Содержание
Введение
1.Характеристика ипотечного кредитования
1.1 История развития ипотечного кредитования
1.2 Понятие ипотеки. Модели ипотечного кредитования
1.3 Формирование ресурсов ипотечного кредитования вмире
2. Ипотека в различных странах мира
2.1 Система ипотечного кредитования в США
2.2 Ипотека в странах Зарубежной Европы
2.3 Ипотечное кредитованиев России
Заключение
Списоклитературы
Приложение1 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования
Введение
Актуальностьисследования: Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение внациональной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование вбольшинстве экономически развитых стран не только является основной формойулучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние наэкономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечногокредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий извзаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системыипотечного кредитования является: улучшение жилищных условий населения,вынужденного сейчас копить на жильё в полном объеме, так как оно позволяетполучить жилье в пользование на начальном этапе; стимулирование спроса на рынкенедвижимости и строительства; ипотека содержит в себе огромный потенциалэкономического развития; развития кредитной системы, что позволяет недвижимостипревращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получитьгарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.
Поддержка государствомразвития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылокдостижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечногокредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что оно являетсяодним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечениявнебюджетных инвестиций в жилищную сферу. За рубежом ипотечное кредитованиеприносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяянаиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий,коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе,строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же,государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Ипотечноекредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественныепроцессы, происходящие в обществе.
Цель исследования:изучение состояния ипотеки в различных странах мира.
Задачи исследования:
1. Проанализироватьэкономическую литературу, законодательные акты по теме исследования.
2. Рассмотретьисторию становления ипотечного кредитования
3. Раскрытьсущность понятия «ипотека»
4. Рассмотретьсостояние ипотеки в различных странах мира
Объект исследования:Ипотечное кредитование.
Предмет исследования:Развитие ипотечного кредитования в различных странах мира. Гипотезаисследования: Развитие ипотечного кредитования оказывает существенноеположительное влияние на развитие экономики различных стран мира. Структураработы: работа состоит из введения, трех глав и заключения. В данной курсовойработе будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечногокредитования в различных странах мира, основанной на развитии рыночныхкредитно-финансовых механизмов использования мирового опыта. Раскрыты вопросы,связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы припредоставлении кредитов и проведения анализа возможных рисков, перспективахразвития, а так же состоянию ипотеки в разных странах мира.
Методы исследования:
1. Анализ различныхлитературных и экономических источников
2. Анализзаконодательств;
3. Работа с архивнымиданными
4. Статистическаяобработка данных.
1. Характеристикаипотечного кредитования
1.1 История развитияипотечного кредитования
Древняя Греция
Ипотека существовалаеще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращениеафинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века дон.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника,которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личнуюответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредиторставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб снадписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известнуюсумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка».В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залоганедвижимости.
В историческом процессеразвития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника)ипотека представляла собой третью — наиболее совершенную его форму. Самаядревняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества,предназначенного служить обеспечением долга.
Вторая проявлялась втом, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в еговладение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворениякредитор был обязан возвратить это имущество.
В третьем случаекредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплатедолга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования ираспоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено сего (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.
Древний Рим
В Древнем Риме ипотекаполучила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией Рима (вотличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля,мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земляздесь представляла относительно большую ценность, а принцип частнойсобственности на землю получил основательное законодательное оформление.Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залоганедвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственностькредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно.Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось всобственности и использовании должника, а кредитор получал право требоватьудовлетворения из ценности данной недвижимости.
В Древнем Риме не былосистемы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся взащите кредитора и добросовестного приобретения, вещных прав третьими лицами,не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождалисьразного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие отДревней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что этоимущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество унескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающийрыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитиетак называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника(движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (какправило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получиланазвание тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реальногокредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях,главным образом для поддержания роскошного образа жизни.
Средневековая Европа
У древних германцев доXIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Нопотеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой частосоставляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке — сначала только в больших городах — стала развиваться новая форма залоганедвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника,при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичногозалога.
В средневековье путемрецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотекаперешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское.Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нееусловие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX векесистемы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии идругих странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. Всредневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении илизалоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городскихратушах, позже — путем занесения актов об отчуждении в судебные или городскиекниги.
Эволюция ипотечногокредитования
С конца XVII векаразрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимоеимущество и формулирующее основные положения ипотечного права. Взападноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами:она стала применяться только к недвижимому имуществу; продажа заложенных именийстала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.
