Курсовая работа
на тему «Анализ проблемыоценки движимого и недвижимого имущества»
Введение
Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возниклав связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны дляопределения объективной стоимости того или иного имущества были вынужденыприбегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Официально Министерством труда и социального обеспечения РФ,профессия «оценщик» (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года.
В феврале 1998 года принят Закон «Об оценочной деятельности вгороде
Москве», в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссииГосударственной думы по доработке и принятию федерального закона об оценочнойдеятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались приведением всоответствие своих нормативных правовых актов в области профессиональнойоценочной деятельности с нормами закона.
Проект закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности»более двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы(комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Советафедерации (комитет по вопросам экономической политики).
Федеральный закон был принят в июле 1998 года. Он определяетправовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектовоценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям,физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектамиоценки.
Целью работы является систематизация знаний о государственномрегулировании оценочной деятельности, включая решение практических задач наоценку.
Задачи:
1. Изучитьтеоретические основы государственного регулирования оценочной деятельности;
2. Ознакомитьсяс законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки;
3. Оценитьнедвижимое и движимое имущество.
1. Методы прогнозирования доходов от имуществаРазличают два основных метода прогнозированиядохода:
1) поэлементный (косвенный) метод, когда прогнозируетсякаждая составляющая денежного потока с учетом планов руководства, инвестиционныхпроектов, выявленных тенденций, для отдельных элементов возможна экстраполяция ит.п.;
2) целостный (прямой) метод, когда рассчитываютсявеличины денежного потока за предшествующие три – пять лет с их дальнейшей экстраполяцией,но и по согласованию с администрацией предприятия прогнозируется темп ростаденежного потока в целом.
В сегодняшних условиях многие российские предприятия,заказывающие оценку собственного бизнеса, имеют финансовую отчетность,отличающуюся от реальных данных, которые не раскрывают, ссылаясь на коммерческуютайну. В таких случаях оценщику остается только применять более упрощенныеметоды прогнозирования:
– метод среднеарифметической,
– метод средневзвешенной,
– экстраполяция.
Метод простой средней. Определяетсясреднеарифметическое показателя дохода за ретроспективный период. Методиспользуется при оценке стабильно функционирующего бизнеса.
Метод средневзвешенной основан на предположении,что чем ближе ретроспективный период к дате оценки, тем большее значениеследует придавать доходам этого периода при прогнозировании.
Метод экстраполяции основан на предположениио продлении сложившихся тенденций, заключается на предположении о продлениисложившихся тенденций, заключается в построении тренда при наличии ретроспективныхданных за пять – семь лет.
В методе экстраполяции в качестве трендовой кривой могут бытьиспользованы самые разнообразные элементарные математические функции: линейная,квадратичная, гипербола и др. Выбор зависит от тенденции, наметившейся длячистого дохода в период предыстории.
Проблема прогнозирования в оценке предприятий очень сложна итребует особого внимания со стороны экспертов оценщиков. Прогнозы, полученные сприменением математических методов, могут быть скорректированы оценщиком сучетом реальных перспектив бизнеса и планов руководства предприятия.
2. Оценка недвижимого имущества 2.1 Задание на оценку
прогнозирование имущество движимый недвижимость
а) объект оценки:
Адрес (идентификация объекта) Страна Россия Город Новосибирск Район Ленинский Улица Станционная Номер дома, … 77
Характеристика местоположения Местоположение в районе средней отдаленности от центра города Удобство подъездных путей Автомобильная дорога Окружающая застройка Гаражи
Характеристика земельного участка Площадь застройки, кв. м. 500 Площадь земельного участка, приходящегося на Объект оценки, кв. м. 1000
Общая характеристика здания Функциональное назначение здания Складское помещение Общая площадь здания, кв. м 500 Год постройки 1960 Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции) 2005
Конструктивные характеристики здания Количество этажей в здании 1 Тип дома по материалу / технологии несущих конструкций Кирпичный Материал перекрытий железобетон Средняя высота потолков, м 3,0
Парковка и транспортное обеспечение есть
Состояние здания Охранный статус здания есть Строительный статус здания не требует ремонта Состояние фасада хорошее Состояние главного входа хорошее Внутренняя отделка мест общего пользования хорошая Архитектурная проработка рядовая Лифты нет Охрана Система охранной сигнализации и видеонаблюдения Тип помещения Складское помещение
Юридический статус Право на Объект оценки собственность Право на земельный участок собственность
б) имущественные права на объект оценки:собственность
в) цель оценки: оценить стоимостьскладского помещения
г) предполагаемое использованиерезультатов оценки и связанные с этим ограничения: продажа складского помещения
д) вид стоимости: рыночная
е) дата оценки: 10.12.2010
ж) срок проведения оценки: 2 дня
з) допущения и ограничения, на которых должна основыватьсяоценка:
Допущения:
1. Оцениваемыеправа собственности рассматривались свободными от каких либо претензий илиограничений, кроме оговоренных в отчете.
