Операции с недвижимостью в жилищной сфере

1. Операции с недвижимостью в жилищной сфере.
Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен жилыми помещениями; дарение и наследование жилья; рента; перевод жилых помещений в нежилой фонд
ПРИВАТИЗАЦИЯ жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение. Приватизация представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Основными принципами приватизации являются добровольность, однократность и бесплатность.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, но только один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.
Основным нормативным актом, регулирующим приватизацию жилых помещений, является

Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 г. № 1541-1.
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется: — соответствующим органом местного самоуправления;

— организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

— учреждением, оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для оформления приватизации обязателен следующий пакет документов: — заявление на приватизацию;

— оригинал ордера или выписка из распоряжения с договором социального найма на жилое помещение;

— выписка из домовой книги;

— доверенность на сотрудников Управы;

— поэтажный план, экспликация и копии этих документов, заверенные в БТИ;

— оплаченная квитанция за регистрацию прав собственности;

— дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.
ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ на сегодняшний день не является особо актуальной для большинства жителей Москвы или Подмосковья. Но в случае вступления в силу нового законопроекта – нового Жилищного кодекса, который несёт в себе новые веяния в становлении налога на собственность, деприватизация может стать востребованной услугой. Собственникам жилья необходимо помнить, что расприватизи-ровать можно лишь то жильё, которое приватизировано Вами и в котором Вы проживаете в том же составе семьи на момент расприватизации. В большинстве случаев расприватизация возможна только по решению суда.
Обмен жилых помещений
Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

— к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

— обмен носит фиктивный характер;

— дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

— дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

— помещение является служебным или находится в общежитии;

— в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.
Дарение жилых помещений
Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения  пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
Купля-продажа
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег». Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия — предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов.

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).

Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг — страхование, кредитование и т.д.


Наследование жилья
Под наследованием следует понимать переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам — его наследникам. Наследством является совокупность этих прав и обязанностей.
Наследственное право защищает собственность физических лиц, стимулирует их материальную заинтересованность в результатах работы, наконец, укрепляет семейные отношения, поскольку закон относит к наследникам лиц, связанных с наследодателем кровным происхождением, брачными отношениями, усыновлением. Нормами наследственного права предусмотрена защита прав несовершеннолетних, а также нетрудоспособных лиц.
Наследованием являются правоотношения, в которых имеются две стороны: наследодатель и наследник.
Наследодателями могут быть только физические лица — граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства. Не могут выступать в качестве наследодателя организации, так как в случаях прекращения деятельности организаций порядок передачи их имущества другим лицам или государству определяется не нормами о наследовании, а специальными правилами о ликвидации или реорганизации юридических лиц.
Наследники — это указанные в завещании или в законе лица, к которым переходят гражданские права и обязанности наследодателя.
Наследование возникает в случае смерти физического лица или объявления его умершим в установленном законом порядке, где основанием возникновения наследственных правоотношений является решение суда, которое базируется на предположении, что физическое лицо (наследодатель) умерло. С этими юридическими фактами закон связывает появление у наследников права на принятие наследства, а у всех других лиц — обязанности не препятствовать им в осуществлении этого права. После принятия наследства наследник становится участником одних и тех же правоотношений, субъектом которых раньше был наследодатель, то есть фактически происходит замена субъекта в правоотношениях, участником которых был наследодатель.
Кроме перехода прав, к наследникам переходят также и имущественные обязанности наследодателя (например, уплата долгов, возмещение причиненного вреда и т.п.). Права и обязанности наследодателя, которые входят в состав наследства, переходят к наследникам как единое целое. Поэтому, если наследник принимает какую-нибудь часть наследства, то он считается таким, который принял все наследство, принадлежащее ему по закону или по завещанию, Такой переход прав и обязанностей называется универсальным правоприемничеством, где наследство переходит к наследнику как единое целое.
От универсального правоприемничества отличают правоприемничество сингулярное, при котором к наследнику переходит не вся совокупность прав и обязанностей наследодателя, а лишь определенное количество его прав (или обязанностей). Например, если завещанием наследодатель возложил на наследника обязанность передать какую-нибудь из полученных по наследству вещей в пользование третьему лицу, то это третье лицо будет сингулярным правопреемником и вдобавок получает соответствующее право не непосредственно от наследодателя, а через наследника.
Наследование может быть двух видов: по завещанию или по закону. Во втором случае наследование происходит независимо от воли наследодателя и возможно тогда, если наследодатель вообще не высказал своего желания определенным образом распорядиться своим имуществом на случай смерти или если его желание является юридически недействительным. В случае наследования по завещанию воля наследодателя выражается в завещании. В этом случае лицо имеет возможность изменить предусмотренный законом порядок перехода своего имущества в случае смерти. Наследование по завещанию осуществляется в соответствии с тем распоряжением, которое оставил наследодатель на случай смерти. Это распоряжение или же завещание является выражением воли наследодателя, которую он в той или иной форме фиксирует на случай своей смерти.
По своей правовой природе завещание является односторонней сделкой и поэтому регулируется не только нормами наследственного права, но также подчиняется общим правилам о заключении сделок и их недействительности.
Если на имущество составлено завещание, и оно вступило в силу, то приоритет предоставляется именно этому ввиду наследования. Если завещания нет или оно признано недействительным, или если все наследники по завещанию отказались от наследства или умерли к открытию наследства, то наступает наследование по закону. В этом случае наследственное имущество переходит к тем лицам, круг которых исчерпывающим образом определен в законе (наследники по закону).
перевод жилых помещений в нежилой фонд
Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое могут, например, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

