1. Технологія оцінки об'єктівнерухомості
Оцінка об'єктів нерухомості — визначення грошового еквівалента вартості об'єкта нерухомості.
Оцінка нерухомості — цепроцес зведений до певного типу операції (продаж, застава, оподаткування тощо);до певних учасників (власника та оцінювача); до певної дати (вона дійснапротягом обмеженого періоду), а також пов'язаний з конкретним об'єктомнерухомості, що знаходиться в певному зовнішньому оточенні.
Висновок кваліфікованогофахівця — оцінювача щодо проведення оцінки об'єкта нерухомості та оформлення їїзвітом — висновок про вартість, але аж ніяк не встановлення її. Вартістьвстановлюється ринком. Вільний ринок «розкладає по поличках» усіфінансові аспекти власності й встановлює ціни. З часом вартість можезмінюватись.
Оцінка нерухомостіздійснюється з різною метою, наприклад при обліку наявних у власності фізичнихі юридичних осіб об'єктів нерухомості та переоцінці основних фондівпідприємств; обліку накопиченого зносу об'єкта нерухомості; реалізаціїінвестиційних проектів розвитку об'єктів нерухомості; банкрутстві йантикризовому управлінні; приватизації державних і муніципальних об'єктівнерухомості; укладанні договорів на здійснення різного роду операцій знерухомістю між фізичними чи юридичними особами; страхуванні; оформленнізастав; визначенні бази для оподаткування; ухваленні обґрунтованого рішення проділове партнерство та ін.
Але є випадки, у якихпроведення оцінки обов'язкове: складання шлюбних контрактів або розподіл майнаподружжя що розлучається, на вимогу одного з них; викуп у власники об’єкта нерухомостідля державної або муніципальної цілі;
при передачі державної власності вдовірче управління; реалізаціяінвестиційних проектів із залученнямбюджетних засобів; продаж об'єктів нерухомості з державної власності увласністьсуб'єктів України або муніципальних утворень.
Оцінка може бути:
Ø ретроспективною- на певну дату у минулому; Ч поточною — як правило, використовується в оціннійдіяльності;
Ø перспективною- оцінка часток власності в підприємствах або їх вартості до кінця плановогоперіоду будівництва нових підприємств. Перспективна оцінка проектованихпідприємств здійснюється на той період часу, коли підприємство повинне досягтистабільного положення на ринку.
1.1 Оцінка майна та майнових прав
Оцінка майна, майнових прав — це процесвизначення їх вартості на дату оцінки запроцедурою, встановленою норматив-по-правовими актами і є результатомпрактичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Майном, яке може оцінюватися,вважаютьсяоб'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди(включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо;паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти праваінтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.
Майновими правами, які можутьоцінюватися, визнаютьсябудь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числіправа, які є складовими частинами права власності (права володіння,розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права напроведення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Незалежною оцінкою майнавважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності. Процедуриоцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. Увипадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.У випадках самостійного проведення оцінки органом державної влади або органоммісцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів прооцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночнудіяльність в Україні».
Датою оцінки є дата, застаном на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартістьмайна. Нормативно-правовими актами оцінки майна можуть бути передбачені строкидії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження(погодження) замовником.
Професійна оціночнадіяльність — діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, визнанихтакими відповідно до положень чинного законодавства, яка полягає ворганізаційному, методичному та практичному забезпеченні проведення оцінкимайна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.
Оціночна діяльність можездійснюватися у таких формах:
Ø практичнадіяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному виконанні оцінки майна тавсіх процедур, пов'язаних з нею, відповідно до вимог, установленихнормативно-правовими актами з оцінки майна;
Ø консультаційна діяльність,яка полягає в наданні консультацій з оцінки майна суб'єктам оціночноїдіяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній або письмовійформі;
Ø рецензування звіту про оцінкумайна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданнівисновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованихпроцедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, впорядку, визначеному нормативно-правовими актами з оцінки майна;
Ø методичне забезпечення оцінкимайна, яке полягає в розробленні методичних документів з оцінки майна тападанні роз'яснень щодо їх застосування;
Ø навчальна діяльністьоцінювачів, яка полягає в участі у навчальному процесі з професійної підготовкиоцінювачів.
Суб'єктами оціночноїдіяльності є: суб'єкти господарювання зареєстровані в установленому законодавствомпорядку фізичні особи — суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичніособи незалежно від їх організаційно-правової форми і а форми власності, якіздійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач,та які пішли сертифікат суб'єкта оціночної діяльності; органи державної владита органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійсненняоціночної діяльності у процесі виконання функцій управління та розпорядженнядержавним майном та майном, що є у комунальній власності, та у складі якихпрацюють оцінювачі.
Оцінювачами можуть бутигромадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склаликваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповіднодо вимог законодавства.
Оцінка майна проводиться увипадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, напідставі до-і опору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодоюсторін.