2. Оцениваемыйобъект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных вправоустанавливающих документах.
3. Приоценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляетнедвижимостью, исходя из своих наилучших интересов.
4. Припроведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,влияющих на стоимость оцениваемого имущества и на Оценщике не лежитответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
5. Припроведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всемсанитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормыпротивопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведенияработ и иные аналогичные нормы.
6. Исходныеданные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены изнадежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могутгарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаютсяссылки на источник информации.
Отчет по оценке был составлен в соответствии с нижеследующимиограничивающими условиями:
1. Настоящийотчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. НиЗаказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе,чем это предусмотрено договором об оценке.
2. Нивесь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть использованы Заказчиком вцелях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительногописьменного согласия Оценщика.
3. Заключениео стоимости, содержащееся в Отчете относится к объекту оценки в целом. Любоесоотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным,если таковое не оговорено в отчете.
4. МнениеОценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщикне несет ответственности за изменение социальных, экономических, физическихфакторов и изменения местного или Федерального Законодательства, которые моглипроизойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходностьоцениваемого объекта.
5. РаботаОценщика является консультационной услугой, Отчет об оценке содержит личноепрофессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества,но не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равнойуказанной в отчете стоимости.
6. Вслучае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объектаоценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетомоб оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом впорядке, установленным законодательством Российской Федерации.
7. Оценщикуне требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводупроизведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. 2.2 Характеристика местоположения объекта оценкиЛенинский район города Новосибирска
Ленинский район Новосибирска занимаетплощадь 70.3 кв. км, что составляет 14% общей площади городаНовосибирска. В Ленинском районе проживает 273.2 тысяч человек или 19.2%общего населения города. Таким образом, плотность населения Ленинского района составляет3.9 человек / квадратный километр.
По территории проходитболее 250 улиц и переулков. Общая протяженность улиц – 242 км.Основные улицы: проспект Карла Маркса, Ватутина, Титова, Станиславского,Станционная.
Ленинском районе зарегистрировано 7221предприятие, в том числе 34 крупных и средних промышленных предприятий(крупнейшие – ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им. Кузьмина,НПО «Луч», Завод низковольтной аппаратуры
В районе действуют 5 средних специальныхучебных заведений, 5 профессиональных училищ и 2 технических лицея. Системаобразования района включает в себя 41 муниципальную среднюю школу, гимназию, 47детских садов.
Спортивная сфера Ленинского района состоитиз четырех спорткомплексов и двух стадионов. В районе функционируют 5спортивных школ, 6 детско-юношеских клубов физической подготовки и 13муниципальных подростковых
В системе здравоохранения работают 18муниципальных лечебных учреждений. Здесь расположен один из лучшихофтальмологических центров за Уралом – Новосибирский филиал Межотраслевогонаучно-технического центра «Микрохирургия глаза» имени академика СвятославаФёдорова. Действуют НИИ гигиены и профпатологии, Центр планирования семьи ирепродукции. Открыт новый корпус детской клинической больницы №4 и здание стоматологическойполиклиники №1.
Население района обслуживают 9государственных массовых публичных библиотек, 3 Дома и 2 Дворца культуры. Врайоне действуют музыкальная и художественная школы, 2 школы искусств, 2кинотеатра и единственный в левобережной части города драматический театр «Налевом берегу». В районе находится ипподром с конюшней, единственный ПКиО им.Кирова
Ленинский район соединяют с правобережнойчастью города железнодорожный мост через Обь и два автодорожных моста:Димитровский и Коммунальный.2.3 Анализ рынка складской недвижимости города Новосибирск
? Логистическаяинфраструктура: С точки зрения логистики,Новосибирск обладает уникальным географическим и экономическим положением.Город расположен на пересечении: Западно-Сибирской железной дороги; автомобильных дорог федерального значенияЧелябинск-Иркутск («Байкал») и Новосибирск-Ташанта (Чуйский тракт); воздушныхтрасс международного, федерального ирегионального значения и судоходной реки Обь. В городе расположены крупнейшая железнодорожная станция Евразии – «Инская» икрупный контейнерный терминал – станция «Клещиха»,обрабатывающий все виды международных контейнеров, есть речной порт, речной вокзал и8 остановочных пунктов на Оби. Кроме того, Новосибирск является окружнымавиационным центром округа. Городвписывается в систему международных транспортныхкоридоров, как действующих, так и перспективных.
