--PAGE_BREAK-- 1.1 Понятие недвижимости, ее виды и особенности
Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.[3] Приложение А
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).[4]
Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
К основным особенностям рынка недвижимости относятся:[5]
— рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;
— финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;
— информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;
— недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;
— операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.
Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:
— экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);
— финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;
— взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала[6].
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
— создание новых объектов недвижимости;
— передачу прав на недвижимость;
— установление равновесных цен на объекты недвижимости;
— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
— распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
— инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: со сменой собственника:
— куплю-продажу объектов недвижимости;
— наследование;
— дарение;
— мену;
— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников:
— приватизацию;
— национализацию;
— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
— внесение в уставный капитал;
— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); без смены собственника:
— инвестирование в недвижимость;
— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
— управление, эксплуатация;
— залог;
— аренду;
— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
— ренту;
— пожизненное содержание с иждивением;
— передачу в доверительное управление;
— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями: — низкой ликвидностью;- цикличным характером[7];
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.
-высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
— наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;
-высоким уровнем трансакционных издержек.
Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости:
1- спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
2- Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.». В респ. Марий Эл они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения транзакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.[8]
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.[9]
1.2 Состояние и развитие рынка недвижимости.
Не секрет, что кризис уже отразился на рынке коммерческой недвижимости, но жители нашей республики пока не осознали его масштабов и даже отдаленно не представляют себе, что их ждет в ближайшие полгода-год, а возможно и несколько лет. Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилого фонда, менее подвержен различным колебаниям. А все потому, что инвестиции, вкладываемые в деловую недвижимость, более прогнозируемы и достаточно стабильны. Кроме того, коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоций: все решения взвешены и принимаются только на основе анализа рынка. Тем не менее негативные результаты уже есть. В чем это выражается? В первую очередь специалисты рынка говорят о снижении платежеспособности потенциальных покупателей bарендаторов и о кризисе ликвидности. На рынке коммерческой недвижимости воцарилось затишье. Покупатели, а так же, арендаторы выжидают, когда снизится цена, а собственники надеются, что, может быть, все образуется и радикального снижения цен не произойдет. Тем не менее жизнь не стоит на месте, люди не могут просто бросить бизнес и прекратить существование своего предприятия. Поэтому они на время приостановили планы по расширению деятельности и находятся в ожидании того момента, когда ситуация начнет меняться. Но, несмотря ни на что сделки по-прежнему проводятся как по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости, так и по сдаче их в аренду. Причем аренда, естественно, преобладает. Помещения до 40-50 квадратных метров по назначению подходящие под офисы, парикмахерские, салоны красоты, массажные салоны, а также складская недвижимость – это то, что востребовано сейчас на рынке коммерческой недвижимости. Словом то, что требуется людям по алгоритму их дальнейшего развития, то они и покупают или берут в аренду. Снижение спроса на торговую недвижимость мотивированно тем, что предприниматели предпочитают сосредоточиться в торговых комплексах с высокой проходимостью. Если раньше объекты коммерческой недвижимости на первых этажах строящихся домов выставлялись на продажу, то теперь большинство застройщиков предпочитает сдавать их в аренду. Тем самым они сохраняют за собой объект коммерческой недвижимости и получают прибыль. В принципе это очень грамотный подход. Потому что на неспокойном рынке это самая правильная позиция: не продавать, а сохранять, и у кого есть возможность, наоборот, даже приобретать. В лучшие моменты деловой активности на рынке коммерческой недвижимости преобладала покупка-продажа. Потом ситуация выровнялась: было 50 % аренды и 50 % — покупки. Сейчас маятник качнулся в сторону аренды помещений. Кроме того в сложившейся ситуации велика вероятность того, что цена может упасть еще ниже. В том числе и в связи с проблемами, связанными с банковским сектором, т.к. многие объекты были приобретены на кредитные средства и собственники, стремясь к исполнению своих обязательств перед банками, зачастую бывают просто вынуждены быстро реализовать такие объекты недвижимости. С другой стороны, прогнозируемого в конце 2008года резкого падения цен на недвижимость за последнее время не наблюдается. И даже наоборот, в мегаполисах прослеживается тенденция к росту цен, которую мотивируют ростом валютного курса. Сейчас Правительство России предпринимает определенные шаги, направленные на стабилизацию основных рынков страны. Поэтому есть надежда, что кризис в нашей стране углубляться катастрофически не будет. Сейчас идет мощная поддержка банков, и, следует надеяться, что они приспособятся к этой ситуации, будут нормально работать, и деловая активность если не вырастет, то по крайней мере останется на сегодняшнем уровне. Кризис, явление неприятное. Это объективный процесс и надо просто быть к нему готовыми. Более того, многие люди именно в кризисные моменты становиться еще богаче, а свой бизнес делают еще эффективным и успешным… На мой взгляд следует вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, так как на сегодняшний день в любом случае она является самым ликвидным и самым востребованным средством вложения в будущее и сохранения капитала. Одним из последствий кризиса, на наш взгляд, является потеря в настоящее время ценовых ориентиров в экономике, что в свою очередь является губительным, в первую очередь для реального сектора, включая и рынки недвижимости. Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении заемщиков, что практически лишает возможности проводить нормальную кредитную политику. Отсутствие ценовых ориентиров создает всеобщее недоверие и панику, останавливается инвестиционный процесс, следствием является безработица, социальная напряженность. В данной ситуации целесообразно прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков, которые благодаря существующим методикам могут определить рыночную стоимость имущества адекватно сложившейся ситуации. Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения огромно: страхование имущества, сделки купли-продажи, выдача кредитов и судебные споры. Тут без независимого оценщика никак не обойтись. Он должен вызывать доверие и заказчика его услуг, и оппонента последнего, ведь обоим нужно выявить реальную стоимость имущества.[10]
