Введение
Делениеимущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права.Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможносуществование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различныетрактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любоеимущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимоеимущество – это реальная земельная и вся материальная собственность.
Включает всематериальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью илиприкрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли ивсякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовыеместа, а также железные дороги». Во всех приведенных определениях речь идет оземле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущностьпонятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект,созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения,сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объектасобственности.
Понятие«недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения,чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объектнедвижимости». Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа,цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономическойточки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения насоответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, котораяпрогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночнойстоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав наоцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главныхпреимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее.
Задачасобственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости,адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этогонеобходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услугиоценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляетсяна продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценканедвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования,оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимостинеобходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечныйдоговор или выдается любой кредит под залог недвижимости.
Оценканедвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта ипоэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смыслоценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектовнедвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий иобстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщикможет оценивать несколько видов стоимости.
Каждая оценкаосновывается на определенной методологии, имеет определенные требования красчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимостьнедвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектовнедвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимостижилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описаниерайона, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объектанедвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определениерыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.
Недвижимостьзаняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так ивложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся егоприобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на егоприобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает болеедорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то безоценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни однойоперации.
Оценкастоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта илиотдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимостинедвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектовнедвижимости.
К основнымЗаконодательным актам Российской Федерации, на основании которых производитсяоценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридическихи физических лиц, относятся:
· постановление №285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;
· постановление №519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;
· Федеральный Закон№ 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Целью даннойкурсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретениепрактических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельногоизучения и обобщения законодательных актов и специальной экономическойлитературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческойнедвижимости.
Задачамикурсовой работы являются: изучение подходов сравнительного, затратного идоходного методов оценки недвижимости.
1 Определение задания на оценку
Таблица 1 — Задание на оценку
· Оцениваемый объект
· Назначение объекта недвижимости
· Место расположения
· Цели, задачи оценки
· Дата проведения оценки
· Дата составления отчета
· Оцениваемое маркетинговое время
· Сведения об оценщике
· Склад
· Коммерческое
· Р.Б. г. Уфа
· Составление учебного отчета по объекту оценки
· 25.02.2011
· 04.04.2011
· Три месяца
· БСК группа ИЗО-31
Рахимов Э.М.
2 Описаниеобъекта оценки
Таблица 2 — Сборинформации
· Оцениваемый объект
· Назначение объекта недвижимости
· Место расположения объекта недвижимости
· Год постройки
· Общая площадь
· Высота здания
· Группа капитальности
· Нормативный
Срок службы
· Действительный возраст
· Склад
· Коммерческое
· г. Уфа
· 1985 г.
· 700 м2
· 5 м
· 2
· 100 лет
· 26 лет
Таблица 3 — Техническое описание объекта оценкиКонструктивный элемент Конструктивное решение, материал Техническое состояние Фундамент Сборный ж/б Состояние хорошее Стены Кирпич Трещины по линии разграничения стен разных нагрузок Перекрытия ж/б Следы протечек на потолке, обмазка места разрушилась Кровля Рулонная Не плотность фальцев, пробоины Полы Бетонные Отдельные мелкие выбоины Проемы Металлические Уплотнительные прокладки изношены Отделочные работы Масляная окраска Повреждения окрасочного слоя, царапины Наличие инженерных коммуникаций Электроснабжение 220/380 Вт Состояние удовлетворительное
3 Анализ ситуации сложившейся на рынке недвижимости
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости города Уфы в активном оборотенаходятся самые разнообразные объекты недвижимости: Офисные здания;Производственно-складские комплексы; Торговые площади; Объекты сервисного обслуживанияи другие.
Рынок офисной недвижимости г. Уфа показывает положительную динамику ростаобъема предложения. Наибольший объем представлен помещениями, предлагаемыми кпродаже.