Ссуды под обеспечениенедвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками,торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так,например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которыеобслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечиваяхранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли илинедвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе впервой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный ивексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторыхдругих государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит вгерманских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или жеземскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возникспециализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии,несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные иземские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этогоссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитныеучреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще несуществовало.
Появление ипотечнойсистемы (ипотечных книг) в XVIII-XIX веках.
Ипотечная системасоздавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировалисьвсе права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущемюридическом положении земельных участков, включая все изменения в правахсобственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, чтобыло связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги непопадали. Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные снегласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как землястановилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя,что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, атакже риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, незаявленные при установлении залога.
Сущность ипотечнойсистемы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась вспециальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось квещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника,переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьихлиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели непросто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобреталаюридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечнойсистемы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.
Законченная ипотечнаясистема была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданскоеуложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека,возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новоевремя, приспосабливалась уже к новым экономическим потребностям. Прирабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидностьростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишьдля кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным илизаемным средством и использовались в основном в потребительских целях.
Функции ипотеки в XIXвек.
По мере развития иутверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственныесовременному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский икооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частьюземельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналовобеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отраслиэкономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долюпроизводительно используемого капитала, а земледельцам — финансировать покупкуучастков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.
Все эти функции ипотекиначали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века,когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако,в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда врезультате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившеймасштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации итехнического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новыезадачи и новые возможности.
Историческиеособенности ипотеки в разных странах
При этом необходимоотметить, что особенности общественно-экономического развития каждой отдельновзятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношенийи банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции исовременные черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические инынешние различия гражданских законодательств в странах романо-германского ианглосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношенийсторон по договору ипотеки в этих странах: во всех государствах континентальнойЗападной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательноенотариальное удостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге,публикация ипотек и другие существенные формальности; в странаханглосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная,в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотекаможет носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен илиотсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной — она использует обе вышеописанные схемы.
Другой пример:исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (вчастности, до самого последнего времени американские банки могли заниматьсяинвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла начрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговыхобязательств, обеспеченных ипотекой.
1.2 Понятие ипотеки.Модели ипотечного кредитования
Ипотека — это залогнедвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.
Ипотечное кредитование— это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.
При ипотечномкредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Егообязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечиваетисполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать изакладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю,автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе,является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Модели(схемы) ипотечного кредитования
Выделяютдве модели (схемы) ипотечного кредитования:
Двухуровневая(«американская модель») опирается на вторичныйрынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдаетипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенногосрока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательствозаемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному изагентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства пообеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средстваи взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетомприбыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку,по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает самоагентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующихфинансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количествоипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают наоснове каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являютсяплатежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, аагентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумагина фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору,купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. ВСША ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок погосударственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, чтов случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовуюпомощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержкагосударства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств какпрактически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самымконсервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток випотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Одноуровневая(«немецкая модель») представляет собой автономнуюсбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципефункционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» —Bausparkasse, французских Livret EpargneLogement, американских Savings&Loans. При этой моделивкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры(например, в размере 50%ее стоимости)в течение длительного периода времени, азатем получить ипотечный кредит на покупку (строительство)заранее выбраннойквартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовойструктурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала иимеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирныйфонд)для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные ипривлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, тоесть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов напокупку построенных квартир.
1.3 Формированиересурсов ипотечного кредитования в мире
Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечногокредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.
В мировой банковской практике выработано несколькоэффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования (схема 1).
Многообразие механизмовмобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построенияфинансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловленоособенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтовпо проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектовсистемы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.
Схема 1. Системастройсбережений
/>
Функционированиесистемы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободныхденежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а такжепоследующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство илиприобретение жилья (жилищная ипотека).
Модель системы стройсбереженийявляется замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являютсявклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качествесубсидий по стройсбережениям).
Механизмстройсбережений включает в себя 3 основных этапа.
На этапе сбережения вкладчик заключает договор состройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамкахданной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленнуюсумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачиваетсяфиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережениязанимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной вдоговоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использованиебанком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только врамках данной системы.
Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитываетопределенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждоговкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность прираспределении стройсберссуд.