Территориально аналитики делят Новосибирскна четыре области. Наиболее интенсивно развивается западное направление, таккак именно западная зона обладает наиболее развитой транспортно-складскойинфраструктурой. Здесь расположены складыТолмачево, Машкомплекта, расположена станция Клещиха, есть необходимые транспортные развязки для движениягрузопотоков. Поэтому и новые склады игрокирынка стремятся возводить здесь же.
? Прежде чем перейти к анализу рынкаскладских помещений города Новосибирск, дадим классификацию складскимпомещениям, что позволит в дальнейшем сделать значимые выводы:
Классификация складов
Склады различаются поместоположению, размерам, инфраструктуре на несколько типов
Класс D Подвальные помещения илиобъекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары, открытые склады.
Класс C Капитальныепроизводственные помещении или утепленные ангары, высота потолков различная (от3, 5 м), пол – асфальт или бетонная плитка, ворота на нулевой отметке,автомашина заходит внутрь помещения. Не позволяют обрабатывать грузы
Класс B – Одно- или многоэтажноекапитальное здание, высота потолков 5–10 м, пол – асфальт или бетон безпокрытия, пожарная сигнализация и гидрантная системапожаротушения, пандус для разгрузки, офисные помещения, телефонные линии,охрана, территория для маневрирования автотранспорта. Из-за низких потолков,которые не позволяют поставить современное складскоеоборудование, даже этот класс складов непозволяет использовать современные складскиетехнологии.
Класс A Одноэтажное здание извысококачественных материалов, потолки от 10 метров, антипылевое покрытиеполов, автоматическая системапожаротушения, регулируемый температурный режим, тепловые завесы на воротах,автоматические ворота докового типа, гидравлический пандус, кондиционирование, система охранной сигнализации ивидеонаблюдение, офисные площади, оптико-волоконные телефонные линии, большаязона парковки для всех видов автомобилей, удобная транспортнаядоступность. Это, как правило, новые здания со стеллажным хранением, чтопозволяет манипулировать товаром.
Итак, в настоящее время в городеНовосибирск сложилась следующая ситуация со складамикласса A: услуги коммерческого хранения(аренда или ответственное хранение) возможны только на площади порядка 20 тыс. кв.м. При этом есть еще склады класса A/B+,которые построили крупные производители для собственных нужд, их площади – около80 тыс. кв. м. Все остальные складскиепомещения – до 500 тыс. кв. м – это складыкласса C/D, оставшиеся с социалистических времен или расположенные вприспособленных помещениях.
Для сравнения: Новосибирск – третий городстраны по численности населения, обеспечен складскимипомещениями в расчете на 1000 жителей всего на 15 кв. м, а в сопоставимой почисленности Праге обеспеченность складамидостигает 660 кв. м на 1000 жителей, то есть выше в разы.
Выводы: Из анализа рынка можно сделать следующие выводы. Благоприятное географическоеместорасположение города, развитая инфраструктура и существующие возможностипереработки грузов позволяют городуиграть важную роль транспортного центра Сибирского региона. Тем не менее,существующая транспортная и складская база не отвечают требованиям крупных международных и российских компаний.
Спрос на складскиепомещения в Новосибирске значительно превышает предложение. Рынок Новосибирска характеризуется почти полнымотсутствием свободных складских площадейкласса А/В+ и В при постоянно растущем спросе на такие площади как со стороны логистическихоператоров, так и со стороны прямых арендаторов (производители, торговые сети).
Ограниченность предложения складских помещений класса А, В+ и высокийспрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к удержанию цен на высокомуровне.
Рост спроса на складские площади напрямую связан с ростом розничноготоварооборота в Новосибирске. Тенденции развития торговлиговорят о том, что складские услуги будутвостребованы и в будущем [www.logistics.ru/index.html]
/>Наибольшееколичество складской недвижимости на продажу было выставлено в Ленинском районе– 22,3%. На втором месте Дзержинский район – 18,2%, немного отстает от негоКировский район -16,9% и Калининский район – 13,7%. 9,8% от общего предложенияскладских помещений пришлось на долю Железнодорожного района, 7,5% – Заельцовскогорайона, 6,8% – Октябрьского района. Минимальное предложение складской недвижимостив Первомайском районе, в Центральном районе предложение отсутствовало.
Максимальная средняя стоимость 1 кв. м.складских помещений в III квартале 2010 г. была в Октябрьском районе –18 900 руб. На 225 руб. от него отстал Калининский район, в нем средняястоимость 1 кв. м. составила 18 675 руб. На третьем месте расположилсяДзержинский район – 18 360 руб. Минимальная средняя стоимость в III квартале 2010 г.была в Первомайском районе около 9 400 руб. за 1 кв. м. Выборка на рынкескладской недвижимости в III квартале 2010 г. была мала, поэтому прирассмотрении динамики цен в отдельно взятом районе появление и исчезновениевариантов с различной ценой дают большую погрешность результатов.
