Оказание юридической помощи по вопросам безвозмездного приобретении жилья в собственность

Министерство общего и профессионального образования РФ Московская Государственная Юридическая Академия. Кафедра адвокатуры и нотариата ДИПЛОМНАЯ РАБОТА на тему Оказание юридической помощи по вопросам безвозмездного приобретении жилья в собственность План. Г Эволюция в жилищных правоотношениях Понятие возмездных и безвозмездных оснований приобретения

жилья в собственность. 2. Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда. характеристика договора передачи жилья. круг лиц объект приватизации имущественный аспект приватизации возможности прекращения приватизационных отношений момент возникновения право собственности 3. Наследство. характеристика наследования наследование по завещанию наследование по закону права третьих лиц оформление наследственных прав 4. Дарение безвозмездность как основной принцип дарения случаи расторжения

договора дарения пожертвование 5. Истечение срока приобретательной давности. 6. Государственная регистрация прав на жилые помещения. I известно, что каждый человек в своей жизни должен посадить дерево построить дом и воспитать ребенка. Для реализации второй задачи люди особенно нуждаются в советах, и советы эти должны предоставляться специалистами. Обусловлено это не только важностью потребности, но и особенностью объекта.

Жилье, являясь имуществом, включенным в гражданский оборот, является также и социальной категорией. Право на жилище является конституционным правом граждан, которое корреспондирует с обязанностью государства по его обеспечению Статья 40 Конституции РФ гласит 1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряет жилищное строительство,

создают условия для осуществления права на жилище. 3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Именно это определяет строгое регулирование обращения жилья, его порядок приобретения, использования и защиты. По количеству ограничений с жильем может сравниться лишь такой объект как земля.

Оба имеют целевое назначение, вариантность режимов использования. Жилье имеет прочную связь с землей, в связи с чем является недвижимостью. Законодатель дает определение термина жилищная недвижимость7 как недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки ,

зеленые насаждения с многолетним циклом развития жилые дома, квартиры иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы . Термин жилое помещение , в отношении которого люди чаще всего и нуждаются в оказании юридической помощи, уже чем жилищная недвижимость. Федеральный законодатель не дает, однако, его определения, несмотря на то, что широко им оперирует.

Обратась к нормативным актам субъектов, в частности к ст. 5 п. 2 закона Основы жилищной политики в г. Москве от 11.03.99 г можно установить, что жилым признается помещение квартира комната, жилой дом или часть дома , предназначенное и пригодное для проживание, благоустроенное, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим нормам и требованиям. Прослеживается выделение двух признаков во-первых предназначенное для проживание и во-вторых пригодное

, Гражданский кодекс РФ посвятил отдельную главу жилым помещениям и уделил особое внимание первому признаку. Статья 288 в пункте2 предписывается жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, и проживания членов его семьи. В пункте 3 установлено размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается

только после перевода такого помещения в нежилое . В отношении рассматриваемого объекта предусмотрены санкции за его не целевое и не рациональное использование. Кроме земли, подобное не предусмотрено ни для какого иное объекта. Право собственности на жилое помещение на основании ст, 293 ГК РФ может быть прекращено в случав ест собственник использует его не по назначению, систематически

нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение . Эти предписания не носят декларативный характер, их действенность обеспечивают государственные и муниципальные органы, в частности государственная жилищная комиссия, комитет муниципального жилья, органы местного самоуправления. Например, 11.03.94 г. мэром г. Москвы было издано распоряжение 110-РМ О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан

и юридических лиц , согласно которому префектам административных округов г. Москвы было поручено систематически проводить работу по выявлению фактов жилья не по прямому назначению. Постановление Правительства г. Москвы Xs 188 от 10.04.96 г. Об усилении борьбы со злостными нарушениями в использовании жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц . Особенностью данного объекта как уже отмечалось является наличие разных

правовых режимов для определенных видов жилищной недвижимости. Правовой режим жилого дома отличается от режима квартир в многоквартирном доме. Для последних в праве собственности предусмотрены обременения, а именно право собственности на часть общего имущества дома . Согласно ст. 290 ПС собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое,

санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры . И невозможно произвести отчуждение своей квартиры отдельно от этой доли, так же как и наоборот. Обременения связаны также с правами третьих лиц. Право собственности и право пользования на жилое помещение могут не совпадать в одном субъекте. Речь идет о членах семьи собственника, которым предоставлено право пользования жилым помещениям и в силу п. 2 ст. 292

ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника , кроме того на основании п. 3 указанной статьи члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения . Все вышеперечисленное придает своеобразие жилью как объекту гражданского оборота, предоставляя обширное

поле деятельности юристам. Оказание юридической помощи населению по вопросам жилищных правоотношений особенно актуально на сегодняшний день, ибо возможности реализации заветной мечты каждого человека обрести дом значительно расширились, т.к. появилась альтернатива традиционной обеспеченности граждан жильем государством-наймодатсдем. Альтернатива- приобретения жилья в собственность. За последнее десятилетие изменились не только способы приобретения, но и объект.

Граждане в собственности вправе иметь не только жилые дома но и квартиры в многоквартирных домах без ограничения количества. Начало изменениям в способах приобретения было положено постановлением Совмина СССР от 2.12.88 г. О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилого фонда . Регионы живо откликнулись подобными постановлениями. Этими постановлениями ввелась возможность приобретения квартир на возмездной основе а именно путем

купли-продажи. Но при всем энтузиазме, с которым встретили названные постановления, количество проданных государством квартир гражданам было очень незначительно. К 1991 году государство перешло к иной тактике реализации конституционных прав граждан на жилище, обратившись к безвозмездной передаче жилья в собственность. Правовой основой этого процесса стал закон О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 4.07.91 г.

В его развитое было также принято госкомитетом жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 18.10.91 г. 7 Примерное положение о приватизации жилищного фонда РСФСР. Смело можно утверждать, что это явилось крутым поворотом на пути жилищных преобразовании. Тем не менее направление обеспечения жилищем граждан на коммерческой основе не было отвергнуто. Окончательно государство определило свои позиции по вопросу жилищных интересов граждан, приняв 24.12.92

г. фундаментальный нормативный акт - закон РФ Об основах федеральной жилищной полипки . Данный документ было поручено пунктом 8 постановления Верховного Совета РФ о введении в действие закона РФ Об основах федеральной жилищной политики опубликовать массовым тиражом. Пути реализации права граждан на жилище установлены в ст.

2 Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилря за собственные средства без ограничения площади. Исходя из этих положений были внесены определенные изменения в Жилищный кодекс РСФСР ЖК , хотя многие вопросы в этом документе остались не преобразованными под новые

условия. С 01.01.95 г. введен новый Гражданский кодекс РФ ПС , который посвятил отдельную главу 18 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения . Эволюция в жилищных отношениях, также как и нормативном массиве этой отрасли и на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации налицо. Но при богатстве выбора способов приобретения жилья в собственность остается проблема приемлемости этого способа. При делеме возмездного и безвозмездного приобретения жилья,

предпочтительнее второе, учитывая напряженное финансовое положение на текущий момент. Разница между безвозмездными основаниями и возмездными заключается в наличие платы или иного встречного предоставления одного лица другому. Возмездной признается сделка , по которой лицо должно получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей . При безвозмездности встречное предоставление чего-либо отсутствует.

Как видно из определений возмездные сделки всегда многосторонние договоры , безвозмездные могут быть как многосторонние приватизационный договор, договор дарения , так и односторонние завещание . Но сделками не исчерпываются безвозмездные основания приобретения жилья в собственность. Остается еще наследование по закону и истечение срока приобретательной давности. Четыре этих основания приватизация, дарение, наследование и истечение срока приобретательной давности

будут предметом рассмотрения данной дипломной работы. II Приватизация. Раскрывает это понятие ст. 1 закона РСФСР от 4.04.91 г. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации далее закон о приватизации в редакции от 23.12.92 г. Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых

ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан забронировавших занимаемые жилые помещения- по месту бронирования жилых помещений. Несмотря на то, что в определении прямо не указана вторая сторона, сделка является двусторонней. По умолчанию вторая сторона - государство. Оформляется данные отношения договором передачи. Типовые договоры передачи по разному представляют государство.

Московский договор на 1993г. содержит элементы договора поручения, государство представлено двумя лицами. Текст следующий Департамент муниципального жилья на основании Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. 16 Об ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве поручает РЭУ административного округа произвести передачу квартиры в собственность граждан.

А затем непосредственно речь о предмете договора РЭУ административного округа г. Москвы в лице начальника Ф,И.О, передает квартиру Кг, состоящую из комнат ы , в доме корпус по улице общей площадью кв.м жилой площадью кв.м. в собственность гр. Ф,И,0, Представляется, что в совмещении в одном документе двух разных договоров нет острой необходимости, так как законом о приватизации предусмотрена возможность быть стороной в договоре передачи как законодательного

органа, исполнительного органа .местного самоуправления так и иных учреждений жилищной хозяйства. Статья б Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется соответствующим советом народных депутатов или его исполнительным органом предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. Подобная формула применялась и тогда где никакой передачи полномочий поручсния не происходило, при

передачи ведомственного жилья, к примеру договор 0313031-000461 от 1.12.93 . Московский машиностроительный завод Маяк на оснований Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. 16 Об ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве поручает помощнику директора Маяк произвести передачу квартиру в собственность граждан.

Московский машиностроительный завод Маяк в лице помощника директора завода Рощина Вячеслава Константиновича передает квартиру 95, состоящую из одной комнаты, в доме 5 по улице 9-я Парковая, общей площадью 33,2 кв.м. в собственность Голиченковой Клавдие Николаевне . Скорее всего такой юридическая несуразица объясняется недостаточной образованностью по правовым вопросам, что иллюстрирует необходимость и актуальность оказания юридической

помощи в жилищной сфере. Статья 7 Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием учреждением гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советам народных депутатов Наличие двух статей в законе, на мой взгляд , так же породило эту множественность лиц в договоре, так как законодатель как бы разделил полномочия по фактической передачи имущества квартиры

- ст. б и по заключению договора - ст. 7 закона о приватизации. Постановление коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18. 10.91 7 Об утверждении Примерного положения о приватизации жилищного фонда в РСФСР предусматривает в качестве стороны в договоре исполнительный орган города, села, поселка исполком местного Совета народных депутатов на тот период , либо специально созданный орган при нем согласно

ст. 16 этого норматива Для организации процесса приватизации жилья в городах могут создаваться специальные агентства бюро , действующие на хозрасчетной основе Агентства бюро по приватизации жилья учреждаются органами исполнительной власти городов районов в городах на базе действующих структур жилищно-коммунального хозяйства. Координацию работы агентств бюро осуществляют министерства, комитеты и территориальные производственные

объединения жилищно-коммунального хозяйства республик в составе РСФСР, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга . Таковые органы были субъектами созданы в Москве Департамент муниципального жилья, а в настоящий момент комитет , но специальные полномочия по оформлению передачи жилья в собственность граждан тем не менее были переданы другим организациям РЭУ , Москве уподобились некоторое другие регионы .

