--PAGE_BREAK--Понятие недвижимости
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако не слезет забывать, что понятие недвижимости отсутствовало в системе юридических и экономических категорий центрально управляемой экономики в эпоху существования СССР и введено в практический оборот только в первой половине 1990-х годов.
В мировой практике понятие недвижимости выступает как двуединое. Под недвижимостью понимается, с одной стороны, материальная собственность со всеми ее физическими свойствами и характеристиками, а с другой — нематериальная собственность, или право собственности.
Недвижимое имущество как материальная субстанция в англоязычных странах называется realestate, realty и включает в себя земельный участок, почвенный слой и любое имущество, расположенное на поверхности земли и прочно с ней связанное, независимо от того, прикреплено оно к ней физически или нет. К недвижимости относится также воздушное пространство над данным земельным участком и содержимое недр (хотя определения воздушного пространства и недр в разных странах различны).
Вместе с тем в США не менее важным понятием, связанным с недвижимостью, является realproperty, которое можно перевести как «права на недвижимое имущество», а точнее, «недвижимая собственность». Это юридическое понятие, которое обозначает совокупность (набор) прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимости.
В отдельных странах с развитой рыночной экономикой имеются определенные различия в разграничении недвижимого и движимого имущества. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания: животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п.
У нас понятие недвижимости было закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ (1994), а затем и с Земельным кодексом РФ (2001), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический и, следовательно, в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно носит общественный характер и принадлежит государству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
В юридическом смысле в России существуют не цельные объекты недвижимости с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов. Например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами плюс полные права владения, пользования и распоряжения на расположенное на да ином участке здание.
Ситуация с земельным правом в городах на порядок сложнее, чем в сельской местности. В отличие от сельской местности, где использование земельного участка, как правило, происходит в одной «плоскости» (например, выращивание сельскохозяйственных культур), понятие земельного участка в городе часто приобретает «трехмерность». Здесь, часто приходится регулировать правовые вопросы пользования различных пространств в рамках одного объекта недвижимости.
В России применяются различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов: земельных участков, жилья, нежилых помещений и конструкций. Такое разделение влечет за собой ряд неудобств. Во-первых, пересечение прав, трудоемкость (а зачастую и нецелесообразность) их разделения: права на здание, например, достаточно условно «отделимы» от прав на участок земли под ним. Это вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, статья 340 п.3 Гражданского кодекса указывает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится. Во-вторых, громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.
Особенности недвижимости
Из определения недвижимости вытекает важный признак недвижимости как товара: ее невозможно физически изъять и переместить в пространстве, переработать и растворить в другой пространственно мобильной продукции. Иными словами, недвижимость стационарна, не потребляема и долговечна. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже выходит за пределы нормального хода событий (так называемый форс-мажор).
В этой связи, например, можно ли считать объектам и недвижимости палатки, киоски? С одной стороны, они не являются постоянными строениями, но с другой — у них имеются все необходимые признаки объекта недвижимости с точки зрения наличия прав (вспомним о двуединости понятия недвижимости). Точно так же, можно ли считать объектом недвижимости земельный участок размером десять квадратных метров, который выделен под жилищное строительство? Возможность выделения объекта недвижимости зависит от его назначения. Описанный земельный участок сам по себе не является объектом недвижимости, но тем не менее вполне может быть оформлен как таковой в случае, если он продается собственнику соседнего участка.
Далее, недвижимость — это товар, отличающийся долговечностью, однако у каждого объекта недвижимости есть свой цикл жизни: периоды роста, стабильности, упадка, обновления. Существует также понятие износа, амортизации, которое обозначает потерю пригодности и уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное именно с его старением.
Каждый объект недвижимости уникален, неповторим. Даже «одинаковые» квартиры в одном и том же доме должны различаться по своим признакам и, соответственно, по стоимости: у одной окно выходит в парк, у другой на свалку, не говоря уже о каких-то более фундаментальных отличиях. Таким образом, разнородность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости.
Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Это коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий и капитальный ремонт, поиск арендаторов, контроль за поступлением арендных платежей и тд.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Дело в том, что пользование недвижимостью, в отличие от пользования большинством товаров, относящихся к движимому имуществу, затрагивает интересы других граждан или юридических лиц, а также местного сообщества в целом. Из этого следует, что использование объектов недвижимости всегда связано с определенными регламентациями, определенными ограничениями, право собственности на объекты недвижимости никогда не бывает абсолютным, и реализация этого права неизбежно связана с учетом интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Именно поэтому оборот земельных участков ограничен. Ограничения касаются ситуации, в которых как раз и могут быть ущемлены интересы общества, государства или отдельных субъектов права.
Из того, что право собственности на недвижимость не носит абсолютного характера и ее обороноспособность ограничена, вытекает то, что комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права — это:
право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества;
право приобретать, выкупать недвижимое имущество для реализации общественных нужд;
право вводить зональные ограничения, требования по использованию земельных участков и условиям пользования, требования в сфере строительства, экологии и т.д.;
право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников и т.д.
И последнее. Сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает относительно низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя достаточно быстро реализовать за наличные деньги.
продолжение
--PAGE_BREAK--Рынок недвижимости
Имеется множество определений понятия «рынок недвижимости». Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, — это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим. Механизм оборота — перехода недвижимости — предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются в следующем:
выявляется рыночная (реальная на соответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможность ее адекватного налогообложения;
недвижимость может использоваться наиболее эффективным и прибыльным образом;
возникает стимулирующая эффективность экономики конкуренция среди существующих и потенциальных правообладателей за наиболее эффективное использование недвижимости;
спрос стимулирует предложение в части создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот: предложение может побуждать появление спроса, иными словами, есть возможность для формирования саморегулируемой и сбалансированной системы.
Однако, как уже говорилось, из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования — инфраструктура рынка недвижимости.
Основными участниками (по большей части непрофессиональными) рынка недвижимости являются потребители услуг, предоставляемых рынком.
Профессиональные участники рынка специализируются по секторам рынка, по видам предоставляемых услуг и по типам функционального использования объектов недвижимости. Среди них:
участники сектора развития недвижимости: проектно-строительные организации, девелоперы, инвесторы, управляющие проектами;
участники сектора оборота недвижимости: риэлторы, оценщики недвижимости;
участники сектора управления недвижимости: организации, управляющие жилищной недвижимостью и жилищно-коммунальным хозяйством, а также организации, специализирующиеся на управлении коммерческой и производственной недвижимостью.
В качестве самостоятельных участников рынка недвижимости выделяются кредитно-финансовые учреждения.
Особыми участниками рынка недвижимости являются государство, органы местного самоуправления. Особость их состоит в том, что они присутствуют на рынке недвижимости и в качестве участников этого рынка, и в качестве его регуляторов, и в качестве потребителей услуг. При этом принципиальное условие эффективного присутствия государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости состоит в том, что функции, выполняемые государством, органами местного самоуправления и частными агентами, должны быть институционально разведены.
Первичный рынок в развитой рыночной экономике формируется путем создания объектов недвижимости в результате строительной (девелоперской) деятельности. Специфика формирования первичного рынка земли и иной недвижимости в России заключается в том, что в основе его лежит приватизация находящихся в государственной собственности земельных участков и зданий и развитие индивидуального жилищного строительства.
Вторичный рынок работает за счет предложения частной собственности, а именно за счет того, что выставляется на продажу непосредственными собственниками недвижимости.
Сегменты рынка недвижимости — это жилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.
Для того чтобы следить за динамикой развития рассматриваемого рынка, необходима система индикаторов. С ее помощью можно анализировать, что происходит в этой сфере с доходами бюджета, в частности с их структурой, а именно с налогами на землю, на объекты недвижимости, с арендными поступлениями, с продажей государственной и муниципальной собственности. Индикаторы позволяют определить, какой объем инвестиции идет в недвижимость, какова динамика ее рыночной стоимости.
