Зміст Вступ
1.Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель
2.Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького районуХарківської області2.1 Загальні відомості про населені пункти2.2 Природні умови
2.3 Характеристика земель населених пунктів
2.4 Кадастрова оцінка
3.Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської радиВеликобурлуцького району Харківської області
3.1Визначення базової вартості в межах економіко – планувальної зони
3.2Встановлення меж економіко – планувальних зон та визначення коефіцієнтамістобудівної цінності території (км2)
3.3 Визначенняфункціональних та локальних факторів
3.4Грошова оцінка земель населених пунктів
3.5 Грошоваоцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя
3.6 Грошоваоцінка окремої земельної ділянки
4 Соціально-економічніумови порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватськоїсільської ради Великобурлуцького району Харківської області
4.1Оподаткування земель
4.2Орендна плата
4.3Ринкові цілі використання грошової оцінки земель
5. Проект порівняннягрошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської радиВеликобурлуцького району Харківської області
6. Охорона праці
Висновки
Списоквикористаної літератури
Вступ
За Конституцією України земля – національне багатство і повиннаперебувати під особливою охороною держави. Вирішення проблеми справляння платиза землю, за умов становлення ринкової економіки, стає особливо актуальним.Питання справляння цієї плати тісно пов’язане з обліком земельних ділянок,повнота та правильність ведення якого залежить від органів місцевогосамоврядування, органів виконавчої влади та землевпорядних органів.
Земельнареформа — важлива складова економічних перетворень, що відбуваються у нашійкраїні. Практичне здійснення її, впровадження різних форм власності на землю.Формування ринку земельних ділянок потребують чіткого економічного механізмурегулювання земельних відносин, необхідним елементом якого є оцінка землі.
Відповіднодо ст. 196 Земельного кодексу України [2] грошова оцінка земельних ділянок — цескладова частина державного земельного кадастру. Отже її слід розглядати якурегульований нормами чинного законодавства окремий вид земельно-кадастровоїдіяльності, спрямованої на одержання, поширення, використання інформації,необхідної для визначення розміру земельного податку, втратсільськогосподарського і лісогосподарського виробництва та розміру державногомита згідно із законом; відчуження, обміну і страхування земельних ділянок, щоналежать до державної чи комунальної власності; застави; визначення вартостіземельних ділянок, які належать до державної або комунальної власності,визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві аболіквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою(часткою комунального майна), яке є власником земельної ділянки; відображеннявартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку, визначення збитків чирозміру відшкодування втрат за використання земельних ділянок у випадках,встановлених законом або договором; економічного стимулювання раціональноговикористання та охорони земель; ринкової вартості земельних ділянок приукладанні цивільно-правових угод.
ЗемельнийКодекс України, прийнятий 25 жовтня 2001 року, вводить нову категорію – земельжитлової та громадської забудови. Таким чином, робиться спроба спроститимеханізми взаємовідносин між окремими категоріями земель. Даний підхід дозволяєуникнути явищ існування однієї категорії в межах іншої.
Зважаючина вище вказані фактори, стає зрозумілою необхідність оціночної діяльності натериторії населених пунктів. Грошова оцінка земель населених пунктів дозволяєвстановлювати ціну земельних ділянок, розмір земельного податку, якийсправляється з них, розмір орендної плати за користування землею і вимагаєпрофесіоналізму та відповідної підготовки фахівців з експертної грошовоїоцінки.
Основнамета, яка лежить в основі грошової оцінки земель — є створення умов дляекономічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, успадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки таправа оренди, визначені ставок земельного податку, ціноутворенні, облікусукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску достатутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільнихпідприємств, акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.
Отжепроведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростає, а сфери їїзастосування розширюються.
Окремимпунктом в дипломному проекті висвітлена експертна грошова оцінка земельноїділянки, а також узгодження результатів грошової оцінки земельної ділянки.
Впроцесі розробки дипломного проекта на тему “Проект грошової оцінки земельнаселених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького районуХарківської області” зроблено спробу набуття необхідного досвіду при розрахункугрошової оцінки земель населених пунктів і вирішення наступних питань:
- вивчення законодавчої та нормативно-правової бази, а також спеціальноїлітератури, що регулюють земельні відносини на території населених пунктів;
- збору, систематизації і узагальнення основних природних тасоціально-економічних відомостей про сільський населений пункт для подальшихпроектних розробок;
- структурно-кадастрового розподілу земель населеного пункту(створенню індексного плану) у відповідності із нормативно-методичною базою,єдиною на території України;
- грошової оцінки земель Вільхуватської сільської ради, визначеннямеханізмів плати за землю і земельного оподаткування.
Прирозробці дипломного проекту на тему “Проект порівняння грошової оцінки земельнаселених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького районуХарківської області” були використані матеріали з інвентаризації земельВільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, повстановленню меж населених пунктів Вільхуватської сільської радиВеликобурлуцького району Харківської області, з природно – економічноїхарактеристики. При розробці дипломного проекту були одержані консультації у відділіХарківському філіалі інституту землеустрою УААН, ДП “Науково-дослідний тапроектний інститут” та співробітників кафедри землевпорядкування та земельногокадастру Харківського аграрного університету імені В.В. Докучаєва.
1.Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель
Населенийпункт – це складне соціально-економічне утворення, яке відрізняється занаступними ознаками:
1. Кожне окреме поселення людей є місцем постійного або тривалогопроживання певної групи населення.
2. Сконцентрованість засобів виробництва, які використовуютьсямешканцями у процесі праці.
3. Наявність інженерно-комунікаційної інфраструктури, що задовольняєпотреби населення.
4. Відповідне юридичне оформлення, наявність чітких меж, відповідногостатусу, назви.
Упроцесі утворення та розвитку населених пунктів основне місце займає історичнийаспект. Очевидно, що розвиток та занепад, будівництво та руйнування поселеньлюдей відбувалися одночасно із розвитком усієї цивілізації під впливомрізноманітних історичних процесів, як то війн, переворотів тощо. До цього часуоднією із найголовніших ознак населеного пункту (поряд із чисельністюнаселення, площею) є його вік.
Вивченнюскладних процесів взаємовідносин в межах населених пунктів присвятили своїнаукові праці такі відомі науковці, як Рязанов О.В., Кончуков В.С., КірсановВ.О., Новаковський[52] Л.Я., Вервейко А.П.,[35] Третяк О.М. [45,46],
Зприйняттям нового Земельного кодексу Україна зробила ще один великий крок назустріч ринковим відносинам.
Створенана сьогодні в Україні нормативно – правова та методологічна база дозволяєздійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою дляформування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвиткуінфраструктури земель.
Огляд спеціальної літератури:
В навчальному посібнику “Оцінка земель” [47] підредакцією М.Г. Ступеня розглядаються питання щодо правового регулювання оцінкиземель, яке здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексуУкраїни, Законів України “Про оцінку майна, майнових прав та професійнуоціночну діяльність в Україні”[11], інших нормативно-правових актів, прийнятихвідповідно до них.
Нормативно-методичне регулювання оцінки земельздійснюється у відповідних номативно-правових актах, що встановлюють порядокпроведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад ізміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельнихділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.
Наукове видання “Методичні основи грошової оцінки земельв Україні” [44] присвячене всебічному аналізу грошової оцінки земель.Вивчаються теоретичні та практичні аспекти земельно-оціночної діяльності.Розглянуті науково-методичні підходи до нормативної та експертної оцінки земельсільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, населенихпунктів. Значна увага приділена питанням взаємодії грошової оцінки і земельногокадастру, використанню комп'ютерних технологій, застосуванню в оцінцімістобудівної та землевпорядної документації.
В підручнику “Кадастр населених пунктів” [48] підредакцією М.Г. Ступеня, висвітлюються теоретичні основи державного земельногокадастру населених пунктів, дається загальна характеристика, зміст йогоскладових частин і порядок ведення в населених пунктах. Розкриваютьсяособливості ведення державного земельного кадастру населених пунктів,особливості містобудівних чинників, які впливають на організацію раціональноговикористання земель населених пунктів.
В навчальному посібнику “Основи земельного кадастру”[34] під редакцією М.О. Володіна висвітлена сутність заходів державногоземельного кадастру і його складових частин. Включаючи забезпечувальні,реєструвальні, облікові й оцінювальні роботи; розглянуті сучасні тенденції всвітовому кадастровому процесі, характеристики провідних кадастрових систем,стан і перспективи розвитку земельного кадастру, концепція земельної ділянки –конструктивної клітини усіх просторових кадастрових структур.
В навчальному посібнику “Теоретичні основи державногоземельного кадастру” під редакцією М.Г. Ступеня [49] розглядаються питання,щодо здійснення земельної реформи, розвитку багатоукладної економіки,формування різних підприємницьких структур, передачі землі у власністьгромадянам пов'язаних з процесом утворення великої кількості земельних ділянок.В цих умовах зростає значення державного управління земельними ресурсами,ефективність якого багато в чому залежить від земельно-кадастрових даних,зокрема від створення системи реєстрації земельних ділянок. Поступовотрансформується і ставлення до землі. Вона визначається товаром майбутньогоземельного ринку, а тому все більшої уваги набуває питання вартісної оцінкиземель, яка з теоретичного простору переходить до площини практичногонавантаження, стаючи життєво необхідною для економіки держави.
Новим імпульсом у запровадженні в Україні ринку земліповинна стати експертна грошова оцінка земельних ділянок. Однією з передумовзапровадження ефективної системи земельно-кадастрових робіт є широкезастосування сучасних і інформаційних технологій, в основному у рамках програмистворення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.
РозробленоПоложення про порядок роботи Екзаменаційної комісії з експертної грошовоїоцінки земельних ділянок, яке затверджено Наказом Держкомзему України від18.10.2004 р. №343 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 10.10.2004р. за № 1432/10031 [56]. „Це Положення розроблено з метою реалізації вимогстатей 8 і 9 Закону України „Про оцінку земель” у частині організаційногозабезпечення прийняття Екзаменаційною комісією з експертної грошової оцінкиземельних ділянок рішень про видачу або позбавлення Кваліфікаційних свідоцтвоцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.”
- НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ №1 «Загальні засади оцінки майна імайнових прав» є обов’язковим для застосування під час проведення оцінкимайна та майнових прав (далі — майно) суб’єктами оціночної діяльності, атакож особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітівпро оцінку майна [54].
- НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ №2 «Оцінка нерухомого майна» єобов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна(нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповіднодо законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводятьдержавну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянокдержавної та комунальної власності у разі їх продажу [55].
Кручок С.І. в статті “Методи грошової оцінки земельнихділянок [50] розглядає оцінку земельної власності, як обов'язковий елементіпотечної діяльності.
Розглядає три методи експертної грошової оцінкиземельної ділянки:
Метод капіталізованого доходу. За цим методом вартістьоб'єкта визначають шляхом капіталізації можливого доходу від нього (рента,прибуток). У зарубіжній літературі, зокрема німецькій, він відомий також підназвою “метод вартості доходу (МВД)”.
Метод порівняльної вартості (МВП). За цим методомвартість об'єкта визначають на основі порівняння з фактичними ринковими цінамианалогічних об'єктів.
Метод визначення вартості на основі витрат (МВВ), абовитратний метод. За цим методом вартість об'єкта визначають на основі витрат постворенню чи придбанню об'єкта.
Збагерська Н.В. у статті “Перспективи розвиткуметодологічних підходів до економічної оцінки земельних ресурсів” [51] пропонуєпереглянути положення про економічну природу диференціальної ренти. Перехід доринкової економіки означає відродження дійсної суті ренти в органічній єдностідвох її аспектів: на мікрорівні та макрорівні. Сучасні розробки, хоча й не всідостатньо обґрунтовані та досліджені, дають змогу уникнути основних недоліківдиференціальної ренти при економічній оцінці земельних ресурсів і вважається їїнайважливішим показником.
Ліквідаціядержавної монополії і запровадження приватної власності на землю фізичних таюридичних осіб, розмежування земель державної власності на комунальну ідержавну, встановлення принципу платності за користування землею для всіх формвласності закріплено в Україні на законодавчому рівні.
ВУкраїні створена нормативно-правова і методична база для виконання нормативноїта експертної грошової оцінки земельних ділянок. Нормативна грошова оцінказемель здійснюється на землях всіх категорій, а методика передбачає оцінкуземель в межах населених пунктів, земель сільськогосподарського призначення інесільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.
Важливезначення в створенні економічних засад регулювання земельних відносин належитьгрошовій оцінці, яка в умовах перехідного до ринкової економіки періоду даєзмогу створити об’єктивну основу для оподаткування земель.
