НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ
Кафедра «Оценочная деятельность и антикризисное управление
Работа допущена к защите:
_________________________
зав. кафедрой
к.э.н, проф. Тазихина Т.В.
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА
на тему: ОЦЕНКА БАЗЫ ОТДЫХА С ЦЕЛЬЮ ПРОДАЖИ
Слушатель группы
профессиональной
переподготовки №
Макаров В.А.
Научный руководитель:
к.э.н., доц. Епифанова Н.Ш.
АСТРАХАНЬ
2008
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЯ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Анализ нормативно-правовойбазы
1.2. Основные подходы и принципыоценки недвижимости
1.3. Основные этапы процессаоценки недвижимости
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ БАЗЫОТДЫХА
2.1. Характеристика объектаоценки
2.2. Оценка базы отдыха затратнымподходом
2.3 Оценка базы отдыхасравнительным подходом
2.4. Оценка базы отдыха доходнымподходом
2.5. Согласование результатов орыночной стоимости недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
/>/>/>ВВЕДЕНИЕ
Становлению системы оценки прежде всего способствовало развитиеземлеустроительства и картографии. Важную роль сыграло издание по заказу ПетраI первого комплекта карт, а затем – первого атласа Российской империи. Новыйимпульс эволюции института оценки собственности дало появление банковскойсистемы. В частности, большое влияние на укрепление этого института оказалоучреждение Дворянского банка, а затем Крестьянского банка, которые кредитовалипод залог земли.
В XVIII веке в России начали появляться оценочные службы, а также учебныезаведения для подготовки кадров. Возникновение школы оценки было обусловленонеобходимостью создания фискального кадастра – описания и оценки недвижимогоимущества для целей налогообложения. Появилась землемерная школа, которая позжебыла преобразована в Константиновский межевой институт. Специалисты этой школыпроводили работы по генеральному и специальному межеванию земель, результатыкоторых заносились в поземельные книги.
Вторым и, пожалуй, главным направлением развития института профессиональнойоценки в России являлась деятельность государства по созданию фискальнойсистемы в области земельно-имущественного налогообложения. Эту функциюпретворяли в жизнь податные инспекторы, при этом обязанности сборщика налогов иоценщика, как правило, совмещались.
После отмены в 1861 году крепостного права все виды и направления оценки,а также ее нормативно-правовая база значительно усовершенствовались. В этотпериод создаются инструкции по оценке и налогообложению недвижимости,сохранившие значение и в наши дни. Вышедшее в 1870 году «Городовое положение»предоставляло полномочия по проведению оценки городским органам самоуправления.Учет недвижимого имущества осуществляли городские и земские управы. Дляопределения ценности земли применяли установленную цену выкупа ее крестьянами,а оценка городской недвижимости производилась на основании показанийвладельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создаватьспециальные статистические бюро, осуществлявшие, в том числе, и оценку.
В 1893 году вышел первый в России закон об оценке (переоценке) всех видовнедвижимого имущества, а также «Правила оценки недвижимых имуществ дляобложения земскими сборами». Эти документы возлагали задачу оценки нарегиональные и местные органы власти. Они и сегодня во многом могут служитьобразцом для проведения оценки различных видов собственности.
В годы революции и Гражданской войны оценочные работы были свернуты, посколькукоммунистическая эпоха отрицала понятие частной собственности и проповедоваласобственность коллективную. Профессия оценщика на протяжении 70 лет фактическиотсутствовала.
Однако за последние десятилетия картина российской действительностиизменилась до неузнаваемости. С началом процесса перехода экономики страны нарыночные принципы появилась реальная потребность в решении проблем оценкистоимости недвижимости. Появился средний класс, Росстат фиксирует постоянноеувеличение доходов населения. Рост общего благосостояния и бурное развитиебанковской системы способствуют тому, что все большее количество гражданполучают возможность приобретать квартиры, дома, земельные участки, автомобили,яхты, ценные бумаги и т. д.
В новейшей истории России возвращение института оценки состоялось всередине 90-х годов XX века. Официально Министерство труда и социальногообеспечения зарегистрировало профессию оценщика (эксперт по оценке) в 1996году. В 1998 году был принят Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности»,который определил правовые основы регулирования оценочной деятельности вотношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ илимуниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целейсовершения сделок с объектами оценки.
Сегодня с людьми этой профессии человек сталкивается чаще всего в случаеприобретения недвижимости. Оценка ее профессионалами, обладающимипредоставленным им законом правом вычислять стоимость квартиры или дома, – однаиз важнейших частей сделки купли-продажи недвижимости. Но мало кто знает, чтосама профессия зародилась в России очень давно – несколько веков назад
Сегодня оценка развивается уже не только как прикладная отрасль рыночнойэкономики, но и как научно-методическое направление экономической науки.Необходимость в ней возникает при любых сделках, затрагивающих правособственности на имущество, будь то купля-продажа, сдача в аренду или разделимущества, судебные и имущественные споры, страхование имущества, оптимизацияего налогообложения, составление брачных контрактов или вступление внаследство. Даже привлечение банковского кредита, например ипотечного, необходится без проведения оценки собственности.
Так что профессия оценщика становится все более востребованной, потомучто вопрос «Сколько это стоит?» рано или поздно задает практически каждыйобладатель того или иного имущества: дачи, квартиры, земельного участка,автомобиля или пакета акций Газпрома.
/>/>ГЛАВА 1. ПОНЯТИЯ,ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
/>/>
1.1 Анализ нормативно-правовой базы
Законы
03.03.2008Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости
02.10.2007Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
31.07.2007Федеральный закон российской федерации от 24 июля 2007 г. N 220-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон „Об акционерных обществах“и отдельные законодательные акты российской федерации»
17.07.2007Федеральный закон о внесении изменений в отдельные законодательные актыроссийской федерации по вопросам оценочной деятельности. От 13 июля 2007 года129-ФЗ
04.12.2006Федеральный Закон о внесении изменений в статью 18 Федерального Закона «Олицензировании отдельных видов деятельности»
29.07.2006Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации»
27.07.2006Федеральный закон о внесении изменений в федеральный закон «Об акционерныхобществах» и некоторые другие законодательные акты российской федерации.От 05 января 2006года № 7-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
27.07.2006Федеральный Закон о внесении изменений в Федеральный Закон «Об акционерныхобществах»
20.07.2006Федеральный закон от 31 декабря 2005 г. N 201-ФЗ «О внесении изменений вглаву 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральныйзакон „О признании утратившими силу некоторых законодательных актов(положений законодательных актов)
08.04.2004Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом
25.10.2001Земельный Кодекс Российской Федерации
24.11.1999Федеральный Закон “О Государственном земельном кадастре»
29.07.1998Федеральный Закон «Об оценочной деятельности»
26.12.1995Федеральный Закон «Об акционерных обществах»
29.05.1992Закон о залоге
Подзаконныеакты
09.04.2008 Постановлениеправительства Российской Федерации от 3 апреля 2008 г. N 234
28.02.2008 ПостановлениеПравительства Москвы от 31.11.2004 № 838-ПП с последующими изменениями идополнениями
22.02.2008 Положениео составе разделов Проектной документации и требованиях к их содержанию
16.02.2008 ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 16.02.2008 №80. Об утверждении Положенияо лицензировании аудиторской деятельности
08.11.2007 ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 08.11.2007 №765. О признании утратившимисилу некоторых решений правительства Российской Федерации по вопросам оценочнойдеятельности
03.07.2007 ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 03.07.2007 №423
20.12.2006 ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 20.12.2006 №782. Вопросы организацииреализации федерального имущества
20.07.2006 Олицензировании оценочной деятельности
19.07.2006 Постановлениеот 14 февраля 2006г. №87
27.11.2004 ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 27.11.2004 №691. Положение о Федеральномагентстве по управлению федеральным имуществом
27.08.2004 ПостановлениеПравительства от 27 августа 2004г. №443. Положение о Министерствеэкономического развития и торговли Российской Федерации
14.10.2003 ПостановлениеПравительства Москвы от 14.10.2003 №861 с последующими изменениями идополнениями. Об утверждении методики расчета арендной платы за пользованиеобъектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы
11.11.2002 ПостановлениеПравительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов попродаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельныхучастков или права на заключение договоров аренды таких земельныхучастков»
19.04.2002 ПостановлениеПравительства Российской Федерации «О реализации арестованногоимущества»
28.08.2001 ПостановлениеПравительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП. Об утверждении положения обустановлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда,находящиеся в собственности Москвы
06.07.2001 ПостановлениеПравительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки»
08.04.2000 ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316. Об утверждении правилпроведения государственной кадастровой оценки земель
25.08.1999 ПостановлениеПравительства Российской Федерации «О Государственной кадастровой оценкиземель»
20.08.1999 ПостановлениеПравительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролюза осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»
Актыминистерств и ведомств
04.04.2008 Актыво исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 г.№505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной властвирешений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций
04.03.2008Приказ ФСФР России от 08.02.2007 №07-13. Об утверждении положения о составе иструктуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционныхфондов
09.10.2007Приказ Росимущества от 09.10.2007 №184
09.10.2007Приказ Росимущества от 09.10.2007 №185
09.10.2007Приказ Росимущества от 09.10.2007 №186
09.10.2007Приказ Росимущества от 09.10.2007 №187
02.10.2007Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и другихслужащих
20.07.2007 ФСО№3: Требования к отчету об оценке
20.07.2007 ФСО№1: Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
20.07.2007 ФСО№2: Цель оценки и виды стоимости
27.06.2007Совместное распоряжение Росимущества и РФФИ от 27.06.2007 №2378-р 120
02.03.2007 ПриказМинэкономразвития от «02» марта 2007 г. № 69 «Об утверждении положения опорядке ведения реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, составесведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, порядкепредоставле
29.09.2006Приказ Минэкономразвития России от 29 сентября 2006г. № 303 «Об утвержденииПоложения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг,требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков,осуществляющей проведение экспертизы»
23.06.2005Приказ Минэкономразвития России от 23 июня 2005г. № 138 «Об утвержденииметодических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особоохраняемых территорий и объектов»
14.05.2005Приказ Минэкономразвития России от 14 мая 2005г. № 99 «Об утвержденииметодических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водногофонда»
/>/>1.2 Основные подходы и принципы оценки недвижимости
Теоретическойосновой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировойпрактике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.1):
1-я группа:принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа:принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3-я группа:принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа:принцип наиболее эффективного использования.
/>
Рис. 1.1.Принципы оценки недвижимости
Первая группапринципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости — принципполезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способенудовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономическойоценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или другихвыгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельногоучастка в особом режиме — заповедники, лечебно-оздоровительные зоны — или связьобъекта с историческими ценностями), а также от престижности.
Три подхода коценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрениясравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объектнедвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позицийзатратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платитьбольше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности вприемлемые сроки.
С точки зрениядоходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностямиинвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты,приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Для некоторыхвидов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваютсякак отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качествесоставной части имущественного комплекса (например, многофункциональныецентры).
