История оценочной деятельности в России

МосковскийГосударственный Университет
экономики,статистики и информатикиЦелевой экономико-правовой факультетДИПЛОМ
по теме:
“История оценочной деятельности в России”
Москва
Содержание
Введение… 4
Глава 1. Оценка: история, понятия, законодательная база… 7
1.1.История оценочной деятельности… 7
1.2.Основные понятия… 11
1.3.Регулирование оценочной деятельности… 18
1.3.1.Механизм регулирования оценочной деятельности… 18
1.3.2.Федеральный закон “Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации”… 22
1.3.3. Закон г.Москвы “Об оценочной деятельности в городеМоскве” 22
1.3.4.Российские стандарты оценки… 23
1.3.5.Международные стандарты оценки… 25
1.4.Лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионныхтребований… 26
Глава 2. Оценочная деятельность в Российской Федерации… 36
2.1.Методическая база оценки… 36
2.1.1.Затратный подход… 41
2.1.2.Рыночный подход… 47
2.1.3.Доходный подход… 48
2.2.Отчет об оценке… 55
2.3.Современное состояние регулирования оценочной деятельности в России         57
Заключение… 61
Список использованной литературы… 68
Введение
Формированиегражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночныхотношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящеевремя реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач.Одной из основных задач на современном этапе является структурная перестройкахозяйственного механизма с целью формирования конкурентной рыночной среды.
Отличительнойособенностью рыночных механизмов является в первую очередь формированиеконкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценкаимущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решениюэтих проблем.
Вопросысоздания и развития правового государства включают в себя целый комплекс мер пообеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права.Соответственно, задачей правового государства является создание условий длязащиты этих прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав.
Такимобразом, можно констатировать, что развитие и формирование оценки какспециального вида деятельности является составной частью общего процессареформирования экономики и создания правового демократического государства.
Оценкаимущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональнымвидом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научнымнаправлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований ит.д.
Базируясьна мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимосоздавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепоекопирование зарубежного опыта, так и создание неких “принципиально новых”подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии этого научногонаправления.
Становлениеи развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четкомопределении роли и места государства в вопросах ценообразования и правовогорегулирования предпринимательской деятельности.
Формированиеоценки возможно только на основе создания общего правового, методологического иинформационного пространства на всей территории Российской Федерации. Созданиеизолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актовили иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, являетсянедопустимым.
Оценкакак профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностямпроводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так иотраслевые особенности.
Социальныйи экономических эффект от развития оценочной деятельности может быть достигнуттолько при условии соблюдения принципа равенства прав и обязанностей всехучастников оценочного процесса, включая и органы государственной власти.
Основнойфункцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь,создание системы правового регулирования этого вида деятельности.
Оценкойдолжны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те, идругие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональныхнавыков и работать в общем правовом, методологическом и информационномпространстве.
Развитиеоценки является необходимым условием для преодоления существующегоэкономического кризиса, проведения полноценной структурной перестройки,активизации инвестиционных процессов.

В первойглаве представленной дипломной работы рассказано об истории оценочнойдеятельности в Российской Федерации, даны основные понятия, представленаинформация о нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность –законы, постановления, стандарты, в том числе российские и международные.Представлена информация о регулировании оценочной деятельности, еелицензировании и контроле за соблюдением лицензионных требований.
Вторая главарассказывает о функционировании оценщиков в стране, методологической основеоценочной деятельности. Показаны различные подходы к оценке объектовнедвижимости, методы оценки. Рассказано о формировании и содержании отчета обоценке, представляемого оценщиком после выполнения работ. Отдельный подпунктпосвящен современному состоянию регулирования оценочной деятельности вРоссийской Федерации.
Глава 1. Оценка: история, понятия,законодательная база1.1.История оценочной деятельности
В процессе развития российскогорынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимостиобъектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика,появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.
Необходимость работ по оценкебыла связана прежде всего с объективной потребностью в создании такназываемого  фискального кадастра — подробного описания недвижимойсобственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемойчастью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отмененокрепостное право.
Изданное в 1864 году«Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базыналогообложения, и частично — переход на налогообложение имущества гражданРоссии. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например,показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основесредней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. ВНижегородской губернии в основу оценки земель были положеныестественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым[1] (классификации почв пофизико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонскойгубернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценкеземли, в частности, засухи.
В каждой местности традиционноскладывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ееценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства исдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространенатак называемая «чиншевая» аренда, заключающаяся в правенаследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.
Самым надежным способомиспользования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на одинпосев, а также «издольная» аренда, при которой владелец получалопределенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода приведении хозяйства самим владельцем.
Помимо оценкисельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городскойнедвижимости. «Городовое положение» 1870 года уполномочило городскиевласти производить оценку для определения налога на недвижимость, размеркоторого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования даннойнедвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходяиз материальной стоимости.
Позднее городские думы началивыпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых былзафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, атакже перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностьюотличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове былнеудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствияцентрализованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочнаякомиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведенийгорода Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ былсоздан наблюдательный совет.
В методологическом планерезультаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Всянедвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:
·   жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;
·   торговые помещения (теплые и холодные);
·   фабрики и промышленные объекты;
·   доходные и промышленные сады;
·   склады;
·   промышленные дворы;
·   огороды, поля, сенокосы и выгоны;
·   пустыри.
В качестве единицы измеренияземли была принята квадратная сажень, а для всех построек — кубическая сажень.
При определении признаковдоходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенноститого типа, к которому она относилась.
Статистическая обработкаинформации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения надвенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей посредней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречалисьвперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.
Результаты оценки городской недвижимостив Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии,позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которыевпоследствии только уточнялись и дополнялись.
8 июня 1893 года правительствоРоссии издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях.Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимыхимуществ», а 4 июня 1894 года министр финансов Витте[2] утвердил инструкцию по разъяснениюзакона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.
В 1894 году на IX съездерусских естествоиспытателей и врачей в Москве[3]профессор А.И.Чупров[4]организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседаниикоторой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено началорегулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.
Следуетотметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года,оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочныхкомиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабахгосударства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 годабыл принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличиемкоторого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных кгубернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривалгосударственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размереодного миллиона рублей в год.
В целом, сточки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошлоговека была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликтыоценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, атакже специальной контролирующей организации.
Может быть, это звучитудивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стоялав конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америкадостигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимогоимущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земскойРоссии и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценкенедвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходностипри оценке” на высочайшем экспертном уровне.
К сожалению, задесятилетия социализма все эти достижения были полностью утрачены. В наше времяв России нет должной юридической базы для оценки и оценочной деятельности[5].
История оценочнойдеятельности на российском рынке возобновилась примерно 7 лет назад. За этовремя сформировались профессиональные общественные объединения, появилисьспециализированные издания, были разработаны образовательные программы иметодики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которыхпродиктовано развитием рынка в России.