Проведення оцінки майна єобов'язковим у випадках:
ü створенняпідприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що єу комунальній власності;
ü реорганізації, банкрутства,ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарськихтовариств) з державною часткою майна часткою комунального майна;
ü виділенняабо визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка(частка комунального майна);
ü визначеннявартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо дозазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державноючасткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення)учасника або засновника із складу такого товариства;
ü приватизаціїта іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну,страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а такожповернення цього майна на підставі рішення суду;
ü переоцінкиосновних фондів з метою бухгалтерського обліку;
ü оподаткуваннямайна та визначення розміру державного мита згідно з законом;
ü передачімайна під заставу;
ü визначеннязбитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;
ü в іншихвипадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільнихінтересів. Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках йогозастави, відчуження державного та комунального майна способами, що непередбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одномупокупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорівта в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.
Не допускається проведенняоцінки майна суб'єктами оціночної діяльності — суб'єктами господарювання утаких випадках:
— проведення суб'єктомоціночної діяльності — суб'єктом господарювання оцінки майна, що належить йомуабо оцінювачам, які працюють у його складі, за правом власності або, на якезазначені особи мають майнові права;
- проведенняоцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка єзамовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв'язки з зазначеними особами,або суб'єктом оціночної діяльності — суб'єктом господарювання, керівництвоякого має зазначені зв'язки;
- проведенняоцінки майна своїх засновників (учасників).
Під час оцінки майна, щоздійснюється органами державної влади, у тому числі Фондом державного майнаУкраїни, і органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження: неможуть мати виключне право її проведення органамидержавної влади таоргани місцевого самоврядування і/абооцінювачі,які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, завинятком випадків, передбачених законом; не можуть мати місце будь-які форми іміключного права на проведення оцінкимайна суб'єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органамидержавної влади та органами місцевого самоврядування.
Результати оцінки майна,проведеної з порушеннями захищених обмежень, визнаються недійсними тапідлягають обов'язковому скасуванню.
Методичне регулювання оцінкимайна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна:пониженнях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються КабінетомМіністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, якірозробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) ізатверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.
Розробленнянормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнароднихстандартів оцінки. Фонд державного майна України може залучати інші органидержавної влади, саморегулюючі організації оцінювачів, найбільш авторитетнихоцінювачів, наукові та інші установи. Положення (національні стандарти) оцінкимайна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під часпроведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках їїпроведення.
Оцінка майна проводиться напідставі договору між суб'єктом оціночної діяльності — суб'єктом господарюваннята замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідноїекспертизи щодо оцінки майна.
У випадках, визначенихнормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються КабінетомМіністрів України, суб'єкти оціночної діяльності — органи державної влади таоргани місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставінаказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обов'язковістьпроведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевогосамоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхомукладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності — суб'єктамигосподарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленомузаконодавством.
Під час укладання органамидержавної влади та органами місцевого самоврядування договорів на проведенняоцінки майна застосовуються обмеження, зазначені в статті 8 Закону України«Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність вУкраїні». Не допускається встановлення інших обмежень щодо участі суб'єктівоціночної діяльності у проведенні оцінки майна, крім тих, що визначені умовамиконкурсного відбору відповідно до законодавства.
Договір на проведення оцінкимайна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім абобагатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовникаоцінки, стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послугсуб'єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник.
Замовниками оцінки майнаможуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або уяких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінкумайна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечитидоступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах,отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно дляпроведення його оцінки.
Істотними умовами договору напроведення оцінки майна є:
· зазначеннямайна, що підлягає оцінці;
· мета, зякою проводиться оцінка;
· видвартості майна, що підлягає визначенню;
· датаоцінки;
· строквиконання робіт з оцінки майна;
· розмір іпорядок оплати робіт;
· права таобов'язки сторін договору;
· умовизабезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної підчас її виконання;
· відповідальністьсторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;
· порядоквирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняттязамовником її результатів.
Розмір і порядок оплати робітз оцінки майна визначають-11 »а домовленістю сторін або у випадках відборусуб'єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах за результатами конкурсу.Не допускається встановлення у договорі розміру оплати робіт як частки вартостімайна, що підлягає оцінці. Права, обов'язки та відповідальність оцінювача(суб'єкта оціночної діяльності), який проводить експертизу на підставі ухвали(постанови) суду про її призначення, визначаються законодавством України просудову експертизу та Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійнуоціночну діяльність в Україні».
4.2 Види вартості об'єктівнерухомості
Як і будь-який товар наринку, об'єкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).
Ціна об'єкта нерухомості — це ціна конкретної операціїкупівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій реальнійпередбачуваній операції пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, досить частоці терміни використовують як синоніми.
Ціна операції може значновідрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, на явностіаналогів або стабільності ринку.
/>
Так, під час кризи 1993-1994та 1998-1999 рр. в Україні, заради швидкого отримання грошей, продавці охочейшли на 10-20% зниження ціни аби прискорити продаж об'єктів. Часто початковаціна свідомо завищується на 15-20%, щоб потім на цю суму поступитися в процесіторгу. Інколи, ціна формується під впливом особистих уявлень учасників операціїй не піддається прогнозам.
Вартість — це грошовий еквівалент власності.