Принципзамещения означает, что при наличии определенного количества однородных (пополезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будутпользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможностиальтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависитот того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принципзамещения связан с установлением верхней границы стоимости объектовнедвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющейсобственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить заобъект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затратна строительство аналогичного строения.
Принципзамещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районахмассовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельныеучастки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительныхпроектов зданий.
Принципожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения)или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включаявыручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризуетточку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущуюстоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте,отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величинуарендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получитьсобственник от эксплуатации жилого дома.
Посколькуиспользование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка ихрыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденцииразвития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляетоценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов,отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно — спроса и предложения иконкуренции.
Вторая группапринципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включаетпринципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада— для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждогофактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимостиобъекта.
Доходностьобъекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли состроениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования итехнических средств (для застроенного участка — также зданий и сооружений),рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависитот того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от ихиспользования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другимисловами, вклад — это добавление в стоимость недвижимости, которое являетсярезультатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Еслирассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемусяобъекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствоватьконкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общаястоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельныхсоставляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянкив сумме 150000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на300000 долл.
В данном случаепроявляется действие закона предельной производительности, согласно которомувклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимостиобъекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размероввклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно лидобавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критериемцелесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либофактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.
Принцип вкладачасто используется для определения излишних или недостающих улучшений прианализе наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной соценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющиена стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимостиили добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единыйкомплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этомпоэлементных расчетов.
Особоеположение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями,так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточнаяпродуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объектунедвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование итехнические средства, менеджмент.
Поскольку землясо строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционированияобъекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны бытьпривлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатитьрасходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, тоучитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чегооставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеетостаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток послеудовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (рис. 1.2).Компоненты Формы компенсации Труд Зарплата, комиссионные вознаграждения Оборудование и технические средства Процент на вложенный капитал плюс амортизация Менеджмент Прибыль, вознаграждение управляющим Земля со строениями Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений
Рис. 1.2.Компоненты недвижимости и формы их компенсации
Остаточнаяпродуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение,существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы засчет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных,или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
Например,максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонкиприобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуальнооткрытый и легко доступный большому числу автомобилистов.
Минимизациязатрат — потенциальный собственник складского помещения заплатит больше заучасток, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью,чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.
Удовлетворениеособых запросов потребителей — арендатор жилья согласится на более высокуюарендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или которыйнаходится в экологически чистом районе крупного города.
Изменение тогоили иного компонента, необходимого для нормального функционирования объектанедвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Этазакономерность проявляется через принцип сбалансированности.
Принципсбалансированности — для каждого типа землепользования необходимы определенныекомпоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальнуюстоимость недвижимости.
Другимисловами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетаниевзаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классовнедвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигаетсясостояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированностьнарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточнымиусовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению кданному земельному участку, например, его размеру.
Дисбаланс такжеможет возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны посравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любомиз этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективногоиспользования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
Необходимоподчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижениюоптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте егоиспользования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования иусловий внешнего окружения.
Принципсбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но иквартала, района, города в целом. В этом случае существующее количествообъектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночномуспросу, т.е. числу вариантов их использования.
Для объектовнедвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателямиемкости и эффективности.
Емкостьпоказывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенномуземельному участку, при этом местные органы атасти могут: регулироватьпараметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективностьиспользования земельного участка); устанавливать требования по сохранениюландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, поприродоохранным мероприятиям.
Эффективностьопределяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельногоучастка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектовзастройки.
Прирассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объектанедвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости иимущественных прав на них.
Принципразделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные правана них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальнойстоимости объекта.
Характернаячерта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одногоместа в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переходобъекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав нанее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразныеправа на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынокнедвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные сприобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости иимущественных прав на них возможны следующие варианты:
•пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенныйслой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежныхполос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания наподвальное помещение, этажи и т.д.;
• разделение повидам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесениев уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
• разделение повремени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда,бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения,оперативного управления.
Третья группапринципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос ипредложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спросаи предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результатевзаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость междурастущей потребностью в объектах недвижимости в условияхсоциально-экономического развития общества и ограниченностью предложения,обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а такжеэкономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос — этопредставленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
При изученииспроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется пооднородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должныконкурировать между собой на одном сегменте рынка.
Сложностьанализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мереперехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение —это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажупри сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целомвыступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, посколькуземля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечаетсяустойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевомуназначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи ииного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.
Принцип спросаи предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняетбольшие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевогоназначения и местоположения.
Принципконкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаютсяпосредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получениюмаксимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталовна рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Положительнаяроль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можноопределить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций вразных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождаетразрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и вконечном счете приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенноопасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости(прежде всего земли), характерной для нашей страны.
Особенностямиконкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются ограниченноеколичество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторымисегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий длявхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.
При анализесложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренциялежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходнойпредпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль,приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственнойприбыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляетсобой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативуи риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержкамипроизводства, и любой собственник стремится определить объем производства,который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.
Доход отинвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения закапиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это ненорма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийсяпосле оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируетсяпо остаточному принципу.
Учет принципаконкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидаетсяобострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемыхдоходов, или повышает степень риска.
Кроме того,объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно сохранят их в будущем. Поэтому если собственник получает доход,превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступлениятребует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочнойаренды.
Принципсоответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимостивозникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности исовместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объектанедвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокийрыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
Прежде всегопринцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффектпрогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения илисоседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результатефункционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровеньинфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия имеетместо, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишнимиулучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружениеоказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например,при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во вниманиевнешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранномварианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха спроизводственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являютсяисточниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требуетопределенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению сточки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров иуслуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдаетсяучасткам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом сжелезнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта.Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазинызапчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальнаяоткрытость со стороны дорожного движения.
Критериисоответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов инарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеетпервостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости.Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным,экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-зафункционального или внешнего износа.
Принципизменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учетвозможных изменений экономических, социальных и юридических условий, прикоторых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развитиярайона.
Принципизменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценкепосредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Принципом,обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, являетсянаиболее эффективное использование (НЭИ).
Четвертаягруппа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возможных вариантовиспользования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полнореализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именноэтот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делаетпоправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию поконкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и такимобразом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход отземельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какиестроения находятся на нем на дату оценки.
НЭИопределяется как использование недвижимости, которое:
а) являетсязаконодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включаяраспоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительныеограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройствуприлегающей территории и т.п.;
б) физическиосуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортнаядоступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
в) финансовообосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е.использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационныерасходы и финансовые обязательства;
г) обеспечиваетнаивысшую стоимость или доходность недвижимости.
НЭИрассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного,во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен отстроений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетомправовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетомперспектив развития района.
Если наземельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективногоиспользования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившеесяиспользование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальномприменении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использованииза вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантомНЭИ станет снос имеющихся строений.
Таким образом,объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могутизменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий идругих улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
НЭИ можетразвиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешнихизменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то егонаилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пунктабыстрого питания или автосервиса.
На практикепринцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выборконкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об еевеличине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночнойстоимости) объекта недвижимости принцип НЭИ трактуется как наиболее вероятноеиспользование существующего объекта недвижимости, тогда как при определенииинвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболееэффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.
Существующиесегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражаюттребований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическоеиспользование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшемуварианту.
Всевышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и взависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого методаоценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Эти принципыпредставляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости.На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости — доходный,сравнения продаж и затратный.
/>/>
1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости
Процесс оценкинедвижимости включает следующие этапы:
1-й этап.Определение задачи оценки
Цель оценки
Вилопределяемой стоимости
Установлениеоцениваемых имущественных прав
Дата оценки
2-й этап.Составление плана и договора на проведение оценки
График работ пооценке
Источникиинформации
Выбор методовоценки
Затраты напроведение оценки
Денежноевознаграждение за проведение оценки
Составлениедоговора на оценку
3-й этап.Сбор и анализ информации
Осмотр объектаи прилегающей территории
Юридическоеописание объекта недвижимости
Физическиехарактеристики и местоположение
Экономическаяинформация
Проверкадостоверности собранной информации
Анализ иобработка информации
4-й этап.Анализ наиболее эффективного использования
Анализземельного участка Анализ земельного участка
как условносвободного с улучшениями
Правоваяобоснованность выбранного варианта использования
Физическаяосуществимость
Финансоваяцелесообразность
Наивысшаястоимость недвижимости
5-й этап.Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:
- оценка стоимости на основе доходного подхода
- оценка стоимости на основе сравнительного подхода
- оценка стоимости на основе затратного подхода
6-й этап.Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимостиобъекта недвижимости
Проверкаполученных данных о величине стоимости
Допущения иограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованнойинформации
Выведениеитоговой величины стоимости
7-й этап.Составление отчета об оценке
Рынокнедвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развитияможно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации вМоскве появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городахстарт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих — в 1993 году и позже. За прошедшие 10-15 лет он проделал беспрецедентно большойпуть становления и развития.
По своейприроде рынок недвижимости, в отличие от большинства других рынков (товарных,сырьевых, фондовых и др.), не является конкурентным, что обусловлено специфическимиособенностями недвижимости как товара, и, следовательно, собственно рынка.Такими особенностями являются:
1. Сложностьстандартизации объектов на рынке недвижимости — каждое здание или земельныйучасток имеют свое индивидуальное местоположение и внешнее окружение.
2. Предложениена рынке земли является абсолютно не эластичным, а предложение на зданий(сооружений) ограничено объемами нового строительства.
3. Высокаястоимость недвижимости и ее специализированный характер ограничивают числоучастников рынка.
4. Товаром нарынке недвижимости являются права на объекты, вследствие чего сделки снедвижимостью требуют дополнительного оформления и государственной регистрации.
5. Информацияна рынке недвижимости не столь открыта, как на рынках потребительских товаровили ценных бумаг. Сделки часто имеют конфиденциальный характер.
6. Сделки снедвижимостью требуют крупных инвестиций, поэтому степень развития рынказависит от доступности кредитов.
7. Рынокнедвижимости отличает высокая степень государственного регулирования.
Рынокнедвижимости представляет собой систему экономических отношений, характеризующуюсяцикличностью развития, при помощи которой осуществляется передача прав собственности.
Динамикаизменения циклов развития рынка недвижимости приведена ниже:
/>
Рисунок 1.3.Динамика изменения циклов развития рынка недвижимости
Цикл спада наблюдаетсятогда, когда рынок перенасыщен. Количество непроданных объектов увеличивается,новое строительство сокращается до минимума или прекращается совсем, кредиторынеохотно финансируют операции с недвижимым имуществом, цены снижаются.
Циклпоглощения характеризуется увеличением спроса на недвижимость. Рынокначинает поглощать непроданные объекты, увеличивается арендная плата, укредиторов появляется интерес к недвижимости, цены начинают расти.
Цикл новогостроительства имеет место при росте спроса и ограниченности предложения,т.е. когда существующих объектов не хватает для удовлетворения потребностейрынка.