В 2010 г. арендные ставки на объекты офисной недвижимости находятся в стадии стагнации с отклонениямикак вверх, так и вниз. Средняя арендная ставка на конец сентября составляет 527руб.кв.м. в месяц (6 324 руб. кв.м. в год). Изменение составило за период сконца 2 квартала 2010г. – 1,5%. Стоимость продажи — 51 430 руб. кв.м. Изменениеза период с конца 2 кв. 2010г. составило « + 0,75%» В структуре спроса наофисные помещения по-прежнему лидирующую позицию занимает аренда – 60%.
Важнойтенденцией является активизация инвесторов. Основную их долю занимаютфинансовые структуры, которые проявляют интерес к помещениям, имеющим удобноеместорасположение, близость остановок общественного транспорта, наличиеинфраструктуры и др.Подводя итог, можно выделить следующие тенденции на рынкеофисной недвижимости: рост объема предложения, преимущественно продажи,стагнация арендных ставок и стоимости продажи, активизация спроса в конце года.
На 11.11.2010г. Средняя стоимость продажи 1кв.м. на рынке предложений торговых помещенийсоставила 56700р.
Офисныхпредложений 41800р.
Производственно-складских8600р.
Средняяарендная ставка за торговое помещение составило 1370р. За 1 кв.м.
Офисноепомещение 588р. За 1 кв.м.
Производственно-складскоепомещение 180р. За 1 кв.м.
Большимспросом в настоящее время пользуются офисные помещения на первых этажах жилыхзданий, где цены немного ниже, чем в специализированных офисных центрах. Ценыза 1кв.м. торговых помещений колеблются в диапазоне 34 000-107 200 р. В отличиеот офисной недвижимости влияние отделки на торговые помещения незначительно. Соткрытием больших торговых центров в Уфе, вырос спрос на аренду помещений вних. Это и удобно, и прибыльно арендатору. Цены же на производственно-складскиепомещения колеблются от 1 600-24 000 р. за 1 кв.м. С развитием различных видовкоммерческой деятельности, возникает необходимость аренды помещений. Аренднаяставка производственно-складских помещений определяется расположением исостояниям помещения. Нужно отметить, что большим спросом пользуется именноаренда коммерческой недвижимости, а не продажа. Не каждая организация способнаоплатить покупку такого объекта.
4. Определениерыночной стоимости склада
4.1 Определение рыночной стоимости затратным подходом
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости,основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемогообъекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительскихсвойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на которомэтот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночнойстоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляетпонимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостьювоспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость(стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах настроительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких жеархитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и стем же качеством строительно — монтажных работ. При определениивосстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объектаи те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемогообъекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах настроительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, нопостроенного в новом архитектурном стиле с использованием современныхстандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражаетсяиздержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.
Граница между восстановительной стоимостью объекта истоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случаеприходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки взависимости от условий применения затратного подхода.
Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.
Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительныхматериалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, оплаты труда,затратное эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибылиподрядчика и прочих работ и затрат.
Таблица 4 – Расчет стоимости основных материаловНаименование строительных материалов Количество Стоимость единицы в руб. Общая стоимость Цемент (т) 344,46 2800 964488 Сталь (т) 55,25 43275 11045943,8 Бетон и ж/б (м3) 904,66 2200 1990252 Лесоматериалы (м2) 38,9 6000 233400 Кирпич (шт.) 59,37 6000 21148,8 Стекло строительное (м2) - - - Рулон и Кровельный материал (шт.м2) - - - Трубы (м2) - - - Асбестоцемент (м2) - - - Всего стоимость основных материалов 14255232,6
Таблица 5 — Расчетсметной стоимости строительства№ п/п Статьи затрат Стоимость в тыс.руб. 1 стоимость строительных затрат 14255232,6 2 ФОТ 6414854,67 3 Эксплуатация, содержание машин и механизмов 3563808,15 4 Итого прямые расходы 24233895,4 5 Накладные расходы 6414254,67 6 Итого прямые затраты 30648750,1 7 Косвенные расходы 12259500 8 Предпринимательская прибыль 3207427,34 9 Итого ПВС 46115677,4
Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем здания · Стоимость м2 · Коэффициент климатический · Коэффициент территориальный · К69-84 · К84-2011 · К01-03 · Коэффициент группы капитальности · Коэффициент различия конструктивныхэлементов ·Предпринимательская прибыль.