Однако проблема состоит в том, что недвижимость разбита на множество сегментов, и каждый сегмент имеет собственные регуляторы, по-разному реагирует на макроэкономическую ситуацию. Кроме того, рынок недвижимости функционирует как сложная система с огромным количеством элементов и факторов, определяющих ее развитие или наоборот, стагнацию. И, самое главное, здесь пересекаются зачастую противоречивые интересы разных групп — людей и организаций. Сложность и раздробленность сферы недвижимости и многофокусность управления ею мешают осознавать эту сферу как единое целое, отслеживать и регулировать ее целостность.
Наконец, не следует забывать, что любая целостная система информации «просветляет» деятельность, легализует доходы и препятствует незаконному обогащению различными способами. А городская и особенно муниципальная недвижимость является источником довольно легкого зарабатывания денег. Поэтому контроль за ней многим просто не нужен, поскольку их интересы противоположны интересам городского развития.
Итак, справедливость магистральной линии работы с недвижимостью: продажа права, даже самая выгодная, не является стратегическим источником доходов для муниципалитетов. Таким источником должны стать собственники недвижимости, которым она будет продана муниципалитетом на торгах или в порядке приватизации. Передача недвижимости в частные руки, в собственность или в аренду, представляется нам наиболее эффективной для городской экономики. При этом во главу угла должна быть положена отнюдь не цена этой передачи — первостепенное внимание следует уделить выбору субъекта которому имущество передается или продается. Иными словами, надо стараться передать муниципальную недвижимость тому, кто сможет извлечь из нее максимальный доход. Для этого, в зависимости от типа недвижимости и характера передаваемых прав, необходимы и открытые торги, и конкурсы, и предварительные рассмотрения бизнес-планов, и прямые переговоры, а также другие способы выявления эффективного собственника или арендатора. Однако и это еще не истина в последней инстанции, поскольку у каждого пользователя или собственника дела могут пойти плохо и он из «эффективного» владельца вдруг превратится в «неэффективного». Для выхода из подобных ситуации важны хорошо работающий вторичный рынок и благоприятные условия передачи права пользования муниципальной собственностью, не препятствующие собственникам и владельцам переуступать права собственности или долгосрочной аренды.
продолжение
--PAGE_BREAK--Основные системы регистрации прав на недвижимость
Права на объекты недвижимости могут выступать в качестве товара только благодаря системе регистрации прав, которая поэтому является стержнем рынка недвижимости.
В настоящее время в мировой практике сохраняются две принципиально различные системы регистрации — регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с которым выделяют титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок).
В большинстве стран мира, в том числе в европейских странах, действует система регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее, все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях свидетельствует об их существовании, последовательность обременений — об их «старшинстве». При этом государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом зарегистрированных прав и обременении. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными. Доверие к системе создают четкая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус регистрирующей организации, который часто приравнивается к судебному, участие в подготовке документов нотариусов.
В системе регистрации сделок о передаче недвижимости, получившей распространение в США, роль государства пассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не принимает решений о законности и действительности сделки. Таким образом, государство не несет никаких обязательств, кроме обязательства хранить и обеспечивать публичность зарегистрированных договоров, и, естественно, не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компании, которые занимаются «страхованием титула». По договору с заинтересованным лицом такая компания изучает все сделки в отношении данного объекта на «глубину» от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного штата) и дает гарантию о «чистоте титула». При этом, в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом «чистоты титула», заинтересованное лицо обязуется возместить ущерб (в определенных пределах) лицу которое застраховало свой титул.
Особняком в ряду систем регистрации прав стоит система Торренса. Нотариального удостоверения сделок при этой системе не требуется, поскольку запись в госреестре имеет абсолютную силу. Существует немало сторонников введения системы Торренса в России, однако критики отмечают, что создание надежной системы, не требующей высокой платы за риск, займет десятилетия.