Циклнасыщения характеризуется снижением объемов продажи. В итоге возникаетизлишек готовой строительной продукции и мощностей, уровень занятостиснижается, новое строительство постепенно сворачивается, цены начинают снижаться.
Основные группыфакторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуруспроса и предложения, представлены далее на рисунке 1.4.
/>
Рис. 1.4.Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости,на структуру спроса и предложения
Рынокнедвижимости может быть сегментирован по местоположению, по типам прав наобъекты, функциональному назначению и другим параметрам.
Приклассификации объектов недвижимости по функциональному назначению выделяютследующие сегменты рынка:
— земельныеучастки;
— жилаянедвижимость;
— нежилаянедвижимость.
Нежилаянедвижимость включает в себя доходную недвижимость, т.е. объекты, которые могутприносить доход в виде арендной платы (торговая, офисная, промышленная искладская недвижимость, а также многофункциональные объекты).
Определениесегмента рынка выявляет круг объектов недвижимости, имеющих общих потенциальныхпокупателей и продавцов, которые, в свою очередь, посредством реализации своихинтересов определяют ценообразующие факторы для конкретного сегмента.
Анализастраханского рынка недвижимости
На протяжениивсего периода существования современного мирового рынка недвижимости идевелоперского бизнеса наблюдается устойчивая связь между политическойобстановкой и инвестиционной активностью на рынке. Относительная политическая иэкономическая стабильность в стране, в последнее время, способствуют развитиюделовой активности и как следствие развитию рынка недвижимости.
В своемдвижении от централизованной к свободной, рыночной экономики рынок недвижимостив Астраханской области проделал значительный путь. Он совпадает с общимдвижением экономической реформы в стране. На данном этапе развития рынкаотмечается превышение предложения над спросом.
Развитие рынканедвижимого имущества особенно заметно в г. Астрахани. Так, в центральной частигорода планируется поэтапная реконструкция старых кварталов, предусматривающаясохранение исторических зданий и так называемой фоновой застройки,представляющей архитектурную ценность. Комплексная реконструкция сохраняемыхзданий предусматривает ремонт и реставрацию фасадов и полное внутреннееобновление зданий с возможным изменением их назначения, переселением жильцов вблагоустроенные квартиры, замену инженерных коммуникаций, комплексное благоустройствоприлегающих территорий. Уже разработано несколько инвестиционных проектов наздания центральной части города с организацией в них торговых комплексов,гостиниц, офисов. Новая застройка со сносом ветхих зданий в центральной частигорода планируется только на выборочных площадках и ограничивается по этажностис целью сохранения восприятия комплекса Астраханского кремля и другихархитектурных доминант исторического центра. Для всех без исключения зданий,размещаемых в центральной части города, обязательным требованием являетсяиндивидуальное проектирование, с коллегиальным рассмотрением проектов назаседаниях Градостроительного Совета при управлении Главгорархитектуры. В ближайшиегоды будет построен конгресс-центр на базе начатого много лет назад зданияречного вокзала на набережной р. Волги. В этом современном многофункциональномкомплексе предусмотрены службы речного вокзала, гостиничные номера,фешенебельный ресторан, офисные помещения, культурно-развлекательный блокпомещений и многое другое. Как неотъемлемая часть этого комплекса, получитновую жизнь парк 17-й пристани, и расположенный рядом с ним Молодежный проспект.
Построенкрупный торговый комплекс по ул. Бакинской, в котором размещены многопрофильныеторговые и офисные помещения.
В массовом жилищномстроительстве сохранится современное направление строить жилые дома сразличными типами квартир, от обычных до крупногабаритных, с улучшенной планировкой,рассчитанных на любой вкус и достаток. Уже нет возврата к типовомутиражированию многоэтажек, каждый жилой дом не похож на другой, и все онимаксимально учитывают особенности астраханского климата с его жарким летом ивесенними ветрами. Градостроители больше не планируют «расползания» новыхмикрорайонов по окраинам города, как это было раньше. Проводимая мэрией иуправлением Главгорархитектуры современная градостроительная политика ставит вравные условия инвесторов, занимающихся жилищным строительством, посколькустроительные площадки в городе выделяются после предварительного заключениядоговоров об обязательных нормативных отчислениях жилой площади от всех вновьстроящихся жилых домов, размер которых зависит от условий строительныхплощадок. В ближайшие годы продолжится застройка районов Бабаевского, Эллинга,микрорайонов «Никитинский бугор» № 1 и № 2, «Приволжский затон», поул.С.Перовской, ул. Куликова и других по ул. Яблочкова — Зеленая, за железнодорожнымвокзалом, и по ул. Кирова — Н.Островского.
Уже сейчас поудельному весу вновь строящегося жилья на душу населения Астрахань лидируетсреди других городов России, и будет строиться еще больше благодаря ожидаемойгосударственной поддержке, запланированной на реализацию Программы ликвидацииветхого и аварийного жилого фонда.
Огромный вкладв обновление облика города вносят предприниматели, силами которых построеныдесятки современных торгово-остановочных комплексов, магазинов, автозаправочныхстанций, предприятий обслуживания. Выкупая квартиры первых этажей старыхзданий, предприниматели превращают их в оборудованные магазины, приводят впорядок фасады и укладывают тротуарную плитку на тротуарах. На смену киоскам ипавильонам, установленным в городе на первых шагах развития предпринимательскойдеятельности, приходят современные минимаркеты и торговые центры. Впередибольшая работа по реализации уже разработанных специалистами управленияГлавгорархитектуры инвестиционных проектов на реконструкцию всех сегодняшнихгородских рынков и строительство новых, которые будут представлятьмногофункциональные торговые комплексы с прекрасными условиями для продавцов ипокупателей, с организацией нормальных подъездов и мест парковки автотранспорта.
Увеличениетемпов экономического роста, расширение коммерческих структур и рост ихколичества обуславливают увеличение спроса на коммерческую недвижимость илинежилые помещения. Основные составляющие структуры сдаваемых в аренду илиреализуемых нежилых помещений — это офисные помещения, торговые помещения,складские и производственные помещения. На рынке недвижимости сложилась следующаяструктура спроса и предложения: наибольшим спросом пользуются торговые помещенияили магазины. Наибольшим спросом на рынке пользуются небольшие помещения,расположенные в черте города. Продажа крупных объектов нежилой недвижимостиявления не частое. Наблюдая за публикациями в средствах массовой информацииможно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточнорегулярно появляются в течение 4-6 месяцев.
Собственникиобъектов нежилой недвижимости большей частью предпочитают сдавать недвижимостьв аренду, поэтому основная часть предлагаемой к продаже нежилой недвижимостирасполагается в отдаленных районах города и требует значительныхкапиталовложений для их дооснащения и ремонта. Несмотря на то, что нежилыепомещения, пользуются достаточно устойчивым спросом, вполне очевидно, что нарынке существует множество невостребованных площадей.
Цены на нежилыепомещения (в пересчете за 1 м2) зависят в первую очередь от следующихосновных факторов:
— назначениянежилого помещения;
— месторасположения;
— техническогосостояния;
— площади.
Кроме того, настоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонныхлиний, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. К стоимостнымфакторам относятся условия заключения договора (прямая аренда, субаренда,договор о совместной деятельности).
В настоящеевремя рынок недвижимости в Астраханском регионе функционирует в цикле новогостроительства.
Проведенныйнами анализ арендных ставок и стоимости 1 м2 площади офисных зданий, объектов торговли, производственных помещений по состоянию на дату оценки навторичном рынке недвижимости г. Астрахани свидетельствует о значительностиразброса значений.Вид объекта недвижимости
Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)
Стоимость 1 м2 (руб) Максимальное значение (руб.) Минимальное значение (руб) Среднее значение
Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)
Стоимость 1 м2 (руб)
Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)
Стоимость 1 м2 (руб)
Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)
Стоимость 1 м2 (руб) Офисное помещение в целом 400-1000 30000-80000 1000 80000 400 30000 700 55000 Офисное помещение удаленное от центра до 5 км 350-600 25000-60000 600 60000 350 25000 475 42500 Офисное помещение удаленное от центра от 5 км 300-500 20000-50000 500 50000 300 20000 400 35000 Торговое центр 800-3500 50000-100000 3500 100000 800 50000 2150 75000 Торговое помещение удаленное от центра от 5 км 600-1500 35000-65000 1500 65000 600 35000 1050 50000 Складские помещения 50-250 5000-25000 250 25000 50 5000 150 15000 Производственное помещение 50-150 5000-20000 150 20000 50 5000 100 12500
Рынок офисныхпомещений
В отличие отрынка жилья, который время от времени захлестывают периоды ажиотажа, рынокофисной недвижимости достаточно стабилен в своем развитии.
Спрос наофисные помещения держится на высоком уровне уже длительное время. Объемпредложения так же увеличивается, но о насыщении рынка в настоящий моментговорить не приходится.
Рост количествапредприятий в Астрахани увеличивает потребности бизнеса в свободных площадях.Улучшение благосостояния отдельных фирм позволяет предъявлять более высокиетребования к качеству офисных помещений. Статус «Южных ворот России» привлекаетв Астрахань все новые компании из других регионов. Именно эти процессы придаютимпульс развитию рынка недвижимости и привлекают в эту сферу дополнительные средстваиз смежных областей.
В последниегоды цены на офисы имеют устойчивую тенденцию к росту цеп. Основной объемпредложения укладывается в диапазон от 45 000 до 70 000 руб. за кв. м.
Объемпредложения на рынке почти постоянно увеличивается. Происходит это за счет несколькихнаправлений:
— Вовлечение воборот на рынке коммерческой недвижимости, квартир, переведенных в нежилой фонд
— Строительствоновых объектов
— Оптимизацияуправления недвижимостью со стороны компаний, которые обладают излишнейсобственностью.
В то же времянеобходимо заметить, что зачастую рост объема предложения на рынке происходитза счет слаболиквидных объектов, которые не пользуются спросом упредпринимателей. Качественных предложений на рынке по-прежнему немного.
Вероятно, что вближайшие годы рынок коммерческой недвижимости будет пополняться не только засчет нового строительства. Многие частные компании будут оптимизировать управлениесобственной недвижимости. Часть непрофильных активов таких компаний появится нарынке. Кроме того, отдельные компании, имеющие недвижимость в центральныхрайонах города, рассматривают варианты ее использования в качестве доходной.Уже сейчас отдельные компании переводят свои подразделения из центра наокраины, а освободившиеся площади предлагают в аренду. Предложение помещений напервых этажах жилых домов будет постепенно уменьшаться. Данные тенденцииполучат развитие и в ближайшие год-два.
Уровень ценаренды в последние годы также имел тенденцию к повышению, однако, темпы ростацен в этом сегменте несколько ниже, чем на рынке продаж. В целом уровень цен нааренду в городе достаточно высок. Основной объем предложения находится в ценовомдиапазоне от 1 200 до 7 200 руб./кв. м/год. Основная причина такогоположения — дефицит свободных и качественных предложений. Не смотря на то, чтов последний год на рынке появилось несколько новых зданий, предлагающихкачественные площади, выбор у предпринимателей по-прежнему ограничен.