Прийняттяна державному рівні ряду законодавчих актів про плату за землю та приватизаціюземельних ділянок дозволило ввести грошову оцінку в правове поле регулюванняземельних відносин. Вона стає одним з ключових елементів в реалізації державноїполітики оподаткування та ціноутворення.
Створенана сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяєздійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою дляформування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвиткуінфраструктури земель.
В Україні існуєдва види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Сфери їх застосуваннярегулюються законодавчими та нормативними документами. В свою чергу, закатегоріями оцінки грошова оцінка розділяється на оцінку земель населенихпунктів, оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земельнаселених пунктів) та оцінку земель сільськогосподарського призначення.
Зважаючина свою цінність як природного ресурсу та національного багатства, земляперебуває під особливою охороною держави (стаття 14) [1]. Саме держава шляхомприйняття законодавчих актів та підзаконних нормативно-правових документіввизначила основні вектори розвитку нової земельної політики в Україні наприкінці20 століття
Земельнареформа в Україні триває понад 10 років. Її початком (до речі уже четвертої заостанні 130 років) слід вважати прийняття Постанови Верховної Ради УкраїнськоїРСР «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 року [12, ст. 252-255].У даній Постанові наголошувалася необхідність у перерозподілі та інвентаризаціїземель, наданні земель громадянам, підприємствам, установам, організаціям уході земельної реформи і оформленні прав на володіння чи користування землею. ДанаПостанова стала передумовою для складання проектів формування територіїсільських (селищних) рад та встановлення меж сільських населених пунктів.Нормативні вказівки по складанню даних проектів були затверджені ДержкомземомУкраїни 30 жовтня 1991 року [23]. Метою вказаних проектів було створеннятериторіальних умов для самостійного вирішення сільськими (селищними) радамиусіх питань місцевого чи то локального характеру на підставі законодавстваУкраїни та повної економічної самостійності.
Справжньогопоштовху для подальшого прискорення реформування земельних відносин (в томучислі і на території населених пунктів) було зроблено на початку 1992 року. 30лютого 1992 року Президентом України підписано Закон «Про форми власностіна землю” [5, ст. 144]. В ньому узаконилися три форми власності: державна,колективна та приватна. 13 березня 1992 року Верховна Рада України прийнялаЗакон України „Про внесення змін і доповнень до земельного кодексуУкраїнської РСР“, а також Постанови „Про прискорення земельноїреформи та приватизацію землі“ [13, ст. 255-257] та „Про формидержавних актів на право власності на землю і право постійногокористування“(№ 2200-XXII і № 2201-XXII відповідно)[14, ст. 273-282]. 3липня 1992 року вступив в дію Закон України “Про плату за землю” [8, ст. 197-213],в якому врегульовувалися питання платності використання земель населенихпунктів, ставки оподаткування і інші принципові питання.
Значнимпоштовхом для подальшого розвитку земельної реформи на території населенихпунктів було прийняття Верховною Радою України Закону України “ Про основимістобудування “ 16 листопада 1992 року №2780-ХІІ [9, ст.220-222]. Даним Закономпередбачалося дотримання при здійсненні міс-тобудівної діяльності наступнихпринципів(стаття 5): 1- відповідність містобудівної документації, проектівконкретних заходів державним стандартам, нормам, правилам, технічним умовам; 2-розміщення та будівництво об’єктів згідно із затвердженою в установленомупорядку містобудівною до-кументацією та проектами цих об’єктів; 3- збереженнята відновлення пам’я-ток архітектури та інших цінних об’єктів; 4- урахуваннязаконних інтересів власників та користувачів земельних ділянок та будівель;5-доведення до громадян інформації про плани перспективного розвитку територій,розміння особливо цінних об’єктів; 6- урахуванння прозицій громадян та об’єднаньгромадян при розробці містобудівної документації[9, ст. 221].
Отрималовіддзеркалення в цьому Законі (стаття 21) і досить важливе і водночас складнепитання щодо визначення територій та використання земель для містобудівнихпотреб, яке здійснюється на підставі затвердженої містобудівної документації тапланів земельно-господарського устрою населених пунктів. При цьому державнийконтроль за використанням та забудовою земель, забезпечення можливостіздійснення на них передбаченої містобудівної діяльності провадиться органамимісцевого та регіонального самоврядування, органами державної виконавчої влади,спеціально уповноваженими на це державними органами.
Стаття23 вищевказаного Закону визначила призначення, зміст, порядок веденнямістобудівного кадастру населених пунктів. Містобудівний кадастр населенихпунктів – це систематизована база даних про належність територій до відповіднихфункціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення, екологічну,інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення,характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності та призначенийдля забезпечення у встановленому порядку суб’єктів містобудування необхідноюінформацією. Порядок ведення містобудівного кадастру населених пунктівустановлюється Кабінетом Міністрів України[9].
Наступнимкроком подальшого удосконалення регулювання земельних відносин у містобудуваннібуло розроблення Положення про містобудівний кадастр населених пунктів,затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 1993 року№224[32]. Це Положення визначило конкретну сферу використання данихмістобудівного кадастру, зокрема, при вирішенні таких питань: 1- прогнозуваннярозвитку, планування та забудови населених пунктів; 2- розміщення,проектування, будівництва та реконструкції об’єктів різного цільового призначення;3- охорони особливо цінних об’єктів; 4-створення соціальної, інженерної татранспортної інфраструктури; 5- обґрунтування розмірів оподаткування тавартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості, розташованих на них; 6-обліку власників та користувачів будівель і споруд; 7- контролю за дотриманнямчинного законодавства.
Містобудівнийкадастр ведеться на кожний окремий населений пункт незалежно від його статусу(місто, селище, село) чи значення в загальнодержавній, регіональній та місцевійсистемах розселення. Він включає текстові, цифрові та графічні матеріали, якімістять систематизовану сукупність відомостей про земельний фонд населеногопункту, його розміри та межі, належність до різних функціональних зон окремихтериторій та земельних ділянок, інфраструктуру, будинки та споруди, їхтехнічний стан і правовий режим, екологічні та інженерно-геологічні характеристикиокремих територій та ділянок, можливість здійснення на них відповідноїмістобудівної діяльності[32].
Нормативнабаза при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінкиземель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільнимнаказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва,архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, ДержводгоспуУкраїни та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за №76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64від 15.04.97 р.)[11].
Розглянемоосновні правові та нормативно-методичні акти, що стосуються грошової оцінки.
Основноюзаконодавчою базою для виконання робіт з грошової оцінки земель населенихпунктів є Конституція України[1], Земельний Кодекс України [2], Закон України»Про плату за землю"[4], Постанова Верховної Ради України “Пропорядок введення в дію закону України “Про внесення змін і доповнень до законуУкраїни “Про плату за землю” [6], Постанова Верховної Ради України «Пропродовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та іншихнесільськогосподарських земель» (16.07.99р. №999-ХIV) [7], Закон України“Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. №1378-15 [8], Закон України “Про оцінкумайна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, від12.07.2001[9].
23березня 1995 року Кабінет Міністрів України прийняв Постанову “Про Методикугрошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населенихпунктів”[21], а також тимчасову “Методику грошової оцінки земельсільськогосподарського призначення та населених пунктів”. Дані нормативні актипередбачали здійснення грошової оцінки земель з метою регулювання відносин припередачі земель у власність, спадщину, під заставу, при куплі-продажу земельнихділянок, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупноївартості основних засобів виробництва. Інформаційною базою для грошової оцінкиземель населених пунктів було передбачено їх генеральні плани та проектипланування і забудови, матеріали економічної оцінки землі [21].
Ізкороткого огляду прийнятих законодавчих актів, витікає що населені пункти,особливо які розташовані в районах, розглядалися сумісно з землямисільськогосподарського призначення. Це положення було обґрунтовано тим, щонаселені пункти, особливо селища, були складовою частиною земель ранішеіснуючих колгоспів, радгоспів. Починаючи з моменту прийняття першого земельногокодексу, населені пункти були виділені в самостійну категорію земель і малисвою кадастрову оцінку земель, тобто земельну регістрацію сформованихземлекористувань, кодову кадастрову інфраструктуру, форми власності та іншіпоказники.
Важливемісце при вирішенні питань формування земельної політики в населених пунктахвідводиться підприємствам різних форм власності та господарювання (приватне,державне, казенне, комунальне, господарське тощо), що знайшло відображення вЗаконі України “Про господарські товариства” від 19 вересня 1991 року №1576-ХІІ[6] та Законі України “Про підприємства в Україні” від 27 березня 1991 року№887-ХІІ [7].
Зметою прискорення приватизації земель на території населених пунктів 12 липня1995 року Президент України підписав Указ “Про приватизацію та оренду земельнихділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницькоїдіяльності”[16, ст. 11]. Власне, даним законодавчим актом передбачено можливістькуплі-продажу земель несільськогосподарського призначення на території сельбищнихмісць. Потужну нормативно-правову базу по регулюванню відносин на територіїнаселених пунктів було створено протягом 1999-2000 років. За цей час ПрезидентУкраїни підписав ряд Указів, спрямованих на створення умов для ефективноговикористання землі, стимулювання підприємницької діяльності, заохоченняінвестицій, як закордонних так і вітчизняних. 19 січня 1999 року підписано УказПрезидента “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”.В Указі наголошено на те, що покупцями земельних ділянок на території Україниможуть бути виключно громадяни або юридичні особи України [17, ст. 12-14]. УказПрезидента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення приватизації майнав Україні” від 29 грудня 1999 року (№1626/99) спрямовувався на прискоренняприватизації майна та подальшого розвитку фондового ринку, прискорення темпівприватизації середніх та великих підприємств. Залучення кошт від приватизаціїдо соціальних та інших програм, передбачених у Державному бюджеті. 4 лютого2000 року вступив в дію Указ Президента України “Про заходи щодо розвитку тарегулювання ринку земель населених пунктів, інших земельнесільськогосподарського призначення”. Указ регулював процес прискореннястановлення та ефективного регулювання ринку земель населених пунктів,залучення інвестицій для розвитку міст і сільських поселень, збільшеннянадходжень до бюджету. Крім того, Указом передбачено корегування генеральнихпланів населених пунктів, іншої містобудівної та землевпорядної документації увідповідності до фактичного стану приватизації [19, ст. 18-19].
Окремоїуваги заслуговує прийнятий Верховною Радою України Закон України 20 квітня 2000року “Про планування і забудову територій”[10], який визначив правові таорганізаційні засади планування, забудови та іншого використання територій,направлені на забезпечення сталого розвитку населених пунктів. При плануваннітериторій на місцевому рівні (стаття 12) варто передбачити розробленнягенеральних планів окремих населених пунктів, які мають вирішувати питання щодопотреби в територіях для забудови, зміни меж населеного пункту, встановленнярізного роду обмежень при використанні земель, встановлення меж функціональнихзон, планувальної структури та просторової композиції забудови населеногопункту. У розвиток генерального плану населеного пункту розробляються детальнийплан території, план червоних ліній, проект забудови території, проектрозподілу території [10].
Законодавствомвстановлений також і порядок складання плану земельно-господарського устроюнаселеного пункту [33], який використовується для обґрунтування, розробки іподальшої реалізації на землях населеного пункту встановленого обсягуорганізаційних та інженерних заходів по освоєнню, поліпшенню, раціональномувикористанню та охорони земель.
Правовізасади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночноїдіяльності в Україні регулюються Законом України “Про оцінку майна, майновихправ та професійну оціночну діяльність в Україні”, прийнятим Верховною РадоюУкраїни 12 липня 2001 року [11]. Законом встановлюються процедури оцінки майна,визначаються об’єкти та суб’єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування тасертифікації оцінювачів. У статті 3 Закону дається визначення майна, щооцінюється: ”майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальнійформі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди...” Введення в діюцього Закону передбачає його узгодження із існуючими нормативно-правовимиактами стосовно грошової оцінки земель.
НовийЗемельний кодекс України [2], прийнятий 25 жовтня 2001 року та введений в дію з1 січня 2002 року, значно більше уваги приділяє питанням охорони тараціонального використання землі (статті 162-172), чіткому розмежуванню іаргументуванню цільового використання земельних ресурсів (збільшується кількістькатегорій земель) (статті 18-77). У Земельному кодексі України знайшловідображення досить актуальне питання спільної власності на землю (статті86-89), приведене у відповідність із нормами цивільного законодавства [4, ст. 119].Відрегульоване також і питання встановлення та зміни межадміністративно-територіальних утворень (статті 173-177). Стаття 211 встановлюєвідповідальність за порушення земельного законодавства, яка може бутиадміністративною[3], цивільною, кримінальною та дисциплінарною. Основна метанового Земельного кодексу України – визначення загальних концепцій земельноїполітики нашої держави та приведення земельного законодавства у відповідність знормами Конституції України та інших основних праворегулюючих документів.