Можно сказать,что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминаетпериод, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учетуроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старыхошибок.1.2.Основные понятия
СогласноФедеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”[6] под оценочной деятельностью понимаетсядеятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление вотношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объектаоценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценкиможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а навеличине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, тоесть когда:
·    однаиз сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона необязана принимать исполнение;
·    сторонысделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
·    объектоценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
·    ценасделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороныне было;
·    платежза объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектамиоценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица ифизические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которыхрегулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а сдругой — потребители их услуг (заказчики).
К объектамоценки относятся:
·    отдельныематериальные объекты (вещи);
·    совокупностьвещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида(движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
·    правособственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из составаимущества;
·    праватребования, обязательства (долги);
·    работы,услуги, информация;
·    иныеобъекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РоссийскойФедерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценщики должныточно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость.Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а такжеобмена. Цена — это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того,что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавецполучить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило,обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то измногочисленных рынков. Рынок — это набор предложений, в которые покупатель ипродавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может бытьопределен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или ихособенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другимиособенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических июридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги.Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения,типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участникамиобмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынкинедвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами,продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирныхдомов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” — используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могутбыть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В численескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затратына постройку и развитие (создание планов).
Прямыезатраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки новогоздания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами.Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты.Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда иматериалов.
Например, этозатраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров,налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того,затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом додостижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затратытак же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычновключает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затратыподрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на созданиенедвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционномусостоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитиевключают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Этисвязанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров иуслуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы,архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфическихсферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных иприродных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепциюстоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемоеопределение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимостиобычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимостьсуществует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость вопределенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени — этовыраженная в денежной форме ценность  товаров, услуг для покупателей ипродавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку- поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимостьпользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяетсякак наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данномрайоне в определенный период времени.
РоссийскаяФедерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования,физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценкилюбых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объектаявляется безусловным и не зависит от установленного законодательствомРоссийской Федерации порядка осуществления государственного статистическогоучета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и напроведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут бытьиспользованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованызаинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РоссийскойФедерации.
Согласностатье 9 Федерального закона об оценке[7]основанием для проведения оценки объекта оценки является договор междуоценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может бытьпредусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки,ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по егозаявлениям.
В случаях,предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки,в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определениясуда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченногооргана.
Суд,арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы,связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждениеоценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательствомРоссийской Федерации.
Договор междуоценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требуетнотариального удостоверения.
Договордолжен содержать:
·    основаниязаключения договора;
·    видобъекта оценки;
·    видопределяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
·    денежноевознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
·    сведенияо страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаютсясведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельностис указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, еевыдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор обоценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки долженсодержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.
В отношенииоценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектамРоссийской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключаетсяоценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки собъектами оценки, если иное не установлено законодательством РоссийскойФедерации.
Надлежащимисполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором,являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчикуотчета об оценке объекта оценки.
Отчет недолжен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчетев обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки,используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки,а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного инедвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки,отраженных в отчете.
В случае,если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, аиные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценкиобъекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночнойстоимости объекта оценки.
В отчетедолжны быть указаны:
·    датасоставления и порядковый номер отчета;
·    основаниедля проведения оценщиком оценки объекта оценки;
·    юридическийадрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочнойдеятельности по данному виду имущества;
·    точноеописание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащегоюридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данногообъекта оценки;
·    стандартыоценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки,обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки,перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указаниемисточников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценкидопущения;
·    последовательностьопределения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а такжеограничения и пределы применения полученного результата;
·    датаопределения стоимости объекта оценки;
·    переченьдокументов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные икачественные характеристики объекта оценки.
Отчет можеттакже содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенноважными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимостиконкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектовоценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотреныспециальные формы отчетов.
Отчетсобственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Итоговаявеличина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральнымзаконом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой дляцелей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленномзаконодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установленоиное.
В случаеналичия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объектаоценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетомоб оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейскимсудом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленномзаконодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд,арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку поцене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только вслучаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации. 1.3.Регулирование оценочной деятельности1.3.1. Механизмрегулирования оценочной деятельности
СогласноКонцепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации[8] основными механизмами регулированияоценочной деятельности являются:
·    лицензирование оценщиков;
·    аттестация специалистов в областиоценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;
·    утверждение учебных программ попереподготовке специалистов в области оценочной деятельности;
·    сертификация услуг;
·    страхование гражданской ответственностиоценщиков.
Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит изФедерального закона «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иныхнормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативныхправовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международныхдоговоров Российской Федерации.
Согласно статье 18 Федерального закона “Обоценочной деятельности в РФ” контроль за осуществлением оценочной деятельностив Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные ПравительствомРоссийской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своейкомпетенции, установленной в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельностиявляется Министерство государственного имущества Российской Федерации.
Функциямиуполномоченных органов являются:
·    контрольза осуществлением оценочной деятельности;
·    регулированиеоценочной деятельности;
·    взаимодействиес органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности икоординация их деятельности;
·    согласованиепроектов стандартов оценки;
·    согласованиеперечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющимпрофессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации.
Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности,разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации всоответствии с законодательством Российской Федерации.
В целях саморегулирования оценочной деятельностиоценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческиеорганизации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулированиеоценочной деятельности осуществляется такими саморегулируемыми организациямиоценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.
Саморегулируемыеорганизации оценщиков могут выполнять следующие функции:
·    защищатьинтересы оценщиков;
·    содействоватьповышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
·    содействоватьразработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
·    разрабатыватьсобственные стандарты оценки;
·    разрабатыватьи поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочнойдеятельности.
Помимо Федерального закона “Обоценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартами Российскогообщества оценщиков на территории субъектов Федерации действуют местные подзаконныеакты по оценке, согласованные с Федеральным законом. Так, например, в Москведействует Закон г. Москвы от 11.02.98 г. № 3 “Об оценочной деятельности вгороде Москве”. Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО) принятыЕвропейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 200), в связи с чем Российское обществооценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков вРоссии.
Дляобеспечения единого правового и методологического пространства на всейтерритории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектовРоссийской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходитьсогласование в Мингосимуществе России.
Законодательствопо оценочной деятельности в последнее время было обновлено. КомитетГосударственной Думы по собственности рассмотрел три законопроекта «Овнесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об оценочнойдеятельности в РФ“, предложенных депутатами Иваном Грачевым, НиколаемАрефьевым и членом Совета Федерации Владимиром Яковлевым.
Как сообщилапресс-служба Государственной Думы, заключение Комитета — рекомендовать Госдумеотклонить законопроекты Н.Арефьева и В.Яковлева, а проект И.Грачева принять впервом чтении. По оценке Комитета, законопроект И.Грачева „содержит рядновых и важных положений“.  В них предлагается привести Федеральныйзакон „Об оценочной деятельности в РФ“ в соответствие сзаконодательством об образовании; предоставить заказчикам права на привлечениеоценщиков без цели совершения сделок с объектами оценки, например, в целях приведениябалансовой стоимости активов (в том числе основных производственных фондов) всоответствие с их рыночной стоимостью для отражения результатов оценки всистеме бухгалтерского учета, принятой на предприятии.
