста цен на недвижимость на ближайшийквартал прогнозируется на типовое жилье (в 1,017 раз), а наименьший – наэлитное жилье, стоимость которого и так достаточно высока. Учитывая темпыизменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам. Можно получитьдовольно достоверную картину. Поквартальный мониторинг очень важен: чем раньшебудет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость, тем раньше банксможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогови т.д.
Итак,Нефтекамское отделение №4891 Сбербанка России предоставляет кредиты физическимлицам на цели приобретения недвижимости. Для получения ипотечного кредитанеобходимо представить необходимые документы и пройти процедуру андеррайтинга.Для оценки благонадежности и снижения риска Сбербанк делает запрос в Бюрокредитных историй, откуда поступает информация об имеющихся обязательствах узаемщика.
Ипотечныекредиты, как говорилось выше, занимают значительное место в кредитном портфеле,его доля к концу 2008г. составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составлялалишь 13,3%. Анализируя динамику за последние четыре года по сумме выданныхкредитов, наблюдается тенденция спада к началу 2009г. Связано это с кризисом,начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования кзаемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, вкачестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлятьне только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительствафизических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматриватьзаявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, чтофинансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращениезаработной платы, административные отпуска, безработица).Немаловажным фактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрениикредитных заявок по ипотечному кредиту, а прежде всего это — обеспечение поданному продукту поручительством физических лиц, помимо залога приобретаемойнедвижимости, является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков.Поэтому банки занимаются ежеквартальной оценкой стоимости недвижимости,находящееся в залоге. Чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен нанедвижимость, тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменениюструктуры общего портфеля залогов. Таким образом,практическисамую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от неенепосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение илизанижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммыкредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в суммеобычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общуюдоступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости — этонадежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов,инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделкахкупли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, принаступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.
3.2Проблемы ипотечного кредитования в России
Развитие того или иного сегмента рынка в большейстепени зависит от внешних факторов (таких, как благосостояние населения,стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация). Рынокнедвижимости, безусловно, имеет зависимость от тех же условий, но он болеестабилен, эластичен по цене.
К сожалению, не все тенденции мирового рынка носятположительный характер. Отрицательные моменты, в частности, мировойэкономический кризис затронул все сферы жизни населения России, в том числе ирынок недвижимости.
Ипотека взяла свое начало с желания продатьизбыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. Всередине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредитына покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошоотлаженный механизм. Для 70% населения США ипотека стала чем-то вроденациональной идеи [22, c.57].
Кризис, который переживает сейчас ипотека в США,складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственностьзаемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имуществокредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано,что заемщик отвечает всем своим имуществом.
Ипотечныйкризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночнаястоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120%- 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги людипотратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такойкредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем суммакредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, чтозаемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банкукупленные квартиры.
Нафоне мирового кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, засчет которых жили российские кредитные учреждения. В итоге последние заморозиливыдачу долгосрочных ссуд [43, c.67].
Первоеполугодие 2008 года многие застройщики прожили «по инерции», используя денежныйзапас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты. Но такая ситуациязатруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. Содной стороны, объем предложения (выставленных на продажу объектовнедвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводилисьблагодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. С другой стороны –снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточениятребований к претендентам на получение ипотечных кредитов. Уровень спросанамного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться [47,с. 99].
Российскийипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле всделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок снедвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным — всего10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, поМоскве — на 2%. Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьмабезрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентныеставки, таким образом, сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоватьсякредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами.
Наданный момент средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 14-16%,в долларах — 12-14%. Наиболее распространенные условия кредитования – этопервоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования — 15-30 лет.Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощьюипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятсязаемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.
Мироваяпрактика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки,позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым,составляют около 4-7% годовых. На западных рынках процентная ставкарассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или «плавающими»процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемаяусредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы удругих банков на Лондонском межбанковском рынке.
Другимисловами, LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляютссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это можетбыть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочныхкредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне,например 5% маловероятно [15, c.18].
Кредитыс «плавающей» ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельнымзаемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита иливозможность рефинансирования.
Мировыецентральные банки в условиях кризиса уменьшают ставку рефинансирования, чтоприводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличениюдоступности приобретаемого жилья. Так в промышленно развитых странах процентнаяставка значительно ниже, чем в России, — в США она составляет всего 2,0-3,5%годовых.
Дляроссийского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставкановинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой — это риск,сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Нашимклиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Такимобразом, человек может рассчитывать свои расходы.
Ипотечныйкризис в США вряд ли окажет серьезное влияние на развитие ипотечного рынка вРоссии. Однако он способен замедлить развитие этого нового для России сегментаэкономики, поскольку ухудшившаяся вследствие кризиса конъюнктура на мировыхфинансовых рынках делает заимствования для российских банков более дорогими,что, несомненно, может привести к снижению темпов роста их кредитных портфелей.Это скажется также и на чистой прибыли банков.
Темне менее, мы смотрим на все происходящее с позитивной точки зрения, ведь кризисв США может многому научить всех участников российского ипотечного рынка:заемщиков, кредиторов и регулирующие организации[12, c.16].
Приведемряд причин, почему подобный кризис, возникший в США невозможен в России:
— многиемеханизмы ипотечного рынка, которые усугубили ипотечные проблемы в США,практически не существуют в России. Это, например, ипотека на 100% стоимостижилья или ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Институт ипотечныхброкеров также внес свою лепту. Ипотечные брокеры, которые заинтересованы ворганизации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получаютпроцентное вознаграждение и не несут никаких рисков, сейчас только началипоявляться в России;
— секьюритизация(продажа пула ипотечных кредитов на открытом рынке посредством выпуска ценныхбумаг) ипотечных кредитов в России пока практически не развита. Следовательно,риски дефолтов пока остаются проблемой только банков, не распространяясь на всюфинансовую систему. В частности, именно по этой причине, российские банкирыдостаточно осторожны в своих решениях о выдаче кредитов.
ВСША же ситуация складывалась совсем по-другому: большая часть ипотечныхкредитов была секьюритизирована, что освободило банки, выдавшие эти кредиты, отопасений по поводу их возврата: ведь эти кредиты уже не числились на ихбалансе. Это стало причиной того, что многие банки стали выдавать рискованныеипотечные кредиты, зачастую без подтверждения доходов, что для Россиинеслыханная роскошь[42, c.25].
Такимобразом, вероятность подобного кризиса в России сейчас незначительна, хотя рядмеханизмов, обусловивших этот кризис в США, начинает появляться и здесь.Поскольку ипотека — это новый для России рынок, ему не хватает четкогорегулирования и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюсяситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование,чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких, как скрытыекомиссии.
Средимакроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечногокредитования в России, можно назвать следующие:
— низкий уровень жизни населения. Среднедушевые денежные доходы населения исреднемесячная начисленная заработная плата составляют всего около двухпрожиточных минимумов, а размер пенсий по старости практически соответствуетпрожиточному уровню. Низкий уровень жизни основной части населения не позволяетговорить о возможности приобретения жилья иначе, как с применением механизмовипотеки, активного участия государства в формировании программы доступногожилья.
Анализдоходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня безипотечного кредитования лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросомдля приобретения недвижимости; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются объектаминедвижимости за счет средств бюджетов всех уровней. В тоже время развитиемассового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороныгосударства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья посоциальным нормам в 5-6 раз и для улучшения жилищных условий в 10-12 раз;
— небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступностиипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большаячасть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами;
— высокие процентные ставки в связи, с чем ипотечное кредитование в России нестановится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекойдля решения своих жилищных проблем. Во многом причиной высоких процентныхставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средствдля банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитныеорганизации;
— ужесточение требований к заемщикам и отмена (приостановление) некоторымибанками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причинойужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, чтовыражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту иминимального возраста заемщика;
— отсутствие источника «длинных денег» в экономике. Принцип работы «длинныхденег» на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям статьсобственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. Для этого в странедолжны существовать источники формирования «длинных денег»;
— сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечногокредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничиваютвозможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не всостоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов,опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активови пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потереликвидности и банкротству.
— отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшимсвойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагамиявляется их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой инежилой недвижимости;
— неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционнымиучастниками жилищного рынка являются строительные компании, банки,производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские иоценочные агентства.
Прифактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схемаих взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом,завышены расходы при совершении сделок;
— психологические факторы, главным из которых является национальная особенностьбольшинства населения — нежелание жить в долг;
— непрозрачные источники доходов граждан [34, c.45].
Такимобразом, существует масса проблем, которые сдерживают развитие ипотечногокредитования в России.
Вследующей главе рассмотрим пути решений, возникших проблем и направления поразвитию системы ипотечного кредитования.
3.3Пути оптимизации ипотечной деятельностив России
Ипотечныйрынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача
кредитови их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что онявляется связующим звеном между двумя огромными экономически важнымисегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день вмировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, атакже несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируютвыданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечныхпаевых инвестиционных фондов или их аналогов.
Подсистемой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующихинститутов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможностьэффективного ипотечного кредитования[32, c.23].
Дляформирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечногокредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечныхкредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения,непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективностьфункционирования данной системы в значительной степени зависит от уровняразвития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимогоимущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества,страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичномрынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Ставязадачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования,ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартныхфинансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схемжилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов иотражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования исоздания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочьрешению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силуограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенностимасштабы их реализации лимитированы [11, c.28].
Главнаяцель — создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильемроссийских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретенияжилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средствграждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотечныеотношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся вжилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством,которое позволяет решить ряд насущных задач:
— обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансовогорынка;
— обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
— повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве [41,c. 58].
Вусловиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовыхресурсов для ипотечного кредитования:
— ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения июридических лиц);
— ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранныхкредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевыеоблигационные займы);
— ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства наипотечное кредитование).
Внастоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступныограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования совстроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков,мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечныекредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы дляграждан России.
Деятельностьсубъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков ибанков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системыипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитетапрактически невозможна.
Отвнедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрываеттерритория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищногостроительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же времяминимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условийкредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторногозаселения.
Развитиеипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с однойстороны, и как составной части рыночной экономики — с другой, должно строитьсяна следующих основополагающих принципах:
— система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любомрегионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионахопределяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствияполитической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией,наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;
— одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечныхкредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами.При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, бытьполностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;
— обязательное условие — постоянное развитие системы, опора на эффективноеиспользование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческихбанков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороныгосударственного бюджета;
— при создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимоучитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить изроссийских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать вовнимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимаетситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
— особое требование — многовариантность, незамкнутость системы;
— исключительно важным аспектом государственной политики, направленной наразвитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономическихусловий и институциональной среды, способствующих повышению доступностиипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю зауровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентныхставок, реструктуризации банковской системы, развитиюнормативно-законодательной базы;
— решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жильяв существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти навсех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органоввласти на этапе создания системы ипотечного кредитования[13,c. 25].
Становлениюи поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищногокредитования мешает целый ряд проблем:
— высокие ставки рефинансирования;
-высокаястоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынказакладных (ипотечных кредитов);
— высокая стоимость кредитов для заемщика;
— недостаточное развитие оценочного и страхового дела;
— несовершенство законодательства;
— неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимв учреждениях юстиции;
— отсутствие специализированных ипотечных банков;
— отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия состороны государственных органов;
— низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья;
— недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социальнонезащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку приприобретении жилья;
— несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложениягражданами средств в жилье [26, c.46].
Экспертыпредлагают следующие основные направления решения указанных проблем:
— создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочныхфинансовых ресурсов;
— создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынкаипотечных кредитов;
— налоговое стимулирование граждан — получателей ипотечных кредитов, с однойстороны, и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов,обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков — кредиторов, — с другой;
— совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнениеобязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части созданиячеткой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселениянеплательщика по кредиту из заложенного жилья;
— создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действийбанков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуревыселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечногокредита;
— уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций попредоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также ихрефинансированию;
— формирование нормативно-законодательных основ для использования новыхфинансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочныхресурсов в эту сферу [24, c.10].
Помимоэтого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков,осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может статьвведение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады ипредоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемуюприбыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для нихприменяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов.Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования илиснизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам,поступающим на жилищные вклады.
Развитиемассового ипотечного кредитования потребует реализации следующихорганизационных мер:
— организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей икредитного риска банков;
— совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним в целях повышения „пропускной способности“при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;
— осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии ипреимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обученияпрофессиональных кадров и т.п.;
— дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбораграждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процессарефинансирования выданных ипотечных кредитов [27, c.35].
Следуетподчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должносопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государствана первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования.Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том,что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетныхвложений.
Насегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресныхсубсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровнерегионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однакообъем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциаломданного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос опривлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечногожилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.
Естественнымисточником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечныекредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные иливторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплексмер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и ихэмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования двавышеупомянутых источника рефинансирования.
Привлечениевнешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высокимуровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствоватьпривлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практикепроисходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощаетфинансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданноувеличивают инвестиционную стоимость [23, c.28].
