Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

Федеральное агентство по образованию
Байкальскийгосударственный университет экономики и права
Кафедра Экономики и управления инвестициями инедвижимостью
Специальность060811
Экономика иуправление на предприятии (строительство)
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему:Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП «ОЦТИ –Областное БТИ»)
Заведующий кафедрой: Солодова Н.Г.
Нормоконтролер:  Солодова Н.Г.
Руководитель дипломной работы: Жижко И.Б.
Студент:  Гаравская А.В.
Иркутск, 2009г.

Содержание
Введение
1. Формы и методы управления недвижимостью
1.1 Функции управления недвижимостью, понятия недвижимости
1.2 Рынок недвижимости
1.3 Формы и методы управления недвижимостью
2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске
2.1 Характеристика инфраструктуры рынка
2.2 Нормативное регулирование деятельности, связанной синвентаризацией недвижимости
2.3 Анализ состояния деятельности по инвентаризациинедвижимости
3. Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынкенедвижимости
3.1 Основные проблемы, связанные с инвентаризациейнедвижимости
3.2 Направления решения поставленных задач
3.3 Использование результатов по совершенствованиюинвентаризации в управлении недвижимостью
Заключение
Список литературы

Введение
Важнейшее значениетехнического учета как одной из основных функций управления недвижимостьюобусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобногоучета, является необходимой для совершения любых последующих операций собъектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе техническогоучета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закреплениехарактеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа другихобъектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом дляобеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, атакже основой имущественных отношений. Для эффективного функционированиясистемы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией отом, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс.В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости,полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действеннаясистема технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживатьсостояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования доконца жизни с целью информирования различных структур управления.
Трансформацияпроизводственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночныхотношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией кореннымобразом изменили основу формирования и развития управления системойтехнического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования всистеме БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса ипоставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложиласьситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектовнедвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этимпроблемам еще окончательно не сложились.
В современных условияхпроблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловыхвопросов приобретает особое значение и является одним из перспективныхисследовательских направлений экономической науки.
Известно, что основойсистемы управления недвижимостью является технический учет объектов недвижимогоимущества: земельных участков, зданий, строений, сооружений, в отношениикоторых осуществляется управление. Т.е. необходима действенная система учета,призванная отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до концажизни объекта с целью информирования различных структур управления.
На сегодняшний день такаясистема учета создана. С1 июля 2008 года Федеральное агентство кадастра (Роснедвижимость) и еготерриториальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 146начали создавать Единый государственный реестр объектов капитальногостроительства на территории трех субъектов РФ – Кемеровской, Самарской иТверской областях. К, так называемым, «пилотным» проектам поэтапно с1 июля 2009 года подключились Калужская, Калининградская, Нижегородская,Иркутская, Ростовская области, Красноярский край, Краснодарский край,Республика Татарстан и Республика Башкоркостан.
В дипломной работеподробно рассмотрены цели и задачи создания ЕГРОКС, правила его ведения, атакже схема взаимодействия между организациями, участвующими в процессепостановки объекта капитального строительства на государственный учет.

1. Формы и методыуправления недвижимостью
1.1 Функцииуправления недвижимостью, понятия недвижимости
Недвижимость составляетбольшую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальнойи государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редкимисключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любойпроизводственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующегопомещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторовпроизводства.
Вышеизложенное позволяетпроиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшегообъекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, таки для отдельных предприятий. В то же время, сложившаяся система управлениянедвижимостью является неэффективной, что обусловливает необходимость еесовершенствования.
Определениенедвижимости закреплено в Гражданском кодексе РФ, ч. 1.: «К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения...»(ст. 130).
Закономк недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество: «Правособственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации...»(ст. 131).
С точкизрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данноев ст. 130 определение применительно к «недвижимой вещи, недвижимомуимуществу», а недвижимость определить как «недвижимое имущество,права собственности на которое зарегистрированы».
Понятиенедвижимого имущества содержится и в ст. 1 Закона № 122-ФЗ. Однако следуетобратить внимание, что в названном Законе не упоминается о судах и космическихобъектах, а также о возможности отнесения к недвижимости иного имущества. Инымисловами, в названной статье определена сфера применения Закона только к темобъектам недвижимости, которые в нем поименованы. Что касается таких объектовнедвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты, то к ним на основании п. 1 ст. 33 Закона № 122-ФЗ допринятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ, применяется ранее действующий, (то есть до вступления в силу Закона№ 122-ФЗ) порядок регистрации.
Таким образом,к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрациив соответствии с вышеназванным Законом, относятся:
- земельныеучастки;
- участки недр;
- обособленныеводные объекты;
- леса, многолетниенасаждения;
- здания, частизданий, сооружения, сооружения над и под землей, объекты инженерной,транспортной инфраструктуры и благоустройства;
- нежилыепомещения, части помещений;
- предприятия какимущественный комплекс;
- объектынезавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договорастроительного подряда;
- жилые дома и ихчасти, квартиры, части квартир, служебные, жилые помещения, комнаты;
- дачи, садовыедома, гаражи и другие строения потребительского значения;
- кондоминиумы.
Средиэлементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая, содной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки,административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочиездания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности иразвития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. Сдругой — выступает основой личного существования граждан и используется длянепроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения,хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственностиграждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления,а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и томуподобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.
Российскиезаконы и указы Президента РФ, выпущенные в течение 1990-1996 гг., обеспечиливключение рыночных механизмов в сфере недвижимости и сегодня уже можно говоритьо недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается, тоесть обращается на рынке.
В связис тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции нарынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойстванедвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый можетболее разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью.Ведь у большинства наших граждан принадлежащие им жилье или земельные участкиявляются самой дорогостоящей частью личного имущества.
Недвижимость— это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, егонельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой домили квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как этопорой случается с большинством окружающих нас вещей. Другое дело, что можнолишиться собственного недвижимого имущества против своего желания, но это ужеотносится к криминальным аспектам рынка недвижимости. Только землетрясение,взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушитьжилое здание, но это уже не обычный ход событий, а нечто выходящее за рамкинормального бытия.
Недвижимость– особый товар, обладающий рядом свойств.
1.Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существеннымихарактеристиками.
Физическиехарактеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, овнесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, оландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, онеудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезностьобъекта.
2.Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе неопределяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иноймере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения.Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительнойстоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции,законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияниена поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет,изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.
Недвижимостьявляется одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать стечением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводствожилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к ростустоимости недвижимости.
3.Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иныхтоваров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилыездания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен,перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своегосуществования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждогообъекта: рост, стабильность, упадок, обновление.
Износхарактеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости поразличным причинам. Физический износ отражает степень изменения физическихсвойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохойпланировки и функционального несоответствия здания современным требованиям.Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов,то есть под негативным воздействием окружающей среды.
4.Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаковнедвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, одвух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у нихобязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, ккоммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждогопокупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений,возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательностьобъекта недвижимости.
5.Управляемость.Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянногоуправления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо отего функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилыхили нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторови контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные илипрофилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.
Отличительнойособенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка(квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне –как часть инфраструктуры и общественный товар.
Наотдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженныйсезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса ипредложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений малозависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономическойситуацией.
6.Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных имуниципальных органов власти. Недвижимость представляет собой особый видсобственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от праввладения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользованиенедвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц вотличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу.Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней(дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определеннымипроцедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органоввласти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы,реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций сней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции вчасти налогообложения.
Достаточносложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливаетнизкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстрореализовать за наличные деньги.
Комплексправ на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные прававключают властные полномочия правительства или местных органов власти, аименно:
— правовводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержкигосударственных программ и оказания общественных услуг;
— правоприобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;
— правовводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии,дорожного движения;
— правопредоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;
— правовозвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев илинаследников.
Частные праваопределяют характер собственности на недвижимость в зависимости от формвладения и способов физического использования имущества и разделения доходов.
Всеперечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всехсегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетаниис действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствоватьпринятию более выверенного и обоснованного решения.
1.2 Рынокнедвижимости
Рынокнедвижимости (в широком понимании) – это совокупность механизмов,обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одногосубъекта к другому.
Рынокнедвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов недвижимости, вотношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.
Рынокнедвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерныхчерт, присущих совершенному рынку (табл. 1).
Рынокнедвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Безрынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рыноккапитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должныиметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для ихдеятельности.
Спрос нарынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость сцелями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования дляорганизации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономическиецели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей,обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).
Таблица1 Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимостиХарактерные черты рынка Общепринятый рынок Рынок недвижимости 1 2 3 1. Устойчивая территориальная граница рынка регион, страна, группа стран регион, город, район 2. Стандартизованность товара абсолютная или очень высокая Отсутствует 3. Взаимозаменяемость товаров абсолютная Слабая 4. Число покупателей и продавцов большое Небольшое 5. Соотношение между числом покупателей и продавцов сбалансированное Колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца 6. Характер сделок публичные и биржевые носят частный характер 7. Достоверность и полнота информации очень высокая Доступная информация часто недостоверна 8. Доступность информации о товарах и рынке очень высокая доступ к информации обычно затруднен 9. Скорость обмена информации очень высокая Низкая 10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре высокая Низкая 11. Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом минимальное Значительное 12. Стабильность цен цены стабильны тенденция к росту цен 13. Транспортабельность высокая Отсутствует 14. Влияние местонахождения на цену товара незначительное очень значительное 15. Роль национального признака в принятии решения на рынке практически отсутствует заметная роль 16. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения значительное Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла
Особенностипредложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичныйрынки.
Напервичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и основнымипродавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.
Навторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении ипринадлежавшая определенному собственнику.
Ситуациина вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.
На спроси на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:
1) экономические;
2) социальные;
3) административные;
4) окружение;
5) политические,национальные, культурные факторы, традиции населения.
Рынокнедвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собойсовокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих нарынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства(создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости иуправления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка(инфраструктуры рынка).
Всоответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
— объекты недвижимости субъекты рынка;
— процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.
Приописании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенныхподхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.
Еслиописать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точкизрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществленияи регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указатьвзаимосвязи между институтами, — получим институциональный подход. Назовемнекоторые институты рынка недвижимости:
— органывласти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулированиеусловий функционирования и развития рынка недвижимости;
— институт независимой оценки недвижимости;
— девелопмент;
— банкии другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды),использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
— институт управляющих недвижимостью;
— институт риэлторов;
— государственный и частный нотариат;
— строительные организации; арендаторы недвижимости;
— продавцынедвижимости;
— саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынканедвижимости.
Есликлассифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объектагражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а такжесоответствующие им права собственности) – мы реализуем «объектный» подходописания структуры рынка недвижимости.
Правомернобудет выделить:
— рынокземли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды,(который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепленияучастков земли в пользование;
— рынокискусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынокнежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной(парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторовможет быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включатьрынок аренды;
— строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;
— рыноктаймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и тогоже объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график»аренды пятью семьями виллы на берегу моря).
«Воспроизводственный»подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессецикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могутбыть представлены тремя группами отношений:
— отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объектанедвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектовнедвижимости);
— отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управленияобъектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребленияобъектов недвижимости);
— наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» междувзаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости,присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынкенедвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.
Секторразвития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагаетдеятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектовнедвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций справами (оборот) и потребления объекта недвижимости.
Сектороборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объектынедвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота правпроисходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами всоответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав увладельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего – платить налогии содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественныеобязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию,управление) полезных свойств недвижимости.
Секторэксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» — эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникаютс момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл еесуществования. От организации «потребления» недвижимости зависитдлительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца:позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальныезадачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимойсобственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либопосредством нового строительства.
Переплетениеотношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимостив целом.
Рынокнедвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
— эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованиемполезных свойств недвижимости;
— отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости отодного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
— свободное формирование цен на объекты и услуги;
— перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектовнедвижимости;
— перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способамииспользования земель.
Важноезначение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
— колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного внедвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена врыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям,налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальныхобразований;
— достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальномпродукте;
— достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета отпервичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости(в том числе земли);
— высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с нейбольшим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынканедвижимости.
Особенностирынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.
Вотличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынокнедвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан»к конкретному месту расположения объектов недвижимости.
Величинаи характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системойобщества, географическими, историческими и культурными факторами, состояниеминфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономическогоразвития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не являетсявзаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленныеобъекты).
Почтивсе операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.
Подавляющеебольшинство граждан выступает собственником единственного вида недвижимости –жилья. Поэтому рынок недвижимости выполняет функцию социального стабилизатора.Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулированиеправ на жилье позволили советской России в 1924-1928 гг. сформироватьсамостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства иподнять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящегорежима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.
Совокупностьвсех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынканедвижимости.
Уточнение.Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.
1.Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать созначительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок»рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи(найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения междурегионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить»ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынканедвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих дляРоссии норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или какединое нормативно-правовое пространство».
2.Поэтому главная задача федерального центра – формирование единых и обязательныхдля всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав нанедвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.
Необходимотакже изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируяхозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имуществасубъектов Федерации и муниципальных образований в экономический оборот, ондолжен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных правлибо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены неэкономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональныхорганов власти.
Материальнаябаза рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатнаяприватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилыхпомещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости).Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегментакоммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства ипродажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости-рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новыхобъектов.
Структураи инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминологияскладывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран сразвитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании,Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной,методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходнойэкономики России.
Пофункциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыреосновные составляющие:
— рынокземли (земельных участков);
— рынокжилья;
— рынокнежилых помещений;
— рынокпромышленной недвижимости.
Каждыйиз этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственнуюзаконодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политикеприватизации государственной и муниципальной собственности.
Дополнительноможно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на которомдействуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна рольгосударственного регулирования, так как государство является собственникомподавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможноизмерение, как целевого назначения недостроенного объекта, так ипервоначального плана застройки.
Промежуточноеположение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характернопредоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более иналичие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытовогообслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой,спортивный и культурный сервис).
В каждомсегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, котораяхарактеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лицефедеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступаеткак основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большоеколичество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).
Передачаправ на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующихвариантов:
— напостоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное(возмездное или безвозмездное) пользование;
— навременной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временноепользование.
Собственникнедвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им.Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать илибезвозмездно передать по своему усмотрению.
Государственныеи муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное заними на праве полного хозяйственного ведения недвижимое имущество.Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ поуправлению государственным имуществом в лице соответствующих управлений итерриториальных органов.
Дляпредприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжениенедвижимым имуществом.
Вчастности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый приакционировании государственных предприятий, определяет, что решения о сдаче варенду, продаже, обмене, залоге или ином отчуждении недвижимого имуществаобщества, превышающего по стоимости 10% активов (уставного капитала),принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На путидальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует рядбарьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.
Барьерыэкономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговуюполитику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей,увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.
Значительнуюроль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органамивласти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий,лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядокпредоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилыхпомещений, объектов незавершенного строительства.
Намасштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитостьрыночной инфраструктуры.
Ограниченностьземельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняютперечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов врынок недвижимости.
Российскийрынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуетсянеравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершеннойзаконодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридическихлиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложенийкапитала, ума и энергии.
Перспективырынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективнойпотребности населения в улучшении жилищных условий. В России налицо острыйдефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ постатистике и материалы Государственной целевой программы «Жилище», приведенныениже:
— приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах,общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;
— более1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;
— 17млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м2 на человека при санитарной норме 9 м2.
На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищныхусловий, в том числе входящие в 12 льготных категорий.
Улучшениежилищных условий осуществляется за счет:
— предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования;
— продажи жилья.
Жилищныйфонд социального использования в первую очередь направляется для улучшенияжилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одинокихженщин – участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узниковконцлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующимзаконодательством – демобилизованных офицеров, народных судей, участниковликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезныхбольных и др.
Всеостальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки(обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количествограждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но,исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержанияосновной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать числоочередников.
Оструюпроблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев ивынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и выводаармии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а также отселения из зонычернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему,служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальныхвложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда,который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частьютребует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен канализацией,центральным отоплением и другими удобствами.
В то жевремя переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращениюжилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньшеявлялся основным источником необходимых капиталовложений.
Такимобразом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилойплощади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемыв России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищноговопроса и развитии рынка жилья.
Бесплатнаяприватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойкусобственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственногожилого фонда.
Рынокжилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общейэкономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищнойпроблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условийпроживания.
Рынокжилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья ирынок загородного жилья.

1.3 Формы и методыуправления недвижимостью
В существующих научныхисточниках под «управлением недвижимостью» как особым видомпредпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:
1) принятие решения иоформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;
2) управление конкретнымвидом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личныхпотребностей или коммерческого использования;
3) любое единичноецеленаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество длядостижения поставленных целей;
4) процесс реализациифункций управления для получения определенных социально-экономическихрезультатов;
5) системазаконодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всехучастников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченнымигосударством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики визменяющихся условиях, которая называется регулированием.
Кроме того, встречается итакое определение: «управление недвижимостью (в сфере предпринимательства)– это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручениюсобственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственникавладеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом».
Таким образом, несмотряна некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделатьвывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и всеоперации с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические,залоговые, трастовые, обменные и др.
Можно выделить три группыобъектов управления.
1. Отдельные объектынедвижимости.
2. Объекты недвижимости всоставе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всегоимущественного комплекса).
3. Системы объектовнедвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системыобъектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фондуправляется для получения прибыли, а жилой фонд – с целью минимизации затрат наего содержание.
Постараемсяконкретизировать понятие «управление недвижимостью».
Управление недвижимостьюможет быть внутренним и внешним.
Под «внутреннимуправлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащейему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативных документов:устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, привнутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей емунедвижимостью.
Под «внешнимуправлением» подразумевается регулирование государством, а такжемеждународными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Такимобразом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызватьопределенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляетнедвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления»является термин «государственное регулирование рынка недвижимости».
Внутреннее управление, всвою очередь, можно подразделить на два уровня управления.
На первом уровнепринимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целейдеятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:
— покупка;
— управление собственнымисилами;
— залог;
— аренда;
— доверительноеуправление;
— продажа.
Иногда, для обозначениядействий входящих в первый уровень управления применяется термин «управлениепортфелем недвижимости». Принятие решения на данном уровне управленияневозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов ивозможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, атакже вопросов оформления сделок.
Второй уровень управленияподразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся всобственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всегопо целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектаминедвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами всоставе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Такимобразом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий пообеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению изних максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такиедействия реализуются в процессе:
— проектирования;
— строительства;
— ремонта иреконструкции;
— выплаты коммунальныхплатежей;
— определения и сбора(или выплаты) арендной платы;
— реализации функцийуправления (планирования, организовывания, руководства и контроля).
Внешнее управление состороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на триосновных направления.
1. Регулирование иразвитие рынка недвижимости как необходимого условия нормальногофункционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, преждевсего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости(главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости иобеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Налогообложениеобъектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулированиесистемы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготыи т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимостиобъектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.
3. Достижение целей экономическогоразвития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание «центровроста», развитие инфраструктуры.
Система государственногорегулирования рынка недвижимости состоит из двух основных элементов:
1) государственные имуниципальные органы и организации;
2) государственные и иныенормативные акты.
В организационномотношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется вдвух основных формах.
1. Прямое(административное) управление – не связано с созданием дополнительныхматериальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силегосударственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения иразрешения. Прямое управление включает совокупность следующих приемов:
— создание нормативнойбазы, регулирующей функционирование рынка недвижимости;
— отбор и удостоверениестатуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование,регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительнойвласти по совершению сделок с государственными и муниципальными объектами;
— установлениеобязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности нарынке недвижимости и к его участникам;
— контроль за соблюдениемвсеми участниками рынка установленных норм и правил;
— введение запретов исанкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок снедвижимым имуществом;
— поддержаниеправопорядка на рынке;
— выкуп в государственнуюи муниципальную собственность любых объектов недвижимости для общественныхнужд.
2. Экономическая(косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государствосоздает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынканедвижимости действовать в необходимом государству направлении. Экономическаяформа управления рынком недвижимости осуществляется с помощью:
— системы налогообложенияимущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них);
— регулирование учетнойставки (дисконтная политика Центробанка);
— выпуска в обращениежилищных сертификатов;
— предоставлениягражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий дляжилищного строительства на коммерческой основе;
— реализациигосударственных целевых программ;
— амортизационнойполитики;
— внешнеэкономическойдеятельности.
Из перечисленных приемовкосвенной формы управления рынком недвижимости наиболее актуальными являютсярегулирование системы налогообложения и регулирование учетной ставкиЦентробанка.

