1. Общая ситуация на рынке Нового строительства в Санкт-Петербурге во 2 кв 2008 года и перспективы его развития Сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья Санкт- Петербурга можно охарактеризовать, как равновесно стабильную. За прошедший 2007 год прирост цены предложения на типовое жилье в целом по рынку составил +33%, что несколько превышает уровень инфляции. В 2008 году значительный прирост удельной цены предложения пришелся на 1 квартал и составил порядка +20%. Такой интенсивный рост цен результат роста спроса на жилую недвижимость в Санкт- Петербурге, который в свою очередь аккумулирован предстоящими выборами и распространяющимися в деловых кругах слухах о дефолте. Когда накопленный отложенный спрос вылился на рынок строящейся недвижимости, стало понятно, что объем предложения недостаточен чтобы удовлетворить образовавшийся интерес. И большинство крупных застройщиков получили карт - бланш для манипуляции с ценами. После прошедших выборов волна спроса спала, лишив продавцов дальнейшей возможности повышать цены, ситуация на рынке начала стабилизироваться, и рост цен существенно замедлился. На данный момент удельная цена 1кв. метра Строящегося жилья «массового спроса» составляет 3687$/кв. м (86423 руб.), 3311$/кв. м (77610 руб). Несомненно, большинство потенциальных покупателей планировавших покупку в ближайшие год- два будут еще долго привыкать к новым ценам. Но, скорее всего, привыкание не будет носить затяжной характер (лаг 6-12 месяцев), учитывая высокую потребность населения в улучшении жилищных условий, а также с учетом повышенного интереса к Санкт- Петербургской недвижимости платежеспособного населения из других городов России и ближайшего зарубежья. Кроме того, процесс может быть ускорен выгодными условиями рассрочки (пониженным первым взносом, снижением процентной ставки по рассрочке и увеличением ее срока), а также дальнейшим развитием банковских кредитных программ. Сегодня немаловажным фактором, поддерживающим интерес потенциальных покупателей на высоком уровне это хорошие ценовые скидки. Грядущее обострение конкуренции (с выводом новых крупных проектов на рынок Строящейся Недвижимости Санкт- Петербурга) на фоне снижения спроса вынуждает застройщиков предлагать существенные скидки, и по разным проектам она может достигать 10-15%. Последняя волна скидок была приурочена к майским праздникам. Вялотекучесть сегодняшней ситуации на рынке будет сохраняться до очередного сезонного повышения покупательской активности, который обычно наблюдается на рынке осенью.2. Объем застройки и планируемые крупные объекты комплексной застройки на территории Санкт-Петербурга и его окрестностей Общий объем застройки на первичном рынке в Санкт-Петербурге на май 2008 года составляет 7,1 млн. квадратных метров. Если сравнивать это с объемом застройки на 1 кв 2008 года, то можно заметить, что увеличение составило 22%. Связано это с началом строительства крупных комплексов. Отметим небольшое сокращение объема застройки в 1 кв 2008 года в виду ввода в эксплуатацию в конце 2007 года значительной части объектов. ^ График 1. Общий объем застройки в Санкт-Петербурге (тыс. кв. м)Во 2 кв 2008 года больше всего квадратных метров жилья находится на стадии строительства в Приморском районе 31% от общего объема застройки, лидирующие позиции принадлежат также Московскому (14%), Выборгскому (13%) и Калининскому (11%) районам.