/>/>/> Дипломный проект
Совершенствованиежилищно-коммунального комплекса на уровне местного самоуправления
(на примерег. Черемхово Иркутской области)
Иркутск, 2004
Содержание
Введение
РАЗДЕЛ I. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙРЕФОРМЫ
Анализ состоянияжилищно-коммунального хозяйства на современном этапе
1.2 Жилищно-коммунальная реформа –необходимость и сущность
1.3 Зарубежный опыт реформирования жилищно-коммунальногохозяйства
РАЗДЕЛ II. ПРИНЦИПЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА г.ЧЕРЕМХОВО
2.1 Анализ состояния рынкажилищно-коммунальных услуг на региональном и местном уровнях
Система ценовой и тарифной политики вжилищно-коммунальном хозяйстве
РАЗДЕЛ III. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ ОТРАСЛИНА ПРИМЕРЕ г. ЧЕРЕМХОВО
3.1 Создание экономических механизмовв жилищно-коммунальном хозяйстве
3.1.1 Рыночные механизмыфункционирования жилищного хозяйства
3.1.2 Рыночные механизмы функционированиякоммунального хозяйства
3.2 Эффективное использованиевнутренних резервов для улучшения финансового состояния предприятий ЖКХ г.Черемхово
3.3 Информационно-техническоесопровождение жилищно-коммунальной реформы
Заключение
Список литературы
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г
Приложение Д
Приложение Е
Приложение Ж
Приложение И
Приложение К
ВВЕДЕНИЕ
Взятый в начале 90-х гг.курс на развитие рыночных отношений в экономике страны, естественно, не обошелвниманием такую отрасль, как жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ). Отрасль ЖКХв дореформенный период составляла, по оценкам специалистов, треть основныхфондов страны. Охватывая единое экономическое и географическое пространство,отрасль функционировала под жестким государственным регулированием всех жилищно-коммунальныхотношений с доминирующей государственной формой собственности на все основныефонды ЖКХ.
Курс, взятый напреобразование отрасли, потребовал немедленного решения конкретных проблем,негативно отразившихся на состоянии недвижимости жилищно-коммунальной сферы. Впервую очередь к ним следует отнести:
· остаточныйпринцип финансирования;
· отсутствиечеткого разграничения властных полномочий и ответственности различных уровнейуправления за ее сохранность;
· мизерное участиенаселения в оплате жилья и коммунальных услуг;
· отсутствие рынкажилья и услуг в сфере ЖКХ;
· многофункциональность,а значит, и многоуровневая ведомственная подчиненность предприятий и др.;
Главными были вопросысобственности на основные фонды, относящиеся к сфере ЖКХ, ответственности засохранность этой собственности, ее целевое использование и развитие. Врезультате преобразований 1991 — 2000 гг. существовавшая система управления ифинансирования ЖКХ претерпела кардинальные изменения. Существенно изменилисьформы собственности на все объекты жилищно-коммунальной сферы РоссийскойФедерации. Жилищно-коммунальная реформа оказывает многостороннее влияние на различныестороны жизни нашей страны, поэтому за ее ходом следят и активно участвуют в еепроведении правительство, федеральные министерства и ведомства, а также органыгосударственной власти субъектов Российской Федерации, городов и муниципальныхобразований. Неоднократно к теме реформирования жилищно-коммунальной сферыобращался Президент РФ В.В. Путин. В частности, в своем выступлении насовещании по вопросам развития ЖКХ 16.02.2001г. в г. Томске, он говорил опроблемах, с которыми сталкивается реформа ЖКХ, о необходимости созданияпрограммы переоснащения отрасли [17]. Актуальность и значимость вопросов,связанных с реформированием жилищно-коммунальной сферы бесспорны, что ипослужило причиной выбора темы дипломного проекта.
Этим и другимпреобразованиям в жилищно-коммунальной сфере посвящен данный дипломный проект.Цель дипломного проекта – проанализировать экономическую и социальнуюэффективность проводимой в стране реформы жилищно-коммунального хозяйства напримере реформирования системы ЖКХ г. Черемхово. Всоответствии с поставленной целью предстоит решить ряд задач:
· изучениеразличных сторон реформирования жилищно-коммунальной сферы России;
· показатьгород Черемхово как объект рынка жилищно-коммунальных услуг и подробно описатьсистему функционирования ЖКХ в городе;
· провестианализ коммунальных платежей и показать их влияние на пополнение бюджетагорода;
· датьоценку эффективности ведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в г.Черемхово;
· определитьместо и роль жилищно-коммунальной системы в социально-экономическом развитиигорода;
· рассмотретьпроблемы создания эффективного управления ЖКХ в г. Черемхово и возможные путиих решения.
· проанализироватьдальнейшие перспективы реформы ЖКХ в пределах ЧГМО.
Объектом исследованияявляется система жилищно–коммунального хозяйства г. Черемхово Иркутскойобласти, включающая ее структурные звенья, объединенные технологическимисвязями, рынком услуг и системой управления. Предметом исследования является проблемареформирования системы управления жилищно–коммунальным хозяйством на примередеятельности Черемховского городского муниципального образования.
Работа состоит из трехразделов, первый из которых посвящен теоретическим основам хода реформ вмасштабах страны. В этой главе анализируется состояние жилищно-коммунальногохозяйства России на современном этапе, изменения в области финансирования ЖКХ, первыеитоги демонополизации жилищно-коммунальной сферы, переход на новую системуоплаты жилья и коммунальных услуг и перспектива реформированияжилищно-коммунальной сферы России. Второй раздел работы посвящен анализу социальнойи экономической эффективности реформирования ЖКХ в г. Черемхово, третий –предлагаемые меры по улучшению состояния ЖКХ на территории ЧГМО.
Для написанияработы использовались следующие методы исследований: изучение источниковлитературы, сравнительный метод, диалектический метод и статистический метод.
В процессеработы использовались следующие источники информации: нормативные и законодательные актыРФ, регулирующие реформирование жилищно-коммунальной сферы России, статистические данные по основным параметрамсоциально-экономического развития Черемхово. Кроме того, были использованы учебныепособия, периодические издания, средства Интернет для изучения теории вопросажилищно-коммунальных систем. Многие данные взяты непосредственно из статистическойи финансовой отчетности отдела планирования и развития жилищно-коммунальногохозяйства и Комитета по управлению муниципальным имуществом при администрацииЧеремховского городского муниципального образования.
РАЗДЕЛ I. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕНАПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ РЕФОРМЫ1.1 Анализ состоянияжилищно-коммунального хозяйства на современном этапе
Жилищно-коммунальное хозяйство (в дальнейшем ЖКХ) представляетсобой отрасль сферы услуг и важнейшую часть территориальной инфраструктуры,определяющую условия жизнедеятельности человека, прежде всего комфортностижилища, его инженерное благоустройство, качество и надежность услуг транспорта,связи, бытовых и других услуг, от которых зависит состояние здоровья, качествожизни и социальный климат в населенных пунктах.
В составе ЖКХ выделяютсяследующие подотрасли:
• жилищное хозяйство иремонтно-эксплуатационное производство;
• водоснабжение иводоотведение;
• коммунальная энергетика(электро-, тепло-, газоснабжение);
• городской транспорт(автобус, трамвай, троллейбус);
• информационноехозяйство (кабельные сети, спутниковое телевидение, оптоволоконные системы иэлектронные каналы связи, системы компьютерной связи и обеспечения);
• внешнее городскоеблагоустройство, включающее дорожное хозяйство и дорожно-транспортноестроительство;
• санитарная очисткатерриторий (уличная уборка, домовая очистка с утилизацией бытовых и пищевыхотходов);
• зеленое хозяйство(озеленение городов, цветоводство);
• гостиничное хозяйство;
• бытовое обслуживание(бани, прачечные, ритуальное обслуживание и т.д.);
• уличное освещение.
Отрасли городскогохозяйства и жилищно-коммунальных услуг тесно связаны с региональной экономикой.В работах Н.Е. Бессоновой, В.Е.Рохчина и других авторов, «городскоехозяйство» рассматривается как комплекс служб, предприятий, инженерныхсооружений и сетей, необходимых для удовлетворения повседневных бытовых,социально-культурных, коммунальных потребностей населения. В городскоехозяйство входят предприятия, выполняющие как производственные, так инепроизводственные функции, включая транспорт, обслуживающий население города(территории), бытовое обслуживание, связь, торговлю, общественное питание и некоторыедругие отрасли [24].
К числу особенностей ЖКХкак отрасли народного хозяйства можно отнести:
• сочетаниепроизводственных и непроизводственных функций, связанных с изготовлением материальныхпродуктов и оказанием услуг;
• особую социальнуюзначимость, усиливающую необходимость государственного регулирования и контролясо стороны потребителей;
• сочетание коммерческих(ориентированных на достижение прибыли) и некоммерческих организаций;
• отрасль представленакак естественными монополиями (транспортировка энергии и жидкостей), так иотраслями, в которых возможна и необходима конкуренция (производство товаров иуслуг);
• многообразиеорганизационно-правового статуса предпринимательства (с образованием и безобразования юридического лица) и форм собственности;
• сочетание крупного(производство энергии, Водоканал, трубопроводные сети и т.д.) и малого бизнеса;
• рассредоточение центровоказания услуг соответственно системе расселения, что обуславливает особую рольместных органов самоуправления;
• особая значимостьэкологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
• необходимостьгарантированного обеспечения минимума услуг независимо от платежеспособностинаселения;
• многообразие потребителей(граждане, их ассоциации, предприятия, бюджетные организации).
Повышение требований кЖКХ, его развитие и совершенствование выступает как важный фактор повышенияуровня жизни людей, улучшения их жилищных условий и развития культурынаселения.
ЖКХ включает жилищноехозяйство и коммунальные предприятия. В работах А.И. Безлюдова, А.Г. Козлюка,Н.Т. Лопаткина, В.Е.Рохчина и других авторов приводится классификация отраслейЖКХ. Они включают:
• санитарно-технические службы (водопровод, канализация, предприятияпо санитарной очистке);
• внутригородскойпассажирский транспорт общего пользования (трамвай, троллейбус, автобус,метрополитен);
• коммунальную энергетику(тепловые, электрические, газовые сети, коммунальные котельные, электростанциии газовые заводы, не входящие в общие электрические системы);
• коммунальноеобслуживание (бани, прачечные, парикмахерские, гостиницы);
• внешнее городскоеблагоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, уличное освещение);
• подсобные предприятияЖКХ (ремонтные заводы, мастерские).
Ведущей отрасльюгородского хозяйства, наиболее сложной и разветвленной является ЖКХ. К числуспецифических особенностей ЖКХ следует отнести также его многоотраслевойхарактер; преимущественно местный характер обслуживания; тесную связь спромышленностью; взаимосвязь отраслей и предприятий, обслуживающую особенностипроцессов воспроизводства [24].
Подотрасли ЖКХ,удовлетворяя соответствующие потребности населения, обеспечивают необходимыеусловия для нормальной жизнедеятельности человека и функционирования каксоциальной, так и производственной структуры региона. ЖКХ формируетсоответствующее качество жизни населения, культуру быта и образ жизни, вомногом определяет социально-экономический потенциал территорий, ихинвестиционную привлекательность.
Несмотря намногоотраслевую структуру ЖКХ представляет собой целостную систему, котораяобеспечивает нормальную жизнедеятельность человека, функционирование социальнойи производственной инфраструктуры территории [29,22].
В жилищно-коммунальномхозяйстве заняты свыше 4,2 млн. человек на более чем 52 тыс. предприятий. Поэкспертным оценкам ЖКХ охватывает в среднем от 50 до 70% основных фондов,находящихся в муниципальной собственности, и служит, таким образом,материальной основой функционирования местных органов исполнительной власти иважнейшей сферой их социальной ответственности. Стоимость основных фондовотрасли – 580 млрд. рублей, что составляет 1/3 основных фондов страны.Недостаток средств на содержание и ремонт объектов ЖКХ из-за нерациональногомеханизма их формирования и использования, частых и неоправданных реорганизацийструктуры управления ЖКХ привели к резкому снижению надежности функционированияобъектов ЖКХ, что позволяет считать, что сегодня ЖКХ представляет собой некуюаварийную службу, где все силы и средства тратятся не на предотвращение, а наликвидацию разномасштабных аварий и сбоев, что обходится в несколько раз дорожеплановых профилактических ремонтов. Если в настоящее время взглянуть на всюинфраструктуру ЖКХ, картина предстанет близкой к катастрофической.
Износ основных фондов вбольшинстве регионов составляет 50-60%, а во многих городах около 80%. Ипоскольку действенных мер по оздоровлению отраслевого хозяйства не принимается,то рост числа аварий на инженерных коммуникациях приобретает лавинообразныйхарактер, и только за последнее время увеличился на 38%. По официальномупрогнозу МЧС России число аварий на коммунальных системах жизнеобеспеченияувеличится в 10 раз [21].
Годовая задолженностьфедерального бюджета по возмещению предприятиям ЖКХ недоплат за счетпредоставляемых льгот – 15,4 млрд. рублей. Дефицит финансирования ЖКХусугубляется отсутствием должного нормативно-правового обеспеченияфункционирования этой отрасли сферы услуг.
В связи с общим снижениемуровня жизни населения и ростом тарифов значительно уменьшился спрос на многиеплатные виды услуг (ремонт и эксплуатация жилищного фонда, бытовые услуги идр.), сужается круг их потребителей. В результате резко увеличился разрыв вобъемах и качестве коммунальных услуг, оказываемых в России и странах сразвитой рыночной экономикой. По средне душевому потреблению бытовых ижилищно-коммунальных услуг Россия отстает от США более чем в 5-6 раз. Это обуславливаетсоциальную напряженность в обществе, особенно в зимний период и вэнергодефицитных регионах (Дальний Восток, Камчатка, Север и Северо-востокРоссии) [12,17].
Анализ уровняобеспеченности населения услугами ЖКХ на основе данных источников показывает,что разрыв между необходимым и практическим уровнем потребления услуг ЖКХ в90-х гг. непрерывно возрастает. Так, средний уровень обеспеченности населенияобщей жилой площадью, в расчете на одного жителя России, в 1,5-2 раза нижерационального норматива и в 3-5 раз ниже, чем в странах с развитой рыночнойэкономикой, причем 9,8 млн. семей проживает в общежитиях и коммунальныхквартирах. Лишь в Москве и некоторых других городах обеспеченность жильемблагодаря новому жилищному строительству увеличилась[12].
Жилищный фонд Россиинасчитывает более 2,85 млрд. кв. м общей площади (на одного россиянина всреднем приходится 20,2 кв. м общей площади, при этом у трети российских семей — менее 9 кв. м. жилой площади), в т.ч. по формам собственности (рис. 1.1):
· муниципальныйжилищный фонд – 642,5 млн. кв. м, или 22,5%; государственный — 199,2 млн. кв.м, или 7%;
· частный – 1977,9млн. кв. м, или 69,4%;
· общественный –1,5 млн. кв. м, или 0,1%;
· смешанной формысобственности — 29,6 млн. кв. м, или 1,0%.
/>Рис. 1.1. Структуражилищного фонда по формам собственности
В результате процессапередачи ведомственного (государственного) жилищного фонда в муниципальнуюсобственность доля государственного (ведомственного) жилищного фондасократились с 898 млн. кв. м в 1992г до 199,2 млн. кв. м в настоящее время исоставила 7% всего жилищного фонда страны [26].
Распределение жилыхзданий по проценту износа:
· от 0 до 30% — 7,3млн. ед. (38,4%);
· от 31 до 65% — 10,6 млн. ед. (55,8%);
свыше 65% — 1,1 млн. ед.(5,8%).
Свыше 20% городскогожилфонда (570 млн. кв. м) не благоустроено, а более 11% (316 млн. кв. м) жильяв России нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудованиикоммунальных квартир, и свыше 250 млн. кв. м — в реконструкции. Из года в годувеличиваются подлежащие сносу ветхий и аварийный фонды, имеющие износ свыше60%. Только за последние годы выбыло из эксплуатации свыше 40 млн. кв. м (1, 4%всего жилищного фонда). В ветхом фонде продолжают проживать 2 млн. человек, а вмалых городах каждый второй дом вообще не имеет инженерного обеспечения [27].
В среднем за год в Россиивыбывает не менее 4 млн. кв. м жилья, а в неотложном ремонте нуждается более11% государственного и ведомственного жилищного фонда. В середине 90-х гг.увеличились объемы индивидуального жилищного строительства в ряде регионов,однако финансовый кризис 1998 г. привел к его сокращению.
Уровень благоустройстважилищного фонда остается низким, значительная его часть не соответствуетнормативам не только по объему, но и по качественным характеристикам. В городахи поселках городского типа каждая пятая квартира не оборудованацентрализованным водоснабжением, канализацией, центральным отоплением. В нихпроживает, на сегодняшний день, более 40 млн. человек.
Кризисное состояниежилищно-коммунального хозяйства характеризуется дотационостью отрасли инеудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствиемэкономических стимулов снижения издержек на производство коммунальных услуг,неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износаосновных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии,воды, других ресурсов. Необходимых собственных средств для надежной и устойчивойработы жилищно-коммунального комплекса в его сегодняшнем виде нет поотдельности ни у одной из заинтересованных сторон: государства, местныхвластей, предприятий и населения. Поэтому для выхода жилищно-коммунальногохозяйства из кризиса необходимо объединить средства всех заинтересованныхсторон.
Системажилищно-коммунального хозяйства, доставшаяся в наследство от периода развитияплановой экономики, является крайне неэффективной и затратной. Содержание этойсистемы в ее нынешнем виде непосильно ни для потребителей жилищно-коммунальныхуслуг, ни для бюджетной системы [20].
В настоящее время ЖКХстраны испытывает большие трудности и сильно отстает от современных требований.Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетоввсех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплатажилищно-коммунальных услуг населением. Отсутствие специалистов по менеджменту имаркетингу тормозит развитие конкурентной среды в ЖКХ. Сочетание этих двух факторов- нехватка средств и квалифицированных управленцев — в сочетании с морально ифизически устаревшей научно-технической и производственной базой приводит кбольшим издержкам и, как следствие, высокой стоимости услуг, что, в своюочередь, приводит к неплатежам [18].
С 1990 г. темпы ростажилищного строительства неуклонно сокращались (рис. 1.2) из-за роста цен настроительные материалы и оборудование при сокращении их производства,увеличения транспортных расходов, а также резкого сокращения централизованногофинансирования жилищного строительства.
В сентябре 2004г.организациями всех форм собственности построено 47,9 тыс. новых квартир, вянваре — сентябре с.г. — 237,7 тыс. квартир.
Объем работ, выполненныхпо договорам строительного подряда, составил 10438,4 млн. рублей или 102,5% к 2002году.
ЖКХ относится к числунаиболее монополизированных отраслей народного хозяйства РФ. Монополизм всистеме ЖКХ не позволяет потребителям защищать свои права, снижаетответственность организаций за предоставление жилищно-коммунальных услуг и ихкачество, ведет к формированию монопольных цен.
/>Рис. 1.2. Ввод вдействие жилых домов в 1989-2003 гг.
Упадок в отраслиспровоцирован нехваткой средств, устаревшей структурой и плохой организацией.Планово-распределительные отношения в жилищной сфере дискредитировали себя ещев советские времена. Бюджетное дотирование ЖКХ было обусловлено ростом инфляциии политикой удешевления стоимости строительства, что вело к увеличению расходовна эксплуатацию (справочно: на эксплуатацию и содержание дома в течение 50 летприходится 95% совокупных затрат, а на его строительство – 5%).
Из-за многолетнегофинансирования по остаточному принципу и закономерного при этом отсутствиядолжного ремонта жилищного фонда ЖКХ стало самой изношенной отраслью страны.Система финансирования ЖКХ, реорганизация в соответствии с рыночными условиями,не обеспечивает его должного развития и нормального уровня обслуживания. В1989-1991 гг. бюджетные ассигнования и платежи потребителей покрывали около 80%затрат на содержание и ремонт жилья и коммунальное обслуживание, а в 1994 г. — лишь 40%. Дотации из местных бюджетов на капитальный ремонт жилищного фондаобеспечивают менее 15% необходимого объема работ. При этом на дотирование ЖКХуходят от 40 до 80 % средств местных бюджетов и значительная доля бюджетовсубъектов Федерации. Это ведет к тому, что строить жилье городам стало невыгодно, потому что каждый введенный в эксплуатацию жилой дом или социальныйобъект становится дополнительной нагрузкой на местный бюджет, требуя дотаций,что обостряет бюджетный кризис. Дефицит региональных и местных бюджетов непозволяет финансировать должным образом капитальный ремонт государственного (муниципального)и ведомственного жилищного фонда [20].
