Содержание
Введение
1. Теоретическиеаспекты оценки стоимости недвижимости
1.1. Понятие недвижимого имущества(жилые помещения как недвижимость)
1.2. Подходы и принципы оценки стоимости недвижимости
2. Практическийподход к оценке стоимости недвижимости
2.1. Расчетстоимости объекта недвижимости
2.2. Выборокончательной цены объекта
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Происходящие в РоссийскойФедерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частнойсобственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынкавладеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями,сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.
Необходимым элементомрыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, безкоторого невозможно становление права собственности и демократизацииэкономической жизни.
В первую очередь этокасается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективехарактер изменений всей экономики.
Объективная оценкаразличных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой,налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:
— при операцияхкупли-продажи или сдачи в аренду;
— при акционированиипредприятий и перераспределении имущественных долей;
— при кадастровой оценкедля целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
— для страхованияобъектов недвижимости;
— при кредитовании подзалог объектов недвижимости;
— при ликвидации объектовнедвижимости;
— при исполнении праванаследования, судебного приговора;
— при других операциях,связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
При любом общественномустройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимоеимущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь идеятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерацииопределяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различныхвидов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости любого объекта собственности — упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражениистоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимогоим в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Особенностью процесса оценки стоимости объекта имуществаявляется его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта неограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретениеоцениваемого объекта собственности — необходим учет совокупностирыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а такжемакроэкономического и микроэкономического окружения. Рыночная стоимостьоцениваемого объекта непостоянна — изменяется во времени под воздействиеммногочисленных факторов.
По этой причине она может быть определена только наданный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценкаобъектов собственности является необходимым условием функционирования рыночнойэкономики.
Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг.,когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получилазаконное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса:быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появлениерынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который иявляется объектом купли — продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всегожилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилойнедвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другимиобъектами недвижимости, и применения современных (методов этой оценки.
Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года иСтандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальныхобъектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч илимиллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляетсобой целый том объемом 50-100 печатных страниц, включая приложения. Егоподготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика.Обычная квартира на 1 — 2 порядка дешевле крупного объекта и потомуиндивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост ценна квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, ростцен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил43%.
Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичногорынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокойскоростью произведет оценку.
Целью данной работы является изучение теоретическихаспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так жеприменение полученных знаний на практике. В работе поставлены следующие задачи:
— Датьопределение понятия «недвижимость»;
— Рассмотретьтеоретические аспекты оценки недвижимости;
— Оценитьобъект недвижимости различными методами;
— Проанализироватьполученные результаты.
Предметомисследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости.Объектом в работе является объект недвижимости – двухкомнатная квартира.
1.Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
1.1 Понятиенедвижимого имущества (жилые помещения как недвижимость)
Само понятие«недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практическийоборот не давно, но его значение выходит далеко за
Дело в том, что именнонедвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений.Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразныеличные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящийдоход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с цельюполучения прибыли.
Недвижимость – основанационального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый,всенародный характер. Актуальность темы велика, так как знание экономикинедвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательскойдеятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи иотдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичнаяоснова свободы, независимости и достойного существования всех людей. В даннойработе под объектом понимается рынок жилой недвижимости, а изучение рынканедвижимости, сбор информации и анализ это предмет работы.
Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельныевещи илиих совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу относятся такжеимущественные права, работы и услуги, информация, интеллектуальнаясобственность и другие нематериальные блага (статья 128 Гражданскогокодекса Российской Федерации).
Таким образом, в широком смысле имущество включаетсовокупность вещей, прав, требований и обязанностей (долгов). Все составляющиеимущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободноотчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждениинеизбежно встает вопрос об оценке имущества.
Итак, имущество — материальные объекты и нематериальные блага,обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинамденежной оценке. Понятие имущества тесно связано с определеннымиюридическими отношениями (имущественными отношениями,имущественными правами), которые также подлежат оценке.
Деление имущества надвижимое и недвижимое берёт своё начало со времён римского права. В понятиенедвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположениемв пространстве и всё, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, таки над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права,интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
В Гражданском Кодексе(ст. 130) дается чёткое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения».
В соответствии с ФедеральнымЗаконом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежатгосударственной регистрации, включает: земельные участки недр, обособленныеводные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещениебез несоразмерного ущерба их назначению невозможнее, в том числе здания,сооружения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия какимущественные комплексы.