На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вкладаучастнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляетсяипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных ификсируются на весь срок договора.
Несмотря на определенные ограничения масштабов использованиясистемы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемамисбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организацииипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточнореальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективноефункционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствиямассового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшенииэкономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.
2. Ипотека в различныхстранах мира
2.1 Система ипотечногокредитования в США
В расширенной открытой модели основной притоккредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специальноорганизованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченныхзакладными на недвижимость.
Реализация расширенной открытой модели возможна лишьпри условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Какправило, при определенном содействии государства и как минимум при егочастичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Государство следит за наличием жесткого балансамежду совокупной ценой эмитируемых и обращающихся в каждый данный момент навторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банкамиэмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия междусуммарной стоимостью всех первичных закладных, полученных от заемщиков, ивеличиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличиябаланса между ними данная модель не требует, так как часть ресурсов ипотечныебанки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.
Сравнительный анализ показывает, что расширеннаяоткрытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, чтобольшинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему,имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность этасуществует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной наполучение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимыхинвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влияниюобщего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такаямодель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшегомасштаба и совершенства в своем развитии она достигла в США. Поэтомурасширенную открытую модель называют еще американской моделью ипотеки.
Хотя модель жилищного кредитования в СоединенныхШтатах представляет лишь один из множества вариантов моделей, разработанных ивнедренных в различных государствах мира, она считается одной из самых удачных.
Данная модель является обоснованным подходом кипотечному кредитованию, который хорошо служит США уже более 60 лет: онаобеспечила значительные доходы банкам, помогла миллионам заемщиков приобрестисобственные дома, сыграла позитивную роль в стабилизации и укреплении экономикистраны.
Проведем детальный анализ американской моделиипотеки. Ее принцип состоит в том, что человек с определенным уровнемежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, какправило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а остальное — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются подзалог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся вовладении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости от ежегодного доходазаемщика и избранного типа ипотеки, осуществляется обычно в течение 15 — 30лет. При этом фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки включает:
— единовременный стартовый вклад (25 — 30%стоимости);
— ипотечный кредит (70 — 75% цены жилья);
— проценты за кредит (7 — 9% годовых).
Субъекты ипотечного кредитования расширеннойоткрытой модели
В сфере ипотечного кредитования в рамках данноймодели существуют несколько типов учреждений-кредиторов, действующих напервичном рынке. В основном они делятся на две категории: сберегательные иипотечные банки. Сберегательные банки действуют как промежуточное звено междулюдьми, которые хотят накопить деньги, и теми, которые хотят занять деньги. Этибанки являются основным ипотечным кредитором в США.
Сберегательные банки имеют два источника доходов:
— доходы по процентам — разность между процентами,которые они выплачивают вкладчикам и которыми они облагают заемщиков;
— доходы от комиссионных сборов, взимаемых сзаемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги пооформлению заявлений на кредит.
Ипотечные банки — второй тип учреждений ипотечногокредитования в США. Они получают фонды для финансирования своей деятельности всфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. Такимобразом, хотя сами ипотечные банки и не принимают вклады, основной источникфондов для кредитования в конечном счете — сберегательные вклады.
В отличие от сберегательных, ипотечные банки, послетого как они оформляют ипотечный кредит, немедленно продают его инвестору,получающему процентный доход по ипотечным кредитам, — в основном крупнымфинансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещениивысоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего родаоблигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупнымвкладчикам (например, различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховымкомпаниям), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства подболее высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.
Полученные от продажи портфеля закладных средстваипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы.
Однако ипотечные банки продолжают обслуживатьпроданные кредиты по поручению инвестора, то есть поддерживают отношения сзаемщиком в течение всего кредитного периода.
Например, принимают от заемщиков ежемесячные платежипо ипотечным кредитам и обеспечивают помощь заемщикам, когда у тех возникаютфинансовые затруднения, мешающие своевременно произвести выплаты по ипотечномукредиту.
В качестве компенсации за эти услуги кредиторыежемесячно взимают плату за обслуживание проданных кредитов с ипотечныхинвесторов.
Основными источниками дохода ипотечных банковявляются эти платежи за обслуживание кредитов и сборы за оформление кредита (заобработку заявлений заемщиков).
Субъекты ипотечного жилищного кредитования в СШАфункционируют на двух уровнях: на первичном и вторичном рынках.