Район Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 Джерж -3,48 -2,57 1,48 -4,56 Железнод -2,76 -4,46 3,02 -4,29 Заельц. 3,07 3,31 -8,88 -2,98 Калинин. 3,92 0,21 -7,10 -3,26 Киров. -0,75 -4,50 -2,38 -7,47 Ленин. -1,35 -4,18 -2,56 -7,88 Октябр -0,79 -1,64 2,43 -0,04 Первом -0,36 -5,28 5,12 -0,79 Совет 4,08 2,51 -2,78 3,73 Центр. Нет данных Нет данных Нет данных Нет данных
Наибольшее снижение средней стоимости 1 кв.м. за III квартал 2010 г. наблюдалось в Ленинском и Кировском районах –на 7,88% и 7,47% соответственно. На 4,56% снизилась средняя стоимость 1 кв. м.складской недвижимости в Дзержинском районе, на 4,29% – в Железнодорожномрайоне, на 3,26% – в Калининском районе, на 2,98% – в Заельцовском районе. ВСоветском районе наблюдался рост средней стоимости складской недвижимости на3,73%. По Центральному району данных нет из-за отсутствия в предложении достаточногоколичества вариантов, расположенных в этом районе.
Первое место по количеству предложенныхвариантов заняли складские объекты площадью более 2000 кв. м. -34,5%. Меньшевсего предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 3,8 стоимость 1 кв.м. наблюдалась у складских помещений площадью от 100 до 500 кв. м., онасоставила почти 21 500 руб. Варианты площадью менее 100 кв. м. стоили 19 500руб. за 1 кв. м. Наименьшая средняя цена была у объектов площадью более 2 000 кв.м. – около 16 500 руб. за 1 кв. м.
Площадь.
кв. м Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 До 100 Нет данных 1,42 0,45 Нет данных 100–500 -3,38 -3,78 -1,11 -8,06 500–1000 3,79 -4,06 -4,64 -5,04 1000–2000 3,06 -1,48 -4,62 -3,51 Более 2000 -1,67 0,58 1,14 0,03
В III квартале 2010 г.наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м. наблюдалось у складских помещенийплощадью от 100 до 500 кв. м. – почти на 8%. Минимальное изменение среднейстоимости было у объектов площадью более 2 000 кв. м. – рост на 0,03%.
72,5% предложенных вариантов являлисьтеплыми складами. На долю холодных складов пришлось 27,5% выставленных напродажу объектов складской недвижимости.Площадь. кв. м Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 Теплые -3,05 -2,89 -3,37 -3,31 Холодные -1,76 -3,54 -0,55 -5,76
Наибольшая цена была у теплых складов18400 рублей за 1 кв. м. складской недвижимости. У холодных складов средняястоимость 1 кв. м. в I квартале 2010 г. составила 16078 руб.
На рынке складской недвижимости г. Новосибирскав III квартале 2010 г.снижение средней цены наблюдалось как на холодные помещения – на 5,76%, так ина теплые – на 3,31%.
Динамикасредних цен на рынке складской недвижимости, руб./кв. м.
/>июль август сентябрь
В выделенных точках на графике,демонстрирующем рост цен, указаны средние цены продажи 1 кв. м. складскойнедвижимости в соответствующем месяце. В каждой точке рассматривается своявыборка, основанная на тех вариантах, которые были выставлены на продажу всоответствующем месяце, поэтому ее объем и структура в каждом месяце различны. Каквидно из графика, в течение III квартала 2010 г. январь февраль мартнаблюдалось равномерное снижение средней стоимости складских площадей.Средняя цена, руб Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 17246,17 1,69 -3,88 -1,74 -3,96
Снижение средней цены продажи в III квартале 2010 г. нарынке складской недвижимости составило 3,96%.
Предложение. Аренда
Структураобъема предложения складской недвижимости по районам
/>
Больше всего складских помещений в арендупредлагалось в Ленинском районе -28,1%. 19,3% от общего предложения площадейбыло расположено в Кировском районе. В Дзержинском районе было сосредоточено13,5% предлагаемых в аренду складских помещений. В Заельцовском районе предложениесоставило 10,6%, в Октябрьском районе 10%. Минимальным предложение складскихплощадей было в Первомайском районе.
Средняяарендная ставка складских помещений по районам города, руб./кв. м.