Здесь к объектамнедвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом,необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) каксовокупности физических объектов (земли и всего, что с ней связано) инедвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы,преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.
1.2 Подходы ипринципы оценки стоимости недвижимости
Выбор метода оценки оченьважен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.
Существуют три методаоценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод.
2. Метод прямогосравнительного анализа продаж.
3. Доходный метод.
Затратный методосновывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости иисходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит заобъект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получениесоответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначениюи качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный методоценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценитьвеличины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесияспроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный методпоказывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа,увеличенную на рыночную стоимость земли.
Основные этапы процедурыпри данном методе:
1. Расчет стоимостиприобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимальногоее использования.
2. расчет рыночнойстоимости возведения новых аналогичных объектов получение полнойвосстановительной стоимости объекта.
3. Определениевеличины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования имеханизмов.
4. Уменьшениевосстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточнойвосстановительной стоимости объекта.
5. Добавление крассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельногоучастка.
Метод прямогосравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынкеосуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации обаналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основепредположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажунедвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрестианалогичный по качеству и пригодности объект.
Метод включает сборданных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным соцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетомпараметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировкицен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемойсобственности.
Основные этапы процедурыоценки при данном методе:
1. Исследованиерынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположенияпо продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информациис целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенныесделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящихединиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбраннойединицы.
4. Сравнениеоцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных илипродающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемогообъекта.
5. Установлениестоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик иведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условияхнедостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостнойоценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группыпоказателей или диапазона цен.
Доходный методосновывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупательприобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Инымисловами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход вбудущем.
Методмультипликатора валовой ренты.
Метод мультипликатораваловой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости,если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информацияо них полностью отсутствует.
Методоснован на предположении, что существует определенная связь между ценойнедвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).
Основныеэтапы применения метода:
1.Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа
продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи
сдавались в аренду.
МВР =Ц/Агод, (1)
Где:
МВР — мультипликатор валовой ренты; Ц — цена продажи сопоставимого объекта; А — годовой рентный доход.
2. На основе суждений оценщикаполученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получивединственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилойнедвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах.
3. Определитьвеличину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался варенду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованныеданные о типичных показателях арендной платы, провести необходимыекорректировки.
4. Определить стоимость объекта оценки(С):
С = МВРх Агод, (2)
Несмотряна простоту алгоритма, указанный метод следует применять только в случаедостоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, чтообъекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимостиактивен, и зафиксировано большое количество продаж.
В случае если собраннаярыночная информация отвечает признакам достаточности и достоверности, аренднаяплата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случаенеобходимо внести поправки.
Каждый из этих методовприводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительныйанализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованныхметодов и установить окончательную оценку объекта собственности на основанииданных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
В процессе работы надопределением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратногоподхода оценки имущества является неэффективным. Поэтому оценщиком приняторешение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объектаоценки и использовать только два – сравнительный и доходный методы. Нижеприводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подходосновывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатитза недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретениеземельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительскимхарактеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания,частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по«типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат,определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицыплощади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, абсолютно неизвестны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когдапокупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру вмногоквартирном доме посредством его строительства.
Процесс оценки – этопоследовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Оценкастоимости недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из несколькихэтапов. Его можно разделить на следующие стадии:
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотробъекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельногоучастка.
5. Применение трёхподходов к оценке объекта недвижимости.
6. Согласованиерезультатов, полученных с помощью различных подходов.
7. Подготовка отчёта изаключения об оценке.
8. Доклад об оценке.
Рассмотрим основные и наиболееважные этапы проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимыхусловий процесса оценки приводит к наилучшим результатам [12].
1 Этап. Определениепроблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмясоставляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов,которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности;определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производитсяоценка [7].
1. Идентификация объектанедвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются егонаименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, ифактические характеристики.
2. Выявление предметаоценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости – выявлениепредмета оценки, то есть того, что подлежит оценке, — весь комплексимущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.
3. Определение датыоценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. Стечением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например,существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от временигода. Причём изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными.В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это можетбыть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделениемимущественного комплекса.
Дата оценки стоимостиобъекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когдастоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок.Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случаеесли оценка объекта недвижимости производится в связи с судебнымразбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью предприятия, датуоценки может определить суд.
4. Формулирование цели ифункции оценки. Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценкизависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собойиспользование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи сэтим в отчёте по оценке необходимо указать, что данная оценка действительналишь для цели или целей, указанных в данном отчёте. Использование полученныхрезультатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объектанедвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемыхдля оценки при его ликвидации.
