ООО«СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ»
Курсоваяработа
обопределении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки
г.Новосибирск, 2010г.
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1 Основные факты ивыводы
1.2 Основание дляпроведения оценки
1.3 Задание на оценку
1.4 Заявление осоответствии
1.4.1 Общие сведения
1.4.2 Анализдостаточности и достоверности использованной информации
1.4.3 Пределыприменения полученного результата
1.5 Содержание и объемработ, использованных для проведения оценки
1.6 Допущения иограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки (в том числеспециальные)
1.6.1 Допущения
1.6.2 Ограничительныеусловия
1.6.3 Специальныедопущения и ограничительные условия
1.7 Переченьиспользованных при проведении оценки объекта оценки данных с указаниемисточников их получения
1.8 Применяемыестандарты оценочной деятельности. Обоснование их использования
1.9 База оценки.Обоснование применения
1.10 Основные понятия итермины
1.11 Методика оценки рыночнойстоимости недвижимого имущества
1.12 Методика оценкирыночной стоимости земельных участков
2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
2.1 Количественные икачественные характеристики объекта оценки
2.1.1 Сведения обимущественных правах
2.1.2 Сведения обобременениях, связанных с объектом оценки
2.1.3 Сведения офизических свойствах объекта оценки
3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА
5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
6. ОЦЕНКА В РАМКАХДОХОДНОГО ПОДХОДА
7. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
оценщик стоимость стандарт допущение
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1Основные факты и выводы
Основныефакты и выводы, включающие в себя общую информацию, идентифицирующую объектоценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов коценке, итоговую величину стоимости объекта оценки, приведены в таб. 1
Таблица11.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки Наименование Характеристика Тип оцениваемого имущества недвижимое имущество Объект оценки (наименование, принятое в отчете) объект недвижимости (1 ед.) Местоположение объекта Новосибирск, Центральный район, ул. Красный проспект, д.42 1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке Наименование Характеристика Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб. 15222,1тыс. руб. Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, руб. 15564 тыс.руб. Рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу, руб. 27270,78тыс.руб. 1.1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки Наименование Характеристика
Итоговая рыночная стоимость
объекта оценки, руб. 16717,58 тыс.руб.
1.2Основание для проведения оценки
Основаниемдля проведения оценки является Договор на проведение оценки №1791-02 от 11.11.2010г.,заключенный между ООО «Сибирская академия оценки», и ООО «СибИНКОМ».
1.3Задание на оценку
Заданиена оценку объекта оценки приведено в таб. 2.
Таблица21.3.1. Задание на оценку Наименование Характеристика Объект оценки объект недвижимости (1 ед.) Имущественные права на объект оценки право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок Цель оценки определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (цели и задачи проведения
оценки) результаты оценки могут быть использованы для внесения имущества в качестве залога; отчет не может быть документом доказательственного значения для совершения иных сделок с объектом оценки Вид стоимости рыночная Дата оценки 10.11.2010г Дата проведения осмотра 10.11.2010г Срок проведения оценки 10.11.2010г.-15.11.2010г
Допущения и ограничения, на которых
должна основываться оценка результаты оценки действительны в течение 6 месяцев от даты составления отчета и не могут быть использованы другими лицами или в других целях; в рамках отчета об оценке проведен расчет рыночной стоимости строений и земельного участка по отдельности
1.4Заявление о соответствии
1.4.1Общие сведения
Подписавшийданный отчет Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональнымтребованиям, изложенным в Кодексе поведения МСО. Настоящим заявлением Оценщикудостоверяет нижеследующее:
·факты, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях Оценщика;
·анализ и заключения ограничены принятыми в отчете допущениями и ограничениями;
·Оценщик не имеет ни текущего, ни будущего интереса в оцениваемом имуществе;
·вознаграждение за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;
·образование Оценщика соответствует необходимым требованиям;
·Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;
·Оценщик лично произвел инспекцию объекта оценки;
·никто, кроме лиц, указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи вподготовке отчета;
·в ходе проведения оценки Оценщиком использованы стандартные подходы.
Методы,применяемые в рамках стандартных подходов, выбраны Оценщиком самостоятельно,что соответствует ст. 14 закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ и п.20 Федерального стандарта оценки ФСО №1. Величины корректировок, проводимых входе расчетов, определены Оценщиком либо расчетным путем, либо путем логическихрассуждений, что не противоречит положениям закона «Об оценочной деятельности вРФ» №135-ФЗ, закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» №157-ФЗ, Федеральных стандартов оценки ФСО№№ 1,2,3.
1.4.2Анализ достаточности и достоверности использованной
информации
Входе описания объекта оценки использованы данные, полученные Оценщиком в ходеизучения объекта путем визуального осмотра, технические документы,предоставленные Заказчиком оценки.
Расчетстоимости объекта оценки проведен на основании информации Заказчика,соотнесенной с собственными исследованиями рынка, действующих нормативныхдокументов, информации, предоставленной специализированными аналитическимиагентствами, информации агентств недвижимости, опубликованной в периодическойпечати, и открытых данных сети Интернет.
Оценщиксчитает использованную информацию достаточной, так как использование дополнительнойинформации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных припроведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменениюитоговой величины стоимости объекта оценки.
Оценщиксчитает использованную информацию достоверной, так как данная информация соответствуетдействительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводыо характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при проведении оценки иопределении итоговой величины стоимости объекта оценки, и приниматьбазирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
1.4.3Пределы применения полученного результата
· Определенныев настоящем отчете рыночная и ликвидационные стоимости объекта оценки могутбыть использованы при внесении имущества в качестве залога, и действенны в течение6 месяцев от даты составления отчета.
· Итоговыевеличины рыночной и ликвидационной стоимостей приведены округленно, с учетом НДС.Округление промежуточных результатов проведено до целых рублей, результаты расчетовпо каждому из подходов округлены до тысяч рублей, итоговая величина рыночнойстоимости округлены до десятков тысяч рублей.
1.5Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки
Дляпроведения оценки выполнена стандартная процедура оценки имущества, включающаяв себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных,проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.