Анализ данныхсоциологического опроса по проблемам защиты прав потребителей в сфережилищно-коммунального обслуживания, проведенного отделом социологическогоанализа Государственного комитета РФ по антимонопольной политике и поддержкеновых экономических структур (ГКАП РФ) позволил выявить ряд проблем, возникающихмежду производителями услуг и их потребителями в данной отрасли. При этомреспонденты были объединены в группы по типу собственности на жилье, типамдомов, условиям проживания. Результаты опроса показали, что три четвертиреспондентов не удовлетворены уровнем жилищно-коммунального обслуживания, что существенновлияет на социальную напряженность в обществе, оценку качества жизни ирезультатов реформ [25]. В целом выделен основной комплекс проблем, связанных скачеством ЖКУ по видам предоставляемых услуг (рис. 1.3).
/>
Рис. 1.3. Структура жалобпо видам предоставляемых услуг ведущими отраслями ЖКХ, в %
А – Работа системводоснабжения, в т. ч:
· перерывы вводоснабжении;
· вода имеетнехарактерный цвет, запах, привкус;
· перерывы вгорячем водоснабжении;
· температурагорячей воды ниже 50-60 градусов более 2-х часов в сутки.
В – Несоблюдение сроковремонта жилья
С – Работа системтеплоснабжения, в т.ч.:
· температура вжилом помещении ниже 18 градусов;
· затягиваютсясроки включения отопления;
· несоблюдениесроков и порядка ремонта систем отопления.
D – Работа систем отвода жидких итвердых отходов (несвоевременный вывоз мусора).
Серьезную тревогу вызывает состояние ведущих подотраслей коммунальнойсферы России:
Водоснабжение. Главнымиисточниками питьевого водоснабжения в России являются поверхностные водоемы(около 70%) и лишь 30% приходится на подземные воды. В последние годы резкообострились проблемы качества воды. Водные источники повсеместно загрязнены,поскольку используются не только для забора воды на бытовые и производственныенужды, но и как приемники канализационных стоков — хозяйственно-бытовых ипромышленных.
При наличии ныне действующихсооружений и уровне эксплуатации водопроводно-канализационного хозяйства, к2006 г степень очистки сточных вод снизится до 60-65%. Из-за дефицитахимических реагентов и дезинфекторов, применяемых при очистке питьевой воды, вряде регионов страны питьевая вода не удовлетворяет требованиямсанитарно-технических показателей. Около 24% сточных вод сбрасывается в водоемынеочищенными.
В среднем в России за сутки потребителям отпускается 60 млн.кубометров воды, в том числе населению на коммунально-бытовые нужды 45 млн.кубометров. В развитых странах нормой суточного потребления воды на человекасчитается 150-200 литров. В России же в среднем на каждого жителя расходуетсяна коммунально-бытовые нужды 306 литров воды в сутки. Этот перерасход водыобусловлен низким техническим уровнем водопроводных систем (прямые ее потерисоставляют ежегодно около 10% объема поданной воды) и нерациональнымиспользованием воды потребителями.
Электро-, теплоснабжение.ЖКХ является значительным потребителем тепловой и электрической энергии. Толькона отопление жилья расходуется почти пятая часть всех энергоресурсов страны.При этом в общем объеме отопительных котельных преобладают мелкие,малоэффективные, мощностью до 3 Гкал/час. Их удельный вес составляет 68%, тогдакак тепла они вырабатывают лишь 10% от всего объема. Процесс ликвидации иреконструкции действующих неэкономичных отопительных котельных идет медленно.Их удельный вес в 1990 г. составлял 74%, в 1992 — 73%, в 1995-1996 гг. — 72%.
Более 83% тепловоймощности котельных принадлежит различным ведомствам, предприятиям и ихобъединениям и только 17% находится в ведении муниципалитетов. Потери тепла всетях составили в 1996 г. 81, 5 млн. Гкал, или 4, 8% поданной в сетьтеплоэнергии.
Благоустройство.Стоимость основных фондов внешнего благоустройства в ценах 2003 г. составляет180 млн. рублей, их износ превышает 42%. Из 195, 0 тыс. км. улиц и проездовлишь 48% имеют усовершенствованные покрытия проезжей части, 80% не имеютподземных водостоков. Из находящихся в эксплуатации 20, 0 тыс. мостов ипутепроводов более 35% требуют капитального ремонта и реконструкции. Только 3%твердых бытовых отходов из ежегодно образующихся 150 млн. кубометровперерабатываются промышленным методом.
Уровень обеспечениянаселения зелеными насаждениями в 2,2 раза ниже установленных нормативов [17].
Острейшие социальные иэпидемиологические проблемы породила малая приватизация в коммунальной сфере. ВРоссии и без того уровень банно-прачечных и гостиничных услуг отставал отнорматива более чем в 7 раз, а приватизация этих объектов и соответствующийрост цен привел к снижению уровня банно-прачечного обслуживания населения в1993-2003 гг. почти в 3 раза [27].
Все эти проблемысуществовали и ранее, но в условиях переходного периода они резко обострились.Основными причинами этого, на мой взгляд, являются:
· монополизмгосударственной и муниципальной собственности на объекты ЖКХ;
· чрезмернаяконцентрация управления на уровне местных органов исполнительной власти;
· разбухшиеуправленческие структуры, бюрократизм и протекционизм;
· несоответствиецен и тарифов на услуги ЖКХ фактическим затратам на их производство;
· слабое развитиехозрасчетных отношений на предприятиях ЖКХ и отсутствие действенныхэкономических стимулов;
· отсутствиесовременного научно-технического менеджмента;
· слабый учет изащита интересов потребителей услуг ХКХ;
· отсутствиедейственной системы социальной защиты населения при внедрении рыночныхмеханизмов в отрасль.
Только устранениеуказанных причин позволит повысить эффективность хозяйствования вжилищно-коммунальной сфере.1.2 Жилищно-коммунальная реформа –необходимость и сущность
Существующая системауправления ЖКХ ярко доказывает ее неэффективность. Материальная база отрасли,развивавшаяся на основе остаточного принципа финансирования, находилась внеудовлетворительном состоянии и в доперестроечные времена и заметнодеградирует в последние годы.
Неэффективное управлениеЖКХ начало проявляться еще на рубеже 70-х/80-х гг. Уже тогда стало очевидным,что собственники жилищного фонда (государственного и муниципального) вперспективе будут не в состоянии его содержать. Это и предопределило первыйэтап реформ в ЖКХ, который был связан с реализацией Постановления ЦК КПСС иСовета Министров СССР от 8 апреля 1987 г. № 427 «О мерах по дальнейшемусовершенствованию работы жилищно-коммунального хозяйства и мер по переводу жилищно-коммунальногохозяйства на хозрасчет и самофинансирование». Однако эти меры неопределили концептуальные основы реформирования ЖКХ на пути к рыночнойэкономике, не нашли ощутимой поддержки на предприятиях и организацияхжилищно-коммунальной сферы, привыкших к монопольному хозяйствованию и не далиощутимых результатов.
Необходимость новогоэтапа реформ в системе ЖКХ стала особенно очевидной на рубеже 80-90-х гг. вусловиях охватившего страну экономического кризиса, сопровождающегосягалопирующей инфляцией и сокращением централизованного финансирования. Этообусловило необходимость разработки новой жилищно-коммунальной политики.
Первыми законодательнымии нормативными актами, определившими новый этап реформ в системе ЖКХ, стализаконы «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», «О внесенииизменений и дополнений в Жилищный Кодекс РСФСР от 6 июня 1991г»[27].Однако и эти законы не изменили порядок оплаты жилья и коммунальных услуг, и несоздали в этой отрасли конкурентную среду.
Необходимостькомплексного подхода к решению жилищной проблемы привела к разработке новойжилищной политики и созданию государственной целевой комплексной программы«Жилище», разработанной по инициативе Госстроя России согласноПостановлению Правительства РФ от 19 августа 1992 г. № 602 «О мерах пореализации программы углубления экономических реформ». Программой былпредусмотрен поэтапный переход отрасли в течение пяти лет на самоокупаемость и 100%-ю оплату населением жилищно-коммунальных услуг.Предполагалось, что в 1993 г. доля оплаты населением жилья и коммунальных услугсоставит 10% от совокупного дохода семьи, в 1994 — 1995 гг. — 15%, в 1996-1997гг. — 20-25% совокупного дохода. Впоследствии предполагалось довести долюрасходов каждой семьи на оплату жилищно-коммунальных услуг до 30% совокупногодохода.
Однако указанный подходне учитывал падение реальных денежных доходов населения, обнищание основной егомассы, оставил в стороне принципы социальной защищенности. Рост доходов населения был недостаточным для выполненияпоставленных задач. Сложившаяся ситуация потребовала внесения изменений впервоначальные планы и продления сроков перехода на 100%-ю оплату.
Последующим развитиемнормативно-правовой базы жилищной реформы стал Федеральныйзакон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищнойполитики», который ввел новые понятия в жилищное законодательствоРоссии. На этой основе было принято Постановление Правительства РФ от 22сентября 1993 г. № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья икоммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) пооплате жилья и коммунальных услуг», которое предусматривало подготовкуметодики расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги ЖКХ. Этаметодика была разработана и утверждена. Она предполагает создание на местах«Служб заказчика» по оказанию жилищно-коммунальных услуг какструктурных подразделений местной исполнительной власти [7].
Создание этих структурбыло призвано разрушить существующий в отрасли затратный механизм. Их отношенияс предприятиями ЖКХ должны были строиться в соответствии с заключенным междуними договором, которым определяются права и обязанности сторон, в том числегарантии собственника жилья (муниципалитета) — о своевременном финансированииработ по его техническому обслуживанию, содержанию и ремонту. Однако при постоянномдефиците бюджета это условие договора сдерживает местные органы исполнительнойвласти от перехода на договорные отношения в отрасли и создания дирекций«единого заказчика». В связи с этим новая форма управления посодержанию и эксплуатации жилищного фонда и его ремонту внедряется крайнемедленно, что не позволяет развивать рыночные отношения.
Ликвидация затратногомеханизма в ЖКХ требует принятия ряда законодательных актов на федеральном иместном уровне, реализации местными органами власти своих полномочий в качествесобственника жилищного фонда. Предприятия жилищно-коммунальной сферыиспользовали вышеназванные нормативные документы для укрепления своегомонопольного положения.
Проводимые в соответствиис Постановлением Правительства РФ № 935 меры имели две цели:
— освободить бюджет отрасходов на содержание ЖКХ и переложить их на плечи потребителей, посколькупредполагалось, что население будет жить в приватизированных домах(кондоминимумах) и как рыночный субъект будет оплачивать жилищно-коммунальныеуслуги по «рыночным ценам» из собственного кармана исходя изгосподствовавшей либерально-монетарной концепции реформ. Это означало, чтогосударство практически полностью устраняется от контроля и регулированияэкономических процессов в ЖКХ.
Между тем необходимостьвозмещать рациональные затраты на производство жилищно-коммунальных услуг иорганизацию нормальной эксплуатационной деятельности предприятий ЖКХ вовсе неозначает, что это уже сегодня следует делать только за счет средств населения.
Замена административнойсистемы управления экономическими методами хозяйствования не означает отказ отгосударственного и муниципального регулирования. Специфика системыжилищно-коммунального обслуживания для которого характерно наличие естественныхмонополий (электро-, газовые, тепловые, водопроводные, канализационные и другиесети) означает, что введение частной собственности не приводит к созданиюконкурентной среды, активизирующей экономические методы управления, а наоборот,может усилить монополизацию коммунальной деятельности.
Поскольку нельзя говоритьо свободном выборе сетей доставки коммунальных услуг и целесообразностисоздания параллельных (альтернативных) сетей, не может быть и речи о созданииполностью конкурентной среды в жилищно-коммунальной сфере. А там гдеотсутствует конкуренция, не может быть и свободного ценообразования. Разбросомцен в этой сфере управляет не только соотношение спроса и предложения, но иинтересы монопольных производителей жилищно-коммунальных услуг.
Устойчивость затратногомеханизма на услуги ЖКХ подтвердило Постановление Правительства РФ от 23декабря 1993 г. № 1329 «О дополнении Постановления Правительства РФ от 22сентября 1993 № 935...», согласно которому местным органам исполнительнойвласти было предоставлено право «… устанавливать уровень платежей граждан насодержание и ремонт жилья и коммунальные услуги в процентах к затратам на ихпредоставление по годам для каждого региона». При сохранении затратногомеханизма в отрасли указанный уровень платежей с граждан был установлен на 1994г. в размере 15-20% от затрат (нормативной стоимости) на содержание и ремонт жильяи коммунальные услуги, на 1995 г. – 20 — 40% и т.д.
При сохранении затратногопринципа оказалось неэффективным ограничение расходов на оплату услуг ЖКХ долейв 20% от семейного бюджета (совокупного дохода семьи). Такой уровеньпредполагается ввести только на заключительном этапе преобразований в ЖКХ.
В дальнейшем, попыткипереложить жилищно-коммунальные расходы полностью на население приодновременном сохранении затратного механизма ценообразования на услуги ЖКХ,несомненно, приведут к росту социальной напряженности, дискредитации самой идеижилищной реформы. Ведь на деле мы наблюдаем только рост затрат населения наоплату услуг ЖКХ при сохранении их низкого качества.
В связи снеудовлетворительным ходом реформ в отрасли было принято ПостановлениеПравительства РФ «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальныхуслуг» № 707 от 18 июня 1996 г., которым отменялось предшествующее «Опереходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг...» № 935 от22 сентября 1993 г.
В новом Постановленииакцент был сделан на эффективный сбор платежей с населения. Однако если речьидет о формировании рыночных основ хозяйственных отношений в ЖКХ, то непонятнона каком основании следует взимать с населения полную оплату за неоказанные илинизкокачественные услуги ЖКХ, возмещать за счет населения средства, затраченныена переоборудование теплотрасс и иных коммунальных сетей и тем более на потериводы, тепла, электроэнергии по причине плохого управления, аварийности иветхости объектов инженерной инфраструктуры.
В Постановлении Правительства РФ от 25 августа 2003 г. № 522 «О федеральныхстандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год» особоевнимание было уделено усилению социальной политики в сфере ЖКХ, увеличен конечный срок перехода на полную оплату ЖКУнаселением, снижена максимально допустимая доля собственных расходов граждан наоплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, предусмотренопредоставление компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг всемимеющим на это право гражданам при увеличении ставок оплаты жилья икоммунальных услуг.
В тексте Концепцииреформы ЖКХ в Российской Федерации, одобренной УказомПрезидента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425, отмечается необходимостьуказания источников предоставления льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг.Однако следует указывать также способы их формирования в местных бюджетах,процедуру предоставления льгот малоимущим и др. Программа социальной помощиможет стать действенной лишь при четких процедурах их предоставления иперераспределения, высокой степени контроля, упорядочении документооборота иболее жесткого учета [5].
Необходима дифференциацияоплаты расходов эксплуатации жилья в зависимости от его технического состояния,степени благоустройства, износа и т.д., то есть в зависимости от его качества.Недопустимо приводить к общему знаменателю панельную «хрущевку» иблагоустроенные жилые помещения в квартирах в капитальных домах повышеннойкомфортности.
Переход к новой системеоплаты жилья и коммунальных услуг при сохранении затратного механизма в отраслии нарушение рыночных основ ценообразования привели к искажению государственнойжилищной политики, дискредитировали проводимую в стране жилищную реформу,усилили несоответствие жилищного законодательства новым социально-экономическимусловиям.
Главной целью реформ в ЖКХявляется сочетание элементов рыночных отношений с формированием системысоциальной защиты, а также отделение естественных монополий (транспортныхсетей) от собственно производства услуг, которое следует организовать наконкурентной основе.
По моему мнению,необходимо усиление социальной ориентации экономических реформ, в числе которыхособое место занимает реформа ЖКХ. Для реализации этой цели необходимообеспечить: снижение стоимости и повышение качества жилищно-коммунальногообслуживания; совершенствование механизмов финансирования в отрасли; усилениесоциальной политики в сфере ЖКХ; государственное регулирование и контроль засостоянием жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры. Использованиеновых ресурсосберегающих технологий обеспечит повышение эффективностииспользования материальных, финансовых и трудовых ресурсов.
Главной цельюсоциально-экономических реформ следует считать повышение темпов экономическогороста и улучшение качества жизни населения, а не только снижение инфляции какэто было сделано в 1995 -1997 гг.
Реформа в сфере ЖКХдолжна включать в себя совокупность взаимосвязанных и последовательных мер,основными из которых следует считать:
• совершенствованиесистемы управления, эксплуатации и контроля в ЖКХ, обеспечивающее максимальнуюэкономию ресурсов, оперативность управления, адресность предоставления услуг,ответственность производителей и потребителей за качество и рациональноеиспользование услуг в системе ЖКХ;
• создание системынормативов потребления услуг ЖКХ с учетом природно-климатических игеографических условий, различий в уровне жизни различных социальных слоев игрупп населения, обеспечивающих соблюдение производственной и технологическойдисциплины, а также дисциплины в сфере потребления услуг ЖКХ;
• совершенствованиесистемы социальной защиты населения, упорядочение системы льгот и субсидий,усиление адресной направленности предусмотренных на эти цели бюджетных средств;
• переход на договорныеотношения в отрасли, развитие конкурентной среды, преимущественно конкурсныйотбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и егообслуживание, поставки материалов, оборудования и проектно-строительные работы;
• совершенствованиефинансовой политики местных органов исполнительной власти, усиление контроля зараспределением финансовых ресурсов по отдельным статьям бюджетных затрат;соблюдение строгого режима экономии и концентрацию финансовых ресурсов дляфинансирования самых эффективных проектов; разработка социально-обоснованныхнорм отпуска, топлива и электроэнергии населению, подлежащих дотированию впервую очередь; уточнение перечня и регулирование деятельности естественных монополийв сфере ЖКХ через усиление контроля за динамикой себестоимости услуг, ценами итарифами;
• внедрение напредприятиях ЖКХ новых высокоэффективных и ресурсосберегающих технологий,дающих возможность снизить себестоимость, а соответственно и тарифы нажилищно-коммунальные услуги при соблюдении стандартов их качества.
Совершенствование функционирования и развития системы социально-экономическихотношений в сфере ЖКХ, на базе рыночных механизмов, предполагает уточнениеполномочий и ответственности государства, субъектов Федерации и местных органовисполнительной власти.
Муниципальноерегулирование процессов, происходящих в ЖКХ, становится особенно важным припередаче большей части фондов ЖКХ в частное пользование и собственность, иувеличении доли оплаты услуг ЖКХ населением. Это регулирование не противоречитрыночным принципам функционирования ЖКХ.1.3 Зарубежный опыт реформирования жилищно-коммунальногохозяйства
В странах с развитойрыночной экономикой, — США, Великобритании, Германии, Японии, Швеции, Франции,Австрии и других, накоплен богатый опыт организации жилищно-коммунальных службв рамках государственного (муниципального) и частного секторов. Его детальноеизучение позволяет использовать положительный опыт в российской практике.
На рубеже 80-90-х гг.правительства многих стран в рамках социально-экономических программ и программреформирования государственного сектора экономики проводили приватизациюобъектов ЖКХ, руководствуясь тем, что "… государственные предприятия — это чаще национальные обязательства, чем национальное имущество. Для нациигораздо лучше, если эти предприятия будут переданы частному сектору,приносящему доход на основе конкуренции". Параллельно с процессомприватизации шел поиск новых форм предоставления коммунальных услуг с участиемпредставителей частного бизнеса.
При этом сохраняетсяпредоставление услуг муниципальными службами, в первую очередь, в сфере коммунальногообслуживания. Муниципалитет выступает при этом в качестве организаторапроизводства услуг. Другими словами предоставление услуг осуществляется несамим муниципалитетом, а предприятиями основанными на муниципальнойсобственности и подотчетными муниципалитету. Предоставление подобных услугосуществляется муниципальными департаментами по «санитации» (сбор,вывоз, утилизация пищевых отходов и бытового мусора и др.); департаментамипарков (озеленение, благоустройство городской территории и др.); департаментамипо автомагистралям и т.д.
