Земельно-имущественные отношения

«Теорияоценки»
«Земельно-имущественныеотношения »
«Имущественныеотношения»

конспекты

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Становление специальности и профессии оценщика в России
1.1.    История вопроса
1.2.    Регулирование условий подготовки оценщиков
Глава 2. Правовые аспекты оценки недвижимости
2.1.    Связь недвижимости с землей
2.2.    Определение недвижимого имущества
2.3.    Право собственности на объект недвижимости и егоограничения
2.4.    Законодательные требования к оценке объектов недвижимости
2.5.    Законодательство об оценочной деятельности
Глава    3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки
3.1 Виды стоимости
3.2 Специфика рынков недвижимости
3.3 Принципы оценки недвижимости
3.4 Процесс оценки
Глава    4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание
4.1.    Классификация объектов недвижимости
4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости
4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствованииобъекта оценки
4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета
Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципыпостроения и механизм действия
Глава 6. Доходный метод оценки недвижимости
6.1 Структура доходного метода
6.2 Основополагающие принципы доходного метода
6.3 Ставки капитализации, дисконтирования
6.4 Условия арендных отношений
6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах
6.6 Метод прямой капитализации
6.7 Оценка с применением техники остатка
6.8. Второй метод капитализации
Глава 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа
7.1 Влияние финансового левереджа
7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство
7.3.    Методы инвестиционно-ипотечного анализа
7.4.    Влияние ипотечного кредита на соотношение“цена—стоимость”
Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж
8.1.    Основные положения
8.2.    Этапы реализации метода сравнения продаж
8.3.    Единицы и элементы сравнения, техника корректировок
8.4.    Примеры определения рыночной стоимости объектанедвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж
8.5.    Метод валовой ренты
8.6.    Статистический анализ в методе сравнения продаж
Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости
9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости,и их экспертиза
9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основаопределения рыночной стоимости экологического фактора
Глава 10. Оценка стоимости земли
10.1 Цель оценки
10.2. Предмет оценки
10.3. Земельный рынок
10.4. Нормативная цена земли
10.5. Рыночная стоимость земли
Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости
11.1. Сущность затратного метода
11.2. Области применения затратного метода
11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом
11.4. Затраты и себестоимость
11.5. Методы определения стоимости нового строительства
11.6. Измерение накопленного износа
Глава 12. Практика оценки недвижимости
12.1. Процесс оценки
12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активовпредприятия
12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса вуставный капитал
12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи
12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал

ВВЕДЕНИЕ
Предлагаемая вниманиючитателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет онедвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал обэтом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ееистории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданскогокодекса Российской Феде рации (ГК РФ).
Но как оценитьнедвижимость? Это практически значимый вопрос. Чиновники с недавних пор обязанывносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы.Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как труднозафиксировать оценку недвижимости.
Но дело даже не вдекларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики.Они еще больше нужны налоговым службам для правильной оценки базыналогообложения недвижимости. Опыт показывает, что именно в недвижимость всебольшее число людей стремится вложить свободные деньги. Но обладание земельнымучастком означает определенное ограничение возможностей других членов общества.И налоги на земельный участок, включая здания и сооружения на нем, нужноправильно и справедливо установить. Как это можно сделать? Только на основедействительной рыночной стоимости недвижимости.
Возрастающий оборотобъектов недвижимости требует знания их рынка обеими сторонами сделки —продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает такие объекты без участияпрофессионалов-оценщиков. Немалое число фирм занимается операциями на рынкенедвижимости. Только в Москве таких фирм около 2 тыс. В каждой из них работают,допустим, по 6—7 человек. Подумать только, 12—14 тыс., человек кормятся” отоборота объектов недвижимости. Конечно, кое-кто разоряется — это неизбежное следствиерыночной конкуренции. Но те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке,хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновленияприобретенных знаний делать на рынке недвижимости нечего.
Недвижимость в рукахгосударства — крупный источник до ходов. Особенно это важно для субъектовРоссийской Федерации (РФ) и муниципий. Хороший пример — московская мэрия. Здесьсоздана стройная система оценки недвижимости, аттестации и лицензированиядеятельности оценщиков. Сейчас она регламентируется Законом г. Москвы от11.02.98 г. Х З “Об оценочной деятельности в городе Москве”.
Существуют два типамотивации обладания объектом не движимости — максимизация текущего дохода иполучение максимального дохода от его перепродажи. Как подсчи9гать его рыночнуюстоимость? Это может сделать только независимый оценщик.
Продажа принадлежащегогосударству объекта недвижимости — это частный случай приватизации. В принятом3 июля 1991 г. Законе о приватизации прямо говорилось, о необходимости оценкиприватизируемой собственности с учетом ее буду щей стоимости, однако через годэти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество в массовоммасштабе стало оцениваться по балансовой стоимости. Потребовалось несколько летдля того, чтобы рыночная оценка приватизируемого имущества была восстановленана законодатель ном уровне.
Как видно, новыежизненные условия потребовали новую профессию — специалиста-оценщика. В 1993 г.благодаря усилиям Института экономического развития (ИЭР) Всемирного
банка в России быланачата подготовка специалистов по оценке. Именно окончившие курсы волны” сталиорганизаторами новых учебных центров по подготовке специалистов по оценке.Одним из таких центров стала Академия оценки. Мы, ее сотрудники, хотим отметитьследующие особенности нашей
Академии:
1. НезависимостьАкадемии. Отстоять эту независимость стоило больших усилий. И именно твердостьпозиции в отношении независимости Академии стоила, по существу, разрываотношений с Российским обществом оценщиков (вернее, с его руководством),пытавшимся узурпировать роль своего рода высшего арбитра в вопросах оценкиимущества. Однако мировая практика доказала, что монополизация оценочнойдеятельности противоречит основополагающим принципам рыночной экономики
2. Академия стараетсяохватить как можно большее число сторон оценочной деятельности. Не случайно всерии книг по оценочной деятельности выходят учебные пособия по оценкенедвижимости, бизнеса, машин и оборудования, транспортных средств,интеллектуальной собственности, инвестиционных: проектов и даже по оценкеювелирных изделий и драгоценных металлов.
3. Преемственностьобразования. Она проявляется не только по горизонтали — многие наши выпускникизакончили не сколько курсов. И это естественно: специалист по оценкенедвижимости должен знать особенности определения ценности земли. Или, скажем,профессионал по оценке бизнеса не может проводить оценочную работу без знаниямеханизма формирования интеллектуальной собственности (нематериальных активов).
Важно и то, чторазработанная в Академии структура образования позволяет получитьгосударственный сертификат специалиста по антикризисному управлению. ВыдаваемыеАкадемией свидетельства по оценке недвижимости и бизнеса признаются Федеральнойслужбой по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. Их обладателидолжны окончить лишь дополнительные курсы, организуемые Академией оценки.
Достаточно высокийуровень подготовки в Академии оценки проявляется и в том, что ее выпускникиуспешно сдают аттестационные экзамены на право оценочной деятельности в Москве,организованные мэрией. Нам доставляет удовольствие отметить, что почти все нашивыпускники (а их на момент написания этих строк было уже более 100) сдавали этиэкзамены лучше других абитуриентов — выпускников других учебных центров.
Пока еще не вышел давноожидаемый Закон об оценочной деятельности. Именно этот закон введет внормативное русло требования по подготовке специалистов, их обучению. Ожидаетсяпоявление президентских указов о недвижимости за рубежом и ее оценке,постановлений и распоряжений правительства, конкретизирующих требования Законаоб оценочной деятельности, Закона о регистрации недвижимости, нормативных актовМингосимущества РФ, Федеральной комиссии по ценным бумагам, Федеральной службыпо делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, Российского фондафедерального имущества, Госкомстата. Со всеми этими ведомствами про граммыобучения в Академии оценки согласованы, а большинство из них заключилосоглашение с Академией о подготовке специалистов по оценке как для самихведомств, так и для тех, кого они привлекают к оценочной экспертизеосуществляемых ими мероприятий и проектов.
 

Глава 1. СТАНОВЛЕНИЕСПЕЦИАЛЬНОСТИ И ПРОФЕССИИ ОЦЕИЩИКА В РОССИИ
 
1.1. Историявопроса
Существует мнение, чтороссийской оценке в 1997 г. исполни лось пять лет, тогда как за рубежомоценочная деятельность известна более полувека. Появление оценки” при этомсвязывается с созданием в 1992—1993 гг. профессиональной организации —Российского общества оценщиков. Это, на верное, правильно, но лишь в отношенииусловий возобновления оценочной деятельности. На самом деле она существовала вРоссии давно, и потому не совсем верно противопоставлять ее “младенческий”возраст в нашей стране долголетней зарубежной практике в этой сфере. В словареВ. И. Даля, составленном в середине прошлого века, упоминаются дело”,“оценочная комиссия”, “присяжные оценщики в городах” как ходовые общепринятыепонятия.
8 июня 1893 г. появились«высочайшие утвержденные — Правила оценки недвижимых имуществ дляобложения земскими сборами”. Правила были разработаны в структурахГосударственного Совета. На основании их предполагалось “произвести… оценкунедвижимых имуществ в губерниях, в коих введено утвержденное 12 июля 1890 г.Положение о земских учреждениях...”. При этом в Москве, Санкт-Петербурге иОдессе должен быть установлен особый порядок оценки недвижимых имуществ.
Оценка недвижимыхимуществ для обложения земскими сборами согласно правилам производиласьгубернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. В работе такихкомиссий предусматривалось участие представителей управлений государственныхимуществ в качественных их членов”. На комиссии возлагались обязанностиорганизации оценочной деятельности во всех местностях Российской империи. Вчастности, губернские оценочные комиссии были обязаны заниматься разномыслий,возникающих между Уездною Земскою или Уездною Оценочною Комиссией и Непременнымее Членом”.
Оценка недвижимогоимущества основывалась на доходном методе. На уездные оценочные комиссии помимоорганизации собственно оценочной деятельности возлагалось рассмотрениепредставлений уездной земской управы по ходатайству землевладельцев о пониженииоценки доходности землевладений.
К обязанностям уезднойземской управы относились: “1) ведение поземельных книг и описей (инвентарей)всех подлежащих оценке недвижимых имуществ в уезде, 2) собирание данных осоставе оцениваемых имуществ, об арендных платах… и других… сведений,необходимых для установления общих оснований оценки и отдельных оценокнедвижимых имуществ, 3) составление предположений об общих основаниях оценкинедвижимых имуществ… 4) производство оценок отдельных недвижимых имуществ…5) ведение делопроизводства Уездной Оценочной Комиссии”.
После 1917 г. сликвидацией частной собственности на землю и средства производства оценочнаядеятельность утратила общественный интерес. По существу, сохранились лишьотдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро. техническойинвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра. Однако потребности государственногоуправления имуществом‚ способствовали развитию разветвленной системыдирективных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условиявоспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводныхдокументов такого рода являются строи тельные нормы и правила (СНиП), впервыевведенные для общеобязательного применения в 1955 г.
Первоначальный импульсзаинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщикабыл связан с необходимостью приватизации большей части государственногоимущества. Впервые, как отмечалось, запрос на профессиональные действияоценщиков был сформулирован в первой версии Закона о приватизациигосударственной и муниципальной собственности, принятого Верховным СоветомРСФСР 3 июля 1991 г.
По этому законуподготовка предприятия к денационализации должна была обязательнопредусматривать “оценку его капитала” (п. З ст. 15 первоначального текстазакона без после дующих изменений). Это означало, что начальной цены дляпродажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капиталаакционерного общества” производится “на основании оценки предприятия по егопредполагаемой доходности...” (ст. 17).
Заметим, что оценка попредполагаемой доходности — это и есть оценка стоимости бизнеса как суммы будущихдоходов от него с учетом их дисконтирования. Сделать это могли только специальноподготовленные профессионалы в области оценочной деятельности.
Однако приватизация вРоссии прошла, по существу, без участия оценщиков, что неблагоприятно сказалосьна государственном бюджете и инвестиционных фондах предприятий. Упомянутые ст.15 и 17 Закона о приватизации в июне 1992 г. были заменены другим положением.Согласно измененным статьям Закона о приватизации оценка имуществаприватизируемых государственных и муниципальных предприятий стала производитьсяна основе методик, утверждаемых Госкомимуществом РФ (ГКИ) исходя из балансовойстоимости активов предприятия на 1.07.92 г. Впоследствии ГКИ постепенноотказывалось от балансового подхода к оценке имущества приватизируемыхпредприятий, поскольку становилась все более очевидной необходимостьиспользования в данной ситуации показателя рыночной стоимости
Это требовало освоениясовременных подходов к оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования,других материальных и нематериальных активов. Такие подходы развивались встранах с рыночной экономикой в последние 60—70 лет. Освоение российскимиспециалистами этого опыта было организовано НЭР Всемирного банка. Осенью 1993г. ИЭР провел в Санкт Петербурге первый семинар по оценке недвижимости. Учебнаяоснова семинара состояла из переводов специально отобранных глав учебника Дж.Фридмана и Н. Ордуэя [ Лекции читали зарубежные оценщики, главным образом изСША. Второй семинар прошел под Москвой, третий — в Нижнем Новгороде.
После этого открылиськурсы так называемой волны”, где в качестве лекторов выступали российскиеспециалисты, окончившие первичные курсы ИЭР. Они были организованы
Центром инвестиций,оценки недвижимости и бизнеса
Академии народногохозяйства, Высшей школой приватизации .1 предпринимательства, Российскимобществом оценщиков.
В последнее времяпоявился ряд учебных пособий и справочников по оценке недвижимости.Их авторы —специалисты, окончившие в основном курсы ИЭР первой волны”. Они обучались поучебнику дж. Фридмана и Н. Ордуэя, и поэтому в их книгах отразились следы еговлияния, а также влияние переведенного на русский язык учебного пособия [ ещеодного американского автора — Г. Харрисона. В какой-то мере это влияние, мыэтого не отрицаем, сказалось и на авторах этой книги.
Заметный импульсрасширению подготовки специалистов по оценке был дан Федеральным управлением поделам о несостоятельности (банкротству) (ФУдН). Согласно утвержденномуправительством положению об этом ведомстве оно обязывалось обеспечить подготовкуспециалистов по антикризисному управлению. В мае—июне 1994 г. была составленаобщероссийская программа подготовки таких специалистов, утвержденнаягенеральным директором ФУДН. Первый семинар по подготовке специалистов поантикризисному управлению прошел в июле — августе 1994 г. в Академии народногохозяйства при Правительстве России. Выпускники таких семинаров получили правопройти государственную аттестацию в ФУд1-i, обязательным условием которойдолжно быть получение свидетельства о сдаче экзаменов по оценке недвижимости ибизнеса. Программа обучения по блокам “Оценка недвижимости” и бизнеса” быларазработана на основе аналогичной программы ИЭР и предусматривала использованиесоответствующих учебных материалов.
К началу 1998 г. курсыФУдН, организованные более чем 30 региональными центрами, успешно окончилиоколо З тыс, человек. Многие из них прошли аттестацию в ФУдГ-I (более 1,5 тыс.специалистов) и пришли на предприятия федеральной собственности в качествеспециалистов по антикризисному управлению. Знания в области оценки недвижимостии бизнеса потребовались и для подготовки специалистов службы по управлениюгосударственным имуществом, организованной ГКИ в начале 1996 г.
Наибольшая потребность воценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основныхфондов в 1995—1997 гг. Такая переоценка необходима, с одной стороны, дляправильного учета основных фондов, значительная часть которых приходится нанедвижимость — здания и сооружения, для определения реальных величин их износа иобщих производственных затрат. С другой стороны, без таких переоценок невозможна эффективная организация инвестиционных процессов
В последнее времяпоявились публикации, негативно интерпретирующие идею регулярной переоценкиосновных фондов. Возможно, при относительно низких темпах инфляции такуюпереоценку можно не проводить ежегодно, но тем не менее она должна носитьсистематический характер, в частности для правильного налогообложениянедвижимости.
В свое время в Россиибыла налажена такая переоценка 1 раз в 10 лет. Правда, результатами переоценкинедвижимых имуществ г. Москвы”, проведенной в 1874 г., пользовались 15 лет,результатами следующей оценки 1889—1890 гг. — 10 лет, затем были переоценки на1.01.1901 г., и на 1.01.1911 г. Необходимость данных переоценок недвижимостибыла связана с тем, что вводимые в действие объекты имели неодинаковую денежнуюоценку, в том числе и вследствие инфляционных процессов. Если не производитьтакой переоценки, считали в
Московской городскойуправе, неизбежны потери в сборе налогов: “Чем продолжительней срок действияустаревших оценок, тем… выше неравномерность обложения и тем тяжелеедобавочное обложение, которое несут собственники вновь возводимых строений(доклад о переоценке недвижимых имуществ ‘ Материалы Московской городскойуправы. 1910. С. 2).
Последствия затягиванияпереоценки основных фондов выражаются в только в недостаточном сборе налогов.Они сказываются и на инвестиционных процессах в сфере недвижимости. Какотмечалось в упомянутых материалах Московской городской управы, несправедливаясистема взимания налогов с недвижимости немаловажным тормозом в развитиичастного строительства в Москве” (там же).
В настоящее времядостоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним изважнейших условий деятельности налоговой службы. В некоторых субъектах РФвведено раздельное налогообложение земли и построенных на ней зданий. Вближайшее время оценщики недвижимости примут участие в эксперименте, начатом вТвери и Новгороде. Суть его изложена в гл. 14 данной книги: установлениеединого налога на недвижимость, т. е. одновременно на земельный участок инаходящиеся на нем здания и сооружения (Госдума приняла специальный закон поэтому поводу). Это потребует автоматизации системы учета недвижимого имущества,в частности в зависимости от его расположения в различных зонах города
Такой порядокналогообложения недвижимости принят во многих европейских странах. Например, воФранции налог на жилище учитывает также и ценность земельных участков в разныхгородах и зависит от их местоположения внутри города. “Базой исчисления налогаслужит кадастровая арендная стоимость, используемая также для определенияпоземельного налога на за строенные участки” Определение кадастровой аренднойстоимости предполагает проведение общих переоценок городских объектовнедвижимости. Во Франции такая переоценка впервые была проведена в 1980 г. и позакону проводится раз в 3 года.
Оценочная деятельностьзаняла достойное место и в сфере земельных отношений России. для обеспеченияединых принципов и методики оценки земельных ресурсов в субъектах РФ создаетсясеть региональных агентств оценки земли. Их деятельность будет координироватьсяЦентральным агентством оценки земель. Этой работой занимаются профессионалы свысшим специальным образованием (землеустроители, географы, почвоведы,экономисты с сельскохозяйственным уклоном, а также оценщики).
В последнее времяраспространяется получение кредита по обеспеченному залогом обязательству.Кредитор согласно ст. 334 ГК РФ имеет право в случае неисполнения должникомобязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Чащевсего такое удовлетворение обусловливается решением суда. (продажа) заложенногоимущества… производится путем продажи с публичных торгов...” (ст. 350 ГК РФ,п. 1). При этом “продажная начальная цена… с которой начинаются торги,определяется решением суда...” (там же, п. 3). для установленияначальной цены суды прибегают к услугам независимых оценщиков. как правило,этим занимаются специалисты по оценке недвижимости.
Формирование частнойсобственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услугиоценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частнойсобственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направлениякапиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных снедвижимостью, во многом ориентируется на использование информациипрофессионалов-оценщиков.

1.2.Регулирование условий подготовки
 
Оценщиков
В конце ноября 1996 гзаместитель министра труда и социального развития В Январев подписалпостановление № 11 «0б утверждении квалификационной характеристики по должностиОценщик (эксперт по оценке имущества)”» Его должностные обязанности,представленные в приложении к этому постановлению, заключаются в следующемоценщик проводит оценочную деятельность по установлению рыночной или инойстоимости (ликвидационной, инвестиционной и др) недвижимого и движимогоимущества, работ и услуг, нематериальных активов, в том числе интеллектуальнойсобственности, используя все известные методы оценки имущественных комплексов.При этом он обязан своевременно составить отчет об оценке и передать егозаказчику. Он должен сохранять свой отчет в течение трех лет.
В приложениисформулированы и общие требования к объему знаний эксперта по оценке имуществаВ частности, он должен овладеть методическими приемами определения величиныстоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе такихметодов, как затратный, доходный, сравнительных продаж.
Оценщик должен иметь профессиональноевысшее образование. Возможно приобщение к этой профессии и на базедополнительного образования, к которому согласно упомянутому приложению можноотнести второе высшее или среднее профессиональное образование, различные курсыи стажировки. Впрочем, в Законе об оценочной деятельности сформулированысущественно более высокие требования к образовательному уровню оценщиков, но онпока еще не введен в действие.
Чуть раньше, в июле 1996г., российским образовательным ведомством был утвержден паспорт по новойспециальности, получение которой возможно на базе высшего образования Речь идето подготовке специалистов по антикризисному управлению — специальность 06. 20.00. В рамках этой специальности предусмотрены помимо других две профильныеспециализации: по оценке недвижимости и по оценке бизнеса.
Методическое руководствоподготовкой профессионалов по указанной специальности и отмеченнымспециализациям осуществляет Учебно-методическое объединение (УМО) на базеМосковского университета по экономике, статистике и информатике (МЭСИ). Рядвузов России уже получил разрешение УМО на подготовку соответствующихспециалистов. Теперь это не только МЭСИ, но и дальневосточный технологическийуниверситет (Владивосток), Хабаровский университет экономики и права, другиевысшие учебные заведения (всего их около 20).
Регулирование условийподготовки оценщиков — особая область интересов региональных органов власти. ВМоскве по этому поводу изданы специальное распоряжение мэра Ю. Лужкова (!129-РМ от 14.02.1997 г.) и вслед за ним распоряжение вице-мэра правительстваМосквы Б. Никольского (! 304-РП от 31.03.1997 г.). Ими утверждены следующиедокументы, регламентирующие организацию оценочной деятельности в Москве:
1) Временное положение обаттестации оценщиков недвижимости на территории Москвы;
2) Типовые задачи ивопросы аттестационных экзаменов по теоретическим вопросам оценки недвижимостина территории Москвы.
Временный характер этихдокументов объясняется тем, что продолжительность их действия зависит от срокавведения За кона об оценочной деятельности, после чего условия аттестацииоценщиков будут скорректированы. Некоторая корректировка этих условийзафиксирована в упомянутом выше Законе г. Москвы от 11.02.1998 г. № З “Обоценочной деятельности в городе Москве”. В частности, в нем сформулированызадачи так называемого уполномоченного органа. орган, — сказано в ст. 18, —является регулирующим оценочную деятельность органом Московской городскойадминистрации”. Среди его функций есть и такая, как “согласование требований коценщикам в городе Москве для целей государственной аттестации и аккредитации”(Экономика и жизнь. Московский вы пуск. 1998. Март. № 12. С. 15).

Глава 2. ПРАВОВЫЕАСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
 
2.1. Связьнедвижимости с землей
Недвижимостьхарактеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком ирасположенными на нем зданиями и сооружениями. Это нашло отражение в переводныхизданиях по оценке недвижимости. Так, в книге Г. Харрисона [9, с. 26] даетсяследующее определение недвижимого имущества — это “земля как физический объекти все, что с ней прочно связано (находится на ней)”. Примерно такое жеопределение дано и в известном Оксфордском словаре по бизнесу: “Недвижимоеимущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий исооружений на ней” Приведем еще одну формулировку: “Недвижимость, недвижимоеимущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает всематериальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленноек земле”
Близка к этимопределениям следующая формулировка, содержащаяся в ст. 130 “Недвижимые идвижимые вещи” ГК РФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. Важно в этом определении указание нанерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с нимимуществом.
Однако дальнейшиеформулировки этой же статьи нам не представляются достаточно правомерными.Прежде всего, мы имеем в виду первое предложение второго абзаца ст. 130 ГК РФ:
К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты”. В данном случае вкачестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательнойгосударственной регистрации указанных объектов.
Не вызывает сомнениянеобходимость такой регистрации в отношении земельных участков и расположенныхна них зданий и сооружений. Вероятно, она необходима и в отношении воз душных иморских судов, космических объектов. Однако было бы неправомерно только на этомосновании относить последние к объектам недвижимости. Их, на наш взгляд, вообщенельзя рассматривать в качестве объектов недвижимости, потому что для них несвойственна прочная (нерасторжимая) связь с земельным участком. Вследствиеотсутствия этой связи такие “псевдообъекты недвижимости” нельзя подвергнутьотчуждению на единственном основании, установленном ГК РФ в связи с изъятиемучастка, на котором оно (недвижимое имущество) находится (см. ст. 281 ГК РФ).
Именно по причинеотсутствия такой связи морские и воз душные суда одной страны нередкоарестовывают в других странах за непогашенные долги компаний-владельцев
Мы бы не сталиакцентировать внимание на этой законодательной несообразности, если бы не еесерьезные практические последствия. Представленное в ГК РФ определение судов,самолетов в качестве объектов недвижимости вызывает соответствующую реакциюналоговых служб. Отмечены попытки распространить на некоторые из дополнительноуказанных в ст. 130 недвижимых вещей режим налогообложения, свойственный,безусловно, лишь действительным объектам недвижимости. Вот тому разительныйпример.
Весной 1997 г. сталоизвестно, что авиастроители подготовили к использованию широкофюзеляжный Ил-96,оснащенный бортовым радиоэлектронным оборудованием фирмы “Коллинз” и американскимиавиадвигателями. В конце апреля 1997 г. тогдашний председатель Правительства РФВ. Черномырдин вручил сертификат летной годности создателям Ил-96 (Независимаягазета. 1997. 29 апр.).
Однако реальные(коммерческие) полеты Ил-96, равно как и других самолетов новых типов,осложняются требованиями налоговой службы. “Недавно государство приготовило намеще один подарок, — говорит президент компании “Волга— Днепр” А. Исайкин, —увеличение налога на недвижимость. Причем под недвижимостью они(налоговые службы. — Ант.) понимают авиатехнику. Если этот побор будет введен,на полетах по российским авиатрассам можно ставить крест — в таких условияхлетать будет некому...” (Финансовые известия. 1997. 17 апр.).
Строго говоря, действияхналогового ведомства нет ничего заслуживающего осуждения: оно действует всоответствии с формальной логикой — если воздушные суда отнесены ГК РФ к“недвижимым вещам”, то за их использование нужно платить налог на недвижимость.Так несовершенство правовых формулировок вызывает противоречащие здравомусмыслу, но законодательно обусловленные фискальные действия налоговоговедомства.
Для авторов данной книгиточность определения понятия не движимости важна еще и потому, что от этогозависит предмет самой книги. К нему мы вовсе не намерены относить особенностиоценки стоимости судов, самолетов и космических объектов.
Малообоснованно изаключительное положение п. 1 ст. 130:
“Законом к недвижимымвещам может быть отнесено и иное имущество”. Выходит, определение недвижимыхвещей, данное в первом абзаце ст. 130, не является исчерпывающим. Отсюдаследует, что вычленение недвижимых вещей может происходить произвольно или, каксказано в ГК РФ, в соответствии с законом. Но разве может закон давать ещекакое-то новое основание для выделения недвижимого имущества помимо указанногов его исходном положении?

2.2.Определение недвижимого имущества
Указывая напринципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной(нерасторжимой) связи тех или иных вещей (зданий, сооружений, леса, многолетнихнасаждений) с земельным участком, на котором они расположены, мы вовсе неотрицаем того, что вполне оправдано расширение перечня других вещей, которыемогут быть отнесены к недвижимости. Но это расширение конкретно, а неабсолютно. Скажем, самолет, принадлежащий обанкротившемуся акционер номуобществу, может рассматриваться как часть имущественного комплекса, который иобразует данное предприятие. Такое определение дано в ст. 132 ГК РФ: « Предприятиемкак объектом прав признается имущественный комплекс… Предприятие какимущественный комплекс признается недвижимостью”. Мы хотим подчеркнуть, чтосамолет может рассматриваться как не движимость, но только в рамкахимущественного комплекса, используемого, как сказано в той же ст. 132, ‘‚дляосуществления предпринимательской деятельности”. Но это вовсе не значит, чтолюбой самолет, в том числе используемый не для предпринимательскойдеятельности, может быть отнесен к недвижимому имуществу. другое дело, чтотакой самолет подлежит государственной регистрации, но она вовсе не означаетотнесение самолета, например медицинской авиации, к недвижимому имуществу.
Почему же отдельные вещи,не имеющие субстанции недвижимого имущества, в конкретной ситуации могутрассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французскомГражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, “имущества являютсянедвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета,принадлежность которого они составляют”
Так, самолет,принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится кнедвижимости “вследствие предмета, принадлежность которого он составляет”, вдан ном случае вследствие принадлежности к предприятию — имущественномукомплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общееопределение дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В нейсказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общимназначением (принадлежностью), следует « судьбе главной вещи» Это понятие важнодля оценщика.
2.3 Правособственности на объект недвижимости и его ограничения
Правовое регулированиенедвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласновоспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римскогочастного права как «наиболее полное господство над вещью” Однако этапервоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе инад недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце ХIХ — начале ХХ в.
Речь идет о появленииразличных ограничений прав собственности на объекты недвижимости,преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходнойформулировке этого права собственник земельного участка рас сматривался вкачестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно ктерритории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов,сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседнихземельных участков или публичными интересами.
Интересы владельцевсоседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаютсясервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст. 274 ГК РФ« Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В нейговорится, что “собственник недвижимого имущества… вправе требовать отсобственника соседнего земельного участка… предоставления права ограниченногопользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться дляобеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки иэксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспеченияводоснабжения и мелиорации, а также других нужд...”
Сервитут — важный элементоценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользованиеземельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ “собственник участка,обремененного сервитутом, вправе… требовать от лиц, в интересах которыхустановлен сервитут”.
В законодательствебольшинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничениясобственника земельного участка на недра и на воздушное пространство. Так, согласно ст. 905 германского Гражданского кодекса, “собственник земельногоучастка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или натакой высоте, что устранение его не представляет для него интереса” Такого родаограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом о землеи других природных ресурсах.
Крайний случайограничений — это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка,на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГК РФследующим образом: случаях, когда изъятие земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд либо ввиду не надлежащего использованияземли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другоенедвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество моет бытьизъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов...” Этоположение о выкупе является ключевым при установлении “оснований прекращенияправа собственности”. Согласно ст. 235 ГК РФ в государственную собственностьимущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц(национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества идругих убытков...”.
Оценка стоимости этогоимущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимыхпрофессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством)такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ Приопределении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимостьземельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки,причиненные собственнику изъятием земельного участка… в том числе упущенная выгода”Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объектанедвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи спубличных торгов.
2.4.Законодательные требования к оценке объектов недвижимости
Денежная оценка объектовнедвижимости важна при определении вклада учредителей при создании, например,хозяйственных товариществ и обществ. В частности, согласно п. б ст. 66 ГК РФ“Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах” “денежная оценкавклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашениюмежду учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом,под лежит независимой экспертной проверке”. Условия соглашения, какправило, вырабатываются с помощью независимых экспертов оценщиков. К их услугамприбегают и для проверки такой оценки.
Правда, ГК РФ не всегдапоследователен в определении условий оценки вклада (доли) участника, напримерполного товарищества. Там в ст. 78 “Последствия выбытия участника из полноготоварищества” говорится, что выбывшему из полного товарищества, выплачиваетсястоимость части имущества товарищества, соответствующей доле этого участника вскладочном капитале… Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества…определяется по балансу...”. Однако понятно, что денежная оценка имущества побалансу не совпадает с его реальной стоимостью. допустим, полное товариществообразовалось в 1992 г., а один из его участников выходит из товарищества в 1997г. Что же он получит, если первоначально учтенный в балансе складочный капиталс тех пор не переоценивался?
В ст. 93 ГК РФ « Переходдоли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другомулицу» сказано об условиях определения действительной стоимости: в том случае,“если в соответствии с уставом общества… отчуждение доли участника (ее части)третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупкиотказываются”, то необходим расчет общества с отказывающимся от своей доли(части). Каким образом? Общество обязано выплатить участнику действительнуюстоимость его доли. действительная стоимость, очевидно, являетсярыночной стоимостью.
Особое внимание денежнойоценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерныхобществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Так, формирование уставногокапитала АО помимо денежных взносов может происходить и за счет объектовнедвижимости, Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостнойоценки уставного капитала принимается учредителями. разумные учредители дляэтой цели, как правило, пользуются услугами профессионалов-оценщиков.
Их услугами АО должновоспользоваться и в том случае, когда то или иное имущество вносится в оплатуего акций. “Если номинальная стоимость приобретаемых акций и иных ценных бумагобщества, — сказано в ст. 34 Закона об АО, — составляет более 200… минимальныхразмеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым… оценщикомимущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг”.
Независимые оценщикитребуются АО и для определения рыночной стоимости имущества (ст. 77), хотяутверждение величины этой стоимости относится к компетентности советадиректоров (ст. 65).
2.5.Законодательство об оценочной деятельности
Необходимость оценочнойдеятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательногооформления.
В начале октября 1996 г.Государственная дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности.Этому пред шествовала довольно длительная борьба относительно концептуальныхоснов такого законодательства. Кто должен обеспечить организующее начало воценочной деятельности — саморегулируемые профессиональные организацииоценщиков или властные структуры? Соответственно этому были выдвинуты двапроекта закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики былпринят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщееогосударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один изотвергнутых проектов закона.
Согласно принятойпроцедуре любой закон, принятый Гос. думой, должен быть одобрен СоветомФедерации. Совет Феде рации, однако, отклонял этот закон постановлением от 13ноября 1996 г. Х 360-СФ. Была создана согласительная комиссия для преодолениявозникших разногласий. Она состояла из равного числа представителей Госдумы иСовета Федерации.
Самое главное разногласиекасалось установления места субъектов Федерации в регулировании оценочнойдеятельности. Согласно заключению Комитета Совета Федерации по вопросамэкономической политики принятый Госдумой закон исключал участие субъектов РФ вправовом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалосьобеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощьюсоответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Заметим, что подобныйаналог существовал в России в конце ХIХ в. Мы имеем в виду упомянутые вышегубернские оценочные комиссии, наделенные полномочиями согласно утвержденнымАлександром III Правилам оценочной деятельности. Такое изменение в законе,представленном Госдумой, было рекомендовано согласительной комиссией.
Помимо этогосогласительная комиссия пришла к выводу о необходимости введения в закон такогопункта: Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующиеоценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в ихсобственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству”.
Принятые изменения законаисходили из положений Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что введении РФ находится установление правовых основ единого рынка (ст. 71, п.“ж”). Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает общие еепринципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектовРФ вполне воз можно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамкахобщих условий, устанавливаемых федеральным законом.
В Законе об оценочнойдеятельности, согласованном двумя палатами Федерального Собрания, определеныхозяйственные отношения, регулируемые этим законом, в том числе и связанные срыночным оборотом недвижимости, выделены ее объекты и субъекты,охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования ихдеятельности. Важное место в законе занимает определение роли саморегулируемыхпрофессиональных объединений оценщиков. Именно они заинтересованы в поддержаниинеобходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестныхдействий некоторых из них. В законе изложены также требования к уровню Ооценщиков. Предполагается, что после введения в действие Закона об оценочнойдеятельности оценщик должен иметь высшее образование в указанной области,получить соответствующее образование в системах действующих вузов. Это, на нашвзгляд, неправомерное требование.
Однако принятая СоветомФедерации версия Закона об оценочной деятельности была отклонена Президентом (вмае 1997 г.). Особой критике им подвергнуто положение о неправо Мерномрасширении функций саморегулируемых организаций. На мой взгляд, присогласовании положений Федерального закона об оценке следует ориентироваться вустановлении статуса саморегулируемых организаций на более взвешенные и, Можносказать, реальные формулировки упомянутого выше За кона об оценочнойдеятельности в г. Москве.

Глава 3. ВИДЫСТОИМОСТИ, ПРИНЦИПЫ И ПРОЦЕДУРЫ ЕЕ ОЦЕНКИ
 
3.1. Видыстоимости
Стоимость. Стоимостьотносится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственногоили даже хотя бы общепринятого определения.
Стоимость ассоциируется,во-первых, с полезностью — способностью вещей содействовать благосостоянию илиприносить удовлетворение — и выступает как мера ее полезности. По выражению К.Менгера, стоимость — того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборытоваров), когда мы осознали, что без владения этими товарами не возможноудовлетворить наши потребности”.
Во-вторых, в той мере, вкакой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека,стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующаясегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которыенеобходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезнойвещи.
В-третьих, стоимостьсвязывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно былоговорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т. е.потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).
В-четвертых, вещи, обладающиеполезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другиевещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностьюобмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категорияобмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и,следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.
В-пятых, существенно, чтов оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицахкаких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость.Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, чтоизменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а сдругой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости.Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.
Стоимость впользовании.Стоимость вещи с точки зрения Ю человека, использующего или собирающегосяиспользовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственныхпотребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользованиидля конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами,пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оцениваютполезность одной и той же вещи, имеют разные Планы и ожидания относительно еебудущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силукоторых Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могутсущественно различаться.
Стоимость в обмене. Стоимость, рассматриваемую в связиотчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при Обмене этой вещи на другиевещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Посколькув оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будемговорить об обмене вещи на деньги, т. е. о продаже.
Отличие стоимости вобмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость впользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя(реального или потенциального) и ее величина полностью определяетсяпредпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируетсятолько при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере,двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычнорассматривается не просто в рамках некоторой конкретной сделки междуконкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи какпредмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, всовокупности называемых рынком. Поэтому термины “стоимость в обмене” истоимость” часто используются как синонимы.
Даже если вещь имеетсамую высокую стоимость в пользовании для некоторого конкретного лица, это самопо себе не означает, что стоимость этой вещи в обмене будет столь же вы сока:стоимость в обмене зависит от того, насколько высоко оценивается полезностьвещи рынком. По образному выражению А. Маршалла, “не следует полагать, чтособственник передаваемых благ, когда он их передает, всегда может выручить всюденежную стоимость, которую они для него составляют. Например, хорошо сшитыйкостюм может вполне стоить цены, назначенной дорогим портным, так как заказчиксчитает его для себя необходимым и не в силах заставить портного сшить его заменьшую цену, но сам заказчик не сможет продать его и за полцены”
Стоимость и цена. Термин “цена” часто используют какси л стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем пониматьцену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обменна вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готовуплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ееполезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готовполучить за вещь, руководствуется с собственными соображениями о полезностивещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной илипредполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостямивещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.
Однако в каждойконкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, вто время как стоимость в обмене — это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря навозможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны:при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.
Экономическая теория,однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются современем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий этиразличия и изменения, и этот закон — стоимость вещи, В Связи с этим конкретныеизменения цен в конечном счете, связаны с изменениями стоимости вещей, а вболее общей форме — соотношением спроса и предложения.
Точно так же температуравоздуха, устанавливающаяся в каждый конкретный день, теоретически может оказатьсяСКОЛЬ угодно высокой или низкой, но никто не станет отрицать наличия общейзакономерности, описывающей как диапазон возможных значений температуры, так иее изменения СО временем. Эта закономерность определяется географическимположением местности, скоростью и направлением господствующих ветров и другимифундаментальными факторами.
Стоимость и затраты. Понятия “стоимость” и “затраты”также не совпадают. для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, чтозатраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и вотдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же встоимости — огромна.
Стоимость, безусловно,связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительностибыли когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которыедолжны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая жеили другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробнорассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.
Рыночная стоимость. Она относится к числу конкретныхопределений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется вкачестве законодательно установленного стандарта не только в оценкенедвижимости, но и в других сферах оценки.
Согласнораспространенному определению рыночная стоимость — это цена, по которойпродавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный егопродавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информациюо стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы егоприобрести.
Более полно уяснитьглубокий смысл этого краткого определения можно в сопоставлении с определениямирыночной стоимости, принятыми в других странах. Так, в стандартахпрофессиональной оценочной деятельности” США рыночная стоимость определяетсякак наиболее вероятная цена, за которую имущество могло бы быть продано наконкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий справедливой сделки,когда и покупатель, и продавец действуют благоразумно и со знанием дела и впредположении, что цена не подвержена каким-либо чрезмерным воздействиям. Вэтом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а правана него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях,когда:
1) покупатель и продавецимеют типичную мотивацию;
2) обе стороны в сделкехорошо информированы либо пользуются квалифицированными консультациями идействуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственныеинтересы;
З) имущество предлагаетсяк продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени,
4) покупка оплачиваетсядолларами США или эквивалентными им финансовыми инструментами,
5) цена представляетсобой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой невлияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кембы то ни было, имеющим отношение к сделке
Тем самым рыночнаястоимость определяется как результат своего рода “мысленного эксперимента”,проводимого оценщиком, — справедливой гипотетической сделки, осуществляемой присоблюдении ряда условий
· открытость рынка,на котором совершается сделка;
· конкурентностьрынка;
· типичнаямотивация сторон;
· разумнаяинформированность сторон;
· достаточноевремя, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи;
· использованиетипичных средств платежа;
· отсутствиенеобычных финансовых условий сделки.
Под открытостью рынкапонимается отсутствие каких- либо серьезных препятствий финансового, правового,технологического или иного характера, которые затрудняли бы или делалиневозможным появление на рынке новых покупателей и продавцов и их уход с рынка.
Степень конкурентностирынка определяется числом продавцов и покупателей, степеньюстандартизированности (однородности) товара, контроля над ценами со стороныотдельных продавцов и покупателей, открытости рынка, наличием неценовойконкуренции. Диаметрально противоположными моделями рынка являются рынок чистойконкуренции и рынок чистой монополии.
Никакие реальные рынки, втом числе и рынки недвижимости, не являются в полной мере чисто конкурентнымиили чисто монопольными. Поэтому, определяя рыночную стоимость, необходимо лишьдопускать, что гипотетическая продажа оцениваемого объекта происходила бы притой степени конкуренции, которая является нормальной для соответствующегорынка.
Требование типичноймотивации продавца и покупателя в сделке купли-продажи означает, чтостороны в первую очередь должны руководствоваться стремлением в наилучшейстепени удовлетворить собственные экономические интересы.
Одно из проявленийнетипичной мотивации — так называемое состояние крайней необходимости, вкотором может находиться продавец или покупатель. для продавца такая ситуациявозможна, например, когда необходимо срочно продать не движимость для полученияденег на какие-либо неотложные нужды. Покупатель, не имеющий крыши над головойи лишенный возможности ждать, может согласиться на явно несправедливые условия,чтобы как можно скорее приобрести жилье. Сделки на крайне невыгодных условиях,совершение которых было обусловлено стечением особых обстоятельств, чемвоспользовалась одна из сторон, не только не должны рассматриваться в качествеценовых индикаторов рыночной стоимости, но и могут быть признаны судомнедействительными по российскому праву.
Степень информированностисторон о свойствах продаваемого имущества, а также о характере и состояниирынка существенным образом влияет на оценку продавцом и покупателем полезностиимущества Поэтому и продавец, и покупатель должны обладать информацией, нормальнонеобходимой для того, чтобы каждый из них мог с достаточной степеньюдостоверности оценить размер собственных экономических выгод
Возможна, к примеру,ситуация, когда в центре большого города офисные помещения в среднем стоятвдвое дороже жилых Продавец квартиры, которая может быть без особых затратпереоборудована в офис, может не подозревать о таком способе ее использования иназначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т енедооценить продаваемое имущество Именно поэтому необходимым элементом любойоценки является определение наилучшего и наиболее эффективного использованияоцениваемого объекта
Время, в течение которогонедвижимость предлагается на рынке для продажи, должно быть достаточнымдля того, что бы продавец мог найти покупателя Рынки недвижимости, заисключением, быть может, обширных рынков стандартизированных квартир, имеютсвою специфику, определяющуюся уникальностью каждого объекта. Как правило,продажа недвижимости требует достаточно продолжительного времени для того, чтобыпродавец мог найти покупателя, а покупатель — продавца Кроме того, покупательдолжен удостовериться в юридической “чистоте” продаваемого объекта, провестиконсультации со специалистами, осмотреть объект и т д
Следовательно, припродаже недвижимости должно быть обеспечено достаточное время для того, чтобысделка могла со стояться на нормальных условиях. Слишком сделка, вероятнеевсего, свидетельствовала бы о нетипичной мотивации или недостаточнойинформированности одной или обеих сторон
В качестве средстваплатежа должны использоваться деньги или их общепринятый эквивалент. Впротивном случае бывает трудно или вовсе невозможно соотнести действительнуюценность компенсации, полученной продавцом, с определенной денежной суммой, таккак применение различных подходов, методик и переводных курсов может внестизначительные искажения в денежную оценку сделки.
Ни одна из сторон и никтодругой, имеющий отношение к сделке, не должен предоставлять никаких необычных финансовыхусловий или уступок. Такие уступки могут предоставляться, например, всделках между родственниками или любыми другими сторонами, которые помиморассматриваемой сделки связаны иными обязательствами экономического иливнеэкономического характера (материнские и дочерние компании). В частности, недолжны использоваться разного рода льготные кредиты, обусловленныеполитическими, социальными или иными сходными факторами.
Реальные сделки снедвижимостью в той или иной степени испытывают воздействие самых различныхфакторов, не относящихся непосредственно к рыночным условиям, и редкоудовлетворяют в полной мере всем перечисленным требованиям. Однако для тогочтобы цена какой-либо конкретной сделки могла считаться хорошим приближением крыночной стоимости, не требуется абсолютного соответствия всем условиям,приведенным в определении рыночной стоимости. Важно лишь, чтобы отклоненияносили нормальный характер и не воздействовали бы чрезмерно на цену сделки.
В силу принципиальнонеустранимых специфических особенностей, присущих любой реальной сделке снедвижимостью, а также в силу уникальности каждого объекта недвижимости оценщикникогда не утверждает, что оцениваемый объект обязательно будет продан по цене,равной его рыночной стоимости. Оценочное заключение о рыночной стоимостиявляется лишь прогнозом относительно того, какой могла бы с наибольшейвероятностью оказаться цена продажи объекта в определенный момент времени безсущественного отклонения от условий, приведенных выше.
Важно понимать, что вопределении рыночной стоимости не имеются в виду, какие бы то ни былоконкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества: речь идето гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем —воображаемыми репрезентативными участниками рынка, чьи взгляды и сужденияхарактерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершаетсяэта сделка.
Наконец, особосущественно, что оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками ипознаниями, способен проводить внимательный анализ и делать глубокие выводы остоимости оцениваемого имущества. Эти выводы, вполне вероятно, будут отличатьсяот того, как стоимость имущества оценивается рынком. Рынок может, по мнениюоценщика, «заблуждается» относительно стоимости имущества, “недооценивать” или,напротив, “переоценивать” его. Тем не менее рыночная стоимость определяетсяименно рынком, а не самим оценщиком независимо от того, или “не прав” рынок сточки зрения оценщика.
Следовательно, оцениваярыночную стоимость, оценщик: в своем “мысленном эксперименте” мыслить идействовать таким образом, как мыслил бы и действовал типичный частник рынка,продающий или покупающий оцениваемое имущество. Если же оценщик будетруководствоваться собственными взглядами и суждениями, он получит не рыночнуюстоимость, а нечто совсем другое — ту стоимость, которая стала бы рыночной,если бы рынок состоял преимущественно из профессионалов, подобных самомуоценщику.
Инвестиционнаястоимость. Она вотличие от рыночной Есть стоимость имущества с точки зрения конкретногореального или потенциального собственника (инвестора), определяются егоиндивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями иявляющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.
Так, инвестиционнаястоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центрегорода, определяется исходя из того, кто и каким образом использует (либо собираетсяиспользовать) это здание, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами,которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке).
Если здание принадлежитпреуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянныхбогатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место,инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядовоготорговца, для которого потери в доходе, вызванные переменой места торговли,будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же при чинаминвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличатьсяот его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя ничто немешает им совпадать.