Увідповідності до Земельного кодексу України, прийнятого 25 жовтня 2001 року №2768 – III, грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі(ст. 201)[2]. Залежно від призначення тапорядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.
Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджуєтьсяКабінетом Міністрів України.
Зважаючина те, що землі населених пунктів є унікальним ресурсом, то від їх ефективноговикористання значною мірою залежить економіка держави в цілому. Відомо, щомісцеві бюджети населених пунктів поповнюються за рахунок надходжень відподатку за землю в розмірі від 12% до 15%, і це ще не остаточні цифри. Іншимисловами, доброякісне та кваліфіковане виконання робіт з грошової оцінки земельнаселених пунктів є підвалиною зростання їх бюджетів[40].
Основноюзаконодавчою базою для виконання робіт з грошової оцінки земель населенихпунктів є Конституція України[1], Земельний Кодекс України [3], Закон України«Про плату за землю»[4], Постанова Верховної Ради України “Пропорядок введення в дію закону України “Про внесення змін і доповнень до законуУкраїни “Про плату за землю” [6], Постанова Верховної Ради України «Пропродовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та іншихнесільськогосподарських земель» (16.07.99р. №999-ХIV) [7], Закон України“Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. №1378-15 [8], Закон України “Про оцінкумайна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, від12.07.2001[9].
Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997року №99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державногоземельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови КабінетуМіністрів України від 16 вересня 1992 р. №532» [14], та згідно прийнятогоу 2001 році Земельним кодексом України грошову оцінку земель визнано невід¢ємною складовою державногоземельного кадастру.
Це обумовлює необхідність проведення грошової оцінкиземель усіх категорій земель.
Закон України “Про оцінку земель”[8]. Оцінка земель є важливим фактором регулювання і розвитку суспільнихсоціально-економічних відносин в Україні. У її практичних результатахзаінтересовані як власники земель, землекористувачі, так і державні органивлади, місцевого самоврядування.
Нормативнабаза при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінкиземель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільнимнаказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва,архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, ДержводгоспуУкраїни та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за №76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64від 15.04.97 р.)[11].
Питаннявартісної оцінки земель населених пунктів віднайшли висвітлення в ряді науковихробіт. Так, у роботі “Земельний кадастр населених пунктів” Д.І. Гнаткович [39] обґрунтовананауково-методична розробка грошової оцінки земель різного рівня (міст ісільських населених пунктів). У статті “Досвід проблеми грошової оцінки земельнаселених пунктів Черкаської області ” Кілочков В.М. висвітлює вказані роботи ірегіональні особливості їх проведення. Другак В.М. в статті “Питаннятериторіального устрою і власності на землю в містах” висвітлює досвід формуванняземлекористувань на території населених пунктів. Статті завідуючого кафедроюбанківської справи національного аграрного університету Кручка С.І. обґрунтовуютьметодику порівняння земельної ділянки, в тому числі і населених пунктів,відповідно до природних ландшафтних умов і їх грошової оцінки [37, 42].
ПостановоюКабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1531 “Про експертну грошову оцінкуземельних ділянок” удосконалена методика оцінки земельних ділянок, яківикористовуються як сільськогосподарські угіддя, земельних ділянок, вкритихлісовою рослинністю, земельних ділянок водних об’єктів, забудованих земельнихділянок, що є позитивним моментом у ході подальшого розвитку трансакційнихоперацій (купівля, продаж, іпотека) із земельними ділянками, розташованими вмежах населених пунктів [22].
Нормативнабаза при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінкиземель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільнимнаказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва,архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, ДержводгоспуУкраїни та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за №76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64від 15.04.97 р.)[11].
Відповіднодо Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель» та постановиКабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 «Про методику нормативноїгрошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів»(зі змінами) наказом від 27.01.06 № 18/15/21/11 було прийнято новий порядокнормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земельнаселених пунктів. При розробці дипломного проекту на тему “Проект порівняннягрошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської радиВеликобурлуцького району Харківської області ” зроблено спробу використати новіметодичні та практичні рекомендації з вказаного комплексу питань.
Особливоюповагою грошової оцінки земель користуються землі сільських населених пунктів,де в системі функціонального призначення має місце сільськогосподарські землі,які по своєму цільовому призначенню повинні мати відповідну методику їх оцінки,т.ч. оцінюються землі як засіб виробництва, як базис і як соціально-економічната екологічна структура. Для проведення такої грошової оцінки земель сільськихнаселених пунктів повинна мати місце науково-методична концепція, що стосуєтьсягрошової оцінки. До 1991 р. В Україні така грошова оцінка сіл і селищ непроводилась, тому, як в цьому не було необхідності і не була необхідна плата закористування землею. Основні напрямки розробки концепції такої грошової оцінкинадалі ряд вчених в своїх наукових працях.
Прирозробці дипломного проекту на тему “Проект порівняння грошової оцінки земель населенихпунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківськоїобласті” зроблено спробу використати нові методичні та практичні рекомендації звказаного комплексу питань.
Воснову методології розробки дипломного проекта покладено діалектичний методпізнання земельних відносин із врахуванням природних, соціальних, економічних,територіальних та інших факторів, економічну обґрунтованість, історичнийаспект, а також систему взаємовідносин людини, науки, у процесі використанніземельних ресурсів.
Воснову методики земельно-оціночних робіт покладено досвід їх проведення вУкраїні, за межами держави, а також законодавчо прийнятої на території Україниметодики грошової оцінки та структурно-кадастрового кодування земель населенихпунктів.
2.Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького районуХарківської області
2.1Загальні відомості про населені пункти
ТериторіяВільхуватської сільської ради розташована в північно – східній частиніВеликобурлуцького району, на відстані 25 км від районного центру – смт Великий Бурлук і 130 км від обласного центру Харкова. Через територію сільської радипроходить дорога республіканського значення з твердим покриттям – Харків –Старий Салтів – Валуйки.
Загальназемельна площа Сільської ради – 10503,9 га в тому числі сільськогосподарських угідь – 8841,4.
Чисельність населення становить2171 чол.
Житловий фонд селищаскладає із 857 садиб.
Населеніпункти селища електрофіковані і телефонізовані
Інженернаінфраструктура представлена дорожньою мережею, лініями зв’язку, електропередачта газопроводів.
2.2Природні умови
Кліматрайону, в якому розташована Вільхуватська сільська радапомірно –континентальний з недостатнім зволоженням. Продовження вегетаційного періоду (періодз температурою вище + 5) – 195 днів. Середня кількість опадів за рік – 480 мм, а в період з температурою вище + 10 – 250 мм. Основна кількість опадів випадає в літній ічастково в весняний періоди
Сніжнийпокрив, в основному, стійкий. Його товщина складає 20-25 сантиметрів. Важливим кліматичним показником є дія шкідливих вітрів різного напрямку приведена утаблиці.
Таблиця 1. Повторюваністьсередньорічних та шкідливих вітрів.
№ п.п
Назва вітрів
Напрямки
Всьо-
го
пн
пнс
с
пдс
пд
пдз
з
пнз
1.
середньорічні
16
20
12
7
10
3
15
17
100
2.
шкідливі
10
10
27
23
10
6
5
9
100
Восениі влітку переважають південно-західні сухі вітри. Повторюваність суховіїв затеплий період по даних метеостанції складає 61.9 днів за рік, в тому числіслабих — 39.5, середньої інтенсивності — 17.7, інтенсивних — 3,9.
Вцілому, кліматичні умови району сприятливі для вирощуваннясільськогосподарських культур. Однак необхідно широко втілювати агротехнічнізаходи, направлені на збереження і накопичення вологи в ґрунті і запобіганняерозії ґрунтового покриву.
СелаВільхуватської сільської ради розташовані на схилах стародавніх балокстрімкістю до 10˚.
Підґрунтовіводи на забудованих ділянках залягають глибше 3 метрів.
Підстилаючипороди ґрунтів переважно леси, зустрічаються клиння двочетвертинні.
Населеніпункти електрифіковані і телефонізовані. Централізоване водопостачання маєтільки центральна частина сіл Вільху ватка та Устинівка.
Територіянаселених пунктів безпечна щодо затоплення повеневими водами. Небезпечнігеологічні процеси відсутні.
ЗемлекористуванняВільхуватської сільської ради розташовані на вододілі між річками Волчья таОскол.
Дужевиражена овражно-балочна мережа. Західна частина більш рівна.
Балкиглибокі (від 10 до 45 м), широкі – 300 – 400м.
Внаслідокрізко вираженого вузковолнистого рельєфу, ґрунтотворних порід на територіїсільської ради сформувався різний ґрунтовий покрив.
Взалежності від ґрунтових умов, рельєфу та ступеня зволоження, природні кормовіугіддя характеризуються різним видовим складом травостою, продуктивністю.
Оскількикрупномасштабні обстеження ґрунтів на території населених пунктів непроводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня. Прийнятим варіантомвиходу з цього становища в умовах, що склалися, є створення орієнтовних карт ґрунтовогопокриву за допомогою використання наявних ґрунтових карт суміжних територій татаких допоміжних матеріалів, як топографічні карти, фото плани, а такожрекогносцирувальні обстеження території. Саме за таким методичним підходомскладені карти ґрунтового покриву території населених пунктів.
Ґрунтовівідміни були об’єднані в агровиробничі групи ґрунтів. що знайшло своєвідображення на картограмі агро виробничих груп ґрунтів
(графічніматеріали,2).
Зарезультатами виконаних робіт складено експлікацію агро виробничих груп ґрунтів населенихпунктів в розрізі сільськогосподарських угідь (додаток 1).
2.3Характеристика земель населених пунктів
Натериторії сільської ради розташовано 10 населених пунктів загальною площею 1270,4 га, в котрих проживає 2418 чоловік.
Короткахарактеристика їх приведена нижче в таблиці.
Таблиця2. Характеристика населених пунктів Вільхуватської сільської ради Назва населеного пункту Площа, га Кількість садиб, шт. Чисельність населення, чол.. Відстань до райцентру, км с. Вільхуватка 554,1 517 1245 24 с. Водяне 55,6 48 133 28 с. Анискине 123,3 58 174 29 с. Зарубинка 120,0 59 177 23 с. Довгеньке 60,7 44 113 23 с. Івашкине 21,6 11 21 33 с. Устинівка 100,2 61 182 34 с. Широке 40,0 19 37 37 с. Попельне 68,0 1 1 38 с. Комісарове 126,8 39 88 38
Адміністративно-територіальнимцентром сільської ради є с. Вільху ватка. Тут також розміщені основніадміністративно – виробничі будівлі СВК «Вільхуватка».
Планово-картографічноюосновою населених пунктів є план масштабу 1: 10000, складений у 1991 роціХарківським філіалом Інституту землеустрою під час розробки проекту формуваннятериторії і встановлення меж Вільхуватської сільської ради та її населенихпунктів та « Технічний звіт за корегування матеріалів зйомки минулих роківколгоспу ім… Ватутіна Великобурлуцького району Харківської області».
Мал.1 Розподіл земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради
/>
1 — с. Вільху ватка, 2 — с. Водяне, 3 — с. Анискине, 4 — с. Зарубинка, 5 — с.Довгеньке, 6 — с. Івашкине, 7 — с. Устинівка, 8 — с. Широке, 9 — с. Попільне, 10- с. Комісарове.
Коригуванняпланово – картографічного матеріалу території населених пунктів проведено в2001 році. Внаслідок коригування планово – картографічного матеріалу нанесеніквартали нової забудови та особистих підсобних господарств. У межах кожногокварталу окремо відображені землі житлової забудови та землі загальногокористування, уточнена і доповнена мережа вулиць, перевулків та проїздів.Показані межі землевласників та землекористувачів. Визначена належністьземельних ділянок до певних категорій земель.
Врезультаті проведення робіт складено план населених пунктів 1: 10000 (графічніматеріали,1), визначені площі земель різних категорій та угідь (додаток 2)
Складземель у межах населеного пункту у розрізі форм власності та угідь зарезультатами корегування планового матеріалу та інвентаризації земельвідображено у додатку 3. З вказаної таблиці випливає, що основна частина земельнаселеного пункту перебуває у державній власності.
/>
1 – сільськогосподарські;2– забудовані землі; 3 – ліси; 4 – болота; 5 – без рослинного покриву; 6 – підводою; 7 – кладовища.