В сегментестроящихся объектов преобладают проекты, реализуемые на условиях долевогоучастия в строительстве. Это свидетельствует о том, что в настоящий момент нарынке отсутствует достаточное число крупных инвесторов. Вероятней всего, что вбудущем (перспектива 2-3 года) доля бизнес центров, возводимых с цельюдальнейшей сдачи в аренду, и будет возрастать. Это приведет к тому, что старыеадминистративные здания без концепций и грамотного управления будут начинать испытыватьсерьезную конкуренцию и будут вынуждены «скатиться» в низший ценовой сегмент.
Сегодня идетдифференциация рынка на разные качественные группы, у потенциальных арендаторовофисной недвижимости пока только формируются четкие представления о качестве инеобходимом уровне сервиса. До недавнего времени главным определяющим факторомбыла цена офиса. Уже сейчас объекты более тщательно изучаются в разреземестоположение — качество – цена. Вероятно, через 2-3 года на рынке сформируютсяосновные классы офисной недвижимости, которыми будут оперировать все участникирынка.
Рынок складскихпомещений
В настоящеевремя рынок складских помещений в г. Астрахани находится в стадии активногоразвития. Устойчивым спросом на рынке пользуются складские помещения площадьюот 1000 до 2000 м2 расположенные в черте города с удобнымиподъездными путями. Продажа крупных, складских помещения явления не частое.Наблюдая за публикациями в средствах массовой информации можно видеть, чтообъявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно. Появляются втечение 5-8 месяцев.
Собственникискладских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи варенду, поэтому складские помещения и производственные площади предприятий,приспособленные под склады в черте города пользуются достаточно устойчивымспросом, т.к. основная часть предлагаемых к продаже складов располагается вотдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для ихдооснащения и ремонта. Анализируя предложения по продаже аналогичных объектовна рынке недвижимости можно сделать вывод, что диапазон стоимости, взависимости от качества и местоположения, составляет от 5000 до 20 000 рублейза 1 м2 общей площади. Предложение па рынке складских помещений, приусловии продажи в комплексе с торговыми и офисными помещениями (торговые базы)может достигать 25 000 руб./кв.м.
Рынок торговыхпомещений
Торговыепомещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:
1.Специализированные торговые учреждения использующие приватизированную илинаходящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственногобизнеса. К данному типу относится большинство крупных магазинов города. Частьплощадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в арендуили субаренду. Чрезвычайно трудно найти достоверную информацию о сделках покупли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами истоимостью, т.к. такая информация обычно, носит конфиденциальный характер и неразглашается.
2.Специализированные торговые учреждения имеющие торговые площади в собственностина основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятсянебольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так жеторговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговымиучреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимостисовершается абсолютное большинство сделок купли-продажи.
3. Торговыеплощади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках(крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании неведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонниморганизациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, такназываемые «челноки».
В связи сотмеченной структурой торговых помещений г. Астрахани, сделки-купли продажинаблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.
Ни в какомдругом секторе рынка недвижимости местоположение объекта не имеет такогоогромного значения, как на рынке торговых помещений. Если торговое помещениерасположено в престижном и бойком месте, оно будет продано или арендовано вдостаточно короткий срок. Средняя рыночная цена продажи для магазинов составляет45000 — 75000; руб./кв.м. и колеблется в зависимости от площади торговыхпомещений. Покупатели отдают предпочтение небольшим (до 100 — 200 кв.м.)магазинам, расположенным в оживленных районах города. Предложения на рынкеторговых помещений, в отдаленных районах города, лежат в диапазоне 20000 — 40000 руб./кв.м. Предложения на рынке торговых помещений, в центральных районахгорода, в местах большого людского потока, лежат в диапазоне 60000 — 100000руб./кв.м.
Обращает насебя внимание одна интересная тенденция, сложившаяся в этом секторе рынка. Вцентральной части города и на основных магистралях, в районах рынков имини-рынков, культурных центров, как правило, приобретаются в собственностьжилые помещения и переводятся в нежилой фонд, как альтернатива покупки нежилойНедвижимости (торговые и офисные помещения).
При анализерынка аренды недвижимости установлено, что при аренде аналогичных помещенийпредпочтение отдается торговым помещениям площадью от 100 до 200 кв.м., вместах наиболее интенсивных людских потоков. Диапазон цеп на аренду торговыхплощадей зависит от двух основных факторов: их месторасположения и уровняотделки.
В окраинныхрайонах города арендная плата за торговые помещения составляет 5000-7000 руб.за 1 кв. м. в год. В районах рынков и мини — рынков арендная плата можетдостигать 10000 -15000 руб. за 1 кв. м. в год. В центральных районах города и вместах большого людского потока ее величина может увеличиваться до 35000 руб.за 1 кв. м. в год. Однако найти арендатора, готового платить за аренду такиеденьги, весьма проблематично.
Ситуация навторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом,свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли,малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальныхпокупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимостиодними из самых надежных вложений средств.
Промышленнаянедвижимость
Рынокпромышленной недвижимости, как сегмент рынка недвижимости в целом характеризуетсярядом особенностей:
1. Вподавляющем большинстве случаев объект производственной недвижимости – этокомплекс зданий и сооружений, связанных между собой единой технологической цепочкой.При этом каждый элемент этой цепочки имеет ценность именно как ее составляющая,а не как обособленный объект.
2. Промышленнаянедвижимость, включающая в себя цеха, мастерские и прочие здания и сооружения,предназначенные для размещения производства какого-либо конечного продукта, сбольшой долей условности может быть отнесена к категории «доходной»недвижимости, предназначенной для получения дохода в виде арендной платы. Доходот указанных объектов представляет собой долю в общей чистой прибыли отпроизводства продукции.
3. Риски,связанные с инвестициями в производственную недвижимость в основномопределяются особенностями того производства, для размещений которого онаприобретается.
Производственнаянедвижимость — это достаточно закрытый в информационном плане сегмент рынка,для него характерны длительные сроки экспозиции объектов, в том числе и более 1года.
Зачастуюпромышленная недвижимость является специализированным имуществом, имеющимкрайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющий.
Складскаянедвижимость
В период с2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей- примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировалоне только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующихплощадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строятне только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, впервую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительствоновых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальномэтапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средствсдерживают рост инвестиций.
В настоящеевремя под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение,подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад можетфункционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделениепредприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицироватьпо этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.
Недостаткоммногоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится налифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционнопринятая частота сетки колонн 6x6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажныеперекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания техникуи оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий — это высокаястоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдаетсяскладам с высотной зоной хранения.
Конструкциясклада является определяющей при формировании стоимости хранения. Потехническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые,полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооруженийявляются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которыемогут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытыебетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, — этопростейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенныеособыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей,бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.
В последнеевремя все большее распространение получает понятие «грузовой терминал»(терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовымтерминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических итехнологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных длявыполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением,сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а такжекоммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков идругих логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочихперевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей,представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупныегрузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются науниверсальные и специализированные.
Универсальныетерминалы — это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляютсбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузови другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащаютжелезнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованиемдля грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др.На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработкагрузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного видагрузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т.п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителейк перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.
В настоящеевремя стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынокскладских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимостипо сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходностьсущественно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенныйрост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основномнасыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особеннов классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяетсястабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительнымразвитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западныхторговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся вкачественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошуютранспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметьхорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, ижелезнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций,энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулироватьтемпературный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м;возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, длянормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумеваетсистему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизацияработы склада включает в себя:
— определениеоптимального количества и загрузки складского оборудования;
— разработкустратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;
— максимальноеиспользование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;
— наличиеполноценной автоматизированной системы управления складом.
Надо сказать,что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще ссоветских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям неприспособленные для организации современных складских комплексов. Такоеположение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовалисьпомещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п.,стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более«цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, гдеимелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещенияиспользовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного«секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар ивовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московскойобласти, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям притом, что спрос на них значительно — в 6...7 раз — превышает предложение.Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современногологистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% — это менеереспектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают.Остальные (классы С и D) предназначены для менеетребовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены икрыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичныйнедостаток отечественных складов – размеры площадей. У нас наиболее популярнымиявляются складские помещения площадью до 1000 м2 и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает20...40 м.
В настоящеевремя все большее развитие получает тенденция, когда потребители складскихуслуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживанияскладских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования.Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза.Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитыхстранах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольнодорогая, а в нашей стране — на сокращение затрат на оборудование и егоэксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительныхрабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местомв организации работ является слабое оснащение складского комплекса современнымтехнологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизациискладских работ и учета. Только небольшое количество складских компанийадаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем восновном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения варенду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляясвоим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.
В заключениеотметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады впоследние годы предполагает наличие:
— полного комплексауслуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировкена одной территории;
— современнойтехники и технологии обработки грузов;
— многоярусногохранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;
— достаточногоколичества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
— совершеннойсистемы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов отоварах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
— страхованиягруза за счет логистического оператора;
— системывидеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
— коммуникацийи связи.
Очевидно, чтоосновными недостатками в развитии складов в России, которые приводят кнеобоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкойскорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров,неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являютсяотсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль задвижением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.
Ситуация навторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом,свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли,малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальныхпокупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимостиодними из самых надежных вложений средств.
Рынок земельныхучастков
На моментоценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, так и заее пределами, недостаточно активен, доля предложений к продаже земельныхучастков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 3/>5%.
Сегментучастков для индивидуального жилищного строительства является наиболее развитымна рынке земли, что обусловлено в первую очередь существованием права частнойсобственности граждан на такие земельные участки.
Затратныйподход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимостинедвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальныйпокупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичногопо своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемойнедвижимости.
Стоимостьнедвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствуетполному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли,плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.
Стоимостьнового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условийможет определяться на базе восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Стоимостьнового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственносвязанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованноучаствующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).
Восстановительнаястоимость — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведенияоценки, на создание объекта оценки, с применением идентичных материалов итехнологий.
Заменяющаястоимость — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, врыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Под накопленнымизносом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемаяфизическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием иликомбинацией этих факторов.
Основные шагипри применении затратного подхода к определению стоимости:
1) Определитьстоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
2) Определитьвосстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектовблагоустройства), находящихся на объекте;
3) Определитьдополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояниярыночных требований и уровня загрузки помещений;
4) Определитьпредпринимательский доход (прибыль застройщика);
5) Определитьвеличину накопленного износа;
6) Определитьостаточную стоимость объекта оценки;
7) К полученнойвеличине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.
Общая формулазатратного метода:
Сзатр=Сзу+Снс-Из (1)
где: Сзатр — стоимость объекта оценки, найденная затратным методом;
Сзу — стоимость земельного участка;
Снс — стоимость нового строительства;
Из — износ — количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимостивосстановления;
Снс= ПИ+КИ (2)
где: ПИ= Ссмет — прямые издержки, сметная стоимость илидоговорная цена, то есть та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчикуза реализацию проекта на основе договора подряда КИ — косвенные издержки — теиздержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включеныв договорную цену.