3.2.Специфика рынков недвижимости
В экономической теориирынком считается совокупность организационных, технических, правовых и другихмеханизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцамии покупателями. Так, система торговли журналами, распространяемымиисключительно по подписке, образует рынок таких журналов, а городскаятелепрограмма, посвященная купле-продаже квартир и жилых домов, является частьюместного рынка жилья.
Современный рыноксовершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическимместом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средствтелекоммуникации не относится к какой-либо точке пространства, продавцы ипокупатели могут находиться на разных континентах.
Рынки недвижимости посвоей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической наукепринято называть высокоорганизованными, например от мировых рынков цветныхметаллов или ценных бумаг (табл. 3.1).Таблица 3.1
Особенности рынканедвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированныхтоваров
Характерные черты
Рынки
высокоорганизованные
недвижимости Типичные территориальные границы рынка Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира Район, город, регион Взаимозаменяемость единицы товара Абсолютная Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость Стандартизированность товара Абсолютная или очень высокая Отсутствует или низкая Число продавцов и покупателей Большое Небольшое Соотношение между числами продавцов и покупателей Сбалансировано Колеблется между сбалансированностью, „рынком покупателя“ и „рынком продавца“ Характер сделок Преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки Сделки носят частый характер Доступность информации о товаре и рынке Очень высокая Доступ к информации обычно затруднен Достоверность и полнота информации о товаре и рынке Очень высокая Доступная информация часто недостоверна и (или) неполна Скорость обмена информацией и принятия решений Очень высокая Низкая Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах Высокая или очень высокая Изменяется от очень высокой до очень низкой Правовое регулирование способов использования товара и сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены Минимальное Значительное Стабильность цен Цены обычно относительно стабильны Цены могут часто изменяться в широких пределах Транспортабельность товара Очень высокая Полностью отсутствует Влияние реального местонахождения товара на цены Очень незначительно Местонахождение- один из важнейших факторов, формирующихся цены Роль нерациональных факторов в принятии решений Крайне незначительна Заметная Возможность относительно быстро заметного увлечения или уменьшения Значительная Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла
 
Локальный характеррынков недвижимости.Большинство рынков недвижимости по своей природе локальны. Если только речь неидет об особо заметном объекте, информация о котором получила широкоераспространение, то покупателем с наибольшей вероятностью оказывается либочеловек, живущий в этой местности, либо фирма, осуществляющая здесь своиделовые операции. Именно поэтому самое пристальное внимание оценщик обращает наближайшие окрестности, а также на район, поселение и регион местоположенияоцениваемой недвижимости.
Слабыевзаимозаменяемость и стандартизированность недвижимостей. Каждый из объектов недвижимостиуникален, убудь то земельный участок, здание, строение или какая-либосовокупность отдельных объектов. Поэтому редко оказывается возможным найти дваобъекта, обладающих одним и тем же набором полезных качеств.
Недвижимости с трудомподдаются стандартизации, что делает практически невозможной их продажу поописанию:
ли для купли-продажи,скажем, партии металла достаточно сказать марку и другие общепринятыехарактеристики товара, ) покупка недвижимости, за редким исключением, требуетфизического контакта покупателя с объектом, внимательного осмотра и выяснениявсех важных обстоятельств, имеющих значение для сделки. По своему характерусделки на рынках недвижимости подобны купле и продаже картин старых мастеров идругих антикварных изделий, не поддающихся “делению на сорта”.
Продавцы и покупателина рынках недвижимости. Если высокоорганизованных рынках в их нормальном состояниизначительному числу продавцов обычно противостоит столь же значительное числопокупателей, то на рынках недвижимости во многом в силу их локальной природычасто возникают диспропорции между числами продавцов и покупателей.
Частный характерсделок на рынках недвижимости. В отличие от высокоорганизованных рынков, накоторых преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки, сделки рынкахнедвижимости носят частный характер и обычно совершаются в результатеотносительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон. Сделки снедвижимостью часто требуют не только физического контакта покупателя собъектом, но личных встреч с продавцом. даже в тех случаях, когда сделкасовершается при посредничестве специализированных риэлторских фирм, ответы намногие вопросы, представляющиеся покупателю существенными, могут быть полученытолько в личной беседе с продавцом.
Специфика информациина рынках недвижимости. Если высокоорганизованные рынки находятся под пристальным наблюдениеммножества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системамисбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силучастного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередконедостоверность получаемой информации.
В РФ до недавнего времениотсутствовала действенная система регистрации прав на недвижимость, и какследствие поиск информации об интересующих оценщика объектах был чрезвычайнозатруднен. Кроме того, в силу чрезвычайно широкого распространения всевозможныхспособов минимизации налогов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, дажета информация, которую удается получить, редко оказывается полной идостоверной.
Другими следствиямиотсутствия общедоступной системы сбора и предоставления информации о рынкахнедвижимости являются, во-первых, низкая скорость обмена информацией междуучастниками рынка, а во-вторых, чрезвычайно широкий диапазон, в котором можетизменяться степень осведомленности конкретных участников рынка о товаре иценах.
Нерациональные факторыв сделках с недвижимостью.
На рынкахстандартизированных товаров практически единственным фактором, влияющим напринимаемые решения, является цена. В сделках с таким товаром, какнедвижимость, поведение людей в значительной степени подвержено комплексурефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек, на строений.
Часто человек готовзаплатить высокую цену за дом в основ ном потому, что он просто понравился ему,и отказаться от покупки другого, возможно, лучшего дома по весьма скромной ценетолько потому, что что-то ему очень не нравится, причем же он сам далеко невсегда может объяснить, что именно.
Однако, как следует изпрактики, несмотря на значительное влияние таких нерациональных факторов,ценообразование на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивымзакономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.
Неэластичностьпредложения на рынках недвижимости. В отличие от многих других рынков на рынках недвижимостиобъем предложения не может быть заметно быстро увеличен ёри росте цен. Этосвойство, называемое ценовой неэластичностью предложения, объясняется тем, чтодля создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительноевремя. исчисляемое месяцами или годами, что прежде всего объясняетсяограниченностью свободных земельных участков.
3.3.Принципы оценки недвижимости
Оценка недвижимости каксистема теоретических и практически их знаний основывается на рядерассматриваемых ниже фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.
Полезность. Термин “полезность” широкоиспользуется как 4 науке в целом, так и в оценке недвижимости обычноприменяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иныепотребности обладателя — содействовать благосостоянию или приноситьудовлетворение. Если бы полезность могла быть количественно измерена, можнобыло бы установить математическую связь между количеством полезностисконцентрированным в оцениваемом объекте, и его оценочной стоимостью. Тогдазадача оценщика сводилась бы к измерению полезности оцениваемого объекта ирасчету его оценочной стоимости как заранее известной функции от полезности.Однако оценщики не располагают какими-либо способами ее измерения.
Тем не менее категорияполезности с успехом применяется в оценке недвижимости. Так, одна из основныхповеденческих предпосылок оценки заключается в том, что экономическирациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склоненвыбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность максимальна.
В оценке недвижимостикатегория полезности безотносительно к ее измеримости приобретает особый смыслтогда, когда речь идет об анализе рынка, на котором могла бы быть проданаоцениваемая недвижимость. Оценщик должен ясно представить, чьи и какие именнопотребности способен удовлетворить оцениваемый объект, а также каким образом ив какой степени эти потребности могут быть удовлетворены. Другими словами, вчем заключается и насколько высока полезность оцениваемой недвижимости длятипичного покупателя.
Для ответа на эти вопросынеобходимо внимательно изучить не только ближайшие окрестности, но и район,поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости. Не следуетограничиваться одними лишь данными экономического характера, нужнопроанализировать преобладающие здесь демографические, социально политические,религиозные и другие факторы, а также сложившиеся тенденции. В итоге оценщикдолжен, насколько это возможно, составить своего рода“экономико-психологический портрет” типичного покупателя оцениваемойнедвижимости, выводы о мотивации и предполагаемом образе действий которогоимеют чрезвычайно важное значение. Фигура типичного покупателя во многомпредопределяет используемые в оценке поведенческие предпосылки, подходы иметоды.
Принцип замещения. Он является одной изфундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится кочевидному на первый взгляд предположению о том, как ведут себя люди, принимаяте или иные решения: стремясь к достижению определенного результата, человек распределяети сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они былииспользованы с максимальной эффективностью. Другими словами, человеку свойствно постоянно замещать менее эффективные средства достижения цели болееэффективными.
Исходя из принципазамещения, оценщик недвижимости предполагает, что покупатель оцениваемогообъекта, имея, целью приобретение некоторого набора полезных качеств,воплощенных в объекте, будет сопоставлять альтернативные способы достиженияэтой цели, выбирая среди них максимально эффективный.
При сравнении продаж вкачестве альтернативы приобретению оцениваемого объекта рассматриваетсяприобретение других объектов, обладающих эквивалентной полезностью. При этомоценщик приходит к естественному выводу о том, что стоимость оцениваемогообъекта не должна превышать стоимостей таких объектов.
В затратном подходеальтернативой покупке оцениваемого Объекта является создание другого объекта сэквивалентной полезностью. Закономерно предполагать, что стоимость оцениваемогообъекта не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для такогозамещения (с учетом предпринимательской прибыли).
Ожидания. Стоимость недвижимости определяетсяне столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями.“Хотя будущее не может предопределять настоящее, однако то, что мы ожидаем вбудущем, может и должно являться частью оценки настоящего” Действительно, вотличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупкенедвижимости человек в общем рассчитывает на получение выгод в течение болееили менее продолжительного периода времени в будущем При этом цена, которую онготов сегодня уплатить за недвижимость, по существу, представляет собой платуза право получения этих вы год, а значит, самым непосредственным образомсоотносится с их ожидаемым объемом. Так же и продавец, определяя цену, которуюон готов сегодня получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет ее сожидаемым объемом утрачиваемых им будущих выгод. Следовательно, реалистичная оценкастоимости недвижимости невозможна без сколько-нибудь определенногопредставления об ожиданиях, связанных с оцениваемым объектом.
Так, оценивая жилой домили квартиру в недавно застраиваемом, но перспективном районе, следуетпредположить, что многие покупатели готовы будут уплатить цену, которая всоотношении с сегодняшним уровнем удобств в районе могла бы показатьсячрезмерно высокой. Однако их действия будут продиктованы надеждами на то, чточерез некоторое время благо даря разумной застройке этот район достигнетжелаемого высокого уровня развития и престижа.
Оценка недвижимости,предназначенной для размещения промышленного должна учитывать ожидания,связанные с будущим развитием транспортной и промышленной инфраструктуры,динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.
Ожидаемое повышение ценна недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос иповысить сегодняшние стоимости таких недвижимостей. Слухи о готовящемсястроительстве крупного промышленного предприятия в непосредственной близости отзоны жилой застройки могут привести к общему снижению стоимости жилых домов вэтом районе. Инфляционные ожидания могут стимулировать желание людейобезопасить свои деньги путем инвестирования в недвижимость, что приведет кросту ее стоимости.
Внешние воздействия.Ситус. Стоимостьнедвижимости определяется не только ее собственными качествами, но и влияниемсамых различных внешних факторов. Связи между объектом и его «средой обитания»могут обнаруживаться как в ближайших окрестностях, районе, поселении (поселке,городе), так на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях.Совокупность всех таких связей конкретного объекта называют его ситусом (отлатинского situs — место) или экономическимместоположением.
Так, для промышленногопредприятия ситус определяется близостью к транспортным узлам, через которыедоставляются производственные ресурсы и вывозится произведенная продукция,близостью к местам продажи продукции, доступностью инженерной инфраструктуры,обеспечивающей производственный процесс, близостью к местам проживанияработников. Ситус жилого комплекса составляют прежде всего транспортнаядоступность центров деловой активности, близость объектов социально-культурнойинфраструктуры (школ, магазинов, учреждений здравоохранения и т. п.), наличиеживописного пейзажа и любых объектов естественного (лес, пруды, озера) илиискусственного (парки, скверы) происхождения, с которыми связываютсярекреационные, экологические и эстетические качества жилья. Изучая ситусобъекта, необходимо рас сматривать как положительные, так и отрицательныесвязи. Так, например, близость офисного здания к традиционному центру деловойактивности следует считать положительной связью, а близость к аэропорту сповышенным уровнем шума отрицательной.
Традиционно одним изважнейших факторов, определяющих ситус объекта, считаются транспортные затраты(временные и финансовые). Например, для времени доступа к жилью из центраделовой активности один час является своеобразным “психологическим барьером”,резко снижающим привлекательность жилья для покупателей. Результатыисследований свидетельствуют о том, что на рынке жилой недвижимости в пределахи окрестностях моноцентрических городов при прочих равных условиях наблюдаетсязаметное падение стоимости за пределами так называемой часовой изохроны— линии,ограничивающей территорию, время доступа к которой из делового центра натранспорте не превышает одного часа.
Изменения в“экономической среде обитания” объекта в зависимости от их масштабов ихарактера могут повлечь как повышение, так и снижение стоимости объекта.Например, устройство парка вблизи жилых домов, вероятно, повысит ихпривлекательность и стоимость, а открытие в ближайших окрестностяхнефтеперерабатывающего завода окажет обратноё воз действие. Однако и измененияв любом из экономически взаимосвязанных объектов трансформируют их общую“экономическую среду обитания” в целом, следствием чего могут стать изменениястоимостей некоторых или всей совокупности таких объектов. Так, постройкакрупного промышленного пред приятия в непосредственной близости от местпроживания потенциальных работников (в надежде минимизировать транс портныезатраты последних и получить для предприятия выгодную положительную связь)вполне может обернуться катастрофическим снижением привлекательности (истоимости) близлежащего жилья и оттоком населения.
Соответствие, эффектыпрогрессии и регрессии. Термину “соответствие” в оценке недвижимости придаются два значения:
• степень соответствияхарактеристик недвижимости рыночным предпочтениям;
• степень соответствияархитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которыеприсущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости.
Максимальное соответствиерыночным предпочтениям — требованиям, предъявляемым потенциальными покупателямик недвижимости такого рода, — придает объекту максимально возможную полезность,а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость. В отличие оттоваров, потребляемых немедленно или в течение сравнительно короткого времени,недвижимость предназначена для длительного использования. Поэтому, говоря остепени ее соответствия рыночным предпочтениям, необходимо рассматривать нетолько существующие, но и ожидаемые будущие взгляды потенциальных покупателей.
Следствием несоответствияархитектурного решения оцениваемого объекта характеристикам доминирующеготипа недвижимости может быть как повышение, так и снижение стоимости, таккак предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируютсяпод воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления откачества окрестностей оцениваемого объекта, а также от того, насколько удачнообъект вписывается в существующую застройку.
Эффект прогрессии — положительное воздействиенесоответствия на стоимость. Например, стоимость жилого дома сред негокачества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего, будетвыше, чем если бы его окружали такие же дома. Напротив, потеряет в стоимостисовременное, тщательно ухоженное офисное здание, окруженное устаревшимизданиями с неудовлетворительными внешним видом, уровнем удобств и услуг (эффектрегрессии).
О соответствииархитектурных решений объекта и доминирующего в окрестностях типа недвижимостиимеет смысл говорить тогда, когда этот объект не отличается или незначительноотличается от окружающих по назначению и масштабу. Если же назначение илимасштаб объекта существенно иные, чем у окружающих, вполне возможна ситуация,когда такой объект сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив,пере станет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что этопроизойдет не сразу, а постепенно, по мере того как в окрестностях будетнакапливаться все большее число объектов нового типа, вытесняющих старые.
Поэтому формальноеследование критерию соответствия далеко не всегда является правильным.Рассматривая варианты застройки территории, не следует заранее отвергатьпроекты, предполагающие значительное или даже полное несоответствиесуществующей доминанте. При наличии достаточных оснований можно рассчитывать нато, что новый объект окажется достаточно “сильным” для того, чтобы вытеснитьэту существующую доминанту либо, по крайней мере, инициировать процесс еесмены, изменив “под себя” всю систему взаимозависимостей в окружающей среде имаксимизировав собственную стоимость.
Факторы производства. Ими называют основные группыматериальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих потребностипроизводственной деятельности: землю, капитал, труд и предпринимательство.
Земля, когда этим словом обозначается одиниз факторов производства, понимается как вещества и силы, которые природапредоставляет в помощь человеку, в виде земли, воды, воздуха, света и тепла.Запасы полезных ископаемых, природные плодородные свойства почвы, источникилюбого минерального сырья все это охватывается термином Оценщика недвижимости,если только речь не идет о сельскохозяйственных угодьях, месторожденияхполезных ископаемых или других подобных объектах, в большей степени интересуетспособность земли служить основой воздвигаемых строений.
Капитал — это всевозможные средства (заисключением тех, которые обозначаются термином земля необходимые дляпроизводства: деньги, машины, оборудование, станки, приспособления и орудиятруда, здания и т. п. Из определения капитала видно, что та часть приносящейдоход недвижимости, которая не является землей, — здания, строения, сооружения— относится к капиталу в экономическом понимании этого тер мина. Однако дляотдельного инвестора принципиальной разницы между землей и зданиями несуществует, точки зрения индивидуального производителя, земля является лишьособой формой капитала”
Труд — любые умственные и физическиеусилия людей, направленные на достижение того или иного экономическогорезультата. Подчеркивая именно экономический характер труда, А. Маршаллговорил, что «труд считается экономическим, “когда он предпринимается с тем,чтобы частично или целиком получить какой-либо полезный результат помимоНепосредственного удовольствия от него”. Такая работа головой, которая ненаправлена прямо или косвенно на то, чтобы способствовать материальномупроизводству, например решение школьником задач, не принимается в расчет, когдамы рассматриваем производство в обычном смысле этого терминал».
Предпринимательство — специфический вид человеческойдеятельности, заключающийся в реализации ранее неизвестных способов полученияприбыли, инновациях и принятии на себя непредсказуемых рисков, связанных с ихвозможными результатами. В той мере, в какой стоимость недвижимости зависит отхарактера и динамики предложения на рынках недвижимости, оценщика интересуюткратко- и долгосрочные тенденции рыночного предложения. А эти тенденции вомногом объясняются теорией факторов производства. Смогут ли производителибыстро увеличить объемы недвижимости, предлагаемой на рынке? Будут ли ихудельные производственные затраты расти или снижаться с увеличением объемов?Каким образом эти изменения в затратах повлияют на стремление наращивать объемыпроизводства? Как изменение цен на ресурсы, используемые в строительстве иреконструкции недвижимости, повлияет на цены, по которым недвижимость будет предлагатьсяна рынке? От ответов на эти вопросы зависят характер рыночного предложениянедвижимости и в конечном счете динамика ее стоимости.
Поэтому каждый оценщикдолжен быть знаком с общими закономерностями поведения производителей,установленными теорией факторов производства и подтвержденными практикой.
Сбалансированность. Ею в оценке называется оптимальноесоотношение различных элементов в структуре отдельного объекта недвижимости,типов недвижимостей в масштабах района или поселения (поселка, города).
Следствием несбалансированностиструктуры отдельного объекта, как правило, является снижение егостоимости. При мер такой несбалансированности — слишком маленькая авто стоянкапри большом офисном здании, чрезмерное число жилых домов на участке малойплощади.
Несбалансированность всистеме землепользования рай она или поселения обычно приводит к общему снижениюстоимости недвижимости в масштабах района (поселения). К примеру, относительнаянеразвитость транспортной инфра структуры в промышленном районе, вероятно,приведет к общему снижению стоимости производственных недвижимостей. К такомуже результату приведет несоответствие между социальной инфраструктурой иплотностью жилой застройки.
Остаточнаяпродуктивность. Недвижимостьв отличие от большинства ресурсов не обладает свойством физической мобильности.Труд, капитал и предпринимательская активность в отсутствие искусственныхбарьеров могут перемещаться с одной территории на другую в поисках наивысшейотдачи. Не движимость же пассивно ожидает, когда все остальные ресурсы будутпривлечены к ней.
Остаточная продуктивностьзаключается в том, что собственник приносящей доход недвижимости вправерассчитывать лишь на тот остаточный доход, который образуется после воз награждениявсех остальных привлеченных к ней ресурсов. Именно этот остаточный доход иопределяет стоимость недвижимости. Таким образом, приносящая доход недвижимостьобладает стоимостью лишь постольку, поскольку ее сочетание с прочими ресурсамиоказывается полезным и способным при нести доход, достаточный не только длявознаграждения всех прочих ресурсов, но и для выплаты остаточного доходасобственнику земли.
Жизненные циклы. Изменения, которым подвержены какотдельные объекты недвижимости, так и целые районы, города, страны, сообществалюдей и другие системы, часто происходят в определенной последовательности,называемой жизненным циклом
Он включает фазы развития(роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), атакже при определенных условиях четвертую фазу — возрождения.
Применительно к оценкенедвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикланаходятся оцениваемый и окружающие его объекты, а также в целом на селенныйпункт или район, являющийся “средой обитания” объекта. К примеру, нахождениерайона в фазе развития дает основания рассчитывать на повышение ставок аренднойплаты и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазуупадка может означать для промышленного города снижение стоимостей недвижимости.
Закон предложения испроса. Предложение— существующая в определенный момент зависимость между рыночной ценой товара иего количеством, которое продавцы хотят и могут продать (объемом предложения).Следует различать понятия «предложение» и “объем предложения”: если объемпредложения — это выраженное в физических единицах количество предлагаемоготовара, то предложение — это закономерность, связывающая это количество с ценойтовара.
Согласно законупредложения повышение рыночной цены при неизменных прочих условиях приводит кувеличению, а снижение — к уменьшению объема предложения. Таким образом, объемпредложения Q’ ‚ и цена Р возрастают одновременно, т. е. кривая предложения ‚Q’ (Р) всегда имеет положительныйнаклон (рис. 3. 1).
Особенность рынка недвижимости— относительно незначительная реакция объема предложения на повышение цен вкраткосрочной перспективе. В отличие, например, от рынка товаров повседневногоспроса число объектов недвижимости, готовых к продаже, в течение сравнительнокороткого времени остается почти постоянным. Повышение уровня рыночных ценспособно привлечь на рынок некоторое дополнительное число объектов, владельцыкоторых не готовы были продать их по меньшей цене либо совсем не планировалипродажу. Однако в силу относи- тельной длительности строительного цикла быстронасытить рынок новыми объектами, пользующимися повышенным спросом, невозможно.
В долгосрочнойперспективе способность продавцов предложить для продажи необходимые объемынедвижимости существенно зависит от характера этих объектов, производственныхмощностей строителей и других факторов, определяющих условия производства.
Спрос — существующая в определенный моментвремени зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, котороепокупатели хотят и в состоянии приобрести (объемом спроса). Согласно законуспроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях приводит куменьшению, а снижение — к увеличению объема спроса. Следовательно, если Р —рыночная цена товара, а Q—объем спроса, то кривая спроса Q (Р)имеет отрицательный наклон (рис. 3.1).
Закон предложения испроса —экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения ицены товаров на рынке.
Для заданных предложения‚Q' (Р) и спроса ‚Q (Р) путем
совмещениясоответствующих кривых может быть определена точка рыночного равновесия, вкоторой рыночная цена товара такова, что объемы предложения и спроса совпадают.При равновесной цене товара Ре равновесный объем предложения Q’Ре( совпадает с равновесным объемомспроса ‚(Ре):
Q’(Pe) = Q(Pe)= Qe

/>/>
Рис. 3.1. Закон предложения и спроса
Безусловно, закон спросаи предложения не является абсолютным правилом, выполняющимся во всех безисключения ситуациях. Например, снижение цены супердорогих особняков можетпривести к уменьшению объема спроса на них, если покупателями движет не толькои не столько стремление к чисто экономической выгоде, а необходимость постояннодемонстрировать свою принадлежность к узкому кругу “избранных”. Напротив,повышение цены подобного товара, делающее его недоступным для рядовогопокупателя, может превратить его в символ богатства и вызвать увеличение объемаспроса. Однако при условии, что главные факторы, так или иначе влияющие нахарактер предложения и спроса как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе,учтены, закон предложения и спроса представляет собой вполне уместную модель,на основе которой могут быть сделаны важные выводы о рыночной стоимости.
Задавая вопрос о том, чтоже все-таки определяет рыночную стоимость — предложение (на стороне которогонаходятся интересы продавцов, зависящие в конечном счете от издержек
производства) или спрос(на стороне которого лежат интересы покупателей, руководимых соображениямиполезности), уместно привести соображение А. Маршалла: “… как общееправило, чем короче рассматриваемый период, тем больше надлежитучитывать.., влияние спроса на стоимость, а чем этот период продолжительнее,тем большее значение приобретает влияние издержек производства на стоимость.дело в том, что влияние изменений в издержках производства требует для своегопроявления, как правило, больше времени, чем влияние изменений в спросе.Фактическая стоимость, или, как ее нередко называют, рыночная стоимость, частоболее подвержена преходящим событиям, факторам, действие которых неравномерно икратко временно, чем постоянно действующим факторам. Однако в долгие периодыэти неравномерно, нерегулярно проявляющие себя факторы в большей степенивзаимно погашают влияние друг друга, и таким образом постоянно действующие причиныв конечном счете полностью определяют стоимость”
Конкуренция. Степень конкурентности рынкаопределяется прежде всего числом продавцов и покупателей, стёпеньюстандартизированности товара, степенью контроля над ценами со стороны отдельныхпродавцов и покупателей, степенью открытости рынка, неценовой конкуренцией.
На рынках недвижимостиможет проявляться конкуренция между:
• различными типамистроений из-за одной и той же земли;
• различными способамииспользования одного и того же строения для различных целей;
• собственникаминедвижимостей из-за выгодных арендаторов;
• арендаторами из-заодних и тех же недвижимостей.
Прогнозируя объеможидаемых выгод, приносимых недвижимостью, оценщику следует принимать вовнимание фактор конкуренции как силы, стимулирующей постоянный переток ресурсовв те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, и способствующейтем самым выравниванию доходов. Так, если сегодня оцениваемый объект приноситотносительно высокие доходы, следует предположить, что в обозримом будущемпредприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат число подобныхобъектов, предлагаемых на рынке. Это, вполне вероятно, приведет к снижениюобщего доходов.
Закон убывающей отдачи. Это экономическая закономерность,связывающая масштабы прироста результатов производства с увеличением объемовиспользуемых в производстве ресурсов. Классическая задача производителязаключается в том, чтобы найти оптимальное соотношение чисел соединяемыхфакторов производства, максимизирующее отдачу от производственной деятельности.Согласно закону убывающей отдачи увеличение переменных затрат по отношению кнеизменным затратам приводит к увеличению полезного результата до определенногомомента, после которого наступает уменьшение результативности дополнительных затрат.
Применительно кнедвижимости инвесторы и оценщики хотят знать, до какого предела следуетнасыщать застройку земельного участка для получения максимальной отдачи отнедвижимости. Закон убывающей отдачи утверждает, что в определенный моментбудет достигнут предел, после которого уже никакие приложения дополнительныхресурсов к одному и тому е земельному участку не приведут к росту отдачи, еслитолько будут реализованы новые предпринимательские идеи.
Оценщик, изучаяперспективы нового строительства или реконструкции оцениваемого объекта либорассматривая вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования,должен принимать во внимание действие закона убывающей отдачи. В противномслучае может быть получен неверный вывод об оптимальных объемах и о характерезастройки соответственно необоснованное заключение о стоимости объекта.
Вклад. В оценке недвижимости вкладомназывают действительное или предполагаемое изменение стоимости, обусловленноеналичием (отсутствием) какого-либо элемента, свойства или воздействием внешнегофактора. Изучение характерных размеров вкладов позволяет застройщику принятьрешение о том, нужно ли добавлять в объект тот или иной элемент или нет. Приэтом критерием целесообразности является соотношение вклада в стоимость и суммынеобходимых для добавления этого элемента затрат.
Основной проблемой,связанной с оценкой вкладов, является то, что элементы, свойства и внешниефакторы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть в действительностивыделены из состава недвижимости или добавлены к ней. Жилой дом не сводится кнабору некоторого числа жилых помещений, ванных комнат, гаража и живописногопейзажа, наблюдаемого из окон. Покупатели офисного здания приобретают неотдельные квадратные метры площади, лифт, дополнительные телефонные линии ивыгодное местоположение. Рынок оценивает свойства недвижимости кумулятивно,воспринимая их не по отдельности, а в совокупности, и эти оценки далеко невсегда основываются на точных расчетах.
Экономический размер. Это оптимальный характерный размернедвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям,типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижениюпривлекательности и стоимости объекта. Если в районе, зонированном подзастройку однотипными двухэтажными одно- семейными жилыми домами, обычнымсчитается земельный участок при доме площадью около 1500 кв. м, уменьшениеплощади до 750 кв. м, вероятнее всего, повлечет снижение стоимости участкаболее чем в 2 раза. Напротив, следует ожидать, что увеличение размера самогодома до 4 этажей, а площади участка при доме до 3000 кв. м придет впротиворечие с экономическим размером, господствующим в данной местности, и неприведет к ожидаемому пропорциональному увеличению стоимости.
В местностях, где имеетместо недооценка экономического размера, на практике наблюдается эффектприроста стоимости единого участка: например, каждый из двух соседних земельныхучастков в местности, зонированной под промышленную застройку, по отдельностиможет оказаться слишком маленьким для размещения промышленного предприятия.Будучи же объединенными в один лот, участки будут представлять значительнобольшую ценность для промышленной застройки. При этом стоимость объединенноголота, скорее всего, будет больше, чем сумма стоимостей каждого из участков,продаваемых раздельно.
Экономическоеразделение. Этотакое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при которомобеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод и какследствие — максимальная стоимость. Недвижимость представляет собойсовокупность материальных объектов и связанных с ними имущественных прав,которые могут быть различными способами распределены в пространстве и времени.
В соответствии спринципом замещения экономически рациональный собственник недвижимостируководствуется соображениями максимизации полезности и поэтому соответствующимобразом разделяет и сочетает отдельные материальные и правовые “составныечасти” недвижимости. Например, при пространственном разделении земельныйучасток может быть разделен на несколько частей, каждая из которых может бытьпередана в пользование независимо от остальных. Могут быть разделеныповерхностная и подземная части участка, при этом первая может быть сдана варенду под строительство коммерческого здания, а вторая — подземного гаража. Временноеразделение допускает, например, заключение нескольких договоров арендыодной и той же недвижимости с несовпадающими периодами пользования.
Комбинации сочетаемыхимущественных прав, связанных с одной и той же недвижимостью, могут быть скольугодно сложными.
Например, одновременновозможны:
• заключение в отношениикаждой из частей Недвижимости договоров аренды с различными периодами;
• ипотека всех или некоторыхчастей этой же недвижимости как физических объектов;
• залог и финансированиепод уступку прав требования к на стоящим и будущим арендаторам;
• заключение договоровпродажи отдельных частей этой же недвижимости с отсроченным исполнением.
Наилучшее и наиболееэффективное использование. Объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативныеварианты их использования. На одном и том же земельном участке могут бытьпостроены здания различного назначения; одно и то же здание часто может сравным успехом использоваться как административное, промышленное, складское илижилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуетопределенная структура ожидаемых выгод, а значит, определенная стоимостьобъекта.
Из рассмотрения не должны исключаться и варианты, пред-полагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений истроительство новых. Так, например, уча сток в удобном живописном месте,занятый складским зданием, было бы разумно полностью освободить и застроитьсовременными жилыми домами. Старое жилое здание в деловом центре города,возможно, следовало бы после соответствующей реконструкции использовать какофисное.
Наилучшим и наиболееэффективным использованием назы вается вариант, удовлетворяющих четыремкритериям:
а) соответствие всемправовым требованиям и ограничениям;
б) физическаявозможность;
в) экономическаяосуществимость;
г) максимальнаяпродуктивность, т. е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.
Экономически рациональный собственник, стремящийся кмаксимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта,которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно имокажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рассмотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясьчетырьмя приведенными выше критериями.
Правовые требования иограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, вчастности нормы:
• землепользования;
• регулирующиепользование недрами;
•санитарно-эпидемиологические;
• пожарной безопасности;
• охраны атмосферноговоздуха, водо-, лесоохранные, охраны животного мира и другие природоохранные;
• регулирующиеиспользование жилой недвижимости;
• регулирующие использованиенедвижимости, отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности,курорта, особо охраняемой природной территории;
• использованияпамятников истории и культуры;
• градостроительные истроительные, зонирования.
Следует также учесть наличие и характер публичных ичастноправовых сервитутов и иных обременений в отношении объекта.
Правовые ограничениямогут воспрепятствовать реализации самого выгодного с экономической точкизрения варианта использования объекта. Так, постройке многоэтажного офисногокомплекса может помешать норма зонирования, запрещающая в данной зонестроительство сооружений высотой более трех этажей. Наиболее эффективнаязастройка земельного участка может оказаться неосуществимой из-за обремененияэтого участка сервитутом прохода и проезда в пользу соседних участков.
Физическая возможностьозначает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, кчислу которых, в частности, относятся:
• местоположение,размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участкаи сооружений;
• рельеф поверхности;.
• характер почв иподпочвенного слоя, несущие свойства грунта;
• наличие или отсутствиерастительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород и т. д.
Кроме того, оцёнивая физическую возможность, необходиморассмотреть такие особенности, как доступность объекта для нового строительстваили реконструкции, наличие и доступность инженерных коммуникаций и ожидаемыезатраты на их прокладку.
Экономическая осуществимость понимается как возможность реализациирассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточнойотдачи на инвестиции. Так, например, проект строительства современногобизнесс-центра на месте устаревшего здания может соответствовать всем правовымтребованиям и ограничениям и удовлетворять критерию физической возможности.Однако объем инвестиций, необходимых для этого, может оказаться слишкомбольшим, а срок реализации проекта — слишком длительным. Следовательно, такойвариант как экономически неосуществимый не может считаться наилучшим и наиболееэффективным использованием. 3.4 Процесс оценки
 
Процесс оценки – это последовательность действий,выполняемых в ходе определения стоимости.
Процесс оценки обычновключает 8 этапов.
Постановка задачи.
На этапе постановки задачи:
— идентифицируется иподробно описывается оцениваемый объект;
— устанавливается цельоценки;
— устанавливается видоценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащейопределению в ходе оценки;
Идентифицируя оцениваемыйобъект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать егоместоположение, статус и физический состав.
Цель оценки – этовозможность использования заключения об оценочной стоимости.
Она во многом определяетпредопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена,характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которымируководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценкипроводится именно на этапе постановки задачи.
Вид оценочной стоимости,фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки иопределяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятымиправилами оценочной деятельности.
Так, например, дляналогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяетсяинвентаризационная стоимость для принятия решения о совершении сделки, вкоторой имеется заинтересованность, — рыночная стоимость имущества.Составление плана работ
На этом этапеопределяются:
- график работ пооценке;
- источники испособы сбора информации;
- затраты на сбор иобработку информации;
- оценочнаяметодология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;
- вознаграждениеоценщика.
Информация, необходимая для проведения оценки, может бытьполучена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкамнедвижимости, в специализированных базах данных, в государственных имуниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинствопрофессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для полученияинформации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки вдругие регионы, маркетинговые, социологические и др. исследования.
Затраты на сбор иобработку информации могут включать:
- расходы на доступк платным базам данных и иным источникам информации;
- оплату услугспециалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщикможет воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов идр. специалистов);
- командировочныерасходы;
- оплатумаркетинговых, социологических и других исследований;
- расходы наизготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы,фотоматериалы и т.д.).
Вознаграждение оценщикаустанавливается исходя их всех запланированных затрат с учетом сложности задачии объема работ.
Сбор и обработкаданных.
На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не толькосамого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района,поселения (поселка, города) и региона его местонахождения. В зависимости отприроды оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичныхобъектах в других регионах или даже других странах.
Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичныхобъектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные,информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.),данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых,политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Особое внимание следует уделить проверке полноты идостоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеютсянеустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.
Собранные данные должны быть отработаны и подготовлены длядальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесениеобоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.
Оценка стоимости земельного участка.
Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта,оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимостирасположенных на нем зданий и сооружений.
Три общепринятых метода оценки недвижимости.
Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходныйметоды.
Метод прямого сравнения продаж основан насопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему посвоим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном методе оценочная стоимостьопределяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемогообъекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативноговоздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
Основа доходного метода – представление остоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которыеоцениваемый объект при разумном использовании может принести своемусобственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но ивремя их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
Согласование. На этапе согласования проводятся:
- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
- проверка правильности всех математических расчетов;
- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трехобщепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочнойстоимости объекта.
Составление отчета об оценке. Отчет об оценке –итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочнойстоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностьюмежду клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение коценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может бытьвключена более или менее детализированная информация об использованных данных,могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которымируководствовался оценщик.

Глава 4. ТИПОЛОГИIЯОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ
 
Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведенияанализа большого числа факторов, которые в конечном счете и определяют величинурассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение остоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированныхи подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь,могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти.Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объектаоценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базыпри проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений ипредположений в отношении используемых в расчетах величин.
До введения в действиепервой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия “недвижимость”использовалось понятие фонды”. К основным фондам относятся предметыпроизводственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилыепомещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот,многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной формефункционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и втечение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основныефонды — составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятиеявляется более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.
Основные классификации, которые использовались в СССР и донастоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам. Однойиз основных задач развития и становления оценки недвижимости в нашей странеявляется разработка Единого классификатора недвижимости. Некоторые предложенияпо его разработке даны в п. 4.1
При оценке конкретного объекта на первом этапе оценщикомдолжна быть проанализирована вся имеющаяся техническая документация по объектуоценки, а также определены основные параметры, характеризующие состояниеобъекта. Эти вопросы рассмотрены в п. 4.2.
4.1КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
 
В соответствии спостановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г.
№ 359 с 1 января 1996 г.в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов — ОК 013-94(ОКОФ), разработанный в соответствии с государственной программой перехода РФна принятую в международной практике систему учета и статистики. Сферойприменения ОКОФ являются организации, предприятия и учреждения всех формсобственности. Объектами классификации в ОКОФ являются основ ные фонды, подкоторыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постояннов течение длительного периода, но не менее одного года, для производстватоваров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся наматериальные и нематериальные.
К материальным основнымфондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища,транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Всоответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основнымфондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспособления иустройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимостьстроительно-монтажных работ в составе накладных расходов. данная классификацияописывает практичёски все типовые объекты основных фондов, однако припроведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненнаяклассификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценкиименно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основныхфондов.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий длятруда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Классифицируются отдельностоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, нокаждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считаютотдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельноехозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворныепостройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являютсясамостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенныедля магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов,яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное,чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.
В состав зданий входяткоммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопленияс оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (еслипоследняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода,канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительнойэлектропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные исигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения;подъемники и лифты. Водо-, газо-, теГiлопро водные устройства, а такжеустройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиляили тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от местаприсоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения ивнутренние телефонные и Сигнализационные сети включают в состав здания, начинаяот вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или отпроходных втулок (включая сами втулки).
Фундаменты под объектамивсякого рода, не являющимися зданиями, — котлами, генераторами, станками,машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в составздания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этихобъектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаментыкрупногабаритного, оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят всостав здания. для такого типа объектов используется термин “специализированныездания”.
Сооружения. К сооружениям относятсяинженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнениятехнических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).
В состав сооружениявходят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, приопределении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включаютсятело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водосливы иводосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телуплотины, мостики, площадки, ограждения и др.
Номенклатура сооруженийвключает более 100 наименований, а доля их стоимости в общем объеместроительства составляет более 25%. К подразделу «сооружения» также относятсяпередаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющиесамостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи иперемещения энергии и информации, такие, как линии электропередачи,теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии,кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряданалогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Жилища. К данному подразделу относятсяздания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает такжепередвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения),используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные восновном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские,котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые,административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные итракторные прицепы, железнодорожные специализированные и пере- оборудованныевагоны, основным назначением которых является выполнение производственныхфункций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.
Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все видыискусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные,технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов;искусственные насаждения ботанических садов, других научно- исследовательскихучреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектомклассификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера,сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.
Незавершенноестроительство, Кданной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке неоформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценкинедвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, иобъекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствиис действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте:
Консервацию и полноепрекращение строительства Решение вопросов о прекращении строительствапринимает заказчик (инвестор). В решении должны быть указаны причиныконсервации или полного прекращения строительства, а также:
· при консервации —срок, на который консервируется (временно прекращается или приостанавливается)строительство условия консервации, наименование организации, на которуювозлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектови выполненных работ;
· при полномпрекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенныхобъектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализациизавезенных на стройку материальных ценностей заказчика.
Вопросы оценки объектов незавершенного строительства, ихклассификация и описание требуют своего развития и нормативного оформления всвязи с разработкой новых норм налогообложения недвижимости
Для описания оцениваемых объектов может быть использована исуществующая классификация, применяемая при начислении амортизации, приведеннаяв Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основныхфондов, Утвержденных постановлением см СССР от 22 октября 1990 г. 1072. В нейобъекты сначала группируются по видам и на значению. Затем вводится болееподробное деление каждой группы на подгруппы с равными нормами амортизации.Степень дифференциации групп зависит от практических потребностей и нормамортизационных отчислений.
При проведении переоценкиосновных фондов с использованием индексов изменения стоимости основных фондов(по видам и группам) используются классификация и соответствующие шифры поЕдиным нормам амортизационных отчислений и по ОКОФ. Эти классификации считаютсяосновными и официально используются в финансовой отчетности. На них базируетсянормативная информация по определению восстановитель ной стоимости —Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).
Если основные фонды внастоящее время могут быть классифицированы в рамках существующих нормативныхдокументов, то классификации земельных участков пока еще не имеют таких стандартныхрешений. для оценки и учета земельных участков можно выделить два основныхклассификационных признака:
• текущее использованиеземельного участка режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, непредназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительногодохода;
• земельный участок вобороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду,в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или вобеспечение залога.
При оценке земельных участкови последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь ввиду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки,находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные илиприобретенные вещные и обязательственные права на них.
К этим правам всоответствии с действующим законодательством относится право:
· пожизненнонаследуемого владения участками государственной и Муниципальной собственности;
• Постоянного(бессрочного) пользования Участками государственной и Муниципальнойсобственности;
• аренды земельногоучастка, возмездное или безвозмездно приобретенного;
• ограниченногопользования Прилегающими земельными участками, Находящимися в собственностииных лиц.
В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход,называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показательэффективности использования земельного участка как актива предприятия, которыйрассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости 1 сроккапитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций учетаСтоимости земельных участков в активах коммерческих организаций в том числе синостранными инвестициями”, разработанным Государственным комитетом РФ поземельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующаяклассификация земельных участков в зависимости от вида использования:сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и прочие.
Приведенные выше системыклассификации основных фондов и предложения по классификации земельных участковв настоящее время Приняты за Основу при учете в активах предприятий результатовпо определению стоимости их имущества.
Однако они рассматриваютобъекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельныйучасток. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимостинедвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системыклассификации, которая Позволяла бы Учитывать основные свойства целостногообъекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификацииописания объектов.
4.2.Техническая экспертиза объектов недвижимости
Обследование зданий и сооружений — сфера деятельностиспециалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знатьосновные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния,правильно использовать результаты технической экспертизы при определениистоимости оцениваемого объекта.
Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многомзависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектныхрешений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качествастроительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеетсвое временное выполнение профилактических, планово-предупредительных икапитальных ремонтов.
Одной из основных задач оценщика при работе на объектеявляется определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости отусловий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физическогоизноса: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальныйфизический износ.
Нормальный(нормативный) физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости илистоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектныхусловиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическомуизносу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройкиобъекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому приопределении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативнымиданными, например нормами амортизационных отчислений.
Индивидуальныйфизический износ —утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещенияконкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий,эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в Проектах. Определениеиндивидуального физического износа как раз и является основной задачейоценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценкукоторых обычно осуществляют специалисты ПО Обследованию строительныхконструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительныхконструкций.
Повреждениями элементов конструкций и ихсоединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов отпервоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементовконструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы икачества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами,возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект иповреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальнойработы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.
Дефекты и повреждения условно можноразделить на следующие основные виды:
• внешние (поверхностные)и Внутренние (глубинные);
• видимые и невидимые приосмотре;
• легко- итрудноустранимые
• развивающиеся вовремени от воздействия среды и нагрузок.
В практике обследованиявстречаются как перечисленные выше виды дефектов и Повреждений, так и ихкомбинации.
Внешние дефекты иПовреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в товремя как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могутпотребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в своюочередь, может привести к резкому увеличению физического износа исоответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.
В качестве исходныхданных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующиедокументы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотрастроительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотраздания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянииконструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки наиспользуемые документы по техническому состоянию конструкций.
В табл. 4.1 приведеныосновные признаки для предвари тельной оценки износа зданий, позволяющие уже наэтапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние исоответственно определить дальнейший план проведения работ.
4.3.Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки
Процедура оценки объектанедвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью сруководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провестиего осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную ин формацию о состоянииоцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться симеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу спредставителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. Приознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основныеизменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих икапитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия былиосуществлены для ликвидации по следствий.
Осмотр объектарекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за еготехническое состояние.
Таблица 4.1
Ориентировочная оценкафизического износа зданий
Физический износ, %
Состояние несменяемых конструкций здания
Состояние внутренних конструктивных элементов 0-20 Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют 21-40 Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием 41-60 Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней 61-80 Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола, В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями 81-100 Здание в опасном состоянии Участки стен разрушены, деформированы в проемах.Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена
В процессе осмотра надообращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, покоторым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, вкаком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, наконсервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерногооборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотрепроводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, напримертрещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъяновотделки, отсыревания стен и т. д.
Для проведения расчетовпо определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническуюдокументацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передачеоценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должныбыть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемогообъекта. По окончании работ эта техническая документация должна по актувозвращаться заказчику.
При анализе исходных данных необходимо сверить данные учетаобъектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами,когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен подразными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемогообъекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчетаизбегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки.Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявитьцелый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениямвосстановительной стоимости.
При составлении отчета обоценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Онасоответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщикпосещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнегопосещения для осмотра и сбора исходных данных.
4.4.Описание объекта оценки при составлении отчета
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения —обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является впервую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, аисходные данные, которые затем используются в расчетах, должны бытьподтверждены доступными для провер ки источниками. В настоящее времяотсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценкестоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложилсяопределенный порядок описания объекта.
Описание района. Его обычно начинают с района, вкотором расположен объект (табл. 4.3). При описании района в зависимости отцелей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной,экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то приописании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделеприводят данные по административному делению, указывают наименование города,административного района, префектуры.

Глава 5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕИМУЩЕСТВА ЮРИДИЧЕСКИХ И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ И МЕХАНИЗМ ДЕЙСТВИЯ
5.1. Налогообложениеимущества коммерческих организаций
Налог на имущество коммерческой организации введен натерритории РФ с 1 января 1992 г. Он относится к налогам субъектов РФ. Условиядействия этого налога регулируются Законом Российской Федерации “О налоге наимущество предприятия”, который был принят 13 декабря 1991 г. В последующем внего был внесен целый ряд поправок и дополнений указами Президента РФ изаконодательными актами. Порядок применения действующего налогового законодательствапо налогу на имущество предприятий определяется Инструкцией ГосналогслужбыРоссии М 33, принятой 8 июня 1995 г., с изменениями и дополнениями.
Особенностиналогообложения имущества иностранных юридических лиц определяются ИнструкциейГосналогслужбы России № 38 от 15 сентября 1995 г. Но она, отражая спецификуналогообложения имущества иностранных лиц, в то же время не вносит существенныхизменений в принятый Инструкцией № 33 порядок. Поэтому в целом применяетсяединый порядок налогообложения.
Плательщиками налога наимущество юридических лиц являются все юридические лица по законодательству РФ,включая предприятия с иностранными инвестициями, филиалы и другие обособленныеподразделения предприятий и организаций имеющие самостоятельный баланс ирасчетный (текущий) счет.
Не платят налог наимущество бюджетные организации. Не облагаются таким налогом страховые исезонные запасы. Освобождены от уплаты налога предприятия по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, лову ипереработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видовдеятельности составляет не менее 70% общей выручки от реализации продукции(работ, услуг). Освобождено от обложения этим налогом имущество, используемое винтересах образования, развития культуры и спорта, имущество жилищных ижилищно-строительных кооперативов, жилищно-коммунальной сферы. Имеются инекоторые другие льготы.
Законодательством РФустановлена предельная ставка налога на имущество юридических лиц — 2%. В то жевремя регионам (субъектам РФ) предоставлено право дифференциации ставки налогапо группам предприятий (вплоть до установления нуле вой налоговой ставки).
Налогооблагаемой базой налога на имущество юридических лицявляется среднегодовая стоимость имущества Исг за отчетный период. Эта величинаопределяется как четвертая часть суммы, полученной от сложения: 0,5 стоимостиимущества Ни на 1 января отчетного года; стоимости имущества на начало каждогоиз трех кварталов (2,3 и 4); 0,5 стоимости имущества Ки, на первое число года,следующего за отчетным:
Исг = (0,5Ни + Ки2кв +Ки3кв + Ки4кв + 0,5Ки) /4
В качестве базыналогообложения принимается стоимость имущества предприятия по его балансу(балансовые активы), за исключением денежных средств в кассе и на счетахпредприятия, а также дебиторской задолженности. долгосрочно арендуемые основныесредства также входят в налогооблагаемую базу.
Сумма налога исчисляетсяплательщиком самостоятельно и вносится в 5-дневный срок со дня, установленногодля представления квартальной бухгалтерской отчетности, а за четвертый квартал— в 1 0-дневный срок со дня, установленного для представления годовойбухгалтерской отчетности.
При расчете среднегодовойстоимости имущества учитываются остатки, отражаемые в активе баланса по следующимсчетам бухгалтерского учета:01 „Основные средства“ 03 „Долгосрочно арендуемые основные средства“ За вычетом износа, учитываемого на счете 02 “Износ основных средств” 04 Нематериальные активы За вычетом износа, учитываемого на счете 05 “Износ нематериальных активов” 10 „Материалы“ 12 „Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы“ За вычетом износа, учитываемого на счете 13 “Износ малоценных и быстроизнашивающихся предметов” 15 „Заготовление и приобретение материалов“ 20 „Основное производство“ 21 „Полуфабрикаты собственного производства“ 23 “Вспомогательное производство” 29 “Обслуживающие производства и хозяйства” 30 “Некапитальные работы” 31 “Расходы будущих периодов” 40 “Готовая продукция” 41 „Товары“ Учитываются по покупной цене 44 “Издержки обращения”
Стоимость основных средств и других материальных активовучитывается при расчете налога за вычетом износа (по остаточной стоимости) и сучетом результатов переоценок, производимых по соответствующим постановлениямПравительства РФ.
Налогообложениеимущества физических лиц. Действие налога на имущество физических лиц регулируется ЗакономРоссийской Федерации М. 3ОО3-ФЗ от 3 декабря 1991 г. налоге на имуществофизических лиц”, а также Инструкцией Госналогслужбы России Х 31 от 30 мая 1995г. с соответствующими изменениями и дополнениями. Плательщиками налога являютсяфизические лица, проживающие на территории РФ и имеющие в собственностиимущество. Объектами обложения являются имущество, находящееся в собственностиграждан, — жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, а также моторныелодки, яхты, самолеты и другие водно-воздушные транспортные средства.
Исчисление налогапроизводится налоговыми органами по ставке 0,1% инвентаризационной стоимостиимущества, а в случае, если таковая не определялась, — по его страховойстоимости. Уплата налога производится равными долями в два срока — не позднее15 сентября и 15 ноября текущего года. По налогу установлен целый ряд льгот дляотдельных категорий граждан — инвалидов 1 и I групп, участников ВОВ,чернобыльцев и т. п.
Земельный налог. Он взимается с собственников землии землепользователей в соответствии с Законом Российской Федерации от 11октября 1991 г. К 1738-1 “0 плате за землю” и Инструкцией Госналогслужбы Россииот 17 апреля 1995 г. М2 29 с дополнениями и изменениями. Плательщиками налогаявляются предприятия и организации, а также граждане, которым земляпредоставлена в собственность, владение, пользование или аренду.
Объектом обложенияявляются земельные участки, принадлежащие (предоставляемые) юридическим лицам игражданам.
Земельный налог взимаетсяраз в год с облагаемой налогом Земельной площади, включая также ту, котораязанята строениями и сооружениями.
Ставки налога на единицу земельной площади устанавливаютсядифференцированно, исходя из ценности земель, их сельскохозяйственнойпригодности в соответствии с Земельным кадастром. Конкретные ставкиустанавливаются местными органами власти, поскольку этот налог находится введении этих органов. Производится дифференциация налоговых ставок с учетомпредоставляемых льгот, целевого использования земель и их принадлежности.
Все плательщики налогауплачивают его в соответствии с извещениями налоговых органов в два срока: непозднее 15 сентября и 15 ноября, равными долями.
Обложение подоходнымналогом сумм доходов, полученных физическими лицами от сдачи имущества в арендуи от его продажи.Доход, получаемый физическими лицами от сдачи имущества в аренду, долженвключаться в общую сумму годового о дохода физического лица. Этот доход облагаетсяв составе совокупного дохода соответствующего календарного года в порядке,предусмотренном Законом Российской Федерации « О подоходном налоге с физическихлиц”, принятым 7 декабря 1991 г., с учетом внесенных в него изменений идополнений, а i Инструкцией Госналогслужбы России К 35 “0 подоходном налоге сфизических лиц” от 29 июня 1995 г.
Если суммы, полученные втечение года от продажи квартир, Жилых домов, дач, земельных участков,принадлежащих гражданам на праве собственности, превышают 5000-кратныйуставленный законом размер минимальной месячной оплаты уда, то они облагаютсяподоходным налогом на общих основаниях (в составе совокупного доходасоответствующего календарного года).
По прочему имуществуустановлена граница необлагаемой суммы дохода, полученного от продажинедвижимого имущества, в 1000 минимальных месячных заработных плат
Изменения вналогообложении имущества физических и юридических лиц, предусмотренныепроектом Налогового кодекса. В проекте Налогового кодекса предусматриваются следующие изменения:
• замена налогов наимущество юридических лиц, физических лиц, а также землю одним налогом — нанедвижимость. Он предусматривается как местный налог и вводитсяпредставительными органами местного самоуправления в соответствии с порядком,предусмотренным Налоговым кодексом;
• поступления от налогана недвижимость направляются в качестве доходов в местные (районные,муниципальные) бюджеты;
• объектами обложенияналогом на недвижимость являются земельные участки, здания, сооружения, иноенедвижимое имущество. Налогооблагаемая база налога исчисляется исходя из оценкирыночной стоимости объектов недвижимости на первое января того года, за которыйисчисляются платежи;
• плательщиками налогавыступают собственники недвижимости, осуществляющие платежи налога по ставкам,установленным местными властными структурами. Ставки могут дифференцироваться впределах ставок налога, устанавливаемых федеральным законодательством;
• уплаченная сумма налога включается юридическим лицом всостав себестоимости продукции и услуг (относится на издержки производства).Суммы уплаченного налога для устранения двойного налогообложения исключаютсяфизическими лицами из сумм совокупного годового дохода.
Для проверкиэффективности нового порядка налогообложения недвижимости в настоящее времяпроводится эксперимент в городах Твери и Новгороде. Он осуществляется на основеФедерального закона, принятого Федеральным Собранием РФ 3 июля 1997 г. (}Г211О-Ф3 — см. Российская газета. 1997. 24 июля). Именно по итогам этогоэксперимента и будет внедряться новый порядок налогообложению недвижимости. Дляснижения налоговой нагрузки предусмотрено, что при исчислении налога базаналогообложения не должна превышать 50% рыночной (оценочной) стоимости квартири жилых помещений. Но это, как представляется, незначительно уменьшит налоговуюнагрузку на население, поскольку оценка рыночной стоимости и инвентаризационнаяоценка — это величины, часто отличающиеся друг от друга в несколько, а иногда ив десятки раз.
В Налоговом кодексеналогу на недвижимость отводится роль регионального (местного) налога спредоставлением регионам больших прав по его регулированию (в пределахфедерального законодательства). Поэтому при анализе налога на недвижимость (асейчас — налога на землю, на имущество Юридических лиц, на имущество физическихлиц) требуется всесторонний учет местных особенностей.

Глава 6. ДОХОДНЫЙМЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
 
Доходный метод оценкиотражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемыебудущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческогоиспользования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется какстоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная,инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов,генерируемых оцениваемым активом.
Основное преимуществодоходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что онв большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источникедохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующийфактор. доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются изанализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются приопределении денежного потока как дополнительные инвестиции; методыкапитализации используются при корректировке различий рыночного и затратногометодов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двухдругих методов оценки основан на прогнозных данных.
6.1.Структура доходного метода
 
На первом этапе прииспользовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачиоцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течениекоторого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объектнедвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодическихзатрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческомсостоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в концепериода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимостивыражении — так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированныедоходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методовпрямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способакапитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Прямая капитализацияиспользуется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся снезначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна илиэти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтированиеденежного потока.
Так, оценивая относительноновое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенномцентре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить,что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться.Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, приоценке не строенного, но близкого к завершению коттеджного поселка вне давнозастраиваемом районе, еще не успевшем завоевать не Обходимого признания.
Если в перспективеожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, тоЦелесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь наретроспективы и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительнок объектам-аналогам.
Величина стоимостиопределяется по методу прямой капитализации с использованием только двухпеременных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условияхсвободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценампродажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинаковогоиспользования распределяются вокруг определенной величины, которая и являетсяосновным индикатором для выбора ставки капитализации.
Таким образом, стоимостьопределяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значениеставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной итекущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается какставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменениястоимости первоначального капитала за период владения. Ниже будет приведен ещеряд методов определения показателей дохода.
Второй методкапитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как суммутекущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого изпериодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. Приэтих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которойприменяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормойприбыли или нормой отдачи.
6.2. Основополагающие принципы доходного метода
Теоретическойбазой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собойобобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости ифункциональныхсвязей между ценами и ценообразующими факторами.
Ниже приведены принципы,которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы иобстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.ПРИНЦИП                     СФЕРА ВЛИЯНИЯ
Ожидания                    Весьспектр прогнозных данных:
(основнойпринцип,       ценообразуюшие факторы,
накотором базируется  характеристики дохода, капитала,
оценкапо доходу)         коэффициенты
Замещения                    Выбор и анализобъектов-аналогов,
анализальтернативных инвестиций
Спроса                           Учет ианализ факторов:
ипредложения              полезность,дефицитность,
конкурентоспособность,
доступностьрынка капитала,
монопольный,государственный контроль,
деловаяактивность, характеристики населения
Предельной                   Анализ объектанедвижимости:
Продуктивности           экономическое соответствиеэлементов
(баланса,вклада)         недвижимости,
ееиспользование и тип землепользования
 
6.3. Ставки капитализации, дисконтирования
Ставкакапитализации R0используется в методе прямой капитализации в соответствиис формулой
 
V= NOI
R
где V— стоимость;
NOI—репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.
Ставкакапитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, илипервоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещениепервоначально вложенных средств.
Как илюбая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которымподвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приноситнедвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов:физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственныйкапитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественнуюэкономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимостипривлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимостивозникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствуетсвоя ставка капитализации (табл. 7.1).
Ставкадисконтирования(норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации —методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определениястоимости выглядит следующим образом:
/>

где i—ставка дисконтирования;
FV— цена перепродажи объектанедвижимости в конце
периодавладения (реверсия);
n —период владения;
l — помер платежного периода.
Стоимостьопределяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии,рассчитанных по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции.Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитываетвесь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимостиактива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальныеинвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следуетрассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынокнедвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов.Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора:риск и доходность. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставкукапитализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставкидисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестицийс сопоставимым уровнем риска, т. е. эта ставка рассматривается какальтернативная стоимости капитала.Ставки капитализацииОбозначение ставки Наименование ставки Отражаемый интерес
R0 Общая
Стоимость недвижимости = NOI/ R0
Re Для собственного капитала
Стоимость собственного капитала =
= Доход на собственный капитал / Rе
Rl Для заемных средств
Стоимость заемных средств =
= Доход на заемные средства / Rl
Rm Для земли
Стоимость земли =
= Доход, приходящийся на землю / Rm
Rb Для улучшения
Стоимость улучшения =
= Доход, приходящийся на улучшение / Rb
Как иставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должнаучитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала.Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:
У0— норма прибыли(отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;
Ye—норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капиталинвестора;
Ут— норма прибыли,учитывающая доход, который приходится па заемные средства (только процентныеплатежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.
Нормаотдачи, пли просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования,учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемыйпериод, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставкакапитализации и ставка дисконтирования — самостоятельные параметры, приопределенных условиях между ними существует функциональная связь, которая будетрассмотрена ниже.
 
6.4. Условия арендных отношений
Основадля прогнозирования доходов от недвижимости — анализ арендных соглашений.Оценщику или аналитику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспективнуюи текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявитьвлияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендныхплатежей.
Нижеприведены основные условия, по которым могут различаться арендные соглашения,хотя на практике спектр этих условий может быть значительно шире. Необходимовыявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимостиконкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендныхставок для объектов-аналогов для приведения их к рыночным условиям.
Контрактнаяарендная ставка — величина арендных платежей, указанная и арендном соглашении.Рыночная арендная ставка — наиболее вероятная величина арендной платы, закоторую осведомленный и не обязанный сдавать свое имущество в арендуарендодатель согласился бы сдать, а осведомленный и не обязанный арендоватьарендатор согласился бы взять это имущество в аренду.
 
6.5. Реконструированный отчет о доходах и расходах
Реконструированныйотчет о доходах и расходах для оценки составляется, чтобы в итоге получитьочищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить. Дляэтого, помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимопроанализировать всю доступную бухгалтерскую документацию по объекту оценки ипо возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность,так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.
Основныедокументы — баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источникамиинформации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками иарендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты поналоговым платежам, результаты переоценок и т. д.
Врезультате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозныеоценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированногоотчета о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если дляоценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчетазаполняются для каждого года прогнозного периода, если используется методпрямой капитализации, — то для последующего относительно даты оценки года. Впоследнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов,соответствующие типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовыенетипичные по величине поступления или выплаты за весь прогнозный период илиоставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучшений. Ниже следует описаниестатей отчета в соответствующей последовательности.
Потенциальныйваловой доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузкеплощадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационныхзатрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе.
Прочиедоходы — это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендныхплатежей, например за пользование дополнительными услугами — прачечной,игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать впрочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).
Возможныпотери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например вследствиесмены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятостиплощадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования,определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей квеличине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуютхарактерные значения этой величины для какого-либо из видов использованиянедвижимости.
Действительныйваловой доход — это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии,недосбор платежей и прочие доходы.
Операционныерасходы — это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости,непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов поформированию фонда замещения.
Постоянныеоперационные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей ивключают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементыпеременных расходов, которые фактически являются постоянными.
Переменныеоперационные расходы — это периодические ежегодные расходы, величина которыхзависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:
•  коммунальные;
•  на текущие ремонтные работы;
•  заработная плата обслуживающегоперсонала;
•  налоги на заработную плату;
•  на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
•  на рекламу и заключение арендныхдоговоров;
•  на консультации и юридическоеобслуживание;
•  на управление.
Расходына управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом —собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимымобъектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен па данномрынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется впроцентах от действительного валового дохода.
Отчисленияв фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементыздания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономическойжизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат.Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещенияпутем ежегодных отчислений под процент, характерный для местныхкредитно-сберегательных учреждений, т. е. создается денежный поток,эквивалентный предстоящим единовременным затратам.
Припостроении отчета о доходах и расходах полезен анализ такого экономическогопоказателя, как коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношениюэксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовомудоходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, иего величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этогокоэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартнымспособом управления.
Чистыйоперационный годовой доход NOIравен действительному валовому доходуза вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю суммуфизических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (сучетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость правасобственности.
Доходна собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодногообслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.
Доход насобственные средства используется при анализе доходной недвижимости, котораяприобретается с привлечением заемных средств. Эта тема подробно рассматриваетсяв гл. 8.
Реконструированныйотчет о доходах составляется на основе балансового отчета и отчета о доходах.Из-за различия целей бухгалтерского и оценочного отчетов нельзя непосредственноиспользовать содержание статей бухгалтерского учета для оценки. Статьиреконструированного отчета — это реальные периодические денежные потоки. Крометого, для определения рыночной стоимости следует рассматривать не конкретнуюситуацию, а типичные условия функционирования объекта. Следовательно,показатели в отчетах, связанные с какими-либо нетипичными элементамифункционирования объекта, следует исключить или скорректировать. Традиционныйперечень статей, которые или не включаются в реконструированный отчет, иликорректируются:
· процентныеплатежи относятся к финансовым затратам, а не к операционным расходам иучитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора(доход до налогообложения);
· начисление износане является реальным движением денежных средств;
· расходные илидоходные статьи, связанные с личной предпринимательской деятельностьювладельца;
· дополнительныекапиталовложения учитываются при построении итогового потока денежных средств;
· подоходный налогучитывается при анализе инвестиционных проектов;
· затраты,относящиеся к правовым аспектам, не связаны непосредственно с недвижимостью.
ПРИМЕР1
Составлениереконструированного отчета о доходах офисного центра
Предполагаетсясоставить реконструированный отчет о доходах офисного центра с тремя отдельноарендуемыми помещениями. Каждое из помещений имеет по 100 м2сдаваемых в аренду площадей по ставкам 300, 400 и 500 долл. за 1 м2в год соответственно. Эти значения близки к рыночному уровню арендных ставок запомещения подобного типа. Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат наместном рынке для офисных объектов составляют 8; 7 и 5% валового дохода всоответствии с эксплуатационными характеристиками этих помещений.
Прочиедоходы составляют 15 000 долл. за пользование автоматами по продаже напитков исигарет, из них 3000 долл. — доходы от личной предпринимательской деятельностивладельца. Оценщик считает, что существующий страховой полис отражаетзаниженную стоимость имущества, и в результате корректировки определил размерстраховых выплат в 1000 долл. в год. Сумма коммунальных платежей за веськомплекс составляет 4500 долл. в год. Платежи первого арендатора включаюткоммунальные услуги, второй и третий арендаторы оплачивают 50% коммунальныхзатрат. Предполагается, что затраты на коммунальные услуги распределяются потрем помещениям равномерно. В пределах периода владения требуется заменасантехнического оборудования, кровли и напольного покрытия.
Знаяразмер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик трансформируетэти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетомсуществующих ставок процента по вкладам.
Рассчитаемежегодные отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3000 долл.,предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки повкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодныеотчисления = 3000 х sff (7лет, 12%) =3000 х 0,099 =297 долл./год.
Остальныестатьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночнымиусловиями функционирования офисных объектов. Ниже представленреконструированный отчет за год о доходах (в долл.) для офисного центра.
Потенциальный валовой доход
  Офис№1: 100x300 = 30000
  Офис№2: 100x400 = 40 000
  Офис№3: 100x500 = 50000
  Итого 120000
 
Прочие доходы 12000
  Потери арендной платы
  30 000 х 0,08 = (2 400)
  40 000 х 0,07 = (2 800)
  50 000 х 0,05 = (2 500)
  Итого (7 700)
 
Действительный валовой доход (ДВД) 124300
 
Операционные расходы Постоянные расходы Налоги на имущество (16000) Страховка объекта (1 000) Прочие постоянные расходы (1 000)
Итого (18000) Переменные расходы Расходы на управление (8% ДВД) (9 944) Заработная плата персонала с налогами (12000) Коммунальные услуги (для офисов № 1 и 2): 1500x2x0,5= 1500 (1 500) Эксплуатация и текущий ремонт (10000) Содержание территории (3 000) Уборка помещений (500) Обеспечение безопасности (10000) Прочие (1 000)
Итого (47 944) Расходы на замещение Напольные покрытия: 3000 х 0,99 (7лет. 12%) = 297 (297) Кровля (500) Сантехническое оборудование (1 000)
Итого (1 797)
Итого операционные расходы (67741) Коэффициент операционных расходов, % 67741/124300 = 0,545 54,5
Чистый операционный доход 56,559 /> /> /> />
6.6. Метод прямой капитализации
Как ужебыло сказано, стоимость недвижимости при использовании метода прямойкапитализации рассчитывается по формуле (7.1), значение N01 в которойопределяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах.
Методырасчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, вкоторых функционирует объект оценки. Наиболее значимы:
•    информацияо доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимымобъектам;
•    источникии условия финансирования сделок;
• возможностькорректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозногопериода.
Рассмотримсуществующие методы определения общей ставки капитализации.
Методанализа рыночных аналогов— основной и наиболее корректный методопределения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитываетвсе последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, уплаченнаяинвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объектаинвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставкакапитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостьюв течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождаетнас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по текущим ипрошлым продажам и арендным ставкам, т. е. требуется развитой и информативныйрынок (табл. 7.2). При этом должны соблюдаться важные условия:
• наиболееэффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объектаоценки;
•    условияфинансирования типичные;
• качество управления соответствует требуемому;
• коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаютсянезначительно;
• местоположениеи отделка объекта принципиально не отличаются.
Таблица7.2
Определениевеличины R0методом рыночных аналоговПоказатель Объект № 1 № 2 № 3 №4 Цена продажи, долл. 100000 800000 120000 95000
NOI, долл./год 17000 12500 21 500 14250
Ставка капитализации
x Весовой коэффициент
Взвешенное значение R
0,17
x
0,4
0,068
1,156
x
0,15
0,023
0,18
x
0,3
0,054
0,15
x
0,15
0,023
Средневзвешенное значение R0= 16,8%
(сумма значений предыдущей строки)
 
Весовыекоэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основнымценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.
Методкоэффициента покрытия долга DCR—один из трех методов расчета общей ставки капитализации в случае использованиязаемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношениеежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, кчистому операционному годовому доходу NOI:
DCR = DS/NOI ,
где DS — ежегодное обслуживание долга.
КоэффициентDCRиспользуется кредиторами в качестветребования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последним оцениваетсякак более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случаекредитующее учреждение ограничивает величину DCRминимально допустимым значением. При использованииэтого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени неизменится или, по крайней мере, не уменьшится.
/>

По этомуметоду коэффициент капитализации равен произведению коэффициента ипотечнойзадолженности т, ипотечной постоянной Rmи коэффициента покрытия долга:
Где т=Vm/V,
Vm        —стоимость заемных средств;
V— стоимость объекта (вся суммаинвестиций);
Rm = DS/Vm— ипотечная постоянная, или ставкакапитализации для заемных средств.
Параметры,используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию(легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется каккорректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях,когда рыночные данные недостаточно надежны.
Метод(связанных инвестиций также используется, если для приобретения недвижимостипривлекается заемный капитал. В этом случае величина R0должна учитывать интересы как собственного, так и заемногокапитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Re и Rm.
Общаяставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешеннаявеличина относительно вышеуказанных финансовых составляющих с коэффициентами,равными долям заемного и собственного капитала соответственно:
Ro=mRm + (1-m)Re.
Значение ставки капитализациидля собственного капитала определяется из данных по сопоставимым объектамделением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала.Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применяется впредположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течениевсего срока самоамортизирующегося кредита, а стоимость недвижимости в концесрока владения равна нулю.
ПРИМЕР2
Оценщикполучил следующую информацию по объекту-аналогу: т= 0,6;доход на собственный капитал Iе= 15000 долл./год; стоимость собственных средств Ve= 60000 долл. Ставкакапитализации для заемных средств Rm= 15%.
Решениеприведено в табл. 7.3.
 

Таблица7.3
Расчетобщей ставки капитализацииХарактеристика капитала
Доля
участия Ставка капитализации Взвешенное значение Заемные средства 0,6 0,15 0,09 Собственные средства 0,4 0,25 0.1 Общая ставка капитализации 0,19 (19%)
 
Метолсвязанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанныхинвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализацииопределяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации дляземли Rlи ставкой для улучшения Rb
 
R= LR1+(1-L)Rb,
где L — доля стоимости земли в стоимости недвижимости.
Этотметод применим, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточноточно определить ставки капитализации для физических компонентов недвижимости,а также долю компонентов (земля, улучшения) в общей стоимости.
Расчетобщего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимостиактива учитывает какдоход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта зарассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставкадисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), всилу того что учитывается весь период владения.
Существуетфункциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:
/>
где Δ=FV –V / V — долевоеизменение стоимости;
Δ хsff, i, n — член уравнения, корректирующий иликомпенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).
Этовыражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимостьинвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, чтодоход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту илииную сторону. При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует,чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счет периодическогодохода; увеличение стоимости как части дохода можно заменить эквивалентом потекущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.
Заменаизменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет дляопределения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставкукапитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменениестоимости первоначального капитала. Фактор фонда возмещения sff позволяет сформироватьденежныйпоток, эквивалентный величине изменения первоначальной стоимости. Этот факторпредставляет собой периодические отчисления в фонд возмещения (при потерестоимости) в долевом выражении относительно первоначальной стоимости или в фондкомпенсации при увеличении стоимости.
Еслистоимости капитала не изменяется, то в приведенном выражении величина Δравна нулю и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равнойставке дисконтирования, т. е. R0=Y0.
Вслучае, когда поток дохода бесконечен, а капитал обесценивается, возвраткапитала обеспечивается за счет дохода, а параметр sff стремится к нулю. Здесь стоимость также определяетсяделением годового дохода на ставку капитализации, равную ставке дисконтированияR0= Y0. При прогнозе потери стоимостивозврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестированиячасти периодического дохода. Основное допущение, когда прогнозируется потерястоимости, — равномерный периодический поток дохода содержит доход наинвестиции и возврат первоначального капитала. Соответственно ставкакапитализации включает ставку отдачи на капитал и норму возврата, формирующуюотчисления в фонд возмещения капитала. Первоначальное выражение имеет вид
R0= Y0+ sff, i, n ,
так какΔ = -1 и фонд возмещения должен учесть возврат всего первоначальногокапитала.
ОпределениеR0зависит от того, исходя из каких условий формируетсяфонд возмещения.
Этиусловия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используютсяметод Инвуда и метод Хоскольда.
МетодИнвудапредполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента,равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в видепостоянного аннуитета.
Хорошейиллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставкакапитализации для кредита, т. е. ипотечная постоянная, представляет собой суммупроцента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, ифактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.ПРИМЕР 3
Самоамортизирующийсякредит, выданный на 10 лет под 12% годовых, обеспечиваетежемесячныеплатежи в размере 1000 долл. Каковапервоначальная величина кредита?
/>
 
ПPИМЕР 4
Предполагается,что актив исходя из 10% годовых приносит 10 000 долл. ежегодного дохода втечение 5 лет, после чего полностью обесценивается.
Инвесторприобрел этот актив с условием, что 10% годовых учитывают кроме дохода возвратпервоначального капитала. За какую сумму приобретен актив исходя из допущенияИнвуда?
Rо = Yо + sff =0,1 +sff(5 лет, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264;
/> 

МетодХоскольдапредполагает, что инвестор не располагает доступнымивариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке па первоначальныеинвестиции. .
Предположим,инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению сдругими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены еговложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фондвозмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок.
В этом изаключается допущение Хоскольда — фонд возмещения формируется по»безрисковой" ставке.ПРИМЕР 5
Изменим,условия предыдущей задачи с учетом допущений Хоскольда, предположив, чтоинвестору доступно реинвестирование под 7% годовых, а отдача на первоначальноекапиталовложение составляет 20%.
R0= 0,1 + sff(5 лет, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274 ;
/>

Формированиефонда возмещения при линейном возврате капиталавыполняется так.Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения(метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срокавладения активом.
Нормавозврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначальногокапитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-мвозмещении капитала равна 1/n,где n — время амортизации, исчисляемое вгодах.
Выражениедля общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:
/>

ПРИМЕР 6
Чистымдоход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни15 лет, равен 25 000 долл. за 1-й год, норма отдачи для объекта оценивается в15%. Какова стоимость здания? К концу срока экономической жизни оно полностьюобесценивается. Этот пример соответствует допущению Ринга о линейном возвратекапитала, которое обычно используется при оценке истощающихся активов, напримерподверженных износу (табл. 7,4).
/>

Таблица7.4 Поток доходя за первые 5 лет (долл.)Год Возврат основной суммы Доход на инвестиции
Ежегодный
доход
Отток
первоначального капитала 1-й 7680,5 17281 24961,5 107 526,9 2-й 7680,5 16129 23 809,5 99 846,4 3-й 7680,5 14977 22 657,5 92 165,9 4-й 7680,5 13795 21475,5 84 485,4 5-й 7680,5 12643 20 323,5 76 804,9
Таблица7.4 показывает, что линейное возмещение капитала характерно для убывающихдоходов. Если бы задача решалась по методу Инвуда, то стоимость получилась бызавышенной.
Придолевом изменении стоимости норма возврата учитывает частичное возмещение, иликомпенсацию, первоначальной стоимости с учетом допущения относительно способакомпенсации.
ПРИМЕР 7
Недвижимость,приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажичерез 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%, т. е. Δ = 0,3. Ставкадисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать стоимостьнедвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимостиопределяется по ставке, равной норме прибыли.
R0= Y0 — 0,3 sff =0,15 + 0,3 х sff (5 лет, 15%) = 0,15 — 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);
/>
ПРИМЕР 8
Те жеусловия, что и в примере 7, но предполагается, что недвижимость приносит 10 000долл. чистого дохода за 1-й год и уменьшение стоимости линейное (на 30%).
/>
6.7. Оценка с применением техники остатка
Техникаостатка использует положение из классической теории экономики земли о том, чтодоход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимогопроизводственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли всесоставляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда,капитала, управления. Таким образом, доход, приходящийся на земельный ресурс,носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте приусловии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.
Техникаостатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов,объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых.Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носитдостаточно формальный характер, но успешно используется при экономическоманализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистыйгодовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) истоимость одной из составляющих (физических или финансовых).
Сначалаопределяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую сизвестной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации навеличину стоимости. Затем определяется доход, который приходится на вторуюсоставляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, изобщего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в еестоимость.
Наиболеераспространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективногоиспользования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информацияо продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощьютехники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточноновые, т. е. когда определение стоимости строительства не составляет труда, аизнос незначителен.
ПРИМЕР 9
Дляоценки свободного земельного участка оценщик выявил близкорасположенныйаналогичный земельный участок с не-давно построенным зданием. Объект приносит25 000 долл. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобныхобъектов составляет 15%, срок экономической жизни здания = 40 лет, стоимостьпостройки определена затратным методом в размере 120 000 долл. Оценщик считает,что фонд возмещения должен формироваться исходя из линейного вида потеристоимости и неизменной стоимости земли.
Решениеприведено ниже (стоимости и доходы в долл.).
Чистыйоперационный годовой доход           25 000
Ставкакапитализация для зданий                  Rb = 0,15+ 1/40 = 0,175
Доход,приходящийся на здание                    0,175x120000= 21000
Доход,относящийся к земле                           25000-21000= 4000
Стоимостьземли                                            4000/0,15 = 26667
Стоимости,недвижимости                              120000 + 26667 = 146667
Техникаостатка для оценки здания обычно используется, когда применение затратногометода проблематично, например в случае сильно изношенных зданий. При этом дляоценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимых свободныхучастков.
ПРИМЕР10
Изсопоставимых продаж определена стоимость земельного участка в 5000 долл. Объектнедвижимости приносит 25 000 долл. чистого годового операционного дохода;ставка дисконтирования (норма прибыли) определена в размере 15%. Оставшийсясрок экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для зданияформируется по линейной схеме. Решение приведено ниже (стоимости и доходы вдолл.)
Чистыйоперационный годовой доход   25000
Доход,не относимый к земле                  0,15x5000 = 7500
Доход,относимый к зданию                   25000-7500 = 17500
Ставкакапитализации для здания          Rb= 0,15+ 0,033 — 0,183
Стоимостьздания                                    17500/0,183 — 95628
Стоимостьнедвижимости                        5000 + 95628 = 100628
6.8. Второй метод капитализации
Анализдисконтированного денежного потока DCFAпредполагает использование операции дисконтирования как способакапитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Расчет текущей стоимостивыглядит (как было показано в п. 7.3) следующим образом:
/>
Посравнению с прямой капитализацией, где используются одномоментные параметры,этот метод при определенных условиях более предпочтителен, так как требуетучета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.
ПрименениеDCF-метода требует знания:
•величины и динамики будущих доходов;
•  времени получения этих доходов;
•  величины стоимости актива илиизменения стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного временивладения активом);
•  значения ставки дохода накапиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли);
•  уровня риска, характерного дляинвестирования подобных активов.
Динамикабудущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах иретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. Витоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов заспланированный им прогнозный период. Обычно прогноз заключается в определениигодового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка впрогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То же самоеотносится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периодавладения: чем длительнее этот период, тем эта ошибка меньше влияет па величинутекущей стоимости.
Нароссийском рынке недвижимости еще не сложились, условия для корректной оценкитипичного периода владения, т. е. нет данных для определения временныхпредпочтений инвесторов. Кроме того, политическая и экономическаянестабильность значительно сокращает возможность длительных прогнозов. Исходяиз потребностей метода и условий его применения среди российских оценщиковсложилась практика оценивать период владения в диапазоне 3-5 лет.
Припрогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможностьопределить абсолютное значение этой величины. Естественно определятьотносительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции измененияценообразующих факторов, т. е. цена перепродажи определяется как (1 ± Δ)V, где Δ — долевое изменениестоимости за период владения, а V— первоначальная (текущая) стоимость. Тогда
/>
Определитьцену будущей продажи можно также, используя метод прямой капитализации,применяя ставку капитализации к доходу, следующему после периода владения.
ПРИМЕР11
Недвижимоеимущество приносит чистый операционный доход за первый год, равный 20 000 долл.Определить возможную цену продажи в конце 5-летнего периода исходя из темпароста дохода на 5% в год и ставки капитализации для реверсии, равной 20%.
Дляполучения стоимости в конце 5-го года нужно доход за 6-й год разделить наставку капитализации (доходы в конце года):
NOI6= 20 000 (1 + 0,05)5= 25 526;
FV= 25 526/0,2 =127 630долл.
Применимостьэтого способа оценки величины реверсии ограничивается возможностью прогнозаставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитыватьфактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля неподвержена износу, и, как правило, со временем ее стоимость или растет, или неизменяется, если система землепользования рациональна, а земля используетсянаиболее эффективным образом. Для строений, помимо всех прочих ценообразующихфакторов, наиболее существенен износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.
Оценкаинвестиционной стоимости базируется не на прогнозе значений возможных рыночныхпараметров, а на информации, отражающей интересы и предложения конкретногоинвестора, т. е. применение метода дисконтированного денежного потока приопределении инвестиционной стоимости (а также анализе инвестиционных проектов)менее проблематично, чем при определении рыночной стоимости.
Определениеставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на доступные альтернативныеинвестиционные возможности с сопоставимыми рисками. Определение значения этойвеличины представляет собой наиболее сложную проблему оценки.
Впрактике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчетаставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и методинвестиционной группы.
Методсуммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступныхальтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии заиспользование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средстваподвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этихсредств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставкидисконтирования.
Сутьметода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающихдополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке доходана инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментамисчитаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной отриска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственнымкраткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту.
Кбезрисковой (безопасной) ставке добавляются премии, в качестве которых всделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический риск(связанный с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность иинвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемыйобъект) (табл. 7.5).
 