Ринкова вартість об'єктанерухомості — це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритомуринку в умовах конкуренції. При цьому передбачається, що:
· одна ізсторін операції не зобов'язана продавати об'єкт нерухомості, а інша сторона незобов'язана його купувати;
· сторонидобре поінформовані про предмет операції та діють у власних інтересах;
· об'єктоцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;
· цінаоперації є розумною винагородою за об'єкт оцінки й стимулом до здійсненняоперації з чиєї-небудь сторони;
· плата заоб'єкт нерухомості виражений в грошовій формі.
Таким чином ринкова вартістьє предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.
Поняття вартості об'єктанерухомості може розглядатися з інших позицій. Так розрізняють ринковувартість, вартість заміщення, споживчу, відновну, інвестиційну, страхову,вартість оподаткування, ліквідаційну, первинну, залишкову, і міну, вартістьправа оренди об'єкта нерухомості, вартість діючого підприємства й об'єктанерухомості при існуючому використанні тощо.
Споживча вартість (вартість при існуючомувикористані) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкретної о власника,який не збирається виставляти його на ринок.
Відновна вартість визначається витратами впоточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта. Тутвикористовуються такі ж архітектурні рішення, застосовуються аналогічнібудівельні конструкції та матеріали, навіть и їсть будівельно-монтажних робіт,так само відтворюються моральний знос і недоліки архітектурних рішеньвідтворюваного об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами впоточних цінах на будівництво об'єкта нерухомості, корисність якогоеквівалентна корисності оцінюваного об'єкта, але збудованого в новомуархітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивнихматеріалів і конструкцій, і також сучасного устаткування.
Відновна вартість виражається витратами навідтворювання точної копії об'єкта, а вартість заміщення — затратами настворення функціонального аналога.
Інвестиційна вартість — ціна об'єкта нерухомості,що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи длядосягнення заданої інвестиційної мети. Інвестиційна вартість розраховуєтьсявиходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації,й може бути як більшою, так і меншою за його ринкову вартість. Даний видвартості носить суб'єктивний характер.
Вартість страхування об'єктів нерухомостірозраховується на основі відновної вартості або вартості заміщення об'єкта, щознаходиться під загрозою знищення (або руйнування). На базі вартостістрахування об'єкта визначаються суми страховок, виплати та відсотки.
Вартість оподаткування об'єктів нерухомості майнаюридичних і фізичних осіб визначається акредитованими нормами при податковихінспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновноївартості об'єкта нерухомості. В даний час така оцінка об'єктів нерухомостіздійснюється за нормативною методикою з урахуванням інвентаризаційної вартостіоб'єкта нерухомості та базується на відновній вартості.
Ліквідаційна вартість визначається, якщо об'єктнерухомості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін службианалогічних об'єктів і є чистою грошовою сумою, яку власник об'єкта нерухомостіможе отримати при його ліквідації або примусовому продажу.
Вартість утилізації є чистою грошовою сумою, якувласник об'єкта нерухомості може отримати при повній ліквідації останнього.
Первинна вартість об'єкта нерухомості — фактичні витрати на придбання або створення об'єкта на момент початку йоговикористовування.
Залишкова вартість об'єкта нерухомості — вартість об'єкта з урахуванням зносу.
Вартість об'єкта нерухомостіпри існуючому використанні — ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована напродовженні форми його функціонування в умовах можливого продажу на ринку.
Вартість діючого підприємства- вартістьєдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатівфункціонування виробництва, яке сформувалося.
Заставна вартість — вартість з метою забезпеченнякредиту.
Вартість спеціалізованихоб'єктів — вартістьоб'єктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані наринку.
Вартість права оренди об'єкта нерухомості — одноразова плата за право користування та розпорядження об'єктом.
Ціна об'єктів нерухомостізалежить від цілого ряду чинників, які можна згрупувати таким чином.
1. Об'єктивнічинники, визначають середній рівень цін і конкретних операцій суб'єктаминерухомості. Серед них слід виділити: макроекономічні, пов'язані із загальноюкон'юнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляцію безробіття,рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розвитокзовнішньоекономічної діяльності); економічні, характерні об'єктивні параметриконкретних операцій.
2. Чинники,пов'язані з феноменом масової свідомості та психологічного характеру (масованареклама, інфляційні очікування, симпатії, обізнаність тощо).
3. Фізичнічинники: місцезнаходження — віддаленість від центру, ступінь розвиткуінфраструктури й транспортного сполучення, архітектурно-конструктивні рішення,стан об'єктів нерухомості, наявність комунальних послуг, екологічні тасейсмічні чинники.
4. Чинники,що впливають на ціну та швидкість продажу: кількість аналогічних пропозицій, їхспіввідношення з попитом саме на цей тип об'єктів у визначеній частині міста;об'єктивні недоліки; престижність району; екологічна обстановка и районі;транспортне сполучення та розвинутість інфраструктури району; соціальнаоднорідність будинку; характер операції («прямий або»зустрічний" продаж"); юридична «чистота» об'єкта.
Зі світового досвіду відомо,що головним критерієм будь-якої операції є її вигідність для обох сторін. Протекожний вкладає в це поняття своє значення. Для одного на першому місці стоятьгроші. Такий продавець може досить довго чекати свого клієнта, не знижуючиціну. Для іншого важливо якнайшвидше отримати вільні засоби. В цьому випадку наперше місце виходить швидкість операції та діє принцип «час -гроші».Третій віддає перевагу надійному покупцеві, який може гарантувати дотриманняграфіка оплати. Трапляється, що під час переговорів змінюються й пріоритети.Вміло їх виставляючи між об'єктивними чинниками та власними мотивами, покупецьі продавець можуть укласти взаємовигідну операцію й не розчаруватися в їїрезультатах.
