Министерствообразования и науки Российской Федерации
Федеральноеагентство по образованию
Филиал ГОУ ВПО«Санкт-Петербургский государственный инженерно-
Экономическийуниверситет» в г. Вологде
Кафедраэкономики и управления
Дисциплина:«Оценка бизнеса»
Контрольнаяработа
Вариант№9
Вологда 2010
Содержание
Введение
1 Основные подходы к оценке бизнеса иобщая характеристика методов оценки
2 Особенности оценки недвижимости
Заключение
Список литературы
Введение
По мере развитиярыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценкаобъектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частичноРоссийской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальнымобразованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительноеуправление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечномкредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.
Возрастает потребностьв оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчисленииналогооблагаемой базы.
Оценка бизнесанеобходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. Впроцессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлениюпредприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальнуюэффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и являетсяосновной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.
Переход к рыночнойэкономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденнойМинистерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии срастущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новойобласти экономики — оценки собственности.
Развитие рыночной экономикив России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника.Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащимисобственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новоежилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, ктозадумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем ивопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.
С этими проблемамисталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты.Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка исистемы страхования также формируют потребность в новой услуге-оценке стоимостиобъектов и прав собственности.
Оценка стоимости любогообъекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленныйпроцесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетомпотенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент временив условиях конкретного рынка.
Особенностью процессаоценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка неограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретениеоцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов:фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модельконкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночноереноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.
Подходы и методы,используемые оценщиком, определяются в зависимости, как от особенностейпроцесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, атакже от целей и принципов оценки.
Основной целью даннойработы является изучение особенностей оценки недвижимости и основные подходы коценке бизнеса и общая характеристика методов оценки.
1Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки
Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценкебизнеса — затратный, доходный и сравнительный. Все подходы к оценке бизнесапредполагают применение специфических методов и примеров, а также требуетсоблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация,используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы(сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые достижения (затратныйподход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходныйподход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёхподходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.
В практике операций с оценкой бизнеса встречаются самые различныеситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватныетолько ему подходы к оценке бизнеса и методы. Для правильного выбора методовпредварительно классифицируют ситуации оценки с использованием и т.д. При этомесли на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применениесравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектовпредпочтительнее затратный метод.
Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе ихкоммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центрили мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являютсяисточниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходовпозволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценкеназывается доходным. Доходный метод основывается на капитализации илидисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду.Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, истоимость земельного участка.
Если предприятие (бизнес) не продаётся и не покупается и несуществует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода неявляется основной для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценкаможет производиться на основе определения стоимости строительства с учётомамортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.
В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобныйоцениваемому рынку, можно использовать для определения рыночной стоимостисравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимыхобъектов, уже проданных на данном рынке.
На идеальном рынке все подходы к оценке бизнеса должны привести кодной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являютсянесовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильноинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также подругим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Все подходы к оценке бизнеса предполагают использование в работеприсущих именно данному подходу методов.
Доходный подход к оценке бизнесапредусматривает использование метод капитализации и метод дисконтированныхденежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которыеуспели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды;иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» посвоему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоковориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальшепредполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий,не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительныеактивы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явнымиконкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальнымиконкурентами.
В затратном подходе к оценке бизнеса используются:
§ метод чистых активов;
Методприменим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либосущественно сократить объём его выпуска.
§ метод ликвидационной стоимости.
Присравнительном подходе к оценке бизнеса используются:
§ метод рынка капитала;
Методориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать.
§ метод сделок;
Методприменим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либосущественно сократить объём его выпуска.
§ метод отраслевых коэффициентов.
Методориентирован на оценку предприятия как действующего.
Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодныпри условии строгого выбора предприятия — аналога, которое должно относиться, ктому же типу, что и оцениваемое предприятие. Возможность, и даже во многихслучаях необходимость (для получения более достоверного результата), применитьк оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценкибизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок,рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных»оценок. При этом весомые коэффициенты значимости оценок, в принципе допустимы вданной ситуации, методом оценки понимаются как коэффициенты доверия ксоответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер — определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другимиспециалистами (экспертами)./>
Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщикиприменяют специальные приемы и способы расчета, которые получили названиеметодов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определеннойинформационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценкипозволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все методыявляются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночныеожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, ипредполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемымобъектом.