В Положении о приватизации жилищного фонда в г. Краснодаре от 1.03.92 г. установлено в п. 9, что передача осуществляется - главами районных в городе администраций -руководителями предприятий учреждений, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения. п. 9.1. Глава - издает постановление о приватизации квартир - подписывает договор о передаче п. 9.2. Руководитель предприятиям -издает приказы о приватизации квартиры - подписывает договор передачи

Указанные должностные лица могут передавать сваи полномочия по доверенности своим представителям Иные же регионы этого избежали, в частности Санкт-Петербург . Преамбула договора, утвержденного Инструкцией Жилищного Комитета Саша Петербурга О порядке оформления и заключения договоров передачи 09.06.94 г. выглядит следующий образом администрация города, района, предприятия, учреждения в лице должность,

Ф И ,0, бесплатно передает отдельную коммунальную квартиру по адресу , состоящую из комнат в частную, общую совместную, общую долевую собственность граждан Ф,И,0, Жаль что администрация Санкт-Петербурга , не проявила достаточной юридической грамотности и не избежала ошибки по определению форм собственности, противопоставив части целого , а именно частную собственность общей совместной и долевой. Договор передачи, действующий в

Москве , отличается от примерного договора, содержащегося в вышеназванном Положении ПС ЖЮС РСФСР. Московский договор с трудом можно назвать двусторонним, т.к. обязанности сторон по передаче жилого помещения не определены, а содержащиеся обязанности не корреспондируются. Сравним Примерный договор заключили настоящий договор о нижеследующем 1. Продавец передал в собственность, а Покупатель приобрел квартиру, состоящую из комнат ы общей площадью

кв.м, в том числе жилой кв.м по адресу На продавце лежит обязанность передать квартиру, с ней корреспондирует обязанность покупателя ее принять приобрести . В Московском же договоре этих условий не содержится, предусмотрено лишь для государства которое продавцом в договоре не именуется в п. 5 за государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строитольными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками

товариществами и иными объединениями . Для гражданина который также в договоре не именуется покупателем в п. 2 лицо, приватизирующее площадь, становится собственником жилья и принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории. Как видим обязанности эти носят факультативный характер по отношению к предмету договора и не связаны между собой. Аналогичная ситуация и в

Краснодарском крае и Санкт-Петербурге. Отличие московского варианта от федерального имеется и в порядке оформления договора. Из текста п. П.Положения можно заключить о необходимости нотариального удостоверения Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится в дедах нотариальной конторы, второй выдается Покупателю , третий - Продавцу Упоминания о нотариальном оформлении нет ни в Положении ПС ЖКХ РСФСР, ни в законе о приватизации, а напротив содержится специальное указание в ст.

7 закона При этом нотариальногоудостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается . Указания эти возникли до принятия нового гражданского кодекса части первой 30.11.94 г. и на сегодняшний день есть основания усомниться вместе с московской администрацией в правомерности такого положения. Статья 161 п. 1 п п. 2 устанавливает необходимость нотариального удостоверения для сделок юридических лиц между собой и с гражданами Государство не является юридическим лицом, но его

органы, в частности комитет муниципального жилья без сомнения им является. О круге лиц, подразумевающихся под словом граждан , представляющих вторую сторону сделки, можно судить из ст. 2 в редакции закона от 28.03.98 г Во- первых это совершеннолетние граждане, занимающие жилые помещения, по договору найма или аренда. Во-вторых это несовершеннолетние граждане. Второй случай предусматривает варианты по порядку оформления в зависимости от возраста.

Часть вторая ст. 2 устанавливает жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 пет, передаются им в собственность по заявлению родителей усыновителей , опекунов с предварительного разрешения органов опеки, и попечительства либо по инициативе указанных органов Данное положение, так сказать вариант А, вытекает из ст. 28 ПС РФ, .Вариант Б соответствует ст. 26 ПС РФ Жилые помещения, в которых проживают исключительно

несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей усыновителей , попечителей и органов опеки и попечительства . А вот далее текст статьи в части третей несколько корректирует принцип добровольности зафиксированный в ст. 2 закона о приватизации В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилам помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства,

руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны попечители , приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течении трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей . Как видим приватизация происходит в обязательном порядке. Однако, это является своего рода гарантией прав несовершеннолетних при распределении государственного

имущества. До 28.03.98 г т.е. до внесения изменений в ст. 2 закона о приватизации, несовершеннолетних не включали в число участников приватизации, что несправедливо, так как государство решило бесплатно наделить собственностью всех граждан, всех кто занимает государственный или муниципальный жилищный фонд. Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении от 24.08.93 г. с изменениями и дополнениями от 21.12.93 г 25.10.96 г. о некоторых

вопросах применения судами закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ в п. 7 обращал внимания судов на права несовершеннолетних Поскольку- несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма , они в случае бесплатной приватизации занимаемого

помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение . Суды нередко рассматривают деда, связанные с правами несовершеннолетних на приватизацию жилых помещений. Например, дело разрешенное Заволжским районным судом Ульяновска по иску прокурора Заволжского района в защиту прав несовершеннолетних Калмыковой, Мельниковой Ю. и Мельниковой Е рассмотренное в последствии судебной коллегией по гражданским

дедам Верховного Суда РФ 17 августа 1998 г. Мельников В - наниматель двухкомнатной квартиры по Новосовдецкому бульвару в г. Ульяновске проживал в ней вместе с женой Мельниковой Т. и тремя несовершеннолетними детьми Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мельниковой Е. все были прописаны в этом жилом помещении .

22 мая 1995 г. Мельникова Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры. Ц августа 1995 г. Мельников В. подал в комитет по управлению имуществом г. Ульяновска заявление о срочной приватизации квартиры. 17 августа 1995 г. с ним был заключен договор приватизации, согласно которому Мельников В. стал единственным собственником упомянутой квартиры.

21 сентября 1995 г. Мельников В. указанную квартиру продал Веселовой за 54 млн. рублей, а 27 октября 1995 г. Мельникова Т. за счет этак денег приобрела в с. Поповка Майнского района за 10 млн. рублей не пригодный для проживания дом. Переехав на жительство в с. Поповка, Мельниковы .стали злоупотреблять спиртными напитками, растратили деньги, полученные от продажи квартиры, распродали домашнее имущество.

Прокурор Заволжского района г. Ульяновска обратился в суд в интересах несовершеннолетних Калмыковой, Мельниковой Ю Мельниковой, Е. с иском к Мельникову В Мельниковой Т Веселовой С. и Веселовой Т комитету по управлению имуществом г. Ульяновска о признании за Калмыкове Мольниковой Ю. и Мельниковой Е. права на жилое помещение по бульвару

Новосондецкому, о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении Веселовой С. из нее. Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Ульяновского областного суда в удовлетворении исковых требований прокурора отказано. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений по

мотиву их вынесения с нарушением норм материального права- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 августа 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что несовершеннолетние Мельникова Ю Мельникова Е. и Калмыкова не должны были быть включены в договор приватизации двухкомнатной

квартары по Ноаосондецкому бульвару, так как на момент приватизации уже не имели права на данное жилое помещение, поскольку еще в мае 1995 г. мать детей - Мельникова Т. выписала их из квартиры и выехала с ними в с. Поповка Майнского района. Однако данный вывод суда не основан на законе. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г.

О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации с изменениями и дополнениями в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В силу действующего законодательства выписка с занимаемой жилой

площади является лишь актом регистрации выбытия гражданина с места проживания и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом Ссылка же судебной коллегии по гражданским делам и президиума областного суда на справку Поповской сельской администрации о том, что Мельникова Т. на момент приватизации спорной квартиры имела в с.

Поповка трехкомнатную квартиру, необоснованна, так как из материалов дела видно, что до приобретения в октябре 1995 г. ветхого дома Мельникова в с. Поповка никакого жилья не имела. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Калмыкова, Мельникова Ю. и Мельникова Е. на момент приватизации квартиры по Новосондецкому бульвару в августе 1995 г. уже утратили право на данное жилое помещение и, следовательно,

не должны были быть включены в договор приватизации в качестве собственников квартиры, не основан на законе. При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение. На права несовершеннолетних обращали внимание не только судебные инстанции, но и иные государственные органы, в частности Минобразования РФ, выпустило в свет письмо от 20. 02.95 г. 09-М О защите жилищных прав несовершеннолетних .

Контроль за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних возложен на органы опеки и попечительства. Статья 2 часть 3 закона о приватизации, перекликаясь с Семейным кодексом РФ введенным в действие гораздо позже 1.03.96 г. устанавливает Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлению их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства

или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, Эту страницу придется набивать. оформляют ссщо тюятмкилж юелзсия их закошу- представителей и оргтсм опекци гюпецшаеяьотвл у я цу 1, -Разобравпгась фуххж диц в даой сдаак нсобкодиио-ко самого объекта . Какие жиды щомсщсниаа1щддеж г 1фивагазации? Обратясь вновь к ст,

2 заканао1фива1изации,мож1ю за1иаочи1ъсдедукщще11риз 1. по ф мссюб ?1 нноста этодолжны быть жилые помещснм а в.Ам в ?а ХуАу давв б у, ил ?щушм я ута а у? 6 г г ь . а. по основанию занзиия жидыУ1юмещеаЕшй грауданами ч аую10 доеовсдум гдмс1 яюру йу .а. д 1 б . им аренды wvi - bt 1 В отношении первого nyHKratcnenyer упомянуть положения ст. 18 закона о приватизации при перехода с государственных или муниципальных предприятий,

1у фвядений ж 11нухк форму ? юбоггеннос1и .либо при их ямда1улиут -япизта1Т йцй фр1Зд диау ящиНея в ПОДИОМ ХОЗЯЙСТВенНОМ ВеДвНИИ предприятий или опервщвном управлеиии учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное всдениб иди оперативное .управдение правопреемников этих предприятийуу рсждсний если оии определены , иных юридических лиц либо в ведение органовгместного самоуправдения в установленном порядке с сохранением всех жидищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья

Возможна и иная сшуация т.е. переход частной собственности в муниципальную, .пред ссмотренный законом РФ О несостоятельности бакротстве предприятайя orOfcOl. r. Статья 103 п. 4, п.5 также как и ст. 26 в законе о бакротстве 4992 т. указывает что . Жилищный фонд социального киспользованиг -подлежат передаче соответствующему муниципальному образованию b лице уполномоченных органов местного самоуправления в порядке, предусмотренном пунктами 1 -

3 настоящей статьи 5. Передача, объектов указанных в пункте 4 настоящей статьи, уполномоченным ор1Зд1ам 1местноп самоуправления осуществляется по фактическому, состоянию еэ у каких-либо доподнкгедьны условий В связи с этиму граждан кюристу может возникнуте вопрос, возникает ли право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в данном случае? Однозначного ответа закон о приватизациине дает, но в результате анализа его положений можно дать положительное заключение.

