Правовыенормы Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон)основываются на материально-правовых положениях Гражданского кодекса РФ.Главное предназначение Закона заключается в развитии и конкретизации отдельныхнорм ГК РФ с целью регламентации процедуры государственной регистрации прав нанедвижимость.
Наупорядочение отношений в указанной сфере были также направлены усилиядореволюционного российского законодателя в рамках подготовки проектовГражданского и Вотчинного Уложений в конце XIX века. Примерно в то же времяаналогичная работа велась в Германии, где в отличие от России она пришла клогическому завершению и в 1896 году ознаменовалась принятием рядаосновополагающих нормативных актов, в т.ч. Германского Гражданского Уложения(ГГУ), Положения о поземельной книге (далее — Положение). Данное Положение посвоему смыслу и содержанию в значительной степени соответствует российскомуЗакону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним от 21 июля 1997 г.
Учитываяизвестную близость отечественной и немецкой правовых систем, небезосновательноемнение о том, что Германия создала один из самых совершенных в мире правовыхмеханизмов управления поземельной собственностью, а также должное стремлениесовременного российского законодателя ориентироваться в своей деятельности налучшие достижения отечественной и зарубежной правовой науки, авторампредставляется небезынтересным проанализировать нормативные положенияроссийского и германского законодательства, касающиеся регулирования отношенийпо государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сравнительныйанализ будет касаться вопросов организации и статуса регистрирующих органов,понятия «земельный участок», регистрационной процедуры, юридического содержаниягосударственной регистрации, а также защиты прав участников оборотанедвижимости в связи с государственной регистрацией прав.
Регистрационые органы
Всоответствие с п. 1 ст. 9 Закона государственная регистрация прав на недвижимоеимущество проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав натерритории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.Данное учреждение представляет собой государственный орган, который являетсяюридическим лицом (п. 5 ст. 9). На федеральном уровне деятельность региональныхучреждений юстиции курируется Министерством юстиции РФ (ст. 10 Закона, п. 1Постановления Правительства РФ от 01.11.97 № 1378), которое координирует работупо созданию учреждений юстиции по регистрации прав, осуществляет правовойконтроль над их деятельностью, ведет методическую работу, обеспечиваетсоблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП),организует обучение и повышение квалификации работников в системегосударственной регистрации прав, выполняет иные, установленныезаконодательством полномочия.
Принципобособленности регистрационных органов характерен также и для германской моделигосударственной регистрации прав, однако соответствующие функции возложеныздесь на специальный отдел при судах общей юрисдикции — так называемоеВедомство поземельной книги (абз. 1 § 1 Положения о поземельной книге 1896 г.).В связи с этим решение российского законодателя следует оценить как болеесложное и обременительное для казны. По германскому праву Ведомство поземельнойкниги не является независимой частью суда. Это означает, что единые правила,регламентирующие деятельность Ведомства, устанавливаются непосредственноминистерствами юстиции федерации и федеральных земель, без принятиядополнительных законодательных актов. Кроме того, в качестве непосредственнойнадзорной инстанции для регистрационных органов здесь выступает президентсоответствующего окружного суда (вторая судебная инстанция). В этом случаеоценку всех юридически значимых действий сотрудников Ведомства поземельнойкниги осуществляют высокопрофессиональные юристы, контролирующая деятельностьне сталкивается с какими-либо проблемами, поскольку ее проводят опытные судьи.В связи с этим не требуется дополнительного создания самостоятельногоподразделения в общегосударственной системе юстиции.
Статусгосударственного регистратора прав определен в ст. 15 Закона. Регистраторявляется государственным служащим, замещающим ведущую государственную должность.Особенности прав и обязанностей должностных лиц учреждения юстиции порегистрации прав как государственных служащих регулируются законодательствомРоссийской Федерации. На должность государственного регистратора прав могутбыть назначены лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы ворганах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость, не менее двух лет,прошедшие специальные курсы и сдавшие квалификационный экзамен в соответствии стребованиями, установленными Минюстом РФ. Более подробно квалификационныетребования к регистратору прав, его права и обязанности определены в Примерномположении об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.98 № 288).
Вотличие от российского германское законодательство не выделяет особо должностьгосударственного регистратора, возглавляющего учреждение юстиции по регистрацииправ. Необходимость в этом отсутствует, поскольку, как было указано выше,Ведомство поземельной книги является лишь обособленным подразделением суда.Статус всех регистраторов прав в ФРГ равнозначен. Председатель суда с согласиядействующих регистраторов назначает из их числа руководителя Ведомствапоземельной книги, который организует работу Ведомства.
