Анализ эффективности инвестиционного проекта жилищного строительства ООО "Каскад"

Введение
В государстве скомандно-административной экономикой категории «инвестиции» не находилось местакак в экономической теории, так и в практике. За последние годы это понятиепрочно вошло в экономическую литературу в странах Восточной Европы, включаягосударства СНГ, что объясняется началом рыночного реформирования экономики этихгосударств. В прошлом большинство авторов трактовало это понятие каксовокупность затрат, которые реализуются в форме долгосрочных вложений капиталав отрасли народного хозяйства (производственные фонды), т.е. инвестиции, посути, отождествлялись с понятием «капитальные вложения».
Зарубежные, а вслед за нимимногие отечественные экономисты рассматривают инвестиции как долгосрочныевложения капитала в различные отрасли и сферы экономики, инфраструктуру,социальные программы, охрану среды как внутри страны, так и за рубежом, с цельюразвития производства, социальной сферы, предпринимательства, полученияприбыли.
В связи с относительно недавнимформированием понятия инвестиций и инвестиционной политики в их современномпонимании, вопросы особенностей их формирования в России являются ещенедостаточно разработанными, что обусловливает актуальность темы дипломногоисследования.
Целью настоящей дипломной работыявляется анализ эффективности инвестиционного проекта жилищного строительстваООО «Каскад». Для достижения поставленной цели в работе решены следующиезадачи:
показана сущность инвестиций иинвестиционной политики в их современном понимании;
проанализированы особенностиправового регулирования инвестиционной деятельности в жилищном строительстве;
рассмотрены методологическиеаспекты разработки инвестиционной политики предприятия;
охарактеризованы основныесовременные методики определения эффективности инвестиций;
дана краткая характеристика ООО«Каскад»;
рассмотрены основные источникиформирования инвестиций;
дана характеристика привлеченныхсредств как основного способа финансирования инвестиционного процесса в ООО«Каскад»;
разработан инвестиционный проект,схема финансирования, определена его эффективность.
Дипломная работа написана на 100листах и состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения исписка использованной литературы.

Глава1. Инвестиции и инвестиционная политика
 
1.1 Сущность инвестиций иинвестиционной политики
Инвестиции – вложения денежныхсредств в различного рода активы для дальнейшего получения доходов от них.Инвестициями называют покупку предприятиями нового оборудования, физическимилицами – ценных бумаг на фондовой бирже и прямые инвестиции в предприятия на конкретныепроизводственные проекты.
В коммерческой практике приняторазличать три типа инвестиций с точки зрения объекта, на который онинаправлены:
Инвестиции в физические(реальные) активы (производственные здания, сооружения, любые виды машин иоборудования со сроком службы более одного года).
Инвестиции в нематериальныеактивы (ценности, получаемые фирмой в результате приобретения лицензий,разработки торговых знаков, переобучение или повышение квалификации персонала).
Инвестиции в денежные активы, илипортфельные инвестиции (права на получение денежных сумм от других физических июридических лиц в виде депозитов в банке, облигаций, акций или, другимисловами, контракты, записанные на бумаге).
Инвестиции могут быть внешними ивнутренними. Внутренние инвестиции предприятия – это инвестиции, осуществляемыеза счет собственных источников, в частности нераспределенной прибыли. Внешниеинвестиции привлекают извне посредством продажи акций и облигаций предприятия,получения банковских ссуд.
По срокам действия инвестицииразделяются на долгосрочные (более 12 месяцев) и краткосрочные (менее 12месяцев).
Инвесторы на рынке ценных бумагподразделяются на индивидуальных и институциональных. К индивидуальныминвесторам относятся сотрудники приватизированных предприятий, физические лица,приобретающие акции, облигации, векселя, депозитные и сберегательныесертификаты. Группу институциональных инвесторов составляют предприятияразличных форм собственности, коммерческие банки, страховые компании,пенсионные фонды, а также инвестиционные компании и фонды.
Стратегические инвесторыприобретают крупные пакеты ценных бумаг для закрепления права собственности наопределенное предприятие, участия в управлении и контроле предприятия-эмитентаи др. Доходность фондовых ценностей их интересует в меньшей степени.Портфельные инвесторы заинтересованы в совокупной доходности ценных бумаг.Спекулятивные инвесторы приобретают ценные бумаги только для последующейпродажи через определенный промежуток времени. Эти инвесторы стремятся получитьмаксимальную прибыль за короткий промежуток времени.
Теория инвестиций – это частьфинансовой теории, посвященная портфельным инвестициям. Изучает механизмпринятия решений инвесторами и функционирование финансового рынка.
Существуют два основных теоретико-экономическихподхода: нормативный (предписывающий инвестору, что и как делать) и позитивный(описывающий модели ценообразования и динамики рынков). Самыми важными ихпредставителями являются соответственно две работы (получившие каждаяНобелевскую премию по экономике) – подход Гарри Марковица к проблемеоптимального портфеля и модель оценки финансовых активов (Capital Asset PricingModel, САРМ) Уильяма Шарпа.
В качестве основных понятийтеории инвестиций выделяют инвестиционную среду и инвестиционный процесс,которые и определяют выбор инвесторов. Основными компонентами инвестиционнойсреды являются ценные бумаги, обращающиеся на финансовом рынке, условия ихпродажи и приобретения; структура финансовых рынков, а также финансовыепосредники, функционирующие на этих рынках и связывающие покупателей ипродавцов.
Инвестиционный процесс состоит извыбора инвестиционной политики, или стратегии инвестора, анализа рынка ценныхбумаг; формирования портфеля ценных бумаг; оценки эффективности портфеля и егопересмотра. Инвестиционная политика подразумевает выбор инвестором цели, объемаинвестируемых средств, приблизительной структуры портфеля. Инвестор планирует,какой тип бумаг он будет покупать, на какой срок, на каком рынке. Разныеинвесторы ставят перед собой различные цели в зависимости от индивидуальныхпредпочтений. Коротко этапы инвестиционного процесса заключаются в следующем:
1. Выбор инвестиционной политики(ответ на вопрос «что есть» и «что нужно»).
2. Анализ рынка – фундаментальноеи техническое прогнозирование рисков и доходностей на рынке.
3. Формирование портфеля активов– распределение капитала между выбранными активами в определенной пропорции длядостижения заданной цели.
4. Реструктурирование портфеля –изменение состава портфеля при изменении целей и внешних условий.
5. Оценка эффективности портфеля– сравнение качества управления портфелем с эталоном.
Инвестиционный портфель – этокомбинация различных ценных бумаг, составленная инвестором в соответствии с егопредпочтениями относительно риска и доходности.
Законом РСФСР «Об инвестиционнойдеятельности в РСФСР» инвестиции определяются как денежные средства, целевыебанковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины,оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права,интеллектуальные ценности, вклдываемые в объекты предпринимательской и другихвидов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достиженияположительного социального эффекта.
Соответственно под инвестиционнойдеятельностью понимается вложение инвестиций (инвестирование) и совокупностьпрактических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в создание ивоспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.
Это определение, в основном,соответствует международному подходу к представлениям об инвестиционнойдеятельности как процессу вложения ресурсов (благ, имущественных иинтеллектуальных ценностей) с целью получения прибыли, дохода, дивиденда(социального эффекта) в будущем. Иными словами, инвестор отказывается от удовлетворениянасущных потребностей в расчете на ожидаемое удовлетворение их в будущем, ноуже в больших размерах. В соответствии с Законом, к имущественным иинтеллектуальным ценностям, вкладываемым в предпринимательскую деятельность,относятся:
– денежные средства, целевыебанковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги;
– движимое и недвижимое имущество(здания, сооружения, оборудование) и другие материальные ценности;
– имущественные права, вытекающиеиз авторского права, опыта и других интеллектуальных ценностей;
– совокупность технологических,технических, коммерческих и других знаний, оформленных в виде техническойдокументации, навыков и производственного опыта, необходимых для организациитого или иного вида производства, но не запатентованных («ноу-хау»);
– права пользования землей,водой, ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, а также иныеимущественные права и другие ценности.
Совокупность указанных ценностей,обращающихся на рынке, принято относить к объектам инвестиционной деятельности.Некоторые ученые-экономисты к этой совокупности относят также «финансовыеправа», которые вытекают из взаимосвязи инвестиций и государственногорегулирования условий инвестиционной деятельности, прежде всего,налогово-амортизационной политики. Это имеет место при предоставлениигосударством налоговых льгот инвестору (снижение ставки налога на прибыль) илиустановлении льготных норм амортотчислений (ускорение амортизации). Такиеналогово-амортизационные преференции дают экономический эффект, исходя из возвратасредств в будущем и поэтому государством (муниципальными органами) этот эффектдолжен оцениваться (дисконтироваться).
На рис. 1.1 приведена схемаклассификации инвестиций по формам. Фонд накопления как сберегаемая частьнационального дохода является основным источником инвестиций. Условно он можетбыть подразделен на фонд возмещения и фонд обновления. За счет этих фондовосуществляются соответственно валовые и чистые (в их составе) инвестиции.
Валовые инвестиции характеризуютобщий объем средств, направляемых в воспроизводство: новое строительство,реконструкцию и расширение, техническое перевооружение, а также поддержаниедействующих мощностей.
Чистые инвестиции в такомконтексте представляют собой вложения средств во вновь создаваемые производственныефонды и обновляемый производственный аппарат. Они меньше валовых на величинусредств, направляемых из фонда возмещения в виде амортизационных отчислений наполное восстановление. Средства, инвестируемые из фондов возмещения иобновления, характеризуют в конечном итоге соотношение между простым ирасширенным воспроизводством.
В экономической теориипринципиальным классифицирующим признаком деления инвестиций по формамсчитается выделение финансовых и реальных инвестиций. Выделение из общегообъема инновационной формы инвестиций и интеллектуальных инвестиций в рядеслучаев условно, поскольку интеллектуальные инвестиции в большей части являютсяинновациями.
/>
Рис. 1.1 – Классификацияинвестиций
Финансовые инвестиции – этовложения средств в различные финансовые инструменты: фондовые (инвестиционные)ценные бумаги, специальные (целевые) банковские вклады, депозиты, паи и т.д.
Реальные инвестиции – этовложения в производственные фонды (основные и оборотные). В основном, этовложения в материальные активы – здания, сооружения, оборудование и другиетовароматериальные ценности, а также нематериальные активы (патенты, лицензии, «ноу-хау»,техническая, научно-практическая, инструктивная, технологическая,проектно-сметная и другая документация).
Инновационная форма инвестиций(вложения в новшества) – это, в основном, вложения в нематериальные активы,обеспечивающие развитие НТП и успешное противодействие конкурентам на товарныхрынках.
В промышленно развитых странах свысоким уровнем техники и технологии инновации по своему содержанию и составуприближаются к реальным инвестициям. Однако в отдельные периоды приходится осуществлятьинвестиции и в поддержание технически отсталых малопроизводительных отраслей ипроизводств.
Интеллектуальные инвестиции – этовложения в творческий потенциал общества, объекты интеллектуальнойсобственности, вытекающие из авторского права, изобретательского и патентногоправа, права на промышленные образцы и полезные модели. В большей части посвоему содержанию и направлениям интеллектуальные инвестиции одновременно являютсяинновациями. Кроме деления инвестиций по направлениям вложения средств(финансовые и реальные) в экономической теории существует множество признаков,по которым они выделяются в зависимости от целей исследования объектаинвестирования.
Исходя из источниковфинансирования различают: собственные средства инвестора, заемные(государственный кредит, кредиты коммерческих банков и других финансово-кредитныхучреждений), привлеченные средства (средства других инвесторов и вкладчиков).
По формам собственностиинвестиции делятся:
– государственные – финансируемыеиз госбюджета, местных бюджетов, госпредприятиями;
– частные – средства населения(индивидуальных инвесторов), коммерческих структур, коллективных предприятий;
– иностранные – заемные икредитные ресурсы международных инвестиционных институтов, зарубежныхкорпораций и фирм, совместных предприятий.
В зависимости от сроков освоенияинвестиции могут быть долгосрочными, среднесрочными и краткосрочными. Основноеправило инвестирования гласит, что инвестиции должны быть долгосрочными (в зарубежнойпрактике – более 1 года). Однако из-за неблагоприятного инвестиционногоклимата, нестабильности политической обстановки и высоких темпов инфляцииинвесторы вынуждены искать объекты среднесрочных или краткосрочных вложений.
Важное значение имеет делениеинвестиций на прямые и портфельные, особенно при экспорте капитала и созданиитранснациональных корпораций. Прямые инвестиции обычно осуществляются в формекредита без инвестиционных посредников с целью овладения контрольным пакетом акцийкорпорации. Портфельные инвестиции, как правило, осуществляет пассивный инвестор,приобретая небольшую долю (пай) компании в надежде на получение пусть инебольших, но стабильных доходов. Такой инвестор обычно не стремится куправлению компанией, ее финансовое состояние интересует его только в моментвыплаты дивидендов.
К субъектам инвестиционнойдеятельности Закон относит инвесторов и участников. Ими без всяких ограничениймогут быть как граждане и юридические лица Российской Федерации, так и иностранныеграждане и юридические лица и сами государства.
Таким образом, инвестор – субъектинвестиционной деятельности, который принимает решение о вложении собственных,заемных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты инвестирования.
Как предусматривает Закон,инвесторы могут выступать в качестве вкладчиков, покупателей, кредиторов, атакже выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности, т.е.вкладывать капиталы, покупать ценные бумаги, а также выполнять функциитоваропроизводителей, проектировщиков, подрядчиков, субподрядчиков, заказчикови застройщиков. Отнесение к числу инвесторов кредиторов является спорным.
Если инвестор – это лицо, котороевкладывает собственные и заемные средства, то по отношению к кредитору ондолжник. А кредитор, в свою очередь, как ссудодатель не может быть одновременноинвестором, поскольку предоставляемая им ссуда – это не вкладываемые средства,они подлежат возврату. В отдельных случаях банки и другие финансово-кредитныеучреждения могут становиться инвесторами и осуществлять инвестиции, скажем, всоставе финансово-промышленных групп, но тогда они не являются кредиторами.
Инвесторам в условиях рынкапредоставляются очень широкие полномочия в соответствии с их экономическойсамостоятельностью. Это определение целей, направлений, видов и объемовинвестиций, определение состава других участников инвестиционной деятельности. Недопускается за рамками Закона вмешательство государственных органов идолжностных лиц в реализацию договорных отношений между субъектамиинвестиционной деятельности.
Субъекты инвестиционнойдеятельности реализуют свои экономические интересы, вступая в определенныевзаимоотношения на инвестиционных рынках. Эти рынки регулируют процесс обмена инвестициямии инвестиционными объектами (товарами).
Инвестиционная деятельность – этопоследовательная совокупность действий ее субъектов (инвесторов и участников) поосуществлению инвестиций с целью получения дохода или прибыли. Каждоегосударство как субъект инвестиционной деятельности определяет правовые,экономические, социальные условия этой деятельности в своем законодательстве. Вболее узкой трактовке этого понятия употребляют термин «инвестиционный процесс».Это понятие обычно связывается с обоснованием и реализацией реальныхинвестиций, т.е. с осуществлением реальных инвестиционных проектов.