Мал.2 Розподіл земель Вільхуватської сільської ради за вгіддями
2.4Кадастрова оцінка
Критеріями кадастрової оцінки являються критерії економічноїоцінки і бонітування ґрунтів. Бонітування ґрунтів – це порівняльнахарактеристики якості ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, якімають сталий характер і суттєво впливають на урожайність сільськогосподарськихкультур, вирощуваних у конкретних природно — кліматичних умовах. [1ст.189] Вонавстановлює відносну придатність ґрунтів за основними чинниками природноїродючості для вирощування сільськогосподарських культур, виділяючиагровиробничі групи ґрунтів, будується за об'єктивними ознаками івластивостями, які мають вирішальне значення у розвитку та ростісільськогосподарських культур. Бонітування ґрунтів є логічним продовженнямкомплексних обстежень земель і передує їх економічній оцінці. Основна метабонітування полягає у визначенні відносної якості ґрунтів за їх родючістю,тобто встановленні, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого засвоїми природними і стійко набутими властивостями.
Критеріями бонітування ґрунтів є їх природні діагностичні ознаки йознаки, набуті в процесі тривалого окультурювання, які корелюють з урожайністюосновних зернових, технічних та інших культур, а при бонітуванні кормових угідь- з продуктивністю сінокосів і пасовищ. Це означає, що критеріями бонітуванняґрунтів можуть бути тільки ті природні діагностичні ознаки, які найбільшевпливають на урожайність сільськогосподарських культур.
Для визначення показників якості ґрунтів і розрахунку балівчасткового бонітування беруть три з перших чотирьох показників. Рештапоказників властивостей ґрунтів використовується як поправні коефіцієнти.Збираючи дані про властивості ґрунтів під багаторічними насадженнями, необхіднотакож фіксувати глибину підстилання щільними породами або пісками.
Критеріями визначення загального рівня родючості ґрунтіввиступають, як правило, властивості ґрунтів, які тісно корелюють з урожайністюкультур, незважаючи на дію інших чинників (погоди, рівня забезпеченостіресурсами, культури землеробства тощо). Отже, завдання залягає в знаходженніеталонного ґрунту з високою урожайністю й оптимальною характеристикоювластивостей. З його максимальною потенціальною і ефективною родючістюпорівнюється родючість всіх інших ґрунтів.
Об’єкт має цілу серію природних показників, які створені природоюі можуть бути змінені в процесі в процесі використання земельних ресурсів.Основним показниками об’єкту є:
- ґрунтовий покрив;
- механічний склад;
- вміст гумусу K,Na,F, Mg,Pl.
В якості елементу бонітету виступає агровиробнича група.Агровиробнича група — це сумарний показник декількох ґрунтових видів близькиходин одному за запасом поживних речовин та агротехнічними властивостями.
Другим критерієм бонітування являється запаси поживних речовин.
Третім – кадастровий гектар – розрахунковий показник з урахуваннямякості ґрунтів.
Четвертий – механічний склад.
П’ятий – негативність вираженості процесу кислотності,еродованості, перезволоження
Однакові групи ґрунтів при бонітуванні повинні одержати однаковіпоказники бонітету. Щоб визначити ці показники, складається шкала бонітуванняґрунтів, яка являє собою систему цифрових даних, що відповідають певнимзначенням природних показників на різних групах ґрунтів. При бонітуванніґрунтів потрібно складати дві оціночні шкали: о першу, основну — завластивостями ґрунтіві другу — за урожайністюсільськогосподарськихкультур або продуктивністю кормових угідь.
Показники бонітування ґрунтів відображають порівняльну оцінку їхякості, яка визначається за об'єктивними ознаками і властивостями, що корелюютьз урожайністю сільськогосподарських культур.
Для розробки шкал загального бонітування ріллі можутьвикористовуватися дані про запаси гумусу в метровому шарі, максимально можливізапаси продуктивної вологи, вміст рухомих форм фосфору і обмінного калію.
Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим баломоцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природнупродуктивність. За 100 балів приймається еталонний ґрунт для кожної культури вмежах природно-сільськогосподарського району, а точніше в ареалі екологічногооптимуму даної культури.
Проведення бонітування ґрунтів має практичне значення длявирішення завдань сільськогосподарського виробництва, особливо таких, якрозміщення посівів сільськогосподарських культур або їх екологічних груп натериторії і планування урожайності культур.
Другим критерієм кадастрової оцінки земель являється критеріїекономічної оцінки земель.
Бонітування та економічна оцінка тісно пов'язані між собоюспільністю мети, спираються на єдині земельно-кадастрові даніоблікукількості та якості земель, матеріали обстеження і джерелі статистичноїінформації про виробничі показники використанні оцінюваних земель. Основне їхзавдання — це визначенні виробничої придатності земель, але у першому випадкудо мети наближаються, досліджуючи властивості верхнього прошарку земель, а удругому — через урахування технологічних умов виробництва на цих землях.Особливість оцінки сільськогосподарських земель виходить з того факту, що земляу сільському господарстві, на відміну від інших галузей, є не лише умовою, алеводночас і головним засобом виробництва. Ст. 200 Земельного кодексу України(2001 р.) наголошує, що економічна оцінка землі — це оцінка землі якприродного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві.
Основна відмінність економічної оцінки від бонітування ґрунтівполягає в тому, що бонітування вивчає ґрунт як природне тіло, без врахуванняекономічних умов ведення сільськогосподарського виробництва… Економічна жоцінка відображає відмінності в якості земель з точки зору економічноїродючості при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Залежно від цілей ізавдань економічну оцінку земель поділяють на загальну і часткову.
Загальна оцінка земель передбачає визначення об'єктивнихпоказників родючості та показників, які характеризують ефективністьвикористання землі при досягнутому рівні інтенсивності землеробства.
Часткова економічна оцінка земель передбачає визначення ступеняефективності вирощування конкретних сільськогосподарських культур на різнихґрунтах.
Для одержання зазначених економічних показників використовують дваосновних — урожайність сільськогосподарських культур і витрати на їх вирощування.Всі інші показники є похідними від них.
У процесі економічної оцінки визначають економічний ефект відвикористання різних за якістю земель з урахування різного рівня продуктивностіпраці, а це закладає основу для виваженого аналізу існуючих результатівгосподарської діяльності і обґрунтованих прогнозів на майбутнє.
Урожайність євихідним показником економічної оцінки земель.Урожайність як показник оцінки земель має велике практичне значення длявирішення багатьох питань сільськогосподарського виробництва. Однак урожайсільськогосподарських культур відображає якість землі тільки при рівновеликихзатратах на його одержання.
Складність економічної оцінки земель за урожайністюсільськогосподарських культур полягає в тому, що урожайність окремої культурине може дати повних відомостей про якість землі.
Для економічної оцінки земель вихід валової продукції на земляхрізної якості необхідно пов'язувати із витратами виробництва. Треба мати наувазі, що тільки кількість продукції, віднесена до рівновеликих виробничихзатрат, або розміри рівновеликих затрат на виробництво одиниці продукціївідображають якість земель. Різниця в якості земель визначається ефективністюрівновеликих затрат, вкладених у землю неоднакової якості.
Встановлені розміри валової продукції і затрат кладуть в основурозрахунків інших економічних показників оцінки земель.
Тому для оцінки земель застосовують розрахункові кадастрові ціни,що базуються на суспільне необхідних затратах у гірших умовах виробництва.
Кадастрові ціни — єдині для всієї країни. Оцінка земель, обчисленаза кадастровими цінами, забезпечує порівнянність якості земель у межахсільськогосподарського підприємства, між підприємствами у межах району, міжрайонами, областями, регіонами країни.
Основними показниками економічної оцінки є:
- розмір валової продукції;
- чистий дохід;
- окупність витрат як показник економічної оцінки є відноснимвираженням рівня родючості земель при рівних економічних умовах господарювання;
- диференціальний дохід – це дохід, яких гарантує землекористувачущорічну економічну забезпеченість при використанні земель різної якості.
Заматеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, територія наякій розташовано населений пункт, відноситься до третього земельно-оціночногорайону.
Належністьземель до земель України визначається знаходженням їх в межах територіїдержави. Наявність території — це обов'язкова ознака держави. Оскількитериторією держави є і острови, а також землі, зайняті водними об'єктами, то івони також включаються до складу земель України.
Вмежах території України можуть знаходитися землі, які перебувають у державній,приватній та комунальній власності.
Землів межах території України характеризуються різним цільовим призначенням.Основне цільове призначення земель — головний і єдиний критерій диференціаціїземель на окремі категорії, які мають особливий правовий режим. Особливостіправового режиму земель кожної категорії визначаються специфікою їх цільовогопризначення.
Згідност. 85 Земельного кодексу іноземні держави можуть набувати у власність натериторії України земельні ділянки для розміщення будівель і споруддипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповіднодо міжнародних договорів. На таких же умовах і Україні можуть належативідповідні земельні ділянки, які теж будуть відноситись до земель України.
Земельніділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користуваннягромадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.
Землів межах України є неоднорідними за своєю якістю, природними, біологічними,хімічними та іншими показниками. Крім того, окремі землі характеризуютьсяпевними особливостями і можуть використовуватись з різною метою. Однівикористовуються як засіб виробництва в сільському і лісовому господарстві,інші — як територіальна просторова база для розміщення різних об'єктів, або жяк охоронні зони та ін. [ст.ст. 22, 38, 112 ЗК].
Воснові поділу земель України на самостійні категорії — основне цільовепризначення. Використання земель по основному цільовому призначенню не виключаєможливості використання їх одночасно і для інших цілей, наприклад, землі сільськогосподарськогопризначення — для будівництва внутрішньогосподарських доріг, землі транспорту всмузі відведення — для городництва тощо. Поділ земель на самостійні категорії,що здійснюється за основним цільовим призначенням, представляє собою первіснукласифікацію.
Класифікація земель івідмінності в правовому режимі окремих категорій відображають їх положення якоб'єктів державного управління, права власності і права землекористування.
Завідсутності генерального плану забудовинаселеного пункту, припроведенні інвентаризації земель було складено план функціональноговикористання території.
Наплані відображені інженерні комунікації – газопроводи, водопроводи, лініїелектропередач, вулична мережа із твердим покриттям. Вказані сервітути правакористування земельними ділянками третіми особами (у разі необхідності ремонтута обслуговування інженерних комунікацій).
Таблиця3. Розподіл земель населеного пункту Вільхуватка за функціональнимвикористанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 20 2 Землі комерційного призначення 0,69 3 Землі с – г призначення 394,64 4 Землі зв’язку 0,08 5 Землі громадського використання 6,8 6 Землі оборони 0,25 7 Землі промисловості, транспорту 5,34 8 Землі загального використання 126,3 Всього 554,1
Таблиця4. Розподіл земель населеного пункту Водяне за функціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 2,6 2 Землі комерційного призначення 0,04 3 Землі громадського використання 10,2 4 Землі с – г призначення 36,2 5 Землі загального використання 6,6 Всього 55,64
Таблиця5. Розподіл земель населеного пункту Анискине за функціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 3,0 2 Землі комерційного призначення 0,02 3 Землі с – г призначення 102,9 4 Землі загального використання 17,4 Всього 123,32
Таблиця6. Розподіл земель населеного пункту Зарубинка за функціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 2,9 2 Землі комерційного призначення 0,02 3 Землі громадського використання 0,18 4 Землі с – г призначення 88,3 5 Землі загального використання 28,6 Всього 120
Таблиця7. Розподіл земель населеного пункту Довгеньке за функціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 1,0 2 Землі с – г призначення 46,2 3 Землі загального використання 13,5 Всього 60,7
Таблиця8. Розподіл земель населеного пункту Устинівка за функціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 2,8 2 Землі комерційного призначення 0,02 3 Землі громадського використання 0,68 4 Землі с – г призначення 84,1 5 Землі загального використання 12,6 Всього 100,2
Таблиця9. Розподіл земель населеного пункту Широке за функціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 1,0 2 Землі промисловості 0,3 3 Землі с – г призначення 26,7 4 Землі загального використання 12 Всього 40
Таблиця10. Розподіл земель населеного пункту Пепельне за функціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 58,35 2 Землі с – г призначення 0,05 3 Землі загального використання 9,6 Всього 68
Таблиця11. Розподіл земель населеного пункту Комісарове за функціональнимвикористанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 2,0 2 Землі комерційного призначення 0,02 3 Землі громадського використання 0,92 4 Землі с – г призначення 79,1 5 Землі загального використання 44,8 Всього 126,84
Таблиця12. Розподіл земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради зафункціональним використанням№ Функціональне використання Площа 1 Землі житлової забудови 35,95 2 Землі комерційного призначення 0,69 3 Землі с – г призначення 932,79 4 Землі зв’язку 0,08 5 Землі громадського використання 18,9 6 Землі оборони 0,25 7 Землі промисловості, транспорту 5,64 8 Землі загального використання 276,1 Всього 1270,40
/>
Мал.4. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі комерційного призначення; 3 — Землі с– г призначення; 4 — Землі зв’язку; 5 — Землі громадського використання; 6 — Землі оборони; 7 — Землі промисловості, транспорту; 8 — Землі загальноговикористання
/>
Мал.5. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Земліс – г призначення; 4 — Землі загального використання
/>
Мал.6. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Земліс – г призначення; 4 — Землі загального використання;
/>
Мал.7.1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання;
/>
Мал.8. 1- Землі житлової забудови; 2 — Землі с – г призначення;3 — Землі загальноговикористання
/>
Мал.9. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання
/>
Мал.10. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі промисловості; 3 — Землі с – гпризначення; 4 — Землі загального використання;
/>
Мал.11. 1- Землі житлової забудови; 2 — Землі с – г призначення;3 — Землізагального використання;
/>
Мал.12. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3- Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання
/>
Мал.13. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі комерційного призначення; 3 — Земліс – г призначення; 4 — Землі зв’язку; 5 — Землі громадського використання; 6 — Землі оборони; 7 — Землі промисловості, транспорту; 8 — Землі загальноговикористання.