Правовойстатус и должностные обязанности государственных регистраторов в Германиизакреплены в специальном Законе о государственном регистраторе прав от 5 ноября1996 г. Данный Закон содержит квалификационные требования к лицам, претендующимна должность государственного регистратора прав (§ 2 Закона), переченьполномочий судей, которые передаются для исполнения регистраторам (§ 3 Закона),регламентацию отношений между регистратором и надзорной инстанцией —президентом окружного суда (§ 5 Закона). Здесь также урегулированы права иобязанности регистратора (§ 9 Закона).
Отличительнойособенностью правового статуса регистратора прав в Германии является тот факт,что в процессе своей профессиональной практики он исполняет отдельныеполномочия, возложенные германским законодательством на судей. Основнымпринципом регистрационной деятельности является принцип независимости отадминистративных указаний и связанности регистратора исключительно правом изаконом (§ 9 Закона). Благодаря указанной норме законодатель исключилвозможность произвольного административного влияния на регистрационнуюпрактику.
Понятие «земельный участок»
Современноероссийское законодательство не содержит определения земельного участка,указывая лишь на то, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу(ст. 130 ГК РФ) и права на них подлежат государственной регистрации (п. 2 ст.8, ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав).
Немецкомузаконодательству, напротив, известны две различные легальные дефиниции земельногоучастка:
а)земельный участок в кадаст-рово-техническом смысле представляет собойограниченную часть земной поверхности, отделенную от соседних участков межевымизнаками, которой в установленном порядке государственным кадастровым органомприсвоен уникальный номер (кадастровый номер).
б)земельным участком в правовом смысле признается отдельный земельный участок,который зарегистрирован в качестве такового в поземельной книге.
Различиямежду приведенными выше определениями становятся более понятными, если иметь ввиду следующие особенности германского законодательства. В ФРГ земельныйкадастр выступает в качестве необходимой основы для поземельной книги (реестраправ). Права на земельный участок могут быть зарегистрированы только послетого, как земельному участку в результате натурных измерений был присвоенкадастровый номер. Таким образом, земельный кадастр в Германии выступает каксоставляющая часть поземельной книги, поэтому при последующей регистрацииправовых изменений в отношении объекта недвижимости собственнику не нужно вновьпредставлять план земельного участка, как того требует п. 1 ст. 17 и п. 4 ст.18 Закона о государственной регистрации прав. Подобное правовое регулирование взначительной степени облегчает оборот недвижимости. При этом правообладателипри переходе прав на земельный участок не несут дополнительных затрат,связанных с изготовлением кадастрового плана, т.к. в любой момент они имеютвозможность обратиться в кадастровое бюро для ознакомления с даннымигосударственного земельного кадастра, получить сведения о межевых знаках,месторасположении объекта, изготовить копию плана участка.
Вслучае если площадь и границы земельного участка изменяются в процессемежевания (например, собственник разделяет земельный участок на два самостоятельныхучастка или продает несколько квадратных метров своего участка соседу), торезультаты наземных кадастровых работ фиксируются землеустроителями вспециальном ведомственном документе — Акте об изменениях границ земельногоучастка. Здесь указываются исходные и новые кадастровые данные, характеризующиетехнические параметры земельного участка. Настоящий акт является основанием длявнесения соответствующих изменений в поземельную книгу.
Земельныйучасток в правовом понимании представляет собой определенные кадастровыеномера, обозначенные текущим номером в инвентаризационной описи формулярапоземельной книги. По общему правилу, закрепленному как в российском, так и вгерманском законодательстве, каждый земельный участок в кадастрово-тех-ническомсмысле должен быть зарегистрирован в отдельном формуляре поземельной книги(разделе ЕГРП) (абз. 1 § 3 Положения; п. 6 ст. 12 Закона о государственнойрегистрации прав). Однако германское право предусматривает также возможностьрегистрировать несколько земельных участков, обозначенных разными кадастровыминомерами, под одним текущим номером в инвентаризационной описи формулярапоземельной книги. Последствием такой регистрации является то, что несколькосамостоятельных в када-строво-техническом (физическом) понимании земельныхучастков, принадлежащих одному собственнику, юридически будут рассматриватьсякак один объект недвижимости (абз. 1 § 890 ГГУ). Преимущества такого подходапроявляются, например, при необходимости одновременного обременения всехуказанных участков. В данном случае потребуется совершение только одногорегистрационного действия, в то время как в соответствие с российскимзаконодательством регистрацию придется осуществлять по каждому объекту вотдельности. Германское право допускает также возможность регистрации в одномформуляре поземельной книги прав на несколько самостоятельных с юридическойточки зрения земельных участков (§ 4 Положения).