1.2Нормативно-правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищномстроительстве
На рынке недвижимости в Россииобретает крупные масштабы такая форма приобретения недвижимости, как долевоеучастие в инвестировании строительства. Долевыми инвесторами могут выступатькак физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовыеотношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства.
К законодательным актам,существенно улучшающим качество правового регулирования в данной сфере, можноотнести Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищныхнакопительных кооперативах», Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральный закон от30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 29 декабря2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищный кодекс РФ.
Предмет регулирования Закона обучастии в долевом строительстве – отношения, связанные с привлечением денежныхсредств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирныхдомов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия вдолевом строительстве (далее – «дольщики») и возникновением у участниковдолевого строительства права собственности на объекты долевого строительства(п. 1 ст. 1 Закона). В ином порядке денежные средства дольщиков могутпривлекаться только в случаях, установленных законодательством РФ о жилищныхнакопительных кооперативах (п. 2 ст. 1). Это означает, что многим застройщикампри привлечении средств дольщиков придется отказаться от применяемых ими схемпривлечения инвестиций: посредством договоров простого товарищества (совместнойдеятельности), посредством создания коммандитных товариществ (дольщикстановился членом товарищества, вносил взнос и при выходе из товариществаполучал в собственность квартиру). Закон применяется ко всем строящимсяобъектам недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 31марта 2005 г. (п. 2 ст. 27), т.е. указанный Закон применяется к отношениям,связанным со строительством объектов, разрешение на строительство которыхполучено после вступления в силу Закона. Если разрешение на строительствополучено ранее, то на данные отношения Закон не распространяется. В Законеопределены следующие основные понятия:
1) застройщик – юридическое лицонезависимо от его организационно-правовой формы или индивидуальныйпредприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участоки привлекающие денежные средства участников долевого строительства всоответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) наэтом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимостина основании полученного разрешения на строительство. К иным объектамнедвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания,предпринимательской деятельности, торговли, культуры и пр., за исключениемобъектов производственного назначения;
2) объект долевого строительства –жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевогостроительства после получения разрешения на ввод в эксплуатациюмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в составуказанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Для привлечения денежных средствучастников долевого строительства в целях строительства (создания)многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости необходимо соблюдениеследующих условий:
1) получение разрешения настроительство;
2) официальное опубликованиепроектной декларации;
3) наличие свидетельства огосударственной регистрации права собственности или права аренды застройщика наземельный участок, предоставленный для строительства (создания)многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которыхбудут входить объекты долевого строительства.
Таким образом, застройщик вправезаключать с дольщиками (соинвесторами) договоры долевого строительства ипринимать деньги только после того, как оформит в собственность или арендуземельный участок и получит разрешение на строительство дома (ст. 3 Закона).
Закон определяет стороныдоговора: застройщик и участник долевого строительства, которые вступают вобязательственные отношения с момента подписания ими договора в простойписьменной форме и регистрации его в регистрационной палате. Предметом договораявляется совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевикачасти объекта. Долевой инвестор в данном Законе понимается как участникстроительства, физическое или юридическое лицо, вкладывающее денежные средствав строительство одной или нескольких квартир; основной инвестор – это организация,с которой застройщик заключил договор генерального подряда на строительствообъектов недвижимости. При этом как основной, так и долевой инвесторыфинансируют строительство объекта недвижимости, а застройщик ведетстроительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренныйдоговором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту. Данный договорзаключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.
В Законе определяютсясущественные условия, без которых договор не может считаться заключенным.
Согласно ст. 432 Гражданскогокодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемойформе достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: условиям опредмете договора, условиям, которые названы в законе как существенные илинеобходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст. 4 Закона устанавливаетследующие обязательные условия:
1) определение подлежащего передачеконкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектнойдокументацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатациюмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщикомобъекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядокее уплаты;
4) гарантийный срок на объектдолевого строительства.
При отсутствии в договореусловий, предусмотренных Законом, такой договор считается незаключенным.
Согласно ст. 165 ГК РФнесоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет еенедействительность. Такая сделка считается ничтожной. Без государственнойрегистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрациядоговора участия в долевом строительстве невозможна.
С учетом данного требования вФедеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения. Теперь ввыписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения оземельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в составкоторого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоровучастия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указываются наличиезарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнемобъектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования)юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчествафизических лиц – участников долевого строительства. Закон о государственнойрегистрации прав дополнен ст. 25.1 «Государственная регистрация договоровучастия в долевом строительстве»", в соответствии с которойгосударственная регистрация договора участия в долевом строительстве,заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства,осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участникадолевого строительства).
В случае если объект долевогостроительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условийдоговора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иныминедостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договоромиспользования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором,по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранениянедостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения ценыдоговора;
возмещения своих расходов наустранение недостатков.
Риск случайной гибели илислучайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участникудолевого строительства несет застройщик.
В Законе дополнительноустановлены гарантии для граждан, которые приобретают квартиры для себя лично.К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевогостроительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяетсязаконодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, неурегулированной настоящим Федеральным законом.
Структура взаимоотношений всехучастников такого строительства стандартная: инвестор – заказчик – подрядчик;по окончании или на стадии строительства: инвестор – покупатель (соинвестор).
При традиционной схеме инвестиционно-строительногопроцесса его участниками являются инвестор, заказчик и подрядчик. Междуинвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт (договор навыполнение функций заказчика), который устанавливает порядок ихвзаимоотношений.
В зависимости от конкретныхусловий осуществления инвестиционной деятельности инвестор может выступать вкачестве непосредственно инвестора. Тогда он заключает договор с заказчиком,который обеспечивает процесс строительства.
Инвестор может совмещать функцииинвестора и заказчика. При этом заключается договор подряда со строительнойорганизацией.
Инвестор, являющийся строительнойорганизацией, самостоятельно осуществляет строительство.
При этом в любом случае инвесторможет привлекать для финансирования строительства других инвесторов(соинвесторов, дольщиков), которые решили вложить собственные средства встроительство, заключая с ними договоры долевого участия (соинвестирования).
Денежные средства, полученныезастройщиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительствеконкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц,учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Статьей 18установлено строго целевое использование средств, полученных от дольщиков. Договорнаправлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен напредоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность вустановленный договором срок построить объект недвижимости или организовать егостроительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другойстороне (дольщику), которая, в свою очередь, обязана осуществить финансированиестроительства.
В процессе строительства и послеего завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другимлицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля встроительстве могут быть изменены путем уступки права инвестированиястроительства.
В настоящее время договорыуступки прав, связанных с инвестированием в строительство жилья, получилиширокое распространение. До 1 апреля 2005 г. вопросы уступки права требования вобъектах строительства регулировались следующим образом. Инвестор согласно ст.382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Обинвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в формекапитальных вложений» мог переуступить третьему лицу принадлежащее ему правотребования по договору долевого участия в строительстве. Переуступкаоформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступкеправа требования (цессии) или договора соинвестирования между участникомдолевого строительства и третьим лицом. К последнему переходили все права натех же условиях и в том же объеме, которые существовали у соинвестора, еслииное не было предусмотрено в договоре цессии. В соответствии с п. 4 ст. 454 ГКРФ имущественные права могут быть объектом купли-продажи.
Согласно ст. 382 Кодекса право(требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может бытьпередано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другомулицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступкаправа требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречитзакону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 Закона обинвестиционной деятельности инвесторы имеют право на передачу по договору и(или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальныхвложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органами органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации.
В соответствии со ст. 39 НК РФмомент реализации и, следовательно, обязанность соинвестора по уплате налоговнаступают сразу после заключения договора уступки. На практике применение такойформы договора невыгодно для сторон, поскольку необходимость уплаты налогов ужев момент заключения договора отвлекает значительные средства из оборотасоинвестора. Кроме того, в данной ситуации уступку права инвестирования можнорассматривать как перевод долга, что означает необходимость согласования такогодоговора с генеральным инвестором (кредитором) в силу требований ст. 391 ГК РФ.
Видимо, с учетом этих проблем вФедеральном законе №214-ФЗ в ст. 11 установлено, что уступка участникомдолевого строительства прав требований по договору допускается только послеуплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участникадолевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. При этом заключениетакого договора допускается с момента государственной регистрации договора домомента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передачеобъекта долевого строительства.
До недавнего времени нередковозникали ситуации, когда из-за отсутствия обязательного требования закона орегистрации договоров уступки права требования обязательственное право на однуи ту же квартиру в строящемся доме уступалось нескольким лицам. Судебнаяпрактика по данному вопросу обобщена в п. 10 информационного письма ПрезидиумаВАС РФ от 25 июля 2000 г. №56, разъясняющем, что если обязательство по передачеквартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может бытьисполнено, то по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме,необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
Так, товарищество обратилось варбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре дветрехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие встроительстве.
При разрешении спора в судепервой инстанции ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполненияобязательства, т.к. весь дом заселен.
В связи с этим истец всоответствии со ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ и на основанииабз. 2 ст. 398 ГК РФ изменил предмет иска и просил взыскать убытки в видестоимости квартир.
Суд первой инстанции удовлетворилиск, взыскав с ответчика денежную сумму, внесенную истцом в размере сметнойстоимости квартир на момент заключения договора.
Обжалуя решение, истец указал нато, что присужденная сумма в связи с инфляцией не позволяет ему приобрести дветрехкомнатные квартиры и, следовательно, восстановить свои имущественные права,нарушенные ответчиком вследствие неисполнения им договорного обязательства.
Постановлением апелляционнойинстанции решение изменено: в пользу истца взыскана денежная сумма, необходимаядля покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которыеподлежали передаче истцу в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим вдень предъявления иска. При этом арбитражный суд исходил из следующего:поскольку ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартир, истецвправе требовать в соответствии со ст. 15 ГК РФ возмещения убытков. Приопределении размера убытков следует руководствоваться п. 3 ст. 393 ГК РФ.
В другом деле, рассмотренном вПрезидиуме Высшего Арбитражного Суда РФ, было разъяснено, что суд не можетобязать ответчика приобрести и передать истцу квартиру в счет исполненияобязательства по договору на участие в строительстве жилого дома.
Товарищество с ограниченнойответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу опередаче однокомнатной квартиры в доме, построенном по договору участия встроительстве жилого дома.
Ответчик не отрицал, что истецфактически внес денежные средства, составляющие стоимость двух трехкомнатных иодной однокомнатной квартиры, но однокомнатная квартира не была предоставлена,т.к. все квартиры этого типа заселены на условиях, исключающих признаниесоответствующих ордеров недействительными.
Суд первой инстанции принялрешение об обязании ответчика приобрести и передать истцу равнозначнуюоднокомнатную квартиру, хотя такое требование истцом заявлено не было.
Суд кассационной инстанцииотменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Стороны заключили договор научастие в строительстве конкретного жилого дома, которым предусмотрено, что поокончании строительства и ввода в эксплуатацию дома жилая площадьраспределяется сторонами в соответствии с договором. Фактически ответчик передалистцу только две трехкомнатные квартиры.
Согласно ст. 398 ГК РФ приневозможности передать индивидуально-определенную вещь, являющуюся предметомобязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Следовательно, истец вправе былпотребовать от ответчика возмещения понесенных им убытков, вызванныхнеисполнением ответчиком договорного обязательства по предоставлению квартиры.
При разрешении спора суд невыяснил волеизъявление истца в части возмещения ему убытков от неисполнениядоговорного обязательства в денежной сумме.
При новом рассмотрении спораарбитражный суд должен вынести решение только после выяснения этогообстоятельства.
Уступка прав требования на жилоепомещение производится по договорам цессии, которые могут заключаться сторонамиво время строительства и после окончания строительства, но всегда до моментаоформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав наквартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объектправа индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своимправом и оформила жилье в собственность.
Заключение договора цессии подоговору инвестирования в строительство жилья возможно лишь до того момента,пока жилой дом не принят в установленном порядке в эксплуатацию. После этого,независимо от того, передана ли фактически квартира цессионарию или нет, любойдоговор цессии должен рассматриваться не как сделка по отчуждению субъективногоправа требования, а как договор, направленный на отчуждение квартиры как объектанедвижимости. Право (требование), являющееся предметом договора цессии,существует лишь до тех пор, пока не существует самого объекта недвижимости.Названное требование обусловлено тем, что цедент проинвестировал строительствосоответствующей части жилого дома и в силу этого имеет право требовать, чтобызастройщик обеспечил строительство и ввод в эксплуатацию соответствующегообъекта недвижимости. Иными словами, цедент-инвестор с помощью застройщика «строитквартиру для себя». После ввода жилого дома в эксплуатацию обязательствозастройщика по созданию объекта считается исполненным, а обязательственноеправо требования цедента-инвестора трансформируется в вещное право инвестора насоответствующую квартиру, которое подлежит обязательной регистрации в соответствиис п. 2 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». При этом вещное право цедента обусловленоне приобретением квартиры по сделке, а фактом создания «для себя новой вещи»,право на которую им приобретается в соответствии со ст. 218 ГК РФ как лицом,создавшим эту вещь. В данном случае не имеет существенного значения, переданали квартира цеденту фактически или нет. Ведь обязанность застройщикаопределяется уже необходимостью «владеющему несобственнику» устранитьпрепятствия для «невладеющего собственника» по владению, пользованию ираспоряжению имуществом.
Закон об участии в долевомстроительстве был крайне необходим для придания стабильности отношениям,складывающимся между застройщиками и дольщиками. Он в значительной степени снялвопросы в сфере правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищномстроительстве.
1.3Методологические аспекты разработки инвестиционной политики предприятия
В 1997 году Министерствомэкономики Российской Федерации были разработаны методические рекомендации поформированию инвестиционной политики предприятий (организаций) в соответствии скоторыми при разработке инвестиционной политики предприятия целесообразнопредусмотреть:
соответствие мероприятий, которыепредполагается осуществить в рамках этой политики, законодательным и инымнормативным и правовым актам по вопросам регулирования инвестиционнойдеятельности в Российской Федерации;
достижение экономического, научно- технического, экологического и социального эффекта рассматриваемыхинвестиций;
получение предприятием прибыли наинвестируемый капитал;
эффективное распоряжениесредствами на осуществление бесприбыльных инвестиционных проектов;
использование предприятием государственнойподдержки в целях повышения эффективности инвестиций;
привлечение субсидий и льготныхкредитов международных и иностранных организаций и банков.
Продолжительность периода, накоторый обосновывается инвестиционная политика предприятия, целесообразноопределить равным сроку реализации инвестиционного проекта предприятия.
При определении инвестиционнойполитики учитываются:
состояние рынка продукции,производимой предприятием, объем ее реализации, качество и цена этой продукции;
финансово — экономическоеположение предприятия;
технический уровень производствапредприятия, наличие у него незавершенного строительства и неустановленногооборудования;
сочетание собственных и заемныхресурсов предприятия;
возможность полученияпредприятием оборудования по лизингу;
финансовые условия инвестированияна рынке капиталов;
льготы, получаемые инвестором отгосударства;
коммерческая и бюджетнаяэффективность инвестиционных мероприятий, осуществляемых с участиемпредприятия;
условия страхования и получениягарантий от некоммерческих рисков.
Инвестиционная политика,разработанная работниками предприятия (и/или других специализированныхорганизаций), подлежит рассмотрению руководящими работниками предприятия.
Положения разработаннойинвестиционной политики рекомендуется учитывать при принятии решений поразработке технико-экономических обоснований инвестиционных проектов,использованию различных источников финансирования, участию в реализацииинвестиционных проектов совместно с другими предприятиями (организациями), организацииработ других структурных подразделений предприятия.
Исходным пунктом обоснованияинвестиционной политики предприятия служит анализ рынка продукции, либо ужепроизводимой предприятием, либо новой, намечаемой к выпуску (далее именуется — продукция предприятия). Задачей изучения рынка является подтверждениевозможности сбыта этой продукции.
При проведении анализа рынкапродукции предприятия оцениваются:
географические границы рынкареализации продукции предприятия, в том числе другими предприятиями, а такжепродукции, аналогичной продукции предприятия (региональный, российский, внешнийрынок);
общий объем реализации продукциипредприятия, в том числе аналогичной ей, производимой предприятиями — конкурентами, на соответствующем рынке в течение предыдущих трех лет;
динамика потребительского спроса,прогнозируемая на период намеченной инвестиционной политики предприятия;
наличие предприятий — конкурентовна этом рынке;
технический уровень продукциипредприятия;
возможности повышенияконкурентоспособности продукции предприятия и расширения ее рынка сбыта врамках конкретных инвестиционных проектов.
В связи с анализом рынкапродукции предприятия определяется необходимость рекламы, ее вид, направления имасштаб осуществления.
Анализ рынка и разработка системыреализации продукции предприятия завершается оценкой объема и сроковпредстоящих затрат.
Потребность в ресурсах дляпроведения инвестиционной политики предприятия определяется развитием егопроизводства, необходимым для обеспечения выпуска продукции предприятия всоответствии со складывающейся конъюнктурой рынка.
При обосновании инвестиционнойполитики предприятия учитывается:
вид, объем и качество продукции,которая должна производиться предприятием в соответствии с принятой иминвестиционной политикой;
состав и последовательностьнамеченных к реализации инвестиционных проектов;
уровень отраслевой специализациипредприятия, преимущества его технологии производства и оборудования,техническую и экономическую безопасность предприятия;
единовременные затраты приреализации инвестиционных проектов, а также капитальные вложения, расходы настроительно — монтажные работы, НИОКР и приобретение нематериальных активов;
текущие эксплуатационные расходыпредприятия, операционные затраты предприятия, в том числе на производствопродукции предприятия (расходы на приобретение топлива, энергии, сырья иматериалов, арендная плата за использование оборудования, в том числелизинговые платежи, оплата труда и начисления на нее, прочие операционныерасходы);
эффективность использованияобъектов незавершенного строительства и оплаченного неустановленногооборудования, реализацию демонтированного неамортизированного оборудования;
амортизационные отчисления;
постоянные и переменные затратыпредприятия, в том числе на производство продукции предприятия;
налоги и другие обязательныеплатежи, относимые на себестоимость продукции предприятия;
цена продукции предприятия ивыручка от реализации продукции.
Потребность предприятия винвестиционных ресурсах соответствует затратам, предстоящим с начала периодареализации инвестиционной политики. Стоимость объектов незавершенногостроительства, оплаченного неустановленного оборудования, другие затратыпрошлых лет не включаются в объем инвестиций.
Перечисленные затраты учитываютсяпри определении стоимости основных фондов, амортизационных отчислений, налогана имущество.
При разработке инвестиционнойполитики предприятия целесообразно определять общий объем инвестицийпредприятия, способы рационального использования накоплений, включая возможные сочетанияразличных источников финансирования и привлечения заемных средств.
Рекомендуется соблюдатьсоотношение намечаемого предприятием общего объема инвестиций с объемомактивов, не позволяющее утрачивать права собственности на предприятие в случаенеудачной реализации инвестиционных проектов.
Инвестиционные проекты в рамкахинвестиционной политики предприятия целесообразно согласовывать между собой пообъемам выделяемых ресурсов и срокам реализации исходя из критерия достижениямаксимального общего экономического эффекта, получаемого в ходе осуществленияинвестиционной политики.
Собственные средства,направляемые предприятием на финансирование инвестиционной деятельности, могутсостоять из:
свободных денежных средств,имеющихся на счету предприятия к началу реализации инвестиционных проектов;
средств, полученных в результатедополнительной эмиссии акций предприятия;
денежных средств от реализацииизлишнего и выбывающего имущества и неамортизированных основных фондовпредприятия при перепрофилировании его производства;
части дохода предприятия в формечистой прибыли и амортизации, реинвестируемой в процессе осуществленияинвестиционных проектов.
Выбор вариантов привлечениякоммерческих кредитов и займов как источников финансирования инвестиционнойдеятельности предприятия (объем привлекаемых средств, процентная ставка покредитам и займам, начало и конец выплаты процентов и погашения основного долгапо ним) ориентируется на получение максимального экономического эффекта отсобственных средств предприятия, направляемых на инвестирование.
Эффективность инвестиционнойполитики предприятия оценивается по показателю срока окупаемости инвестиций,который определяется на основе данных бизнес-плана предприятия ипредварительных расчетов по обоснованию инвестиционных проектов в рамкахинвестиционной политики предприятия.
В целях уточнения сроковпроведения мероприятий в рамках инвестиционной политики предприятия иобеспечения их финансовыми ресурсами составляются бизнес-планы реализацииинвестиционных проектов, намеченных к осуществлению предприятием.
Обоснование указанныхбизнес-планов рекомендуется выполнять в соответствии с Постановлением МинстрояРоссии от 30 июня 1995 г. №18-64 «О принятии строительных норм и правил (СНиП11-01-95), которые вводятся в действие с 1 июля 1995 г.». При этом необходимоучитывать, что по технико-экономическим обоснованиям проектов проводитсягосударственная вневедомственная экспертиза согласно ПостановлениюПравительства Российской Федерации от 27 декабря 2000г. №1008 «Огосударственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации иутверждении проектов строительства». После проведения экспертизы эти бизнес — планы утверждаются руководством предприятия для практического применения. Приразработке бизнес — планов инвестиционных проектов рекомендуетсяруководствоваться СНиП 11-01-95 и СП 11-101-95.
Бизнес — план инвестиционногопроекта, реализуемого в рамках инвестиционной политики предприятия, включаетследующие разделы:
вводная часть;
обзор состояния отрасли(производства), к которой относится предприятие;
производственный план реализациипроекта;
план маркетинга и сбыта продукциипредприятия;
организационный план реализациипроекта;
финансовый план реализациипроекта;
оценка экономическойэффективности затрат, осуществленных в ходе реализации проекта.
Ключевым разделом бизнес — планапредприятия является его раздел, посвященный финансовому управлению реализациейинвестиционного проекта (финансовый план реализации проекта).
Календарный план денежных потоковпоступлений и платежей в ходе этого проекта включает три блока расчетов,относящихся соответственно к производственно — сбытовой, инвестиционной ифинансовой деятельности предприятия. Расчеты по каждому блоку завершаютсяопределением сальдо притока и оттока денежных средств предприятия.
Сальдо поступлений и платежей отпроизводственно — сбытовой деятельности представляет собой сумму чистой прибылии амортизационных отчислений предприятия по годам.
Сальдо инвестиционнойдеятельности получается вычитанием полного объема инвестиций из инвестируемыхсобственных средств предприятия (кроме реинвестируемых чистой прибыли иамортизации).
Сальдо финансовой деятельностиравно разности между суммой заемных средств, включая продажу выпущенных акций,необходимых для реализации инвестиционного проекта, и суммой средств,необходимых для погашения долга, уплаты процентов и выплаты дивидендов.
Условием успеха инвестиционногопроекта служит неотрицательное значение общего сальдо денежного потока, котороеопределяется суммированием итоговых величин сальдо производственно — сбытовой,инвестиционной и финансовой деятельности предприятия.
Для предприятия, осуществляющегоинвестиционную деятельность, экономический эффект реализации инвестиционногопроекта характеризуется суммой погодовых величин общего сальдо за расчетныйпериод.
Сопоставимость разновременныхплатежей и поступлений в период проведения инвестиционной политики достигаетсяпосредством расчетного приведения к первому году (дисконтирование).Дисконтирование денежных потоков платежей и поступлений и определение их сальдов форме чистого дисконтированного дохода необходимо для более точной оценкибудущего эффекта реализации инвестиционного проекта.
Альтернативные инвестиционныепроекты сравниваются по показателям коммерческой и бюджетной эффективности.
Основными показателямиэффективности инвестиционных проектов являются срок окупаемости (коммерческаяэффективность) и отношение объема поступлений в бюджет к объему платежей избюджета (бюджетная эффективность). Для дополнительной оценки эффективностиинвестиций могут использоваться (по желанию разработчиков) другие показатели икоэффициенты.
Срок окупаемости собственныхсредств предприятия, направляемых на финансирование инвестиционного проекта,равен периоду времени от начала финансирования этого проекта до момента, когдаобъем собственных средств сравняется с накопленной суммой амортизации и остаткаприбыли (после уплаты налогов, погашения кредитов, выплат процентов покредитам, дивидендов).
Срок окупаемости инвестиционногопроекта в целом (затраты за счет всех источников финансирования) равен периодувремени от начала его финансирования до момента, когда объем инвестицийсравняется с суммарным объемом амортизации и чистой прибыли.
Целесообразно при разработкеинвестиционной политики предприятия оценить возможные риски, связанные сосуществлением инвестиционных проектов.
Влияние коммерческих рисков(различные виды строительных, производственных, маркетинговых, кредитных,валютных рисков) оценивается через вероятное изменение ожидаемой прибыльностиинвестиционного проекта и соответствующее уменьшение эффективности инвестиций.
Защита от некоммерческих рисков(стихийные бедствия, гражданские беспорядки, изменения экономической политикигосударства), не зависящих от инвесторов, может быть осуществлена путемполучения государственных гарантий или страхования инвестиций.
Критерием эффективностибесприбыльных инвестиционных проектов является снижение затрат на достижениесоответствующего социального, научно-технического или экологического эффектареализации этих проектов.
При использовании различныхисточников финансирования инвестиционных проектов, реализуемых в рамкахинвестиционной политики предприятия, наряду с общим сокращением сроков ихосуществления согласовывается приемлемое для участников распределение платежейна протяжении периода реализации проектов. В случае привлечения кредитныхресурсов обеспечиваются по возможности минимальные процентные платежи имаксимальные сроки их погашения.
1.4Современные методики определения эффективности инвестиций
В последнее время многиеуправленческие решения, касающиеся принятия каких-либо проектов, в большинствесвоем основываются на результатах экономического анализа с использованиемпоказателей оценки эффективности капитальных вложений. Предлагается следующаяклассификация показателей оценки эффективности инвестирования, которые являютсянаиболее популярными на практике и используются как российскими предприятиями,так и компаниями в странах с развитой рыночной экономикой (рис. 1.2).