/>
Средняя стоимость аренды 1 кв. м. на рынкескладской недвижимости составила в рассматриваемом периоде 183 руб. Лидеромявляется Железнодорожный район, в помещениях на его территории средняя аренднаяставка достигла 250 руб. за 1 кв. м. На втором месте Центральный район – 244руб. за 1 кв. м. За Центральным районом идут: Октябрьский район – 199 руб., Калининскийрайон -196 руб. и Заельцовский район – 195 руб. Минимальная средняя ставкааренды была зафиксирована в Первомайском районе -136 руб. за 1 кв. м.Район Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 Джерж -1,71 -2,85 3,13 -1,52 Железнод 1,50 3,20 -1,25 3,44 Заельц. 3,20 4,64 -3,19 4,55 Калинин. 1,84 4,71 -1,61 4,38 Киров. 3,75 -0,79 0,98 3,94 Ленин. 2,62 1,21 -2,70 1,06 Октябр -2,21 1,16 -0,45 -1,52 Первом -2,17 -2,66 3,14 -1,78 Совет -3,60 5,07 -0,57 0,71 Центр. -3,96 -0,04 3,21 -0,91
Наибольшее увеличение средней аренднойставки на рынке складской недвижимости наблюдалось в Заельцовском районе – на4,55%. На 4,38% увеличилась средняя ставка аренды за III квартал в Калининскомрайоне, на 3,94% – в Кировском районе, на 3,44% – в Железнодорожном районе. ВДзержинском, Октябрьском, Первомайском и Центральном районах снижение среднейставки аренды было не более 2%.
Структураобъема предложения складской недвижимости по величине площади, кв. м.
/>
33,3% объектов складской недвижимости,предложенных для аренды, имели площадь от 100 до 500 кв. м. Помещения площадьюот 500 до 1 000 кв. м. составили 23,1%, от 1 000 до 2 000 кв. м. – 21%. Меньшевсего в аренду предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 9,2%.
Средняяарендная ставка складской недвижимости по величине площади, руб. кв. м.
/>
Самая высокая средняя ставка аренды в III квартале 2010 г.была на складские помещения площадью от 100 до 500 кв. м. -197 руб. На 3 руб.меньше средняя арендная ставка на варианты площадью менее 100 кв. м. Самаянизкая средняя ставка аренды 1 кв. м. складской недвижимости была на помещенияплощадью от 500 до 1 000 кв. м. (169 руб.).
Площадь.
кв. м Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 До 100 1.71 3.75 -1.80 3.63 100–500 2.30 3.60 -1.43 4.47 500–1000 1.36 -0.09 5.47 6.81 1000–2000 3.66 1.98 -1.59 4.03 Более 2000 3.13 4.13 -6.50 0.41
В III квартале 2010 г.ставки аренды на помещения площадью от 500 до 1000 кв. м. увеличились в среднемна 6,81%, на 4,47% увеличилась средняя арендная ставка на объекты складскойнедвижимости площадью от 100 до 500 кв. м., на 4,03% – площадью от 1 000 до 2000 кв. м., на 3,63% – площадью менее 100 кв. м. На складские помещенияплощадью более 2 000 кв. м. средняя ставка аренды изменилась незначительно.
Структураобъема предложения складских помещений по типам складов
/>
Почти 76% складских помещений,предлагаемых в аренду, являлись теплыми складами. Около 24% от общего предложениясдающихся в аренду складских помещений пришлось на долю холодных складов.
Средняяарендная ставка складской недвижимости по режиму хранения, руб./кв. м.
/>
Средняя ставка аренды 1 кв. м. теплыхскладов составила 204 руб. холодных -129 руб.
Площадь.
кв. м Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 Теплые 2.01 3.94 -2.47 3.42 Холодные 1.77 3.15 -2.71 2.13
Средняя ставка аренды теплых складскихпомещений за III квартал 2010 г. увеличилась наЗ, 42%, холодных на 2,13%.
На протяжении всего III квартала 2010 г.наблюдался стабильный рост средней арендной ставки 1 кв. м. складскихпомещений.Средняя арендная ставка, руб Изменение за июль% Изменение за август% Изменение за сентябрь% Изменение за III квартал 2010 182,88 2,45 2,49 -1,48 3,44
За III квартал 2010 г.увеличение средней ставки аренды складской недвижимости составило 3,44%.
Продажа складскихплощадей Наибольшее число помещений на продажу было выставлено в Ленинском,Дзержинском, Кировском и Калининском районах. В Центральном районе предложениеотсутствовало. В предложении преобладали помещения площадью более 2000 кв. м.,меньше всего на продажу было выставлено вариантов площадью менее 100 кв. м. 72,5%выставленных в III квартале 2010 г. на продажу помещений являлись теплымискладами. Средняя цена складских помещений в III квартале 2010 г.составила 17 246 руб. за 1 кв. м. Снижение средней стоимости на рынке складскойнедвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,96%.Максимальное снижение ценнаблюдалось у помещений площадью от 100 до 500 кв. м., а при сравнении районовгорода – в Ленинском и Кировском районах.