Доземель житлової забудови належать земельні ділянки в межах населеного пункту,які використовуються для розміщення житлової забудови. Вона поділяється на двіпід зони: жилу зону загального користування і індивідуальну.
Кадастровіномери земельних ділянок та будівель і споруд, розташованих на них,запроваджуються з метою їх однозначної ідентифікації в базах даних длязабезпечення створення і функціонування автоматизованої системи веденняземельного кадастру, можливостей ефективної обробки і управління інформацією увідповідній інформаційній системі, підтримки зв’язку з іншими галузевими кадастрамита інформаційними системами.
Головнимкритерієм формування структури кадастрового номеру є забезпечення йогоунікальності в межах України протягом всього періоду існування земельноїділянки.
Кадастровийномер земельної ділянки – це унікальний на території України код, якийприсвоюється кожній земельній ділянці з метою її ідентифікації і залишаєтьсянезмінним на протязі всього часу фізичного та юридичного існування земельноїділянки як єдиного цілого.
Сформованийкадастровий номер використовується тільки для кодування земельних ділянок, несев собі інформацію щодо місця положення земельної ділянки в межахадміністративно-територіального устрою і не обов’язково повинен слугуватиоб’єктом синтаксичного чи семантичного аналізу з метою отримання будь-якихінших даних похідного характеру.
Системакадастрової нумерації земельних ділянок є єдиною на всій території України.Кадастрові номери присвоюються земельним ділянкам всіх форм власності. Припереході прав на земельну ділянку від одного власника до іншого та при змінісамого виду прав кадастровий номер земельної ділянки залишається без змін.
Сформованимновим земельним ділянкам в результаті виділення або поділу чи об’єднання її,присвоюються інші кадастрові номери.
Розподілтериторії по кадастрових кварталах (зонах) і їх нумерація разом з відповіднимикадастровими планами затверджуються відповідними органами державної виконавчоївлади та місцевого самоврядування згідно з їх компетенцією.
Зметою уніфікації міжвідомчої ідентифікації земельних ділянок та іншоїнерухомості в різних автоматизованих інформаційних системах, включаючи системуреєстрації прав та підтримки зв’язку з іншими галузевими кадастрамизапроваджується кадастрова нумерація будівель та споруд, розташованих в межахземельної ділянки.
Кадастровіномери земельним ділянкам присвоюються місцевим органом виконавчої влади зпитань земельних ресурсів.
Вулично-дорожнамережа населених пунктів включає магістральні та між квартальні вулиці,протяжність яких показана нижче в таблиці 13.
Такимчином, виходячи із отриманої природно – економічної характеристики, стаєможливою подальша розробка проектних рішень із організації використання ігрошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради.
Таблиця13. Протяжність велично–дорожньої мережіНазва населеного пункту Загальна протяжність велично – дорожньої мережі, км В т.ч. з твердим покриттям с. Вільху ватка 29,5 8,7 с. Водяне 3,5 0,4 с. Анискине 4,7 1,3 с. Зарубинка 5,5 1,5 с. Довгеньке 4,3 0,3 с. Івашкине 1,6 с. Устинівка 3,9 1,4 с. Широке 1,5 с. Попільне 3,3 с. Комісарове 6,5 1,1
3.Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільськоїради Великобурлуцького району Харківської області
Практичнездійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на землю таплатного характеру використання земель потребують економічного механізмурегулювання земельних відносин, основою якого є оцінка землі.
Українах з ринковою економікою оцінка земель населених пунктів є обов’язковимелементом механізму регулювання земельних відносин.
Вартістьбудь – якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю,незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринкунерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки:доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, якізабезпечують власнику землі економію коштів і часу, і, як наслідок, одержаннядодаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу івизначає цінність земельної ділянки, робить її об’єктом ринкових відносин. Атакож і об’єктом оцінки.
Вумовах научно-технічного прогресу особлива увага звертається на обґрунтуваннязапланованих рішень щодо забудови території населених пунктів і раціональноговикористання ресурсів для розміщення будівництва.
Наявністьоцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно– організаційними методами управління розвитком території, реалізувати своїповноваження на підставі створення економічних умов раціонального використання земель.Забезпечити необхідну основу для формування фінансово економічної базимісцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.
Грошоваоцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради здійсненнавідповідно до чинного законодавства України з метою створення умов дляекономічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, успадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки.Здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.
Відповіднодо Земельного кодексу України (ст… 36), використання землі в Україні єплатним. Законом України від 19 вересня 1996 року «Про внесення змін ідоповнень із закону України « Про плату за землю» встановлено, що плата заземлю справляється у вигляді земельного податку в залежності від грошовоїоцінки землі.
Грошоваоцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до порядку грошовоїоцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів,затверджено наказом Деркомзему України, Держкоммістобудування України.Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук 27 листопада1995 року № 76/230/335/150. Змін і доповнень до розділу 3 Порядку грошовоїоцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, внесенихспільним наказом Деркомзему України. Держкоммістобудування України,Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 15 квітня1997 року № 46/131/63/64.
Напершому етапі визначена базова вартість одного квадратного метра земельнаселеного пункту; на другому – вартість по економіко – планувальним зонах; наостанньому етапі грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянкипевного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межахекономіко – планувальних зон.
Інформаційноїбазою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеногопункту, проект формування території і встановлення меж ради та населенихпунктів, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінкиземель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральні планизабудови населених пунктів, статистичні та нормативні данні про витрати наоблаштування території населених пунктів.
Згіднозакону України “Про плату за землю ” грошова оцінка є капіталізованим рентнимдоходом із земельної ділянки [8, ст. 160-172].Регіональній і місцевій системахвиробництва та розселення, облаштуванню його території з урахуваннямфункціональних та локальних факторів.
Внаселених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурномуоблаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринківсировини, збуту та робочої сили.
Нарозмір рентного доходу впливають:
- місцеположення населеного пункту у територіальних системахвиробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки уйого межах;
- рівень інженерно-транспортного облаштування, природнокліматичні таінженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурнацінність, екологічний стан території населеного пункту;
- характер функціонального використання земельної ділянки.
Грошоваоцінка земель сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів розрахованаза рентним доходом, який створюється при виробництві зернових культур на різнихгрантах і визначається за даними економічної оцінки земель проведеної в 1988році, та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року.
Грошоваоцінка земель населених пунктів визначена окремо для забудованих територій,земель рекреаційного використання та інших відкритих незабудованих земель тасільськогосподарських угідь.
3.1Визначення базової вартості в межах економіко-планувальної зони
Вихіднимиданими для здійснення грошової оцінки земель є нормативні документи про статуснаселеного пункту та його межі, данні державного земельного кадастру проправовий, природний та господарський стан земель, данні державної та відомчоїстатистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно – транспортногооблаштування території матеріали чергових планів, які ведуться землевпоряднимиорганами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.
Збірвихідних даних проводився по окремих видах інфраструктурного облаштування заформами, в яких відображені наявні об’єкти інженерної, транспортної топриродоохоронної інфраструктури в натуральних вартісних показниках з одночаснимїх відображенням на графічному матеріалі, що забезпечило необхідний контроль заповнотою та достовірністю наданої інформації.
Длявизначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктівзібрані статистичні та нормативні данні про освоєння та облаштування територіїсіл. Ці данні включають наявність головних споруд і магістральних мережелектропостачання « включаючи зовнішнє освітлення», телекомунікації,водопостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 січня2006 року.
Даніпро наявність мережі електропостачання (головних споруд і магістральних мереж)отримані в Великобурлуцькій РЕМ. Вартість телекомунікацій прийнята за данимиВеликобурлуцького вузла зв’язку.
Дощоваканалізація відсутня. Санітарна очистка проводиться силами мешканців сіл.Спеціальні насадження для оселення вулиць не створювались.
Витратина облаштування населених пунктів наведені в таблиці. 14
Вартісніпоказники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їхвідповідна вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідноївартості. Для цього були використані матеріали « Сборника укрупненныхпоказателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству иозеленению городов рразличной величины и народнохозяйственного профиля для всехприродно – климатических зон страны » з урахуванням постанов
Вартісніпоказники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їхвідповідна базова вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідноївартості. Для цього були використані матеріали « сборника укрупненныхпоказателей затрат при застройке, инженерному оборудованию. Благоустройству иозеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всехприродноклиматических зон страны» з урахуванням постанов Кабінету МіністрівУкраїни від 9 березня 1995 року № 163 та від 31 серпня 1996 року № 1024.
Грошоваоцінка земель населених пунктів, крім затрат на освоєння та облаштуваннятериторії, залежить від якості земель з урахуванням природно – кліматичних таінженерно – геологічних умов, архітектурно – ландшафтної та історико-культурноїцінності, екологічного стану, функціонального використання земель, щодосягається введенням в розрахунки коефіцієнтів Км і Кф.
Головним вземельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідностітериторії за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційнуприбутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земельнаселеного пункту. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючоїприроди окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: віднаселеного пункту в цілому до земельної ділянки.
Процедураекономіко-планувального зонування передбачає:
- аналізприродно-планувальних особливостей території населеного пункту як просторовоїбази;
— виділенняземельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчимивластивостями;
— по факторну таінтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізіземельнооціночних одиниць;
— об'єднанняземельнооціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності таїї функціональним призначенням.
Грошоваоцінка земель населених пунктів визначає визначення ступеня територіальноїнеоднорідності функціонально – планувальних, соціально – економічних,екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування сільськоїтериторії, що в кінцевому результаті визначає якість території окремих частинсела. Для проведення по факторної оцінки якості земель сіл здійснена земельно-оціночнаструктуризація території: виділення земельно-оціночних одиниць (оціночнихрайонів), функціонально – однорідних планувальних одиниць, в межах яких уподальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінностітериторії.
Післяаналізу існуючої ситуації на основі вивчення і аналізу картографічних іґрунтових матеріалів, а також натурального обстеження було встановлено, натериторії сіл Водяне, Аніскине, Зарубинка, Довгеньке, Івашкине, Широке,Попільне, Комісарове є однорідними за рентоутворюючими факторами. Томувиділення земельно — оціночних одиниць та економіко – планувальне зонування непроводилось, а коефіцієнт км2. який враховує будівельну цінністьтериторії в межах населеного пункту, приймається на рівні 1,0.
Вселі Вільху ватка виділено 7 оціночних районів. Опис меж оціночних районів таосновні їх характеристики наведені в таблиці.
Кожна загальнооціночнаодиниця характеризується за такими факторами:
1. Доступність. Ця характеристикавключає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місцьконцентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місцьмасового відпочинку.
2. Рівеньінженерно-транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристикавключає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, їх довжинута щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиціїмісткості та зон впливу, оцінку зелених насаджень загального користування таспеціального призначення.
3. Рівень розвитку сфериобслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінкузабезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності тарізноманітності їх функцій.
4. Екологічна якістьтериторії, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря,води, ґрунтів, рівнем цього забруднення, а також витрати, пов’язаних з їхусуненням.
5. Привабливістьсередовища. Основними складовими цієї характеристики є: різноманітність місцьприкладання праці; наявність історико-культурних та архітектурних пам'яток,завершеність архітектурно-просторової забудови, її цінність та ступіньрозвинутості планувальної структури.
6. Зручність організаціїдіяльності. Ця характеристика визначається наявністю чи можливістю організаціїпід’їзних залізничних колій, можливістю використання акваторій в виробничихцілях, наявністю особливих вимог до режиму і характеру використання (охороннізони, зони регулювання забудови, планувальні обмеження та ін.).