Распространенной формойпредоставления муниципальными службами услуг в развитых странах являютсямежтерриториальные соглашения (договора об обслуживании), при которыхадминистративно-территориальные образования (например, «сити» в США)могут заключать соглашения на предоставление тех или иных услуг, которые они немогут предоставлять потребителям сами или считают их предоставлениесобственными силами нерациональным, с более высокими властными структурами(например, Правительствами «штатов»). Последние оказывают услуги темпредставителям территорий, которые в состоянии и готовы их купить. В данномслучае, один орган управления может позволить себе нанять другой и оплатитьпоставленные услуги. Подобным образом, за рубежом, оказываются коммунальные услугипо водо-, газо-, теплоснабжению, водоотведению, услуги по «санитации»территорий, уборка снега и др… При этом в договорных отношениях участвуют дваоргана управления: причем один является организатором, а другой поставщикомуслуг. Как показывает опыт США, Великобритании, Германии, Японии, Швеции,Канады и др. это позволяет более экономно использовать финансовые ресурсы,мощности и возможности производителей услуг [29].
По моему мнению,использование данной институциональной модели обеспечения услугами может бытьвполне перспективно и в нашей стране. Однако для ее реализации следует:
• выявить потребностиразличных групп населения в услугах, в том числе и тех, которые пока непредоставляются;
• оценить возможностиместных муниципальных служб, предприятий и организаций по предоставлению услуг,соответствующих стандартам качества, требуемому ассортименту и лимитам затрат;
• получить исчерпывающуюинформацию о возможных производителях услуг в другихадминистративно-территориальных образованиях;
• разработать и отладитьмеханизм договорных взаимоотношений и расчетов при заключении соглашений междуразличными административно-территориальными единицами.
Местные органыисполнительной власти могут заключать соглашения, договора, контракты не толькодруг с другом, но и с частными фирмами. Во многих развитых странах, — Великобритании, США, Швеции, — городские власти давно осознали, что монопольноеположение муниципальных служб сдерживает улучшение условий жизни в крупныхгородах. Практикуется продажа транспортным компаниям (включая муниципальные ичастные) автобусных и трамвайных линий на конкурсной основе. Например, в 1992г. около 250 из 400 маршрутов «Лондонских автобусов» было предложенодля заявок частным владельцам, но сами маршруты в частное владение не отошли.Частота движения автобусов на линии, устанавливается муниципалитетами. Приневыполнении частной компанией оговоренных в контракте условий вводятсяштрафные санкции. Практика показала, что переход «Лондонскихавтобусов» на конкурентную систему работы дал экономию как муниципальнымтранспортным предприятиям (они тоже участники конкурентной борьбы), так ичастным фирмам (в среднем экономия составила около 15%). Аналогичные мерыпредпринимаются и в Швеции. Например, власти Гетеборга передали в частноевладение (использование) все автобусные маршруты и приступили к приватизациитрамвайных [29].
Нововведения вжилищно-коммунальной сфере развитых стран, основанные на рациональном сочетаниицентрализации и децентрализации, дали положительные результаты. Они нетормозят, а активизируют рынок услуг и улучшают условия жизни потребителей.
Подобные нововведенияможно применить при организации городского водопровода, тепло,- электро — игазоснабжения, то есть к работе тех служб, которые принято относить ктехнически монопольным.
Так, в малых городах иселах до развертывания централизованных систем коммунального обеспеченияцелесообразно более широко применять индивидуальные и групповые установкикоммунального обслуживания (водо-, газо-, теплообеспечение), которые впоследующем при необходимости можно подключать к сетям централизованногоснабжения. В Канаде почти во всех поселках с численностью населения до 1200человек применяются только децентрализованные системы коммунальногообслуживания жилых домов. Это позволило за короткое время благоустроить весьжилой фонд в небольших поселках в северных районах страны.
Подобный опыт можетшироко применяться и в нашей стране, в особенности в местах нового жилищногостроительства на окраине крупных городов и в области. Опыт быстрогоблагоустройства жилья применим не только для небольших поселков, но и дляиндивидуальных коттеджей и малоэтажных домов, строящихся на окраинах крупныхгородов. Эффективность такого подхода доказана и опытом некоторых стран ВосточнойЕвропы (Польша, Югославия, Чехия и Словакия).
В малых городах, поселкахи местах нового жилищного строительства может быть предусмотрено использованиедецентрализованных систем теплообеспечения с использованием дешевого газовоготоплива. Современные отечественные индивидуальные отопительные котлы иводонагреватели, при всех своих недостатках, имеют достаточно высокий КПД (83%)и не нуждаются в прокладывании теплотрасс. Их техническое совершенствование вполнепод силу отечественной промышленности. На мой взгляд, использованиедецентрализованных систем теплообеспечения имеет далеко идущие перспективы сучетом опыта таких стран как Канада, Нидерланды, Германия, Австралия и др.
Большой опыт проведенияконкурсов по благоустройству территорий накоплен местными властями крупныхгородов Великобритании. Акт о местном управлении (1988 г.) предписывает импроведение конкурсов частных фирм при подрядах на строительство зданий, дорог,санитарную очистку, уборку территории, обеспечению школьников питанием и др.При организации обслуживания населения в названных сферах местные власти могутприбегать к услугам собственных служб только в случае их победы на конкурсе счастными подрядчиками [29].
В странах с развитойрыночной экономикой частный бизнес в 90-х гг. выполнял не более 1/5 услуг всистеме ЖКХ. Это связано с наличием в жилищно-коммунальной сфере монопольныхжизнеобеспечивающих систем (газо-, водо-, теплообеспечение, водоотведение,канализирование и др.), находящихся в муниципальной собственности, с высокимитребованиями к качеству услуг, жестким государственным регулированием иконтролем за соблюдением стандартов этого качества частными производителями.
Следует принять вовнимание, что государственное регулирование коммунальной инфраструктуры нетолько не упразднено в странах с развитой рыночной экономикой, но и претерпелоглубокую эволюцию под воздействием специфических потребностей в той или инойотрасли ЖКХ. В этой связи заслуживает внимания опыт ведущих индустриальныхстран и, особенно, США, как страны, у которой территория, географические зоны,структура управления и др. сопоставимы с российскими. Эта страна развитых рыночныхотношений имеет длительный опыт федерального регулирования экономики, в отличиеот России, где начальный этап рыночных отношений сопровождается переходомответственности на муниципальный уровень, дезорганизацией и снятиемгосударственного финансирования.
Современный фундаментрегулирования городской коммунальной инфраструктуры США на федеральном уровнебыл заложен в 30-е гг. серией законов, распространяющихся прежде всего наэлектроэнергетику. В 1933 г. был принят закон о создании администрации рекиТеннеси, а в 1953 г. -закон о холдинговых коммунальных компаниях (Public Utility Holding Company Act 1953). Последний закон, принятый в условияхожесточенной политической борьбы, возглавляемый лично Ф. Рузвельтом, которыйеще в 20-е гг., будучи губернатором штата Нью-Йорк, решительно выступал противзлоупотреблений и махинаций коммунальных электрокомпаний, возложил контроль заих деятельностью на созданную в 1920 г. Федеральную комиссию по энергетике,имеющую статус «независимого агентства», или регулирующего органа.
На рубеже 70-80-х гг. вразвитии отраслей коммунального хозяйства США, при достаточно разработаннойправовой базе, на первый план вышли проблемы организации управления ифинансирования. Непосредственная ответственность за объекты коммунальнойинфраструктуры возложена на местные органы исполнительной власти. Именно онидолжны обеспечивать бесперебойное функционирование коммунальных объектов, ихреконструкцию и развитие.
Как видно, финансированиеэтих работ исключительно местными органами власти было бы им непосильно,поэтому помощь поступает как из бюджетов штатов, так и за счет федеральныхсубсидий, выделяемых под те или иные федеральные программы.
Самым распространеннымвидом субсидирования являются целевые программы, направленные на реализациюконкретных проектов. Однако эта реформа имеет свои недостатки. Закрепление залюбым министерством субсидий ведомственного предназначения делает практическиневозможным в следующем финансовом году их перераспределение в пользу новых программпо другим ведомствам.
Федеральное правительствосубсидирует около половины инвестиций местных и штатных правительств. Целевыефедеральные отчисления правительствам штатов и местным органам власти дляинвестиций в строительство объектов коммунальной инфраструктуры составляютежегодно более 25 млрд. долл.
Популярным видомфедеральной финансовой помощи являются «блоковые программы», направленные не наконкретный объект, а в определенную сферу, нуждающуюся в финансовой поддержке.Основной блоковой программой, посвященной городскому и региональному развитию,стала так называемая «Блоковая программа районного и регионального развития».Свернув ряд целевых направлений, федеральное правительство скоординировало ее,справедливо полагая, что именно на местах хорошо известны реальные проблемы иприоритеты. Эта программа управляется Министерством жилищного и городскогоразвития. В поле ее действия — города, графства, территории проживания индейцеви т. п. Отчисления из бюджета по этой программе идут в соответствии с формулой(в зависимости от численности населения и статистического статуса данногоместа) штатам, крупным и небольшим городам, урбанизированным графствам. Конкретно,70% фондов по формуле направляются в органы местного управления больших городови урбанизированных графств. Оставшиеся 30% — маленьким городам и поселениям.
Финансовое иорганизационное участие федерального правительства (в лице различныхфедеральных учреждений) в решении проблем развития коммунального хозяйства иинфраструктуры не заменяет достаточно четкой системы разделения ответственностимежду властями различных уровней. Федеральное правительство отвечает в основномза инвестирование в природные ресурсы, охрану окружающей среды, водныйтранспорт, порты и вокзалы, регулярно выделяет большие средства штатам дляподдержания и развития сети шоссейных дорог.
Правительства штатовнесут ответственность за строительство шоссейных дорог, частично за развитиесети электро-, тепло- и газоснабжения. Все остальные вопросы коммунальнойинфраструктуры — водоснабжение, санитарное состояние, канализирование,общественный транспорт, находятся в ведении местных властей, которые используютна эти цели как свои бюджетные средства, так и федеральные субсидии в различныхформах, а также средства из бюджетов штатов.
Таким образом, местныевласти получают прямой выход на соответствующие федеральные регулирующиеорганизации и законодательные органы страны.
Зарубежный опыт указываетна следующие направления развития частного бизнеса в жилищно-коммунальнойсфере:
• организация иэксплуатация жилищного фонда (США, Великобритания, Бельгия, Нидерланды, Швеция,Австрия);
• бытовое обслуживаниенаселения: ремонтные услуги, благоустройство дворовых территорий, сбор,удаление и переработка бытовых отходов (США, Великобритания, Франция, Германия,Япония, Канада, Швеция, Австрия);
• уборочные работы,озеленение (США, Великобритания, Австрия, Германия, Бельгия, Канада);
• транспортное обслуживание(США, Великобритания, Швеция, Австрия, Франция);
• ремонт и содержаниедорог (США, Великобритания, Австрия, Франция, Италия, Бельгия, страны ЛатинскойАмерики).
Оказание услуг в системеЖКХ может осуществляться и на основе франчайзинга. Договора, заключаемыетерриториальными органами управления с небольшими фирмами, которые сохраняютпрактически полную хозяйственную самостоятельность. Взамен они обязаныотчислять в местный бюджет 5-10% своего дохода, вводить представителя местнойвласти в состав правления и рекламировать фирменный знак территориальногооргана [29].
РАЗДЕЛ II. ПРИНЦИПЫРЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА г. ЧЕРЕМХОВО
Одна из основныхсоциальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при формированиирыночных отношений в Российской Федерации — это осуществление преобразований(реформирования) и построение рыночных механизмов в жилищно-коммунальномсекторе. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердилправильность и эффективность выбранных государством в начале 90-х годов путейреформирования ЖКХ.
Вопрос реформированияжилищно-коммунального хозяйства в стране является важнейшим вопросом социальнойи экономической политики в настоящее время. Реформа должна улучшить состояниежилищного фонда, качество обслуживания населения, защитить его законные права иинтересы, повысить эффективность отрасли в целом и обеспечить переход от бюджетногодотирования к оплате в полном объеме услуг ЖКУ потребителями, в том числе инаселением [9].
Руководствуясь УказомПрезидента Российской Федерации от 28.04.97г № 425 “О реформежилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации” и в соответствии состатьями 33, 38(1) Устава Иркутской области, а также учитывая необходимостьформирования жилищной политики на территории Иркутской области была разработанаи одобрена Постановлением Губернатора Иркутской области от 11.10.2001 №50/218-пг Концепция областной государственной жилищной политики.
Главной целью областнойгосударственной жилищной политики является создание механизма функционированиясбалансированного рынка жилья и жилищных услуг на территории Иркутской областии разделение ответственности между его участниками. Под сбалансированностьюрынка жилья и жилищных услуг понимается совокупность следующих факторов:
Наличие на рынкежилья и жилищных услуг различных потребительских свойств и качеств, доступныхразличным категориям граждан соответственно уровню их доходов;
Возможностьполучения долгосрочных финансовых заимствований застройщиками жилья;
Субсидированиегосударством в рамках социальной нормы жилья оплаты части жилищно-коммунальныхуслуг для отдельных категорий граждан, чей уровень доходов ниже установленныхсоциальных стандартов;
Разделениефункций управления, эксплуатации и обслуживания жилья.
Для достиженияпоставленной цели необходимо решение следующих основных задач:
· создание дляосновной массы населения условий для улучшения жилищных условий путем найма илиприобретения в собственность индивидуального жилья;
· содействиесозданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающихдоступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с ихплатежеспособным спросом при условии определенных государственных гарантий иконтроля;
· создание системыэффективного управления жилищным фондом, предпосылкой которой служит наличиедостаточного количества конкурирующих фирм;
· развитиеразличных систем финансирования строительства и капитального ремонта жилищногофонда, в том числе за счет долгосрочного кредитования застройщиков исобственников жилищного фонда, а также целевая поддержка нуждающихся вулучшении жилищных условий различных категорий граждан при приобретении илинайме жилья;
· развитиеземельных отношений.
Жилищная политика должна включатьследующие основные направления:
- формированиеустойчивого экономического оборота недвижимости в жилищной сфере, включаяарендные отношения;
- обеспечениеналичия жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросомнаселения;
- управлениежилищным фондом и обеспечение качества услуг;
- социальная защитамалообеспеченных граждан;
- формированиесистемы жилищного кредитования;
Формирование жилищной политики должно быть увязано свопросами ценообразования. При этом, основной отправной точкой должно стать приведениетарифов на услуги предприятий – естественных монополистов в сфере обеспечениякоммунальных услуг к единому размеру: оплата услуг водоснабжения и канализации,энергоснабжающих организаций должна осуществляться по единым тарифам для всехучастников рынка жилья – частных домовладельцев, лиц проживающих в ТСЖ,муниципальном жилищном фонде, и т.д. Стоимость коммунальных услуг для населениядолжна устанавливаться исходя из экономически обоснованных затрат снабжающихорганизаций с учетом рентабельности этих предприятий [12].
Сложно заранее предусмотреть все нюансы, практическое применениеутвержденных программ и принятых законов нередко выявляет отдельные слабыестороны, в связи с чем, данные документы требуют внесения изменений и поправок.Вопросы реформирования этой сферы постоянно находятся в поле зрениязаконодательной и исполнительной власти. На федеральном уровне рассматриваетсяновый жилищный кодекс. Законодательное собрание Иркутской области в апреле т.г.обсуждало поправки в областной закон «О социальной политике и мерахдополнительной социальной защиты населения Иркутской области на периодреформирования ЖКХ». Принятый в прошлом году закон устранил некоторуюнесправедливость в отношении жильцов, чей доход немногим превышал прожиточныйминимум, не давая право на субсидию. При решении вопроса о начислении жилищныхсубсидий был внедрен дифференцированный подход: в зависимости от покупательнойспособности доходов для отдельных категорий мало обеспеченных жителей сниженапредельная доля затрат на услуги ЖКХ в семейном душевом доходе.
Новая системауправления жилищным фондом активно внедряется в г. Ангарске. С учетом опытаработы в новых условиях разработана областная программа реформирования отраслина ближайшие 2 года. В ходе обсуждения ее на сессии Законодательного собраниявыявлены отдельные недоработки (отсутствие механизма исполнения обязательств попогашению дебиторской задолженности предприятиями ЖКХ в случае их реорганизациии др.). Тем не менее, реализация программы позволит создать эффективную системууправления жилищным фондом, путем разделения функций заказчика и подрядчикаповысить качество содержания жилья и удовлетворенность населения уровнемпредоставляемых услуг, усилить социальную защиту малообеспеченных граждан.Программа предусматривает расширение деятельности управляющих компаний,внедрение практики их кредитования банками на проведение капитального ремонта.При этом администрация области может компенсировать расходы на оплату процентовпо кредиту. Кроме того, будет практиковаться мансардное строительство. Назреланеобходимость подготовки закона «О тарифообразовании в жилищно-коммунальнойсфере Иркутской области». Этим законом планируется ограничить периодичностьизменения тарифов (не чаще одного раза в год) и их рост (не выше общего уровняинфляции) [13].
В Программе социально-экономического развития Иркутской области до2005 года констатируется, что «существующая система не позволяет эффективноиспользовать и сохранять имеющийся жилищный фонд». Сформулированы основныепроблемы:
— неудовлетворенность основной массы населения низким качествомуслуг ЖКХ;
— отсутствие эффективного механизма управления в новых рыночныхусловиях;
— отсутствие конкуренции;
— высокая затратность отрасли;
— сложность перехода на федеральные стандарты оплаты услугнаселением.
В этой всеобъемлющей программе определены задачи совершенствованияуправления, достижения безубыточности, повышения качества услуг, сохраненияжилищного фонда и развития жилищного строительства. Разработаны необходимыемероприятия для выполнения намеченного.2.1. Анализ состояния рынкажилищно-коммунальных услуг на региональном и местном уровнях
На 1 января 2004г жилищный фонд области составил 49,4 млн. кв. метровобщей площади. По сравнению с 1990 года он увеличился, на 12,6%. За это времячисленность населения снизилась на 5,6%, в связи с чем возросла средняяобеспеченность жильем — с 15,3 до 19,3 кв. метров на одного жителя.
В городской местности расположено 81,3% жилищного фонда, всельской местности — 18,7%. Жилищный фонд области насчитывает 986 тыс. квартири отдельных частных жилых домов. За последние годы увеличилась доля частногожилья (таблица 2.1).
Таблица 2.1.
Структура жилищного фонда по формам собственности, (в %) 1995 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Жилищный фонд — всего
в том числе: 100 100 100 100 100 100 100 частный 40,8 47,6 53,1 55,2 57,5 60,5 63,1 государственный 13,9 7,8 6,3 5,1 3,6 3,4 3,3 муниципальный 38,1 39,5 37,5 37,0 36,6 34,0 31,9 коллективный и общественный 7,2 5,1 3,1 2,7 2,3 2,1 1,7
Структурным изменениям фонда по формам собственности способствовалаприватизация жилья. С начала этого процесса в частную собственность путемприватизации передано 429 тыс. жилых помещений — 53,3% от числа подлежавшихприватизации, в том числе в сельской местности — 43,2 тыс. (46,6%).
Приватизация постепенно замедляется. После активизации в2001-02гг., вызванной слухами о предстоящей отмене бесплатной приватизации,вновь отмечено снижение. За 2003 год оформлено 19176 договоров на передачужилых помещений в собственность граждан, на 34% меньше предыдущего года и почтивдвое меньше 1995 года. Средний размер приватизированных помещений составил 50кв. метров (в 2000-2002 гг. — 47-52 кв. м). В собственности граждан г. Черемхово находится 25% от всегожилищного фонда города.
Наряду с этим наблюдается и обратный процесс. За год расторгнуто154 договора приватизации (0,8% от числа заключенных договоров). Наиболеевысокий уровень деприватизации сложился в Нижнеилимском районе (3,6%). Почтивсе деприватизированные квартиры (94%) перешли в собственность муниципалитетов.По сравнению с 2002 годом деприватизация уменьшилась на 10% [13].
Общая площадь жилищного фонда, находящегося на балансе предприятийЖКХ г. Черемхово, на 1.01.2004г составила 886,7 тыс. кв. м, в т.ч. муниципального- 878,8 тыс. кв. м, предприятий государственного сектора экономики – 7,9 тыс.кв. м (или 49% к жилому фонду в целом по территории Черемхово).
Уровень благоустройства жилья несколько вырос. Водопроводом,канализацией, центральным отоплением оборудовано 66-68% жилищного фонда области(в 1995г — 65-66%), напольными электроплитами — 56 (54), газом — 17 (17),горячим водоснабжением и ваннами — 62-63% (60-62%). В городах и поселках каждаячетвертая квартира не оборудована горячим водоснабжением и ваннами, каждаяпятая — водопроводом, канализацией, центральным отоплением. В сельскойместности не благоустроено примерно 90% жилья.