Какбыло указано выше, объектом сделки может являться незначительная частьземельного участка. Например, если собственник продает несколько квадратныхметров или соседи обмениваются частями своих участков с целью улучшения границ.В данном случае и российское и германское законодательство позволяютосуществлять регистрационные действия по упрощенной схеме без образования ирегистрации новых объектов недвижимости. Инвента-ризационная опись формуляранемецкой поземельной книги (аналог подраздела I-1 ЕГРП) содержит для этих целейспециальный столбец, где фиксируются изменения площади земельного участка.Аналогичные функции выполняет оборотная сторона подраздела I-1 ЕГРП.
Процедура государственной регистрации правна недвижимое имущество
Российскоеи германское законодательство соответствуют друг другу в части, касающейсянеобходимых условий для осуществления регистрационных действий. Параграф 13Положения и п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации устанавливают, чторегистрация производится на основании заявления правообладателя (-ей), котороедолжно сопровождаться приложением необходимых документов.
Законодательстваобоих государств включают в состав Единого государственного реестра прав делаправоустанавливающих документов (абз. 1 § 10 Положения, п. 2 ст. 12 Закона).Следует приветствовать решение российского законодателя, который в отличие отгерманского отнес к Единому государ-. ственному реестру прав также книги учетадокументов (п. 2 ст. 12 Закона). От этого правовое регулирование приобрелобольшую ясность и четкость.
Существеннаяразница в правовом регулировании процедуры государственной регистрации прав в Россиии Германии обусловлена различием соответствующих норм материального права. Всоответствии с германским законодательством любая сделка, содержанием которойявляется отчуждение прав на недвижимое имущество, требует нотариальногоудостоверения (§ 313, 873, 925 ГГУ). В связи с этим деятельность ведомствапоземельной книги сконцентрирована, в основном, на проверке соответствиятребованиям законодательства процедурных (формальных) элементов осуществлениясделок (§19 Положения). Речь идет, в частности, о контроле за надлежащимоформлением договоров, проверке соответствия зарегистрированных ранее изаявленных прав, наличием всех необходимых согласований и разрешений отправообладателей и компетентных органов. Данные документы должны быть либооформлены в качестве официальных писем, заверенных печатью и подписьюдолжностного лица, либо удостоверены нотариально (§ 29 Положения).
Напротив,Гражданский кодекс РФ предусматривает для большинства сделок, связанных спереходом или обременением (ограничением) прав на недвижимое имущество, простуюписьменную форму (исключение составляет залог недвижимости (п. 2 ст. 339 ГК РФ)и отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Одним изосновных аргументов законодателя в пользу такого подхода было стремлениеоградить участников рынка недвижимости от чрезмерных нотариальных сборов. Приэтом не было учтено, что исключение нотариусов из процесса оформления сделокможет повлечь за собой и ряд негативных последствий для гражданского оборота.
Так,к примеру, германское законодательство возлагает на нотариуса обязанностьготовить проекты договоров, разъяснять сторонам существо сделки, информироватьих о ее правовых последствиях, выяснять соответствие воли сторон положениям,закрепленным в договоре. При этом нотариус должен подобно судье действоватьнезависимо по отношению к каждой стороне и руководствоваться лишь действующимзаконодательством. В таких условиях создаются благоприятные предпосылки дляобеспечения надежных правовых гарантий участникам сделок с недвижимостью иэффективной работы органа по регистрации прав. В случае же, если функции попроверке законности сделки, в т.ч. дееспособности участников и соответствия ихволи условиям договора, будут возложены на регистрирующий орган, возникаетопасность его излишней «перегруженности». Отдельные субъекты РоссийскойФедерации, где уже организованы учреждения юстиции по регистрации прав,пытаются решить эту проблему созданием в рамках учреждений или «при них»специальных структур по оказанию правовой помощи и консультированию участниковсделок. Однако такое решение является весьма сомнительным как с точки зрениядействующего законодательства (см., например, п. 4 ст. 9 Закона огосударственной регистрации прав), так и интересов защиты гражданских правграждан. Согласно п. 1 ст. 17 Закона от 21 июля 1997 г. основанием длягосударственной регистрации прав являются договоры и другие сделки с объектаминедвижимого имущества, совершенные в соответствии с действующимзаконодательством. Это означает, что в процессе правовой экспертизы сделкиучреждение юстиции по регистрации прав обязано осуществлять комплекснуюпроверку представленных договоров на предмет их соответствия положениям ГК РФ ииных нормативных актов. В частности, регистрируя переход (возникновение) права,учреждение юстиции должно проверить не только формальное соответствие договорадействующему законодательству, но и подтвердить его аутентичность, если онсоставлен в простой письменной форме. Кроме того, регистрирующий орган долженгарантировать, что участники сделки на момент ее совершения были дееспособны иих воля соответствовала положениям договора, в противном случае сделка можетбыть признана недействительной с момента ее совершения (ст. 167,171,178,179 ГКРФ).