Багато з наведенихфакторів не характерні для с. Вільхуватка. Тому для встановлення територіальнихвідмінностей в межах населеного пункту були розглянуті лише такі якдоступність, рівень інженерного облаштування, функціонально-планувальна іландшафтна цінність території та її екологічний стан.
Таблиця14. Земельно-оціночна структуризація територіїНомер оціночного району Квартали та території, що входять в район Площа, га Коротка характеристика 1 2 3 4 с. Вільхуватка 1 1-15 житлова забудова, госп. двір. 13,5 Квартали в північно західні частині села на відстані 1,0 – 1,5 км від центру, прилеглі до с.Водяне 2 16-19 житлова забудова 0,9 Відокремлені квартали північно – західної частини села на відстані 0,5 км від центру 3 21 – 40 житлова, громадська та промислова забудова 17,14 Квартали що прилягають до центру села в західній частині, цегельний завод, Агро сервіс РТП, крамниці 4 41- 58 житлова та громадська забудови 11,18 Квартали центральної частини села. Школа, лікарня, клуб, пошта, крамниці, контора, дитсадок. садок 5 59 – 61 житлова та громадська забудови 5,01 Квартали, що прилягають до центру села в західній частині села, вет. Лікарня, РШУ 6 62 – 82 житлова забудова 13,0 Квартали, що прилягають до центру села в південній частині 7 83 – 98 житлова забудова 6,2 Квартали, що прилягають до центру села в південно – західній частині всього 66,93 /> /> /> /> /> />
3.2Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнтамістобудівної цінності території (км2)
Для встановленняекономіко планувальних зон був застосований експертний метод оцінки районів,який полягає в наступному:
1. Заповнена анкетаекспертної оцінки, що включає 16 факторів для сел., які можуть вплинути навеличину комплексного індексу цінності району Іі (таблиця 16).
2. Оцінка окремогофактора встановлювалась за 5-бальною шкалою, при цьому “5” балами оцінювалось найкраще значення фактора, а балом «І» — його відсутність або найгіршезначення.
3. Визначена сума балівоцінки факторів.
4. Визначено середній балпо кожному району та середньозважений бал для кожного населеного пункту.
5. Вирахувано комплекснийіндекс цінності для окремого оціночного району за формулою:
Іі = Іс/І
де:
Іі – комплекснийіндекс цінності оціночного району;
Іс – середній балоціночного району;
І — середньозваженийбал по населеному пункту.
В таблиці 16 приведенірезультати експертної грошової оцінки по кожному з оціночних районів.
Наступною стадієювиконання оцінки земель є економіко-планувальне зонування території села — об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метоюузагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів тавиділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням зон.При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховувалась діятрьох факторів
1. Суміжність районів.
2. Переважно однотипнефункціональне використання.
3. Близькість значенняіндексів Іі.
Таблиця 16. Анкетаекспертної оцінки території населених пунктів № Ф а к т о р Оціночні райони с. Вільхуватка 1 2 3 4 5 6 7 1. Доступність до центру села 3 3 4 5 4 4 4 2. Доступність до місць прикладання праці 3 3 5 5 4 4 4 3. Доступність до місць масового відпочинку 3 3 4 5 4 4 4 4 Доступність до зупинок суспільного транспорту 3 3 5 5 5 4 4 5 Рівень зашумленності 5 5 5 5 5 5 5 6 Рівень теплостачання 1 1 1 1 1 1 1 7 Рівень газопостачання 1 1 1 1 1 1 1 8 Рівень водопостачання 1 1 4 5 1 3 1 .9 Рівень каналізації 1 1 1 1 1 1 1 10 Підтоплення ґрунтовими водами 5 5 5 5 5 5 5 11 Забезпечення магазинами 3 3 5 5 4 4 4 12 Забезпечення закладами побутового обслуговування 3 3 4 5 3 3 3 13. Забезпечення культурними та спортивними закладами 3 3 4 5 4 4 4 14. Забезпечення школами 3 3 5 5 4 4 4 15. Забезпечення дитячими садками 3 3 4 5 4 4 4 16 Якість ґрунтів 5 5 5 5 5 5 5
Сума балів
46
47
58
68
55
56
54
Таблиця 16. Розрахуноккомплексного індексу ІіОціночні райони Сума балів по району Середній бал Іі с. Вільхуватка 1 46 2,87 0,82 2 47 2,94 0,84 3 58 3,62 1,03 4 68 4,25 1,21 5 55 3,44 0,98 6 56 3,5 1,0 7 54 3,37 0,96
Середньозважений бал по селу
3,5
Враховуючи ці фактори,оціночні райони об'єднані у економіко-планувальні зони (креслення 3). Значеннязонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначено яксередньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів, яківходять до цієї зони (таблиця 20).
3.3 Визначенняфункціональних та локальних факторів
Територія населеногопункту в межах економіко-планувальних зон поділяється також за функціональнимвикористанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використанняземельної ділянки (таблиця 17), враховують відносну прибутковість наявних в їїмежах видів економічної діяльності. Функціональне використання територіїоб’єднано в 9 груп. Для Вільхуватської сільської ради характерно 8 таких груп.
Віднесення земель до групфункціонального використання проводилось відповідно класифікатора видівекономічної діяльності та стандартної класифікації забудованих земель.
Враховуючи проведенийробочою групою ексклюзивний експертний аналіз відносної прибутковості галузейнаціональної економіки, значення коефіцієнта функціонального використання дляземель, які зайняті виробничими та господарськими будівлями і спорудамисільськогосподарського підприємства, приймалося на рівні 0.8.
Таблиця 17. Функціональневикористання земельних ділянок (Кф)Групи функціонального значення коефіцієнта Склад груп земель Значення коефіцієнта 1 2 3 Землі житлової забудови Землі одноповерхової житлової забудови 1,0 Землі промисловості Цегельний завод та інші 1,2 Землі комерційного використання Землі роздрібної та комерційної торгівлі (крамниця) 2,5 Землі громадського призначення школа, лікарня, дитячий садок, адміністративні приміщення. 0,7 Землі транспорту, зв'язку відділення зв'язку(пошта), РШУ 0,8 Землі технічної інфраструктури РЕМ 0,65 Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі Землі зелених насаджень загального користування та інші відкриті землі в межах села (кладовище) 0,5 Землі сільськогосподарського призначення Землі для ведення особистого підсобного господарства і випасання худоби. Грошова оцінка визначається відповідно до розд.2 Порядку грошової оцінки... Землі, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, які зайняті виробничими та господарськими будівлями 0,8
Локальні коефіцієнтивикористані при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховуютьособливості її місця розташування в межах населеного пункту.
Фактори, що впливають намісце розташування земельних ділянок приведені в таблиці 19.
Таблиця 18. Місцерозташування земельних ділянок (локальні фактори) /км3/Назва локальних факторів Значення локальних коефіцієнтів 1 2
функціонально-планувальні фактори
місця розташування земельних ділянок в зоні пішохідної доступності до: громадського центру 1.15 зовнішнього пасажирського транспорту 1.10
Інженерно-інфраструктурні фактори земельні ділянки, що прилягають до вулиць без твердого покриття 0.90 Централізованого водопостачання 0,93 Каналізації 0,95 Тепломережі 0,95 Централізованого газопостачання 0,9
Санітарно – гігієнічні фактори Місцезнаходження земельної ділянки У водоохоронній зоні 1,05 У санітарно – захисній зоні 0,96
3.4Грошова оцінка земель населених пунктів
Воснові грошової оцінки населених пунктів лежить рентний доход, що виникаєзавдяки місцю розташування його у загальнодержавній, регіональній і місцевихсистемах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якостіземель з урахуванням природно – кліматичних, інженерно – геологічних умов,екологічного стану та використання земель.
Грошова оцінка земельнаселених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння таоблаштування території з урахуванням:
- місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній,
- регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;
- природнокліматичних та інших інженерно-геологічних умов;
- архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;
— екологічного стану;
— функціонального призначення.
Грошоваоцінка квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті визначається заформулою:
/>/>,
де: Цн — грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях);
В — норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку наквадратний метр (у гривнях);
Нп — норма прибутку (6%);
Нк– норма капіталізації (3%);
Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельноїділянки(під житлову та громадську забудову, промисловості тощо);
Км — коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Нормативнагрошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації.
Виходячи з числових величин Нп і Нк, формула перетворюєтьсяу формулу:
Цн = 2В х Кф х Км,
Норматив на освоєння та облаштування території (В)включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головнихспоруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання,електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв,газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зеленихнасаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальноїінфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсаціюзбитків, пов'язаних із зміною характеру використання території.
Витрати на освоєння та облаштування територіївизначаються по кожному конкретному населеному пункту, виходячи з необхідностійого комплексної забудови
Коефіцієнти, які характеризують функціональневикористання земельної ділянки (Кф), враховують її призначення для житлової ігромадської забудови, промисловості.
Коефіцієнти, які характеризують місце-розташуванняземельної ділянки (Км), обумовлюються трьома групами факторів: регіонального,зонального і локального характеру, і обчислюються за формулою:
Км = Км1 х Км2 х КмЗ,
де:
Км1 — загальний коефіцієнт регіональних факторівмісцерозташування земельної ділянки;
Км2 — загальний коефіцієнт зональних факторівмісцерозташування земельної ділянки;
КмЗ— загальний коефіцієнт, який характеризуєлокальні фактори місцерозташування земельної ділянки затериторіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними,природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштуваннятериторії.
Таблиця 20. Значеннякоефіцієнта Км2Економіко-планувальні зони Оціночні райони, які включені до зони Км2 С. Вільхуватка І 1 0,82 ІІ 2 0,84 ІІІ 3 1,03 ІV 4 1,21 V 5,6,7 0,99 /> /> /> />
Загальний коефіцієнт регіональних факторівмісцерозташування земельної ділянки (Км1) обчислюється за формулою:
Км1 =Кр1 х Кр2х КрЗ,
де:
Кр1 — коефіцієнт, який враховує місцерозташуванняземельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення,адміністративного статусу та їх місця в системі розселення України;
Кр2 — коефіцієнт, який враховує місцерозташуванняземельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонахвеликих міст;
КрЗ — коефіцієнт, який враховує місцерозташуванняземельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів.
Загальний коефіцієнт зональних факторівмісцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів (Км2)обчислюється за формулою:
Км2 = Кз1 х Кз2 х КзЗ,
де:
Кз1 — коефіцієнт, який враховує відстань земельноїділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці імасового відпочинку населення;
Кз2 — коефіцієнт, який враховує розташування земельноїділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст і інших населених пунктів, щомають особливо важливе історичне значення;
КзЗ — коефіцієнт, який враховує розташування земельноїділянки в приморській смузі населених пунктів.
Коефіцієнт (Кз2), що враховує розташування земельноїділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст та інших населених пунктів, якімають особливо важливе історичне значення (в залежності від їх категорії),обчислюється збільшенням у 1,5—3,0 рази величин.
Загальний коефіцієнт (КмЗ) враховує особливостімісцерозташування земельної ділянки в межах відповідної зони містобудівноїякості і обраховується на основі застосування локальних коефіцієнтів заформулою:
КмЗ = Кл1 х Кл2 х КлЗ х Кл4 х Кл5 х Клб,
де:
Кл1 — локальний коефіцієнт затериторіально-планувальними умовами;
Кл2 — локальний коефіцієнт за інженерно-геологічнимиумовами;
КлЗ — локальний коефіцієнт за історико-культурнимиумовами;
Кл4 — локальний коефіцієнт за природно-ландшафтнимиумовами;
Кл5 — локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічнимиумовами;
Клб —локальний коефіцієнт за рівнем облаштуваннятериторії.
Значення локальних коефіцієнтів визначаються по кожномунаселеному пункту, виходячи з його особливостей, а для розрахунків використовуютьсякоефіцієнти (таблиця 21).
В населених пунктах (в основному з чисельністю населеннядо 20 тис. жителів), які не мають централізованих інженерних мереж, розвиненоїсоціальної інфраструктури, грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянкивизначається з урахуванням коефіцієнтів відносної якості окремих частин його територіїза формулою:
Цн = 2В х Кф х Кв,
де:
Кв — коефіцієнт відносної якості окремих частинтериторії населеного пункту.
В тих випадках, коли необхідно врахувати інші особливостімісцерозташування земельної ділянки, додатково використовуються відповіднілокальні коефіцієнти.