Техническое состояние жилищного фонда существенно ухудшилось. Кветхому и аварийному жилью (с износом более 65%) отнесено 2,6 млн. кв. метровили 5,3% жилищного фонда. По причине ветхости и аварийности за год выбыло 40,5тыс. кв. метров жилья, в том числе по ветхости — 14,1 тыс. кв. м. (2002 г. — 64,4 и 31,9). При таких незначительных объемах выбытия изношенного жилья на егополную замену потребуется примерно полвека. Но процесс обветшания невозможноостановить, следовательно, если не ускорить жилищное строительство, доляветхого и аварийного фонда может возрасти.
Снижение качественной характеристики жилищного фонда происходитиз-за длительного сокращения объемов капитального ремонта и строительстважилья.
В 2003 году капитально отремонтированы помещения общей площадью524,9 тыс. кв. метров (1,1% жилищного фонда области), на 3,7% меньше, чем в2002 г. и всего 37% к уровню 1995 г. В основном ремонтировалось муниципальноежилье -492,4 тыс. кв. м (3% муниципального фонда и 94% отремонтированного вобласти жилья). Государственными предприятиями за год отремонтировано 1,4%жилья, находящегося на их балансе.
В целом по области на капитальный ремонт жилья было затрачено загод 341,1 млн. рублей, в том числе на муниципальный фонд – 263,8 млн. рублей(77%). В общей площади капитально отремонтированных помещений четвертую часть(25%) составляют квартиры. Их ремонт в последние годы имеет тенденцию к росту,однако в сравнении с 1995 г. все же меньше (на 2,4%).
Жилищныйфонд г. Черемхово на начало 2004 года составил 1429,8 тыс. кв. метров общейплощади, в том числе муниципальной 904,6 тыс. кв. метров (63 %). Более 23%размещается в ветхих и аварийных строениях. (Приложение А). В расчете на 1жителя города приходится 22,6 кв. м. общей площади жилья. Первые жилыезастройки, в которых сегодня проживают жители, возведены в 20-е годы прошлогостолетия. По характеру строений жилой фонд делится на кирпичные, деревянные,панельные, шлаколитные застройки. Жилищный фонд города насчитывает 22 тысячи540 квартир в многоквартирных домах. В структуре жилищного фонда большую часть42% и 35% составляют двух- и трехкомнатные квартиры соответственно. Большаячасть жилых домов представлена 4-5-ти этажными крупнопанельными и малометражнымикирпичными домами. В основном – это малогабаритные квартиры. Квартиры со всемиудобствами в малоэтажном доме на 2-4 семьи в структуре жилищного фонда г.Черемхово практически отсутствуют. Это связано с тем, что во время реформ1992-1998 г.г., и в дореформенный период, малоэтажное строительство почти неосуществлялось – проекты и строительные материалы для них специально невыпускались. Строительство в настоящее время малоэтажных домов из традиционныхматериалов – кирпича и древесины – малоэффективно по причине высокой стоимости,трудоемкости и ряда других факторов. Хотя интерес к проживанию в односемейныхдомах достаточно высок.
Строительство по-прежнему остается основным направлением решенияжилищной проблемы. Однако общее состояние экономики коснулось и этой сферы. Продолжавшийсяв течение нескольких лет процесс снижения строительства был преодолен в 1999году, когда ввод жилья увеличился на 28%. Но затем тенденция вновь изменилась,объем жилищного строительства 2000-2001 гг. был ниже, чем за все предыдущиегоды. Рост в 2002 г. оказался временным и вновь сменился спадом. Ввод 2003 годана 61% ниже уровня 1995 года. Даже суммарно за последние шесть лет жильяпостроено на 13% меньше, чем в 1990 г. — 1,5 млн. кв. м. (таблица 2.2).
Таблица 2.2
Динамика ввода в действие жилых домов, (тыс. кв. м общей площади) 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Введено – всего
в % к предыдущему году
В т ч. индивидуальное строительство
в % к предыдущему году
231,2
94,0
53,8
2,6
296,0 128,0
66,8 124,2
185,8
62,8
52,2
78,1
183,2
98,6
65,6
125,7
230,8
125,9
73,8
112,5
216,2
93,7
87,8
119,0
Предприятиямии организациями всех форм собственности и населением построено 216,2 тыс. кв. метров общей площади жилья. Вводсоставил 93,7% к уровню 2002 г. (2002 г. к2001 г. – 125,9%).
Доля государственногосектора составила 9% от ввода жилья (16,6 тыс. кв. метров общей площади). Сянваря по июль 2004г на территории региона введено в эксплуатацию жилых домовобщей площадью 60,3 тыс. кв. м, что составило 78,1 % к уровню первого полугодия2003г (77,2 тыс. кв. м общей площади). За последниегоды значительно возрос удельный вес жилья, построенного организациями частнойформы собственности (табл. 2.3).
Таблица 2.3
Ввод жилья организациями частной формы собственности 2003 В % к итогу 1998 тыс. кв. м в % к итогу
Всего
в т.ч. по формам собственности
федеральная
субъектов федерации
муниципальная
смешанная
смешанная с иностранным участием
частная
из нее индивидуальные застройщики
216,2
36,1
-
15,5
6,6
1,1
156,9
87,8
100
17
-
7
3
1
72
41
100
20
1
18
25
-
36
23
В частномсекторе 60% жилья построено индивидуальными застройщиками, населением за свойсчет и с помощью кредитов введено 88,3 тыс.кв. метров (темп прироста к 2002 г.- 20%).
Сдача жилья вэксплуатацию была осуществлена в 12 городах областного подчинения и 27 районахобласти. Больше, чем в 2002 г. построено жилья в городах — Ангарске, Братске,Зиме, Нижнеудинске, Усолье-Сибирском, Усть-Илимске, Черемхово и 6 районахобласти. Наибольший удельный вес (80%) введенного жилья приходится на частнуюформу собственности.
По объему жилищного строительства Иркутская область отстает отдругих сибирских регионов (таблица 2.4) и находится на 11 месте в рейтенгеввода в эксплуатацию жилых домов на 1000 жителей (6,7 кв. м). Тройку лидеров понаивысшему значению количества построенного жилья, приходящегося на 1000жителей территории, по Сибирскому Федеральному округу представляют Томскаяобласть и Республики Бурятия и Хакасия (18,5, 17,2 и 14,5 кв. мсоответственно).
Таблица 2.4
Сведения о вводе в действие ЖФ по Сибирскому федеральному округу Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования в 2003 г. В % к 2002
всего,
тыс. кв. м
на 1000
жителей, кв. м
рейтинг
на 1000 жителей Иркутская область 216,2 6,7 11 93,7 Красноярский край 517,5 14,4 4 105,2 Алтайский край 420,5 13,5 6 113,1 Кемеровская область 494,2 14,1 5 107,0 Новосибирская область 412,2 12.7 7 98,6 Омская область 313,2 12,4 8 136,4 Томская область 235,1 18,5 1 110,0 Читинская область 99,6 6,7 10 122,5 Республика Алтай 19,9 8,1 9 104,3 Республика Бурятия 185,0 15,2 2 106,8 Республика Тыва 11,9 3,2 12 104,6 Республика Хакасия 99,8 14,5 3 102,8
Средняя стоимость строительства жилья значительно возросла и составила8037 рублей за I кв. метр общей площади, в предыдущие 3 года – 3783, 4955 и 6410рублей. В городах и поселках городского типа она значительно выше, чем всельской местности. Дороже, чем в среднем по области, обошлось возведение жильязастройщикам Иркутска, Зимы. Тайшета, Усолье-Сибирское и Шелехова (от 7 до 12тыс. руб. за 1 кв. м). Самая низкая (до 1 тыс. руб.) стоимость построенногожилья в Зиминском районе.
Однако следует заметить, что стоимость строительства зависит нетолько от потребляемых материалов и их цены. Она складывается за весь периодстроительства из фактических затрат, определяемых в ценах соответствующих лет.В связи с этим при длительных сроках возведения жилья его стоимость будет относительнонебольшой.
Программой развития области до 2005 года предусматривается развитиеразличных систем финансирования строительства и ремонта жилищного фонда, в томчисле за счет долгосрочного кредитования застройщиков и собственников, а такжесоздание условий для привлечения инвестиций в жилищный сектор исовершенствование системы стандартов качества строительства. Выполнениезадуманного позволит улучшить ситуацию в жилищном строительстве.
В г. Черемхово в 2002 г.ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов осуществлялся толькоиндивидуальными застройщиками и составил 1290 кв. м. или 74% к аналогичномупоказателю 2001 года (1737 кв. м). В III квартале 2003 года введено в эксплуатацию застройщиком ИТЭЦ-12 – 1278кв. м 120-тиквартирного дома по ул. Шевченко.
В 2004 г. предполагалосьв случае улучшения финансового состояния муниципального образования ввод вэксплуатацию 4506 кв. м. незавершенного производства. По состоянию на 1 октября2004 г введено в эксплуатацию 1310 кв. м общей площади жилья (8 единиц), приэтом доля индивидуального строительства в общем объеме построек на даннойтерритории составила 100%.
Хотя стоимость вторичногожилья на рынке города не высокая, от 70 до 150 тысяч рублей, больше половинынуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрестиквартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности нехватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленным темпом выделяютсяквартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десяти лет. 991 семьяостро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхом и аварийномжилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхом и аварийномжилфонде, получили жилье.
4506 кв. метров жильяостается с 2003 года недостроенным из-за отсутствия финансирования. Оченьнизкую долю составляют инвестиции в строительство жилья. Из 99,8 млн. руб.инвестиций в 2002 году на жилищное строительство использовано 5%, накоммунальное хозяйство – 1,6%, в 2003 году направлено инвестиций в жилищное хозяйство– 0,4%, коммунальное – 23,4% (288 тыс. рублей). Ситуация усугубляется тем, чтозначительная часть старого жилищного фонда массовой застройки 50 – 60 годовнаходится на грани разрушения и в ближайшие 10 – 15 лет выйдет из эксплуатации.Специфической особенностью территории является расположение под городомугольных разработок, затопленных в настоящее время, что оказывает негативноевлияние на движении грунтов, вызывающее, в свою очередь, затопление подземнымиводами цокольных отделений жилых домов.
По степени износамуниципальный жилищный фонд г. Черемхово характеризуется следующими данными:
1. Муниципальныйжилищный фонд всего – 890,4 тыс. кв. м,
в том числе по степениизноса:
1.1. 5 – 30% — 313,4 тыс.кв. м;
1.2. более 30% — 177,6тыс. кв. м;
1.3. более 60% — 389тыс. кв. м;
1.4. более 80% — 10,4тыс. кв. м.
Таким образом, видно, чтоветхий и аварийный жилищный фонд к общему наличию жилья согласно приведеннымвыше данным составляет 399,4 тыс. кв. метров или 44,8% и является одним изсамых высоких в области.
Строительствообъектов коммунального назначения на территории области также осуществляется внезначительных объемах (таблица 2.5)
Таблица 2.5
Динамика строительства объектов коммунального обслуживания, (км) 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Протяженность введенных
в строй коммунальных сетей водопроводных канализационных
тепловых
6,21
-
0,26
3,89
-
0,87 2,37 0,72 0,16
6,67 9,70
1,45 3,28 7,53 6,74
5,40 1,83
-
Больше, чем год назад, построено новых водопроводных сетей — в 1,6раза. Строительство канализационных сетей по сравнению с предыдущим годомсократилось в 4 раза. За последние шесть лет не было ввода газовых сетей и в2003 году — тепловых сетей. За год произведена реконструкция действующихтепловых сетей протяженностью 4,5 км водоводов — 1,1 км.
Учитывая, что в замене нуждаются более трети тепловых и канализационныхсетей (соответственно 1217 и 473 км) и 48% водопроводных сетей (1163 км), такойобъем строительства недостаточен для того, чтобы поддерживать в рабочемсостоянии имеющиеся коммуникации. Годовой ввод в действие этих сетей составляетлишь 0,4-0,5% от протяженности труб, требующих замены. Необходима прокладкановых сетей. На сегодня есть понимание, что не приведя в порядок инженерныекоммуникации, не сдвинуть с места реформу ЖКХ.
Неудовлетворительное состояние тепловых сетей сказывается нанадежности теплоснабжения и ведет к большим затратам. Из 1, 3 тыс. км водопроводныхсетей 200 км имеет срок службы более 50 лет и требует реконструкции, свыше 300км канализационных сетей требует капитального ремонта или полной замены.Количество дефектов в тепловых сетях растет из года в год.
В 2003 году произошло 362 аварии (на 27% меньше, чем в 2002г.),что привело к потере тепловой энергии (10,4% ко всему отпуску). Это объясняетсявысокой степенью износа котельного оборудования и тепловых сетей. Неэффективностькоммунальной теплоэнергетики, высокий уровень затрат обусловлены низким КПДбольшинства угольных котельных (не выше 45%), больше половины используемоготоплива расходуется на технологические потери тепловой энергии [13].
Централизованное водоснабжение имеют все 22 города области, 50поселков городского типа (91% от их числа) и 137 сельских населенных пунктов(9%). До сих пор отсутствует централизованное водоснабжение в 5 поселках городскоготипа (9% общего числа) и 1366 сельских населенных пунктах (91%)
В среднем за сутки потребителям отпускается 1138,8 тыс. куб.метров воды, в том числе населению и на коммунальные нужды — 514.9 тыс. куб.метров. На каждого жителя области приходится 421 литр воды в сутки, в отдельныхгородах значительно больше (Иркутск — 654, Шелехов — 530 литров).
Значительный расход воды связан с низким качеством водопроводныхсистем. Ежегодно теряется примерно шестая часть поданной в сеть воды, в 2003 г.потери составили 13%. Наибольшая утечка воды произошла в Черемхово (25%) иКиренском районе (23%).
Канализационные сооружения по централизованному отводу сточных водимеют все города области. 33 поселка городского типа (60%), 30 сельскихнаселенных пунктов (2%). В ряде городов и районов очень низок уровень очисткисточных вод. Так, в Усть-Илимске без очистки сбрасывают в водоемы 69% всехсточных вод, Бодайбо — 58, Саянске — 26, Ангарске — 20, Мамско-Чуйском районе –59, Бодайбинском – 55, Усольском — 40, Иркутском — 29%. В Тулунском районесгонные воды не очищаются вообще. Эта ситуация остается неизменной в течениемногих лет.
Строительство и реконструкция требуют вложения средств, финансовыйдефицит сдерживает этот процесс. В 2003 г. на развитие жилищно-коммунального хозяйства(по крупным и средним предприятиям) было использовано 1144,5 млн. рублейинвестиций, что в сопоставимой оценке на 15,1% меньше, чем в предыдущем году (вцелом по экономике — снижение на 1,9%). Анализируя статистические данные поинвестированию жилищного и коммунального хозяйств за период 1998-2003гг (рис.2.1), мною установлено, что на жилищное хозяйство в 2003 г. направлено 856,3млн. рублей (на 19,0% ниже, чем в предыдущем году), коммунальное — 288,2 млн.рублей (меньше на 0,7%).
/>
Рис. 2.1Динамика инвестирования жилищно-коммунального хозяйства, в % к предыдущему году
Значительную часть инвестиций обеспечивают предприятия и организациинегосударственного сектора экономики. В объеме вложений в коммунальноехозяйство их доля составила 79%, в жилищное хозяйство — половину.
В последние годы наблюдается снижение числа очередников на улучшениежилищных условий. Заметное сокращение произошло в 2002 году — на 14,1 тыс.семей (на 14%). Основная причина этого явления — ликвидация списков на жильемногими предприятиями и организациями из-за изменившихся экономических условийи бесперспективности решения данного вопроса: за этот год улучшили жилищные условиялишь 2% очередников. Если на конец 1990 г. на учете для получения жильясостояли 251,7 тыс. семей, то к началу 2004 г. — 83,8 тыс. семей (9% от числапроживающих в области). Из общего числа семей, состоящих на учете, 8% проживаютв общежитиях, 11% — в ветхом и аварийном жилье. 1% — в коммунальных квартирах.
Несмотря на большее число нуждавшихся в получении квартир, до началаэкономических реформ очередь продвигалась значительно быстрее. В 1990 г. жильеполучили 27,1 тыс. семей или 13% состоявших на учете. Таким образом, вполнереальным было решение жилищного вопроса в течение 7-8 лет. В 2003 г. улучшилисвои жилищные условия всего 1,6 тыс. семей (1,9%). При сохранении таких темповобеспечения жильем (и без дальнейшей корректировки очередей) решение даннойпроблемы может растянуться на десятилетия.
Из числа получивших квартиры 88 семей (5%) перебрались из ветхогои аварийного жилья. За год заселено 67 тыс кв. м обшей площади жилья, причем27% из нее — в домах-новостройках. В то же время осталось незаселенным новоежилье площадью 4 тыс. кв. м (2% введенного в эксплуатацию за год).
Из числа новоселов 99 семей (6%) приобрели жилье за плату (на 18%больше, чем в предыдущем году). Покупаются в основном небольшие квартиры, ихобщая площадь – 3,8 тыс. кв. метров, средняя — 38 кв. м на семью (в 2002г. — соответственно 3,8 и 47).
Приватизация способствовала относительному насыщению рынканедвижимости, вследствие чего платежеспособная категория граждан, в основном,может удовлетворить свои потребности в жилье. Всего за год в области продано260 жилых помещений, из них 95,4% — населению, 4,6% — организациям. Посравнению с 2002 г. продажа квартир увеличилась в 2,4 раза. Средняя стоимостьпроданных жилых помещений составила 315 тыс. рублей [13].
Спрос на квартиры не падает и стимулирует рост цен на рынке недвижимости.Достаточно высокий уровень цен обусловлен небольшими объемами жилищногостроительства и миграцией населения. В последние годы увеличилось количествовыезжающих из районов Крайнею Севера и приравненных к ним местностей.
Из-за недостаточных объемов строительства риэлторские фирмы,имеющие лицензию на данный вид деятельности, регистрируют в основном сделки напродажу не новых квартир. В IV квартале 2003 гола средняя цена на вторичномрынке жилья составила 14687 рублей за 1 кв. м общей площади (таблица 2.6.), на3% выше, чем в 2002 г.
Таблица 2.6
Цены на вторичном рынке жилья по типам жилого помещения,
(рублей за кв. м общей площади) IV квартал Изменение цены в % к 1999 2001 2002 2003 IV кварталу 2002 III кварталу 2004
Жилые помещения — всего из них:
низкого качества
типовые
улучшенной планировки элитные
8001
5155 6399 12450
11163
7777 11088 11228 19848
14309
9833 12950 15711 20222
14687
11935 13594 17150 22530
103
121
105
109
111
103
112
104
101
102
Как видно из таблицы, дорожают жилые помещения всех типов. Резкий скачок цен на рынке недвижимостинаблюдался в 2001 году. В 2003г. наиболее существенно (на 21%) возросластоимость квартир низкого качества, превысив цены двухлетней давности на жильеулучшенной планировки. Элитное жилье за год стало дороже на 11%. В сравнении с1999 годом самое популярное жилье (типовое и улучшенной планировки) подорожалов 2,6 — 2,7 раза, что значительно превышает общий уровень инфляции за это время(183,4%).
Присуществующих ценах оплатить покупку жилья может далеко не каждый. Один изспособов приобретения жилья — кредитование под залог недвижимого имуществаСистема ипотечного кредитования уже работает в Иркутской области. Но, ксожалению, воспользоваться кредитом сможет не каждый. Все зависит от доходовзаемщика и размера кредита, необходимого на покупку жилья. Сразу необходимовнести 30% стоимости квартиры, оставшуюся сумму — в течение 10 лет, что требуетежемесячной выплаты значительных сумм.
Рынок вторичного жилья вг. Черемхово кардинально отличается от регионального. Средняя стоимость 1 кв. мтипового жилья на вторичном рынке города не высокая и составляет 1250 рублей закв. метр. Учитывая, что 70% стоимости жилья составляет его месторасположение,низкая рыночная стоимость жилого фонда обусловлена финансово-экономическойнепривлекательностью города, сложной демографической ситуацией (смертность превысиларождаемость в 1,5 раза) и высоким уровнем безработицы. Хотя, цена и остаетсянизкой в сравнении со средними областными показателями, больше половинынуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрестиквартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности нехватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленными темпамивыделяются квартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десятилет. 991 семья остро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхоми аварийном жилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхоми аварийном жилфонде, получили жилье. 2.2 Система ценовой и тарифной политики вжилищно-коммунальном хозяйстве
Большинство секторовжилищно-коммунального комплекса сегодня являются монопольным. Это влечет засобой необходимость контролировать цены на предоставляемые ими товары и услуги.Данный контроль осуществляется путем прямого регулирования (фиксаций) тарифовдля организаций, работающих в данной сфере, а также тарифов нажилищно-коммунальные услуги для населения.
