содержание Введение 3Глава 1. Основные права собственника жилого помещения 61.1. Общая характеристика прав собственника жилого помещения 61.2. Анализ прав собственника жилого помещения 81.3. Права собственников квартир в многоквартирном жилом доме 13Глава 2. Заключение договоров собственником жилого помещения 152.1. Договор найма жилого помещения 152.2. Договор безвозмездного пользования 192.3. Договор аренды 21Глава 3. Основные обязанности собственника жилого помещения 253.1. Обязанность по содержанию жилого помещения 253.2. Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии 27Заключение 29Список литературы 31Приложения 34 Введение Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, - Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Общая собственность регулируется не только Гражданским, но и Семейным кодексом РФ. Определенные ограничения прав собственности содержатся в Таможенном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ, Кодексе РФ об административных правонарушениях и Уголовном кодексе РФ. Земельным, водным, лесным законодательством устанавливаются положения о праве собственности на специальные объекты. Среди международных актов по защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство. Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении конкретных дел судами Российской Федерации. Актуальность выбранной темы обосновывается следующими положениями. В 2001 г. заметно обозначился интерес отечественных юристов к нормам о защите прав собственника по ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека. Одновременно с появлением публикаций на эту тему ссылки на ст. 1 Протокола № 1 стали достаточно часто встречаться в исковых заявлениях, жалобах, других процессуальных документах. Видимо, можно говорить о востребованности этой нормы именно в текущей российской правоприменительной практике. Согласно статье 1 Протокола каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов. Объектом исследования является право собственности на жилое помещение, как закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах путем совершения в отношении этого имущества любых действий, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не допускать вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Предметом исследования являются права и обязанности собственника жилого помещения, которые в совокупности составляют право собственности. Целью исследования является анализ, обобщение и систематизация основных положений, касающихся основных прав, а также обязанностей собственника жилого помещения. В качестве задач автор определяет: 1) анализ основных прав собственника; 2) характеристика заключаемых собственником жилого помещения договоров найма жилого помещения, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора аренды жилого помещения; 3) анализ основных обязанностей собственника жилого помещения, а именно обязанности по содержанию жилого помещения и обязанности поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии. Цели и задачи исследования обуславливают структуру курсовой работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литературы. Следуя логике проведения исследования, автор в первой главе анализирует основные права собственника жилого помещения: права владения, пользования и распоряжения жилым помещением. На основе 1 главы во второй главе исследуются такие права собственника жилого помещения, как право на заключение договора найма, безвозмездного пользования и договора аренды жилого помещения. В рамках третьей главы излагаются основные обязанности собственника жилого помещения: обязанность по содержанию жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии. Теоретической базой исследования являются работы таких ученых как Тихомиров М.Ю., Федосеев Н.В., Оглобина О.М., Кудашкин А.В., а также законодательство: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс и др. федеральные законы. Методологическую основу исследования составили: 1) формально-юридический метод, с помощью которого выявлялись понятии, выяснялась их сущность, а также отличие одних суждений от других; 2) структурно-функциональный подход, с помощью которого определилась структура курсовой работы, а также излагались результаты исследования в рамках использованных методов; 3) использование таких логических приемов как: анализ, синтез, дедукция и индукция.^ Глава 1. Основные права собственника жилого помещения 1.1. Общая характеристика прав собственника жилого помещения Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, — Гражданский кодекс РФ1 и Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г2. Среди международных актов по защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство. Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении конкретных дел судами Российской Федерации. В 2001 г. заметно обозначился интерес отечественных юристов к нормам о защите прав собственника по ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека. Одновременно с появлением публикаций на эту тему ссылки на ст. 1 Протокола № 1 стали достаточно часто встречаться в исковых заявлениях, жалобах, других процессуальных документах. Видимо, можно говорить о востребованности этой нормы именно в текущей российской правоприменительной практике. Согласно ст. 1 Протокола каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов. Права собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела II Жилищного Кодекса. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми3. В разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 131), ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами. В статьях главы 5 раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и граждан, которые проживают в этом помещении совместно с собственником, жилищные права собственника помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, особенности пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу либо на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Установлены также правила выселения граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования помещением.^ 1.2. Анализ прав собственника жилого помещения Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом4. В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ). Право собственности заключается в том, что, во-первых, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Во-вторых, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества самостоятельно, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), однако передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе и т. п.)5. Поскольку такая возможность имеет предусмотренное законом основание или титул (например, договор купли-продажи с предшествующим владельцем, переход по наследству), она называется законным или титульным владением в противоположность фактическому беститульному (т. е. незаконному) владению (например, лица, присво-. ившего находку, клад)1. Правомочие пользования — основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления (для производственных или личных нужд) (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им. Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления6. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею. Особый правовой режим права собственности на недвижимость заключается еще и в том, что согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами. Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением: купля-продажа, дарение, мена, рента, передача жилья по наследству. Жилые помещения (квартиры, дома) — это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом7. Право собственности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Чтобы иметь гражданские права, и в том числе право собственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения и др., в порядке наследования, при новом строительстве и др.). Для подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы. Состав этих документов зависит от того, каким образом получено в собственность данное жилое помещение. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ): отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по завещанию и др.); передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение в найм, аренду); отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан8. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст.288.ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.^ 1.3. Права собственников квартир в многоквартирном жилом доме Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности9: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обреме нен правом ограниченного пользования другими лицами10. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.