     Законопроект Грачева поддержан правительством,на законодательные инициативы Арефьева и Яковлева правительство далоотрицательные отзывы.
18 января2002 года Государственная дума 334 голосами приняла в первом чтениизаконопроект об изменениях и дополнениях в закон „Об оценочной деятельностив Российской Федерации“ в части приведения этого закона в соответствие сиными законами РФ.
Законопроект касается, вчастности, проблем подготовки специалистов-оценщиков в высших учебныхзаведениях, стандартов оценки и критериев независимости действий оценщика. Двадругих законопроекта, тоже уточняющие закон об оценочной деятельности, заавторством губернатора Санкт-Петербурга Владимира Яковлева идепутата-коммуниста Николая Арефьева, Дума отклонила, посчитав их,соответственно, устаревшими и слишком одиозными, и меняющими всю концепциюоценочной деятельности в России. 1.3.2.Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”
Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается наэтом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов ииных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международныхдоговоров Российской Федерации.
Федеральныйзакон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” был принятГосударственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочнойдеятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицами юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.1.3.3.Закон г.Москвы “Об оценочной деятельности в городе Москве”
Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в городе Москве, состоит из Закона городаМосквы “Об оценочной деятельности в городе Москве” и принимаемых в соответствиис ним иных законов и нормативных правовых актов Москвы.
МосковскийЗакон об оценочной деятельности был принят 11 февраля 1998 года Московскойгородской Думой.
Этимзаконом определяются правовые основы оценочной деятельности в отношенииобъектов оценки, расположенных на территории города Москвы, принадлежащихРоссийской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы,юридическим лицам и физическим лицам.
Согласнораспоряжению мэра г.Москвы Ю.Лужкова  от 12 июля 1999 г. N 723-PM “О развитии системырегулирования оценочной деятельности в г.Москве”составными частями комплексной системы государственного контроля заосуществлением оценочной деятельности в городе Москве являются:
системадобровольной государственной аттестации и аккредитации профессиональныхоценщиков стоимости бизнеса, стоимости недвижимости, стоимости иных видовобъектов оценки;
системалицензирования оценщиков, являющихся юридическими лицами и индивидуальнымипредпринимателями, осуществляющими оценочную деятельность в качествепредпринимательской деятельности;
системадобровольной государственной аккредитации лицензированных оценщиков для целейпроведения оценок стоимости объектов оценки, принадлежащих полностью иличастично городу Москве или муниципальным образованиям города Москвы;
системаправил проведения оценок по различным видам объектов оценки. 1.3.4.Российские стандарты оценки
“Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” былиутверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методическихрекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектамоценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти,осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимостиобъекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, быловозложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации(Минимущество России).
ТребованияСтандартов являются обязательными к применению субъектами оценочнойдеятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке иметодов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартовпри составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию,обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащегосведения доказательственного значения.
ВСтандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки,подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимостиобъекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных отрыночной. К таким видам относятся:
·    стоимостьобъекта оценки с ограниченным рынком товаров;
·    стоимостьзамещения объекта оценки;
·    стоимостьвоспроизводства объекта оценки;
·    стоимостьобъекта оценки при существующем использовании;
·    инвестиционнаястоимость объекта оценки;
·    стоимостьобъекта оценки для целей налогообложения;
·    ликвидационнаястоимость объекта оценки;
·    утилизационнаястоимость объекта оценки;
·    специальнаястоимость объекта оценки.
ВСтандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного,сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик припроведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования)данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять врамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартекак способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов коценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценкерезультатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этомсогласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценкидолжна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценкене предусмотрено иное.
РазделIII Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапыпроведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
Оценкаобъекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования кнезависимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерацииоб оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию,оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договораоб оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлятьзаказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации обоценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочнойдеятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчетуоб оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информациификсируется в договоре об оценке.
Статья20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговойвеличины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок. 1.3.5. Международные стандарты оценки
В различных странах профессиональные организацииоценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимоеобразование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировкеобщих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражениев Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и другихдокументах, разработанных в 60-70-х годах. В 1981 году был образован Международныйкомитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета сталакорректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий вформулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобымеждународные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской идругой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи сМеждународным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международнойфедерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности,Международной организацией комиссий по ценным бумагам.
 КаждыйСтандарт (их четыре) соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся кпроцессу оценки, и содержит следующие разделы: Введение; Область применения;Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; ФормулировкаСтандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условияотступления от Стандарта; Дата вступления в силу.1.4. Лицензированиеоценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований
Лицензированиеоценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельностиутверждается Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию наосуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдениемтребований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии сфедеральным законом об оценочной деятельности и законодательством РоссийскойФедерации о лицензировании.
Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий наосуществление оценочной деятельности устанавливает Положение “О лицензированииоценочной деятельности” от 11 апреля 2001 г. N 285, утвержденное ПостановлениемПравительства Российской Федерации  11 апреля 2001 г. N 285 .
Лицензиявыдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочнойдеятельности:
а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) иработ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий какимущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных иморских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;
б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) иработ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценныхбумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морскихсудов, судов внутреннего плавания, космических объектов;
в)  оценка стоимости права собственности, иныхвещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатовинтеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них(интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющейкоммерческую ценность;
г) оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ(услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных)капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов.
Требования клицензированию оценочной деятельности для физических лиц:
·    государственнаярегистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
·    наличиедокумента об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний вобласти оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченныморганом образовательными программами;
·    уплатасбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
Требования клицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:
·    государственнаярегистрация в качестве юридического лица;
·    наличиев штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ обобразовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в областиоценочной деятельности;
·    уплатасбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
Отзывлицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:
·    признанияв установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительнымфакта государственной регистрации индивидуального предпринимателя илиюридического лица;
·    признанияв установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуальногопредпринимателя или юридического лица банкротом;
·    признанияв установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительнымимеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документаоб образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в областиоценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо — признаниянедействительным документа об образовании работника этого юридического лица приусловии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получениепрофессиональных знаний в области оценочной деятельности;
·    выходаданным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных емулицензией на осуществление оценочной деятельности;
·    несоблюдениятребований, установленных законодательством Российской Федерации;
·    решениясуда, арбитражного суда, третейского суда.
Ходатайство об отзыве лицензиина осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченныморганом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованнымилицами.
В соответствии с Положением олицензировании оценочной деятельности[9]на Минимущество России возлагаются функции по лицензированию оценочнойдеятельности, в том числе по контролю за соблюдением лицензионных требованийюридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию наосуществление оценочной деятельности (лицензиатов). 