Сравнение практики многих стран мира показывает, что система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость. Если в стратах Европы, где действует система регистрами прав на недвижимость, общие расходы участников сделки на ее совершение не превышают 1-2 процентов от стоимости недвижимости, то в отдельных штатах США, где функционирует система регистрации сделок, общие транзакционные издержки достигают 8-10 процентов от суммы сделки, из которых 4-6 процентов составляют расходы на страхование титула. Однако в США, где особенно сильны идеи невмешательства государства в деловую и личную жизнь граждан, факт относительной дороговизны системы выглядит оправданным с точки зрения сохранения ее независимости от государства.
Следует отметить, что мировая практика ранее не знала примеров совмещения в одной системе регистрации двух принципов — регистрации сделок и регистрации прав. Именно Россия сегодня является единственной страной, где декларирована «совмещенная» система регистрации и прав, и сделок, введенная Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако развитие этой системы связано с целым рядом проблем. Развитие системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости отстает от потребностей рынка недвижимости. Такое отставание обусловлено не в последнюю очередь тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концептуальная база развития этой системы. Разработка такой концепции продолжается и в настоящее время.
Проблемы становления рынка земли и недвижимости в Российской Федерации.
Развитие активно функционирующего рынка земли представляет собой один из стержневых элементов всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. Перечислим основные меры по реализации государственной политики в сфере городской земли и недвижимости:
разграничение прав собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями;
создание государственной кадастровой системы учета единых объектов недвижимости;
совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (уменьшение до уровня достаточности набора сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав);
установление прав и обязанностей владельцев недвижимости по ее использованию и строительному изменению на основе введения системы правового зонирования;
введение единого налога на недвижимость;
реализация принципа единого правового статуса объекта недвижимости (регистрация прав собственности одновременно на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости);
переход преимущественно к конкурентным процедурам (аукционам, конкурсам) при предоставлении прав собственности или долгосрочной аренды застройщикам на земельные участки;
развитие системы кредитования строительства, реконструкции объектов недвижимости и их приобретения под залог (ипотеку) объектов недвижимости.
Приватизация земли собственниками предприятий имеет как макроэкономические эффекты — на уровне города, региона в целом, так и микроэкономические — на уровне самого предприятия. Что касается макроэкономических последствий перехода земли из государственной, муниципальной собственности в собственность предприятий, то, прежде всего, они заключаются в том, что города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. Известно, что во всем мире между городами идет жесткое соперничество за привлечение инвесторов. Создание привлекательного инвестиционного имиджа города — это кропотливый, длительный процесс, и любому инвестиционному решению всегда предшествуют вопросы: каковы гарантии на вложенный капитал и каковы права на соответствующий земельный участок?
За счет выкупа земли город может получать крупные разовые платежи, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных собственников. Кроме того, с развитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра, создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.
А так же, земельные участки в отсутствие частой собственности на землю и норм правового зонирования практически не перераспределяются, что приводит к стагнации в развитии городов и дальнейшему усугублению негативных тенденций. Между тем в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования (соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 50: 1 и более).
В то же время, благодаря высокой стоимости земли в центральной части города и большой разнице в стоимости земли в центре и на периферии, стоимость передислокации промышленного предприятия составит 10-20 процентов от стоимости занимаемого земельного участка. Причем если предприятие, занимавшее земельный участок, станет его собственником и, соответственно, субъектом земельного рынка, то передислокация станет выгодной и ему. Она, таким образом, начинает форсироваться самими рыночными земельными отношениями. Попытки же решать эту проблему административными методами оказываются практически безрезультатными.