Внынешних условиях, да и в перспективе, выполнение указанных действийучреждениями юстиции представляется весьма затруднительным. Следует учесть,что, например, в Германии одно регистрационное ведомство обрабатывает в среднемот 200 до 1000 заявлений в день. Конечно, в настоящее время оборот недвижимостив России не столь интенсивен, однако уже сейчас необходимо учитывать егопостоянный рост. Сохранение подобного правового регулирования способно создатьситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводитьсяповерхностно, что грозит снижению уровня правовых гарантий и защиты участникамгражданского оборота.
Порядокпроведения государственной регистрации прав, установленный в ст. 13 Закона, вомногом соответствует процедуре, принятой в Германии, хотя определенные отличиявсе же есть.
Преждевсего это касается ситуации, когда имеются сомнения в правомерности поданных нарегистрацию документов. В соответствии со ст. 19 Закона в подобном случаерегистратор в течение одного месяца обязан принять необходимые меры пополучению дополнительных сведений. Такая же возможность предоставляетсягерманским законодательством, которое, однако, не устанавливает какого-либолимита времени. При этом § 18 Положения о поземельной книге закрепляетобязанность регистратора: 1) сообщить заявителю все причины, которые, по егомнению, препятствуют проведению регистрации и позволяют сомневаться вправомерности сделки; 2) указать на действия, которые необходимо предпринять, стем чтобы устранить возникшие сомнения. Столь четкой формулировки в российскомзаконе нет.
Законодательствамобеих стран известно правило, в соответствии с которым в случае неустраненияпричин, препятствующих государственной регистрации в течение определенногосрока, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации. Однако возможностьприостановления государственной регистрации по заявлению правообладателя,предусмотренная п. 3 ст. 19 Закона, в немецком праве отсутствует. Все поданныев Ведомство поземельной книги заявления должны быть исполнены. Правообладательимеет право отозвать свое заявление и подать его в общем порядке позднее.
Регулированиеотношений по поводу регистрации прав на земельные участки в России и Германииво многом сходно. Различия касаются правил регистрации, когда объектом праваявляются здания, сооружения. По германскому законодательству все объекты,расположенные на земельном участке, являются его принадлежностью и находятся всобственности собственника земельного участка. Если требуется разделить правособственности на земельный участок и сооружение, необходимо заключить договор оправе пожизненной наследуемой застройки. Данное право позволяет застройщикуиметь на земельном участке сооружение и использовать обремененный земельныйучасток в соответствии с условиями названного договора. Право пожизненнойнаследуемой застройки подлежит двойной регистрации в поземельной книге: 1) вкачестве обременения права собственности в формуляре, где зарегистрированыправа на соответствующий земельный участок; 2) в отдельном формуляре в качествесамостоятельного объекта прав.
Напротив,в российском законодательстве разделение права собственности на земельныйучасток и расположенные на нем здания и сооружения в силу исторических причинявляется скорее правилом, чем исключением. Принадлежность здания несобственнику земельного участка будет отражаться в подразделе I-1 ЕГРП. Приэтом здесь следует указывать площадь участка, на которую имеет правособственник здания, сооружения.
