Оценка собственности

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОУ ВПО «РОСТОВСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
УНИВЕРСИТЕТ «РИНХ»»
Финансовый факультет
Кафедра «Финансово-экономический инжиниринг»
Курсовая работа
по специальности 080105 «Финансы и кредит»
специализации «Оценка собственности»
Выполнил:  студент 3 курса с/с
Финансовогофакультета
группа№534
з/к№ 07483
НозинД.А.
Проверила:
к.э.н.,доцент
ЧеркашинаТ.А.
Ростов-на-Дону
2010

Содержание
 
Введение
1. Особенности недвижимости какобъекта оценки
1.1. Понятие недвижимости
1.2. Виды стоимости, определяемыепри оценке недвижимости
1.3.Подходы к оценке стоимостинедвижимости: затратный, сравнительный и доходный
2. Расчет стоимости объектанедвижимости «Комплекс зданий» с использованием методов в рамках сравнительного,затратного, доходного подходов
3. Расчет стоимости объектанедвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямойкапитализации, метод инвестиционной группы, техника Эллвуда, традиционнаятехника ипотечно-инвестиционного анализа
Заключение

Введение
 
Недвижимое имуществоиграет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любогообщества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и образуя пространственнуюсреду, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость –важнейшая составная часть национального богатства любой страны мира. Каким бы нибыл уровень индустриального и интеллектуального развития государства, земля вездесоставляет весомую часть национального продукта, и в целом на долю недвижимогоимущества приходится более 50% мирового богатства1.
Становление рынканедвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним измагистральных направлений формирования в России экономической системы,базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмахсаморегулирования, функционирования и развития экономики.
Повышение активностиинвестиционного рынка на современном этапе становления рыночных отношений вРоссии обеспечивается главным образом ростом операций, совершаемых снедвижимостью. Основными условиями упорядочения данного процесса являютсясовершенствование законодательного регулирования сделок с недвижимостью,повышение объективности независимой рыночной оценки объектов.
Развитие российскойэкономической науки в переходный период привело к формированию новой отраслизнаний – стоимостной оценке недвижимости.
Значительныйвклад в формирование представления о недвижимости как объекте оценки, принциповсистематизации оценки и видов стоимости, содержания этапов определениястоимости доходным, сравнительным и затратным
1Основыбизнеса на рынке недвижимости /под ред. С.Н.Максимова. СПб.: Ассоциация риэлторови домостроителей Санкт-Петербурга подходами внесли такие ученые, как Л. Дж.Гитман, А. Дамодаран, М.Д. Джонк, Н. Ордуэй, Д. Фридман, Т.С. Харрисон, Дж.К.Эккерт, С.В. Грибовский, А.Г. Грязнова, В.М. Рутгайзер, Г.И. Микерин, Е.И.Тарасевич, М.А. Федотова и др.
1. Особенности недвижимостикак объекта оценки
Ценность землипредопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью),ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения.Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности,которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественныехарактеристики земельных участков.
Недвижимость – этоспецифический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболеесущественным отличиям данного товара можно отнести его экономические ифизические характеристики.
Экономическая выгода отвладения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который взависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами,амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров иуслуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственнойнедвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личнойсобственной, а не арендованной жилой недвижимости.
Недвижимость можетприносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существеннозависят от качества управления объектом недвижимости.
Капитал, вложенный внедвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием такихфакторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости,физический, функциональный и экономический износ.
Ограниченностьземельных участков, которые наряду со строениями составляют основунедвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объектанедвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физическихи функциональных характеристик.
Недвижимость относитсяк низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложностипроцесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимостиюридического оформления сделки купли-продажи.
Физическиехарактеристики объекта недвижимости как особенного товара включает еедолговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи.Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостьюот местоположения.
Из отмеченныхособенностей недвижимости вытекают отличительные характеристики недвижимостикак товара и особенности рынка недвижимости:
— специфическийхарактер оборота недвижимости (через оборот прав на него);
— высокий уровеньтрансакционных издережек при сделках с недвижимостью;
— более низкая посравнению с другими товарами ликвидность;
— формирование цен врезультате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей;
— арена взаимодействияспроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регион(национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенноотличающихся друг от друга.
 
1.1.Понятие недвижимости
Термин «недвижимость» вРоссии с 1917г., после отмены частной собственности, практически исчез изюридического оборота и из практики. Лишь только после 1990г., вместе с правомчастной собственности, возродилось и понятие недвижимости.
В законодательстве СШАтермин «недвижимость» обозначает прежде всего землю независимо от еесостояния – разработана она или нет. Кроме определенного участка земли недвижимостьвключает воздух над ней, а также находящиеся на ней и в ней воду и полезныеископаемые. То есть недвижимость имеет три уровня и включаетповерхность, пространство над и под поверхностью (охватывает при этом водопроводную,канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, на ееповерхности и в ней, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимостиможет быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко надземлей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ееядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупностьправ, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.
Понятие «недвижимость»неотделимо от понятия «имущество». Еще со времен римского права имуществопринято делить на движимое инедвижимое. Согласно ст.130Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимымвещам может быть отнесено и иное имущество».
Кроме того,недвижимостью признается предприятие в целом как имущественныйкомплекс, используемый для осуществленияпредпринимательскойдеятельности (ст.32 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплексавходят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включаяземельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительныеправа, если иное не предусмотрено законом или договором.
Термины «недвижимость»и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическоераспространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося вупорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий. Федеральныйзакон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» и федеральные стандарты оценки, как и действовавшие ранее Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, ксожалению, не содержат определения термина «недвижимость» для целейоценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного вГК РФ. Поэтому практикующие оценщики руководствуются международнымистандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимостиотносят землю и все, что неразрывно с ней связано.
В зарубежной литературеимеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» (realestate)и«недвижимая собственность» (realproperty).При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятиянедвижимости, а второе, кроме того, отражает юридическую сущность этогопонятия как совокупности (пакета) имущественных прав всех субъектов, имеющихотношение к этой вещи. При этом в состав материальной сущности включаются:земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связанос землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению,т.е. недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляетсяв виде суммы двух компонентов: «земли» (land)и«улучшений» (on-siteimprovement).
В физическом аспекте дляцелей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) иизучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускаетиспользование термина «объект недвижимости», традиционно понимаемого каксовокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениямиземельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделаноруками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. Кулучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые дляфункционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением,а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенногослоя.
Современная российскаяюридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объектможет быть отнесен к недвижимому имуществу:
— прочная связь сопределенным земельным участком (невозможность перемещения объекта безнесоразмерного ущерба его назначению);
— законченность с точкизрения возможности использования по целевому назначению;
— удостоверенная(официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику –государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
— возможностьфизического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (наличиечетко установленных физических границ объекта недвижимости);
— функциональнаясамостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать этот объект недвижимостиотдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичноеиспользование других объектов недвижимости);
— наличие (илиотсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
Определение сущностинедвижимости сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны неисчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимогоимущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальныхотношений.
 