^ Таблица 1. Распределение застройки по районам в долях (тыс. кв. м) Район 2005 2006 2007 1кв 2008 2 кв 2008 Адмиралтейский 0% 0% 0% 1% 1% ВО 6% 6% 4% 4% 3% Выборгский 13% 12% 11% 12% 13% Калининский 11% 12% 13% 10% 11% Кировский 8% 6% 6% 5% 3% Красногвардейский 4% 5% 4% 3% 2% Красносельский 6% 5% 5% 4% 4% Московский 8% 10% 13% 18% 14% Невский 7% 7% 8% 6% 6% Петроградский 4% 7% 6% 5% 4% Приморский 20% 16% 14% 22% 31% Фрунзенский 10% 12% 13% 9% 8% Центральный 2% 2% 2% 2% 1% На данный момент все больше и больше застройщиков переходят к комплексному освоению территорий. Только на территории Петербурга сегодня насчитывается несколько адресов комплексного освоения, в каждом из которых планируется возвести от 1 млн. кв. м.^ Планируемые крупные объекты (свыше 1 млн. кв. м) комплексной застройки на территории СПб и его окрестностей Проект Площадь участка Инвестор Планируемый объем застройки, кв м На какое кол-во жителей рассчитан проект Сроки реализации ^ Объем инвестиций «Балтийская жемчужина» 205 га ЗАО «Балтийская жемчужина» учрежденное консорциумом шанхайских инвесторов 1,7 млн кв м жилья 36 тыс 2005-2013 $1,3 млрд. «Морской фасад» 476 га “Терра Нова”, входящая в группу компаний под управлением УК “Морской фасад” Около 3млн. кв. м жилья 27-30 тыс «Евроград» Осиновая роща 2 участка 222 га и 214 га «Пантикапей» 1 млн. кв. м новых площадей, из них около 500 тыс. кв. м жилья, примерно 150 тыс.кв м недвижимости торгово-развлекательного назначения и 250 тыс. кв. м складских помещений 15-20 тыс Первая очередь поселка будет построена в 2007 году 650 млн. евро «Кудрово-град» 120 га «Отделстрой» и «Строительный трест» более 1,3 млн. кв. м жилья. 2кв 2007 - 2017 $1,15 млрд проект в Кудрово 495 га «SVP-Group» и «Setl City» объем жилья 1,6 млн. кв. м из них 220 тыс. м2 коммерческие объекты 40 тыс 4кв 2006-2015 $1,2 млрд «Славянка» 220га «Балтсрос» 1,4 млн. кв. м 45 тыс 2007-2011 «Новая Ижора» 285га «Балтрос» 500-600тыс кв. м жилья 2007-2010 севернее Ново-Орловского лесопарка (Выборгский район) неподалеку от поселка Каменка 2 участка 46 га «ЮИТ Лентек» 15,5 тыс квартир площадью 1 млн кв м жилья Начало строительства 2008, срок реализации 8-9 лет $1,5-1,7 млрд Территория между пос Ольгино и Каменка «Конная Лахта» 437 га «Главстрой» 1,5-2,5 млн. кв. м малоэтажного жилья До 2017 $2 млрд «Северная Долина» 269,4 га «Главстрой» 3 млн кв. м жилья эконом класса До 2022 $3-5 млрд Между Московским и Пулковским шоссе 40,8 га израильская Industrial Building Corporation 1 млн «квадратов», из которых 600 тыс — жилье, 200 тыс кв м - торгово-развлекательные и культурные заведения, 150 тыс — офисы и 50 тыс — объекты бытового назначения Реализация проекта рассчитана на 8 лет, предполагает 5-6 очередей, первая будет сдана во второй половине 2008 года $1,1 млрд «Югорский край» 207га Ханты-мансийские инвесторы 1,5 млн. кв.м 1млрд. $ «Цветной город» 274 га Группа ЛСР 2,1 млн.кв. м 3,1 млрд. $ Шанхайская индустриальная инвестиционная компания создает “Балтийскую жемчужину” (квартал площадью около 140 га на юго-западе Петербурга). Инвестиционная компания “Пантикапей” собирается построить порядка 1 млн. кв. м жилых и коммерческих площадей около поселка Осиновая Роща. Компания “Морской фасад” ведет намыв более 450 га в западной части Васильевского острова, на которой будет возведено и жилье и коммерческая недвижимость. Компания “Главстрой” приобрела два земельных участка 222 и 214 га рядом с поселком Ольгино. Эти участки, расположенные рядом с кольцевой дорогой, предназначаются под комплексное освоение и жилую застройку. А также 294га в Выборгском районе. В районе Кудрово осваиваются сразу две крупные площадки: «SVP Group» совместно с «Setl City» застраивает 495 га в Кудрове к востоку от города и строительные компании «Отделстрой» и «Строительный трест» также приступили к возведению второго проекта «Кудрово-град». Вслед за Кудрово будет последовательно реализована серия планов комплексной застройки областных земель в КАД. Следующими по инвестиционной привлекательности значатся областные территории вблизи населенных пунктов