--PAGE_BREAK--7. Анализ наилучшего использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой стоимости и подразумевает реализацию следующих принципов:
- законодательной разрешенности,
- физической осуществимости,
- экономическая целесообразности,
- максимальной продуктивности.
На основании исследования рынка оцениваемых объектов можно определить, что существующее использование гаража в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиляявляется его наилучшим и наиболее эффективным использованием.
8. Расчет рыночной стоимости гаража
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:
— затратный метод:
— метод прямого сравнительного анализа продаж;
— доходный метод.
Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.
8.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом
Затратныйметод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость— стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.
Стоимость замещения— оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.
Расчет восстановительной стоимости объекта
Рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с помощью ресурсного метода. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.
Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.
Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.
Результаты расчета стоимости материалов и строительно-монтажных работ приводятся в таблице 3.
Таблица 3 – Расчет восстановительной стоимости гаража
№ п/п
Материалы
Ед.
изм.
Количество
Цена единицы, руб.
Общая сумма, руб.
1
Фундаментный блок ФВС-3
куб.м
9
800
7 200
2
Щебень
куб.м
18
600
10 800
3
Рубероид
кв.м
40
35
1 400
4
Бетон
куб.м
50
510
25 500
5
Кирпич красный
шт.
3 500
7,8
27 300
6
Цемент
кг
400
195
78 000
7
Песок сухой франкционированный
кг
2 300
2,2
5 060
8
Гаражные ворота
кв.м
5,28
2 000
10 560
9
Битум
кг
90
5,25
473
10
Штукатурка
куб.м
23,7
200
4 740
11
Арматура
кг
250
70
17 500
12
Пена монтажная
кг
1
180
180
19
Комплект проводки электрооборудования
шт.
1
4 500
4 500
20
Стоимость всех СМР по объекту
1
26 400
26 400
ИТОГО
219 613
Восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 219 613 рублей, или округленно – 220 000 рублей.
Определение величины накопленного износа строений
Износ— это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ— это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ— это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износвызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Физический износ здания определяется по формуле:
,
где ФЗ — физический износ здания, %;
ФК,I-физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;
II— удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n— число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.
Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу, результаты заносятся в таблицу (см. табл. 4).
Таблица 4 -Определение физического износа объекта оценки
Таким образом, процент физического износа гаража составляет 4%.
Корректировка восстановительной стоимости
Стоимость гаража, определяемая с помощью затратного подхода, определяется по формуле:
Сзат = Св * ( 1 – Ифиз) * (1 – Ифун) * (1 – Ивнеш),
где Св – восстановительная стоимость
Ифиз – величина физического износа объекта оценки в долях,
Ифун – величина функционального (морального) износа в долях;
Ивнеш – величина внешнего (экономического) износа в долях.
Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического и функционального износа, его остаточная стоимость составит:
Сзат= 220 000 * (1 – 0,0419) = 210 782 рубля или округленно 211 000 рублей.
8.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:
Ср = Ц
i
+
Ki
,
где Цi– цена продажи i-го объекта недвижимости;
Ki– величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.
Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5.
--PAGE_BREAK--