1.2.Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
Теория оценки различаетрыночную стоимость и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии сФедеральными стандартами оценки1 под рыночной стоимостью объектаоценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценкиможет быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условияхконкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства.
Главной отличительнойособенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не можетбыть той стоимостью, которая является результатом коллективной работы рынка,т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точкизрения методологии оценки нерыночная стоимость отличается от рыночной тем, что прирасчете нерыночного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принципнаиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Федеральные стандартыоценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционнаястоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.
При этом под инвестиционнойстоимостью объекта понимается стоимость для конкретного покупателя –инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.
Под ликвидационнойстоимостью объекта оценки понимается расчетная величина, отражающаянаиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден засрок, меньший типичного для рыночных условий, в условиях, когда продавецвынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Под кадастровойстоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемаяметодами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимостьбудет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки2в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признаютсуществование других видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимостьв использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированныхобъектов имущества, страховая стоимость, утилизационная стоимость и ряд другихстоимостей.
В международных стандартахесть также такой вид стоимости, как справедливая стоимость. В отличие отрыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную ценуобъекта недвижимости, которая может сложиться в процессе сделки междуинформированным продавцом и покупателем при нетипичных условиях сделки,например сделка между родственниками.
Учитывая вышеназванныесвойства недвижимости как товара, оценку недвижимости можно определить какнауку прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлениинаиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса ипредложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, котораяпрогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.
_____________________________________________________________
1Федеральныйстандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Утв. Пр.Минэкономразвития Росси от 20 июля 2007 г. № 255, г. Москва.

 
1.3. Подходы к оценкестоимости недвижимости
Оценка рыночнойстоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основныхподходов (затратного, сравнительного и доходного) к этому процессу и большогоколичества методов в рамках этих подходов. Если говорить об истории оценки, тоиспользуемые в оценке подходы явились в свое время своеобразным отражениемизвестных теорий стоимости.
Затратный подход беретсвое начало от Адама Смита (1776 г.) – создателя трудовой теории стоимости, илииздержек, в соответствии с которой стоимость определяется количеством труда,необходимого для производства товара. Согласно этой теории, стоимость товараопределяется издержками на четыре фактора производства – землю, капитал, труд ипредпринимательство (технологию). Теория трудовой стоимости, ориентированная нафакторы предложения, не могла объяснить разную стоимость товаров, имеющих одинаковыеиздержки на их создание.
Такой же недостатокхарактерен, в первом приближении, и для затратного подхода. Если не учитыватьизносы, то дворец, построенный в центре города и в пустыне, с позицийзатратного подхода будут иметь одинаковую затратную стоимость.
Известно, чтовпоследствии теория трудовой стоимости была дополнена теорией предельнойполезности Леона Вальраса (1834-1920), согласно которой стоимость товаразависит от привлекательности и полезности предельной единицы товара, которая иформирует спрос на этот товар. Практическим воплощением теории предельнойполезности в теории оценки является доходный подход, суть которого состоит впреобразовании доходов в стоимость на основе нормы прибыли, равнойальтернативным издержкам привлечения капитала.
2Международныестандарты оценки. Перевод с англ., под ред. Микерина Г.И. и др. – М.; ОАО«Типография «Новости», 2000.
И наконец, вершинойдостижений неоклассической экономики стала теория спроса и предложения,сформулированная Альфредом Маршаллом (1842-1924), по утверждению которой ценаесть результат взаимодействия сил спроса и предложения.
Маршалл такжесформулировал три общепринятых в настоящее время подхода к определениюстоимости: сравнение сопоставимых продаж, замещение затрат и капитализациядоходов.
Ирвинг Фишер(1867-1947), влиятельный американский экономист неоклассической школы,разработал концепцию доходов теории стоимости, которая стала основойметода капитализации доходов, используемого современными оценщиками.
Таким образом можно констатировать,что современная теория оценки стоимости имеет небольшую историю – всего лишьнемногим более полувека.
Использование того илииного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночнойинформации, типа и категории объекта недвижимости.
Рассмотрим все триосновных подхода, применяемых как в зарубежной так и в отечественной практикеопределения стоимости объекта оценки.
Затратный подход (TheCostApproach)является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применениизатратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированиемрыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика(девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объектанедвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательскаяприбыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатациисовокупный износ улучшений.
В Федеральныхстандартах дается следующее определение затратного подхода: «Затратный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определениизатрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетомизноса и устаревания.
Затратами навоспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для созданияточной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объектаоценки материалов и технологий.
Затратами на замещениеобъекта оценки являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта сиспользованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».1
В основу затратногоподхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объектанедвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может бытьприобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, взатратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания,зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, вчастности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений идругие факторы).
Применение затратногоподхода необходимо следующих случаях:
— для определениястоимости нового строительства;
— для оценки объектов,незавершенных строительством;
— в инвестиционных проектах– для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкциюсуществующего объекта или строительства нового;
— для определенияварианта наиболее эффективного использования свободного участка земли (ванализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);
_____________________________________________________________
1 Федеральныйстандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования кпроведению оценки (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256, г. Москва.