Масовийхарактер грошової оцінки земель населених пунктів обумовлює послідовністьпроцедури її визначення. Важлива роль при цьому належить визначенню базової (середньоїдля даного населеного пункту) вартості, яка дає уявлення про реальні вигоди тапереваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою принаступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах населеногопункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат діїзовнішніх та внутрішніх факторів рентоутворення на рівні населеного пункту.
Увідповідності з “Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарськогопризначення та населених пунктів ”, базова вартість одного квадратного метраземель населеного пункту в залежності від рівня облаштування його території, атакож його місця в загальнодержавній, регіональній і місцевій системахвиробництва і розселення визначається за формулою:
/>,де: Цнм – базова вартість одногоквадратного метра земель населеного пункту (в гривнях)
В — норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку наквадратний метр (у гривнях);
Нп — норма прибутку (6%);
Нк– норма капіталізації (3%);
Км1 — коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту взагальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.
Длянаселених пунктів Вільхуватської сільської ради він дорівнює 1,0.
Витратина облаштування території приведені в таблиці 14.
Площанаселеного пункту яка приймається до розрахунків, становить різницю між їїзагальною площею та землями сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічнінасадження, пасовища), а також площами, зайнятими вуличною мережею і іншимиземлями, які виключаються з розрахунку.
Розрахуноквартості одного квадратного метру на ведені в таблиці 21
Вартістьодного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальнихзонах (Цнз) розрахована за формулою:
Цнз= Цнм * Км2,
де: Км2 — коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступенюмістобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) – зональніфактори.
Вартістьодного квадратного метра земель, що беруться до розрахунку складає в с. Вільхуватка:
В 1зоні – 4,44 *0,82=3,64 грн.
В 2зоні – 4,44 *0,84=3,73 грн.
В 3зоні – 4,44 *1,03=4,57 грн.
В 4зоні – 4,44 *1,21=5,37 грн.
В 5зоні – 4,44 *0,99=4,4 грн.
Основноютаксономічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято кварталпевної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталуоцінюються всі землі в залежності від їх функціонального використання та місцярозташування.
Вартістьодного квадратного метра земельної ділянки визначена за формулою: Цн=Цнз*Кф*Км3,де: Цн — вартістьодного квадратного метра земельної ділянки, грн.;
Цнз-вартість одного квадратного метра в економіко-планувальній зоні, грн.;
Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельноїділянки;
Км3-коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостеймісцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони – локальніфактори.
Таблиця21. Розрахунок вартості одного квадратного метруНазва населеного пункту Загальна площа Площа земель, що виключаються з розрахунку, га Площа земель що береться до розрахунку Витрати на облаштування території, грн.
Витрати на облаштування 1М2, грн. (В)
Базова вартість. грн.
(Цнм) с- г угіддя Вулична мережа Інші землі с. Вільхуватка 554,1 387,5 68,1 31,6 66,93 1489034 2,22 4,44 с. Водяне 55,6 36,2 10,2 3,9 5,34 94278 1,77 3,54 с. Анискине 123,3 102,7 7,4 5,2 8,0 136810 1,71 3,42 с. Зарубинка 120 79,2 10,8 13,8 16,2 189216 1,17 2,34 с. Довгеньке 60,7 46,2 7,4 0,9 6,2 59796 0,96 1,92 с. Івашкине 21,6 16,3 2,0 1,3 2,0 9624 0,48 0,96 с. Устинівка 100,2 82,6 8,5 0,1 8,99 177630 1,98 3,96 с. Широке 40 26,7 5,1 4,0 4,2 13782 0,33 0,66 с. Попільне 68 58,4 1,9 7,3 0,45 632 0,14 0,28 с. Комісарове 126,8 79,1 9,5 26,6 11,64 119668 1,03 2,06
Добутокпофакторних (локальних) оцінок не перевищував 1.50 і був не нижче 0.75 (згідноз розділом 3.9. Порядку грошової оцінки…).
Розрахункидля визначення вартості одного квадратного метра та всієї площі земельнихділянок у межах кварталів наведені в додатку 4.
3.5Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя
Грошоваоцінка земель сільськогосподарського використання на території населенихпунктів здійснена відповідно до Порядку грошової оцінки земельсільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказомДержкомзему України, Мінсільгосппроду України, Держкоммістобудування України таУкраїнською Академією аграрних наук від 27.01.06р. № 18/15/21/11
Воснову грошової оцінки цих земель покладено рентний доход, що створюються привиробництві зернових культур, який розрахований за даними економічної оцінки проведеноїв 1988 році. Величин грошової оцінки є добутком річного рентного доходу ітерміну його капіталізації, який встановлений у 33 роки.
Грошоваоцінка одного гектара сільськогосподарських угідь проведена окреме по орнихземлях, багаторічних насадженнях та землями під сіножатями і пасовищами.
Таксономічнимиодиницями грошової оцінки земель є агровиробничі групи ґрунтів.
Вартість 1 га сільськогосподарських угідь певної агровиробничої групи ґрунтів взято із« Шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів сільськогосподарських угідь Великобурлуцькогоземельно-оціночного району (шифр 3) Харківської області », розроблениххарківськім філіалом Інституту землеустрою в 1999 році. Шкали розрахованівідповідно з розділом 2.4. «Порядку грошової оцінки …» за формулою:
/>
де: Г- грошова оцінка відповідних сільськогосподарських угідь на території базовогосільськогосподарського підприємства;
Б — середній бал бонітету угідь по базовому сільськогосподарському підприємству;
Б агр- бал бонітету даної агрогрупи;
Грошоваоцінка сільськогосподарських угідь у розрізі агровиробничих груп ґрунтівприведена у таблиці 23.
Базовагрошова оцінка 1 га відповідних сільськогосподарських угідь в розрізі агровиробничихгруп ґрунтів наведені в таблиці 22, а також на кресленні грошової оцінки земельнаселених пунктів (графічний матеріал,3).
Визначеннягрошової оцінки будь – якої ділянки сільськогосподарських угідь в межахтериторії населених пунктів здійснюється вирахуванням суми добутків грошовоїоцінки кожної агрогрупи ґрунтів, що входять до складу даної ділянки, на площуцих агрогруп.
Загальнагрошова оцінка земель населених пунктів певного функціонального використання зурахуванням локальних факторів подана в додатку 4.
Таблиця22. Розрахунок грошової оцінки сільськогосподарських угідь в межах населенихпунктів Вільхуватської сільської ради по агровиробничим групам ґрунтівСільськогосподарські угіддя Агровиробничі групи ґрунтів Шкала грошової оцінки 1 га, грн..
Коефіцієнти індексації
2,551 Грошова оцінка 1 га після індексації Загальна оцінка, грн.. Шифр Площа, га 1 2 3 4 5 6 7 с. Вільхуватка Рілля 29 в 3,6 1625 2,551 4145 14923 37д 30,1 1992 2,551 5082 152956 41д 1,9 3273 2,551 8349 15864 49’в 8,6 1921 2,551 4900 42144 49д 63,6 2704 2,551 6898 438707 49е 35,8 2988 2,551 7622 272881 50д 3,1 2277 2,551 5809 18007 50е 16,5 2490 2,551 6352 104808 208д 7,5 3131 2,551 7987 59904 Разом 170,7 1120194 Багатор насадження 29 в 0,1 6535 2,551 16671 1667 37д 0,6 11514 2,551 29372 17623 41д 0,1 19134 2,551 48811 4881 49’в 0,2 8159 2,551 20814 4163 49д 1,0 16049 2,551 40941 40941 49е 0,6 17445 2,551 44502 26701 50д 0,1 11165 2,551 28482 2848 50е 0,3 12212 2,551 31153 9346 Разом 3,0 108170 Сіножаті 37д 4,5 1222 2,551 3117 14028 49д 2,4 1857 2,551 4737 11369 49е 1,3 2052 2,551 5235 6805 50д 0,3 1368 2,551 3490 1047 50е 0,7 1515 2,551 3865 2705 133д 7,7 1759 2,551 4487 34552 143 4,6 293 2,551 747 3438 208д 10,3 2296 2,551 5857 60328 Разом 31,8 134272 Пасовища 29д 1,3 667 2,551 1702 2212 37д 20,5 723 2,551 1844 37810 41е 1,9 1390 2,551 3546 6737 49’в 11,3 751 2,551 1916 21649 49г 3,0 890 2,551 2270 6811 49д 34,0 1056 2,551 2694 91591 49е 40,1 1168 2,551 2980 119481 50д 38,8 751 2,551 1916 74333 50е 21,3 834 2,551 2128 45316 133д 3,0 778 2,551 1985 5954 1 2 3 4 5 6 7 208д 6,8 1279 2,551 3263 22187 Разом 182,0 434081 Всього 387,5 1796717 с. Водяне Рілля 41д 2,0 3557 2,551 9074 18148 49д 15,1 2704 2,551 6898 104158 55д 1,5 3344 2,551 8531 12796 208е 0,5 3486 2,551 8893 4446 Разом 19,1 139548 Багатор насадження 41д 0,1 20934 2,551 53403 5340 49д 0,8 16049 2,551 40941 32753 55д 0,1 15003 2,551 38273 3827 Разом 1,0 41920 Сіножаті 208е 1,4 2541 2,551 6482 9075 Пасовища 49г 1,5 890 2,551 2270 3406 49е 9,2 1168 2,551 2980 27412 55д 4,0 1307 2,551 3334 13337 Разом 14,7 53230 Всього 36,2 234698 с. Анискине Рілля 49е 17,4 2988 2,551 7622 132630 50е 12,5 2490 2,551 6352 79400 55д 0,3 3344 2,551 8531 2559 208е 0,8 3486 2,551 8893 7114 Разом 31,0 221703 Багатор насадження 49е 1,0 17445 2,551 44502 44502 50д 0,5 12212 2,551 31153 15576 Разом 1,5 2,551 60078 Сіножаті 133д 0,2 2199 2,551 5610 1122 208е 2,5 2541 2,551 6482 16205 209е 2,4 2883 2,551 7355 17651 Разом 5,1 34978 Пасовища 49д 34,7 1168 2,551 2980 103391 50е 24,0 834 2,551 2128 51061 55д 6,2 1307 2,551 3334 20672 209д 0,2 1640 2,551 4184 837 Разом 65,1 175961 Всього 102,7 492720 с. Зарубинка Рілля 49д 21,5 2704 2,551 6898 148305 49е 7,1 2988 2,551 7622 54119 50д 0,9 2277 2,551 5809 5228 133е 1,5 2277 2,551 5809 8713 208е 0,3 3486 2,551 8893 2668 Разом 31,3 219033 Багатирі. насадження 49д 0,6 16049 2,551 40941 24565 49е 0,2 17445 2,551 44502 8900 1 2 3 4 5 6 7 50д 0,1 1165 2,551 2972 297 133е 0,1 8708 2,551 22214 2221 Разом 1,0 35983 Сіножаті 49д 2,3 1857 2,551 4737 10896 133л 2,9 2199 2,551 5610 16268 208е 0,5 2541 2,551 6482 3241 Разом 5,7 30405 Пасовища 49д 20,9 1056 2,551 2694 56302 49е 3,9 1168 2,551 2980 11620 50д 5,7 751 2,551 1916 10920 50е 8,0 834 2,551 2128 17020 133д 2,7 945 2,551 2411 6509 Разом 41,2 102371 Всього 79,2 387792 с. Довгеньке Рілля 49в 10,2 1992 2,551 5082 51832 49д 6,3 2704 2,551 6898 43457 50е 4,4 2490 2,551 6352 27949 133е 1,4 2277 2,551 5809 8132 Разом 22,3 131370 Багатор. насадження 49в 0,2 11514 2,551 29372 5874 49д 0,1 16049 2,551 40941 4094 50е 0,1 12213 2,551 31155 3116 133е 0,1 8708 2,551 22214 2221 Разом 0,5 15305 Сіножаті 133е 2,2 2101 2,551 5360 11791 Пасовища 49в 7,8 778 2,551 1985 15480 49д 6,5 1056 2,551 2694 17510 50е 6,9 834 2,551 2128 14680 Разом 21,2 59461 Всього 46,2 206136 с.Івашкине Рілля 49л 7,0 2917 2,551 7441 52089 50л 3,8 2419 2,551 6171 23449 133л 0,5 2419 2,551 6171 3085 Разом 11,3 78623 Багатор насадження 49л 0,06 17096 2,551 43612 2617 50л 0,03 11863 2,551 30263 908 133л 0,01 8708 2,551 22214 222 Разом 0,1 3747 Пасовища 49л 2,0 1140 2,551 2908 5816 50л 2,9 806 2,551 2056 5963 1 2 3 4 5 6 7 Разом 4,9 11779 Всього 16,3 94149 с. Устинівка Рілля 41л 17,4 3557 2,551 9074 157886 49л 3,5 2917 2,551 7441 26044 55е 5,4 3700 2,551 9439 50969 55л 1,5 3629 2,551 9258 13886 56л 2,3 2917 2,551 7441 17115 86л 5,6 2632 2,551 6714 37600 133е 0,3 2277 2,551 5809 1743 Разом 36,0 305243 Багатор. насадження 41л 0,3 21538 2,551 54943 16483 49л 0,2 17096 2,551 43612 8722 55е 0,2 16398 2,551 41831 8366 55л 0,1 16049 2,551 40941 4094 56л 0,1 12560 2,551 32041 3204 86л 0,2 8723 2,551 22252 4450 Разом 1,1 45319 Сіножаті 133е 1,0 2101 2,551 5360 5360 Пасовища 41л 6,6 1390 2,551 3546 23403 49л 13,7 1140 2,551 2908 39842 50л 5,5 806 2,551 2056 11309 55е 0,5 1446 2,551 3689 1844 56л 7,5 945 2,551 2411 18080 86л 9,9 1029 2,551 2625 25987 133л 0,8 1001 2,551 2554 2043 Разом 44,5 127868 Всього 82,6 478430 с. Широке Рілля 49л 2,1 2917 2,551 7441, 15627 55л 2,3 3629 2,551 9258 21292 56л 2,8 12917 2,551 32951 92264 57л 0,1 2063 2,551 5263 526 133л 0,5 2419 2,551 6171 3085 Разом 7,8 132794 Багатор. насадження 49л 0,06 17096 2,551 43612 2617 55л 0,06 16049 2,551 40941 2456 56л 0,07 12560 2,551 32041 2243 133л 0,01 8708 2,551 22214 222 Разом 0,2 7538 Сіножаті 133л 0,8 2199 2,551 5610 4488 Пасовища 49л 2,7 1140 2,551 2908 7852 1 2 3 4 5 6 7 55л 8,8 1418 2,551 3617 31832 56л 5,4 945 2,551 2411 13018 57л 0,5 639 2,551 1630 815 133л 0,5 1001 2,551 2554 1277 Разом 17,9 59282 Всього 26,7 192076 с. Попільне Рілля 56л 0,7 2917 2,551 7441 5209 209л 0,2 3984 2,551 10163 2033 Разом 0,9 7242 Багатор. насадження 56л 0,05 12560 2,551 32041 1602 55л 0,5 2492 2,551 6357 3179 56л 1,5 1710 2,551 4362 6543 209е 1,0 2883 2,551 7355 7355 Разом 3,0 18679 Пасовища 50л 9,8 806 2,551 2056 20150 55л 16,6 1418 2,551 3617 60047 56л 23,4 945 2,551 2411 56410 57л 3,0 639 2,551 1630 4890 209е 1,6 1640 2,551 4184 6694 Разом 54,4 148191 Всього 58,4 174112 с. Комісарове Рілля 55л 9,7 3629 2,551 9258 89799 56л 12,8 2917 2,551 7441 95248 57л 2,3 2063 2,551 5263 12104 133л 0,7 2419 2,551 61711 4320 Разом 25,5 201471 Багатор. насадження 55л 0,2 16049 2,551 40941 8188 56л 0,2 12560 2,551 32041 6408 57л 0,1 8723 2,551 22252 2225 Разом 0,5 16821 Сіножаті 133л 1,5 2199 2,551 5610 8414 Пасовища 55л 18,1 1418 2,551 3617 65473 56л 21,2 945 2,551 2411 51107 57л 11,5 639 2,551 1630 18746 209е 0,8 1640 2,551 4184 3347 Разом 51,6 147087 Всього 79,1 365379 /> /> /> /> /> /> /> />
