федеральноеагентство по образованию
федеральноегосударственное образовательное учреждение
высшегопрофессионального образования
«сибирскаяакадемия государственной службы»
ИНСТИТУТПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ
КОНТРОЛЬНАЯРАБОТА
Подисциплине: Ценообразование
Тема:Анализ цен на недвижимость
Выполнил:
Специальность: ФиК
Группа: 08306
НОВОСИБИРСК2010
Моделированиеценообразования на жилье
Этап 1. Анализсостояния рынка
Цены на вторичном рынкежилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:
/> - количество комнат в квартире(1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);
/> - район престижности(месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и можетпринимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность,4-окраина;
/> - этаж, где расположена квартира, –этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения::1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;
/> - тип квартиры – этот факторкачественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-«хрущевка».
На основании фактическойинформации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирскапостроим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров(количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Дляпредставительности выборки проанализируем не менее 25 квартир — минимальныйобъем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):
/>= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25
Источник информации:журнал «Справочник по недвижимости» №39(412) 4 — 11 октября 2010.
Таблица 1 Выборка 25объектов вторичного жилья в г.Новосибирске№п/п Улица, дом Количество комнат Район престижности Этаж/этажность Тип жилья Цена, тыс.руб
/>
/>
/>
/> 1 Толбухина 23 1 4 2 2 1 830 2 Красный проспект 94/1 1 1 1 4 1 800 3 Геодезическая 17/1 1 2 2 2 2 350 4 Лазурная 22 1 4 3 3 1 650 5 Некрасова 84 1 2 2 1 1 950 6 Народная 54 2 3 2 2 3 700 7 К.Маркса 14/1 2 2 2 4 1 700 8 Ленина 15 2 1 3 1 2 650 9 О.Жилиной 58 2 2 2 3 1 750 10 Ватутина 1 2 3 2 4 1 600 11 Кошурникова 53/1 3 2 1 1 4 500 12 Есенина 10 3 4 3 3 2 150 13 Зеленая горка 11/1 3 4 2 1 4 750 14 Советская 95 3 1 2 1 6 500 15 Дачная 23/3 3 4 1 3 2 400 16 Фрунзе 59/1 4 1 1 3 2 950 17 Саввы Кожевникова 13 5 4 2 3 3 450 18 Писарева 82 4 3 1 2 2 950 19 Селезнева 39 4 2 1 1 3 500 20 Баумана 3/3 4 4 2 1 2 722 21 Кропоткина 130/3 1 3 3 3 1 700 22 Лежена 6/2 2 3 1 2 1 850 23 Блюхера 29 3 2 3 4 2 300 24 Б.Хмельницкого 41/1 2 4 2 1 2 300 25 Панфиловцев 1 2 4 2 4 1 750
В процессе выборкиобследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартиримеет вид:
· по количествукомнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб),2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб);3-комнатные — 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные– 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена наквартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем большекомнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколькообесценивает квартиру;
· поместорасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475тыс.руб), по линии метро — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5тыс.руб), в средней удаленности — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб).Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ееместорасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линииметро, тем ниже цена;
· по этажурасположения: на первом — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб),на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), напоследнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом,цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, темниже цена;
· по типу квартиры:полногабаритные — 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб),улучшенной планировки — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб),типовые — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), «хрущевки»- 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена наквартиры находится в прямой зависимости от ее типа («качества»квартиры) – чем «ниже» качество квартиры, тем ниже цена
В сводных таблицах (матрицах)для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир взависимости от сочетания факторов.
Таблица 2 Средние цены нажилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ районатыс.рубРайон престижности Квартира В среднем Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине) 1-ком. 2-ком 3-ком 4,5-ком. Центр 1 800 2 600 6 500 2 950 3 475 1,392 Линия метро 2 150 1 725 3 400 3 500 2 579 1,083 Средняя отдаленность 1 700 2 383 2 950 2 360 0,942 Окраина 1 740 2 025 3 100 3 086 2 556 1,000 В среднем 1 880 2 163 3 767 3 114 2 670 - Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком) 1,000 1,182 2,346 1,690 - -
Данные табл.2подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартирынаходится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, темвыше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесцениваетквартиру;
· цена на квартирынаходится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) –чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.
Таблица 3 Сводная таблицацен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажатыс.рубЭтаж Тип жилья В среднем Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу) Полно-габаритное Улучшенной планировки Типовое «Хрущевка» Первый 4 000 2 400 2 675 1 800 2 850 1,364 Промежуточный 3 644 2 627 2 600 1 683 2 796 1,338 Последний 2 650 1 833 2 300 2 090 1,000 В среднем 3 609 2 536 2 293 1 830 2 670 - Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к «хрущевке») 1,972 1,386 1,253 1,000 - -
Данные табл.3подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартирынаходится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
· цена на квартирынаходится в прямой зависимости от ее типа («качества» квартиры) – чем«ниже» качество квартиры, тем ниже цена.
В целом можно говорить отом, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимостиот сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир,которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметровотличий несколько, то сравнение и корректировку следует производитьпоследовательно).
Этап 2. Прогнозизменения цены квартиры
Оценим влияние наизменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:
· доллар будетвыпущен из «коридора» — вероятен рост цен на квартиры на вторичномрынке;
· ожидаемый уровеньинфляции составит 24% в год — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
· увеличится выводжилья из оборота на вторичном рынке — вероятен рост цен на квартиры навторичном рынке (снизится предложение жилья);
· организуетсяипотечное кредитование — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке засчет роста денежной массы для покупки квартир;
· налогообложениебанков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становитсяльготным – вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен напервичном рынке (за счет расширения спроса).