Объектом контроля являетсясоблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий при осуществлении имиоценочной деятельности. Лицензионные требования и условия установлены в п.5Положения о лицензировании оценочной деятельности: 
а) соблюдение лицензиатомзаконодательства Российской Федерации и законодательства субъектов РоссийскойФедерации об оценочной деятельности[10]; 
б) предоставление по запросулицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдениемлицензиатом лицензионных требований и условий; 
в) осуществление страхованиягражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования поуказанным в лицензии на осуществление оценочной деятельности работам (услугам)в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору обоценке; 
г) для лицензиата —юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ обобразовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным влицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочнойдеятельности; 
д) для лицензиата —индивидуального предпринимателя — наличие документа об образовании,подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии(заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочнойдеятельности. 
Мероприятия по контролю будутвключать в себя документальную проверку деятельности лицензиатов, проведениеэкспертиз отчетов по оценке стоимости объектов оценки, составление актов ипринятие решений. 
Мероприятия по контролю будутосуществляться на основе: 
а) сводного плана контрольныхмероприятий Минимущества России, по плану территориального органа МинимуществаРоссии; 
б) заявлений юридических ифизических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственнойвласти, в том числе территориальных органов Минимущества России, а также попредоставлению сведений структурных подразделений об отчетах по оценкестоимости объектов оценки, используемых в работе Минимущества России. 
В случаях, если заявление непозволит установить лицо, обратившееся в лицензирующий орган, или в заявленииюридического или физического лица не указывается мотивированное нарушениелицензиатом лицензионных требований и условий, мероприятия по контролю не будутпроводиться. 
В отношении одного лицензиатаплановое мероприятие по контролю будет проводиться не более чем один раз в двагода. 
При проведении мероприятий поконтролю должностные лица не вправе будут: 
– проверять выполнениеобязательных требований, не относящихся к компетенции лицензирующегооргана; 
– распространять информацию,составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведениямероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации; 
– превышать установленные срокипроведения мероприятий по контролю. 
При проведении проверки должныбудут запрашиваться исключительно те документы, которые имеют отношение кпроверке лицензиата, например: 
– договор об оценке объектаоценки; 
– приложения и изменения кданному договору; 
– отчет об оценке объектаоценки; 
– договор (страховой полис)страхования гражданской ответственности оценщика; 
– учредительные документы совсеми изменениями и дополнениями к ним; свидетельства о государственнойрегистрации в качестве юридического лица, индивидуального предпринимателя; 
– копии документов обобразовании работников (для юридических лиц) или индивидуальногопредпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указаннымв заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии собразовательными программами, согласованными с лицензирующим органом идр. 
По результатам мероприятия поконтролю должностным лицом (лицами) лицензирующего органа, осуществляющимпроверку, будет составляться акт проверки. 
При этом нарушениями могутсчитаться: 
а) непредставление в срокдокументов, затребованных территориальным органом Минимущества России; 
б) установление фактапредставления в территориальный орган Минимущества России недостовернойинформации; 
в) несообщение в установленныйсрок в территориальный орган Минимущества России об изменениях и дополнениях,внесенных в документы, явившиеся основанием для выдачи лицензии (спредставлением подтверждающих документов); 
г) отсутствие у лицензиатадоговора (страхового полиса) страхования гражданской ответственностиоценщика; 
д) обнаружение факта отсутствияв штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получениепрофессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в областиоценочной деятельности. 
В случае если обнаруженынарушения, может быть вынесено одно из следующих решений: 
а) обязывающее лицензиатаустранить выявленные нарушения с указанием срока их устранения. Срок устраненияне может превышать 6 месяцев; 
б) предупреждение лицензиату оприостановлении действия лицензии, при этом обязывающее лицензиата исправитьнарушения, которые могут повлечь приостановление действия лицензии; 
в) решение об утратеюридической силы лицензии (в случае обнаружения в ходе проверки данных оликвидации юридического лица или прекращения его деятельности в результатереорганизации, за исключением его преобразования, либо прекращения действиясвидетельства о государственной регистрации гражданина в качествеиндивидуального предпринимателя); 
г) решение о приостановлениилицензии (лицензирующие органы вправе приостанавливать действие лицензии вслучае выявления лицензирующими органами неоднократных нарушений (два и болеераза) или однократного грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований иусловий); 
д) решение об обращении в суд сисковым заявлением об аннулировании лицензии. 
Основанием для приостановлениядействия лицензии будут являться: 
а) выявление лицензирующиморганом, государственными надзорными и контрольными органами, иными органамигосударственной власти в пределах их компетенции нарушений лицензиатомлицензионных требований и условий, которые могут повлечь за собой нанесениеущерба правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, а такжеобороноспособности и безопасности государства; 
б) невыполнение лицензиатомрешений лицензирующего органа, обязывающих лицензиата устранить выявленныенарушения. 
В случае приостановлениядействия лицензии срок, на который выдана лицензия, не будет продлевается,плата за возобновление действия лицензии не будет взиматься. 
Лицензиат обязан будетустранить обстоятельства, повлекшие за собой приостановление действия лицензии,и направить в лицензирующий орган заявление о возобновлении действия лицензии.Если в установленный срок указанные обстоятельства не будут устранены, лицензияв установленном порядке аннулируется. 
Лицензирующий орган в течение30 дней со дня получения заявления будет осуществлять проверку устранениялицензиатом указанных обстоятельств и по результатам проверки — принимать решениео возобновлении либо о невозможности возобновления действия лицензии. 
Лицензия будет считатьсявозобновленной с даты принятия лицензирующим органом соответствующего решения.Об указанном решении лицензиат будет уведомляться в 3-дневный срок со дня принятиярешения. 
Основания и датыприостановления и возобновления действия лицензии будут указываться в реестрелицензий. 
Документ, подтверждающийустранение указанных обстоятельств, будет определяться лицензирующим органомпри принятии решения о приостановлении действия лицензии. 
Для установления фактаустранения лицензиатом обстоятельств, повлекших приостановление действиялицензии, лицензиат будет иметь право требовать проведения независимойэкспертизы. 
Необходимые сведения будутвноситься в реестр лицензий в 3-дневный срок со дня принятия соответствующегорешения. 
Приостановление действиялицензии будет означать запрещение лицензиату заключать договоры о проведенииоценки объекта оценки. 
Представление лицензиатом вустановленный срок документов, свидетельствующих об устранении нарушений,послуживших причиной для приостановления действия лицензии, будет являтьсяоснованием для возобновления действия лицензии. 
Лицензия может бытьаннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа,выдавшего лицензию, или органа государственной власти в соответствии с егокомпетенцией. Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган будетвправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силурешения суда. 
Основанием для аннулированиялицензии в судебном порядке будут являться: 
а) обнаружение недостоверныхили искаженных данных в документах, представленных для получениялицензии; 
б) неоднократное или(однократное) грубое нарушение лицензиатом лицензионных требований иусловий. 
Решение о направлении в судзаявления об аннулировании лицензии будет доводиться лицензирующим органом долицензиата в письменной форме с мотивированным обоснованием не позднее чемчерез три дня со дня принятия решения. 