Объемвыполненных работ включал в себя:
1.идентификацию объекта оценки; установление прав собственности, даты оценки и
ограничительныхусловий;
2.инспекцию объекта оценки с визуальным осмотром;
3.сбор и анализ общих и специальных данных, в том числе данных о количественных икачественных характеристиках объекта оценки, а также информацию, существеннуюдля определения стоимости объекта оценки, указанную в п. 18 ФСО №1;
4.анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;
5.выбор подходов и методов оценки;
6.проведение расчетов с последующим обобщением и выведением итоговой стоимостиобъекта оценки;
7.оформление результатов работ в виде отчета об оценке объекта оценки.
1.6Допущения и ограничительные условия, использованные
Оценщикомпри проведении оценки (в том числе специальные)
1.6.1Допущения
Оценщикпредполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся объекта оценки иего составляющих, способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственностьни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценщик ненесет ответственность за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить инымпутем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изученияпредоставленной документации и информации.
Оценщикне принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера,оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Оцениваемаясобственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, еслииное не указано в данном отчете.
Исходныеданные, информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессеанализа, по мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными.Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации,содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствиисо своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.Юридическая экспертиза предоставленных Заказчиком документов не проводилась.
Всвязи с тем, что каждый объект недвижимости имеет самостоятельные юридические итехнические документы, стоимость каждого объекта рассчитана отдельно, при этомв отчете указана суммарная стоимость объектов в предположении, что имуществобудет реализовано единым лотом.
Дляполучения сопоставимых величин в ходе расчетов приняты следующие допущения: в рамкахзатратного подхода определяются рыночные стоимости улучшений без учетастоимости права аренды земельного участка; в сравнительном и доходном подходахпосле определения рыночной стоимости объектов из полученной величины вычитаютсястоимости права аренды земельных участков, относящихся к каждому объекту. Присогласовании результатов оценки каждый объект рассматривается без учетастоимости земельного участка, стоимость которого приведена отдельно.
Приведенныев рамках настоящего отчета ссылки на пункты и таблицы относятся к данному отчету,если иное не оговорено дополнительно.
1.6.2Ограничительные условия
Настоящийотчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) может использоватьсятолько Заказчиком, чье имя указано в отчете, а также не может использоваться иначе,чем это предусмотрено договором об оценке.
Невозможностьразглашения результатов настоящего отчета определяется Правилами деловой ипрофессиональной этики Общероссийской общественной организации «Российскоеобщество оценщиков», к которой принадлежит оценщик. Оценщик обязуется сохранитьконфиденциальность в отношении результатов оценки и информации, полученной от Заказчика.
Оценщикне предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в судепо вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемыхотдельными договорами.
МнениеОценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик непринимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических,природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять настоимость объекта оценки. Отчет об оценке носит рекомендательный характер,содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимостиобъекта и не является гарантией того, что сделка произойдет по цене, равнойстоимости, указанной в Отчете.
Настоящийотчет, равно как и любая его часть не могут копироваться и распространяться безписьменного согласия на то со стороны Оценщика.
1.6.3.Специальные допущения и ограничительные условия
Специальныедопущения и ограничительные условия отсутствуют.
1.7Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки
данныхс указанием источников их получения
Приоценке объекта оценки использованы данные, полученные из различных источников,в том числе:
·данные, полученные Оценщиком в ходе изучения объекта оценки путем визуальногоосмотра;
·данные по объекту оценки, предоставленные Заказчиком;
·исследования рынка, проведенные специализированными организациями;
·собственные исследования рынка.
1.8Применяемые стандарты оценочной деятельности. Обоснование их
использования
Припроведении оценки объекта оценки использованы следующие стандарты оценки:
Федеральныйстандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»(ФСО №1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256;
Федеральныйстандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный ПриказомМинэкономразвития России от 20 июля 2007г. №255;
Федеральныйстандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный ПриказомМинэкономразвития России от 20 июля 2007г. №254;
Стандартыи правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийскаяобщественная организация «Российское общество оценщиков»;
Методическиерекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», рекомендованных кприменению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от18.09.2008).
Федеральныестандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3 использованы, поскольку они являются обязательнымик применению при осуществлении оценочной деятельности. Так как оценщики, выполнившиенастоящий отчет, являются членами саморегулируемой Общероссийской общественнойорганизации «Российское общество оценщиков» и Сертифицированными РОО оценщиками,отчет выполнен с использованием Стандартов оценки Российского общества оценщиков(ССО РОО 2005) в части, не противоречащей действующему законодательству,поскольку указанные стандарты являются рекомендуемыми для членов РОО. Методическиерекомендации Комитета АРБ по оценочной деятельности применяются в связи с тем,что данные рекомендации согласованы с РОО, членами которого являются оценщики,выполнившие настоящий отчет.
1.9База оценки. Обоснование применения
Базойоценки является рыночная стоимость.
Рыночнаястоимость определяется в случаях, когда объект может быть выставлен на открытыйрынок для продажи в течение разумно необходимого времени, в условияхконкуренции.
СогласноФСО №2, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется как наиболеевероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытомрынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таккак оцениваемый объект может быть реализован на открытом рынке каксамостоятельный, без каких-либо дополнительных условий, за базу оценкипринимается рыночная стоимость.
1.10Основные понятия и термины
Основныепонятия, термины и определения приведены из следующих источников:
·Гражданский кодекс Российской Федерации;
·Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от29 июля 1998г.;
·Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;
·Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденные Приказами МЭРТ РФ от 20.07.2007г.№№ 256, 255, 254;
·Справочная и учебная литература.
Имущество– объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Недвижимоеимущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетниенасаждения, здания и сооружения.
Оценкаимущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленнойцелью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Объектоценки – имущество, предъявляемое к оценке, то есть, объекты гражданских прав,в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия вгражданском обороте.
Оценщик– лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества; физическоелицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшеесвою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.
Датаоценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости).
Земельныйучасток – часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированныеграницы, площадь, местоположение и правовой статус.
Улучшения– здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенныев пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменениерельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельногоучастка.
Помещение– единица комплекса недвижимого имущества (часть здания), выделенная в натуре, предназначеннаядля целей самостоятельного использования.
Подходк оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Методоценки – последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данногометода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного изподходов к оценке.
Затратына воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копииобъекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценкиматериалов и технологий, с учетом износа и устареваний.