Таблица7.5
Определениеставки дисконтирования методом суммирования (в %)Компоненты ставки дисконтирования
Гостиница
на морском побережье Помещение, сданное в долгосрочную аренду государственному предприятию со стабильным доходом Здание крупного бизнес-центра
Премия
за несистематический риск 8 5 3 Премия за ликвидность 4 6 7 Премия за инвестиционный менеджмент 6 3 8 Безрисковая ставка 9 9 9 Ставка дисконтирования 27 23 27
Длягостиницы высокая премия за несистематический риск отражает сезонный характердоходов, значительный возраст и конструктивные особенности здания, могущиеповлечь дополнительные расходы на ремонт и реконструкцию. Для завоевавшегорепутацию здания бизнес-центра среднего возраста этот риск минимален. Премия заликвидность для бизнес-центра наибольшая ввиду того, что в данной местностиофисные площади используются преимущественно на правах аренды. Низкая премия заинвестиционный менеджмент для помещения, сданного в аренду государственнойорганизации, отражает незначительность, управленческих усилий. Длябизнес-центра эта премия, естественно, максимальна, так как такой объекттребует интенсивного управления.
Методрыночного анализанаиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтенияинвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимоучитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимыхинвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставкадисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимыхобъектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутреннейнормы прибыли IRR— ставкидисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений завремя развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущейстоимости инвестиций. Следовательно, метод IRRопределяет ставку дисконтирования, котораяустанавливает соответствие между спрогнозированными поступлениями в виде доходаи цены перепродажи для сопоставимого объекта и размером капиталовложения(известной ценой приобретения).
ПРИМЕР12
Оценщиквыявил недавнюю продажу сопоставимого объекта за 100000 долл., что, по егомнению, отражает среднерыночную цену на подобные объекты. Оценщик такжесчитает, что текущая величина чистого операционного дохода, приносимогонедвижимостью, равная 14000 долл., сохранится в течение последующих пяти лет, астоимость собственности увеличится на 30%. Улучшение соответствует наиболееэффективному использованию земельного участка. Требуется рассчитать IRRдля данного инвестиционного сценария,которая может послужить индикатором для ставки дисконтирования применительно кобъекту оценки.
100 000= pvaf (5 лет, Y) NOI+ pvf (5лет, Y0) 130 000 .
Уравнениерешается относительно Y0методом подбора или с помощьюфинансового калькулятора.
Ответ: Y0= 18,2%.
Использованиеметода IRRтребует осторожности в силу рядаособенностей, присущих этому показателю. Его целесообразно применять, когда вовремя владения отсутствуют промежуточные капиталовложения, которые приводят ксмене знака денежного потока.
Методинвестиционной группытребует определения четырех параметров: доли заемного и доли собственногокапиталов в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этихкомпонентов в соответствии с выражением:
Y0=mYm+(1-m)Ye.
Такимобразом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется каксредневзвешенная по долевым коэффициентам между финансовыми компонентамивеличина. Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций внедвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений,особенно в отношении коэффициента ипотечной задолженности mи ставки процента Ym, а также известны в качестве самостоятельныхпоказателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.
Изприведенных трех методов определения ставки дисконтирования наиболее точнымявляется метод рыночного анализа. В двух других методах также используютрыночный подход для определения необходимых исходных параметров, а расчеттребуемой ставки дисконтирования с помощью них только корректируется. Чистаятекущая стоимость NPV, или чистаядисконтированная стоимость, в анализе инвестиционных проектов представляетсобой алгебраическую сумму текущей стоимости всех положительных и отрицательныхэлементов денежного потока за инвестиционныйпериод. В оценке NPVэто разница между текущей стоимостьювсего потока чистого годового дохода N01 за период владения, включаявыручку от реверсии, и текущей стоимостью инвестиций — первоначального ипоследующих капиталовложений.
/>
где Ii  — дополнительная инвестиция в i-и период;
(NOI — I)i—i-и элемент потока денежных средств (CF);
I0— первоначальная инвестиция.
ПРИМЕР13
Вкачестве примера использования NPVрассмотрим задачу на определение стоимости земельного участка впредположении, что на нем планируется офисная постройка в качестве одного извариантов наиболее эффективного использования. Затраты на постройку офисногоздания составляют 500 000 долл., из которых 300 000 долл. приходятся на начало1-го года, 150 000 долл. — на конец 1-го и 50000 долл. — на конец 2-го гола.Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистойаренды начиная с конца 2-го года в соответствии с данными, приведенными в табл.7.6, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 850 000долл. за вычетом расходов на продажу. Ставка дисконтирования определена в 15%.
 
Таблица7.6
Итоговыйпоток денежных средств (в долл.)Статья 1 2 3 4 5 6 Первоначальная инвестиция (300 000) Дополнительные затраты (150000) (50000) N0I 50000 70000 100000 100000 100000 Чистая реверсия 850000 Поток денежных средств (300 000) (150000) 70000 100000 100000 950000

Стоимостьземельного участка рассчитывается как разница между текущей стоимостью денежныхпоступлений и текущей стоимостью капиталовложений за весь период (6 лет), т. е.как текущая стоимость потока денежных средств CF.
/>

Глава 7. ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННО-ИПОТЕЧНОГО АНАЛИЗА
 
7.1. Влияние финансового левереджа
По мереразвития институтов финансирования и роста доступности кредитов все большеечисло инвесторов привлекают заемные средства в развитие инвестиционныхпроектов, связанных с недвижимостью. Если обеспечением долгосрочного долговогообязательства выступает в качестве залога инвестируемый актив заемщика, тотакой кредит называется ипотечным. Именно такая форма кредитования наиболеетипична для сделок, связанных с передачей прав на недвижимость, и наиболеепредпочтительна из-за минимизации рисков для кредиторов. Интерес киспользованию заемного капитала наряду с уменьшением риска вложений вызван ирядом других экономических причин.
Основнаяиз них заключается в том, что при определенных условиях использование кредитаувеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этихсредств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственныйкапитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышаетстоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа(рычага), который обычно определяют как использование заемных средств дляреализации инвестиционного проекта.
Помимоиспользования финансового левереджа заемный капитал создает еще рядсущественных преимуществ для инвестора: увеличение стоимости всегоинвестированного актива за время его использования увеличивает собственныйкапитал владельца; доля кредита, самортизированная за инвестиционный период,реализуется как прибавление к собственному капиталу при перепродаженедвижимости; привлечение заемного капитала позволяет инвестору размещать своиограниченные средства в несколько проектов. Следовательно, оценщик долженучитывать, что инвестор рассматривает доходную недвижимость как финансовыйактив, объединяющий собственные и заемные средства и служащий источникомувеличения собственного капитала.
Положительноеили отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влиянияопределяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемныйкапитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяетсяотношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е.коэффициентом ипотечной задолженности.
Рассмотримвлияние рычага на доходность собственного капитала с помощью методаинвестиционной группы, используя в качестве показателя доходности норму отдачина собственный капитал:
Y0=mYm+(1-m)Yе,
где т— коэффициент ипотечной задолженности;
Ym—норма отдачи на заемный капитал;
Ye—норма отдачи на собственный капитал.
Запишемэту задолженность в виде
/>

Приведенноевыражение показывает, как изменяется норма отдачи на собственный капитал отдоли задолженности т при определенных значениях Ym /Yo. Его графическая интерпретацияпредставлена на рис. 8.1.
Точки наоси ординат показывают отдачу на всю сумму инвестиций (и соответствии с денежнымипотоками до уплаты процентов за кредит) для трех вариантов инвестирования.
Интенсивностьвлияния левереджа можно записать через производную отдачи на собственныйкапитал Yeот доли заемных средств т:
/>
Этовыражение показывает, что если отдача на заемный капитал больше отдачи на всюсумму инвестиций, т. е.Ym /Yo > 1, то выражение для Yeимеет отрицательную производную, илиотдача на собственный капитал уменьшается с увеличением доли заемных средств(отрицательный левередж), что и показано на примере (вариант 3).
Интенсивностьвлияния левереджа ΔYe/Δm тем выше при зафиксированномзначении т, чем больше разница между отдачей на весь капитал Y0и отдачей на заемные средства Ymили чем меньше отношение Ym /Yo.Таким образом, в варианте 1 левереджболее эффективен и с увеличением коэффициента ипотечной задолженности т, ноэффективность нарастает большимитемпами, чем в варианте 2. Пристремлении отношения Ym /Yo к единице отдача на собственныйкапитал приближается к общей отдаче Y0истановится равной ей. Область значений Ym /Yo 1— область отрицательноговлияния левереджа.

/>
Рис.8.1. Зависимостьотдачи на собственный капитал от коэффициента ипотечной задолженности
Вобласти отрицательного финансового рычага с увеличением доли заемного капиталаотдача на собственный капитал уменьшается и после того, как m=Yo/Ym, становится отрицательной. В этомслучае дефицит в обслуживании долга компенсируется за счет собственногокапитала или сторонних источников. Возможность наступления такой ситуации (т.е. когда текущая отдача на весь капитал вдруг становится меньше ставокпроцента) представляет собой один из наиболее значимых рисков для инвестора.Последнему необходимо очень тщательно согласовывать коэффициент ипотечнойзадолженности и соотношение Ym/Yo, имея в виду возможные колебаниядохода и эксплуатационных расходов, чтобы свести этот риск к минимуму.
 

7.2. Виды кредитов и залоговое законодательство
Внастоящее время существует множество схем ипотечного кредитования, которыеотличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентныхплатежей и амортизации основной суммы долга. В России в настоящее времяипотечное кредитование весьма ограниченно, сами кредиты очень дороги, адолгосрочные кредиты практически отсутствуют. В основном это связано созначительными рисками, которыми обременен российский рынок недвижимости, иотсутствием частной собственности на землю, которая является основнойсоставляющей залога недвижимости. Кроме того, пока нет и закона об ипотечномкредитовании.
Однаконет сомнений, что в ближайшем будущем институт ипотечного кредитованиянеизбежно обретет цивилизованные формы. Следовательно, аналитики, работающие вобласти оценки инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, должныхорошо ориентироваться в формах ипотечного кредитовании, схемах выполнениязаемных обязательств инвесторов и влиянии этих факторов на цену инвестируемыхобъектов.
Наиболеераспространены следующие виды кредитов:
•  с шаровым платежом;
•  самоамортизирующиеся;
•  с переменной ставкой процента;
•  канадский ролл-овер;
•  завершающая ипотека;
•  совместное участие;
•  кредит с дисконтными пунктами.
Кредитыс шаровым платежомпредусматривают платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита.Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов ипогашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболеехарактерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за времяразвития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства послепродажи своих активов.
Самоамортизирующийсякредитпредусматривает равновеликиепериодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентныеплатежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются вразмере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости отпредставлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива.Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структурыинвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому вдальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будемиспользовать кредит именно этого типа.
Кредитс переменной ставкой процентаобычноприменяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюсяценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставкаможет изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей илисроков амортизации.
Канадскийролл-овер— форма кредита с переменной ставкой,когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленныевременные интервалы (обычно несколько лет).
Завершающаяипотекапредоставляется третьей стороной иливладельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелецзавершающего залогового права берет на себя обязательствапо остаткупервого кредита, требуя более высоких процентных платежей с суммы завершающегокредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новыйкредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.
Совместноеучастие— в этом случае кредитор участвует враспределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимопроцентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.
Кредитс дисконтными пунктамиозначает, чтозаемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитномсоглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться совсей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взаменнизкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит а скидкой,увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорнойсуммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одномупроценту контрактной долговой суммы.
Напрактике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все ониявляются модификациями вышеуказанных.
Анализипотечных обязательств как составной части инвестиционного проекта создаетнеобходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов исобственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы ипредпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынкекапиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемныхобязательств как составной части текущей стоимости собственности.
Анализируянедвижимость как объект финансирования, оценщик должен хорошо ориентироваться взаконодательстве, в частности знать, подлежит ли данная недвижимостьвоздействию таких прав, как право отчуждения, право оборота и право бытьпредметом ипотечного кредитования.
Нижеизлагаются основные положения проекта Федерального закона «Об ипотеке(залог недвижимости)», на которые целесообразно ориентироватьсяпрактикующему оценщику недвижимости
•    Основаниевозникновения ипотеки — договор о залоге не движимого имущества (договор обипотеке), по которому залогодержатель, являющийся кредитором по заемномуобязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на обеспечение своихденежных требований из стоимости заложенного недвижимого имуществазалогодателя.
•Право залогараспространяется на земельные участки, предприятия, здания, сооружения,квартиры и другое недвижимое имущество в пределах, установленных федеральнымизаконами.
•Предметом ипотекиможет являться недвижимое имущество, права па которое подлежат государственнойрегистрации:
1)земельныеучастки;
2)предприятия, атакже здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
3)жилые дома,квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
4)дачи, садовыедома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5)воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
•    Правомзалога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю направах собственности или на праве хозяйственного ведения.
• Неможет стать предметом ипотечного договора недвижимое имущество, относительнокоторого по федеральному законодательству запрещено обращение взыскания, непредусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещена.
•  Договор об ипотеке должен содержатьрезультат оценки имущества, который определяется по соглашению залогодателя сзалогодержателем.
•  Стоимость земельного участка не можетбыть определена ниже его нормативной базы.
•  Субъекты договора об ипотеке приоценке объекта залога могут воспользоваться услугами независимойпрофессиональной организации.
•  Ипотека подлежит государственнойрегистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
•  Возможно отчуждение недвижимости,заложенной по ипотечному договору, залогодателем другому лицу в результате«продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственноетоварищество или общество либо взноса в производственный кооператив или инымспособом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договоромоб ипотеке».
•  Возможно заключение другогоипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества, ужепредназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства(предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующей ипотекой.Последующая ипотека по допускается, если предшествующая удостоверена закладной.
•  Удовлетворение требованийзалогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворениемтребований залогодержателя по последующей ипотеке.
•  Права по ипотечному договору, если онне удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу,если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечномудоговору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
• Закладная может быть передана другомулицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложенадругому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этимлицом и залогодержателем.
• В решении суда об обращении взысканияна заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная ценаимущества для его реализации на публичных торгах.
• По договору об ипотеке могут бытьзаложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридическихлиц.
• Могут быть заложены по договору обипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности, кроме земель общего пользования, охраняемых территорий,участков, на которых запрещено строительство, территорий с особыми условиямииспользования и участков, ипотека которых не допускается федеральнымзаконодательством.
• Ипотечный договор относительнопредприятия, здания или сооружения возможен только совместно с земельнымучастком, на котором эти объекты находятся, или с функционально необходимойчастью этого участка или правом аренды этого участка. Право постоянногопользования земельным участком залогу не подлежит, а передается при обращениивзыскания на недвижимость, находящуюся на этом участке.
• Оценка активов предприятияобязательна и является приложением к договору об ипотеке предприятия или частиего имущественного комплекса.
• Ипотека индивидуальных имногоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частнойсобственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственнойили муниципальной собственности.
 
7.3. Методыинвестиционно-ипотечного анализа
В основеинвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственностикак о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. Всоответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяетсякак сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии,приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущегоостатка.
Приинвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том,что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала,а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки иувеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (дветехники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном видеотражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту желогику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношенияинвестиционных составляющих.
Традиционнымметод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получитьдоход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны бытьобеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в концесрока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиции определяется каксумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капиталаинвестора и текущего остатка долга.
Текущаястоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодическихденежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала врезультате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущейстоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированныхпо ставке процента.
Расчетстоимости в традиционной технике проводят в три этапа.
Этап I.Для принятого прогнозного периода составляется отчет одоходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. насобственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этогопотока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечнойотдачей на собственный капитал Ye.
Этап II.Определяется выручка от перепродажи собственностивычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга наконец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той жеставке.
Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капиталасложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственности как результатсуммы стоимости собственного капитала и текущего остатка долга.
Применимтрадиционную технику к конкретному инвестиционному проекту и используем его какбазовый для иллюстрации всех последующих рассмотрений элементовинвестиционно-ипотечного анализа.ПРИМЕРЫ
1.Исходныеданные по проекту.
Недвижимостьв течение прогнозного срока, равного пяти годам, будет приносить 70 000 долл.ежегодного дохода. В конце этого срока недвижимость будет продана за 700 000долл. (за вычетом расходов на продажу). Для приобретения недвижимостииспользуется ипотечный самоамортизирующийся кредит в размере 300 000 долл.,взятый на двадцать лет пол I 5 %годовых с ежемесячными платежами. Инвестор требует конечную отдачу насобственный капитал в размере 20% (табл. 8.1).
Определимцену недвижимости по традиционной технике, используя исходные данные идопущения. Сначала определим, какова возможная максимальная цена занедвижимость, приобретаемую без привлечения заемных средств (собственность,свободная от долговых обязательств). В этом случае весь чистый доход и вся ценаперепродажи приходятся целиком на собственныйкапитал инвестора (отсутствуютпроцентные платежи и амортизация долга).
 
Таблица8.1
Расчеттекущей стоимостиПоступления Размер, долл. Фактор (20%, 5лет) Текущая стоимость, долл.
Операционный
доход
70000 х 2,990612 = 209342,8
+
700000 х 0,4018776 = 281 314,3 Выручка от продажи Текущая стоимость денежного потока 490657,1

Такимобразом, инвестиции в размере 490 660 долл. (округленно) без привлечениякредита обеспечат инвестору 20%-ю конечную отдачу. Хотя текущая отдача равна
70000/490660=0,1427(14,27%),
онаувеличится до значения конечной отдачи в 20% вследствие увеличения стоимостинедвижимости за прогнозный период.
2.Теперь определим обоснованную цену недвижимости, приобретаемой с привлечениемкредита. Для решения используем традиционную технику в алгебраической форме.
Алгебраическоевыражение для стоимости записывается в такой же трехэтапной логическойпоследовательности:
V =I+ II+ МР,
/>
где    МР    —текущий остаток основной суммы долга;
(pvaf Ye,n)— фактор текущей стоимости единичного аннуитета приконечной отдаче на собственный капитал Yeи сроке n;
NOI   — чистый операционный доход;
DS— ежегодное обслуживание долга;
(pvfYe,n) —фактор текущей стоимости единицы (реверсии);
RP— цена перепродажи недвижимости(реверсия);
OS— остаток долга в конце срока п.
Подставляемв это выражение исходные данные и значения факторов, определенные выше.Значения DSи OSрассчитываются исходя из известных условий кредита:
V= 2,99 (70 000 — 47 404,4) + 0,4 (700000 — 282 252,4) + 300 000,
V = 534 660 долл.(округленно).
Рассчитаннаяобоснованная цена в 534 660 долл. выше, чем цена объекта, приобретаемого беззаемных средств. Как было сказано раньше, инвестора интересуют прежде всегоцена и рост собственного капитала. Инвестор готов заплатить большую сумму приположительном левередже, как это имеет место в данном случае (отдача насобственный капитал выше, чем ставки процента по кредиту), за возможностьзначительно увеличить конечную отдачу на собственные средства и уменьшитьсобственные капиталовложения.
Алгебраическаяформа традиционной техники удобна, когда величины текущей задолженности и (или)перепродажи определяются в долях (процентах) от первоначальной ценынедвижимости. Запишем общее выражение в алгебраической форме, когда вместовеличины кредита известен коэффициент ипотечной задолженности т, астоимостьопределена в долях Δ от текущей цены V.
V = (pvaf)(N0I-mVDS1) + [(pvf)(l±Δ)V-mVOS1)] + mV,
где DS1— обслуживание долга при единичном кредите, илиипотечная постоянная;
OS1— невыплаченная доля кредита к концу прогнозного периода,или остаток долга при единичном кредите;
Δ —доля увеличения или уменьшения стоимости недвижимости.
3.      Допустим,что вместо величины кредита дан коэффициент ипотечной задолженности т = 60%,а вместо цены перепродажи — увеличение стоимости за период владения на 25%.
Подставляемчисленные значения:
 
V=2,99(70000 — 0,6V 0,158)+ 0,4 (1,25 V—0,6V 0,938) + 0,6 V,
V= 512 236,91=512 237долл.
4.      Определимс помощью традиционной техники цену недвижимости с существующей закладной.Предположим, что недвижимость в текущем состоянии обременена закладной вобеспечение ипотечного кредита, полученного семь лет назад в размере 300 000долл. на срок в двадцать лет с ежемесячными платежами 15% годовых. Остальныеусловия —из базового примера.
Текущийостаток долга составляет
 
МР = 270 519,95 долл. (из условиякредита).
Остатокдолга на момент реверсии:
OS= 166 052,17долл. (через 7+ 5 = 12 лет).
Подставляемзначения:
 
V= 2,99 (70 000 — 47404,4) + 0,4 (700 000 — 166 052,17) + 270 519,95,
V=551 660 долл.
5. Определитьставку конечной отдачи на собственный капитал при известных параметрах проектак текущей цене недвижимости. Такая задача может возникнуть, например, когдаоценщик пытается определить требования инвесторов на конкретном рынке, опираясьна недавно проданные аналоги с известными инвестиционными параметрами.
Прииспользовании алгебраической формы для решения этой задачи следует определитьфакторы (pvaf) и (pvf) при различных ставках отдачи и подставлять их вравенство с известной текущей ценой SPдо тех пор, пока это равенство не превратится втождество.
Задачарешается методом приближения и гораздо быстрее с использованием финансовогокалькулятора, так как конечная отдача на собственный капитал при известнойтекущей величине собственного капитала равна внутренней норме прибыли IRRдля собственного капитала исоответствующего денежного потока.
Воспользуемсяданными из предыдущего примера.
Текущаястоимость собственного капитала: 551660-270520 = 281 140 долл.
Доход насобственный капитал: 70 000 — 47 404,4 = 22 595,6 долл./год.
Выручкаот продажи: 700 000 — 166 052 = 533 948 долл.
Результатрасчета: Ye= IRR/> 20%.
Получаемзначение Ye, при котором стоимость инвестиций в собственный капиталв размере 281 140 долл. соответствует спрогнозированному денежному потоку.
Традиционнаятехника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводыотносительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важнымфактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, являетсяуменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибылидля налогообложения. Кроме того, возможно появление болеепредпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны,постепенно уменьшается текущее значение коэффициента ипотечной задолженности,что приводит к падению эффективности финансового левереджа. Анализ с помощьютрадиционной техники вариантов с различными сроками владения показываеточевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. Приэтом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владениявеличина оцениваемой стоимости уменьшается при отсутствии изменения стоимостиза прогнозные периоды.
ТехникаЭллвуда. Онаиспользуется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что итрадиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных ипредставлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов запериод развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается втом, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены наоснове коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций,изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменениясобственного капитала за инвестиционный период.
Общийвид формулыЭллвуда:
Rо =[Y-mC + Δ(sff,Ye)]/(l + Δna),
где    R0— общий коэффициент капитализации;
С —ипотечный коэффициент Эллвуда;
Δ   — долевое изменение стоимости собственности;
(sff,Ye) — фактор фонда возмещения по ставкеотдачи на собственный капитал;
Δn — долевое изменение дохода запрогнозный период;
а —коэффициент стабилизации.
Ипотечныйкоэффициент Эллвуда:
С = Ye+ p(sff, Ye)-Rm ,
где    р— доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,
Rm—ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.
Выражение1/(1 + Δnа) в уравнении — стабилизирующиймножитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется.Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный,по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициентстабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяетсяделением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициенткапитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматриватьтехнику Эллвуда только для постоянных доходов.
Запишемвыражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянномдоходе:
R = Ye — т [Ye+ р (sff, Ye) — Rm].
Этовыражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставкеконечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условияфинансирования и амортизации.
Рассмотримструктуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учетаизменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционнойгруппы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный изаемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:
Y0=mYm +(1-m)Ye.
Для тогочтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключаетсяв том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода наамортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимоскорректировать величину Y0в предыдущем выражении путемприбавления периодически выплачиваемойдоли всего капитала под процент,равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляетсобой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения поставке процента (sff,Ym). Величина (sff,)Ym) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. Rm -Ym. Таким образом, с учетом этой поправки:
Y0= mYm+ (1 -m)Ye+m(Rm -Ym).
Второйкорректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора врезультате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной запериод владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножитьсамортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на факторфонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация всобственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второйкорректирующий член имеет вид: mp(sff,Ym), причем со знаком«минус», так как эта поправка увеличивает стоимость.
Такимобразом:
Y0= mYm+(1-m)Ye+m(Rm -Ym)-mp(sff,Ye),
и послеобъединения подобных членов и замены Y0на r(не учитываем изменение стоимостисобственности):
r = Y0-m[Ye +(p(sff)-Rm)].
Таким образом,получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательныйпереход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок квыражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает всеэлементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных винвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизациюипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизациикредита.
ПРИМЕРЫ
1.      Оценитьсвободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение пятилетнегосрока владения приносит чистый ежегодный доход 70 000 долл. К концу этого срокастоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечнуюотдачу на собственный капитал.
В этомслучае формула будет иметь следующий вид:
R = Ye + Δ(sff, Ye),
так как m = 0 по условию задачи.
(sff,Ye 5 лет) = 0,1344.
Подставимзначения:
R = 0,2 -0,3 х0,1344 = 0,1597 ;
V=NOI/R = 70 000/0,1597 = 438 360 долл.
2.      Таже недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита в размере 60%стоимости недвижимости на двадцать лет с ежемесячным платежом 15% годовых.Определить стоимость недвижимости.
ВыражениеЭллвуда для общей ставки капитализации:
R0= Ye-m[Ye + p(sff, Ye)-Rm]+ Δ(sff, Ye).
Послеподстановки значений:
R0= 0,2-0,6(0,2+ 0,0594x0,1344-0,158)-0,3x0,1344 = 0,1297;
V = NOI /Ro= 70 000/0,1297 = 539 707 долл.
ТехникуЭллвуда можно использовать, если долг и увеличение стоимости недвижимостизаданы в денежном выражении. В этом случае коэффициенты и долевые параметрывыражаются через стоимость V.
3.Недвижимость (предыдущий пример) приобретается с привлечением кредита в размере300 000 долл. Ожидается увеличение стоимости недвижимости за пять лет на 160000 долл. Какова обоснованная максимальная цена недвижимости?
Напишемуравнение Эллвуда, подставив известные и рассчитанные величины и выразивсоответствующие параметры через стоимость:
/>
V=532 -195 долл.
В случаеоценки недвижимости с существующей закладной необходимо учесть, что величины р,Rmи т в формуле Эллвудапредставляют собой погашенную за прогнозный период часть долга относительнотекущего остатка, ипотечную постоянную, рассчитанную на основе текущего остаткакредита, и текущий коэффициент ипотечной задолженности соответственно.
4. Определимцену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту, выданномусемь лет назад в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых сежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
Rо = r = Ye — M[Ye + p(sff, Ye)- Rm].
Определимтекущие значения m, Rmи р:
m = 0,5383; Rm=0,1761; p = 0,1957.
r= 0,2 — 0,53883 (0,2 + 0,1957 х0,1344-0,1761) = 0,173;
V= 70 000/0,173 = 404 680 долл.
УравнениеЭллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов,связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов,может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющегоразмер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредитацелесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годовогочистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т. е.кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, большеединицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредиторомзначения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга: DCR = NOI/DS.
В этомслучае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Эллвуда следует выразитьчерез коэффициент покрытия долга DCR:
DCR = NOI/DS = RV/(RmYm,)=R/(Rmm),или m = R/(DCRRm).
Послеподстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:
/>
ПРИМЕР
5.Оценить доходную недвижимость, приносящую чистый ежегодный доход 70 000 долл.,срок владения 5 лет. Предполагается, что по истечении этого срока стоимостьнедвижимости увеличится на 30%. Недвижимость приобретается с привлечениемипотечного кредита под 15% годовых, с ежемесячными платежами, 20-летним срокоми коэффициентом покрытия долга, равным 1,3. Инвестор требует 20%-ю конечнуюотдачу на собственный капитал.
Подставляемзначения и определяем общий коэффициент капитализации:
/>
SP = 70 000/0,1283= 545 800 долл.
7.4. Влияние ипотечного кредита на соотношение «цена —стоимость»
 
Вышеотмечалось, что основной интерес инвестора заключается в увеличениисобственного капитала в результате реализации инвестиционного проекта.Собственник должен оптимизировать структуру капитала, взвешивая все издержки,риск и стоимость обслуживания долга и сопоставляя их с будущей эффективностьюиспользования собственных и заемных средств. Инвестор считает, что успешнымявляется проект с использованием дешевого кредита с желаемым коэффициентомзадолженности, длительным сроком амортизации и нормой отдачи на собственный капитал,отвечающей его требованиям. За реализацию этих условии инвестор готов заплатитьцену большую, чем рыночная стоимость недвижимости. Таким образом, конкретныеусловия финансирования влияют на величину денежных средств, уплаченных занедвижимость в результате конкретной сделки купли-продажи, но не на еестоимость. Условия финансирования не влияют на физическую сущностьсобственности и арендные платежи. Для перевода цены в стоимость (иногдаиспользуется термин «денежный эквивалент рыночной стоимости») оценщикдолжен хорошо ориентироваться в типичных предпочтениях кредиторов и инвесторов.
Впримерах, иллюстрировавших использование техники ипотечпо-инвестиционногоанализа, определялась обоснованная цена, или оценочная стоимость, именновследствие того, что исходными данными служили конкретные (частные) условияфинансирования. Для того чтобы определить стоимость недвижимости, которая всоответствии с основным смыслом инвестиционно-ипотечного анализа являетсясуммой текущих рыночных интересов финансовых составляющих, нужно определитьрыночную стоимость долгового обязательства и сложить ее с собственным капиталом(платежом) покупателя.
Рассмотримнесколько примеров, в которых оценщик рассматривает аналоги объекта оценки сизвестными ценой и условиями финансирования.
ПРИМЕРЫ
1.Недвижимость, приносящая 60 000 долл. ежегодного чистого дохода, приобретена за560 000 долл. с привлечением ипотечного кредита в размере 400 000 долл.,предоставленного на 20 лет под 10% годовых с ежемесячными платежами. Наиболеевероятное значение годовой процентной ставки для ипотечных кредитов па данномрынке составляет около 15%. Привести цену, уплаченную за недвижимость, крыночному значению можно, или скорректировав величину кредита соответственно срыночной ставкой процента, или определив непосредственно величину надбавки кстоимости.
ВАРИАНТ1. Ежемесячные платежи по 10%-му кредиту — 3 860,09 долл.
Величинакредита при указанных ежемесячных платежах и 15% годовых 293 144 долл.
Такимобразом, цена, приведенная к стоимости:
160000долл.(собственный капитал)+ 293 144долл.=453 144 долл.

Глава 8. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
8.1. Основные положения
Методсравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса ипредложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализарыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночнаястоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемыйсегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и непретерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет проданприблизительно за ту же цену. Поскольку объективно не существует двух абсолютноодинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим,физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующейкорректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может бытькак положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загороднаядача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этомслучае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна бытьпроведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи.Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения,если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости иобъектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т. д.). В общем виде модельрасчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимаетследующую форму:
сp-цi±кi,
где Цi — цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;
Кi — величина корректировки ценыпродажи i-госравнимого объекта недвижимости.
Ценыпродаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющихспрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальныепокупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем онизаплатили бы за аналогичный объект недвижимости. Если цены на аналогичныеобъекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектовнедвижимости повысился. И наоборот, если цены на данном сегменте рынканедвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов недвижимости падает.Изменение спроса на объекты недвижимости определенного типа можно графическипроиллюстрировать с помощью кривых спроса и предложения (рис. 9.1).
Предполагаяисходное состояние рынка недвижимости, характеризуемое кривой спроса I и кривой предложения, равновеснуюрыночную цену объекта недвижимости можно определить значением цены Р ичислом Q проданных объектов недвижимостиопределенного типа. Рост цен на рынке недвижимости (например, вследствие защитысбережений от инфляции) вызывает увеличение спроса на данный тип объектовнедвижимости, что отражено сдвигом кривой спроса в положение спрос II. Пересечение кривой предложения иновой кривой спроса в точке 2 соответствует установлению нового рыночногоравновесия. Теперь цена устанавливается на уровне, соответствующем Р', а числопредлагаемых (проданных) объектов недвижимости рассматриваемого типа будет Q'. Аналогично можно проиллюстрировать и новое рыночноеравновесие, определяемое точкой 3, вследствие снижения спроса на объектынедвижимости. Тогда цена на недвижимость данного типа устанавливается науровне, соответствующем Р", а число предлагаемых (проданных)объектов недвижимости данного типа будет Q".

/>
Рис.9.1. Изменение спроса на объекты недвижимости определенного типа
Практическоеприменение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынканедвижимости, и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточнойразвитости, я также если оцениваемый объект недвижимости являетсяспециализированным либо обладаетисключительными экономическими выгодамии обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого методанецелесообразно.
 
8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж
Приоценке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформироватьинформационную базу движения цен продаж но конкретному типу объектовнедвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. Вкачестве источников информации при создании такого рода информационной базыможно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделкамикупли-продажи недвижимости, государственные организации (бюро техническойинвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.),публикации (журналы и газеты, рекламные буклеты и т. д.) и др. Принципиальноважно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, внезависимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценки конкретноготипа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированиюинформационной базы — предпосылка практической реализации метода сравненияпродаж в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.
Реализацияметода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:
•  анализ рыночной ситуации по объектамнедвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива дляреализации последующих этапов;
•  определение единиц сравнения и показателей(элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемогообъекта недвижимости;
•  разработка модели, которая связываетединицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
•  расчет корректировок показателей (элементовсравнения) по данным рынка;
•  применение модели к объектамсравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
•  анализ скорректированных цен продажобъектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
 
8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок
Послеанализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектовнедвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения иосновные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимостьоцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцированнорассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенныеземельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставления вдолгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить двеосновные единицы сравнения: 1) цену за единицу площади; 2) цену за весьучасток.
Из этихдвух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицуплощади. В качестве единицы цены площади земельного участка используются ценыза 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоныи т. п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа,загородной дачи), за 1 м2 (под строительство зданий, гаражей, торговыхкиосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качествеединицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваютсястандартные по размерам земельные участки.
Длявторой группы объектов недвижимости — застроенные земельные участки — вкачестве единиц сравнения можно выделить цены за:
· 1 м2общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа,дачи, квартиры и т. д.;
· комнату, квартируили объект недвижимости.
Наиболеераспространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее времяявляется цена 1 м2 общей или полезной площади. Если рассматриваетсядоходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадьюсчитается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридорови т. п.).
Применениев качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимостидопустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов.Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажикоттеджа, если рассматривается перечень коттеджей, имеющих равную общую площадьлибо незначительно различающиеся площади.
В случаезданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемныехарактеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т. п.),целесообразно применение в качестве единицы сравнения цены за 1 м3здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, приносящий доход,применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов,незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам(гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т. п.).
Представленныйвыше перечень единиц сравнения для реализации метода сравнения продаж следуетрассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должныпроводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основныххарактеристик объектов недвижимости определенного типа. Критерием выбораединицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектовнедвижимости оцениваемым.
Послевыбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определитьосновные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которыеможно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредствомнеобходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходяиз этого формулируется основное правило корректировок при реализации методасравнения продаж.
Корректируетсяцена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимостиоцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергаетсякорректировкам.
Взарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основныхэлементов сравнения:
1.Переданные правасобственности на недвижимость.
2.Условияфинансовых расчетов при приобретении недвижимости.
3.Условия продажи(чистота сделки).
4.Динамика сделокна рынке (дата продажи).
5.Местоположение.
6.Физическиехарактеристики.
7.Экономическиехарактеристики.
8.Отклонения отцелевого использования.
9.Наличиедвижимого имущества.
Последовательностьи измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются вследующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объектапересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимособлюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие(после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены влюбом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежныхсуммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах иденежных суммах.
Построениемодели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицысравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементамсравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчетаскорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применениесоответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый рядтакого рода методов, наиболее распространенными являются:
Анализпарного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определитьвеличину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранныхобъекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, покоторому и проводится анализ.
Анализвторичного рынка применяется,когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провестианализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировокбазируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно крассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.
Качественныйанализ применяется,когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парныйнабор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценкиобъекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественныххарактеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше;немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.
Статистическиеметоды и метод валовой ренты моделирования стоимости оцениваемого объектанедвижимости более подробно будут рассмотрены ниже.
Теперьперейдем к рассмотрению перечисленных выше девяти элементов сравнения.
Переданныеправа собственностина недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым впредставленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикцияобъекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, аследовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условияхцена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютнойсобственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельныйучасток. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателюпередаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться ираспоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, накотором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности(отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и ценупродажи.
В самомобщем виде можно сформулировать следующее положение определения рыночнойстоимости дополнительных прав собственности на объект недвижимости, исходя изпредпосылки предельно высокого ее уровня при абсолютной собственности: разницумежду ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементамсравнения, но различающихся по правам собственности на земельный участок, можноинтерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности. Еслиоцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимыйобъект — ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировкуцены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимостидополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательнаякорректировка цены продажи сравнимого объекта, если оцениваемый объектнедвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравнимый — полное.
Рассмотримпример определения величины корректировки и скорректированной цены продажиобъекта недвижимости.
ПРИМЕР
Оцениваемоескладское помещение имеет юрисдикцию — полное право собственности (относительносооружения и земельного участка). Склад, недавно проданный за 1 000 000 тыс.руб. (здесь и далее неденоминированные рубли), имеет площадь 4000 м2и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен наарендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынканедвижимости позволил определить рыночную арендную плату — 125 тыс. руб. за I м2 и ставкудисконтирования 25%.
1.  Проанализируемцену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок аренднойплаты. Для этого вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся пятьлет срока аренды при ставке дисконтирования 25% исходя изтекущейстоимости склада в 1 000 000 тыс. руб.: 1 000 000 х0,37185 = 371 850тыс. руб., где 0.37185 — взнос на амортизацию одной денежной единицы (см.таблицы сложных процентов).
2.  Определимвеличину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 складскогопомещения при текущей стоимости склада в 1 000 000 тыс. руб.: 371 850/4000 = 93тыс. руб.
Такимобразом, величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2площади меньше рыночной на 32 тыс. руб.
3.  Определимвеличину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженнойрасчетной (контрактной) арендной платой: 32 х 4000 х 2,68928 = 344 225тыс. руб., где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета(см. таблицы сложных процентов).
4.  Определимстоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значениекоэффициента капитализации 8%, а годовая арендная плата 8850 тыс. руб.: 8850/0.08=110 625 тыс. руб.
5.Величина корректировки цены продажи склада: 344 225 + 110 625 = 454 850 тыс.руб.
Следовательно,величина скорректированной цены проданного склада (в соответствии с егоюрисдикцией) относительно оцениваемого склада (полное право собственности насооружение и земельный участок) составит: 1 000 000 + 454 850 = 1 454 850 тыс.руб.
Проведениекорректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствиенедостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации,определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому вотечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, какправило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правамсобственности.
Условияфинансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажиобъектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могутиметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчетпокупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2)получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовойкомпании и т. п.) для приобретения объекта недвижимости; 3) финансированиесделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставлениеим покупателю ипотечного кредита.
Посделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов нетребуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как этисделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариантфинансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величинуплаты за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяютдисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной нормепроцента.
ПРИМЕР
Вкачестве сравнимого объекта недвижимости выбран недавно проданный за 500 000тыс. руб. объект. Вариант финансового расчета между покупателем и продавцомследующий: 200 000 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрациисделки, а остальные 300 000 тыс. руб. согласно договору между покупателем ипродавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности.
Индикаторомотклонения договорной цены продажи объекта недвижимости от рыночной являетсяотличие сложившейся на дату продажи рыночной ставки процента от договорной.Предположим, что проведенный оценщиком анализ финансового рынка на дату продажипоказал рыночную ставку процента, рапную 15. Тогда определение величиныкорректировки и соответственно скорректированной цены продажи по данномуварианту финансовых расчетов между покупателем и продавцом можно провести поалгоритму:
1.Ежемесячныйплатеж по предоставленному ипотечному кредиту в размере 300 000 тыс. руб. насрок 10 лет при ставке 10% годовых 3 964 тыс. руб.
2.Текущаястоимость всех ежемесячных платежей за 10 лет при ставке дисконтирования 15% —245 732,4 тыс. руб.
3.Сумма, выплаченнаяпокупателем продавцу на дату сделки, 200 000 тыс. руб.
Скорректированнаяцена продажи 445 732,4 тыс. руб.
Каквидно, величина корректировки составляет 54267,6 тыс. руб. (300 000 — 245732,4), а скорректированная цена продажи — 445 732,4 тыс. руб. Уровень этойкорректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставкипроцента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).
Условияпродажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объектынедвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продажпри выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемыхнетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могутбыть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные,финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объектанедвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всехпотенциальных покупателей.
Определениевеличины корректировки по данному элементу сравнения — достаточно сложнаяпроцедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретениянедвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница междурыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистотесделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости свыявленными нетипичными мотивациями его приобретения.
Динамикасделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявитьвлияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынкенедвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими факторавремени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (правсобственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения наобъекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени надинамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влиянияпосредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использоватьлибо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо паруидентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.
Местоположение.Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объектанедвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентнуюсоставляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядомхарактеристик. Для сельскохозяйственных угодий — плодородие, наличиемелиоративных систем и т. п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов,поселков) — транспортная доступность, состояние окружающейприродно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры,престижность проживания в том или ином районе и т. д. Таким образом, прикорректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход отместоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж с различныхместах размещения.
Физическиехарактеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние настоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом егорасположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно,и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристикразнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представленийо наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объектанедвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь некоторыеиз возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованныхстроительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура идизайнерское оформление здания или сооружения и т. д.
Экономическиехарактеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектовнедвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те,которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости:условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициентыкапитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т. д. Приэтом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенныхкорректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданныеправа собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетовпри приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».
Отклоненияот целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевогоиспользования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектамнедвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевогоиспользования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматриваетсямногоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется подзакусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома,вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможностьантисанитарии и т. д.), приводит к снижению стоимости этого объектанедвижимости. В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировкуцен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевогоиспользования.
Наличиедвижимого имущества. Согласно определению категории «недвижимость»необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предметисключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества.Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу,включая и движимость (кассовые аппараты, легкодемонтируемое торговоеоборудование и т. д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажиторгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.
8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости наоснове количественного и качественного анализа сравнимых продаж
Количественныйанализ продаж. Проиллюстрируемприменение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу обшейплощадью 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадьсадового участка, на котором расположена дача, — 12 соток. Имеется информацияпо сделкам купли-продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородномрайоне (табл. 9.1). Хотя для российских условий приобретение недвижимости вформе ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практическинеприемлемо, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такойвариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравнимых объектов — III и V. При этом представленные в табл. 9.1 завышения цен продажипо этим объектам (7 млн. руб. для объекта III и 5,6 млн. руб. для объекта V) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировкипо условию финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижениерасчетной ставки процента относительно рыночной).
Преждевсего перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектамнеобходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравнимых объектов неможет рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома дляэтих объектов различается в достаточно широком диапазоне: 45-70 м2.В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2, расчетныезначения которой по сравнимым объектам представлены в табл. 9.2.
Теперьможно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этомочередность первых четырех элементов сравнения:
 