/>
Рис. 1.2 – Классификация показателейоценки инвестиционных проектов
Данная классификация допускаетделение показателей эффективности капитальных вложений на три основные группы: неформализованные(качественные), статические (простые) и динамические (основанные надисконтировании).
К качественным показателямотносят критерии «срочности» (отбираются проекты, требующие немедленнойреализации; их непринятие может привести к нежелательным финансовым и иным последствиям)и «вынужденности» (данный критерий может использоваться при необходимостиосуществления инвестиций, например, в случае вмешательства государства в делакомпании).
Использование неформализованныхпоказателей не позволяет количественно оценить инвестиционные предложения, ипоэтому вопрос относительно целесообразности осуществления проекта или выбораодного из нескольких приемлемых часто решается аналитиками на уровне интуиции.
К статическим показателям оценкиинвестиционных проектов относится расчет простой (бухгалтерской) нормы прибылии расчет периода окупаемости проекта.
Простая (бухгалтерская) нормаприбыли проекта (Accounting Rate of Return, ARR) характеризует годовуюрентабельность всего инвестированного капитала, выражается в процентах и рассчитываетсяпо формуле (1.1):
/> (1.1)
где PRср – среднегодовая прибыльпроекта; IC – капиталовложения (инвестиционные затраты); LV – ликвидационнаястоимость основных средств.
В некоторых случаях формуларасчета бухгалтерской нормы прибыли имеет следующий вид (1.1а):
/> (1.1а)
Это объясняется тем, что первыйвариант расчета критерия бухгалтерской нормы прибыли учитывает постепенное и равномерноесписание стоимости оборудования при линейной амортизации, поэтому в течениевсего срока жизни проекта «инвестируется» с бухгалтерских позиций, в среднем,примерно половина общей суммы капиталовложений в зависимости от величиныликвидационной стоимости, которая остается «недоинвестированной». Но такаяситуация происходит, как правило, лишь в тех случаях, когда срок службыоборудования совпадает со сроком функционирования проекта и не со всей суммойинвестированного капитала. В основном это касается приобретения основныхсредств, поэтому часто используется и второй вариант формулы. Основнымдостоинством критерия бухгалтерская норма прибыли является его простота. Внастоящее время этот критерий используется только для быстрой «отбраковки»проектов. К недостаткам бухгалтерской нормы прибыли можно отнести то, что этоткритерий не учитывает распределение во времени инвестиционных издержек идоходов, а также сложность выбора «обычного» года, наиболее характерного дляпроекта.
Период или срок окупаемостикапиталовложений (Payback Period, PB) является одним из простейших и наиболеечасто используемых критериев оценки экономической эффективности проекта. Поопределению, период окупаемости – это минимальный интервал времени (от началаосуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект от реализациипроекта становится положительным и в дальнейшем не становится отрицательным.
Иными словами, это период,начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные синвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.В том случае, если проект предусматривает ежегодное получение финансовыхпотоков, одинаковых по величине, период окупаемости можно рассчитать по формуле(1.2):
/> (1.2)
где IC – общая стоимостькапиталовложений в проект; CFср – среднегодовой финансовый поток от реализациипроекта.
Преимущество периода окупаемостизаключается в том, что с его помощью достаточно четко оценивается ликвидностьпроекта и уровень риска: при прочих равных условиях проект, окупаемый за 3года, является менее рискованным по сравнению с тем, который имеет срококупаемости 5 лет. Несмотря на то, что данный критерий является одним из самыхраспространенных, он обладает тремя главными недостатками:
Период окупаемости не учитываетденежные потоки, и следовательно отдачу от реализации проекта после наступлениямомента окупаемости капитальных вложений. Очевидно, что для объективной оценки инвестицийнедостаточно знать только возможность возврата капитальных вложений. Вкладываясредства в проект, инвестор надеется на получение требуемой нормы прибыли.
Период окупаемости не учитываетдинамику изменения величины финансовых потоков для различных периодов в течениесрока жизни проекта. Проекты с нарастающими или убывающими потоками денег вовремени являются достаточно распространенными. Вложение в производство новойпродукции может давать растущие потоки денег в начале жизненного цикла товара.После достижения своего максимума величина потоков может резко падать напоздних стадиях жизни товара. Замена оборудования, наоборот, приводит кнепрерывному росту величин потоков, что связано с увеличением эффективностизатрат по мере списывания существующего оборудования.
Период окупаемости касаетсяпервоначальных инвестиций в проект и не учитывает влияния на эффективностьпроекта дополнительных (промежуточных) капитальных вложений. Оба израссмотренных выше показателей имеют ряд общих недостатков, обусловленныхигнорированием концепции временной ценности денежных ресурсов.
Для оценки эффективностикапитальных вложений с учетом фактора времени на практике используетсянесколько критериев. К их числу относятся дисконтированный период окупаемости,чистый дисконтированный доход, дисконтированный индекс доходности, внутренняянорма доходности и некоторые другие. Для определения всех перечисленныхкритериев используются дисконтированные финансовые потоки, поэтому особоевнимание при оценке инвестиций следует уделять определению прогнозных значенийфинансовых поступлений и выплат в течение всего срока жизни инвестиционногопроекта. В современных условиях даже такой широко распространенный показатель,как период окупаемости капитальных вложений, рекомендуется определять с использованиемдисконтирования.
Дисконтированный периодокупаемости (Discounted Payback Period, DPB) можно представить как минимальныйвременной интервал от начала реализации проекта, когда соответствующийинтегральный эффект становится положительным и остается таковым до концаанализируемого периода (1.3):
/> (1.3)
где τ [0, T]; CFt –финансовый поток года t; ICt – капитальные вложения (инвестиционные затраты) вгоду t; T – период реализации проекта; r – ставка дисконтирования.
Дисконтированный периодокупаемости – это период времени, в течение которого первоначальные вложения идругие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатамиего осуществления, т.е. начиная с момента времени τ=DPB, данный проект ужене нуждается в каком-либо внешнем финансировании. Дисконтированный периодокупаемости может служить критерием для принятия инвестиционного решения.
Дисконтированный периодокупаемости, как и обычный, является одним из важных параметров оценки инвестиционногопроекта. Данный критерий позволяет детально измерить время, требуемое длявозмещения инвестиционных затрат. Это можно объяснить следующим образом. Приимеющихся значениях финансовых потоков формируется кумулятивный финансовыйпоток проекта, который после инвестирования средств становится отрицательным. Затем,по мере развития проекта, происходит постепенная трансформация отрицательногокумулятивного финансового потока в положительный. Тот интервал (год, месяц)проекта, в рамках которого кумулятивный финансовый поток превращается в нуль, ислужит границей периода окупаемости.
Основным критерием ценностиинвестиционного проекта является критерий чистого дисконтированного дохода (NetPresent Value, NPV). Чистый дисконтированный доход определяется как суммафинансовых потоков, генерируемых инвестиционным проектом за весь расчетныйпериод [t0, T], приведенная к начальному моменту t0 со ставкой дисконтирования,равной r (1.4):
/> (1.4)
где CFt – доход, достигнутый запериод времени t (чистый финансовый поток года t); ICt – капиталовложения вгоду t; T – расчетный период оценки; r – ставка дисконтирования.
Одним из главных критериевинвестиционной предпочтительности того или иного проекта является максимизацияприбыли. Однако для более эффективного анализа инвестиций также должныучитываться размер капитальных вложений и альтернативное использование средств.Как большинство авторов исследований по данной тематике, так и большинство практиковсчитают чистый дисконтированный доход наиболее подходящим критерием оценкипривлекательности инвестиционного проекта, характеризующим доходный потенциал вложенныхсредств. Чистый дисконтированный доход показывает соотношение между будущимидоходами от инвестиций и вложенными средствами. Данный критерий позволяетаналитику сделать вывод о предпочтительности чистого баланса между «текущимистоимостями» этих составляющих. Критерий NPV показывает, может ли реализацияинвестиционного проекта дать возможность получить норму прибыли, применяемую врасчетах.
Можно проследить некотороесходство между критерием NPV и концепцией окупаемости, в которой такжеприсутствует покрытие инвестированных средств. Несмотря на это, существенноеразличие между окупаемостью и чистым дисконтированным доходом заключается втом, что критерий NPV в дополнение к возврату на инвестиции обладает внутреннимтребованием к доходности на вложенный капитал. Лучше всего чистыйдисконтированный доход используется в качестве индикатора, показывающеговозможность достижения планируемой нормы прибыли в течение периода функционированияинвестиционного проекта. Когда чистый дисконтированный доход положителен,существует потенциал получения дохода выше установленной нормы. И, наоборот,когда чистый дисконтированный доход отрицателен, отсутствуют возможностидостижения минимально приемлемой нормы прибыли и возврата капитала. В случае,когда чистый дисконтированный доход равен нулю, реализуется минимальная нормавозврата капитала при условии, что оценка величины потоков проектируемого срокажизни проекта представляется достаточно надежной. Неравномерный уровеньфинансовых потоков может оказать значительное влияние на результаты при неизменномметоде расчета. Критерий NPV может без трудностей приспосабливаться к любойкомбинации различных финансовых потоков. Значительное влияние на результатырасчета и, следовательно, на его интерпретацию оказывает выбор ставки дисконтирования.Кроме того, необходимо заметить, что чем дальше отнесены во времени (относительнонулевого интервала) планируемые поступления и платежи, тем меньшее влияние они оказываютна величину показателя чистого дисконтированного дохода. Таким образом,критерий NPV имеет явно выраженные преимущества по сравнению со статическимикритериями, поскольку он учитывает весь срок жизни проекта и характер распределенияво времени финансовых потоков. Несмотря на то, что данный критерийпредставляется предпочтительным инструментом оценки инвестиционных альтернатив,он не может характеризовать все аспекты экономической эффективности капитальныхвложений.
В настоящее времядисконтированный индекс доходности (Discounted Profitability Index, DPI)является одним из часто используемых измерителей относительной ценности инвестиционногопроекта. В общем виде дисконтированный индекс доходности представляет собойотношение суммы дисконтированных (к начальному периоду времени t) финансовых потоковпроекта к величине капиталовложений. Другими словами, дисконтированный индексдоходности является формальным способом выражения соотношения доходов и затрат инвестиционногопроекта (1.5):
/> (1.5)
где CFt – финансовый потокпроекта в году t; ICt – сумма капитальных вложений в проект в году t; IC –сумма капиталовложений в проект за T лет реализации проекта.
Согласно правилу DPI, чтобыпринять решение о реализации проекта, минимально приемлемое значение критериядолжно быть более 1,1 для устранения влияния возможных погрешностей. Если чистыйдисконтированный доход положителен, то дисконтированный индекс доходностибольше единицы, что является необходимым условием относительной эффективности инвестиционногопроекта. Дисконтированный индекс доходности позволяет аналитику оценитьинвестиционные альтернативы различных масштабов путем сопоставления доходностипроектов.
Однако данный критерий обладаетнедостатком, заключающимся в том, что после его расчета нет возможности судитьоб абсолютном денежном эффекте, вызванном проектом.
Для использования критерия NPVнеобходимо установить соответствующую ставку дисконтирования, что является достаточносложной задачей, поскольку при этом часто требуется экспертная оценка каждой изее составляющих. В связи с этим большое распространение получил критерийвнутренней нормы доходности (Internal Rate of Return, IRR), в которомсубъективный фактор сведен к минимуму. Если изобразить зависимость чистого дисконтированногодохода от ставки дисконтирования, то будет видно, что кривая значений чистогодисконтированного дохода пересекает ось абсцисс в некоторой точке. Такимобразом, внутреннюю норму доходности можно определить как уникальное значениеставки дисконтирования для каждой инвестиционной фазы, при которой приведеннаястоимость всех финансовых притоков равна приведенной стоимости всех финансовыхоттоков. Значение нормы дисконта, при котором чистый дисконтированный доходобращается в нуль, и называется внутренней нормой доходности (1.6):
/> (1.6)
Проект можно считать эффективным,если внутренняя норма доходности больше «средневзвешенной стоимости капитала»,т.е. проценты по источникам финансирования (если они были привлечены) смогутбыть покрыты из доходов от реализации проекта за время, равное горизонтурасчета. Для простых случаев расчет внутренней нормы доходности производится с использованиемтаблиц дисконтирования. Когда проект обладает более сложным распределениемразличных по своей величине денежных потоков, процедура расчета заключается вметоде «проб и ошибок». Определяется чистый дисконтированный доход при искомойнорме дисконта: если полученное значение чистого дисконтированного доходаположительно, используется более высокая ставка дисконтирования. Если же приболее высокой норме дисконта значение чистого дисконтированного дохода отрицательно,значение внутренней нормы доходности должно находиться между этими двумязначениями. Однако если более высокая ставка дисконтирования все еще даетположительное значение чистого дисконтированного дохода, ее следует увеличиватьдо тех пор, пока значение критерия NPV не станет отрицательным. Еслиположительные и отрицательные значения чистого дисконтированного дохода близкик нулю, можно получить приемлемую аппроксимацию величины внутренней нормы доходностис помощью линейной интерполяции.
Существуют три основныеинтерпретации экономического смысла внутренней нормы доходности:
Определение максимальной ставкиплаты за привлекаемые источники финансирования проекта, при которой последнийостается безубыточным. В случае оценки эффективности общих инвестиционныхзатрат, это может быть максимальная процентная ставка по кредитам, а при оценкеэффективности использования собственного капитала – наибольший уровеньдивидендных выплат.
Нижний гарантированный уровеньприбыльности инвестиционных затрат. Если он, с учетом инвестиционного риска данногопроекта, превышает среднюю стоимость капитала в данном секторе инвестиционнойактивности, то проект может быть рекомендован к осуществлению.
Предельный уровень окупаемости(доходности) инвестиций, что может быть критерием целесообразностидополнительных капиталовложений. Важным преимуществом использования показателяIRR является то, что оценщик проекта, на этапе его реализации проекта, может непрогнозировать уровень ставки дисконтирования с целью обоснования эффективностипроекта. То есть оценивание проекта происходит без использования указаннойдополнительной информации, которая может оказаться ненадежной. В связи с этим можноговорить о том, что у проектов с большей внутренней нормой доходности вышеустойчивость и надежность, а близость внутренней нормы доходности к принятой врасчетах ставке дисконтирования показывает, что при малейшем изменении условийреализации этот проект может превратиться из прибыльного в убыточный. Поэтомупри решении задачи выбора оптимального проекта из некоторой совокупности напредприятии устанавливается минимальное значение показателя IRR, служащее ограничениемоценки эффективности инвестиций.
Несмотря на достаточнуюобъективность, отсутствие зависимости от абсолютных размеров инвестиций ибогатый интерпретационный смысл, критерий внутренней нормы доходности имеет ряднедостатков:
для проектов, не стандартных поструктуре денежных потоков и распределению их во времени, может наблюдаться какмножественность, так и отсутствие значения показателя IRR;
очень трудно отдать предпочтениекакому-либо из альтернативных проектов, различающихся между собой размеромкапитальных вложений и имеющих внутренние нормы доходности, обратнопропорциональные размеру инвестиций;
на основе IRR невозможноустановить срок окупаемости капитальных вложений.
Очевидно, что при оценкеинвестиций необходимо использовать IRR, но только в совокупности с другимикритериями.