В состав КИобычно включают:
— стоимостьразработки проекта и авторского надзора
— стоимостьсогласования проекта и экспертизы
— оплата услугконсультантов
— затраты наполучение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям
— издержки,связанные с правом использования земли во время строительства (аренда и налоги)
— издержки,связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договораподряда
— издержки,связанные с выводом объекта на проектную мощность и т.д.
ПП — прибыль предпринимателя (застройщика)- компенсация за отвлечение средствинвестора в течение срока осуществления строительства.
Смет=Ссмр+Соб+Пз (3)
Cсмр — стоимость строительно-монтажных работ
Соб — стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости
Пз — прочие (неучтенные) затраты
Ссмр= ПЗ + HP + ПН (4)
где: ПЗ — прямые затраты
HP — накладныерасходы
ПН- плановыенакладные, сметная прибыль или прибыль подрядчика
ПЗ= Сзп + Смат + Сэмм (5)
где: Сзп — заработная плата строительных рабочих и машинистов
Смат — стоимость строительных материалов
Сэмм — стоимость эксплуатации машин и механизмов
Определениестоимости земельного участка
В соответствиисо ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение,сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретаетправо на использование соответствующей части земельного участка, занятойзданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех жеусловиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая тотфакт, что в настоящее время в городе Астрахани практически отсутствует частнаясобственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочнойаренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При определениистоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
— сравнительныйподход;
— доходныйподход;
— затратныйподход.
В соответствиис «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельныхучастков» в рамках сравнительного подхода используются:
— методсравнения продаж,
— методвыделения,
— методраспределения,
на доходномподходе основаны:
— методкапитализации земельной ренты,
— методостатка,
— метод предполагаемогоиспользования.
При определениистоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчетеприменялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценкизастроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода —возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящимидоход или возможность коммерческого использования земельного участка,приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использованияземельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельномуучастку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов,не относящихся к земельному участку.
Методпредполагает следующую последовательность действий:
— расчет стоимостивоспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемомучастке улучшений;
— расчет общегочистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставокарендной платы и существующих правовых ограничений использования объектанедвижимости;
— расчетчистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимостивоспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;
— расчетчистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистогодохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
— расчетстоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося наземельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.
Определениеставки капитализации (R)
— Любой объектнедвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатацияявляется экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимостиза этот период, должен быть достаточным, чтобы:
— обеспечитьтребуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставкадисконтирования);
— окупитьпервоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствиис этим, ставка капитализации включает две составляющие — норму возвратакапитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определениеставки дисконтирования
Создание(приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельнымбизнесом, требующим дохода.
Ставкадисконтирования включает в себя:
— безрисковуюставку;
— премию заразличные виды рисков.
Безрисковаяставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям сминимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоватьсяпроцентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставкидоходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за рискотражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор,вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваютсясоставляющие премии за риск:
— премия зариск инвестирования в объекты недвижимости;
— премия занизкую ликвидность;
— премия заинвестиционный менеджмент.
Определениебезрисковой ставки
Для определениябезрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями побезрисковым операциям, так и российскими. В случае использованиясреднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за рискинвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качествевозможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующиеинструменты:
— ДепозитыСбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок подепозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связис непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, доодного — двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
— Западныефинансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate — ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов)обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также болеевысокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценныебумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболеецелесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
— Ставки помежбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются срокомот 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок длярасчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всеговследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная вмежбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливаетнеобходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
— Ставкарефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования — процентная ставка, которуюиспользует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам впорядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущностиприменяться, пожалуй, только приоценке кредитно-финансовых институтов, а такжеставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центральногобанка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействияна финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию,сложившуюся на рынке.
— Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представленырублевыми и валютными финансовыми инструментами. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент ихдостаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.
— Валютныеоблигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним(еврооблигации). На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитываяее долгосрочность.
В данном случаев качестве безрисковой ставки использована ставка доходности к погашению подолгосрочным облигациям федерального займа, которая составляет 6,83 %.
Определениепремии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.
Риски вложенияв объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятсясистематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретнойприносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональнымиусловиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующихобъектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующегопредприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установлениеограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск — это риск,связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков,распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущихэлементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей,разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объектанесовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск — это риск,который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический рискможет быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса иэкономическая конкуренция». Расчет премии за риск представлен в Таблице«Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».
Факторы риска,влияющие на объект недвижимости.Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Систематический риск Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1
Увеличение числа кон
курирующих объектов динамичный 1 Изменение федерального или местного законодательства динамичный 1 Несистематический риск Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный 1 Ускоренный износ здания статичный 1 Неполучение арендных платежей динамичный 1 Неэффективный менеджмент динамичный 1 Криминогенные факторы динамичный 1 Финансовые проверки динамичный динамичный 1 Неправильное оформление договоров аренды динамичный 1 Количество наблюдений 1 2 3 2 1 1 Взвешенный итог 2 6 12 10 7 8 Сумма 45 Количество факторов 10 Средневзвешенное значение балла 4,5 Величина поправки за риск (1 балл =1%) 4,50%
Определениепремии за низкую ликвидность
Премия занизкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продажеобъектов недвижимости.
Данная премиявычисляется по формуле:
/> (6)
где: П — премия за низкую ликвидность;
Rб — безрисковая ставка;
L — период экспозиции (в месяцах);
Q — общее количество месяцев в году.
На датупроведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, чтосоответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определениепремии за инвестиционный менеджмент
Премию заинвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.
Определениенормы возврата капитала
Объектнедвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, втечение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономическивыгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерюобъектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественновеличина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через нормувозврата капитала.
Существует триспособа расчета нормы возврата капитала:
1. Прямолинейныйвозврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями втечение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собойежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фондвозмещения.
2. Возвраткапитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда):предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможныхставок — »безрисковой" ставке.
3. Возвраткапитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда):предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной нормедохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
Срокэкономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со среднимсроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88(р))
Показатель
Значение Безрисковая ставка 6,83% Премия за риск 3% Премия за низкую ликвидность 3,5% Премия за инвестиционный менеджмент 4,5% Коэффициент капитализации (R) 17,83
В данном случаестоимость земли определена по методике прямой капитализации арендной платы запользованием участком. Согласно данных площадь участка составляет 56 310,0 м2. Базовая величина годовой арендной платы за земли административного назначенияв 33-й ТЭЗ составляет 15,88 руб./м2. Ставка капитализации составляет17,83%.
Стоимостьземельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы,составит, с учетом округления:
/>
Величинанакопленного физического износа определялась на основании:
— правил оценкифизического износа зданий ВСН 53-86 (р.),
— визуальногоосмотра.
Расчет величинынакопленного износа произведен по формуле:
/> (8)
гдеФ"и— физический износ здания, %;
Фкi — физический износ отдельной конструкции,элемента или системы, %;
li, — коэффициент, соответствующий доливосстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общейвосстановительной стоимости объекта;
п — число отдельный конструкций, элементов или систем объекта.
Функциональный(моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособностиданного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением,созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой,несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрамкак размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может бытьустранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когдастоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгоднаили, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости.В противном случае износ считается неустранимым.
В данном случаепризнаков функционального износа не обнаружено.
Определениевеличины износа внешнего воздействия объектов недвижимости
Внешнееустаревание — это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями иявляется функцией внешнего влияния.
У данногоОбъекта внешнего износа не обнаружено.
СтоимостьОбъекта с учетом всех видов износов определяется по формуле:
/> (9)
где: Рст — расчетная стоимость, в рублях;
ФфизНи — величина физического износа, %;
ФфункНи — величина функционального износа, %
ВНи — величина внешнего износа, %;
Подход к оценкес точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемогообъекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены вреестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которуюзаплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Подходсравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которымимеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночныхусловий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величинырыночной стоимости при применении подхода сравнения продаж выполняется вследующей последовательности:
1. Подборинформации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичныхоцениваемому.
2. Выборпараметров сравнения.
3. Сравнениеобъекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналоговдля определения стоимости объекта оценки.
4. Согласованиеданных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
В оценочнойпрактике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должныанализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость;состояние рынка; экономические характеристики; условия финансирования; местоположение;характер использования; условия продажи; физические характеристики; компоненты,не связанные с недвижимостью.
В процессепроведения данного анализа Оценщик располагал достаточными сведениями опродажах определенного количества объектов недвижимости, которые можнорассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Поэтому длярасчета рыночной стоимости объекта оценки был применен и сравнительный подход.
В качествеединицы сравнения была выбрана стоимость 1 м2 общей площади помещения (здания), предлагаемого к продаже. В эту стоимость последовательно вводилиськорректировки на дату совершения сделки, на местоположение, на состояние(физический износ), на масштаб и на ремонт. Поправки на отличие в правахсобственности, условия финансирования, характер использования не вносились, таккак Объект оценки и аналоги по этим элементам сравнения одинаковы.
Определениерыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается напринципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то естьпокупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущемдоходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь междуразмером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций,стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимыхею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется кактекущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимуществодоходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходамизаключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора онедвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимостиучитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходногоподхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан напрогнозных данных.
Этапы процедурыоценки при данном подходе:
— Составлениепрогноза будущих доходов;
— Определениепотерь от недоиспользования площадей;
— Расчетиздержек по эксплуатации недвижимости;
— Пересчетчистого операционного дохода в текущую стоимость объекта;
Составлениепрогноза будущих доходов
Составлениепрогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за периодвладения и на основе полученных данных определение потенциального валовогодохода (ПВД).
ПВД — представляет собой максимальный доход, который способен приносить объектоценки, при 100% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВДзависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки ирассчитывается по формуле:
/> (11)
где: ПВД — потенциальный валовой доход;
Аст — средняя ставка аренды;
S — площадь Объекта оценки.
Определениепотерь от недоиспользования площадей
Определение наоснове анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе аренднойплаты, расчет действительного валового дохода.
Как правило,собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать варенду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполнойзанятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестнымиарендаторами.
Степень незанятостиобъекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентомнедоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в арендуплощадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданныхв аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называетсякоэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуюттипичные рыночные значения коэффициента загрузки.
Таким образом,величина потерь от незанятости площадей либо определяется исходя из рыночныхданных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:
/> (12)
Где: Кнд — коэффициент недоиспользования;
Кп — доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходитсмена арендаторов;
пс — средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторовпосле ухода старых;
па — общее число арендных платежей в году.
Полученная врезультате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемогов результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных дляэтого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимостьскорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз),который определяется следующим образом:
Кз=1-Кнд; (13)
Невозможностьполного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когдавсегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, непогашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижениядохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты(коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основеинформации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами аренднойплаты по данному виду помещений, который выражается в % от потенциальноговалового дохода.
Таким образом, коэффициентсбора платежей (Кс) составит:
Кс=1-Кн (14)
Итак, расчет действительноговалового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:
ДВД =ПВД×Кз×Кс; (15):
Следуетотметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавитьпрочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверхарендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами — прачечной,автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительныесредства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объектанедвижимости.
Дляоцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяетсяиз расчета того, что на поиск клиента (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083.Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 — 0,083 =0,92.
По сложившейсяпрактике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи сэтим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.
Расчет издержекпо эксплуатации недвижимости
Расчет издержекпо эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализефактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.
Эксплуатационныерасходы (ЭР) — это расходы, необходимые для обеспечения нормальногофункционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительноговалового дохода.
Эксплуатационныерасходы принято делить на три группы:
— условно-постоянные;
— условно-переменные;
— расходы назамещение.
Кусловно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит отстепени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.Обычно в эту группу включают:
— налог наимущество;
— страховыевзносы (платежи по страхованию имущества);
— платежи заземельный участок;
— некоторыеэлементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
Кусловно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационнойзагруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группувключают следующие расходы:
— коммунальные;
— на текущиеремонтные работы;
— заработнаяплата обслуживающего персонала;
— налоги назаработную плату;
— на пожарнуюохрану и обеспечение безопасности;
— на рекламуи заключение арендных договоров;
— наконсультации и юридическое обслуживание;
— науправление;
— прочиерасходы.
Расходы назамещение — расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивныхэлементов здания. Обычно к таким элементам относят:
— кровлю,покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверныезаполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с короткимсроком службы
— санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
— элементынаружного благоустройства — пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки,озеленение и малые архитектурные формы.
Включениеданной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальнойэксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будетэксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартамдля данного типа недвижимости.
Таким образом,расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительноговалового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.
Также следуетучесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фондзамещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случаенеобходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственникаминежилых зданий и помещений.
Пересчетчистого операционного дохода в текущую стоимость объекта
Пересчетчистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов взависимости от выбранного метода оценки.
Для определениятекущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможноиспользование следующих методов:
— метод прямойкапитализации доходов;
— метод капитализациипо норме отдачи на капитал:
— методкапитализации по расчетным моделям;
— методдисконтированных денежных потоков.
В основе данныхметодов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностьюоцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методахпроисходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в егостоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаютсяэти методы лишь способом преобразования потоков дох да.
Метод прямойкапитализации — метод определения рыночной стоимости доходного объектоснованный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года встоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основеанализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов,аналогичных оцениваемому объекту, полученных метода рыночной экстракции.
При этом нетнеобходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценкикоэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачина капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций исоставляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант методапрямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается изрыночных сделок, применять в российских условиях практически не возможно, всвязи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия ицени сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, напрактике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициентакапитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал инормы его возврата.
Следуетотметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующихактивов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложенийв ремонт или реконструкцию.
Методкапитализации по норме отдачи на капитал — метод определения рыночнойстоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоковкак «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессеоставшегося срока экономической жизни, в стоимость путей дисконтирования их надату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой изрынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Методкапитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической)точки зрения две разновидности:
— методдисконтированных денежных потоков — метод капитализации по норме отдачи накапитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием вкачестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируютсяс последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемогоактива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
— методкапитализации по расчетным моделям — метод капитализации по норме отдачи накапитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доходпервого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетныхмоделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их измененияв будущем.
Методдисконтированных денежных потоков используется, если:
— Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
— Имеютсяданные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средства отнедвижимости;
— Потокидоходов и расходов носят сезонный характер;
— Оцениваемаянедвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
— Объектнедвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) вэксплуатацию.
Методкапитализации по расчетным моделям используется, если:
— Потокидоходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительнуюположительную величину;
— Потокидоходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Учитывая, чтоОбъект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также,принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимостив г. Астрахань, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпамипотоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить дляпересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации порасчетным моделям (далее — метод капитализации дохода).
Методкапитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимостичерез перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД)в текущую стоимость.
Базовая формуларасчета имеет следующий вид:
/> (16)
Определениеставки капитализации (R)
— Любой объектнедвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатацияявляется экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимостиза этот период, должен быть достаточным, чтобы:
— обеспечитьтребуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставкадисконтирования);
— окупитьпервоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствиис этим, ставка капитализации включает две составляющие — норму возвратакапитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определениеставки дисконтирования
Создание(приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельнымбизнесом, требующим дохода.
Ставкадисконтирования включает в себя:
— безрисковуюставку;
— премию заразличные виды рисков.
Безрисковаяставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям сминимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоватьсяпроцентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставкидоходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за рискотражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор,вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваютсясоставляющие премии за риск:
— премия зариск инвестирования в объекты недвижимости;
— премия занизкую ликвидность;
— премия заинвестиционный менеджмент.
Определениебезрисковой ставки
Для определениябезрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями побезрисковым операциям, так и российскими. В случае использованиясреднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за рискинвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качествевозможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующиеинструменты:
— ДепозитыСбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок подепозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связис непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, доодного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
— Западныефинансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate).Ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов)обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокимиуровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Средигосударственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразноиспользовать 10-летние казначейские облигации США.
— Ставки помежбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются срокомот 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок длярасчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всеговследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная вмежбанковских кредитах, учитывает риск их не возврата, что также обуславливаетнеобходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
— Ставкарефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования — процентная ставка, которуюиспользует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам впорядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущностиприменяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а такжеставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центральногобанка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействияна финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию,сложившуюся на рынке.
— Государственныеоблигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютнымифинансовыми инструментами. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент ихдостаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.
— Валютныеоблигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешние(еврооблигации). На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитываядолгосрочность.
Таким образом,в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности кпогашению по долгосрочным облигациям федерального займа, которая составляет6,83 %.
Определениепремии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.
Риски вложенияв объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятсясиетематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.На рынке в целом пре обладающим является систематический риск. Стоимость конкретнойприносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональнымиусловиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующихобъектов, уменьшение занятости населения связи с закрытием градообразующегопредприятия, введение в действие природоохранных ограничений установлениеограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск — это риск,связанный конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихсяна сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие землидля общественных нужд, не уплата арендных платежей, разрушение сооружение пожароми/или развитие поблизости от данной объекта несовместимой с ним системыземлепользования. Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложитьна страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объектнедвижимости».
Определениепремии за низкую ликвидность
Премия занизкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продажеобъектов недвижимости.
Данная премиявычисляется по формуле:
/> (17)
где: П — премия за низкую ликвидность;
Rб — безрисковая ставка;
L — период экспозиции (в месяцах);
Q — общееколичество месяцев в году.
На датупроведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, чтосоответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определениепремии за инвестиционный менеджмент
Премию заинвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.
Определениенормы возврата капитала
Объектнедвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, втечение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономическивыгодной). Доходя приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерюобъектом своей стоимости к конца срока его экономической жизни. Количественновеличина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через нормувозврата капитала.
Существует триспособа расчета нормы возврата капитала:
4.Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капиталаравными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случаепредставляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую вбеспроцентный фонд возмещения.
5. Возвраткапитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда):предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможныхставок – «безрисковой» ставке.
6. Возвраткапитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда)предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной нормедохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
Срокэкономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со среднимсроком допроведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88(р)).
/>/>ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ БАЗЫ ОТДЫХА
/>/>
2.1 Характеристика объекта оценки
ПЕРЕЧЕНЬОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Список объектовоценки
Таблица 1Адрес Удобство подъездных путей 1 Окружающая застройка Базы отдыха, дачные участки. Территориально-экономическая зона г. Астрахани 33 Площадь земельного участка, кв. м. 56310 Право на земельный участок Право постоянного пользования
Таблица 2Домик с верандой (литер 1-25) Общая характеристика здания Функциональное назначение здания Жилое Количество 25 штук Общая площадь здания, кв. м.: 12,1 Вспомогательные площади, кв.м.: - Основные площади, кв. м. 12,1
Конструктивные характеристики здания Количество этажей в здании 1 этаж Группа капитальности III Материал наружных ограждений (стен) Деревянные Материал перекрытий Деревянные Площадь по наружному обмеру, кв.м. 30,4 Строительный объем, куб.м. 38
Инженерное оборудование Электроснабжение Стандартное Описание внутренней отделки помещений По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы деревянные окрашенные масляной краской, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).
Таблица 3Клуб двухэтажный (литер 26) Общая характеристика здания Функциональное назначение здания Административное Количество 374,1 Общая площадь здания, кв. м.: 10,9 Вспомогательные площади, кв.м.: 363,2
Конструктивные характеристики здания Количество этажей в здании 2 этажа Группа капитальности I Материал наружных ограждений (стен) Кирпич Материал перекрытий ж/б Площадь по наружному обмеру, кв.м. 208,6 Строительный объем, куб.м. 1460
Инженерное оборудование Электроснабжение Стандартное Вентиляция Стандартная Описание внутренней отделки помещений По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные (потертости в ходовых местах), потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).
Таблица 4Жилой дом (литер 27) Общая характеристика здания Функциональное назначение здания Жилое Основные площади, кв. м.: 47,6 Общая площадь здания, кв. м.: 63,2 Вспомогательные площади, кв.м.: 15,6
Конструктивные характеристики здания Количество этажей в здании 1 этаж Группа капитальности I Материал наружных ограждений (стен) Деревянные Материал перекрытий Деревянные Площадь по наружному обмеру, кв.м. 82,8 Строительный объем, куб.м. 230
Инженерное оборудование Электроснабжение Стандартное Вентиляция Стандартная Описание внутренней отделки помещений По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы деревянные окрашенные масляной краской, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).
Таблица 5Гараж (литер 28) Общая характеристика здания Функциональное назначение здания Складское Общая площадь здания, кв. м.: 15,4 Основные площади, кв. м.: 15,4 Вспомогательные площади, кв.м.:
Конструктивные характеристики здания Количество этажей в здании 1 этаж Группа капитальности III Материал наружных ограждений (стен) Деревянные Материал перекрытий Деревянные Площадь по наружному обмеру, кв.м. Строительный объем, куб.м.
Инженерное оборудование Электроснабжение Стандартное Вентиляция Стандартная Описание внутренней отделки помещений По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек), ворота металлические.
Таблица 6КТП-462 (литер 29) Общая характеристика здания Функциональное назначение здания Производственное
Конструктивные характеристики здания Количество этажей в здании 1 этаж Группа капитальности III Материал наружных ограждений (стен) Металлический каркас Строительный объем, куб.м. 2,3
Таблица 7Хлораторная (литер 29) Общая характеристика здания Функциональное назначение здания Производственное
Конструктивные характеристики здания Количество этажей в здании 1 этаж Группа капитальности II Материал наружных ограждений (стен) Кирпичное Площадь по наружному обмеру, кв.м. 33,5 Строительный объем, куб.м. 97
Инженерное оборудование Электроснабжение Стандартное Вентиляция Стандартная Описание внутренней отделки помещений По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные, потолок и стены побелка (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).
2.2 Оценка базы отдыха затратнымподходом
Определениевосстановительной стоимости Объектов недвижимости.
В соответствиис общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных всборниках укрупненных показателей включены все прямые (ПИ) и косвенные (КИ)издержки, связанные со строительством, т.е. сумма ПИ + КИ равна полнойвосстановительной стоимости (ПВС) объекта.
