Аренда недвижимости: зданий, сооружений, природныхучастков и других нежилых помещений. Особенности аренды предприятий
Здания,сооружения и нежилые помещения – отличные друг от друга объекты недвижимости,которым посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Определение договора арендызданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды зданияили сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Втом случае, если предметом договора аренды являются здание или сооружение, рядобщих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальнымиправилами.
Нельзяне заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений исодержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершеннооправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектовнедвижимости в имущественном обороте.
Специальныетребования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такойдоговор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами.Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ нетребует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения,впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев,установленных законом.
Требованияк форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договордолжен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами.Несоблюдение их влечет недействительность договора. ГК РФ не указывает нанеобходимость нотариального удостоверения договора аренды здания илисооружения. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срокдействия которых превышает один год.
Несмотряна то, что проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной,количество конфликтов в этой области не уменьшается. Возникают конфликты, вчастности, вследствие неправильного понимания смысла и значения соответствующихправовых норм. При этом зачастую приоритет отдается не законности, ацелесообразности. Такая позиция строится на действительных и мнимых противоречияхзаконодательства.
Посколькуздание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежновозникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношенииземельного участка, на котором здание расположено, также является предметомсоответствующего договора аренды здания или сооружения.
Подтверждениемэтому может служить установленная в ГК РФ презумпция включения платы запользование земельным участком в арендную плату по договору аренды здания(сооружения). Право на земельный участок возникает одновременно с правомиспользовать арендованное здание (сооружение), поскольку передаетсяодновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) поэтому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само зданиестановится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает вкачестве принадлежности этой вещи.
Ситуация,когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, накотором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем,что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданскийоборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основномправа государственной (муниципальной) собственности на земли в городах исельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла вчастную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав наземельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридическиепрепятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый»объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысллишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единоеправо или, по крайней мере, однородные права.
Четкомуопределению прав арендатора и арендодателя призваны способствовать некоторыеправила, содержащиеся в ГК РФ (ст.ст. 652, 653). Указанные правиласформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания илисооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок,на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на правесобственности.
Впервом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решаетсявопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, накотором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии сдоговором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если жедоговор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о правеарендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срокаренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятойзданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2ст.652 ГК).
Еслиземельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания(сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду безсогласия собственника земли при условии, что подобные действия собственниказдания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному ссобственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при такихобстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателясоответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.
Какотмечает В.В.Витрянский, положение, согласно которому арендатор здания(сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка,занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования поназначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе врезультате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствоватьстабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора[1][1].
Вдоговоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению сарендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК).Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.
Кобязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могутбыть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договоромне определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должныруководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при арендеаналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если жеобъектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованногосторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор арендыздания (сооружения) считается незаключенным.
Сутьспециального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий исооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежатприменению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие оразмере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами,отсутствует пункт об арендной плате.
Предусматриваяобязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размереарендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формыарендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей.Поэтому в этой части сохраняют своей действие общие положения об аренде (ст.614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие обарендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммыплатежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договоритьсяоб иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходоварендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороныарендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат накапитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречноепредоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы,имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличиисоглашения сторон относительно размера арендной платы.
Определеннымиособенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнениедоговора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимостиарендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточнымактом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).
Вакте приема — передачи указывается состояние объекта на момент передачи варенду. За недостатки имущества по общему правилу несет ответственностьарендодатель. Исключение составляют случаи, когда арендатор знал об этихнедостатках, или должен быть их обнаружить при приемке имущества. Еслиарендатор подписал акт приема — передачи с оговоренными в нем недостаткамиимущества, тем самым он согласился принять имущество в таком состоянии и невправе предъявлять арендодателю претензии.
Дофактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору иподписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документадоговор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной изсторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписанияпередаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания(сооружения).
Неисполнениеарендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в арендуздания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятныепоследствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненныев связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, вподобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случаенеисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредиторупоследний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи еекредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Вместотребования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредиторвправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочкиарендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес кдоговору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков,причиненных расторжением договора (п. З ст. 611 ГК).
Неисполнениеарендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду зданияили сооружения также влечет для него определенные последствия (помимообязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствиякакого-либо специального правила в §4 т. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях,когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды непринимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодательвправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться отисполнения договора.
Поокончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случаепрекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должнобыть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передачауказанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем такжеоформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеимисторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи иподписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считатьсяисполнившим свои обязательства.
Весьмаспецифическими особенностями по сравнению с общими положениями об арендеимущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Какизвестно, в ГК РФ под предприятием как объектом гражданских прав понимаетсяимущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Всостав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, идругие исключительные права (ст. 132 ГК).
Вцелом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данноеобстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил,посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулированияотношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в арендудействующего предприятия «на ходу» предполагает не только передачуарендатору зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, нои переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьихлиц.
Подоговору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемогодля осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору предприятие за плату во временное владение ипользование.
Всоставе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки,здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятияосновные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежатпередаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства,права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанныес предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельностьпредприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодательдолжен уступить арендатору права требования и перевести на него долги,относящиеся к предприятию.
Исключениесоставляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однакополученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующейдеятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендаторубез специального на то указания закона или иного правового акта. Однако есливсе же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы иобязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у негоразрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательствперед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.
Поформе договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ,подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежитгосударственной регистрации. Нарушение этих требований влечетнедействительность договора аренды предприятия.
Всвязи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом наарендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этомупредприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов потаким обязательствам (ст. 657).
Обязанностьюарендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомлениекредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до моментапередачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателемзависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомлениео передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долгана арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать отарендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещенияпричиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, можетвоспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такогоуведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем,вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал илидолжен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Исполнениедоговора аренды предприятия требует от арендодателя совершения рядаподготовительных действий, в том числе по составлению и представлению наподписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется приемпредприятия арендатором.
Обязанностьюарендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не толькосвоевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течениевсего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническомсостоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именноарендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованногопредприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст.661).
Прианализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок пользованияимуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя вниманиедиспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этогоимущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать,обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальныеценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требуетсогласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субарендуили передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальныхценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочийарендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимостиарендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды.Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю идругие природные ресурсы.
Чтокасается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованногопредприятия путем изменения состава имущественного комплекса, егореконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать ихбез согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660).
Впроцессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могутбыть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателяна это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещенаарендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может бытьосвобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованногопредприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти«улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшениюкачества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендаторомбез учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662).
Возвратарендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен бытьпроизведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачипредприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовкеимущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписьарендодателю на этот раз возложены на арендатора.
Тест:
Объектамиизобретения по действующему российскому законодательству признаются:
а)новые устройства, способы, вещества, штаммы микроорганизма, культуры клетокрастений и животных;
б)новые устройства, способы, вещества, штаммы микроорганизма, культуры клетокрастений и животных, сорта растений и породы животных;
в)научные теории и математические методы, условные обозначения, алгоритмы и программыЭВМ, топологии интегральных микросхем, новые устройства, способы, вещества,штаммы микроорганизма, культуры клеток растений и животных;
г)новые культуры клеток растений и животных, штаммы микроорганизма, устройства,способы, вещества, а также применение ранее известных устройств, способов,веществ и штаммов по новому назначению.
Ответ:
Согласноп. 2.ч.1 ст. 4 Патентного закона РФ (условия патентоспобоности изобретения)объектами изобретения могут являться: устройство, способ, вещество, штамм микроорганизма,культуры клеток растений и животных, а также применение известного заранееустройства, способа, вещества, штамма по новому назначению.
Такимобразом, правильный ответ г).
Задача:
Проанализируйтесложившуюся ситуацию. Правомерны ли действия Сбербанка РТ и общества сограниченной ответственностью «Дебют»? Кто несет ответственность заосуществление платежа по выданному векселю? Какое решение должен вынестиарбитражный суд?
Вданном споре стороны имеют права и обязанности, вытекающие из их статусавексельных правоотношений:
Производственныйкооператив «Салют» — держатель векселя.
ООО«Дебют» — векселедатель.
АО«Опыт» — индоссант.
СбербанкРТ – (авалист) – плательщик по векселю.
ДействияСбербанка РТ и ООО «Дебют» неправомерны.
Согласност. 21 Положения о переводном и простом векселе, переводной вексель может донаступления срока платежа быть предъявлен держателем или даже просто лицом, укоторого вексель находится, для акцепта плательщику в месте его жительства.
Т.к.в векселе не было обусловлено, что предъявление к акцепту не может иметь месторанее какого-либо указанного срока (ст.22), вексель может быть предъявлен какцепту в любое время.
Вст. 43. закреплено, что векселедержатель может обратить свой иск противиндоссантов, векселедателя и других обязанных лиц: даже раньше наступлениясрока платежа… …если имел место полный или частичный отказ в акцепте, что иимело место в данном споре.
Такимобразом, если истцом соблюдены все правила (отказ в акцепте должен бытьудостоверен актом, составленным в публичном порядке (протест в неакцепте)),арбитражный суд должен вынести решение в соответствии с которым, необходимовзыскать сумму по векселю солидарно с индоссанта, векселедателя и авалиста.
Список литературы
1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря1993 г.) // Российская газета, 25 декабря 1993 года.
2.Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г.№51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г.,№32, ст. 3301.
3.Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г.№14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г.№5, ст. 410.
4.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российскаягазета. — 30 июля 1997 г. — № 145.
5.Патентный закон Российской Федерации от 23 сентября 1992 г. N 3517-1 //Ведомости Съезда Народных Депутатов Российской Федерации и Верховного СоветаРоссийской Федерации" N 42, 22 октября 1992 г., ст. 2319.
6.Федеральный закон от 11 марта 1997 г. N 48-ФЗ «О переводном и простомвекселе» // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 марта1997 г. N 11, ст. 1238.
1.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. — М., 1999.
2.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №10.
3.Гражданское право. Часть 2. / Под ред. Сергеева, Толстого. — М. Проспект, 1999.
4.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Подред. О.Н. Садикова. — М., 1999.
5.Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации дляпредпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта tarasei.narod.ru