Цель оценки определитьвид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки – это сфера еёпоследующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу илипокупателю в определении цены объекта недвижимости.
5. Ознакомление заказчикас ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомитьзаказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценкустоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересовзаказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать вотчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком иэкспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.
Ниже приведены некоторыеосновные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.
1. При подготовке отчётаоб оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях иамортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые итехнико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутсяили рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведенияспециальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценкиспециальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности наоцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиесяв отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочныхфакторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся впрогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подверженыизменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценкадействительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей,указанных в нём.
6. Заказчик гарантирует:любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другиематериалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствиис целями задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик изаказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессеоценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренныхдействующим законодательством РФ.
8. Отчёт об оценке долженрассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик несоблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
9. Заключение и отчёт обоценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщикабез каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализацииимущества.
10. Эксперт-оценщик непредставляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества иотсутствия нарушений действующего законодательства.
11. Заказчик обеспечиваетэксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая техническийпаспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности запоследние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами,подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию обобъекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.
При невозможностиполучить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числеот третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте.Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основедокументов и информации, содержащих недостоверные сведения.
12. Заказчик обеспечиваетличное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможностьанкетирования администрации [4].
2 Этап. Предварительныйосмотр объекта и заключение договора на оценку. Вторая стадия оценки – этопредварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадияоценки включает:
— предварительный осмотробъекта и знакомство с его администрацией;
— определение исходнойинформации и её источников;
— определение составагруппы экспертов-оценщиков;
— составление задания наоценку и календарного плана;
— подготовку и подписаниедоговора на оценку.
1. Предварительный осмотробъекта и знакомство с его администрацией. На этой стадии оценки объектпредварительно осматривается, и эксперт знакомится с его администрацией.Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителейзаказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него опредыстории развития объекта, выпускаемой им продукции, его физическомсостоянии, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическомклимате в коллективе, перспективах развития предприятия, более глубоко понять,что представляет собой данный объект.
Важно на этом этапеоценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание,подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечиватьисходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственногоза подготовку и сдачу отчёта заказчику.
2. Определение исходнойинформации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных,используемых для оценки, а также их источники. Это могут быть сведения о рынке,на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах,финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия иперспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных,политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих настоимость оцениваемого объекта. Самый распространённый способ представленияобщих данных – это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка,на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположениеобъекта (то есть данные о городе, районе, где расположен объект). Преимуществоданного способа представления информации заключается в том, что, собрав исистематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведенияоценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочнойдеятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости – наиболеетрудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых дляоценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческиеслужбы заказчика, специальные периодические издания, государственные органыуправления, специальная справочная литература. При заключении договора наоценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которыезаказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем,чтобы он смог начать оценку объекта.
3. Определение составагруппы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщикдолжен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценкестоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости может оцениватьодин эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколькочеловек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов,экологов.
4. Составление задания наоценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливаетэксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточныхзнаний в области оценки делает это не достаточно чётко. Недостаточная чёткостьформулировки целей и функций оценки – основная причина ошибок и конфликтныхситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценкувключает следующее: имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, датуоценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарныйплан, особые условия.
Приведённый выше составзадания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщикуточняет состав задания на оценку, исходя из конкретных особенностей объектаоценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему.Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику.Копии докладных записок прилагаются к отчёту об оценке.
Задание на оценку должнобыть приложено к отчёту об оценке. Разработка и подписание заказчиком иэкспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки – важный этап,организующий стороны на целенаправленную работу.
Продолжительность оценкиобъекта недвижимости зависит от величины объекта. В среднем продолжительностьоценки объекта недвижимости составляет 2-3 недели. Однако при работе с крупнымиобъектами продолжительность оценки может быть значительно больше.
5. Подготовка иподписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора наоценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки,возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика [4].
3 Этап. Сбори обработка информации. Для определения рыночной стоимости объектаиспользуется следующая информация: титул собственности и регистрационные данныепо объекту, физические характеристики объекта, данные о взаимосвязи объекта синфраструктурой, экономические факторы, характеризующие объект. Источникамиэтой информации могут быть городские, районные комитеты и органы, гдерегистрируются сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечныекредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать.
