--PAGE_BREAK--«Фэнни Мэй» не кредитует напрямую покупателей недвижимости, а гарантирует кредиторам наличие средств для ипотечного жилищного кредитования.
«Фэнни Мэй» функционирует в основном за счет заемных средств, которые привлекает путем выпуска собственных облигаций на рынках капиталов. Она является крупнейшей финансовой корпорацией в США, ее акции свободно обращаются на Нью-йоркской фондовой бирже и входят в индексный список Standard&Poor's.
В настоящий момент по программам «Фэнни Мэй» финансируются 20 — 25% закладных, связанных с жильем.
Объекты кредитования
Объектом кредитования в рамках данной модели является покупка домов в частную собственность. Особенностью рынка жилья США является то, что более 30% жителей арендуют жилье. В связи с этим одна из главных функций «Фэнни Мэй» — обеспечение финансирования арендуемого жилья в любой части страны, при любых рыночных условиях. Кроме того, «Фэнни Мэй» финансирует еще и загородные садовые квартирные комплексы, работы по восстановлению существующего жилья, сельское, малое и специальное жилье.
Обеспечение кредитов
Собственность, заложенная в качестве гарантии полной выплаты кредита, называется залогом.
Если заемщик не в состоянии выплатить кредит, то есть не выполняет ипотечные обязательства, банку разрешено по закону изъять (получить права собственности на) заложенную собственность и продать ее, чтобы компенсировать невыплаченный баланс кредита.
Ипотечный договор, подписанный как кредитором, так и заемщиком, устанавливает право обращения взыскания на объект залога.
Право обращения взыскания означает, что кредитор подает официальный иск в отношении права собственности заемщика на имущество в случае неспособности или нежелания последнего полностью выплатить ипотечный кредит.
Когда долг по ипотечному кредиту выплачен полностью, кредитор делает на долговом обязательстве запись «Оплачено полностью», подписывает и возвращает его заемщику вместе с формой «Удовлетворение условий ипотечного договора», которая отменяет право обращения взыскания.
Организационно-экономическая основа системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей по данной модели, включает в себя ипотечные продукты, а также этапы кредитования.
Ипотечные продукты
В США жилая недвижимость обычно является наиболее крупной инвестицией, которую делают люди за всю свою жизнь. Она обходится в среднем в два с половиной годовых дохода покупателя. Поскольку размер кредита велик, он должен выплачиваться в течение длительного периода времени — 20 или 30 лет.
Наиболее распространенным типом ипотечного кредита в США является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Такой кредит представляет собой ссуду, которая погашается (амортизируется) в течение 30 лет по фиксированной процентной ставке.
Амортизация — постепенное уменьшение ипотечного долга путем регулярных платежей (ежемесячно, ежеквартально или за полгода), рассчитанных таким образом, чтобы покрывать своевременную выплату процентов, а также часть основной суммы долга с тем, чтобы к наступлению срока погашения кредита он был выплачен полностью.
Однако в США в распоряжении заемщиков имеются и другие типы ипотечных кредитов, включая:
— 15- и 20-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;
— множество ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, то есть ипотечных кредитов, для которых процентная ставка периодически меняется;
— разновидность ипотечных кредитов с переменной ставкой, называемых ипотечными кредитами с негативной амортизацией.
Ипотечный кредит с негативной амортизацией увеличивается в размере некоторое время, поскольку заемщик выплачивает процентную ставку, которая ниже ставки, согласованной в ипотечном договоре, и не выплачивает основную сумму долга, при этом задолженность по процентам ежемесячно добавляется к балансу кредита.
Ипотечные продукты вторичного рынка в США — облигации «Фэнни Мэй», обеспеченные закладными (MBS — mortgage backed securities), привлекают внимание самых разных инвесторов, так как могут отвечать индивидуальным потребностям. «Фэнни Мэй» постоянно разрабатывает новые виды облигаций, что дает инвесторам разнообразие инвестиционных возможностей.
«Фэнни Мэй» имеет очень гибкую структуру предложения бумаг, которые различаются по срокам и типам процентных ставок (Приложение 2).