Полагаем,что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно ксистеме ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:
— придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
— приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительныхусловий) для реализации системы;
— снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участниковсистемы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
— выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездныхсубсидий на строительство или приобретение жилья;
— предоставление гражданам льготных условий кредитования;
— принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), прикотором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализациювысокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетнымнаправлениям городского развития, а заемщик — установленным критериям;
— эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притокасредств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечениекредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
— выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
Внынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики иреформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечногожилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственнойполитики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на созданиесистемы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитованиянаселения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигаетсясоздание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечногокредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья.Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовкипроектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечногожилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, чтосуществующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренниепротиворечия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать випотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многиепрепятствия на пути развития ипотеки [30, c.129].
Внастоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения жилищныхпроблем, я предлагаю следующие методы:
— помощь от государства в предоставлениижилья незащищенным слоям населения путем увеличения объемов строительствадомов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачиватьэти средства – предоставлять жилье без приватизации и права собственности.
— для граждан, со средними доходами,желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средствот стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.
— для граждан, уровень доходов которыхпозволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпыстроительства, чтоб спросу соответствовало предложение.
Жилищноеипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищнойпроблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоямграждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а нецен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Дляэтого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций кместу строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительнойдокументации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.
Дляразвития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условиятакие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплатыпервоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы,военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочкиплатежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями.Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных длязаемщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства.Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов [31, c.30].
Вновьприйти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам жилье, а ониработают.
Такимобразом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются:неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкийуровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника«длинных денег» в экономике; непрозрачные источники доходов граждан,психологические факторы; главным из которых является национальная особенностьбольшинства населения — нежелание жить в долг; низкие темпы разработки исовершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовыхактов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечныхинструментов. Для решения данных проблем необходимо:совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрениеуниверсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций попредоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также ихрефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ дляиспользования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечениядолгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органовнеобходимо:
— придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
— выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездныхсубсидий на строительство или приобретение жилья;
— предоставление гражданам льготных условий кредитования;
— выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью. Для развитиямассового ипотечного кредитования потребуется реализации следующих организационныхмер:
— осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии ипреимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обученияпрофессиональных кадров;
— организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей икредитного риска банков.
Заключение
Обеспечениенаселения жильем является важнейшей социально-политической и экономическойпроблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы взначительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства,реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие,политические оценки и мотивация поведения.
Сложившаясяпроблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, ипредпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более,чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемылежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
Становлениеипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами,как:
— недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
— отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения дляинвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
— недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
— отсутствие вторичного рынка закладных.
Самымсущественным недостатком ипотекиявляется так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты поипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, впроцессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторыедополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса,плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета ит.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначальноговзноса на приобретение жилья.
Еще один «минус»ипотеки— большоеколичество требований ипотечных банков к заемщикам:
— документальноеподтверждение доходов,
— определенныйстаж работы на одном месте,
— возможностьпредставить поручителей по кредиту и т.д.
Найтиидеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждомупредстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программhttp://www.allcredits.com.ua/ipotechniy.htmlдостаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощьюипотеки может подобрать себе достойного партнера.
Главнымпреимуществом ипотеки является то, что, вместомноголетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникаетвозможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье,приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечногокредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи.Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты правасобственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщикомтрудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:
— заемщикуипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, которыйфактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик небудет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентовпо ипотеке;
— длительныйсрок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и,следовательно, не слишком обременительными.
Внастоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточноадаптированной к российским условиям. Для современного уровня развитияотечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которыепозволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформироватьрынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения,укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищныхоблигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужнапереходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением вклассические формы.
Проанализировавсистему ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 СбербанкаРоссии, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место вкредитном портфеле. Наиболее благоприятный рост ипотечных кредитов наблюдаетсяв 2008г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2009г. (впервом квартале – 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному видукредита резко снижается. Это связано с тем, что в предыдущем годув стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинстванаселения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений напредприятиях. Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело ктому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья.Для снижения рисков, Сбербанк России проводит ежеквартальную оценку стоимостинедвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, Сбербанкв качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемойнедвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц. Но ужебуквально к концу 2009 года все начало постепенно меняться в лучшую сторону. ВСбербанке существует две схемы платежей: это аннуитетная и дифференцированная.Сравнивая данные схемы платежей с одинаковыми условиями (к примеру, при сумме990 360 руб., 15,%, на 15 лет) можно сделать выводы о том, что аннуитетнаяформа платежей является более выгодной для банка, так как доходность здесьсоставит на 383 937 руб. больше, чем по схемедифференцированных платежей. Поэтому для эффективного ипотечного кредитованиянеобходимо банком использовать преимущественно схему аннуитетных платежей.Основным преимуществом аннуитетной формы для заемщика является неизменная суммаежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также этасхема подходит для заемщиков, желающему получить максимальнуюсумму кредита при не самых высоких заработках.
Масштабпроблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, атакже их сложность и комплексность требуют при их решении использоватьпрограммный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерноиспользовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.
Вцелях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитованияи системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты отрисков, возникающих при ипотечных операциях.
Организацияуправления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовыхрасходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечныхправоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматриваетсястремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту отних осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительноувеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Необходимовыработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования наэтапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схемипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфическиеограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменениявынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи сэтим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажинедвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иныхсборов при оформлении таких сделок.
Многоезависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специальноголицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечныхбанков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системеипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы восуществлении их деятельности.
Тольков условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, атакже при наличии рационального государственного регулирования системыипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя своюметодологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт,смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Созданиесистемы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы статьочередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствоватьукреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и,следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Списокиспользованных источников и литературы
1Погашение регистрационной записи об ипотеке: федеральный закон РФ от 22.12.2008№264-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 9
2Последствия утраты или повреждения заложенного имущества: федеральный закон РФот 30.12.2004 №216-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 42
3Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру: федеральный закон РФот 24.12.2002 №179-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 9
4Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программеипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействияучастников программы/ / АКБ Сбербанк РФ. М., — 2006.- 89 c.
5Сбербанк России — крупнейший российский банк. Операции и услуги Сбербанка:[Электронныйресурс]. — Режим доступа: sberbank-rossii.narod.ru/, свободный.
6Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство ипрактика) / К.Л. Астапов// Деньги и кредит. — 2006. — №4. — С. 42-48.
7Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. — СПб.: Питер, 2005. –С. 320
8Балабанов, И.Т. Банки и банковское дело / И.Т. Балабанова И. Т. – СПб.: Питер,2005. – С.296
9Букато, В. Банки и банковские операции в России: 2-е изд., перераб. и доп. / В.Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2006. – С. 368
10Владимирова, Т.А. Ипотечные схемы кредитования: Российский вариант решенияпроблемы жилья / Т.А. Владимирова // Сибирская финансовая школа. – 2006. – № 4.– С. 65–68.
11Викторова, Е. Д. Перспективы развития ипотечного кредитования / Е. Д. Викторова// Деньги и кредит. – 2009. — №6. – С. 27-31.
12Дворецкая, А.Е. Выход из кризиса/ А.Е. Дворецкая //Банковское дело.-2009. №1. — С.16.
13Донских, А.М. Тенденция развития банковской системы России/ А.М. Донских //Банковское дело. — 2009. -№5. — С. 25-26.
14 Довдиенко, И. В.Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учебное пособие / И.В. Довдиенко,В.З. Черняк. — М.: ЮНИТИ: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. — 463 с.
15Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина// Финансы. — 2005. — №6.- С. 17-19.
16Жарковская, Е.П. Банковское дело / Е.П. Жарковская. — М.: Омега-Л, 2006г. – 259с.
17Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов – М.: Маркетинг, 2006. – 153с.
18Иванов, В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов — М.: МТ-Пресс, 2006. – 248 с.
19Иванкина, Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина// Общество и экономика. — 2008. — №1. — С. 90-103.
20Кострикин, П.Н. Ипотечное кредитование в России / П.Н. Кострикин, А. Н.Кузьминов – М.: МАКСПресс, 2006. – 212 с.
21Кибирев, С.Ф. Ипотечное кредитование / C.A.Кибирев // Налоги и экономика. – 2006. – № 11. – С. 26–31.
22Калашникова, З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение вРоссии / З.В. Калашникова // Финансовый менеджмент.- 2006.- №1. – С. 55-58.
23Караваева, И. Система ипотечного кредитования за рубежом / B/Караваева // Деловой мир. — 2007. — № 4.- С. 27-29.
24Камин, В.А. Причины кризиса и меры по его преодолению / В.А. Камин //Банковское дело. 2009. -№2.- С. 10.
25Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И.Колесникова. – 4-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2007.- 464с.: ил.
26Котляров, М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России / М.А.Котляров // Финансы и кредит, 2005. – №17. – С. 45–48.
27Красиков, А.Жилье в кредит./ А. Красиков // Твой новый дом. — 2007.- № 10. – С.35-36.
28Лаврушин, О.И. Банковское дело: учебное пособие / О.И.Лаврушин. – 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2006.- 672с.: ил.
29Логинов, М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов// ЭКО. –2007. — N 9. — С. 115-132.
30Логинов, М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов / М.П. Логинов // ЭКО. — 2007. — №12. — С. 127-137.
31Логинов, М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием / М.П. Логинов// Деньги и кредит. — 2009. — №3. — С. 24-30.
32Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы ипути решения / М.П Логинов // Деньги и кредит. 2005. №4. C. 22-30.
33Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы егоиспользования в России / В.В. Меркулов. — СПб.: Изд-во «Юридический центрПресс». — 2006. — 294 с.
34Макаревич, Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования / Л.Н. Макаревич // Деньгии кредит. — 2006. — №6. — C.44-50.
35Носарева, Н. Е. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России /Н.Е. Носарева // Деньги и кредит. 2007. — № 8.- С. 11-15
36 Оселедец, В.М. Теория и практика ипотечного кредитования/ В.М. Оселедец. – Новосибирск: СИФБД, 2006. – 124 с.
37Пономарев, В. Ипотечное жилищное кредитование / В. Пономорев// Экономика России- ХХI век. — 2005. — №11. — С. 43-45.
38Печатникова, С.М. Основные направления и перспективы создания механизмаипотечного кредитования в России / С.М. Печатникова// Менеджмент в России и зарубежом. – 2006. — №1. – С. 98-111.
39Пиркина,И.И. Ипотечное кредитование / И.И. Пиркина // Финансы. – 2006. — №1. – С.75-79.
40Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы / А. В. Панфилов //Народонаселение. – 2009. — №1. – С.88-99.
41Павлова, И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования /И.В.Павлова // Деньги и кредит. — 2007. — №3. — С.57-66.
42Рачкевич, А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение /А.Ю.Рачкевич // Деньги и кредит. — 2008. — №8. — С. 22-31.
43Сафонова, Г. Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования вРоссии / Г.Б. Сафонова // Питер.- 2006.- №4. – С.65-68.
44Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов В.В, З.П. Лукина –М.: Аудитор, 2006. – 279 с.
45Стюньков, В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты / В.П. Стюньков// Деньги и кредит. — 2006. — № 8.- С. 18-21.
46Фролов, А.В. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы /А.В. Фролов //Банковское обозрение. 2007. — №5. – С. 30-48.
47Файзуллин, И. Э., Салахова, А.Р. Ипотечное кредитования в условиях кризиса / И.Э. Файзуллин, А. Р.Салахова // Российское предпринимательство. – 2009. — №5. –С. 99-103.
48Хе О. В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов / О.В. Хе // Деньги икредит. – 2009. — №5. – С. 67-71.