Таблица 6 — Расчет ПВСПоказатель Цифровое значение Объем здания 3500 Стоимость ед.м2 31,5 Коэффициент климатический 1,09 Коэффициент территориальный 1,02 К69-84 1,18 К84-2011 46,4 К01-03 1,08 Группа капитальности 1,06 Различия конструктивных элементов 0,13 Предпринимательская прибыль 1,3 ПВС 1298439,09
Таблица 7 — Расчет коэффициента различия конструктивных элементовКонструктивный элемент Оцениваемый объект Объект аналог Значение коэффициента материал коэффициент материал коэффициент Фундамент Сборный ж/б 0,88 Кирпич 0,87 1,01 Стены Кирпич 0,4 Кирпич 0,4 1 Перекрытия ж/б 0,58 Кирпич 0,87 0,7 Кровля Рулонная 0,45 Цинк 1,7 0,3 Полы Бетонные 0,67 Асфальт 1,1 0,6 Водопровод + + 1 Отопление + + 1 Вентиляция + + 1 Электросеть + + 1 Канализация + + 1 Общий коэффициент _ _ _ _ 0,13
Рассчитаем сумму общего износа.
Износ = Физический + Функциональный + Внешний
Функциональный износ = 10 %
Внешний износ = 5 %
Расчет функционального износа.
1)Методом срока жизни
2)Методом разбивки по компонентам
Методом срока жизни:
Действительный возраст / Экономический срок службы · 100%
26/100 · 100% = 26
Методом разбивки по компонентам:
Таблица 8 — Расчет устранимого и неустранимого физического износа11
Общий
Физ.
Износ 131609,7 80150,1 106342,1 21229,5 55261,5 20816,5 114532,7 - 529942,1 10 Расчет уст. износа Сумма 113431,6 44832,5 21943,6 7595,9 8517,7 19647,9 98951,4 - 314920,6 9
Коэф.
износа 26 26 26 30 4 52 86,6 - - 8
Норм.
срок 100 100 100 20 25 50 30 - - 7
Факт
срок 26 26 26 6 1 26 26 - - 6
Ост.
ПВС 436275,6 172432,7 84398,6 25319,6 212944 37784,6 114262,6 - - 5 Расчет уст. износа Руб. 18178,1 35317,6 84398,5 13633,6 46743,8 1168,6 15581,3 - 215021,6 4 % 4 17 50 35 18 3 12 - - 3 ПВС 454453,7 207750,3 168797,09 38953,2 259687,8 38953,2 129843,9 - 1298439,09 2 У/В 35 16 13 3 20 3 10 - 100 1 Конструктивный элемент Фундамент Стены Перекрытия Кровля Полы Проемы Отделка Инженерные коммуникации Итого /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
ПВС конструктивных элементов = ПВС * У.В. конструктивных элементов
ПВС конструктивных элементов = 1298439,09 * 35%=454453,7
Устранимый физический износ = ПВС конструктивных элементов * Износконструктивных элементов
Устранимый физический износ = 454453,7 * 4%=18178,1
Остаточная стоимость ПВС = ПВС конструктивных элементов — Устранимыйфизический износ
Остаточная стоимость ПВС = 454453,7-18178,1=436275,6
Норма износа = Фактический срок службы / Нормативный срок экономическойжизни * 100
Норма износа = 26/100*100=26
Неустранимый физический износ = Остаточная стоимость ПВС * Норму износа
Неустранимый физический износ = 436275,6*26%=113431,6
Общий физический износ = Устранимый физический износ + Неустранимыйфизический износ
Общий физический износ = 18178,1+113431,6=131609,7
Расчет совокупного износа:
Рассчитаем норму износа: Общий Ф.И. / ПВС · 100%
529942,1 / 1298439,09 · 100% = 40,8 %
Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний
40,8%+10%+5% = 55,8%
Общий износ в руб. ПВС · Износ / 100%
1298439,09 · 55,8% /100% = 724529,01
Остаточная стоимость: ПВС — Общий износ
1298439,09 – 724529,01 = 573910,1
Стоимость земельного участка: Площадь · стоимость 1 кв. м земли
Средняя стоимость 1 кв.м по городу составляет 10500 р.