Однако нечеткостьпоставленных целей реформирования системы регулирования тарифов нажилищно-коммунальные услуги и, как следствие, недостаточное нормативно-правовоеи методическое обеспечение данного процесса привели к тому, что сейчас вподавляющем большинстве муниципальных образований регулирование тарифов нажилищно-коммунальные услуги отличается серьезными системными недостатками.
С 1998 — 2001год цены наЖКХ росли с отставанием от темпов роста инфляции. Прямое следствие такойситуации — низкая привлекательность труда на предприятиях ЖКХ, высокий уровеньзадолженность перед поставщиками, отсутствие конкурентных отношений [19].
Следует отметить, чтотемпы роста цен на электроэнергию в 1998-1999годах были еще ниже, чем рост ценна ЖКУ. Однако, начиная с 2000года рост цен на электроэнергию превысилинфляцию, обеспечивая пред-приятиям комплекса относительно нормальноефинансирование текущих расходов. В отличие от предприятий ЖКХ с 2000 годапредприятия «большой» энергетики стали сокращать «отложенные» расходы,поскольку темпы роста цен на электроэнергию превысили темпы роста инфляции. ВЖКХ процесс компенсации эффекта « отложенной инфляции» только начинается, и,поскольку рост цен на ЖКУ в течение четырех лет удерживался на уровне нижеинфляционного, накопительный эффект «отложенной инфляции» становился все большеи больше.
Таким образом, в 1998 — 2001годах темпы роста стоимости жилищно-коммунальных услуг были существеннониже темпов роста инфляции. ЖКК использовался в качестве «амортизатора» высокойинфляции в 1998 -1999годах. Удерживая стоимость жилищно-коммунальных услугнизкой, государство пыталось сохранить социальную и бюджетную стабильность ценойухудшения финансового и производственного состояния предприятий отрасли. Врезультате предприятия не имели возможности финансировать свои текущие и капитальныерасходы, что привело к «проеданию» основных фондов [21].
Другим следствиемсложившейся ситуации стало замедление экономических преобразований в данномсекторе экономики. «Запрограммированное» недофинансирование вынуждало сохранятьадминистративные рычаги воздействия на него. В результате ресурсныеограничения, которые по идее должны были стимулировать процессыэнергоресурсосбережения и повышения эффективности функционированияжилищно-коммунального комплекса в целом, привели к фактическому замораживаниюэтих процессов.
В 2002 году началпроявляться эффект «отложенной инфляции». Темпы роста цен нажилищно-коммунальные услуги превысили инфляцию на 20%. 12% от этой разницысоставляет рост собственных расходов ЖКХ, за исключением газа и электроэнергии.За период с 1998 по 2001год инфляция росла в 2,86 раза быстрее, чем цены нажилищно-коммунальные услуги. Другими словами, суммарное отставание темпов ростацен на ЖКУ от темпов роста инфляции составило 186%. В 2002году выросшие цены наЖКУ смогли компенсировать только 20% «отложенной инфляции».
Проведенныйанализ стоимости жилищно-коммунальных услуг доказывает несостоятельность тезисаоб опережающих темпах стоимости жилищно-коммунальных услуг и в значительнойстепени объясняет причины тяжелого финансового и технического состоянияотрасли.
С экономической точкизрения в такой ситуации опережающий рост цен на услуги жилищно-коммунальногокомплекса с целью ликвидации «отложенной инфляции» мог бы существенно улучшитьфинансовую ситуацию.
В процессе исследованияпрактики регулирования тарифов в муниципальных образованиях РоссийскойФедерации были сформулированы четыре гипотезы:
1. Любые события,связанные с изъявлением общественного мнения, оказывают влияние на датупересмотра тарифов.
2. Муниципальныеобразования, в которых решения о пересмотре тарифов принимаются представительнымиорганами власти, менее охотно идут на пересмотр тарифов.
3. Местные органывласти используют тарифную политику как инструмент для решения социальныхпроблем, «амортизатор» в случае скачков инфляции.
4. Действиярегулирующих органов на разных уровнях власти не согласованы друг с другом.
Проверка этих гипотезпозволила выявить типичные проблемы, касающиеся процедуры формирования тарифовна товары и услуги коммунальных предприятий-монополистов:
1. В настоящее времяотсутствует эффективная нормативная и методологическая база регулированиядеятельности предприятий монополистов в коммунальном секторе, из-за чегорегулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги является политизированным процессом.В большинстве случаев сам факт выборов парализует всякую деятельность попересмотру тарифов, в особенности тарифов для населения, как минимум за шестьмесяцев до выборов. Факт утверждения тарифов представительным органом властимуниципального образования также негативно влияет на темпы роста тарифов. Членыпредставительного органа местного самоуправления менее охотно идут на пересмотртарифов, чем представители органов исполнительной власти;
2. Прямым следствиемполитизированности процесса регулирования тарифов на ЖКУ являются: тяжелоефинансовое положение жилищно-коммунальных предприятий, рост кредиторскойзадолженности предприятий ЖКХ перед поставщиками, снижение инвестиционной привлекательностисектора, высокие риски частного бизнеса;
3. Действиярегулирующих органов не скоординированы между собой;
4. Низкие темпыреформирования системы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услугиобусловлены в первую очередь тем, что у муниципальных образований отсутствуютстимулы для проведения данных мероприятий, а уже потом сказывается отсутствиеметодологической базы и специалистов необходимой квалификации;
5. Практикапоказывает, что в подавляющем большинстве случаев образование тарифа происходитпутем прибавления к расчетной себестоимости определенного процентарентабельности. Очевидно, что такая формула определения тарифов (“издержки +”)не стимулирует предприятия к снижению затрат, т.к. прибыль, включаемая в тариф,прямо пропорциональна затратам предприятия и в такой ситуации предприятие заинтересованов росте себестоимости;
6. Нередкаситуация, когда в тариф не включаются все составляющие, связанные спредоставлением коммунальных услуг. Например, зачастую в структуру тарифов невключаются средства, необходимые для обслуживания приборов и узлов учета,потребления коммунальных услуг;
7. Тарифыустанавливаются на нефиксированный срок, что создает ситуацию экономическойнеопределенности как для предприятия, так и для потребителей. На практикетарифы могут не пересматриваться по 3 и более года, невзирая на очевидныескачки инфляции. Все это приводит к тому, что коммунальные предприятияоказываются в ситуации хронического недофинансирования как своей текущейдеятельности, так и программ обновления основных фондов [17].
Жилищно-коммунальные услуги, играя важнейшую роль в жизнеобеспечениинаселения, занимают особое место на потребительском рынке услуг. Их оплатаявляется составной частью неизбежных платежей населения. В структуре расходовнаселения на оплату услуг прослеживается четкая тенденция ежегодного увеличенияудельного веса жилищно-коммунальных платежей: 19,0% в 2000г., затемпоследовательно – 20,6; 23,1; 26,2% — 2003г [13].
По данным выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств,расходы населения на оплату жилищно-коммунальных услуг в 2003 г. составили 196рублей в месяц на одного члена домохозяйства и увеличились по сравнению спредыдущим годом в 1,6 раза. На эти цели затрачивается 6,9% потребительскихрасходов (таблица 2.7).
Таблица 2.7
Доля расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг впотребительских расходах домашних хозяйств, (в %) (по материаламвыборочного обследования бюджетов домашних хозяйств) 1999 2000 2001 2002 2003
Расходы на оплату
жилищно-коммунальных услуг
том числе оплата:
жилья
электроэнергии
газа
центрального отопления
воды и других коммунальных услуг
4,2
2,9
0,5
0,1
0,3
0,4
3,1
2,2
0,4
0,1
0,6
0,5
4,0
1,3
0,4
0,1
1,0
1,2
5,2
1,5
0,5
0,1
1,4
1,7
6,9
1,6
0,6
0,1
2,0
2,6
Группы населения с различными доходами значительно различаются поданному показателю. У 10% населения с самым низким уровнем среднедушевыхрасполагаемых ресурсов оплата жилищно-коммунальных услуг (с учетомпредоставленных субсидий) поглощает 6,7% потребительских расходов, у следующихпо уровню благосостояния групп, мало — и среднеобеспеченных – 8 — 10%, а у 10%наиболее состоятельных жителей – 4,4%.
За год населению области оказано оплаченных жилищных услуг насумму 1289,9 млн. рублей (на 5,8% ниже, чем в предыдущем году), коммунальных — на 3929,0 млн. рублей (на 4,4% ниже, при росте платных услуг в целом на 3,8%).
В дореформенный период тарифы на жилищно-коммунальные услугидолгое время были низменными. Задача перехода к полной оплате населениемстоимости этих услуг обусловила ускоренный рост тарифов, опережающий общее увеличениецен на потребительском рынке.
Ежегодно (с 2000 г.) цены на жилищно-коммунальные услуги возрастаютв 1,5 — 1,7 раза (таблица 2.8).
Таблица2.8
Индексыпотребительских цен на жилищно-коммунальные услуги, (декабрь в % к декабрюпрошедшего года) 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Жилищно-коммунальные услуги
Жилищные услуги
из них:
оплата жилья в домах
муниципального жилищного фонда
оплата эксплуатационных
расходов по содержанию жилья:
в приватизированных квартирах
в домах жилищно-строительных кооперативов
Коммунальные услуги
из них:
водоснабжение и канализация
отопление
горячее водоснабжение
услуги по снабжению электроэнергией
газоснабжение
114,5 120,5
117,3
124,1
128,6 100,5
95,9
105,6 97,9
100,0
103,1
112,2
111,6
108,4
112,3
141,7 111,2
124,3 106,3 110,4
100,0
153,5
152,2 169,2
170,1
170,3
120,7 114,5
126,1 109,2 112,6
113,3
126,0
172,6 183,6
189,4
181,1
108,1 156,1
183,0 186,4 185,4
109,9 127,2
166,4 172,3
181,1
165,1
155,2 159,9
158,2
156,2 192,2
149,9 146,2
147,1
140,1
130,0
147,8
7 153.8
147,7
153,8
139,4
149,2
165,8
173,6
116,9
Но если в 2000 году рост среднедушевых доходов не отставал отповышения тарифов, что обеспечивало увеличение покупательной способности вотношении большинства жилищно-коммунальных услуг, то в 2001 г. финансовыевозможности населения резко сократились и продолжали снижаться в последующиедва года.
В 2003 г. тарифы в этой сфере увеличились в среднем на 47,1%, жилищныеуслуги подорожали на 40,1%, коммунальные — на 53,8%.
В отдельные периоды максимальное подорожание отмечается на разныеуслуги, в 2003 г. опережающими темпами дорожали электроэнергия, отопление игорячее водоснабжение (в 1,5 — 1,7 раза)
В связи с разными темпами проведения реформы сохраняется значительнаядифференциация в уровне тарифов на услуги, разрыв в разных городах областисоставляет от 3 до 6 раз. Минимальные тарифы на жилищные услуги действуют в п.Усть-Орда (2,2 рубля за кв.м. общей плошали), а самый высокий размер кварплаты- в Усть-Илимске (9 руб.). Жители северного Усть-Илимска больше всех платят иза водоснабжение и канализацию – 79,27 рубля в месяц с человека против 28,54рубля в Ангарске. Тайшет, как и прежде, лидирует по оплате зa горячее водоснабжение-111,05 рубля в месяц с человека (п. Усть-Орда – 41,45) и отопление — 16,47рубля (Усть-Илимск -5,18).
В г. Черемхово всоответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994г. № 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правилпредоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов», с решениямиПравления РЭК от 28.10.2003 «Об установлении тарифов на электрическую итепловую энергию, отпускаемую ОАО «Иркутскэнерго» с 01.01.2004 года» и от24.11.2003 «Об установлении тарифов на тепловую энергию, отпускаемую ОАО «Иркутскэнерго»с 01.01.2004 года, по группам потребителей», Думой Черемховского муниципальногообразования утверждены с 01.01.2004 года экономически обоснованные тарифы заоплату жилья (Приложение Б) и коммунальные услуги: плата за отопление и горячееводоснабжение для населения, проживающего в домах муниципального жилищногофонда г. Черемхово (Приложение В). Тарифы на отопление установлены ежемесячные,с учетом внесения платежей населения равными долями в течение года. Экономическоеобоснование тарифа за отопление представлено в решении тарифной комиссии от18.12.2003 № 121 (Приложение Г). Установленный уровень платежей граждан запредоставленные жилищно-коммунальные услуги по Черемховскому муниципальномуобразованию составил 90% от их фактической стоимости.
При этом, по моемумнению, внесение изменений в данное Решение явилось важным шагом на путипоследовательного проведения мероприятий жилищно-коммунальной реформы, одним изнаправлений которой является дифференциация платежей населения в зависимости откачества и количества услуг, месторасположения жилья и пр. Так, пункт 4 РешенияДумы Черемховского городского муниципального образования от 23.01.2003 №37/1-ДГ «Об утверждении тарифов на оплату за жилье и коммунальные услуги» учитываетдействие утвержденных тарифов в пределах социальной нормы. Полная оплата жильяи коммунальных услуг, используемых сверх социальной нормы, обеспечитдополнительное поступление средств в бюджет города, в основном от наиболееобеспеченных слоев населения, имеющих сверхнормативное, второе жилье.
В целом по муниципальномуобразованию по предприятиям ЖКХ фактическая величина затрат на производство ЖКУв 2003 году составила 21,13 рублей на 1 кв. м общей площади жилья. Отклонениеот федерального стандарта в сторону увеличения абсолютной величины составило0,07 рублей на 1 кв. м. Большой удельный вес в затратах на 1 кв. м составилизатраты на капитальный ремонт инженерных сетей (65%).
Следует заметить, что в связи с ростом тарифов возросла и сумма задолженностинаселения по жилищно-коммунальным платежам, к концу 2003 года по области онасоставила 2134,4 млн. рублей. Уровень задолженности повысился до 15% отначисленных сумм против 12% в 2002 году (2001 г. — 7%).
Неплатежи населения составляют дебиторскую задолженность предприятий.На 1 января 2004 г. по крупным и средним предприятиям жилищно-коммунальногохозяйства области она составила 3267,3 млн. рублей, из нее просроченная –1994,7 млн. рублей (61,1%). За год просроченная дебиторская задолженностьувеличилась на 12,9% (по экономике уменьшилась на 14,5%).
Высокая задолженность населения по жилищно-коммунальным платежамсложилась в г. Черемхово. На начало 2004 года дебиторская задолженность в целомпо ЖКХ составила 405, 6 млн. рублей (из нее просроченная – 385, 8 млн. рублейили 95,1%), в том числе в жилищном хозяйстве – 103,8 млн. рублей (96,2%),коммунальном – 301, 8 млн. рублей (94,7). Доля предприятий, имеющихпростроченную дебиторскую задолженность, составила в жилищном хозяйстве – 100%,коммунальном — 50%. Сведения по оплате жилищно-коммунальных услуг преприятияжэтой сферы по г. Черемхово представлены в Приложении Д. Наибольшуюзадолженность имеют реорганизованное предприятие МУП УЖКХ и «Энергосбыт».Своевременную оплату затрудняют высокие тарифы за жилищно-коммунальные услугипри низком уровне и задержках заработной платы, высок уровень безработных и малоимущихграждан. На территории города зарплата в 2003 году была в 3,6 раза нижесреднеобластной. К тому же Черемхово отличается хроническим характером задержекзаработной платы, в среднем — на 4,4 месяца (по области – 2,4 месяца).
Кредиторская задолженность достигла 5628,7 млн. рублей, из неепросроченная — 3613,6 млн. рублей, или 71,9% обшей суммы (в целом по экономике– 37,2%). За год просроченная кредиторская задолженность уменьшилась на 9,4%,при снижении по экономике на 9,0%. Просроченная кредиторская задолженностьпревысила дебиторскую на 1618,9 млн. рублей или на 81,2% (по области — на86,5%). На протяжении многих лет напряженное финансовое положение жилищно-коммунальногохозяйства проявляется в невозможности своевременного возврата полученныхбанковских кредитов и займов. В целом по экономике просрочено лишь 2,4% общейсуммы этой задолженности, а по жилищно-коммунальной отрасли — 87,4% (439,3 млн.рублей из 502,5 млн. рублей общей задолженности).
В г. Черемхово уровень кредиторской задолженности предприятий жилищно-коммунальногохозяйства в 2003 году по отношению к предыдущему снизился на 12,2% и составилна 01.01.2004 года 648, 7 млн. рублей (просроченной – 603,9 млн. рублей или93,1%), в том числе в жилищном хозяйстве – 341,5 млн. рублей, коммунальном –307,2 млн. рублей
Отрасль является традиционно убыточной, для ее нормального функционированиянеобходимы государственные дотации. В жилищно-коммунальной сфере, как и в целомпо экономике, доля убыточных предприятий постепенно снижается, но онапо-прежнему значительно выше — 65,7% против 44,2% (2002 г. — 74,1% и 44,6%).Сальдированным финансовым результатом деятельности крупных и среднихпредприятий жилищно-коммунального хозяйства стал убыток в сумме 449,1 млн.рублей, его сумма за год увеличилась на 9,7% (таблица 2.9).
Таблица 2.9
Финансовые результаты деятельности предприятий на 01.01.2004г,(млн. руб) Доходы Расходы
Прибыль (+)
Убыток (-) всего в т.ч. от всего в т.ч. от всего в т.ч. основ. вида деят. основ. вид деят. др. видов деят. основ. вид деят. др. видов деят.
Предприятия:
теплоснабжения водоснабжения канализац. х-ва электроснабжения газоснабжения
в т.ч.
сетевым газом сжиженным газом
владеющ. жильем
4794,8 1005,9 900,1 1651,6 166,6
40,6 126,0
1995,4
4765,0 987,2 889, 8 1598,6 157,7
40,6 117,1
1937,5
29.8 18,7 10,3 53,0 8,9
-
8,9
57,9
4728,7 940,0 906,9 1116,2 167,2
29,5 137,7
2463,9
4706,5 925,1 900,8 1069,6 136,4
29,5 106,9
2257,3
22,2
14,9 6,1 46,6 30,8
-
30,8
206,6
66,1 65,9
-6,8 535,4
-0,6
11,1
-11,7
-468,5
58,5 62,1
-11,0 529,0 21,3
11,1 10,2
-319,8
Из всех жилищно-коммунальных предприятий, оказывающих услуги,стабильно прибыльны только предприятия по услугам электроснабжения. В 2002 годув разряд рентабельных видов деятельности попало водоснабжение, в 2003 — теплоснабжение. Таков итог политики постепенного повышения тарифов. В то жевремя относительно сдержанный рост цен в газоснабжении (на 16,9%) привел кубыточности этих услуг, прежде убытки от реализации сжиженного газа покрывалисьприбылью сетевого газоснабжения. Остальные виды жилищно-коммунальных услугпо-прежнему приносят убыток, порою возрастающий от дополнительных видовдеятельности.
Финансовый результатдеятельности предприятий жилищно-коммунальногохозяйства на территории города Черемхово в 2003 году представлен в таблице2.10. По-прежнему, убыточным явилось содержание жилищного фонда (1,9 млн.рублей), из ряда коммунальных предприятий прибыль в размере 2647,9 тыс. рублейи 6119,8 тыс. рублей получена от оказания услуг в виде отпуска воды, пропускасточных вод и отпуска электроэнергии соответственно. В целом убыток предприятийЖКХ составил 11,6 млн. рублей.
Таблица 2.10
Расходы предприятий ЖКХг. Черемхово на выполнение работ и услуг и их финансовый результат, (тыс.рублей)Вид деятельности Расходы
Прибыль,
Убыток (-) Эксплуатация жилищного фонда (включая капитальный ремонт) 38186,7 — 1905,8 Отпуск воды водопроводами 43201,8 926,2 Пропуск сточных вод канализацией 17232,6 1721,7 Отпуск электроэнергии 21274,2 6119,8 Отпуск теплоэнергии 145761,5 — 18453,7
Всего, в т.ч.:
жилищное хозяйство
коммунальное хозяйство
265656,3
38186,7
2274469,6
— 11591,8
— 1905,8
— 9686,0
Неустойчивость финансового положения предприятий усугубляетсянеполным возмещением понесенных затрат на предоставленные населению льготы пооплате услуг отрасли.
Постепенно возрастает как число получателей, так и средний размерльгот, соответственно и затраты предприятий жилищно-коммунальной сферы на ихпредоставление (таблица 2.11). В 2003 году льготы по оплате жилищно-коммунальныхуслуг получили 841 тыс. человек (около трети жителей области), из которыхбольшую часть составляют семьи ветеранов войны и труда.