2. Анализ рынканедвижимости в городе Иркутске
Иркутск – уникальныйгород. Он соединяет в себе особую атмосферу старинного купеческого города и вто же время энергию современного, динамично развивающегося экономическогоцентра. К нему, как к столице крупной, богатой природными ресурсами области,проявляют интерес и стремятся разместить здесь свои офисы многие международныекомпании. Кроме того, Иркутск – крупный образовательный центр Сибири. Каждыйгод в город со всей области и из соседних регионов приезжают учиться тысячистудентов. Насыщенная культурная жизнь города, его богатые традиции – все этопривлекает в Иркутск его новых жителей.
Город раскинулся поберегам реки Ангары: на правом берегу расположен Правобережный округ города(бывшие Кировский и Куйбышевский районы) и Октябрьский округ, на левом берегурасполагаются Свердловский и Ленинский округа города.
Кировский район городаотличается наиболее развитой инфраструктурой, — это административный, деловой икультурный центр Иркутска. В районе преобладают жилые дома «сталинской»застройки – 2-5 этажные кирпичные здания с высокими потолками (3-3,5 м). Встречаются «хрущевки», а также отдельные дома новой застройки. Более активнойзастройке препятствует высокая плотность существующей застройки и наличиебольшого количества памятников архитектуры, не подлежащих сносу. В Кировскомрайоне самое дорогое в Иркутске жилье.
Куйбышевский район городавключает в себя два микрорайона – Топкинский и Зеленый, а также предместьяМарата и Радищево. Большую часть жилой застройки района составляет частныйсектор, а также деревянные полублагоустроенные дома со сроком эксплуатацииболее 60 лет. Этим объясняются низкие цены на жилье в этом районе, несмотря наего относительную близость к центру Иркутска (10-15 мин.).
Октябрьский районприлегает к центру города и считается одним из самых перспективных – сегодня онявляется основным местом новой застройки. Цены в Октябрьском районе несколькониже, чем в Кировском, но здесь больше новых домов и широкое разнообразиепланировок. Особое место в Октябрьском районе занимает микрорайон Солнечный.Близость к Иркутскому водохранилищу, развитая инфраструктура ( в районе тришколы – лицей № 47, гимназия № 25 и 21, детская поликлиника, городскаястоматологическая клиника, культурно-досуговый центр) и особый микроклиматсоциального окружения –вот те факторы, которые вызывают повышенный спрос состороны состоятельных покупателей квартир.
Свердловский районсостоит из микрорайонов – Академгородок, Первомайский, Университетский,Юбилейный, Синюшина гора, Радужный, Студгородок. Отдаленность от центра – 15-20мин. Самые дорогие квартиры в Академгородке, Студгородке и Университетском. Донедавнего времени цены на жилье в Свердловском районе были достаточно низкими,но с развитием транспортной системы и социально-культурной инфраструктуры, атакже в связи с перспективой ввода нового моста через Ангару ситуацияизменилась – сейчас цены в Свердловском районе сопоставимы с ценами вОктябрьском.
Самым отдаленным отцентра города является Ленинский район (25-35 мин.). Здесь самые низкие вИркутске цены на типовое жилье. Район активно застраивается, формируетсяинфраструктура удобного «спального» района – появляются новые школы,супермаркеты, рынки. Ленинский район состоит из двух относительносамостоятельных частей: Иркутск-2 и Ново-Ленино. Иркутск-2 называют «городкомавиастроителей» — в этой части расположен один из крупнейших авиационныхзаводов России. Район отличает развитая инфраструктура: детские сады,поликлиники, школы, парки, скверы, спорткомплексы. Ново-Ленино – самый большоймикрорайон Иркутска, в то же время – самый отдаленный от центра (30-35 мин.).Невысокая плотность застройки Ново-Ленино и наличие большого количествасвободных участков позволяет говорить о том, что это самый перспективный районс точки зрения нового жилищного строительства.
2.1 Характеристикаинфраструктуры рынка
Под инфраструктурой рынканедвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономическихинститутов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.
К таким институтам,несомненно можно отнести строительные организации, средства массовойинформации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании,индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.
Рассмотрим основныеинституты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Иркутску.
 1. Средства массовойинформации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации.Есть свои телекомпании: «ИГТРК», «Аист», «АС БайкалТВ», радиостанции, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в системуИнтернет.
Больше всего к местномурынку недвижимости относятся печатные СМИ города. В городских газетахпубликуются проблемные материалы, рекламные модули и частные объявления,имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.
Можно выделить следующиеосновные местные газеты, распространяемые в городе и районе: «СМ НомерОдин», «Дело», «Иркутская Торговая газета». Также разв неделю выходят газеты «Все объявления Иркутска», «Из рук вруки», «Вся недвижимость Иркутска», которые содержат лишь объявленияпо объектам недвижимости.
В 2003 году состоялосьоткрытие первой специализированной выставки «Ярмарка недвижимости».Конечно, данное мероприятие нельзя отнести к традиционным СМИ, но егополезность и актуальность на сегодняшний день очевидны. Впервые представителивласти, общественности и риэлторы за 11 лет существования рынка недвижимостигорода Иркутска собрались вместе за круглым столом, организованным в рамкахпервой ярмарки недвижимости. Наболевших проблем в сфере недвижимости накопилосьстолько, что обсудить их все за отведенный час не получилось, только высказать.Но многим участникам и не требовались ответы на поставленные вопросы, хотелосьбыть услышанными. Итог первого круглого стола — после долгих лет молчаниявласть наконец-то повернулась к риэлторам лицом.
На сегодняшний деньярмарка недвижимости это ежегодное мероприятие, участниками которого являютсястроительные компании, агентства недвижимости, банки, представляющиепотребителям свои ипотечные продукты, организации, предоставляющие юридическиеуслуги по операциям с недвижимостью, организации по техническому учету итехнической инвентаризации объектов капитального строительства и т.д. Здесьучастники выставки имеют возможность не только заручиться договоренностями осотрудничестве, но и рассказать о себе и о своей работе обычным посетителям,ответить на интересующие вопросы, дать необходимые консультации.
Местное радио особыйинтерес к рынку недвижимости практически не проявляет, а по местномутелевидению выпускается бегущая строка. Но высокие расценки как на радио, так ина телевидении не позволяют размещать информационные материалы всем желающим.Поэтому чаще можно услышать объявления лишь крупных строительных организаций.
2. Строительные компании.Строительный комплекс города представлен следующими крупными строительнымикомпаниями: ГК «ВостСибСтрой», ОАО ФСК «Новый город», ООО«Танар», ОАО «Сибавиастрой», ЗАО «Стройконсалт».
Достаточно богат комплекспо производству строительных материалов: ОАО «Иркутский керамическийзавод» — производство строительного кирпича, ОАО «Иркутский завод сборногожелезобетона» – производство сборного железобетона, бетонных изделий, товарногобетона, а также изготовление металлических конструкций, ОАО«Ангарскцемент» — производство цемента.
 Хочется отметить, чтоиркутские строительные компании вполне конкурентно способны в сравнении сдругими компаниями, пришедшими в Иркутск из крупных городов. А некоторые из нихимеют свои минизаводы по производству строительных материалов.
3. Финансово-кредитныеучреждения города представлены филиалами крупных банков, таких как:Газпромбанк, МДМ Банк, ВТБ24, Внешторгбанк, Дальневосточный банк,Байкалинвестбанк и Сбербанк России.
Кредитуются в банках восновном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируютсвои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они нуждаются вдополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Междутем, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: время, когданеобходимы займы — это начальные этапы строительства, но в этот период у 90%иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет иправ на землю. А у банков разговор короткий: нет документов — нет денег. Истроители идут к альтернативным источникам денег — неформальным кредиторам. Этокомпании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских- под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документовдля них не имеет значения. Главное — чтобы клиент вовремя вернул долг спроцентами. В среднем «серые» займы для иркутских строителей дорожебанковских на 5 процентных пунктов.
4. Оценочныекомпании и индивидуальные оценщики. В городе действует множество фирм,производящих оценку недвижимости. В данный момент рынок насыщен услугами пооценке как объектов недвижимости, так и транспортных средств, оборудования,основных средств фирм, а также услугами по экспертизе отчетов об оценке. Но, ксожалению, данные услуги не всегда выполняются качественно. Профессионалы рынканадеются, что исправить ситуацию сможет новый Закон «Об оценочнойдеятельности в РФ», который вступил в силу с 1 января 2009г. Данныйдокумент отменяет лицензирование оценочной деятельности и вводит механизмсаморегулирования. Иными словами, материальную ответственность за деятельностькаждого оценщика будет нести саморегулируемая организация, членом которой онявляется. Задача СРО в этом случае — позаботиться о том, чтобы в ее рядахсостояли только добросовестные и компетентные специалисты. Новые правила повысятпрофессиональную ответственность оценщика.
5. Риэлторские компании ииндивидуальные брокеры. Особенность Иркутска от других городов в том, что здесьработают небольшие агентства — в основном ЧП. В последнее время на рынкепроизошла интересная реорганизация: открылось много новых агентств. За год-дваобщая численность риэлторских фирм увеличилась примерно на четверть. Поразличным данным, на сегодняшний день в Иркутске работает около 200 — 350агентств недвижимости, из них менее 10 крупных. Появление большого числа новыхигроков на рынке недвижимости, в основном, связано с отменой в феврале 2002года лицензирования риэлторской деятельности.
Не смотря на такойсильный количественный рост риэлторских фирм, самих риэлторов больше не стало.Директора новых фирм – это бывшие сотрудники некогда крупных и среднихагентств. Если раньше под крылом крупной компании работало от 30 и болеечеловек, то на сегодняшний день, таких «гигантов» на рынке неосталось. В основном работа ведется на уровне оказания брокерских услуг. Уэтого процесса есть свои " плюсы", например – специализация агентств.Один человек не может заниматься всем подряд, и выбирает какое-то основноенаправление. Это позволяет выполнять работу более грамотно и качественно. Ктому же, когда есть личная ответственность — ошибок меньше. В будущем возможендругой виток развития, произойдет обратная реакция, и агентства будутукрупняться. Одиночки попробуют себя в свободном плавании и вернутся под крылосредних и крупных агентств. Быть хорошим руководителем, это не то же самое, чтобыть хорошим риэлтором.
В настоящее время однимиз самых актуальных вопросов для каждого второго является вопрос жилья. Решитьэту проблему можно двумя способами. Первый — приобрести или улучшить жилье засчет собственных накоплений. Но, к сожалению, данный вариант решения не подсилу большинству граждан. Вот тут как раз и стоит задуматься об использованиивторого способа решения проблемы – ипотеке.