Рассмотрим основные виды закладных.
Долгосрочные MBS с фиксированной ставкой — самые ликвидные и ходовые — обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 15 до 30 лет, большинство из них являются 30-летними.
Среднесрочные MBS с фиксированной ставкой обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 7 до 20 лет и кредитами с изначальными сроками погашения от 84 до 240 месяцев.
Возрастающие MBS обеспечены пулами возрастающих ипотек. Они амортизируются по 30-летней шкале, имея максимальный срок от 7 до 10 лет, в конце которого заемщик должен выплатить оставшуюся сумму. Хотя возрастающие ипотеки предоставляют заемщикам возможность рефинансирования в конце срока, «Фэнни Мэй» гарантирует инвесторам полный платеж основной суммы в конечный срок обращения облигаций. Эти MBS предоставляют инвесторам уровень безопасности, равный уровню безопасности 30-летних MBS с фиксированной ставкой. Тем не менее они имеют срок погашения не более 7 — 10 лет.
MBS с плавающей ставкой обеспечены односемейными закладными с плавающими процентными ставками, которые имеют верхний предел и периодически меняются. Все кредиты в стандартной MBS используют общий индекс для расчета его изменений, а ставка купона MBS движется в том же направлении, что и ставки кредитов, лежащих в ее основе.
FHA Title I Home Improvement MBS (Title I MBS) обеспечиваются ипотечными кредитами, полученными на улучшение жилищных условий по программе Title I Федеральной жилищной администрации правительства — старейшей жилищной программе США. Эти кредиты имеют сроки погашения от 3 до 20 лет. Такие короткие сроки займов привлекательны для некоторых инвесторов, так как эти займы имеют в среднем меньше досрочных погашений, чем обычные более долгосрочные займы.
Многосемейные MBS обеспечиваются жилой арендуемой собственностью. Каждая многосемейная облигация, обеспеченная закладными, обладает уникальными характеристиками. Например, лежащие в ее основе займы могут иметь периоды выплаты только процентов, сроки, более короткие, чем их амортизационная шкала, или увеличенный платеж в дату погашения. Денежные потоки от этих облигаций соответствуют денежным потокам от обеспечивающих их специфических долгов (Приложение 3).
Исследование американского рынка ценных бумаг показало, что существуют и другие бумаги, но популярность «Фэнни Мэй» у населения строится на предложении крайне широкого спектра собственных бумаг.
Процесс предоставления кредитов в рамках данной модели включает в себя все присущие ипотечным жилищным кредитам этапы: привлечение ресурсов, предварительная квалификация клиента, обработка информации о клиенте, оценка вероятности погашения кредита, принятие решения, заключение кредитной сделки и оформление договоров, обслуживание и полное погашение кредитов.
Предоставление займов осуществляется через сеть кредиторов по всей стране. Основной элемент этой сети — уполномоченные кредиторы, гарантирующие размещение и обслуживающие займы.
Особого внимания, на наш взгляд, заслуживает юридическое оформление сделки. Наиболее распространенным инструментом оформления приобретения жилья в США является комбинация двух юридических договоров между заемщиком и кредитором: долговое обязательство и ипотечный договор.
Долговое обязательство представляет собой подписанное заемщиком обязательство выплатить обратно сумму денег, занятую для приобретения жилья под указанную процентную ставку, в течение заданного периода времени.
Долговое обязательство гарантируется ипотечным договором, представляющим собой отдельное юридическое соглашение между кредитором и заемщиком, в котором:
— кредитор соглашается предоставить заемщику определенную сумму денег для приобретения жилья под определенную процентную ставку и на конкретный период времени;
— заемщик соглашается заложить собственность, которую он приобретает, в качестве гарантии полной выплаты кредита.
Развитие данной модели организации жилищного кредитования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. Американская модель ипотечных эмиссионных компаний привлекает многие банки в связи с тем, что дает принципиальный подход к решению проблем дефицита долгосрочных финансовых рисков.
Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.