1.3 Принципи оцінки
Принципи оцінки об'єктівнерухомості — це зведення методичних правил, на підставі яких визначаєтьсяступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.
В Україні оцінка майнапроводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення,очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.
Принцип корисності ґрунтується на тому, що майномає вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника абокористувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потребивласника або користувача протягом певного часу. З метою визначення корисностіпід час оцінки розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінкияк складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна якокремого об'єкта оцінки; враховується сучасний стан використання об'єктаоцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективномувикористанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасовозайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; прогнозуєтьсяможливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисностіоб'єкта; оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливуцих витрат на збільшення його ринкової вартості.
Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношенняпропозиції та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під часпроведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та іншіфактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту намайно.
Принцип заміщення передбачає врахуванняповедінки покупців на ринку, яка полягає утому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної цінимайна відповідно тому, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартістьоб'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються відволодіння, користування, розпорядження ним.
Принцип внеску (граничноїпродуктивності) передбачає нарахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів,як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальнийдохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта або якчастка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі йоговідсутності.
Принцип найбільш ефективноговикористання полягаєв урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільшефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розумієтьсявикористання майна, и результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною.І при цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічноможливими, дозволеними та економічно доцільними.
Оскільки у процесі оцінкиоб'єктів нерухомості взаємодіють три елементи — суб'єкт, об'єкт і ринковесередовище — фахівцями, виділяються такі групи принципів (рис. 4.2).
До конкретного об'єктанерухомості можуть бути застосовані відразу декілька принципів, в той же час нев кожній ситуації, що виникає в процесі оцінки, можна застосувати ці принципи вповному обсязі. Суб'єкти ринку нерухомості часто діють не керуючись розумнимидоказами.
/>
Тому представлені вище групипринципів лише відображають тенденцію економічної поведінки суб'єктів ринкунерухомості, але не гарантують реальність такої поведінки.
1. Принципи, заснованіна уявленнях користувача: корисності, заміщення, очікування — дозволяють,визначити корисність об'єкта, його сприйнятну ціну та очікувані вигоди відволодіння об'єктом нерухомості.
Корисність об'єктанерухомості пов'язана з очікуванням доходів. Принцип очікування підкреслює, щовартість об'єкта нерухомості повинна включати поточну вартість всіх майбутніхдоходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшенняпопиту та обмеження пропозиції.
2. До принципів,пов'язаних з об'єктом нерухомості (перш за все із землею) та його поліпшеннямвідносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності(принцип внеску), зростаючого й зменшуючого доходу, збалансованості,економічного розміру, економічного розподілення.
В нормальних умовахекономічна діяльність вимагає наявності чотирьох чинників виробництва, кожний зяких повинен бути сплачений з доходів, створюваних даною діяльністю (рис. 4.3).
/>
Оскільки земля фізичнонерухома, чинники праці, капітал і а підприємницької діяльності повинні бутиякось пов'язані з нею. Це означає, що спочатку відбувається компенсація івикористання цих виробничих чинників, а потім, якщо якісь гроші залишилися,вони виплачуються власнику земельної ділянки як рента.
Власник земельної ділянкиможе отримати чистий дохід під неї, якщо:
· ділянкарозташована у зручному і легко доступному для людей місці. В цьому випадкувласник магазина здатний заплатити за оренду земельної ділянки великі гроші, авласник землі — отримає максимальний дохід практично без додаткових витрат;
· ділянкарозташована у зручному для виробництва місці (на околиці міста, але близько доавтомобільної дороги). При цьому власник станції технічного обслуговуванняавтомобілів за не дуже престижну, але зручну для нього ділянку землі здатнийсплатити великі гроші, а власник землі — отримає дохід при мінімальних витратахна облаштування території;
· ділянкарозташована в гарному місці на березі річки й за це майбутній власникзаміського будинку здатен платити великі гроші, щоб задовольнити свої особливіпотреби.
Відповідно до принципузалишкової продуктивності землі, власник земельної ділянки при мінімальнихвитратах на його облаштування може отримати максимальний дохід (задовольнитиконкретним об'єктом нерухомості особливі потреби користувача або шляхомвигідного для себе поєднання цих трьох варіантів отримати максимальний дохід).Практично цей принцип використовується при визначенні доцільності новогобудівництва.
Оцінний принцип граничноїпродуктивності характеризує додатковий грошовий внесок власника в об'єктнерухомості, але не на суму вартості нового елемента нерухомості (наприклад, невартість гаража, який прибудовується до будинку), а на суму, на яку оцінюєтьсяоб'єкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента (тобто вартість в ціломубудинку з гаражем). Деякі додаткові елементи, можуть збільшити вартість об'єктанерухомості на величину більшу, ніж витрати на їх створення, хоча є й такі, якіпризводять до зниження вартості.