Правособственности на жилое помещение по германскому законодательству может бытьзарегистрировано лишь в случае, если все здание предварительно было разделенона отдельные составляющие его единицы, что должно подтверждатьсясоответствующей технической документацией. Это не исключает проведения обратнойпроцедуры, т.е. образования из нескольких самостоятельных жилых помещений водном здании единого объекта прав. При регистрации права собственности на жилыепомещения в целях индивидуализации объектов в ведомство поземельной книгидолжна быть представлена технико-планировочная документация на все здание иотдельные жилые помещения, в т.ч. поэтажные планы, в которых каждое жилоепомещение должно быть идентифицировано самостоятельным номером.
Достижениемроссийского регистрационного законодательства следует считать правило обобязательной регистрации в ЕГРП договоров аренды недвижимого имущества. Какизвестно, они регистрируются в качестве обременения права собственности.Подобная норма в немецком праве отсутствует.
Болеедетальным и четким в: российском законодательстве представляется регламентацияпроцедуры регистрации сервиту-тов. В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона вслучае, если сервитут относится к части земельного участка или иного объектанедвижимости, то к правоустанавливающим документам в обязательном порядкеследует прилагать план объекта с указанием сферы действия сервитута. При этомплан должен быть заверен организацией, ответственной за технический учетсоответствующего объекта. Германское законодательство допускает произвольноеописание пространственных границ, в которых действует сервитут, что неспособствует ясности правоотношений и провоцирует возникновение споров.
Вотношении правил регистрации ипотеки российское законодательство также содержитболее четкие правила. В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. для государственнойрегистрации ипотеки должен быть представлен нотариально удостоверенныйипотечный договор. Немецкое право разрешает осуществлять регистрационныедействия на основании нотариально заверенного заявления залогодателя, в котороммогут фиксироваться лишь основные условия ипотечного соглашения.
Юридическое соглашение государственнойрегистрации прав
Прирассмотрении данного вопроса следует различать правовые последствияпредварительной (А) и окончательной (Б) регистрационной записи.
А.Также как и германскому, российскому законодательству известна так называемаяпредварительная регистрационная запись (п. 6 ст. 12 Закона, § 883 ГГУ). Однако,если в соответствии с российским законодательством предварительная записьнеобходима для информирования третьих лиц о существовании правопритязаний вотношении объекта недвижимого имущества, то в германской регистрационнойсистеме данная запись помимо информационной выполняет также правоохранительнуюфункцию. Она заключается в том, что после регистрации предварительной записикакие-либо последующие изменения в поземельную книгу могут быть внесены толькос разрешения правообладателя, в пользу которого запись установлена (§ 888 ГГУ).Таким образом, приобретателю вещных прав представляется 100%-ная гарантия соблюденияего интересов с момента заключения сделки и до момента окончательнойрегистрации его прав.
Правиласовершения и юридическое содержание предварительной регистрационной записи вроссийском праве не дают столь значительных правовых гарантий правоприобретателю,однако описанный механизм в состоянии предотвратить попытки продажи объектанедвижимости нескольким покупателям одновременно или иного недобросовестногоповедения участников рынка недвижимости. В перспективе обязательноеиспользование в практике предварительной регистрационной записи способно взначительной мере минимизировать риск при осуществлении сделок с недвижимостьюв России.
Б.При анализе юридического содержания окончательной регистрационной записиследует прежде всего исходить из нормативных установлений ГК РФ и п. 1 ст. 2Закона. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащиегосударственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующихправ на него, если иное не установлено законом. Данное положение развивается иныминормами гражданского законодательства. В частности, ст. 219 ГК РФ закрепляетправило, в соответствии с которым право собственности на здания, сооружения идругое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственнойрегистрации, возникает с момента такой регистрации. В ст. 131 ГК РФ указываетсяна необходимость государственной регистрации всех вещных прав на недвижимоеимущество, а также их ограничений. Данный в настоящей статье перечень прав и ихограничений, подлежащих государственной регистрации, не является исчерпывающим.
Приведенныевыше нормативные положения полностью соответствуют требованиям, закрепленным вгерманском праве. Так, в соответствии с § 873 ГГУ собственность и иные вещныеправа на земельные участки возникают при условии достижения сторонамисоглашения об установлении (переходе) этих прав и их государственнойрегистрации в поземельной книге. На примере указанных норм четко прослеживаютсяразличия в правовом регулировании оборота недвижимого имущества, присущиеромано-германской и англосаксонской правовым системам.