Заневка, Ново-Девяткино, Мурино, а также в районе трассы и, частично, Бугровской волости. В частности, Ново-Девяткино - Мурино станет следующей территорией комплексной жилищной застройки, где намечено строительство современных жилых кварталов со всей сопутствующей социальной инфраструктурой. Компания «Балтрос» осваивает крупные участки под малоэтажное строительство на южной окраине города. Проекты этой компании «Новая Ижора» и «Славянка» выдвинуты на право участия в национальной программе «доступное жилье». Компания-инвестор рассчитывает построить первые 350-400 домов к декабрю 2007 года На рынок СПб приходят крупные Московские строительные компании, готовые возводить большие объемы жилья, такие как: «Росстрой», «Главстрой», «Московский метрострой», “Квартира.ру”, «Пионер» и “Синтез-Девелопмент”. Выходят на строительный рынок СПб и международные компании — Шанхайская объединенная строительная корпорация и израильская “Фишман групп”. Настораживает тенденция вытеснения с рынка средних застройщиков, а ведь именно они задают планку качества жилья и позволяют сдерживать ценовое регулирование застройщиков-монополистов. Созданные новые условия пополнения земельных пятен под строительство, такие как инвестиционные торги и скупка участков на вторичном рынке, не всегда позволяют средним застройщикам на равных участвовать в приобретении заделов земли с крупными строительными компаниями. Вполне вероятно, что местные девелоперы перейдут в сегмент генподрядчиков в крупных проектах, в то время как глобальные и московские игроки смогут увеличить свои доли рынка.3. Объем и структура предложения жилья массового спроса в текущем периоде, оценка динамики показателей. Удельная цена предложения.Объем предложения на первичном рынке типового жилья Санкт-Петербурга на май 2008 года составляет 163 объекта (только строящиеся объекты), суммарная площадь квартир, находящихся в продаже, порядка 1 481 217 кв. м.Отметим продолжающееся сокращение объема предложения. Так за год с мая 2007 года объем предложения сократился на 40%. Наибольшую долю строящегося жилья составляют дома монолитной конструкции с облицовкой кирпичом или без нее (97%), за год общая площадь объектов, строящихся по данной технологии, в предложении увеличилась на 15%. Что связано с относительной дешевизной технологии, возможностью возводить с ее помощью крупные многоэтажные объекты до 55 этажей, быстротой процесса. При этом доля кирпичного и панельного домостроения активно сокращается и находится примерно в равных соотношениях (1% и 2%). Самые дорогие квартиры предлагаются в кирпичных и реконструированных домах ($3605/кв. м, 84501 руб.) (см график 2). Минимальная цена предложения отмечается по панельным домам ($3139/кв м, 73578 руб). ^ График 2. Структура предложения строящегося жилья «массового спроса» в Санкт-Петербурге по конструктивным типам домов на 2 кв 2008года Наибольшее предложение сосредоточено в Приморском районе, на его долю приходится 29% от всего объема предложения на рынке строящейся недвижимости. И в ближайшую пару лет эта тенденция сохранится. Последнее время основной тенденцией развития инвестиционно- строительного бизнеса стало комплексное освоение территорий. Довольно большая часть проектов комплексной застройки сосредоточена именно в Приморском районе. Так началось освоение квартала СПЧ, кв.56 общей площадью 179 169 кв. м несколькими застройщиками, такими как: «Ленстройтрест», «ООО И.П.