Власник нерухомості можеотримати додатковий чистий дохід, якщо своєчасно включати в нерухомість (абовилучати з неї) конкретні об'єкти, пам'ятаючи, що поліпшені об'єкти нерухомостімають більшу цінність та, як правило, збільшується їх ринкова цінність.
Суть принципу зростаючого чизменшуючого доходу полягає в тому, що в міру вкладання капіталу та праці доземлі прибутковість об'єкта зростає до певної величини й може наступити момент,коли витрати перевищуватимуть вартість об'єкта нерухомості.
Згідно даного принципу,забудова земельної ділянки вигідна, аж поки загальна віддача комплексу«земля та створена на ній нерухомість» буде максимальною, а вартістьоб'єктів нерухомості, відмінних за своїми розмірами або якістю від навколишніхоб'єктів, близька до вартості останніх.
На конкретній земельнійділянці може бути збудовано багато або мало об'єктів нерухомості. В обохвипадках відповідно до принципу залишкової продуктивності втрачається вартістьземлі. Щоб не допустити цього, всі чинники виробництва повинні знаходитися взбалансованому стані. Тоді загальний дохід від землі буде максимальним.
З урахуванням оцінногопринципу збалансованості власник земельної ділянки може розширювати виробництвона конкретній території до масштабів, що дозволяють максимально підвищитивартість землі. Для кожного типу землекористування існують оптимальна величиназабудови земельної ділянки, за якої забезпечується максимальна вартість землі.
Оцінний принцип економічногорозміру ділянки землі дозволяє визначити вартість єдиної земельної ділянки такількість землі для забезпечення оптимальних розмірів відповідно до ринковоїкон'юнктури в даному місці.
Прийнятний масштаб забудовивизначається конкурентними умовами ринку й вимогами користувачів. Ціна Ділянкип і прийнятним місцерозташуванням можебути достатньо високою. Припустимо, земельна ділянка на перехресті дорігпланується під автозаправну станцію. Якщо вона мала, ічіникнуть проблеми із стоянкою машин, їх обслуговуванням іскладуванням паливно-мастильних матеріалів. Якщо ділянка велика, земля непринесе додаткового доходу від діючої станції. В першому випадку власникзаправної станції повинен придбати додаткову земельну ділянку, в другому — відмочитися від надлишків землі.
Об'єктом нерухомості можутьволодіти одночасно декілька власників. Майнові права, що визнаються законом,можна розподілити або з'єднати таким чином, щоб при реалізації Об'єктанерухомості його загальна вартість зростала.
Розподілення майновихінтересів може відбуватися по-різному (рис. 4.4).
/>
Принцип економічногорозподілення застосовується в тому випадку, якщо права на нерухомість можнарозподілити на два або більше майнових інтересів, реалізуючи які в різний час ірізними частинами, власники здатні збільшити загальну вартість нерухомогомайна.
3. Принципи, пов'язані з ринковимсередовищем: залежність попиту та пропозиції, конкуренції, зміни.
Грамотне використанняпринципів даної групи дозволяє власнику об'єкта нерухомості отриматиоптимальний дохід у конкретній економічній ситуації. Згідно з принципомзалежності вартість об'єкта нерухомості піддається впливу і сама впливає навартість інших об'єктів у прилеглій місцевості. Наприклад, надлишок пропозиціїпри одночасному будівництві різними фірмами на одному «п'ятачку»будинків схожого класу об'єктивно призведе до зниження вартості об'єктівнерухомості.
Принцип залежності дозволяєвизначити залежність вартості об'єкта нерухомості відповідногомісцерозташування та відповідність архітектурного стилю й рівня зручностей(послуг) нових об'єктів нерухомості потребам і вимогам ринку. Якщо будинокзбудований з надлишками та витрати на його будівництво у кілька разів вище, ніжу інших, то ринкова вартість більш дорогого будинку не відображатиме йогореальної вартості (ціна операції швидше за все буде нижчою за реальні витратина будівництво). І, навпаки, в результаті реконструкції та активногофункціонування сусідніх об'єктів нерухомості його ціна може бути підвищена.
Суть оцінного принципуконкуренції полягає в тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибутокстворює конкуренцію — силу, що призводить до вирівнювання прибутковості наринку нерухомості. Надприбуток призводить до руйнівної конкуренції, оскількизростання конкуренції веде до зростання пропозиції на ринку. В цій ситуації,якщо, наприклад, попит не зростає, ціни на об'єкти нерухомості падають.Принцип, що характеризує зміни корисності об'єктів нерухомості в даному місцітак й називають: принцип зміни. Як відомо, об'єкти нерухомості постійностворюються та з різних причин ліквідуються, з часом змінюється характерземлекористування, відбувається коливання об'єму грошової маси та процентнихставок. Виникають нові економічні умови, сучасні технологічні й соціальнітенденції ставлять нові вимоги до об'єктів нерухомості. Демографічний розвитокпороджує потреби в різних видах житла. Змінюються смаки населення. Житловірайони проходять через цикли зростання, зрілості, занепаду та оновлення.
Всі чинники змінюються в часій тому оцінка об'єкта нерухомості проводиться на конкретну дату.