Глава2. Анализ инвестиционной деятельности ООО «Каскад»
 
2.1 Краткая характеристикапредприятия
ООО «Каскад» основано в июне 1993года и является инвестиционно-строительной компанией полного цикла – то есть,успешно осуществляет все виды предпроектных, проектных и строительно-монтажныхработ, самостоятельно их финансируя. В состав Общества входит также агентствонедвижимости. За время своей деятельности Общество построило и ввело вэксплуатацию свыше 200000 кв.м. жилых и нежилых помещений в более чем 30-тиобъектах самого различного назначения. В эти данные не входят многочисленныеработы меньшего масштаба – например, сложнейшая работа по реконструкциимножества зданий. Среди объектов, успешно возведённых «Каскад», есть ифизкультурно-оздоровительные комплексы, и административные постройки, и жилыедома повышенной комфортности, и бизнес-центры класса «А». Объекты Обществаможно увидеть во всех административных округах Москвы и в самых престижныхрайонах города. Опыт ООО «Каскад» значителен и разнообразен. Все объекты,построенные Обществом, объединяет бережное профессиональное отношениепроектировщиков и строителей к архитектурному облику города, качество работ ивнимание к требованиям клиентов. В данный момент «Каскад» с успехом ведетстроительство зданий класса «А», получив благодаря этому признаниеобщественности и заняв устойчивые позиции в рейтингах ведущих строительныхкомпаний. В ближайших планах Общества – реализация нескольких масштабныхпроектов по возведению жилых комплексов повышенной комфортности(«бизнес-класса»).
В то же время в связи с высокойстепенью застроенности центра города, Общество стремится реализовыватьстроительные проекты за пределами центра, на окраинах, в ближайшем Подмосковье.
Разрабатываемый инвестиционныепроект является одним из средств реализации этих планов.
2.2Источники финансирования инвестиционных проектов
Финансово-кредитные отношениямежду субъектами инвестиционной деятельности представляют собой важнуюорганизационно-правовую форму регулирования инвестиционного процесса. Этиотношения возникают в условиях рынка по поводу мобилизации денежных ресурсов,необходимых для осуществления инвестиционных проектов.
Финансовое обеспечение проектовможет осуществляться на безвозвратной или возвратной основе. Финансирование набезвозвратной основе – это предоставление денежных средств (осуществлениезатрат) различными инвесторами на неопределенное время в надежде на получениеот реализации проекта в будущем доходов, которые покроют с прибылью этирасходы.
Финансирование на возвратнойоснове — это предоставление инвестором денежных средств на определенное время,с обязательством вернуть их к обусловленному сроку с процентами.
При первом методе источникамифинансирования являются бюджетные ассигнования, государственные субсидии,средства внебюджетных фондов, собственные средства инвесторов, а такжепривлеченные ими средства (финансирование за счет выпуска акций).
При втором методе пользуютсянациональными кредитами, кредитами международных финансово-кредитныхинститутов, коммерческих банков и других финансово-кредитных учреждений.
Все большее значение как источникфинансирования приобретают другие заемные средства: коммерческий кредит,ипотечные ссуды, средства кредитных союзов, средства от выпуска и продажиоблигаций, средства от лизинговых и факторинговых операций.
Основными принципамифинансово-кредитных отношений между субъектами инвестиционной деятельностиявляются договорной, прямой, целевой и непрерывный характеры финансирования,принцип взаимного финансового контроля.
Финансирование проектовосуществляется на основании договоров (контрактов) по мере их выполнения. Всоответствии с этим принципом оплата работ или услуг производится после ихвыполнения в целом или по мере выполнения отдельных этапов.
Проектно-изыскательские работыобычно оплачиваются либо за проект в целом, либо за выполненнуюпроектно-сметную документацию, необходимую для первого года строительства.Строительно-монтажные работы могут оплачиваться за объект в целом, за отдельныйконструктивный этап, например за нулевой цикл, наземную часть, отделочныеработы. Вместе с тем в условиях инфляции чаще всего расчеты производятсяпомесячно, за фактически выполненный объем строительно-монтажных работ.
Технологическое оборудованиеможет оплачиваться либо после его комплектной поставки, а по прямому договору –после его монтажа и комплексного опробования, либо по мере его поступления настройку.
Прямой и целевой характерыфинансирования обусловливают поступление средств непосредственно заказчику итолько на тот объект, для сооружения которого они предусмотрены.
Ритмичность и непрерывностьстроительного производства требуют непрерывности его финансирования исвоевременной оплаты работ. Финансовый контроль за целевым и рациональнымиспользованием выделенных средств осуществляется в зависимости от формысобственности инвестора и используемых источников финансирования проекта,например, при бюджетных ассигнованиях его осуществляют государственные органыфинансово-хозяйственного контроля, при долгосрочном кредите – коммерческиебанки.
Контроль использованиясобственных и привлеченных средств инвестора осуществляется либо имсамостоятельно, либо на договорной основе инжиниринговой фирмой иликоммерческим банком. Финансовое обеспечение инвестиционного процесса — это, посути, участие финансов в воспроизводстве основного капитала. В экономическойтеории развитых стран различаются понятия финансирования и инвестирования.
Процесс определения источников ивыделения (привлечения займа) денежных средств для инвестиций называетсяфинансированием. Процесс применения денежных средств в качестве долгосрочныхвложений означает инвестирование, т.е. финансирование предшествуетинвестированию.
После поиска источниковфинансирования и определения структуры, оформления договоров финансирования(кредитного договора) начинается процесс инвестирования, т.е. превращениеденежной формы капитала в производительную. Затем капитал в процессе оборотаначинает приносить доход в виде денежных потоков (прибыли и амортизации) ичастично высвобождаться (через ликвидность), пополняя тем самым собственныеисточники финансирования.
Кроме прибыли и амортизации ксобственным источникам финансирования принято относить мобилизацию внутреннихресурсов (МВР).
К ним относятся средства отреализации выбывающего оборудования, ненужных материалов, инструмента,инвентаря, ликвидации временных зданий и сооружений, реализации попутнодобываемых полезных ископаемых (за вычетом затрат по их реализации).
При хозяйственном способестроительства к МВР относятся плановые накопления и экономия от снижениясебестоимости строительно-монтажных работ, амортизация по средствам труда,используемым в строительстве.
Финансирование государственныхстроек может осуществляться как при подрядном, так и при хозяйственном способеза счет различных источников.
При полном или частичномфинансировании за счет бюджетных ассигнований для оформления финансированиянеобходима разработка следующих документов: плана капитального строительства,плана финансирования, перечня строек и объектов, включенных в государственныйзаказ (контракт), титульного списка стройки, подрядного контракта настроительство и копии сводного сметного расчета.
Финансирование таких строекосуществляется банком после экспертизы представленных инвестором (заказчиком)указанных документов и утвержденной проектно-сметной документации.
Финансирование за счет бюджетныхассигнований строек, осуществляемых хозспособом, не требует предоставленияподрядного контракта, однако банк может потребовать договор с проектной организациейдля оплаты выполненных ею работ. После оформления финансирования банк открываетинвестору (заказчику) отдельный счет, с которого производятся оплатавыполненных работ, приобретение оборудования и другие расходы согласно сводномусметному расчету.
При финансировании строительствагосударственных объектов могут использоваться и другие источники: собственныесредства предприятий, кредиты банков, займы и пр.
Важным источником финансированияявляется кредит, предоставляемый инвесторам, независимо от формы собственности,для осуществления реальных инвестиций. Как правило, это долгосрочный (более 1года) кредит. Такой кредит может предоставляться коммерческими банками надоговорных началах, государством (национальный кредит) из средств госбюджета иНациональным банком за счет центральных кредитных ресурсов, коммерческогокредита, ипотечных ссуд, лизинговых операций.
Основой взаимоотношений инвестораи банка (другого кредитодателя) является кредитный договор, где оговариваетсяразмер предоставляемого кредита, его обеспеченность, гарантии возврата, срокиего использования и способы погашения, процентные ставки за пользование,имущественная ответственность сторон.
Заключению кредитного договорапредшествует представление заемщиком ряда документов, в которых обосновываетсяпотребность в кредите под инвестиционный проект. Обычно потребность в кредитеопределяется как разность между общим объемом инвестиций и собственными ипривлеченными ресурсами. Но возможно и полное финансовое обеспечение проекта засчет кредита. Предоставлению кредита предшествует оценка банкомкредитоспособности заемщика либо самостоятельно, либо, по его поручению,аудиторской фирмой. Госкредит используется инвесторами только дляфинансирования реконструкции, технического перевооружения и новогостроительства производственных объектов под гарантию министерств и ведомств.
Принципиально все источникифинансовых ресурсов предприятия можно представить в виде следующейпоследовательности:
собственные финансовые ресурсы ивнутрихозяйственные резервы,
заемные финансовые средства,
привлеченные финансовые средства,получаемые от продажи акций, паевых и иных взносов членов трудовых коллективов,граждан, юридических лиц,
денежные средства, централизуемыеобъединениями предприятий,
средства внебюджетных фондов,
средства государственногобюджета,
средства иностранных инвесторов.
Все предоставляемые враспоряжение инвестиционного проекта средства обладают стоимостью, т.е. заиспользование всех финансовых ресурсов надо платить вне зависимости от источникаих получения. Плата за использование финансовых ресурсов производится лицу,предоставившему эти средства — инвестору в виде дивидендов для собственникапредприятия (акционера), процентных отчислений для кредитора, которыйпредоставил денежные ресурсы на определенное время. В последнем случаепредусматривается возврат суммы инвестированных средств.
Отметим здесь две принципиальноважные особенности платы за собственные финансовые ресурсы предприятия,накопленные предприятием в процессе своей деятельности, и привлеченныефинансовые ресурсы, которые вложены в предприятие в виде финансовыхинструментов собственности (акций). На первый взгляд может оказаться, что, еслипредприятие уже располагает некоторыми финансовыми ресурсами, то никому не надоплатить за эти ресурсы. Это неправильная точка зрения. Дело в том, что, имеяфинансовые ресурсы, предприятие всегда располагает возможностью инвестироватьих, например, в какие-либо финансовые инструменты, и тем самым заработать наэтом. Поэтому, минимальная стоимость этих ресурсов есть «заработок» предприятияот альтернативного способа вложения имеющихся в его распоряжении финансовыхресурсов. Таким образом, предприятие, решая вложить деньги в свой собственныйинвестиционный проект, предполагает стоимость этого капитала как минимум равнуюстоимости альтернативного вложения денег.
Теперь рассмотрим платусобственникам предприятия. Эта плата не ограничивается дивидендами. Дело в том,что прибыль предприятия, оставшаяся в распоряжении собственников (после уплатывознаграждения кредитному инвестору) распределяется на две части: первая частьвыплачивается в виде дивидендов, а вторая часть реинвестируется в предприятие.И первое, и второе принадлежит, на самом деле, собственникам предприятия.Поэтому при исчислении стоимости собственного капитала необходиморуководствоваться следующими соображениями: вся денежная прибыль предприятия(чистый денежный поток), оставшаяся после уплаты кредитору причитающихся емусумм, есть плата совокупному собственнику за предоставленные инвестиции, а неограничиваться только дивидендными выплатами акционерам.
Прокомментируем особенностимобилизации внутренних активов. В процессе капитального строительства упредприятия могут образовываться специфические источники финансирования,мобилизуемые в процессе подготовки проекта (строительства или реконструкции,установки оборудования).
Финансовый механизм мобилизациисостоит в том, что часть оборотных активов предприятия изымается из основнойдеятельности (так как эта деятельность может быть замедлена в виду капитальногостроительства) и пускается на финансирование капитального строительства.
Долгосрочный банковский кредит,размещение облигаций и ссуды юридических лиц являются традиционнымиинструментами заемного финансирования.
Сущность лизинга состоит вследующем. Если предприятие не имеет свободных средств на покупку оборудования,оно может обратиться в лизинговую компанию. В соответствии с заключеннымдоговором лизинговая компания полностью оплачивает производителю (иливладельцу) оборудования его стоимость и сдает в аренду предприятию-покупателю справом выкупа (при финансовом лизинге) в конце аренды. Таким образом,предприятие получает долгосрочную ссуду от лизинговой фирмы, которая постепеннопогашается в результате отнесения платежей по лизингу на себестоимостьпродукции. Лизинг позволяет предприятию получить оборудование, начать егоэксплуатацию, не отвлекая средства от оборота. В рыночной экономикеиспользование лизинга составляет 25% — 30% от общей суммы заемных средств.Принятие решения в отношении лизинга базируется на соотношении величинылизингового платежа с платой за использование долгосрочного кредита,возможностью получения которого располагает предприятие.
Основное отличие междусобственными и заемными финансовыми ресурсами заключается в том, что процентныеплатежи вычитаются до налогов, т.е. включаются в валовые издержки, в то времякак дивиденды выплачиваются из прибыли.
Это обстоятельство служитисточником дополнительной выгоды для предприятия. Таким образом, кредитноефинансирование более выгодно для предприятия, чем финансирование с помощьюсобственных финансовых средств. В то же время, кредитное финансирование дляпредприятия является более рисковым, так как проценты за кредит и основнуючасть долга ему нужно возвращать в любых условиях, вне зависимости от успехадеятельности предприятия. Ясно, что для инвестора такая форма вложения денегявляется менее рисковой, поскольку он в соответствии с законодательством вкрайнем случае может получить свои деньги через суд. Предприятие, стремясьуменьшить свой риск, выпускает финансовые инструменты собственности (акции). Нокак привлечь инвестора вкладывать деньги в эти инструменты, если долговыеобязательства для него менее рискованные? Единственный путь – привлекатьинвестора, обещая ему, а затем и обеспечивая, более высокую плату запривлечение принадлежащих ему финансовых ресурсов.
Экономическая среда дляинвестиционно-строительной деятельности может быть оценена как неконкурентная,нестабильная, криминогенная и рискованная. Законодательная сфера является ввысшей степени неустойчивой и неэффективной, позволяющей развиваться теневойэкономике, а сами законы характеризуются низкой их стимулирующей ролью вразвитии инвестиционно-строительной деятельности. Конкуренция сделаладолгосрочные, в том числе иностранные, финансовые ресурсы, направляемые восновной капитал, довольно редким явлением в российской экономике.
Инвестиционно-строительнаядеятельность реализуется определенной системой производственных,функциональных, организационных и институциональных структур, образующихинвестиционно-сттроительный сектор национальной экономики.
Функционированиеинвестиционно-строительного сектора в современных условиях подверженопостоянной опасности срыва. Срыв связей между субъектами инвестиционно-строительнойдеятельности может осуществляться под воздействием одной или нескольких причинодновременно.
Формализация связей междуинвестиционными (финансовыми), инновационными и производственными подсистемамипозволила сформулировать условие эффективного функционированияинвестиционно-строительного сектора в рыночной экономике. Это условие учитываеткак внутренний (эндогенный) эффект, образуемый в процессеинвестиционно-строительной деятельности, так и внешний (экзогенный) поотношению к инвестиционно-строительной деятельности эффект, возникающий врезультате использования в экономике законченной строительной продукции, т.е.основных фондов производственного и непроизводственного назначения, выпускающихтовары и производящих услуги.
Рассмотрим схему действияинвестиционных (финансовых), инновационных и производственных подсистем впроцессе инвестиционно-строительной деятельности. Для этого вначалепроанализируем в общем виде способ действия любой системы.
Исходя из изложенных в научнойлитературе расчетов, критерий эффективного функционирования системыинвестиционно-строительной деятельности (при определенных ограничивающихусловиях), описывается следующим функционалом, выражающим необходимостьполучения максимума прибыли:
/> (2.1)
Приведенное выражениехарактеризует так называемый внутренний (эндогенный) эффект, образуемый всистеме инвестиционно-строительной деятельности. Внешний (экзогенный) поотношению к субъектам инвестиционно-строительной деятельности эффект образуетсяв результате использования в экономике законченной строительной продукции,например, основных фондов производственного и непроизводственного назначения.
На рис. 2.1 представленаобобщенная схема образования внутреннего и внешнего эффектов (экономического,социального, научно-технического и др.) в системе инвестиционно-строительнойдеятельности.
Объединяют всех участниковинвестиционно-строительной деятельности процессы создания основных фондов,выступающих в конечном итоге в качестве источника (базы) образования инакопления капитала.
Последовательность взаимодействияучастников инвестиционно-строительной деятельности приводит к рассмотрениюграфической модели кругооборота инвестиций, приведенной на рис. 2.2.
/>
Рис. 2.1 — Схема образованиявнутреннего (эндогенного) и внешнего (экзогенного) эффектов в системеинвестиционно-строительной деятельности
Модель представляет собой общий(концептуальный) взгляд на кругооборот инвестиций в процессеинвестиционно-строительной деятельности. Важным следствием этой модели,являются следующие два обстоятельства:
1) суммарная величина первичныхрасходов (затрат) инвесторов при эффективной организацииинвестиционно-строительного цикла (на базе эффективного инвестиционногопроекта) должна быть меньше суммарной величины доходов (результатов),образующихся у инвесторов в период срока окупаемости капитальных вложений;
2) вторичные и последующие доходыинвесторов, получаемые ими после срока окупаемости капитальных вложений,обеспечивают возможность осуществления вторичных и последующих расходов(затрат) на цели расширенного воспроизводства основных фондов.
/>
Рис. 2.2 — Графическая модель кругооборотаинвестиций в основной капитал
Из изложенного следуют два важныхвывода.
Во-первых, модель кругооборотаинвестиций не может быть строго формальной, должна иметь различные степениукрупнения (агрегирования). При этом укрупнение модели порождает новые еепостроения, не содержащиеся в исходной модели, что обусловливается факторамицелостности проблемных ситуаций, в частности, необходимостью: а) выделения вобщей модели кругооборота инвестиций той ее части, которая имеет отношение кчисто строительным процессам, реализуемым генподрядными и субподрядными(включая монтажные) строительными организациями, и б) той части модели, котораяопосредуется чисто инновационными решениями.
Во-вторых, среди всех возможныхспособов агрегирования используемой информации следует выбрать такой, которыйвносит в укрупненную общую модель кругооборота инвестиций минимальные искаженияи неточности и в наибольшей степени отображает сущностные инвестиционные иинновационные экономические явления.
Разработка модели кругооборотаинвестиций требует определения ряда понятий и категорий, в частности, понятийсубъекта и объекта инвестиционно-строительной деятельности, категорий спроса ипредложения капитала, содержания и состава инвестиционно-строительного рынка.
Субъекты инвестиционно-строительнойдеятельности – это участники процесса материализации капитальных вложений восновные фонды.
Объектыинвестиционно-строительной деятельности – это материализованные инвестиции ввиде основного капитала, в качестве которого выступают реализованные проекты(инвестиционные, инновационные и др.), то есть введенные в действие основныефонды производственного и непроизводственного назначения, включая расширениедействующих предприятий, их техническое перевооружение, реконструкцию имодернизацию.
Потребность в объектахинвестиционно-строительной деятельности обеспечивает на рынке спрос на капитал.
Инвестиционные возможности(намерения) субъектов инвестиционно-строительной деятельности формируютпредложение капитала.
Субъекты и объекты инвестиционно-строительнойдеятельности реализуют инвестиционный спрос и предложение, вступая вопределенные экономические отношения посредством механизмовинвестиционно-строительного рынка, который включает в свой состав рынокинвестиций (капиталов), рынок инвестиционных ресурсов и рынок инвестиционныхтоваров – объектов инвестирования (основные фонды, оборотные средства, ценныебумаги и др.).
На инвестиционно-строительномрынке инвесторы выступают в роли покупателей строительной продукции, то есть вроли носителей инвестиционного спроса.
В качестве продавцов выступаютпроизводители строительной продукции (строительно-монтажные организации,проектные организации, предприятия промышленности строительных материалов,машиностроительные заводы, изготавливающие технологическое и т.п.оборудование).
Главным фактором, определяющиммасштабы инвестиционно-строительной деятельности, является совокупноеинвестиционное предложение, которое формирует соответствующий спрос на объектыинвестиционно-строительной деятельности.
Однако равенство спроса накапитал и его предложения достигается только в масштабеинвестиционно-строительного рынка в целом, поскольку в частном (конкретном)случае спрос и предложение могут не совпадать.
Таким образом, инвестиционныйспрос и предложение на строительную продукцию уравновешиваются через механизмценообразования, то есть систему равновесных цен на строительную продукцию иинвестиции в основной капитал (капитальные вложения).
Благодаря системе равновесных ценпостоянно воспроизводятся макроэкономические пропорции в экономике, включаятакой важный ее элемент как прирост основных фондов производственного инепроизводственного назначения.
Механизм равновесных ценвозникает и действует только в условиях свободного конкурентного рынка,предполагающего обмен товарами на основе сбалансирования спроса и предложения.Необходимым условием становления рыночных отношений конкурентного типа являетсяопережающее развитие предложения при относительно стабильном спросе, т.е.возрастающая конкуренция товаропроизводителей (продавцов).
Цена равновесия, котораяскладывается на свободном конкурентном рынке, служит индикатором стоимоститовара, так как фиксирует изменения соотношения спроса и предложения,происходящие на основе колебаний в системе стоимостей. Если на рынкеинвестиционных товаров в данный момент представлен их определенный набор(недвижимое имущество, оборудование, ценные бумаги и др.), то в такой ситуацииинвестор, вкладывая средства в набор товаров, стремится максимизировать прибыльи минимизировать затраты. Среди различных видов активов предпочтение в первуюочередь будет отдано наиболее высокодоходным (с наибольшей нормой прибыли навложенный капитал) и минимальным рискам утраты таких активов.
Направление большой массыинвестиций на цели авансирования их в высокодоходные активы приведет кструктурным сдвигам на рынке инвестиционных товаров. Поэтому инвестиционныйспрос на конкретный объект вложения превысит предложение. В условияхконкурентного рынка такая ситуация вызовет увеличение цен данногоинвестиционного товара.
Высокая рыночная ценаподтверждает привлекательность данного товара для инвесторов с позиций еговысокой доходности (эффекта). Однако перелив инвестиций (капитала) ввысокодоходные активы приведет в конечном итоге к расширению предложенияданного инвестиционного товара и соответствующему уменьшению его цены. В такихусловиях инвестиции будут направлены в новые высокодоходные активы.
Началоминвестиционно-строительного цикла является денежная форма стоимости. Сущностьпервой фазы кругооборота инвестиций заключается в авансировании накопленныхденежных средств или выделении инвестиционных кредитов для создания основныхфондов. Причем денежная форма выступает исходной базой кругооборота инвестицийне только в процессе их создания, но и в случае приватизации собственности иливыкупа имущества трудовым коллективом или частным лицом. В этом случае речьидет о движении ранее авансированных денежных средств.
Завершая рассмотрение общей схемыкругооборота инвестиций в основной капитал, следует отметить, что она впринципе остается одинаковой для конкретного объекта (эффективногоинвестиционного проекта), их совокупности, отрасли, национальной экономики вцелом, а также таких естественных монополий.
Возмещение основного капиталадолжно совершаться в условиях постоянного азвития научно-техническогопрогресса. Поэтому вновь вводимые в эксплуатацию активные основные фонды(машины и оборудование) должны обладать более высокой производительностью, чтопредполагает снижение капитальных затрат на единицу мощности.
Накопление стоимостного износа напредприятиях происходит систематически (ежемесячно), в то время как основныепроизводственные фонды не требуют возмещения в натуральной форме после каждогоцикла воспроизводства. В результате формируются свободные денежные средства(путем включения амортизационных отчислений в издержки производства), которыемогут быть направлены для расширения воспроизводства основного капитала. Крометого, вводятся в эксплуатацию новые объекты, на которые по установленным нормам(в процентах от балансовой стоимости) начисляется амортизация. Однако такиеобъекты не требуют возмещения до истечения нормативного срока службы. Общийобъем амортизационных отчислений в нормально функционирующей экономикеобеспечивает инвестору не только простое, но и расширенное воспроизводствоосновных фондов. Начисленный стоимостной износ служит одним из важнейшихисточников финансирования инвестиционно-строительной деятельности.
В современных условияхпредприятия различных форм собственности (акционерные, частные игосударственные) самостоятельно разрабатывают инвестиционно-строительныепрограммы и обеспечивают их реализацию соответствующими финансовыми ресурсами.План финансирования инвестиций является для предприятия документом, определяющимстратегию его финансовых возможностей на предстоящий год.
Система финансового обеспеченияинвестиционного процесса складывается из органического единства источниковфинансирования инвестиционно-строительной деятельности и методовинвестирования. К методам инвестирования относятся: бюджетный, кредитный,самофинансирование и комбинированный (смешанный). Бюджетный методинвестирования в условиях российской переходной экономики применяется восновном к объектам производственной и непроизводственной сфер национальнойэкономики, включаемых и утверждаемых ежегодно в составе федеральныхинвестиционных программ. Кредитный метод наиболее рационален (при определенныхусловиях), так как способствует более эффективному использованию инвестиционныхсредств на основе их возвратности и платности. Метод самофинансирования икредитный метод пока не получили должного развития из-за низкой рентабельностибольшинства предприятий и неудовлетворительного состояния экономической изаконодательной среды в стране.
Основным источником формированияинвестиционных ресурсов в ООО «Каскад» является использование привлеченныхсредств. Опишем подробнее данный источник.