Закон не содержит оформляют c wo w 9 ш WKOMfwc представителей и .оргса о стек ит РазобраАПшсь с фупж.лиц дафий самого объекта . Какие жиды 1юмсщс1шя по цюж 1фиват1 Обратись вновь к ст.2законао1фиватиза1щи,можнозакдк чи1ъ с 1. поф мссюбстас1щоста,это должныбьпъ а а e.Away GcyAg t рь гу б un aa a fflJWf ГФ г по основанию заняия жидыухюмсщснийгражданами а я а20во авм .а г t б . гит аренды - 1 си u . v . л . В лношении первого пун1па следует,упюмяну 18 закона о гфиватизации 1фи

пч сходас госу или муниципальных прсдгфиятай, iylфcждeний янyю форму с их лиувилатцшжидидщый фовд нахоляттщ ведении предприятий иди опсративном управлснии уфетздсний, должен быть передан в полное xoзJIЙcтвeннoв всденю и ш олера1нвно -у тпг ттрддггрмдтт yup f r иптгог mw ппр ддлстму иныпг тпрмд х тгиу диц либо в ведение оргаров местоого самоуправлсяия в установ порядке с сохранением всех жилищннх 1фав граждан, в том числе гфава на приватизацию жилья Возможна и 1щая сщуация, т.с персход частной собственности

в муниципадьщто, пред мотрсншд 6aiqx TCTBe тфед1чшятий от0 п. 4,а5 также как и ст. 26 в законе о бадфо угве 4992 г. указывает , что . Жилищный фонд сохщального истюльзоханих 1-л передаче соответствующему муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления в порядке, предусмотренном пунктами 1 - 3 настоящей статьи 5. Передача объеюрв указанных в пункте 4 настоящей статьи, утодномоченным- ор1Эд1

- мест1юго самоугфавдо фактаческому сос1ращ юм е их условий В связисэтиму1ражцанюдарис может возни1ау1ъво1фо возникает ли право на приватизацию занцмаемых ими! жилых помещений в данном случае? Одножачю го ответа закон о хфиватизации не дает, но в результате анализа его положений можно дать положительное заключение. Закон не содержит прямых запретов, перечисленных в ст.

4, на приватизацию объектов жилищного фонда, бывших ранее в частном ведении, не содержит требования о сроке давности занятия жилого помещения для возникновения права на его приватизацию. Исходя из смысла преамбулы закона и ст.ст. 1,2 , 18 , гражданам не может быть отказано в приватизации, о чем упоминалось и в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 г. с изменениями и дополнениями от 21.12.93 г 25.10.96 г. о некоторых вопросах применения

судами закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ , в п. 8 . Однако, следует учесть новшества, введенные ПС РФ. Глава 35 наем жилого помещения содержит две нормы регулирующие отношения найма, два вида договора. Статья 671 гласит По договору найма жилого помещения одна сторона- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо наймодатель -обязустся предоставить другой стороне нанимателю жилое помещение

за плату во владение и пользование для проживания в нем. Это так называемый коммерческий найм. Ст. 672 специальной регуляции. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения Статью 2 чЛ закона о приватизации необходимо рассматривать в комплексе со ст.

672 ПС РФ , воспринимая в следующей редакции граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда , по договору социального найма-вправе приобрести эти помещения в собственность Занятие жилого помещения в частном жидом фонде происходит на основании договора коммерческого найма, который имеет срочный характер до пяти лет и должен сохраниться при переходе объекта в муниципальную собственность , согласно смысла ст. 675 ПС РФ Переход права собственности на занимаемое по договору

найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма . По истечению срока такого договора новый собственник заключит с гражданами при их согласии разумеется договор социального найма и с этого момента у нанимателей возникнет право на приватизацию. Анализируя изменения в понятии договора найма, мы затронули второй выделенный признак.

Следует дополнить к сказанному положения ч.2 ст. 671 определяемых собственником. Эти и ряд других противоречий в действующем законодательстве препятствуют осуществлению правительством Москвы в полной мере своих прав собственника на недвижимое имущество, приводят к сокращению муниципального жилищного фонда города в условиях проведения жилищной реформы. В связи с вышеизложенным правительство Москвы постановляет 1.

Установить, что муниципальная жилая площадь в домах - новостройках, а также в домах, вводимых в эксплуатацию после реконструкции и капитального ремонта, предоставляется гражданам на условиях договора аренды сроком не менее 5 лет. По истечении этого, срока по желанию арендатора договор аренды может быть заменен на договор найма с правом последующей приватизации жилой площади Заметим, что постановленный порядок действует до настоящего времени, хота часть вторая

ГК РФ действует с 1 марта 1996 г. Думается, что граждане вправе оспаривать правомерность понуждения их к заключению пятилетнего договора аренды в судебном порядке, а адвокат, оказывая юридическую помощь, вправе им на это указать. Однако, не все жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору социального найма подлежат приватизации. Закон в ст. 4 устанавливает ряд ограничений. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся

в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных . Но известно, что из каждого правила есть исключения. Некоторые содержатся непосредственно в этой же статье, в части 2 Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен

жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир . Далее по тексту закона в ст. 16 встретится еще одно исключение, касающееся приватизации в домах требующих капитального ремонта. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим законом ,

При этом, за. наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Это положение несколько дополнено упомянутым выше Положением ГК ЖКХ в п. 8 Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в дамах, требующих капитального .ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило,

после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан за не произведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация в размерах, определяемых по действующим государственным расценкам на ремонтные работы. В настоящее время этом Положение содержится в п. 7. более расширенный перечень ограничений. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, не отвечающие санитарно-

гигиеническим и противопожарным нормам, в общежитиях, коммунальных квартирах, домах - памятниках истории и культуры, в дамах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. П .7 полностью соответствовал ст. 4 в первой редакции закона 1991 г. Законом от 23.12.92 г. в нее были внесены изменения, исключившие дома-памятники истории и культуры

из запретных объектов. Изменения в Положение внесены не были, вследствие чего и возникло это несоответствие. Однако Санкт- Петербург живо откликнулся на внесенные изменения, правильно расценив, что подзаконный акт, т.е. Положение ГК ЖКХ, хотя и имеет федеральное значение, должно подчиняться закону РФ о приватизации, и 11. 01.93 г. Президиум Санкт-Петербургского горсовета принял, решение О приватизации жилья в домах-памятниках , согласно которому приватизация в указанных домах была разрешена.

Надлежало разработать инструкцию о порядке ее проведения, чего до настоящего времени администрация Санкт-Петербурга не сделала. Москва эту проблему решила, издав постановление от 22.06.93 г. 572 в редакции от 16.04.96 г. в котором обязывало исполнительный орган, осуществляющий приватизацию включать в текст договора о передачи жилого помещения в домах-памятниках дополнительного условия. З. Собственник, проживающий в доме - памятнике архитектуры, обязан соблюдать правила охраны, использования,

учета и реставрации памятников в соответствии с требованиями Закона РСФСР Об охране и использовании памятников истории и культуры . При этом в собственность граждан передаются только квартиры, а не весь жилой дом, являющийся памятником архитектуры. Иные регионы тоже обращали вникания на ст. 4. Так Волгоградская область обратилась в 1998 г Конституционный суд с запросом о проверке это статьи,

Дмитровский суд Московской области также поставил перед Конституционным судом этот вопрос. В запросе Волгоградской областной Думы оспаривается конституционность положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , согласно которому не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в коммунальных

квартирах. По мнению заявителя, данная норма противоречит провозглашенному статьей 19 Конституции Российской Федерации принципу равенства граждан перед законом и судом, поскольку ставит в неравные условия при приватизации жилья граждан -нанимателей отдельных квартир и граждан - нанимателей жилых помещений комнат в коммунальных квартирах. Заявитель полагает, что установленный оспариваемым положением запрет не соответствует статье 55 часть 3

Конституции Российской Федерации, поскольку не может быть обоснован интересами защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Аналогичная позиция изложена в запросе Дмитровского городского суда Московской области, по мнению которого, запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах препятствует реализации права иметь имущество в собственности, закрепленного статьей 35 часть 2

Конституции Российской Федерации. Конституционный суд в своем определении указал следующее. Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. Между тем предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных

квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах часть первая статьи 4

Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 части 1 и 2 Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств. Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцирование

подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям статьи 55 часть 3 Конституции Российской Федерации. Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации не соответствующим указанным нормам

Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке. Конституционный суд отметив не абсолютный характер запрета приватизации коммуналок

ч 2 ст. 4 , расценил его также ограничением прав жильцов, указав, что однако для граждан возможность осуществить приватизацию на основании этой нормы связана с дополнительными, ограничительными по своемуХарактеру, условиями. Одним из таких условий является решение собственника владельца жилья, который вправе произвольно, не будучи связанным какими-либо установленными в законе предпосылками, разрешить или не разрешить приватизацию. Согласно же сложившейся правоприменительной практике, основанной на ограничительном толковании часта

второй статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , коммунальная квартира приватизируется только как совокупность всех ее жилых помещений, т.е. только в том случае, если все наниматели в такой квартире изъявляют желание стать собственниками занимаемого ими жилья. Тем самым реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого собственника владельца жилья, так и нанимателей других жилых

помещений в коммунальной квартире. Стремление учесть волю других нанимателей в принципе может быть обосновано положением статьи 17 часть 3 Конституции Российской федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, Однако установленное оспариваемой нормой регулирование, как подтверждает, практика, не исключает, что гражданин, являющийся нанимателем жилого помещения в коммунальной квартире, может произвольно необоснованно

препятствовать приватизации. Следовательно, оспариваемая норма не согласуется в полной мере с целями и сущностью указанного положения статьи 17 часть 3 Конституции Российской Федерации. С учетом данных обоснований Конституционный суд постановил признать статью 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 части I и 2 , 46 части 1 и 2 и 55 часть 3 . Еще до 1998 г т.е. до появления на свет этого постановления администрация некоторых регионов пришли к подобным выводам и включали нормы, затрагивающие вопросы приватизации коммуналок

в свои многочисленные акты, регулирующие вопросы приватизации жилищного фонда на вверенных им территориях. Так решение малого Совета Санкт-ЕЬагербурга в редакции 24.03.93 г. 99 предусматривает для отдельных категорий граждан военнослужащих, инвалидов детства и инвалидов 1и 2 группы возможность приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах. Размер передаваемого помещения в собственность граждан определялся в соответствии

С п. 5.1 этого решения. При приватизации коммунальных квартир, передача осуществляется в пределах жилого помещения, занимаемого гражданами по договору найма и части площади мест общего пользования пропорционально количеству членов семьи. Законодательство Волгоградской области тоже вносило свои коррективы в федеральное, что не нашло ободрения у судей. Позицию суда можно проиллюстрировать делом по иску Бочаровых А. и Т. к администрации Тракторозаводского района