ПриложениеА
Схемааннуитетных платежей Примерный график платежей Остаток задолженности по ссуде, ед. валюты Платеж за расчётный период, ед. валюты Дата платежа Денежный поток (расходы) получателя ссуды, ед. валюты в том числе Проценты Погашение основной суммы ссуды 30.05.2009 990 360,00 - - 990 360,00 30.06.2009 1481.451 12379.5
13860.9510 988878.549 30.07.2009 1499.9691 12360.9819
13860.9510 987378.5799 30.08.2009 1518.7188 12342.2322
13860.9510 985859.8611 30.09.2009 1537.7027 12323.2483
13860.9510 984322.1584 30.10.2009 1556.924 12304.0270
13860.9510 982765.2344 30.11.2009 1576.3856 12284.5654
13860.9510 981188.8488 30.12.2009 1596.0904 12264.8606
13860.9510 979592.7584 30.01.2010 1616.0415 12244.9095
13860.9510 977976.7169 28.02.2010 1636.242 12224.7090
13860.9510 976340.4749 30.03.2010 1656.6951 12204.2559
13860.9510 974683.7798 30.04.2010 1677.4038 12183.5472
13860.9510 973006.376 30.05.2010 1698.3713 12162.5797
13860.9510 971308.0047 30.06.2010 1719.6009 12141.3501 13860.9510 969588.4038 30.07.2010 1741.096 12119.8550 13860.9510 967847.3078 30.08.2010 1762.8597 12098.0913 13860.9510 966084.4481 30.09.2010 1784.8954 12076.0556 13860.9510 964299.5527 30.10.2010 1807.2066 12053.7444 13860.9510 962492.3461 30.11.2010 1829.7967 12031.1543 13860.9510 960662.5494 30.12.2010 1852.6691 12008.2819 13860.9510 958809.8803 30.01.2011 1875.8275 11985.1235
13860.9510 956934.0528 28.02.2011 1899.2753 11961.6757
13860.9510 955034.7775 30.03.2011 1923.0163 11937.9347
13860.9510 953111.7612 30.04.2011 1947.054 11913.8970
13860.9510 951164.7072 30.05.2011 1971.3922 11889.5588 13860.9510 949193.315 30.06.2011 1996.0346 11864.9164
13860.9510 947197.2804 30.07.2011 2020.985 11839.9660
13860.9510 945176.2954 30.08.2011 2046.2473 11814.7037
13860.9510 943130.0481 30.09.2011 2071.8254 11789.1256
13860.9510 941058.2227 30.10.2011 2097.7232 11763.2278
13860.9510 938960.4995 30.11.2011 2123.9448 11737.0062
13860.9510 936836.5547 30.12.2011 2150.4941 11710.4569
13860.9510 934686.0606 30.01.2012 2177.3752 11683.5758
13860.9510 932508.6854 29.02.2012 2204.5924 11656.3586
13860.9510 930304.093 30.03.2012 2232.1498 11628.8012
13860.9510 928071.9432 30.04.2012 2260.0517 11600.8993
13860.9510 925811.8915 30.05.2012 2288.3024 11572.6486
13860.9510 923523.5891 30.06.2012 2316.9061 11544.0449
13860.9510 921206.683 30.07.2012 2345.8675 11515.0835
13860.9510 918860.8155 30.08.2012 2375.1908 11485.7602
13860.9510 916485.6247 30.09.2012 2404.8807 11456.0703 13860.9510 914080.744 30.10.2012 2434.9417 11426.0093 13860.9510 911645.8023 30.11.2012 2465.3785 11395.5725 13860.9510 909180.4238 30.12.2012 2496.1957 11364.7553 13860.9510 906684.2281 30.01.2013 2527.3981 11333.5529
13860.9510 904156.83 28.02.2013 2558.9906 11301.9604
13860.9510 901597.8394 30.03.2013 2590.978 11269.9730
13860.9510 899006.8614 30.04.2013 2623.3652 11237.5858
13860.9510 896383.4962 30.05.2013 2656.1573 11204.7937
13860.9510 893727.3389 30.06.2013 2689.3593 11171.5917
13860.9510 891037.9796 30.07.2013 2722.9763 11137.9747
13860.9510 888315.0033 30.08.2013 2757.0135 11103.9375
13860.9510 885557.9898 30.09.2013 2791.4761 11069.4749
13860.9510 882766.5137 30.10.2013 2826.3696 11034.5814
13860.9510 879940.1441 30.11.2013 2861.6992 10999.2518
13860.9510 877078.4449 30.12.2013 2897.4704 10963.4806
13860.9510 874180.9745 30.01.2014 2933.6888 10927.2622
13860.9510 871247.2857 28.02.2014 2970.3599 10890.5911
13860.9510 868276.9258 30.03.2014 3007.4894 10853.4616
13860.9510 865269.4364 30.04.2014 3045.083 10815.8680 13860.9510 862224.3534 30.05.2014 3083.1466 10777.8044 13860.9510 859141.2068 30.06.2014 3121.6859 10739.2651 13860.9510 856019.5209 30.07.2014 3160.707 10700.2440 13860.9510 852858.8139 30.08.2014 3200.2158 10660.7352
13860.9510 849658.5981 30.09.2014 3240.2185 10620.7325
13860.9510 846418.3796 30.10.2014 3280.7213 10580.2297
13860.9510 843137.6583 30.11.2014 3321.7303 10539.2207
13860.9510 839815.928 30.12.2014 3363.2519 10497.6991 13860.9510 836452.6761 30.01.2015 3405.2925 10455.6585
13860.9510 833047.3836 28.02.2015 3447.8587 10413.0923
13860.9510 829599.5249 30.03.2015 3490.9569 10369.9941
13860.9510 826108.568 30.04.2015 3534.5939 10326.3571
13860.9510 822573.9741 30.05.2015 3578.7763 10282.1747
13860.9510 818995.1978 30.06.2015 3623.511 10237.4400
13860.9510 815371.6868 30.07.2015 3668.8049 10192.1461
13860.9510 811702.8819 30.08.2015 3714.665 10146.2860
13860.9510 807988.2169 30.09.2015 3761.0983 10099.8527
13860.9510 804227.1186 30.10.2015 3808.112 10052.8390
13860.9510 800419.0066 30.11.2015 3855.7134 10005.2376
13860.9510 796563.2932 30.12.2015 3903.9098 9957.0412
13860.9510 792659.3834 30.01.2016 3952.7087 9908.2423
13860.9510 788706.6747 29.02.2016 4002.1176 9858.8334
13860.9510 784704.5571 30.03.2016 4052.144 9808.8070
13860.9510 780652.4131 30.04.2016 4102.7958 9758.1552
13860.9510 776549.6173 30.05.2016 4154.0808 9706.8702
13860.9510 772395.5365 30.06.2016 4206.0068 9654.9442
13860.9510 768189.5297 30.07.2016 4258.5819 9602.3691