- на него отсутствует обременение права собственности;

- к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

- помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под «переводимой» квартирой, не являются жилыми;

- гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);

- жилое помещение признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
2. Предоставление и изъятие земельных участков на территории Читинской области
I. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Статья 1. Компетенция Администрации области в сфере управления земельным фондом
Предоставление земельных участков и их изъятие для разработки месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространенных), для строительства новых и расширения действующих объектов, имеющих федеральное, межрегиональное и областное значение, не связанных с сельскохозяйственным производством, производится на основании нормативных правовых актов Администрации области по согласованию с органами местного самоуправления.
Предоставление и изъятие земельных участков в городских и сельских поселениях производится в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации и земельным законодательством.
Проведение в лесном фонде строительных работ, добыча полезных ископаемых, прокладка коммуникаций и выполнение иных работ, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования, если для этого не требуется перевод лесных земель в нелесные и (или) их изъятие, осуществляются на основании разрешения лесхоза федерального органа управления лесного хозяйства по решению Администрации области. Необходимость перевода лесных земель в нелесные определяется лесхозом федерального органа управления лесного хозяйства.
Администрация области:
переводит лесные земли в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, в лесах второй и третьей групп и изымает земельные участки из состава лесного фонда;
выходит с ходатайством в Правительство Российской Федерации о переводе лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом в лесах первой группы.
Статья 2. Компетенция органов местного самоуправления муниципальных образований области в сфере управления земельным фондом
Органы местного самоуправления муниципальных образований городов областного значения и районов изымают, предоставляют в бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду (без изменения целевого назначения земель) земельные участки из земель в границах города, района (кроме земельных участков и других природных объектов, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти и земель лесного фонда) для сельскохозяйственного использования, для строительства новых и расширения действующих объектов, имеющих районное значение, для разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых; предоставляют земельные участки в ведение сельских, поселковых администраций.
Статья 3. Компетенция органов местного самоуправления в сфере управления земельным фондом
Органы местного самоуправления в городах районного значения, поселках и селах (в дальнейшем городские, поселковые, сельские администрации) изымают, предоставляют в бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду (без изменения целевого назначения земель) земельные участки, кроме покрытых лесной растительностью, в пределах черты городов, поселков, сельских населенных пунктов в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, а также из фонда других земель, переданных в их ведение, за исключением предоставления земель для разработки полезных ископаемых (кроме общераспространенных), для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, строительства новых и расширения действующих объектов, имеющих федеральное, межрегиональное и областное значение.
Статья 4. Предоставление земельных участков юридическим лицам
Земельные участки могут предоставляться юридическим лицам в собственность, в бессрочное (постоянное) пользование с выдачей свидетельства на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования, в аренду (без изменения целевого назначения земель), а также во временное пользование, сроком до 5 лет, с заключением договора аренды, временного пользования.
Предоставление земель в постоянное и временное пользование производится после их изъятия у прежних землепользователей, собственников и землевладельцев (кроме земель лесного фонда).
Пользование земельным участком на условиях аренды может быть краткосрочным — до 5 лет и долгосрочным — до пятидесяти лет.
Статья 5. Предоставление земельных участков физическим лицам
Гражданам земельные участки могут предоставляться в собственность (кроме земель лесного фонда), бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование и в аренду (без изменения целевого назначения земель). Предоставление земельных участков гражданам в собственность производится за плату и бесплатно согласно Закону Читинской области «О передаче земельных участков в собственность гражданам за плату и бесплатно для крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства».
Статья 6. Условия предоставления земель иностранным лицам