Популярность ипотечногокредитования еще не достигла в нашей стране такого уровня, как, допустим, вСША. Многих просто пугает слово «кредит». Некоторые считают, что банкпросто не одобрит их заявку, что они не сумеют собрать все нужные справки.Кто-то и не подозревает о существовании десятков ипотечных программ, а временина то, чтобы ездить по разным банкам и консультироваться просто нет. Да и какразобраться во всех тонкостях предлагаемых вариантов без специалиста?! Именнопоэтому в России несколько лет назад появился рынок ипотечного брокерства.
Кто же такой «ипотечныйброкер»? Это человек, который выступает посредником между участникамиипотечной сделки (банком, страховой, риэлтерской и оценочной компаниями иклиентом). Его задачей является защита интересов клиента вплоть до моментаполучения клиентом ключей от квартиры.
Изначально услугиподобного рода, то есть — подбор наиболее выгодной ипотечной программы и помощьв получении кредита, оказывали риэлтеры. Но постепенное, хоть и медленное,расширение спроса на данные услуги способствовало появлению отдельной профессии«ипотечный брокер». В настоящее время существует три вида такихброкеров: банковские, риэлтерские и независимые. Итак, давайте посмотрим, чемже они отличаются друг от друга:
— банковский брокерпредлагает услуги только того банка, в котором работает;
— риэлтерские брокеры сопровождаютсделку по получению ипотечного кредита, а так же одновременно консультируютклиента по вопросам приобретения жилья и подбирают нужную квартиру из базыданных своего агентства;
— независимые ипотечныеброкеры никому не подчиняются. Им не имеет смысла защищать интересы банка илириэлтерского агентства. Исходя из этого, основным в их работе является интересклиента. А первоочередной задачей -сориентировать человека, какая ипотечнаяпрограмма для него является наиболее подходящей.
При использованииипотечного брокера в качестве посредника, клиенту остается только подписать сним договор, узнать решение банка, в случае положительного ответа — подыскатьнужную квартиру, подписать кредитный договор и договор купли-продажи. И все.При расчете за брокерские услуги существует несколько вариантов. Некоторыеброкеры берут деньги у банков, выдавших кредит, а некоторые – непосредственно уклиента. Суммы тоже варьируются — кто-то берет определенную ставку. А кто-топроцент от суммы кредита.
Ипотечный брокер не можетнавязывать свои услуги. Он только предлагает ту или иную программу. А клиентможет подумать, посоветоваться с кем-нибудь или попросить подобрать другую.
6. Учет и регистрация объектовнедвижимости. Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимостиявляются учет и регистрация объектов. В г. Иркутске учет и техническуюинвентаризацию объектов недвижимости ведут три организации: МУП«БТИ», Иркутский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» и ОГУП«ОЦТИ – Областное БТИ». Данные организации занимаются не толькоучетом недвижимости, хотя, безусловно, это является их основной задачей. Здеськонцентрируются данные о владельцах объектов недвижимости, проведенныхкапитальных ремонтах и перепланировках. Кроме того, ОТИ определяют примернуюстоимость объекта недвижимости на рынке, что очень важно при совершениикаких-либо сделок. По закону, цена продаваемой квартиры не может быть меньшецифры, названной представителями ОТИ.
Сведенияиз ОТИ необходимы при совершении любых сделок с недвижимостью, а также согласованииперепланировки и некоторых других операциях. Эти сведения выдаются в виде справок,составленных по определенной форме. Справки выдаются как физическим, так июридическим лицам после того, как они представят все необходимые для ихоформления документы. Сделка с недвижимостью будет иметь юридическую силутолько после того, как предоставлены все справки из ОТИ.
Насегодняшний день все организации технической инвентаризации используют в своейработе новый программный комплекс ValMaster BTI. Данный программный комплекс был разработан всоответствии с «Организационно-методическими требованиями к построениюинтегрированной информационной системы государственного технического учета итехнической инвентаризации зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственногоназначения», утвержденными Приказом Председателя Государственного комитетаРоссийской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №138 от20.06.2000.
ValMasterBTI обеспечивает:
1.Автоматизацию технической инвентаризации объектов недвижимости жилогоназначения (коммунальных и индивидуальных домовладений и отдельностоящихзданий);
2.Формирование электронного архива инвентарных дел;
3.Статистическую обработку электронного архива;
4.Формирование отчетных документов утверждённых образцов.
ValMasterBTI разработан с учетом функциональных требований, предъявляемых к программнымпродуктам информационных систем технической инвентаризации недвижимости уровня «район-город».
Программныйкомплекс имеет следующие функциональные характеристики:
I. Обеспечивается:
1.ведение архива инвентарных объектов жилого назначения:
a. Постоянногопроживания:
— Коммунальноедомовладение,
— Отдельностоящее здание,
— Индивидуальное домовладение,
б. Временногопроживания:
— Садовоедомовладение,
2. Поддержкатрёх состояний объекта: рабочего, сформированного, удалённого,
3.Поддержка двух режимов обработки сведений об инвентарных объектах: ручной вводи автоматизированный расчёт,
4. Ведениеистории изменений объектов,
5.Ведение истории переименований элементов адреса,
6.Ведение истории дифференцированных коэффициентов,
7.Возможность копирования объектов (домовладения, строения, помещения),
8.Формирование экспликации по этажам, секциям и типам помещений,
9.Формирование строения в целом и отдельных его частей (по подлитерам),
10.Формирование утверждённых типовых документов на заданную дату,
11.Формирование статистических справок по заданным критериям,
12.Поиск объектов по заданным критериям;
II. Составсведений по инвентарным объектам, включаемым в электронный архив программы,полностью соответствуют описательной информации, содержащеюся в действующихформах технических паспортов по каждому типу объекта инвентаризации:
1.адресно-учетные характеристики,
2.регистрационно-правовые характеристики,
3.эксплуатационные характеристики,
4.характеристики объемно-компоновочных решений,
5. характеристикиконструктивных решений и элементов благоустройства,
6.экономические характеристики;
III. Все атрибуты,связанные с описанием объекта инвентаризации, составлены на основе специальноразработанных Единых классификаторов характеристик. При этом обеспечиваетсяописание объектов в полном соответствии с рекомендациями по проведениютехнической инвентаризации с учетом их возможного фактического состояния;
IV. Описаниеконструктивных элементов и элементов благоустройства соответствуют терминам ихарактеристикам, применяемым в методиках расчета экономических показателей(УПВС);
V. Определениедействительной стоимости 1 кв. м жилой и встроенной площади осуществляется всоответствии с рекомендациями по учету объемов, различий в конструктивномисполнении и составе благоустройства жилых и встроенных помещений, а такжерассчитанными значениями физического износа здания;
VI. Присоставлении экспликации помещений расчет площадей осуществляется по формуламили по задаваемым параметрам стандартных геометрических фигур с автоматическимсоставлением расчетных формул;
VII. Подсчетсуммарных значений площади по помещениям, литерам, этажам, зданию в целом, атакже по участку с учетом типа площади (жилая, общая, свободная, застроенная ит.п.) осуществляется автоматически;
VIII. Расчетблагоустроенной площади по видам благоустройства осуществляется автоматическипо данным экспликации и описанию элементов благоустройства здания;
IX. Реализовансквозной автоматизированный расчет экономических показателей, исходными даннымидля которого служат вводимые при описании объекта стандартные характеристикиоцениваемого строения – объемы, площади жилых и встроенных помещений,этажность, наименования и описание конструктивных элементов и благоустройств;
X. Реализованавтоматизированный расчет восстановительной стоимости, в том числе:
1.определение группы капитальности строения,
2.определение расчетного объема строения,
3.выполнения корректировок показателей стоимости в соответствии с методикойУказаний Технических частей сборников УПВС и Разъяснений по применению УПВС,разработанных Республиканским управлением технической инвентаризации (1995 г.);
XI. Реализованавтоматизированный расчет физического износа строений по срокам эксплуатациидля всего строения в целом и поэлементно в соответствии с методикойВедомственных Строительных Норм «Правила оценки физического износа жилыхзданий». ВСН 53-86(р);
XII. Поддерживается:
1.Средство разграничения прав доступа,
2. Возможностьнастройки рабочей среды,
3.Возможность изменения справочников назначений объектов, дифференцированныхкоэффициентов, элементов адреса и расчетных параметров (использование общейплощади для расчета стоимости и т.д.),
4.Контекстная справочная система.
В 2006 году была создана Федеральная регистрационнаяслужба (Росрегистрация). Следует отметить, что была создана совершенно новаяслужба, объединяющая в себе два самостоятельных ведомства, занимающихся каждыйсвоей деятельностью. Данная служба призвана решать много задачв различных сферах деятельности. Это государственная регистрация прав нанедвижимость и сделок с ним, контроль и надзор в сфере адвокатуры и нотариата иправовой помощи, контроль деятельности политических партий, общественных ирелигиозных объединений, контроль работы саморегулируемых организацийарбитражных управляющих.
Также вг. Иркутске действует филиал Федерального агентства кадастра объектов недвижимости(Роснедвижимость). Роснедвижимость занимается ведением государственногоземельного кадастра, кадастровой оценкой недвижимости, мониторингом земель,землеустройством и территориальным планированием.
Давкраткую характеристику вспомогательных отраслей инфраструктуры рынканедвижимости невозможно не сказать о самом рынке недвижимости.
Рынокнедвижимости города Иркутска после бурной фазы роста, которая наблюдалась сконца 2007 года и продлилась до начала 2009 года, вступил в период стагнации,характеризующейся снижением цен (впервые за пятнадцать лет) и спадом спроса.Периоды стагнации – явление закономерное, но столь резкие изменения, которыепроизошли за короткий срок, обусловлены в первую очередь тем, что предыдущаяактивность рынка была создана искусственно за счет выброса на рынок огромныхобъемов кредитных средств. Никаких экономических предпосылок (значительногоулучшения благосостояния граждан, увеличения объемов жилья, активной реализациимуниципальных программ по жилью) для этого не было.
С 2008 годапредлагать ипотечные продукты стали предлагать даже те структуры и банки,которые на этом не специализировались. В итоге цены за период чуть больше годавыросли в среднем на 150%. На повышение играли и продавцы, придерживая жилье исоздавая еще больший дефицит предложения на растущем рынке, они искусственноувеличивали цены.
Средипокупателей были не только те, кто улучшал жилищные условия, но и инвесторы,приобретающие жилье для последующей перепродажи. Явление это носило достаточномассовый характер, к примеру, в новостройках на начальном этапе строительствакомпании скупали целые жилые блоки, тем самым. Создавая искусственный дефицитнового жилья. Что также способствовало его удорожанию. Данная картина былахарактерна почти для всех регионов России.