— в оценке капитала присоздании новых фирм (при формировании уставного капитала);
— для оценки объектовнедвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;
— для получения«стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);
— в оценке для целейстрахования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитываетсяотдельно от улучшений);
— в целях получениякредита в банке (залоговая стоимость) и др.
В условиях рыночныхотношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход иликакие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценкинедвижимости лучше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночнойэкономикой оценщики часто применяют затратный подход.
В современных условияхприменение затратного подхода является по-прежнему определяющим, так какчасто для применения других подходов требуется обширная информация. Из-занеразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступна(ввиду непрозрачности информационного поля) необходимая информация.
Сравнительным подходом называетсясовокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на использованиипрямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являютсясопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристикам.В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода:«Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных накорректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичныеобъекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости отсоотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов»1.
Сравнительный подход являетсяодним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямогосравнительного анализа продаж (SalesComparisonApproash)иликороче – методом сопоставимых продаж (МПС).
Два других подхода –доходный и затратный – в значительной степени используют информацию рынка:
— в доходном, исходя изданных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
— в затратном,требующем определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства,оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночнойинформации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.
Однако, поскольку МСПоснован на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО), с другими, подобными емуобъектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часторыночным подходом, а МСП – методом рыночной информации.
При использовании МСПоценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые были недавно проданы вопределенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия вхарактеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяетсяцена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел теже основные характеристики, что и объект оценки.
Откорректированная ценапозволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего,будет стоить на рынке.
_____________________________________________________________
1 Федеральныйстандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования кпроведению оценки (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256, г. Москва.

Вышесказанное можноотобразить формулой:
Ца ± Пс= Со, где
Ца – ценапродажи объекта сравнения (аналога);
Пс –совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта
сравнения(аналога);
Со –рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этотподход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит ценудля оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых,конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегментерынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.
Основным условиемприменения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активностьрынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичнымиобъектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности,представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежныхсделок.
Сфера применениясравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всехвидов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются нарынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот поход даетнаиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Какправило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой икоммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированныхобъектов недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплексапромышленных предприятий.
Сравнительный подходбазируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса ипредложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности(сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.
Сравнительный подход приналичии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что оченьважно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.
Рациональноехозяйствование в сфере недвижимости предполагает прежде всего обеспечениемаксимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономическогоресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этомучитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должныосновываться на параметрах доходности объекта.
Инвесторы вкладываютсвой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый имиуровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объектанедвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходномуподходу.
Доходным подходом (IncomeApproаch)называетсясовокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанныхна выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода встоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования,соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала.Задача оценщика при использовании данного подхода состоит в том, чтобы определить,каким методом выполнить оценку стоимости объекта, рассчитать чистый доход,который является ключевым показателем стоимости, и преобразовать его встоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данномисследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости.Если оценщик использует в процессе оценки метод дисконтирования денежныхпотоков, то он в полной мере должен применять в расчетах теорию стоимости денегво времени.
Капитализация дохода– процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единойвеличине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, котораяучитывает:
— величину будущегодохода;
— время, когда должен бытьполучен доход;
— продолжительностьпериода получения дохода.
Доходный подходиспользуется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такойнедвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в егооснове лежат следующие принципы оценки недвижимости:
— принцип ожидания (навеличину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущихдоходов);
— принцип замещения(максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальнойценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентнойполезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов вданной рыночной зоне).
При этом следуетучесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходностив сфере недвижимости.
Определение стоимостинедвижимости доходным подходом проходит в два этапа:
-прогнозированиебудущих доходов;
— капитализация будущихдоходов в текущую стоимость.
Доходный подход основанна предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имуществаопределяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е.фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги,полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Дляопределения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимопоследние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этогоиспользуется процедура дисконтирования, которая может быть применена клюбой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных(денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имуществатакова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течениемвремени. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возвратна капитал, но и возврат капитала.
Существует дваосновных метода доходного подхода:
— метод прямойкапитализации(Directcapitalization)(МПК)
— методдисконтирования денежных потоков (Discountedcashflowanalysis)(МДДП).
Метод прямой капитализациипредставляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового(или среднегодовго) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод дисконтированныхденежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случаеполучения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты ихпоступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основетекущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов иостаточной стоимости (реверсии).
В основе данных методовлежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностьюоцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методахпроисходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в егостоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаютсяэти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использованииметода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход заодин временной период, а при использовании метода дисконтированных денежныхпотоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, атакже выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

 
2. Расчет стоимостиобъекта недвижимости «Комплекс зданий» с использованием методов сравнительного,затратного и доходного подходов
В качестве объектаоценки был использован объект недвижимости «Комплекс зданий», состоящий изнескольких зданий и представляющий собой имущественный комплекс.
Исходные данные заданияна оценку указаны в таблице 2.1
 
