ВВЕДЕНИЕ
С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.
Недвижимость- это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.
Недвижимое имущество — подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.
В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов
хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.
В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
В данный момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.
Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.
Также недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Целью данной курсовой работы является изучение рынка жилой недвижимости и рассмотрение трех подходов к оценке объектов, а так же определение стоимости трехкомнатной квартиры различными подходами.
Раздел 1 Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.
Правовые основы регулирования в жилой сфере.
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.
Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.
Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной
политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.
В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.
Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983 — 1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.
Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.
Жилищный кодекс РФ включает почти все жилищно-правовые нормы, содержащиеся ранее ГК РСФСР (глава «Наем жилого помещения»), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.
Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.
Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач Российского государства и общества.
Жилище является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. потребность человека в
жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям.
Основой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере.
Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ). В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.
Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».
Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.
Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.
Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.
Рыночная стоимость объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.,
Рыночная стоимость объекта недвижимости — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.
Потребительская стоимость — отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Восстановительная стоимость — определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные
конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения — определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества
юридических
и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
3. Физические факторы:
- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость
жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир :
- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;
- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
- престижность района;
- экологическая обстановка в районе;
- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
- социальная однородность дома;
- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
- юридическая «чистота» объекта.
При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:
- членство оценщика в профессиональной организации;
- наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
- желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
- профессиональный опыт оценщика;
- наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.
При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.
Принципы и методы оценки жилой недвижимости.
Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.
В основе оценки жилой недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке.
Принципы оценки делятся на четыре группы:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);
2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);
3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.
Можно выделить несколько наиболее методов оценки жилой недвижимости:
1.Затратный метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли,
определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.
Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто подобный метод используется для оценки реконструируемых зданий, для применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.
2.Сравнительный метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.
Главная задача оценщика — проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При оценке жилых помещений не допускается арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации.
3.Доходный метод или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.
В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений и доходы от реверсии.
Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.
Раздел 2 Процесс оценки трехкомнатной квартиры.
2.1. Характеристика место положения объекта оценки.
Орел – это город первого салюта. Общая площадь городских земель в пределах городской черты составляет 12,2 тыс. га. В Орле 655 улиц и переулков общей протяженностью 405 км. На территории города 47 скверов, 12 мостов,5 из них пешеходных. Так же 16 лечебно-профилактических учреждений,140 образовательных учреждений и т.д.
Современное развитие застройки Орла отражено в двух ключевых градостроительных документах — Генеральном плане города, утвержденном в 2008 году и рассчитанном на долгосрочную перспективу – до 2025 года, и Правилах землепользования и застройки, утвержденных в том же году.
Рассмотрим местоположение оцениваемого объекта в таб.1.
Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Район
Советский
Местоположение в районе
Окраина района
Преобладающая застройка микрорайона
Жилые застройки 9-ти этажных домов
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)
Хорошая. Троллейбусные линии. Наличие маршрутных такси.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)
Хорошая. Вблизи дома расположены торговые магазины: «Европа», «Пятачок», «Орловский каравай»
Экологическая обстановка
Хорошая.
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
Хорошее (двор обустроен детской площадкой, наличие автостоянки).
2.2 Характеристика объекта.
Характеристика оцениваемого здания представлена в виде таблицы 2
Таблица №
2
Общая характеристика здания
Показатель
Описание или характеристика показателя
Тип здания
Многоквартирный жилой дом
Год постройки
2007г. (из Техпаспорта)
Материал наружных стен
Панель
Материал перекрытий
Железобетон
Состояние здания (субъективная оценка)
Хорошее (здание пригодно к дальнейшей эксплуатации)
Техническое обеспечение здания
Местное отопление, горячее и холодное водоснабжение, телевидение, естественная вентиляция, канализация.
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж
имеется
Количество этажей в здании
9
Состояние подъезда (субъективная оценка)
Хорошее. (Подъездная дверь оборудована домофоном).
Дополнительная существенная информация
Реконструкция или снос не предполагаются.
Характеристику оцениваемого объекта(квартиры) мы можем рассмотреть в таблице 3. Таблица № 3
Характеристика объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Этаж расположения
1
Площадь, кв. м: общая
71,1
Количество жилых комнат
3
Санузел
раздельный
Высота помещений, м
2,65
Вспомогательные и подсобные помещения
Прихожая, коридор, ванная, туалет, кухня
Лоджия (балкон) у объекта оценки
имеется
Состояние объекта (субъективная оценка)
Хорошее (в квартире не было ремонта)
Видимые дефекты внутренней отделки
Не имеются
Данные о перепланировке
Нет
2.3 Этапы оценки трехкомнатной квартиры.
Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1й этап. Постановка задания на оценку. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.
3й этап. Сбор и анализ информации. Сбор и обработка следующей информации и документации:
-правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
-данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
-информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.
4й
этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Правовая обоснованность выбранного варианта использования,
изическая осуществимость и финансовая целесообразность.
Определение наивысшей стоимости недвижимости.
5й этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов.
Оценка стоимости на основе доходного подхода.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Оценка стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
3. Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.
3.1 Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры затратным подходом.
Затратный подход
Затратный подход включает следующие этапы:
определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;
оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;
расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;
определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;
расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.