На первичном рынке потенциальные покупатели домовобращаются в финансовые учреждения для того, чтобы занять деньги, необходимыедля приобретения дома. Таким образом, первичный рынок действует на локальномуровне экономики.
Вторичный рынок действует на общенациональномуровне. Это рынок, на котором ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, покупаютсяи продаются.
Кредиторы с первичного рынка могут продаватьвыданные ими кредиты на вторичном рынке инвесторам за наличные деньги. Этопополняет их фонды для дополнительного кредитования.
Кредиторы первичного рынка могут также использоватьвторичный рынок для обмена (свопа) пула ипотечных кредитов на ценные бумаги,обеспеченные закладными. Они могут затем сохранять эти ценные бумаги в своеминвестиционном портфеле либо продать их инвесторам на рынке капитала.
На общенациональном уровне также действует рыноккапитала, на котором долгосрочные капиталовложения (такие, как ценные бумаги,обеспеченные закладными, и государственные облигации) продаются и покупаются.
Таким образом, вторичный рынок обеспечиваеткредиторам, действующим на локальном уровне, доступ к инвесторам, действующимна национальном уровне.
Предоставляя кредиторам первичного рынка доступ нарынок капитала, вторичный рынок служит трем основным целям:
— делает кредиторов менее зависимыми от колебаний налокальном уровне;
— повышает доступность общенациональных фондов;
— стабилизирует экономику в целом.
Третья группа субъектов кредитования — операторывторичного рынка.
Компании «Фрэдди Мак» и «ДжинниМэй» осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов.«Сэлли Мэй» — организация, предоставляющая кредиты для студентов.
Одной из крупнейших организаций, формирующихвторичный рынок закладных, является федеральная национальная ипотечнаяассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г. и вовлеченная в основномв два направления бизнеса:
— покупку ипотечных кредитов для своего портфеля(портфель инвестиций в ипотечные кредиты);
— выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечнымикредитами.
Такое разнообразие компаний и услуг, предоставляемыхими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различнымфинансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условияполучения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры,люди с низким и средним уровнем дохода и т.д.).
«Фэнни Мэй» покупает ипотечные кредиты всвой портфель через собственную общенациональную сеть, включающую свыше 2900допущенных ипотечных кредиторов.
Ассоциация финансирует покупку ипотечных кредитов,занимая средства (выпуская облигации) на национальном и международном рынкахкапитала.
«Фэнни Мэй» извлекает доход за счетразности (спрэда) между доходностью ипотечных кредитов из ее портфеля и ставкойдохода, который она выплачивает инвесторам на рынке капитала по своим долговымобязательствам.
Вторым основным направлением деятельности «ФэнниМэй» является ее бизнес по предоставлению гарантий. Ассоциация имеет правопокупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома иквартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей.«Фэнни Мэй» покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулыипотек она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых нафинансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов всферу ипотечного бизнеса.
«Фэнни Мэй» не кредитует напрямую покупателейнедвижимости, а гарантирует кредиторам наличие средств для ипотечного жилищногокредитования.
«Фэнни Мэй» функционирует в основном засчет заемных средств, которые привлекает путем выпуска собственных облигаций нарынках капиталов. Она является крупнейшей финансовой корпорацией в США, ееакции свободно обращаются на Нью-йоркской фондовой бирже и входят в индексныйсписок Standard&Poor's.
В настоящий момент по программам «ФэнниМэй» финансируются 20 — 25% закладных, связанных с жильем.
Объекты кредитования
Объектом кредитования в рамках данной моделиявляется покупка домов в частную собственность. Особенностью рынка жилья СШАявляется то, что более 30% жителей арендуют жилье. В связи с этим одна изглавных функций «Фэнни Мэй» — обеспечение финансирования арендуемогожилья в любой части страны, при любых рыночных условиях. Кроме того,«Фэнни Мэй» финансирует еще и загородные садовые квартирныекомплексы, работы по восстановлению существующего жилья, сельское, малое испециальное жилье.
Обеспечение кредитов
Собственность, заложенная в качестве гарантии полнойвыплаты кредита, называется залогом.
Если заемщик не в состоянии выплатить кредит, тоесть не выполняет ипотечные обязательства, банку разрешено по закону изъять(получить права собственности на) заложенную собственность и продать ее, чтобыкомпенсировать невыплаченный баланс кредита. Ипотечный договор, подписанный каккредитором, так и заемщиком, устанавливает право обращения взыскания на объектзалога.
