Министерствообразования и науки РФ
РостовскийГосударственный Экономический Университет
«РИНХ» в г.Миллерово
Домашнеезадание по «Оценке бизнеса».
Выполнила: студентка152группы
Даденко Ю.И.
г. Миллерово
2006г
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
Адресобъекта:
Ростовскаяобл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8
Типобъекта недвижимости:
Квартираплощадью 57 кв.м., в т.ч. жилой – 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 –этажногодома
Цельоценки:
Определениерыночной стоимости объекта
Оцениваемыеправа: Частная собственность
Юридическоеправо:
Собственность
Размерквартиры (м2):
Общаяплощадь 57
Жилая 41.4
Вспомогательная15,6
Наилучшееи наиболее эффективное использование:
Определеноограничением в использовании — жилье
Наиболеевероятные покупатели:
Жителиг. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.
Опасности,вызванные окружающей средой:
Невыявлено
Ценностьв качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:
Невыявлено
Датаоценки:
Курсдоллара США29.11.2006г.
1$ — 26,3503 руб.
Оцененноемаркетинговое время:
5месяцев
Рыночнаястоимость, рассчитанная
1) затратнымметодом:
2)методом прямого сравнительного анализа продаж:
3)доходным методом:
Методпрямой капитализации
Методдисконтированного потока дохода
В связис отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения)оцениваемого объекта – метод не применялся
28602$(753674 тыс. рублей)
32401 $(853776 тыс. рублей)
27110,4$(714367.17 тыс. рублей)
Окончательное заключениео рыночной стоимости объекта
29063,44$, (765829,3 тыс.рублей.)
СВЕДЕНИЯОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИАдрес объекта: 346130 Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8 Собственник: Потакова Вера Николаевна Право собственности:
Право частной собственности на
Квартиру Право устанавливающий документ:
Свидетельство о праве собственности
на квартиру. Серия 61АА №636555 Дата приобретения:
Регистрационная запись № 2196 от
27.02.2004г. Текущее использование объекта: Жилье
Цельоценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.
ОПИСАНИЕОБЪЕКТА ОЦЕНКИОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ
Градостроительная зона и
соответствие зонированию Жилая зона
Площадь участка, м2 нет
Форма участка Прямоугольник
Наличие коммунальных услуг
Электричество, газ, вода, канализация,
Теплоснабжение, телефон
Подъезд Свободный
Рельеф и почвы
Чернозем, плодородный слой от 25-50 см, зона
не была занята лесонасаждением, был пустырь
Затопляемость Не выявлено
Подземные воды
Грунтовые воды, вода пригодная для питья
залегает на глубине 20-25м
Опасности окружающей среды Не выявлено
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
Общая характеристика Кирпичное здание, 3-комнатная квартира, расположенная на втором этаже 5-ти этажного дома
Ориентация относительно сторон света Фасад здания обращен на юг, вход с внутреннего двора – северная сторона. Окна квартиры выходят на юг и на север
Год постройки 1969
Площадь общая, м2 57
Количество этажей 5
Класс капитальности Кирпичный
Качество строительства Качественный
Привлекательность/ внешний вид Непривлекательный
Фактический возраст здания, лет 37
Нормативный срок службы, лет 100
Остаточный срок эксплуатации, лет 63
ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ
Единица измерения Материал
Фундамент
м2 Арматура А-3, бетон М-200
Стены
м2 Перемычки, кирпичная кладка
Перекрытия
м2 Бетонные
Крыша
м2
Балки, стропилы, слой рубироида,
деревянный каркас потолков, слой
утеплителя, шифер
Полы
м2 Дощатые, цементированные
Окна
м2 Дерево
Двери
м2 Дерево
Внутренняя отделка
м2
Улучшенная штукатурка
Внутри квартиры цементно-
Известковым раствором,
Обои /> /> /> /> /> /> />