13860.9510 763930.9478 30.08.2016 4311.8142 9549.1368 13860.9510 759619.1336 30.09.2016 4365.7118 9495.2392 13860.9510 755253.4218 30.10.2016 4420.2832 9440.6678 13860.9510 750833.1386 30.11.2016 4475.5368 9385.4142 13860.9510 746357.6018 30.12.2016 4531.481 9329.4700 13860.9510 741826.1208 30.01.2017 4588.1245 9272.8265
13860.9510 737237.9963 28.02.2017 4645.476 9215.4750
13860.9510 732592.5203 30.03.2017 4703.5445 9157.4065
13860.9510 727888.9758 30.04.2017 4762.3388 9098.6122
13860.9510 723126.637 30.05.2017 4821.868 9039.0830
13860.9510 718304.769 30.06.2017 4882.1414 8978.8096
13860.9510 713422.6276 30.07.2017 4943.1682 8917.7828
13860.9510 708479.4594 30.08.2017 5004.9578 8855.9932
13860.9510 703474.5016 30.09.2017 5067.5197 8793.4313
13860.9510 698406.9819 30.10.2017 5130.8637 8730.0873
13860.9510 693276.1182 30.11.2017 5194.9995 8665.9515
13860.9510 688081.1187 30.12.2017 5259.937 8601.0140
13860.9510 682821.1817 30.01.2018 5325.6862 8535.2648
13860.9510 677495.4955 28.02.2018 5392.2573 8468.6937
13860.9510 672103.2382 30.03.2018 5459.6605 8401.2905
13860.9510 666643.5777 30.04.2018 5527.9063 8333.0447
13860.9510 661115.6714 30.05.2018 5597.0051 8263.9459
13860.9510 655518.6663 30.06.2018 5666.9677 8193.9833
13860.9510 649851.6986 30.07.2018 5737.8048 8123.1462
13860.9510 644113.8938 30.08.2018 5809.5273 8051.4237
13860.9510 638304.3665 30.09.2018 5882.1464 7978.8046
13860.9510 632422.2201 30.10.2018 5955.6732 7905.2778 13860.9510 626466.5469 30.11.2018 6030.1192 7830.8318 13860.9510 620436.4277 30.12.2018 6105.4957 7755.4553 13860.9510 614330.932 30.01.2019 6181.8143 7679.1367 13860.9510 608149.1177 28.02.2019 6259.087 7601.8640 13860.9510 601890.0307 30.03.2019 6337.3256 7523.6254
13860.9510 595552.7051 30.04.2019 6416.5422 7444.4088
13860.9510 589136.1629 30.05.2019 6496.749 7364.2020
13860.9510 582639.4139 30.06.2019 6577.9583 7282.9927
13860.9510 576061.4556 30.07.2019 6660.1828 7200.7682
13860.9510 569401.2728 30.08.2019 6743.4351 7117.5159
13860.9510 562657.8377 30.09.2019 6827.728 7033.2230
13860.9510 555830.1097 30.10.2019 6913.0746 6947.8764
13860.9510 548917.0351 30.11.2019 6999.4881 6861.4629
13860.9510 541917.547 30.12.2019 7086.9817 6773.9693
13860.9510 534830.5653 30.01.2020 7175.5689 6685.3821
13860.9510 527654.9964 29.02.2020 7265.2635 6595.6875
13860.9510 520389.7329 30.03.2020 7356.0793 6504.8717
13860.9510 513033.6536 30.04.2020 7448.0303 6412.9207
13860.9510 505585.6233 30.05.2020 7541.1307 6319.8203
13860.9510 498044.4926 30.06.2020 7635.3948 6225.5562
13860.9510 490409.0978 30.07.2020 7730.8373 6130.1137
13860.9510 482678.2605 30.08.2020 7827.4727 6033.4783
13860.9510 474850.7878 30.09.2020 7925.3162 5935.6348
13860.9510 466925.4716 30.10.2020 8024.3826 5836.5684
13860.9510 458901.089 30.11.2020 8124.6874 5736.2636 13860.9510 450776.4016 30.12.2020 8226.246 5634.7050 13860.9510 442550.1556 30.01.2021 8329.0741 5531.8769 13860.9510 434221.0815 28.02.2021 8433.1875 5427.7635 13860.9510 425787.894 30.03.2021 8538.6023 5322.3487 13860.9510 417249.2917 30.04.2021 8645.3349 5215.6161
13860.9510 408603.9568 30.05.2021 8753.4015 5107.5495
13860.9510 399850.5553 30.06.2021 8862.8191 4998.1319
13860.9510 390987.7362 30.07.2021 8973.6043 4887.3467
13860.9510 382014.1319 30.08.2021 9085.7744 4775.1766
13860.9510 372928.3575 30.09.2021 9199.3465 4661.6045
13860.9510 363729.011 30.10.2021 9314.3384 4546.6126
13860.9510 354414.6726 30.11.2021 9430.7676 4430.1834
13860.9510 344983.905 30.12.2021 9548.6522 4312.2988
13860.9510 335435.2528 30.01.2022 9668.0103 4192.9407
13860.9510 325767.2425 28.02.2022 9788.8605 4072.0905
13860.9510 315978.382 30.03.2022 9911.2212 3949.7298
13860.9510 306067.1608 30.04.2022 10035.1115 3825.8395
13860.9510 296032.0493 30.05.2022 10160.5504 3700.4006
13860.9510 285871.4989 30.06.2022 10287.5573 3573.3937
13860.9510 275583.9416 30.07.2022 10416.1517 3444.7993
13860.9510 265167.7899 30.08.2022 10546.3536 3314.5974
13860.9510 254621.4363 30.09.2022 10678.183 3182.7680
13860.9510 243943.2533 30.10.2022 10811.6603 3049.2907
13860.9510 233131.593 30.11.2022 10946.8061 2914.1449
13860.9510 222184.7869 30.12.2022 11083.6412 2777.3098 13860.9510 211101.1457 30.01.2023 11222.1867 2638.7643 13860.9510 199878.959 28.02.2023 11362.464 2498.4870 13860.9510 188516.495 30.03.2023 11504.4948 2356.4562 13860.9510 177012.0002 30.04.2023 11648.301 2212.6500
13860.9510 165363.6992 30.05.2023 11793.9048 2067.0462
13860.9510 153569.7944 30.06.2023 11941.3286 1919.6224
13860.9510 141628.4658 30.07.2023 12090.5952 1770.3558
13860.9510 129537.8706 30.08.2023 12241.7276 1619.2234
13860.9510 117296.143 30.09.2023 12394.7492 1466.2018
13860.9510 104901.3938 30.10.2023 12549.6836 1311.2674
13860.9510 92351.7102 30.11.2023 12706.5546 1154.3964
13860.9510 79645.1556 30.12.2023 12865.3866 995.5644
13860.9510 66779.769 30.01.2024 13026.2039 834.7471
13860.9510 53753.5651 29.02.2024 13189.0314 671.9196
13860.9510 40564.5337 30.03.2024 13353.8943 507.0567