Таблица 2.1
Количественные икачественные характеристики объекта оценки и объектов – аналогов
Параметры
ОК
Аналоги
А1
А2
А3
Цена продажи, $ тыс. 1400 1300 1100
Дата продажи
2 месяца
назад
6 месяцев
назад
4
дня
назад
Местоположение хор. отл. хор. удов.
Общая площадь, м2 4500 4600 4200 4000
Наличие стоянки есть нет есть нет
Прибыль, $ тыс. 220 230 208 190
Рост цен в месяц, 1% +2% +6% -
Дополнительно
Поправка на наличие автостоянки, $ +5000
Поправка на местоположение, $ удов. хор. отл. - +4000 +3000
Данные по оцениваемому комплексу
Базовая стоимость 1м2, $
М – 300
П – 240
С — 160
Отношение площадей М: П: С для ОК 1:4:4
ЭВ ОК, год 15
ТС эж ОК, год 75
Неустранимое функциональное устаревание, $ 5000
Внешний износ 5%
ЧОД ОК за 1-й год, $ тыс. 167
 
 
 
Прирост ЧОД в год 4%
 
 
 
Период владения ОК, лет 3
 
 
 
Размер реверсии, $ тыс. 2100
 
 
 
Ставка дисконтирования 19%
 
 
Данные по сопоставимому земельному участку
Стоимость СЗУ, $ тыс. 410
Время продажи СЗУ 1 месяц назад
Местоположение СЗУ на 6% лучше
Физические характеристики СЗУ на 4% хуже
Исходя из объемапредоставленной информации об объекте оценки и объектах-аналогах, рассмотримопределение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительногоподхода с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямогосравнительного анализа продаж (МСП) в настоящее времянаиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельствосвязанос характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности припроведении индивидуальной оценки недвижимости.
Расчет стоимостиобъекта оценки методом прямого сравнения продаж, с учетом основных элементовсравнения.
Информация обобъектах-аналогах приведена в таблице 2.2
Таблица 2.2
№ п/п
Параметры
ОК
Аналоги
А1
А2
А3 Первая группа элементов сравнения
1
Цена продажи, $ 1400000 1300000 1100000
2
Дата продажи
2 месяца
назад
6 месяцев
назад
4 дня
назад
3
Корректировка на рыночные условия ($.)
+28140
+79976 -
4
Скорректированная цена ($) 1428140 1379976 1100000 Вторая группа элементов сравнения
5
Местоположение хор. отл. хор. удов.
6
Корректировка на местоположение ($)
-3000 -
+4000
7
Стоянка есть нет есть нет
8
Корректировка на наличие стоянки
+5000 -
+5000
9
Итого по корректировкам 6,8
+2000 -
+9000
10
Скорректированная цена ($) 1430140 1379976 1109000
11
Общая площадь, 1м2 4500 4600 4200 4000
12
Цена 1м2 310,9 328,6 277,3
13
Средневзвешенная цена 1м2 305,6
14
Цена оцениваемого объекта ($) 1375200
Определение стоимостиоцениваемого объекта, в рамках сравнительного подхода, методом соотнесения ценыи дохода.
Метод соотнесения ценыи дохода основывается на предположении, что величина доходаприносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение ценыи дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненныхрезультатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
В зависимости от видаприносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентныймультипликатор (GRM)иобщей коэффициент капитализации (OAR).
Валовый рентныймультипликатор(Grossrentalmultiplier,GRM)(илимультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):
 
GRM(МВРП)=Ценапродажи ÷ ПВД (или ДВД)
 
Таблица 2.3
Определение величины среднеговалового рентного мультипликатора
№ п/п
Цена продажи, ($)
ПВД, ($)
МВРП
1
1400000
230000
6,09
2
1300000
208000
6,25
3
1100000
190000
5,80
Средний МВРП
6,05
Рассчитаем средний МВРПпо аналогам:
(1400000÷230000+ 1300000÷208000 + 1100000÷190000)÷3 = 6,05
МВРП не корректирует наразличия между объектом оценки и сопостамыми аналогами, т.к. в основу расчетаМВРП положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтеныуказанные различия.
Стоимость оцениваемогообъекта с использованием метода соотнесения цены и дохода: 220000 * 6,05 =1331000 у.е.
Проведем расчетстоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с использованием методаразбивки.
Метод разбивки главнымобразом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшимиее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информациидля метода схожих продаж (что соответствует нашему варианту) или метода срокаслужбы и предполагает следующие этапы:
1) расчет физическогоизноса здания;
2) расчетфункционального устаревания;
3) расчет внешнегоустаревания;
4) определениеостаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительнойстоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического износа,функционального и внешнего устаревания.
Из заданного отношенияплощадей отдельных элементов оцениваемого комплекса определяем площадь каждого (М: П: С– 1:4:4);
если х = 1, тогда х +4х + 4х = 4500; 9х = 4500; х = 500.
Sмагазина = 500 м2 ;
Sпавильона = 2000 м2 ;
Sсклада = 2000 м2 ;
Рассчитываем полнуювосстановительную стоимость оцениваемого комплекса путем расчета полной восстановительнойстоимости каждого элемента объекта оценки и суммированием полученных значений.
Расчет полной восстановительнойстоимости каждого объекта недвижимости, входящего в оцениваемый комплекс:
СВС.магазина =300 * 500 = 150000 у.е.
СВС.авильона =240 * 2000 = 480000 у.е.
СВС.склада =160 * 2000 = 320000 у.е.
СВС.ОК =150000 + 480000 + 320000 = 950000 у.е.
Алгоритм определенияостаточной стоимости оцениваемого комплекса будет иметь следующую форму.
Определяем совокупныйизнос оцениваемого объекта, если:
ЭВОК – 15лет;
ТСэжОК – 75лет;
Неустранимое функциональноеустаревание (НФУ) – 5000 у.е., что составляет 0,53% потери стоимости от полнойвосстановительной стоимости объекта оценки:
НФУ = 1 — /> * 100%;
Внешний износ – 5%.
Расчет физическогоизноса:
ФИ = /> * 100%;
ФИ = /> * 100% = 20%;
Расчет совокупногоизноса:
СИ = 1 – (1 – ФИ) * (1– НФУ) * (1 – ВИ) * 100% ;
СИ = 1 – (1 – 0,2) * (1– 0,05) * (1 – 0,0053) * 100% = 24% ;
СОК = 950000– (1 – 0,24) = 722000 у.е. ;
Определяем рыночнуюстоимость земельного участка, входящего в состав оцениваемого комплекса,используя методику сравнения продаж :
Так как, имеетсянеобходимый объем информации по сопоставимому земельному участку, необходимопутем внесения корректировок, рассчитать рыночную стоимость оцениваемогоземельного участка.
 