Спрос на коммерческую недвижимость падает и влечет за собой снижение стоимости. Особенно сильно подешевела торговая недвижимость учитывая показатели последних месяцев. Такие данные приводит Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Сейчас большинство девелоперских проектов приостановлено. Те, которые продолжают реализовывать, — настолько небольших масштабов, что даже не сравнить с докризисными объемами. Арендные ставки снижены уже на 20-30% в действующих бизнес-центрах. В новых объектах коммерческой недвижимости дела еще хуже. Там снижение остановилось на отметке 40-50%.[11]Специалисты RRG говорят о появлении на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости еще одной тенденции — выхода на рынок большого количества крупных объектов. «Если сравнивать с тем, что происходило в докризисные времена, то общая площадь объектов по сравнению, например, с декабрем 2008 года выросла на 23%, тогда как количество объектов стало больше всего на 1%», — отмечают они. Управляющий партнер компании «Новое Качество» Михаил Гец отмечает: «На данный момент цены по всем сегментам рынка продолжают снижаться. Интенсивнее всего на первичном рынке класса А и стрит-ритейле. Спрос на первичном рынке отсутствует, особенно это касается офисов и тех проектов, которые находятся в „нулевой“ стадии строительства. Арендаторы переобсуждают ставки, переезжают в помещения меньшей площади. Мы предполагаем, что цены достигнут минимального значения к лету, а уже к осени вновь начнут расти. В сложившихся условиях значительно сократились объемы строительства. Девелоперы сегодня ориентированы на более качественные проекты, с продуманной концепцией и менее затратные – небольшой площади и этажности». Прогнозы относительно будущего данного сегмента оказались не такими оптимистичными: «Что касается сегментов, пострадавших в условиях кризиса более всего, то по нашим наблюдениям, это складская недвижимость, так как цены на нее до этого и так были невысокие, и офисы первичного рынка, которые в результате еще около двух лет будут оставаться незаполненными. В целом же, в наибольшей степени кризис коснулся переоцененных объектов. Процент падения цен на них самый высокий».[12]
По мнению директора по развитию управляющей компании ФЕНИКС ГРУПП Бориса Бадаева: «Рынок коммерческой недвижимости России потерял ориентиры. Еще год назад всё было ясно: берём деньги и строим офисный центр, торговый центр, логистический терминал. Всего этого объективно и сейчас не хватает, но еще больше не хватает денег. Множество коммерческих объектов заморожено в ожидании средств. То, что строилось на кредитные деньги, выставляется банками на продажу с солидными дисконтами. Но покупатели не спешат, тем более что деньги есть куда девать – и в Лондоне много интересного, и фондовый рынок, вроде бы, ожил. Совершенно не ясно, что будет с рублём. Не смотря на заклинания банкиров, боязно вкладываться в недвижимость, не обещающую валютную выручку, особенно если на строительство приходится занимать на Западе. На валюту можно строить или пятизвёздочные отели (обнявшись с ведущими мировыми операторами), или заводы, выпускающие конкурентоспособную продукцию на экспорт. На кредиты наших банков под нынешние проценты строить просто страшно. Ведь совершенно не видно, с чего покупательная способность населения хотя бы угонится за инфляцией. Вообще, похоже, что уровень инфляции у нас диктуют банки. Ведь что такое инфляция – это снижение покупательной способности национальной валюты или из-за роста цен на товары и услуги, и из-за избыточного количества денег в экономике. Все мы видим, что денег в экономике мало: и кредиты не взять и оборачиваемость упала (стараниями ЦБ и Правительства). Да и роста цен особого не наблюдается, разве что на импортное продовольствие и другие товары, которые дорожают из-за снижения курса рубля и повышения импортных пошлин (фигуранты те же). Значит, созданная пауза предназначена для того, чтобы понять, куда нам плыть. Когда поймут – нам скажут».[13]
События на рынке недвижимости в столице сказываются на всех регионах и поэтому можно спрогнозировать дальнейшее состояние экономики в стране. В статье «Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отметил то обстоятельство, что столичный рынок недвижимости готов в ближайшие месяцы стабилизироваться на уровне 4.000$ за квадратный метр. К этому выводу подталкивают и замедляющиеся темпы падения цен на жильё, и фактическое удешевление московского квадратного метра примерно на треть, то есть, как было после дефолта 1998 года, а также другие признаки активизации отложенного спроса. Но даже если предположить, что в ближайшее время цены стабилизируются и какое-то время будут оставаться на нынешнем уровне, то все равно остается вполне закономерный вопрос.Является ли планка в 4.000$ за метр окончательным дном московского рынка недвижимости или же через некоторое время может начаться новая волна снижения цен, которая приведет столичный рынок к следующей линии поддержки в 2.000$ за метр?[14]
Рис.2. Стоимость жилья вМоскве за 10 лет
Идея «второго дна» оказалась довольно популярной в нынешний кризис благодаря фондовому рынку. По мере развития кризиса ликвидности и финансового кризиса он упал сначала примерно вдвое с 2000-2400 пунктов по индексу РТС до 1100-1300, а потом еще вдвое до 500-600 пунктов. Поэтому даже при беглом взгляде на график индекса стоимости жилья ИРН напрашивается очевидная аналогия: задержавшись какое-то время на уровне поддержки в 4.000$ за метр вполне возможна вторая волна снижения до 2.000$.[15]
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru/ перспектива «двойного дна» московского рынка недвижимости во многом будет определяться макроэкономикой и внешним фоном. Если в ближайшее время страна будет планомерно выходить из кризиса, то и о втором дне рынка недвижимости можно будет забыть. Если же кризис в России и во всем Мире в целом будет прогрессировать и набирать обороты, то второе дно на рынке жилья может стать реальностью. Тем не менее, пока следует признать, что говорить о втором дне с полной определенностью не может никто. Сейчас будет корректным только указать факторы, которые могут как способствовать образованию второго дна, так и препятствовать дальнейшему падению цен на квартиры в Москве. Аргументами за «двойное дно» выступают:многие макроэкономические показатели, такие как цены на нефть и курсы валют соответствуют сейчас уровню 2003-2005 годов. А следовательно, и цены на недвижимость в Москве также должны вернуться к уровню тех лет, который составляет порядка 2.000$ за квадратный метр; Себестоимость строительства типового жилья вполне укладывается в 2.000$ за метр, особенно в условиях заметного роста курса доллара в последнее время (большинство затрат застройщиков находится в рублях), а также падения цен на цемент, строительные материалы, подрядные работы. Так новостройки в Подмосковье и других городах России даже до кризиса прекрасно строились при рыночных ценах порядка 2.000$ за метр; Состояние ипотеки сейчас также соответствует уровню начала 2000-х годов.Аргументами против «двойного дна» могут выступить: в отличие от периода 2000-2005 годов объемы строительства квартир на продажупродолжают оставаться крайне низкими. Если тогда 70%-80% жилья строилось для рынка, то сейчас не более 30%, что продолжает поддерживать дефицит предложения. Следует отметить, что в первую очередь по этой причине цены в 2005-2006 годах выросли вдвое с 2.000$ до $4.000 за метр; Заметно изменилась структура предложения нового жилья.. Если в 2000-2005 годах более половины новостроек соответствовало эконом-классу, то сейчас почти все новые дома – бизнес-класс или элитное жилье. В результате даже при том же количестве квадратных метров количество квартир получается заметно меньше за счет большей площади квартир в дорогом сегменте; В отличие от 1998 года нынешний кризис не привел к потере накоплений основной массы населения. В результате платежеспособный спрос частично сохраняется и при прошедшей коррекции цен на жилье его может быть вполне достаточно в условиях ограниченного предложения; Ранее рынок недвижимости никогда не демонстрировал «второе дно». Даже после дефолта 1998 года падение цен составило около 35%, то есть как и сейчас.