2.3Привлеченные средства как источник финансирования инвестиционных проектов
Происходящие в годы реформкризисные явления в экономике нашей страны в значительной мере отражаются наинвестиционной деятельности в сфере строительства.
Обновление основных фондов впоследние годы практически не проводилось. Это приводит не только к потереконкурентоспособности продукции, но и резко снижает уровень безопасностиусловий труда, увеличивает возможность аварийных ситуаций вплоть до техногенныхкатастроф.
В настоящее время необеспечивается даже простое воспроизводство основных фондов. Растет их износ,который достигает по отдельным отраслям 70-80%. Темпы старения технологическогооборудования возросли в 5 раз, и его средний возраст достиг недопустимойвеличины - 16-18 лет - при установившемся сегодня в мире дляразличных отраслей промышленности уровне этого показателя 5-8 лет.
Такое положение сложилосьвследствие того, что ранее действовавшая система финансирования инвестиций быларазрушена в процессе непоследовательно проводимых реформ. В то же время,трудности с привлечением иностранных инвестиций, высокий уровень ставок забанковские кредиты, незаинтересованность банков в предоставлении долгосрочныхинвестиционных кредитов, резкое уменьшение бюджетных средств, направляемых наинвестиции, привели к тому, что строительство, реконструкция и техническое перевооружениепроводились преимущественно за счет собственных средств предприятий. Их доля вобщем объеме капитальных вложений находится в последние годы на уровне 70-90%.
Таким образом, оживлениеинвестиционной деятельности имеет первостепенное значение не только дляобеспечения нормального функционирования предприятий, но и для общегоэкономического подъема.
Одним из наиболее значимых иреальных источников финансирования инвестиций должны стать средства,привлекаемые в процессе эмиссии и размещения корпоративных ценных бумаг.
Процесс привлечения капиталапосредством эмиссии акций и корпоративных облигаций требует значительныхусилий, затрат времени и денег. Для активизации процесса формирования рынкакорпоративных ценных бумаг в целях привлечения инвестиций в создавшихсяусловиях целесообразно использовать государственные бюджетоэффективные мерыподдержки.
Для привлечения финансовыхресурсов путем эмиссии и размещения ценных бумаг необходимо:
сформировать стратегическиеподходы к направлениям инвестирования средств в строительство;
выбрать целесообразный видкорпоративных ценных бумаг для их эмиссии и размещения среди частныхинвесторов;
разработать бюджетоэффективныемеры поддержки процесса эмиссии и размещения корпоративных ценных бумаг.
Из всех видов корпоративныхценных бумаг для предприятий в настоящее время значительными преимуществамиобладают облигации, что связано со следующими обстоятельствами:
выпуск облигаций позволяетпривлекать в строительство кроме средств кредитных организаций средства широкогокруга мелких инвесторов;
у предприятия-эмитента облигацийпоявляется возможность управления своим долгом, в том числе путем досрочноговыкупа облигаций;
наличие эмиссионной истории(истории котировок) создает предприятию-эмитенту положительную репутацию нарынке, что позволяет снизить стоимость последующих заимствований;
облигации превосходят побольшинству характеристик (объему привлекаемых средств, срокам, юридическойзащищенности и т.д.) такие формы привлечения средств, как кредиты и векселя.
При выпуске облигаций дляфинансирования инвестиций в строительство могут быть использованы средстванаселения, включая работников и руководителей предприятий, и средствакоммерческих банков, а также различных инвестиционных фондов.
Население, по оценке экспертов,располагает значительными финансовыми ресурсами, однако приобретенный впоследние годы негативный опыт препятствует вложению этих средств в реализациюразличных финансовых проектов.
Коммерческие банки располагаютдостаточными свободными финансовыми ресурсами для использования в реальномсекторе экономики. Однако несмотря на то, что предложение кредитных ресурсовпревышает спрос, ставка процента за кредит оказывается неприемлемо высокой длябольшинства предприятий.
Предоставление государственной бюджетнойподдержки для развития инвестиционной деятельности стимулирует привлечениесредств внешних инвесторов путем эмиссии корпоративных ценных бумаг. Наиболеецелесообразным видом таких бумаг являются облигации с фиксированной купоннойставкой.
При организации эмиссии иразмещения корпоративных купонных облигаций бюджетная поддержка можетоказываться путем компенсации купонных выплат по облигациям в размере 10-15% ихноминальной стоимости в течение первого периода их функционирования. При этомна 1 рубль бюджетных средств обеспечивается привлечение на строительныепредприятия от 7 до 10 рублей кредитных ресурсов. По предлагаемой схеме накаждый миллион рублей бюджетных средств в строительство может быть привлеченодо десяти миллионов рублей кредитных ресурсов. А предприятия с быстройоборачиваемостью капитала могут обеспечить за счет этого прирост промышленнойпродукции за год на 20-60 миллионов рублей. Даже при высоком уровнепроизводительности труда это обеспечит до 50 дополнительных рабочих мест на каждыймиллион рублей выделенных из бюджета средств. Городскому бюджету каждоедополнительное рабочее место обойдется не более чем в 15-20 тыс. рублей, иокупятся эти средства достаточно быстро за счет дополнительных налоговыхпоступлений.
При этом коммерческие банки,население, инвестиционные фонды получают возможность вкладывать финансовыересурсы в реальный сектор экономики при значительном снижении риска невозвратасредств.
Использование представленногомеханизма антикризисного государственного управления позволит консолидироватьусилия предприятий промышленности, коммерческих структур, населения иПравительства Москвы для обеспечения увеличения объемов производстваконкурентоспособной импортозамещающей и экспортоориентированной промышленнойпродукции.
Рассматриваемый механизмподдержки инвестиционной деятельности за счет привлеченных средств даетвозможность формировать точки быстрого роста налоговых поступлений в городскойи федеральный бюджеты как непосредственно от промышленных предприятий, так и засчет мультипликативного эффекта от сопряженных с ними отраслей и предприятий. Воснову организации взаимодействия участников процесса привлеченияинвестиционных ресурсов на строительные предприятия с использованиемвозможностей рынка ценных бумаг может быть положена обобщенная схема реализацииинвестиционного процесса (рис. 2.3).
Рассматриваемая схемапредполагает осуществление инвестиционного процесса в условиях разработки иреализации инвестиционного проекта, требующего краткосрочных и долгосрочныхкапиталовложений, объемы которых превышают собственные возможности предприятия.При этом экономический потенциал предприятия позволяет обеспечить привлечениеинвестиционных ресурсов с использованием рынка ценных бумаг на основе эмиссиикорпоративных облигаций и получения определенной финансовой поддержки изсредств городского бюджета.
/>
Рис. 2.3 – Схема финансированияинвестиционного процесса

Глава 3.Эффективность инвестиций
 
3.1 Краткая характеристикаинвестиционного проекта
В целях реализации планов подальнейшему развитию Общества был разработан инвестиционный проектстроительства пригородного коттеджного поселка. В рамках проекта разработанплан стандартного коттеджа, при этом желающие имеют право переработать данныйплан по своему усмотрению, либо представить свой план (для своего коттеджа).Это позволит избежать стандартизированного вида поселка, кроме того, каждый избудущих жителей поселка может иметь именно такой коттедж, который он хочет. Вто же время те люди, для которых имеет большое значение стоимость строительства,а небольшие детали плана коттеджа не принципиальны, могут воспользоватьсястандартным проектом, не затрачивая дополнительных средств на разработкудругого. Стандартный проект представлен в приложении 1.
3.2 Выборсхемы финансирования инвестиционного проекта
Как показывает практика, приналичии благоприятных условий для осуществления инвестиционного кредитованияссудозаемщик может обосновано рассчитывать на получение недостающих ему средствтолько в том случае, если значительная часть потребности в инвестиционномкапитале будет покрываться им самим из собственных источников финансирования.При этом минимально допустимая доля собственного капитала в зависимости отуровня проектного риска и кредитоспособности заемщика будет находится впределах от 25 до 50 %. В этих условиях по прежнему актуальной остаетсяпроблема качественной разработки современных аналитических подходов, связанныхс обоснованием оптимальной структуры средств финансирования долгосрочныхинвестиций. В рамках этих вопросов существенное место занимает проблемаправильного выбора критерия оценки, на основе которого будет сделанрациональный выбор того или иного варианта структуры инвестиционного капитала.
В качестве различных источниковсредств, направляемых на финансирование долгосрочных инвестиций, в теории ипрактике финансового анализа традиционно выделяют собственный и заемный капитал(группировка средств осуществляется в зависимости от экономического содержания(природы) различных источников инвестиционного капитала). В частностиподразделение на собственный и заемный капитал позволяет финансовым аналитикамобъективно оценить среднюю взвешенную цену инвестированного в проект капитала.Однако такая классификация источников средств финансирования долгосрочных инвестицийв определенной мере противоречит классификации данных источников, используемойв отечественной системе бухгалтерского учета и государственного статистическогонаблюдения, где различные источники финансирования выделяются в двеобособленные группы в зависимости от места возникновения средств (генерированиесредств осуществляется самим хозяйствующим субъектом или капитал привлекаетсяиз вне).
В ходе обоснования оптимальнойструктуры средств финансирования целесообразно использовать подразделение собственногокапитала на внешние (за счет эмиссии акций) и внутренние (за счет амортизации ичасти прибыли) источники средств, а также выделение кредитов банка, займовпрочих организаций, средств, поступающих за счет выпуска корпоративныхоблигаций, бюджетных ассигнований и пр. в отдельную обособленную группу заемныхисточников финансирования, что позволит финансовым аналитикам учестьспецифические цели, стоящие отдельно перед акционерами (владельцами) компании иее кредиторами. Кроме того становится возможным детерминация уровня финансовогориска, дополнительно возлагаемого на собственников компании, напрямуюсвязанного с постоянными финансовыми издержками по обслуживаниюинвестированного капитала и долей заемных средств в общем объеме финансированиядолгосрочных инвестиций.
В процессефинансово-инвестиционного анализа необходимо обращать внимание на сложнуюпроблему оценки качественного уровня прибыли, являющейся важнейшим внутреннимисточником финансирования капиталовложений. Ни для кого не секрет, что наличиеприбыли, рассчитанной по российским стандартам бухгалтерского учета, еще неявляется гарантией фактического наличия у компании реальных денежных средств.Справедлива и обратная ситуация, даже если по данным бухгалтерского учетапредприятие не получило прибыль (либо она не столь значительна) у коммерческойорганизации все же могут иметься достаточные собственные денежные ресурсы дляприобретения отдельных объектов основных средств.
Оценивая накопленный опыт врешении такого рода вопросов и, безусловно, используя результаты собственныхисследований, мы пришли к выводу, что для обоснования структуры капитала можноиспользовать следующие критерии оценки: скорость возврата инвестированногокапитала; показатель рентабельности собственного капитала; показатель «прибыльна акцию»; средняя взвешенная цена капитала. Рассмотрим методику использованиякаждого критерия оценки.
Важную роль в процессеобоснования оптимальной структуры средств финансирования играют показателифинансового рычага (Fl), рентабельности собственного капитала (ROE),рентабельности инвестированного (постоянного) капитала (ROI). Данный наборпоказателей используется для оценки воздействия структуры капитала на уровеньэффективности конкретного варианта капиталовложений. Вышеперечисленные показателиисчисляются по следующим формулам:
/>