5 Этап. Выбор методологии оценки. Четвертая стадияпроцесса оценки – это выбор методов оценки. При реализации этой стадииобосновывается возможность применения определённых подходов и методов,применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.
В рыночныхусловиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценкестоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (илирыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения. Методы оценкинедвижимости зависят от принимаемого подхода.
Каждый изподходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов,используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки,выбранной базой оценки и характером объекта.
Доходный подход базируется на определении стоимости объектаоценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом.Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализациидохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализацииприменяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доходявляется постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а периодего получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока(непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемыеденежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми повеличине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методыдоходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимостиобъекта.
Затратный подход базируется на определении суммы затрат навоспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей еёкорректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратногоподхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональныманалогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишьпроцедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовойстоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуетсяприменять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физическивозможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированныхобъектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.
Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе ценпродажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующихкорректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектомоценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта.Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличииактивного рынка данного вида объектов.
Выборподходов и методов является прерогативой оценщиков. Нормативные документы пооценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно большеподходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того илииного подхода и метода — давать чёткие пояснения таких ограничений.
Оценка правпользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий,сооружений), составляющие также часть этой стадии оценки, которая выполняется сприменением определённых оценочных процедур и приёмов [3].
6 Этап. Согласование результатов оценки. Пятая стадия процесса оценки,разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимостинедвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочнойстоимости объекта. При этом окончательный вывод делают по совокупности ихрезультатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенныерасхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированностьрынка.
Полезнознать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результатыпутём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных отиспользования нескольких методов, а также то, что аргументация процедурысогласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте [2].
7 Этап. Составление отчёта об оценке. Это завершающая стадия процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цельоценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта,краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшегоокружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами,согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочнойстоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство,указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично даннымоценщиком. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторыеисходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты,фотографии объекта или отдельных его элементов, а также копии документов,подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.
Допускаетсядаже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, вподавляющем большинстве случаев применяется письменная форма отчёта всокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая формаотчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый отчёт должен бытьподписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которойработает оценщик [12].
Любой отчётоб оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Низаказчик, ни эксперт не могут использовать отчёт или какую-либо его частьиначе, чем это предусмотрено целью оценки.
Оплата услугэксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщикаможет быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированнаяцена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовойстоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированнаяцена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и можетбыть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.
Если после проведенияоценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимогоэксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна бытьпочасовой, не зависящей от исхода судебного разбирательства. Размер оплатыуслуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности имасштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика,финансовых возможностей заказчика.
Подготовив проектдоговора на оценку стоимости недвижимости, эксперт-оценщик представляет егозаказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагаетсязадание на оценку [14].
2.Практический подход к оценке стоимости недвижимости
2.3 Расчет стоимости объекта недвижимости
Объект оценкипредставляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м.Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 годапостройки на 1-ом этаже здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаментыбетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачноеперекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные.Кровля рулонная. Отделка — евроремонт. Здания оборудованы центральнымотоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением ихолодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.
Право собственности наданный объект принадлежит компании ООО «Киреев и Ко». Никаких иных ограниченийна данное право не имеется.
На середину апреля 2008года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговыхпомещений в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разбросзначений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных вцентральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.
В периферийных районахгорода аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Ценысделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2008 годаследующие значения:
— $1890-4620 – за 1 кв.м. торговых помещений в центральной части города;
— $880-1730 – за 1 кв.м.остальных торговых помещений.
Доля торговых площадей,предлагаемых в аренду, на середину апреля 20084 года составляла:
Стоимость продажискладских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегосяспециального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит отместорасположения склада.
Средние значения базовыхарендных ставок по состоянию на середину апреля 2008 года за офисные помещения,расположенные в центральной части города имеют следующие значения:
— $630 за 1 кв.м. в годза офисные помещения класса «А»;
— $495 за 1 кв.м. в годза офисные помещения класса «В».
Арендные ставки заофисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районахгорода, ниже вышеприведенных на 11-19%.
Эксплуатационные расходыв офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно исоставляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая НДС.
Цены за аренду 1 кв.м. вгод офисных помещений других классов составляют (в зависимости отместорасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всехкоммунальных услуг):
— $200-360 – класс «С»;
— $190-360 – класс «D»;
Цены сделок по продажеофисных помещений на середину апреля 2008 года следующие:
— $2210-3750 за 1 кв.м. –за офисы класса «А» и «В»;
$850-1680 за 1 кв.м. –за остальные помещения.