Нестабильнаяситуация на мировых финансовых рынках, особенно в банковской сфере привела ктому, что российские банки либо прекратили кредитование, либо сократили егообъемы, ужесточив требования к заемщикам. В целом рост ипотеки оказалнегативное влияние на рынок: цены взвинтились, а уровень платежеспособностиспроса значительно снизился.
В итогерезкое сокращение спроса способствовало тому, что в начале 2009 года рынокнедвижимости замер. Продавцы, привыкшие к росту, не готовы были уступать вцене, в январе – феврале цены еще держались на уровне конца 2008 года, однаковесной они стали снижаться. После летнего затишья, к осени участники рынкаожидали сезонного оживления, но эти надежды не оправдались. Предложениепо-прежнему превышает спрос. Ипотечные кредиты единичны, а покупатели,располагающие собственными средствами, не торопятся покупать и выбраливыжидательную позицию.
Всентябре объёмы строительства в Иркутской области, по данным Иркутскстата,достигли своего исторического минимума, по крайней мере за два года, – 3920,4млн. рублей, или 62,9% к сентябрю прошлого года.
Поданным за три последних квартала, объёмы строительства в области сократились до73,7% от результатов прошлого года, или на 29976,9 млн. рублей. Прошлогодниеитоги трёх кварталов показывали прирост в 18,1%. Последний раз рост объёмовстроительства в регионе был зафиксирован в январе этого года – тогда онсоставил, по данным статистики, 4,7%. С февраля началось падение, котороенадеялись прекратить сначала весенними, а потом осенними продажаминедвижимости, однако оно продолжается до сих пор.
Сейчас схожая ситуациянаблюдается в общем-то по всей стране. По данным Росстата за три квартала этогогода, по сравнению с аналогичным периодом прошлого темпы ввода в строй жилойнедвижимости упали в восемь раз: с 31,3% до 3,9%. Причём сокращение объёмовжилого строительства наблюдается во всех федеральных округах (ФО). Хуже всегодела обстоят в Северо-Западном ФО: там показатель упал с 47 до 8%. Сибирскийокруг в этом списке находится на шестом из восьми возможных (кстати, так же каки по показателям объёмов вводимого в год жилья), темпы ввода сократились с 37до 16%. Большинство застройщиков работали на заёмные средства, а строящаясянедвижимость для банков сейчас далеко не самый надёжный объект инвестирования.
 Строительные компании неподтверждают снижение объёмов продаж, снижать цены на квартиры они тоже ненамерены. Основная доля стоимости квартиры без учёта цены земельного участка исетей к нему – это стройматериалы, ГСМ и транспортные услуги, которые неслишком подешевели, а прибыль застройщика составляет 20–25% от стоимости новогожилья. Если строительная компания откажется от 10–15% прибыли, то цены снизятсямаксимум на 8–10%.
 Между тем, по подсчётамриэлторов, сейчас по сравнению с докризисным периодом первичка уже подешевелапримерно на 15-20%. И это не предел. Но в любой ситуации надо искатьположительные моменты. «Риэлторы и застройщики возмущаются, что у настворится ужас на строительном рынке. А когда цена квартиры в Иркутске соотносимасо стоимостью жилья в Париже, это не ужас? Сейчас цены потихонькустабилизируются. Это нормально», – замечают в банках. Цены будут падать,они завышены на 30-40%, констатируют и риэлторы.
Эстафету по снижению ценуже перехватили и продавцы вторичного рынка недвижимости. Средняя стоимостьквадратного метра пусть медленнее, чем на первичном рынке, но уже начинаетснижаться.
 Информация иркутскихриэлторов о темпах продаж также расходится с данными застройщиков. С осени уместных продавцов недвижимости, которые весной жаловались на спад спроса,возникла новая проблема: есть люди, готовые приобрести жильё, но теперь банкине дают им денег.
Так как людей, способныхрасплатиться за недвижимость наличными, не так уж много, продажи в иркутскихагентствах резко упали. Впервые за долгое время в Иркутске предложениепревысило спрос. В базе ста крупных агентств города в начале года было десятьтысяч квартир, а сейчас уже в два раза больше. Что касается покупателей, тоесли у человека есть наличные и он их может потратить, то самое время покупатьквартиру: и выбор большой, и торговаться можно".
Таблица 2. Средняястоимость жилья в г. ИркутскеРайон Средняя стоимость квартир в Иркутске, тыс.руб.* 1-комн. 2-комн. 3-комн. Кировский 2900 3075 5170 Куйбышевский 2300 2585 3460 Октябрьский 2400 3220 4175 Свердловский 2270 3000 4080 Ленинский 1800 2080 2350
2.2Нормативное регулирование деятельности, связанное с инвентаризациейнедвижимости
Насегодняшний день актуальность учета недвижимости очевидна. Управление недвижимостьюизучают в ВУЗах как отдельную дисциплину, готовят специалистов, перенимают опытдругих стран, ведут разработки собственных методик. Но без правильного учета обуправлении недвижимостью не может идти и речи. До весны этого года учетобъектов недвижимости велся в двух направлениях: это земельный кадастр, которыйначали вести с 1992 года, и база данных технического учета, которую сейчасведут организации технической инвентаризации — ОТИ (ранее называвшиеся БТИ). Тоесть получалось так, что земля и объекты на ней учитывались отдельно. Такойразброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает снедвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениямии обременениями сопровождается данный объект. Все это приводит к тому, чтоадминистрирование земельного и имущественных налогов осложнено ввиду множествапоставщиков и неоднозначности информации. Помимо этого существует судебнаяпрактика, когда земля принадлежит одному человеку, а здание, построенное наней, — другому. Такие трудноразрешимые судебные споры рассматриваются в судахгодами.
Для тогочтобы объяснить, каким образом сложилась такая ситуация, необходимо сказатьнесколько слов о том, как развивалась история земельно-имущественных отношенийв нашей стране.
До начала20 века в России достаточно хорошо умели измерять и устанавливать границыземельных участков. Уже после отмены крепостного права появилась межеваяканцелярия, которая неплохо зарекомендовала себя. Для того чтобы выдаватькрестьянам земельные наделы, была введена технология, которая оказалась ничутьне хуже, чем в странах Европы. Но в 20-30 годах прошлого века наше государствоизбавилось от частной собственности. Настала эпоха так называемойколхозно-кооперативной и государственной собственности, когда не былонеобходимости вообще регистрировать право собственности — так как ее по сутидела не было. То есть задачи четкого разграничения земельных участков, а такжеучета сооружений и регистрации на них права собственности не существовало.Система учета стала развиваться в двух параллельных направлениях. Одно – всторону БТИ: технический учет параметров зданий, объектов, сооружений, прочносвязанных с землей, который позволял их идентифицировать, понять, что этотакое. Второе – земля учитывалась для использования в основном в областиобороны и для технических нужд. Учетом земли традиционно занималосьМинистерство сельского хозяйства. В то время никого не интересовали сведения ограницах земельных участков, вся земля принадлежала народу, и интересовали толькограницы страны. То есть в стране не было единого кадастра в связи с тем, что небыло частного собственника.
Лишь в1998 году было принято решение о создании системы государственной регистрацииправ. Между тем регистрировать право нужно на то, что существует изаконодательным образом описано. То есть учет до регистрации права обязателен.Но в связи с тем, что государственная регистрация прав начала осуществляться нато, что ранее некорректно было описано, у многих правообладателей возниклизначительные проблемы, включая многочисленные имущественные или налоговыеспоры.
Появиласьзадача ввести государственный учет объектов недвижимости для последующейгосударственной регистрации права, то есть создать государственный кадастрнедвижимости.
В ФЗ«О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2008 № 221 в ст. 2«Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе»дается четкое определение основным понятиям, таким как:
— государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений и документовоб объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, атакже сведений об административно-территориальном и кадастровом делении;
 -государственный кадастровый учет — акт признания и подтверждения государствомсуществования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными вгосударственный кадастр недвижимости;
 -кадастровая стоимость объекта недвижимости — специальный способ определениястоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату набазе рыночной стоимости;
 -кадастровая оценка объекта недвижимости — деятельность по определениюкадастровой стоимости объекта недвижимости;
 -кадастровый инженер — физическое или юридическое (бюро кадастровых инженеров)лицо, соответствующее требованиям настоящего Федерального закона и имеющееправо осуществлять деятельность по формированию объектов кадастрового учета;
 -кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территорииРоссийской Федерации номер, который присваивается объекту кадастрового учетапри осуществлении государственного кадастрового учета.
ЕГРОКС(Единый государственный реестр объектов капитального строительства) представляет собой упорядоченнуюсистему сведений об объектах недвижимости, являющихся доказательствомсуществования учетного объекта в фиксированном составе, границах, назначении,принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату.ЕГРОКС Российской Федерации нацелен на обеспечение функционирования единойгосударственной системы учета объектов капитального строительства.
Задачи ицели:
1.обеспечение полной информацией органов государственной власти, на которыевозложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
2.формирование в целях планирования развития территорий информационной базы обобъектах капитального строительства и их территориальном распределении;
3.обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
4.информационное обеспечение системы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество;
5. сбори представление сведений об объектах капитального строительства для проведениягосударственного статистического учета.
Правилаведения ЕГРОКС основываются на следующих принципах:
1. централизацияинформации об объектах на основе регулируемого взаимодействия;
2. унификация,основанная на преемственности государственного технического учета объектов;
3. динамичность,обеспечиваемая своевременным и оперативным внесением изменений в учетныедокументы технической инвентаризации объектов капитального строительства;
5. достоверностьданных государственного технического учета.
Объектомучета ЕГРОКС является объект капитального строительства, подлежащий ГТУ,независимо от формы собственности и назначения:
1. объекты,завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
2. самовольновозведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
3. объекты,не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительствокоторых не выдавалось;
4. бесхозяйныеобъекты.
Довступления закона в силу было проведено несколько подготовительных мероприятий.В 2006 году Правительство Российской Федерации приняло подпрограмму к ужедействующей федеральной целевой программе «Создание автоматизированнойсистемы ведения государственного земельного кадастра и государственного учетаобъектов недвижимости». Подпрограмма называется «Создание системыкадастра недвижимости» и рассчитана до 2011 года включительно. Она строитсяна базе земельного кадастра и технического учета зданий и сооружений.
Чтобысоздать единый информационный ресурс, необходимо сделать несколько шагов в этомнаправлении. Важнейшее направление в деятельности по созданию Единого кадастраобъектов недвижимости – работа над картподосновой, проведение аэрофотосъемки. Вчастности, необходимо создать картподоснову всей страны, для того чтобыопределить местоположение объектов. Раньше этому мешали ограничения поиспользованию географических координат любых систем. Но с 1 января 2008 года былисняты все ограничения на указание координат для объектов, и теперь можно оченьбыстро обрабатывать закрытую информацию.