Затратына замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объектас использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки, сучетом износа и устареваний.
Балансоваястоимость – стоимость объекта, отраженная в бухгалтерском учете, которая равна либопервоначальной балансовой стоимости, либо восстановительной стоимости объекта.
Восстановительнаястоимость объекта – стоимость воспроизводства новой копии имущества в ценах надату оценки.
Остаточнаястоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа.
Цена– денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценкиили его аналог участниками совершенной или планируемой сделки.
Износ– снижение стоимости имущества под действием различных причин. Различают износ физический,функциональный и внешний. При этом, функциональный и внешний износы могут рассматриватьсякак устаревания.
Аналогобъекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которогоизвестна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срокэкспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления наоткрытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки сним.
Рыночнаястоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценкиможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величинецены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то естькогда:
·одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона необязана принимать исполнение;
·стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своихинтересах;
·объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,типичной для аналогичных объектов оценки;
·цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороныне было;
·платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Ликвидационнаястоимость объекта оценки – расчетная величина, отражающая наиболее вероятнуюцену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозицииобъекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, вусловиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Итоговаястоимость объекта оценки – стоимость, определенная путем расчета стоимости объектаоценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщикомсогласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различныхподходов к оценке.
Отчетоб оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимостиимущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности,Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности,установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являетсяоценщик, подготовивший отчет, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованныхлиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собраннойинформации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимостиобъекта оценки.
1.11Методика оценки рыночной стоимости недвижимого имущества
Последовательностьопределения стоимости объекта оценки (этапы оценки)
Процедураоценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесссбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформлениярезультатов оценки.
Всоответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себяследующие этапы:
1.заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2.сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3.применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимыхрасчетов;
4.согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговойвеличины стоимости объекта оценки;
5.составление отчета об оценке.
Методикаопределения рыночной стоимости объекта оценки
Затратныйподход – совокупность методов оценки стоимости объектаоценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либозамещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подходприменяется, когда существует возможность заменить объект оценки другимобъектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеетаналогичные полезные свойства. Процедура оценки включает в себя расчетстоимости нового строительства и расчет суммарного износа. Определениестоимости нового строительства возможно четырьмя основными методами:
·метод количественного обследования;
·метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительнойединицы);
·метод разбивки по компонентам:
Методколичественного обследования является наиболее точным, но в то же время инаиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном количественномопределении всех затрат, относящихся к строительству объекта. Зная количествовсех материалов и трудозатрат определяют прямые издержки. Затем определяюткосвенные издержки и прибыль предпринимателя.
Методукрупненных обобщенных показателей стоимости или метод сравнительной единицыподразумевает, что единицей измерения стоимости является унифицированныйпоказатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 куб. м общейплощади жилых зданий, 1 куб. м емкости складских помещений, 1 койко-местобольниц и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяетсяпроизведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных кданной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.
Методразбивки по компонентам основан на определении компонентов недвижимого имуществаи умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентовмогут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля,полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр.Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр,1норма-час и т.д. Существует несколько вариантов использования метода разбивкипо компонентам:
— субподряд;
— разбивка по профилю работ;
— выделение затрат.
Методсубподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиковдля выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затратыпо всем субподрядчикам.
Методразбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наемразличных специалистов.
Методвыделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценкиразных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.
Однимиз важных моментов при оценке любого имущества является определение его износа.С понятием износа напрямую связано фактическое состояние объекта на моментоценки. Различают износ физический, функциональный и внешний.
Методыопределения износа:
·сравнения продаж;
·эффективного возраста;
·разбиения.
Методсравнения продаж состоит в выявлении стоимости накопленного износа здания путемсопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продажаналогичных объектов.
Методэффективного возраста основан на экспертизе оцениваемого объекта и апробированнойгипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономическойжизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Методразбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:
·устранимый физический износ;
·неустранимый физический износ;
·устранимый функциональный износ;
·неустранимый функциональный износ;
·внешний износ.
Сравнительныйподход – совокупность методов оценки стоимости объектаоценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объектаоценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сравнительный подходреализует принцип замещения, выражающийся в том, что при наличии на рынкенескольких аналогичных объектов с одинаковой полезностью, спросом будетпользоваться объект с минимальной стоимостью. Сравнительный подход применяется,когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах ихарактеристиках объектов- аналогов.
Основнымиметодами сравнительного подхода являются:
·прямой сравнительный анализ продаж;
·сравнение на основе анализа показателей дохода и цены продажи.
Методпрямого сравнительного анализа продаж – способ оценки стоимости путем сравнениянедавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесениякорректировок, учитывающих различия между объектами. Принято выделять следующиетипичные элементы сравнения: права собственности на недвижимость; условияфинансирования; условия продажи; состояние рынка; месторасположение; физическиехарактеристики; экономические характеристики; использование; компонентыстоимости, не связанные с недвижимостью.
Присравнении на основе анализа показателей дохода и цены продажи используются следующиепоказатели:
·валовой рентный мультипликатор;
·общий коэффициент капитализации.
Валовойрентный мультипликатор равен отношению цены продажи либо к потенциальному валовомудоходу, либо действительному валовому доходу. Справедливая стоимость объектаоценки рассчитывается путем умножения величины арендной платы для объектаоценки на валовой рентный мультипликатор для данного типа собственности. Общийкоэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.Стоимость объекта оценки получают делением прогнозируемой величины его чистого операционногодохода на найденное значение общего коэффициента капитализации.
Доходныйподход – совокупность методов оценки стоимости объектаоценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использовании объектаоценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способенприносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходногоподхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Доходныйподход предполагает два основных метода:
·метод прямой капитализации;
·метод капитализации по норме отдачи.
Методпрямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использованияимущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременномучете возврата капитала и дохода на капитал. Метод капитализации по нормеотдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормыдисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждогогода всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозногопериода со стоимостью объекта. Данный метод может быть реализованнепосредственно методом капитализации по норме отдачи или методомдисконтированных денежных потоков.