Право обращения взыскания означает, что кредиторподает официальный иск в отношении права собственности заемщика на имущество вслучае неспособности или нежелания последнего полностью выплатить ипотечныйкредит.
Когда долг по ипотечному кредиту выплачен полностью,кредитор делает на долговом обязательстве запись «Оплаченополностью», подписывает и возвращает его заемщику вместе с формой«Удовлетворение условий ипотечного договора», которая отменяет правообращения взыскания. Организационно-экономическая основа системы ипотечного жилищногокредитования, функционирующей по данной модели, включает в себя ипотечныепродукты, а также этапы кредитования.
Ипотечные продукты
В США жилая недвижимость обычно является наиболеекрупной инвестицией, которую делают люди за всю свою жизнь. Она обходится всреднем в два с половиной годовых дохода покупателя. Поскольку размер кредитавелик, он должен выплачиваться в течение длительного периода времени — 20 или30 лет.
Наиболее распространенным типом ипотечного кредита вСША является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой.Такой кредит представляет собой ссуду, которая погашается (амортизируется) втечение 30 лет по фиксированной процентной ставке.
Амортизация — постепенное уменьшение ипотечногодолга путем регулярных платежей (ежемесячно, ежеквартально или за полгода),рассчитанных таким образом, чтобы покрывать своевременную выплату процентов, атакже часть основной суммы долга с тем, чтобы к наступлению срока погашениякредита он был выплачен полностью.
Однако в США в распоряжении заемщиков имеются идругие типы ипотечных кредитов, включая:
— 15- и 20-летние ипотечные кредиты с фиксированнойпроцентной ставкой;
— множество ипотечных кредитов с переменнойпроцентной ставкой, то есть ипотечных кредитов, для которых процентная ставкапериодически меняется;
— разновидность ипотечных кредитов с переменнойставкой, называемых ипотечными кредитами с негативной амортизацией.
Ипотечный кредит с негативной амортизациейувеличивается в размере некоторое время, поскольку заемщик выплачиваетпроцентную ставку, которая ниже ставки, согласованной в ипотечном договоре, ине выплачивает основную сумму долга, при этом задолженность по процентамежемесячно добавляется к балансу кредита.
Ипотечные продукты вторичного рынка в США — облигации «Фэнни Мэй», обеспеченные закладными (MBS — mortgage backedsecurities), привлекают внимание самых разных инвесторов, так как могутотвечать индивидуальным потребностям. «Фэнни Мэй» постоянноразрабатывает новые виды облигаций, что дает инвесторам разнообразиеинвестиционных возможностей.
«Фэнни Мэй» имеет очень гибкую структурупредложения бумаг, которые различаются по срокам и типам процентных ставок(Приложение 2).
Рассмотрим основные виды закладных.
Долгосрочные MBS с фиксированной ставкой — самыеликвидные и ходовые — обеспечены односемейными закладными со стандартным срокомвыкупа от 15 до 30 лет, большинство из них являются 30-летними. СреднесрочныеMBS с фиксированной ставкой обеспечены односемейными закладными со стандартнымсроком выкупа от 7 до 20 лет и кредитами с изначальными сроками погашения от 84до 240 месяцев. Возрастающие MBS обеспечены пулами возрастающих ипотек. Ониамортизируются по 30-летней шкале, имея максимальный срок от 7 до 10 лет, вконце которого заемщик должен выплатить оставшуюся сумму. Хотя возрастающие ипотекипредоставляют заемщикам возможность рефинансирования в конце срока, «ФэнниМэй» гарантирует инвесторам полный платеж основной суммы в конечный срокобращения облигаций. Эти MBS предоставляют инвесторам уровень безопасности,равный уровню безопасности 30-летних MBS с фиксированной ставкой. Тем не менееони имеют срок погашения не более 7 — 10 лет.
MBS с плавающей ставкой обеспечены односемейнымизакладными с плавающими процентными ставками, которые имеют верхний предел ипериодически меняются. Все кредиты в стандартной MBS используют общий индексдля расчета его изменений, а ставка купона MBS движется в том же направлении,что и ставки кредитов, лежащих в ее основе.