продолжение
--PAGE_BREAK-- 1.3 Ипотечное кредитование на рынке недвижимости. За последние несколько лет ипотека в России стала относительно доступной среднему классу населения: уменьшились процентные ставки, были снижены требования к предоставлению пакета документов (в том числе разрешалось не представлять справку 2–НДФЛ), кредит можно было взять на любую сумму и без первоначального взноса и т.д. Если брать в расчет объемы кредитов по ипотеке за 2006 – 2008 гг., то данный период можно назвать наиболее успешным по итоговым показателям: 2006 г. – 213 млрд руб., 2007 г. – 424 млрд руб., 2008 г. – 615 млрд руб. (по данным ЦБ РФ).«Ипотека в период с 2005 по 2008 гг. в России развивалась семимильными шагами. Тем не менее доля граждан, воспользовавшихся ипотекой на начало 2009 года, не превышает 15% от общего числа работающего населения. Это свидетельствует о том, насколько широк горизонт перспектив у ипотеки в России – ведь дефицит жилья в нашей стране поистине колоссален. Так что будущее у ипотеки, безусловно, есть», – комментирует ситуацию директор департамента маркетинга ООО «Фосборн Хоум» Виктор Афонин. [16] Правительство пытается помочь стране пережить финансовый кризис с минимальными потерями. Но пока ему это плохо удается. Что касается поддержки ипотеки, то на сегодня были предприняты следующие действия: Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было выделено 60 млрд рублей, что дало возможность продолжить программы ипотечного кредитования, а в 2009 г. АИЖК планируется выделить дополнительно около 200 млрд руб.; гражданам, взявшим ипотечный кредит, но утратившим возможность обслуживать его из-за потери работы или снижения доходов, будет предоставлена отсрочка по оплате процентов и основного долга агентством АИЖК.
По заявлению помощника президента и председателя наблюдательного совета АИЖК Аркадия Дворковича, правительство намерено сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, несмотря на кризис. Для этого оно планирует опустить процентные ставки по займам с запретительных 18–20% до 15% годовых и ниже. «Реальное сокращение процентных ставок по ипотеке может произойти только при снижении общего уровня процентных ставок в экономике (начиная со ставок, по которым Банк России рефинансирует коммерческие банки, и ставок на МБК). Наиболее низкие ставки по ипотеке – в государственных банках (минимальные заявленные на данный момент – 13,5–14,6% годовых), – комментирует заявление Аркадия Дворковича директор Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) «БДО Юникон» Елена Матросова.[17]
До кризиса предоставлением ипотечных кредитов занималось около 120 банков, сегодня это число заметно уменьшилось: ипотеку могут себе позволить наиболее стабильные крупные банки, как правило государственные. Банки пересмотрели и сократили свою продуктовую линию, сделали акцент не на наращивании ипотечных портфелей, а на его качественном улучшении, многие из них отменили комиссии при досрочном погашении ипотечного кредита из-за боязни увеличения плохих «длинных» кредитов в связи с возможной неплатежеспособностью заемщика.
Сегодня банки столкнулись с колоссальными проблемами с ликвидностью и фондированием, они остановили кредитование на первичном рынке недвижимости, ужесточили требования к заемщику, пересмотрели соотношение дохода заемщика к ежемесячным платежам. Некоторые из них пошли на перекредитование и реструктуризацию кредитов. «Отдельные банки, не дожидаясь государственной поддержки в решении вопросов просроченной задолженности по ипотеке, разработали свои собственные программы реструктуризации задолженностей по кредитам (от предоставления «каникул» до 6 мес., когда выплаты по ипотеке снижаются до 60%, до увеличения срока выплат и, как следствие, снижение суммы ежемесячного платежа)», – добавляет Елена Матросова.
Из наиболее перспективных направлений по спасению банков от возможного увеличения роста просроченных платежей по ипотечным кредитам можно считать развитие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и закладывание их в ломбардные списки ЦБ РФ.
«Рынок ипотечных ценных бумаг позволяет осуществлять финансирование ипотечного кредитования, и его инструменты являются наиболее высоконадежными и долгосрочными. Активизация государства на рынке ипотечных ценных бумаг в условиях кризиса, а точнее, прямой выкуп ипотечных облигаций, как мы это видим в США, способствует оживлению в строительном секторе и позволяет сократить процентные ставки для заемщиков. Что касается включения ипотечных бумаг в ломбардный список ЦБ, то данная мера позволяет повысить ликвидность ценных бумаг, при этом заемщики получат средства под данное обеспечение под невысокий процент, что особенно актуально в условиях дефицита заемных ресурсов», – утверждает Андрей Сапунов, инвестиционный консультант ИК «ФИНАМ». Финансовый эксперт ФГ «Калита-Финанс» Алексей Вязовский высказывает такое мнение: «Никогда не будет тех отличных условий по процентным ставкам, первоначальным взносам и т.д., которые мы наблюдали до кризиса». Сегодня в период финансовой нестабильности говорить о перспективах ипотечного кредитования не приходится, так как экономика России испытывает огромную нехватку свободных ликвидных средств. Только преодоление кризиса всеобщими усилиями откроет новые горизонты, как для банков, так и для экономики в целом.
Эксперты Global Property Guide (Глобального Имущественного Совета ) ожидают, что в 2009г. не состоится выздоровление мировой экономики. Исследования показывают, что цены на недвижимость зависят от 3 факторов: экономического роста, динамики, процентных ставок.Экономический рост. Рецессия, которая началась во многих странах негативно повлияет на рынок недвижимости. У людей не только сократилось количество свободных средств, но и неопределенность толкает людей к сбережениям, оставляя гораздо меньше денег на покупку недвижимости. Ожидания и динамика цен разочаровывают на многих основных рынках. Люди беспокоятся о будущем рынка недвижимости, ищут совета у СМИ, соседей, друзей и получают плохие новости. Что увеличивает вероятность того, что лучше действительно не станет. Процентные ставки. Базовые ставки снижены, но ставка по ипотечному кредитованию осталась без изменения. Застройщики и банки сами снижают ставки, в то время как центральный банк нет.
