--PAGE_BREAK-- Сведения о заказчике оценки и об оценщике (табл.1, 2). Таблица 1.
Сведения о заказчике оценки
Фамилия Имя Отчество
Иванов Сергей Владимирович
Местонахождение
г. Челябинск, Пр. Победы, 333-10
Продолжение таблицы 1
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ
Паспорт 74 68 965847, выдан 01.01.2001 г. Отделом УФМС России по Челябинской области в Калининском районе г. Челябинска.
Таблица 2.
Сведения об оценщике
Фамилия, Имя, Отчество
Петров Олег Юрьевич
Основание
Трудовой договор с ООО «Центр Информационных технологий» от 28 декабря 2007 года.
Свидетельство
Свидетельство № 00111 от 28 декабря 2007 г.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 20.10.06.
Сведения о страховании гражданской ответственности
Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Стаж работы в оценочной деятельности
9 лет.
Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил тр.договор:
Организационно-правовая форма и полное наименование
ООО «Центр Информационных технологий»».
745112111711, дата присвоения – 01.01.2001.
г.Челябинск, ул. Линейная, д. 9, корп. 1, оф. 430.
Исходные данные для проведения оценки (табл. 3).
Таблица 3.
Исходные данные для проведения оценки
Основание для проведения оценки объекта оценки
Договор на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года. Задание на оценку.
Собственник объекта оценки
Иванов Сергей Владимирович, паспорт 74 68 965847, выдан 01.01.2001 г. Отделом УФМС России по Чел. обл. в Калин-ом районе.
Применяемые стандарты оценки
Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Продолжение таблицы 3
Объект оценки
Квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Славата-Юлаева, д. 15, кв 220.
Дата осмотра
Осмотр не производился
Дата оценки
01 марта 2011 года.
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки для внесения в уставный капитал
Остаточная балансовая стоимость
Нет данных.
Номер, дата составления отчета
№25-01/2011 от 01 марта 2011 года
Форма отчета
Письменная, полный развернутый отчет
График проведения оценки
С 28 февраля 2011 года по 01 марта 2011 года
В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).
Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства.
На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта. Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.
3. Сбор и анализ данных
Объект оценки – четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Объект оценки, расположен в Калининском районе города Челябинска.
В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится лесопарковая зона. Оцениваемая квартира расположена на 7 этаже, состояние – под отделку.
На дату оценки квартира не используется. Подробное описание объекта (табл. 4).
Таблица 4.
Характеристика объекта оценки
Показатель
Характеристика показателя
Характеристика местоположения объекта
Город
Челябинск
Адрес
ул. Салава-Юлаева, д. 15, кв. 220
Местоположение в городе
Калининский район
Застройка микрорайона
Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности
Магазины, школы, д/сад, аптека, салон красоты, парикмахерская.
Престижность данного района
Высокая, согласно рейтингу районов г. Челябинска
Транспортная доступность
Нормальная
Экологическая обстановка
Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на март 2011 г. (4 и более комнат)
38 000 руб.
Общая характеристика здания
Тип здания
Многоквартирный дом
Год постройки
2007
Материал наружных стен
Монолитно-кирпичный
Материал перекрытий
Железобетонные плиты
Фундамент дома
Железобетонный
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)
Хорошее
Техническое обеспечение здания
Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация
Тип проводки
Скрытая
Продолжение таблицы 4
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж
Стихийная парковка
Количество этажей в здании
10
Количество подъездов
10
Количество квартир на этаже
4
Состояние и охрана
Домофон
Состояние подъезда
Хорошее
Характеристика объекта оценки
Этаж расположения
7
Общая площадь, кв.м
109,4
Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв.м
104,5
Жилая площадь, кв.м
88,5
Площадь кухни, кв.м.
11,8
Кол-во комнат
4
Высота потолков
3,1
Санузел
Раздельный, 1 туалет, 2 ванных
Лоджия (балкон)
2 балкона
Вид из окон
Лесопарковая зона
Слаботочное обеспечение
Телефон
Внутренняя отделка квартиры
отсутствует
В 2011 году рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 100 квартир. В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 51%. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья.
В течение 2010 года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2010 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.
В течение января-августа 2010 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. По итогам января средняя стоимость квадратного метра новостроек в Челябинске составила 38,0тыс. руб.
Основной объем сделок в начавшемся 2011 г., также как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.
Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных в спальных районах города, с косметическим ремонтом.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее — ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.
Таким образом, ННЭИ имущества — это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.
Поскольку в данном случае объектом оценки является четырехкомнатная квартира, расположенная на 7-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.
4. Применение 3х подходов к оценке недвижимости
Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.
Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.
Затратный подходосновывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).
Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.
Сравнительный подходк оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.
Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.
Доходный подходпредставляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
Объект оценки – четырехкомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Челябинска.
Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей.
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.
продолжение
--PAGE_BREAK--