10500· 700 = 7350000
Рыночная стоимость: Остаточная стоимость + стоимость земельного участка
573910,1+7350000= 7923910,1 р.
4.2 Определениерыночной стоимости сравнительным подходом
Подход коценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравненииоцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы иливключены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяетсяценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству иполезности объект.
Рыночныйподход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеетсядостаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такаянедвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любоеотличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий надату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подходадолжна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи.Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятнойстоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющихстоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.
4.3Определение рыночной стоимости доходным подходом
Доходныйподход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут врезультате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. Вданном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использованиидоходного подхода применяют следующие методы;
Методдисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае полученияот него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Метод ДДПпозволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода,состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчетаДДП необходимы следующие данные:
— длительность прогнозного периода,
— прогнозныевеличины денежных потоков, включая реверсию,
— ставкадисконтирования.
Определениепрогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочныхпрогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет.Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
Прогнозированиевеличин денежных потоков, включая реверсию, требует:
— тщательногоанализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах ирасходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,
— изучениетекущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основныххарактеристик,
— прогноздоходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Ставкадисконта – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежнойсуммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Стоимостьреверсии можно спрогнозировать с помощью:
— назначенияцены продажи,
— принятиядопущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,
— капитализациядохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, сиспользованием ставки капитализации.
Методкапитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принципутверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость вожидании получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показываетвеличину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставкедохода.
рыноксклад стоимость анализ
Таблица 9 — Расчетоперационных расходов№ Показатель Цифровое значение Постоянные расходы 1 Аренда земли 12000 2 Страхование объекта 2066,4 3 Другие 240 4 Итого 14306,4 Переменные расходы 5 Расходы на управление 126000 6 Заработная плата 210000 7 Коммунальные услуги 26539,2 8 Расходы на уборку 37380 9 Расходы на текущий ремонт 84000 10 Итого 483919,2 Резервы затрат капитального характера 11 Стоимость быстро изнашивающихся элементов здания 467483,1 12 Ставка дохода инвестора 56092,6 13 Итого 523530,6
Арендаземли=1000*12=12000
Страхованиеобъекта = остаточная стоимость * ставку налога/100
Страхованиеобъекта = 573910,2 * 0,03%/100=172,2
Страхованиеобъекта на год = 172,2 * 12=2066,4
Другие = 2% *аренду земли
Другие = 2% *12000=240
Итого =Аренда земли + Страхование объекта + Другие
Итого = 12000+ 2066,4 + 240=14306,4
Расходы науправление = 3% * ПВД
Расходы науправление = 3% * 4200000=126000
Заработнаяплата = 5% * ПВД
Заработнаяплата = 5% * 4200000=210000
Коммунальныеуслуги = Расхода на отопительную систему + водоснабжение + электроэнергия
Расходы наотопительную систему = S *стоимость 1м2 * 7 мес.
Расходы наотопительную систему = 700 * 4,8 * 7=23520
Водоснабжение= Расходы * стоимость 1м2 * 12 мес.