Волгограда, АООТ Волгоградский тракторный завод и С. Нестерову о признании недействительным договора передачи в собственность комнаты в оммунальной квартире. В обоснование заявленных требований они указали, что проживают в этой же квартире в комнатах 1 и 3. Согласия на приватизацию А. Нестеровой комнаты No. 2 не давали. После смерти Нестеровой спорная комната в порядке наследования перешла

С. Нестерову, чем нарушено их право, на присоединение комнаты в порядке ст. 46 ЖК РФ. Решением Тракторозаводского районного суда от 30 ноября 1994 г оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 11 января 1995 г в удовлетворении иска отказано. Постановлением президиума облсуда от 23 июня 1995 г. отклонен протест и.о. председателя областного

суда. Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных. В соответствии со ст. 4 Закона РФ О приватизации жилищного фонда РФ запрещена приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах. Аналогичную норму содержит и ст. 7 Примерного положения о приватизации жилищного фонда в

РСФСР от 18 оетября 1991 г. Ссылка суда на Положение о приватизации муниципального жилищного фонда в Волгограде, утвержденное решением малого Совета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г. No. 3 50, согласно которому разрешалась приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах без согласия проживающих в этих квартирах остальных жильцов, необоснованна, поскольку указанное

Положение противоречит Закону РФ О приватизации жилищного фонда в РФ . Действительно, указанным законом предусмотрена возможность принятия решений о приватизации коммунальных квартир местными Советами народных депутатов. Однако имеется в виду приватизация коммунальных квартир в целом, а не отдельных жилых помещений в коммунальных квартирах. Принятое малым Советом Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г.

Положение, разрешающее приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах и являющееся подзаконным актом, противоречит Закону РФ О приватизации жилого фонда РФ , поэтому оно не должно применяться. Однако суд и последующие инстанции областного суда не обратили на это никакого внимания. Принимая решение, суду надлежало учесть, что согласно ст. 120 Конституции Российской Федерации, суд, установив при рассмотрении дала несоответствие акта государственного

или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом, однако этого не сделано. Учитывая это, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определением от 18 января 1996 г. отменила состоявшиеся судебные постановления и дело направила на новое рассмотрение в тот же районный суд, Московское законодательство также еще с 1992г. содержит упоминания о приватизации коммунальных квартир.

Так постановление Правительства Москвы 63 Об обеспечении ускоренной приватизации жилищного фонда в Москве от 11.02.92 г. устанавливало возможность приватизации коммунальных квартир при согласии всех нанимателей, затем постановление от 22.06.93 г. 572 в редакции от 16.04.96 г. После постановления Конституционного суда Санкт-Петербург и Москва приняли нормативные акты прямо регулирующие приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах,

Санкт-Петербург даже сослался на это постановление в преамбуле приказа городского комитета по жилищной политике. Однако в законности этих нормативных актах можно усомниться, если вспомнить что Конституционный суд признал не соответствующей конституции статью 4 закона о приватизации в полном объеме, т.е. и часть вторую, предоставляющую право собственникам жилищного фонда регионам принимать решения по данному вопросу. А в соответствии со ст. 71 Конституции

РФ законодательство о приватизации находится в ведении федерации. Тем не менее хотелось бы остановиться на этих документах. На современном этапе Санкт-Петербург отошел от принципа определения размера передаваемого жилого помещения в зависимости от числа проживающих, о чем говорится в типовом договоре, утвержденном приказом комитета по жилищной политике от 13.11.98 N 37 Об оформлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах

в п.1 Собственники долей и наниматели жилых помещений в коммунальной квартире имеют равные права на пользование местами общего пользования независимо от количества членов семьи, в том числе при последующей передаче права собственности на жилые помещения к новым владельцам На такой же позиции стоит Москва, что видно из п. 3 закона от 16.06.99 г. 24-62 Об особенностях приватизации жилых помещений в домах коммунального заселения .

Даля собственника жилого помещения в праве общей собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения равна отношению площади находящегося в его собственности жилого помещения к суммарной площади всех жилых помещений данной квартиры, если иное не определено соглашением всех сособственников квартиры. Согласно этого закона москвичи получили права на приватизацию занимаемого ими жилого помещения в коммунальной квартире без чьего-либо волеизъявления.

Пункт 1. Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире. Безусловно, новшество весьма радует граждан, и некоторые юристы это чувство в них укрепляют, забыв о сомнительной леппимноста этого документа.

Так журнал Домашний адвокат 7 за 1999 г. опубликовал радужную статью о большом перспективном будущем московского закона. Говоря об объекте приватизации, нельзя обойти вопрос о его стоимости. Несмотря на то, что приватизация - это бесплатная передача жилья, закон, тем не менее, посвящает несколько статей оценки передаваемого имущества, ибо бесплатно передается жилое помещение лишь определенного размера. Статья 12 закона о приватизации устанавливает, что размер бесплатно передаваемых в собственность граждан

жилых помещений определяется не менее 18 кв. метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. метров на семью с учетом потребительских качеств жилья Субъектам федерации предоставлено право увеличить размер бесплатной передачи. Квадратные метры, находящиеся за пределами установленного размера, подлежат оплате при передаче их собственность граждан, т.е. продаже. Соответственно, для определения продажной цены излишков необходимо

установить стоимость бесплатной части квартиры. Оценка бесплатно передаваемой площади производится, согласно ст. 14 через стоимостной эквивалент, который определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним уровнем потребительских качеств для данного населенного пункта Более подробно этот вопрос освещен в Положении ГК ЖКХ в приложении 1. В качестве единицы учета при определении стоимости приватизируемых

жилых помещений принимается 1 кв.м общей площади. При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов и террас, учитываемых со следующими понижающими коэффициентами для лоджий -0,5 для балконов с баковыми экранами и террас - 0,35 для обычных выносных балконов - 0,25. Разделяется средняя базовая и фактическая стоимость квартиры, а так же норматив бесплатно передаваемого

жилья. Последний рассчитывается по формуле Сн Sn Здоп Р, где Сн - норматив стоимости бесплатно передаваемого жилья стоимостной эквивалент 5доп - установленный размер дополнительной бесплатно передаваемой площади на семью n - количество членов семьи Р - стоимость 1 кв.м общей площади среднего уровня качества в действующих ценах. Стоимость 1 кв.м общей площади жилья среднего уровня качестве базовая стоимость определяется по данным

инвентаризации жилищного фонда, зарегистрированным на момент проведения расчета. Определение общей фактической стоимости квартиры производится на основании базы данных о жилищном фонде населенного пункта с учетом потребительских свойств дома и квартиры, что дает возможность обеспечить объективность ее оценки, и рассчитывается по формуле Скв skb Рд 1 К i - 1 , где Скв - общая фактическая стоимость квартиры, передаваемой в собственность

skb - общая площадь передаваемой в собственность квартиры Рд - средняя стоимость 1 кв.м общей площади дома в действующих ценах К - коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья устанавливается местными органами с учетом градостроительных условий i количество потребительских свойств, определяющих качество жилья. Положение разделило потребительские свойства на три группы свойства района, свойства дома и свойства

квартиры. К первым, например, относится удаленность от центра, транспортная доступность, экологическое состояние, а г. Краснодар дополнил удаленностью от продовольственных магазинов. Ко вторым - материал стен, уровень благоустройства дома и придомовой территории, отсутствие лифта в домах, наличие мусоропровода, уровень инсоляции, в Краснодаре так же расположенность дома внутри квартала либо вдоль магистрали.

К свойствам самой квартиры .относятся этаж, расположение, совмещенность санузлов, площадь кухонь, наличие вспомогательных помещений, высота потолка. В договоре о продаже квартиры в этом случае о называется именно продажи, а не передачи указывается общая фактическая стоимость, стоимость части квартиры подлежащей продаже количество метров подлежащих бесплатной передаче. В раде нормативов, например Челябинской области Положение от 7.09.98 г.

Санкт-Петербурга, встречается такой оборот как бесплатная приватизация , который воспринимается как масло масленое . Вызвано это тем, что передача жилья из государственной собственности в личную собственность гражданам что понимается под термином приватизация может быть и не на безвозмездной основе, а с оплатой всего занимаемого метража, если передача производится более чем один раз. Происходит существу это обычная продажа недвижимости, но оформляются такие отношения также договором

передачи, и функции продажи государственного жилья возложены также на органы осуществляющие приватизацию. Приватизационный элемент продажи выражается в определении цены договора. Продажная цена соответствует не рыночной стоимости квартиры, а стоимости рассчитанной по вышеприведенной методике по есть по балансовой стоимости данным БТИ . Согласно ст. 11 закона о приватизации каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность

бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Исключение сделаны только для несовершеннолетних, что закрепляется частью второй несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия . Используется право на приватизацию безвозвратно, такова позиция государства,

но нашла она свое отражение не во всех актах, что породило сложности в практическом применении закона. Как всякий договор, приватизационный договор может быть расторгнут по определенным основаниям, например по соглашению сторон. Возникает ли в этом случае у гражданина право на бесплатное приобретение жилья вновь? Вопрос который не раз возникал и у самих граждан и у юристов, включая суды. Ранние приватизационные акты четкого ответа не давали, они даже не освещали процедуру расторжения договора

приватизации. С этой точки зрения московский закон о приватизации квартир коммунального заселения заслуживает похвалы. Статья 5 устанавливает граждане, проживающие в квартирах коммунального заселения и имеющие единственное жилое помещение для постоянного проживания вправе передать принадлежащее им на праве собственности и свободное от обязательств жилое помещение в собственность города, а соответствующие органы исполнительной власти города Москвы обязаны принять его в собственность города

Москвы и заключить договор социального найма жилого помещения с этими гражданами в порядке, установленном Правительством Москвы. При этом у указанных граждан право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений не возникает, если иное не установлено федеральным законодательством. Возвратить свое право на приватизацию возможно лишь путем признания сделки недействительной. В 1992-93 г дай в последующие годы тоже, суды были в буквальном смысле завалены делами о признании

сделки приватизации недействительной. Чаще всего это было вызвано тем, что граждане желая обменять имеющиеся у них приватизированные квартиры получали отказы бюро по обмену .в выдаче ордеров и должны были оформлять подобные отношения посредством договора мены с уплатой соответствующих гос. пошлин, составляющих довольно крупные суммы. Граждане обращались в департамент муниципального жилья с просьбой вернуть все назад и опять получали отказ, так как данная процедура, как уже отмечалось, в законе не предусмотрена .