Таблица2.11
Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг Число граждан, пользующихся льготами Затраты предприятий ЖКХ на предоставление льго Среднемесячный размер льгот на одного пользователя тыс. человек млн. рублей рублей 1998 1999 2000 2001 2002 2003
462,2
671,2
747,3
827,4
958,4
841,0
127,7
174,9
219,6
317,3
558,4
893,2
23
22
24
32
49
89
Среднемесячный размер льгот на одного пользователя в 2003 году составил89 рублей, что почти в 2 раза выше уровня 2002 года, и в 4 раза выше 1998 года.Наибольшие льготы предоставлены Героям Советского Союза и России, Героямсоциалистического труда, полным кавалерам ордена Славы и Трудовой Славы, атакже членам их семей (263 рубля в месяц), в самые незначительные (33 рубля) — многодетным семьям.
На предоставление льгот затрачено 893,2 млн. рублей, возмещено484,1 млн. рублей (54,2%), в том числе за счет бюджетов — 469,9 млн. рублей(52,6%), средств предприятий и организаций — 14,2 млн. рублей (1,6%). В 2002году возмещение было чуть выше (56,4%), но полного возмещения этих расходов неотмечалось на протяжении ряда лет.
В общей сумме предоставленных льгот затраты на снижение оплатыотопления составили 346,1 млн. рублей (39%), жилья — 248,4 (28%), горячеговодоснабжения -110,6 млн. рублей (12%).
По степени возмещения затрат на льготы Иркутская область занимаетпоследнее место в Сибирском федеральном округе. На первом месте по степенивозмещения затрат ЖКХ на предоставление льгот населению республика Тыва – 123%,втором – Омская область (105,9%), третьем – Алтайский край (97, 5%)
Мерой социальной защиты малообеспеченных граждан на периодпроведения реформ является предоставление субсидий (компенсаций) в пределахнормы жилой площади [14]. В Иркутской области установлен предельный размерплатежей на уровне 90% от стоимости жилищно-коммунальных услуг (2001 г. — 50%).Однако этот максимальный предел применяется не везде. В некоторых городахобласти, исходя из возможностей местных бюджетов, установлен более низкийуровень платежей (60-80%). Расходы населения на эти цели ограничиваются ещеодним показателем, они не должны превышать 22% от совокупного дохода семьи(2001 г. — 18%). Закон, принятый на областном уровне в минувшем году,предусматривает дифференциацию этого критерия: для малообеспеченных граждан — от 12%. для пенсионеров, получающих небольшие пенсии — 6%. В случае превышениясемья вправе рассчитывать на субсидию (снижение размера платежей) [13].
Порядок оформления субсидий, первоначально излишне бюрократический,упрощен: службы субсидий используют электронные базы данных (сведения ожилищно-коммунальных платежах, регистры населения и пенсионного фонда). Этоизбавляет население от представления отдельных справок. Кроме того, дляудобства жителей скорректирован режим работы соответствующих служб.
Как видно из таблицы 2.12, возросшие расходы на субсидии спровоцировалиснижение степени их погашения. Повышение тарифов при недостаточных доходахнаселения ведет к росту числа семей, получающих субсидии. Число получателей,незначительно менявшееся в течение нескольких лет, в 2003 году возросло в 1,9раза (2002 г. — в 2,4 раза), а за 5 лет — в 6,4 раза.
Таблица 2.12
Субсидии по оплате жилищно-коммунальных услуг Получили субсидии, тыс. семей Удельный вес семей, пользующихся субсидиями, % Общий объем субсидий, млн. руб. Средний размер начисленных субсидий, рублей в месяц начисленных погашен-ных В % к начисленной сумме 1998 1999 2000 2001 2002 2003
23,4
25,3
29,7
32,6
78,3
148,7
3,8
3,0
3,6
4,0
9,6
18,1
17,3
23,6
23,9
37,4 170,6 634,4
8,0
9,7
17,4
25,1 114,6 355,4
46,2
41,1
72,9
67,1
67,2
56,0
62
78
67
95
182
355
С учетом недостаточных доходов размер жилищно-коммунальных платежейснижен для каждой пятой-шестой семьи. Почти вдвое возрос за год средний размерсубсидий. При этом значительно превышает среднеобластную величину (355 руб. вмесяц) размер субсидий в городах Ангарск, Бодайбо, Усть-Илимск, Тайшет, Шелехови в Усть-Илимском районе (431-630 руб.).
В Сибирском федеральном округе значительные субсидии предоставляютсяжителям республик Алтай и Бурятия, Красноярского края и Томской области.Средний размер субсидий зависит, в основном, от жилищно-коммунальных тарифов.Из областей и краев Сибирского округа Томская область и Красноярский крайотличаются их наиболее высоким уровнем, семья из 4 человек за муниципальнуюквартиру без лифта, площадью 60 кв. м в декабре 2003 г. должна была оплатитьсоответственно 1855 и 1345 рублей (в других регионах — 691- 1153 руб.). ВКрасноярском крае, при максимальном числе получателей и самом высоком размересубсидий, они почти полностью (на 96,5%) погашены. В других регионах степеньпогашения меньше (56 — 94%).
Иркутская область по степени погашения субсидий, как и льгот,занимает 12 место (в 2002 г. — 8 — 9 место). Почти полностью погашены субсидиив областном центре (97,5%) и Ольхонском районе (96,6%), на 81-84% — в городеНижнеудинске, Жигаловском и Усть-Илимском районах. В Тулуне, Шелехове иЗаларинском районе уровень погашения — выше ста процентов, что связано счастичным погашением субсидий прошлых лет.
В г. Черемхово в 2003 году число граждан, получивших льготы по оплатежилья и коммунальных услуг, составило 29346 человек – это примерно половинанаселения города. Фактические расходы по реализации льгот превысили 15220,8тыс. рублей, из них возмещено за счет бюджетов всех уровней – 11708,3 тыс.рублей, степень возмещения расходов по реализации льгот в 2003 году составила76,9% [13].
Предоставлено субсидий в городе на сумму 24541, 8 тыс. рублей, изних фактически погашено за счет средств бюджетов всех уровней – 15,1%.
В жилищно-коммунальном хозяйстве Иркутской области занято 43,7тыс. человек. За год численность работников уменьшилась на 5,9% (в жилищномхозяйстве — на 10,4%, в коммунальном — на 0,2%).
В 2003 г. с предприятий отрасли выбыло 30,5 тыс. человек, 70% среднесписочнойчисленности. Таким образом, за год производственные коллективы обновились натри четверти, это самый высокий из всех отраслей показатель, свидетельствующийоб отсутствии стабильности и несоответствии заработной платы условиям труда.Выбытие на 79% возмещено приемом новых работников, т.е. каждое пятоеосвободившееся место осталось незанятым. По данному показателюжилищно-коммунальная сфера также негативно отличается от других отраслей. Надополнительно введенные рабочие места принято 3,0 тыс. человек.
Основная часть выбывших — 22,2 тыс. человек или 73% уволились пособственному желанию (по — экономике — 69%), в связи с сокращением численностиперсонала – 0,9 тыс. человек.
Среднемесячная заработная плата (без социальных выплат) сложиласьв размере 4230 рублей, на 28% выше, чем в предыдущем году и ниже среднеобластногоуровня на 34%. Высокой по отношению к среднеотраслевой является зарплата напредприятиях коммунального хозяйства — 4943 рубля (на 17%), в жилищномхозяйстве она на 15% ниже (3593 руб.).
Выплаты социального характера в расчете на одного работникаотрасли составили 31 рубль в месяц (в целом по экономике — 109 рублей).
Жилищно-коммунальная сфера всегда отличалась более высокимитемпами роста задолженности по заработной плате. В 2003 году происходитсокращение задолженности, но в меньшей степени, чем в целом по области. Однаков текущем году вновь отмечается рост долгов в коммунальном хозяйстве на 14,7%,который на 01.01.2004 года составил 79,2 млн. рублей.
Тем не менее, более напряженное положение — в жилищном хозяйстве,где несмотря на сокращение задолженности, она все еще велика, более продолжительназадержка выплат, а в связи с этим — и больше сумма долга каждому работнику(10,3 тыс. рублей). Задержказарплаты составила в среднем 2,4 месяца. Наибольшая продолжительность невыплатызарплаты отмечена в жилищном хозяйстве и составила в 2003г 3,6 месяца
Кроме того, в жилищно-коммунальной сфере это явление отличаетсямасштабностью: несвоевременно получают заработную плату более трети (36-44%)работников, тогда как в промышленности и строительстве – 10-12%
Большеполовины отраслевых долгов по заработной плате образовалось из-за отсутствиясобственных средств, остальное — по причине недофинансирования из бюджетнойсистемы.
РАЗДЕЛ III. ПУТИСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ ОТРАСЛИ г. ЧЕРЕМХОВО3.1 Создание экономических механизмов вжилищно-коммунальном хозяйстве
Воснову системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должны быть положенырациональное разделение функций и организация взаимоотношений междусобственником-домовладельцем, управляющей организацией, подряднымиорганизациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживаниежилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченнымосуществлять государственный контроль за предоставлением населениюжилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием исохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности. При выбореварианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставлениясобственнику — домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащуюему недвижимость, и управлять ею [10].3.1.1 Рыночные механизмыфункционирования жилищного хозяйства
Специфика жилищной сферызаключается в том, что неразвитость конкурентных отношений в этой сферевызвана, в первую очередь, сложившейся в дорыночный период затратнойхозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системойуправления.
Монопольное положение организаций, функционирующих на рынкежилищных услуг связано с укрупнением жилищно-эксплуатационных организаций сконца 60-х годов, что привело к созданию многозвенных иерархическихструктур-трестов жилищного хозяйства, управлений жилищно-коммунальногохозяйства. Создание трестов обосновывалось необходимостью управленияувеличивающихся объемов местного жилья. И как правило эти предприятия былиобременены содержанием дополнительных надстроек в виде ремонтно-механическихслужб, строительных участков, большого количества автопарка и др.
Преобразования в сфереуправления ЖКХ на территории Черемховского городского муниципальногообразования производились следующим образом:
До 1996 года работали МУПЖилищного управления № 1, МУП Жилищного управления № 2, МУП Жилищное управление№ 3, МУП Жилищное управление № 4, УЖКХ ОАО «Востсибуголь», аварийно-диспетчерскаяслужба.
9 февраля 1996 года былсоздан МУП трест ЖКХ, зарегистрирован Постановлением Мэра № 68.
Трест жилищно-коммунального хозяйства занимал монопольное положениев системе управления и обслуживания жилищного фонда г. Черемхово, т.к. за нимбыл закреплен весь жилищный фонд города, и он не мог самостоятельно изменитьобъект обслуживания, равно как и жильцы воспользоваться услугами другойобслуживаемой организации.
В 2000 году трест былпреобразован в «Службу заказчика» постановлением Мэра № 247 от 28.04.2000 г. Наосновании распоряжения мэра № 93 от 20.12.2001 г. «Служба заказчика»преобразована в МУП УЖКХ, которое, в свою очередь, распоряжением мэра № 93 от17.03.04 г. подвергнуто процедуре банкротства.
На период реорганизации МУП УЖКХ насчитывал работающих на своемпредприятии 650 человек. Кредиторская задолженность по заработной платеколебалась в пределах 4,6млн. рублей и с учетом компенсации при реорганизации(сокращении) достигла 5,9 млн. рублей.
Схема управленияимущественными отношениями в г. Черемхово выглядит следующим образом: Комитетпо управлению муниципальным имуществом находится в административном подчиненииу мэра Черемховского городского муниципального образования. Комитет поуправлению муниципальным имуществом на договорной основе передает вхозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользованиежилищный фонд, инженерные сети, объекты и сооружения инженерной инфраструктурыкоммунальным организациям (компаниям) различной формы собственности (ПриложениеЕ).
Несмотря на то, что в ходе реформы МУП Управлениежилищно-коммунального хозяйства был разукрупнен, появившиеся на его месте муниципальныеи частные организации сохранили свое монопольное положение в связи совмещениемфункций управления и обслуживания административно закрепленного за нимижилищного фонда. Никакими серьезными экономическими рычагамижилищно-эксплуатационные организации не связаны с обслуживаемым жилищнымфондом. Однако при этом они до сих пор собирают квартплату с населения,планируют свою работу, выполняют её, сами оценивают и сами себе ее оплачивают.
На вновь образованных предприятиях разных форм собственностиудалось организовать работу с меньшим числом работников, частично остановитьрост задолженности по заработной плате.
Существующая системаэксплуатации жилищного фонда свидетельствует о наличии проблем в организацииуправления жилищным фондом Черемховского муниципального образования и непозволяет эффективно его использовать и сохранять. Жилищные организации немогут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищнойсобственности.
Состояние о закреплении площадей жилищного фонда города на01.07.2004 года выглядит следующим образом (табл. 3.1). При этом большая частьжилищного фонда (1427 жилых домов) находится в хозяйственном ведениимуниципальных унитарных предприятий, оставшаяся (269 жилых домов) – вдоверительном управлении у индивидуальных предпринимателей без образованияюридического лица.
Таблица 3.1.
Распределение жилищного фонда г. ЧеремховоНаименование жилищного участка Кол-во жилых домов Общая площадь По степени благоустройства жилья благоустр. п/благоустр. не благоустр. ед. тыс. кв. м ед. /кв. м ед. /кв. м ед. /кв. м
МУП ЧГМО
«Жилсервис» 346 158,139 100/118167 57/16600 189/23372
МУП ЧГМО
«ЖЭУ № 2» 128 142,851 66/130914 6/865,1 56/11072,5
МУП ЧГМО
«ССЖФ № 3» 469 162,031 120/108692 37/143,62 312/38977
МУП ЧГМО
«ССЖФ № 4» 484 167,251 124/130761 58/6384,5 275/30105,23
ип
«Столярский» 168 55,236 13/9241,5 73/30073,5 82/15921 ИП «Невидимов» 52 46,742 28/36579,2 6/3953 18/6210,3 ИП «Винников» 28 87,013 28/87013 - - ИП «Кочубей» 21 71,131 21/71131 - - ИТОГО: 1696 890,4 500/692498,7 264/72238,1 932/125658
В связи с этим можновыделить ключевые проблемы, которыми на сегодняшний день являются:неудовлетворенность основной массы населения низким качеством услуг ЖКХ,отсутствие эффективного механизма управления ЖКХ в новых рыночных условиях,отсутствие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услугнаселению, и определить основные направления деятельности по выходу изсоздавшегося положения и эффективному управлению муниципальным имуществом:
— непосредственное управлениежилищным фондом посредством
управляющих компаний- организаций любой формы собственности, владеющих и управляющихсобственным жилищным фондом, а также жилищным фондом, переданным им на основедоговоров доверительного управления собственниками в целях эффективногоуправления;
— индивидуальная трудоваядеятельность граждан, работающих по принципу «хозяин дома».
Создание конкурентнойсреды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделенияфункций и формирования договорных отношений между собственниками жилищногофонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника),управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями (Приложение Ж).
Разграничение функцийсобственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению иобслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимопрекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лицесвоих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлениюжилищным фондом.
Учитывая сложившуюсяситуацию по обслуживанию жилищного фонда и социально-экономическую ситуациютерритории в целом, а так же в соответствии с положениями Концепции ореформировании жилищно-коммунального хозяйства, на территории п. Храмцовка г.Черемхово на базе трех структурных подразделений (Доверительный управляющий ИПНевидимов, МУП ЧГМО «ССЖФ № 3» и МУП ЧГМО «ССЖФ № 4) в настоящее времясоздается Управляющая компания ООО «Жилищная инициатива».
На основании договорадоверительного управления и договора на техническое обслуживание жилых домов администрациейгородского образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществомУправляющей компании ООО «Жилищная инициатива» должно быть передано на праваххозяйственного ведения 376,024 тыс. кв. м жилищного фонда (1005 единиц),которая, в свою очередь, заключит подобные договора подряда на техническоеобслуживание с 11 вновь образованными «хозяевами дома» (примерно по 34,2 тыс.кв. м).
При этом, по моемумнению, орган местного самоуправления как собственник жилищного фонда долженобеспечить:
· соблюдениенормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектовкоммунальной инфраструктуры;
· обеспечениенеобходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей емунедвижимости;
· заключениедоговоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений впринадлежащем ему жилищном фонде;
· заключениедоговора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальнымжилищным фондом;
· обеспечениесистематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимыхработ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качествапредоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
В свою очередь,Управляющая компания должна обеспечить:
· поддержание внадлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управлениенедвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственнымистандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
· выбор подрядчикапо выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных икоммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;
· в случаеэкономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самойУправляющей компании (в малых населенных пунктах);
· заключениедоговоров с выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ ипредоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости;
· обеспечениесистемы контроля за выполнением договоров;
· организацию сбораплатежей за жилищно-коммунальные услуги.
При формировании иливыборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью вжилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующимисоображениями:
· Управляющаякомпания должна быть субъектом рыночной экономики;
· Управляющаякомпания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворениенужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления имжилищно-коммунальных услуг;
· Управляющаякомпания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, вкачестве своего труда.
Важно, конечно,определить порядок контроля за деятельностью Управляющей жилищной организациейи определить систему показателей для оценки эффективности этой деятельности.Разработанные критерии ответственности управляющей организации должны бытьотражены в договоре на управление.
Предполагается, чтопроверку объема и качества выполненных управляющей компании работ будут органыжилищного самоуправления. Результаты проверок фиксируются в акте и оцениваютсяпо шкале – «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно». Низкая оценкаработы управляющей компании является основанием для уменьшением оплаты за некачественновыполненные работы или досрочного расторжения с ней договора на доверительноеуправление жилфондом.
При оценке деятельностиуправляющей компании следует учитывать следующие факторы:
· техническое состояниепереданного в доверительное управление имущества (жилищного фонда);
· состояниеприлегающих к жилым домам территорий
· финансово-экономическиепоказатели деятельности управляющей компании
· оценку жильцамикачества жильно-коммунального обслуживания.
При этом Управляющаякомпания, которой в хозяйственное ведение будут передаваться соответствующиетехнические средства, имеющиеся в районе, предполагает иметь акционерную формусобственности либо хозяйствующих обществ. В предлагаемых «пилотном» проектах разработаныконкретные механизмы перехода на конкурсной основе к профессиональномууправлению жилым и не жилым фондами, что позволит не только контролироватькачество обслуживания населения, но и обеспечить полную демонополизациюжилищно-эксплуатационной деятельности на уровне города и развить конкурентныеотношения в сфере обслуживания жилищного хозяйства. При этом конкурентная средавозникнет в двух уровнях:
· конкуренцияв сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника науправление жилищным фондом;
· конкуренцияподрядных организаций за получение заказа на предоставлениежилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.
Управляющие компанияпривлекает предприятия малого бизнеса к выполнению подрядных работ потехническому обслуживанию и эксплуатации жилфонда, а так же по благоустройствудворов и придомовых территорий. Таким образом, все производственные иэкономические отношения между субъектами жилищно-коммунального комплекса городабудут строиться только на договорной основе.
При демонополизациижилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнениеспециализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора,установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).
Для организации конкурсовпо выбору поставщиков коммунальных услуг необходимо выполнить следующую работу:
1. Определитьнаправление деятельности системы управления муниципальным заказом.
2. РазработатьПоложение о конкурсном отборе, которое должно включить следующие сведения:
· тип конкурса иего заказчик;
· условия участия вконкурсе;
· порядокпроведения конкурсного отбора;
· критерииконкурсного отбора;
· предполагаемыекритерии определения качества управления и т.п.
3. Разработатьконкурсную документацию, учитывающую все особенности производственной деятельности;
4. Подготовитьтиповые регламенты конкурсов;
5. Провестиконкурсы, определить победителя и заключить с ними контракты.
В целях рациональнойорганизации работ по обслуживанию подрядчиками жилищного фонда, в первуюочередь, предполагается несколько иная по сравнению с общепринятойклассификация видов работ по содержанию, техническому обслуживанию и текущемуремонту жилищного фонда. Для удобства планирования все работы разделяются натри блока, которые могут составлять предмет отдельных договоров подряда:
1. Санитарноеобслуживание зданий и домовладения.
2. Плановые работытекущего ремонта и технического обслуживания.
3. Непредвиденныеработы текущего ремонта и технического обслуживания.
Санитарное содержаниевключает в себя работы по уборке мест общего пользования, служебных помещений,благоустройству придомой территории. Эти работы выполняются регулярно, переченьих известен и практически не изменяется из года в год.
Плановый ремонтвыполняется по заранее составленному плану. К этой категории относятся работыпо подготовке жилых зданий и ремонтные работы по устранению неисправностей,предупреждению преждевременного износа и восстановлению работоспособностиотдельных частей здания и инженерного оборудования. Это работыпрофилактического текущего ремонта, выполняемые с определенной периодичностью –один раз в несколько лет согласно правилам и нормам технического обслуживания итекущего ремонта по заявкам, выполнение которых может быть отложено.