С.», «Невский Синдикат», «Рострой», «Инжстрой СПб», «Главстройкомплекс», «ЮИТ Лентек», планируемая площадь застройки составит порядка 250 тыс. кв. м. Также началось освоение квартала СПЧ, кв.59 несколькими компаниями: «Маяк», «ЮИТ Лентек», «Петровский трейд Хаус», «Рострой», «Петротрест», «Гатчинский ДСК», «Лидер Групп». Территория, предлагаемая под застройку, составляет 186113 кв. м. Компания «ЛенСпецСМУ» в Каменке кв. 75А и кв. 78А на территории 37 га ведет строительство жилого комплекса «Юбилейный квартал», рассчитанного на 700 тыс. кв. м. Значительная доля предложения сосредоточена в Выборгском (18%) и Московском районах (19%), здесь строятся в большей части объекты класса «Повышенной комфортности», что и объясняет несколько завышенную средневзвешенную цену предложения 3782$/кв. м и 3539$;/кв. м соответственно. Среди спальных районов средневзвешенная цена предложения по Приморскому району ($3298/ кв. м, 77305 руб) уступает только Выборгскому ($3782/ кв. м, 88650 руб) и Калининскому($3449/кв.м, 80845 руб) Самая высокая средневзвешенная цена предложения на типовое жилье зафиксирована, как и в предыдущие периоды, в Центральном районе СПб - $5546/ кв. м. Минимальная средневзвешенная цена предложения отмечается во Фрунзенском ($ 3041/ кв. м, 71281 руб) и Красносельском ($3133/ кв. м, 73438 руб) районах, где сосредоточено строительство, прежде всего, объектов «Эконом» класса. И выбор застройщиков не случаен, учитывая не очень хорошую транспортную доступность районов (1 станция метро расположена во Фрунзенском районе и ни одной в Красносельском). Уровень цены в Невском ($ 3297/ кв. м, 77282 руб), Красногвардейском ($ 3248/ кв. м, 76133 руб), Кировском ($ 3236/ кв. м, 75852 руб) районах соответствует средней цене по городу. График 3. Объем предложения и удельная цена предложения на жилье « массового спроса» с Санкт-Петербурге на первичном рынке многоквартирных жилых домов на 2кв 2008 годаВ 1 кв 2008 года наблюдался резкий скачок цен, прирост удельной цены предложения в городе относительно 4 кв 2007 года составил порядка 20%.Ниже представлена динамика цен предложения в различных районах города.Таблица 2. Динамика удельной цены предложения на рынке Строящегося жилья массового спроса в Санкт-Петербурге в разрезе по районам ($, кв. м) Район 1кв 2006 1кв 2007 1кв 2008 2кв 2008 Адмиралтейский 1372 4338 5910 4266 прирост,% 216% 36% -28% Василеостровский 1353 2948 3612 4407 прирост,% 118% 23% 22% Выборгский 1043 2474 3104 3782 прирост,% 137% 25% 22% Калининский 996 2265 3029 3449 прирост,% 127% 34% 14% Кировский 1086 2288 2579 3236 прирост,% 111% 13% 25% Красногвардейский 1043 2139 2654 3248 прирост,% 105% 24% 22% Красносельский 1081 2063 2616 3133 прирост,% 91% 27% 20% Московский 1256 2304 2799 3539 прирост,% 83% 21% 26% Невский 997 2168 2713 3297 прирост,% 117% 25% 22% Приморский 1096 2288 2654 3298 прирост,% 109% 16% 24% Фрунзенский 899 1944 2422 3041 прирост,% 116% 25% 26% Центральный 1520 3830 5408 5546 прирост,% 152% 41% 3% ^ Таблица 3. Динамика цены предложения на рынке Строящегося жилья «массового спроса» по типам квартир в Санкт-Петербурге ($, кв. м) Тип квартир 1кв 2006 1кв 2007 1кв 2008 2кв 2008 Прирост, % за квартал студия 1112 2413 2464 3465 41% 1ккв 1093 2395 2908 3536 22% 2ккв 1046 2220 2749 3468 26% 3ккв 1037 2131 2555 3286 29% 4ккв 1121 2561 2977 3554 19% Значительная часть предложения – это однокомнатные квартиры, причем доля их в последнее время значительно не меняется. В новых проектах массового спроса выходящих на рынок большую часть застройщики отводят малогабаритному жилью, что продиктовано все боле возрастающим спросом на данный тип квартир. Все менее охотно включают застройщики в проекты большое количество трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. Спрос на них не так устойчив к рыночным изменениям, как, например, на малогабаритное жилье.