Аренда складских площадей Наибольшее числопомещений было предложено к сдаче в аренду в Ленинском, Кировском, Дзержинскоми Заельцовском районах. Наименьшим предложение было в Первомайском районе. Впредложении преобладали помещения площадью от 100 до 500 кв. м., меньше всегопредлагалось объектов площадью менее 100 кв.м. Почти 76% предложенных в арендускладских объектов являлись теплыми складами, а около 24% – холодными. Средняяставка аренды складских помещений в III квартале 2010 г. составила 183 руб. за 1кв. м. На рынке складской недвижимости средняя ставка аренды 1 кв. м. быланаибольшей в Железнодорожном районе – 250 руб., на втором месте – Центральныйрайон (244 руб. за 1 кв. м.), наименьшая арендная ставка в Первомайском районе(136 руб. за 1 кв. м). Увеличение средней арендной ставки на рынке складскойнедвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,44%. Максимальное увеличениенаблюдалось в Заельцовском районе, а среди складов разной площади – на помещенияплощадью от 500 до 1 000 кв. м. [по материалам: Подготовлено аналитическимцентром компании \«Доктор Ключ\«www.dkrealty.ru]2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияобъекта
При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективногоиспользования объекта необходимо руководствоваться следующими ограничениями:
1) максимальнаяэффективность;
2) финансовая обоснованность;
3) физическаяосуществимость;
4) соответствиезаконодательству.
Метод используемый при ННЭИ – логический анализ
?Максимальная эффективность. На сегодняшний деньлидирующие позиции на рынке недвижимости города Новосибирск занимают три крупныхсегмента – административные здания, торговые и производственно – складскиепомещения.
Местоположение, площадь, внутреннее оборудование (стеллажи),транспортная развязка, близлежащее окружение оцениваемого объекта, по мнениюОценщика, подходят для использования оцениваемого объекта в качестве складскогопомещения
?Финансовая обоснованность. Использованиеоцениваемого объекта в качестве складского помещения принесет большуюдоходность, нежели использование данного объекта иным образом. Доход может бытьполучен от продажи или сдачи в аренду оцениваемого помещения. Тем более в настоящеевремя на рынке складских помещений города Новосибирск отмечается повышенный спрос.
?Физическая осуществимость. Расположение,площадь, техническое состояние объекта, характеристики, имеющееся в наличиедополнительное оборудование (стеллажи) предполагают использование оцениваемогообъекта в качестве склада.
?Соответствие законодательству. Согласно п. 1ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 №2060–1 (ред. от 02.06.93) «Об охранеокружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения,транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться такимобразом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье исанитарно-бытовые условия жизни населения. Близлежащие постройки вокругоцениваемого объекта представлены лишь в качестве складских помещений игаражей, жилых, торговых и административных зданий нет
Вывод по анализу ННЭИ. Из анализа необходимых ограниченийдля проведения ННЭИ, учитывая все рассмотренные характеристики оцениваемогообъекта, можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальное и рациональноеиспользование оцениваемого объекта достигается при эксплуатации этого объекта вкачестве складского помещения.
2.5 Применение подходов к оценке
/>
1. Сравнительный подход – основан на сравненииобъекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация
Таблица 1 – Данные о продажах нежилых помещенийАналоги Местоположение Площадь, м. кв. Материал стен Состояние помещения
А1
А2
А3
с/о
о
о
Пнп + 50
Пнп — 10
Пнп
к
к
п
хор
ср
хор
Таблица 2 – Расчет скорректированных цен нежилых помещенийПараметры
Объект
Оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена продажи, тыс. р. - 4700 4200 4050 Площадь, м. кв. 500 550 490 500 Цена продажи 1 м.кв. тыс. р. - 8,55 8,57 8,1 Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные Местоположение с/о с/о о о Корректировка - 1.15 1.15 Скорректированная цена, тыс. р/м.кв. - 8.55 9.85 9.32 Материал стен к к к п Корректировка - 1,05 Скорректированная цена, тыс. р/м.кв. - 8.55 9.85 9.79 Состояние помещения ср хор ср хор Корректировка - 0,9 0,9 Скорректированная цена, тыс. р/м.кв. - 7.7 9.85 8.39 Весовой коэффициент - 0,25 0,5 0,25 Взвешенное значение, тыс. р/м.кв. - 1,925 4.925 2.0975 Стоимость 1 м. кв., тыс. р. 8.95
Стоимость объекта оценки, тыс. р.
4475
2. Затратный подход к оценке недвижимостиоснован на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведениеимеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа
Таблица 3 – Расчетстоимости складского помещения из анализа ННЭИ затратным подходомПоказатели Значение 1. Площадь земельного участка 750 2. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб./м.кв. 1000
3. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.
750000 4. Площадь здания, м.кв. 500 5. Стоимость возведения 1 м.кв., р. 9660
6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.