Непредвиденный ремонтвключает в себя работы аварийного обслуживания и текущего ремонта по заявкам,поступающим на ОДС (кроме отложенных). В зависимости от срока исполнения всеработы по заявкам подразделяются на три категории: аварийные – предписанные кисполнению в течение смены; срочные – предписанные к исполнению в течениенескольких суток (от 3 до 5); отложенные исполнением на 7 и более суток,которые может быть последовательно включены в плановый ремонт.
Внедрение новой системыуправления позволит создать рыночный механизм функционирования городского жилищно-коммунальногокомплекса. А это, в свою очередь, при создании системы экономической мотивациибудет стимулировать приход частных предпринимателей на рынокжилищно-коммунальных услуг. Между тем комфортные условия для развития малогобизнеса в жилищно-коммунальном хозяйстве позволит снизить затраты напроизводство ЖКУ (данная система управления предполагает функционированиеотносительно небольших по штату производственных коллективов – до 15-20 человек– с упрощенной формой налогообложения и малой долей управленческих расходов вструктуре себестоимости выполняемых ими работ).
Затратына предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимостьжилищно-коммунальных услуг. Организация профессионального управления жилищнымфондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищногофонда, а в долгосрочной перспективе — уменьшение стоимости жилищно-коммунальныхуслуг.
Источникомобеспечения средств, инвестируемых в модернизацию жилищного фонда, может статьувеличение платы за жилье в связи с улучшением условий проживания. Источникомсредств на проведение капитального ремонта является включение в оплату жильяотчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда.
Представляетсяцелесообразным отказаться от существующей в некоторых муниципальныхобразованиях практики введения системы прямых платежей за коммунальные услугиресурсоснабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, поскольку такойпорядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбереженияв жилищном фонде.
Созданиеравных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондоморганизаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровнеопределенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальныйжилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями вхозяйственном ведении или за муниципальными учреждениями в оперативномуправлении. Договорные отношения между организациями такой правовой формы имуниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансеуказанных организаций, причем как муниципальная, так и приватизированная доляобщего имущества собственников жилых помещений.
Привлечениечастного бизнеса к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такуюформу правоотношений. Для того, чтобы организации разной формы собственностиимели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом,существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственникжилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) должен заключатьс Управляющей компанией договор на управление жилищным фондом в форме договоравозмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондомзаключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Долямуниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированноймуниципальной службы (муниципальной Управляющей компании). Управляющаяорганизация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на забалансовыйсчет. При этом балансодержателем жилого фонда является муниципальнаяУправляющая компания.
Развитиеконкуренции в сфере управления жилищным фондом окажет существенное влияние навнедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения,позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групппотребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфереэнергоснабжения. Управляющая компания будет иметь возможность рассматриватьальтернативные варианты — создать собственный локальный источникэнергоснабжения или воспользоваться услугами системы централизованногоэнергоснабжения.
В соответствии сизложенными принципами демонополизации предполагается создать службумуниципального заказа, основная цель которого – сократить бюджетные расходы впроцессе исполнения муниципального заказа, снизить стоимость коммунальных услугпри одновременном повышении их качества, обеспечить работоспособное состояниекоммунальной инфраструктуры района. Чтобы успешно выполнить эти задачи, необходимо:
· разработатьсистему нормативно-правовых отношений между владельцем жилфонда и поставщикомжилищно-коммунальных услуг при учете взаимных интересов и ответственности;
· определитьпорядок формирования муниципального заказа на работы по внешнему благоустройствуи оказанию жилищно-коммунальных услуг, а так же механизм контроля заисполнением работ;
· предложитьреализации межотраслевых, отраслевых государственных и городских программ пореформированию жилищно-коммунального комплекса;
· проводить единуютехническую и экономическую политику в сфере содержания районного жилфонда;
· определитьвозможные источники финансирования развития материально-технической базы ЖКХрайона;
· сформироватьпланы реконструкции и модернизации жилищно-коммунальных объектов в районе, атак же план энергоресурсосбережения;
· разработатьсистему контроля за расходованием бюджетных и внебюджетных средств, выделяемыхна содержание и развитие районного жилищно-коммунального хозяйства;
· разработать ивнедрить систему контроля качества предоставляемых ЖКУ.
Специализациярасчетно-кассовых центров должна заключаться в оперативном ежемесячном расчетеплатежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальныхуслуг. Это предполагает наличие специализированной информационно-вычислительнойбазы. Поэтому в городах, где будет существовать несколько управляющих компаний,функции по проведению расчетов по платежам населения целесообразно передаватьна условиях подрядного договора специализированным расчетно-кассовым центрам,которые собирают всю информацию по платежам, осуществляемым потребителямипредприятиям жилищно-коммунального хозяйства. В муниципальных образованиях, гдеуправление муниципальным жилищным фондом осуществляет только одна управляющаякомпания, и она является муниципальной, расчетно-кассовый центр целесообразносоздавать как структурное подразделение этой компании.
Организацияработы на основе приведенной схемы позволит усовершенствовать системууправления жилищно-коммунальным комплексом, внедрить современную системудоговорных отношений между собственниками (нанимателями жилищного фонда),управляющими компаниями и подрядными организациями, создать конкурсную среду всистеме управления и обслуживания жилфонда, использовать рычагигосударственного регулирования системы управления жилищно-коммунальнымкомплексом, активизировать процесс формирования различных форм самоуправлениягородским жилфондом./>3.1.2 Рыночные механизмы функционирования коммунального хозяйства
Коммунальная сфера вгороде Черемхово является в основном муниципальной собственностью. Коммунальныепредприятия в основной своей части представлены муниципальными унитарнымипредприятиями, которым на правах хозяйственного ведения переданытехнологические фонды — объекты инженерной инфраструктуры (тепло-, водо-,канализационные сети, водозаборы, очистные, теплоисточники и др.) итехнологические фонды производства (техника, мастерскиепроизводственно-эксплутационная база и др.)
Важнейшим элементомреформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления иобслуживания коммунальной сферы, что позволит собственнику объектовкоммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечитьнеобходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитиеконкуренции в коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий дляпреодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (втом числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйствапутем:
· формированияорганами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание иразвитие объектов жилищно-коммунального назначения;
· организациисистемы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные услуги наоснове договоров, а также применения экономических санкций за нарушениедоговорных обязательств;
· привлечения наравноправной основе организаций различных форм собственности для оказанияжилищно-коммунальных услуг.
Необходимой предпосылкойразвития конкуренции является демонополизация коммунального хозяйства. К сферамдеятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:
· управление иобслуживание объектов коммунального хозяйства;
· привлечениеорганизаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальныхуслуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевойинженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение отемкостного и баллонного газа и другие);
· выполнениеотдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт ипрочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и т. п.);
· проектно-изыскательскиеи строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.
Следует иметь в виду, чтореформирование коммунального хозяйства направлено на повышение роли органовместного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующихсубъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственноеобслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые ифинансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности,но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.
При решении указанныхпроблем особое внимание следует уделить:
· проведениюорганами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления,финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение болееэффективного функционирования коммунального хозяйства;
· формированиюструктур (Управляющие компании, товарищества собственников жилья и другие),представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих правапотребителей жилищно-коммунальных услуг;
· введениюдоговорных отношений на всех этапах производства и предоставленияжилищно-коммунальных услуг;
· завершениюпроцесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектовкоммунального хозяйства.
При выборе вариантауправления целесообразно руководствоваться принципом разделения основных фондовкоммунального хозяйства на две группы:
1. Технологическиефонды, которые включают в себя инженерную инфраструктуру (сети, котельные,насосные станции, очистные сооружения и т. п.).
2. Производственныефонды, которые состоят из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первойгруппы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания и пр.
Орган местногосамоуправления как собственник объектов коммунального назначения можетпередавать эти фонды в хозяйственное ведение или оперативное управлениекоммунальным организациям-подрядчикам.
Таким образом, в основусистемы управления коммунальным хозяйством должны быть положены рациональноеразделение функций и организация взаимоотношений между собственником инженернойинфраструктуры, управляющей организацией, подрядными организациями различных формсобственности, осуществляющими обслуживание объектов инженерной инфраструктуры,и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль запредоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, заиспользованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Инженерная инфраструктураявляется системой жизнеобеспечения городов населенных пунктов и не может бытьобъектом отторжения от муниципальной собственности с одной стороны. С другойстороны необходимо создать условия рыночных отношений в этой отрасли.
Для решения этойпроблемы, исходя из действующего законодательства, необходимо: технологическиефонды (инженерную инфраструктуру) коммунального хозяйства передать с правомоперативного управления, муниципальному учреждению (Муниципальная управляющаякомпания), а производственные фонды можно передавать в хозяйственное ведениеМуниципальных унитарных предприятий.
Таким образом, объектыкоммунального назначения обслуживаются муниципальными унитарными предприятиямии/или акционерными обществами при сохранении за органом местногосамоуправления, через Управляющую компанию, контроля за сохранностью объектовжизнеобеспечения. Это дает возможность при акционировании предприятийжилищно-коммунального хозяйства учитывать различный порядок приватизациипроизводственной и технологической групп основных фондов.
Организации,специализирующиеся в сфере управления, помимо прочего, осуществляютрациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех илииных жилищно-коммунальных услуг.
Функцией обслуживающейподрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ,оговоренных в договоре подряда на обслуживания объектов коммунальной сферы.
Муниципальные организациипо обслуживанию объектов жилищно-коммунального хозяйства, как самостоятельныехозяйствующие субъекты, не следует жестко закреплять за соответствующейтерриториальной единицей.
Это позволит приорганизации конкурсов на обслуживание объектов технологического фондастимулировать конкуренцию не только между муниципальными организациями ичастными компаниями, но и между самими муниципальными организациями. При этомцелесообразно создать равные условия работы, как для частных, так и длямуниципальных организаций: предоставление нежилых помещений без взиманияарендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади и т. п.
Подрядные организацииосвобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций,паспортно-учетной работы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальныеуслуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживаниянаселения.
Объекты коммунальногоназначения могут обслуживаться организациями различных форм собственности приналичии лицензии на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.
Коммунальные предприятия,обеспечивающие поставку указанных ресурсов по распределительным сетям, являютсяестественными локальными монополистами. Их деятельность подлежит регулированию.
В сфере действияестественных монополий, связанных со сложившейся технологией, следует применятьдополнительные методы антимонопольного воздействия.
Существующая системауправления объектами инженерной инфраструктуры и тарифного регулирования делаетпрактически невозможным привлечение частных инвестиций в развитие коммунальнойинфраструктуры, поскольку не заинтересовывает предприятия в снижении затрат.
Привлечение частныхинвестиций в городскую инженерную инфраструктуру — одна из основных целейработы по реформе системы тарифного регулирования.
Эффективное регулированиекоммунальных предприятий должно основываться на системе, состоящей из трехчастей. Первая часть —постановка целей деятельности коммунальных предприятий(формирование их производственной и инвестиционной программ), вторая — вопросыформирования и утверждения тарифов как средства финансового обеспечения данныхпрограмм и третья часть — мониторинг коммунальных предприятий. Эти трикомпонента в совокупности обеспечивают возможность органам местногосамоуправления реализовать свои обязанности по обеспечению населениякачественными коммунальными услугами.
Определение целей дляконкретных коммунальных предприятий должно основываться на разработанныхперспективных схемах развития систем теплоснабжения и водоснабжения городов инаселенных пунктов. Система тарифного регулирования должна обеспечиватьвыполнимость производственной и инвестиционной программ предприятия,утверждаемых на очередной период регулирования. Для этого система тарифногорегулирования должна:
· стимулироватькоммунальные предприятия к снижению издержек, повышению качества оказываемыхуслуг;
· способствоватьпривлечению инвестиций в коммунальные предприятия;
· обеспечиватькоммунальным предприятиям формирование достаточного для реализации поставленныхперед ними целей объема финансовых ресурсов;
· учитыватьформирование конкурентных отношений в ряде подотраслей жилищно-коммунальногохозяйства;
· иметь встроенныемеханизмы, позволяющие снизить политизированность процесса установления тарифовна коммунальные услуги.
Помимо создания экономическихмеханизмов, которые стимулировали бы предприятия самостоятельно выявлятьрезервы снижения издержек на предоставление коммунальных услуг, должен бытьпредусмотрен механизм выявления заведомо нерациональных затрат как элементпроцедуры тарифного регулирования. В частности, при принятии решения обустановлении тарифов должны использоваться результаты комплексных обследованийкоммунальных предприятий, включая проведение независимых экспертиз и аудитов(за счет бюджетных средств).
Процесс формированиятарифа на коммунальные услуги должен заключаться в поиске компромисса междутехническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг иплатежеспособным спросом потребителей.
Система регулированиякоммунальных предприятий должна обеспечивать прогнозируемость и предсказуемостьизменения тарифов. Установление тарифов должно производиться на определенныйсрок (период регулирования), который должен быть согласован с периодомрегулирования тарифов, устанавливаемых на федеральном (газ) и региональном(электроэнергия) уровнях. Это требование преследует выполнение трех целей.Во-первых, это создает ситуацию определенности в отношении будущих денежныхпотоков предприятия, что снижает риски инвестирования в него. Во-вторых, в течениерегулируемого периода предприятие может проводить мероприятия по снижениюиздержек, а полученную экономию расходовать на возврат заемных средств.В-третьих, данная мера будет способствовать росту экономической определенностидля потребителей коммунальных услуг. Установление срока действия тарифа должнодополняться в условиях нестабильной экономики определением внешних факторов,изменение которых должно приводить к обязательному автоматическому перерасчетутарифа или изменению производственной программы предприятия.
Процедуры тарифногорегулирования должны обеспечивать публичность процесса формирования тарифов.Это необходимо для того, чтобы достичь доверия со стороны потребителейкоммунальных услуг, а также способствовать достижению баланса интересов впроцессе регулирования тарифов. Публичность системы должна обеспечитьнеобходимое методическое и информационное взаимодействие между отдельнымиэлементами этой системы: процедурами мониторинга, подготовки и рассмотрениязаявок на пересмотр тарифов, их утверждения и вступления в силу.
Важным факторомэффективного тарифного регулирования должно стать повышение профессионализмарегулирующего органа, обеспечение его работы максимально детальнымиформализованными процедурами. В соответствии с законодательством регулированиедеятельности муниципальных предприятий является компетенцией органов местногосамоуправления. В региональных центрах и крупных городах органы местногосамоуправления способны сформировать профессионально работающие регулирующиеорганы или привлечь к их работе высококвалифицированных специалистов в рамкахмежведомственных комиссий. Для малых муниципальных образований целесообразноделегировать функцию по регулированию тарифов предприятий коммунальнойинфраструктуры на региональный уровень, что должно повысить качествопринимаемых решений.
Необходимо изменить систему бухгалтерского учета накоммунальных предприятиях энерго-, ресурсоснабжения с тем, чтобы перейти отсложившейся практики минимизации налоговых платежей к практике обеспеченияпрозрачности и стимулирования инвестиций в сектор энерго-, ресурсоснабжения.Следует обеспечить раздельный учет постоянных и переменных затрат с цельюформирования двухставочных тарифов на тепловую энергию и воду. Это позволитснизить сезонные колебания в платежах, уменьшит дефицит оборотных средствпредприятий теплоснабжения, повысит их финансовую устойчивость.
По мере установленияиндивидуальных приборов учета и регулирования потребления основных коммунальныхуслуг необходимо осуществлять переход от оплаты по нормативам потребления коплате на основе показаний приборов учета.
Введение раздельногоучета производства и транспорта тепловой энергии позволит создать предпосылкидля формирования локальных рынков тепловой энергии путем разделениямонопольного транспорта тепловой энергии и конкурентного производства, чтопредполагает юридическое выделение и передачу в управление различнымхозяйствующим субъектам муниципальных теплосетей и источников тепла. Эта задачаимеет большое практическое значение, поскольку в большинстве крупных муниципальныхобразованиях есть достаточно большой избыток мощности по тепловой энергии и вэтой ситуации существует объективная экономическая возможность покупатьтепловую энергию у более дешевого производителя.
Решение этой задачибудет способствовать формированию в большинстве городов области локальныхрынков тепла, стоимость которого будет определяться с учетом стоимоститранспорта по муниципальным теплосетям. Важно, что среди таких источниковтепловой энергии должны все больше присутствовать локальные источники тепла,особенно на слабо заселенных территориях (коттеджная застройка), при сложномрельефе местности, в местах, удаленных от крупных источников тепла, то есть втех случаях, когда стоимость транспорта тепловой энергии сопоставима состоимостью производства тепла.
Важной задачейобеспечения эффективного тарифного регулирования должно стать создание правовойосновы для включения платежей по погашению основной суммы долга в себестоимостьпродукции и услуг предприятий коммунального хозяйства в период реализациипроектов реконструкции за счет заемных средств.
Можносформулировать несколько основополагающих принципов регулирования тарифов натовары (работы, услуги) регулируемых хозяйствующих субъектов, на основе которыхследует строить систему регулирования тарифов ЖКХ:
· регулированиетарифов на муниципальном уровне целесообразно осуществлять в рамках постояннодействующей межведомственной комиссии или независимого регулирующего органа. Вустановлении ставок оплаты жилищно-коммунальных услуг и тарифов для муниципальныхпредприятий и учреждений должны участвовать представители подразделенийадминистрации, общественных организаций (например, общество защиты правпотребителей), представляющие интересы всех заинтересованных сторон.Межведомственная комиссия (либо независимый регулирующий орган) принимаетрешения, которые затем предоставляются главе местного самоуправления дляокончательного утверждения. При рассмотрении тарифов органы местного самоуправлениявправе обратиться за помощью к организациям любой формы собственности, в томчисле к профессиональному регулирующему органу, созданному на региональномуровне;
· тарифыдолжны устанавливаться на фиксированные сроки. В течение периода регулированиятарифы должны сохраняться неизменными в реальном выражении, что подразумеваетих периодическую индексацию по заранее определенному правилу и/или переченьпричин для их пересмотра до окончания периода регулирования;
· тарифы,устанавливаемые для регулируемого предприятия, должны формировать у него такойобъем финансовых ресурсов, которого было бы достаточно для реализацииутвержденных производственной и инвестиционной программы;
· при установлениитарифов должны обязательно учитываться платежеспособность потребителей ивозможности бюджетов (с учетом субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, атакже установленных законодательством льгот). Процедуры утверждения тарифовдолжны обеспечивать возможность достижения компромисса всех заинтересованныхсторон (муниципалитета, населения, регулируемого предприятия, инвесторов).Одним из необходимых условий этого является публичность действий органов властимуниципального образования по утверждению тарифов. 3.2 Эффективное использование внутреннихрезервов для улучшения финансового состояния предприятий ЖКХ г. Черемхово
В настоящее время натерритории г. Черемхово сложилось крайне сложное финансовое, экономическое исоциальное положение. Черемховское городское муниципальное образование являетсядепрессивным регионом и полностью дотационным. Собственных средств в бюджетегорода нет, по состоянию на 01.01.2004 дефицит бюджета составил 173 млн.рублей. На лицо спад производства, закрытие крупных промышленных предприятий,рост безработицы и ухудшение криминогенной обстановки. В таких не простыхусловиях сложно проводить вообще какие-либо рыночные преобразования вжилищно-коммунальной сфере. Отрасль ЖКХ является традиционно убыточной.Жилищный фонд города и коммуникационные сети чрезвычайно изношены.Дорогостоящие ресурсосберегающие технологии городскому бюджету «не по карману»,а на государственные дотации рассчитывать много не приходится. При этом, доля предприятий, имеющих простроченную дебиторскуюзадолженность, составила в жилищном хозяйстве – 100%, коммунальном — 50%. Т.е.отрасль кредитует население, предоставляя жилищно-коммунальные услуги безфактического возмещения затрат по их предоставлению. Такое положение недопустимо, при том, что законодательством урегулирована процедура взысканиязадолженностей со злостных неплательщиков за оказанные жилищно-коммунальныеуслуги.
Так, Министерствомфинансов Российской Федерации в 2003 году в 75 субъектах Российской Федерациина основании отчетных данных финансовых органов и Госстроя России был проведенанализ эффективности мероприятий по переходу жилищно — коммунального хозяйствана новый этап реформы, предусмотренный Концепцией реформы жилищно — коммунального хозяйства.
Результаты анализасвидетельствуют о том, что основная цель реформы жилищно — коммунальногохозяйства — снижение бюджетных дотаций на покрытие убытков отрасли — пока недостигнута. В 2003 году дотации из бюджета возросли против уровня 2002 года в1,7 раза.