Как мы уже выяснили, «оцениваемая стоимость» — понятиемногократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторыневозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтомупри построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторовпринимается за постоянную величину, в то время как другие — за переменную.Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния нетолько нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временнымиаспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективнуюинформацию, другие — на перспективную, третьи — на текущую информациюфондового рынка.
В зависимости от факторов стоимости, являющихся основнымипеременными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного,сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить»определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, воглаву угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимостиобъекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина егорыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значениепродолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков,сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующуюрыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые,как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажасобственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Хотя, какправило, доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценкибизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. Внекоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точнымиили более эффективными.
Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использовандля проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существуетактивный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит откачества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик долженсобрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Этиданные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условияпродажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается вслучае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценкиразделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивомсостоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнениявыбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между нимисуществуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировкуданных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектовспециального назначения, а также нового строительства, для определения вариантанаилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целяхстрахования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю,строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов,расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местномрынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта.Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающихисторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, принципенаилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности,экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подходасвязаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видовинформации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подходаявляются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другиеэлементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентовкапитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различнуюперспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и томже рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынкевсе три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однакобольшинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся вравновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы,производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинамданные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использованиепри оценке внутренне присущих ему методов.
Методы доходного подхода:[2]
Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнесаопределяется по формуле:
V = D/R ,
где: D — чистый доход бизнеса за год;
R — коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозированиипотоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта,соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Методы затратного подхода:
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматриваетстоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимостьактивов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктурырынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночнойстоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировкибаланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценкаобоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затемопределяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованнойрыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всехего обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственногокапитала предприятия.
Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:Собственный капитал = Активы — Обязательства.
Данный подход представлен двумя основными методами:
§ методом стоимости чистых активов;
§ методом ликвидационной стоимости.
Метод стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованнойрыночной стоимости.
2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин иоборудования.
3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.
4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений какдолгосрочных, так и краткосрочных.
5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.
6. Оценивается дебиторская задолженность.
7. Оцениваются расходы будущих периодов.
8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.
9. Определяется стоимость собственного капитала, путем вычитанияиз обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всехобязательств.
Применяется метод стоимости чистых активов в случае, если:
§ компания обладает значительными материальными активами;
§ ожидается, что компания по-прежнему будет действующимпредприятием.
Показатель стоимости чистых активов введен первой частьюГражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций. Чистыеактивы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активовакционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств,принимаемых к расчету.
Проведение оценки с помощью методики чистых активов основываетсяна анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансовогосостояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли,финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.
Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессеоценки:
§ бухгалтерский баланс;
§ отчет о финансовых результатах;
§ отчет о движении денежных средств;
§ приложения к ним и расшифровки.
Кроме того, могут использоваться и другие официальные формыбухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия. Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку, цель которой —приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимомувиду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежныхпотоков и ставок дисконта.
Простейшим способом корректировки является переоценка всех статейбаланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты,например, американского доллара.
Отличительной особенностью затратного подхода при оценке стоимостипредприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают нагруппы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученные стоимости.
Алгоритм данного подхода следующий:
§ на первом этапе производят анализ активов предприятия и выделяютсоставные части, оценка стоимости которых будет производиться. Например, приоценке стоимости предприятия могут быть выделены следующие составные части: земля,здания, коммуникации, нематериальные активы, финансовые активы, сырье,материалы, машины и оборудование и т.п. В каждой группе активов можно выделитьподгруппы;
§ на втором этапе оценщик выбирает наиболее приемлемый метод оценкидля каждой группы (подгруппы) активов, выполняет необходимые расчеты;
§ определяется итоговая величина стоимости предприятия.Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность междусуммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.
Методы сравнительного подхода:
Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичныхкомпаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативнойинвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемуюорганизацию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободнойпродаже, при использовании соответствующих корректировок должны послужитьориентиром для определения цены оцениваемой компании.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольныхпакетов акций сходных компаний.
Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитыватьориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевойстатистики./>/>
Метод капитализации дохода:
Капитализация — это превращение денежного потока в стоимость путемделения или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода накоэффициент капитализации или мультипликатор. Базовые формулы:
Vm = Доход / K или V = Д x M ,
где: Vm — оцениваемая стоимость,
Д — доход,
К — коэффициент капитализации,
М — мультипликатор.
Суть метода капитализации заключается в определении величиныежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, наоснове которой рассчитывается рыночная стоимость компании. Использование данногометода заставляет оценщика решать следующие задачи:[5]
1. Определить продолжительность анализируемого периода.
2. Определить капитализируемую базу.
3. Определить коэффициент капитализации.
4. Рассчитать рыночную стоимость.
Существует множество методов капитализации дохода предприятия,различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, накоторый делятся или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить:
§ капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплатыпроцентов и капитализации затрат);
§ капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплатыпроцентов и капитальных затрат);
§ капитализацию фактических дивидендов;
§ капитализацию потенциальных дивидендов;
§ использование мультипликаторов: цена/прибыль, цена/выручка и др.
При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени,за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом,обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов впрошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Например, могут быть использованыданные о доходах за 2 ближайших периода в прошлом, за текущий период и за 2года в будущем.
В качестве анализируемого периода можно выбрать три периода впрошлом, либо два периода в прошлом, один в настоящем и два прогнозных периода.Особое внимание следует обращать на сопоставимость используемых показателей.
Капитализируемой базой, как правило, является скорректированнаяприбыль компании, тем не менее, в практике иногда не используется выручка, либофинансовый результат до налогообложения.
Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки компаний,в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний,обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается,а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежныйпоток.
Следующий важный вопрос, который возникает при расчете чистогодохода — выбор способа его расчета. Простейшим способом является расчет поформуле средней арифметической чистого дохода. Более точно рыночную стоимостьобычно удается рассчитать в случае определения чистого дохода по формуле среднеговзвешивания или тренду.
Если в динамике показателя чистого дохода за выбранныйретроспективный период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, тобазовый показатель чистого дохода компании может быть получен каксреднеарифметический расчет за этот период.
Если же аналитик считает, что для прогноза будущих чистых доходовнаиболее важными являются чистые доходы за последние периоды, то он используетвесовые коэффициенты.
Если предполагается, что тенденция динамики чистого доходасохранится и на перспективу, то его величина определяется на основе тренда.[7]Для этого используется уравнение трендовой прямой:
у = а + b * х,
где: у — чистый доход в Ι -ом году;
х — вес Ι -го года;
а и b — коэффициент, который рассчитывается:
n — число периодов наблюдения.
В некоторых случаях для оценки компаний используется объем валовойвыручки. Он чаще всего применяется для определения рыночной стоимости бизнеса всфере услуг.
Иногда для оценки АО используется капитализация дивидендов.
Этот метод предпочтителен для акционеров, не обладающихконтрольным пакетом акций, а влиять на политику общества по вопросу выплатыдивидендов они не могут. Для акционеров, обладающих контрольным пакетом,предпочтительнее использование для определения рыночной стоимости капитализациичистого дохода. В качестве коэффициента капитализации может быть использована:
1. норма прибыли, скорректированная на уровень риска;
2. ставка капитализации по сопоставимым компаниям.
Область применения методов капитализации:
Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточноеколичество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайнеймере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущимили темпы их роста — умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного наарендной плате, постоянной клиентской базе и т.п. на многие годы вперед. В силутого, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициентакапитализации, для использования метода прямой капитализации необходимотщательное обоснование коэффициента капитализации.
Достоинства и недостатки метода капитализации:
Основное преимущество — простота расчетов. Другое преимуществосостоит в том, что метод прямой капитализации, так или иначе непосредственноотражает рыночную конъюнктуру.[3] Однако метод не следует применять, когда:
§ отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен ихэкономический анализ;
§ если бизнес находится в стадии становления (еще не построен): невышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них;
§ когда объект требует серьезной реструктуризации.
2 Особенности оценки недвижимости
Оценка объектовнедвижимости – это одно из наиболее востребованных направлений деятельностиоценочных компаний. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая не толькоюридическим лицам, но и физическим. Оценка стоимости может потребоваться какдля небольших отдельно стоящих строений, так и для крупных производственныхкомплексов.