МВФ спрогнозировал рост мировой экономики на 0.5% в 2009, самый низкий рост за 60 лет. ВВП в экономике развитых стран ожидается снижение на 2% за 2009г. Самое значительное в Англии (на 2.8%) и в Японии (на 2.6%).Снижение роста в переходных странах ожидается до 3.3% в 2009, от 6.3% в 2008г. меньше всех пострадает Азия, ее рост составит 5.5%. в Китае ожидается рост на 6.7% в 2009, но это ниже на 9% от роста в 2008г.
Многие эксперты настроены пессимистично, на их оценку влияет множество факторов:
· Соотношение цена и арендная ставка во многих странах по-прежнему искусственно натянуто.
· Экономический рост снижается или вообще отрицательный во многих странах, что является негативным для рынка недвижимости.
· Нет никаких знаков, что банки сделают ипотеку более доступной.
· Беспрецедентный коллапс финансовой системы усложнил проблемы на рынке недвижимости.
· — Некоторые страны переживают трудности с рефинансированием их национального долга, происходит девальвация их валют. Нестабильность валют усиливает проблемы сектора недвижимости, где кредиты в основном предоставлены в иностранной валюте.[18]
Хорошие новости – правительство США и некоторых других стран усердно работают над преодолением кризиса совместно с МВФ. Впереди долгая трудная дорога. Есть два региона, где специалисты Global Property Guide более оптимистично настроены – Латинская Америка и Средний Восток, так как доход от аренды там все еще высок. Эти регионы сильно зависят от продаж товаров потребления (которые обычно страдают во времена рецессии).
1.4 Мировой и Российский прогноз развития рынка недвижимости
The Global Property Guide негативно настроена относительно рынков недвижимости Европы, кроме Македонии (где доход от аренды все еще высокий) и возможно Молдовы. Соотношение цены и арендной ставки должно существенно уменьшиться до выздоровления европейского рынка недвижимости. Эксперты ожидают сильное снижение цен в Англии, Ирландии, Испании. Экономики остальных стран ЕС сильно зависят от того на сколько рационально будут потрачены €200млрд вливаний.
В Англии продолжится рецессия в 2009г. с сокращением экономики на 1.5%. Однако цены достигнут дна в 2010г. Большая надежда возлагается на Олимпийские Игры 2012г., которые будут проведены в Лондоне и это привлечет серьезные инвестиции и рынок строительства должен оживиться. Среди развитых стран Европы, которые также в кризисе – Испания и Ирландия. В Испании будут продолжать падать цены, как в столице, так и в городах побережья. В Ирландии ожидается стагнация, так как правительство сконце6трировалось на сбалансировании бюджета больше, чем на стимуляции экономики. Больше повезло покупателям в Македонии, которая наслаждается бумом на рынке недвижимости благодаря сильной экономике и стабильному политическому окружению. В Скопье доход от аренды 10% в год.В Азии цены упали во второй половине 2008г. из-за инфляции, роста процентных ставок и заражающего весь мир финансового кризиса. В 2009г. цены будут продолжать снижаться.
Цены на недвижимость в Канаде, вероятно, будут продолжать падать до конца 2010г. середины 2011г. самое большое снижение цен будет отмечено в прибрежных зонах Флориды и Калифорнии.Выздоровление рынка недвижимости в значительной мере зависит от эффективности политики нового президента Барака Обамы. Экономика Канады в лучшей форме, чем США, но рецессия в начале 2009г. и падение цен на недвижимость продолжиться до 2010г. Больше всего пострадают цены на объекты в Калгари, Эдмонте и Ванкувере.
Во многих Латинских странах жизнь стала значительно дешевле, чем 3 месяца назад, из-за девальвации национальных валют – Мексика, Бразилия, Чили, Уругвай, Колумбия. Несколько меньше упали цены в Перу, Аргентине, Гватемале. Если только цикл роста цен не закончится, то прекрасная возможность покупать с целью сдачи в аренду недвижимости в Панаме, Перу, Уругвае, Аргентине. Панама перезастроена, напоминает Дубаи. Но доход от аренлы в Панаме 10.6% (на квартиры в городе) и 9.9% (на квартиры у береговой линии).
продолжение
--PAGE_BREAK--Создание ООО “САЙ” и реализация недвижимых объектов. 2.1 Страницы истории ООО ”САЙ”
Общество с ограниченной ответственностью «САЙ» создано 7 декабря 1991 года Распоряжением Администрации г. Йошкар-Ола №6146р.
· По ОКОНХ 71211,63200,81200
· По КОПФ 49
· По ОКПО 22088662
ИНН 2663007854
Юридический адрес: г. Йошкар-Ола, ул. Я.Эшпая 22, тел. 261578
Расчетный счет 00746761 в КБ «Уралсиб» к/сч. 700161533
БИК 040708733.
ООО «САЙ» ставит своей целью получение прибыли путем осуществления следующих видов деятельности:
· Строительство офисных помещений
· Долевое строительство жилых помещений
· Аренда торговых площадей
· Реконструкция жилых помещений
· Купля и последующая перепродажа жилых помещений
Основным видом деятельности ООО «САЙ» являетсядолевое строительство, сдача в аренду, отделка и реализация недвижимых объектов: нежилая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, магазины и другое), а так же жилая недвижимость (квартиры от эконом класса до элитного жилья)
Целью деятельности ООО «САЙ» является строительство и удовлетворение существующего спроса на рынке республики Марий ЭЛ и, соответственно, получение прибыли в процессе этой деятельности.
Фирма «САЙ» является обществом с ограниченной ответственностью (ООО). ООО – это организационно – правовая форма предприятия. Под ООО понимается объединение граждан и (или) юридических лиц для совместной хозяйственной деятельности, имеющие уставный фонд, разделенный на доли, размер которых определяется учредительными документами, и несущие ответственность по обязательствам только в пределах своего имущества. Участники ООО несут ответственность в пределах своих вкладов.
В ООО «САЙ» создан уставный фонд, размер которого составляет 12713 тысяч рублей. Имущество общества с ограниченной ответственностью формируется за счет вкладов участников, и принадлежит его участникам на праве долевой собственности. Число участников ООО «САЙ» составляет 5 физических лиц.
Высшим органом управления ООО «САЙ» является собрание участников. В его компетенции находятся вопросы определения главных направлений предпринимательской деятельности, рассмотрение и утверждение смет, отчетов и балансов, избрание и отзыв исполнительного органа и ревизионной комиссии, определение условий оплаты труда должностных лиц, распределение прибыли и определение порядка покрытия убытков и другие.