Таблица9.1
Информацияпо сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районеХарактеристика объекта Оцениваемый объект
Объект
I
Объект
II
Объект
III
Объект
IV
Объект
V Цена продажи, млн. руб. 61.46 52.06 44.37 69.03 43.45
Площадь дома, м2 60 70 65 45 78 55 Динамика сделок на ранке (дата продажи)
Полгода
назад
Полгода
назад
Месяц
назад
Две недели
назад
Год
назад Условия финансового расчета Рыночные Рыночные Рыночные Нерыночные(цена завышена на7 млн. руб.) Рыночные Нерыночные(цена завышена на 5,6 млн. руб.) Площадь содового участка, соток 12 12 12 6 6 6 Число комнат 4 4 4 3 3 3 Транспортная доступность Лучше Аналог Аналог Аналог Аналог Водопровод Есть Нет Нет Нет Есть Есть
Таблица9.2
Корректировкацен продаж 1м2 общей площади по сравнимым объектамХарактеристики Оцениваемый объект
Объект
I
Объект
II
Объект
III Объект IV
Объект
V
Цена продажи 1 м2, млн. руб. 0,878 0,801 0,986 O,885 0,790 Условия финансового расчета Рыночные Рыночные Рыночные Нерыночные Рыночные Нерыночные Корректировка, млн. руб. 0,155 -0,102
Скорректированная цена продажи 1 м2, млн. руб. 0,878 0.801 0.831 0.885 0.688 Динамика сделок па рынке (дата продажи) Полгода назад Полгода назад Месяц назад Дне недели ММ
Год
назад Корректировка, % 14,3 14.3 28,6
Скорректированная цена продажи 1 м2, млн. руб. 1,003 0,915 0,831 0.885 0,884 Транспортная доступность Лучше Аналог Аналог Аналог Аналог Корректировка, млн. руб. -0,088 Размер участка (соток); число комнат
12;
4
12;
4
12;
4
6;
3
6;
3
6;
3 Корректировка, млн. руб. 0,084 0,084 0,084 Водопровод Есть Нет Нет Нет Есть Есть Корректировка, млн. руб. 0,054 0,054 0,054
Скорректированная цена продажи 1м2. млн. руб. 0,969 0,969 0,969 0,969 0,968
1.Переданныеправа собственности. Правовойстатус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемомуобъекту. Корректировка цен продаж отсутствует.
2.Условия финансовогорасчета при приобретении недвижимости. По сравниваемым объектам III и V —эти условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировкуцен продаж 1 м2 по этим объектам:
-0,155млн. руб. — объект III; -0,102 млн.руб. — объект V.
3.Условияпродажи. Отклоненийот чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует.
4.Динамикасделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору временивыбираем две пары сравнимых продаж: объекты IV и V. Приэтом по сравнимому объекту Vберется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения —0,688 млн. руб.: [(0,885 — 0,688)/0,688] х 100% = 28,6%.
Такимобразом, за год цена продажи 1 мг недвижимости данного типа вырослана 28,6%. Поскольку рост цены происходил по простым процентам, за полгода ценавыросла на 14,3%. Исходя из этого роста проводим корректировку цены продажи 1м2по сравнимым объектам I, II и V. Скорректированные цены после этого четвертого элементасравнения являются основой дальнейших независимых корректировок.
Физическиехарактеристики. Все сравнимые и оцениваемый объекты — кирпичные дома, что нетребует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. Вто же время комбинация размеров садового участка и числа комнат впредставленном перечне сравнимых объектов двухвариантная: 1) 12 соток и четырекомнаты; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическимхарактеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов II и III: 0,915-0,831=0,084 млн. руб.
Величинакорректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимыхобъектов I и II: 1,003-0,915 = 0,088 млн. руб.
Корректировкацены продажи объекта Iпроводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность кэтому объекту лучше, чем к оцениваемому.
Величинакорректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимыхобъектов III и IV: 0,885 — 0,831 = 0,054 млн. руб.
Корректировкацен продаж объектов I, II и III положительная, так как у оцениваемого объекта имеетсяводопровод. Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическимхарактеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированныхцен продаж 1 м2 общей площади.
Попредставленному примеру скорректированная цена продажи 1 м2 общейплощади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 млн. руб. Тогда рыночнаястоимость оцениваемой дачи составит 60 х0,969 = 58,14 млн. руб.
Итоговыезначения скорректированных цен продаж сравнимых объектов в нашем примересовпали. Однако такое совпадение не обязательно, и, более того, возможныслучаи, когда по всем сравнимым объектам скорректированные цены различаются. Всвязи с этим формулируется следующее правило выбора значенияскорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночнойстоимости оцениваемого объекта недвижимости: в качестве базиса рыночнойстоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная ценапродажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значениекорректировок минимально или число корректировок минимально. Это правилоисходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболееподобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночнойстоимости оцениваемого объекта.
Качественныйанализ цен сравнимых продаж. Определить рыночную стоимость склада общейплощадью 2500 м2, в котором арендная площадь составляет 2100 м2.Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных складских помещений, ноона не позволяет применить анализ набора парных данных (табл. 9.3). В этойсвязи воспользуемся методом качественного анализа цен сравнимых продаж,сопоставляя каждый сравнимый объект с оцениваемым и, далее, определяя местостоимости оцениваемого объекта в ранжированном ряду скорректированных ценпродаж сравнимых объектов. Направления и итоговые корректировки цен продаж порассматриваемым сравнимым характеристикам представлены в табл. 9.4.
 
Таблица9.3
Информацияпо сделкам купли-продажи сравнимых объектовХарактеристики объектов Объект Объект I Объект II Объект III Цена продажи, млн. руб. 826,5 576 557 Дата продажи
2 месяца
назад
3 месяца
назад
2,5 месяца
назад
Общая площадь, м2 2500 4000 3200 4500
Арендная площадь, м2 2100 3810 2985 3375 Транспортная доступность к объекту и возможность парковки автотранспорта Лучше Лучше Хуже Универсальность склада (хранение разнообразных грузов и товаров) Аналог Аналог Хуже
Таблица9.4
Корректировкацен продаж
Характеристики
объектов Объект оценки
Объект
I
Объект
II
Объект
III
Цена продажи 1 м2 арендной площади, млн. руб. 0,190 0,180 0,165 Дата продажи 2 месяца назад 3 месяца назад 2,5 месяца назад Корректировка Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отношение арендной площади к обшей 0,84 0,952 0,933 0,75 Корректировка Вниз Вниз Вверх Транспортная доступность к объекту и возможность парковки автотранспорта Лучше Лучше Хуже Корректировка Вниз Вниз Вверх Универсальность склада (хранение разнообразных грузов и товаров) — — Вверх Итоговая корректировка Вниз Вниз Вверх
Преждечем проводить корректировки, необходимо выбрать единицу сравнения. В качестветаковой выбрана цена продажи 1 м2 арендной площади, так какрассматривается доходный вид недвижимости, для которого существует прямаязависимость между арендным доходом и его стоимостью. Учитывая незначительнуюразницу дат продаж сравнимых объектов, корректировка по этому элементуотсутствует.
Расчетныезначения отношений арендной площади к общей позволяют определить качественныенаправления корректировки цен продаж. Так, например, для объекта III это отношение соответствует 0,75,что ниже этого же значения для оцениваемого объекта (0,84). Следовательно,корректировка по объекту IIIотносительно эффективности использования общей площади под аренду должна иметьнаправление вверх (при повышении доли арендной площади в общей площади ценапродажи объекта повышается). Аналогично корректируются цены продаж и по другимхарактеристикам — посредством сопоставления соответствующей характеристикикаждого объекта сравнения с оцениваемым. Так, чтобы привести транспортнуюдоступность объекта I к уровнютранспортной доступности оцениваемого объекта, необходимо провестикорректировку цены продажи объекта I в направлении вниз.
Используяитоговые значения корректировок цен продаж сравнимых объектов, а также исходныезначения цен продаж 1 м2 арендной площади по этим объектам, можнопостроить ранжированный ряд цен продаж и определить в этом ряду место рыночнойстоимости 1 м2 оцениваемого объекта (табл. 9.5).
Таблица9.5
Ранжированныйряд цен продаж сравнимых объектовОбъект Корректировка
Цена 1 м2 арендной площади, млн. руб. I Вниз 0,190 II Вниз 0,180 Оцениваемый объект ? III Вверх 0,165
Каквидно из этой таблицы, в пределах между 0,180 млн. руб. и 0,165 млн. руб.определяется рыночная стоимость 1 м2 арендной площади оцениваемогообъекта. Если быть более точным в установлении этого значения рыночнойстоимости, можно утверждать, что оно равно 0,175 млн. руб. Это предопределяетсятем, что по объекту II сделаны лишьдве корректировки, а по объекту III —три. Следовательно, рыночная стоимость I м2 арендной площади оцениваемого объекта тяготеетк 0,180 млн. руб. Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 0,175 х2100 = 367,5 млн. руб.
 
8.5. Метод валовой ренты
Этотметод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Оносновывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценойпродажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее варенду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязьизмеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношениецены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходнойнедвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов,торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). Вобщем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующихэтапов.
Этап I. Расчет МВР:
•  формирование перечня объектовнедвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том жерайоне:
•  расчет посредством деления ценыпродажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей аренднойплаты для получения значений МВР;
•    согласованиеполученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазоназначений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода дляоцениваемого объекта недвижимости:
•определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
• анализсравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующимихарактеристиками объекта оценки;
•    расчетнеобходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода дляоцениваемого объекта.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
• умножениерасчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объектанедвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР,полученное на первом этапе.
Проиллюстрируемпредставленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере.Задача — определить рыночную стоимость односемейного жилого дома,расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого дляпоследующей сдачи его в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделоккупли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазонМВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианноезначение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру длярассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.
Дляопределения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбранычетыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировкаарендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).
Таблица9.6
ОпределениеМВР
Сопоставимые объекты
Цена продажи, долл.
Рентный годовой доход, долл.
МВР
1
60 000
3950
15,19
2
61 800
4100
15,07
3
63 700
3900
16,33
4
64400
4000
16,10
5
66700
4200
15,88
6
58000
3800
15,26
7
61 000
3800
16,05
Принципиальноважно отметить, что расчет МВР и рыночного рентного дохода для оцениваемогообъекта проводится не обязательно по одним и тем же сравнимым объектам, хотяотдельные объекты могут быть использованы для обоснования рыночного рентного доходадля оцениваемого объекта (в табл. 9.7 из табл. 9.6 вошел сравнимый объект сарендной платой в 4200 долл.).
Расчетныйпоказатель рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта составляет 4100долл. в год. Тогда рыночная стоимость оцениваемого односемейного жилого дома,сдаваемого в аренду отдыхающим, равна 4100 х 15,88 = 65 108 долл.
 

8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж
Статистическиехарактеристики. В практической оценочной деятельности находит широкоеприменение аппарат математической статистики. При анализе статистических данныхо сделках купли-продажи недвижимости важное место занимают статистическиехарактеристики (средние величины и показатели вариации), которые позволяютсудить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качествесредних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.
Таблица9.7
Корректировкаарендной платы по сравнимым объектам и определение рыночного рентного доходадля оцениваемого объекта (в долл.)Элемент сравнения Оцениваемый объект
Объект
I
Объект
II
Объект
III
Объект
IV Арендная плата 3500 3700 4500 4200 Ванная комната Есть Нет Корректировка 400 Нет Корректировка 400 Есть Корректировка 0 Нет Корректировка 400 Гараж Есть Нет
Корректировка
200 Есть
Корректировка Есть
Корректировка Есть
Корректировка Центральное отопление Нет Нет Корректировка0 Нет
Корректировка Есть
Корректировка
-400 Есть
Корректировка Оплата коммунальных услуг Арендатором Арендатором
Корректировка Арендатором
Корректировка Арендатором
Корректировка Владельцем
Корректировка
-500 Абсолютная корректировка 600 400 -400 -100 Показатель рыночного рентного дохода в год 4100 4100 4100 4100
Средняяарифметическая, по данным наблюдений, равна
/>(9.1)
где х —средняя арифметическая;
x1, х2,..., xn — данные наблюдений;
n    — числонаблюдений.
Медианойназывают значение признака, приходящегося на середину ранжированного ряданаблюдений.
Модойназывают такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.
Рассмотримстатистическую выборку из девяти квартир, имеющих кухни следующих размеров (м2):5; 8,5; 6; 9,5; 10; 8; 6,5; 6,5; 9. Используя формулу (9.1), получимсреднее значение размера кухни этой выборки, равное 7,7 м2. Дляопределения значения медианы ранжируем рассматриваемый статистический ряд: 5;6; 6,5; 6,5; 8; 8,5; 9; 9,5; 10. Согласно определению медианы ее значение будетсоответствовать кухне размером 8 м2. Проанализировав представленнуюстатистическую выборку, нетрудно определить значение моды, которое будетсоответствовать кухне размером 6,5 м2.
Итак, мыполучили три средние величины для рассматриваемой статистической выборки: 7,7;8 и 6,5 м2. Эти представленные средние величины различаются вдиапазоне 8—6,5 м2, и в этой связи возникает необходимость выбораодного среднего значения. В практической деятельности оценщика для проведениястатистического анализа конкретного статистического ряда применение указанныхвыше средних величин проводится в следующем порядке. В случае, еслистатистическая выборка по размерам (по числу наблюдений) достаточно велика, дляэкспресс-анализа в качестве средней величины удобнее выбрать моду (не требуетсяникаких вычислительных процедур). Если таковой в выборке нет, то послеранжирования статистического ряда можно определить значение медианы. Наконец,если оценщик ставит перед собой задачу уточненного расчета среднего значениярассматриваемой статистической выборки, можно воспользоваться алгоритмомрасчета по формуле (9.1).
Показателивариации. Средние величины характеризуют статистический ряд числом, но неотражают изменчивость наблюдавшихся значений признака, т. е. вариацию. Впрактической деятельности оценщика в качестве описательных характеристикпоказателей вариации в основном используются значения стандартного Sxи среднеквадратичного отклонения аx:
/>(9.2)
(9.3)
где    х        —средняя арифметическая;
х1,х2,..., хn—данные наблюдений;
n    — числонаблюдений.
Дляпроведения соответствующих расчетов, как правило, оценщик применяет специальныйкалькулятор, имеющий статистическую таблицу. В частности, калькулятор «Texas Instruments B II PLUS» посредством введения статистических данных (до50 значений) позволяет вычислить среднее значение х, стандартноеотклонение Sxи среднеквадратичное аx.
Применениеаппарата математической статистики в методе сравнения продаж предполагаетпроведение также корреляционно-регрессионного анализа. На основе статистическихданных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболеесущественно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь(теснота) между ценой продажи и соответствующим фактором. Далее, с помощьюанализа соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнениярегрессии (модель), которое позволит исчислить оценку рассматриваемого объектанедвижимости в зависимости от количественных (и качественных) значенийвведенных в уравнение факторов (независимых переменных).
Проиллюстрируемприменение корреляционно-регрессионного анализа для определения оценкинедвижимости на следующем примере.
ПРИМЕР
Дляоцениваемого офиса общей площадью 84,5 м2 оценщик обнаружил 10сопоставимых продаж, данные которых приведены в табл. 9.8.
Таблица9.8
Статистическиеданные по ценам продаж офисных зданийОбъекты 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Общая площадь, м2 50 55 60 70 75 80 82,5 87,5 92,5 97,5 Цена продажи (общая), млн. руб. 435 412,5 435 435 465 450 480 457,5 480 472,5
Необходимоопределить рыночную стоимость офиса, используя корреляционно-регрессионныйанализ. При этом следует рассмотреть построение регрессионной модели двух парзависимостей случайных независимых и зависимых переменных (табл. 9.9 и 9.10):
1)      х1— независимая переменная — площадь (общая);
y1 — зависимая переменная — ценапродажи (общая);
2) х2—независимая переменная — площадь (общая);
y2—зависимая переменная — цена продажи 1 м2.
Применивстандартную программу статистических расчетов для компьютера или калькулятор,имеющий статистическую таблицу, получим следующие основные результаты расчетадля двух пар зависимостей (формулы (9.2) и (9.3)). Прежде чем проанализироватьполученные результаты, отметим, что для второй пары зависимую переменную у2(цена продажи 1 м2) можно определить по формуле (9.1)посредством деления цены продажи (общей) соответствующего объекта на его общуюплощадь.
Таблица9.9
Значениякоэффициента корреляции и рыночной стоимости 1 м2 оцениваемого офисапо четырем видам функции регрессии (модели) для 1-й пары зависимостейМодель
Коэффициент
корреляции r
Рыночная стоимость (общая)
y1, МЛН. руб. Линейная (LIN) 0,84687 463,5887 Логарифмическая (LN) 0,84184 464,1788 Экспоненциальная (ЕХР) 0,84689 463,2937 Степенная (PWR) 0,84241 463,9113
Таблица9.10
Значениякоэффициента корреляции и рыночной стоимости 1м2 оцениваемого офисапо четырем видам функции регрессии (модели) для 2-й пары зависимостейМодель Коэффициент корреляции
Рыночная стоимость продажи 1 м2 у2, млн. руб. Линейная (UN) -0,96931 5,5611 Логарифмическая (LN) -0,98289 5,5101 Экспоненциальная (ЕХР) -0,98292 5,5287 Степенная (PWR) -0,98920 5,4901
Изполученных результатов видно, что коэффициент корреляции rближе к единице (знак здесь не имеетзначения) для 2-й пары, аследовательно, вид функции выбираем для этойпары зависимостей. В то же время коэффициент корреляции для этой парызависимостей наиболее близок к единице для степенной функции (PWR), по которой рыночная стоимостьпродажи 1 м2 равна 5,4901 млн. руб. Отсюда рыночная стоимость офисаплощадью 84.5 м2 равна 5,4901х 84.5 =463,913 млн. руб.
Многофакторныйкорреляционно-регрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовойоценки недвижимости как объекта налогообложения. В этом случае особо актуальноширокое применение компьютерного моделирования. Тем не менее статистическийанализ и самом широком контексте позволяет наиболее аккуратно подготовитьинформационную базу для реализации метода сравнения продаж и дает возможностьоценщику оперировать достаточно большими информационнымимассивами припроведении индивидуальной оценки недвижимости.
 

Глава 9. УЧЕТ ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости,и их экспертиза
Подэкологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чистоприродных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда,предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающихнепосредственное воздействие на эффективность и полезность объектанедвижимости. Экологические факторы при оценке недвижимости необходиморассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность(стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этойметаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вкладсовокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости, которыйможет быть как позитивным, так и негативным.
Экспертизанегативных экологических факторов проводится для конкретизации основныхпараметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной средыоцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости сучетом оценки негативных экологических факторов.
Захламление(например, мусором) территории (участка земли) объекта недвижимости оказываетлишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. Вкачестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут бытьиспользованы показатели плотности захламления — отношение массы или объемамусора (т/га, кг/м2 и т. д.) на единицу площади либо доля (впроцентах) захламленной площади в общей площади, занимаемой объектомнедвижимости.
Изменениехимических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии и структуре объектанедвижимости обособленного водного объекта) оказывает негативное воздействиекак непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайностисельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозияметаллических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателейрассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих вофисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используютсяуровни концентрации (мкг/м2, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентампримеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельнодопустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.
Изменениефизических параметров окружающей природно-антропогенной среды объектанедвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное),радиационное и т. п.
Тепловоезагрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объектанедвижимости, например в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов иводы от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий),расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качествеединицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры вградусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатическихусловий данного географического ареала.
Изменениеестественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие затененияближайшими объектами недвижимости и искусственными источниками света. Дляизмерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков влюксах на единицу площади (лк/м2).
Увеличениеинтенсивности шума сверх природного уровня влияет на проживающих либоработающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличениеинтенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственнойактивности и при достижении 90—100 дБ — к постепенной потере слуха). В качествеединицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией пошкале «А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении загодовое (ночное) время.
Изменениеэлектромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объектнедвижимости (линии электропередачи, радио- и телевизионные промышленныеустановки и т. д.). При проведении экологической экспертизы этого видазагрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия и приведением перечня основныхисточников, их мощности в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.
Естественныйуровень содержания радиационных веществ в среде, в пространстве которойнаходится рассматриваемый объект недвижимости, может быть повышенным. Вкачестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые иусредненные за год уровни радиации (измеренные в микрорентгенах и т. д.).Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительнорассматриваемого объекта недвижимости.
Приэкологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией ианализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающейприродно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристикиблагоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются какпозитивный экологический и психосоциальный эффект, влияющий на рыночнуюстоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объектнедвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, тоэкологический психосоциальный эффект может выражаться в виде:
· природноголандшафта и возможности его созерцания из окон рассматриваемого объектанедвижимости;
•  высокой и эффективной доступности дляобитателей недвижимости экологически чистых природных объектов (парка, водоема,заповедника, заказника и т. п.);
•  многообразных зеленых насаждений и ихвысокой экологической результативности на территории размещения объектанедвижимости.
Многообразиеэкологических полезностей такого вида далеко не исчерпывается представленнымперечнем. Система измерения этих благоприятных экологических факторов, влияющихна рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, учитываясубъективную основу их ценности. При проведении экологической экспертизы этихфакторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитикдолжен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику. Последнеенеобходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которого можновыявить адекватную стоимость этих экологически элитарных благ.
 
9.2. Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определениярыночной стоимости экологического фактора
Индексыкачества природно-антропогенной среды — количественные показатели качестваокружающей природно-антропогенной среды, применяемые лишь для измерениязагрязнений химического вида. Построение этих индексов предполагает оценку:
• качества какой-либоприродно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) поотдельному загрязняющему веществу;
• качества той же среды в отношениисуммарного одновременного воздействия па реципиента (недвижимость и ееобитателей) всех загрязняющих веществ, которые присутствуют в среде;
• интегрального воздействия суммызагрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние нареципиента.
Внаучно-технической литературе в рамках одних и тех же методических подходов дляпоказателей качества среды используется как термин «индекс качествасреды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так итермин «индекс загрязнения среды» (большему загрязнению соответствуетбольшее значение индекса). Отсюда Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.
Каккритерии качества окружающей среды используются предельно допустимыеконцентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. В настоящее времяобоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и ихкомбинаций в атмосферном воздухе и более чем для 800 химических веществ вприродных водах. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздухаустанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное.Максимальная разовая ПДК связана в основном с возможным рефлекторным действиемвещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждениехронического накопительного действия вещества при длительном вдыхании.
Индексызагрязнения атмосферного воздуха определяются посредством выполнения двухосновных операций:
· сравненияконцентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);
· агрегацииполученных величин в суммарный показатель.
Алгоритмреализации этих операций:
Аi =Сi/ПДКi,                 (10.1)
где    Ai — нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по егоПДК;
Ci — измереннаяконцентрация i-го загрязняющего вещества;
ПДК, —предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.
Индексзагрязнения атмосферного воздуха:
/>(10.2)
где i = 1,...,n — число загрязняющих веществ.
Рассмотримусловный пример расчета индекса загрязнения среды Iо.с и стоимости негативного экологического фактора (табл. 10.1).
Таблица10.1
Загрязнение атмосферноговоздуха по трем муниципальным округам МосквыМуниципальный округ и ПДК
Среднегодовая концентрация мг/м3
Взвешенные
вещества Двуокись серы Двуокись азота
Окись
углерода Ясенево 0,01 0,03 0.01 0.3 Бирюлево 0,04 0,06 0.04 4,0 Капотня 0,06 0,08 0,06 4,5 ПДК 0,05 0,05 0,04 3,0
Поформулам (10.1) и (10.2) рассчитываем Iо/с порассматриваемым муниципальным округам:
Iояс = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15;
Iобс = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 +4/3 = 4,3;
Iокс = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.
Каквидно, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышаетаналогичный индекс в Ясеневе. Отсюда уже можно предположить соответствующеевлияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объектанедвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых внашем примере, данные рынка недвижимости по Москве подтверждают этот факт. На01.07.96 г. цена продажи 1 м- жилой площади в Ясеневе составила 900 долл., а вКапотне — 600 долл. Важнейший источник загрязнения атмосферного воздуха вКапотне — крупный Московский нефтеперерабатывающий завод.
Дляопределения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха)и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этогопримера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные по всемэлементам сравнения квартиры, в том числе и по месту размещения, транспортнойдоступности, шумовому загрязнению, расположенные в Ясеневе и в Капотне. Тогдаесть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м2 жилойплощади в Ясеневе и Капотне в 300 долл. (900 долл. — 600 долл.) к стоимостиэкологического фактора.
Исходяиз этого при необходимости определения рыночной стоимости 1 м2 жилойплощади однотипной квартиры в Бирюлеве (идентичной по всем характеристикамтаким же квартирам в Ясеневе и Капотне) можно использовать следующий алгоритм.
1.  Определимудельную стоимость экологического фактора в цене продажи 1 м2 жилойплощади в Ясеневе: 300/(5.8 — 1,15) = 64,5 долл./м2.
2.  Определимвеличину корректировки цены продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе,если предполагается продажа (покупка) идентичной квартиры в Бирюлеве: 64,5 (4,3- 1,15) = 203,2 долл./м2.
3.  Определимрыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологическогофактора в Бирюлеве: 900 — 203.2 = 696,8 = 700 долл./м2.
Такимобразом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха (считая, что этотвид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе длярассматриваемого примера), можно с помощью метода сравнимых продажэлиминировать величину стоимости экологического фактора и определить рыночнуюстоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.

Глава 10. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
 
10.1. Цель оценки
Земля —базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок,связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта заинтегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимостьсамостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практическихобстоятельств.
Во-первых,определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратногометода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ниэкономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемогоинвестора.
Во-вторых,во многих субъектах РФ введена система дифференцированного налогообложенияземли. В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участковустанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе сутверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран сразвитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемойбазы по ее рыночной оценке.
В-третьих,при страховании имущества возникает необходимость определения рыночнойстоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения. В отношенииземли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия,последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения ихвозможного влияния на снижение стоимости. Например, для земли предметомстрахования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение,эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий — пожаро- ивзрывоопасность, возможность землетрясений и т. п.
В-четвертых,дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима дляобоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества,раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.
Инаконец, важная функция оценки свободного участка земли — обоснование вариантанаилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественногокомплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимальногоинвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируетсяего стоимость. При этом критерий отбора рассматриваемых альтернатив —максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полнойстоимости имущественного комплекса затрат на использование прочих факторовпроизводства (труда, капитала и менеджмента).
Допринятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, иставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимостиприобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости идополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихсяограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный егоместоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурснымипараметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционногорешения или отказа от пего. Поэтому рыночная стоимость земельного участка,адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мериломэкономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ееоснове стоимости объекта.
 
10.2. Предмет оценки
Началокардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушениемряда «священных догматов». Один из самых устойчивых из них, о судьбекоторого до сих пор ведутся яростные политические споры, — вопрос о частнойсобственности на землю.
КонституцияРоссийской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнегоперерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжатьсяею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельнойсобственности:
•  частная (граждан и юридических лиц);
•  государственная (федеральная исубъектов РФ);
•  муниципальная (административныхрайонов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).
По УказуПрезидента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений иразвитии аграрной реформы в России» от 21 октября 1993 г. № 1767собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать понаследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качествевзноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Такимобразом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли кактовара.
Но земляпредставляет собой товар особого рода. С одной стороны, она является средствомпроизводства и предметом труда, а с другой — местом обитания и условием жизнивсего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этогоприродного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок сземельными участками.
Во всехсовременных государствах права землевладельца подчинены интересам общества,прежде всего в части целевого использования земельных участков, и установленыиные законодательные ограничения в полномочиях собственника имущества, в томчисле посредством введения сервитутов, о которых шла речь в гл. 2.
Ограничениеправ землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способомпредоставления земельных участков. Так, владелец земельного участка, находящегосяв пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду илибезвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать или закладыватьэтот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь егоотчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо,которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправепередавать участок в аренду только с согласия его собственника.
Разумеется,оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере еготоварного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряженияземельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другомулицу.
Какотмечалось в гл. 2, предметом оценки недвижимости является пакет имущественныхправ. Состав оцениваемых прав решающим образом влияет на рыночную стоимостьобъекта.
Особенностьземли как товара состоит именно в том, что ее обращение строго регламентированос позиций как федерального, так и местного законодательства. Кроме того,условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, нотакже природоохранным, местным и водным законодательством, градостроительныминормами и планами перспективного развития территорий.
Пока ещеземельное законодательство РФ находится в стадии реформации. Наблюдаютсянесогласованность в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ,расхождения в применении единых правовых норм. В этих условиях особеннонеобходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных правземлевладельца. Она позволяет обоснованно определить содержание этих прав иназначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшегоиспользования. На основе юридического анализа представительной совокупностисделок с земельными участками в регионе можно судить о состоянии земельногорынка, действующих на нем силах и тенденциях его развития и, что особенноважно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех или иных прав наземлю.
10.3. Земельный рынок
Появлениечастных собственников земли, т. е. возможности передачи прав на владение этойсобственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. Всущности, рынок земли есть часть рынка недвижимости, но он обладаетопределенной спецификой, обусловленной особенностями земли как товара.
Вклассическом понимании рынок — это механизм взаимодействия покупателей ипродавцов, реализующих свои интересы на принципах свободной конкуренции.Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение и цена. Под ихвоздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, вкоторой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спросравен предложению.
Дляобеспечения такой сбалансированности продаваемый на рынке товар должен бытьвзаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов илихорошо знаком покупателям. Информация о предлагаемых товарах должна бытьлегковостребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либопринуждения. Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должнызанимать много времени и быть абсолютно безопасными. Государственноевмешательство не должно отягощать рыночный процесс.
Простоеперечисление этих типичных условий показывает, что они мало соответствуютсовременному состоянию земельного рынка в РФ. Это несоответствие вызывается какобъективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными,обусловленными недостатками в организации земельного рынка.
Начнем стого, что любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическимхарактеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортнойдоступности, инженерному обустройству и т. п. Число предлагаемых участков сосходными характеристиками на местном рынке ограниченно. Спрос на нихневзаимозаменяем, а предложение в краткосрочный период отличается крайнейнеэластичностью.
Инымисловами, продавец не может увеличить предложение новых земельных участков,сколько бы за них ни платили. И ему невыгодно снимать с продажи свой товар, таккак в этом случае он рискует вообще лишиться дохода. Таким образом, цена землив краткосрочном периоде определяется исключительно величиной платежеспособногоспроса. Например, в Москве, где резервы свободных площадей весьма ограниченны,а спрос на земельные участки традиционно высок, правительство города ввеловыкуп прав аренды земельных участков на конкурсной основе и одновременно за 3,5года в 20 раз увеличило ставки земельного налога и арендной платы в твердойвалюте. Это, однако, не снизило заинтересованности инвесторов, и рыночные ценына земельные участки в Москве пропорционально возросли. Разумеется, подобноерешение вряд ли было бы адекватно воспринято рынком, скажем, в Вологде илиЙошкар-Оле.
Вдолгосрочном периоде отмеченные закономерности перестают действовать с такойнеотвратимостью вследствие влияния на земельный рынок факторов перспективногохарактера. Одни из них способствуют расширению земельного рынка, другие — егоограничению. К первым относятся развитие транспортной сети и инженерноеосвоение периферийных территорий. В результате осуществления этих мерувеличивается спрос на отдаленные участки, растет их предложение и снижаетсярыночная стоимость земли.
Противоположноевоздействие оказывают определяемые местными властями условия зонированиятерритории, предусматривающие целевое использование отдельных их участков иналагающие на инвестора определенные архитектурно-градостроительныеограничения. Это приводит к сокращению предлагаемых вариантов инвестиционныхрешений, сужению рынка и увеличению стоимости земли.
Существенновлияют на динамику спроса и предложения, а следовательно, и на стоимость землиорганизация земельного рынка, степень его открытости, условия финансирования иоформления сделок. Открытость рынка прежде всего зависит от информированностиего участников. Расширение возможностей информированности способствуетконкуренции покупателей и росту стоимости земельных участков, что может бытьвполне компенсировано повышением эффективности инвестиций благодаря болеекачественному подбору объектов капиталовложений.
Как показываетопыт стран с развитой рыночной экономикой, рациональным вариантом комплексногорешения задачи расширения земельного рынка является создание региональных биржнедвижимости. Именно такое решение намерено в ближайшее время осуществитьправительство Москвы. Проведение операций с недвижимостью черезспециализированные биржи кроме улучшения информационного обслуживанияпотребителей обеспечит более безопасные условия для денежных расчетовпокупателей с продавцами, упростит процедуру оформления сделок, позволитсформировать реальные базы данных о состоянии и тенденциях развитиярегионального рынка.
Сбор инакопление рыночной информации — первый и во многом определяющий этап оценкистоимости земли. Следующий шаг — анализ земельного рынка. Он проводится путемего сегментирования или, точнее, стратификации.
Подстратификацией (лат. stratum—слой) понимается классификация рыночной информации о сделках купли-продажи пообъектам стратификации по заранее определенным наиболее существенным признакам.Объектами стратификации выступают покупатели, продавцы и сам товар — земля.Существенными признаками могут быть покупательные способности отдельных группнаселения и юридических лиц, географические и геометрические характеристикиземельных участков, условия их транспортной доступности, экологическойбезопасности, коммунальные удобства, соображения социальной престижностиотдельных районов, нормы зонирования, варианты землепользования и др. Врезультате такой классификации появляется возможность идентифицировать градацииплатежеспособного спроса и предложения земельных участков, выявить масштабывнутригрупповой конкуренции и индивидуальные факторы ценообразования.
Наоснове этого исследования в пределах страт определяются типовые единицысравнения земельных участков и уровни цен, приведенных к единице сравнения.Разумеется, для каждой страты характерна своя единица сравнения. Например, длябольшинствамелких земельных собственников — членов садоводческихтовариществ издавна сложившейся единицей является участок размером 6 соток. Дляболее обеспеченных групп населения, связывающих свои инвестиционные намерениясо строительством загородных коттеджей, оптимален размер земельного участка в12-15 соток. Для организации фермерских хозяйств рациональная площадьземлепользования должна быть не менее 3 га.
Послестратификации земельного рынка и приведения цен по стратам к общим единицамсравнения определяют характер и тенденции изменения стоимости участков земли.При этом используются способы нанесения рыночной информации па карту статистическиххарактеристик и графическое изображение данных о стоимости земли [3].
 
10.4. Нормативная цена земли
Какранее отмечалось, земля, представляя особую общественную ценность, являетсяобъектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощьюгосударственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга иземлеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.
Государственныйземельный кадастр — это действующая на всей территории страны методическиунифицированная система регистрации прав на землю и связанную с нейнедвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаныследующие основные функции регулирования земельных отношений:
•государственная регистрация земельной собственности, землевладений иземлепользований;
• количественный и качественный учетземельных участков по землепользователям и угодьям;
• учет качества земель по рельефу,почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии идругим параметрам;
• бонитировка почв (лат. bonitas— доброкачественность), т. е.выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам,характеризующим продуктивность земель;
• экономическая оценка земли, т. е. определениеее сравнительной ценности как средства производства.
УправлениеГосударственным земельным кадастром возложено на Комитет РФ по земельнымресурсам и землеустройству [Роскомзем). Под его руководством работаютспециально созданные органы Роскомзема — кадастровые бюро в районах и городах.Они осуществляют:
• регистрациюземельных участков с объектами недвижимости и прав на них;
• выдачу документов, удостоверяющихправа на земельные участки и недвижимость;
• учет земель;
• формирование банка данных дляустановления цены земли, определения земельного налога и арендной платы;
• анализ состояния земельного рынка;
• информационно-справочное обслуживаниеи другие функции.
С точкизрения оценщика недвижимости, наиболее примечательна функция кадастровых бюро,связанная с определением цены земли. Исторически эта функция выражала основное назначениеземельного кадастра в России. В «Толковом словаре живого великорусскогоязыка», написанного В. И. Далем в середине прошлого века, дано такоетолкование земельного кадастра: «Кадастр — оценка сельских имений поразличию их, соображая все местные их отношения; расценка». И еще:«Кадастровать — расценять имущество».
Этаопределяющая функция земельного кадастра долгое время была несправедливозабыта. И только после введения многообразия форм собственности на землю онавновь включена в регламент кадастровых служб как важный способ государственногорегулирования земельных отношений.
ЗакономРФ «О плате за землю» были установлены принципы экономическогозонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы иземельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядокее расчета. Практическое осуществление этого закона в части экономическогозонирования территорий и государственной оценки земли было возложено на службынового Государственного земельного кадастра.
Кадастроваяоценки земель производится по их категориям с учетом целевого назначения ииспользования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на созданиеи воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения,складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения илесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационнойзначимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются поих функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижностиместоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортногообустройства и других потребительских свойств.
Посовокупности этих характеристик территории субъектов РФ разделяются на рядоценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога инормативной цене земли.
Согласнопостановлению Правительства РФ от 3 ноября 1994г. № 1204 «О порядкеопределения нормативной цены земли» и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ «О плате за землю»нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участкасоответствующего целевого назначения. Так, в начале 1997 г. по 69 оценочным зонамМосквы базовые ставки земельного налога составляли от 120 057 тыс. руб. загектар в 1-й зоне до 5241 тыс. руб. за гектар в 69-й зоне, а расчетные значениянормативной цены земли — соответственно от 24 011 400 до 1 048 200 тыс. руб. загектар.
Органы исполнительнойвласти субъектов РФ правомочны устанавливать по своим оценочным зонамповышающие коэффициенты к нормативной цепе земли, но при этом ее повышение недолжно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретногоназначения соответствующей оценочной зоны.
Нормативнаяцена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду сосведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на немстроениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспечениярынка недвижимости и ее государственной регистрации.
Нормативнаяцена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы истартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов.Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цеп наземельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

10.5. Рыночная стоимость земли
Приоценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами и применяютте же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости.Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земливсегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса, хотяв практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объектаза вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложностью учетамноголетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельногоучастка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие отстоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно простоподдающейся измерению.
Нижерассматриваются следующие наиболее употребительные методы оценки земельныхучастков:
•  сравнение продаж;
•  соотнесение;
•  разбивка па участки;
•  техника остатка для земли;
•  капитализация земельной ренты.
Самымнадежным из этих методов в мировой практике принято считать сравнение продаж,техника которого изложена в гл. 9. Приемлемая точность его результатовобеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступнойинформации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районеи по каждой страте земельного рынка. Такой информацией российские оценщики вдолжном объеме еще не располагают. Поэтому в отечественной практике сравнениепродаж следует применять с разумной осторожностью, учитывая достоверностьимеющихся сведений и корректность сопоставлений.
Из двухклассических приемов обработки рыночной информации, основанных на использованииединиц сравнения или базисного участка, в российских условиях предпочтительнеепервый вариант, т.е. цены продаж сравниваемых участков приводятся к единомуизмерителю площади (1 м2, 1 сотка, 1 га). Известный из переводнойлитературы оценочный измеритель на 1 фронтальный метр городских участков у наспрактически не применяется. Отбор сравниваемых с оцениваемым участков земли икорректировка их цен выполняется по следующим признакам (в указаннойпоследовательности):
•    составоцениваемых прав;
•    условияфинансирования сделки;
•    условияпродажи;
• рыночныеусловия (время сделки);
 •   местоположение;
•    условиязонирования и другие ограничения;
•    физическиехарактеристики;
• доступные коммунальные услуги(транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условияподключения к ним и др.).
Методсоотнесения состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельногоучастка и его улучшений, этосоотношение обладает достаточнойустойчивостью в каждой страте рынка недвижимости.
Методсоотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продажсвободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты прианализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можноопределить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопленияих износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется впользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.
Техникуиспользования метода соотнесения рассмотрим на условном примере. Допустим,требуется оценить участок земли в застроенном пригороде, где отсутствуютпродажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи тритипичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимостьулучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли. По соотношениюстоимости улучшений к цене продаж определил типичную долю в ней стоимости землии перенес ее на аналогичный оцениваемому участок. Результаты расчетов приведеныв табл. 11.1.
 