Соотношение участниковрынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно неизменилось и составляет примерно «один к трем».
Спрос:
— до 100 кв.м. – 30%.
— 100-150 кв.м. – 30%.
— 150-300 кв.м. – 21%.
— свыше 300 кв.м. – 19%.
Предложение:
— до 100 кв.м. – 22%.
— 100-150 кв.м. – 38%.
— 150-300 кв.м. – 20%.
— свыше 300 кв.м. – 20%.
Принцип лучшего инаиболее эффективного использования формулируется следующим образом: эторазумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самуювысокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым(основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретацияимеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор видаопределяемой стоимости.
Анализ лучшего и наиболееэффективного использования осуществляется в два этапа:
— на первом анализируетсялучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы онбыл свободным;
— на втором – лучшее инаиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится наэтом участке.
Выбор оптимальноговарианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположенияучастка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельногоучастка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точкизрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а такжетехнологической и финансовой обоснованности.
Физическая возможность.Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерныекоммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений навозможные варианты его застройки. Допустимость с правовой точки зрения.Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять навозможные варианты использования земельного участка.
Рассматриваемый земельныйучасток находится на праве аренды (49 лет) у ООО «Киреев и Ко». Финансоваяцелесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположениипредставляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальнаяпродуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доходпри использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данногоземельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.
Таким образом, лучшее инаиболее эффективное использование земельного участка как свободного — этоиспользование под застройку зданиями жилого и торгового назначений.
Анализ лучшего и наиболееэффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиямии строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечитмаксимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Физически возможныйвариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерногообеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зренияфизической возможности использования является использование здание в качестветоргового. Законодательно разрешенное использование.
Никаких ограничений наиспользование данного здания на собственника не наложено. Финансовоцелесообразное использование.
Текущее использованиеобъекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на егосодержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемыйземельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доходпри сдаче в аренду. Максимально продуктивное использование. Вариантиспользования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически изаконодательно возможных вариантов, является использованием данного здания вкачестве торгового.
Таким образом, лучшее инаиболее эффективное использование земельного участка с существующим на немзданием это использование в качестве здания торгового назначения.
Сущность затратногометода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами наприобретение участка земли, его благоустройство и строительство на немоцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Стоимость недвижимости позатратному подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещенияобъекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимостьвоспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копииоцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительныхстандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимостьзамещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющегоэквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалови в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С практической точкизрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, посколькупри замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу вполезности).
С теоретической точкизрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, посколькумаловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого болеетрех лет.
В данной работе прирасчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ.
Алгоритм затратногоподхода оценки недвижимости.
1. Рассчитываетсястоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участокарендован, то учитывается стоимость права аренды;
2. Определяетсяполная стоимость воспроизводства или замещения;
3. Производитсярасчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. Вычитается полныйизнос из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производитсясуммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений истоимости работ по благоустройству участка.
Методы определения ПСВ(ПСЗ) объекта недвижимости.
1. Методколичественного анализа;
2. Метод разбивки покомпонентам;
3. Методсравнительной единицы.
Метод количественногоанализа.
Данный метод требуетдетального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частейнового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка,отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямыерасходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесссоставления подробной сметы.
Метод разбивки покомпонентам.
Этот метод используетпоказатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах засчет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, аболее укрупненного сметного расчета.
Метод сравнительнойединицы.
Применяется по отношениюк стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения вконструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельныепоказатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательногохарактера.
В данной работе будетприменен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости.Данный метод основан на данных представленных в сборниках УкрупненныхПоказателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формуладля расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:
ПСЗ = Вед/> Vстр /> Кп /> Кн/> Км/> Кв/> Кпз /> Кндс, (4)
Где:
Вед –восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);
Vстр – строительный объем объекта;
Кп –коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрамобъекта недвижимости с параметрами типичного объекта;
Кн –коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбраннымтипичным объектом;
Км –коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв –коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажныхработ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласноУПВС, принят 1969 год) и датой оценки.
Кпз –коэффициент прибыли застройщика;
Кндс –величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.
Определение износаобъекта недвижимости.
Термин «износ» в оценкеследует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).
В бухгалтерском учетеизнос – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных сприобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценитьстоимость самого актива.
В оценке же недвижимостиизнос рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любойпричине».