где
ЗК – величина заемного капитала,тыс. руб.;
СК – величина средств из внешних (засчет эмиссии акций) и внутренних (амортизация и прибыль) источниковсобственного капитала компании, тыс. руб.;
Р – величина проектной прибыли доналогообложения и выплаты процентов, тыс. руб.;
I – объем финансированиядолгосрочных инвестиций (постоянный капитал: СК + ЗК), тыс. руб.
Показатель ROE, исчисленный сиспользованием чистой прибыли и после уплаты процентных платежей можнопредставить в следующем виде:
/>,
где tax — ставка налога и прочихотчислений с прибыли предприятия, коэффициент; r — средняя взвешенная ставкапроцента по заемным средствам финансирования, коэффициент
Для того чтобы определить степеньвоздействия структуры капитала на уровень эффективности долгосрочногоинвестирования, в качестве критерия оптимизации можно использоватьрентабельность собственного капитала (целевого показателя, учитывающегоинтересы владельцев компании). В этом случае можно составить детерминированнуюмодель зависимости показателя ROE от влияния на его уровень рентабельностиинвестированного капитала (эффективности капиталовложений по всем источникамфинансирования) и финансового рычага (показателя структуры инвестированногокапитала). Данная модель зависимости может быть выведена следующим образом:

/>
Вышеприведенная модельзависимости наглядно иллюстрирует так называемый эффект финансового рычага.Если общий уровень эффективности капиталовложений перед выплатой процентных идивидендных платежей (ROI) превышает процентную ставку по заемным средствамфинансирования, то финансовый рычаг будет увеличивать рентабельностьсобственного капитала. И наоборот, если рентабельность инвестированногокапитала будет ниже, чем норма процента по заемным средствам финансирования, Flбудет снижать уровень эффективности вложения капитала собственников(акционеров) компании – реципиента. Отсюда можно сделать вывод: финансовыеаналитики, учитывая в первую очередь интересы владельцев компании, имеютреальную возможность оптимизировать структуру капитала инвестиционного проектаза счет выбора такого ее варианта, при котором достигается максимальный уровеньэффективности использования собственного капитала. Однако при этом не стоитзабывать, что с увеличением в структуре капитала доли заемных источников вместес показателем ROE возрастает степень финансового риска, связанного с повышениемвероятности невыплаты по своим долговым обязательствам перед кредиторами(заимодавцами). Этот риск дополнительно возлагается на собственников компании.Принимая эти моменты во внимание, более рациональным, на наш взгляд, было быиспользование в качестве критерия оптимизации такого обобщающего показателя,который, с одной стороны, учитывал интересы собственников компании, с другойстороны, соединял в себе частные показателя рентабельности и финансового риска.В качестве такого критерия мы предлагаем использовать соотношение «рентабельность– финансовый риск». Однако здесь возникает одна важная проблема: каким частнымпоказателем мы будем определять уровень финансового риска?
Для того чтобы детерминироватьданный показатель мы сделали следующее допущение: в связи с тем, что ценазаемного капитала уже включает компенсацию за риск инвестирования средств вконкретный вариант капиталовложений, надбавку в уровне рентабельности,связанную с финансовым риском (FR), можно найти как разницу между фактическойвеличиной средней взвешенной цены инвестированного капитала (WACC) и этим жесамым показателем, рассчитанным с использованием безрисковой ставкирентабельности (WACC rf). Вышеизложенное допущение можно представитьматематически следующем выражением:
/>
где
kе — цена собственного капитала,коэффициент;
r — средняя взвешенная ставкапроцента (фактическая или планируемая) по заемным средствам финансирования,коэффициент;
(r — rf) — надбавка в уровнерентабельности (премия) за финансовый риск, при условии 100% кредитованияконкретного варианта капиталовложений (за счет банковских кредитов, выпускакорпоративных облигаций, займов сторонних организаций и пр.), коэффициент;
ЗК / (СК + ЗК) – доля заемныхсредств финансирования в общей величине инвестированного в проект капитала,коэффициент.
Полученное выражение FR позволяетсделать вывод о наличии прямой зависимости между уровнем финансового риска идолей заемных средств финансирования в общей величине инвестированного в проекткапитала. Такого рода заключение полностью соответствует общепринятомупониманию экономической природы финансового риска, который по отношению ксобственникам компании имеет переменный характер (для собственников компании FRэто дополнительный риск, возникающий только при условии привлечения заемныхисточников финансирования).
Таким образом, соотношение «рентабельность– финансовый риск» (l), используемое нами в качестве критерия оптимизацииструктуры капитала, может быть представлено следующей формулой:
/>
при этом предлагается считатьоптимальным тот вариант структуры капитала, в котором показатель l будет иметьнаибольшее значение (l → max).
Необходимо упомянуть еще об одномкритерии оценки, который также может быть использован для оптимизации структурыкапитала. Таким показателем является срок окупаемости (РВ), характеризующийскорость возврата инвестированного капитала. В данном конкретном случае РВрекомендуется рассчитывать с использованием показателя чистой прибыли,оставшейся после выплаты процентов, по следующей формуле:
/>,
где
I — потребность в капитале извсех источников финансирования, тыс. руб.
В качестве обязательного элементалюбой методики экономического анализа выступают этапы проведения исследованиятого или иного процесса (явления). В ходе анализа и оценки оптимальнойструктуры капитала инвестиционного проекта мы рекомендуем придерживатьсяследующих этапов.
Оценивается общая потребность вкапитале вне зависимости от возможных источников финансирования (8750 млн. руб.).
Определяется максимальновозможная доля собственного капитала в общей величине средств, направленных нафинансирование долгосрочных инвестиций (50 %).
Рассчитывается показатель «рентабельность– финансовый риск» для всех вариантов структуры инвестированного капитала (втабл. 3.1 стр. 10).
Рассчитывается скорость возвратаинвестированного капитала (в табл. 3.1 стр. 11).
В пределах между наибольшей долейсобственного капитала и его нулевым уровнем в общем объеме средствфинансирования с использованием критериев максимума показателя l и минимума РВопределяется оптимальная комбинация средств, поступающих на финансированиедолгосрочных инвестиций из различных источников.
Последовательность расчетаобобщающих показателей рентабельности, риска, срока окупаемости и структурыкапитала описана в специальной аналитической табл. 3.1.
С использованием данных,полученных в табл. 3.1, можно увидеть, что в указанных пределах (долясобственных средств распределяется от 0 до 50 %) показатель «рентабельность –риск» имеет максимальное значение при удельном весе заемного капитала, равном60 % (l = 6,54). Однако, в случае доведения доли заемного капитала до 80%значение этого обобщающего показателя не столь существенно измениться в худшуюсторону по сравнению с предыдущим и составит 6,48. Какой же вариант структурыинвестированного капитала предпочесть? По нашему мнению, оптимальным будетявляться вариант с 60 процентным финансированием за счет заемных источников,так как в этом случае срок окупаемости инвестиционных мероприятий будет на2,186 года меньше, чем при альтернативном варианте структуры капитала (6,434года – 4,248 года).
Таблица 3.1 — Оценка оптимальнойструктуры капитала инвестиционного проектаПоказатели Структура капитала, % (ЗК СК) 0\ 100 20\ 80 40\ 60 50\ 50 60\ 40 80\ 20 100\ 0 А 1 2 3 4 5 6 7 Исходные данные для анализа структуры инвестиционного капитала 1. Потребность в капитале из всех источников финансирования, млн. руб. 8 750 8 750 8 750 8 750 8 750 8 750 8 750 2. Величина собственного капитала, направленного на финансирование инвестиций, млн. руб. 8 750 7 000 5 250 4 375 3 500 1 750 3. Величина заемного капитала, направленного на финансирование инвестиций, млн. руб. 1 750 3 500 4 375 5 250 7 000 8 750 4. Безрисковая ставка рентабельности на финансовом рынке, коэффициент 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 5. Средняя ставка процента по заемным средствам финансирования, коэффициент 0,45 0,45 0,45 0,45 0,4 0,4 0,4 6. Годовая величина проектной прибыли до налогообложения и выплаты процентов, млн. руб. 6 400 6 400 6 400 6 400 6 400 6 400 6 400 7. Ставка налога и прочих отчислений с прибыли предприятия, коэффициент 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 Аналитические показатели
8. Рентабельность собственного капитала ((стр.6/>[1-стр.7] — стр.5/>стр.3) / стр.2), коэффициент 0,475 0,482 0,492 0,501 0,589 0,777 -
9. Уровень финансового риска ((стр.5 — стр.4) />стр.3 / стр. 1), коэффициент 0,04 0,08 0,1 0,09 0,12 0,15 10. Показатель “рентабельность — риск” (стр.8 / стр.9), коэффициент - 12,05 6,15 5,01 6,54 6,48 -
11. Скорость возврата инвестированного капитала (срок окупаемости) (стр.1 / [стр.6/>(1-стр.7) — стр.5/>стр.3]), лет. 2,103 2,595 3,385 3,993 4,248 6,434 13,26
Таблица 3.2 — Анализ текущей ибудущей структуры капитала, с учетом альтернативных вариантов финансированияинвестиционных проектовИсточники средств финансирования основной (производственной), финансовой и инвестиционной- деятельности коммерческой организации Текущее состояние по данным бухгалтерской отчетности на 1.01. 2006 г Объем и структура капитала с учетом дополнительно привлеченных средств на финансирование капиталовложений (по состоянию на 1.01. 2007 г.) Сумма Удельный Вариант А Вариант В средств, млн. руб. вес, % Сумма средств, млн. руб. Удельный вес, % Сумма средств, млн. руб. Удельный вес, % А 1 2 3 4 5 6 1. Собственные средства финансирования 120 000 63,0 120 000 32,0 300 000 80,0 В том числе: Внутренние источники 28 000 14,7 28 000 7,5 38 000 10,1 из них: 1.1.1. Амортизация основных фондов и нематериальных активов 8 000 4,2 8 000 2,1 8 000 2,1 1.1.2. Прибыль, направляемая на финансирование капвложений (в т.ч. фонд накопления) 20 000 10,5 20 000 5,4 30 000 8,0 1.2. Внешние источники 92 000 48,3 92 000 24,5 262 000 69,9 из них: 1.2.1. Средства, полученные за счет эмиссии обыкновенных акций 78 200 41,1 78 200 20,9 209 600 55,9 1.2.2. Средства, полученные за счет эмиссии привилегированных акций 1.2.3. Прочие средства 13 800- 7,2- 13 800- 3,6- 52 400- 14,0- 2. Заемные средства финансирования 70 500 37,0 255 000 68,0 75 000 20,0 В том числе: 2.1. Банковские кредиты 30 800 16,2 111 300 29,7 35 300 9,4 2.2. Займы прочих организаций 39 700 20,8 39 700 10,6 39 700 10,6 2.3. Средства, полученные за счет эмиссии корпоративных облигаций ---- ---- 80 000 21,3 ---- ---- 2.4. Бюджетные ассигнования ---- ---- --- ---- ---- ---- 2.5. Средства внебюджетных фондов ---- ---- 24 000 6,4 ---- ---- 2.6. Прочие средства ---- ---- --- ---- ---- ---- 3. Итого средств финансирования 190 500 100 375 000 100 375 000 100