4830000 7. Физический износ объекта оценки, % 25 8. Функциональный износ объекта оценки, % 10 9. Внешний износ объекта оценки, % 10. Итого накопленный износ, % 35,5%
11. Итого накопленный строением износ, руб. 1714650
12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р.
3865,35
Расчет выполняется по формулам:
1. Сзп = Сз + Снс — Ин = 750000+4830000 -1714650=3865350
где Сзп– стоимость объекта недвижимости,определенная затратным подходом, тыс. р.,
Сз – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,
Снс – стоимость нового строительстваулучшений, тыс. р.,
Ин– накопленный строением износ, тыс. р.
2. Снс = ПИ + КИ + ПИ= 7000+(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660
ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственностроительства);
КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);
ПП – прибыль предпринимателя
3. Сз = Пз * Цз,=750*1000=750000
где Пз – площадь земельного участка, м.кв.,
Цз — цена земли, тыс. р. / м. кв.
Площадь земельного участка рассчитываетсяпо формуле:
/> =500/1*1,5=750 ,
где: П общ. зд.– общая площадь здания, кв. м;
N эт. – количество этажей;
1,5 – коэффициентплотности застройки.
4. Накопленныйстроением износ определяется по формуле:
Ин = 1 – (1 – Ифиз) (1 – Ифункц)(1 – Ивнеш)= 1 – (1–0,25)*(1–0,1)*(1–0)=0,325=32,5%
где Ифиз — физический износ в долях;
Ифункц — функциональный износ в долях;
Ивнеш — внешний износ нежилого помещения, доли.
3. Доходный подход основан на определенииожидаемых доходов от использования объекта оценки
Расчет выполняется по формулам:
1. Определяемпотенциальный валовый доход = ПВД = Пнп * А * n= 500 м.кв.*200 р./м.кв.*12месяцев = 1200000 рублей за год;
2. Определяемдействительный валовый доход = ДВД = ПВД – У1 – У2=1200000-0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;
3. Расходыарендодателя за год:
Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400рублей;
Расходы арендодателя на резервы = 0,02*1164000= 23280 рублей;
Расходы арендодателя (прочие операционные расходы) =0,2*1164000=232800 рублей
ЧОД = ДВД – Р=1164000 – (116400+23280+232800)=791520рублей;
4. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применениемдоходного подхода, тыс. р.,
Сдп = ЧОД / СК,
Таблица 5 – Определение стоимости нежилого помещения(складского) доходным походом№ п/п Показатели Ед. изм. Количество 1 Ставка аренды за месяц р./м.кв. 200 2 Площадь оцениваемого помещения м.кв. 500 3 ПВД за год тыс. р. 1164 4 Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы тыс. р. 36 5 ДВД за год тыс. р. 1164 6
Расходы арендодателя за 1 год, всего:
в том числе:
– по управлению,
– резервы,
– прочие операционные расходы
тыс. р.
тыс. р.
тыс. р.
тыс. р.
116,4
23,28
232,8 7 ЧОД тыс. р. 791,52 8 Ставка капитализации % 20 9 Стоимость объекта оценки тыс. р. 3957,6 2.6Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
Объект оценки был оценен при помощи трех подходов:
– сравнительным подходом
– затратным подходом
– доходным подходом.
Исходя из анализа рынка складских помещений городаНовосибирска и анализа ННЭИ, весовой коэффициент для данных подходов имеетследующее значение:
1) Доходный подход – 0,5., так как Новосибирск считаетсяключевым логистическим центром всего Сибирского региона. Аренда и продажа складовв Новосибирске – одна из наиболее востребованных услуг. Новосибирск – городбольших торговых возможностей, поэтому удобный склад здесь необходимпрактически любой оптовой фирме, которая планирует осваивать сибирский регион. Поэтомуаренда или продажа данного помещения может принести доход.
2) Исходя из преимуществ затратного подхода: – этот подход неявляется единственно возможным; – объект оценки не новый и не уникален, то затратномуподходу присваивается наименьший весовой коэффициент 0,2
3) Весовой коэффициент для сравнительного подхода имеетзначение равное 0,3. Рынок складских помещений города Новосибирск достаточноразвит и поэтому информация, которую взяли из маркетинговых исследований и предложенийриэлтерских агентств достаточна достоверна.
Таблица 5 – Сведение стоимостных показателей в итоговуюоценку стоимости объектаПодходы к оценке недвижимости Стоимость нежилого помещения, тыс. р. Весовой коэффициент
Сравнительный
Затратный
Доходный
4475
3865,35
3957,6
0,3
0,2
0,5 Итого стоимость объекта, тыс. руб. 4094,37 1,00 Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно, тыс. руб. 4095
Вывод: Рыночная стоимость складского помещения площадью 500 м.кв.округленно составит 4 миллиона 95 тысяч рублей.