Ванглийском и американском праве для возникновения и перехода собственности нанедвижимость решающим является заключение договора купли-продажи («deed»). Этотдоговор будет считаться действительным, если таковыми являлись всепредшествующие ему договоры, заключенные в течение последних 49 лет и связанныес передачей прав в отношении данного объекта недвижимости. При этомнеобходимость регистрации перехода права собственности законодательно незакреплена. Она может быть осуществлена по желанию правообладателей, если вданном штате вообще имеется государственный реестр прав. Подобная ситуациязаставляет заинтересованных лиц, во-первых, привлекать к подготовке договораадвокатов, задача которых состоит в исследовании истории перехода правасобственности на объект, а во-вторых, страховать свой риск на случай, есливпоследствии в цепи предыдущих сделок все же обнаружится дефект. Все это ведетк значительному росту побочных расходов сторон при проведении сделки.
Напротив,в романо-германской правовой системе государственная регистрация прав нанедвижимое имущество является обязательным условием их возникновения. На этомпринципе основаны положения п. 1 ст. 2 Закона, где закреплено, чтогосударственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Похожее правило имеется в германскомзаконодательстве. В соответствии с ним доказательством существования вещногоправа на земельный участок является заверенная выписка из поземельной книги.
Защита прав участников гражданскогооборота
Германскоезаконодательство в отличие от российского более поcледовательно в вопросезащиты прав добросовестного приобретаеля недвижимого имущества. Согласно § 892ГГУ права добросоветного приобретателя подлежат защите, если при заключениисделки он основывался на содержании регистрационной записи в поземельной книге,которая была неверной. Наличие ошибок в реестре не является основанием дляприостановления оборота до тех пор, пока в поземельную книгу не 5удет внесенасоответствующая уведомительная запись (§ 53 Положения).
Российскоегражданское законодательство позволяет собственнику имущества истребовать его удобросовестного приобретателя, получившего данное имущество по возмезднойсделке, если оно было утеряно собственником, похищено у него либо выбыло из еговладения иным путем помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Толкование указаннойнормы дано в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав»1. В п. 25 Постановления указано, что если по возмездному договоруимущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственниквправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владениялица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлениск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества,переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, чтопокупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю(ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имуществадолжно быть отказано. Данное толкование направлено на защиту оборотанедвижимого имущества и повышает роль государственной регистрации в отношениисоблюдения прав добросовестного приобретателя недвижимости.
Закон(п. 3 ст. 20) и Положение (§71) устанавливают возможность обжалования действийрегистрационных органов в суд. При этом германское законодательство, конкретизируяпроцедуру обжалования, указывает, что жалоба правообладателя рассматриваетсясудом в порядке внутриведомственного контроля без приглашения заинтересованныхсторон. Решение суда первой инстанции может быть обжаловано в окружном суде. Вданном случае защита интересов участников сделки осуществляется непосредственнонотариусом, удостоверившим договор, т.к. в соответствии с законом на неговозложена обязанность сопровождать регистрационные действия от имени сторон.
***
Правовыенормы российского законодательства, регулирующие отношения по поводугосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, в значительнойстепени сходны с правилами, установленными в странах романо-германской правовойсемьи, в частности в Германии. Проанализированные в настоящем исследованиинесовпадения в правовом регулировании регистрационной процедуры обусловленыразличием норм материального права, закрепленным в гражданском законодательствеРоссии и ФРГ. Прежде всего это касается норм, несвойственных странамконтинентальной правовой семьи: а) в которых недвижимым имуществом признаетсяпредприятие как имущественный комплекс; 6) закрепляется необходимостьгосударственной регистрации отдельных сделок (при этом моментом заключениясделки считается момент ее государственной регистрации); в) устанавливаетсяпростая письменная форма для сделок с недвижимостью. Последнее обстоятельствопредставляется весьма проблематичным, т.к. оно приведет, во-первых, квозложению на регистрационные органы функций, с которыми они не в состояниибудут справиться, и, во-вторых, негативно повлияет на степень защиты правучастников гражданского оборота.
ПринятиеФедерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» от 21 июля 1997 г. означает серьезный шаг на пути созданиядейственных правовых гарантий гражданских прав участников рынка недвижимогоимущества. Отмеченные в исследовании недостатки российского законодательства повсей вероятности в самое ближайшее время проявят себя на практике. Авторынадеются, что они во время будут распознаны и устранены законодателем.
Список литературы
КузнецовА.В., кандидат юридических наук, Герман Г., доктор права, член правленияФедеральной наториальной палаты ФРГ Сравнительно-правовой анализ российской игерманской государственной регистрации прав на недвижимость.