Таблица 2.4
Расчет стоимостиземельного участка как свободного методом сравнения продаж с учетом основныхэлементов сравнения
Элемент сравнения
Рыночная корректировка (корректирующий коэффициент) (%)
Корректировка цены Первая группа элементов сравнения Цена земельного участка как свободного 410000 Корректировка на рыночные условия
1
+ 4100 Скорректированная цена 414100 Вторая группа элементов сравнения Местоположение — 6 — 24846 Показатель стоимости объекта оценки 389254
Расчеткорректировок:
а) корректировка надату продажи. В следствие роста цен на рынке недвижимости на 1 % ежемесячно,необходимо привести стоимость сопоставимого земельного участка на дату оценки,приняв во внимание то, что СЗУ был продан 1 месяц назад, т.е.;
Корректировка = СЗУ *0,01 = 410000 * 0,01 = 4100 у.е.
б) корректировка наместоположение. Так как аналог лучше оцениваемого объекта на 6%. Цена аналогадолжна уменьшиться на 6%, т.е. необходимо скорректировать стоимость СЗУ, исходяиз предположения, что местоположение сопоставимого объекта и объекта оценкибыло бы идентичным.
Корректировка = СЗУ * — 0,06 = — 24846.
Таким образом, рассчитавостаточную стоимость улучшений оцениваемого комплекса и рыночную стоимостьземельного участка, находим рыночную стоимость единого объекта недвижимости:
Се.о.н. =722000 + 389254 = 1111254 у.е.
Стоимость оцениваемогообъекта с использованием затратного подхода составляет 1111254 у.е.
Рассчитаем стоимостьобъекта оценки в рамках доходного подхода. Опираясь на имеющиеся данные,выбираем методику определения рыночной стоимости объекта оценки.
Метод дисконтированныхденежных потоков определяет рыночную стоимостьнедвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта вбудущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.
Исходя из условийзадания, определяем величину ежегодного денежного потока, генерируемогообъектом недвижимости, в течение трехлетнего прогнозного периода владения, приежегодном приросте 4% :
1-й год ЧОД– 167000 у.е.
2-й год ЧОД – 167000* 1,04 = 173680 у.е.
3-й год ЧОД – 167000* (1 + 0,04)2 = 180627,2 у.е.
Дисконтируемрассчитанные денежные потоки (дисконтирование осуществляется по факторам,рассчитанным на середину периода, т.к. объектом оценки является имущественныйкомплекс) и приводим их к дате оценки по следующей формуле :
/> где,
 
R–ставка дисконтирования;
n — анализируемый прогнозный период.
Рассчитываем рыночнуюстоимость объекта недвижимости, как сумму дисконтированных денежных потоков,используя базовую формулу :
Сн =/> +Сr* /> где,
 
Сн — стоимостьобъекта недвижимости на дату оценки;
ДПn— денежный поток;
R– ставка дисконтирования денежного потока периода t;
Сr— стоимость реверсии в конце прогнозного периода.
Сн =/> +/> +/> +/>= 1649981
Стоимость оцениваемогокомплекса, полученная методом дисконтированных денежных потоков, равна 1649981у.е..
Таким образом, методдисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует:
— моделированияденежных поступлений с учетом динамики их изменения;
— составления прогнозаотносительно изменения стоимости недвижимости в течение установленногопрогнозного периода;
— оценки риска,присущего объекту;
— расчета ставкидоходности.
Таким образом, проведянеобходимые расчеты, согласно используемым методикам, получили три итоговыхвеличины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного, затратного идоходного подходов. Для определения рыночной стоимости объекта оценкинеобходимо провести согласование полученных результатов с использованием методаинтерполяции.
Метод интерполяции набазе Наегли — расчет итоговой стоимости этим методом отличаетсяот других методик согласования результатов тем, что в данном случае неопределяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии болеедвух результатов (что соответствует нашему примеру) согласование проводится внесколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том,какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два другихрезультата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименееобъективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетнаявеличина отклонения используется для выбора формулы согласования двуханализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины,которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательнуюитоговую стоимость по базовой формуле Наегли.
Для расчета отклоненияоценщиком экспертно, с учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:
— определяющий результат– величинастоимости, полученная методом оценки, опирающимся на максимально качественную информациюи обоснованные расчеты и обоснования;
— поправочный результат– величинастоимости, полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которогоменее качественны и достоверны.
Таблица 2.5
Формула базовогорасчета итоговой стоимости
Отклонение
Формула базового расчета Менее 10% (Vопр. + Vпопр.)÷2 От 10% до 20% (Vопр. × 2 + Vпопр.)÷3 От 20% до 30% (Vопр. × 3 + Vпопр.)÷4 От 30% до 40% (Vопр. × 4 + Vпопр.)÷5 Более 40% (Vопр. × 5 + Vпопр.)÷6
Процедура согласованиярезультатов стоимости оцениваемого объекта недвижимости (ОК).
Итоговые величины стоимостейуказаны в таблице 2.6

 
Таблица2.6
Подход
Метод
Расчетная стоимость,$
Затратный
Разбивки для зданий и сравнительного анализа продаж для земельного участка 1111254
Сравнительный
Сравнительного анализа продаж 1375200
Доходный
Дисконтированных денежных потоков 1649981
Проранжируем полученныерезультаты по степени достоверности:
1) наиболее объективный– результат сравнительного подхода;
2) среднедостоверный –результат доходного подхода;
3) наименее объективный– результат затратного подхода.
Рассчитаем степеньотклонения более достоверных результатов доходного и сравнительного подходов отнаименее объективной стоимостной оценки затратного подходов:
Согласуем результатысравнительного и затратного подходов:
— определяющий –полученный методом сравнительного подхода – 1375200;
— поправочный –полученный методом затратного подхода – 1111254.
 