Таблица11.1
Определениедоли стоимости земли в цене продаж
№
продажи Цена продажи участка с постройками, млн. руб. Стоимость улучшений, млн. руб.
Отношение стоимости улучшений кцене продажи 1 220 158 0,72 2 200 140 0,70 3 190 150 0,79 В среднем 0,74
Следовательно,на стоимость земли в среднем приходится 0,26 цены продажи типичного участка сулучшениями. Если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог спостройками продается за 240 млн. руб., то свободный участок путем соотнесенияправомерно оценить в 62,4 млн. руб. (240x0,26). Очевидно, эту величину с учетомнеобходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок.
Методразбивки на участки представляет собой упрошенную модель инвестиционногоанализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющейаналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельныемассивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения.Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночныхпродаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но иоценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.
Работазаключается в определении:
1)размеров и числаучастков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиямпродаж в данном районе;
2)цены продажулучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации;
3)затрат инвесторана освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли отвложений в улучшения;
4)текущейстоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом нормы отдачипроекта и периодичности поступления денежных средств.
Рассмотримпример. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участокплощадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик,понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива ине имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариантиспользования этой территории под размещение коттеджного поселка.
Какпоказал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительствопользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке такихучастков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора,трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования.Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущенов продажу 40 земельных участков.
Приналичии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии,водопровода, газа) каждый участок продастся в среднем за 36 млн. руб. (около 500долл. за сотку), т.е. ожидаемая валовая выручка инвестора составит 1440 млн.руб. (36 млн. руб. х40 уч.). С учетом сложившейся динамики продажреально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарногообращения составит 4 года.
Издержкии прибыль инвестора составят (в млн. руб.):
благоустройство:проектно-изыскательские работы, расчистка и планировка территории, прокладкадорог и инженерных коммуникаций
(по ценеподрядчиков) 480
управление                   60
маркетинг                     70
налоги истрахование           40
прибыльинвестора      130
Итого                            780
Чистыйдоход от продажи участков: 1440 — 780 = 660 млн. руб.
Нормаотдачи проекта принимается в размере 12% (без учета инфляции).
Текущаястоимость земельного массива определяется путем дисконтирования потока чистогодохода, в данном случае поступающего равномерно в течение 4 лет при нормеотдачи 12%, чему соответствует коэффициент текущей стоимости единичногоаннуитета 3.03735. Следовательно, рыночная стоимость всего оцениваемого участказемли округленно составляет 500 млн. руб. [(660/4) х 3,03735].
Техникаостатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимыхпродажах свободных участков и наличии информации о доходности всегоимущественного комплекса. В этом случае затратным методом оценивается стоимостьулучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяетсяотносящаяся к ним часть чистого операционного дохода. Остальная часть, чистогооперационного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализациидля земли преобразуется в оценку ее стоимости.
Такойподход, сочетающий достоинства затратного и доходного методов, вполнекорректен, так как арендатор недвижимости оплачивает владельцу ценуиспользования всего арендуемого имущества без различения его составляющих, акоэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий могут быть полученыоценщиком по сравнимым объектам на местном рынке.
Например,требуется определить стоимость участка, для которого, по мнению оценщика,наилучшим использованием является строительство многоэтажного гаража-стоянкидля легковых автомашин. Строительствотакого гаража по типовому проектустоит 18 млрд. руб., а чистый операционный доход прогнозируется в 3 млрд. руб.По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет15% и для земли — 12%.
Дляздания чистый операционный доход = 18 х 0,15=2,7 млрд. руб., для земли чистыйоперационный доход = 3,0 — 2,7 = 0,3 млрд. руб. Стоимость земли = 0,3/0,12 =2,5 млрд. руб.
Капитализацияземельной ренты — способ прямого использования доходного метода для оценкистоимости земли. Внешне он прост и выражается зависимостью:
Доходот владения землей .
Стоимостьземельного участка = Коэффициент капитализации для земли
Однако вРФ пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений.У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных имуниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируетсянормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости. Поэтому па практикеприменение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существеннымитрудностями получения достоверной информации для измерения потока будущихдоходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки ихдисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.Техника таких расчетов по доходному методу изложена в гл. 7 настоящего пособия.
 

Глава 11. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
 
11.1. Сущность затратного метода
Взатратном методе предполагается, что затраты, необходимые для созданияоцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии иливоспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимостиэтого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичныйпокупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, чтоможет стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на немулучшении (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
Взависимости от способа воспроизведения зданий и сооружении различают ихвосстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимостьесть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копииоцениваемых улучшений па участке земли в текущих ценах с использованием такихже материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всехимеющихся элементов неэффективности. Например, если в оцениваемом зданииимеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежныйисточник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены ввосстановительной стоимости этого здания.
Стоимостьзамещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющихту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованиемсовременных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционныересурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительствууказанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современныепотребительские свойства объекта.
Спозиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещенияпредставляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но приэтом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного отоцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практикечаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого зданияили сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта истоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборетого или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применениязатратного метода.
 
11.2. Области применения затратного метода
Главноепреимущество затратного метода, определяющее его большую популярность средипрактикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менеедостоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточностьинформации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможностьпрактического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода.В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативнуюбазу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценкинедвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснованияадекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственныхруководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомойнормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чемполученные путем гипотетических умозаключений оценщика.
Какизвестно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используетсяпри выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяютпри технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночнойстоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.
Практическив каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решатьмногоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Посуществу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различныхинвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходногометодов.
Специфическойобластью применения затратного метода является оценка уникальных объектов,особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений,музеев, библиотек, храмов и т. п.). Для таких объектов трудно найтисопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остаетсяединственной приемлемой альтернативой оценщика.
Важнымии постоянно расширяющимися сферами применения затратного метода выступают рынокстраховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости.Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественногокомплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствиестрахового случая. Стоимость воспроизводства этой части имуществапредставляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.
Припредполагаемых условиях налогообложения, предусмотренных проектом Налоговогокодекса РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяютсяразличные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельнойоценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основываетсяпреимущественно на затратном методе.
Указанныедостоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика,работающего на российском рынке. Однако, применяя затратный метод, оценщикунадо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.
Первоеограничительное условие связано с наличием принципиальных различий междувеличиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Характернымипримерами в этом отношении могут служить такие капиталоемкие постройки прошлогодесятилетия, как Байкало-Амурская магистраль, заводы «Атоммаш»,«Крастяжмаш» и многие другие объекты, современная рыночная стоимостькоторых отнюдь не компенсирует затраты на их строительство. Это ограничение воценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительнойстоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.
Второеограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано стем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага —интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичнойполезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетахпредусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода,которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемогообъекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, чтозатратным методом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость.Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спросабезотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.
 
11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом
Оценкаобъектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы (рис. 12.1):
1.Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений идоступного для наилучшего использования.
2. Определениевосстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенныеиздержки).
3.Определениепредпринимательской прибыли.
4.Оценкавосстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательскойприбыли (п. 2 + п. 3).
5.Определениеобщего накопленного износа зданий и сооружений.
6.Оценка стоимостиулучшений с учетом износа (п. 4 — п. 5).
7.Оценка общейстоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 6).
 
11.4. Затраты и себестоимость
Затратына создание объекта недвижимости, т. е. себестоимость строительных работ, — этозатраты (издержки) строительной организации на их производство и сдачу объектазаказчику. Себестоимость строительных работ, выполненных строительнойорганизацией собственными силами, складывается из затрат, связанных сиспользованием в процессе производства материалов, топлива, энергии, основныхсредств, трудовых ресурсов и др.
Затратыв зависимости от способов их включения в себестоимость работ подразделяются напрямые и косвенные. Под прямыми затратами понимаются расходы, связанные спроизводством строительных работ, которые можно непосредственно включать в ихсебестоимость.
/>


Подкосвенными (накладными) затратами понимаются расходы, связанные с организациейи управлением производством строительных работ, относящиеся к деятельностистроительной организации в целом.
Всерасходы па создание (строительство) объекта, зависящие от изменения объемоввыполненных работ, можно подразделить на постоянные и переменные. Расходы, независящие непосредственно от объема строительных работ, удельный размер которыхв себестоимости при увеличении объема работ будет сокращаться, а при уменьшенииувеличиваться, относятся к постоянным. Расходы, изменяющиеся пропорционально росту(снижению) объема выполняемых строительных работ, относятся к переменным.
Подробныйперечень затрат, включаемых в себестоимость, приведен в Типовых методическихрекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ,утвержденных Министерством строительства РФ 04.12.95г. № БЕ-11-260/7 исогласованных с Минэкономики и Минфином (далее — Типовые рекомендации).
Всоответствии с п. 2.4 Типовых рекомендаций в себестоимость строительных работвключаются затраты, непосредственно связанные с производством строительныхработ, такие, как стоимость использованных в производстве материалов,строительных конструкций и деталей, топлива, энергии; расходы на оплату трударабочих; расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов;затраты, связанные с использованием природного сырья, и многие другие видызатрат. Заканчивается этот перечень пунктом «ю) другие виды затрат,включаемые в себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии сустановленным законодательством Российской Федерации порядком».
Расчетсебестоимости строительных работ может производиться либо по статьям затрат,либо по элементам затрат.
Типовыерекомендации (п. 3.4) устанавливают следующий перечень статей затрат
1.«Материалы»— сюда включаются затраты на их приобретение с учетом расходов на доставку досклада и заготовительно-складских расходов.
2.«Расходы наоплату труда рабочих» — затраты по этой статье определяются исходя изтарифов, ставок, поощрительных выплат, гарантированных законодательствомминимума заработной платы, льгот и компенсаций и т. п., с учетом установленногопорядка налогового регулирования средств, направляемых на потребление, а такжедругих действующих норм и законодательных актов по вопросам труда и заработной платы.
3.«Расходы посодержанию и эксплуатации строительных машин н механизмов» рассчитываютсяисходя из требуемого времени их работы.
4.«Накладные расходы»включают затраты на оплату труда административно-хозяйственного персонала, рабочих,занятых па работах, выполняемых за счет накладных расходов, отчисления насоциальные нужды, почтово-телеграфные расходы, расходы на приобретениеканцелярских принадлежностей, оплату консультационных, информационных,аудиторских и иных услуг, расходы, связанные с рекламой, налоги, сборы, платежии другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленнымзаконодательством РФ порядком, затраты на создание страховых фондов (резервов)в пределах норм, установленных законодательством РФ, для финансированиярасходов по предупреждению и ликвидации последствий аварий, пожаров, стихийныхбедствий, экологических катастроф и других чрезвычайных ситуаций, а также длястрахования имущества организаций, жизни работников и гражданскойответственности за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц и другиерасходы, подробный перечень которых установлен приложением 1 к Типовымрекомендациям.
Сметазатрат на воспроизводство (замещение) объекта может также составляться поэлементам затрат, состав которых приведен в п. 3.6 Типовых рекомендаций инасчитывает 5 элементов (расшифрован в приложении 2 к Типовым рекомендациям).
1.«Материальныезатраты» включают: стоимость приобретаемых со стороны материалов,строительных конструкций и деталей, топлива, энергии, пара, воды, запасныхчастей для ремонта строительных машин и механизмов, работ и услугпроизводственного характера, оказываемых сторонними организацияминепосредственно при проведении строительных работ, при эксплуатации, обслуживаниии ремонте строительных машин и механизмов, расходы наадминистративно-хозяйственные и прочие производственные нужды.
2.«Затратына оплату труда» определяются исходя из суммы выплат заработной платы сучетом стимулирующих, компенсирующих и других выплат за выполняемую работу.
3.«Отчисленияна социальные нужды» определяются на основе установленныхзаконодательством норм обязательных отчислений органам государственногострахования, пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинскогострахования от затрат на оплату труда работников, включаемых в «Затраты наоплату труда».
4.«Амортизацияосновных средств» представляет собой сумму амортизационных отчислений наполное восстановление основных производственных средств и исчисляется исходя избалансовой стоимости как собственных, так и арендованных основныхпроизводственных средств, на которые начисляется амортизация.
5.«Прочие затраты» рассчитываются по каждому их виду исходя издействующих норм и нормативов. К этому элементу в составе себестоимостистроительных работ относятся налоги, сборы, платежи (включая платежи пообязательным видам страхования), отчисления в страховые фонды (резервы) идругие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленнымзаконодательством РФ порядком, платежи за выбросы (сбросы) загрязняющихвеществ, вознаграждения за изобретения и рационализаторские предложения,затраты на оплату процентов по полученным кредитам, оплата работ посертификации продукции, затраты на командировки, подъемные, плата сторонниморганизациям за пожарную и сторожевую охрану, за подготовку и переподготовкукадров, за гарантийный ремонт и обслуживание, за услуги связи, вычислительныхцентров, банков, за аренду отдельных объектов основных производственных средств(или их отдельных частей), амортизация по нематериальным активам, оплата услуг,осуществляемых сторонними организациями, а также иные затраты.
11.5. Методы определения стоимости нового строительства
Воценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчетавосстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений:количественный метод, метод учета затрат по укрупненным конструктивнымэлементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов.
Количественныйметод. На таком методе основываются все вышеуказанные методы определениявосстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При этомиспользуются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых длястроительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом: затратытруда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых затрат добавляютсянакладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию,строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые длявоспроизводства оцениваемых улучшений. Иными словами, составляется объектнаясмета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах.
Этаработа трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта всоставлении строительных смет. Целесообразно привлечение к нейспециалистов-сметчиков. Решение задачи может быть также существенно ускорено иоблегчено благодаря использованию специализированных программных продуктов дляразработки проектно-сметной документации.
Действующаяв РФ система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включаетСНиП, часть 4 ''Сметные нормы и правила", и другие сметные нормативныедокументы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимостистроительства. Одним из основных таких документов является Порядок определениястоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукциюв условиях развития рыночных отношений, утвержденный Минстроем России (25.04.97г. № ВБ-29/12-148).
Сметныенормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен,объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями,содержащими необходимые требования, они служат для определения сметнойстоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения итехнического перевооружения предприятий всех отраслей народного хозяйства.
Сметнойнормой называется совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства,времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях иконструкциях и т. п.), установленная для принятого измерителя строительных,монтажных или других работ. Все сметные нормативы подразделяются на элементныеи укрупненные.
Кэлементным сметным нормативам относятся элементные сметные нормы и ценыбазисного уровня на виды ресурсов, элементные сметные нормы и расценки на видыработ.
Кукрупненным сметным нормативам относятся сметные нормативы, выраженные впроцентах, в том числе нормативы накладных расходов по видам строительных имонтажных работ, укрупненные нормативы накладных расходов по основным видамстроительства, приведенные в Методических рекомендациях (письмо Минстроя Россииот 30.10.92 г. № БФ-907/12), рекомендуемый общеотраслевой норматив сметнойприбыли, приведенный в Методических рекомендациях (письмо Минстроя России от30.10.92 г. БФ-906/12), Сборник сметных норм дополнительных затрат припроизводстве строительно-монтажных работ в зимнее время (СНиП 4.07-91), Сборниксметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений (СНиП4.09-91) и др.
Сметнаястоимость — основа для определения капитальных вложений, финансированиястроительства, формирования свободных (договорных) цен на строительнуюпродукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы,оплаты оборудования и доставки его на стройки, а также возмещения других затратза счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметнойдокументации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет иоценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. Исходя изсметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стоимостьвводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям исооружениям.
Наличиесметной документации, разумеется, существенно облегчает оценку затратнымметодом. Сметная документация может включать локальные сметы, локальные сметныерасчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты, сметные расчеты наотдельные виды затрат, сводные сметные расчеты стоимости строительства, сводкизатрат и т. п. При отсутствии сметной документации может потребоватьсяразработка сметы воспроизводства или замещения объекта, которая может и несоответствовать требованиям, предъявляемым действующим законодательством ксметной документации, например в части ее экспертизы.
Локальныесметы — первичные сметные документы, составляемые на отдельные виды работ изатрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основеобъемов, определившихся при разработке рабочей документации или рабочихчертежей.
Локальныесметные расчеты составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям исооружениям или на общеплощадочные работы в тех случаях, когда объемы работ иразмеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило,на основании рабочей документации.
Объектныесметы состоят из локальных смет на объект в целом и являются сметнымидокументами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены настроительную продукцию.
Объектныесметные расчеты объединяют локальные сметы объекта и подлежат уточнению, какправило, на основе рабочей документации.
Сметныерасчеты па отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуетсяопределить, как правило, в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимыхдля возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например,компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные сприменением льгот и доплат, установленных правительственными решениями, и т.п.).
Сводныесметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (илиих очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смети сметных расчетов на отдельные виды затрат. Сводка затрат — это сметныйдокумент, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооруженийили их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственногоназначения составляется проектно-сметная документация на объектыжилищно-гражданского и другого назначения.
Сметнаядокументация составляется с учетом информации с текущем изменении цен наприменяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена надоговорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве иорганах государственной статистики. Публикуемая в различных информационныхматериалах2 и основанная на оперативном отслеживании и регистрациицен, она базируется на материалах первичного бухгалтерского учета подрядныхстроительно-монтажных организаций и фирм, оказывающих услуги, биржевыхсведениях, статистической отчетности, а также результатах специальныхстатистических наблюдений, организуемых центрами по ценообразованию встроительстве самостоятельно или совместно с местными органами статистики.
Текущийуровень сметных цен на материальные ресурсы может быть также определен наоснове базисного уровня сметных цен, приведенных в Сборнике сметных цен наматериалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04-91) и региональных сборниках(каталогах) сметных цен, и индексов изменения стоимости материалов,рассчитанных исходя из имеющейся информации о текущих ценах на материальныересурсы. При этом прямое отслеживание цен рекомендуется вести поматериалам-представителям по унифицированной номенклатуре, приведенной вприложении 4 (форма № 4) к Методическим рекомендациям (письмо Госстроя Россииот 04.06.93 г. № 12-146) и в приложении 2 (форма № 4) к Методическимрекомендациям (письмо Госстроя России от 05.11.93 г. № 12-275), а по остальнымматериалам, примыкающим к соответствующему материалу-представителю, применятьтекущий индекс, рассчитанный для материала-представителя по отношению к егоцене в базисном уровне (т. е. на 01.01.91 г.) или в текущем уровне предыдущегопериода.
Базисныйуровень сметных цен — это стоимость, определяемая на основе сметных цен,зафиксированных на какую-то принятую дату. Базисный уровень сметной стоимостипредназначен для сопоставления результатов инвестиционной деятельности в разносвремя, экономического анализа различных сфер этой деятельности, а такжеиспользуется как база для определения стоимости в текущих ценах. В Системеценообразования и сметного нормирования в строительстве, действующей с 1 января1991 г., базисный уровень применяемых сметных цен зафиксирован на эту дату (а вих составе оптовых цен и тарифов — по состоянию на 1 августа 1990 г.). При этомсметная документация, выпущенная в сметных нормах и ценах, действовавших с 1января 1984 г., приводится в базисный уровень путем применения индексов,утвержденных по соответствующим отраслям народного хозяйства в 1990 г.
Сметнаядокументация подлежит государственной экспертизе и утверждению в составепроектов строительства в соответствии с постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 20.06.93 г. № 585 «О государственной экспертизеградостроительной и проектно-сметной документации и об утверждении проектовстроительства». Экспертиза сметной документации осуществляется всоответствии с Порядком проведения государственной экспертизы градостроительнойдокументации и проектов строительства в Российской Федерации, утвержденнымпостановлением Госстроя России от 29.10.93 г. № 18-41 по согласованию сМинэкономики, Минприроды и Минтруда России.
Присоставлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости:ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный. Внастоящее время приоритетное значение имеют ресурсный и ресурсно-индексныйметоды.
Ресурсныйметод определения стоимости — это калькулирование в текущих (прогнозных) ценахи тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания объекта.Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителяхпотребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных,применяемых в процессе производства работ), данных о расстоянии и способахдоставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологическиецели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат трударабочих. Данные об указанных ресурсах берутся из проектных материалов,различных нормативных и других источников. При применении ресурсного методаотслеживание и фиксация текущих сметных цен производятся по полной номенклатурематериалов, изделий и конструкций.
Ресурсно-комплексныйметод — это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы,используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве —это отношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базиснымстоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы,наборы ресурсов и т. п. Индексы выражаются в безразмерных величинах.
Измножества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применениюметод определения сметной стоимости строительства на базе показателей наотдельные виды работ. При применении ресурсно-индексного метода отслеживание ификсация текущих сметных цен производятся по материалам-представителям (т. е.основным материалам, цены на которые в решающей мере влияют на общую стоимостьстроительной продукции), а по остальным материалам это осуществляется черезиндексацию.
Приприменении ресурсного (ресурсно-индексного) метода в качестве исходных данныхдля определения прямых затрат в локальных сметных расчетах (сметах) выделяютсяследующие ресурсные показатели:
• данныео трудоемкости работ для определения оплаты труда рабочих, выполняющихсоответствующие работы и обслуживающих строительные машины;
• данныео времени использования строительных машин, о расходе материалов, изделий(деталей) и конструкций (в принятых физических единицах измерения: м3,м2 и т. п.).
Длявыделения ресурсных показателей могут на равноправной основе использоваться:
•проектные материалы (в составе проектов, рабочей документации) о потребныхресурсах;
•ведомости потребности в материалах, в том числе сводные, составляемые раздельнона конструкции, изделия и детали (спецификации) и на остальные строительныематериалы, необходимые для строительных, специальных строительных и монтажныхработ;
•  данные о затратах труда рабочих ивремени использования строительных машин, приводимые в разделе проекта«Организация строительства» (в проектах организации строительства,организации работ или в проекте производства работ);
•  общие производственные нормы расходаматериалов, применение которых предусматривается различными программнымикомплексами, а также ведомственные и местные производственные нормы расходаматериалов, применяемые для конкретных подрядчиков и заказчиков;
•  сметно-нормативная(нормативно-информационная) база;
•  сборники строительных норм и правил (СНиП4.02-91, СНиП 4.05-91);
•  сборники ресурсных сметных норм намонтаж оборудования и на специальные строительные работы;
•  сборники укрупненных ресурсныхнормативов и показателей на объекты производственного назначения,разрабатываемые по отдельным видам строительства (транспортное, энергетическоеи т. п.), учитывающие отраслевую специфику и применяемые на любой стадииразработки технической документации для строительства;
•  собственная нормативная базаоценщика.
Методучета затрат по укрупненным конструктивнымэлементам и видам работ. Этотметод представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздоменее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненныхсметных норм и расценок. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется ихоперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписывается в диапазонобоснованных колебаний рыночной стоимости недвижимости.
При этомметоде в качестве единиц измерения стоимости конструктивных элементовпринимаются наиболее характерные их показатели (1 м3 извлеченногогрунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1 м2 оштукатуреннойили окрашенной поверхности, кровельных покрытий, 1 т смонтированныхметаллоконструкций и т. п.).
Основнымисточником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы поотдельным видам строительных работ и подотраслям строительства. Эти нормы былирассчитаны в сметных ценах 1984 г. и требуют индексации на дату оценки.
Методсравнительных единиц. В данном методе единицей измерения стоимости являетсяунифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м2общей площади жилых зданий, 1 м3 емкости складских помещений, 1койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т. п.). Общаястоимость здания по этому методу определяется произведением стоимостинормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числатаких единиц в оцениваемом здании.
Очевиднаяпростота метода сравнительных единиц не всегда адекватна его точности. Поэтомуему находят рациональное применение главным образом при оценке зданий,построенных по типовым проектам, на которые разработаны прейскуранты стоимостисравнительной единицы. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии Удельныхпоказателей стоимости строительства (УПСС), соответствующих оцениваемомуобъекту, используя корректирующие коэффициенты, помещенные в технической частисборников УПСС.
Методобъектов-аналогов. Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что имопределяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимостиобъекта-аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупностиих конструктивных различий. Достоверную информацию о сметной стоимости и конструктивныххарактеристиках интересующих оценщика аналогов можно получить в отраслевых проектныхинститутах по профилю оцениваемого объекта.
При всехвышеуказанных методах оценки необходимо привести сметную стоимость оцениваемогообъекта (объекта-аналога или сравнительной единицы) на дату ее утверждения ксуществующему уровню сметных цен. Пересчет осуществляется относительнобазисного уровня сметных норм и цен, введенных в действие с 1 января 1984 г.или 1991 г.
Например,сметная стоимость строительства оцениваемого здания в июле 1993 г. составляла62 млн. руб. Здание оценивается в сентябре 1997 г. Индекс роста цен настроительно-монтажные работы в данной области с 1.01.84г. по июль 1993г.составил 484, а по сентябрь 1997 г. — 16 280. (16 280/484) х 62 = 2085,45 млн.руб.
Следовательно,восстановительная стоимость здания на дату оценки составляет 2085 млн. руб.
Расчетныерегиональные индексы пересчета стоимости строительно-монтажных работ к ценам1984 г. регулярно разрабатываются и распространяются отделами (центрами)ценообразования в строительстве лицензионно-экспертных управлений администрациикаждой области РФ, осуществляющими свою деятельность под методическимруководством Межреспубликанского центра по ценообразованию в строительствеГосстроя РФ. Они также ежеквартально публикуются фирмой «Ко-инвест» винформационных бюллетенях «Индексы цен в строительстве» и рассылаютсяею заказчикам в виде распечатки на факс или факс-модем.
 
11.6. Измерение накопленного износа
 
Определениепонятий. Износ —многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладываетсяразличное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износомпонимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов.Иными словами, износ определяется как разница между издержками повоспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночнойстоимостью.
Обаприведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износпроявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительноее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величинойснижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.
Иногдадаже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночнойстоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации.Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том,что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогдакак бухгалтерский износ — нормативная величина запрограммированного возмещениястоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может несоответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.
Взависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется нафизический, функциональный и внешний.
Физическийизнос — уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительскихсвойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.
Функциональныйизнос — уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современнымрыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным,конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другимфункциональным характеристикам.
Внешний(экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменениявнешней среды: социальных стандартом общества, законодательных и финансовыхусловий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологическойобстановки и других качественных параметров окружения.
Физическийи функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний —воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двухтипов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носитнеустранимый характер.
Устранимымназывается такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышаютдостигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы поустранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износсчитается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позициитехнической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения ихэкономической целесообразности.
Посколькунакопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит отсрока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочныхпонятий, характеризующих этот срок (рис. 12.2).
/>
Рис.12.2. Срок жизни объект

Срокфизической жизни — отрезок времени, в течение которого объект способен реальноиспользоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется взависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступаетестественным ограничителем срока их экономической жизни.
Срокэкономической жизни — время, в течение которого улучшения вносят вклад встоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т. е. когда износ носитустранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественномуобслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественнойпрактике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный(расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типовогопроекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизациии периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природеблизок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоватьсядля ориентировочных расчетов.
Фактическийвозраст — время отсдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспортуобъекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.
Эффективныйвозраст — время, которым оценивается про-должительность, жизни здания исходя изего физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов,влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мерепроявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуетсярыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту илииную сторону от практического возраста здания.
Оставшийсясрок экономической жизни — определяемое оценщиком время от момента обследованияобъекта до завершения срока его экономической жизни.
Методыоценки износа. В отечественной практике определение физического износа зданийвсегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризации и экспертовпроектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. Вэтой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями,например Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р). М.,ГГС, 1988). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельныхконструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаяхпредусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительныхконструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требуетзначительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений. Если целью оценкиявляется определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, тообщая величина его износа определяется суммированием величин физического износаотдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждогоиз них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой
/>
где    Qф— общий физический износ здания, %;
qi—фактический износ i-гоконструктивного элемента, %;
Ji—удельный вес стоимости конструктивного элемента в
общейстоимости здания, %;
n — номер конструктивного элемента.
Единственноедостоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешневыглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегдасубъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедураопределения износа таким способом требует больших затрат времени, труда,денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами.Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают.Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, такчто дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.
Вмировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимостиимущества, определяется тремя классическими методами:
•  сравнения продаж;
•  эффективного возраста;
•  разбиения.
Методсравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа зданияпутем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продажаналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такаяпоследовательность процедур:
1.Отбор недавнихпродаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировкаих цен и формирование информации для определения восстановительной стоимостизданий.
2.Определениестоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.
3.Определение цензданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продажсопоставимых объектов.
4.Расчет текущей восстановительнойстоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в даннойглаве.
5.Определениевеличины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетомизноса (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).
6.Определение среднегопроцента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.
Примериспользования изложенной методики представлен в табл. 12.1.
Достоинстворассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как спомощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старениеобъекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернеерыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализируетоценщик, тем точнее полученный им результат.
Однако вроссийских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. Приотсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок методлишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенностивыявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа,что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. Инаконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не толькопо сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков ивосстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.
Таблица12.1
Определениенакопленного износа методом сравнения продажПоказатель Объект 1 Объект 2 Объект 3 Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн. руб. 250 300 370 Стоимость участка земли, млн. руб. 50 70 120 Рыночная иена здания, млн. руб. 200 230 250 Текущая восстановительная стоимость здания, млн. руб. 260 310 340 Накопленный износ, млн. руб. 60 80 90 Износ в процентах от восстановительной стоимости 23,1 25,8 26.5 Средний процент износа 25,1
Методэффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояниярынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированнойгипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному срокуэкономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительнойстоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:
И =(ЭВ/ЭЖ) ВС,
где ЭВ —эффективный возраст;
ЭЖ —срок экономической жизни;
ВС —восстановительная стоимость.
Рассмотримварианты применения данной формулы. Например, на основании методическихприемов, изложенных в этой главе, оценщик определил текущую восстановительнуюстоимость здания, построенного 15 лет назад, в 360 млн. руб. По паспортутипового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке егоэкономической жизни, который составляет 80 лет.
Если этоздание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам иэксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равенфактическому, а износ — бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75%восстановительной стоимости, или 67,5 млн. руб.
Если врезультате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, чтоэффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышаетфактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ составит 25%,или 90 млн. руб.
Оценщикможет учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном ивысоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозироватьболее продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливоесодержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогданакопленный износ составит 13,3%, или 48 млн. руб.
Квалифицированныйоценщик способен при определении эффективного возраста здания учестьвоздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающейсреды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорныхситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такойоценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и методсравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также посрокам жизни отдельных элементов здания.
Методразбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всехвидов износа, включая:
•  устранимый физический износ;
•  неустранимый физический износ;
•  устранимый функциональный износ;
•  неустранимый функциональный износ;
•  внешний износ.
Дляоценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельныеконструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:
•  короткоживущие элементы, оставшийсясрок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;
•  долгоживущие элементы, оставшийсясрок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.
Приоценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния настоимость здания отдельных видов износа.
Длясквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажноездание общей площадью 600 м2 расположено на участке 800 м2;здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет;текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млрд. руб.
Оценканачинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызываетсяплохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом.Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальныйпокупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки навеличину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвестипосле приобретения имущества для восстановления его начальных потребительскихсвойств.
Предположим,что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровлии косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг этиработы оцениваются соответственно в 70 и 56 млн. руб., а полнаявосстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и130 млн. руб. (табл. 12.2).
 
Таблица12.2
Оценкаустранимого физического износаНазвание работы Восстановительная стоимость, млн. руб. Стоимость устранения, млн. руб. Остаток, млн. руб. Замена кровли 70 70 Отделка интерьеров 130 56 74 Итого 126
Теперьизмеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Онопределяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента исуммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактическоговозраста к общей физической жизни элемента.
Этазависимость выражается формулой
/>
где    НФИк.ж.э—неустранимыйфизический износ короткоживущего элемента;
ВСэл— полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;
УФИэл— устранимый физический износ элемента;
ФВэл— фактический возраст элемента;
ФЖел— срок физической жизни элемента.
Расчетыпо данной формуле приведены в табл. 12.3.
 
Таблица12.3
Оценканеустранимого физического износа короткоживущих элементов
Название
работы Остаточная восстановительная стоимость, млн. руб. Фактический возраст, лет Срок физической жизни, лет
Отношение физического возраста к сроку
физической жизни, % Неустранимый млн. руб. Замена кровли 25 Покрытие пола 110 10 15 66,7 73,4 Отделка интерьеров 74 5 10 50 370 Замена сантехники 40 15 20 75 30,0 Итого 224
Стоимостьнеустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяетсяпроизведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетомстоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимостикороткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентногоотношения фактического возраста к общей физической жизни здания.
Этазависимость выражается формулой:
/>
где    НФИд.ж.э—неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;
ВСзд— полная восстановительная стоимости здания на момент оценки;
УФИзд— устранимый физический износ здания;
ОВСд.ж.э—остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимымфизическим износом;
ФВзд— фактический возраст здания;
ФЖзд— срок физической жизни здания.
Расчетыпо данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимогофизического износа долгоживущих элементов приведены ниже.
Полнаявосстановительная стоимость здания, млн. руб.            2200
Стоимостьустранимого физического износа, млн. руб.             126
Остаточнаявосстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическимизносом, млн. руб.                                     224
Восстановительнаястоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, млн. руб.                                                              1850
Фактическийвозраст здания, лет                                                  20
Срокфизической жизни здания, лет                                             100
Неустранимыйфизический износ долгоживущих элементов
(20/100)1850. млн. руб.                                                                370
Функциональныйизнос теоретически представляет собой разницу между величинамивосстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку встоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойствздания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерносчитать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую ввосстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующейтехнике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостьюзамещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетоввосстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление нехарактеризует виды и источники функционального износа.
В методеразбиения износ подлежит дифференцированной оценке — по видам (устранимый инеустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техникирасчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов,обусловленных:
•недостаточностьюотдельных элементов здания или их качественных характеристик;
•  потребностями в замене илимодернизации элементов;
•  переизбытком отдельных элементов, такназываемых сверх улучшений.
Во всехслучаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости еголиквидации.
Износ,обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости ихустановки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Например, воцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считатьотсутствие камина, затраты на установку которого с лихвой перекрываютсяувеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина этого износаопределяется следующим расчетом (в млн. руб.):
Стоимостьустановки камина в существующем здании
на датуоценки                                                                12
Текущаявосстановительная стоимость его установки
пристроительстве здания                                              5
Потерястоимости вследствие износа                            7
В этомже здании сантехоборудование, по мнению оценщика, утратило соответствие уровнюпокупательского спроса в секторе рынка, где может быть реализовано данноеимущество. Согласно предварительным расчетам затраты по заменесантехоборудования компенсируются привлечением более состоятельных покупателейи повышением стоимости недвижимости.
Устранимыйфункциональныйизнос, обусловленный потребностями в замене элементовздания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенногофизического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости, как этопродемонстрировано нижеследующим расчетом (в млн. руб.):
Текущаявосстановительная стоимость существующего сантехоборудования                                               40
Егофизическийизнос                                             -30
Возвратматериалов (по цене их реализации)       -2
Стоимостьдемонтажа старого оборудования       7
Стоимостьего монтажа                                          55
Потерястоимости вследствие износа                     70
Подобнымобразом измеряется устранимый функциональный износ за счет«сверхулучшений». В нашем примере к таковым можно отнести наличиемастерской для резьбы по дереву, которой увлекается владелец недвижимости.Стоимость устранения износа определяется следующим расчетом (в млн. руб.):
Текущаявосстановительная стоимость мастерской     90
Еефизический износ                                                       -18
Стоимостьликвидации мастерской                               15
Потерястоимости вследствие износа                            87
Неустранимыйфункциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:
•  недостаточностью отдельных элементовздания или их качественных характеристик;
•  переизбытком отдельных элементов(«сверхулучшений»).
Неустранимыйфункциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряетсяпотерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по нормекапитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этихулучшений в процессе нового строительства.
Напрактике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравненийарендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и необладающие ими. Так, в нашем примере анализ местного рынка недвижимостипоказал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовуюарендную плату на 24 000 руб. за 1 м2 общей площади.
Текущиезатраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемоеблагодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ееотсутствием, признан неустранимым. Очевидно, для его оценки должны учитыватьсягипотетические затраты, которые понес бы застройщик на создание недостающегоэлемента при возведении здания. Расчет выполняется по следующему алгоритму:
Потерячистого дохода, млн. руб.                14,4
Коэффициенткапитализации для зданий, %   12
Потерястоимости здания из-за отсутствия
электрообогреваполов (14,4/0,12), млн. руб. 120
Стоимостьустройства системы электрообогрева полов
пристроительстве здания, млн. руб.            -96
Неустранимыйфункциональный износ
из-занедостаточности элементов, млн. руб.   24
Неустранимыйфункциональный износ вследствие перс-избытка отдельных элементовоценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом ихфизического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов идоходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».
Допустим,в оцениваемом нами здании построен плавательный бассейн, восстановительнаястоимость которого на дату оценки составляет 160 млн. руб. Текущиедополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн. руб., а егодоходы от периодического предоставления бассейна в почасовую аренду 7.2 млн.руб. в год. Как отмечалось, коэффициент капитализации составляет 12% (0,12).Сравнения продаж аналогичных объектов свидетельствуют, что наличие бассейнаувеличивает стоимость недвижимости на 100 млн. руб. Таким образом, налицонеустранимый функциональный износ по причине «сверхулучшений». Еговеличина оценивается в следующем порядке (в млн. руб.):
Текущаявосстановительная стоимость бассейна          160
Егофизическийизнос (160 х 20/100)                             -32
Настоящаястоимость дополнительных издержек владельца
(6.0/0,12)                                                                         50
Настоящаястоимость дополнительных доходов (7,2/0,12)        -60
Неустранимыйфункциональный износ из-за «сверхулучшений» 118
Внешнийизнос характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними поотношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силуфиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окруженияобъекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика черезэффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно датьнепосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и егоокружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и ценпродаж.
Соответственноэтому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:
• капитализацияпотери доходов из-за внешнего воздействия;
• сравнениепродаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.
Рассмотримтехнику их применения на нашем примере. Допустим, изменение схемы районнойпланировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основнойтранспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта.Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствияобусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортноймагистрали, в среднем на 5 долл. (30 тыс. руб.) в год за 1 м2 общейплощади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала.Ниже приводится расчет внешнего износа (в млн. руб.), обусловленного действиемданного фактора, с учетом того, что на стоимость здания приходится 80%стоимости всего объекта недвижимости (т. е. включая стоимость земельногоучастка) и коэффициент капитализации для зданий составляет 12%.
Общаяпотеря чистой арендной платы (30 000 х 600 м2)  18
Потерячистого дохода, относящаяся к зданию (18 х 0,8)         14,4
Снижениестоимости здания,
связанноес внешним износом (14.4/0,12)                          120
Если вближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичныхобъектов, неподверженных упомянутому неблагоприятному воздействию транспортноймагистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительныхпризнаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействиеданного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразитколичественное значение этого фактора внешнего износа.
Результатыпроведенных расчетов накопленного износа (в млн. руб.) по оцениваемому зданиюприведены ниже.
Физическийизнос — всего   636
В томчисле:
устранимый                           126
неустранимый:
короткоживущиеэлементы   140
долгоживущиеэлементы      370
Функциональныйизнос — всего   306
Втомчисле:
устранимый:
недостаточностьэлементов            7
заменаэлементов                            70
«сверхулучшения»                          87
неустранимый:
недостаточностьэлементов            24
«сверхулучшения»                          118
Внешнийизнос                               120
Общийнакопленный износ            1062
Такимобразом, в рассмотренном нами примере накопленный износ составил 48,3%восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износасоставила 1138 млн. руб.
Полученнаяинформация дает материал для серьезного анализа не только оценщику, но ивладельцу недвижимости.
 

Глава 12. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
 
12.1. Процесс оценки
В этойглаве рассмотрены взятые из практики примеры оценки конкретных объектовнедвижимости, позволяющие обратить внимание на решение следующих проблем,возникающих в реальных условиях российского рынка при оценке:
1.Недвижимости всоставе чистых активов предприятия.
2.Объекта промышленнойнедвижимости для взноса в уставный капитал.
3.Офисного зданиядля купли-продажи.
4.Торгового зданиядля взноса в уставный капитал.
Приведенныениже примеры взяты из практики работы специалистов «Национальногоагентства оценки» и преподавательского состава Академии оценки.
Представленныйматериал имеет следующую специфику:
• текст каждого примера содержит тольконаиболее существенные данные, характеризующие специфику, связанную с решениемобозначенной проблемы, и вошедшие в отчет об оценке;
•  общие положения, являющиесяобязательной частью полного письменного отчета об оценке, исключены;
•  разделы, требующие дополнительногорассмотрения и прямо не связанные с указанной задачей, не приведены;
•приведенные в примерах данные, позволяющие идентифицировать реальные объектыоценки, изменены на сопоставимые.
Процессоценки — логически обоснованная и систематизированная процедурапоследовательного решения поставленных задач с использованием известных приемови методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Основнойзадачей первого этапа в процессе оценки следует считать определение цели оценкиили в более общем виде — идентификацию объекта оценки и соответствующих объектуимущественных прав, согласование требуемого стандарта (вида) стоимости и даты,па которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявлениенамерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимостиобъекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.
Навтором этапе процесса оценки составляется ее план с применением в каждомконкретном случае известных методов, позволяющих избегать непродуктивных затрати формулировать требования к необходимой информации. План оценки даетвозможность оценить затраты на подготовку заключения о стоимости объекта иопределить процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации.Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчетазаданной формы с учетом всех вышеперечисленных аспектов.
Третийэтап процесса оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, накоторой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этогоэтапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации издоступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.Особое внимание уделяется инспекции объекта оценки, подтверждению достоверностисобранной информации, ее полезности и актуальности.
Четвертыйэтап является основным в отношении методически обоснованных результатов оценкиобъекта, полученных с применением в общем случае трех методов к оценке(доходного, прямого сравнения, затратного, см. гл. 7, 9, 12). Применение трехметодов к оценке, в свою очередь, опирается на выводы, полученные из анализалучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, при которомдолжны быть учтены факторы физического, юридического, финансового иэкономического характера.
Заключительныйэтап процесса оценки состоит в согласовании результатов, полученных приприменении всех уместных методов. В условиях несовершенного рынка недвижимостииспользуемые методы, как правило, дают различные результаты. Различияобусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесныйхарактер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночныхсделок, неэффективное управление недвижимостью и т. д. Окончательное заключениео стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и можетпредставлять собой не только единственным образом определенное значениестоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложныеаналитические зависимости.
 
12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия
Особенноститакой оценки в том, что:
• производится оценка суммарнойрыночной стоимости большого числа объектов;
• основной метод — затратный;
•  оценка физического износа — на основевизуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивныхэлементов объектов;
•  оценка суммы функционального ивнешнего износов — на основе анализа общей экономической ситуации в отраслипромышленности, к которой принадлежит предприятие.
Рассматриваетсяпредприятие, расположенное в средней полосе европейской части РФ. Предприятиеимеет в своем активе более 1000 зданий и сооружений.
Предметнастоящего исследования — определение стоимости чистых активов предприятия.Дата оценки — 1 июня 1996 г. Цель оценки объектов недвижимости — определениестоимости чистых активов предприятия.
Основныепонятия. В процессе оценки зданий и сооружений определяются полнаявосстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетомвсех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определенияполной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на датуоценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся напредприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следуеториентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимостистоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.
Оценкаотдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующегопредприятия, заключается в определении их потребительной стоимости, или вклада,который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующегопредприятия. Определяющее условие оценки — использование объекта конкретнымпользователем на дату оценки.
Еслиобъект недвижимости в качестве части действующего предприятия вноситопределенный вклад в общую прибыльность рассматриваемойфирмы, то пронего можно сказать, что он обладает потребительной стоимостью. Величинапотребительной стоимости определяется посредством субъективных тестов,применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными врассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительная стоимостьэквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса илистоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономическиэффективен в отношении его части, связанной с недвижимостью.
Всоответствии с вышеизложенным, учитывая цели оценки, в данном отчете неопределяются критерии наилучшего и наиболее эффективного использования объектовоценки, стоимость определяется затратным методом.
Процедураоценки включает:
•  осмотр объекта (зданий и сооружений);
•  интервью с руководителями исобственниками;
•  работу эксперта-проектировщика поопределению восстановительной стоимости объекта;
•  определение всех видов износа;
•  расчет рыночной стоимости объекта.
Остаточнаябалансовая стоимость объектов недвижимости предприятия составляла на датуоценки 521 753 950 509 руб.
Выбраны23 осмотренных и обследованных объекта, по которым была собрана полнаяинформация. Объекты представляют собой наиболее типичные здания и сооруженияпредприятия.
Суммарнаяостаточная балансовая стоимость выбранных объектов составила 309 558 081 856руб., или 59,33% суммарной остаточной стоимости всех объектов недвижимостипредприятия. Таким образом, было сделано допущение, что выборкарепрезентативна. На основе полученной информации была рассчитана рыночнаястоимость выбранных объектов. На основе произведенных расчетов определенинтегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимостидля объектов недвижимости оцениваемого предприятия. Применяя рассчитанныйинтегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарнуюрыночную стоимость объектов недвижимости оцениваемого предприятия.
Расчетполной восстановительной стоимости. Расчет стоимости строительства производилсяс использованием пакета прикладных программ «ValMaster», справочника оценщика«Промышленныездания», а также программного продукта «WIN-смета» (см. табл. 13.1).
Пример расчетавосстановительной стоимости (по одному из рассматриваемых объектов) приведендалее.
ПРИМЕР
Производственныйкорпус № 106
Шифр(наименование) объекта оценки — производственный
корпус №10б.
Группакапитальности объекта оценки 1.
Расчетныйобъем объекта оценки 106 142 м3.
Всоответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного иобъемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборникахУкрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов вкачестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.
Характеристикиобъекта-аналога:
•  Группа капитальности 1.
•  Число этажей 1.
•  Фундаменты — ленточный каменный,бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).
•  Стены кирпичные.
•  Перегородки кирпичные.
•  Колонны железобетонные (сборные имонолитные).
• Перекрытия — железобетонные балки(плиты).
• Покрытия из сборного железобетонногонастила.
• Кровля рулонная.
•  Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные,мозаичные.
• Проемы есть.
• Отделка есть.
 