Руководителем ООО «САЙ» является директор. В его компетенции находятся вопросы разработки реализации целей, политики и стратегии их достижения, а также организация и руководство текущей деятельностью фирмы, распоряжение имуществом, наем и увольнение персонала.
В 2008 году среднесписочная численность работников ООО «САЙ» составила 54 человека. Приложение Г
В том числе:
управленческий персонал -3 человека;
специалисты — 3 человека;
строительные рабочие -43 человек;
обслуживающий персонал — 5 человек.
В предшествующем 2007 году, численность персонала фирмы составляла 52 человек.
ООО «САЙ» занимается строительством жилья разного уровня и различного предназначения, от сдачи в аренду торговых площадей до продажи квартир “C” класса. Цены на недвижимое имущество ООО «САЙ» аналогичны ценам конкурирующих фирм.
ООО «САЙ» — типичная фирма малого бизнеса, которое довольно успешно функционирует и развивается на рынке.
Экономический анализ важнейшая стадия работы, предшествующая планированию и прогнозированию прибыли строительного предприятия способствующая эффективному ее использованию.
В 1990 годах ООО”САЙ” занималось строительством стандартных трех этажных домов и прилегающих к ним объектов социального назначения, небольших загородных домов и торговых киосков. В те годы надо было в короткий срок переселить десятки семей из бараков военного времени и подвалов в благоустроенные квартиры. И эта важнейшая социальная программа была выполнена в запланированном объеме.
За девяностые годы построено: 4 трех этажных дома,3 пятиэтажки,4 административных здания, 20 продуктовых магазинов, часть комплекса городской больницы, прачечная, котельная, склад овощехранилища, столовая, аптека, животноводческй комплекс. Можно сказать, что в это десятилетие состоялся коллектив ООО”САЙ”, сложились, выросли и окрепли профессионалы.
В конце 90-х годов объемы возведения кирпичного жилья стали падать, на передний план выходит панельное домостроение, а строители ООО”САЙ”, продолжая поднимать жилье, занимаются объектами здравоохранения. Ими был проведен капитальный ремонт корпуса санатория-профилактория «Кленовая Гора», построено здание администрации в детском оздоровительном лагере «Подснежник», часть комплекса городской больница, проведен капитальный ремонт в станции переливания крови и т.д.
Полтора десятка лет — с начала 90 и до начала 2009года — в программе ООО”САЙ” основными объектами были квартиры построенные в долевом строительстве. Всего в послужном списке строителей ООО”САЙ” около 4500 квадратных метров жилья, на которое делались минимальные надбавки в цене, что позволяло приобрести жилье всем нуждающимся.
В 90-ых, пережив нелегкий кризис, связанный с отсутствием потенциальных покупателей, ООО”САЙ” приступает к строительству жилья в качественно новом исполнении — это кирпичные дома с квартирами повышенной комфортности. У жителей республики они пользуются заслуженной популярностью. На это есть ряд причин: свободная планировка квартир, новые инженерные коммуникации, традиционно престижные районы города, квартальная застройка, не высокие цены. Квартиры от ООО”САЙ” не похожи одна на другую, им присущи индивидуальность и выразительность. Вокруг них территория силами строителей озеленяется и благоустраивается. Сегодня строители ООО”САЙ” в год сдают порядка 800 квадратных метров жилья.
Но ООО”САЙ”работает и с социально значимыми для города заказами: это часовни, капитальный ремонт помещений на стадионе «Дружба» и другие объекты.
2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия ООО«САЙ»
Цель анализа — выявить размер роста прибыли и рентабельности и направления повышения эффективности распределения и использования прибыли в соответствии с задачами развития строительного предприятия и.
В задачи анализа прибыли и рентабельности строительного предприятия входят:
— оценка выполнения плана и динамики показателей прибыли и рентабельности;
— изучение основных элементов формирования валовой прибыли;
— выявление и измерение влияния факторов. воздействующих на прибыль и рентабельность;
— расчет и анализ показателей рентабельности;
— анализ распределения и использования прибыли;
— разработка мероприятий по использованию выявленных резервов роста прибыли и рентабельности и повышение эффективности распределения и использования прибыли;
— систематический контроль за выполнением планов формирования прибыли и рентабельности, также планов использования и распределения прибыли.[20]
В качестве исследуемого объекта взято предприятие малого бизнеса «САЙ», как это уже было описано выше. В данной курсовой работе проводится анализ рентабельности предприятия. И первым этапом рассматриваются и анализируются основные экономические показатели деятельности данного предприятия.
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 1.Основные показатели хозяйственной деятельности ООО «САЙ»
Показатели
2007
2008
Отклонение
Темп роста
Оборот недвижимости
28410,2
31690,6
3280,4
1110,5
Реализованная надбавка на недвижимость
— сумма
— в % к обороту
23800,6
83,79
2527,3
79,73
146,7
-4,06
106,1
-
Издержки обращения
— сумма
— в % к обороту
1836,2
95,64
1824,5
57,56
-11,7
-38,08
99,3
-
Прибыль от реализации
— сумма
— в % к обороту
5440,4
28,35
7020,8
33,21
1580,4
4,86
129,1
-
Прибыль от неторговой деятельности
180,0
300,8
120,8
171,1
Внереализационные расходы
-
-
-
-
Внереализационные доходы
526,2
652,8
126,6
124,1
Балансовая прибыль
— сумма
— в % к обороту
10880,6
56,70
13860,4
65,52
2970,8
8,82
168,6
-
Анализ показателей деятельности ООО «САЙ» показал, что товарооборот в 2008 году составил 31690,6 тыс. р., что на 328,4 тыс. р., или на 11,5% больше, чем в 2007 году. Реализованная торговая надбавка или валовой доход увеличился на 1460,7 тыс. р. или на 6,1% и составил 25270,3 тыс. р. Сумма издержек обращения уменьшилась на 11,7 тыс. р. или на 0,7%. Если увеличился валовой доход, а издержки обращения уменьшились, то прибыль от реализации должна стать выше, что и можно увидеть из таблицы, прибыль увеличилась на 1580,4 тыс. р. или на 29,1%. Эти показатели говорят о повышении эффективности деятельности предприятия. Можно сделать вывод, что руководители данного предприятия нашли эффективные пути развития; потому, что если бы это было повышение качества недвижимости или внедрение новых технологий, это отразилось бы на издержках обращения; а по таблице видно, что издержки обращения снижаются. Можно предположить, что у предприятия нашлись более выгодные клиенты и доход от реализации недвижимости резко увеличился.