^ Глава 2. Заключение договоров собственником жилого помещения 2.1. Договор найма жилого помещения Договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими являются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование. Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях. До вступления в силу ч. 2 ГК РФ сходные отношения по найму жилых помещений в законодательстве и на практике именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Теперь, согласно ст. 671 ГК РФ, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды только юридическим лицам11. Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. В частности, ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые он несет по истечении срока действия договора коммерческого найма. Кроме того, теперь, если истек срок договора коммерческого найма жилого помещения, наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет12. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же (или иных) условиях либо предупредить нанимателя об отказе продлить срок договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если же в течение года наймодатель заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать как признания такого договора недействительным, так и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Коммерческий наем - это достаточно стабильная форма жилищных правоотношений. По истечении пятилетнего срока действия договора человек не может быть автоматически выселен из занимаемого жилого помещения. Если со стороны нанимателя не замечено никаких нарушений жилищного законодательства - квартира не разрушается, используется только по назначению, своевременно вносится плата, - договор продлевается автоматически. Ни с кем другим его заключить не могут. Наниматель, уже проживающий в квартире и добросовестно исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Существует еще одна особенность договора коммерческого найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому ответственность за квартиру несут все члены семьи нанимателя, в случае коммерческого найма понятие "член семьи" отсутствует. За жилье отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Договор коммерческого найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Но согласно ст. 674 ГК РФ, обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма13. И все-таки в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, с тем чтобы дополнительно обеспечить себе гарантии надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения утратой обещанных по договору денег, а порой и самого жилья. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях: -если жилое помещение (в целом или часть его) используется не по назначению; -если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей; -если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев; -если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. При расторжении договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Что касается нормы закона о выселении граждан по мотивам их отказа от оплаты занимаемого жилья и коммунальных услуг, то практики по ее применению нет, да и в законодательстве после 1962 г. такой нормы не содержалось. Она была возрождена Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", но механизм применения данной нормы не обеспечивал возможность ее реализации. Закон устанавливает (ст. 15): если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке - с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития14. Гражданский кодекс РФ (ст.687) предусмотрел, что в ситуации, связанной с выселением граждан из занимаемого ими по договору найма жилого помещения, по решению суда нанимателю может быть предоставлен более длительный срок для устранения этого нарушения договора, но не свыше года. Если нарушение не будет устранено нанимателем и он не принимает необходимых мер к его устранению, суд может принять решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но нужно учесть, что по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок, не превышающий года. Не случайно жилищные организации (наймодатели) при крупных недоборах по оплате жилья и коммунальных услуг тем не менее не хотят включаться в процесс выселения неплательщиков, потому что не имеют реальной надежды на успех.^ 2.2. Договор безвозмездного пользования Главной особенностью пользования жилыми помещениями гражданами, нуждающимися в специальной социальной, является его безвозмездность. Ведь это жилье предоставляется лицам, которые оказались в трудной жизненной ситуации (малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество), которую они не могут преодолеть самостоятельно (п.4 ст.3 ФЗ “Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации”). Естественно, что возможность пользоваться бесплатным жильем становится для них одним из главных условий выживания и возврата к нормальной полноценной жизни. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением упоминается в ЖК лишь в ст.99 Весь остальной массив норм глав 9 и 10 ЖК, на первый взгляд, посвящен лишь договорам найма жилых помещений. Однако особенности предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями столь значительны, что эта специфика оказывается гораздо важнее, чем видимые различия между возмездным договором найма и договором безвозмездного пользования помещением. В связи с этим следует полагать, что статьи 100—103 ЖК применимы и к договорам безвозмездного пользования специализированным жилым помещением, несмотря на то, что в диспозиции соответствующих норм упоминаются лишь договоры найма жилого помещения. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением является разновидностью гражданско-правового договора ссуды и, следовательно, регулируется не только правилами ЖК, но и ст.689—701 ГК РФ. Однако общие нормы о договорах безвозмездного пользования, предусмотренные ГК РФ, не в полной мере учитывают специфику отношений по использованию специализированных жилых помещений. Так, очевидно, на ссудополучателя, нуждающегося в специальной социальной защите, нельзя возлагать обязанности по содержанию помещения, включая производство текущего и капитального ремонта (ст.695 ГК РФ), а также обременять его рисками случайной гибели или повреждения жилья (ст.696 ГК РФ). 3. Основной массив законодательства, регулирующего предоставление жилья для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования, представлен подзаконными актами, к числу которых можно, например, отнести постановление Правительства РФ №670 “Об утверждении Примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий” от 8 июня 1996г.15 Проект ФЗ “Об основах социально-правовой защиты от насилия в семье”, предусматривавший предоставление временного приюта лицам, подвергшимся насилию в семье, принятый к рассмотрению Советом государственной Думы 11 марта 1997г., к сожалению, так и не был принят. По этой причине предоставление временного жилья указанной категории граждан сегодня осуществляется на основании нормативных актов тех субъектов РФ, где такие законы приняты. Правовой режим помещений, предоставляемых для социальной защиты гражданам по договорам безвозмездного пользования во многом сходен с режимом общежитий, поскольку в большинстве случаев граждане не вправе рассчитывать на предоставление им отдельного жилого помещения. Так, п.8 Примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий (утв. постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996г. №670) предусматривает “...предоставление для временного пребывания ... отдельного койко-места с комплектом постельных принадлежностей и предметами личной гигиены (мыло, полотенце)”.^ 2.3. Договор аренды Введение в действие части второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан. Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть16. В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет). При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон. При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма17. Договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе. Более того, когда фирма освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. В случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. Расторжение и прекращение договора аренды производятся по соглашению сторон. По требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях: -при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по наначению; -если арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение; -если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев; -если арендатор систематически нарушает обязательства по договору; -в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. Договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации предприятия-арендатора18. Арендодатель вправе требов