3.Оценка движимого имущества (определение стоимости АТС)Объект оценки: автомобиль Subaru Forester (2007) пробег: 38 500 км, отличное состояние.
Технические характеристики:
Объем двигателя: 2000 см3, автомат, типдвигателя бензин инжектор, привод полный, цвет серый, ABS, ESP, подушкабезопасности водителя, руль правый, кондиционер, климат-контроль, сигнализация,центральный замок, электростеклоподъемники все, электропривод зеркал, обогревзеркал, подогрев сидений, аудиоподготовка, магнитола cd, бортовой компьютер,литые диски, тонировка, без торга.
Аналог 1:
/>
/> Машина: Subaru Forester Год выпуска: 2006 Цена продажи: 650 000 руб. (~21 063 $, ~15 878 €) Общий пробег: 50 000 км Руль: правый
Объем двиг., см3: 2 000 Тип двигателя: бензин турбонаддув Привод: полный Торг нет Состояние: отличное Цвет серебристый Тонировка Сигнализация есть
Аналог 2:
/>
/> Машина: Subaru Forester Год выпуска: 2006 Цена продажи: 649 000 руб. (~21 031 $, ~15 853 €) Общий пробег: 50 000 км Руль: правый
Объем двиг., см3: 2 000 Тип двигателя: бензин инжектор Привод: полный Торг нет Состояние: отличное Цвет серебристый Тонировка Сигнализация есть
Аналог 3:
/>
/>
/> Машина: Subaru Forester Год выпуска: 2007 Цена продажи: 715 000 руб. (~23 169 $, ~17 465 €) Общий пробег: 60 000 км Руль: правый
Объем двиг., см3: 2 000 Тип двигателя: бензин инжектор Привод: полный Торг нет Состояние: отличное Цвет черный Тонировка Сигнализация есть Подогрев дворников, зеркал
Для определения стоимостиАТС выбран сравнительный подход, затратный подход не применим из-за отсутствияинформации.
Сравнительный подход:
Таблица 6 – Расчетскорректированных цен (дата оценки – 2 декабря 2010 г.)
Параметры
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3 Марка Subaru Forester Стоимость объекта, руб. - 650 000 649 000 715 000 Условия продажи Рыночные, без торга Рыночные, без торга Рыночные, без торга Рыночные, без торга
Корректировка - 1,00 1,00 1,00
Скорректир. цена - … … … Состояние отличное отличное отличное отличное
Корректировка - 1,00 1,00 1,00
Скорректир. цена - … … … Год выпуска 2007 2006 2006 2007
Корректировка - 1,05 1,05 1,00
Скорректир. цена - … … … Цвет Серый Серый Серый Черный
Корректировка - 1,00 1,00 0,95
Скорректир. цена - … … … Сигнализация есть есть есть есть
Корректировка - 1,00 1,00 1,00
Скорректир. цена - … … … Объем двигателя, л 2 2 2 2
Корректировка - 1,00 1,00 1,00
Скорректир. цена - … … … Привод полный полный полный полный
Корректировка - 1,00 1,00 1,00
Скорректир. Цена - … … … Кондиционер есть есть есть есть
Корректировка - 1.00 1.00 1.00
Скорректир. Цена - … … … Бортовой компьютер есть нет есть есть
Корректировка - 1,05 1,00 1,00
Скорректир. Цена - … … … Пробег, км 38 500 50 000 50 000 60 000
Корректировка - 1,05 1,05 1,05
Скорректир. Цена - … … … Итоговые корректировки (кол-во корректировок) -
1,1576
(3)
1,1025
(3)
0,9975
(2) Итоговая скорректированная цена - 752440 715523 713213 Весовой коэффициент - 0,3 0,3 0,4 Итоговая скорректированная цена объекта оценки, тыс. руб. 725674,1
Вывод: рыночная стоимость автомобиля марки SubaruForester (2007 года) на дату оценки 18 декабря 2010 года составляет округленно 725674руб.
Список используемых источников
1. Закон «Об оценочнойдеятельности в РФ» №135-ФЗ.
2. Российская Федерация. Правительство.Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон // Рос. Газета. – 2009.– 12 января. – 9–10.
3. Российская Федерация.Президент (2006 –; В.В. Путин).О внесении изменений в ФЗ «Об ОД»: Федеральныйзакон РФ от 27.07.2006 г. №157 // Экон. газета. – 2006. 1 сентября. –с. 20–21.
4. Севостьянов, А.В. Экономиканедвижимости: Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Севостьянов– М.: КолосС, 2007. – 276 с.
5. Федеральные стандартыоценки (ФСО №1–3).
6. Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости.– Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
7. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценкастоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд.: М., 2009. – 299 с.
8. www.ngs.ru
9. auto.yandex.ru/search.xml? mark=HONDA&model=ACCORD