Аннулирование лицензииповлечет за собой: 
а) прекращение права лицензиатаосуществлять оценочную деятельность; 
б) исключение лицензиата изреестра лицензий. 
Действие лицензииприостановится, возобновится с момента издания соответствующего приказа МинимуществаРоссии. 
В случае наличия спора одостоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом обоценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражнымсудом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом посоглашению сторон спора или договора или в порядке, установленномзаконодательством Российской Федерации, регулирующим оценочнуюдеятельность. 
Глава 2. Оценочная деятельность вРоссийской Федерации2.1.Методическая база оценки
“Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”,утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 6 июля2001 г., являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельностипри определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методовоценки и также при проведении оценки.
Припроведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда,третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю заосуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязаниспользовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующемопределении или решении. При составлении отчета об оценке оценщик обязаниспользовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке какдокумента, содержащего сведения доказательственного значения.
Стандартыоценки определяют виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методыоценки.
Рыночнаястоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки можетбыть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ценысделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Видыстоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимостьобъекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажакоторого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат посравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынкетоваров;
б) стоимостьзамещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичногообъекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, сучетом износа объекта оценки;
в) стоимостьвоспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах,существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичногообъекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетомизноса объекта оценки;
г) стоимостьобъекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки,определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя изего доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целейналогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисленияналоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативныхправовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объектоценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичныхобъектов;
з) утилизационнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночнойстоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизациюобъекта оценки;
и) специальнаястоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре обоценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные впонятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
Подходы коценке:
затратныйподход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определениизатрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетомего износа;
сравнительныйподход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравненииобъекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними;
доходныйподход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определенииожидаемых доходов от объекта оценки.
Методоценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценкаво всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управлениясобственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственниковвстает проблема ее эффективного использования и соответственно возникаетпотребность в услугах оценщика.
Основныепроблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости.Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца приопределении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения опредоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещенииущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику можетпотребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о“справедливой компенсации”.
Призаключении арендного договора с включением положения о повышении уровняарендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости.Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоватьсяоценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка можетпроводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.
Потребностьв оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин илиорганизация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственностигосударства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то приприватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика.Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо другом изъятииимущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например,если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередногоавтомобильного кольца, и его владельцу предлагают освободить место для будущейдороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком.При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.
Наиболеечасто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондовпредприятия. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционныйспособ покрытия дефицита оборотных средств – кредит. Обеспечением по кредитуможет быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой приопределении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Дляоценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивающаясебя возможностью возместить достаточную сумму средств в случае невозвратазаемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостьюзалога и размера кредита.
Необходимаоценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховуюстоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компанияоценила ущерб.
Всоответствии с новым законодательством при заключении брачного контракта можнопривлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае разводазначительно облегчит решение имущественных споров.
Целиоценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного методаоценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опытаоценщика.
Встандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов, применяякак можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствиемнеобходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различнымметодам вероятность получить более точное значение стоимости объектазначительно возрастает.
Методыоценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным,доходным и сравнительным (рыночным) подходом.
Методы затратногоподхода подразумевают знание оценщиком специфики, правильно оцениватьфизический, функциональный, экономический износ, стоимость объекта принаилучшем и наиболее эффективном использовании. Для определения стоимости пометодам доходного подхода необходимо знание финансовой математики,владение понятиями капитализации и дисконтирования, умения адекватно оцениватьриски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночнуюинформацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта в зависимости отвнешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличиедостоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методыявляются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка,аналитики достаточного количества реальных сделок и правильное применениенеобходимых поправок (на дату продажи, местоположение, назначение и т.д.).
Рассматривая сферыприменения этих методов, можно заключить, что если объект не является доходным,то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный подходы. Вслучае, если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, авспомогательными — затратный и сравнительный. Комплексное использование всехтрех методов позволяет более точно обосновать рыночную стоимость объекта. Врамках каждого из подходов существуют целый ряд методик расчета рыночнойстоимости.2.1.1.Затратный подход
Приприменении затратного метода следует помнить, что полученная на его основестоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящего объекта.Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительнобольше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной внеудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определеннаязатратным методом.
Практикапоказывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подходавозникают в связи с оценкой рыночной стоимости земли. Наиболее достовернымметодом оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительногоанализа сопоставимых продаж. Использование этого метода в российских условияхпрактически невозможно из-за неопределенности российского законодательства оземле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельныхучастков.
Затратныйподход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, чтозатраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующемсостоянии или воспроизведения его потребительских свойств, являются приемлемымориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Однако здесьнеобходимо понимание различия между восстановительной стоимостью (стоимостьювоспроизводства) объекта и стоимостью замещения. 
Восстановительнаястоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценахна строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких жеархитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и стем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительнойстоимости воспроизводятся тот же функциональный износ объекта и те женедостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. 
Стоимостьзамещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новомархитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов,дизайна и планировки. 
Граница междувосстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна,и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора тогоили иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применениязатратного подхода. 
Согласностандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценкезатратным подходом необходимо определить: рыночную стоимость участка земли;стоимость восстановления объекта или его замещения; величину накопленногоизноса объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как суммыстоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусомнакопленного износа. 
В российскихусловиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности наземельный участок, а лишь право пользования на правах аренды. Теория оценкистоимости земельного участка выделяет здесь пять основных методовопределения стоимости: капитализация земельной ренты (доходный подход); методсоотнесения (переноса); метод развития (освоения); техникаостатка для земли; метод прямого сравнительного анализа продаж. Определениестоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключаетсяв капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В России малораспространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуютсяглавным образом государственные и муниципальные земельные участки. При этомнормативная цена земли неадекватна ее рыночной стоимости.  
Самымнадежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать методпрямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительногоанализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажианалогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесениисоответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимымиучастками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная ценакаждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что иоцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимостьоцениваемого земельного участка. 
Следующимэтапом применения затратного подхода является определение восстановительнойстоимости объекта или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчетавосстановительной стоимости или стоимости замещения. 
Методколичественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ,необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта иобъекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этимзатратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а такжезатраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования,необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. 
Количественныйанализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуютсявысокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. 
Поэлементныйспособрасчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздоменее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненныхсметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимаютнаиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб.м кирпичнойкладки, 1 кв.м кровельных покрытий и т.п.). 
Методсравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойствоцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобноготипового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемогообъекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционнымхарактеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затемстоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м и пр.) умножаетсяна число единиц оцениваемого объекта. 
Это наиболеепростой способ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками,особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий. 
Индексныйспособзаключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объектапутем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ ипериодически публикуются в печати. 
Определениенакопленного износа является заключительным этапом затратного подхода. 
При затратномподходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия вхарактеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновьвоспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта. 
В зависимостиот факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический,функциональный и внешний (экономический). 
Физическийизносотражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем(например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двухтипов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов. 