Таблица13.1
Рассматриваемыеобъекты
№
п/п Наименование Год постройки
Строительный объем, м3
Площадь м2 1 Производственный корпус № 106 1987 106 142 11 794 2 Бытовой корпус № 18 главного производства 1972 90 197 5317 3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 1973 491 022 32735 4 Производственный корпус № 3 1971 259 190 31 360 5 Здание заводоуправления (корпус № 36) 1971 3 175 265 6 Склад сырья готовой продукции (корпус №5) 1972 274 353 20505 7 Производственный корпус № 51 1972 150000 14260 8 Корпус № 60 1978 1 059 590 147 165 9 Корпус № 62 1978 267 095 23722 10 Корпус № 68 1986 29915 5800 11 Материальный склад (корпус № 7) 1971 138450 12735 12 Производственный корпус № 99 1982 166389 12214 13 Компрессорная станция (корпус № 4) 1971 14050 2489 14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 1971 618 103 15 Внутриплощадочная насосная станция ,№ 2 1971 156 26 16 Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 1972 864 180 17 Склад растворителей (корпус № 10) 1973 8234 1 098 18 Галерея бытового корпуса № 18 1973 720 240 19 Трансформаторная (объект 46) 1974 389 108 20 Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 1979 864 180 21 Бункерный и тарный склад сажи 1972 20141 3024 22 Производственный корпус № 1 1972 941 809 77323 23 Склад масел (корпус № 104) 1982 540 108
Стоимость1 м3 объекта-аналога (при объеме до 100 000 м3) в ценах1969 г. составляет 8.40 руб.
Всоответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателейвосстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м3 объекта-аналогадолжна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объектаоценки (табл. 13.2).
 

Таблица13.2
Характеристикиобъекта-аналога и объекта оценки
Отличительный
фактор Объект-аналог из УПВС
Оцениваемый
объект Корректирующий коэффициент Группа капитальности 1 1 1,00 Этажность 1 1 1.00 Тип фундаментов
Ленточный каменный, бетонный,
железобетонный (монолитный) Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) 1,00 Тип стен Кирпичные
Изнесущих панелей 1,03
Величинакорректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях(без учета поправки на объем) составляет 1.03.
Стоимостьздания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:
S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684руб.,
где    С—стоимость 1 м3 объекта-аналога;
V— расчетный объем;
К — коэффициент корректировки;
Vmax— величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;
ty—корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (Vmax = 100000м ), равный 0,95.
Врезультате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки сучетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типахинженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объемсоставляет в ценах:
1969 г.(без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704руб.;
1984 г.(та же) — 882 627 руб.;
на датуоценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).
Суммапроцентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования иблагоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.
Прирасчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог надобавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.
Предпринимательскаяприбыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами настроительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданнымдля застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30%(на основе исследования рынка) (табл. 13.4).
Таблица 13.3
Распределениестоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии сданными УПВС
Конструктивный
элемент Процент от стоимости здания-аналога Стоимость, тыс. руб. Фундаменты 8 955 852,8 Стены 11 1 314297,5 Перегородки 2 238 963,2 Перекрытия 4 477 926,4 Кровля 14 1 672 742,3 Полы 12 1 433779,1 Проемы 4 477 926,4 Отделочные работы 6 716889,6 Прочие работы 5 597 408,0 Технические системы 15 1 792 223,9
В томиное: холодное водоснабжение 3 358 444.8 горячее водоснабжение 2 238 963,2 канализация 2 238 963,2 электроосвещение 6 716889,6 вентиляция 2 238 963,2 Итого 81 9 678 009.0
 

Таблица13.4
Полнаявосстановительная стоимость зданий
№
п\п Наименование Восстановительная стоимость, руб.
Восстановительная стоимость
с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб. 1 Производственный корпус № 106 9 678 009 000 15097694040 2 Бытовой корпус № 18 главного производства 3 1 707 424 000 49463581440 3 Корпус производства пресс-форм и рембазы №2 47371 487000 73899519720 4 Производственный корпус № 3 25 242 625 000 39 378 495 000 5 Здание заводоуправления (корпус № 36) 1 169408000 1 824 276 480 6 Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) 23 62 1 700 000 36 849 852 000 7 Производственный корпус № 51 14388546000 22446131760 8 Корпус № 60 94 937 535 000 148 102554600 9 Корпус № 62 24697315000 38527811400 10 Корпус №68 10933080000 17055604800 11 Материальный склад (корпус № 7) 11 965221 000 18665744760 12 Производственный корпус № 99 16384569000 25 559 927 640 13 Компрессорная станция (корпус № 4) 1 690212000 2 636 730 720 14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 153986000 240218160 15 Внутриплощадочная насосная станция № 2 39 05 1 000 60919560 16 Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 209 577 000 326940120 17 Склад растворителей (корпус № 10) 4 638 772 000 7 236 484 320 18 Галерея бытового корпуса № 18 298 292 000 465 335 520 19 Трансформаторная (объект 46) 1 59 04 1 200 248 103 960 20 Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 202 887 000 316503720 21 Бункерный товарный склад сажи 4 044 049 000 6308 716440 22 Производственный корпус № 1 71 244862000 111 141 984720 23 Склад масел (корпус № 104) 381 760000 595 545 600
Определениеизноса. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы«ValMaster». При разработке блока расчетаизноса создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.
Функциональныйи экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадейв результате падения производства продукции на предприятии. На основеинформации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономическихпоказателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценкизагрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64%проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин,связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отраслипромышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.
Дляопределения суммы функционального и экономического износов был использованследующий метод.
Капитализированныепотери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленныена коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального иэкономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода,оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с ихфункциональным и экономическим устареванием.
Предполагается,что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим сдоходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Изанализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20%производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата заздания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:
Са =СТбал Нам Кдох +Ним ,
где    Са— стоимость аренды;
CT6ал — полная балансовая стоимостьздания;
Нам— коэффициент нормы амортизации;
Кдох— коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:
Ним—налог на имущество.
Такимобразом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можнонайти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетическойарендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению кпроектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы,в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.
Окончательнаявеличина суммарного функционального и экономического износа определяется путемкапитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.
Подустранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимостииз-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительныхконструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния,соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложеннойв ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данныхпринимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных врезультате технического освидетельствования.
Врезультате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национальногоагентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительныхконструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физическогоизноса по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.
Неустранимымфизический износ здания вызван естественным процессом старения строительныхматериалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износарассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетомустранимого физического износа) пропорционально отношению фактических инормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактическиесроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания илис даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываютсядля двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
Кдолгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущийостов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным срокомэксплуатации здания в целом.
Остальныеконструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общейэксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки ихэксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочныхдокументах по эксплуатации зданий и сооружений.
Примеррасчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (поодному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.
ПРИМЕР
Производствоизделий (корпус № 106)
Группакапитальности объекта оценки 1.
Годпостройки 1987.
Годоценки 1996.
Действительныйвозраст на дату оценки 9 лет.
Нормативныйсрок эксплуатации здания (общая физическая
жизнь)100 лет.
Примечание.Стоимость новогостроительства определена с использованием сборников УПВС.
Результатырасчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.
Результатырасчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7.При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок,анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целомв рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:
•  коэффициент капитализации равен0,335;
•  коэффициент недозагрузки, по даннымпредприятия, равен 0,36;
•  полная и остаточная балансовыестоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на01.06.96г.;
•  коэффициент доходности для зданийравен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.
 
Таблица13.5
Неустранимыйфизический износ короткоживущих элементов
Конструкции,
элементов
Остаточная
стоимость,
руб. Фактический срок эксплуатации, лет Нормативный срок эксплуатации, лет Коэффициент износа (гр. 4/гр.5)
Износ
(гр. 2 х гр.5), руб. Кирпичные перегородки 372782280 9 60 0,15 55917342 Кровля рулонная 2609477520 9 10 0,9 2348529768 Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные 2 236 695 240 9 20 0,45 1 006512858 Деревянные 357871 800 9 30 0,3 107361 540 Деревянные двери 387694320 9 30 0,3 116308296 Окраска водными составами 335504520 1 2 0,5 167752260 Масляная окраска 782 843 880 1 2 0,5 391 421 940 Система горячего водоснабжения 372 782 280 9 20 0,45 167752026 Система холодного водоснабжения 559 174200 9 20 0,45 251 628390 Система канализации 372 782280 9 30 0,3 111 834 684 Система электрооборудования 1118 348 400 9 30 0,3 335 504 520
Система
вентиляции 372 782 280 9 60 0,15 55917342 Итого 9878739000 5 116440966
 
Таблица13.6
Общийфизический износ объектов оценки
№
п\п Наименование объекта Фактический возраст здания, лет Полная восстановительная стоимость, руб. Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб. 1 Производственный корпус № 106 9 15097694040 9 878 739 000 2 Бытовой корпус № 1 8 24 49463581440 23830238640 3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 23 73899519720 44007579720 4 Производственный корпус № 3 25 39 378 495 000 23450 115000 5 Здание заводоуправления (корпус № 36) 25 1 824 276 480 878 886 840 6 Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) 24 36 849 852 000 18631947360 7 Производственный корпус № 5 1 24 22446 131 760 13366797600 8 Корпус № 60 18 148 102 554 600 88 195 904 160 9 Корпус № 62 18 38527811400 22943528400 10 Корпус № 68 10 1 7 055 604 800 8216933400 11 Материальный склад (корпус № 7) 25 18665744760 9437736360 12 Производственный корпус № 99 14 25 559 927 640 1522I 082240 13 Компрессорная станция (корпус №4) 25 2 636 730 720 1 141 674879 14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 23 240218 160 106763280 15 Внутриплощадочная насосная станция №2 25 60919560 26 378 040 16 Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 24 326940120 135648240 17 Склад растворителей (корпус № 10) 23 7 236 484 320 1 957 803 120 18 Галерея бытового корпуса № 1 8 23 465335520 128203920 19 Трансформаторная (объект 46) 22 248 103 960 91 141 440 20 Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 17 316503720 125211 840 21 Бункерный и тарный склад 24 6308716440 1 577178720 22 Производственный корпус № 1 24 111 14I984720 58 007 303 640 23 Склад масел (корпус № 104) 14 595 545 600 134852640 Неустранимым физический износ короткоживущих элементов, руб. Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб. Коэффициент к определению износа долгоживущих элементов Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб. Общий физический износ, руб. 5 116440966 5218955040 0,09 469 705 954 5586 146920 13 136358456 25 633 342 800 0,24 6152002272 19288360728 17035638433 29891 940000 0,23 6875 146200 23910784633 11466958750 15928380000 0,25 3 982 095000 15449053750 493 061 920 945 389 640 0,25 236347410 729 409 330 7949631 768 18217904640 0,24 4372297 114 12321 928882 6 607 737 552 9079334 160 0,24 2 179040198 8 786 777 750 68060612256 59 906 650 440 0,18 10783197079 78 843 809 335 17705477244 15584283000 0,18 2805 170940 20510648184 3826727580 8838671400 0,10 883 867 140 4710594720 4 386 799 560 9 228 008 400 0,25 2307002 100 6693801 660 8625278948 10338845400 0,14 1447438356 10072717304 584 428 938 1495055841 0,25 373763960 958 192898 55201 120 133454880 0,25 33 363 720 88 564 840 13660270 34 54 1 520 0,25 8 635 380 22 295 650 68867136 191 291 880 0,24 45910051 114777 187 736946210 5278681200 0,23 1214096676 1951042886 35572810 337 131 600 0,23 77 540 268 113 113078 43 123600 156962520 0,22 34531754 77 655 354 72 924 748 191 291 880 0,17 32519620 105444368 745 575 792 4731 537720 0,24 1 135569053 1 881 144845 40695585216 53 134681080 0,24 12752323459 53447908675 67 426 372 460 692 960 0,14 64497014 131923386
Таблица13.7
Функциональныйи экономический износ объектов оценки
№
п/п
Наименование
объекта Балансовая стоимость, руб. Остаточная балансовая стоимость, руб. Годовые амортизационные отчисления, руб. 1 Производственный корпус №106 30299714095 28089614242 302997141 2 Бытовой корпус № 18 главного производства 17 398 756462 13380239025 173987565 3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 38420506318 33 750 274 292 384 205 063 4 Производственный корпус № 3 47531 043614 33910806089 475310436 5 Здание заводоуправления (корпус № 36) 452 002 847 364 260 526 4 520 028 6 Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) 16228346569 12306496 189 162283466 7 Производственный корпус №51 16667987495 12799437299 166679875 8 Корпус № 60 121544692158 102508946803 1215446922 9 Корпус № 62 23 439 727666 19369320014 234 397 277 10 Корпус № 68 12 193289 145 9830 184 127 121 932891 11 Материальный склад (корпус № 7) 6 420 546 255 5 179360300 64 205 463 12 Производственный корпус № 99 14 137106489 12 121 201 963 141 371 065 13 Компрессорная станция (корпус№4) 2 120 590824 1 670 428 504 23 205 908 14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 499 446 767 257 066 572 4 994 468 15 Внутриплощадочная насосная станция№2 185 130812 95287315 1 851308 16 Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 586883471 355959414 5 868 835 17 Склад растворителей (корпус № 10) 3 290 440 055 1 856 852 074 32904401 18 Галерея бытового корпуса № 18 1016095 180 634 239 884 10160952 19 Трансформаторная (объект 46) 171 514 186 109855320 1 715 142 20 Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 908 4 1 5 544 699 133 671 9084 155 21 Бункерный и тарный склад сажи 3 885 602 679 2 356 269 399 38 856 027 22 Производственный корпус № 1 120 762 197887 93 008 080 934 1 207621 979 23 Склад масел (корпус №104) 223865617 192990786 2238656 Сумма годового налога на имущество, руб. Потенциальная годовая арендная плата, руб. Потери арендной платы, руб. Функциональный износ, руб.
  561 792285 1 016287996 365 863 679 1 092 130384
  267604781 528 586 127 190291 006 568 032 853
  675 005 486 1 251 313081 450472709 1 344 694 654
  678216 122 1391 181 776 500825439 1495001312
  7285211 14065253 5063491 15 114899
  246 129924 489555 122 176239844 526089087
  255 988 746 506 008 558 182163081 543770391
  2050178936 3873349318 1 394 405 755 4162405238
  387386400 738982315 266 033 633 794 130249
  196603683 379 503 020 136621 087 407824 141 103587206 199 895 400 71 962344 214812967 242 424 039 454 480637 163613029 488397 102 33 408 570 68217432 24 558 276 73 308 286 5 141 331 12 633 033 4 547 892 13575797 1 905746 4 682 708 1 685 775 5 032 164 7 119 188 15922440 5 732 079 17 110682 37 137041 86 493 642 31 137711 92 948 392 12684798 27 926 225 10053441 30010272 2 197 106 4769819 1 717135 5 125 776 13982673 27 608 907 9 939 206 29 669 273 47125388 105409428 37 947 394 113275803 1 860 161 619 3671 594587 1 321 774051 3945594183 3859816 7217800 2598408 7756442 /> /> /> /> /> /> />
 
ПРИМЕР
Расчетсуммы функционального и экономического износов по одному из рассматриваемыхзданий.
Производственнымкорпус № 106
Ифунк+экон= Са Кнед/Ккап ,
где    Са= СТбал Нам Кдох + Ним —потенциальная арендная плата;
Кнед— коэффициент недозагрузки;
Ккап— коэффициент капитализации.
Ифунк+экон= (СТбал Нам Кдох + Ним)Кнед/Ккап=
=(30299714095x0,01x1,5 + 561792285)0,36/0,335 = 1092 130 384 руб.
 
Накопленныйизнос для зданий исооружений определялся как сумма величин всех видов износа (физического,функционального и экономического). Величины накопленного износа приведены втабл. 13.8.
 

Таблица13.8
Накопленныйизнос объектов оценки№ Наименование Общий физический износ, руб. Функциональный износ, руб.
Накопленный
износ, руб. 1 Производственный корпус № 1 06 5586 146920 1 092 130384 6 678 277 304 2 Бытовой корпус № 18 главного производства 19288360728 568 032 853 19856393581 3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 23910784633 1 344 694 654 25255479287 4 Производственный корпус № 3 15449053750 1 495001 312 16944055062 5
Здание заводоуправления
(корпус № 36) 729 409 330 15 114899 744 524 229 6 Склад сырья готовой продукции ( Корпус №5) 12321 928882 526 089 087 12848017969 7 Производственный корпус № 51 8 786 777 750 543770391 9330548 141 8 Корпус № 60 78 843 809 335 4 162405238 83006214573 9 Корпус № 62 20510648 184 794 130249 21 304778433 10 Корпус № 68 4710594720 407824 141 5 118418861 11 Материальный склад (корпус № 7) 6693801660 214812967 6908614627 12 Производственный корпус № 99 10072717304 488397 102 10561 114406 13 Компрессорная станция (корпус № 4) 958 192898 73 308 286 1 031 501 184 14
Внутриплощадочная
насосная станция №1 88 564 840 13575797 102 140637 15
Внутриплощадочная
насосная станция № 2 22 295 650 5032 164 27327814 16
Главная понизительная
подстанции ( корпус № 15) 114777 187 17 110682 131 887 869 17 Склад растворителей (корпус №10) 1 95 1 042 886 92 948 392 2043991 278 18 Галерея бытового корпуса № 18 113 113078 30010272 143 123350 19 Трансформаторная (объект 46) 77655354 5 125 776 82781 130 20
Главная понизительная
подстанция (корпус № 66) 105444368 29 669 273 135 113 641 21 Бункерный и тарный склад сажи 1 881 144845 113275803 1 994420648 22 Производственный корпус № 1 53 447 908 675 3945594 183 57 393 502 858 23 Склад масел (корпус № 104) 131 923386 7 756 442 139679828
Расчетрыночной стоимости. При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений припомощи затратного метода сначала оценивается полная восстановительнаястоимость, а затем из нее вычитается накопленный износ (табл. 13.9).
Наоснове произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношениярыночной и остаточной балансовой стоимости для зданий и сооружений, равный0,86961.
Применяярассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости,получаем суммарную рыночную стоимость зданий и сооружений предприятия: 521 753950 509 х 0,86961 = 453 722 452 902 руб.
ВЫВОД:рыночная стоимость зданий и сооружений рассматриваемого предприятия составляетна дату оценки (округленно) 455 000 000 000 руб.
 
12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставныйкапитал
Ниже данпример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегосянеотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональныйизнос оценен с учетом конструктивных дефектов объекта.
Предметомнастоящего исследования является определение стоимости имущественногокомплекса. Дата оценки — 6 ноября 1996г.
Цельоценки — обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятиярешения о взносе его стоимости в уставный капитал в соответствии со ст. 34Закона РФ «Об акционерных обществах».
Характеристикарынка недвижимости. В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел вновую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на недвижимость, появившийсяв результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоемплатежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорцийна рынке. Сейчас состояние рынка изменилось: растет предложение качественнойнедвижимости, прекращается рост цен (они достаточно стабильны в последнеевремя) и существенно меняется структура спроса. Специалистыотмечаютувеличивающийся международный спрос на имеющие хорошую форму и удобнорасположенные площади под склады и материально-техническое обеспечение, подраспределители, под оптовую и розничную торговлю. В основном ищут хорошорасположенные и освоенные строительные участки для специализированных рынков,универмагов, для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которыеимеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем.
Таблица13.9
Рыночнаястоимость зданий и сооружений
№
п\п Наименование объекта Остаточная балансовая стоимость, руб. Полная восстановительная стоимость, руб. Накопленный износ, руб. Рыночная стоимость, руб. Коэффициент рыночной стоимости/остаточная балансовая стоимость 1 Производственный корпус № 106 28089614242 1 5 097 694 040 6678277304 8419416736 0,29973 2 Бытовой корпус №18 главного производства 13380239025 49463581440 19856393581 29607187859 2,21275 3 Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 33 750 274 292 73899519720 25255479287 48 644 040 433 1,44129 4 Производственный корпус № 3 33910806089 39 378 495 000 16944055062 22 434 439 938 0,66157 5 Здание заводоуправления (корпус №36) 364 260526 1 824 276 480 744 524 229 1079752251 2,96423 6 Склад сырья готовой продукции (корпус №5) 12306496 189 36 849 852 000 12848017969 24001834032 1,95034 7 Производственный корпус №51 12799437299 22446131760 9330548141 13115583618 1,02470 8 Корпус № 60 102508946803 148102554600 83006214573 65096340027 0,63503 9 Корпус № 62 19369320014 38527811400 21304778433 17223032967 0.88919 10 Корпус № 68 9830184 127 17055604800 5118418861 11937185939 1,21434 11 Материальный склад (корпус № 7) 5179360300 1 8 665 744 760 6908614627 11 757 130 133 2,27000 12 Производственный корпус № 99 12121201963 25559927640 10561114406 14998813234 1,23740 13 Компрессорная станция (корпус №4) 1670428504 2636730720 1 031 501 184 1 605 229 536 0,96097 14 Внутриплощадочная насосная станция № 1 257066572 240218 160 102140637 138077523 0,53713 15 Внутриплощадочная насосная станция № 2 95287315 60919560 27327814 33 591 746 0,35253 16
Главная понизительная
подстанция (корпус № 15) 355959414 326940120 131887869 195052251 0,54796 17 Склад растворителей (корпус №10) 1 856 852 074 7 236 484 320 2043991278 5192493042 2,79640 18 Галерея бытового корпуса № 18 634 239 884 465 335 520 143 123 350 322212170 0,50803 19 Трансформаторная (объект 46) 109855320 248 103960 82781 130 165322830 1,50491 20
Главная понизительная
подстанция (корпус № 66) 699133671 316503720 135 113640 181 390080 0,25945 21 Бункерный и тарный склад сажи 2 356 269 399 6308716440 1 994 420 648 4314295792 1,83099 22 Производственный корпус № 1 93 008 080 934 11114I984720 57 393 502 858 53748481 862 0,57789 23 Склад масел (корпус № 104) 192990786 595 545 600 139679828 455 865 772 2,36211 Итого 384846304742 334666770014 0,86961
Внастоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областяхевропейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы иМосковской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995— 1996гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимостьпрактически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состояниемэкономики.
Информацияпо ставкам арендной платы, ценам продаж и предложения была получена отриэлторских и оценочных фирм, работающих па рынке недвижимости европейскойчасти РФ. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
•  сделки по купле-продаже промышленнойнедвижимости на рынке носят исключительный характер;
•  цены предложения часто существенноотличаются от цен сделок;
•  в условиях недостатка финансовых ресурсовпользуются спросом небольшиепроизводственные или складские помещенияплощадью до 500 м2.
К осени1996г. на рынке промышленной недвижимости областей центральной части России(Тверская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Нижегородская, Саратовская)сложились следующие ставки арендной платы:
Ставкаарендной платы, долл. за 1 м2 в год
Складскиепомещения площадью, м2:
до 100  30-60
100-1000                                                              20-40
более1000                                                           до 20
Производственныепомещения площадью, м2:
до 1000    20-40
более1000                                                           до 20
Длябольшинства проданных объектов (включая и административные) цена продажи непревышает 100 долл. за 1 м2
Порегиону, в котором находится рассматриваемый объект, данных о сделкахкупли-продажи или сдачи в аренду объектов промышленной недвижимости получить неудалось. По данным, полученным из различных источников, оценщики сделали выводо том, что стоимостные характеристики недвижимости примерно соответствуют темпоказателям, которые приведены выше.
Рассматриваемоездание имеет цех сварки, в котором в год по проекту и фактически сваривалосьдеталей общей массой 26 000 т.
Цехсварки представляет собой одноэтажное двухпролетное здание шириной 36 м (ширинакаждого пролета 18 м), длиной 72 м, площадью 2592 м:, высотой 8,8 м,со строительным объемом 22 810 м3. Цех состоит из двух пролетов,оборудованных пятью мостовыми кранами грузоподъемностью по 5 т.
Фундаментыжелезобетонные, монолитные столбчатого типа.
Каркасметаллический, в первом пролете — из конструкций типа ''Хард", во втором —из металлоконструкций Шатского завода.
Покрытие— трехслойные металлические панели из штампнастила с утеплителем изпенополиуретана толщиной 80 мм. Кровля рулонная.
Стеновыепанели облегченные, с деревянным каркасом, утеплителем из минплиты толщиной 80 мм и обшивками сдвух сторон из листового металла толщиной 1 мм. Торцевые стены второго пролетакирпичные.
Зданиеоборудовано системами отопления, холодного и горячего водоснабжения,канализации, электроосвещения, приточной и вытяжной вентиляцией, в том числесистемой местных отсосов от сварочных постов.
Комплектноеоборудование цеха сварки фирмы «Равема» (Германия) предназначено длясварки металлоконструкций и сборочных узлов, поступающих из цеха переработкистали, и их последующего цинкования в цехе цинкования.
Расчетрыночной стоимости здания. Оценка объекта недвижимости проводилась в составеединого производственного комплекса с учетом существующего использования, ипоэтому в соответствии с Международными стандартами оценки (Стандарт 3. Оценкавцелях финансовой отчетности и смежной документации) для подобныхобъектов анализ наилучшего и наиболее эффективногоиспользования непроводился.
Послевсестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение метода сопоставимыхпродаж к оценке недвижимого имущества, вносимого в уставный капитал АО «YYY», невозможно, поскольку данныхо продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценкеобъектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методическинекорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса.
Несмотряна предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следуетпомнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованноприменим тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода(прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, аво-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности иприбылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случаедля прогноза нет отправных данных).
Исходяиз вышеизложенного невозможно применить доходный метод к оценке имуществазаказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса,который находится на стадии ввода в эксплуатацию. История хозяйственнойдеятельности и прибылей практически отсутствует, поэтому прогнозированиебудущих доходов затруднено. Кроме того, поскольку объектом оценки является недействующее предприятие в целом, а отдельные виды имущества, постольку сложновыделить часть дохода, которую приносит это имущество.
Затратныйметод.При определении восстановительной стоимости здания экспертами использовалисьтри способа расчета:
Оценщикамибыла рассчитана восстановительная стоимость здания с использованием пакетаприкладных программ «ValMaster». В результате расчетов восстановительная стоимость зданияоказалась в 5 раз меньше затрат, фактически произведенных строителями. Дляподтверждения результата, полученного оценщиками, дополнительно былииспользованы еще два способа, причем оценщики исходили из того, что в каждом изприведенных способов для достижения одного и того же результата используютсяразличные отправные точки, при этом составление объектной сметы основывается наприменении единичных расценок по видам работ и конструктивным элементам. Дляэтого и используются сборники Укрупненных показателей стоимости строительства(УПСС), прошедшие экспертизу в ЦНИИ экономики и управления строительствомМинстроя России, а также сборники Укрупненных показателей восстановительнойстоимости для переоценки основных фондов (УПВС).
1.Расчет фактически произведенных затрат по конструктивным элементам и видамработ, подсчитанных на основании рабочих чертежей здания (сооружения) и егонатурного обследования, наиболее точный. Подсчет объемов ведется для каждоговида работ и конструктивного элемента в единицах измерения, установленных в«Единых районных единичных расценках» (ЕРЕР) и «Ценнике намонтаж оборудования» (ЦМО), разработанных на основе части IV СНиП с учетом указаний, приведенныхв общей и технической частях соответствующих глав части IV СНиП. Восстановительная стоимостьстроительства при этом определяется с помощью базисных единичных расценок 1984г. путем их пересчета в текущие цены (ноябрь 1996 г.) с использованиемпрограммного комплекса «WIN-смета».
2.Расчет стоимостистроительства на основе данных, приведенных в справочнике оценщика«Промышленные здания» фирмы «Ко-инвест».
3.Расчет стоимостистроительства с использованием пакета прикладных программ «ValMaster».
Последовательностьрасчета рыночной стоимости здания была такой.
1)Составлениеобъектной сметы. На основании анализа конструктивных решений здания, еготехнологических характеристик и анализа рабочих чертежей была составленаобъектная смета на строительство здания в ценах на ноябрь 1996 г. В результатеприменения данного способа восстановительная стоимость здания составила 4 986315 000 руб.
2)Оценка стоимостиздания с использованием справочника «Промышленные здания». Наосновании анализа конструктивных решений здания, его технологическиххарактеристик и анализа рабочих чертежей по справочнику были подобраныобъекты-аналоги и составлена таблица корректировок. В результате примененияданного способа восстановительная стоимость здания составила 3 935 455 000 руб.
3)Оценка стоимости здания с использованием программы «ValMaster». В результате примененияданного способа восстановительная стоимость здания составила 5 863 136 100 руб.
Определениестоимости нового строительства.По итогам анализа результатов расчета,полученных с использованием трех подходов, стоимость строительства объектаоценки в современных ценах находится в диапазоне 3 935 455,0 — 5 863 136,1 тыс.руб. Среднее значение (округленно) — 4 900 000,0 тыс. руб., с учетом НДС (20%)и предпринимательской прибыли (30%) — 7 644 000,0 тыс. руб. Окончательнуюстоимость принимаем равной 7 650 000 тыс. руб.
Зданиецеха сварки — новый объект, только введенный в эксплуатацию. В результатевизуального осмотра объекта оценки признаков устранимого и неустранимогофизического износа обнаружено не было. Суммарная величина физического износапринята равной нулю.
Зданиецеха сварки имеет утепление из пенополиуретана. Этот материал огнеопасен и внастоящее время запрещен к использованию в зданиях такого типа. По заключениюорганов пожарного надзора, для дальнейшей эксплуатации объекта необходимо иметьрядом со зданием насосную станцию противопожарного водоснабженияпроизводительностью 80 л/с.
Прирасчете стоимости строительства насосной станции противопожарного водоснабженияоценщики использовали метод замещения.
Объект-аналогвыбран по справочнику «Промышленные здания». Код здания посправочнику 4.08.143. Наименование здания — автоматизированная насосная станцияпротивопожарного водоснабжения. Производительность 100м3/ч.Одноэтажное однопролетное здание с подвалом. Габаритные размеры здания 6 х 9 м.Фундаменты и перекрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные. Полы изкерамической плитки. Отделка: окраска стен краской ВА-22А, высококачественнаяштукатурка. Строительный объем 439 м3. Стоимость здания-аналога вценах июля 1996 г. 246 761 900 руб. Индекс цен с июля 1996 г. по дату оценки 1,04901.Стоимость здания-аналога в ценах ноября 1996г. 258 855 701 руб.
Стоимостьобъекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивныхрешениях объекта оценки. Производительность объекта-аналога составляет 100м3/ч(28 л/с), производительность объекта оценки — 80 л/с.
Ценатого или иного объекта изменяется не прямо пропорционально изменению мощности(производительности), а с некоторым отставанием, величина которого определяетсятак называемым коэффициентом торможения цены, который не является постояннойвеличиной, а изменяется в зависимости от диапазона изменения мощностей,исполнения, оборудования и ряда других условий. С увеличением мощности цена припрочих равных условиях возрастает, а стоимость единицы мощности (удельнаястоимость) уменьшается. Введение поправки к стоимости объекта на его мощностьсводится к определению коэффициента торможения, так как отношение однойстоимости к другой равно отношению мощностей, умноженному на коэффициентторможения.
Стоимостьобъекта оценки:
 
C= Cа,Kторм=Ca(N/Nа)n,
где    Са— стоимость объекта-аналога;
N—мощностьобъекта оценки;
Na — мощность объекта-аналога;
n — показатель степени, учитывающий коэффициентторможения (оптимальное значение 0,65).
Такимобразом, стоимость строительства насосной станции противопожарноговодоснабжения составит 512 169 256 руб., а с учетом НДС и прибыли предпринимателя— 798 984 039 руб. Таким образом, функциональный износ оцениваем в 800 000 000руб.
ВЫВОД:основываясь нарезультатах, полученных выше, оценщики считают, что рыночная стоимость цехасварки составляет 6 850 000 000 руб.
 
12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи
Ниже данпример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего здания с использованиемкачественных поправок и метода дисконтирования денежных потоков.
Оцениваетсяотдельно стоящее здание с земельным участком, расположенное в Москве запределами Садового кольца, в котором размещалось предприятие легкойпромышленности, на данный момент оборудование демонтировано и зданиепредлагается на продажу как административно-офисное.
Оцениваемыеправа:
наздания (сооружения) — право собственности;
наземельный участок — право аренды.
Датаоценки — 1 января 1997 г.
Цельоценки — определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснованияцены продажи объекта.
Постановказадачи. Предметом оценки является объект недвижимости, расположенный по адресу:г. Москва, ул. Объектная, 99.
Решениепоставленной задачи предполагает несколько взаимосвязанных этапов:
• сборинформации и анализ ситуации на рынке недвижимости;
• изучениеи анализ местоположения объекта оценки;
•    изучениетехнической документации;
• осмотробъекта и интервью с руководителями и специалистами; • поиск и изучениеаналогов оцениваемого объекта;
•    определениерыночной стоимости объекта.
Описаниеместоположения объекта оценки. Объект расположен в Центральномадминистративномокруге Москвы, в 4 минутах ходьбы от станции метро «N». Доступ к объекту можноосуществить, несколькими способами: метро, затем 4 минуты пешком либо наземнымпассажирским транспортом. Фасад здания выходит на улицу Объектная, по которойпреимущественно осуществляется оживленное пешеходное движение. Удобный подъезддля автомобильного транспорта.
Историяобъекта. Объект оценки построен до 1917 г., тогда здание имело 2 -этажа иподвал. В здании два входа: с улицы и со двора.
Первоначальноеназначение здания — трактир. Затем здание было перепрофилировано под артель. В1930—1935 гг. надстроено до пяти этажей, и в нем уже разместили фабрикумодельной одежды. Над пятым этажом в мансарде расположен красный уголок. В 1989г. 3-й этаж укреплен швеллерами.
Описаниеземельного участка. Площадь земельного участка 1003 м2. Участокимеет прямоугольную форму. Рельеф участка спокойный.
Описаниездания. Здание в плане трапециевидной формы, пятиэтажное. Площадь застройки590,36 м2. Объем здания 13 248 м3, общая площадь примерно3700 м2 (включая подвал); высота этажей переменная, от 2,71 до 3,55м.
Фундаментленточный из бетонных блоков и сборных железобетонных подушек.
Стеныкирпичные, простенки между оконными проемами заполнены кладкой из шлакобетонныхкамней. Перегородки кирпичные.
Перекрытиянад подвалом, 1-м и 2-м этажами железобетонные, над 3-5-м этажами — деревянные.
Впроемах деревянные оконные блоки, дверные коробки и двери. Полы паркетные.
Имеютсядве железобетонные лестницы, балконы и козырьки, колонны — кирпичные ижелезобетонные столбы; балки металлические.
Отделка:внутренняя — масляная окраска, внешняя — штукатурка.
Инженерныесистемы: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация,электроосвещение, вентиляция, телефон, один грузовой лифт.
Подвалчастично используется под склад, в нем располагается оборудование инженерныхсистем.
Площадькаждого из пяти этажей 590,36 м2, на каждый этаж ведут по два входа,на каждом этаже по четыре помещения, высота 1-5-го этажей соответственно 2,71;3,55; 3,41; 3,46 и 3,53 м.
Общая площадьмансарды 590,36 м2, полезная — менее 290 м2, один вход,одно помещение, высота 2,2 м.
Результатывизуального осмотра. Осмотр фасада выявил частичные разрушения наружного слояштукатурки, редкие скалывания основания фундамента. Серьезных дефектов и разрушенийвизуально определить не удалось. В целом здание производит удовлетворительноевпечатление.
Несмотряна то что здание не эксплуатируется, оно поддерживается в рабочем состоянии.Действуют основные инженерные системы (отопление, электроснабжение). Состояниеоконных рам и дверных блоков удовлетворительное: большинство из них требуетлишь косметического ремонта. На потолках выявлены разрушения отделочного слоя,имеются протекания кровли. В отдельных местах наблюдаются небольшие разрушениямеждуэтажных перекрытий. Полы имеют местные вздутия, почернения паркета. Настенах и перегородках обнаружены трещины и отслоения масляной краски. Лестницыимеют незначительный износ (местные стертости). Грузовой лифт неэксплуатируется, по, по словам собственника, исправен. Визуальный осмотр зданияизнутри показал, что его состояние удовлетворительное.
Вследствиетого что оцениваемый объект характеризуется продолжительным периодомэксплуатации, имеет значительный накопленный износ и его дальнейшееиспользование предполагается после реконструкции, применение затратного методак оценке данного объекта признано нецелесообразным.
Методпрямого сравнения продаж. Из перечня недавно проданных и выставленных напродажу объектов отобраны объекты-аналоги.
Объект №1.
Отдельностоящее 5-этажное здание.
Общаяплощадь 217 м2.
Земельныйучасток 0.15 га.
Ценапродажи 630 долл. за 1 м2.
Зданиерасположено в 10 минутах ходьбы от станции метро «Тульская» либо 10минутах езды на трамвае от станции метро «Шаболовская», в 200 м отДаниловского кладбища. Подъезд к зданию в данный момент затруднен: вокруг всегоздания ведутся строительные работы. Здание кирпичное, построено в начале века,первоначально двухэтажное, впоследствии надстроено до 5-этажного. Фундаменты истены находятся в удовлетворительном состоянии, имеются трещины. Оконные рамыдвойные деревянные, требуют замены, остекление отсутствует. Внутренняя отделкаотсутствует. Здание простояло зиму без поддержания эксплуатационного режима,вследствие этого требуется замена инженерных коммуникаций; необходимкапитальный ремонт.
Окружение:рядом расположены гаражи, хозяйственные постройки жилого района.
Объекты№2, 3.
Отдельностоящие здания.
Общаяплощадь строения № 2 3030 м2.
Цена 1500 000 долл., или 495 долл. за 1 м2.
Общаяплощадь строения № 3 3226 м2.
Цена 2700 000 долл., или 840 долл. за 1 м2.
Зданиярасположены в 20 минутах ходьбы от Савеловского вокзала. Подъезд автобусом отСавеловского вокзала либо трамваем от станции метро «Новослободская».Здания 5-этажные, кирпичные. Строение № 2 выходит торцом на Миусское кладбище.Территория вокруг зданий не благоустроена, завалена строительным мусором. Стенызданий кирпичные. На стенах строения № 2 видны следы ремонта, в нем замененыперекрытия. В обоих зданиях не заполнены проемы и нет внутренней отделки.Инженерные коммуникации требуют полной замены, а здания — капитального ремонта.
Объект №4.
Общаяплощадь 1222 м2.
Цена1150 долл. за 1 м2.
Зданиерасположено в 20 минутах ходьбы от станции метро «Белорусская» и в 20минутах ходьбы от станции метро «Савеловская», подъезда муниципальнымтранспортом нет. Здание 3-этажное, с подвалом, кирпичное. Территория вокругздания благоустроенная. Имеется парковка для автомашин. На уровне каждого этажавдоль всего здания сделаны стяжки из металлического швеллера. Зданиеподдерживается в эксплуатационном режиме. Требуется внешний ремонт. Штукатуркаосыпается на стенах. Требуются замена оконных блоков, ремонт помещений.
Определениекорректировок
1.Корректировка на рыночные условия (на дату продажи). Все рассматриваемые вотчете объекты предложены к продаже в январе—феврале 1997 г.
2. Местоположение.Наилучшее местоположение имеет объект № 4. Сравнимое с оцениваемым объектомместоположение имеют объекты № 2и
№ 3.Объект № 1 имеет менее предпочтительное местоположение.
3.Корректировка насостояние объекта. По результатам осмотра объект № 4 находится в аналогичномсостоянии с объектом оценки. Остальные объекты требуют дополнительныхкапитальных вложений для доведения их до состояния объекта оценки.
4.Корректировка наплощадь объекта. Анализ рынка офисных зданий показал, что при прочих равныхусловиях удельная стоимость зданий, имеющих большую площадь, ниже, чемсоответствующая стоимость зданий с меньшей площадью. Максимальную удельнуюстоимость имеют здания площадью около 1000 м2. При возрастании общейплощади здания удельная стоимость 1 м2 при прочих равных условияхпадает.
5.Размерземельного участка. Объект № 1 имеет земельный участок, соизмеримый с земельнымучастком оцениваемого объекта. Остальные объекты имеют земельные участки тольконепосредственно под зданием.
Своднаяхарактеристика объектов-аналогов приведена в табл. 13.10, а результатысравнительного анализа — в табл. 13.11.
Результатыпроведенного анализа показывают, что оцениваемый объект превосходит по основнымхарактеристикам сопоставимые объекты № 1, 2 и 3 и несколько уступает объекту№4. Исходя из цен предложения на сопоставимые объекты можно сделать вывод отом, что стоимость 1 м2 оцениваемого объекта составит от 700 до 900долл. за 1 м2. Более высокая цена за 1 м2 на объекте № 3,на наш взгляд, обусловлена тем, что это цена предложения.
Общаястоимость объекта составит величину в диапазоне от 2 600 000 до 3 300 000 долл.
 