Таблиця 23. Базовагрошова вартість 1 га сільськогосподарських угідь
Шифри агровиробничих груп ґрунтів Грошова оцінка 1 га/грн.
Рілля
Багаторічні насадження
Пасовища
Сіножаті 29в 3976 15991 2990 29д 1632 37д 4874 28175 1769 41д 8009 46821 41е 3401 41д 8704 51255 41л 8704 55703 3401 49`в 4701 19965 1834 49в 4874 28175 1904 49д 6617 39272 2584 4544 49е 7312 42688 2858 5012 49г 2178 49л 7138 41834 2790 50д 5572 27321 1834 3347 50е 6093 29883 2041 3707 50л 5919 29029 1972 55д 8133 36712 3198 55е 9054 40126 3538 55л 8880 39272 3470 56л 7138 30734 2372 57л 5048 21345 1564 86л 6441 21345 2518 133д 1904 4304 133е 5572 20308 5141 133л 5919 29029 2449 5381 143 417 208д 7662 3130 5618 208е 8530 6218 209д 4013 209л 9749 7055 4013
3.6Грошова оцінка окремої земельної ділянки
Грошоваоцінка окремої земельної ділянки визначається як добуток грошової оцінки одногоквадратного метра земель і її площі, яка встановлюється за матеріаламидержавного земельного кадастру (облікових даних) і визначається за формулою:Цз = Цн*Пз, де Цз — грошова оцінказемельної ділянки (у гривнях);
Цн — грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки;
Пз –площа земельної ділянки (у м2).
Наприклад:грошова оцінка земель громадського призначення, що знаходиться в с. Вільхуватка в 4 економіко – планувальній зоні складає 0,2 га (2000 м2), а ціна одного метру квадратного цих земель становить 10.7 грн., тоді:
Цз =10,7*2000=21400 грн.
Грошоваоцінка земель окремих громадян виконується в наступній послідовності: поземельно-обліковим матеріалам сільської ради визначається площа земель увласності чи користування громадянина, наприклад:
Підзабудовою – 0,03 га (300 м2);
Саду– 0,02 га (200 м2);
Ріллі– 0,3 га (3000 м2).
Громадянинпроживає в 48 кварталі с. Вільху ватка. Цей квартал прилягає до вулиці зтвердим покриттям, має централізоване водопостачання, і згідно з додаткомвстановлюємо, що грошова оцінка одного квадратного метру житлової забудовискладає 15,29 грн., грошова оцінка житлової забудови становить 15,29*300=4587грн.
Грошоваоцінка 1 га сільськогосподарських угідь визначається по шкалі грошової оцінкиземель (таблиця 17), назва агровиробничих груп визначається на картограміагровиробничих груп ґрунтів. Земельна ділянка має чорноземи опідзоленіслабозмиті середньосуглинкові (шифр 49д).
Згідношкали грошової оцінки визначаємо вартість угідь:
Рілля– 6617 грн. * 0,3 га = 1985 грн.; багаторічні насадження – 39272 грн. * 0,02 га = 785 грн.
Грошоваоцінка сільськогосподарських угідь громадянина складає:
1985+785=2770грн.
Грошоваоцінка земель громадянина складає:
2770+4587=7357 грн.
Загальнагрошова оцінка земель населених пунктів в залежності від їх функціональноговикористання наведена в додатку 5.
2.Нормативна грошова яка надана для обслуговування магазину
Вираховуєтьсямайже так само, як і ділянка надана для обслуговування житлового будинку, але зврахуванням коефіцієнту, який характеризує функціональне використання ділянки(Кф = 2,5)
Грошоваоцінка земель комерційного призначення, що знаходиться в с. Водяне в 1економіко – планувальній зоні складає 0,02 га (200 м2), значення коефіцієнта Км2 = 1,0, базова вартість одного метру квадратного цих земельстановить 3,54 грн…
Згідно зпроведеною оцінкою локальних факторів, встановлено добуток по факторних оцінок(Км3) дорівнює 0,86, повна грошова оцінка 1 м2 земельної ділянки під забудовою дорівнює:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Цзд = Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Цн =3,54*1,0*0,86*2,5*2,551 = 19,11грн/ 1м2
Цз.д. = 200*19,11= 3822грн.
Експертнагрошова оцінка земельних ділянок
ЗгідноЗакону України „Про оцінку земель” експертна грошова оцінка земельних ділянок –це “результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею правоцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуваннямсукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір тааналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту”.
Таблиця24. Класифікація підходів та методів грошової оцінки земельних ділянок увідповідності до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельнихділянок»Методичний підхід Метод оцінки в рамках методичного підходу Техніка та порядок розрахунків 1. Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок 1.1. Метод попарного порівняння (зіставлення) Пряме порівняння з вартістю раніше проданих ділянок-аналогів з наступним внесенням поправок 1.2. Метод статистичного аналізу ринку Застосування кореляційно-регресійних моделей вартості ділянок на підставі методів математичної статистики та факторного аналізу 2. Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД) 2.1. Інвестиційний метод Капіталізація ЧОД, отриманого від надання земельної ділянки в оренду 2.2. Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) Капіталізація доходів від використання земельної ділянки, відмінного від оренди, власником або користувачем 3. Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення
3.1. Економічний метод
Залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора
3.2. Метод співвіднесення (перенесення)
Визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки 4. Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД) у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення 4.1. Метод залишку для землі Різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень
4.2. Метод розподілення доходу
Капіталізація за ставкою, визначеною для землі, різниці між ЧОД від наданої в оренду поліпшеної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. Очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень. 5. Комбіноване використання підходів щодо зіставлення цін продажу подібних ділянок, капіталізації ЧОД або ЧРД та урахування витрат на земельні поліпшення. 5.1. Метод розвитку (можливого використання) Різниця між дисконтова ними доходами від передбачуваного використання земельної ділянки і дисконтова ними витратами, пов'язаними з переходом до цього використання. /> /> /> />
Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на основіПостанови Кабінету Міністрів України від 11. 09.2002 року №1531 „Методика експертноїоцінки земельних ділянок”, яка регламентує проведення експертної грошовоїоцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладання цивільно-правовихугод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно іззаконодавством; а також „Порядку проведення експертної грошової оцінкиземельної ділянки”, затвердженого наказом Держкомзему України 09.01.2003 № 2,який визначає склад робіт з експертної грошової оцінки, вимоги до оформленнярезультатів оцінки та рецензування звітів про оцінку земельної ділянки або правщодо неї.
Методичний підхід, який ґрунтується накапіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельноїділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо їївикористання. В основі методичного підходу лежить принцип доданоїприбутковості, що не пов’язана із земельними поліпшенням, тобто, вартістьземельної ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбутньому.Перерахунок потоку майбутніх доходів від використання земельної ділянки у їїпоточну вартість називається капіталізацією доходу.
Методами даного підходу є прямакапіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошовихпотоків). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодоочікуваних доходів від володіння (використання) земельної ділянки, стабільностіїї одержання, мети оцінки.
Методичний підхід, що ґрунтується накапіталізації чистого доходу, передбачає:
1. Вивчення ринкуоренди та середньорічних розмірів орендної плати за одиницю площі подібнихземельних ділянок та типових умов надання зазначених аналогів в оренду.
2. Встановленнядійсного (ефективного) валового доходу – від потенційного валового прибуткувіднімаються можливі витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізувідповідних показників на ринку.
3. Визначеннячистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат безобслуговування боргу по іпотечному кредиту та амортизаційних нарахувань.
4. Перетвореннячистого прибутку в поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямоїкапіталізації.
Метод прямої капіталізації, використанийнами при експертній оцінціземельної ділянки, застосовують, як правило,коли прогнозований річний чистий дохід є постійним (стабільним) та не має чітковираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.
При прямій капіталізації чистого доходуоцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
Цкп = До / Ск,
де Цкп — оцінна вартість земельноїділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
До — річний дохід (фактичний абоочікуваний), у гривнях;
Ск — ставка капіталізації (коефіцієнт).
Приведемо далі по тексту прикладрозрахунку експертної оцінки окремої земельної ділянки.
Дана земельна ділянка розташована в с.Водяне в 1 економіко – планувальній зоні.
Базова вартість1м2 території за грошовою оцінкою становить 6,76 грн.
Зональний коефіцієнтКм2 для I економіко – планувальної зони дорівнює 1,20, відповідно до карти зонпрояву локальних факторів, ми можемо встановити коефіцієнт Км3, від дорівнює1,38
Коефіцієнтфункціонального використання для цієї земельної ділянки, як ділянкакомерційного використання становить 2,5.
Нормативна грошоваоцінка земельної ділянки становить 3822 грн.
Як вжезазначалося, використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошовоїоцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Ц кп = />,
де, До –приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальнийрозмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл.= 10%*3822 = 382,2 грн..
До = ЧОД –Сор.пл. – Зп. = 4% грошової оцінки = 152,88 грн.
Ск – ставкакапіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
/> грн..
Експертнагрошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2= 1176/200 = 5,88 грн/м2