Рыночная стоимость, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле:
РС = ПВС (1 – НИ / 100)
где: РС – рыночная стоимость, руб.; ПВС – полная восстановительная стоимость, руб.; НИ – накопленный совокупный износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ) и составляет 8,2 % (дефектная ведомость см. «Приложение»).
Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу.
Функциональный износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.
Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация (см. п.12), показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки. Исходя из этого, величина внешнего износа принимается равной 0 %
Таблица № 4 – Стоимость объекта оценки по затратному подходу
Основание
Наименование, характеристика объекта
Стоимость 1 кв.м., руб.
Размер площади объекта, кв.м.
Стоимость воспроизводства с учетом прибыли инвестора – 30%, НДС-18%, затрат на подключение 10%, затрат на отчисления городу-18%, руб.
Износ физ., руб.
Износ функ., руб.
Износ экон., руб.
ЧелСЦена №10 (||) октябрь, 2009 год.
Трехкомнатная квартира общей площадью 71,1 кв. м по адресу:
г.Орел ул. Картукова, д.7 кв.76
32000
71,1
Накопленный совокупный износ, %
Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб.
Сравнительный подход
Для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. В качестве аналогов рассматривались трехкомнатные квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.
Для определения значения рыночной стоимости (Ср.) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир-аналогов в г. Магнитогорске:
= 1 511 250 рублей
Где: n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n); Ср1….Срn – рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.
При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n 0) по формуле:
= 0,0006
V – Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.
Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006
Таблица № 5Описание объектов-аналогов
№
Адрес
Описание
Площадь, кв.м.
Стоимость, руб.
Стоимость за 1 кв.м.
Источник информации
1
Бул. Сиреневый 7
Трехкомнатная квартира, расположенная 3/9 дома, телефон, железная дверь, евроремонт, ламинат, новые межкомнатные двери.
64
1 700 000
26 562
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
2
Бул. Сиреневый 12
Трехкомнатная квартира, расположенная 7/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, в отличном состоянии.
62
1 370 000
22 096
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
3
Бул. Сиреневый 24
Трехкомнатная квартира, расположенная 6/10 дома, ремонт, застекленная лоджия, пластиковые трубы, телефон, домофон, железная дверь.
63
1 500 000
23 809
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
4
Бул. Сиреневый 8
Трехкомнатная квартира, расположенная 8/14 дома, застекленная лоджия, пластиковые окна, пластиковые трубы, в хорошем состоянии.
61,5
1 420 000
23 089
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
5
Бул. Сиреневый 8
Трехкомнатная квартира, расположенная 9/14 дома, пластиковые окна, водомеры, застекленная лоджия, пластиковые трубы.
64
1 600 000
25 000
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
6
Бул. Сиреневый 12
Трехкомнатная квартира, расположенная 4/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт.
62
1 600 000
25 806
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
7
Калмыкова 10
Трехкомнатная квартира, расположенная 10/14 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, новые межкомнатные двери.
65
1 500 000
23 076
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
8
Калмыкова 8
Трехкомнатная квартира, расположенная 9/10 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт.
62
1 400 000
22 580
Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)
Таблица № 6 Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)
Элементы сравнения
Объект оценки
Объекты — аналоги
№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
№ 5
№ 6
№ 7
№ 8
Стоимость квартиры
*
1 700 000
1 370 000
1 500 000
1 420 000
1 600 000
1 600 000
1 500 000
1 400 000
S квартиры
65,4
64
62
63
61,5
64
62
65
62
Стоимость 1 кв. м.
*
26 562
22 096
23 809
23 089
25 000
25 806
23 076
22 580
Евроремонт
-
+ (-60 000)
+ (-60 000)
-
-
-
-
-
-
Нестандартная планировка
-
-
-
-
-
-
+ (-20 000)
-
-
Застекленная лоджия
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Межкомнатные двери
-
+ (-7 000)
-
-
-
-
-
+ (-7 000)
-
Итоговая корректировка
-
-67 000
-60 000
-
-
-
-20 000
-7 000
-
Скорректированная стоимость 1 кв. м.
-
25 515
21 129
23 809
23 089
25 000
25 483
22 969
22 580
Упорядочение ряда: 21 129, 22 580, 22 969, 23 089,
23 809, 25 000, 25483, 25 515
Медианное значение: ≈ 25 400
Среднее значение: 23 696
Модальное значение: ≈ 24 000
Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23 696 * 65,4 = 1 549 718 рублей
Доходный подход – состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков (методом ДДП) и методом капитализации дохода.
Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения чистой текущей стоимости.
Данный подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и фактического использования – жилого.
Согласование результатов и выводы
В процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;
способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;
Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости — 30%. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом – 70%.
Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6.
Таблица № 6 – Согласование результатов оценки
Наименование объекта
Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, руб.
Рыночная стоимость, определенная сравнительным (рыночным) подходом, руб.
Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, руб.
Рыночная стоимость, руб.
Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56.
2 483 821
1 549 718
-
1 829 948
Удельный вес
0,3
0,7
-
1,00
Итого:
≈ 1 900 000
Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56 .(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состоянию на 26.04.2009 г. составила (округленно):
1 900 000 рублей
(Один миллион девятьсот тысяч рублей)