Граждане приходили к выводу, что оказались в заблуждении и направлялись в суд с иском признать сделку по этому основанию недействительной. Практика судов в этот период была разнообразной, советы вышестоящих судов районным например, Мосгорсуда сводились к следующему вы решайте что угодно, а мы потом посмотрим чего больше, отказов или удовлетворений, и определимся . В 1993 г. Верховный суд обобщил судебную практику и дал разъяснения в

Постановлении Пленума от 24 августа, а также Постановлениях 11 от 21.12.93 г. и 10 от 25.10.96 г хотя очень скудные, так как не раскрыты вопросы оснований и последствий недействительности. Пункт 6 Постановления сообщает в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения в том числе и в собственность одного из его пользователей, этого договора, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительным

по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Пункт 13 часть 2 в необходимых случаях , например когда при отказе от приватизации гражданин был введен s заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следовало разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию помещения .

При решении вопроса об использовании права на приватизацию необходимо учитывать момент использования. Право на приватизацию реализуется гражданином согласно его воли, свободно возникающей. Момент возникновения желания на реализацию права изменить вид собственности на жилье не должен быть приурочен к какому-то определенному времени, не должен зависеть от момента изменения режима имущества. Волеизъявление одного нанимателя не должна зависеть от волеизъявления другого.

Верховный суд в упомянутом ранее постановлении в п. 5 обращал внимание, что за гражданами, выразившими согласив на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного закона о приватизации жилищного фонда в

РФ возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами Это особенно актуально для москвичей в настоящее время, когда закон о приватизации жилых помещений коммунального заселения 1999 г разрешил приватизацию квартиры не полном объеме, а отдельного занимаемыми комнатами, независимо от воли остальных проживающих. По всей видимости этим объясняется предоставление лицам,

не приватизировавшим свою долю в коммунальной квартире, прав, которыми они не должны обладать, в частности правом преимущественной покупки. Ст. 7 устанавливает обязанность собственника доли известить о ее отчуждении в месячный срок всех остальных собственников в коммунальной квартире, включая и потенциальных, исходя из смысла части пятой данной статьи. Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе приватизировать занимаемое жилое помещение

и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в той же квартире коммунального заселения иного жилого помещения в установленном порядке. Мне представляется эта выдумка Лужкова вполне удачной , направленной на ликвидацию коммунальных квартир. Вообще, единственным недостатком этого закона, является его недостаточная легитимность, на которую не обращают внимания городские органы управления. Например, в территориальных бюро технической инвентаризации

можно встретить объявления, направленные на реализацию этого закона, именно при отказе соседей предоставить документы на свое жилое помещение для приватизации комнаты в коммунальной квартире, за указанными документами обращаться в центральное БТИ г. Москвы по адресу . Из неповторимости права на приватизацию вытекает порядок приватизации забронированного жилого помещения. Жилые помещения в домах государственного и муниципального фонда бронируются на основе ст.

62 ЖК РСФСР при направления на работу за границу- на все время пребывания при выезде на работы Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях - на все время действия труд-договора. Наниматель или член его семьи в подтверждении бронирования должен получить охранное свидетельство. Статья 64 ЖК позволяла нанимателю заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства .

В статье 1 закона о приватизации содержится прямое указание приватизация жилья для граждан, забронировававших занимаемые жилые помещения по месту бронирования жилых помещений . Редакция статьи 1 до 1994 г. была таковой, что создавала ситуацию, когда граждане приватизировали жилье полученное в районах, Крайнего Севера, при наличии забронированного жилого помещения по месту постоянного жительства. В случае желания гражданин может приватизировать занимаемое ими жилье по месту работы, при

условии возврата государству забронированной жилплощади. Временные жильцы заселенные по договору поднайма на забронированное помещение не приобретают право его приватизировать. Возвращаясь к временному аспекту приватизации, осветим вопрос о моменте возникновения права собственности в результате бесплатной передачи жилья. По общему правилу, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора

в исполнительном органе. Это закрепляется в ст. 7 части 3 закона о приватизации, в ст. 223 ч.2 ГК РФ. Подробнее порядок и основания государственной регистрации будет изложен позднее, после освещения всех безвозмездных сделок, а в текущей главе, хотелось бы затронуть приватизационные исключения из этого правила. Согласно ст. 8 части 1 закона о пмайггнзации решение вопроса о приватизации жилья должно принимат W заявлениям граждан в двухмесячных срок со дня подачи документов .

До 1993 года суды не признавали приватизацию состоявшейся , если лицо, заявившее желание приватизировать квартиру, умерло до момента выдачи свидетельства о приватизации, зарегистрированного в исполкоме местного Совета, и отказывало в исках наследников о Признании права собственности. Однако, Верховный Суд не одобрил такое точное следование закону и положил в основу волеизъявление гражданина, разъяснив в Постановлении от 24.08.93 г в п. 8 , что если гражданин, подавший заявление о приватизации

и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь ввиду, что указанное обстоятельство само по себе не может служит основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал

свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Вывод о невозможности отказа в приватизации был сделан Верховным Судом исходя из смысла преамбулы и ст 1 и ст. 2 закона о приватизации. Представляется, этот вывод верным, хотя не следует забывать и смысле ч.

З ст.8 названного закона. Предоставленная гражданам возможность обращения в суд для решения вопросов приватизации жилья, говорит о существовании возможности отказа администрации в приватизации. Многие юридические пособия выпущенные массовым тиражом содержат образцы жалоб на отказ в приватизации. Возможно в скором времени появятся новые поводы для обращения в суд. В средствах массовой информации в частности в газете

Метро в мартовском номере распространяется информация о прекращении бесплатной приватизации квартир. Чем вызвано это неизвестно, ибо в законе О приватизации жилищного фонда в РФ не указаны ограничительные сроки включая и первоначальную редакцию , не указаны они в ФЗ Об основах жилищной политики в РФ . И если, по сведениям Метро , московский законодатель нас удивит, то московские суды не в состоянии будут справиться с возникнувшим

потоком делопроизводства. Действительно практика судов по делам, связанным с приватизацией жилья обширна до настоящего времени и тенденции к ее уменьшению не намечается. Большую долю в ней составляет правоприменигельная деятельность судов Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Краснодара. В некоторых регионах , например Эвенкийского автономного округа,

Ямало-ненецкого автономного округа, в республике Северная Осетия - Алания, Ивановской области не только приватизационная судебная практика бедна, но отсутствует даже местное нормативно-правовое регулирование приватизации. И тем не менее юридические вопросы приватизации являются наиболее значимые в жилищной сфере, так как отношения складывающиеся по поводу приватизация составляют базу для формирования рынка жилья.

Ш, Наследование можно назвать одной из форм логического продолжения приватизации. Смысл приобретения имущества в частную собственность заключается в возможности передать его впоследствии определенным лицам. Этот способ приобретения жилья в собственность гораздо более старше, чем приватизация, наследственное право на жилище было известно и советскому законодательству. Требования времени внесли в него коррективы которые автор постарается осветить в этой главе.

Понятие наследования не изменилось и представляет собой переход имущества либо имущественных прав и обязанностей умершего гражданина наследодателя к другим лицам наследникам в установленном законом порядке. Изменился состав имущества. Ранее наследованию в сфере недвижимости подлежали только жилые дома и квартиры в жилищностроительном кооперативе ЖСК , при условии полной выплаты пая на день смерти, что естественно, так как наследоваться может лишь имуществ, принадлежащее умершему на праве собственности, а жилье в

собственности у граждан могло находиться в ограниченных случаях, как уже отмечалось выше. Поскольку в настоящее время для обладания квартирой в городском многоквартирном доме на праве частной собственности не обязательно быть членом ЖСК , той возможность передачи в порядке наследства возросла. При наследовании квартир существуют определенные особенности, связанные с проживанием в них лиц, которые могут являться не собственниками и даже не наследниками.

Раздел УП ГК РСФСР 1964 г. далее ПС 64 регулирующий наследственные отношения, не отражает эти особенности. Но в большей части вопросы наследование жилья не отличаются от наследования иного имущества. В соответствии со ст. 527 ГК 64 названы основания наследования. Наследование осуществляется по закону и по завещанию . В этой же статье в части второй дается различие Наследование по закону имеет место, когда и поскольку

оно не изменено завещанием Завещание представляет собой действия лица, направленные на распоряжения принадлежащим ему имуществом другими лицами после его смерти. Завещание является односторонней сделкой, ибо для ее совершения необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, а именно наследодателя. Завещание относится к числу сделок, которые носят сугубо личный характер, оно не может быть совершено через представителя, действующего по доверенности или на основании

закона родителей, опекунов и т.д. ч.1. ст. 57 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г Удостоверение одного завещания от имени нескольких лиц не допускается. Собственниками жилого помещения могут быть несовершеннолетние, но право завещать принадлежит дееспособным гражданам, достигшим совершеннолетия. Особое внимание придается форме завещания. В Российской Федерации не допускается составления устных завещаний, как например, во

Франции и некоторых других зарубежных стран. Не допускается доказывание факта завещания в судебном порядке, если завещатель высказал завещание в устной форме, хотя бы и присутствии свидетелей. Статья 540 ПС 64 устанавливает Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Согласно ст. 57 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус удостоверяет завещания лично представленные

нотариусу, причем от завещателя не требуется представления доказательств, подтверждающих его права на завещаемое имущество. Завещание в любое время может быть изменено или отменено и нотариус в случае получения уведомления об этом, а равно получения нового завещания, делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящемся у него, и в реестре регистрации нотариальных действий. Несоблюдение правил о нотариальной форме влечет недействительность завещания.

Гражданину предоставлены большие права при распоряжении своим имуществом на случай смерти. Однако, в целях материального обеспечения отдельных категорий лиц, которые нуждаются в особой защите в силу их возраста или состояния здоровья, свобода завещания ограничена. Статья 535 ГК 64 связывает содержание завещания с нормами наследования по закону, вводя понятие обязательной доли. Закон определяет круг лиц, которые наследуют имущество и при отсутствии распоряжения умершего,

очередность призвания их наследству и объем наследования. Статья 532 ГК 64 именуется наследники по закону и гласит при наследовании по закону наследниками в равных долях являются в первую очередь - дети в том числе усыновленные , супруг и родители усыновители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед т бабка как со стороны отца, ,так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при неприятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. Далее статья упоминает категорию лиц, права наследования которых специально защищены законом. Часть 5 к числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоящие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти.