Далее по таблице видно, что и прибыль от неторговой деятельности, и внереализационные доходы увеличились, соответственно на 120,8 тыс. р. или на 71,1%; и на 1260,6 тыс. р. или на 24,1%. Вследствие этого изменилась в сторону плюса и балансовая прибыль на 297,8 тыс. р. или на 68,6%.
В целом по таблице можно сказать, что все показатели, характеризующие эффективность деятельности предприятия увеличиваются, что благоприятно сказывается на прибыльности предприятия.
Таблица 2
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 2.Основные экономические показатели финансово-хозяйственной деятельности ООО «САЙ»
Показатель
2007
2008
Отклонение
Темп роста,
%
Сумма,
Удельный вес, %
Сумма, тыс. р.
Удельный вес, %
Сумма, тыс. р.
Удельный вес, %
Оборот недвижимости, тыс.р.
28410,2
100
31690
100
3280,4
-
111,5
Валовой доход, тыс.р.
23800,6
83,78
25270,3
79,73
1460,7
-4,05
106,1
Издержки обращения, тыс.р.
1836,2
95,63
1824,5
57,56
-11,7
-38,07
99,3
Продолжение таблицы 2
Прибыль от реализации, тыс.р.
5440,4
28,35
7020,8
33,21
1580,4
4,86
129,1
Прибыль от прочих видов деятельности, тыс.р.
180
0,94
300,8
1,46
120,8
0,52
171,1
Анализ основных экономических показателей финансово-хозяйственной деятельности ООО «САЙ» показывает, что оборот недвижимости, валовой доход, прибыль от реализации, прибыль от прочих видов деятельности, внереализационные доходы, балансовая прибыль увеличиваются, что описано в анализе показателей таблицы 1.
Среднегодовая стоимость основных фондов увеличилась на 1210,4 тыс. р. или на 65,5% и составила 3060,8 тыс. р. Среднегодовая стоимость оборотных средств увеличилась на 10,4 тыс. р. или на 0,6%. Но удельный вес оборотных средств в товарообороте снизился на 1,07%. Чтобы объяснить ситуацию нужно рассмотреть взаимосвязь показателей; чтобы удельный вес снижался, необходимо, чтобы стоимость оборотных средств снижалась, а оборот недвижимости увеличивался. В данной же таблице можно увидеть, что увеличиваются оба показателя, но в не равной мере; если рассмотреть рост оборота, то можно сказать, что темпы его роста превышают темпы роста среднегодовой стоимости оборотных средств, следовательно, сложившаяся ситуация на предприятии вполне закономерна.
Среднесписочная численность персонала увеличилась на 2 человека, производительность труда в свою очередь увеличилась также. Эту ситуацию тоже нужно рассматривать во взаимосвязи; если увеличивается среднесписочная численность работников при прочих неизменных условиях, то производительность труда должна уменьшаться, но на предприятии происходит рост оборота недвижимости, причем значительный, поэтому производительность увеличивается.
Обобщая анализ данных таблицы 1 и таблицы 2 можно сделать вывод, что предприятие ООО «САЙ» успешно функционирует и даже расширяет штат. Подобную сложившуюся ситуацию можно объяснить увеличением сегмента клиентов. Но с учетом того, что фирма существует сравнительно недавно, но прекрасно выполняет свою работу, это положение на рынке вполне естественно.
В заключении анализа целесообразно проверить способность строительного предприятия осуществлять расширенное воспроизводство и социальное развитие за счет собственных средств, то есть определить возможности его самофинансирования с учетом выявленных резервов роста прибыли. Способность самофинансирования определяется соотношением потребности в инвестициях для производственного и социального развития и реальной финансовой возможностью удовлетворить имеющуюся потребность. Это можно сделать, найдя коэффициенты самофинансирования — он равен сумме прибыли, остающейся в распоряжении предприятия (чистая прибыль) и амортизационных отчислений, деленной на потребность в инвестициях на производственные расходов.
Если этот коэффициент будет больше единицы, то это означает, что инвестиционные возможности предприятия превышают потребность в финансировании расширенного строительства. Накопления определяют внутренние инвестиции, и у предприятия появляются свободные денежные средства, которые оно может использовать для финансовых инвестиций в ценные бумаги.
2.3Анализ экономических показателей деятельности ООО “САЙ”
Оценку имущественного положения организации следует проводить в три этапа:[21]
· Анализ интегрированного уплотненного баланса-нетто
· Анализ динамики имущества
· Анализ имущественных показателей
Таблица 3. Интегрированный уплотненный баланс-нетто
Статья
Абсолютные показатели
Относительные (структурные) показатели
На начало, тыс. руб.
На конец, тыс. руб.
Изменение абсол., тыс.руб
Изменение относит.,%
На начало, %
На конец, %
Изменение, %
Актив
1. Внеоборотные активы
1.1 Нематериальные активы
36873
36873
0.00%
8.33%
8.33%
1.2 Основные средства
139437
107400
-32037
-22.98%
53.5%
24.3%
-29.28%
1.3 Незавершенное строительство
74896
183560
108664
145.1%
28.8%
41.5%
12.70%
1.4 Долгосрочные финансовые вложения
0.00%
0.00%
0.00%
1.5 Прочие внеоборотные активы
0.00%
0.00%
0.00%
Итого по разделу 1
214333
327833
113500
52.95%
82.3%
74.1%
-8.25%
2. Оборотные активы
2.1 Запасы и затраты, вкл. НДС
45604
114631
69027
151.4%
17.5%
25.9%
8.38%
2.2 Дебиторская задолженность
246
184
-62
-25.20%
0.09%
0.04%
-0.05%
2.3 Денежные средства и эквиваленты
245
79
-166
-67.76%
0.09%
0.02%
-0.08%
2.4 Прочие оборотные активы
0.00%
0.00%
0.00%
Итого по разделу 2
46095
114894
68799
149.3%
17.7%
26%
8.25%
Всего активов
260428
442727
182299
70.00%
100%
100%
0.00%
Пассив
1. Собственный капитал
1.1 Уставный и добавочный капитал
126669
126669
0.00%
48.6%
28.6%
-20.03%
1.2 Фонды и резервы
66784
67386
602
0.90%
25.6%
15.2%
-10.42%
Итого по разделу
193453
194055
602
0.31%
74.3%
43.8%
-30.45%
2. Привлеченный капитал
2.1 Долгосрочные пассивы
0.00%
0.00%
0.00%
2.2 Краткосрочные пассивы[22]
66975
248672
181697
271.3%
25.7%
56.2%
30.45%
Итого по разделу
66975
248672
181697
271.3%
25.7%
56.2%
30.45%
Всего пассивов
260428
442727
182299
70.00%
100%
100%
0.00%
В результате анализа уплотненного баланса-нетто можно сделать следующие выводы:
· Основные средства уменьшились с 139437 тыс. руб. до 107400 тыс. руб. (на 23%), что можно охарактеризовать как негативную тенденцию
· Незавершенное строительство возросло с 74896 тыс. руб. до 183560 тыс. руб., что компенсирует уменьшение основных средств, так как эти строящиеся объекты будут введены в состав основных средств.