Иностранным лицам и лицам без гражданства (юридическим и физическим) земельные участки предоставляются во временное пользование или аренду.
Статья 7. Право на использование земельного участка
Приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, пользования, аренды земель.
Статья 8. Регистрация прав на земельные участки
Право собственности и другие права физических и юридических лиц на земельные участки вступают в силу после их государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законодательством.
При отсутствии правоудостоверяющих документов на землю соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству извещает физическое или юридическое лицо о необходимости получения документа, удостоверяющего право на землю, и устанавливает дополнительный десятидневный срок для его получения. По истечении указанного срока органы местного самоуправления вправе отменить решение о предоставлении земельного участка.
II. УСЛОВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И ПОРЯДОК
ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ, МУНИЦИПАЛЬНЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ
И ИНЫХ НУЖД
Статья 9. Основания для прекращения прав собственности, пользования, аренды на землю
Право собственности, бессрочного (постоянного) пользования, аренды, временного пользования прекращается в случаях:
а) добровольного отказа от земельного участка или его части;
б) истечения срока, на который был предоставлен земельный участок (для права пользования на условиях аренды и временного пользования);
в) прекращения деятельности юридического лица;
г) использования земли не по целевому назначению;
д) прекращения трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, за исключением случаев, указанных в статье 87 Земельного Кодекса РСФСР;
е) нерационального использования земельного участка, для земель сельскохозяйственного назначения выражающегося в уровне фактической урожайности в течение последних 5 лет ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель, более чем на 20 процентов, и в случае изменения состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных в менее ценные земельные угодья;
ж) использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки;
з) неуплаты земельного налога в течение двух лет и непогашения задолженности в течение последующего одного года, а также невнесения платы в сроки, установленные договором аренды или временного пользования землей;
и) неиспользование в течение трех лет земельного участка (или части его), предоставленного для сельскохозяйственного и несельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества, за исключением случаев стихийных бедствий, периода мелиоративного строительства, если иные сроки не установлены федеральным законодательством. В этот период времени не включается время, необходимое для освоения участка, или время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за обстоятельств, исключающих такое использование. Период освоения земельного участка устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от категории земли и с учетом местных условий;
к) изъятия (выкупа) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью предоставления их гражданам;
л) смерти гражданина.
Статья 10. Порядок прекращения прав собственности, пользования, аренды на землю
Прекращение прав на землю (собственности, бессрочного (постоянного) пользования, аренды) при нерациональном использовании, при использовании ее не по целевому назначению, способами, приводящими к порче земель, при систематическом невнесении платежей за землю, производится в следующем порядке:
а) при выявлении указанных нарушений на виновных лиц соответствующим государственным органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель, налагается штраф в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;
б) одновременно с наложением штрафа выносится предупреждение об устранении в трехмесячный срок допущенных нарушений.
При невнесении платежей за землю предупреждение выносится органами государственной налоговой службы, органами, указанными в подпункте «а» настоящей статьи;
в) при непринятии мер по устранению указанных нарушений органы, указанные в подпункте «б» настоящей статьи, передают в орган местного самоуправления, предоставивший земельный участок, представление о прекращении прав на земельный участок.
Прекращение прав на землю в случаях, предусмотренных в подпункте «и» статьи 9 настоящего Закона, производится в порядке, установленном подпунктами «б» и «в» настоящей статьи.
Статья 11. Изъятие земель для государственных, муниципальных и общественных нужд
Изъятие земель для государственных, муниципальных, общественных и иных нужд производится из земель, независимо от форм собственности.
Органы местного самоуправления в границах своих территорий имеют право, в случае необходимости, изъять земельный участок или часть его, кроме земель лесного фонда, во временное пользование на период строительства городских сетей и коммуникаций с компенсацией ущерба землепользователю, арендатору, собственнику земли.