13860.9510 27210.6394 30.04.2024 13520.818 340.1330 13860.9510 13689.8214 30.05.2024 13689.8282 171.1228 13860.9510 -0.0068 Итого: 990360.0068 1504611.17 2494971.18 -0.0068 /> /> /> /> /> />
ПриложениеБ
Схемадифференцированных платежей
Дата платежа Платеж за расчётный период, ед. валюты Остаток задолженности по ссуде, ед. валюты Денежный поток (расходы) получателя ссуды, ед. валюты в том числе Проценты Погашение основной суммы ссуды 30.05.2009 990 360,00 990 360,00 30.06.2009 5502 12616.9151
18118.9151 984858 30.07.2009 5502 12142.0849
17644.0849 979356 30.08.2009 5502 12476.7271
17978.7271 973854 30.09.2009 5502 12406.6332
17908.6332 968352 30.10.2009 5502 11938.5863
17440.5863 962850 30.11.2009 5502 12266.4452
17768.4452 957348 30.12.2009 5502 11802.9205
17304.9205 951846 30.01.2010 5502 [12126.2573]
17628.2573 946344 28.02.2010 5502 11278.3463
16780.3463 940842 30.03.2010 5502 11599.4219
17101.4219 935340 30.04.2010 5502 11915.9753
17417.9753 929838 30.05.2010 5502 11463.7562
16965.7562 924336 30.06.2010 5502 11775.7874
17277.7874 918834 30.07.2010 5502 11328.0904
16830.0904 913332 30.08.2010 5502 11635.5995
17137.5995 907830 30.09.2010 5502 11565.5055
17067.5055 902328 30.10.2010 5502 11124.5918 16626.5918 896826 30.11.2010 5502 11425.3175 16927.3175 891324 30.12.2010 5502 10988.9260 16490.926 885822 30.01.2011 5502 11255.2905 16757.2905 880320 28.02.2011 5502 10823.6066 16325.6066 874818 30.03.2011 5502 10755.9590
16257.959 869316 30.04.2011 5502 11044.5885
16546.5885 863814 30.05.2011 5502 10620.6639
16122.6639 858312 30.06.2011 5502 10904.7836
16406.7836 852810 30.07.2011 5502 10485.3689
15987.3689 847308 30.08.2011 5502 10764.9787
16266.9787 841806 30.09.2011 5502 10695.0762
16197.0762 836304 30.10.2011 5502 10282.4262
15784.4262 830802 30.11.2011 5502 10555.2713
16057.2713 825300 30.12.2011 5502 10147.1311
15649.1311 819798 30.01.2012 5502 [10443.0814]
15945.0814 814296 29.02.2012 5502 9704.6236
15206.6236 808794 30.03.2012 5502 9971.4329
15473.4329 803292 30.04.2012 5502 10233.72
15735.72 797790 30.05.2012 5502 9835.7671
15337.7671 792288 30.06.2012 5502 10093.5321
15595.5321 786786 30.07.2012 5502 9700.1014
15202.1014 781284 30.08.2012 5502 9953.3441 15455.3441 775782 30.09.2012 5502 9883.2501 15385.2501 770280 30.10.2012 5502 9496.6027 14998.6027 764778 30.11.2012 5502 9743.0622 15245.0622 759276 30.12.2012 5502 9360.9370 14862.937 753774 30.01.2013 5502 [9602.8742]
15104.8742 748272 28.02.2013 5502 8917.7622
14419.7622 742770 30.03.2013 5502 9157.4384
14659.4384 737268 30.04.2013 5502 9392.5923
14894.5923 731766 30.05.2013 5502 9021.7726
14523.7726 726264 30.06.2013 5502 9252.4044
14754.4044 720762 30.07.2013 5502 8886.1068
14388.1068 715260 30.08.2013 5502 9112.2164
14614.2164 709758 30.09.2013 5502 9042.1225
14544.1225 704256 30.10.2013 5502 8682.6082
14184.6082 698754 30.11.2013 5502 8901.9345
14403.9345 693252 30.12.2013 5502 8546.9425
14048.9425 687750 30.01.2014 5502 [8761.7466]
14263.7466 682248 28.02.2014 5502 8130.9008
13632.9008 676746 30.03.2014 5502 8343.4438
13845.4438 671244 30.04.2014 5502 8551.4647
14053.4647 665742 30.05.2014 5502 8207.7781
13709.7781 660240 30.06.2014 5502 8411.2767
13913.2767 654738 30.07.2014 5502 8072.1123
13574.1123 649236 30.08.2014 5502 8271.0888
13773.0888 643734 30.09.2014 5502 8200.9948 13702.9948 638232 30.10.2014 5502 7868.6137 13370.6137 632730 30.11.2014 5502 8060.8068 13562.8068 627228 30.12.2014 5502 7732.9479 13234.9479 621726 30.01.2015 5502 [7899.6760] 13401.676 616224 28.02.2015 5502 7576.5246 13078.5246 610722 30.03.2015 5502 7508.8770
13010.877 605220 30.04.2015 5502 7689.2705
13191.2705 599718 30.05.2015 5502 7373.5820
12875.582 594216 30.06.2015 5502 7549.4656
13051.4656 588714 30.07.2015 5502 7238.2869
12740.2869 583212 30.08.2015 5502 7409.6607
12911.6607 577710 30.09.2015 5502 7339.7582
12841.7582 572208 30.10.2015 5502 7035.3443
12537.3443 566706 30.11.2015 5502 7199.9533
12701.9533 561204 30.12.2015 5502 6900.0492
12402.0492 555702 30.01.2016 5502 [7078.8673]
12580.8673 550200 29.02.2016 5502 6557.1781
12059.1781 544698 30.03.2016 5502 6715.4548
12217.4548 539196 30.04.2016 5502 6869.2093
12371.2093 533694 30.05.2016 5502 6579.7890
12081.789 528192 30.06.2016 5502 6729.0214
12231.0214 522690 30.07.2016 5502 6444.1233
11946.1233 517188 30.08.2016 5502 6588.8334
12090.8334 511686 30.09.2016 5502 6518.7395
12020.7395 506184 30.10.2016 5502 6240.6247
11742.6247 500682 30.11.2016 5502 6378.5515
11880.5515 495180 30.12.2016 5502 6104.9589 11606.9589 489678 30.01.2017 5502 [6238.3636] 11740.3636 484176 28.02.2017 5502 5770.3167 11272.3167 478674 30.03.2017 5502 5901.4603 11403.4603 473172 30.04.2017 5502 6028.0816 11530.0816 467670 30.05.2017 5502 5765.7945 11267.7945 462168 30.06.2017 5502 5887.8937
11389.8937 456666 30.07.2017 5502 5630.1288
11132.1288 451164 30.08.2017 5502 5747.7058
11249.7058 445662 30.09.2017 5502 5677.6118
11179.6118 440160 30.10.2017 5502 5426.6301
10928.6301 434658 30.11.2017 5502 5537.4238
11039.4238 429156 30.12.2017 5502 5290.9644
10792.9644 423654 30.01.2018 5502 [5397.2359]