Так, по Иркутской областив 2003 году финансирование из бюджетов всех уровней только жилищных услугсоставило порядка 714,3 млн. рублей, из них для компенсации разницы в тарифахнаправлено 219,8 млн. рублей, для предоставления льгот по оплате жилья – 209 млн.рублей. За соответствующий период предыдущего года дотировано на эти же цели –685 млн. рублей, увеличение суммы дотаций составило 28,6 млн. рублей (или104,2% к 2002 году).
Обзор результатов анализапоказал, что на территории субъектов не полностью используются возможностиувеличения доходов предприятий жилищно — коммунального хозяйства за счетповышения собираемости платежей с населения, установления повышенных ставокоплаты за услуги, превышающих нормы потребления, введения полной оплаты завторое и последующее жилье, снижения задолженности физических и юридических лицза предоставляемые жилищно — коммунальные услуги.
Одним из резервовулучшения финансового состояния предприятий жилищно — коммунального хозяйстваявляется снижение просроченной задолженности по оплате жилья и коммунальныхуслуг населением и предприятиями — потребителями этих услуг.
Для отражения реальнойкартины, сложившейся на территории Черемховского муниципального образования,мною проанализирован показатель «фактическая собираемость жилищно — коммунальных платежей» на территории Черемховского муниципальногообразования, т.е. отношение фактически поступивших платежей к начисленной ихсумме (без учета субсидий и льгот).
По состоянию на 1.09.2004года дебиторская задолженность всех жилищно-коммунальных предприятий натерритории г. Черемхово без учета субсидий и льгот составила 84434 тыс. рублей(таблица 3.2). За январь – август 2004 года было начислено без учета субсидий ильгот – 60721 тыс. рублей, из них фактически оплачено – 35345 тыс. рублей.Таким образом, фактическая собираемость платежей с потребителейжилищно-коммунальных услуг по Черемховскому городскому муниципальномуобразованию за 8 месяцев составила 58%, в сравнении с аналогичным периодомпрошлого года этот показатель снизился на 3,4 процентных пункта.
Рост задолженности,наряду с объективными причинами (кризисные явления в экономике, задержки нанесколько месяцев выплаты заработной платы и пенсий и низкий размер их,пересмотр тарифов на услуги в течение года), вызван также недостаточнымконтролем со стороны жилищно — эксплуатационных предприятий, отсутствиемпрактики организации работы по принудительному взысканию задолженностей на основаниидействующего законодательства и квалифицированных кадров.
Для реализации этой целина всех предприятиях жилищно-коммунальной сферы в г. Черемхово необходимоввести в обязательном порядке должность юриста, используя положительной опытруководителей предприятий ЖКХ в г. Свирске.
Так, только за 8 месяцев2004 года рост дебиторской задолженности по оплате жилищно-коммунальных услугсоставил 25376 тыс. руб. (таблица 3.2)
Таблица 3.2.
Сведения о дебиторскойзадолженности по предприятиям ЖКХ
г. Черемхово на01.09.2004 года, (тыс. рублей)
Предприятия-поставщики
ЖКУ
Задолженность
на 01.01.2004г
Задолженность
на 01.09.2004г
Абсолютный прирост (снижение) задолженности
(без субсидий и льгот)
всего
в
т.ч. без субсидий и льгот всего
в
т.ч. без субсидий и льгот
Всего по г.Черемхово, в т.ч: 89479 59058 140841 84434 25376 МУП УЖКХ 47490 32966 46078 32541 — 425 МУП ТЖХ 7263 7263 7263 7263 ЧП Винников 5890 3596 6254 3451 216 ЧП Кочубей 2812 1456 3441 1688 232 МУП ЖЭУ-2 2563 1661 3875 2097 436 МУП ЖЭУ-3 293 176 2192 1325 1149 МУП ЖЭУ-4 1071 509 3096 1736 1227 «Энергосбыт» 16614 9709 53688 28392 18683 ООО «Чер. Водоканал» 4819 1308 3781 531 777 МУП Водоканал 4642 1196 1196 МУП «Тепловик» 336 174 945 505 331
МУП Комбинат
Благоустройства - - 1096 643 643 ИП Столярский 328 243 1659 1106 863 МУП «Жилсервис» - - 1361 721 721
ИП Невидимов - - 1470 1239 1239
Процедура взыскания суммызадолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги выглядит следующимобразом: в соответствии с Правилами предоставления жилищно-коммунальных услуг,утвержденных Правительством РФ в 1998 году, квартиросъемщик обязан оплатитьполную стоимость оказанных жилищно-коммунальных слуг в течение 15 дней послеокончания отчетного периода. Если платеж в соответствующий срок непредоставлен, абоненту по фактическому месту проживания высылается письменноепредупреждение о необходимости расчета по задолженности (с указанием суммыплатежа), а в случае отсутствия у должника средств для расчета – онеобходимости явки в отдел по расчетам жилищно-коммунальных услуг предприятияЖКХ для заключения соглашения о рассрочки платежа. В случае неявки должника безуважительной причины, юристом отдела на основании Федерального закона «Обосновах федеральной жилищной политики» от 04.12.92 N 4218-1 оформляетсяисковое заявление на имя мирового судьи данного судебного участка с приложениемакта сверки по имеющимся суммам задолженностей за соответствующий период,выписки из лицевого счета абонента. После принятия мировым судьей мотивированногоправового решения по существу иска в пользу жилищно-коммунального предприятияисполнительный лист направляется в службу судебных приставов-исполнителей поместу работы (учебы) должника для принудительного взыскания суммы неплатежа иззаработной платы (стипендии, пенсии), а в случае отсутствия заработка – поместу его жительства, вплоть до наложения ареста на имущество, его реализациейв соответствии с действующим законодательством и перечисления вырученной суммына расчетный счет истца.
Таким образом, руководством предприятий жилищно-коммунального хозяйстваг. Черемхово упускается реальная возможность использования внутреннегопотенциала повышения доходной части своей деятельности для использования ее нанасущные, остро необходимые нужды. Например, частичная выплата задолженности позаработной плате работников собственного предприятия, приобретения необходимогооборудования, обучение специалистов и прочее. 3.3 Информационно-техническоесопровождение реформирования ЖКХ
Изучение восприятиякоммунальной реформы показало, что возникли отрицательные общественныестереотипы:
· реформа – этоповышение цен на плохие услуги;
· реформа делаетсяза счет кармана простых граждан;
· в ЖКХ ничего неизменится к лучшему в ближайшие годы
· реформа богатыхне коснется и т.д.
На это наслаиваетсянелегкое положение местной власти, которая является непосредственнымреализатором реформы: она по сути сейчас находится между молото – требованиямисверху – и наковальней – отсутствием реальных инструментов выполнения и не популярностьюу населения многих проводимых в связи с реформированием ЖКХ мероприятий. Готовали она проводить реформу с энтузиазмом? Думаю, что нет.
Одним из главныхнеучтенных факторов повышения эффективности проведения реформы ЖКХ является ееинформационно-техническое сопровождение. Особенно, на местах, на уровне местнойвласти. Это – принципиально важная линия любой реформы. Во все времена мериломэффективности деятельности местной власти является отношение к ней населения,которое реально отражено в общественном сознании. Власти необходимо вестидиалог с людьми и управлять в ходе общения отношением к себе. Это особенноважно сейчас, когда муниципальный руководитель находится в центре событий идолжен реализовать системные процессы трудных, многоплановых и многоуровневыхреформ.
Если диалог с населениемстроить эффективно, у местного руководителя и его команды появятся необходимыйвнутренний и внешний ресурс для работы на реформу и ее претворение в жизнь насвоей территории.
Грамотное информационноесопровождение деятельности власти при реализации реформа ЖКХ, с одной стороны,увеличивает ее эффективность, с другой – делает местные власти и коммунальныеструктуры более защищенными от общественного недовольства и политическихспекуляций. Существуют несколько полезных идей в первом приближении:
· власть икоммунальные службы города укрепляют доверие население к себе, т.к. начинают«защищать» себя от негативных общественных настроений;
· появляетсявозможность системно корректировать отрицательные общественные стереотипынаселения в отношении действий руководителей ЖКХ при реализации «трудных»положений реформы;
· выстраиваетсяэффективная и связная информационная система сопровождения работы власти пореформированию ЖКХ;
· высокоэффективноекомплексное поддержание активного трехстороннего диалога «власть –коммунальщики — население» сохраняет и укрепляет в этой цепочке сильные позициивласти;
· возникаетситуация целевого управление общественными настроения, местными слухами иотношениями;
· населениестановится не сопротивляющейся реформам стороной, а поддерживающей эту работувласти и коммунальных служб.
Сегодня редкий российскийгубернатор, мэр или местный чиновник рассматривает аналитиков, журналистов иконсультантов как серьезный ресурс в успешной работе, тем более в работе попроведению реформы ЖКХ. Так сложилось в российской бюрократии, что прямые иузкоограниченные отношения кажутся важнее, чем работа с широкими слоями масс.Между тем пример того, как работает Президент России В.В.Путин, свидетельствуето важности таких отношений для успешного управления страной. Скорее всегостремление к грамотной федеральной информационной политики и позволяетвыстраивать объективно успешную систему отношений «Президент – страна» все этигоды.
Сильнейший неучтенныйфактор эффективности российских реформ, особенно реформ ЖКХ, выстраиваниеграмотных отношений в системе «местная власть – жилищные и коммунальные службы– население», а так же активное укрепление и целевое управление ими.
Технология эффективногоинформационного сопровождения реформы складывается из трех этапов:
1. Определениеотношения населения города и отдельных его групп к разным элементамкоммунальной реформы с помощью специальной методики оценки общественногонастроения; выявление конкретных мотивов недовольства действиями власти,коммунальных служб, энергетиков;
2. Разработка иреализация информационных инструментов для вовлечения населения субъекта вдиалог, целью которого является формирование у населения позитивного пониманияцелей и задач реформы, действий власти и коммунальных служб;
3. Технологичнаяработа по закреплению позитивных перемен в общественном сознании относительнореформ ЖКХ.
Уровень развитияинформационных технологий сегодня достаточен, чтобы помочь власти в проведенииреформ. Конечно, нужно привлекать внешних консультантов, чтобы определить болееэффективные схемы и формы работы, чтобы добиться повышения качества услуг.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По тогам проделаннойработы необходимо отметить следующее:
Реализующаяся модельреформы ЖКХ позволила добиться определенных позитивных результатов: существенновозросла доля оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, появилисьтоварищества собственников жилья, как форма частного управления вмногоквартирном доме, начались процессы демонополизации обслуживания жилья ипроникновения частного капитала на данный рынок. Однако это все не изменилонеэффективной системы функционирования жилищно-коммунального комплекса в целом,не поставило непреодолимых преград на пути возврата к нерыночным механизмамуправления. Постепенные, частичные преобразования под жестким контролемгосударственных и муниципальных властей не позволили совершить качественныйскачок и обеспечить саморазвитие данного сектора.
В настоящий моментэкономические и политические перспективы реформирования жилищно-коммунальногокомплекса выглядят более благоприятно, чем в предыдущие годы. Это объясняетсянесколькими причинами.
Во-первых, последлительного периода стагнации начался экономический рост, значительно усилиласьполитическая стабильность.
Во-вторых, большая частьнаселения самого болезненного процесса – повышения тарифов для населения – ужепройдена. Подавляющее большинство территорий вышли на 90-процентный уровеньоплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг.
В-третьих, на федеральномуровне существует реальная политическая воля коренным образом изменить ситуациюв жилищно-коммунальном комплексе.
В-четвертых, растущийинтерес бизнеса, с одной стороны, и активность населения как потребителя услуг,с другой, ограничивают административный ресурс управления ЖКХ. На местномуровне все больше появляется примеров успешного решения проблем жилищногосектора рыночными методами. И эта тенденция носит достаточно устойчивыйхарактер.
Для закрепления иразвития отмеченных тенденций необходимо проводить на государственном имуниципальных уровнях адекватную политику, подразумевающую решение какприоритетных, не терпящих отлагательства задач, так и задач стратегическихнаправленных на обеспечение устойчивости и необратимости реформ.
Среди приоритетных задачследует выделить следующие:
1. Прекращение бюджетногодотирования предприятий жилищно-коммунального комплекса. Повышениеэффективности расходования бюджетных средств может заключаться не только воказании адресной социальной помощи низко доходным семьям, но и в заменебюджетных дотаций предприятиям на финансируемые бюджетом инвестиционныепрограммы развития и модернизации жилищного фонда и коммунального комплекса.Такой подход, с одной стороны, может способствовать сдерживанию роста тарифовдля населения, с другой – обеспечивает контроль за целевым и эффективнымиспользованием бюджетных средств.
2. Сокращение объемальгот и обеспечение их прямого финансирония. Не решив этой политически сложнойзадачи, нельзя претендовать на финансовую стабилизацию жилищно-коммунальногокомплекса и его инвестиционную привлекательность.
3. Реструктуризация иликвидация задолженности предприятий жилищно-коммунального комплекса. Долгипредприятий жилищно-коммунального комплекса, которые на начало 2004 года превысили
270 млрд. рублей, впервую очередь, обусловлены бюджетными платежами за предоставленные дотации,льготы, субсидии, а так же неоплатой бюджетными учреждениями, потребленныхкоммунальных услуг. Второй по значимости фактор – несбалансированная тарифнаяполитика, следствием которой стало катастрофическое отставание тарифов дляпредприятий коммунального сектора от перманентно повышающихся тарифов,например, на газ и электроэнергию.
Решение этой проблемы связанос такой непопулярной мерой, как признание бюджетами различных уровней долговыхобязательств перед жилищно-коммунальным комплексом и включение этихобязательств в бюджеты следующих периодов, а так же с повышением тарифов длячастичной компенсации имеющегося дисбаланса.
4. Создание эффективнойсистемы тарифного регулирования. Проблемы тарифов и договоров могут быть решеныпутем изменения нормативно-правового регулирования. В сфере тарифногорегулирования основные задачи сводятся к следующему:
· передать намуниципальный уровень регулирование тарифов всех естественных монополий,действующих на локальном рынке, Ане только муниципальных предприятий;
· гармонизироватьпринципы и механизмы тарифного регулирования на региональном и муниципальномуровнях;
· установитьпринципы формирования и функционирования органа по регулированию тарифов нарегиональном и муниципальном уровнях, обеспечивающие представительство впроцессе регулирования всех заинтересованных сторон, гласность и публичность работырегулирующего органа;
· установить четкиепроцедуры регулирования тарифов, учитывающие период тарифного регулирования,факторы, приводящие к изменению тарифа, информацию, необходимую регулирующемуоргану для установления тарифа, и т.п.;
· отказаться отвключения в тариф прибыли как процента от себестоимости услуги, обеспечитьвключение прибыли, в тариф исходя их конкретных инвестиционных целей,организовать мониторинг реализации этих целей со стороны регулирующего органа;
· обеспечитьвозможность включения особых условий, связанных с договорами, с инвестором повопросам регулирования тарифов, в общий механизм тарифного регулирования.
Для реализации намеченныхзадач необходимо как можно быстрее принять Федеральный закон «Об общихпринципах тарифного регулирования».
5. Создание правовойсреды для взаимодействия власти и бизнеса в коммунальном секторе. Главнойзадачей реформирования коммунального хозяйства должно стать создание реальныхэкономических взаимоотношений в секторе, уход от административной формыуправления, развитие предпринимательской инициативы. Решение этой задачибазируется на формировании партнерского взаимодействия власти и бизнеса вкоммунальном секторе (государственно-часного парнерства). Приход в этот секторчастного бизнеса не только улучшит управление отраслью, но и сделает еепривлекательной для инвестирования.
В этой связиконцессионнальная форма соглашения между органами местного самоуправления ичастным бизнесом в коммунальном хозяйстве, когда инфраструктурные объектынаходятся в муниципальной собственности, а их управление и все, связанные сэтим коммерческие риски передаются частному бизнесу, представляется болеепредпочтительной. Ее полноценная реализация требует формированиясоответствующего коцессионного законодательства. До его принятия прототипомконцессионных договоров могут служить долгосрочные договоры аренды синвестиционными обязательствами.
6. Развитие бизнеса поуправлению жилищной недвижимости на основе по объектного управления зданиями ирационального ресурсопотребления.
Коренное улучшениеситуации с развитием рыночных отношений в жилищном секторе связано не столько с«силовым» способом создания ТСЖ, сколько с формированием конкурентногопредложения услуг в сфере управления жилищным фондом. Есть все основанияполагать, что многообразие предложения будет стимулировать многообразие спросана эти услуги, что послужит действенным стимулом для создания ТСЖ.
Важная задача,способствующая развитию бизнеса по управлению жилищной недвижимостью, — формирование экономической мотивации к ресурсосбережению в жилищном фонде посхеме работы энергосервисного бизнеса, когда объем доходов энергосервиснойкомпании на прямую зависит от снижения потребления ресурсов в масштабах зданияпри соблюдении качества среды проживания.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданскийкодекс РФ. — М. 1999г.
2. Жилищный кодексРСФСР
3. Гражданскоеправо. Ч.1, изд.2 (Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. — М., 1997).
4. ПостановлениеПравительства РФ от 27 февраля 1999 г. N 242 «Вопросы Правительственнойкомиссии по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 6. Ст. 241
5. Концепция реформыжилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации // Строительная газета–1997- №22 — с.10-12.
6. Подпрограмма“Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РоссийскойФедерации” федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы.
7. Закон РФ от24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Российскаягазета – 1993 –2 января, с.1.
8. Федеральный законот 17.06.99 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об основахфедеральной жилищной политики». // Российская газета – 1999-20 июня – с.1.
9. Указ ПрезидентаРФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».//Собрание актов законодательства РФ от 05.05.1997 г., №18, с.21-31.
10. Указ ПрезидентаРФ от 29.03.96 № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг поэксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» //Российская газета – 2 апреля – с.1.
11. ПостановлениеПравительства РФ от 07.03.95 № 235 «О порядке передачи объектовсоциально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральнойсобственности в государственную собственность» // Российская газета –1995-10марта – с.1.
12. ПостановлениеПравительства РФ от 02.08.99 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья икоммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» // Российская газета–1999 –7 августа – с.1.
13. Иркутскийобластной комитет государственной статистики «Жилищно-коммунальное хозяйствообласти» // Статистический бюллетень – 2003 г.
14. Аболин А.А.Статистическая отчетность 22-ЖКХ (субсидии) как зеркало проведения реформы ЖКХ// Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ – 2001г.- №5
15. Аболин А.А.Трансформация льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг в компенсационныевыплаты // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №6 –2001 г.
16. ВыступлениеПрезидента РФ В.В. Путина на совещании по вопросам развития ЖКХ 16.02.01. в г.Томске // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — выпуск –2001 г.
17. Дронов А.А. Осостоянии ЖКХ России и перспективах его формирования // Журнал руководителя иглавного бухгалтера ЖКХ — № 6-7 –2001 г.
18. Конюхов Л.Н. идр. Анализ финансового состояния жилищно-коммунального предприятия // ЖКХ –2001-№6
19. Кругликов А.А.Государственная политика в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Журналруководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №7 – 2000 г.
20. Максимова Н.С.Реформа жилищно-коммунальной сферы – важный резерв укрепления финансов России// Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №5 –2003 г.
21. Чернышов Л.Н.Для преодоления кризиса в ЖКХ необходим программный целевой подход // Журналруководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №8 – 2004 г.
22. Чернышов Л.Н.Первые итоги демонополизации жилищной и социальной сферы // Журнал руководителяи главного бухгалтера ЖКХ — №3 –2003 г.
23. Воронин А.Г.,Лапин В.А., Широков А.Н., “Основы управления муниципальным хозяйством”.
24. Гонгало Б.М.,Крашенинников П.В., Маслов Н.В. «Комментарий к законодательству оприватизации жилищного фонда» М., 1995.
25. ИвановГ.Н. Реформа ЖКХ в России. //Российская газета// 12 февраля 2004.
26. Лаврухин О.“Рынок недвижимости” // Бизнес, 2003; №11
27. Бяков Э.“Приватизация и создание рынка недвижимости” // Российский экономическийжурнал, 1999; №№ 5-6
28. Тихенко А.«Надо действовать на перспективу» // Российская Газета. 2004, № 5).
29. Москаленко Е.Г.Особенности реформирования жилищно-коммунальной сферы за рубежом. В сб.тезисов-докладов научно-практической конференции ППС Санкт-ПетербургскогоТехнологического института сервиса МГАСБУ., 17-18 декабря., 1997 г. Спб:СпбТИС., 1998.