Второйблок работы — инвентаризация земельных участков и изготовление соответствующейграфики земельного кадастра. После создания картподосновы будет сделан реестрземельных участков, идентифицирована графика на местности и четко заложеныграницы земельных участков на местности.
Третьязадача состоит в том, чтобы здания и сооружения соединить с землей. Сейчас всеобъекты учитываются самостоятельно разными ведомствами. Кроме того, сами ОТИразрозненны, нет достоверной информации, единой технологической базы. Людиберут справку из ОТИ, затем идут в земельный комитет, в органы Роснедвижимости.Это неправильно. Должен быть единый источник.
Четвертыйблок – массовая оценка объектов недвижимости. Она будет базой для исчисленияимущественного налога.
Пятый –земельный контроль за целевым использованием земельных участков.
В ноябре2007 года Госдумой в первом чтении принят внесенный Правительством РоссийскойФедерации закон «О государственном кадастре недвижимости». Этот закондает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е.процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира истановится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующейрегистрации прав на этот объект.
Внесениетакого объекта с описанием его характеристик в государственный кадастр – этоюридический акт признания государством факта существования объектанедвижимости. Если характеристик объекта нет, то он не будет поставлен нагосударственный кадастровый учет и, следовательно, не сможет стать объектомправа.
С 1 июля2008 года Федеральное агентство кадастра (Роснедвижимость) и еготерриториальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 146начали создавать Единый государственный реестр объектов капитальногостроительства на территории трех субъектов РФ – Кемеровской, Самарской иТверской областях. К, так называемым, «пилотным» проектам поэтапно с1 июля 2009 года подключились Калужская, Калининградская, Нижегородская,Иркутская, Ростовская области, Красноярский край, Краснодарский край,Республика Татарстан и Республика Башкоркостан.
В августе2009 года руководителями Управления Федерального агентства кадастра объектовнедвижимости по Иркутской области (Управление), ФГУ «Земельная кадастроваяпалата» по Иркутской области (ФГУ «ЗКП») и ОГУП «Областнойцентр технической инвентаризации – Областное БТИ» (ОТИ) в рамкахреализации Федеральной целевой программы «Создание автоматизированнойсистемы ведения государственного земельного кадастра и государственного учетаобъектов недвижимости (2002 – 2008 годы)», утвержденной постановлениемПравительства Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 745, а также подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2007 – 2011годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от13 сентября 2006 г. № 560 было заключено Соглашение «О взаимодействии прицентрализованной подготовке документов для осуществления технического учетаобъектов капитального строительства». Теперь в рамках данного Соглашения:
Управлениеобязуется:
приниматьот ОТИ заявления с приложением необходимых для технического учета документов вэлектронном виде в соответствии с административным регламентом «Ведениегосударственного технического учета объектов капитального строительства»,утвержденного приказом Минэкономразвития России от 26 апреля 2008 г. № 146;
втечение трех дней с момента получения или издания Управлением доводить досведения сторон соответствующие правовые акты и рекомендации по вопросамподготовки документов для технического учета;
рассматриватьв недельный срок поступившие предложения сторон по совершенствованиюутвержденной Схемы взаимодействия.
ФГУ «ЗКП» обязуется:
осуществлятьтехнический учет объектов капитального строительства согласно заявлений всоответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра объектовкапитального строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России №268 от 08 сентября 2007 г.;
консультироватьспециалистов ОТИ по вопросам подготовки необходимых для технического учетаобъектов капитального строительства документов, требований по их заполнению.
ОТИобязуется:
обеспечитьполучение от своих структурных подразделений в городах и районах материалов,необходимых для формирования в электронном виде документов для техническогоучета, в течение двух дней после передачи документов в бумажном виде всоответствующие территориальные отделы Управления;
обеспечитькомплектность и качество подготовки необходимых для технического учета объектовкапитального строительства документов.
2.3Анализ состояния деятельности по инвентаризации недвижимости
Послеподписания трехстороннего Соглашения, упомянутого в параграфе 2.2,взаимодействие между данными организациями должно происходить по «Схемевзаимодействия Заявителя (ОТИ), Управления Федерального агентства кадастраобъектов недвижимости по Иркутской области (Роснедвижимость) и ФГУ»ЗКП" по Иркутской области по осуществлению технического учета".Действующая «Схема взаимодействия» составлена в соответствие сдействующим административным регламентом, утвержденным приказомМинэкономразвития России от 26 апреля 2008 г. № 146. Данная схемавзаимодействия определяет порядок действий по постановке объекта на кадастровыйучет.
Согласно«Схеме взаимодействия» выделяется 7 основных этапов:
1. Передачаструктурными подразделениями ОТИ пакета документов (2 дня):
1.1. вбумажном виде в структурные подразделения Управления Роснедвижимости (3-хэкземпляров технического паспорта, копий правоустанавливающих документов, 2-хэкземпляров реестра переданных документов),
1.2. вэлектронном виде в головное предприятие ОТИ;
2. Головноепредприятие ОТИ формирует пакет документов в электронном виде (XML – файл с графической информацией, вэлектронном виде: технический паспорт, правоустанавливающие документы, реестрпереданных на бумажных носителях документов, акт, удостоверяющий электронныевиды документов) и передает одновременно с заявлением в УправлениеРоснедвижимости по Иркутской области по адресу: г. Ангарск, квартал 103, дом 1(2 дня);
3. УправлениеРоснедвижимости по Иркутской области осуществляет (1 день):
3.1. проверкаподанного электронного вида документов,
3.2. заполнениепротокола проверки,
3.3. регистрациюзаявления,
3.4. передачуполученных документов в ФГУ «ЗКП» по Иркутской области;
4. ФГУ«ЗКП» по Иркутской области осуществляет (3 дня):
4.1. приемпереданных документов,
4.2. проверкупереданных документов,
4.3. принятиерешения о проведении учета или отказа,
4.4. передачуподготовленных документов в Управление Роснедвижимости по Иркутской области;
5. УправлениеРоснедвижимости по Иркутской области осуществляет (2 дня):
5.1. удостоверениепротокола проверки,
5.2. утверждениерешения об учете либо отказе,
5.3. государственныйтехнический учет,
5.4. направляетв ФГУ «ЗКП» документы для осуществления процедуры учета;
6. ФГУ«ЗКП» по Иркутской области осуществляет (2 дня):
6.1. процедуруучета,
6.2. направлениев электронном виде кадастровый паспорт и реестр по учтенным объектамкапитального строительства в Управление Роснедвижмости по Иркутской области иСтруктурные подразделения Управления;
7. Структурныеподразделения Управления Роснедвижимости осуществляют (1 день):
7.1. приучете:
7.1.1. проставляютштамп на бумажных экземплярах технических паспортов, распечатывают иудостоверяют полученный в электронном виде кадастровый паспорт,
7.1.2. регистрируюткадастровый и технический паспорта в книге учета выданных документов,
7.1.3. выдают2 экземпляра технического паспорта и кадастровый паспорт структурному подразделениюОТИ,
7.2. приотказе выдают 2 экземпляра технического паспорта структурному подразделениюОТИ.
Смомента подачи заявления от ОТИ согласно «Схеме взаимодействия»проходит 11 дней. Однако, если принять во внимание то, что в этом интервалеможет оказаться 2 – 4 выходных дня, то реальный срок прохождения документов дляпостановки объекта на государственный технический учет составляет 13 – 15календарных дней (то есть не менее двух недель). Стоит отметить, что данныесроки будут соблюдены только при условии безукоризненного исполнения всехдействий, предусмотренных «Схемой взаимодействия».
Проведеманализ регламентированной «Схемы взаимодействия». Если до введенияданной схемы ОТИ, осуществляющие учет на территории Иркутской области выполнялиработы по технической инвентаризации с учетом срочности выполнения, то послевведения в действие данной схемы понятие срочности выполнения работ потерялосвою актуальность. Приведем пример:
Таблица4.Наименование ОТИ Срок выполнения работ по тех. инвентаризации до введения «Схемы взаимодействия»
Срок выполнения
Кадастрового учета
Срок выполнения комплекса работ
после введения «Схемы взаимодействия»
МУП «БТИ»
г. Иркутска 3 дня 20 дней Минимальный срок 45 дней 10 дней 30 дней ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» 3 дня Минимальный срок около 40 дней 10 дней 30 дней ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» 3 дня Минимальный срок около 40 дней 10 дней 30 дней
Прирассмотрении таблицы видно, что если ОТИ выполняет весь необходимый комплексработ даже за 1 – 3 дня, то выигрыша во времени не получается из-за того, чтопостановка на учет, как показывает практика, занимает еще как минимум 20 дней.И это только в том случае, если документы выполнены безукоризненно и ни наодном этапе не последует отказа.
Фактическирешение о постановке или же об отказе принимается на основании рассмотрения иобработки данных сканированного пакета документов в электронном виде ирезультатам загрузки XML –файла в АИС ГКН установленного в ФГУ «ЗКП». Технический паспорт в«бумажном исполнении» все это время «мертвым грузом» лежитв территориальном Управлении Роснедвижимости.
Тем неменее, именно этот этап (предоставление 3-х экземпляров технического паспорта исопутствующей документации) становится базовым (определяющим) весь дальнейшийход процедуры постановки объекта на государственный технический учет. Именно сэтого этапа строится вся логика дальнейших действий по «Схемевзаимодействия». Необходимо зафиксировать все предоставленные документы,обеспечить эту процедуру расписками, оформить заявления и акты и т.д. и т.п. И,наконец, все это необходимо транслировать по инстанциям. Однако, ни один изэтих промежуточных документов и этапов никоим образом не влияет не качествопредоставляемой информации, от которой зависит: будет ли поставлен объект научет или же нет.
Реальноезначение имеет лишь то, что по электронной версии ФГУ «ЗКП»идентифицирует объект и далее определяет кадастр земельного участка, где этотобъект расположен. На основе всей этой информации в Управлении Роснедвижимостипринимается решение о постановке или же об отказе в постановке объекта нагосударственный технический учет, XML – файл вносится в ЕГРОКС. Все остальные процедуры, по сути, носят лишьвторостепенный характер.