Водоснабжение= 10 * 17 * 12=2040
Электроэнергия= кол-во дней * среднею потребность * цену
Электроэнергия= 360 * 80% * 3,4=979,2
Коммунальныеуслуги = 23520+2040+979,2=26539,2
Расходы науборку = 1% * ДВД
Расходы науборку = 1% * 3738000=37380
Расходы натекущий ремонт = 2% *ПВД
Расходы натекущий ремонт = 2% * 4200000=8400
Итого =Расходы на управление + Заработная плата + Коммунальные услуги + Расходы науборку + Расходы на текущий ремонт
Итого = 126000+210000+26539,2+8400=483919,2
Стоимостьбыстро изнашивающихся элементов = стоимость коротко живущих элементов
Стоимостьбыстро изнашивающихся элементов = 38953,2+259687,8+38953,2+129843,9=467438,1
Ставка доходаинвестора = 12% * стоимость быстро изнашивающихся элементов
Ставка доходаинвестора = 12% * 467438,1=56092,6
Итого =Стоимость быстро изнашивающихся элементов + Ставка дохода
Итого =467438,1+56092,6=523530,6
Всегооперационных расходов = Итого1 + Итого2 + Итого3
Всегооперационных расходов = 14306,4+483919,2+523530,6=1021756,2
1.Расчетгодовой ставки арендной платы. В среднем по городу стоимость 1м2 складскогопомещения составляет 500руб./1м2
Ап=1м2 * 12;Ап=700 * 12=6000
2.Расчет ПВД=S * Ап; ПВД=700 * 6000=4200000
3.РасчетДВД=ПВД * (1-Кп); Кп=Кнезагруженности * Кнедосбора; Кп=4%+7%=11%; ДВД=4200000 *(1-11%)=3738000
4.РасчетЧОД=ДВД-ОР; ЧОД=3738000-1021756,2=2716243,8
5.Рыночнаястоимость = ЧОД/Кк; РС=2716243,8/16,9%=16072448,5
Таблица 10 — Расчетставки капитальности№ Показатель Цифровое значение 1 Безрисковая ставка доходности 7% 2 Премия за ликвидность 1,5% 3 Премия на инвестиционный менеджмент 2% 4 Премия за риск вложений капитальности 6,4% Итого 16,9%
5 Согласованиерезультатов и заключение рыночной стоимости
Таблица 11 — Итоговая таблицаРассматриваемый подход Стоимость в рублях У/В Рыночная стоимость Затратный подход 7923910,1 0,33 2614890,3 Сравнительный подход - - - Доходный подход 16072448,5 0,67 10768540,5 Итого 13383430,8
В данномотчете для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимостисравнительный подход не использовался.
Рыночнаястоимость на 04.04.11 составила с учетом округления 13400000
Рыночнаястоимость склада, расположенного в РБ по состоянию на 4 апреля 2011 годасоставляет 13383430,8 или округленно 13400000 рублей.
Заключение
В даннойкурсовой работе, выступая в роли оценщика, мы провели работу по оценке складарасположенного в Республике Башкортостан. Перед нами стояла цель в определениирыночной стоимости недвижимости с использованием трех подходов: доходного,сравнительного и затратного.
Полученнаявеличина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости,но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке.
При выводеитоговой величины стоимости мы руководствовались количеством информации покаждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и суммируя всеполученные коэффициенты, мы определили рыночную стоимость недвижимости.
Такимобразом, рыночная стоимость недвижимости (склада) равна округленно 13400000рублей.
Списокиспользованной литературы
1.Сборникиукрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС);
2. Положениеоб организации и проведении реконструкции, ремонта и технологическогообслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурногоназначения. ВСН 55-88 (р) – М., 2005г.;
3. Закон РБ“О плате на землю”;
4. “Временныестроительные нормы. ВСН.” 53-86;
5. “Оценканедвижимости” под редакцией А.Г.Грязновой, М.: Финансы и статистика, 2002г.;
6. А.Ковалев“Оценка износа”;
7.Генри С.Харисов “Оценка недвижимости” учебное пособие. Перевод с англ. – М.,2004г.
Приложение
Приложение А (ктаблице 6)Группа капитальности I II III IV V Поправочные коэффициенты I 1 0,98 0,92 0,77 0,71 II 1,02 1 0,94 0,78 0,73 III 1,09 1,06 1 0,84 0,78
Приложение Б (ктаблице 8)Состояние Процент износа Признаки износа Хорошее 0-10 Повреждений и деформаций нет Вполне удовлетворительное 11-20 Деформации незначительные давнего происхождения не отражающиеся на прочности конструкции; незначительные трещины Удовлетворительно 21-30 Незначительные трещины; искривления; имеются местами следы косметического ремонта Не вполне удовлетворительно 31-40 Имеются небольшие повреждения; многочисленные трещины; окна и двери открываются с некоторым усилием; материалы среднего качества Неудовлетворительно 41-60 Имеется много следов ремонта; много трещин ранее заделанных и появившихся вновь; отдельное отставание пола Плохое (ветхое) 61-80 Разрушены конструктивные элементы Негодное 81-100 Полное разрушение конструкций