Таким образом, внеоборотные активы возросли с 214333 тыс. руб. до 327833 тыс. руб. (на 53%), что свидетельствует о наращивании производственных основных средств в перспективе.
Оборотные активы возросли с 46095 тыс. руб. до 114894 тыс. руб. что можно оценить как благоприятную тенденцию.
Таким образом, валюта баланса увеличилась с 260428 тыс. руб. до 442727 тыс. руб. что в целом характеризует наращивание производственного потенциала ООО «САЙ».
Особо следует отметить рост краткосрочных пассивов фирмы (с 66975 тыс. руб. до 248672 тыс. руб. – на 271%), что однозначно можно рассматривать как негативную тенденцию.
В целом структурные показатели баланса отражают вышеприведенную динамику – если, в активе баланса структура статей осталась практически прежней, то в пассиве можно отметить явный рост доли краткосрочных пассивов (с 26% на начало анализируемого периода до 56% на конец) за счет соответствующего уменьшения доли долгосрочных пассивов, что также является отрицательным моментом.
Таблица 4. Оценка динамики имущества
Показатели
На начало
На конец
Изменение
тыс. руб.
%
Иммобилизованные активы
214333
327833
113500
52.95%
Мобильные активы, в т.ч.
46095
114894
68799
149.25%
Запасы
45604
114631
69027
151.36%
Дебиторская задолженность
246
184
-62
-25.20%
Денежные средства
245
79
-166
-67.76%
Прочие оборотные активы
-
Всего имущества
260428
442727
182299
70.00%
При оценке динамики имущества ООО «САЙ» выявлены следующие результаты:
· Иммобилизованные активы возросли с 214333 тыс. руб. до 327833 тыс. руб. (на 53%)
· Мобильные активы увеличились с 46095 тыс. руб. до 114894 тыс. руб. (на 149%). Рост мобильных активов обусловлен увеличением производственных запасов (с 45604 до 114631 тыс. руб. – на 151%). Динамику дебиторской задолженности и денежных средств анализировать представляется нецелесообразным, так как эти величины по сравнению с валютой баланса достаточно малы. Можно лишь отметить, малое количество «быстрых» денежных средств (на р/с и в кассе), что может воспрепятствовать нормальному порядку расчетов.
Общий объем имущества увеличился с 260428 тыс. руб. до 442727 тыс. руб. (на 70%), что при прочих равных условиях положительно характеризует имущественное положение ООО”САЙ”
Таблица 5 Свод аналитических показателей группы имущественного положения
Показатель
Значение
Норм. значение
На начало
На конец
1.1 Сумма хозяйственных средств, находящихся в распоряжении организации
260428
442727
Рост
1.2 Доля основных средств в активах
0.57
0.24
-
1.3 Доля активной части основных средств
0.99
0.99
Рост
1.4 Коэффициент износа основных средств
0.85
0.3
Снижение
1.5 Коэффициент износа активной части основных средств
0.85
0.3
Снижение
1.6 Коэффициент обновления
0.88
Рост
1.7 Коэффициент выбытия
0.64
Снижение
Анализ показателей группы имущественного положения позволяет сделать следующие выводы:
· Сумма хозяйственных средств, находящихся в распоряжении предприятия возросла с 260428 тыс. руб. до 442727 тыс. руб. что можно оценить как положительную тенденцию
· Снизилась доля основных средств в активах (с 0.57 до 0.24), что свидетельствует о снижении производственного потенциала организации
· В составе основных средств значительное количество занимает их активная часть (почти 100%), что является положительным моментом
· Коэффициент износа активной части основных средств снизился с 0.85 до 0.3. Данную динамику можно оценить как весьма положительную, так как произошло значительное обновление основных средств
· Коэффициент обновления составил 0.88, а коэффициент выбытия 0.64, что указывает на благоприятную тенденцию обновления основных средств.
Для проведения анализа ликвидности ООО «САЙ» рассчитаем аналитические показатели.
Таблица 6 Свод аналитических показателей группы ликвидности
Показатель
Значение
Норм. значение
На начало
На конец
2.1 Величина собственных оборотных средств
-20880
-133778
Рост
2.2 Маневренность собственных оборотных средств
-0.01
-0.001
Рост
2.3 Коэффициент текущей ликвидности
0.69
0.46
>2
2.4 Коэффициент быстрой ликвидности
0.01
0.001
>1
2.5 Коэффициент абсолютной ликвидности
0.004
0.0003
>0.2
2.6 Доля оборотных средств в активах
0.18
0.26
-
2.7 Доля собственных оборотных средств в их общей сумме
-0.45
-1.16
>0.5
2.8 Доля запасов в оборотных активах
0.99
0.998
-
2.9 Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов
-0.46
-1.17
>0.5
2.10 Коэффициент покрытия запасов
0.32
-0.84
>1
Анализ показателей ликвидности позволяет сделать вывод об абсолютной неликвидности фирмы как на начало так и на конец анализируемого периода.
Так показатель величины собственных оборотных средств составил –133778 тыс. руб., что говорит о том, что 133778 тыс. руб. внеоборотных активов финансируется за счет краткосрочной задолженности (помимо оборотных активов). Коэффициент текущей ликвидности снизился с 0.69 до 0.46 (при норме 2), что говорит о крайней неликвидности фирмы. О более строгих коэффициентах ликвидности говорить даже не приходится.
Отчасти это состояние обусловлено высокой долей запасов в структуре оборотных активов (практически 100%). С другой стороны такая динамика имеет место из-за высокого уровня кредиторской задолженности.
Необходимо отметить, что данное состояние может быть отчасти оправдано высоким уровнем ликвидности запасов и тем что организация стремится содержать свои активы в запасах из-за возможности инфляции.
Для проведения анализа финансовой устойчивости необходимо рассчитать аналитические показатели.