1.12Методика оценки рыночной стоимости земельных участков
Земельныйучасток – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок,связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральнымиценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этихучастков возникает в следующих случаях:
·оценка земельного участка, как один из этапов затратного подхода оценкиобъектов недвижимости, без которого невозможно просчитать экономическиеинтересы владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора;
·для целей страхования, когда земельный участок страхуется от подтопления,экологического загрязнения, возможности землетрясений и т.д.;
·при определении стартовых цен на аукционах, при конкурсных продажах, акционированиипредприятий, разделе паев, ипотечном кредитовании, определении размера аренднойплаты;
·обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования имущественногокомплекса;
·при внесении земельных участков в уставный капитал юридических лиц;
·при разрешении имущественных споров;
·при постановке земельных участков на баланс юридического лица.
Появлениечастных собственников земли, возможности передачи прав на владение этой собственностью,создало предпосылки для формирования земельного рынка. Любой земельный участокуникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту,окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п. Рынокземли, в сущности, есть часть рынка недвижимости, но он обладает определеннойспецификой, обусловленной особенностью земли как товара.
Методыоценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости– затратном, сравнительном и доходном.
Затратныйподход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатитза готовый объект больше, чем за вновь создаваемый объект той же полезности. Спомощью затратного подхода стоимость участка земли определяется как суммарасходов по приобретению земельного участка, либо права аренды на него.
Сравнительныйподход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектаминедвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимостьнедвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичныйпо качеству и полезности объект.
Сравнительныйподход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточноеколичество информации о сделках купли — продажи и предложениях, что всегодняшних условиях затруднительно применить для оценки земельных участков,информация по продажам которых весьма ограничена.
Доходныйподход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодняявляются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируетсяспособность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается вформе дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта в конце срокавладения. На сегодняшнем историческом этапе развития рынка земли данный подходпозволяет провести корректную оценку земельного участка с получением наиболеедостоверного результата.
Основныеметоды оценки земельных участков определены в «Методических рекомендациях по определениюрыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением МинимуществаРФ от 06.03.2002г. №568-р и в «Методических рекомендациях по определению рыночнойстоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением МинимуществаРФ от 10.04.2003г. №1102-р.
2.ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ
ССЫЛОКНА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕИ КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТАОЦЕНКИ
2.1Количественные и качественные характеристики объекта оценки
2.1.1Сведения об имущественных правах
Проанализировавимеющиеся сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектомоценки, Оценщик пришел к выводу, что на дату оценки на объект оценкизарегистрированы следующие права:
·улучшения – право собственности, принадлежащее ООО «СибИНКОМ» (Свидетельства огосударственной регистрации права);
·земельный участок – право аренды (Договор №22/78 аренды земельного участка на территорииг.Новосибирска, от 08.10.2007г.).
Внастоящем отчете оцениваются следующие права:
·улучшения – право собственности;
·земельный участок – право аренды.
СогласноГражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), право собственности включает правовладения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своемуусмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересыдругих лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования ираспоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другимиспособами, распоряжаться им иным образом.
Правоаренды может пониматься как право вступления в арендные отношения ссобственником имущества. Это основанное на договоре срочное возмездное владениеи пользование недвижимым имуществом, необходимым арендатору для самостоятельнойхозяйственной или иной деятельности (Гражданский Кодекс РФ, ч. 2, глава 34).
2.1.2Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки
Указанныевыше права собственности на объекты оценки действуют с момента государственнойрегистрации права без каких-либо ограничений. По данным, предоставленнымЗаказчиком, на дату оценки имущество не обременено, ареста и залога незарегистрировано.
2.1.3Сведения о физических свойствах объекта оценки
Объектоценки представляет собой объект недвижимости.
Таблица3Анализ местоположения объекта оценки Характеристика Значение
Адрес объекта оценки (согласно
Свидетельствам о государственной
регистрации права) г.Новосибирск, Центральный район, ул. Красный проспект, д. 42 Местоположение по отношению к центру населенного пункта находится в центре Ближайшее окружение жилые дома, общественно-бытовые и административные здания Этажность застройки двухэтажное здание Благоустройство территории территория спланирована, благоустроена Наличие инженерной инфраструктуры теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение, связь Транспортная доступность хорошая (ближайшая остановка общественного транспорта в 3-6-ти минутах ходьбы) Ближайшая крупная магистраль в ближайшем окружении крупные магистрали есть Вид подъездных путей
асфальтовая автодорога, состояние покрытия
хорошее Наличие парковки достаточное количество мест на реорганизованной парковке около зданий Затопляемость риск затопления территории отсутствует Грунты, почвы грунтовые условия соответствуют капитальному строительству Интенсивность движения транспорта высокая
Деловая активность района, в котором
расположен объект оценки (в рамках
населенного пункта) высокая
Уровень активности сектора рынка
объекта оценки активные рынок продаж и рынок аренды коммерческой недвижимости; рынок специализированной недвижимости не развит, объекты реализуются только в составе имущественного комплекса
Уровень активности сектора рынка в
масштабах населенного пункта формирующийся рынок аренды и продажи коммерческой недвижимости
Описаниеземельного участка
Оцениваемыйобъект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 3200 кв. м.
Надату оценки право собственности на земельный участок находится в аренде.Проходы и проезды по территории покрыты железобетонными дорожными плитами,имеют асфальтобетонное покрытие. Инженерные коммуникации проложены подземно.Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основанииКадастровых планов и данных визуального осмотра.
Пз= КС * НС * П, где:
Пз– плата за землю (налог), руб.;
КС– кадастровая стоимость 1 кв. м земли (согласно Постановлению АдминистрацииНовосибирской области от 27 июля 2005г. №56 «Об утверждении результатовгосударственной кадастровой оценки земель Новосибирской области» (земли подобъектами торговли), руб./кв. м;
НС– налоговая ставка (принята согласно «Налогового кодекса РФ (Часть вторая)»№117-ФЗ от 05.08.2000г. ст. 394, п. 1, п/п. 2, и составляет 1,5%);
П– площадь земельного участка, кв. м.
3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО ИНАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯНЕДВИЖИМОСТИ
В самом общем виде ЛНЭИ – это вероятное и наиболеевыгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самуювысокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выборпроизводится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которыефизически допустимы и экономически эффективны.
Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям:либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо — какулучшенный.