Принцип найбільш ефективноговикористання об'єкта нерухомості — це синтез принципів усіх трьох груп, якірозглянуті вище.Він дозволяє оцінювачувиявити з можливих варіантів використання об'єкта нерухомості якнайкращий тасамий прибутковий варіант і саме його використовувати для оцінки. Згідно з цимпринципом ділянки землі оцінюються вільно(тобто при оцінці в першучергу йдеться про найбільшу прибутковість земельної ділянки, а потім вже проприбутковість всього об'єкта нерухомості). При цьому враховуються лише тіваріанти використання об'єктів нерухомості, які: відповідають юридичним нормам;які можливо реалізовувати фізичноздійснені фінансово; забезпечуютьнайвищу вартість Об'єктанерухомості.
1.4 Етапи оцінки
В Україні використовується класифікаціяметодів оцінки нерухомості, відповідно до якої розрізняють три основні підходидо оцінки вартості об'єктів нерухомості: витратний, дохідний та порівняльний,на основі яких визначаються різні види вартості об'єкта — ринкова,інвестиційна, відновна, вартість заміщення тощо. Методи оцінки залежать відприйнятого підходу.
Процес оцінки об'єктівнерухомості можна розподілити на шість етапів:
· визначеннязавдання та укладення договору на оцінку об'єкта;
· планоцінки;
· збір іпідтвердження інформації;
· вибірпідходу до оцінки об'єктів нерухомості;
· узгодженнярезультатів, отриманих за допомогою різних підходів;
· звіт прорезультати оцінки нерухомості;
Проаналізуємо можливостікожного етапу процесу оцінки нерухомості.
1. Визначення завдання й укладеннядоговору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету:визначити вартість об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для ухваленнярішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості(наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) йобласть використання об'єкта (продаж, отримання кредиту, страховка).Корисність, заміщення та очікування є основними принципами, які допомагаютьоцінювачу зрозуміти суть проблем, що поставлені.
При оцінці об'єктанерухомості важливо досліджувати об'єкт і визначити пов'язані з ним юридичніправа, оскільки замовник може мати право лише на оренду або обмежені права накористування нерухомістю, мати лише певну частку в співоренді та партнерстві,власність може бути обтяжена заставою, можливі обмеження юридичного характеру.При вирішенні цих проблем оцінювач, як правило, виходить з принципівзбалансованості, зміни, економічного розміру, економічного розподілення. Вонидозволяють встановити, які частки нерухомості слід об'єднати, або в якійпослідовності їх реалізовувати, на користь замовника.
Після цього оцінюютьсяочікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінкизалежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складностівирішуваної проблеми, професіоналізму та досвіду оцінювача. Може виникнутиситуація, коли необхідно провести незалежну експертизу об'єкта нерухомості.
Оцінка об'єктів нерухомостіпроводиться на підставі договору між оцінювачем і замовником. В договоріобов'язково зазначають вид оцінки; вартість об'єкта оцінки; розмір плати запроведення цієї роботи; а також відомості про установу, що видала документ,який підтверджує отримання професійних знань в області оцінної діяльності;ліцензії, виданої уповноваженим органом відповідно до законодавства.
Вартість оцінки об'єктанерухомості залежить від складності проблеми, суми очікуваних витрат і наборупослуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасовоїставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості об'єкта нерухомості.
Пропозиція про умовивиконання договору служить для уточнення відповідальності оцінювача й замовниката підтверджує, що оцінювач правильно зрозумів суть проблеми, що стоїть передзамовником. Укладення договору на виконання завдання і розмір оплатидопомагають уникнути непорозумінь в майбутньому.
2. План оцінки. Після того,як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи їїрозв'язання. Ч цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основоюдругого етапу, званого «план оцінки» та включає послідовне вирішенняряду завдань:
· структуризаціяоцінки об'єкта нерухомості полягає в тому, що оцінювач спочатку вивчає загальнічинники вартості на регіональному рівні, потім переходить до специфічнихчинників вартості на місцевому та сегментному рівнях й, нарешті, концентруєувагу на конкретних чинниках, що впливають на вартість оцінюваної ділянки таоб'єктах нерухомості, що знаходяться на ній;
· планоцінки передбачає збір потрібної інформації, обробку і виявлення конкретногосегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об'єкт;
· визначенняпопиту, можливих конкурентів і покупців (користувачів);
· аналізпараметрів зіставлюваних об'єктів, особистих характеристик можливих користувачів,ринкових умов фінансування;
· конкретизаціяпідходів до оцінки об'єкта нерухомості. Для правильного вибору підходівнеобхідно визначити їх адекватність відповідній ситуації. Зрозуміло, що вимогидо оцінки державних органів можуть відрізнятися від вимог приватних власників.Наприклад, при приватизації нерухомого майна на перший план висуваються неекономічні, а соціальні та політичні вимоги.
Відповідно до стандартів оцінки об'єктівнерухомості застосовуються всі три підходи, у крайньому випадку, — два, але прицьому необхідно обґрунтувати причину вибору. Остаточний результат виводиться зурахуванням значущості того або іншого підходу в кожному конкретному випадку.
3. Збір і підтвердженняінформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних нимв роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обґрунтований висновок. Томуоцінювач повинен зібрати інформацію, що підтверджує його висновки у звіті абоаналізі.