Самыми распространеннымислучаями, когда требуется оценка недвижимости, являются сделки купле – продажиобъекта, получение кредита в банке под залог данного объекта, внесениенедвижимости в уставной капитал. Так же, оценка требуется для целейстрахования, налогообложения, получения недвижимости по наследству и в иныхслучаях. В ряде случаев, квалифицированная независимая оценка недвижимостинеобходима для принятия эффективных управленческих решений. Существуетмножество различных видов недвижимости, и каждый из них имеет своиспецифические факторы, влияющие на стоимость данного объекта.
При оценке недвижимостиоценочная компания учитывает множество различных факторов, влияющих настоимость недвижимости. Основными из них являются тип здания и егопредназначение, состояние объекта и прилежащей территории, месторасположениянедвижимости, транспортная доступность, метраж. Немаловажным является иположение дел на рынке недвижимости на момент оценки.
Перед началомпроведения оценки необходимо определиться с целью ее оценки. От цели зависит,какой вид стоимости недвижимости будет определяться в процессе оценки.Недвижимость может обладать рыночной стоимостью, инвестиционной стоимостью иликвидационной стоимостью. Рыночная стоимость – это цена, по которой данныйобъект может быть продан в данный момент на рынке недвижимости при наличииздоровой конкуренции. Инвестиционная стоимость недвижимости определяется длязаключения определенной сделки по инвестированию, заключаемой с определеннойгруппой лиц. Ликвидационная стоимость объекта – это цена, за которую может бытьпродана недвижимость в кратчайшие сроки при условии вынужденного отчужденияобъекта владельцем.
При оценке объектовнедвижимости применяется три основных метода оценки. Рыночный метод оценкиоснован на анализе данных о продаже за последнее время аналогичных оцениваемомуобъекту и о продающихся подобных объектов сейчас. Затратный метод оценкиобъекта недвижимости определяет его стоимость, исходя из затрат, необходимых наего восстановление или замещение. Доходный метод оценки объектов недвижимостиопределяет его стоимость, исходя из предполагаемого размера дохода, которыйбудет приносить данная недвижимость в будущем. После проведения работ по определению стоимости объектанедвижимости, оценочная компания предоставляет заказчику пакет документов. Внем содержится результат оценки и подробное описание всех факторов, повлиявшихна его стоимость. Этот пакет документов обладает доказательным значением иявляется официальным юридическим документом.
Российскимзаконодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам,недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты.[4]Последовательность оценки объектанедвижимости:
1 Этап. Определение задачи оценки:
цель оценки, видопределяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав, датаоценки.
2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки:
график работ по оценке,источники информации, выбор методов оценки, затраты на проведение оценки,денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку.
3 Этап. Сбор и анализ информации:
осмотр объекта иприлегающей территории, юридическое описание объекта недвижимости, физическиехарактеристики и местоположение, экономическая информация, проверкадостоверности собранной информации, анализ и обработка информации.
4 этап. Анализ наиболее эффективного использования:
анализ земельногоучастка, анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями,правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическаяосуществимость, финансовая целесообразность, наивысшая стоимость недвижимости.
5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости наоснове трех подходов:
оценка стоимости наоснове доходного подхода, оценка стоимости на основе сравнительного подхода,оценка стоимости на основе затратного подхода.
6 этап. Согласование полученных результатов и выведениеитоговой величины стоимости объекта недвижимости:
проверка полученныхданных о величине стоимости, допущения и ограничивающие условия, обусловленныеполнотой и достоверностью использованной информации, выведение итоговойвеличины стоимости.7 этап.Составление отчета об оценке.[7] Цели и задачи оценки недвижимости
Под целями изадачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 законаоб оценочной деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости ипрактическое применение результатов оценки, соответственно.[1]
В частности, оценканедвижимого имущества необходима в следующих ситуациях:
— операциикупли-продажи или сдачи в аренду;
— акционированиепредприятий и перераспределение имущественных долей;
— привлечениеновых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
— кадастровойоценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельныхучастков;
— страхованиеобъектов недвижимости;
— кредитованиепод залог объектов недвижимости;
— внесениеобъектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий иорганизаций;
— разработкеинвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
— ликвидацииобъектов недвижимости;
— исполнениеправ наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
— другихоперациях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Цели и задачиоценки определяют особенности применения методологии оценки.