Таблица№1(корректировок для сопоставимых продаж квартир)Элемент сравнения Един. Сравниваемые участки Изм. Оценив. 1 2 3 4 1. Цена продажи $ 24500 34500 32500 36000 Площадь квартиры м2 57 48,1 69,1 68,3 71 2. Цена за единицу площади $/м2 509,3 499,3 475,8 507 Различие во времени (месяц) Право собственности частная частная частная частная частная Корректировка % Условия финансирования рыночн рыночн. рыночн. рыночн. рыночн. Корректировка % Условия продажи коммерч коммерч коммерч коммерч коммерч Корректировка % Месторасположение То же То же То же То же То же Корректировка % Физические характеристики: Корректировка по размеру +4532,77 -10485,3 -5376,54 -7098 Скорректированная цена $ 29032,77 24014,7 27123,46 28902
Коррекция по наличию
капитального ремонта нет нет нет нет есть Корректировка 1778,54 1778,54 1778,54 Скорректированная цена $ 30811,31 25793,24 28902 28902 Общая чистая коррекция 2 коррек. 2 коррек. 2 коррек. 1 коррек. 6311,31 8706,76 3598 7098 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> Системы инженерного обеспечения Водопровод Есть Электросети Есть Канализационная сеть Есть Система отопления и вентиляция Есть Газ Есть Лифт Нет Телефон Есть Радио Есть Телевидение Есть Сигнализация (охранная, пожарная) Нет Внешнее благоустройство Озеленение Кустарники, деревья Стоянка для автомашин Гаражи и стоянка рядом с домом Детская площадка Песочница, скамейки, качели. Подъездные пути Асфальт, удобный подъезд к дому Текущее использование площадей
Наименование
помещения
Площадь,
м2
Ставка налога на имущество
Руб/м2/год жилье 41,4 0.1% от балансовой стоимости имущества
Методпрямой капитализацииОбъект сравнения
Цена
продажи,
$ (SP)
Потенциальный валовой
доход,
$ (PGI) Коэффициент потенциального валового дохода (PGIM)
Эффективный валовой доход,
$ (EGI)
Коэффициент
эффективного валового дохода (EGIM) 1 24500 650 37,7 85,2 287,6 2 34500 600 57,5 95,3 362 3 32500 500 65 94,4 344,3 4 36000 700 51,4 98,7 364,7 Среднее значение 612,5 52,9 93,4 339,65
квартиранедвижимость продажа стоимость
Метод дисконтированного потокадоходаПотенциальный валовой доход, $ 612,5 Коэффициент потенциального валового дохода 52,9 Стоимость объекта недвижимости, $ 32401 Эффективный валовой доход, $ 93,4 Коэффициент эффективного валового дохода 339,65 Стоимость объекта недвижимости, $ 31587,45
.
1
V =----------,
(1+ i )n
где i –величина сложных процентов
а — аннуитет
n –количество периодов
1. i= 0,1: 12 = 0, 0083; n = 36; аn36 = 30, 99124;
1
V =----------------- = 0, 74174
(1 + 0, 0083)36
1) Ежемесячныйдоход = величина дохода от аренды за 1 месяц – сумма коммунальных платежей за 1месяц: 160-60,7=99,3
2) Доходза три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99124 * 99,3=3077,4$
3) Сегодняшняястоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка отпродажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы:
32401 *0,74174 = 24033$
4) Рыночнаястоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход затри года: 24033 + 3077.4=27110.4$
Стоимостьнедвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потокасоставляет – 27110,4$( 714367.17 тыс.рублей)
СОГЛАСОВАНИЕРЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Тритрадиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, далиследующие результаты:ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД: В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта – метод не применялся.
МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО
АНАЛИЗА ПРОДАЖ: 28602 $ ( 753674 тыс. рублей) МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА: Метод прямой капитализации: 32401 $ ( 853776 тыс. рублей ) Метод дисконтированного потока дохода: 27110,4$ (714367.17 тыс. рублей)
Расчетпроизводим методом расчета по формуле арифметической взвешенной. Каждому методуприсваиваем веса, которые в сумме равны единице по всем методам:
28602*0,6+32401*0,2+27110*0,2
——————————————= 29063,4
0,6+0,2+0,2
Исходя из приведенных вотчете данных, на 29.11.06г объект имеет рыночную стоимость: 29063,44$, т. е. 765829,3тыс. рублей.