В первом случае рассматриваются те вариантыиспользования земли, которые принципиально отличаются от существующегоиспользования (например, новое строительство, замена существующих зданий нановые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когдаоцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности непредставляют.
Во втором случае берутся варианты реконструкции илимодернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иногонаправления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоватьсяинвестор при покупке данного земельного участка.
Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:
1) соответствует действующим юридическим нормам;
2) реализация практически возможна;
3) обеспечивается получение дохода;
4) достигается наибольшая цена.
Оценка собственности(например, недвижимости) как система теоретических и практических знанийосновывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. Вих числе принципы: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности,вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости,соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которыесинтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования(ЛНЭИ).
Принцип ЛНЭИ принимаетво внимание факторы физического, юридического, социального и экономическогохарактера, которые влияют на стоимость недвижимости.
ЛНЭИ определяется какиспользование недвижимости, которое:
а) являетсязаконодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включаяраспоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительныеограничения, требования по охране памятников истории архитектуры,благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физическиосуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортнаядоступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариантиспользования.
Здание состоит изнескольких помещений, одно из которых площадью 40-60 % от общей площади, зданиеимеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены, что позволяетиспользовать объект как здание магазина или супермаркет;
в) финансово обоснованос точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечиваетдоход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовыеобязательства
Оцениваем возможнуюдоходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимоговарианта использования здания.
Таблица 4. Ставкиаренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2Тип здания Назначение Площадь
Цена 1 м2 Административное Офис, банк
950
950 1000 Складское Склад, автогараж 950 580 Производственное Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка 950 550 Общественного питания Столовая, ресторан, кафе 950 1600 Торговое Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека 950 1500
Наиболее высокие ставкипри данной площади и в центральном районе будут у зданий общественного питанияи зданий торгового назначения;
г) обеспечиваетнаивысшую стоимость или доход недвижимости.
Учитывая конструктивныеособенности здания, выбираем его использование в качестве здания общественногопитания – кафе. Это обуславливается так же тем, что находится объект на улицегорода с легкой доступностью с соответствующими подъездными путями.
4.ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА
Основнаярасчетная формула:
СЗП= С3 + СНС – ИН,(1)
гдеСЗП — стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;
СЗ — стоимость земельного участка, тыс. р.;
СЗ=5597,8тыс. руб.
СНС — стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
СНС=950*13,33=12663,5тыс. руб.
ИН — накопленный зданием износ, тыс. р.
ИН=12663,5*0,24=3039,24 тыс. руб.
Затратныйподход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
1)определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объектнедвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков илииспользования методических рекомендаций государственных органов);
2)определение стоимости замещения;
3) расчетвсех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального ивнешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общийизнос объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
4) расчетобщей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимостизамещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.
Данныеоб аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 5.
Таблица5. Данные о продажах земельных участковХарактеристики А1 А2 А3 А4 А5 А6 Цена продажи, тыс. руб. 2500 3500 4500 3500 3000 2500
Размер, м2 1000 5000 4300 2800 3500 1500 Права собственности Частная Сервитут Государственная Сервитут Государственная Частная Условия финансирования Типичные Кредит Типичные Типичные Типичные Кредит Условия продажи Срочная продажа Срочная продажа Типичные Особые* Типичные Особые** Дата продажи 3 мес. назад 9 мес. назад Наст. время 6 мес. назад 3 мес. назад 6 мес. назад Местоположение цен. отд. с/о цен. отд. с/о Асф-бет. покр. До 10 % До 30 % До 50 % До 30 % До 50 % До 10 % Несущая способность грунтов низк. выс. сред. сред. низк. выс.
*Сделка между партнерами по бизнесу
**Приобретение соседнего участка для расширения существующего
Размервеличины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельныхучастков, определен по результатам исследования рынка [1]:
· наличиесервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительныхпроцедур согласования, государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
· кредитыпредоставляются под 15 %;
· условиясрочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесуцена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя приприобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцузавысить цену на 7 %;
· за3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. — на 4 %, за 9 мес. — на 8 %;
· разницав ценах по районам: цен. и с/о — 20 %, с/о и отд. — 10%, цен. и отд.-30%;
· разницав ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка посравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до50 % — 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % -5%;
· разницав ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов — 3 %, сред. и выс. — 4 %, низк. и выс. — 7 %.
Расчетскорректированных цен земельных участков приведены в таблице 6.
Таблица 6. Расчетскорректированных цен земельных участковЭлементы сравнения Объект оценки А1 А2 А3 А4 А5 А6 Цена продажи объекта, тыс. руб. 2500 3500 4500 3500 3000 2500
Размер, м2 3200 1000 5000 4300 2800 3500 1500
Цена ед. сравнения, тыс. руб./м2 2,500 0,700 1,050 1,250 0,860 1,67 Оцениваемые права собственности: Частная Частная Сервит Государ Сервит Государ Частн - процент отличия +12 +10 +12 +10 - корректировка, тыс. руб. - +0,084 +0,105 +0,15 +0,086 - - скорректированная цена, тыс. руб. 2,500 0,784 1,155 1,400 0,946 1,670 Условия финансирования: Типичн. Типичн. Кредит Типичн. Типичн. Типичн. Кредит - процент отличия -15 -15 - корректировка, тыс. руб. - -0,118 - - - -0,250 - скорректированная цена, тыс. руб. 2,550 0,666 1,155 1,400 0,946 1,420 Условия продажи: Типич. Срочная продажа Срочная продажа Типичн. Особ * Типичн. Особ** - процент отличия +10 +10 + 8 -7 - корректировка, тыс. руб. +0,255 +0,067 - +0,112 - -0,099 - скорректированная цена, тыс. руб.. 2,805 0,733 1,155 1,512 0,946 1,321 Дата продажи Наст. время 3 мес. назад 9 мес. назад Наст. время 6 мес. назад 3 мес. назад 6 мес. назад - процент отличия +2 +8 +4 +2 +4 - корректировка, тыс. руб. +0,056 +0,059 - +0,060 +0,019 +0,053 - скорректированная цена, тыс. руб. 2,861 0,792 1,155 1,572 0,965 1,374 Местоположение Цен Цен. Отд. с/о Цен. Отд. с/о - процент отличия +30 +20 +30 +20 - корректировка, тыс. руб. - +0,238 +0,231 - +0,289 +0,275 -скорректированная цена, тыс.руб. 2,861 1,03 1,386 1,572 1,254 1,649 Асфальтобетонное покрытие: До 10 % До 10 % До 30 % До 50 % До 30 % До 50 % До 10% - процент отличия -2 -5 -2 -5 - корректировка, тыс. руб. - -0,020 -0,069 -0,031 -0,063 - -скорректированная цена, тыс.руб. 2,861 1,01 1,317 1,541 1,191 1,649 Несущая способность грунтов: Низк. Низк. Выс. Сред. Сред. Низк. Выс. - процент отличия -7 -3 -3 -7 - корректировка, тыс. руб. - -0,071 -0,040 -0,046 - -0,115 - скорректированная цена, тыс. руб. 2,861 0,939 1,277 1,495 1,191 1,534
Согласование– это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешиванияи сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится всоответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Длясогласования широко используются различные методы. В частности, суждение остоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднегоарифметического значения скорректированных цен
(2,861+0,939+1,277+1,495+1,191+1,534)/6=1,550тыс.руб.;
2) модальногозначения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могутбыть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены
1,200тыс.руб.;
3) медианногозначения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определениямедианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значенияи выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – причетном количестве значений
(1,277+1,495)/2=1,386тыс.руб.;
4) скорректированнойцены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество ивеличина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки – 2,861 тыс.руб.
Стоимостьземельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое междузначениями приведенных выше показателей,
(1,550+1,200+1,386+2,861)/4=1,7493тыс.руб.
Стоимостьземельного участка 1749,3*3200=5597,8 тыс. руб.
Вкачестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м2. Дляполучения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненногообобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравненияобъекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимостина 1 м2.
Прирасчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:
- заработнаяплата составляет 35 % от стоимости материалов;
- накладныерасходы — 25 % от прямых затрат;
- прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат
- оплатауслуг проектно-сметных организаций — 5 % от прямых затрат;
- маркетинговые,рекламные, страховые расходы — 6 % от цены подрядчика;
- затратына покупку энергетических мощностей — 10 % от цены подрядчика;
-налоги(НДС) — 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
- прибыль инвестора — 30 % от понесенных расходов.
Расчетукрупненных показателей приведен в таблице 7.
Таблица 7. Расчетукрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс.руб./ м2.№ Наименование
Затраты, тыс. руб. на 1 м2, здание общепита 1 Прямые затраты 1.1 СМР: — материалы 3,40 — заработная плата 1,19 — эксплуатационные расходы 0,40 — прочие 0,20 Итого прямые затраты 5,19 1.2 Накладные расходы 1,30 1.3 Прибыль подрядчика 0,77 Итого цена подрядчика 7,26 2 Косвенные затраты: — оплата услуг проектно-сметной организации 0,26 — маркетинговые, рекламные, страховые расходы 0,44 — затраты на покупку энергетических мощностей 0,73 — налоги 1,56 Итого затраты инвестора 2,99 3 Прибыль инвестора 3,03 Итого укрупненные обобщенные показатели стоимости 13,33
Термин«износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а,следовательно, и его стоимости. В стоимостном выражении накопленный износпредставляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценойоцениваемого объекта. В оценочной деятельности износ рассматривается какосновной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратногоподхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового иоцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего родакорректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощьюзатратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.
Как известно,существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний(экономический).
Физическийизнос отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате какестественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятныхфакторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
Функциональноеустаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект несоответствует современным стандартам с точки зрения его функциональнойполезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектурездания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.)обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в областиархитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практикеименуется моральным износом и так же, как и физический износ может бытьустранимым и неустранимым.
Экономическийизнос или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствиенегативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими,политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являтьсякак общий упадок района в котором находится объект, так и действияправительства или местной администрации в области налогообложения, страхования;прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.
Приопределении общего износа методом разбивки используют формулу:
ИН= 1 — (1 – ИФИЗ/100) *(1 – ИФУНК/100) *(1 – ИВН/100) (2)
Где ИФИЗ — физический износ здания, %;
ИФУНК — функциональный износ здания, %;
ИВН — внешний износ здания, %.
Для определенияфизического износа здания, которое является объектом оценки в проектенеобходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания.Количественная оценка физического износа приводится по данным только пофундаментам, стенам и перекрытиям в приложении 3. Физический износконструктивного элемента определяется по величине количественной оценки длясоответствующего интервала оценок, при необходимости производим интерполяциюпроцентных значений физического износа. Расчет проводится с использованиемПравил оценки физического износа жилых зданий. Для остальных элементов износопределяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым тремэлементам. Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путемумножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговаявеличина физического износа всего здания определяется суммированием.
Делаетсявывод о состоянии здания:
- хорошее- если физический износ определен в размере до 20%;
- удовлетворительное- если физический износ определен от 20 до 40 %.
Таблица8. Расчет физического износа здания № Конструктивные элементы здания Удельный вес, % Количественная оценка износа Износ конструктивного элемента, %
Итого износ,
% 1 Фундаменты 4 Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм. 30 1 2 Стены 23 Трещины в кладке 2 мм. 25 6 3 Перекрытия 18 Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм. 30 5 4 Кровля 12 - 15 2 5 Полы 7 - 10 1 6 Проемы 10 - 15 2 7 Отделочные работы 8 - 20 2 8 Инж.оборудование 16 - 15 2 9 Прочие работы 2 - 10 ИТОГО 100 - 21
Расчет физическогоизноса здания: используем ВСН 53-86.
Вывод о состоянииздания: здание находится в удовлетворительном состоянии, так как износ составил21%.
Таккак необходимы затраты на модернизацию системы противопожарного оборудованияфункциональный износ здания оценен в 2%.
Таккак зданий торгового назначения достаточно много в городе, то это сказываетсяна снижение коммерческой привлекательности объекта со стороны инвесторов. Крометого, в данном районе вблизи имеются помещения аналогичного типа и назначения,таким образом, внешний износ оценен в 2 %.
Процентноезначение накопленного износа определяется по формуле, суммированием всех видовизноса.
Дляоценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяетсяк величине стоимости нового строительства здания.