При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию . При наследовании по завещанию эти лица обладают правом обязательной доли, т.е. не могут быть исключены наследодателем из числа наследников. Статья 535 регулирует эти отношения. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя в том числе усыновленные а также нетрудоспособные супруг, родители уснновители и иждивенцы умершего наследуют,

независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону обязательная доля . Закрывая вопрос о наследовании по закону следует добавить , что внуки и правнуки могут являться наследниками по закону, если на день смерти riu наследодателя нет в живых того из родителей, который был бы наследником. В соответствии с. ч. 6 ст. 532 ПС 64 они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании

по закону их умершему родителю. Существует ряд лиц которые не могут быть наследниками по закону , закрепленный в части второй ст. 531 не могут наследовать по закону родители после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах на момент открытия наследства, а также родители и совершеннолетние дети, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя, если это обстоятельство подтверждено в судебном порядке. и в частях 7 и 8

ст. 532 усыновленные и их потомство не наследуют после смерти родителей усыновленного, других его кровных родственников по восходящей линии, а также его кровных братьев и сестер. Родители усыновленного и другие его кровные родственники по восходящей линии, а также его кровные братья и сестры не наследуют после смерти усыновленного и его потомства Закон также устанавливает круг лиц. которые не имеют права наследовать ни при каких обстоятельствах,

ни по закону ни по завещанию. Ими являются, согласно ч.1 ст. 531 ГК 64 граждане, которые своими противозаконными действиями , направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали призванию их к наследству. Эти обстоятельства должны быть подтверждены судом. Отсутствия права наследования у этих лиц означает, что у них не может возникнуть право собственности

на жилое помещение, но у них не утрачивается право пользования этим жилым помещением, т.е. право проживания в наследуемом жилом помещении, если на день открытия наследства они им обладали. Это вытекает из ст. 40 Конституции РФ и является особенностью наследования такого имущества, как жилище. Наследственное имущество может быть отягощено правами третьих лиц так же в случае завещательного отказа. Статья 538 ГК 64 дает понятие и определяет обязанности участников наследственных отношений.

Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства завещательный отказ в пользу одного или нескольких лиц. отказополучателей , которые приобретают право требовать его исполнения. Отказополучателями могут быть лица, как входящие, так и не входящие в число наследников по закону. На наследника, к которому переходит жилой дом, завещатель вправе возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной частью его.

При последующем переходе права собственности на дом или его часть право пожизненного пользования сохраняет силу. Учитывая важность этой нормы и трудности ее реализации. Пленум Верховного Суда специально обращал на этот вопрос свое внимание, указывая в п. 15 Постановления от 23 апреля 1991 г. N 2 О некоторых вопроса , возникающих у судов по делам о наследовании в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93

N 11, от 25.10.96 N 10 При этом необходимо иметь в виду, что нуждаемость наследника в пользовании наследственным имуществом например, личная нуждаемость в жилье , а также переход права собственности от наследника к другому лицу независимо от оснований такого перехода продажа, дарение, обмен и т.п. не влияют на права отказополучателя, поскольку объем этих прав устанавливается наследодателем при составлении завещания и не мажет быть изменен его наследниками. Права и обязанности отказополучателя в соответствии со ст.

538 ГК РСФСР прекращаются его смертью и не могут быть переданы им по наследству, если иное не было предусмотрено наследодателем, оставившим завещательный отказ. Следует иметь ввиду, что в таком положении находятся не только отказополучатели, но и любые лица, вселенные на наследуемую жилую площадь с согласия собственника и проживающие на ней день открытия наследства. К вопросу о лицах, считающимися проживающими, необходимо пояснить, что

Жилищный кодекс далее ЖК признает таковыми граждан .вселенных установленном порядке , т.е. с соблюдением режима прописки. С принятием закона О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации от 25.06.93 г. институт прописки отменен, а проживание граждан в каком-либо месте, удостоверяется регистрацией по месту жительства, либо по месту пребывания, если нахождение гражданина

на жилой площади носит временный характер. Из смысла закона регистрация должна носить уведомительный характер, однако на практике особенно в г. Москве на основании Правил регистрации носит разрешительный характер и является более весомым доказательством проживания, чем гражданско-правовое оформление этих отношений. При множестве наследников, имущество наследуется в долях, в отношении квартир на этот счет существует

разъяснение в Постановлении Пленума ВС 2 от 23 апреля 1991 г с изменениями от 96 г. п. 14 пп. ж приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона РФ от, 4 июля 1991 г. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации порождает право собственности на квартиру каждого из них и в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю.

Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую собственность или с определением долей . Однако, при наследовании квартиры, которая находилась в общей собственности возникают практические трудности. Приватизация квартир в большей части происходила без определения долей, т.е переходила в общую совместную собственность. В случае смерти одного из сособственников происходит наследование права в общей совместной собственности, а не самого имущества, но ст.

244 ГК РФ устанавливает, что на праве общей собственности нескольким лицам может принадлежать имущество, но не упоминает об имущественных правах. В силу этого необходимо определение доли умершего в общем имуществе. Поскольку законодательство не освещает данный вопрос, то разрешается он на ведомственном уровне субъектов федерации. Пионером выступила Москва, в лице отдела нотариата при Управлении юстиции города, издав 5. 02.97 г. Методические рекомендации по оформлению наследственных

прав на квартиры, находящихся в совместной собственности граждан . Безусловно, данный документ не имеет обязательной юридической силы, но в целях обеспечения единообразной практики нотариусов и комитета муниципального жилья, широко применяется не только в Москве но и другими субъектами. Применяются методические рекомендации и судами, несмотря на то, что отдел нотариата признает за тощ приоретет, отмечая в преамбуле срок действия рекомендаций , до решения

указанных вопросов в законодательном порядке а также до формирования судебной практики . Согласно названным методическим рекомендациям для вступления в права наследства установлен следующий порядок. Наследники обращаются к нотариусу с заявлениями о принятии наследства без указания наследственного имущества предварительными заявлениями . Затем приглашаются все сособственники и наследники и при отсутствии спора между ними заключается соглашение об определении долей всех сособственников в праве общей собственности

на квартиру. Если квартира находилась в собственности двух и более лиц и все они умерли, соглашение об определении долей заключается меэкду их наследниками. Если квартира находилась в собственности двух и более лиц и все они являлись по отношению к друг другу, в этом случае заводится наследственное дело после последнего наследодателя и по заявлению наследника определяются доли всех умерших сособственников. Если же у каждого из таковых лиц наследодателей имеются

другие наследники, то заводятся наследственные дела после каждого наследодатедя и заключаются соглашения об определении идеальных долей между наследниками каждого сособствениика. .При участии несовершеннолетнего в качестве сособственника для удостоверения соглашение требуется разрешение органа опеки и попечительства, в качестве наследника - нет. Соглашение удостоверяется нотариусом по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. после

полного выяснения нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при предъявлении правоустанавливающих документов на квартиру. На правоустанавливающих документах нотариус делает отметку об удостоверении соглашения. Соглашения подлежат регистрации в комитете муниципального жилья в г. Москвы. КМЖ После регистрации наследниками подаются заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство, в котором указываются конкретные доли квартиры. Данные свидетельства а вернее права на наследственное

имущество так же подлежат регистрации в КМЖ . У переживших сособственников, не являющихся наследниками, на руках остаются первичные правоустанавливающие документы с отметками об удостоверении соглашения и выданном свидетельстве о праве на наследство, а также их экземпляры соглашения об определении долей, в праве общей собственности на квартиру. Данный порядок очень долог и хлопотен, так как сопровождается неоднократным сбором документов из БТИ, ГНИ, РЭУ , но иного пути разрешения проблемы на сегодняшний

день нет. В свете разговора о правах третьих лиц при наследовании квартир, следует отметить, что если в жилом помещении проживает и пользуется им член семьи сособственника ст. 292 ГК РФ об этом указывается в соглашении об определении долей и в свидетельстве о праве на наследство. В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником или все другие наследники отказались в его пользу , действует иной порядок оформления наследства.

Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными, что вытекает из ст. 253-254 ГК РФ. Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, то 1 2 доля квартиры умершего супруга сособственника определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности,

т.е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга. Надлежащее оформление наследственных прав необходимо для беспрепятственной реализации их в дальнейшем. Именно юридическое закрепление оформление права собственности наследника является гарантией его защиты. Право собственности на приобретенное наследственное имущество подтверждается свидетельством о праве на наследство. Приобретается же наследство его принятием в двух формах, согласно ст.

546 ГК 64 . Признается, что наследник примял наследство, когда он фактически вступил во владение наследственным имуществом или. когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Для принятия наследства частью третьей установлен пресекательный срок шесть месяцев. Опираясь на ст.71 Основ о нотариате, нотариус требует при выдаче свидетельства доказательства принятия наследства, И здесь проявляется выгодность второй формы принятия наследства ибо заявление является бесспорным

доказательством принятия наследства в установленный срок. Обращение с заявлением к нотариусу позволяет выявить так же весь круг наследников для правильного определения долей. Инструкция о порядке совершения нотариальных -действий в ст. 101 определяла расширительный перечень документов подтверждающих фактического принятие наследства, но нотариусы отдавали предпочтение одному из них, решению суда об установлении факта своевременного

принятия наследства. Это обстоятельство, а также отсутствие документов обуславливает частые обращения в суд. Вышеупомянутое Постановление Пленума ВС 2 отмечало в п. 5 , что судам необходимо учитывать, что, если наследник фактически принял наследство одним из указанных в ст. 546 ГК РСФСР способов, но нотариальной конторой по каким-либо причинам отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство, требования заявителя, не согласного с действиями нотариальной конторы, рассматриваются

в порядке особого производства В случае, когда наследник фактически принял наследство и представил в нотариальную контору документы, перечисленные в п. 101 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариальными конторами РСФСР, однако ему было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство, его жалоба на отказ в совершении нотариального действия рассматривается по правилам, предусмотренным главой 32

ГПК РСФСР. Если же у наследника, фактически принявшего наследство, отсутствуют указанные выше документы, необходимые для па учения свидетельства о праве на наследство, и нет возможности получить их иным путем, заявление об установлении факта принятия наследства рассматривается по правилам, предусмотренным главой 27 ГПК .РСФСР. В. настоящее время даже нотариусы не руководствуются даже этой инструкцией, т.к. она отмененная приказом Минюста от 26.04.99 г. 73. Постановление Пленума 2 в качестве доказательств фактического принятия

наследства допускал любые действия наследника по управлению, распоряжению и пользованию этим имуществом, поддержанию его в. надлежащем состоянии или уплату налогов, страховых взносов, других платежей, взимания квартплаты с жильцов, проживающих в наследственном доме по договору жилищного найма, производство за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных ст. 549 ГК РСФСР, или погашение долгов наследодателя и т.п.

При этом следует иметь в виду, что указанные действия могут быть совершены как самим наследников так и по его поручению другими лицами в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Хотя ст. 557 ГК 64 не носит императивный характер наследники, призванные к наследованию могут просить нотариальную контуру по месту открытия наследства выдать свидетельств о праве на наследство , однако при наследовании жилого помещения это процедура обязательна в связи с необходимостью проведения государственной

регистрации прав на недвижимое имущество. Свидетельство может быть получено в любое время по истечению шести месяцев со дня открытия наследства. С принятием непринятием наследства связан вопрос с отказом от наследства. Статья 550 ГК 64 гласит, что наследник по закону или по завещанию в течение шести месяцев со дня открытия наследства вправе отказаться от наследства. При этом он может указать, что отказывается в пользу других лиц из числа наследников по закону или

по завещанию, в пользу государства или отдельной государственной, кооперативной или другой общественной организации. Существенным является то что, что отказаться можно в пользу не любого лица, а именно наследников и государства . Отказ от наследства без указания, в пользу кого наследник отказывается от наследства, влечет те же последствия, что и неприятие наследства. А именно переход доли отпавшего наследника к другим наследникам, в силу ст.