Расчет ПВСОбъекта будем производить по формуле:
/>
Где: V-строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п/м.;
Сед.— стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяетсяпо соответствующему сборнику УПВС;
Ккл— поправочный коэффициент для III-гоклиматического района, в котором расположена Астраханская область;
К1 — коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. Принят на уровне индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народногохозяйства на 1.01.1984 г1. К1 = 1,16.
К1терр — поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области к коэффициентуК1 К1терр = 1,04.
К2 — индекс удорожания капвложений в строительстве по сравнению с уровнем цен 1984года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию встроительстве при АООТ «Астрахангражданпроект».
В связи с тем,что индекс удорожания К2 рассчитывается поквартально, используемследующие данные.
Таблица 8
Расчетная дата
К84/2006 1 Январь, 2005 31,71 1 Апрель, 2005 32,87 1 Июль, 2005 34,53 1 Октябрь, 2005 35,99 1 Январь, 2006 37,25 1 Апрель, 2006 38,30 1 Июль, 2006 39,63 1 Октябрь, 2006 40,97 1 Январь, 2007 45,46 1 Апрель, 2007 47,33 1 Июль, 2007 50,95 1 Октябрь, 2007 54,13 1 Январь, 2008 56,50 1 Апрель, 2008 59,30
21 июня, 2008
59,97
Указанныеданные обработаны с помощью стандартной статистической функций регрессионногоанализа «ЛИНЕЙН», входящей в состав электронной таблицы «Microsoft Excel». Спомощью данной функции составлено уравнение регрессии, описывающее изменениевеличины данного коэффициента во времени. Для расчета воспользуемся сборникомукрупненных показателей восстановительной стоимости.
Таблица 9
№
п/п Наименование Литера
Ед.
изм.
Строительный объем, м3
Стоимость 1 м3, в ценах 1969 г. руб./м3 К 1 ПВС на дату оценки, руб 1 Домик с верандой 1
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 2 Домик с верандой 2
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 3 Домик с верандой 3
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 4 Домик с верандой 4
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 5 Домик с верандой 5
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 6 Домик с верандой 6
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 7 Домик с верандой 7
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 8 Домик с верандой 8
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 9 Домик с верандой 9
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 10 Домик с верандой 10
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 11 Домик с верандой 11
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 12 Домик с верандой 12
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 13 Домик с верандой 13
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 14 Домик с верандой 14
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 15 Домик с верандой 15
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 16 Домик с верандой 16
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 17 Домик с верандой 17
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 18 Домик с верандой 18
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 19 Домик с верандой 19
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 20 Домик с верандой 20
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 21 Домик с верандой 21
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 22 Домик с верандой 22
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 23 Домик с верандой 23
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 24 Домик с верандой 24
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 25 Домик с верандой 25
м3 38 21,30 0,94 1,16 1,04 59,97 55044,82 р. 26 Клуб 2-х этажный 26
м3 1460 24,40 0,94 1,16 1,04 59,97 2422679,21 р. 27 Жилой дом 27
м3 230 23,20 0,94 1,16 1,04 59,97 362885,03 р. 28 Гараж 28
м3 53 22,10 0,94 1,16 1,04 59,97 79656,53 р. 29 КТП-462 29
м3 2 23,50 0,94 1,16 1,04 59,97 3957,32 р. 30 Хлораторная 30
м3 97 24,30 0,94 1,16 1,04 59,97 160299,16 р. 31 Зем. участок 3305740 р.
Определениевеличины накопленного износа
Определениевеличины физического износа объекта недвижимости
Расчет физическогоизноса объекта представлен далее в таблице:
Таблица 10Домик с верандой Литера 1-25 Наименование конструктивных элементов и вида работ Удельный вес в общей стоимости % (у) Фактический физический износ элемента Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 4% 20% 0,80% Стены и перегородки 31% 25% 7,75% Перекрытия 12% 20% 2,40% Крыши 4% 30% 1,20% Полы 6% 30% 1,80% Проемы 13% 30% 3,90% Отделочные работы 10% 30% 3,00% Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 13% 30% 3,90% Прочие работы 7% 30% 2,10% Итого: 26,85%
Таблица 11Клуб двухэтажный Литера 26 Наименование конструктивных элементов и вида работ Удельный вес в общей стоимости % (у) Фактический физический износ элемента Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 4% 20% 0,80% Стены и перегородки 31% 25% 7,75% Перекрытия 12% 30% 3,60% Крыши 4% 30% 1,20% Полы 6% 30% 1,80% Проемы 13% 30% 3,90% Отделочные работы 10% 45% 4,50% Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 13% 40% 5,20% Прочие работы 7% 40% 2,80% Итого: 31,55%
Таблица 12Жилой дом Литера 27 Наименование конструктивных элементов и вида работ Удельный вес в общей стоимости % (у) Фактический физический износ элемента Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 4% 20% 0,80% Стены и перегородки 31% 25% 7,75% Перекрытия 12% 20% 2,40% Крыши 4% 30% 1,20% Полы 6% 30% 1,80% Проемы 13% 40% 5,20% Отделочные работы 10% 40% 4,00% Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 13% 40% 5,20% Прочие работы 7% 30% 2,10% Итого: 30,45%
Таблица 13Гараж Литера 28 Наименование конструктивных элементов и вида работ Удельный вес в общей стоимости % (у) Фактический физический износ элемента Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 4% 20% 0,80% Стены и перегородки 31% 25% 7,75% Перекрытия 12% 20% 2,40% Крыши 4% 30% 1,20% Полы 6% 30% 1,80% Проемы 13% 35% 4,55% Отделочные работы 10% 35% 3,50% Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 13% 35% 4,55% Прочие работы 7% 35% 2,45% Итого: 29,00%
Таблица 14КТП-462 Литера 29 Наименование конструктивных элементов и вида работ Удельный вес в общей стоимости % (у) Фактический физический износ элемента Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 4% 20% 0,80% Стены и перегородки 31% 25% 7,75% Перекрытия 12% 20% 2,40% Крыши 4% 30% 1,20% Полы 6% 30% 1,80% Проемы 13% 35% 5,20% Отделочные работы 10% 40% 3,50% Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 10% 35% 3,50% Прочие работы 7% 35% 2,45% Итого: 29,00%
Таблица 15Хлораторная Литера 30 Наименование конструктивных элементов и вида работ Удельный вес в общей стоимости % (у) Фактический физический износ элемента Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 4% 20% 0,80% Стены и перегородки 31% 25% 7,75% Перекрытия 12% 30% 3, 60% Крыши 4% 30% 1,20% Полы 6% 30% 1,80% Проемы 13% 30% 3,90% Отделочные работы 10% 35% 3,50% Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 13% 35% 4,55% Прочие работы 7% 30% 2,10% Итого: 29,20%
Определениевеличины накопленного функционального износа
Стоимостьзданий и сооружений рассчитанная затратным подходом.
Таблица 16№ п/п Наименование Литера ПВС на дату оценки, руб. Физический износ Рыночная стоимость 1 Домик с верандой 1 55044,82 р 26,85% 40265,29 р 2 Домик с верандой 2 55044,82 р 27,85% 39714,84 р 3 Домик с верандой 3 55044,82 р 27,15% 40100,15 р 4 Домик с верандой 4 55044,82 р 27,15% 40100,15 р 5 Домик с верандой 5 55044,82 р 27,00% 40182,72 p 6 Домик с верандой 6 55044,82 р 26,85% 40265,29p 7 Домик с верандой 7 55044,82 р 27,45% 39935,02р. 8 Домик с верандой 8 55044,82 р 26,55% 40430,42р. 9 Домик с верандой 9 55044,82 р 26,65% 40375,38 p 10 Домик с верандой 10 55044,82 р 26,00% 40733,17 p 11 Домик с верандой 11 55044,82 р 24,55% 41531,32 p. 12 Домик с верандой 12 55044,82 р 25,50% 41008,39 p. 13 Домик с верандой 13 55044,82 р 28,00% 39632,27 p. 14 Домик с верандой 14 55044,82 р 24,40% 41613,88 p 15 Домик с верандой 15 55044,82 р 25,90% 40788,21 p 16 Домик с верандой 16 55044,82 р 24,90% 41256,09 p 17 Домик с верандой 17 55044,82 р 25,40% 41338,66 р 18 Домик с верандой 18 55044,82 р 25,40% 41063,44 p 19 Домик с верандой 19 55044,82 р 25,10% 41228,57 p 20 Домик с верандой 20 55044,82 р 29,70% 38 696,51 p 21 Домик с верандой 21 55044,82 р 29,65% 38,724,03 р 22 Домик с верандой 22 55044,82 р 25,70% 40898,30 p 23 Домик с верандой 23 55044,82 р 28,30% 39467,14 р 24 Домик с верандой 24 55044,82 р 22,65% 42577,17 р. 25 Домик с верандой 25 55044,82 р 24,75% 41421,23 р. 26 Клуб двухэтажный 26 2422679,21 р 31,55% 1658323,92 р 27 Жилой дом 27 362885,03 р 30,45% 252386,54p 28 Гараж 28 79 656,53 р 29,00% 56556,14 р. 29 КТП-462 29 3957,32 р 29,00% 2809,70р. 30 Хлораторная 30 160299,16 29,20% 113491,81 р 31 Земельный участок 3 305 740 р 3 305 740 p 6402656,19 р
2.3 Оценка базы отдыхасравнительным подходом
Переченьхарактеристик объектов — аналогов представлен в таблице.
Таблица 17
Аналоги дляпроизводственных помещений
№
п/п Описание помещения Площадь земельного участка Кол-во мест в сутки Цена Дата продажи 1 о. Джергак, участок, 3, 4 га, 32 летних домика, коммуникации 3,4 64 11 000 000,00 р. Май 2008 2 Камызякский район, участок 1 га, на берегу реки, 13 домиков, сауна, коммуникации 1 26 5 000 000,00 р. Май 2008 3 Харабалаи, участок 2,5 га, на берегу реки, 17 домиков, коммуникации 2,5 34 6 500 000,00 р. Май 2008 р-н Бабаевского, участок 5, 6 га, на берегу реки, 25 домиков, коммуникации 5,631 55 11 000 000,00 р. Май 2008
1.Поправка на дату продажи.
Для расчетапоправки использовался курс Евро, установленный ЦБ РФ на дату продажи(предложения).
2.Поправка на местоположение.
Поправка наэтот фактор оценивается экспертным методом, исходя из практики риэлторской иоценочной деятельности.
3.Поправка на износ.
Расчетпроизводится по формуле:
/> (10)
где: Пизнос — поправка на износ;
Иобъекта — фактический износ оцениваемого объекта (в данном случае, всего здания);
Ианалога- фактический износ аналога.
4.Поправка на ремонт.
Анализинформации о стоимости ремонтных работ в г. Астрахани в настоящее времяпозволяют сделать следующие заключения:
Таблица включаетте корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий междуоцениваемым и сравниваемыми объектами.