Таблица13.10
Характеристикаобъектов-аналоговХарактеристика объектов Объект Объект №1 Объект №2
Объект
№3
Обмет
№4
Общая площадь, м 2 3314 2217 3030 3226 1222 Этажность 5 этажей + мансарда + подвал 5 этажей + подвал 5 этажей + подвал 5 этажей + подвал 3 этажа + подвал Удаленность от метро Рядом с метро 10 мин ходьбы, подъезд затруднен 20 мин ходьбы
20 мин
ходьбы 20 мин ходьбы Наличие парковки Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует На 12 автомашин Земельный участок 0,1 га 0,15га Под зданием Под зданием Под зданием Цена предложения, долл. - 1 400 000 1 500000 2 701 000 1 405 000
Цена предложения за 1 м2, долл. - 630 495 840 1150
Примечание.Требуется капитальный ремонт всех зданий.
Таблица 13.11
Сравнительныйанализ объектовПоказатель Объект № 1 № 2 № 3 № 4
Цена предложения за 1 м2. долл. 630 493 840 1150 Состояние объекта Немного хуже Хуже Хуже Одинаковое Площадь здания Немного лучше Одинаковая Одинаковая Немного лучше Местоположение Хуже Соизмеримо Соизмеримо Лучше Земельный участок Соизмерим Хуже Хуже Лучше Парковка Соизмерима Соизмерима Соизмерима Лучше Общая поправка Немного хуже Хуже Хуже Лучше
 
Доходныйподход. В данномслучае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы ирасходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку онпозволяет:
· учитыватьизменяющийся поток доходов и расходов, что
важнопри предполагаемой реконструкции объекта;
· полнее учитыватьтребования рынка к доходу от объекта недвижимости.
Дляанализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:
•  реальную рыночную арендную ставку;
•  величину и динамику текущих расходов;
•  ставки дисконтирования;
•  период владения объектом;
•  величину реверсии.
Определениепотока дохода.Обычно доход от использования недвижимости определяетсякак годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычныхрыночных условиях, т. е.:
· доход для оценкинедвижимости измеряется за год;
· учитывается доходот сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);
· рассматриваетсядоход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночныхвакансий (если, например, объект или его часть используется собственником длясвоих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно долженучитываться как доход от аренды);
· доход долженсоответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, аренднаяплата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надопривести к нормальной величине).
Приопределении стоимости аренды 1 м2 учитывались сложившиеся на рынкенедвижимости цены за аренду офисныхпомещений и тенденции измененияарендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.
Врезультате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов,характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставкаарендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м2,для подвальных помещений — 100 долл. Указанные ставки арендной платы неявляются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно суверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующимснижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизациядохода.
Недозагрузка(незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового доходаисходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузкипроизводится по следующей формуле:
Кнд=DпTс/Nа,
где    Dп — средняя оборачиваемость помещений (доля помещений,по которым в течение года перезаключаются договоры);
Тс— средний период, в течение которого помещение свободно;
Na —число арендных периодов в году.
Дляаналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходяиз следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещенийсоставляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость — 20%, числоарендных периодов за год — 1.
Кнд= 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.
Врасчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен длястабильно функционирующего
объектаи для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозногопериода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтомукоэффициент недозагрузки равен: Кнд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Длявторого года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый периодсоставит 4 месяца и соответственно Кнд = 0,07.
Расчеттекущих операционных расходов.
Постоянныерасходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен бытьуменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество истраховых платежей. Согласно «Дополнительному соглашению к договору арендыземельного участка» установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ ираспоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ «О мерахэкономического регулирования использования земель Москвы», которыеприменяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегоднойарендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата завесь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использованияземель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землюпроизводится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.
Налог наимущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовойстоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мереамортизации.
Договорстрахования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, нопредполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежисоставят 0,6% балансовой стоимости объекта.
Учтенытакже затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, онисоставляют 3—4% эффективного валового дохода.
Переменныерасходы.
1.Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этомстоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спросаопределяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается похарактеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взяташестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спросапри данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумеваетсяоснащение здания электрооборудованием в полном объеме.
•  Общая площадь здания 3313,8м2.
•  Годовой расход электроэнергии 303 062кВт•ч.
•  Годовые денежные расходы наэлектроэнергию 54551 086 руб.
Расчетрасходов на отопление.
Расходына электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей поудельной тепловой характеристике здания.
•  Объем здания 13248м3.
•  Температура внутри здания 180С.
•  Годовой расход электроэнергии наотопление 638792кВт•ч.
•  Годовые расходы па отопление 114 982487 руб.
Расчетрасходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в зданииустанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.
•  Годовой расход энергии на лифтовыеустановки 40646 кВт•ч.
•  Годовые расходы на лифтовые установки7316352руб.
Расчетрасходов на кондиционирование.
•    Числокондиционеров 140.
•  Суточная продолжительность работы 6ч.
•  Период работы 120 суток в год.
•  Число рабочих дней в неделю 6.
•  Годовой расход электроэнергии накондиционирование 188784кВт•ч.
•  Годовые расходы на кондиционирование33 981 120 руб.
Расчетрасходов на освещение.
Онирассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:
используютсялюминесцентные лампы дневного света ЛБ20;
стеныпомещений светлые.
Освещаются:
санузлыплощадью 10м2 каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде).Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276310 руб.;
машинныеотделения лифтов площадью 10 м2 каждый. Годовой расходэлектроэнергии 762 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.;
коридорыплощадью 56 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт•ч.Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.;
лифтовыехоллы площадью 5 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 2794кВт•ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.;
лестничныеклетки общей площадью 260 м2. Годовой расход электроэнергии 10 050кВт•ч. Годовые расходы на освещение
1       809089 руб.;
вестибюльплощадью 25 м2. Годовой расход электроэнергии 1576 кВт•ч. Годовыерасходы на освещение 283 737 руб.;
залызаседаний площадью 50 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 16127 кВт•ч. Годовые расходы на освещение
2       902847 руб.;
конференц-залплощадью 100 м2. Годовой расход электроэнергии 6003 кВт•ч. Годовыерасходы на освещение 1 080 552 руб.;
кабинетыплощадью 15м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч.Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.;
помещениепожарно-сторожевой охраны площадью 26 м2. Годовой расходэлектроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;
прочиепомещения площадью 590 м2. Годовой расход электроэнергии 28 579кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб.
Сводныеданные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл.13.12.
2.Расходы на водоснабжение.Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты наводоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл.
3.Расходы на вывозмусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершенияреконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000долл.
4.Расходы науборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что послезавершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200долл.
5.  Расходына вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что послезавершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000долл.
Таблица13.12
Расходына электроэнергию
Наименование
расходов
Расход
кВт-ч Стоимость руб. долл. Электроснабжение 1 171 284 210831 045 37953 В том числе: Расходы на электроустановки 303 062 54551 086 9820 Расходы на отопление 638 792 114982487 20699 Расходы на лифтовые установки 40646 7316352 1 317 Кондиционирование 188784 33981 120 6 117 Освещение 257532 46355848 8345 В том числе: Санузлы 7091 1276310 230 Машинные отделения лифтов 762137182 137182 25 Коридоры 9244 1 663 939 300 Лифтовые холлы 2794 502 999 91 Лестничные клетки 10050 1 809 089 326 Вестибюль 1 576 283 737 51 Залы заседаний 16 127 2 902 847 523 Конференц-зал 6003 1 080 552 195 Кабинеты 173729 31 271 277 5629 Помещение пожарно-сторожевой охраны 1 576 283 737 51 Прочие 28579 5 144 179 926
Переменныеоперационные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении отэффективного валового дохода.
Прогнозныерасчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл.13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1,5% балансовой стоимостиобъекта.
Например,потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы наводоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% отпотенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежногопотока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1- 0,83) х 0,0022 = 500 долл.
Суммазатрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленнойфирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.
Горизонтанализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя изследующих соображений:
•  пятилетний прогноз максимальнодопустим для нынешних экономических условий;
•  за указанный период произойдетстабилизация на рынке не движимости;
•  произойдет стабилизация денежногопотока от объектов не движимости.
Послепрогнозныйпериод. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается напредположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении остабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доходот арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной)капитализации.
Коэффициент,который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимостьв послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации иможет быть ниже и выше ставки дисконтирования.
Конечныйкоэффициент капитализации принят в данном случае равным 24,5%. Принятая ставкакапитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.
Таблица13.13
Основныепредположения подснежным потокамПомещения
Площадь, м2
Годовая ставка арендной платы,
долл. Потенциальный валовой доход долл. Прогноз потенциального дохода, % 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Офисно-конторские 3200 420 1344000 5 5 4 4 3 Вспомогательные 500 100 50000 5 5 4 4 3 Всего 1394000 5 5 4 4 3 Коэффициент недоиспользования 0.83 0,07 0,03 0,03 0,03 0,03
Переменные операционные расходы,
долл. Доля в эффективном валовом доходе, % Показатели
Фактические
данные После реконструкции 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Управление 41 820 3.00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00
Электроэнергия
и тепло 43 762 46298 3.32 3.32 3,32 3,32 3,32 3,32 Водоснабжение 826 3000 0,22 0.22 0,22 0,22 0,22 0,22 Вывоз мусора 759 10000 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 Уборка территории 367 1 200 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 Охрана 8586 49000 3.52 3,52 3,52 3,52 3,52 3,52 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />

Таблица13.14
Анализдисконтированного денежного потока1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002г.
ДОХОД
Потенциальный валовой доход 1 394000.00 1463700,00 1536885.00 1 598 360.40 1 662294,82
Вакансии и потери 1161666,67 97580,00 51229.50 53 278.68 55 409.8З
Дополнительные доходы .
Эффективный валовой доход 232333,3.1 1366120,00 1485655,50 1545081,72 1606884,99
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Постоянные расходы
Налоги на недвижимость
здания и сооружения 1,98 39600,00 39200,00 38800,00 38400,00
земельные платежи 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50
Страховые платежи 6000,00 12000,00 12000, 00 12000, 00 12000, 00
Переменные расходы
Управление 6 970,00 40 983,60 44 569,67 46 352,45 48 206,55
Электроэнергия и тепло 7716,33 45372,04 49342,09 51315,78 53368,41
Водоснабжение 500,00 2940,00 3197,25 3325,14 3458,15
Вывоз мусора 1666,67 9800,00 10657,50 11083,80 11527,15
Уборка территории 200,00 1176,00 1278,90 1330,06 1383,26
Охрана 8166,67 48020,00 52221,75 54310,62 56483,04
Резервы на замещение 0,00 29700,00 29400,00 29100,00 28800,0
Операционные расходы — всего 39260,15 237630,14 249905,66 255656,35 261665,06
Чистый операционный доход 193073,18 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93
Инвестиции 2 090 600.00
Денежный поток
до налогообложения -1897526,82 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93
Ставка дисконта 24,5%
Фактор дисконта 0,803212851 0,645150885 0,518193482 0,416219664 0,334312983
Дисконтированный денежный поток
Текущая стоимость денежного потока -1524117,92 728046,23 640357,51 536684,20 449724,49
Текущая остаточная стоимость 2159652,05 остаточная стоимость
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА — ВСЕГО 2 990 346,55
1 712 163.60 57072.12
1 655091.54
38 000,00
8 038.50 12000,00
49 652,75
54 969,46
3 561,89
11 872,97
1 424,76
58 177,54
28 500,00
266 197,87
1 388 893,67
1 388 893,67
6 459 970,62
Расчетнаяцена объекта в послепрогнозный период затем дисконтируется на текущий момент ивместе с дисконтированным поступлением чистого дохода в прогнозный периодсоставляет текущую стоимость объекта.
Ставкадисконта. Все вложения в производящие доход активы должны:
•  полностью возместить инвестиции;
•  обеспечить доход на инвестиции сучетом корректировки на риск.
Ставкадисконтирования отражает ожидаемый риск (в том числе страховой) инвестиций вподобные объекты недвижимости (находящиеся в собственности) и возможностьальтернативных вложений капитала.
Вкачестве безрисковой ставки для оценки была выбрана ставка эффективнойдоходности по облигациям внутреннего валютного займа 5-го транша (с датойпогашения 14.05.2008 г.), которая на дату оценки составляла 12,5%. Кбезрисковой ставке были добавлены поправки в 4% на риски, связанные синвестированием в объекты недвижимости, в 3% — на низкую ликвидность объектовнедвижимости, в 2% — на управление инвестициями, в 3% — на общую негативнуюситуацию в экономике. В результате ставка дисконтирования, рассчитанная методомкумулятивного построения, составила 24,5%. Анализ денежных потоков представленв табл. 13.14.
Врезультате дисконтирования денежных потоков получена оценочная стоимостьобъекта, равная 2 990 346 долл., или округленно 2 990 000 долл.
Согласованиерезультатов. В ходе проведенного исследования были получены следующие оценкистоимости объекта:
наоснове метода
прямогосравнения продаж — 2 600 000 — 3 300 000 долл.;
наоснове доходного метода — 2 990 000 долл.
Прииспользовании метода прямого сравнения продаж результат оценки получен наоснове цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами, но неотражают реальные сделки. Поэтому результат метода прямого сравнения продажимеет вспомогательное значение.
Доходныйметод дает более точное обоснование рыночной стоимости объекта. Исходя извышеизложенного оценщики пришли к выводу, что окончательная стоимостьуказанного объекта недвижимости составит 3 000 000 долл.
 
12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал
Ниже данпример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего торгового здания большойплощади на основе затратного метода и метода прямой капитализации.
Датаоценки— 10 февраля 1996 г.
Всоответствии с задачей, поставленной заказчиком, оценка производится дляобоснования стоимости объекта недвижимости при принятии решения о взносе его вуставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ «Об акционерныхобществах».
Оцениваемыйобъект недвижимости представляет собой огороженный декоративным забором изжелезного штакетника благоустроенный земельный участок площадью 0,91 га снаходящимся на нем зданием универсама, представляющим собой 2-этажное типовоестроение с торговыми залами, кафетерием, столовой, помещениями для приема,обработки и хранения продукции, административно-бытовыми, вспомогательными итехнологическими помещениями, оборудованными для нормального функционированиякомплекса.
Общаяплощадь здания 6922 м2, в том числе подвала — 1838 м2,площадь 1-го этажа 3018м2, 2-го этажа — 2064 м2. Площадьзастройки здания 3503 м2, высота 8,7 м, строительный объем 41 603 м3.
Основныеконструктивные решения.
Зданиекаркасно-панельного типа, 1-й группы капитальности. Фундаменты ленточные изсборных бетонных блоков и столбчатые железобетонные подколенники.
Огражденияи внутренние капитальные стены из керамзитобетонных навесных панелей,перегородки из кирпича и щелевых блоков, перекрытия из сборных железобетонныхплит, кровельное покрытие из рубероида по железобетонному основанию.
Полы: вподполье — бетонные и керамическая плитка; в главном торговом зале — мраморнаяплитка; в подсобно-вспомогательных и складских помещениях 1-го этажа — бетонныемозаичные плиты; в торговых и бытовых помещениях 2-го этажа — керамическаяплитка; в административных помещениях — линолеум.
Потолкив подполье, складских помещениях покрыты известковой побелкой иводоэмульсионной краской, в торговых помещениях — плиткой «акмигран».
Оконныепроемы — алюминиевые блоки с декоративными решетками, дверные проемы м воротаметаллические индустриальные.
Отделка:наружная — облицовка керамическим кирпичом, внутренняя — масляная окраска поштукатурке, глазурованная плитка и декоративное пленочное покрытие.
В зданииустановлены 3 грузовых лифта грузоподъемностью 500 кг и 1 лифт на 100 кг.
Зданиеимеет центральное отопление, водоснабжение, канализацию, электрообеспечение,телефонизацию (8 номеров), внутреннюю систему приточно-вытяжной вентиляции,системы пожарной и охранной сигнализации, а также централизованноготелевизионного видеоконтроля внутренних помещений и прилегающей территории.Система отопления оснащена автоматическим регулятором температуры, позволяющимсущественно снизить потребление тепловой энергии.
Зданиеоснащено необходимым холодильным оборудованием, смонтирована и опробована врабочем режиме пекарня на 2,5 т хлебобулочных изделий в смену, установленачасть торгово-заготовительного оборудования и инвентаря.
Земельныйучасток площадью 9080 м2. Функциональное назначение — универсальныйпродовольственный магазин. Форма участка прямоугольная. Ландшафтныехарактеристики участка: рельеф участка спокойный, покрытие асфальтовое, научастке расположено здание магазина.
Участоксвободен от зеленых насаждений.
Разрешенноеиспользование — эксплуатация существующего здания универсама.
Анализнаиболее эффективного использования. Анализ на наиболее эффективноеиспользование оцениваемого объекта проводится для выявления вариантовприменения, соответствующих его наивысшей стоимости. Наиболее эффективноеиспользование должно отвечать четырем условиям: быть физически осуществимым,законодательно и нормативно разрешенным, экономически обоснованным иобеспечивать наивысшую стоимость имущества. С точки зрения наиболееэффективного использования отдельно анализируются как бы незастроенныйземельный участок и объект недвижимости в целом с учетом имеющихся улучшений.
Поместоположению, почвенно-геологическим условиям и конфигурации участокдопускает различные физически возможные варианты использования. Но в правовомотношении эти варианты ограничены условиями договора аренды, предусматривающимиего применение в соответствии с целевым назначением размещенного на немуниверсама. С учетом установленных ограничений допустимо рассматривать тольковарианты наиболее эффективногоиспользования свободных от застройкиплощадей, составляющих около 5,6 тыс. м2. За вычетом подъездныхавтодорог и пешеходных путей к магазину резерв фактически свободных площадейсоставляет примерно 3,5 тыс. м2. Здесь в соответствии с целевымназначением объекта со стороны переднего фасада здания целесообразно разместитьзону выносной розничной торговли и летних кафетериев, а со стороны заднегофасада — временную открытую стоянку грузового автотранспорта, доставляющеготовары в универсам.
Поуказанным выше причинам снос или перепрофилирование оцениваемого объектаюридически недопустимы и экономически нецелесообразны. Резервы наиболееэффективного использования недвижимою имущества следует искать в рационализацииуправления функционирующим комплексом. Но оценка этих резервов в настоящеевремя неосуществима, так как объект еще не использовался по целевомуназначению.
Определениестоимости объекта оценки на основе затратного метода. Оно состоит в расчетевосстановительной стоимости, предпринимательской прибыли, накопленного износа истоимости прав аренды земельного участка.
Определениевосстановительной стоимости.Оновыполнено с использованием программы «ValMaster», причем отдельно рассчитаныстоимости строительства по зданию и по ограждению участка.
Расчетстоимости нового строительства здания по укрупненным показателямвосстановительной стоимости
Исходныеданные:
•  Шифр (наименование) объекта оценки:универсам.
•  Территориальный пояс № 1.
•  Климатический район № 2.
•  Группа капитальности объекта оценки1.
•  Расчетный объем объекта оценки 41 603м3.
Коэффициентперехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,181.
Индексудорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 170872.
Курсдоллара США на дату оценки 5642 руб.
Проценткосвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку всоответствии с технической частью УПВС, принят равным 20.
ВеличинаНДС, учитываемая в расчете 20%.
Всоответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного иобъемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВСтиповых объектов в качестве аналога рассматривается (сборник 33, табл. 2)торговое здание — универсам.
Характеристикиобъекта-аналога:
· Группакапитальности 1.
· Число этажей 2.
· Здание сподвалом.
Данныйкоэффициент взят из постановления Госстроя СССР №94 от II мая 1983 г.
Данныйиндекс взят из сборника фирмы «Ко-Инвест» «Индексы цен встроительстве», где индексы на строительно-монтажные работы рассчитаны исформированы с использованием программно-информационного комплекса фирмы«Ко-Инвест». Разработка публикуемых в сборнике индексов ценкорреспондируется с Методическими рекомендациями по использованию текущих ипрогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определениисвободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненныеработы, разработанными Госстроем России и ЦНИИ экономики и управлениястроительством в 1993 г., и Порядком определения стоимости строительства исвободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развитиярыночных отношений, введенным в действие с 1 апреля 1994 г. письмом ГосстрояРоссии от 29 декабря 1993 г. № 12-349.
•  Фундаменты монолитные железобетонныеи сборные бетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные,перекрытия и покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные,цементные и из релина.
•  Центральное отопление, водопровод,канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.
Стоимость1 м3 объекта-аналога при объеме до 35 000 м3 длятерриториального пояса № 1 и климатического района № 2 в ценах 1969 г.составляет 17,10 руб.
Всоответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость 1 м3объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивныхрешениях объекта оценки.
Сопоставлениехарактеристик объекта-аналога и объекта оценки представлено в табл. 13.15.
Величинакорректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях(без учета поправки на объем) составляет 1,05060. Корректировка стоимости наобъем сверх величины Vmax= 35000, установленной УПВС, равна 0,95.
Врезультате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки сучетом корректировок на конструктивные отличия, отличия в составе и типахинженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объемсоставляет в ценах:
•  1969г. (без учета дополнительныхкосвенных издержек) — 797384,9руб.;
•  1969 г. (с учетом дополнительныхкосвенных издержек) — 956861,9руб.;
• 1984г.— 1 129097,0руб.;
• надату оценки — 19 292 880,3 тыс. руб.;
• то жес учетом НДС — 23 151 456,4 тыс. руб.
Распределениестоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии сданными УПВС представлено в табл. 13.16.
 
Таблица13.15
Характеристикиобъекта-аналога и объекта оценкиОтличительный фактор Объект-аналог из УПВС Оцениваемый объект Корректирующий коэффициент Группа капитальности 1 1 1,00 Этажность 2 2 1,00 Тип фундаментов Мелкого заложения Обычный Мелкого заложения Бутобетонный с кирпичным цоколем 1,02
Материал
и тип стен Кирпичные Панели 1,03 Тип крыши Плоская Плоская 1,00 Основной тип полов Плитка ПХВ Плитка ПХВ 1,00 Наружная отделка Не оштукатурено Отделочный слой панелей 1.00 Внутренняя отделка Простая Простая 1,00 Оконные проемы Двойные Двойные 1,00

Расчетстоимости строительства нового ограждения земельного участка по укрупненнымпоказателям восстановительной стоимости
Исходныеданные:
•  Ограждение металлическое.
•  Территориальный пояс № 1.
•  Климатический район № 2.
•  Расчетный периметр объекта оценки391м.
Таблица13.16
Стоимостьстроительства по конструктивным элементам и видам работКонструктивный элемент Процент от стоимости здания-аналога Стоимость в тыс. руб. в долл. Фундаменты 4,00 861 129,1 152628.3 Стены, перегородки 15,00 3 229 234,2 572 356,3 Перекрытия 22,00 4736210,2 839 455,9 Крыши 8,00 1 722258,2 305 256,7 Полы 9,00 1 937 540,5 343413,8 Проемы 11,00 2368 105,1 419727,9 Отделочные работы 6,00 1 291 693,7 228 942,5 Прочие работы 3,00 645 846,8 114471,3 Технические системы 29,54 6359438,6 1 127 160,3
В том числе: отопление 4,40 947 242,0 167891,2 водопровод 3,84 826 684,0 146523,2 горячая вода 2,64 568 345,2 100734,7 канализация 3,20 688 903,3 122 102,7 электроосвещение 6,36 1 369 195,3 242 679,1 газ 0,00 0,0 0,0 вентиляция 4,20 904 185,6 160259,8 радио 0,44 94 724,2 16789,1 телевидение 0,00 0,0 0,0 телефон 0,66 142086,3 25 183,7 лифт(ы) 3,80 818072,7 144996,9 мусоропровод(ы) 0,00 0,0 0,0 Итого 107,50 23 151 456,4 4 103413,0
Примечание.Отличие суммы процентов от 100 вызвано отличием состава и типов инженерногооборудования и благоустройств от приведенных в таблицах УПВС.
Коэффициентперехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,17.
Индексудорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 17087.
Курсдоллара США на дату оценки 5642 руб.
Проценткосвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку всоответствии с технической частью УПВС, принят равным 15.
ВеличинаНДС, учитываемая в расчете, 20%.
Всоответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного иобъемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВСтиповых объектов в качестве аналога рассматривается ограда из металлическогоштакетника с металлическими стойками высотой до 2 м (сборник 4, табл. 107).
Стоимость1 м3 объекта-аналога для территориального пояса № 1 и климатическогорайона №2 в ценах 1969 г. составляет 10,1 руб.
Врезультате расчета стоимость нового строительства объекта оценки составляет вценах:
• 1969г.(без учета дополнительных косвенных издержек) — 3949,1 руб.;
• 1969г.(с учетом их) —4738,9руб.;
• 1984г.—5544,5руб.;
• на датуоценки — 94 738,9 тыс. руб.;
• то жес учетом налогов — 113 686,7 тыс. руб. (20 150,1 долл.).
Такимобразом, стоимость замещения объекта оценки (здание и ограждение) составляет 23265 143,1 тыс. руб. (4 123 563,1 долл.). Окончательная стоимость объекта оценкиравна 23 000 000 тыс. руб. (4 100 000 долл.).
Определениепредпринимательской прибыли.Предпринимательская прибыль — это требуемаясумма превышения выручки над общими затратами на строительство, котораяпозволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.
Процентпредпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей навложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора навложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учетомрисков, свойственных той или иной отрасли. Реализация строительных проектов вМоскве в настоящий момент — высокорентабельным бизнес. Ставкапредпринимательской прибыли составляет 30-50%. для дальнейших расчетов онапринята равной 30%. В денежном эквиваленте величина предпринимательской прибылисоставит б 900 000 тыс. руб.
Расчетнакопленного износа. Исходные данные:
•  Дата постройки — сентябрь 1995 г.
•  Дата оценки — февраль 1997 г.
•  Действительный возраст на дату оценки1,5 года.
•  Нормативный срок эксплуатации здания(общая физическая жизнь) 175 лет (определяется в соответствии с функциональнымназначением и группой капитальности по нормативным данным).
В табл.13.17 приводится разбивка стоимости нового строительства по конструктивнымэлементам (итоговая величина стоимости взята на основе расчетов, проведенныхвыше, разбивка по конструктивным элементам произведена с использованиемсборников УПВС).
Расчетвеличин неустранимого физического износа коротко- и долгоживущих элементовприведен в табл. 13.18 и 13.19.
Общийфизический износ объекта оценки, тыс. руб.
Устранимыйфизический износ (отложенный ремонт)         0
Неустранимыйфизический износ короткоживущих элементов 1356855,80
Неустранимыйфизический износ долгоживущих элементов     95 950,60
Итого1 452 805,40
Врезультате визуального осмотра, а также на основании рыночных данных признаковфункционального и внешнего износов обнаружено не было, т. е. они равны 0.
 
Таблица13.17
Стоимостьстроительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам и видамработНаименование элемента Стоимость, тыс. руб. Ленточные крупноблочные фундаменты 952972,71 Стены из несущих панелей 2 608 763,24 Кирпичные перегородки 964 884,78 Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит 5241 350,62 Железобетонные лестницы 293 038,94 Совмещенная крыша из сборных железобетонных слоистых панелей 1 639 113,23 Кровля рулонная 266 832,27 Полы из керамических плиток 150093,45 Полы из рулонных материалов 1 994 096,06 Окраска водными составами 1 00 062,63 Масляная окраска 428 837,70 Оклейка обоями 185829,48 Облицовка керамическими плитками 171 534,87 Штукатурка 543 195,02 Система горячего водоснабжения 628961.86 Система, центрального отопления 1 048270,11 Система холодного водоснабжения 914 853.97 Система канализации 762 378,00 Система электрооборудования 1 515226,54 Система радиофикации 104826,76 Система телефонизации 157240,19 Лифты 905 324,60 Система вентиляции 1 000 622,00 Прочие 421 690,87 Итого 23 000 000,00
Таблица13.18
Неустранимыйфизический износ короткоживущих элементов1
Конструкции,
системы,
работы
Остаточная
стоимость,
тыс. руб.
Фактический срок
эксплуатации, лет Нормативный срок эксплуатации, лет
Коэффициент
иэноса2
Износ
(гр.2 х гр.5) Кирпичные перегородки 964 884.78 1,5 60 0,025 24122,12 Кровля рулонная 266832,27 1,5 10 0,150 40 024,84 Полы из керамических плиток 150093,45 1,5 30 0,050 7 504,67 Полы из рулонных материалов 1 994 096.06 1,5 10 0,150 299114,41 Окраска водными составами 100062,63 1,5 2 0,750 75 046,97 Масляная окраска 428 837,70 1.5 2 0,750 321 628,27 Оклейка обоями 185 829,48 1,5 2 0,750 139372,11 Облицовка керамическими плитками 171 534,87 1,5 30 0,050 8 576,74 Штукатурка 543 195,02 1,5 30 0,050 27 159Г5 Система горячего водоснабжения 628961,86 1.5 20 0,075 47172,14
Система центрального
отопления 1048 270.11 1,5 20 0,075 78 620,26 Система холодного водоснабжения 914853.97 1,5 20 0,075 68614,05 Система канализации 762 378,00 1,5 30 0,050 38 118,90
Система
электрооборудования 1 515226,54 1.5 30 0,050 75761,33 Система радиофикации 104826.76 1,5 30 0,050 5241,34 Система телефонизации 157240.19 1,5 30 0,050 7 862,01 Лифты 905 324,60 1,5 20 0,075 67 899,35 Система вентиляции 1000622,00 1,5 60 0,025 25015,55 Итого 11843070,31 1 356854,80

Таблица13 19
Неустранимыйфизический износ долгоживущих элементов
№
п/п Показатель
Значение
показателя 1 Стоимость нового строительства, тыс. руб. 23 000 000,00 2 Устранимый физический износ (отложенный ремонт), тыс. руб. 3 Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. 11 843070,31 4 Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. (стр. 1 — стр. 2 — стр. 3) 11 156930,69 5 Фактический возраст здания, лет 1,5 6 Нормативный срок эксплуатации, лет 175 7 Коэффициент к определению износа (стр. 5: стр. 6) 0,0086 8 Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. (стр.4 х стр. 7) 95 950,60
Результатыоценки, тыс. руб.
Восстановительнаястоимость      23 000 000,00
Предпринимательскаяприбыль  6 900 000,00
Износ                                             -1452 804,40Итого                                             28447195.60
Окончательнаястоимость оценки — 28 500 000 тыс. руб.
(5 100000 долл.).
Определениестоимости прав аренды земельного участка. Земельный рынок Москвыхарактеризуется особенной правовой средой. Если здания и сооружения могутнаходиться в собственности, земля в Москве предоставляется покатолько варенду. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет. В контрактах можнооговаривать возможность продления аренды на последующие 49 лет или правопреимущественного приобретения в случае продажи арендуемого участка. Правозаключения договора аренды является платным. Участки земли сдаются в аренду наконкурсной основе. Арендатором может быть любое юридическое или физическоелицо, в том числе и иностранное. Последние должны лишь платить впоследствиибольшую арендную плату. Согласно распоряжению мэра Москвы «О плате заправо заключения договора аренды земли в г. Москве» с арендаторовземельных участков взимается плата, установленная правительством Москвы поитогам конкурсов, т. е. в размере рыночной арендной платы. Арендатор, заключаядоговор аренды, не вполне свободен в выборе будущего использования участказемли. На продажу участок выставляется с градостроительным заданием,разрабатываемым Москомархитектуры. В задании определяются функциональноеиспользованиеучастка, расположение и габаритные размеры строения, которое будет на немвозведено. Более того, в случае использования земельного участка не по целевомуназначению договор аренды расторгается без истребования согласияземлепользователя. Правительство Москвы для эффективного использованиягородских земель и скорейшего освоения неиспользованных земельных участков(постановление № 640 от 5.09.95 г.) проводит достаточно жесткую политику поотношению к «нерадивым» арендаторам, вплоть до изъятия земельныхучастков без какой-либо компенсации. Ограниченность в выборе целевогоназначения — один из недостатков земельных конкурсов, проводимых в Москве. Всяземля в столице в соответствии с генпланом города уже предназначена дляопределенных целей, и несмотря на то что генплан сегодня во многом несоответствует потребностям города, он продолжает выполняться.
Вистории земельных аукционов были прецеденты безуспешных попыток продажиучастков с «навязанным» целевым назначением, когда изменения целевогоназначения было достаточно для того, чтобы быстро нашелся покупатель.Покупатель права на заключение договора аренды получает возможность пользованияземельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром:закладывать, сдавать в аренду, передавать по наследству и даже продать своиправа на участок. Для оценки рыночной стоимости права аренды участка былииспользованы данные по проведенным конкурсам продажи прав аренды земельныхучастков, сопоставимых с оцениваемым. При проведении данной работы оценщикамибыли отобраны 19 участков, по которым имелась информация по совершеннымсделкам. Из данных участков были отобраны 4 участка, сопоставимых соцениваемым.
Поитогам анализа полученных результатов специалисты пришли к выводу, что рыночнаястоимость права аренды оцениваемого участка лежит в пределах 7 000 000 — 7 900000 тыс. руб. Таким образом, принимаем стоимость права аренды оцениваемогоучастка в размере 7 450 000 тыс. руб. (1 320 500 долл.).
Окончательныерезультаты оценки, тыс. руб.
Стоимостьздания универсама                                              28 500 000
Стоимостьправ долгосрочной аренды земельного участка      7 450 000
Итого                                                                                     35 950 000
Такимобразом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному методу, 35950 000 тыс. руб. (6 400 000 долл.).
Определениестоимости объекта оценки на основе доходного метода. По методу прямойкапитализации (вариант доходного метода) стоимость имущества определяетсяотношением чистого дохода от его использования к соответствующему коэффициентукапитализации. Применение этого метода наиболее целесообразно в тех случаях,когда предполагается, что объект недвижимости будет приносить стабильный доходна протяжении всего периода владения.
Расчетыпо метолу прямой капитализации включают определение:
· потенциальноговалового дохода;
· эффективного валовогодохода;
· операционныхрасходов и чистого эксплуатационного дохода;
· ставкикапитализации;
· текущей стоимостиобъекта недвижимости.
Согласноклассической теории четырех факторов производства различают доход, приносимыйкапиталом, вложенным в недвижимость, и доход бизнеса, связанного с этойнедвижимостью. Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется наоснове средней арендной платы, получаемой владельцами данного имущественногокомплекса и сопоставимых объектов.
Определениерыночной арендной платы для оцениваемого объекта и потенциального валовогодохода. Оцениваемый объект недвижимости с момента его ввода в действие домомента оценки не использовался по назначению его владельцем и не сдавался варенду. Полому ретроспективные данные о доходах, извлекаемых с данногоимущественного комплекса, отсутствуют. Анализ московского рынка аренды торговыхплощадей в I квартале 1997г. позволил выявитьследующие тенденции его стратификации:
1.Поместоположению. Наиболее высоки ставки арендной платы за 1 м2 общейплощади помещений в центральной части Москвы (в пределах Садового кольца). Этакатегория объектов нами в дальнейшем не рассматривается. Прочие вариантыразного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборкииз 62 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение торговымплощадям, расположенным в «спальных» районах города, вблизи конечныхстанций метрополитена.
2. Поплощади. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью до 100 м2.По мере увеличения арендуемых площадей средняя стоимость арендной платы за 1 м2снижается по кривой эластичного спроса (табл. 13.20).
Таблица13.20
Зависимостьарендной платы от величины арендуемых помещений
Площадь арендуемых помещений
м2
Годовая арендная плата
за 1 м 2 общей площади, долл. До 100 733 101-200 463 201-500 431 501-1000 315 1001 и выше 305

3.По техническомусостоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда помещений стехническим состоянием и оборудованием, обеспечивающим немедленноеиспользование арендованных площадей по функциональному назначению. Разница вплатежах обычно выражает величину дополнительных затрат арендатора навыполнение ремонта помещений и их дооснащение необходимым оборудованием.
4.По наличию парковкии охраны. Эти элементы дополнительных удобств — важные факторы увеличенияарендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно их влияниеможно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районерасположения оцениваемого объекта и его аналогов, а также по величинесобственных затрат арендатора на охрану помещений.
Повышеуказанным критериям стратификации рынка недвижимости из массива оперативнойинформации за I квартал 1997 г. выбраны 4сопоставимых объекта (табл. 13.21).
 
Таблица13. 21
Характеристики объектовсравненияПоказатель Оцениваемый объект Объект № 1 № 2 № З № 4
Площадь, м2 6922 1554 1646 1815 3336
Техническое
состояние
Отсутствует торговое оборудование
Имеется
пекарня Полностью оборудован, требует ремонта Частично оборудован, требует ремонта Полностью оборудован Полностью оборудован
Наличие
парковки, охраны
Парковка,
собственная охрана
Парковка,
охранная
сигнализация
Парковка
и охрана
отсутствуют Парковка, собственная охрана
Парковка
охранная сигнализация
Арендная плата за 1 м2 в год, долл. - 250 215 500 250

Привыборке объектов сравнения и корректировке их показателен применительно кусловиям оцениваемого объекта мы исходили из технологически возможного иэкономически целесообразного варианта разбиения сдаваемой в аренду площадиунивермага на ряд автономных арендных блоков, имеющих самостоятельные зоныобслуживания, отдельные входы, складские и заготовительные помещения. При этомдля основного торгового зала перспективна еще более глубокая дифференциацияусловий использования арендных площадей, которая в данном анализе нерассматривалась. Аренда имеющихся в оцениваемом здании офисных помещенийрассматривалась в составе аренды обслуживаемых торговых площадей и учтена посоответствующим ставкам арендной платы.
Анализрыночных сравнений с учетом вышеизложенного позволяет определить величинучистой арендной платы за 1 м2 общей площади оцениваемого здания вразмере 295 долл. в год. Следовательно, потенциальный валовой доход составляет2042 тыс. долл.
Определениеэффективного валового дохода.По техническому состоянию объект полностьюготов к немедленной эксплуатации. Заинтересованный арендатор может начатьпродажи на следующий день после доставки торгового оборудования и завозатовара.
Какранее отмечалось, в районе местоположения объекта наблюдается дефицит торговыхплощадей, что упрощает задачу поиска арендаторов (у владельца имущества ужеимеется ряд выгодных предложений). В московской практике расчетов за арендупомещений преобладает система авансовых платежей, что исключает рискнедополучения арендной платы. Однако риск неполной сдачи помещений в аренду(недозагрузка) существует. Он принят на уровне 10% потенциального валовогодохода. Следовательно, эффективный валовой доход составляет 1837,8 тыс. долл.
Анализрасходов и определение чистого эксплуатационного дохода.Поскольку смомента ввода в действие объект эксплуатировался исключительно в режимерегламентного обслуживания, эксплуатационные расходы владельца некорректноэкстраполировать на период нормальной рабочей эксплуатации.
В основуприводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистойаренды, наиболее употребительных на московском рынке торговой недвижимости. Вэтом случае все расходы по коммунальным услугам, текущему ремонту и охранеобъекта возлагаются на арендатора, а владелец имущества несет постоянныезатраты в виде налогов на недвижимость, страховых сборов, управления объектом,капитальных резервов и пр.
Налогина недвижимость включают арендную плату за земельный участок и налог на здание.Арендная плата за земельный участок определена договором аренды и на моментоценки составляла 5942,68 ЭКЮ в год. Курс ЭКЮ на 10.02.97 г. составлял 1,24долл. Величина арендной платы 7369 долл.
Налог наздание составляет 2% его балансовой стоимости, которая согласно справкезаказчика составляет 26,6 млрд. руб., или 4714 640 долл. Следовательно: 4 714640 х 0,02 = 94 293 долл. в год.
Общаясумма платежей по налогам на недвижимость: 94 293 + 7369 = 101 662 долл.
Страховыеплатежи составляют 0,3% балансовой стоимости объекта: 4 714 640 х 0,003 = 14144 долл. в год.
Управлениеобъектом данного типа сопровождается расходами в 3% эффективного валовогодохода, т. е. 55 134 долл. в год.
Капитальныерезервы учитывают затраты на капитальный ремонт здания, осуществляемый раз в 30лет. Расчет необходимой для этого суммы ежегодного накопления выполнен исходяиз следующих посылок:
•  затраты на капитальный ремонтсоставляют 30% балансовой стоимости здания, т. е. 1 414 392 долл.;
•  накопление происходит по ставке 8%.
Величинаежегодных отчислений 12 485 долл.
Прочиерасходы обычно составляют 2% суммы операционных расходов и в данном случаеравны 3419 долл.
Следовательно,операционные расходы, капитальные резервы и прочие расходы в совокупностисоставляют 186 844 долл. Чистый эксплуатационный доход 1650,9 тыс. долл.
Определениестанки капитализации.Анализ оперативной информации показал, что внастоящее время на рынке Москвы отношение цены объекта недвижимости к валовойарендной ставке для торговых помещений, аналогичных оцениваемому, составляет всреднем 3.0-3,5, что соответствует ставке капитализации 0,26-0,30, так какставка капитализации рассчитывается по чистому эксплуатационному, а не валовомудоходу. В последние 1,5 года под давлением инвестиционной экспансии московскогоправительства определилась долговременная тенденция снижения ставкикапитализации на нежилые помещения, вследствие чего правомерно отдатьпредпочтение примерной средней величине в указанном диапазоне, т. е. 28%.
Прикумулятивном определении ставки капитализации за ее основу принимается безрисковаяпроцентная ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категориинадежности, равная 11% годовых. Поправка на риск учитывается в размере 60%безрисковой ставки. В таком же размере учитывается влияние низкой ликвидностиоцениваемого актива. По результатам консультаций с рядом девелоперов, изученияотечественной и зарубежной методической литературы компенсация заинвестиционный менеджмент определена в размере 15% величины безрисковой ставки.Поправка на ожидаемое снижение стоимости актива под влиянием вышеуказанныхобстоятельств принята в размере 10% безрисковой ставки.
Такимобразом, общая ставка капитализации составляет округленно 27%, что и являетсянаиболее реальной ставкой прямой капитализации для оценки стоимостинедвижимости.
Расчеттекущей стоимости (в долл.) объекта недвижимости по состоянию на 10 февраля1997 г.
Потенциальныйваловой доход       2 041 990
Эффективныйваловой доход          1 837791
Операционныерасходы,
капитальныерезервы и прочие расходы         186 843
Чистыйэксплуатационныйдоход    1 650 948
Ставкакапитализации                      27%
Стоимостьобъекта                         6114 622
Окончательнаястоимость, рассчитанная по методу прямой капитализации, равна 6115 000 долл.
Выборитоговой величины стоимости. При оценке в соответствии с общепринятыминормами были проанализированы все три основных метода определения стоимостиобъекта недвижимости: затратный, рыночный и доходный.
Врезультате анализа мы пришли к выводу о целесообразности применения в даннойситуации двух основных методов оценки стоимости: затратного и доходного.
Результаты,полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значенийстоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно:
затратныйметод — 6 400 000 долл.
доходныйметод (прямая капитализация) — 6115 000 долл.
Для тогочтобы дан, как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительновеличины стоимости его собственности, мы провели итоговое согласование величиныстоимости на основе значений, полученных на основе применения разных методов.При выводе итоговой величины стоимости следует руководствоваться прежде всегоцелью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейсяпо каждому методу.
Припроведении рассматриваемой оценки мы исходили из предположения о том, чтоимущество оценивается для внесения в уставный капитал акционерного общества всоответствии со ст. 34 Закона РФ «Об акционерных обществах». Понашему мнению (подтверждаемому практикой), внесению имущества в уставныйкапитал больше всего соответствует определение инвестиционной стоимостисобственности. Поэтому при оценке мы в большей степени ориентировались не наобоснованную рыночную стоимость, (в предположении гипотетическойкупли-продажи), а на инвестиционную стоимость, т. е. «стоимостьсобственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенныхцелях инвестирования» (Международные стандарты оценки; МКСОИ. М: РОО,1995. С. 43).
Согласнообщепринятой методологии и сложившейся практике оценки при определенииинвестиционной стоимости наиболее достоверна величина стоимости, полученнаядоходным методом, как в наибольшей степени отражающая представления иперспективы инвестора. Этим мы руководствовались в первую очередь.
Чтокасается рыночного метода (метода прямого сравнения продаж), то нампредставляется, что в данной ситуации он наименее адекватен, во-первых, потому,что целью оценки не является определение рыночной стоимости с высокой степеньюликвидности, соответствующей гипотетической купле-продаже, а во-вторых, в силукрайней вялости вторичного рынка относительно крупных объектов недвижимоститоргового назначения в Москве и области. Сравнительно низкая деловая активностьна данном рынке не позволила нам найти данные по фактическим ценам сделок среально сопоставимыми объектами. Вместо фактических цен сделок былииспользованы цены предложения, по которым наблюдался широкий разброс значений.Результат, полученный таким образом, не представляется достаточно надежным дляиспользования его при обосновании итоговой величины стоимости.
Исходяиз вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями,мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей,полученным разными подходами:
затратныйподход — 40%;
доходныйподход — 60%.
Далееследуют математические вычисления (табл. 13.22).
 
Таблица13.22
Обоснованнаяинвестиционная стоимость объектаМетод Предварительная стоимость, долл.
Удельный
вес, % Компонент итоговой стоимости, долл. Затратный 6 400 000 40 2 560 000 Доходный 6 155000 60 3 669 000 Итого 100 6 229 000
Такимобразом, по нашему мнению, обоснованная инвестиционная стоимость объекта оценки(универсам), определенная для целей внесения имущества в уставный капитал,составляет 6 229 000 долл., или округленно 6 230 000 долл.