551 либо государству в силу ст. 552 ГК 64. Имущество, перешедшее государству, называется выморочным имуществом. Статья 552 ГК 64 устанавливает случаи 1. если имущество завещано государству 2 если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию 3 если все наследники лишены завещателем права наследования 4 если ни один из наследников не принял наследства 5 если кто-нибудь из наследников отказался от наследства в пользу государства. Государству в лице государственной налоговой инспекции также выдается свидетельство

о праве на наследство. В отношении наследования квартир методические рекомендации отдела нотариата от 05.02.97 г. определяют, что ест у умершего сособственника нет наследников ни по закону, ни по завещанию, удостоверение соглашения об определении долей, возможно только с участием компетентных органов, являющихся представителями государства налоговые инспекции , оповещение которых является обязанностью нотариуса. Свидетельство о праве на наследство к имуществу умершего выдается государству и регистрируется в

Комитете муниципального жилья г. Москвы. На государство не распространяются правила о праве наследников отказаться от наследства . Поступление квартир в собственность государства лежит за пределами данной работы, поэтому коснулись его лишь в общих чертах. Наследование как основание приобретения жилья в собственность считается безвозмездным. Однако, так же как и при приватизации плата за метраж больше нормы , существует некоторые оговорки.

Достаточно вспомнить понятие безвозмездной сделки и положения ст. 538 ГК 64 о завещательном отказе о котором уже упоминалось выше . Как отмечалось в начале повествования при безвозмездности встречное предоставление чего-либо отсутствует, если же сделка предусматривает предоставление чего-либо одной стороной за предоставленные другой стороной блага, то она признается возмездной. При завещательном отказе как и присутствует возложение на наследника

исполнения какого-либо, возможно и имущественного, обязательства взамен на полученное наследство. Причем, исполнение может быть не связано с личностью исполнителя, ибо ч. 5 ст. 538 ГК 64 указывает, что в случае смерти до открытия наследства лица, на которое было возложено исполнение завещательного отказа, либо в случае непринятия им наследства обязанность исполнения завещательного отказа переходит на других наследников, получивших его долю

Исполнение привязывается именно к имуществу, олицетворяя своего рода плату за его получение, что несомненно вносит элемент возмездности. То, что исполнение каких-либо действий, может быть направленно на осуществление какой-либо общеполезной цели ст. 539 ГК 64 не меняет ситуации. Так же несколько ослабляет статус безвозмездности правило о принятии на себя долгов наследодателя пропорционально стоимуш полученного от него имущества, ст. 553 ГК 64

Но следуя традициям, в данной работе тема наследования излагается как безвозмездное осирвание приобретения жилья в собственность. IV Дарение представляет собой двустороннюю сделку, в которой безвозмездность присутствует в чистом вице и является главным и необходимым признаком договора. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне одаряемому вещь в собственность либо имущественное право требование

к себе или третьему лииу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом Часть вторая акцентирует внимание как раз на безвозмездности сделки, предусматривая последствия При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяется правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего кодекса , а именно притворная сделка. Для того, чтобы считаться встречным , предоставление не обязательно должно

быть предусмотрено тем же самым договором, что и подарок . Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом , например, когда за полученный или обещанный дар одаряемый исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом. Важна причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого. Не делает договор возмездным встречное предоставление , которое носит символический характер.

Как писал еще в прошлом веке один из первых русских цивилистов ДИ. Мейер если возмездие за приобретение так ничтожно, что нет между ними никакой соразмерности, то возмездие не нарушает характера сделки как дарения . В принципе не превращает дарение в возмездным договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения.

Возмещение стоимости израсходованных материалов тому, кто без какого-либо вознаграждения построил здание и т.п не превращает соответствующий договор в обычный договор подряда, предполагающий оплату самой работы. В тоже время неэквивалентность взаимных предоставлений по договору, даже Совершенно очевидная например, добровольная или даже намеренная переплата цены не делает возмездный договор безвозмездным. Так в случае предоставления за трехэтажный особняк комнаты в коммунальной квартире,

догорев мены не превратится в договор дарения особняка. Не может рассматриваться как дарение исполнение без договорной обязанности возмещение вреда, возвращение неосновательного обогащения , даже если оно осуществляется добровольно, по соглашению с другой стороной. В подобных случаях само исполнение является своего рода встречным предоставлением, полагающимся другой стороне в силу возмездности возникшего обязательства.

Сказанное относится и к случаям исполнения обязательств, которые не будучи снабжены исковой защитой, сохраняют тем не менее правовой характер. п.2 ст. 1109 ГК РФ - возврат имущества после истечения сроков исковой давности . Ранее действовавший гражданский кодекс не уделял столько внимания безвозмездности и посвящал договору дарения всего две статьи 256, 257 . ГК РФ ввел и другие новеллы в отношения дарения.

Расширен предмет договора, изменены требования к форме, введены специальные случаи расторжения договора- отмена дарения, установлены ограничения. Ранее договор дарения был реальным договором, т.е. считался заключенным в момент передачи вещи по 4.2 ст-256 ГК 64, исходя из текста ст. 572 ПС РФ на сегодняшний день договор дарения может быть как реальным передает вещь так и консенсуальный wm обязуется передать вещь .В соответствии с п2 ст.

572 обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо обещание дарения признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи . здесь и далее из текста закона будут опускаться слова имущественные права к себе или третьим лицам либо освободить от имущественной обязанности как не имеющие отношения к вопросу жилых помещений О.Ш

Надлежащей формой для договора дарения жилого помещения является простая письменная форма . Ранее форма договора дарения жилого дома о квартирах вообще не упоминалось соответствовала форме договора купли-продажи по указанию ч. 3 ст. 257 ПС 64, а именно предусматривалась письменная форма, для домов в сельской местности- простая, для домов в городе, рабочем, курортном и дачном поселках - нотариальная, с регистрацией в исполкоме местного Совета. Отвергнув нотариальную удостоверение, современный законодатель

сохранил требование о государственной регистрации в а 3 ст. 5 4 ГК РФ. Следует отметать, что обещание дарение не должно предусматривать исполнение после смерти дарителя, в этом случае применяются правила законодательства о наследовании. В ГК РФ существует две статьи налагающие рамки на дарение ст. 575 запрещение и ст. 576 ограничения дарения. Согласно п.1 ст.

576 ГК РФ юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное . Как видим, сходство с приватизацией настолько очевидно, что непонятно зачем надо было придумывать договор передачи с явными юридическими недоработками, рассмотренными выше когда можно было оформить эти отношения договором дарения. Пункт 2 гласит дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности допускается

по согласию всех участников совместной собственности Жилое помещение часто находится после приватизации в общей совместной собственности всех проживающих лиц семьи , в число которых могут входить и несовершеннолетние. Однако, их права на распоряжение имуществом путем дарения, дачи согласия, ограничены ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти

установленных законом минимальных размеров оплаты труда 1 от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями . Таким образом, некоторые приватизированные квартиры в общей совместной собственности с малолетними сособственниками становятся не оборотоспособными в отношении дарения. Помимо этого ст. 575 запрещает дарение также 2 работникам лечебных , воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении,

содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан 3 госу дарственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей 4 в отношениях между коммерческими организациями. Среди некоторых юристов бытует мнение, словно эти запреты вызваны тем, что слишком велик часто оказывается соблазн, придав сделке внешность дарения , пытаться избежать обременительных последствий, связанных

с фактической возмездностью уплату налогов, пошлин комментарии к ГК РФ, Москва, 1999 г. На самом деле, налог на имущество переходящее в дар, от стоимости квартиры , согласно ФЗ 2020-1 от 12.12.91 в редакции 27.01.95 г. настолько велик , что выгоднее договору дарения придать внешность возмездного договора купли-продажи. Дарение представляет собой не одностороннюю сделку дарителя, а его согласие с одаряемым, т.е. договор

между ними, поскольку для осуществления дарения требуется согласованное волеизъявление обоих лиц. Договорная природа дарения исключает возможность считать дарением отказ от наследства в пользу другого лица. Такой отказ является односторонней сделкой, совершение которой не требует согласия этого другого лица и не зависит от того, как оно поступит - примет наследство или в свою очередь откажется от него. В подавляющем большинстве случаев договор дарения является односторонним, создавая для одаряемого лишь

права, но не обязанности. Однако, из нового ГК видно, что в некоторых случаях у одаряемого есть и определенные обязанности п.2 ст. 578 ГК РФ , а именно, не создавать своим обращением угрозы безвозвратной утраты подаренной вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность родительский дом . Своеобразием договора дарения является наличие мотива, стоящим за безвозмездностью сделки- намерение дарителя одарить определенное лицо, увеличить его имущество за свой счет и в этом смысле обогатить его.

Это дает дарителю основание рассчитывать на известную степень, если не благодарности, то по крайней мере лояльности со стороны одаряемого. Как отмечал О.С. Иоффе в актах дарения на первый план выступают не правовые, а чисто этические отношения , и не считаться с этим законодатель не может. Злостная неблагодарность - основание отмены дарения, что закреплено в п.1. ст. 578 ГК РФ . Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь,

жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя , Дарение может быть отменено так же случае если даритель переживет одаряемого и это право обусловлено в договоре если обращение одаряемого с подаренной вещью , представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договор дарения помимо перечисленного может быть расторгнут путем отказа от исполнения договора дарения со стороны дарителя и путем отказа принять дар со стороны одаряемого . Отказ от исполнения договора возможен при обещании дарения по основаниям п.1 ст. 578 ПС РФ и п.1.ст. 577 ГК, а именно если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет

к существенному снижению уровня его жизни. Отказ от принятия дара происходит по правилам ст. 573 ГК РФ. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться Отказ должен быть оформлен в той же форме, что и договор, т.е. зарегистрирован в комитете муниципального жилья. Еще одно основание расторжения договора дарения- отсутствие правоприемства. Ст. 581 ГК РФ устанавливает Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят

к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения. Правоприемство дарителя допускается, если иное не предусмотрено договором . По всей вероятности договор дарения может быть расторгнут и по общим основаниям, предусмотренными для расторжения договора ст. 450 п.1 ГК РФ изменение и расторжения договора возможны по соглашению сторон, если иное непредусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

Глава 32 ГК РФ не содержит запрета на расторжение договора по согласию сторон . В московскую юридическую консультацию обратились К-вы, сообщив, что в 1994 г. приватизировали квартиру в долевую собственность проживающих в ней лиц отец, мать и их совершеннолетняя дочь. В 1995 г. был заключен договор дарения, согласно которому отец и мать передавали в дар свои доли в праве собственности на квартиру. Дочь стала единственной собственницей квартиры.