Таблица 18
Элементы сравнения
Единица измерения
Объекты сравнения
Оцениваемый
Объект №1
Объект №2
Объект №3 Цена продажи Руб. 11 000 000 5 000 000 6 500 000 Количество мест ч/м 55,0 64,0 26,0 34,0 Цена за ед. общей площади Руб./ч/м 171875,0 192307,7 191176,5 Дата продажи 01.07.2006 01.07.2006 01.07.2006 Корректировка % Скорректированная цена Руб. 171 875,0 192 307,7 191 176,5 Корректировка на местоположение % 10% Скорректированная цена Руб. 189 062,5 192 307,7 191 176,5 Корректировка на удобство подъездных путей, % 10% 5% Скорректированная цена 207 968,8 192 307,7 200 735,3 Корректировка на транспортную доступность, % Скорректированная цена Руб. 207 968,8 192 307,7 200 735,3 Ремонт Косметический ремонт Косметический ремонт Косметический ремонт Косметический ремонт Корректировка в руб. — р. — р. — р. Скорректированная цена Руб. 207 968,8 192 307,7 200 735,3 Весовой показатель 3 2 1
Стоимость 1м2 объекта оценки Руб. 201 542,82 р. Стоимость объекта оценки Руб. 11 084 855,18 р.
2.4 Оценка базы отдыха доходнымподходом
Характеристикисопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта:
Таблица 19
Характеристики
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3 Источник информации База отдыха «Мечта» База отдыха «Джергак» База отдыха «Астрахань» Месторасположение г. Астрахань Камызякский район о. Джергак с. Чаган Количество мест 55 30 54 28 Уровень отделки помещений Стандартный ремонт Стандартный ремонт Стандартный ремонт Стандартный ремонт Стоимость 1 места, в сутки - 250,00 р. 250,00 р. 300,00 р. Стоимость 1 места, в месяц - 7 500,00 р. 7 500,00 р. 9 000,00 р. Стоимость 1 места, в год 37500,00 р. 37500,00 р. 45000,00 р. Корректировка на транспортную доступность, % - 0% 0% 0% Скорректированная цена 37500,00 р. 37500,00 р. 36000,00 р. Корректировка на уровень отделки, в % - Скорректированная цена 37500,00 р. 37500,00 р. 36000,00 р. Корректировка на расположение в здании Скорректированная цена 37500,00 р. 37500,00 р. 36000,00 р. Весовой показатель 2 3 1 Скорректированная ставка 1 места, руб. в год 37250,00 р. Скорректированная ставка 1 места, руб. в месяц 7 450,00 р. Стоимость 1 места в сутки, руб. 248,33 р. Скорректированная ставка валовой выручки, руб. в год 2048750,00 р.
Расчетсреднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующейтаблице.
Таблица 20
Наименование услуг
Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) Налог на имущество, руб. (2,2 от остаточной стоимости) 409 р. Водопотребление, канализация и обслуживания сетей водопотребления, вызов бытовых отходов 17 652 р. Услуги облаживающего персонала (уборщица, сторожа, слесарь, плотник), руб. 16 000 р. Телефоны стационарные 300 р. Мелкий ремонт помещений 55 375 р. Электроэнергия 18 274 р. Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. 108 009 р.
Определениерыночной стоимости Объекта методом капитализации дохода:
Таблица 21
Показатель
Значение Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м. 55 Арендная плата ( А ст), руб./ кв.м./год 37 250,00 р. Потенциальный валовый доход ( ПВД), руб./год 2048750,00 р. Коэффициент загрузки помещений ( К з ) 0,92 Коэффициент сбора платежей ( К с) 1 Действительный валовый доход (ДВД), руб./год 1884850,00 р. Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР), руб./год 108009 р. Чистый операционный доход (ЧОД об), в руб./год 1776840,71 р. Коэффициент капитализации 27,25%
Рыночная стоимость Объекта (V), руб. 6520512,36 р.
/>/>2.5 Согласование результатов о рыночной стоимостинедвижимости
Анализируяприменимость каждого подхода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующимвыводам:
1. Затратныйподход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду иназначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительнымизносом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений.Информация, предоставляемая методом затрат, безусловно, имеет значение длянашего анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Подходсравнения продаж более отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке сучетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей, чем любой другой изметодов оценки. В то же время не стоит слишком доверяться исходной информацииоб условиях продаж объектов, их цене и проч.
3. Подход сточки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой небудет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использованиеобъекта и на принятые нами ставки доходности. В связи с этим, учитывая, чторешения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном настремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случаеимеет достаточно большой вес при решении об окончательной стоимости объекта.
Учитываявышеизложенное, мы пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долюкаждого из использованных нами подходов в определении итоговой стоимости:
Таблица 22
Весовыепоказатели подходов оценки
Показатели
Затратный
подход
Сравнительный
подход
Доходный
подход Достоверность информации 25% 40% 35% Полнота информации 25% 40% 35% Способность учитывать действительные намерения покупателя 25% 50% 25% Способность учитывать конъюнктуру рынка 25% 50% 25% Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта 25% 35% 40% Допущения, принятые в расчетах 20% 50% 30% Весовые показатели достоверности подходов оценки 24,2% 44,2% 31,7%
Расчетсогласованной стоимости произведен по формуле:
/> (18)
Где V- обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.; 1
V1 — стоимость объекта, определённая затратным подходом, руб.; ]
V2 _ стоимость объекта, определённая сравнительнымподходом, руб.;
V3 _ стоимость объекта, определённая доходнымподходом, руб.;
Q1 — средневзвешенное значение достоверности затратного подхода;
Q2 — Средневзвешенное значение достоверности сравнительного подхода;
Q3 — средневзвешенное значение достоверностидоходного подхода;
Таким образом,согласованная стоимость Объектов недвижимости составляет:
/>
Таким образом,на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведениянастоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующеезаключение:
стоимостьОбъекта оценки, база отдыха «Энергетик» расположенного по адресу: г. Астрахань,ул. Турбазовская, 3, по состоянию на «21» июля 2006 г., составляет с учетом округления (включая НДС 18%) рыночная стоимость имущества 8 510000,00 рублей (Восемь миллионов пятьсот десять тысяч рублей).
/>/>/>ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рыночнаястоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видомрыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимостиобъекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, правааренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимостиявляется очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, послепроведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована.Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Рыночная оценкаможет быть проведена в отношении таких объектов, как:
земельныеучастки
объекты жилойнедвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
объектыкоммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складскиеплощади)
объектыпромышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
инженерныекоммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
объектынезавершенного строительства
Оценка рыночнойстоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом,этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в своераспоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственникиземли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должнойоценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в томчисле иностранных.
Оценка рыночнойстоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, котораясложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке приналичии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
Такимиусловиями являются:
1. Покупательи продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной изсторон сделка не является вынужденной.
2. Обестороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют,стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Объектвыставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбраноптимальный момент.
4. Оплатапроизводится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые соплатой наличными.
5. Ценасделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специальногокредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Объектпользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
7. Объектдостаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающееконкурентный рынок.
8. Объектнаделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.
Выделяют триосновных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения,затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной методрыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в томслучае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальныепродажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается втом, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и такимобразом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен насопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Оннаходит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этойработы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценкирыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Можетиспользоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенныхна ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратныйметод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. Приоценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений(зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Вообще говоря,стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ееиспользования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков,например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимостиземли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,-является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использованиянедвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, которыйбудет приносить владельцу максимальный доход.
Естественно,что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все онинуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящиестрахование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная оценканеобходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основойсистемы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этогоналога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитиемсамого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системеналогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости иобеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловныйинтерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
БИБЛИОГРАФИЯ
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135- ФЗ от 29.07.98 г.;
2. «Итоги производственной деятельности отраслей за август 2003 года».Приложение к журналу «Минтоп». Российское информационное агентствотопливно-энергетического комплекса (РИА ТЭК), Москва, сентябрь 2003 г.
3. «Методика по расчету стоимости строительно-монтажных работ и прочихзатрат по капитальному строительству, капремонту и реконструкции в текущемуровне цен». Утверждена Администрацией Астраханской области 05 июля 2001 г., введена в действие с 01.05.2001 г.
4. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельныхуча стков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р. (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).
5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости правааренды земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от10.04.2003 г. №1102-р.
6. «Начисление амортизации». М.: «ПРИОР», 1995 г. — 128 с.
7. «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. — М: Прейскурантиздат, 1988. — 72 с.
8. «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. — М: Прейскурантиздат, 1988. — 72 с.
9. Raymond Perrier «Brand Valuation, London, InterBrand and Premier Book», 1997r.
10. Болдырев В. С., Галушина А. С., Федоров А. Е. «Введение в теорию оценкинедвижимости». — М.: — «Центр менеджмента, оценки и консалтинга», 1998 г.
11. Государственные элементные сметные нормы на строительные работыГЭСН-2001. Госстрой России, Москва, 2000 г.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). — Введен вдействие Федеральным законом РФ №51-ФЗ от ЗОЛ 1.94 г.;
13. Грибовскпй С. Оценка доходной недвижимости. — СПб: Питер, 2001.-336с;
14. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основныхфондов народного хозяйства СССР. Утверждены Постановлением Совета МинистровСССР от 22 октября 1990 г. 1072
15. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановлениеосновных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены Постановлением СоветаМинистров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072
16. Земельный кодекс Российской Федерации. — Введен в действие Федеральнымзаконом РФ №136-ФЗ 25.10.01 г.;
17. Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику,металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятийгорода Астрахани». Выпущен отделом координации строительства при Главномуправлении архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, IIквартал 2004 г.
18. Каталог районных единичных расценок для строительства объектов в зонахI-V Астраханской области, в 4-х томах.
19. Каталог районных единичных расценок для строительства объектов в зонах I-V Астраханской области. В 4-хтомах. Астрахань, -1983 г.
20. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартамоценки имущества. — М.: РОО, 1995. — 385 с;
21. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен встроительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.
22. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен встроительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ, г. Москва, 2005 г.
23. Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. — М.:Финансы и статистика, 1999. — 512 с.
24. Питер Дойль «Маркетинг, ориентированный на стоимость», перевод санглийского под редакцией Ю.Н. Капитуревского. С.-Пб.: «Питер», 2001г.
25. Приказы Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №№254,255,256
26. Прокопипшн А. П. «Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера- сметчика».В 2 т. Т. 2 — 2-е изд., перераб. и доп. — М: Стройиздат, 1991. — 416 с.: ил. ISBN 5- 274-01739-8.
27. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий исооружений для оценки основных фондов, М. — «Стройиздат», 1970.
28. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий исооружений для переоценки основных фондов, М. — «Стройиздат», 1970.
29. Специализированный журнал «Основные средства».
30. Стандарт СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;
31. Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке имущества»;
32. Строительные нормы и правила. СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительностистроительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (утв.постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17 апреля 1985 г. № 51/90) (с изменениями от 10 февраля 1987 г.) Часть П.
33. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СПбГТУ, СПб., 1997, ISBN5-7422-0024-2
34. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СШГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2
35. Шеремет А.Д., Негашев Е.В. «Методика финансового анализа» 3-е изд.,перераб. и доп. — М: ИНФРА-М., 1999 г.