Таблица 7 Свод аналитических показателей группы финансовой устойчивости
Показатель
Значение
Норм. значение
На начало
На конец
3.1 Коэффициент концентрации собственного капитала
0.74
0.44
>0.6
3.2 Коэффициент финансовой зависимости
1.35
2.28
3.3 Коэффициент маневренности собственного капитала
-0.11
-0.69
-
3.4 Коэффициент концентрации заемного капитала
0.26
0.56
снижение
3.5 Коэффициент структуры долгосрочных вложений
3.6 Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств
-
3.7 Коэффициент структуры заемного капитала
-
3.8 Коэффициент соотношения заемных и собственных средств
0.35
1.28
снижение
Проведя анализ финансовой устойчивости ООО «САЙ» можно сделать следующие выводы:
· Коэффициент концентрации собственного капитала снизился с 0.74 до 0.44, (активы фирмы профинансированы собственным капталом на конец года на 44%), что является негативной тенденцией, так как снижает финансовую устойчивость предприятия.
· Соответственно возрос коэффициент финансовой зависимости (с 1.35 до 2.28)
· Можно отметить увеличение коэффициента концентрации заемного капитала (0.26 до 0.56), что указывает на аналогичную тенденцию.
· Предприятие не использует долгосрочный заемный капитал, что является отрицательным моментом, так как финансирование деятельности за счет краткосрочной задолженности чревато опасностью невозврата средств кредиторам вовремя. Об этом говорит динамика показателей 3.5, 3.6, 3.7.(на начало и конец анализируемого периода они равны нулю).
· Коэффициент соотношения заемных и собственных средств увеличился, что также указывает на снижение финансовой устойчивости предприятия за анализируемый период.
Таким образом, изучив динамику показателей данной группы можно сделать вывод о снижении финансовой устойчивости ООО «САЙ».
Для проведения анализа рентабельности ООО «САЙ» необходимо рассчитать следующие аналитические показатели.
Таблица 8 Свод аналитических показателей группы рентабельности
Показатель
Значение
Норм. значение
На начало
На конец
5.1 Чистая прибыль
23038
31842.2
Рост
5.2 Рентабельность продукции
0.20
0.20
>0.15
5.3 Рентабельность основной деятельности
0.25
0.25
>0.20
5.4 Рентабельность совокупного капитала
0.09
0.07
>0.1
5.5 Рентабельность собственного капитала
0.12
0.16
>0.12
5.6 Период окупаемости собственного капитала
8.40
6.09
снижение
В результате проведения анализа рентабельности можно сделать вывод о рентабельности ООО «САЙ» в целом.
Об этом говорит динамика следующих показателей:
· Чистая прибыль возросла с 23038 тыс. руб. до 31842 тыс. руб. (на 38%)
· Рентабельность продукции остается на уровне 20%, что является приемлемым показателем.
· Рентабельность основной деятельности также имеет нормальное значение (25%).
· Рентабельность собственного капитала возросла с 12% до 16%, что является благоприятной тенденцией.
· Отражая динамику предыдущих показателей снизился период окупаемости собственного капитала (с 8.4 года до 6 лет).
2.4 Пути совершенствования предприятия
Пока бушует финансовый кризис, мало кто рискнет тратить деньги на недвижимость. Однако ООО “САЙ” должна стремиться к совершенствованию, оно имеет средства и всегда готова их приумножить. На мой взгляд существуют варианты сделок на рынке недвижимости которые могут этому поспособствовать.
1 Вариант. Покупка земли.
Сейчас, когда ситуация на валютном рынке непредсказуема, есть смысл подумать о вложении средств в проверенное приобретение на все времена – землю. Только надо учитывать, что заработать сразу вряд ли удастся, это долгосрочное вложение капитала. Но такая покупка, несомненно, очень и очень стоящая. Прежде всего надо убедиться, что документы оформлены правильно и данная категория земель попадает под продажу.
3 Вариант. Зарубежная недвижимость .
Тоже довольно удачное вложение, если правильно выбрать страну для покупки. Надо ориентироваться на те государства, куда кризис еще не дошел, либо на те, где уже сделали корректировку цен. Развитие рынка всегда происходит циклически, значит, рост будет снова. Наша задача — купить подходящую недвижимость сейчас и реализовать ее через 5-7 лет за хорошие деньги.
3 Вариант. Эксклюзивная недвижимость.
Тоже очень хорошая инвестиция. Дорогие уникальные проекты всегда остаются на уровне высоких цен, чтобы ни происходило на рынке. А вот после окончания кризиса их стоимость может подняться. Такие объекты находятся как бы вне рынка и его законов, они существуют по особым правилам. Но чтобы успешно играть на рынке дорогой недвижимости, надо очень хорошо знать эти правила.
4 Вариант. Дешевая недвижимость.
Если у компании нет времени ждать долго, а прибыль требуется уже сейчас, пусть и не такую большую, то стоит обратить внимание на дешевое жилье. На рынке на него всегда повышенный спрос. Однокомнатные квартиры очень популярны при разменах, обусловленных сложными семейными ситуациями. Продать дешевую квартиру можно всегда и с прибылью организации. Даже если рынок недвижимости замирает, спрос на однокомнатные квартиры будет существовать.
5 Вариант. Сдача имеющейся недвижимости в аренду.
Помещение для офиса всегда нужны и при том за небольшие деньги. Построенное небольшое по площади офисное здание может простоять целый год, так и не быть реализованным. Вот по этой причине следует организации сделать акцент на сдаче помещений в аренду. В настоящее время у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40 кв. метров. У арендаторов максимумы спроса приходятся на определенные метражи – 40, 60, 80 квадратных метров. Именно, эти площади оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и любые другие помещения очень быстро могут бить реализованны. Рынок сегодня требует предложений, которых не хватает, из за этого стоимость аренды повышается вверх. Сами же арендаторы, ищут компромисс между качеством и ценой. Сейчас не хватает дешевых помещений стоимостью ниже $25/м2.
6 Вариант. Модернизация советских административных зданий.
Пракика показывает, что бывшие советские административные здания требуют ремонта и модернизации, поэтому их необходимо превратить в современные бизнес-центры. В каждом таком случае важен индивидуальный подход, учет всех тонкостей. Просчитывать такие проекты должны специалисты. Пока же у нас, к сожалению, даже проектирование бизнес-центров на редкость безграмотное, не говоря уж о нормальном бизнесе в сфере недвижимости. В городе, надо строить офисные комплексы именно для малого бизнеса. Их категорически не хватает. Бизнес-центры — это такие объекты, которые никоим образом не конкурируют с жилищным и прочим социальным строительством. Для них годятся те участки, где ничего больше не построишь из-за близости промзон, напряженных магистралей, железных дорог и т.д.
продолжение
--PAGE_BREAK--