График 4. Цена предложения на рынке Строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге по классам жилья «массового спроса» в период с 1кв 2006 года по 2 кв 2008 года, ($, кв. м)Таблица 4. Прирост цены предложения на жилье массового спроса на рынке Строящейся недвижимости за период с 1кв 2006 года по 2кв 2008 года Период эконом повышенной комфортности 1кв 2006 1кв 2007 111% 103% 1кв 2008 18% 49% 2кв 2008 27% 6% Оценивая динамику цен с учетом качества жилья, мы видим, что рост цен на жилье «эконом» класса происходило значительно быстрее цен на жилье класса «повышенный комфорт». Резкий ценовой скачок в 1 квартале 2008 года в большей степени отразился на домах «эконом» класса +27%, тогда как цены на дома класса «повышенный комфорт» отреагировали с заметным опозданием +6%. Сказывается более низкий уровень спроса на более дорогое жилье.4. Спрос в сегменте Строящейся недвижимости Спрос в сегменте строящейся недвижимости оценивался по результатам продаж, осуществляемых нашей компанией по данному сегменту рынка. Резкий рост цен в 2006 году значительно уменьшил число потенциальных покупателей, и часть из них перешла в группу отложенного спроса. В 2007 году рынок вошел в фазу стабилизации, но уже в 1кв 2008 года наблюдается резкая активизация спроса. Оживление на рынке строящейся недвижимости в 4 квартале 2007 года спровоцировало ажиотаж спроса в начале 2008 года. В феврале 2008 года спрос достиг своей максимальной отметки, превысив все предыдущие показатели, начиная с января 2005 года. Предвыборная кампания и смена власти – отразились в сознании людей ожиданием колебаний цен на рынке недвижимости. Слухи о возможном дефолте множились с геометрической прогрессией, заставляя людей вкладывать деньги в недвижимость. Также наступивший период характеризуется выходом на рынок большого числа инвесторов, повышенный интерес для которых представляет малогабаритное жилье (студии, однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры небольшого метража до 65 кв м). С другой стороны потенциальные покупатели, планирующие приобрести жилье в этом году, начинают ускорять развитие событий и уже начинают интересоваться ситуацией на рынке. Увеличение количества звонков и в конечном итоге сделок заставляет застройщиков регулировать резко возросший уровень спроса увеличением цены и сокращением объема предложения (начинается снятие с продаж части квартир ведущими застройщиками, например, компанией «ЛЭК»). Но уже в марте 2008 года активность спроса снизилась, сокращение составило -17% относительно февраля 2008 года. Меры, предпринятые застройщиками, спровоцировали отток активной волны спроса. На данный момент рынок находится в фазе стабилизации.^ График 5. Изменение структуры покупательской активности в сегменте Строящейся недвижимости В мае 2008 года покупательская активность в сегменте строящейся недвижимости значительно сократилась по сравнению с началом года. Пик спроса пришелся на февраль 2008 года, в феврале 2008 года прирост уровня спроса относительно января 2008 составил +81%, но уже в марте объем сделок стал снижаться. Снижение относительно февраля 2008 года составило -59%, относительно среднего уровня сделок -20%. Индекс роста выражает изменение показателя в отчетном периоде относительно базового (за базовый период нами принят январь 2005 года) иллюстрирует нам выше сказанное. Индекс роста с исключенной сезонностью показывает отношение спроса к среднему уровню спроса в мае (средний уровень равняется среднеарифметическому уровню спроса в мае за последние четыре года, включая 2008). То есть активность в мае этого года на 10% ниже, чем средняя активность, ожидаемая для этого месяца. В феврале же активность превысила ожидаемую на 60%.