Понятие и виды стоимости:
Припроведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующиеим величины на практике также обычно отличаются.
Цена — это исторический факт, отражающий то, сколько былозатрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.
Затраты — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создатьобъект собственности, сходный с оцениваемым.
Стоимость — это мера того, сколько гипотетический покупатель будетготов заплатить за оцениваемую собственность.
Стоимостьимеет две формы проявления:
— потребительнаястоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств ипроцессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, которыйисходит из сложившегося варианта её использования).
— меноваястоимость характеризует способность объекта
недвижимостиобмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый)и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.
Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержатопределения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):
— рыночнаястоимость объекта оценки;
— стоимостьобъекта оценки с ограниченным рынком;
— стоимостьзамещения объекта оценки;
— стоимостьвоспроизводства объекта оценки;
— стоимостьобъекта оценки при существующем использовании;
— инвестиционнаястоимость объекта оценки;
— стоимостьобъекта оценки для целей налогообложения;
— ликвидационнаястоимость объекта оценки;
— утилизационнаястоимость объекта оценки;
— специальнаястоимость объекта оценки.Основные принципы оценки недвижимости:
Теоретическимфундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которыхосновывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки моделируютисходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.
В мировойпрактике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1. принципы,основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника);
2. принципы,вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиямии сооружениями);
3. принципы,обусловленные действием рыночной среды;
4. (наилучшегои) наиболее эффективного использования.
Понятия и принципы, основанные на представленияхпотенциального пользователя:
Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данномместе и в течение данного периода времени. Определяется величиной, сроками ихарактером получения доходов или других выгод от использования объектовнедвижимости.
Принципзамещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяетсянаименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другаясобственность с эквивалентной полезностью.
Ожидание –это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут бытьполучены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать какпозитивный, так и негативный характер.
Методикиоценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основныхподхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчассохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода коценке недвижимости в условиях кризиса.
Оценкастоимости недвижимостисиспользованием доходного подхода
Ключевымифакторами, формирующими стоимость недвижимостив рамках доходного подхода,являются:
— площадь,сдаваемая в аренду;
— процент наполняемости;
— арендные ставки;
— динамика их роста/снижения;
— величинаэксплуатационных затрат;
— ставкадисконтирования/капитализации.
Со стороныпотенциального покупателя объекта недвижимости довольно часто используетсяобщий подход, заключающийся в определении стоимости объекта недвижимости исходяиз определения «потенциально возможной площади» с позиции возможности сдачи варенду в текущих условиях. Например, текущий процент наполняемости объектасоставляет 40%, но оценщик провел анализ и выяснил, что при снижении аренднойставки можно увеличить процент загрузки до 70%, при этом фактически сформировалопределенный пул потенциальных арендаторов. Соответственно, при проведенииоценки используется процент загрузки в размере 70% и скорректированная аренднаяставка.
Основныемоменты, на которые необходимо обратить внимание при оценке стоимостинедвижимости:
— припрогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета аренднойставки. При оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процентот оборота.
— обязательнапроверка оплаты по действующим договорам аренды;
— необходимреалистичный подход к построению потока дохода;
— при определенииставки дисконтирования/капитализации
формированияитогового вывода о стоимости необходимо помнить, о соблюдении правила:номинальный денежный поток – номинальная ставка дисконтирования/капитализации,реальный денежный поток – реальная ставка дисконтирования/капитализации.
В текущихусловиях достаточно любопытным моментом является учет долгосрочногообременения. Довольно часто встречается ситуация, когда долгосрочноеобременение (до кризиса, заключенное по более низкой по сравнению с рыночнойставке) оказывается «выше рынка» и, как следствие, может давать некую«дополнительную» стоимость. Безусловно, необходимо исходить из того, что, еслипозволяют условия договора аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована.При этом собственник не спешит снижать арендные ставки для новых арендаторовадекватно рыночной ситуации, в определенной степени боясь спровоцироватьсуществующих.