Существуютчетыре основных метода расчета физического износа: экспертный (самый точный, нои наиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости иопределения процентов износа всех конструктивных элементов здания илисооружения); нормативный (или бухгалтерский); стоимостной и метод расчета срокажизни здания.  
Функциональныйизнос — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современнымстандартам: с точки зрения его функциональной полезности, поархитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям,благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональнымхарактеристикам. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты навосстановление, то функциональный износ устранимый. Элементом устранимогофункционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установкукоторого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимостинедвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница междупотенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементамии его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимомуфункциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанныхкак с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.
Еслифизический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путемреконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия вбольшинстве случаев неустраним. 
Внешний(экономический) износ — это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешнихфакторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких какобщеэкономические, внутриотраслевые, правовые изменения или изменения,относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию иадминистративным распоряжениям. 
Основнымифакторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике,которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличиедискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательскойдеятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды. 
Существуютдва подхода к оценке внешнего износа — сравнение продаж аналогичных объектовпри стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе,относящемся к изменению внешних условий. После определения совокупногонакопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объектанедвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полнойвосстановительной стоимости объекта и накопленного износа. 
 Затратныйподход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не вовсех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящейнедвижимости).  
Наиболеераспространенной областью применения затратного подхода является оценкаобъектов на „пассивных“ или малоактивных секторах рынка недвижимости.Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, чтонедостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках покупле-продаже объектов-аналогов в ряде случаев ограничивает возможностьиспользования других подходов к оценке. 
Затратныйподход применяют также при технико-экономическом обосновании новогостроительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенногостроительства и реконструируемых объектов. В этом случаев затратный подходпозволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.  
Используясочетание затратного и доходного подхода, а именно сравнивая затраты настроительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод онаилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегосяк объекту оценки. Для отражения результатов оценки в финансовой отчетностипредприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения побухгалтерскому учету (ПБУ 6-97) „Учет основных средств“ определяютстоимость объекта оценки затратным подходом. 
Постояннорасширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховыхуслуг. В данном случае предпочтение этому подходу отдается потому, чтостраховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяютсяисходя из затрат страхователя затратным подходом.2.1.2. Рыночный подход
Сравнительный(рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продажобъектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход былприменен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленныхи достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектовнедвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынканедвижимости.
Вроссийских условиях для оценки объектов рыночным методом приходитсяиспользовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так какпроблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.
При оценке стоимости банка сутьданного подхода заключается в том, что курс акций банка отражает рыночнуюпривлекательность этого банка как объекта приобретения и инвестирования.Показатель рыночной привлекательности обычно рассчитывается по открытымакционерным обществам, акции которых котируются на фондовых биржах. Для тогочтобы определить показатель рыночной привлекательности банка, выпустившеготолько обыкновенные акции, необходимо разделить прибыль после налогообложенияза истекший год на число акций, находящихся в обращении на конец этого года.Полученный показатель является доходом на одну акцию. Затем рыночная продажнаяцена акций на любую произвольно выбранную дату соотносится с полученнымрезультатом — доходом в расчете на одну акцию, в результате чего определяетсяпоказатель рыночной привлекательности. Для российской практики данный подход внастоящее время практически невозможно использовать на практике, ибо акциироссийских коммерческих банков, за исключением Сбербанка, на фондовых биржах некотируются. Тем не менее, задача прогнозирования курсовой стоимости акцийбанков после слияний остается актуальной. 2.1.3. Доходный подход
Рынокаренды в отличие от рынка продаж является наиболее динамичным, более открытым ибогатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды в большинстве случаевявляются основой для применения доходного подхода к оценке недвижимости.
Общепризнанно,что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и,следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимостиРоссии. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболеесильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только вобласти недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности,бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.
Вмировой практике при доходном подходе используются: метод прямойкапитализации и метод дисконтирования денежных доходов.
Методпрямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода(ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОДпредставляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистогодохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционныхрасходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении,что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качествепрогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.
РасчетЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) – ожидаемойсуммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг,которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой,за установление настенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД являетсяопределение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВДпредполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты аренднойплаты вычитаются из потенциального валового дохода. Эти потери согласуются свероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года небудет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Так как воценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, толучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объектасобственности, для которого имеются данные по рентным платежам запродолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
ЧОДрассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционныхрасходов (ОР). Операционными расходами называются периодические расходы дляобеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, ихпринято делить на:
·          условно-постоянные;
·          условно-переменные(эксплуатационные);
·          расходы(резерв) на замещение.
Кусловно-постоянным ОР относятся расходы, размер которых не зависит от степенизагруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата заземлю, НДС, расходы на страхование.
Кусловно-переменным ОР относятся расходы, размер которых зависит от степенизагруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основныеусловно-переменные расходы – это расходы на управление, коммунальные платежи,на обеспечение безопасности и т.д.
Расходына замещение вычитаются как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения(аналогично бухгалтерской амортизации).
Формула оценки выглядит так:
V= CF/ R, ( 1 )
где: V0- текущая стоимость (стоимость на моментоценки) бизнеса, CF — годовой денежный поток, R — коэффициенткапитализации.
Наиболеесложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определениекоэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте методпрямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент(ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны ценааренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найтитакую информацию невозможно.
Коэффициенткапитализации при оценке бизнеса обычно определяется как разница между ставкойдохода на капитал (ставкой дисконта) для оцениваемого предприятия и ожидаемымсреднегодовым темпом роста дохода предприятия.
Формуладля нахождения коэффициента капитализации имеет вид:
R = r - g ( 3 )
где:R - коэффициенткапитализации, r  -  ставка дисконта, g - ожидаемыйсреднегодовой темп роста дохода.
Другимметодом определения коэффициента капитализации является метод суммирования(кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовойприменяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляютсяпоправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемойнедвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкуюликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).
Каксвидетельствует анализ последних периодических изданий, в западной оценочнойпрактике главную роль в настоящее время играет метод дисконтированияденежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков – наиболееуниверсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определитьнастоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольноизменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Этосвязано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимоеимущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод вбудущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущихпреимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежноевыражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект можетбыть приобретен.
Формулаоценки бизнеса в данном случае имеет вид:
где:V0 - оценка стоимостикомпании (чистая текущая стоимость), n —  0,1,2,...,N — интервалыпланирования, CFn- денежный поток(отрицательный или положительный) в интервал планирования n, CF(N+1)- стабильный годовой денежный поток остаточного периода, определяемый попервому году, следующему после периода планирования, r -  ставкадисконты (ставка дохода на инвестированный капитал), R — коэффициенткапитализации для остаточного периода.
Прирасчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтированияденежных потоков последовательно определяются:
·          срокпрогнозного периода (срок проекта);
·          чистыйоперационный доход;
·          прогнозные(будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;
·          возможныйденежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозногопериода;
·          ставкадисконтирования для будущих денежных потоков;
·          рыночнаястоимость объекта недвижимости.
Срокпрогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типаобъекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. Вмеждународной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, еслииное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 – 10 годам. Дляроссийских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5годам.
Всоответствии с принципом ожидания основной оценки рыночной стоимости доходнымметодом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредствомдисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого годаиспользования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих егодоходов и расходов.
Дляпрогнозирования денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трехспособов:
·          прямоезадание величины реверсии;
·          прогнозированиетенденции изменения стоимости собственности за период владения;
·          применениеставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налоговпослепрогнозного периода.
Ставкадисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторыожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка.Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтированияпрямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска,связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровеньриска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимостьбудущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что онарассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котороминвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект,учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение доходас той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используетсянесколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод ценыкапитальных вложений и метод суммирования.
Таккак метод суммирования был рассмотрен выше, то остановимся подробнее на методецены капитальных вложений.
Этотметод расчета ставки дисконтирования основан на анализе информации фондовогорынка. Расчет производится на основании трех компонентов:
·          номинальнаябезрисковая ставка;
·          общаядоходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг);
·          коэффициентбета.
Прирасчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями побезрисковым операциям – как среднеевропейскими, так и российскими. Дляповышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтированияможно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейскихценных бумаг.
Вкачестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированномуинвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок которыхрассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовойинформации и в Интернете.
Методрасчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторовмакроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков,оказывающих влияние на компанию.
Процессрасчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущейстоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основеприменения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующемсложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).
Хотелосьбы отметить, что в условиях развитого рынка недвижимости все три подхода прииспользовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковымрезультатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенноотличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки былалибо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибкаметодического или математического характера.
Чтобысоставить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости,необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этогонужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым изтрех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости,полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки,присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Согласованиерезультатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватностьприменения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы длястрахования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимоопределить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используютметоды доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимыдля того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости,то лучше использовать один из методов доходного подхода.2.2. Отчет об оценке
Надлежащим исполнениемоценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являютсясвоевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета обоценке объекта оценки. Общие требования к содержанию отчета об оценке[11]таковы.
Отчет не должен допускатьнеоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательномпорядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандартыоценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а такжеприводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленноготолкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае если при проведении оценки объекта оценкиопределяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны бытьуказаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления отвозможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны бытьуказаны:
· дата составления и порядковый номеротчета;
· основание для проведения оценщикомоценки объекта оценки;
· юридический адрес оценщика и сведенияо выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному видуимущества;
· точное описание объекта оценки, а вотношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизитыюридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
· стандарты оценки для определениясоответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использованияпри проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных припроведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, атакже принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
· последовательность определениястоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределыприменения полученного результата;
· дата определения стоимости объектаоценки;
· перечень документов, используемыхоценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристикиобъекта оценки.
Отчет может такжесодержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полнотыотражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценкиотдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могутбыть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет собственноручноподписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Итоговая величинарыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном пооснованиям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом[12],признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектомоценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации,или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора одостоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом обоценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,установленном законодательством Российской Федерации[13],регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд,третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной входе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательностисовершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 2.3. Современное состояниерегулирования оценочной деятельности в России
“Положение олицензировании оценочной деятельности” было утверждено ПостановлениемПравительства Российской Федерации № 285 от 11 апреля 2001 г., а “Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” былиутверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля2001 г.
Положениео лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензийна осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензированиеоценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношенийРоссийской Федерации (лицензирующий орган). Оценочная деятельность всоответствии с выданной лицензией может осуществляться на всей территорииРоссийской Федерации.
СогласноПоложению, лицензирующий орган вправе по согласованию с органамигосударственной власти субъектов Российской Федерации делегировать часть своихполномочий по лицензированию оценочной деятельности органам исполнительнойвласти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее времяпереданы более половине субъектов Российской Федерации.
Лицензиявыдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочнойдеятельности:
а)оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) иработ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий какимущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных иморских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;
б)оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) иработ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценныхбумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морскихсудов, судов внутреннего плавания, космических объектов;
в)оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) иработ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в томчисле исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а такжеконфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;
г)оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ(услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных)капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов.
СогласноПоложению лицензионными основными требованиями и условиями осуществленияоценочной деятельности являются:
а)соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательствасубъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;
б)предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой дляконтроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;
в)осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путемзаключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) вобласти оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;
г)для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющегодокумент об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний поуказанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в областиоценочной деятельности;
д)для лицензиата — индивидуального предпринимателя — наличие документа обобразовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным влицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочнойдеятельности.
Дляполучения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган следующиедокументы:
а)заявление о выдаче лицензии с указанием:
         для юридического лица — наименования, организационно-правовойформы и места его нахождения, идентификационного номера налогоплательщика,реквизитов расчетного счета в банке;
дляиндивидуального предпринимателя — фамилии, имени, отчества, данных документа,удостоверяющего личность;
лицензируемойдеятельности (с перечислением работ (услуг);
срока,в течение которого будет осуществляться лицензируемая деятельность;
б)копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями к ним икопия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии вкачестве юридического лица;
копиясвидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качествеиндивидуального предпринимателя;
в)копии документов об образовании работников (для юридических лиц) илииндивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональныхзнаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочнойдеятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными слицензирующим органом;
г)справка о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе с указаниемидентификационного номера налогоплательщика;
д)сведения о ранее полученных лицензиях на осуществление оценочной деятельности;
е)документ, подтверждающий внесение соискателем лицензии платы за рассмотрениезаявления.
Заключение
В России история развитияоценочной деятельности распадается на два периода: дореволюционный исовременный. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе како профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийскаяпрофессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.
Оценка всовременных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потомдобавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законыи акты регулирующие.
В новейшийпериод четко определились два направления оценки:
· для государственных нужд
· для нужд частных собственников и другихчастных юридических и физических лиц.
Главныемоменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в1998 году федеральным законом об оценочной деятельности. Наряду с федеральнымии местными законами в систему государственного регулирования оценочнойдеятельности входят и соответствующие подзаконные акты.
Цели,задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочнойдеятельности в стране определяет Концепция развития оценочной деятельности вРоссийской Федерации. Согласно этой Концепции, вопросы создания и развитияправового государства включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равныхправ всем членам общества, включая и имущественные права. Необходимымигарантиями при этом является справедливая оценка этих прав.
Исследуямировой опыт развития оценки в современной России возможно развиватьнациональную систему оценки. Нельзя слепо копировать опыт других стран илисоздавать принципиально новых подходов, не учитывающих общемировые тенденции вразвитии оценочной деятельности.
Формированиеоценки возможно только на основе создания общего правового, методологического иинформационного пространства на всей территории Российской Федерации. Созданиеизолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актовили иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, являетсянедопустимым.
Оценкакак профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностямпроводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так иотраслевые особенности.
Основнойфункцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь,создание системы правового регулирования этого вида деятельности.