^ График 6. Изменение структуры спроса Строящегося жилья по типу квартир за период с 1 квартала 2006 года по 2 квартал 2008 года В 4 квартале 2007 общая доля студий и однокомнатных квартир в структуре открытых сделок составляет 65%, во 2 квартале 2008 года их доля увеличилась до 70%. Сократилась доля трех- и четырехкомнатных квартир. Спрос на малогабаритное жилье продолжает расти, и мы видим, что рынок Строящейся недвижимости уже в 1 квартале 2008 года возвращается к ситуации начала 2006 года, когда в структуре спроса преобладали однокомнатные квартиры, что характерно для периода перегретого рынка.График 7. Изменение средневзвешенной цены спроса ($, кв.м) на рынке Строящейся недвижимости с января 2006 года по май 2008 годаГрафик 8. Динамика средневзвешенной цены спроса на жилье класса «Эконом» и «Повышенной комфортности» в Санкт-Петербурге за период январь 2006-мая 2008 года За 2006 год средневзвешенная цена спроса (1 кв. м) выросла на 121 %, за 2007 год увеличение составило 25%. На протяжении марта 2008 года средневзвешенная цена спроса не изменялась. С начала этого года в целом средневзвешенная цена спроса увеличилась на 29%. В итоге в мае 2008 года цена 1 кв. метра составила $3524(83871руб) / м². Средний темп роста цены спроса за 1 и 2 кварталы 2008 года на рынке Долевого строительства составил 6,2% в месяц. Для сравнения, средний темп роста за 2007 год составил +2% в месяц. ^ Таблица 5. Средневзвешенная цена спроса 1 кв.м на рынке Строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге в разрезе по типам квартир ($, м.кв) ^ Тип квартир янв.06 янв.07 дек.07 янв.08 фев.08 мар.08 апр.08 май.08 Приост к янв.2006 Приост к янв.2007 Прирост к янв.2008 Студии 1350 2236 2642 2629 2749 3208 3453 3639 170% 63% 38% Однокомнатная квартира 986 2269 2680 2706 2725 3175 3419 3616 267% 59% 34% Двухкомнатная квартира 1001 2327 2614 2583 2660 3175 3381 3325 232% 43% 29% Трехкомнатная квартира 899 2009 2508 2613 2696 3004 3027 3527 292% 76% 35% Средневзвешенная цена 986 2188 2602 2659 2712 3145 3351 3524 257% 61% 33% Таблица 6. Таблица 7. Средневзвешенная цена спроса на рынке Строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге в разрезе по типам квартир (в долларах) ^ Тип квартир янв.06 янв.07 дек.07 янв.08 фев.08 мар.08 апр.08 май.08 Руб Студии 33750 63312 74461 74477 83323 95825 108389 109647 2,6 млн Однокомнатная квартира 44597 82564 108279 109415 107354 127849 138483 147024 3,5 млн Двухкомнатная квартира 69089 134224 159192 175740 150893 208142 200671 209208 5,0 млн Трехкомнатная квартира 83395 162103 243919 238099 256500 267246 271003 225698 5,4 млн 5. Соотношение спроса и предложения.Разрыв между ценой спроса и ценой предложения на рынке Строящейся недвижимости отражен на графике 10. В стабилизационный период рынка предложение превышает спрос, и на графике мы видим, что в 1кв 2007 году разрыв между ценой спроса и предложения самый высокий, период 2007 года характеризуется стабильным состоянием на рынке строящейся недвижимости. В 1кв 2008 года спрос превышал предложение, что впрямую отражается и на соотношении цены спроса и предложения, разница между ними сократилась.6. Заключение Сегодня отмечается установление баланса спроса и предложения. И, скорее всего, этот период будет довольно длительным. Продолжительность периода равновесия рынка будет зависеть от скорости введения масштабных проектов жилой застройки, а также от скорости накопления денег потенциальными покупателями и роста их дохода (что важно для ипотеки). Вывод в продажу значительных объемов нового строительства позволит скомпенсировать возросший спрос. Поэтому рост средних цен будет плавным. При этом расслоение или сегментация рынка будет возрастать. Объем предложения возрастет только ко второй половине 2008 года, когда сразу несколько проектов комплексной застройки выйдут на рынок для реализации первых очередей проектов. Ценовая динамика до конца года вряд ли превысит 15-20%, прирост за год составит не более 40%.