Анализ изменений, происходящих ввеличинах показателей l и РВ, в зависимости от значения финансового рычагапозволил нам сделать еще один весьма интересный вывод. Собственники компании,стремящиеся максимизировать рентабельность своих вложений за счетдополнительного привлечения заемных средств, должны быть готовы к существенномуснижению скорости возврата инвестированного в проект капитала. В этом случаенаглядно проявляется противоречие между желанием максимизировать свой личныйдоход и необходимостью неуклонного повышения (по крайней мере удержания напрежнем уровне) эффективности производственно-финансовой деятельности компании.В этой ситуации интересы собственников (акционеров) компании вступают впротиворечие с экономическими интересами самой компании.
Другим обобщающим критерием,который, с одной стороны, учитывает интересы акционеров компании, а с другойстороны, влияет на изменение общей рыночной оценки предприятия — эмитентаявляется показатель “доход на акцию” (ЕРS). Условия применения и порядокрасчета этого аналитического показателя регламентируются Международнымистандартами финансовой отчетности (стандарт № 33). Сфера применения EPS в целяхоптимизации структуры капитала ограничивается только лишь реципиентами, акциикоторых имеют официально признанные котировки. Представим на конкретном примереметодику оценки оптимальной структуры капитала, направленного на финансированиеинвестиционного проекта, с использованием показателя EPS. На первом этапеанализа рекомендуется в специальной табл. 3.2 по данным бухгалтерскойотчетности определить текущую структуру и объем всех средств финансированияосновной, финансовой и инвестиционной деятельности хозяйствующего субъекта;отдельно выявить средства, которые могут быть направлены на финансированиекапиталовложений; провести взаимоувязку между потребностью в средствахфинансирования долгосрочных инвестиций, имеющимися на эти цели финансовымиресурсами и дополнительно привлекаемыми средствами из различных источников;отразить предполагаемые изменения в общей структуре капитала компании с учетомнескольких альтернативных вариантов финансирования долгосрочных инвестиций.
На основании данных табл. 3.2можно определить потребность организации в дополнительных средствахфинансирования (D К). Для варианта А показатель D К определяется по стр. 3 какразница между гр. 3 и гр. 1 (375 000 млн. руб. — 190 500 млн. руб. ), чтосоставит 184 500 млн. руб. Аналогично рассчитывается потребность в дополнительныхсредствах финансирования и по варианту В (стр.3: гр.5 — гр. 1). Величинупоказателя D К по варианту А можно разложить на следующие ее составляющие:инвестиционный кредит — 80 500 млн. руб. (по стр.2.1.: гр.3 — гр.1); размещениекорпоративных облигаций — 80 000 млн. руб. (по стр.2.3.: гр.3 — гр. 1);средства внебюджетных фондов — 24 000 млн. руб. (по стр.2.5.: гр.3 — гр.1).Величину показателя D К по варианту В можно также разложить на отдельныекомпоненты: часть прибыли, дополнительно направленная на финансированиекапвложений — 10 000 млн. руб. (по стр.1.1.: гр.5 — гр.1); средства, полученныеза счет дополнительной эмиссии обыкновенных акций — 131 400 тыс. руб. (постр.1.2.1.: гр.5 — гр.1); средства, полученные за счет дополнительной эмиссиипривилегированных акций — 38 600 млн. руб. (по стр.1.2.2.: гр.5 — гр.1);инвестиционный кредит — 4 500 (по стр.2.1.: гр.5 — гр.1).
Таким образом, на основанииинформации бухгалтерской службы было определено, что организация в текущиймомент времени располагает средствами, предназначенными на финансированиекапиталовложений, в размере 28 000 млн. руб. (по гр.1: стр.1.1.1. [амортизацияОФ и НА] + стр.1.1.2. [часть прибыли и средства фонда накопления]). Такимобразом, с учетом наличия в текущий момент времени средств из внутреннихисточников общая потребность в финансировании инвестиционного проектасоставляет 212 500 тыс. руб. (184 500 тыс. руб. + 28 000 тыс. руб.).
В ходе анализа структуры капиталаданные табл. 3.2 необходимо дополнять информацией об объемах дополнительнопривлеченных ресурсов и уровне постоянных финансовых издержек, связанных собслуживанием средств коммерческой организации, поступивших из внешнихисточников финансирования. Для этих целей лучше всего заполнить специальнуюаналитическую табл. 3.3. В процессе заполнения этой таблицы требуетсярассмотреть методику расчета отдельных аналитических показателей.Последовательность оценки средней взвешенной ставки дивиденда попривилегированным акциям (вариант В) включает в себя следующие расчетныеоперации:
Þ средняя взвешеннаявеличина годового дивидендного фонда по ПА равна:
Þ показатель “дивиденд наПА”:
16410 млн. руб. / 3953 шт. = 4,15млн. руб.;
Þ средняя годовая ставкадивиденда по ПА: 4,15 млн. руб. / 10 млн. руб. />100% = 41,5%.
Методика расчета среднейвзвешенной годовой процентной ставки по банковскому кредиту включает в себяпоследовательность следующих расчетных операций:
для варианта А:
Þ средняя годоваяпроцентная ставка по банковскому кредиту составляет:
24943 млн. руб. / 84467 млн. руб./>100% = 29,53%;
аналогично рассчитывается средняяпроцентная ставка по варианту В, которая равна 21,33 %.
Наибольший интерес в табл. 3.3вызывает показатель уровня постоянных финансовых издержек, связанных собслуживанием привлеченных средств (rп). Этот аналитический показатель сам посебе несет важнейшую информацию, необходимую для оценки безубыточного уровнядеятельности компании с учетом обязательных годовых отчислений ее собственниками кредиторам.
Таблица 3.3 — Оценка движениясредств, поступивших на финансирование долгосрочных инвестиций из внешнихисточниковПоказатели, характеризующие поступление средств из внешних источников финансирования Текущее состояние на 1.01.2006 Дополнительно привлекаемые средства на 1.05.2006 Итого средств по состоянию на 1.01.2007 Средняя взвешенная годовая величина показателя Вар. А Вар. В Вар. А Вар. В Вар. А Вар. В 1. Средства, поступающие за счет эмиссии акций (стр.1.1. + стр.1.2.), млн. руб. 92 000 - 170 000 92 000 262 000 92 000 205 333 1.1. Обыкновенных акций (ОА), млн. руб. 78 200 - 131 400 78 200 209 600 78 200 165 800 1.1.1. Количество ОА, шт. 7 820 - 13 140 7 820 20 960 7820 16 580 1.2. Привилегированных акций (ПА), млн. руб. 13 800 - 38 600 13 800 52 400 13 800 39 533 1.2.1. Количество ПА, шт. 1 380 - 3 860 1 380 5 240 1 380 3 953 1.2.2. Величина дивиденда по ПА, % 35,0 - 45,0 Х Х 35,0 41,5 2. Заемные средства финансирования (стр.2.2. + стр.2.3. + стр.2.4. + стр. 2.5.), млн. руб. 70 500 184 500 4 500 255 000 75 000 193 500 73 500 2.1. Средняя взвешенная годовая ставка процента по всем средствам из заемных источников финансирования, % 27,94 23,31 2.2. Банковский кредит, млн. руб. 30 800 80 500 4 500 111 300 35 300 84 467 33 800 2.2.1. Проценты по кредиту, % 20,0 35,0 35,0 Х Х 29,53 21,33 2.3. Выпуск облигаций, млн. руб. - 80 000 - 80 000 - 53 333 - 2.3.1. Купонный доход по облигациям, % - 30,0 - Х Х 30,0 - 2.4. Средства внебюджетных фондов, млн. руб. - 24 000 - 24 000 - 16 000 - 2.4.1. Процент за пользования средствами, % - 20,0 - Х Х 20 - 2.5. Займы прочих организаций, млн. руб. 39 700 - - 39 700 39 700 39 700 39 700 2.5.1. Процент по займам, % 25,0 - - Х Х 25,0 25,0 3. Итого привлеченных средств из внешних источников финансирования (стр.1. + стр.2), млн. руб. 162 500 184 500 174 500 347 000 337 000 285 500 278 833 3.1. Средний уровень постоянных финансовых издержек, связанных с обслуживанием привлеченных средств, % 20,63 12,03
При этом не принимается в расчетпеременный уровень дивидендных платежей по обыкновенным акциям, так какпоследний зависит от финансового состояния коммерческой организации и решенияобщего собрания акционеров о величине дивиденда на одну обыкновенную акцию.
Для варианта структуры капитала спреобладающей долей собственных средств показатель rп составит 12,03%.
По результатам анализа видно, чтов случае принятия финансового плана с преобладающей долей заемного капиталаданная коммерческая организация будет нести нагрузку, связанную с обязательнымиотчислениями средств своим инвесторам, в 1,72 раза (20,63% / 12,03%) большую,чем по альтернативному варианту финансирования инвестиционного проекта.
Все необходимые расчеты,проводимые в ходе анализа показателя EPS, предлагается осуществлять вспециально разработанной для этих целей табл. 3.4. Так как оценку будущихизменений в структуре капитала хозяйствующего субъекта можно с полнымоснованием отнести к прогнозному финансовому анализу, то и в табл. 3.4необходимо использовать ожидаемую величину годовой прибыли, представленную в еепессимистической, средней и оптимистической оценках.
По результатам анализа,проведенного в табл. 3.4, можно сделать определенные выводы. С увеличениемуровня постоянных финансовых издержек (вариант структуры капитала спреобладающей долей заемных средств) в благоприятных для организации условияхвеличина EPS существенно превысит аналогичный показатель, рассчитанный дляальтернативного варианта финансирования инвестиционного проекта (для сравненияпоказатели EPS соответственно по вариантам А и В составят: 0,5352 млн. руб. и0,4053 млн. руб.).
Таблица 3.4 — Расчет показателя «доходна акцию» с учетом будущих изменений в структуре капитала коммерческойорганизации, связанных с различными вариантами финансирования инвестиционногопроекта Вероятностные оценки показателя Показатели Вариант А Вариант В Пессим. Средние Оптим. Пессим. Средние Оптим. 1. Годовая прибыль, млн. руб. 70 100 93 300 155 000 70 100 93 300 155 000 2. Ставка налога на прибыль, коэффициент 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35
3. Чистая прибыль после налогообложения (стр.1/>[1-cтр.2]), млн. руб. 45 565 60 654 100 750 45 565 60 645 100 750 4. Уровень постоянных финансовых издержек, связанных с обслуживанием привлеченного капитала, коэффициент. 0,2063 0,2063 0,2063 0,1203 0,1203 0,1203 5. Величина привлеченного капитала, млн. руб. 285 500 285 500 285 000 278 833 278 833 278 833 6. Среднее годовое число, обращающихся на рынке ЦБ обыкновенных акций, шт. 78 200 78 200 78 200 165 800 165 800 165 800
7. Показатель “доход на акцию” ([стр.3 — стр.4/>стр.5] / стр.6), млн. руб. — 0,1705 0,0223 0,5352 0,0725 0,1635 0,4053
В случае развития событий попессимистическому сценарию одобрение варианта А будет способствовать повышениювероятности возникновения недостатка собственных финансовых ресурсов,предназначенных для покрытия обязательных платежей по дивидендам держателямпривилегированных акций и по процентам различного рода кредиторам(заимодавцам), что в конечном итоге может привести организацию к банкротству. Вэтой ситуации EPSA будет иметь отрицательное значение (-0,1705 млн. руб.), в товремя как показатель EPSB, рассчитанный по худшему сценарию, будет иметьположительное значение в размере 0,0725 млн. руб. Снова перед аналитикамивозникает проблема выбора: какой вариант структуры капитала предпочесть? Дляответа на этот вопрос предлагается определять величину прибыли предприятия доналогообложения и уплаты процентов, в которой показатель «доход на акцию» будетиметь одно и тоже значение для двух альтернативных вариантов финансированияинвестиционного проекта. В практике финансового анализа искомую величинугодовой прибыли принято называть точкой безразличия.
Существует следующее правилоприменения в финансовом анализе данного показателя: если прибыль ниже точкибезразличия, то финансирование проекта преимущественно за счет собственныхсредств экономически более целесообразно; если выше этой точки, то замещениесобственного капитала средствами, полученными из заемных источников,способствует получению более высокого EPS, следовательно, принимая решение наоснове этого критерия оценки, данный вариант структуры капитала будет болеепредпочтителен.
В результате несложныхарифметических вычислений точка безразличия составит 125 500 млн. руб. Таким образом,финансовым аналитикам остается определить наиболее вероятное значение годовойприбыли в промежутке между 70 100 млн. руб. (пессимистический сценарий развитиясобытий) и 155 000 млн. руб. (оптимистическая оценка). От точности оценкибудущей прибыли по сути дела и будет зависеть окончательный выбор оптимальноговарианта структуры средств финансирования долгосрочных инвестиций. Если имеетсябольшая вероятность того, что годовая прибыль превысит 125 500 млн. руб., тоадминистрации и собственникам компании следует одобрить изменения в структурекапитала в пользу увеличения в его составе доли средств из заемных источниковфинансирования (вариант А).

3.3 Оценкаэкономической устойчивости строительного предприятия
В условиях конкуренции важнейшейстратегией строительного предприятия является обеспечение его устойчивогоразвития.
Оценка устойчивости строительныхпредприятий основывается на сравнении экономических выгод и экономическихзатрат. Под экономическими выгодами здесь понимается увеличение настоящих ибудущих денежных потоков, а под экономическими затратами — уменьшение настоящихи будущих денежных потоков.
Изменение конъюнктуры рынка,конкуренция и другие внутренние и внешние факторы могут привести как кположительному, так и к отрицательному изменению устойчивости предприятия.Поэтому устойчивость следует рассматривать как системное, а не случайноеявление.
Теоретически условие устойчивостипредприятия можно выразить следующим неравенством:
Д — 3 — (Ф + И) > 0,
где Д — доход от реализациипродукции;
3 — затраты на производствопродукции;
Ф — фискальные платежи;
И — сумма инвестиций на развитие.
Модель экономической устойчивостистроительного предприятия, раскрывающая приведенное неравенство, приведена нарис. 3.1. Модель содержит все денежные потоки, необходимые дляпроизводственного бизнеса, и отражает три сферы деятельности, по которымпринимаются решения: инвестиционную, производственную и финансовую.Инвестиционную деятельность характеризуют существующая инвестиционная база,новые инвестиции, изъятие вложений, которые более не являются необходимыми; производственную- переменные и постоянные издержки, объем реализации продукции и цена;финансовую — прибыль, собственный капитал, дивиденды, проценты по кредитам,долгосрочная задолженность и потенциал, который создается для инвестированияразвития.
В основу модели положеноорганичное единство всех трех видов деятельности, которое обеспечиваетнеобходимые и достаточные условия экономической устойчивости строительныхорганизаций.
Наиболее важными направлениямиповышения устойчивости предприятия являются: формирование достаточнойпроизводственной программы, организация снабжения материалами и изделиями,оперативное управление производством, организация реализации продукции,освоение конкурентоспособной продукции, управление проектами реструктуризациипроизводства, управление инвестициями. Перечисленные направления определяютсодержание инновационной стратегии внутреннего саморазвития строительногопредприятия.

/>
Рис. 3.1 – Деятельностьстроительного предприятия
Разработка инновационнойстратегии должна базироваться на накопленном опыте перестройки производственнойсистемы и системы управления предприятием в условиях рыночной экономики. Этотгенерированный в определенную систему знаний и проверенный на практикепредприятия опыт развития и представляет, по нашему мнению, своеобразныйинновационный потенциал предприятия.
В условиях отказа государства отнепосредственного регулирования и управления предприятиями инновационнаясоставляющая деятельности предприятия является практически единственнымсредством повышения устойчивости его функционирования.
Цель инновационной деятельностипредприятия заключается в обеспечении наиболее эффективной реализации егопроизводственно-технологического и организационно-технического потенциалов, чтоявляется основой экономической устойчивости.
Инновации связаны ссовершенствованием деятельности предприятия в сферах производства продукции,рыночного обращения, финансов и инвестиций, внутрифирменного управления, учетаи контроля, которые образуют инновационное поле стратегии устойчивого развитияпредприятия. Целью инноваций является:
в производственной сфере — минимизация производственных затрат в рамках производственной программы, атакже рационализация производственных процессов на основе минимизации страховыхзапасов и незавершенного производства. Способами достижения этой цели являетсявнедрение соответствующих операционных процессов (Just-in-time иMRP-технологий);
в сфере обращения(непроизводственной сфере) — минимизация внешних транзакционных издержек,связанных, в первую очередь, с организацией снабжения строительными материаламии изделиями и реализацией продукции. Способами достижения этих целей являютсясоздание сети малых предприятий, организующих производство и снабжениематеринской фирмы всеми необходимыми материалами, а также организациясобственной риэлтерской сети. Как показывает практика, реализация такихмероприятий позволяет существенно сократить издержки рыночного обращения;
в финансово-инвестиционной сфере- эффективное управление такими проектами как реструктуризация предприятия,реинжиниринг бизнес-процессов, обновление программы выпуска продукции;
в сфере управления — сокращениевнутрифирменных транзакционных издержек на основе совершенствованияорганизационной структуры предприятия, оптимизации внутрихозяйственных связей,разграничения полномочий и децентрализации системы управления; в системе учета- выделение управленческого учета, который имеет важное значение в рыночнойэкономике. Необходимыми условиями эффективной системы сегментарного учета иотчетности, а, следовательно, и управленческого контроля, является правильноевыделение центров ответственности предприятия и формирование соответствующей имдецентрализованной структуры управления.
Таким образом, повышениеустойчивости строительных предприятий может быть достигнуто за счёт реализациипрограмм активной адаптации, которые охватывают все необходимые мероприятия,содержат планы финансовой санации, ликвидности убыточных производств, созданиягибкой производственной структуры, реорганизации систем снабжения и реализациипродукции, эффективного использования кадрового потенциала.
Для определения динамикиизменения показателя устойчивости строительного предприятия предлагаетсяследующая методика его оценки.
Исходной предпосылкой к выборукритериев оценки устойчивости строительного предприятия является установлениеключевых аспектов его деятельности. Определение видов деятельности взначительной мере зависит от размеров и положения предприятия на рынке. Прежде,чем приступить к установлению ключевых аспектов деятельности, необходимо определитьмиссию предприятия, т.е. представление предприятия о своем будущем.
Миссия — главная цельпредприятия, ради которой оно было учреждено и которой подчинена егодеятельность. Иными словами, это — смысл существования предприятия как способудовлетворения определенной потребности общества, которую предприятие можетобеспечить, выбор ниши и сегмента рынка.
Миссия предприятия включает каквнутренние, так и внешние ориентиры его деятельности, выражая суть того успеха,которого должна добиться организация. Правильно сформулированная миссия служитосновой выбора целей и стратегий.
Цели предприятия определяютрезультат деятельности и пути его достижения с помощью определенных средств. Вотличие от миссии они выражают отдельные конкретные направления деятельностипредприятия.
Для достижения намеченных целейразрабатывается стратегия, в которой отражается совокупность действий,позволяющих устоять предприятию в конкурентной борьбе и достичь намеченныхцелей. Под стратегией понимается обобщенная модель действий, необходимых длядостижения поставленных целей путем координации и распределения ресурсов предприятия.По существу стратегия — это выбор правил для принятия решений, которымиорганизация руководствуется в своей деятельности, обеспечивая общее направлениедостижения устойчивости.
Рассматривая функционированиепредприятия с позиции его устойчивости, можно выделить четыре ключевых аспектадеятельности: финансовая деятельность, отношения с потребителями, организациявнутренних бизнес-процессов, рост и развитие. Каждый из этих аспектов является,с одной стороны, сферой влияния самого предприятия, а, с другой — сферойвлияния внешней среды. Поэтому необходимо рассматривать взаимодействие ивзаимовлияние этих сфер при определении для каждой из них параметров, прикоторых производственно-финансовая деятельность предприятия будет иметьмаксимальную устойчивость. По каждому ключевому аспекту деятельностипредприятия необходимо определить конкретные стратегические цели и выявитьнаиболее существенные с точки зрения миссии факторы, способствующие достижениюпоставленных целей.
Для определения влияния факторовна достижение поставленных целей по каждому фактору разрабатывается системасбалансированных показателей, и определяются их значения, при которыхпроизводственно-финансовая деятельность предприятия будет иметь максимальнуюустойчивость. Для выявления интегрального показателя устойчивости предприятиянеобходимо проранжировать факторы, установить причинно-следственные связи междуфакторами и характеризующими их показателями. Установление факторов ихарактеризующих их показателей является базой для определения показателейустойчивости.
Таким образом, под устойчивостьюпредприятия следует понимать наличие инновационного потенциала устойчивогоразвития и его эффективное использование для нейтрализации внешних воздействийи факторов дестабилизации. Такое определение устойчивости предприятия позволяетоценить ее количественно, что, в свою очередь, дает возможность управлять ееуровнем.
Оценку устойчивости, по нашемумнению, следует проводить по группам показателей, относящихся к определенномуфактору и характеризующих ключевые аспекты деятельности предприятия. При этоманализируемые показатели должны соответствовать следующим требованиям:экономическая обоснованность и объективность, возможность формализациичисленного расчета, конкретность и однозначность толкования получаемыхрезультатов, согласованное изменение показателей взаимосвязанных групп вовремени. При соблюдении данных требований возможен свод единичных показателейустойчивости предприятия в интегральный, например, по принципу средневзвешенныхсумм критериев.
Реализовать указанный принциппредлагается следующим образом.
1. Исходные данные построительному предприятию представляются в виде набора векторов Аi:
Ai = (ai1.....aiN),
где i — номер группы показателей,относящихся к определенному фактору, влияющему на устойчивость;
Ni — число анализируемыхпоказателей в i — й группе.
2. За нормативное значениепоказателей Вi, целесообразно принять наилучшее значение для совокупностипредприятий отрасли в динамике за определенный промежуток времени (Т лет).Число Т определяется динамичностью макроэкономической среды для предприятийстроительной отрасли и может составлять 3-5 лет. Нормативные значения носят,как правило, постоянный характер или изменяются крайне редко.
3. Стандартизация показателей вгруппах может быть осуществлена по формулам:

/>ij = aij /bij, (3.1)
/>ij = b ij /aij, i = 1,...., I; j = 1,...., N1 (3.2)
Коэффициент />ij определяет степеньдостижения анализируемым предприятием наилучшего значения j-го показателя вi-ой группе для совокупности предприятий строительной отрасли. Формула (3.1)применяется для показателей, рост которых сопровождается улучшениеминтегрального показателя устойчивости, а формула (3.2) — в противном случае.
4. Интегральный показательустойчивости строительного предприятия определяется по формуле:
/> (3.3)
где У — устойчивость предприятия;/>i — коэффициент относительнойважности i-ой группы показателей (i = 1,..., I), />/>i = 1;
ij — коэффициент относительнойважности j-го показателя в i-ой группе (j = 1,...., N, где Ni — числопоказателей в i-ой группе), />/>ij = 1;
/>ij — коэффициент соотношениязначения j-го показателя i-ой группы предприятия с аналогичным показателемпередовых предприятий отрасли, определяемый по формулам (1) или (2).
Значения коэффициентовотносительной важности />i и />ij определяются экспертнымпутем по усредненным оценкам значений, получаемых от групп экспертов.
На основании проведенныхисследований были выявлены группы показателей, характеризующих финансовую деятельность,отношения с потребителями, организацию бизнес-процессов, рост и развитиепредприятия, и показатели, дающие возможность определить состояниестроительного предприятия в определенный момент и его изменения. Путемобработки мнений экспертов были получены количественные характеристикикоэффициентов относительной важности групп показателей и каждого показателя,входящего в состав группы. С учетом полученных значений коэффициентов формулаинтегрального показателя устойчивости (3.3) принимает следующий вид:
У = 0,18 (0,61 />11 + 0,39 />12) + 0,11 (0,73/>21 + 0,27/>22) + 0,48 (0,58/>31 + 0,42/>33) + 0,23 (0,72/>41 + 0,28/>42),
где 0,18; 0,11; 0,48; 0,23 — коэффициенты относительной важности групп показателей;
0,61; 0,39; 0,73; 0,27; 0,58;0,42; 0,72; 0,28 — коэффициенты относительной важности показателей;
11 — соотношение издержекпроизводства и объема строительно-монтажных работ;
12 — коэффициент реализациипродукции;
21 — доля рынка;
22 — удовлетворенностьпотребителей;
31 — результативностьбизнес-процессов;
32 — эффективностьбизнес-процессов;
41 — рентабельность инвестиций вразвитие производства;
/>42 — удовлетворенностьперсонала.
Для интерпретации интегральногопоказателя устойчивости предприятия предлагается следующая градация (см.таблицу 3.5):
Таблица 3.5 — Зоны устойчивостистроительного предприятия в зависимости от интегрального показателяустойчивостиЗначение показателя устойчивости Интерпретация показателя устойчивости 0,9

Приведенная градация разработанана основе методики, изложенной в работе Стояновой Е. С. Как показываетпрактика, предложенные границы зон устойчивости являются достаточностабильными. В этой связи важное значение имеет постоянный мониторингинтегрального показателя устойчивости, что позволяет сформулироватьобоснованные выводы о траектории изменения рыночной позиции предприятия и обослаблении или, наоборот, росте устойчивости. Блок-схема алгоритма определенияинтегрального показателя устойчивости приведена на рис. 3.2.
/>
Рис. 3.2 – Определениеинтегрального показателя устойчивости
Введение интегрального показателяоценки устойчивости строительного предприятия подразумевает анализ всех процессов,влияющих на улучшение показателя устойчивости, а также анализ совокупности всехальтернативных вариантов мероприятий, внедрение которых впроизводственно-хозяйственные процессы также улучшает этот показатель.
При этом управление интегральнымпоказателем устойчивости должно осуществляться с позиции улучшения одной изважнейших характеристик предприятия — эффективности его деятельности, т.е.соотношения затрат и результатов:
Э = Р — 3 --> max, (3.4)
где Э — эффективностьдеятельности предприятия;
Р — стоимостная оценкарезультатов производственно-хозяйственной деятельности за определенный период;
3 — затраты напроизводственно-хозяйственную деятельность предприятия за тот же период.
Возможность устойчивого развитияпредприятия определяется тем, в какой мере ему удается соответствоватьтребования, предъявляемым к финансовой, производственной, природной исоциальной средам. Успех функционирования строительного предприятия вфинансовой среде определяется его финансовой устойчивостью. Воздействие на предприятиепроизводственной среды проявляется в двух аспектах: создание продукции,пользующейся спросом у потребителей, и создание персоналу условий дляпроизводительного и безопасного труда. Так как предприятие функционирует вконкретной среде, оно должно управлять своим воздействием на нее. И, наконец,социальная среда предъявляет к предприятию свои требования с позиций соблюдениятрудового законодательства, реализации социальных гарантий, общественнойактивности и этики ведения бизнеса.

Заключение
Переход России к рыночнымотношениям и структурная перестройка экономики привели к коренным изменениям встроительной отрасли, превратив ее в инвестиционно-строительный комплекс. Вэтих условиях он становится многокритериальной и многопараметрической сложнойсистемой и характеризуется такими свойствами, как неоднородность,неопределенность функционирования под воздействием факторов внешней среды,финансово-экономическая уязвимость, эмерджентность.
При планово-административной инормативной экономике для анализа производственно-хозяйственной деятельностистроительных предприятий (или сравнительного анализа) и оценки эффективностииспользовались около пятидесяти показателей и удельных коэффициентов, которыеможно разделить на дифференцированные, интегральные (обобщающие), сравнительныеи относительные.
В настоящее времяинвестиционно-строительный комплекс – открытая и неравновесная система. Еединамические процессы описываются и анализируются во многих случаях методамиинформационно-статистической теории и синергетической экономики. В силу своейоткрытости она может обмениваться с внешней средой функционирования энтропией,являющейся мерой степени неопределенности влияния не только экзогенных, но иэндогенных факторов. Если приток отрицательной энтропии, т.е. информации извнешней среды, довольно значителен, то суммарная величина энтропии можетпонижаться, что ведет к образованию структуры самоорганизующегося поведения.Это отражается в разрабатываемых экономико-математических моделях управления,анализа, прогнозирования и диагностики экономических процессов, а также вформировании критериев и показателей оценки эффективности не только предприятия(подсистемы), но и инвестиционно-строительного комплекса как системы в целом.
На формирование показателейвоздействует внешняя среда функционирования инвестиционно-строительногокомплекса или строительного предприятия, которая генерирует экзогенные факторынеопределенности. Однозначно рассчитывать степень влияния одного илисовокупности экзогенных факторов на показатели довольно сложно в силумноговариантности и основанной на ней неравномерности развития,структурированной усложненности и вероятностного характера эволюцииэкономической системы.
Стратегия в сфере инвестицийявляется движущей силой любой бизнес-системы. Управляющие должны обеспечитьиспользование имеющихся инвестиций так же, как и новых инвестиций, такимобразом, чтобы обеспечить достижение приемлемой экономической отдачи. Одним изпоказателей, при помощи которых оценивается эта экономическая отдача, являетсянорма прибыли.
Эта сфера бизнеса охватываетпроцесс составления смет капиталовложений (capital budgeting),предусматривающий отбор новых альтернативных инвестиционных решений. Принятыеинвестиционные решения должны соответствовать не только требованиям обеспеченияэффективности хозяйственной деятельности, но и принятой политике предприятия всфере формирования источников финансирования инвестиционных проектов. Встратегические планы развития предприятия должны включаться не только решения овложении ресурсов, но и обратные решения, связанные с изъятием средств изоборота (disinvestment). Решение об инвестировании или выводе из обращенияресурсов анализируются на основе подходов, предполагающих расчет чистой текущейстоимости.
Эта сфера бизнеса охватываетпроцесс составления смет капиталовложений (capital budgeting),предусматривающий отбор новых альтернативных инвестиционных решений. Принятыеинвестиционные решения должны соответствовать не только требованиям обеспеченияэффективности хозяйственной деятельности, но и принятой политике предприятия всфере формирования источников финансирования инвестиционных проектов. Встратегические планы развития предприятия должны включаться не только решения овложении ресурсов, но и обратные решения, связанные с изъятием средств изоборота (disinvestment). Решение об инвестировании или выводе из обращенияресурсов анализируются на основе подходов, предполагающих расчет чистой текущейстоимости.
Одной из важнейших сфердеятельности любого предприятия является инвестиционная, то есть операции,связанные с вложением денежных средств в реализацию проектов, которые будутобеспечивать получение предприятием выгод в течение определенного периодавремени.
В коммерческой практике приняторазличать следующие типы таких инвестиций:
— инвестиции в основные средства;
— инвестиции в нематериальныеактивы;
— инвестиции в денежные активы.
Под денежными активами понимаютсяправо на получение денежных сумм от других физических и юридических лиц,например депозиты в банке, облигации, акции и т.д.
Инвестиции в основные средства инематериальные активы принято называть инвестициями в реальные активы. Оба типаинвестиций имеют большое значение для сохранения жизнеспособности предприятия иего развития. При разработке инвестиционного проекта строительства имеются ввиду именно инвестиции в реальные активы.
Инвестиции в реальные активыможно представить следующим образом.
Независимые инвестиции, когдаинвестиции осуществляются независимо друг от друга, т.е. выбор одного инвестиционногопроекта не исключает также выбора какого-либо другого.
Альтернативные инвестиции.Инвестиции связаны таким образом, что выбор одной из них будет исключатьдругую. Обычно это возникает тогда, когда имеются два альтернативных способарешения одной и той же проблемы. Такие инвестиционные проекты являютсявзаимоисключаемыми. Это обстоятельство имеет важное значение в условияхограниченности источников финансирования капиталовложений.
Последовательные инвестиции.Крупные инвестиции в завод или в оборудование обычно порождают последующиекапиталовложения в течение нескольких лет, что должно быть учтено при принятииинвестиционного решения.
Осуществление инвестиций поройрассматривается как «произвольная» форма деятельности фирмы в том смысле, чтопоследняя может осуществлять или не осуществлять подобного рода операций. Насамом деле такой взгляд на проблему далек от истины, поскольку жизнь любогопредприятия — плавание против потока времени и конкуренции. И в этом смысленеосуществление инвестиций приводит к результату, сходному с тем, которыйобнаруживает пловец, гребущий недостаточно сильно, чтобы хотя бы удержаться наодном месте, — его снесет назад.
Поэтому все возможныеинвестиционные стратегии предприятия можно разбить на две группы:
— пассивные инвестиции, т.е.такие, которые обеспечивают в лучшем случае неухудшение показателейприбыльности вложений в операции данного предприятия за счет замены устаревшегооборудования, подготовки нового персонала взамен уволившегося и т.д.;
— активные инвестиции, т.е. такие,которые обеспечивают повышение конкурентоспособности предприятия и егоприбыльности по сравнению с ранее достигнутыми уровнями за счет внедрения новойтехнологии, организации выпуска пользующихся спросом товаров, завоевания новыхрынков или поглощения конкурирующих фирм.
В данной дипломной работерассмотрены особенности инвестирования жилищного строительства, разработанинвестиционный проект загородного коттеджного поселка, выбрана схемафинансирования инвестиционного проекта и его эффективность.

Списокиспользованной литературы
1.     Градостроительный кодекс Российской Федерации 29.12.2204 №190-ФЗ (в ред.Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета, №290,30.12.2004.
2.     Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред.Федерального закона от 29.12.2006 №250-ФЗ, с изм., внесенными Федеральнымзаконом от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета, №1, 12.01.2005.
3.     Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ,05.12.1994, №32, ст. 3301.
4.     Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №146-ФЗ (в ред.Федерального закона от 30.12.2006 №268-ФЗ) // Российская газета, №148 – 149,06.08.1998.
5.     Федеральный закон Российской Федерации «О жилищных накопительныхкооперативах» от 30.12.2004 №215-ФЗ (в ред. Федерального закона от 16.10.2006№160-ФЗ) // Российская газета, №292, 31.12.2004.
6.     Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от11.11.2003 №152-ФЗ (в ред. Федерального закона №141-ФЗ) // Парламентскаягазета, №215-216, 19.11.2203.
7.     Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измененийв некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (вред. Федерального закона от 16.10.2006 №160-ФЗ) // Российская газета, №292,31.12.2004.
8.     Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2004 №196-ФЗ «О внесенииизменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» // Российская газета, №290, 30.12.2004.
9.     Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательстваРФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.
10.   Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 №39-ФЗ «Обинвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в формекапитальных вложений» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) //Собрание законодательства РФ, 01.03.1999, №9, ст. 1096.
11.   Закон Российской Советской Федеративной Социалистической Республики «Обинвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 №1488-1 (в ред. Федеральногозакона от 10.01.2003 №15-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 18.07.1991, №29, ст.1005.
12.   Постановление Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 №1008 «Опорядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной,предпроектной и проектной документации» // Российская газета, №14, 23.01.2001.
13.   Приказ Министерства экономики Российской Федерации от 01.10.1997 №118«Об утверждении методических рекомендаций по реформе предприятий (организаций)»// Экономика и жизнь, №49 – 52, 1997, №2, 1998.
14.   Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судамиспоров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ,№9, 2000.
15.   Андрейчиков А.В., Андрейчикова О.Н. Анализ, синтез, планирование решенийв экономике. — М.: Финансы и статистика,2000. — 368 с.
16.   Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций.-М.: Финансы и статистика, 1993. – 144 с.
17.   Веремеенко С., Игудин Р. Приоритеты инвестиционного проектирования//Финансист, 2004. — №2. — с.16-19
18.   Виленский П.И., Лившиц В.И., Смоляк С.А. Оценка эффективностиинвестиционных проектов: теория и практика. Учебно-практ. пособие. — М.: Дело,2001. — 832 с.
19.   Волков И.М., Грачева М.В. Александров Д.С. Критерии оценки проектовэкономического развития Всемирного банка. М., 2000.
20.   Годин В.В. Управление информационными ресурсами: Учебное пособие длявузов. – М.: ИНФРА-М, 2000.
21.   Донцова Л.В. Экономико-математическое моделирование процессовинвестиционно-строительной деятельности // Менеджмент в России и за рубежом, №1– 1999
22.   Евсенко О.С. Шпаргалка по инвестициям: учеб. Пособие. – М.: ТК Велби,2004. – 24 с.
23.   Емельянов Р.В. Современные методы оценки эффективности капитальныхвложений // Инвестиции и инновации в России: проблемы в начале XXI века(макроэкономические, социальные, институциональные и методологические). Сборникстатей / Под ред. Новицкого Н.А. М.: Институт экономики РАН, 2001. – 302 с.
24.   Жуков Л.М. Финансово-экономический анализ для оценки эффективностиинвестиций. // Экономика строительства, 2004,№ 4. — С. 14-32.
25.   Зарембо Ю.Г. Об единой методике оценки эффективности инвестиций. // Экономикастроительства, 2004, № 9. — С. 10-20.
26.   Иванов Ю. Слияние, поглощения и разделение компаний. – М., 2001.
27.   Игнатьева А.В., Максимов М.М. Исследование систем управления. – М.:ЮНИТИ, 2000.
28.   Инвестиции в России: сценарное прогнозирование развития инвестиционногопроцесса. Исследовательская группа ЦИРКОН. //Инвестиции в России. 2005. — №6. –с.23-24
29.   Инвестиционное проектирование: практическое руководство поэкономическому обоснованию инвестиционных проектов. Под ред. Шумилина С.И. М:АО Финстатпром. – 2005. -240 с.
30.   Калугин В.А. Многокритериальная оценка инвестиционных проектов //Вестник Оренбургского государственного университета. — 2004. № 4. — С. 61-64.
31.   Калугин В.А. Многокритериальные методы принятия инвестиционных решений. — СПб.: Химиздат, 2004. — 211 с.
32.   Каменецкий М.И. Инвестиционная сфера и строительный комплекс: ситуация,государственное регулирование и рыночное взаимодействие // Проблемыпрогнозирования. 1997. – №6. с. 91–100.
33.   Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. — М.: Финансы истатистика, 2002. — 560 с.
34.   Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций.Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 2003. — с. 512.
35.   Кондратьев В.В. Реструктуризация управления компанией: Учебное пособиедля вузов.– М.: ИНФРА-М, 2000.
36.   Конспект лекций по дисциплине «Инвестирование» (для студентовэкономических специальностей всех форм обучения). Сост.: В.М. Гридасов, С.В. Кривченко.– Краматорск: ДГМА, 2003. – 72 с.
37.   Ланге О. Целое и развитие в свете кибернетики. В кн.: «Исследования пообщей теории систем». Сб. Переводов. – М.: Прогресс, 1969
38.   Лева О.В., Калугин В.А. Анализ критериев оценки инвестиционных проектов// Изв. вузов. Строительство. 2004. № 3. — С. 44-48.
39.   Лившиц В.Я., Лившиц С.В. Оценка эффективности инвестиционных проектов вусловиях стационарной и нестационарной экономики. // Экономика строительства,2003, № 5.
40.   Матвейчук Веслав. Теоретические и методологические основы оценки иповышения конкурентоспособности строительных предприятий (на материалахстроительных предприятий Польши). Автореф. дис. на соискание ученой степенид.э.н. — Минск, 2005.
41.   Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционныхпроектов и их отбору для финансирования. Издание официальное. – М.: 1994. – 80с
42.   Михельс В.А Вахович И.В. Интенсивность капитальных инвестиций впредпринимательский проект-критерий их эффективности // Строительноепроизводство, 2001, № 42. — С. 68-72.
43.   Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие.Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 262 с.
44.   Новиков М.В., Бронникова Т.С. Разработка бизнес-плана проекта. Учебноепособие. Издание второе, дополненное. Таганрог: ТРТУ, 2001. 46 с.
45.   Орлова Е.Р. Оценка инвестиций. — М.; МАОК, 2005.
46.   Радыгин А., Энтов Р., Шмелева Н. Проблемы слияния и поглощения вкорпоративном секторе. М., 2002.
47.   Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы,практика. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика»,2000.
48.   Романова А.И., Ибрагимова А.Р. Конкурентоспособность строительныхпредприятий: теория и практика анализа. — Казань: КГА-СА, 2002. — 172 с.
49.   Румянцева З.П. Общее управление организацией: принципы и процессы. – М.:ИНФРА-М,2000.
50.   Ступин И. Строительство. // Эксперт. 2005. № 38.
51.   Томпсон А.А., Стрикленд А.Дж. Стратегический менеджмент: Учебник. – М.:ИНФРА-М, 2001.
52.   Торги — почему этот рыночный механизм работает почти вхолостую //Строительная газета. 2005. № 40.
53.   Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности вжилищном строительстве // Право и экономика, 2005, №9.
54.   Управление организацией: Учебник / Под ред. А.Г. Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А. Соломатина.- 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2002.
55.   Управление проектами: справочное пособие / Под ред. И.И. Мазура, В.Д. Шапиро.М.: Высшая школа, 2001. – 875 с.
56.   Управление риском в рыночной экономике/ В.Н. Вяткин, В.В. Гамза – М.:Экономика, 2000.
57.   Ченг Ф.Ли, Джозеф И. Финнерти. Финансы корпораций: теория, методы ипрактика: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2000.
58.   Чернов В.А. Анализ коммерческого риска. М.: Финансы и статистика,2003.-128 с.
59.   Шагиахметова Э.И. Методы оценки конкурентоспособности строительныхпредприятий. Автореф. дис. на соискание ученой степени к.э.н. — М.: 2002.