В то жевремя, для выполнения всех процедур в структурах ФГУ «ЗКП» иУправления Роснедвижимости должно быть задействовано большое число сотрудников,которых ещё необходимо обучить. В каждом территориальном управлении нужнысотрудники для приема, регистрации, для выдачи заверенных реестров переданныхдокументов и т.д. На данном этапе это не имеет никакого значения. Вся этапроцедура никоим образом не влияет на то, будет объект поставлен на учет илинет. Решение принимается по пакету документов, предоставленному в электронном видев ФГУ «ЗКП» по Иркутской области и только. А в это время втерриториальном Управлении Роснедвижимости пакет документов лежит «мертвымгрузом» и ждет принятия решения, которое принимается в г. Ангарске поадресу: квартал 103, дом 1.
Отдельноанализа заслуживает вариант, когда принимается решение об отказе в постановкеобъекта на учет.
В этомслучае вся работа по подготовке пакета документов, необходимых для постановкиобъекта на учет, и вся деятельность по передаче информации и этих самыхдокументов теряет смысл, а все трудозатраты были напрасны. Более того:
необходимопредпринять дополнительные действия для реализации процедуры отказа:
сформироватьреестр по отказам,
передатьрешение об отказе,
сформироватьотказное дело и прочее;
необходимоорганизовать процедуру возврата ранее принятых документов;
порегламенту уведомление об отказе делается в устной форме без указания причиныотказа. Для того, чтобы получить информацию о причинах отказа, сотрудники ОТИвынуждены делать официальный письменный запрос. На эту процедуру отводится неменее двух дней;
Послеисправления недочетов и ошибок по конкретному объекту всю процедуру приходитсяпроводить заново;
В случаеесли повторное прохождение документов прошло успешно, возникает необходимостькорректировать реестры отказа, а также уничтожать отказные дела;
Не факт,что после выполнения всей предусмотренной регламентом процедуры отказ состороны ФГУ «ЗКП» или Управления Роснедвижимости можно будет признатьправомерным. На сегодняшний день сотрудники ФГУ «ЗКП» и УправленияРоснедвижимости, к сожалению, не могут дать ответа на ряд вопросов, связанных спостановкой объекта на государственный учет. Например:
Онесоответствии адресов в утвержденном КЛАДР и адресов, указанных вправоустанавливающих документах,
Абсолютноне проработан вопрос о постановке на учет линейных объектов, сложныхсооружений, имущественных комплексов и т.п.,
Об учетедвухквартирных жилых домов, имеющих приусадебные земельные участки и прочее.
Приработе по регламентированной «Схеме взаимодействия», в первуюочередь, страдают клиенты, так как процесс получения кадастрового паспорта приидеальном варианте затягивается на две недели, а в случае отказа по любомуповоду – как минимум на месяц. Затраты ОТИ также возрастают, поскольку даже вслучае незначительных ошибок нужно переформировать весь пакет документов илиперепечатать все экземпляры технических паспортов. Тонны бумаги будут уходить вкорзину, а клиенты месяцами ждать свои паспорта.

3.Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынке недвижимости
3.1 Основныепроблемы, связанные с инвентаризацией недвижимости
Дляпрофессиональных сообществ землеустроителей и инвентаризаторов в 2008 г.Федеральным законом было введено два понятия, каких не знала еще историяроссийского учета недвижимого имущества: «кадастровые инженеры» и«саморегулирование кадастровой деятельности».
Особенностьюкадастровых инженеров является фактическое слияние в одном лице обеихпредшествующих специальностей – и землеустроителя, и инвентаризатора.
Насегодняшний день ни одна из этих специальностей не подлежит лицензированию,поэтому налицо тенденция к добровольности участия в саморегулируемыхорганизациях. Но не все так просто, как кажется.
Землеустроительныеработы проводятся на основании данных геодезических измерений и вычислений, поэтомувсе землеустроительные компании и частные землеустроители сегодня имеютлицензии на производство геодезических и картографических работ, которые выдаетРоскартография.
Вместе стем, с 2010 года проведение кадастровых работ в отношении зданий, сооружений,помещений и объектов незавершенного строительства также будет основано нагеодезических работах. Это следует из ст. 41 п. 5 Федерального закона «Огосударственном кадастре недвижимости».
Теперьрассмотрим, какие требования государство предъявляет к кадастровому инженеру. Содной стороны, двери распахнуты настежь: кадастровым инженером может быть любойнесудимый гражданин Российской Федерации, получивший высшее образование в любомаккредитованном ВУЗе страны. И даже необязательно высшее – можно и среднеетехническое, но полученное уже в ограниченном количестве бывших ПТУ, а нынеколледжей.
С другойстороны, кадастровый инженер – это процессуальное лицо, наделенное огромнойответственностью и должное выполнять массу обязанностей. Чтобы исполнить этиобязанности как следует, кадастровый инженер должен разбираться в правовом полегражданского, градостроительного, жилищного, земельного, водного, лесного,воздушного, административного и иного законодательства, уметь выполнятьгеодезические измерения при помощи современных электронных и спутниковыхприборов, обрабатывать эти измерения на сертифицированном программномобеспечении, оценить их точность, построить картографическое изображениеобъекта недвижимости. Кадастровый инженер единственный несет ответственность заправильность процедуры согласования границ земельного участка и отвечает за этосвоим аттестатом и имуществом. Для этого кадастровому инженеру даныопределенные полномочия – устанавливать личность заинтересованных лиц,проверять их паспорта, изучать и оценивать юридическую силуправоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости,принимать решение об установлении границ земельного участка в случае земельногоспора.
Не многоли и полномочий, и обязанностей для человека со средним специальным или,например, с медицинским образованием?
Поэтомусегодня с уверенностью можно сказать, что кадастровая деятельность в том виде,в котором ее видит государство, в обязательном порядке должна регулироваться, ине только путем лицензирования части работ, входящих в ее состав.
Однако,на сегодняшний день руководители ОТИ проблеме воспитания качественных кадровкадастровых инженеров почти не уделяют внимания, т.к. почти все оно посвященопроблеме постановки объектов недвижимости на государственный учет.
Довступления в силу Федерального Закона «О государственном кадастренедвижимости» постановка объектов капитального строительства натехнический учет осуществлялась по отработанной годами схеме. Каждая изорганизаций, участвующих в этой схеме, четко выполняла свои функции и дажеимела возможность идти навстречу клиенту.
Но с 1июля 2009 года процесс постановки объекта на учет претерпел изменения. Этиизменения носят как положительный, так и отрицательный характер. Основнымпреимуществом принятия Закона является создание единой базы данных всехобъектов капитального строительства, находящихся на территории РоссийскойФедерации. Однако, как это и бывает при нововведениях, сразу возник рядпроблем.
Ксожалению, на сегодняшний день этих проблем гораздо больше, чем преимуществ. Назовемсамые острые из них:
1. Увеличилсясрок изготовления паспорта на объект недвижимости.
Прианализе регламентированной «Схемы взаимодействия» в п. 2.3 былосказано, что после принятия нового Закона срочность выполнения техническогопаспорта потеряла свою актуальность. Данную предпосылку можно считатьпервостепенной и основной.
Во-вторых,решение об отказе в постановке на государственный учет принимается на многочаще, чем альтернативное решение. Повторимся, что отказ в постановке объекта научет откладывает момент выдачи готового кадастрового паспорта на руки клиентуеще как минимум на 10 дней. Конечно, на начальном этапе работы отказов впостановке на учет не избежать, но зачастую причины отказа не обоснованы ни стехнической, ни с правовой точки зрения. Примером данной предпосылки являетсянедавний отказ ФГУ «ЗКП» в постановке на учет объекта недвижимости ссопутствующим обвинением ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» в подделкедокументов. Причиной такому выводу послужило некорректное изображениесканированной копии технического паспорта. Как следствие – недовольство состороны клиентов. большой срок выполнения заявки (отмена срочности, частыеотказы в регистрации, при постановке квартиры сначала поставить дом)
В-третьих,при постановке на учет помещений также могут возникнуть трудности, в связи сотсутствием сведений в АИС ГКН о родительском ОКС. В этом случае срокизготовления технического паспорта увеличивается соразмерно времени, котороетребуется для постановки на учет здание и получения кадастрового номера народительский ОКС. Как показывает практика, это занимает не меньше недели.
2. Припереходе ОТИ, осуществляющих учет на территории Иркутской области, напромышленное ведение ЕГРОКС, выяснилось, что в АИС ГКН загружена едва ли неполовина сведений об объектах капитального строительства, содержащихся вархивах ОТИ Иркутской области. И это несмотря на то, что в рамкахгосударственных контрактов, заключенных ОТИ Иркутской области на оцифровкуархивов предприятий, в Красноярский ЦОД в полном объеме были переданы дляоцифровки фотообразы архивов всех ОТИ Иркутской области.
3. ПрограммаАИС ГКН позволяет без проблем поставить на учет лишь здания и помещения,расположенные в них. Данная программа содержит такие обязательные для заполненияполя, заполнение которых при постановке на учет сооружений кажется абсурдным. Однако,работникам ОТИ приходится применять смекалку и изворотливость для того, чтобыобъект был принят на учет, чего в принципе не должно быть. Например, какзаполнить поле «Этажность объекта» для водопроводной иликанализационной сети, для линии электропередач или для железнодорожного тупика,для замощения и так далее? Руководителей ФГУ «ЗКП» этот вопрос малоинтересует, в то время как уведомления об отказах в постановке на государственныйучет в ОТИ приходят пачками.
4. С 1декабря 2009 года в силу вступит положение, согласно которому номер этажа иномер этажа, на котором расположено помещение должен будет указыватьсяположительным целым числом. Данное положение еще больше затрудняет работу ОТИ,потому как в этом положении не сказано каким числом обозначать цоколь и подвал,в которых зачастую находятся используемые помещения.
5. Ещеодной проблемой, мешающей нормальной работе по ведению ЕГРОКС являются частыеизменения регламента со стороны Центрального аппарата Роснедвижимости. Данныеизменения происходят без уведомления ОТИ. Как следствие – не по формезаполненный пакет документов, влекущий за собой отказ в постановки объекта научет. Например: в течение двух месяцев в территориальный отдел Роснедвижимостиот ОТИ подавались заявления на проведение государственного учета с фамилией,именем и отчеством заявителя, отпечатанными на компьютере. При последней подачеаналогичного заявления через 10 дней пришло уведомление об отказе в проведенииучета по причине некорректного заполнения заявки. Данное заявление былооформлено не по регламенту, об изменении которого работники ОТИ на моментподачи заявления и не предполагали.
6. Всевышеперечисленные проблемы и не только ведут к уменьшению объем работы в ОТИ.Снижение объемов работы ведет к уменьшению выручки, получаемой ОТИ, а какследствие и уменьшение размера НДС, отчисляемого в налоговые органы РФ.