Таблица 2.7
Согласование результатовсравнительного и затратного подходов
Подход
Стоимость, $
Степень отклонения
Согласование результатов, $
Скорректирован-ная стоимость, $ Затратный 1111254 (1375200-1111254)÷1111254×100%=23,8% (1375200×3+1111254)÷4=1305588,5 1309213,5 Сравнитель-ный 1375200
Согласуем результатыдоходного и затратного подходов:
— определяющий –полученный методом доходного подхода – 1649981.
— поправочный –полученный методом затратного подхода – 1111254.

 
Таблица 2.8
Согласование результатовдоходного и затратного подходов
Подход
Стоимость, $
Степень отклонения
Согласование результатов, $
Скорректированная стоимость, $ Затратный 1111254 (1649981-1111254)÷1111254× 100% = 48,5% (1649981×5+1111254)÷6=1557776,5 1560193,2 Доходный 1649981
 
Согласуемскорректированные результаты стоимости. Поскольку на первом этапе согласованиябыло вынесено экспертное суждение о приоритетности результатов оценкисравнительного подхода над доходным, то для окончательного согласованияранжируем результаты предварительной корректировки:
— определяющий – полученный на первом этапе согласования — 1309213,5;
— поправочный – полученный на втором этапе согласования — 1560193,2.
 
Таблица2.9
Определениеитоговой стоимости оцениваемого объекта
Этап согласования
Стоимость, $
Степень отклонения
Согласование результатов, $
Скорректированная стоимость, $ Первый 1309213,5 (1309213,5-1560193,2)÷ 1560193,2×100%=16,1% (1309213,5×2+1560193,2)÷3=1389651,2 1392873,4 Второй 1560193,2
 
Таким образом,итоговая стоимость, рассчитанная методом интерполяции на базе Наегли,учитывающим экономические, определяющие достоверность результатов, иматематические – степень расхождения полученных величин стоимости пооцениваемому объекту, составила округлено 1392873 у.е… В нашем случае,исходя из предоставленной информации, отражающей те или иныепараметры(качественного или количественного характера), показатели доходности,величину затрат на строительство с учетом всех недостатков как объекта,предложенного для проведения оценочной процедуры, так и сопоставимых,конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в данном сегменте рынка, приопределении степени достоверности того или иного стоимостного результата,Оценщик исходил из следующих суждений:
Результат, полученныйметодом сравнительного подхода(наиболее объективный) – допуская,что предоставленная информация о сделках с аналогичными, нашему, объектамиявляется качественной и отражает наличие активного и стабильного рынкаинвестиций для данного типа собственности, можно сказать, что именносравнительный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающуюрыночную ситуацию.
Результат, полученныйметодом доходного подхода (среднедостоверный) –исходя из того, что доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимостикак сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем,скорректированную
на риск ихнедополучения, Оценщик считает, что методика данного подходасоздаеткартину о рыночной стоимости объекта оценки менее достоверную, чем вышеуказаннаяметодика сравнительного подхода, исключительно опирающаяся на рыночные данные.Негативной стороной доходного подхода является сложность прогнозированиядоходов и расходов, на величину которых влияет множество факторов какэкономического, законодательного так и политического характера, также низкаядостоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставкидоходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.
Результат, полученныйметодом затратного подхода (наименее объективный) – посколькуоцениваемый объект принадлежит сегменту рынка доходной недвижимости, и имеетсяобширная рыночная информация, можно сделать вывод, что в данном случае важностьприменения методики затратного подхода не является определяющей и данныйподход ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости, приносящихдоход, так как не учитывает доходный потенциал.

 
3. Расчет стоимостиобъекта недвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямойкапитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционнаятехника ипотечно-инвестиционного анализа
Рассчитаем стоимостьобъекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямойкапитализации, метода инвестиционной группы, техники Эллвуда, традиционнойтехники ипотечно-инвестиционного анализа.
Информация об объектеоценки приведена в таблице 3.1
 
Таблица 3.1Показатели Величина
Потенциальный валовый доход 90000
Потери при сборе платежей 3%
Прочие доходы 2000
Операционные расходы, в % от ПВД 7%
Первоначальная основная сумма ипотеки 560000
Срок ипотеки 32
Ставка процента по кредиту 12%
Ставка дисконтирования 17%
Предполагаемый год продажи собственности 27
Ежегодный прирост стоимости 2%
Первоначальная стоимость собственности 700000
 
Рассмотрим определениестоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации.
Прямая капитализация – этотметод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода впоказатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененногодохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов насоответствующий фактор (мультипликатор) дохода.
/>
Данный метод применяетсяпри следующих условиях:
— наличие активногорынка.
— дата оценки объектаоценки и дата продажи сопоставимого объекта должны совпадать (не более 1-2месяцев).
— отсутствиезадолженности по заемным средствам.
В силу того, что информация,касающаяся объекта оценки не соответствует требуемым условиям для примененияметода прямой капитализации, предлагаю отказаться от использования данногометода, поскольку стоимость объекта оценки, определенная с его помощью, непредоставит реальной картины о рыночной стоимости объекта оценки и будет сильноискажена.
В данном случае, болеецелесообразным, считается применение метода, учитывающего способфинансирования сделки с недвижимостью или метода инвестиционной группы.
Коэффициенткапитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешеннаядоходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, содной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственныйкапитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой – от условийкредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечнойзадолженности, способа погашения основного долга.
Данный методприменяется в том случае, если оцениваемая недвижимость приобретается сучастием ипотечного кредита.
Cпомощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации.В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амортизацией», посколькуучитывает как возврат собственного капитала, так и возврат (амортизацию)основной суммы ипотечного кредита. Для этого в качестве ставки дохода покредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и неставка дохода на собственный капитал, а коэффициент капитализации собственногокапитала. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственногокапитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности ипо доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости.Сумма этих средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общегокоэффициента капитализации.
 