ИН=1-(1-21/100)*(1-2/100)*(1-2/100)=0,24или 24%
Взавершение данного подраздела выводим результат стоимости объекта, оцененный врамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).
СЗП=5597,8+12663,5 -12663,5 *0,24=15222,1 тыс. руб.
5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕСРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Сравнительныйподход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинстваоценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной дляоценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логическиобоснованное суждение о цене объекта.
Процессиспользования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимостианалогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену;затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различияи вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базоваястоимость.
Технологияприменения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает всебя пять операций:
сборсравнительных данных.
изучениесделок.
временныекорректировки.
вынесениерешения о стоимости недвижимости.
Расчетскорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести поформе таблицы, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходеучитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.
Наосновании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценаханалогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположенияследующие:
- 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10% между центром и районом средней отдаленности.
Поправкина состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определитьпутем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.
Приопределении поправок необходимо учесть:
1)поправкиопределяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту поколичественным характеристикам;
2)подбираютсяпары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположениеи транспортная доступность, но разное состояние;
3)при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить ценыаналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога сотличающейся характеристикой.
Расчетыведем по форме таблицы 9.
Таблица 9. Расчетскорректированных цен объектов коммерческой недвижимостиОбъекты сравнения
Площадь, м2 Местоположение Состояние Транспортная доступность Стоимость оборудования, тыс.р. Цена продажи, тыс.р Цкх, тыс.р Поправки в долях Скорректированная цена, тыс.р /> По местоположен По состоянию По трансп. доступности /> Оборудование Площадь /> Объект оценки 950 Цен Удв Гл /> Аl 1093 с/о хор гл. 8 18638 18630 16193 1,1 0,85 1 15140 /> А2 713 с/о удв гл. 18 11186 11168 14880 1,1 1 1 16368 /> А3 1710 с/о хор втp. 15 27183 27168 15093 1,1 0,85 1,06 14959 /> А4 618 отд. хор втp. - 8603 8603 13225 1,25 0,85 1,06 14895 /> А5 1330 отд. удв гл. - 17157 17157 12255 1,25 1 1 15319 /> А6 1235 отд. хор гл. - 18021 18021 13862 1,25 0,85 1 14728 /> А7 1900 цен хор гл. 23 35870 35847 17924 1 0,85 1 15235 /> А8 475 цен удв гл. 38 8208 8170 16340 1 1 1 16340 /> А9 855 цен хор втp. 12 15453 15441 17157 1 0,85 1,06 15458 />
Цкх – цена, приведеннаяпо количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс.р.
Поправки по состояниюобъекта и условиям транспортной доступности необходимо определить путем анализаподобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажейподразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией другдруга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разницав цене этих объектов.
При определениипоправок необходимо учесть:
1. поправкиопределяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту поколичественным характеристикам;
2. Подбираются парыаналогов, имеющие только одно отличие;
3. при определениипоправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов содинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейсяхарактеристикой.
Рассмотрим поправки посостоянию:
А1-2=А2/А1=14880/16193=0,91
А5-6=А5/А6=12255/13862=0,73
А8-7=А8/А7=16340/17924=0,91
Найдем среднее: (0,91+0,73+0,91)/3=0,85
Рассмотрим поправки потранспортной доступности:
А1-3=А1/А3=16193/15093=1,07
А6-4=А6/А4=13862/13225=1,05
А7-8=А7/А8=17924/16340=1,04
Найдем среднее:(1,07+1,05+1,04)/3=1,06
Для согласования цениспользуется метод четырех показателей:
1) Определим среднееарифметическое значение скорректированных цен:
(15140+16368+14959+14895+15319+14728+15235+16340+15458)/9=15382т. руб
2) Модальное значение.Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду.
Возьмем число: 15300тыс. руб
3) Медианного значения.Медианна – середина ранжированного числового ряда.
Получаем: 15235 тыс.руб
4) Скорректированнойцены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество ивеличина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Самый похожий наоцениваемый нами объект – аналог А8, цена = 16340тыс. руб
Стоимость объекта витоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных вышепоказателей:
(15382+15300+15235+16340)/4=15564тыс. руб.
6.ОЦЕНКА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Сутьего заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходовот использования объекта недвижимости. Технология использования доходногоподхода оценки предусматривает выполнение пяти операций:
определениебудущего валового дохода вычитание операционных издержек;
определениеи корректировка чистого (операционного) дохода;
оценкаи мультипликатор гудвилл;
определениеокончательной стоимости недвижимости.
Приэтом могут использоваться следующие методы: 1. Метод капитализации доходов(метод прямой капитализации); 2. Метод дисконтированных денежных потоков; 3.Техника остатка.
Методпрямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавноизменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежитопределение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициенткапитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатацииоцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного наприобретение этого объекта.
Вобщем случае ставка капитализации определяется как:
/>
Существуюти другие методы расчета ставки капитализации:
1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта собъектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектоводинаковые ставки капитализации.
2. Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объектанедвижимости как заемного, так и собственного капитала.
а)ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяетсяотношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечногокредита;
б)ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственногокапитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объектанедвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственногокапитала
Методдисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихсяи неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска,связанного с использованием объекта недвижимости.
Использованиеданного метода предполагает:
1.Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.
Вмеждународной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность,если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам.Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3– 5 лет.
2.Прогнозирование величины денежных потоков:
— построение трендов денежных потоков доходов и расходов;
— периодичность получения дохода.
Еслипредусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости,то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды в которые они имеютместо.
3.Определение ставки дисконтирования.
Ставкадисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущейстоимости будущих платежей.
Техникаостатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной изсоставляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимостьдругих составляющих известна. Т.е. такая оценка производится с учетом влиянияотдельных факторов образования дохода.
Расчетстоимости объекта недвижимости выполняется в следующей последовательности:
1.Определяется часть дохода за определенный период, который необходим дляпривлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умноженияставки капитализации на величину стоимости.
2.Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую(неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую изобщей величины дохода.
3.Определяетсястоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода насоответствующую ставку капитализации.
4.Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известнойсоставляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.
Преобразованиебудущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле
Сдп=ЧОД/Ккап,
гдеСдп — стоимость объекта недвижимости, определенная в рамкахдоходного подхода, тыс. р.;
ЧОД- чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;
Ккап — коэффициент капитализации.
РасчетЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл.10
Таблица 10. Отчето доходах и расходахПоказатели Сумма, тыс. р. Порядок рачета пвд 12768,0 Убытки 893,8 7% от ПВД эвд 11874,2 ОР: 4511,09 — налог на землю 153,6
12 р. м2 площади земли в квартал — налог на имущество 192,5 2% в год от Снс с учетом износа — коммунальные расходы 456,0
40р./м2/мес. — расходы на управление 1781,13 15% от ЭВД — страхование 12,66 0,1% от Снс в год — обеспечение безопасности 1915,2 15% от ПВД Резервы 253,27 2% в год от Снс ЧОД 7363,11
Дляопределения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальныйваловой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемыхпоступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании безучета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды иобщей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящимся вудовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30%.
Эффективныйваловой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, завычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
ЧОДпредставляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годовогодохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов(ОР) и резервов.
Коэффициенткапитализации определяется с учетом возмещениякапитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода накапитал и нормы возврата инвестированного капитала.
Длярасчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного построения,который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объектунедвижимости.
Безрисковаяставка доходности — это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка,которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средствфирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата.
Значениебезрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проектауровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта длявложения капитала инвестором.
Расчетразличных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленноговозврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможностьслучайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом дляполучения дохода.
Премииза риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного.
Возмещениеинвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годоваянорма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимостиобъекта на остающийся срок полезной жизни.
Остающийсясрок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течениекоторого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вкладв стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатацияобъекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой посопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.
Остающийсясрок полезной жизни принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости отпривлекательности оцениваемой недвижимости. Для данного объекта он составляет25 лет, здание находится в привлекательном месте для кафе, так как по близостинет зданий общепита аналогичного масштаба. Принимаем 100/25=4%
Безрисковаяставка составляет 10% на 2009г. в Центральном Банке РФ.
Процентриска низкой ликвидности средний, так как объект оценки находится в хорошемсостоянии, может эксплуатироваться ещё продолжительное время; находится в центральномрайоне, где нет аналогичного кафе, а так же расположен на улице города, покоторой движется большой поток автомобилей, транспортная доступность-главная.Принимаем 3%.
Ставкариска вложения в недвижимость составляет 5%
Таккак объект является зданием общепита, где роль инвестиционного менеджмента неиграет решающую роль, потому что арендаторы помещений самостоятельно решаютвопросы управления, рисковую ставку назначаем 4%. Расчет ведем по форме таблицы11.
Таблица11. Расчет коэффициента капитализации
Составляющие Ккап Значение, % Безрисковая ставка 10 Риск низкой ликвидности 3 Риск вложения в недвижимость 5 Риск инвестиционного менеджмента 4 Норма возврата капитала 4
Итого Ккап 27
Результатстоимости объекта с использованием доходного подхода, используя формулу 3:
Сдох= ЧОД / Ккал. =7363,11/ 0,27=27270,78 тыс. руб.
7. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ
ОЦЕНКУ СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ
Согласование– это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговойоценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных спомощью различных методов оценки.
Послеопределения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свестиполученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта сиспользованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым,результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке,присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый изподходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретнойситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверностьи достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемомутипу и характеру использования недвижимости.
Дляопределения весового коэффициента необходимо знать положительные иотрицательные стороны каждого из методов.
Достоинствозатратного метода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках иоценке специализированной недвижимости. Недостаток: существует принципиальноеотличие между затратами и рыночной стоимостью, можно потратить большоеколичество средств на создание объекта, но в последствие не получить прибылииз-за нерационального его расположения, управления или других факторов.
Достоинстводоходного метода: он отражает представление инвестора о недвижимости, то естькачество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор.Недостатки следующие: не для всех объектов можно применить; подход основан напрогнозах.
Усравнительного метода положительной стороной является то, что он отражаетотношение рынка к объекту оценки.
Отрицательной– данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитыйрынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количестварепрезентативных выборок из базы данных.
Таблица12 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимостиПодходы к оценке недвижимости Стоимость, тыс.руб. Весовой коэффициент 1.Затратный 15222,10 0,05 2.Сравнительный 15564,00 0,85 3.Доходный 27270,78 0,10 Рыночная стоимость 16717,58 1
Определяемрыночную стоимость, используя весовые коэффициенты:
15222,10*0,05+15564,00*0,85+27270,78*0,10=16717,58тыс. руб.
СПИСОКЛИТЕРАТУРЫ
1.Методические указания к курсовому проекту “Обоснование заемного финансированияпод обеспечение недвижимостью”.
2.Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. — Новосибирск: НГАСУ, 2002. — 56 с.
3.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости /Е.С. Озеров.-СПб.: Изд-во«МКС», 2003.-422 с.
4.Оценка недвижимости: Учеб. /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.:Финансы и статистика, 2002. — 496 с.
5.Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. — СПб.: Гуманистика,2003. — 406 с.
6.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. — М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592 с.
7.Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие/СП. Коростелев. — М.: Рус. деловая лит., 1998.-222 с.
8.Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельностипредприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ,НГАВТ,1998.-70с.
9.Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н.Зарубина, В.М. Рутгайзера. — М.: Дело, 1998. -384 с,.
10.ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд.стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. -М., 1988. -70 с.
11.СТП НИСИ 07.01.90. Проект курсовой. Правила оформления текстового материалапояснительной записки. — Новосибирск: НИСИ, 1990. — 12 с.
12.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с.
13.Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. — СПб.: СПбГУЭФ, 1998. — 159 с.
14.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Подред. проф. В.А. Швандара. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. — 303 с.
15.Фридмйн Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж.Фридман, Ник. Ордуэй. — М.: Дело, 1997.-480 с.
16.Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. /Г.С. Харрисон.- М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-231 с.
17.Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. — М.: Рус. деловаялит., 1996. — 272 с.
18. Щербаков А.И. Основы экономикинедвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. — Новосибирск: НГАС, 1997. — 124 с.
19. Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. — Ростов н/Д: Феникс, 2002. — 320с.
20. Экономика недвижимости: Учеб.пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва приПравительстве РФ. — М.: Дело, 1999. — 328 с.