Перспективнаяцель — создание в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешнимусловиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги пооценке стоимости.  Реализация перспективной цели во многом зависит от ходаразвития рыночных отношений в экономике России, вместе с этим основные институты,обеспечивающие реализацию перспективной цели, предполагается сформировать до2005 года. Для реализации перспективной цели необходимо решить следующиезадачи: обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочных работ; создать условия для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков; максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Российской Федерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки; создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки; организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности; устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных ресурсов; создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности.
В основугосударственного регулирования оценочной деятельности положены следующиепринципы: оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности; оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований; становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности; базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как копирование зарубежного опыта, так и создание „принципиально новых“ подходов; развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и иных документов, не основанных на общероссийском законодательстве об оценке, является недопустимым; мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ; эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав, обязанностей и ответственности всех участников оценочного процесса, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.
Обеспечениевзаимодействия и координации деятельности органов государственной власти повопросам оценочной деятельности является необходимым условием эффективного государственногорегулирования рынка оценки. Для реализации этой задачи в соответствии спостановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999г. № 932Мингосимуществом России создан Межведомственный совет по вопросам регулированияоценочной деятельности в Российской Федерации.
Межведомственныйсовет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации:
·    обеспечиваетвзаимодействие федеральных органов исполнительной власти по вопросам оценочнойдеятельности;
·    готовитпредложения по совершенствованию законодательных и иных нормативно-правовыхактов в области регулирования оценочной деятельности;
·    предварительнорассматривает проекты рекомендаций законодательным и исполнительными органамивласти субъектов Российской Федерации по вопросам принятия законодательных инормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, регулирующихоценочную деятельность;
·    рассматриваети высказывает мнение по представляемым на утверждение Министру государственногоимущества Российской Федерации проектам инструкций и методических материалов,обязательных для применения органами, лицензирующими оценочную деятельность;
·    проводитанализ практики применения действующего законодательства и ведомственных актов,а также предложений заинтересованных федеральных органов исполнительной власти,органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, организаций играждан по вопросам, относящимся к компетенции Совета;
·    инициируетпроведение исследований по вопросам оценочной деятельности; Для разработкии/или экспертизы нормативно-методических документов при Межведомственном советесоздаются рабочие группы.
В становлениии развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участиепринимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимогосударственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. Зарубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль врегулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулированиеоценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано ссаморегулированием оценщиков.
Основныминаправлениями развития оценочной деятельности как инструмент эффективногоуправления собственностью в России являются:
·    Оценкаинвестиционных проектов.
·    Оценкадля целей залога имущества и ипотечного кредитования.
·    Оценкаубытков.
·    Оценкадля целей исполнительного производства и судопроизводства.
·    Оценканедвижимости и земельных ресурсов.
·    Оценка(переоценка) основных фондов.
·    Оценкаинтеллектуальной собственности.
·    Оценкадолгов предприятий.
Оценкаявляется неотъемлемой частью рынка финансовых услуг и поэтому необходимаунификация понятийного аппарата и терминологии оценочной деятельности спонятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета,налогообложения. В целях создания благоприятных условий для анализа данных,прогнозирования, решения вопросов инвестиционной, амортизационной и налоговойполитики на региональном и федеральном уровнях, осуществляемых, как правило, спривлечением статистических данных, целесообразно принять меры к гармонизацииоценки и статистического учета.
Изначальнов России не существовало собственных методических материалов для проведенияоценочных работ, поэтому применялись западные методики. Однако использовать ихв условиях неразвитого и “непрозрачного” российского рынка зачастую невозможнобез соответствующей адаптации, а нехватка практических навыков в решении этихвопросов приводит не только к значительным ошибкам при определении стоимостиоцениваемых объектов, но и просто к абсурдным ситуациям.
Внастоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптироватьзападные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочныхуслуг. Вследствие этого управленческие решения, основанные на результатахквалифицированной оценки, более обоснованны и снижают вероятность ошибочныхдействий руководителя в нестабильной рыночной среде.
Этообстоятельство является основой того, что грамотно проведенная оценкастановится неотъемлемым инструментом ведения бизнеса, в частности, основойэффективного управления системой активов предприятия.
Квалифицированнаяоценка бизнеса позволяет выявить недооцененные, а часто и неучтенные активы, идолжным образом их оптимизировать. Проведение независимой оценки такжеспособствует формированию привлекательного инвестиционного облика компании,повышению кредитного рейтинга и становится одним из важнейших рычагов впостроении партнерских отношений с потенциальными инвесторами и кредиторами.
Развитиеоценочной деятельности является необходимым условием для укрепления рыночныхотношений и дальнейшего продвижения страны по пути реформ.
Список использованной литературы
1.  Федеральныйзакон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации”
2.  ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 11.04.2001 г № 285 “Положение олицензировании оценочной деятельности”.
3.  ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 “Об утверждениистандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочнойдеятельности”.
4.  РаспоряжениеПравительства Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. № 369-p “ОКонцепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации”.
5.  Законг. Москвы от 11.02.98г. № 3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”
6.  Распоряжениемэра г.Москвы от 12 июля 1999 г. N 723-PM “О развитии системы регулированияоценочной деятельности в г.Москве”
7.  Алешин А. Знайсебе цену. “Знание – сила”, №3, 2001 г.
8.  ВалдайцевС.В. Оценка бизнеса и инноваций. М., 1997.
9.  Григорьев В.В.,Островкин И.М. Оценка предприятий: Имуществен-ный подход: Учеб.-практ.пособие — М.: Дело, 2000.
10.         Григорьев В.В., Федотова М.А.Оценка предприятия: теория и практика: Учеб.пособие — М.: Инфра-М, 1996.
11.         ДаниленкоД. “Из истории оценочной деятельности”. Журнал “Квартира, дача, офис”,№ 219, 25.11.99
12.         КошкинаМ. О рыночном подходе к оценке приватизируемого предприятия. //Консультантдиректора.-1997.-N 16.-С. 3-12.
13.         КузинН.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений: Для вузов. — М.:Изд-во Ассоциация строительных вузов, 1998.
14.         ЛаврухинаН.В., Кручинин И.А., Коробкин Ю.Н. Оценка бизнеса. Учебно-практическое пособие.– М.: МЭСИ, 2000
15.         Становлениеоценочной деятельности в России — М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001
16.         Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., ГусевВ.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход. Гильдия специалистов поантикризисному управлению. М., 2000.
17.         Яценко А.Оценка недвижимости: затратный подход. Журнал “Экономист”,май-июнь 2001.
18.        Яценко А.,Лукашик П. Оценка недвижимости: доходный подход. Финансовая газета № 14, 2001год
19.         ВерхозинаА.В. О контроле за соблюдением лицензионных требований. Публикация Российскогообщества оценщиков www.valuer-cis.ru/files/ds/mgi_090102.htm
20.         ТарасевичЕ. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк.Виртуальный клуб оценщиков APPRISER.RU Интернет-адрес: www.a16.ru/info/articles/art1.htm