Ro= Rе*Wск+ Rm *Wuк,где
 
Re– коэффициент капитализации на собственный капитал;
Rm– ипотечная постоянная(коэффициент капитализации по ипотке);
Wск–удельный вес собственного капитала;
Wuк– удельный вес заемного капитала.
Вышеприведенная формулаполностью соответствует условиям задачи, т.к. применяется в случае, когда втечение анализируемого периода заемщик уплачивает только проценты, а возвратосновного долга предусматривается в момент перепродажи недвижимости.
Алгоритм решения:
Определяем удельныевеса собственного и заемного капитала.
Wuк= /> ;
Wuк=/> = 0,8
Wск= 1- 0,8 = 0,2
В качестве ставкидохода на собственный капитал примем ставку дисконтирования, котораяколичественно равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанногос оцениваемым объект:
Re= 0,17
Находим ипотечнуюпостоянную, предполагая, что платежи по кредиту осуществляются ежемесячно.Используя таблицы сложного процента находим величину взноса за амортизациюединицы при ежемесячном начислении процентов для периода – 32 года; 0,010273
 
ИП(Rm)= 0,010273* 12 = 0,1232803
Рассчитываем общий коэффициенткапитализации, путем подстановки полученных результатов
 
Rо= 0,17 * 0,2 + 0,1232803 *0,8 = 0,1326.
Определяем годовой действительныйваловый доход, через расчет по имеющимся данным годового потенциального валовогодохода:
 
ДВД= ПВД – Потери + Прочие доходы;
Определяем годовой чистыйоперационный доход:
ЧОД= ДВД – ОР;
 
ДВД= 90000 – (90000*3%) + 2000 = 89300
ЧОД= 89300 – (90000*7%) = 83000
Определив общий коэффициенткапитализации и годовой чистый операционный доход, рассчитываем стоимостьобъекта оценки.
V= /> = 625943у.е.
Стоимость объектаоценки, полученная данным методом равна 625943 у.е.
Расчет стоимостиобъекта оценки с использованием методики Эллвуда. Этот метод предлагает способопределения общего коэффициента капитализации по эмпирически найденной формуле,позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы)дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средствв составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Онтакже учитывает прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечногокредита и способы возмещения инвестированного капитала:
 
Ro= Ye — m*C ± do *SFF(n;Ye), где
 
Ro– общийкоэффициент капитализации;
Ye–ставка дохода на собственный капитал;
m –коэффициент ипотечной задолженности;
С– ипотечныйкоэффициент Эллвуда;
d – изменение стоимости собственностиза прогнозный период;
SFF(n;Ye)– факторфонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал за прогнозный период.
С= Ye+ P*SFF(n;Ye)– Rm–называетсяС – фактором Эллвуда, или ипотечным коэффициентом, где
С– коэффициентЭллвуда;
Ye–ставкадохода на собственный капитал;
P– долякредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;
Rm –ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основании ежегодных выплат итекущего остатка долга или же [F6].
Алгоритмрешения:
Рассчитываемдолю кредита (P),выплаченного к моменту окончания прогнозного периода по формуле:
Р= /> , где
i– ставкапо кредиту;
t– полныйсрок амортизации кредита;
T– периодвладения собственностью.
Подставляем имеющиесяпо условию показатели в данную формулу:
Р= /> = 0,555602.
Определяем факторЭллвуда:
С= Ye+ P*SFF(n;Ye)– Rm
С= 0,17 + 0,555602 *0,00249– 0,12328 = 0,048103.
Рассчитываем общийкоэффициент капитализации:
Ro= Ye — m*C ± do *SFF(n;Ye)
Ro= 0,17 – 0,8 *0,0481 – 0,54 *0,00249 = 0,1301
Определяем стоимостьобъекта оценка путем деления чистого операционного дохода на общий коэффициенткапитализации.
V= /> = 638462у.е.
Таким образом стоимостьобъекта недвижимости, полученная с использованием метода Эллвуда равна 638462 у.е.
Рассчитаем стоимостьобъекта оценки с использованием традиционной техники ипотечно – инвестиционногоанализа.
Традиционная техникаипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующимобразом ( в нашем случае объект с постоянным доходом):
 
Сн= ИК+ (ЧОД– РОД)|PVA|nRс.к.+ (C n/n— HKn)|PV|nRc.к., где
 
Сн –стоимость недвижимости;
ИК – ипотечный кредит;
ЧОД – чистыйоперационный доход;
РОД – расходы пообслуживанию долга;
Cn/n— цена перепродажи в конце анализируемого года;
HKn– остаток долга по ипотечному кредиту на конецанализируемого
периода;
PVA–фактор текущей стоимости аннуитета;
PV– фактор текущей стоимости;
Rc.к. – ставкадохода на собственный капитал;
n– анализируемый период.
Алгоритм решения:
Рассчитываем годовойчистый операционный доход:
 
ЧОД = ПВД – Потери +Прочие доходы – Операционные расходы
 
ЧОД= 90000 – (90000*3%) + 2000 — (90000*7%)= 83000 у.е.
Определяем величинумесячного платежа по обслуживанию кредита:
DSm=ИК*/> , где
 