Приподробном рассмотрении данных проблем можно сказать, что работа по ведениюЕГРОКС находится на начальной стадии и что в дальнейшем она наладится. Однако,неутешительным прогнозом является то, что Самарская и Тверская области, одни изпервых начавшие ведение ЕГРОКС, уже 2 года не могут наладить работу порегламентированной «Схеме взаимодействия».

3.2Направления решения поставленных задач
Проведяанализ регламентированной «Схемы взаимодействия» в п. 2.3 и приняв вовнимания все проблемы, изложенные в п. 3.1, возникло решение о создании новой«Схемы взаимодействия».
Согласноновой «Схеме взаимодействия» выделяется 4 основных этапа:
Передачаструктурными подразделениями ОТИ пакета документов (2 дня):
копиитехнического паспорта и копий правоустанавливающих документов в электронномвиде непосредственно в ФГУ «ЗКП» по Иркутской области;
в электронномвиде в головное предприятие ОТИ;
ОТИ, вслучае предоставления им возможности установки программного комплекса АИС ГКН(продукт на данный момент не лицензирован и, следовательно, запретов нет), напервом этапе могут сами осуществлять контроль качества передаваемых XML – файлов. Для реализации этогодостаточно санкции со стороны Управления Роснедвижимости;
ФГУ«ЗКП» и Управление Роснедвижимости по Иркутской области принимаетрешение (в рамках регламента, определяющего взаимодействие этих структур) о постановкеобъекта на государственный технический учет. И по предоставленным документамформирует кадастровый паспорт. Передает этот паспорт своему территориальномууправлению и уведомляет ОТИ о принятом решении (1-2 дня);
СотрудникОТИ подает в территориальное Управление Роснедвижимости весь необходимыйбумажный пакет документов (3 экземпляра технического паспорта, копииправоустанавливающих документов и т.д.), заверяет реестр переданных документов(1 день);
Одновременнос подписанием реестра переданных документов получает кадастровый паспорт от ФГУ«ЗКП», который может быть выдан клиенту в этот же день.
Данноепредложение по реализации такой схемы возникло потому, что для клиентов иработают все задействованные в процессе постановки объектов на государственныйтехнический учет организации.
Если ФГУ«ЗКП» и Управление Роснедвижимости в рамках регламентированной «Схемывзаимодействия» осуществят необходимые процедуры за отведенные 3-4 дня, тоОТИ фактически могут обеспечить выдачу документов за 7 дней. Это значит, чтореально сроки постановки объекта на государственный кадастровый учет могут бытьсокращены почти на 10 дней.
3.3Использование результатов по совершенствованию инвентаризации в управлениинедвижимостью
В данномразделе проведем анализ аргументов сторон и попытаемся сделать выводы ожизнеспособности предложенной схемы.
Аргументыза реализацию новой «Схемы взаимодействия»:
Схемапрохождения документов значительно упрощается. Нет необходимости транслироватьи отслеживать прохождение второстепенных документов (расписок, реестров,удостоверяющих актов). В этом нет необходимости, так как ОТИ по определениюзаинтересованы, чтобы в ФГУ «ЗКП» и Управление Роснедвижимости была вполном объеме передана именно та информация, по которой и должно быть принято решениео постановке объекта на учет и сформирован кадастровый паспорт;
ФГУ«ЗКП» и Управление Роснедвижимости освобождается от необходимостисодержать громоздкий аппарат служащих. Фактически, в территориальном управлениинужен только один сотрудник для того, чтобы совершить обмен кадастровогопаспорта на весь необходимый пакет документов, который должен предоставить ОТИ;
В этомслучае сотрудники Управления Роснедвижимости действительно могут реальноосуществить проверку соответствия всех типов передаваемой информации, в товремя как при утвержденной регламентом «Схеме взаимодействия» это, впринципе, возможно уже только после того, как принято решение о постановкеобъекта на учет.
Дополнительнымпреимуществом предлагаемой схемы является то, что практически все расходы,связанные с передачей информации берет на себя ОТИ.
В случаедопущения каких-либо незначительных ошибок в технических паспортах или каких-либонедочетов при формировании пакета документов ФГУ «ЗКП» может указатьна эти недочеты ОТИ, и они могут быть устранены в рабочем порядке. Достаточнообозначить этот вопрос контактному лицу от ОТИ. В этом случае нет необходимостиреализовывать официальную процедуру отказа в постановке объекта на учет. Самапо себе процедура отказа является крайне трудозатратным процессом. По сути,предлагаемая схема вообще дает возможность исключить само явление отказа кактакового. Исключение могут составлять только те случаи, где причиной отказаявляются правовые аспекты.
Аргументыпротив новой «Схемы взаимодействия» были высказаны как в частныхбеседах с руководителями ФГУ «ЗКП», так и на официальных встречах исовещаниях:
1. Нельзяставить объект на учет, пока в территориальном Управлении Роснедвижимости нетдокументов «в бумаге».
Ответ наэтот аргумент дан выше: Технический паспорт в бумажном исполнении никак невлияет на принятие решения о постановке обекта на учет.
2. Длятого, чтобы сформировать «отказное дело» нужен технический паспорт«на бумаге». Это на тот случай, если будут заявления в суд.
Отказыпо техническим причинам в рамках новой схемы вообще исключены. И в этом случаенет необходимости формировать отказные дела. В суд же может подать лишьсобственник объекта (или тот субъект, который на этот объект претендует), вэтом случае ОТИ безусловно предоставит в распоряжение УправленияРоснедвижимости все необходимые документы.
3. А вы(в смысле ОТИ) не допускаете ошибок, и все будет нормально?
Во-первых,ошибки неизбежны (особенно на начальном этапе работ), и деловая игра этонаглядно продемонстрировала.
Во-вторых,ошибки будут и со стороны сотрудников ФГУ «ЗКП» и со сторонысотрудников Управления Роснедвижимости. И выяснить это возможно только послеофициального письменного запроса, дней так через 15-20 после того как былиотданы документы.
В-третьих,при работе по новой схеме ошибки устраняются в рабочем порядке, без длительнойволокиты.
И,наконец, если сравнить два идеальных прохождения по обеим схемам, то время итрудозатраты по предлагаемой новой схеме все равно значительно меньше.
4.Регламент не позволяет (наиболее часто встречающийся аргумент).
Ответитьна этот аргумент вразумительно невозможно. Остается лишь спросить: «Что жеэто за регламент такой, который утвержден для того, чтобы работали положения221 – ФЗ, а на самом деле блокирует его реализацию».
Особенностьпроисходящего заключается в том, что ФГУ «ЗКП» и УправлениеРоснедвижимости на данном этапе взяли на себя функции контроля ОТИ по качествувыполнения технических паспортов и ФРС по экспертизе правоустанавливающихдокументов. К сожалению, очень часто сотрудники территориальных отделов УправленияРоснедвижимости ни в технической инвентаризации, ни в вопросах гражданскогоправа на компетентны и не имеют опыта работы в данной области. В результатеотказы в регистрации часто вызваны какими-то незначительными формальнымиповодами. То есть, в случае отказа, объем работ по постановке на учет«отказного» объекта возрастает в разы и, по сути, затрачиваетсявпустую, совершенно бесцельно и без какой-либо пользы для дела.

Выводы
Действующая«Схема взаимодействия» и сопутствующий её регламент мешает реализацииположений Федерального закона 221 – ФЗ «О государственном кадастренедвижимости»;
Действующая«Схема взаимодействия» крайне бюрократизирована, и её реализациятребует создания дополнительной громоздкой структуры с многочисленным штатом,дублирующим, фактически, функции других организаций, которые и осуществляли всюдеятельность по техническому учету до принятия нового Закона;
Никто изсотрудников ФГУ />«ЗКП»и Управления Роснедвижимости ни разу не высказал ни одного обоснованногоаргумента против реализации предлагаемой новой схемы;
Реализациярегламентированной «Схемы взаимодействия» выгодна, по-видимому,только ФГУ «ЗКП» и Управлению Роснедвижимости. Расширение зонывлияния, возможность контроля деятельности ОТИ, дополнительные государственныеассигнования на содержание увеличившегося штата.

Заключение
До вступления в силу Федерального закона № 221 «Огосударственном кадастре недвижимости» в Российской Федерации земля, зданияи сооружения на ней учитывались отдельно. Земельные участки — в земельномкадастре, который начал создаваться с 1992 года, а здания и сооружения — в БТИ,которые сейчас переименованы в ОТИ — организации технической инвентаризации.
Создание единого кадастра недвижимости преследует три цели:
1. обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество;
2. обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть созданиеналоговой базы;
3. повышение эффективности управления территорией, градостроительное итерриториальное планирование.
Создание государственного кадастра недвижимости имеет огромное значениеи для экономики страны. Это будет стимулировать ее рост за счет включения воборот стоимости объектов недвижимости.
В дипломной работе рассмотрена деятельность ОТИ, расположенных натерритории Иркутской области, после подписания Соглашения «Овзаимодействии при централизованной подготовке документов для осуществлениятехнического учета объектов капитального строительства» на примере ОГУП «ОЦТИ– Областное БТИ», выполнен анализ работы по утвержденной регламентом«Схеме взаимодействия». Анализ показал, что регламентированная«Схема взаимодействия» крайне бюрократизирована. Также были приведеныреальные примеры отказов в проведении государственного учета объектовнедвижимости по причине некомпетентности работников Управления Роснедвижимостии ФГУ «ЗКП» в вопросах технического учета и правового регулирования.
В дипломной работе предложены мероприятия по усовершенствованию«Схемы взаимодействия» таким образом, чтобы учитывались интересы всехучастников процесса постановки объекта на учет, включая интересы клиента вскорейшей выдаче готового кадастрового паспорта на руки. Приведены аргументысторон и сделаны выводы о жизнеспособности новой «Схемы взаимодействия».

Список используемой литературы
1.  Федеральныйзакон Российской Федерации от 24.07.2008 № 221-ФЗ «О государственномкадастре недвижимости»
2. Требованияк написанию и оформлению дипломных работ: Учебно-метод. указания для спец.060811 Экономика и управление на предприятии (строительство) / сост. Л. П.Бадилина, Л. И. Троицкая. — Иркутск: Изд-во БГЕЭП, 2008. — 37 с.
3.  Экономика недвижимости: Учебноепособие / В.В. Копылова, Б.М. Бедин. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. – 228 с.
4.  Экономика и управление недвижимостью:Учебное пособие / А.В. Марченко – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 352 с. (Высшееобразование)
5.  Гражданский кодекс РФ. Часть 1,2 –М., 2009
6.  Соглашение «О взаимодействии прицентрализованной подготовке документов для осуществления технического учетаобъектов капитального строительства» от 20.08.2009
7.  Правила ведения Единогогосударственного реестра объектов капитального строительства