В теории и практикеоценки различают три метода определения степени износа:
1. Метод разбиенияна виды износа;
2. Метод срокажизни;
3. Рыночный метод.
В данной работе будетиспользован метод разбиения на виды износа.
Метод разбиения на видыизноса.
Определение износа этимметодом производится путем разбиения его на три компоненты:
— физический износ;
— функциональный износ;
— внешний износ.
По возможности устранениятого или иного компонента совокупного износа различают устранимый инеустранимый износы:
— неустранимый – затратына исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;
— устранимый – затраты наисправление меньше, чем добавленная стоимость.
Физический износ. Можетбыть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величинизноса будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этойработы могут быть привлечены специалисты.
Функциональный износ. Этонесоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может бытькак недостаток, так и избыток каких-либо элементов.
Внешний износ. Вызываетсяфакторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являютсяпромышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая иэкологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только всилу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией наместном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектовнедвижимости.
В данной работе стоимостьземельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимостиисходя из затратного подхода.
Произведем расчетстоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:
1. Вед –определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли иобщественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные исмешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объектУПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описаниетипичного объекта:
«Здания без подвала сохлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стеныкирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачноеперекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные.Кровля рулонная. Отделка — повышенного качества. Здания оборудованы центральнымотоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением ихолодильными устройствами. Группа капитальности I.»
Так как наш объектнаходится в 1-ом территориальном поясе, его строительный объем не превышает 500куб.м., то:
Вед = 46,5руб.
Для расчета физическогоизноса выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов впроцентах»:
Таблица 2.1
Выдержкииз Таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»Фундаменты 6 Стены и перегородки 22 Перекрытия 14 Крыши 5 Полы 3 Проемы 9 Отделочные работы 4 Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 28 Прочие работы 9
2. Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на2,5м, получим 318 куб.м.
3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичнымне наблюдается.
4. Км – данныйкоэффициент составляет 1.
5. Кв = К69-84/>К84-2004. К69-84= 1,18.
К84-2004 =38,464/>1,0115/>1,011/>1,01/>1,009 (на апрель2004) =40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеняКо-Инвест №46.
6. Кпз= 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом вышеизложенногорассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ =46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.
Таблица 2.2
Вычисление износ объектанедвижимостиКонструктивный элемент Уд. вес., % Износ, % Средн.-взвеш.,% Фундаменты 6 25 1,50 Стены и перегородки 22 25 5,50 Перекрытия 14 15 2,10 Крыши 5 25 1,25 Полы 3 10 0,30 Проемы 9 20 1,80 Отделочные работы 4 15 0,60 Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 28 25 7,00 Прочие работы 9 15 1,35 Всего 21,4
Функциональный и внешнийизносы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объектанедвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760* (1-0,214) = 778 740 руб.
Подход сравнительногоанализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продажсопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществлениясоответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объектанедвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичногообъекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон = Рк />D, (5)
Где
Рк – продажнаяцена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);
/>D – сумма поправочных корректировок.
Алгоритм сравнительногоподхода оценки недвижимости:
1. Выявляютсянедавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источникиинформации:
1) собственное досье оценщика;
2) internet, электронная база данных;
3) досье брокеров понедвижимости;
4) страховыекомпании и т.д.
2. Проверкаинформации о сделках
Корректировка стоимостисопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому длясопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате исследованияинформации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойстваманалогичные оцениваемому, приложение 1.
Таблица 2.3
Характеристикаоцениваемого объектаМестоположение коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутренняя. отделка инж. оборудование этаж
ВАО, ул. Большая Косинская,
д. 13 телефон парковка, охрана отсутствуют хорошее 127 евроремонт. все основные виды 1
Введем корректировки для объектовотносительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах,приложение 2.
Таблица 2.4
Валовые корректировки для каждогообъекта составляют объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5 Валовые корректировки 30 30 15 35 35
На основании валовыхкорректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
/>,
Где:
Vi, /> - соответственно, i-ая валовая корректировка и суммаваловых корректировок;
n – количество объектов аналогов.
Таблица 2.5
Вес для цены каждогообъекта объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5 Веса 0,20 0,20 0,22 0,19 0,19
Таблица 2.6
Итоговые результаты Цена за объект
Цена
за 1 кв.м.
Чистая
корр.