10899.2359 418152 28.02.2018 5502 4983.4553
10485.4553 412650 30.03.2018 5502 5087.4658
10589.4658 407148 30.04.2018 5502 5186.9540
10688.954 401646 30.05.2018 5502 4951.8
10453.8 396144 30.06.2018 5502 5046.7660
10548.766 390642 30.07.2018 5502 4816.1342
10318.1342 385140 30.08.2018 5502 4906.5781
10408.5781 379638 30.09.2018 5502 4836.4841
10338.4841 374136 30.10.2018 5502 4612.6356
10114.6356 368634 30.11.2018 5502 4696.2962 10198.2962 363132 30.12.2018 5502 4476.9699 9978.9699 357630 30.01.2019 5502 [4544.0614] 10046.0614 352128 28.02.2019 5502 4329.4426 9831.4426 346626 30.03.2019 5502 4261.7951 9763.7951 341124 30.04.2019 5502 4333.9525 9835.9525 335622 30.05.2019 5502 4126.5
9628.5 330120 30.06.2019 5502 4194.1475
9696.1475 324618 30.07.2019 5502 3991.2049
9493.2049 319116 30.08.2019 5502 4054.3426
9556.3426 313614 30.09.2019 5502 3984.4402
9486.4402 308112 30.10.2019 5502 3788.2623
9290.2623 302610 30.11.2019 5502 3844.6352
9346.6352 297108 30.12.2019 5502 3652.9672
9154.9672 291606 30.01.2020 5502 [3714.6531]
9216.6531 286104 29.02.2020 5502 3409.7326
8911.7326 280602 30.03.2020 5502 3459.4767
8961.4767 275100 30.04.2020 5502 3504.6986
9006.6986 269598 30.05.2020 5502 3323.8110
8825.811 264096 30.06.2020 5502 3364.5107
8866.5107 258594 30.07.2020 5502 3188.1452
8690.1452 253092 30.08.2020 5502 3224.3227
8726.3227 247590 30.09.2020 5502 3154.2288
8656.2288 242088 30.10.2020 5502 2984.6466
8486.6466 236586 30.11.2020 5502 3014.0408
8516.0408 231084 30.12.2020 5502 2848.9808
8350.9808 225582 30.01.2021 5502 [2873.8529] 8375.8529 220080 28.02.2021 5502 2622.8712 8124.8712 214578 30.03.2021 5502 2645.4822 8147.4822 209076 30.04.2021 5502 2663.5710 8165.571 203574 30.05.2021 5502 2509.8164 8011.8164 198072 30.06.2021 5502 2523.3830 8025.383 192570 30.07.2021 5502 2374.1507
7876.1507 187068 30.08.2021 5502 2383.1951
7885.1951 181566 30.09.2021 5502 2313.1011
7815.1011 176064 30.10.2021 5502 2170.6521
7672.6521 170562 30.11.2021 5502 2172.9132
7674.9132 165060 30.12.2021 5502 2034.9863
7536.9863 159558 30.01.2022 5502 [2032.7252]
7534.7252 154056 28.02.2022 5502 1836.0099
7338.0099 148554 30.03.2022 5502 1831.4877
7333.4877 143052 30.04.2022 5502 1822.4433
7324.4433 137550 30.05.2022 5502 1695.8219
7197.8219 132048 30.06.2022 5502 1682.2553
7184.2553 126546 30.07.2022 5502 1560.1562
7062.1562 121044 30.08.2022 5502 1542.0674
7044.0674 115542 30.09.2022 5502 1471.9734
6973.9734 110040 30.10.2022 5502 1356.6575
6858.6575 104538 30.11.2022 5502 1331.7855
6833.7855 99036 30.12.2022 5502 1220.9918
6722.9918 93534 30.01.2023 5502 [1188.4468]
6690.4468 88032 28.02.2023 5502 1082.3607
6584.3607 82530 30.03.2023 5502 1014.7131 6516.7131 77028 30.04.2023 5502 978.6344 6480.6344 71526 30.05.2023 5502 879.4180 6381.418 66024 30.06.2023 5502 838.8295 6340.8295 60522 30.07.2023 5502 744.1230 6246.123 55020 30.08.2023 5502 699.0246 6201.0246 49518 30.09.2023 5502 629.1221
6131.1221 44016 30.10.2023 5502 541.1803
6043.1803 38514 30.11.2023 5502 489.3172
5991.3172 33012 30.12.2023 5502 405.8852
5907.8852 27510 30.01.2024 5502 [350.4390]
5852.439 22008 29.02.2024 5502 262.2871
5764.2871 16506 30.03.2024 5502 203.4986
5705.4986 11004 30.04.2024 5502 140.1879 5642.1879 5502 30.05.2024 5502 67.8329 5569.8329 Итого: 990360 1120674.036 2111034.036
ПриложениеВ
Удельныйвес проблемных кредитов за 2007-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 СбербанкаРоссии
Кредиты
на 01.01.2006г.
на 01.01.2007г.
на 01.01.2008г.
на 01.01.2009г.
Сумма просроч задол., в тыс.руб.
Уд.
вес, %
Сумма просроч. задол, в тыс. руб.
Уд. вес, %
Сумма просроч задол, в тыс. руб
Уд. вес, %
Сумма просроч.
задол, в тыс. руб.
Уд. вес, %
1.Кредит на неотл нужды
5 704
0,82
5 205
0,46
6 440
0,46
7 320
0,75
2.Автокредит
-
-
95
0,008
130
0,009
146
0,01
3.Ипотечный кредит
-
-
200
0,01
700
0,05
800
0,08
4.Кредит налич. подсоб. хоз-во
12
0,001
10
0,0008
25
0,001
40
0,004
5.Кредит под залог ц/б
-
-
-
-
-
-
6.Образовательный кредит
-
-
-
-
-
-
7.Доверительный кредит
-
-
-
-
-
-
Итого просроч. задолженность
5 716
0,82
5 510
0,48
7 295
0,53
8 306
0,85
ПриложениеГ
Оценкатемпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг. по Республике Татарстан в% к предыдущему кварталу
Квартал Жилье низкого качества Типовое жилье Жилье улучшенной планировки Элитное жилье 2007 г. Первый 102,5 103,1 102,6 102,3 Второй 101 100 99,5 100 Третий 103,2 103,2 102,5 103,6 Четвертый 100 99 100 100 В среднем за год 101,7 101,3 101,2 101,5 2008 г. Первый 100 99 95 100 Второй 95 100 100 95 Третий 95 95 100 95 Четвертый 90 91 89 89 В среднем за год 97,5 97,3 96 97,5 2009 г. Первый 102 101,9 100,7 100 Второй 102 104,1 101,6 101,2 Третий 103 108,3 104,8 103 Четвертый 104 111,9 105,2 101,1 В среднем за год 102,8 106,6 103,1 101,3 В среднем за первый квартал 101,5 101,3 99,43 100,7 В среднем за второй квартал 99,3 101,3 100,3 98,7 В среднем за третий квартал 100,4 102,1 102,4 100,5
В среднем за
четвертый квартал 98 100,6 98,06 96,7 В среднем за три года 100,6 101,7 100,2 100,1