В професійній практиціоцінювачів склалася певна система відбору необхідної інформації.
Суть її полягає в тому, щозібрані дані повинні:
· безпосередньоторкатися оцінюваного об'єкта та бути достатньо свіжими, тобто конкретними;
· бутипідтверджені особистим оглядом об'єкта оцінювачем або обізнаними експертами;
· бутиспівставними з даними про схожі об'єкти, що є на ринку;
· цяспівставність особливо важлива при використанні фінансових показників, зокремапри підрахунках майбутніх доходів;
· передбачатиможливість уточнення, якщо в процесі збору інформації допущені спотворення абовідхилення від фактичних значень;
· співвідноситисяз професійним досвідом оцінювача. Зібрані дані не повинні перенавантажуватизвіти оцінювачів.
Кваліфікований відбірнеобхідної інформації дозволить оцінювачу застосувати відповідний у даномувипадку підхід до оцінки нерухомості.
4. Вибір підходу до оцінкиоб'єктів нерухомості.
Системний підхід до оцінкивартості різних типів нерухомості включає три основні підходи: (витратний,дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікований набіроцінних принципів.
Всі підходи базуються наінформації, зібраній на одному й тому ж ринку нерухомості, але в кожному з нихвідображені різні сторони цього ринку і результати можуть значно розрізнятися.Остаточний висновок роблять за сукупністю результати, які, як правило, повиннібути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в оцінках, або нанезбалансованість ринку нерухомості.
5. Узгодження результатів,отриманих за допомогою різних підходів.
Цей процес включає попереднюта заключну стадії.
На попередній стадіїоцінювач:
· перевіряєможливість використання принципів оцінки нерухомості при витратному, дохідномута порівняльному підходах;
· аналізуєз позиції здорового глузду вартість об'єкта нерухомості, отриману в результатізастосування цих підходів;
· ранжуєзначущість оцінок, отриманих різними методами, залежно від умов застосуванняметодів і конкретного об'єкта;
· перевіряєреальність первинної інформації.
На заключній стадії оцінювачповертається до початкової проблеми, за допомогою статистичного аналізувизначає вірогідні величини вартості об'єкта, та її очікувані граничнізначення. Потім з урахуванням свого досвіду та знань представляє замовникуєдину суму оцінки об'єкта нерухомості.
Слід ще раз підкреслити, щоузгодження — це не механічне усереднювання результатів, отриманих за допомогоювитратного, дохідного та порівняльного підходів, а процес логічних міркувань,висновків і рішень.
6. Звіт про результат оцінкиоб'єкта нерухомості. Оцінювач пише звіт про свої висновки і висновки, які вінпотім передає замовнику. Залежно від умов договору цей звіт може бути простимлистом, складеним за стандартною формою, або письмовою доповіддю. У будь-якомувипадку він не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману.
1.5 Звіт про оцінку об'єктівнерухомості
Звіт про оцінку майна єдокументом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконаніпроцедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності — суб'єктомгосподарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, якібезпосередньо проводили оцінку майна та скріплюється печаткою та підписомкерівника суб'єкта оціночної діяльності.
Вимоги до змісту звіту прооцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюютьсяположеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінкумайна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур тавикористаної нормативно-правової бази з оцінки майна.
Акт оцінки майна єдокументом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконаніпроцедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності — органомдержавної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщопроцедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбаченепопереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб'єктом оціночноїдіяльності — суб'єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додаєтьсядо акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органудержавної влади або органу місцевого самоврядування.
Рецензування звіту про оцінкумайна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінкумайна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників(платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевогосамоврядування, судів та інших осіб, які мають зацікавленість у неупередженомукритичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єктаоціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування с письмовий запитдо осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензуваннязвіту про оцінку майна (акта оцінки майна).
Рецензування звіту про оцінкумайна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніждворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, щоспеціально створені саморегулювальними організаціями оцінювачів з метоюконтролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами — членамисаморегулювальної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічнийдосвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державногомайна України, а також інших органах.
Рецензування звіту про оцінкумайна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджуєтьсяабо приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, єобов'язковим.
Якщо письмовим запитом пронеобхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна)встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимогазадовольняється шляхом проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензентздійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, встановленомунормативно-правовими актами з оцінки майна.
Рецензування звіту про оцінкумайна (акта оцінки майна) оцінювачем, який працює в органі державної влади, назапити органів державної влади або у зв'язку з виконанням своїх посадовихобов'язків здійснюється в межах повноважень, визначених посадовимиінструкціями. Якщо запитом органу державної влади передбачено надання висновкупро вартість майна і підготовка зазначеного висновку вимагає проведеннянезалежної оцінки, органи державної влади забезпечують її проведення у порядку,встановленому Законом України «Про оцінку майна, майнових прав тапрофесійну оціночну діяльність в Україні». В інших випадках рецензуваннязвіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на платній основі.
Звіт про оцінку об'єктанерухомості не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману.Частіше всього звіти про оцінку використовуються з комерційною метою, колидостатньо скороченої форми звіту про оцінку, проте він повинен містити достатнюінформацію для визначення бази оцінки. В звіті в обов'язковому порядкузазначаються дата проведення оцінки, нормативні та інструктивні матеріали,включаючи стандарти оцінки, мета і завдання її проведення, інші відомості,необхідні для повного й недвозначного тлумачення результатів, відображених узвіті.