Нормативные правовые акты о прекращении права собственности, пользования, аренды земельного участка, независимо от площади и видов угодий, в случаях, предусмотренных статьями 9, 10, принимаются органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Право аренды и временного пользования земельными участками прекращается путем расторжения договора.
Статья 12. Общий порядок изъятия земель
Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных федеральных, межрегиональных, областных нужд производится на основании нормативного правового акта Администрации области по согласованию с соответствующим органом местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Изъятие (выкуп) до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Статья 13. Основание по изъятию земель для муниципальных и общественных нужд
Изъятие (выкуп) земельных участков для муниципальных, общественных и иных нужд производится на основании решения местной администрации, если изъятие земельных участков не противоречит настоящему Закону и не меняется целевое назначение использования земель.
Статья 14. Условия изъятия земель
Условия изъятия (выкупа) земельного участка у собственника, землепользователя, арендатора устанавливаются в составе землеустроительного проекта на стадии предварительного согласования места размещения объекта и предусматривают:
— предоставление равноценного участка взамен изымаемого или возмещение стоимости изымаемого участка;
— возмещение убытков землепользователей (включая упущенную выгоду), потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства и затрат, связанных с приобретением и использованием участков.
Согласование условий изъятия (выкупа) земельного участка с собственником, землепользователем, арендатором производится в письменном виде при составлении акта выбора земельного участка.
При согласии собственника земельного участка, землепользователя, арендатора с изъятием земельного участка органом местного самоуправления принимается решение об изъятии (выкупе) земельного участка на принятых условиях с указанием сроков их реализации.
При несогласии собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора с изъятием земельного участка органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка через суд с соблюдением требований, изложенных в статьях 12, 13 настоящего Закона, и сроков их реализации.
Статья 15. Сроки по оформлению правоустанавливающих документов на изъятие и выкуп земельных участков
Нормативный правовой акт Администрации области или соответствующего органа местного самоуправления об изъятии (выкупе), с условиями изъятия (выкупа) вручается собственнику, владельцу, землепользователю, арендатору земельного участка в 7-ми дневный срок с момента его принятия.
Принятое решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в суд общей юрисдикции гражданам и в арбитражный суд юридическими лицами в исковом порядке.
Обжалование решения в суд общей юрисдикции, арбитражный суд приостанавливает его исполнение.
Выкуп земельного участка оформляется договором купли-продажи, который подлежит государственной регистрации.
3. Правовые основы аренды недвижимости
Аренда

В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель — тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,— пишет О.С.Иоффе,— есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю». Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:

для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;

имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;

предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;

договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности).



Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.

Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Проект ЖК дает более короткое определение — «по договору аренды арендодатель предает в возмездное пользование и владение жилое помещение на срок, установленные в договоре аренды» (ч.2 ст.86). Договор аренды на срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме. По новому законодательству договор аренды жилого помещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можно представить в виде следующей таблицы:




Договор найма

Договор аренды

1.Срок действия договора

Бессрочный

Заключен на определенный срок

2.Размер помещения

Ограничен нормативами

Не ограничен нормативами

3.Оплата жилья

Лимитированная

По договорной цене

4.Основания вселения

Ордер

Договор

5.Оплата внеквартирного ремонта

За счет наймодателя

За счет арендатора (кроме капитального)



Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные помещения (ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку.

Законодательством регламентирован тот факт, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). Далее регламентируется тот немаловажный факт, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Кроме того, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение (ст.678 ГК РФ).

Несколько иные аспекты имеет договор аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимое от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок. определенный договором, а, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).
Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.