FHA Title I Home Improvement MBS (Title I MBS)обеспечиваются ипотечными кредитами, полученными на улучшение жилищных условийпо программе Title I Федеральной жилищной администрации правительства — старейшей жилищной программе США. Эти кредиты имеют сроки погашения от 3 до 20лет. Такие короткие сроки займов привлекательны для некоторых инвесторов, таккак эти займы имеют в среднем меньше досрочных погашений, чем обычные болеедолгосрочные займы.
Многосемейные MBS обеспечиваются жилой арендуемойсобственностью. Каждая многосемейная облигация, обеспеченная закладными,обладает уникальными характеристиками. Например, лежащие в ее основе займымогут иметь периоды выплаты только процентов, сроки, более короткие, чем ихамортизационная шкала, или увеличенный платеж в дату погашения. Денежные потокиот этих облигаций соответствуют денежным потокам от обеспечивающих ихспецифических долгов
Исследование американского рынка ценных бумагпоказало, что существуют и другие бумаги, но популярность «Фэнни Мэй»у населения строится на предложении крайне широкого спектра собственных бумаг.Процесс предоставления кредитов в рамках данной модели включает в себя всеприсущие ипотечным жилищным кредитам этапы: привлечение ресурсов,предварительная квалификация клиента, обработка информации о клиенте, оценкавероятности погашения кредита, принятие решения, заключение кредитной сделки иоформление договоров, обслуживание и полное погашение кредитов.
Предоставление займов осуществляется через сетькредиторов по всей стране. Основной элемент этой сети — уполномоченныекредиторы, гарантирующие размещение и обслуживающие займы. Особого внимания, нанаш взгляд, заслуживает юридическое оформление сделки. Наиболеераспространенным инструментом оформления приобретения жилья в США являетсякомбинация двух юридических договоров между заемщиком и кредитором: долговоеобязательство и ипотечный договор.
Долговое обязательство представляет собойподписанное заемщиком обязательство выплатить обратно сумму денег, занятую дляприобретения жилья под указанную процентную ставку, в течение заданного периодавремени. Долговое обязательство гарантируется ипотечным договором,представляющим собой отдельное юридическое соглашение между кредитором изаемщиком, в котором:
— кредитор соглашается предоставить заемщикуопределенную сумму денег для приобретения жилья под определенную процентнуюставку и на конкретный период времени;
— заемщик соглашается заложить собственность,которую он приобретает, в качестве гарантии полной выплаты кредита.
Развитие данной модели организации жилищногокредитования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданныеипотечные закладные. Американская модель ипотечных эмиссионных компанийпривлекает многие банки в связи с тем, что дает принципиальный подход к решениюпроблем дефицита долгосрочных финансовых рисков.
Характерной чертой усеченно-открытой и расширеннойоткрытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемыипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основномрегулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковскимпроцентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяетсядоходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставкамиотчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка,включая страховые компании.
2.2Ипотекав странах Зарубежной Европы
В настоящее времяипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странахЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредитсущественно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.
Ипотечный кредит, какправило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срокот 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливаетсяфактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. –7-8%.
В странах ЕЭС действуютгосударственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, чтокадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночнойстоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодностоимость объектов индексируется на величину инфляции.
Кадастровая оценкастоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость идля определения размера ипотечного кредита. В зависимости от состоянияэкономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известныслучаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного подних кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации илиморального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договореипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объектанедвижимости. Необходимым условием развития системы ипотечного кредитованияявляются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектовнедвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит,механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить вовладение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передаетнедвижимость специализированным структурам для ее продажи.
Ипотечные банкиполучают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путемвыпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, какправило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтомугосударство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являютсяосновными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датскихипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособностиэмитента.
Ипотечные банки ЕЭСдействуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Этокасается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средствбанка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальныезаконодательства содержат нормы, направленные на ограничение рискапотенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своихобязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.
Существует две системыорганизации ипотечного кредитования:
1. в Швеции, Даниикредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только длязалогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость нефиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу овозврате выданных ссуд;
2. в Германиигосударственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит.По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.
В Германии ипотечныебанки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитныхоперациях, который для всех кредитных институтов Германии является основнымзаконом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовыхкредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии споследним законом являются:
· залогземельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотекинад земельным участком;
· эмиссияипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
· предоставлениекредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права илитретьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
· эмиссиякоммунальных долговых обязательств (закладных).
· Согласноданному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные ивспомогательные сделки:
· предоставлениекредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
· размещениекапиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
· участиев других сделках или определенного размера долевое участие в деятельностидругих предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
· размещениесвободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.