Якщо при проведенні оцінкиоб'єкта визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повиннібути вказані критерії встановлення вартості об'єкта й причини відсутностіможливості визначення ринкової вартості. Звіт також містить:
► юридичнуадресу та адресу постійного проживання оцінювача та відомості, що дозволяютьідентифікувати його як професіонала;
► точнийопис об'єкта оцінки — реквізити балансоутримувача й балансову вартість об'єкта;
► послідовністьвизначення ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки та її підсумковувеличину, а також обмеження й межі застосування отриманого результату;
► перелікдокументів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісніхарактеристики об'єкта оцінки.
Оцінювач власноручно підписуєзвіт. Якщо комплекс об'єктів оцінювався декількома оцінювачами, звіт підписуєкожний з них із зазначенням об'єктів, на яких проводилася оцінка.
В практиці оцінювачівнайпоширенішою є форма звіту про оцінку об'єкта, що містить такі відомості:
► актогляду об'єкта оцінки;
► короткийвиклад основних чинників і висновків;
► основніположення та лімітуючі умови;
► відомостіпро оцінюваний об'єкт нерухомості;
► основнічинники, що впливають на ринкову вартість об'єкта нерухомості.
Звіт про оцінку об'єктанерухомості також містить сертифікат ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Залежно від умов договорузвіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або пакетомдокументів, що підтверджують виконану роботу і отриманий результат за оцінкоюоб'єкта нерухомості з урахуванням реального аналізу ринкових даних, особливо втих випадках, коли має місце екологічне забруднення.
Коли оцінювач у ходіобстеження визначає проблеми, пов'язані із станом навколишнього середовища, вінповинен з'ясувати природу та розміри забруднення на основі власних дослідженьабо санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також входятьрекомендації з проведення детальної експертизи, якщо в ході первинногообстеження були найдені різні види забруднень. В тих випадках, коли буливиявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середовища абоочікуються такі проблеми, оцінювач повинен рекомендувати проведення екологічноїекспертизи до початку процесу оцінки.
Відповідно до законодавствавартість, відображена у звіті про оцінку, може бути визнаною та рекомендованоюдля здійснення операцій з об'єктом нерухомості, якщо від дати складання звітудо дати здійснення операції або іншого акту і об'єктом пройшло не більше 6місяців.
Для проведення оцінки майна вУкраїні застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий — дляоцінки об’єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансовихінтересів); дохідний; порівняльний.
витратний підхід ґрунтується на врахуванніпринципів корисності та заміщення. Витратний підхід передбачає визначенняпоточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки зподальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методамивитратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.
Метод прямого відтворенняполягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу(знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення подальшимвирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтвореннята заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідниминаціональними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майновихкомплексів та у формі фінансових інтересів.
Під час застосування методупрямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єктоцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібногомайна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюютьумови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.
Дохідний підхід базується на врахуванні принципівефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єктаоцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільшефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливогоперепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходута непряма капіталізація доходу.
Вибір методів оцінки залежитьвід наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів відвикористання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а такожвиду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходувизначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші видивартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційнавартість, вартість ліквідації тощо.
Інформаційними джерелами длязастосування дохідного підходу є відомості про фактичні та очікувані доходи тавитрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовуєобсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно єнайбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщовоно відрізняється від існуючого використання.
Для оцінки об'єктівнезавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень,окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися методзалишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничноїпродуктивності) та є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.
Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванніпринципів зміщення попиту та пропозиції. Він передбачає аналіз цін продажу тапропозиції подібного майна з відповідним користуванням відмінностей міжоб'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
Для визначення ринковоївартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльногопідходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким і імперіям:
- умови угод купівлі-продажуабо умови пропонування щодо укладання таких угод не відрізняються від умов, яківідповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;
- продажподібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
- умови наринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропозиції, надату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бутивраховані.
Основними елементамипорівняння є характеристики подібногомайна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками,умовами продажу тощо. Користування вартості подібного майна здійснюється шляхомдодавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка)до ціни продажу (пропозиції) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.
Проведенню незалежної оцінкимайна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктомоцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої проводиться оцінка;визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умовдоговору на проведення оцінки.
Незалежна оцінка майнапроводиться у такій послідовності:
— укладання договору напроведення оцінки;
- ознайомлення з об'єктомоцінки, збирання та обробка вихідних даних та іншої інформації, необхідної дляпроведення оцінки;
ідентифікація об'єкта оцінкита пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можутьсупроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
- вибірнеобхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільшповно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі напроведення оцінки, та їх застосування;
- узгодженнярезультатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
- складаннязвіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;
- доопрацювання(актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (уразі потреби).
Оцінювач самостійно здійснює пошукінформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечитизамовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованихвисновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела,пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію проугоди щодо цього майна, які використовуються у разі застосування порівняльногопідходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації абовідсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний впливцього факту на результати оцінки.