Сбалансированная автономия
Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, — это сбалансированная автономия.
Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки — сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумуляция денежных средств происходит путем использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков.
Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный жилищный кредит.
Это ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями многими специалистами в области ипотеки признается недостатком, так как получение кредита возможно только после периода накопления. Тем более что ипотечные банки при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяют источники средств для этого взноса, поскольку действуют правила, в соответствии с которыми данная сумма должна быть собрана клиентом исключительно за счет собственных доходов (зарплаты, процентов по вкладам, дивидендов по ценным бумагам и т.п.). Однако не следует забывать, что во всех моделях ипотечного жилищного кредитования предусмотрено внесение первоначального взноса, накопление средств на который требует времени независимо от модели ипотечного жилищного кредитования.
У сбалансированной автономной модели есть и ощутимые преимущества, так как потенциально данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи.
Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Все взаиморасчеты при этом должны производиться в свободно конвертируемой валюте.
Достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально оценить кредитоспособность, платежеспособность и платежеготовность (то есть готовность ежемесячно выплачивать определенную сумму) клиента на накопительном этапе.
Объектом кредитования в рамках данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и квартир, а обеспечением — их залог.
Главной особенностью сбалансированной автономной модели мы считаем ее организационно-экономическую основу, а именно предшествующий кредитованию этап — привлечение средств. Среди важных составляющих рассматриваемой европейской модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования выделяются жилищные контрактные сбережения (ЖКС). Наибольшее распространение они получили в Германии, где были созданы после Первой мировой войны, а также во Франции. Они рассматривались как механизмы привлечения финансовых средств в жилищный сектор.
Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. ЖКС имели большой успех в послевоенной Европе. За последние 20 лет они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к ЖКС-инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить следующие проблемы:
— отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;
— отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.
Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.
Существуют две главные разновидности модели ЖКС: французская (Epargne-Logement, в дальнейшем — EL) и германская (Bauspar, в дальнейшем — Баушпар). Они имеют значительные различия в структуре и приоритетах. Представленные различия двух моделей жилищных накопительных вкладов позволяют нам в общем виде определить германскую систему как «закрытую», а французскую — как «открытую».
Германская программа жилищных контрактных сбережений
Основу «закрытой» германской программы образуют ЖКС-депозиты, мобилизуемые специализированными организациями — стройсберкассами (Bausparkasse). Средства этих вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам ЖКС, причем в порядке особым образом организованной очереди. Формируется замкнутый цикл, изолированный от рынков капитала.
Баушпар-схемы предлагают гражданам долгосрочные ипотечные кредиты по фиксированной на уровне ниже рыночной процентной ставке, основанные на добровольных сбережениях, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, пониженного по сравнению с рыночными ставками. Это замкнутая самофинансирующаяся система, в которой большинство средств для кредитов поступает от сберегательных контрактов и которая предназначена для кредитования только бывших вкладчиков.
Баушпар-контракты предлагаются только специализированными организациями — стройсберкассами (ассоциациями строителей и заемщиков). Это высокоорганизованные группы, финансирующие частное жилищное строительство. Среди этих специализированных кредиторов частных — 21 (из них 3 принадлежат коммерческим банкам), государственных — 13 (некоторые из них находятся в собственности региональных центральных банков или государственного банка).
Фонды стройсберкасс формируются за счет сберегательных контрактов, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других заемных средств, главным образом банковских депозитов. Основными направлениями инвестирования средств являются ЖКС-кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги и банковские депозиты. В обобщенном виде примерно 81% активов составляют ЖКС-кредиты, а в пассивах преобладают ЖКС-контракты — 75%. В России уже пытаются применять опыт стройсберкасс. Однако большинство схем предусматривают предоставление кредитов на приобретение строящегося жилья, а накопительные взносы будущих заемщиков идут на финансирование строительства их будущего жилья. При этом выбор жилья ограничен домами, возводимыми строительными компаниями, с которыми банк работает по данной схеме (например, ОПТ-Банк и Первая ипотечная компания).
продолжение
--PAGE_BREAK--