Что касается финансовойполитики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведенапосредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечениесвободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональныхвкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования.Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц ижилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельскогохозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантированавозможность получения своих денег в срок.
Все сказанное выше даетоснования говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института,обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитныхинститутах, чья деятельность регламентируется специальными законодательнымиактами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую жеширокую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки.Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами иформами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров. Другойотличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у нихпривилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальныечастноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначениясвоих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансированиеосуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговыхобязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банкиограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала,и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такаяформа вложения капитала приемлема. Форма организации ипотечных банков такжеподвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в формеакционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечныебанки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются. Общееусловие функционирования системы: открытость для банков системы регистрацииправ на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений). ВВосточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищноестроительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносовсобственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитовдифференцируются по странам (табл. 1).
Таблица 1 Условия предоставления ипотечных жилищныхкредитов в Восточной ЕвропеСтрана Условия кредитования доля кредита в стоимости жилья (%) срок кредитования (лет) процентная ставка (%) Болгария 70 30 1 — 2 Польша 70 — 84 30 — 60 2 — 10 Венгрия 88 35 2 — 6 Чехия и Словакия варьируется 30 2 — 5
В Восточной Европе ипотечные жилищные кредитыотносятся к группе потребительских кредитов.
В странах же Западной Европы они получили такоеширокое распространение, что образовали отдельную группу — ссуды поднедвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищныекредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставлениязначительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, онпредполагает больший объем аналитической и оформительской работы.
Особенности данной модели:
— ресурсы для предоставления ипотечных кредитовмогут формироваться банком из различных источников, в том числе за счетсобственных и/или привлеченных средств;
— процентные ставки по ипотечным кредитам напрямуюзависят от ситуации на финансовом рынке страны. Поэтому активность банков вобласти ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные инеблагоприятные периоды.
Ипотечный кризис в СШАначался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищныхкредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретатьмеждународные масштабы весной 2007 года, когда New Century FinancialCorporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованиемненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующихнескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобныхкомпаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовыхкомпаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, GoldmanSachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности.Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотнимиллиардов долларов.
2.3Ипотечноекредитование в России
По оценкам экспертов встране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем этосвязано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы иразвитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечныепрограммы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно,сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущеесостояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председательКомитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на сегодняшнийдень, — это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая „сидит“на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране.Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется». Тем не менее,ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующихнаправлениях.
В Россииспециализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяюторганизации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиентаоформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания иинвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру,выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренногопериода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликтинтересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками
Продажа жилья сиспользованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться допринятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в Россиинаблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие изкоторых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионовориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные наиспользовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развитияклассического ипотечного кредитования и ограничивается возможностьиспользования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системеклассического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие врегионах:
· арендажилья с последующим выкупом;
· созданиефондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством ипродажей в рассрочку;
· дотированиеместными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентнуюставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
· ипотечныекомпании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальныхзаёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредствомипотечного жилищного кредитования.
Что касательно программипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь ихпостепенной переориентацией на рыночные условия кредитования ирефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования,финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвыи Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные»ипотечные кредиты.
/>/>Заключение
В результатепроведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.
1. Проблемы развитияипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболееактуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующихразвитию ипотечного кредитования:
· политическаяи экономическая нестабильность;
· низкийуровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостьюнедвижимости;
· отсутствиедостаточной нормативной и законодательной базы;
· высокийуровень налогообложения физических и юридических лиц;
· высокаястоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
· недостаточнаяпомощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
· недостатокпрофессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
2. Также существуетпроблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизацияработы оценщиков.
3. В России в настоящеевремя складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из нихопирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предметпотребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотекии оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а такжепорционность предоставления кредита.
Другая система основанана оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита нановое строительство.
Существуют системыипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом подзакладную использование ряда дополнительных источников финансирования. Вчастности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовыхсредств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительныезакладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Возможно заключениеконтракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейсянедвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок новогостроительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручкиот фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски,связанные с нестабильностью цен на строительство.
4. Анализ зарубежнойпрактики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработкеновых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежностиинвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры,гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступныйкредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль ворганизации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом.Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынкаипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя частьрисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемныхситуациях.