Отец, являясь ветеранам военной службы, имел льготы по оплате коммунальных платежей. После заключения договора дарения коммунальные платежи подлежали оплате в полном объеме, тле. льготник утратил право собственности на квартиру. В связи с этим в настоящее время участники договора решили его расторгнуть и обратились к нотариусу с просьбой произвести соответствующую надпись на договоре и выдать свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе каждому сособственнику, в чем им

было отказано. К-вым в порядке консультации было предложено обратиться в суд с жалобой на отказ в совершении нотариального действия. В главе 32 ГК РФ также отсутствуют статьи о требовании к имуществу, являющемуся предметом дарения. ГК не возлагает обязанность на дарителя передать имущество, свободное от прав третьих лиц, и не дает указаний о последствиях дарения обремененного имущества. Правильным будет применить ст. 292 ГК РФ, где установлено, что переход права собственности на жилой

дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника . Разновидностью договора дарения является пожертвование. От обычного договора дарения оно отличается наличием общеполезной цели при использовании пожертвованного имущества. К пожертвованиям не применяется статьи 578 и 581 ГК РФ, При использовании имущества не по указанному жертвователем назначению дает право отмены пожертвования.

Сохраняются ли права третьих лиц на проживание в этом случае, вопрос не вполне ясный, т.к. отношения пожертвованиг носят публично- правовой характер, использование помещения для проживания граждан - частноправовой. Договор дарения жилого помещения, включая и пожертвование, подлежит государтсвенной регистрации. Доля договоров дарения как основания приобретения жилья в собственность невелика, но своей безвозмездностью этот вариант получения жилищной собственности будет притягателен не только настоящее время.

V Истечение срока приобрстательной давности влечет возникновение права собственности на имущество. Законодатель устанавливает различные величины срока для движимого и недвижимого имущества, для последнего он составляет пятнадцать лет. п. 1 ст. 234 ПС РФ .Эта же норма устанавливает совокупность обстоятельств, необходимых для возникновения права по данному основанию. Лицо-гражданин или юридическое лицо не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто

и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом . Законодатель не дает расшифровку этих понятий. В ГК РФ нет определения добросовестности, но в ст. 302 имеется определения добросовестный приобретатель , из которого можно заключить, что при добросовестности лицо не знало и не должно было знать о наличии собственника имущества. С понятием добросовестности увязаны основания выбытия имущества из владения

собственника. Пользование имуществом приобретателя не должно быть на основании какого-либо договора или акта государственного органа. Пленум ВАС отмечал в постановлении 8 от 25.02.98 г. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с зашитой прав собственности и других вещных прав , что нормы статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в те случаях, когда владение имуществом в течении длительного времени осуществлялось на основе договорных обязательств аренды,

хранения, безвозмездного пользования и т.п. или имущество было закреплено за его владельцем на основе хозяйственного ведения или оперативного управления Лица, проживающие в жилом помещении по договору найма социального найма не перейдут плавно в разряд собственников жилья даже по истечении двадцати лет, также как юридическое лицо не станет собственником жилых помещений, если в качестве вклада в его уставный капитал переданы права аренды этих жилых помещений

на пятнадцать или пятьдесят лет. В силу приобретательной давности имущество может быть приобретено по ст.225 ГК РФ как бесхозяйная вещь, т.е. вещь которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь от права собственности на которую собственник отказался . Процедура отказа от права собственности на недвижимую вещь ни гражданским кодексом, ни гражданско-процессуальным не определена. В отношении других случаев для недвижимости п.3 ст.

225 предписывает следующие действия . Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению

суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности Такие требования как открыто и непрерывно не нуждаются в пояснении. Признак владения как своим собственным подразумевает, что приобретатель нес бремя содержания имущества оплата коммунальных платежей , не допускал его разрешения проведение косметического или капитального

ремонта квартиры либо жилого дома , использовал его по назначению . именно для проживания, а не иных целей . Поскольку для признания права собственности по истечении срока приобретательной давности установлен временной критерий, важно определить с какого момента исчислять срок приобретательной давности. В соответствии п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке

ст. 301 и 305 ГК РФ. Данное положение нашло понимание и ВАС, что отразилось в постановлении пленума 8 от 25.02.98 г. Несмотря на это, автору работы хотелось бы высказать сомнение в отношении справедливости этой нормы, так ее требования затрудняют исчисление необходимого для возникновения права собственности срока. Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно

было узнать о нарушении своего права . Если собственник по каким -то основаниям не использует свое жилье отсутствует , то узнать что его имуществом владеет и пользуется какое-либо другое лицо, и тем нарушает его права, он может через длительный промежуток времени после того как его право фактически было нарушено. Номинально установленный пятнадцатилетний срок фактически превращается как минимум в восемнадцатилетний. Не укрепляет интересы приобретателя и возможность в на протяжении этого срока признать право муниципальной

собственности местными органами, в соответствии со ст. 225 ГК РФ . Для этой категории приобретателя срок приобретательной давности сокращается до года. Зависимость от подобной множественности необходимых обстоятельств сводит возможность приобретения жилья в собственность в связи с истечением срока приобретательной давности к ничтожности. В судебной практике такие дела крайне редки. Признание за лицом права собственности на жилое помещение

по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией. Согласно ч.2 п.1 ст. 234 ГК РФ право собственности по данному основанию возникает с момента такой регистрации VI. Государственная регистрация прав на жилое помещение, как отмечалось в ходе изложения, происходит во всех четырех случаях. Необходимость ее проведения априорно устанавливается гражданским кодексом ст. 131 . В развитие положений данной нормы был принят 21.07. 97 г

ФЗ О государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Сущность государственной регистрации определена ст. 2 названного закона как следующее юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного

права . Государственной регистрации подлежат права собственности, другие вещные права и сделки с ним. Производится государственная регистрация по месту нахождения жилого помещения территориальными органами юстиции. В закон включена ст. 6 о признании прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу закона о регистрации хотя государственная регистрация существовала до этого момента. Приватизационные договоры и свидетельства подлежали регистрации в исполкомах и с этого момента возникало

право собственности. Аналогичный порядок в отношении договоров дарения. Перерегистрация таких прав проводится пожеланию обладателей. Для прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения ныне действующего закона гос.регистрация носит обязательный характер. Несмотря на обязательность, закон не устанавливает никаких пресекательных сроков регистрации.

Регистрацию сделки или прав можно произвести через несколько лет после их возникновения. Это чревато осложнениями впоследствии. Так если лицо, вступившее в наследство и получившее свидетельство о праве собственности не зарегистрирует свое права свидетельство в Комитете муниципального жилья до своей смерти, то данное имущество не будет унаследовано, .как. не являющееся собственностью наследодателя. По всей видимости наследникам придется обращаться в суд, хотя в

Москве в КМЖ центральном- на Зеленом Проспекте в настоящее время создается практика внесудебного разрешения этого вопроса. В случае если одна из сторон желает произвести регистрацию, а вторая уклоняется от ее проведения, то возникший конфликт разрешается в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ и ст. ч.З п.1 ст. 16 закона о государственной регистрации. Суд выносит решение, по требованию одной из сторон, о регистрации сделки, что и служит основанием для

ее проведения. Статья 16 устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны сторон договора или уполномоченного им ими на лица, при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности . Причем, один участник договора не может являться доверенным лицом другого других участника ов . В случае, если права возникают на основании договоров сделок не требующих нотариального удостоверения

, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора сделки В случае, если права возникли на основании договоров сделок не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки На практике комитетом муниципального жилья при Москомрегистрации требуется присутствие всех участников сделки.

К заявлению должны быть приложены необходимые документы, в соответствии со ст. 17 и 18 закона и документ об оплате регистрации. Заявителю выдается расписка в получении документов с их перечнем. Для регистрации прав собственности, возникших по основаниям, являющимися темой данной работы, исходя из ст. 17 закона необходимы я .договор и иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством при дарении, отказе от дара приватизации я акты свидетельства

о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения я свидетельства о праве на наследство я вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности по истечении приобретательной давности . Обязательным приложением к документам являются план объекта недвижимости для городских квартир - поэтажный план и экспликация . Данные документы выдаются Бюро технической инвентаризации.

Согласно п.2 ст. 17 не допускается истребование у заявителя дополнительных документов если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ . В практике в г. Москве требуется так же справка из РЭУ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей и договор с обязательством от нового собственника об оплате коммунальных платежей при отчуждении квартиры

А также заключение специальной комиссии при управе, в случае когда бывший собственник, осуществляющий отчуждение жилплощади входит в группу риска , т.е. является одиноким престарелым лицом. Последнее требование введено на основании постановления мэра г. Москвы, а не законодательством Российской Федерации. Проведенная государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации

прав, а регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи как предписывает ст. 14 закона. Таким образом в заключении собственник получает свой правоустанавливающий документ в подлиннике со штампом специальной надписи и отдельный документ- свидетельство. Форма свидетельства и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Государственная регистрация прав на недвижимость обусловлена важностью самого объекта, необходимостью стабильности в гражданском обороте жилья и является одним из видов защиты жилищных прав граждан. На реализацию этой цели направлены и усилия юристов-жилищников оказывающих правовую ? помощь гражданам в жилищных отношениях, осложнившихся в новых социально-экономических условиях. В данной работе была сделана попытка раскрыть наиболее простые и выгодные пути реализации конституционных

прав граждан на жилище, перечислены и охарактеризованы безвозмездные основания приобретения жилья в собственность .указаны неполнота и противоречивость законодательства на федеральном и региональном уровне, порождающие сложности применения, -приведена судебная практика. Тема данной работы обусловлена злободневноствкмвопросаЛ Нормативы и литература 1. Гражданский кодекс РФ 2.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. 3. Жилищный кодекс РСФСР 4. Закон РСФСР от 04. 07. 1991г. О приватизации жилищного фонда в РФ 5. Закон РФ от 24. 12. 1992 г. Об основах федеральной жилищной политики 6. Закон РФ от 25.06.93 г. О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ 7. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г.

8. Инструкция о- порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 06. 01.87 г. 9. Постановлении коллегии госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.91 7 . Ю. Постановление Пленума ВС РФ 8 О некоторых вопросах применения судами закона РФ О приватизации жилищного фонда РФ от 24.08.93 г.

11. ФЗ О государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07. 97 г 12. постановлением Совмина СССР, О Продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилого фонда от 2.12.88 г 13. ФЗ РФ О несостоятельности бакротстве предприятий от 08.01.98 г. 14. ФЗ РФ О налоге с имущества переходящего в порядке наследования или дарения 2020-1 от 12.12.91r. 15 Методические рекомендации по оформлению наследственных прав на квартиры, находящихся в совместной

собственности граждан от 05.02.97 г 16. Постановлении Пленума 11 от 21.12.93 г. и 10 от 25.10.96 г 17. Постановления ВС от 23 апреля 1991 г. N 2 О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании 18. Постановлении Пленума ВАС 8 от 25.02.98 г. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав региональные акты