Как правило,долгосрочные арендаторы являются якорными, соответственно уход одного из нихдля любого торгового центра может привести к увеличению доли вакантныхплощадей.
Оценка стоимости недвижимости с использованием затратногоподхода:
Ключевымифакторами, формирующими стоимость в рамках затратного подхода, являются:стоимость земельного участка, стоимость нового строительства, прибыльпредпринимателя, износ.
Оценкастоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:
— невозможностьдостоверной оценки стоимости земельного участка;
— сложности вкорректном определении величины внешнего износа
приотсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынкакоммерческой недвижимости. В итоге сейчас мы наблюдаем:
существенноеудешевление затрат на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон,кирпич, цемент снизились в среднем на 30–38%); значительное снижение стоимостиземельного участка по отдельным объектам до 3-5 раз; резкое падение прибылипредпринимателя;
наличиезначительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой существующихплощадей.
Основныемоменты, на которые необходимо обратить внимание:
для новогообъекта обязательна проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связисо снижением цен на основные строительные материалы;
необходимостьосуществления корректного учета внешнего износа, величина которого в текущихусловиях очень значительна.
Оценка стоимости недвижимости с использованиемсравнительного подхода:
Оценкастоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:
значительныйобъем предложения, при этом сделки носят единичный характер; существенныескидки при продаже.
Основныемоменты, на которые необходимо обратить внимание: при выборе аналоговобязательна проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в частиего текущего процента наполняемости; существенность корректировки на переход от«цены предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величинаскидки при итоговой продаже может достигать 70%).
Возможностьстоль значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом ценпредложения делает в текущей ситуации корректное применение сравнительногометода крайне сложным.
Безусловно,использование цен предложения не приводит к получению адекватного результата.Впрочем, найти данные по реальным сделкам чрезвычайно сложно было и до кризиса.
Раньше втаких случаях на помощь приходила корреляция с доходным подходом, благодарякоторой удавалось обосновывать скидки с цен предложения. Если сейчас опиратьсяв сравнительном подходе на цены предложения, а в доходном на текущие арендныеставки (капитализация), то результаты подходов будут существенно отличаться.
Некоторыеэксперты пытаются это объяснить тем, что в кризис ставки капитализации остаютсяна низких уровнях, но реальные сделки, во всяком случае, те, которые мы знаем,это опровергают.
Врыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества являетсянеобходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.
ВРоссии оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась вначале 90-х годов при помощи института экономического развития, ВсемирногоБанка Реконструкции и Развития (по американским методикам), проводилисьсеминары Российских общественных организаций.
Впервыес проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных имуниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениямиоб их доходности.[6]
Заключение
Развитие рыночнойэкономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появиласьособенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственникуквартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище илипомещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, ктозадумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем ивопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этойпроблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовыеинституты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования,фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новойуслуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
Впроизводственно-экономической практике экономических субъектов появляетсямножество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимостьимущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продажеимущества, кредитованию под залог имущества, страхованию, разрешениюимущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность вспециалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность являетсяосновной частью процесса реформирования экономики и создания правовогогосударства.
Впервые с проблемойоценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.
Продолжающийся в нашейстране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведенияпериодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности,что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующимиценами и условиями воспроизводства.
На сегодняшний день вРоссии деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируетсясоответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации»
Определение рыночнойстоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание наконкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностяхпредприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработкиего стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из нихобеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и болеевысокую рыночную цену.
Государство, продаваяэкономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущихдоходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственникипредприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственностипри ее продаже неправомерно.
Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. вусловиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальнойоценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальнымпоказателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продажеимущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основныхфондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве другихрыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональнойоценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
Списоклитературы
1. ЗаконРФ № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»
2. Оценканедвижимости. Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: «Финансы истатистика», 2006г.
3. Статья«Ключевые вопросы оценки объектов недвижимости в условиях кризиса» А.Бактимиров, О. Щербакова.
4. Гражданскийкодекс РФ.
5. ЕсиповВ., Маховикова Г., Терехова В. «Оценка бизнеса». Учебник для ВУЗов, Питер, 2005г.
6. НовиковБ.Д., «Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2006г.