Итого
за 1 кв.м. Вес
Ст-ть
1 кв.м. объекта оценки объект №1 900 000 780 +20 936 0,20 975 объект №2 60 000 430 +30 559 0,20 объект №3 732 000 1200 +5 1 260 0,22 объект №4 394 200 900 +10 990 0,19 объект №5 283 500 1050 +5 1 103 0,19
Переведем окончательнуюстоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевыйэквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):
975*127*28,5 =3 529 000 руб.
Недвижимость обладаетсвойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему людипокупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можновыделить три основных:
— метод валовой ренты;
— метод прямойкапитализации;
— метод капитализациидохода (метод дисконтирования денежных потоков).
В данной работе будетиспользоваться метод прямой капитализации.Под капитализацией доходапонимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимымимуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистогооперационного дохода (NOI,или ЧОД) и ставки капитализации R.
Понятие ЧОД используетсятолько в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы,аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтомуважно иметь о нем четкие представления.
ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчиваявеличина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемогоимущества после вычета всех операционных расходов и резервов.
Последовательностьрасчета ЧОД (NOI) следующая:
1. Определяетсяпотенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый последаты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2. Определяемэффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемыхубытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сбореарендной платы.
3. Изпрогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы(операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а такжерезервы.
К постоянным расходамотносятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объектанедвижимости. К ним можно отнести:
— налоги на имущество;
— арендная плата заиспользование земельного участка;
— страховые взносы и т.д.
К переменным(эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержаниенедвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потокадоходов.
Ниже приведен неполныйперечень операционных расходов:
— коммунальные услуги;
— зарплата персонала;
— содержание помещения внадлежащем состоянии и т.д.
Наиболее сложным вопросомоценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способомявляется расчет данной ставки методом кумулятивного построения:
R = /> (6)
Где:
/> - процентная ставка повысоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;
/> - премия за риск вложения в доходнуюнедвижимость;
/> - премия за низкую ликвидностьобъекта;
/> - премия за некачественныйменеджмент.
/> - норма возврата капитала,рассчитанная по методу Ринга.
Расчет стоимости объектанедвижимости по доходному подходу.
ПВД = 403*127 =51 180;
Принимаем коэффициентынедозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД= 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходовсоставляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД – 20% =40 945;
Согласно информации,представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со срокомпогашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капиталапо методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания.Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службыпорядка 125 лет (I-ая группакапитальности), то норма возврата капитала составит:
/>=/>
R = 7% + 3% + 5% + 2% +1% = 18%.
Таким образом, определимокончательно стоимость по доходному подходу:
/>6 483 000 руб.
1.3 Выборокончательной цены объекта
В следствии того, чтозатратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночнойстоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объектанедвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно даютобъективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес вразмере 45%.
Итоговая стоимостьобъекта недвижимости составляет:
778 740*0,1+3 529000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2 917 350 = 4 583 270 руб.
Заключение
В настоящее времяпроблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Россиистоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствованиянеобходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальноефункционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.
Оценка рыночной стоимостиобъектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этойсвязи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией,принципами исследования.
Практика по оценкерыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западныхметодик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даётнеприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России всилу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле,играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимостиобъекта недвижимости.
Анализ западных методик ипопытка использования в российских условиях показал их относительную слабостьпри решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в Россиив последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случаехорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования наактивных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учётанациональных особенностей рынка недвижимости России и его государственногорегулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости длясовременного уровня экономики России невозможно.
Базируясь на мировомопыте, развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать иразвивать национальную систему оценки [2].
Списокиспользованной литературы
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментариик нему.
2. Федеральный закон«Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от5 марта, 12 апреля 2001 г.)
4. ПостановлениеПравительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
5. Иванова Е.Н.Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2007г.-344с.
6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.
7. Тепман Л.Н.Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.
8. Зимин А.И. Оценкаимущества: вопросы и ответы. — М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.
9. Федотова М.А.,Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. – 352 с.
10. Соловьев М.М.Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.
11. Ресин В.И.Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.
12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер», 2001 г. – 334 с.
13. Горемыкин В.А.Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. – 801 с.
14. Грязнова А.Г.,Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика»,2004. – 496с.
15. Рахман И.А.Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во«Экономика», 2000.
16. Озеров Е. С.Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 – 422 с.
17. Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. –136 с.
18. Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог:изд-во ТРТУ, 2003.
19. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.
20. Симионова Н.Е.,Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебноепособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 — 448с
21. Страхов Ю.И.,Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости.Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки иконсалтинга», 2004г. – 238 с.
22. Логинов М.П. Квопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.
23. Иванова А.В.Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки.Москва, 2006. № 9.