ИК – ипотечныйкредит
i– ставкапо кредиту
t– срокполной амортизации кредита
DSm= 0,10224* 560000 =5725,43у.е.
Определяем величинуежегодного платежа по обслуживаниюкредита:
DS= DSm*12
DS= 5725,43* 12 = 68705 у.е.
Рассчитываем величинуежегодных денежных поступлений:
ЧОД – РОД= 83000 – 68705 = 14295 у.е.
Определяем текущуюстоимость ожидаемых денежных поступлений:
(ЧОД – РОД)|PVA|nRс.к., где n-27 лет; R с.к. – 17%
14295 *5,79753= 82876у.е.
Проводим оценку текущейстоимости выручки от перепродажи вконце анализируемого года:
 
Cn/n= P*(1+d)T,где
 
Р – первоначальнаястоимость недвижимости;
Т – период владениясобственностью;
d– рост стоимости недвижимости в год;
Cn/n= 700000 *(1 + 0,02)27 = 700000 * 1,70689 = 1194823 у.е.
Рассчитываем остаток ипотечногодолга на дату перепродажи:
HKn= DSm */>;
HKn= 5725,43*/>
HKn= 5725,43 *44,95504 = 257387у.е.
Рассчитываем ожидаемую выручкуот перепродажи (на дату оценки):
(Cn/n— HKn)|PV|nRc.к.
(Cn/n— HKn)|PV|nRc.к.= (1194823– 257387) * 0,01442 = 13518 у.е.
Оцениваем текущуюстоимость собственного капитала:
 
Сc.к.= (ЧОД– РОД)|PVA|nRс.к.+ (C n/n— HKn)|PV|nRc.к.
 
Сc.к.= 82876 + 13518 = 96394 у.е.
Определяем стоимостьобъекта недвижимости:
Сн = ИК + Сc.к.
Сн = 560000+ 96394 = 656394у.е.
Стоимость объектанедвижимости, рассчитанная с использованием традиционной техникиипотечно-инвестиционного анализа равна 656394у.е.

 
Заключение
Используя, вышерассчитанныестоимостные результаты, полученные с использованием различных методикипотечно-инвестиционного анализа, и информацию, предоставленную в задании наоценку рыночной стоимости объекта недвижимости, предоставляется возможнымпровести анализ факторов, оказывающих существенное влияние на величинустоимости оцениваемого объекта.
В процессе определениярыночной стоимости объекта недвижимого имущества, Оценщик счел объективным отказот применения метода прямой капитализации, имеющего ограничения в использовании,в случае оценки объектов собственности, обремененных заемными средствами.
Наличие заемногофинансирования требует особых методов построения общего коэффициентакапитализации.
Метод инвестиционнойгруппы и метод Эллвуда предлагают различные способы определения общегокоэффициента капитализации. Применение метода инвестиционной группы, в нашемслучае, имеет одно существенное замечание – при нахождении ипотечной постояннойсчитается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита, нона самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило,более короткий срок. Не учитывается возможность будущего прироста илиуменьшения стоимости активов, что влечет за собой погрешности в определениистоимости объекта оценки. Метод Эллвуда, по сравнению с техникой инвестиционнойгруппы, позволяет учесть; дополнительные элементы, отражающие трансформациюсобственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, приростсобственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита, способывозмещения инвестированного капитала, прирост или падение стоимости объектанедвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершитсясрок погашения кредита.
Оценка стоимостинедвижимости методом дисконтирования денежных потоков, который является,как известно, наиболее гибким, точным, наиболее формализованным методоманализа, в условиях ипотечного кредитования объекта недвижимости реализуется сиспользованием традиционной ипотечно-инвестиционной техники.
Практика показывает,что наиболее достоверным методом оценки, позволяющим учесть все многообразиеформ привлечения заемных средств, является дисконтирование денежных потоков.При практическом использовании данной методики необходимо помнить, чтоиспользование заемных средств почти всегда увеличивает риск инвестирования, таккак в случае невозврата кредита инвестор может лишиться залога. Следовательно,норма отдачи на собственный капитал при оценке доходов от связанных инвестицийдолжна быть выше нормы отдачи на собственный капитал при оценке доходов без использованиязаемных средств.
Использование аппаратаипотечно-инвестиционного анализа позволит повысить достоверностьэкономических расчетов при принятии рациональных решений потенциальнымиинвесторами на рынке недвижимости, позволит ипотечным кредиторам, строительнымпредприятиям, риелторским и девелоперским группам обеспечить объективныйанализ инвестиционных и финансовых решений при разработке механизмовфинансирования инвестиций в недвижимость в российских условиях, включающих теперьи возможность использования ипотеки.

 
Список используемойлитературы:
1. Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.).
2. О внесении изменений в Федеральныйзакон Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РоссийскойФедерации от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ (ред. от 13 июля 2007 г.).
3. Об утверждении федерального стандартаоценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО № 1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.
4. Об утверждении федерального стандартаоценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ МинэкономразвитияРоссии от 20.07.2007г. № 255.
5. Об утверждении федерального стандартаоценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ МинэкономразвитияРоссии от 20.07.2007г. № 254.
6. Грибовский С.В. Оценка стоимостинедвижимости. — М.: Маросейка, 2009. — 432с.
7. Оценка недвижимости/ КасьяненкоТ.Г.,Маховикова Г.А., Есипова В.Е., Мирзажанов С.К. – М.: КНОРУС, 2010. -752с.
8. Петров В.И. Оценка стоимостиземельных участков. — М.: КНОРУС, 2007. — 208с.
9. Иванова Е.Н. Оценка стоимостинедвижимости. — М.: КНОРУС, 2009. – 344с.
10. Оценка недвижимости/под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2008.– 560с.: ил.
11. Симионова Н.Е. Методы оценкиимущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортныесредства. – Ростов н/Д: Феникс, 2010. – 362с.
12. Горемыкин В.А. Экономиканедвижимости. – М.: Высшее образование, 2007. – 655с.
13. Об утверждении методическихрекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: РаспоряжениеМинимущества России от 6 марта 2002г. №568-р (ред. от 31.07.2002 № 2314-р).