5. Опираясь на опытрыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которыхвзяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в Россиинеобходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечногокредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочногоипотечного жилищного кредитования посредством:
· инициированиясоздания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемыхроссийскими коммерческими банками;
· стандартизациипорядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов сцелью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценныхбумаг, выпускаемых Агентством;
· внедрениянадежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставлениятехнической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, иобучения специалистов.
6. В мировой практикепроблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитоврешается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института(основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентовна расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основнымисточником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств навторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств длявыдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банкамина счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
7. Основными рискамиипотечного кредитования в России являются:
· кредитныйриск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечитьнадлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, аименно обращения взыскания на заложенное имущество);
· процентныйриск;
· рискнеликвидности.
8. Развитие вторичногорынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средствинвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
9. Устойчивоефункционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагаетсоздание:
· адекватнойправовой и нормативной базы;
· эффективнойсистемы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных сипотечным кредитованием;
· эффективныхналоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков,кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
· надежныхвозможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
· источниковдолгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществлениярефинансирования кредиторов;
· резервногожилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности назаложенное жилье.
Требуется использоватьболее гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именнонеобходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренномформировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразныхпереходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разныхкатегорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитываяограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накопленрегионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом нажилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечениемсредств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могутнаправляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки илистроительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышениемдоверия населения к властям.
В этой связи могут бытьсформулированы следующие рекомендации:
· ориентироватьипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которыенуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсахобеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
· использоватьдифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорийнаселения с учетом их доходов и платежеспособности;
· применятьпри формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные наподдержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимостиимеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а такжеиспользование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов,предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующимзаконодательством).
Список литературы
I. Законодательныеи нормативно-правовые акты
1. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Обипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон№17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
II. Книги,монографии
4. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита.-М.: Академия, 2008 .
5. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному законуот 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2008 .
6. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Экономист,2007.
7. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)» 2008.
8. Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. – М.:Лань, 2007 .
9. Нуреев. Р.М. Курс микроэкономики. — М.: Норма, 2007.
10. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косарева. — М.: ИНФРА-М, 2007.
11. Полтерович В.М. Формирование ипотеки в догоняющихэкономиках: проблема трансплантации институтов. – М.: Экономист, 2007.
12. Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершениисделок с недвижимостью. – М.: Гардарика, 2008.
13. Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. – М.: Экономист, 2007.
14. Хейк Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами.– М.: Академия, 2007
15. Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К.Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическимикомментариями. В 2 частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека".2007.
16. Экономическая теория / Под ред. И.К. Ларионова, Н.Н.Телиненко, В.Н. Щербакова. -М.: Торговая корпорация Дашков и Ко,2008.
17. Экономическая теория /Под ред. В.И. Видянина, Г.П.Журавлевой.-М: ИНФРА-М, 2008.
18. Экономическая теория /под. ред. И.П. Николаевой. — М.: ТКВелби, Проспект, 2008.
III. Публикации в периодическихизданиях
19. АндрюшинС.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционнойРоссии? // Бизнес и банки. 1998. №49.
20. БелыхЛ.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999.
21. Будетли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия. 1997. №125.
22. ГрачевИ.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» –возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998. №10.
23. ДьяконоваИ. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 1996. №39.
24. ЖердевФ., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве//Профиль. 1999. №10.
25. ЗамуруеваИ. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 1998. №32.
26. ЗенецН. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист. 1997.№4.
27. Историясоздания и развития ипотечных банков Германии //Финансист. 1997. №3.
28. КалянинаЛ. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования //Эксперт.1998. №30.
29. КлепиковаЕ., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости:проблемы и перспективы //Городское управление. 1998. №9.
30. КлименкоВ., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития ипотечного кредитования//Риэлтер. 1998. №5.
31. МакаревичЛ.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. №6.
32. МинцВ. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 1999. №16.
33. ПетровН. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 1998. №15.
34. ПолонскийА.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства вусловиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономика строительства.1997. №10.
35. ПроскуряковаН. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России //Индустриализация вРоссии. 1997. №5.
36. РябченкоЛ.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит.1997. №3.
37. СмирновВ. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 1998, №№3,4.
38. ТерновскаяЕ. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 1997. №9.
39. ШадринА. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценныхбумаг. 1998. №7.
40. ЮрьеваИ. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 1997. 5 декабря.