Если обратиться к микроэкономическим эффектам выкупа земли, то есть выгодам от него для предприятий, то из них можно выделить следующие:
получение полноты прав на единый объект недвижимости, гарантированность прав владения и распоряжения недвижимым имуществом, снижение рисков и неопределенности;
защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола органов власти при составлении условий договора аренды, в том числе установления коротких сроков аренды земельного участка;
увеличение стоимости основных фондов, повышение курсовой стоимости акций, получение дохода от выпуска и реализации дополнительных акций при увеличении уставного капитала за счет включения в него стоимости земли;
расширение инвестиционных возможностей, повышение инвестиционной привлекательности предприятия;
возможность залога земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, привлечения ипотечного кредита;
получение дохода от продажи и излишков земли или сдачи земельного участка (его части) в аренду.
Инфраструктура рынка недвижимости.
Инфраструктуру рынка недвижимости (ИРН) можно определить как посредническую деятельность по созданию условий для развития рынка недвижимости, а также сами созданные этой деятельностью условия.
ИРН обеспечивает взаимодействие между публичной властью, частными и юридическими лицами — участниками процессов, происходящих на рынке недвижимости. Между публичной властью и остальными участниками рынка недвижимости взаимодействие осуществляется в форме нормативно-правого обеспечения, например издания законов и нормативных документов и контроля за их соблюдением. Другими словами, со стороны публичной власти это взаимодействие обеспечивается совокупностью механизмов и способов регулирующего воздействия на функционирование рынка недвижимости. Взаимодействие между частными лицами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимым имуществом может быть представлено всем многообразием сделок и действий, однако они должны учитывать предустановленные публичной властью правовые рамки.
В силу ориентации на обеспечение взаимодействия между различными субъектами инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости является посреднической деятельностью. Эту деятельность осуществляют две группы агентов:
1) представители публичной власти — государственные и муниципальные органы, организации;
2) профессиональные организации, объединенные или не объединенные в соответствующие ассоциации, которые наделены правом осуществлять соответствующую деятельность.
Можно говорить, что инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости — это институциональное посредничество. Схематично оно может быть представлено следующим образом.
Схема организации инфраструктурного обеспечения рынка недвижимости
Инфраструктурное обеспечение рынка недвижимости — это регулирование его развития с использованием как косвенных, непрямых методов, так и прямых, директивных способов управления. На рынке недвижимости действует множество частных субъектов, экономические мотивации и деятельность которых не могут и не должны зависеть напрямую от директивных указаний публичной власти. Экономически эффективной деятельность частных хозяйствующих субъектов может быть только при наличии свободы выбора. Однако в условиях цивилизованного рынка недвижимости эта свобода не является абсолютной и безграничной. Она ограничена определенными рамками. Установление этих «рамок экономической свободы» составляет суть косвенного, непрямого регулирования рынка недвижимости в форме его инфраструктурного обеспечения. Однако в ряде случаев (на определенном этапе развития или в отдельных сегментах рынка) государство, а еще в большей степени органы местного самоуправления могут и должны использовать формы прямого управления для достижения высшей цели — обеспечения безопасности и благосостояния всех граждан.
продолжение
--PAGE_BREAK--Основные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости
Можно выделить следующие основные компоненты ИРН:
правовое обеспечение рынка недвижимости в форме соответствующих законов и иных нормативных правовых актов различного уровня (общенационального, регионального, местного);
учет недвижимости и регистрация прав на нее;
градорегулирование — установление правового режима использования недвижимости, формирование земельных участков, создание новых объектов недвижимости путем строительства, реконструкции;
оценка и налогообложение недвижимости;
установление стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, контроль за соблюдением стандартов;
информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений по совершенствованию функционирования рынка недвижимости;
обучение профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
Каждый из компонентов имеет отдельные составляющие. Например, компонент «оценка и налогообложение» включает:
1) подготовку и утверждение единых методик массовой оценки для целей налогообложения,
2) производство оценки,
3) утверждение выполненной оценки,
4) сбор налогов и т.д.
Кроме того, каждый компонент ИРН находится в ведении одного или нескольких субъектов рынка недвижимости. Ниже представлена упрощенная схема эффективной институализации ИРН.
Институализация ИРН (посреднической деятельности).
Рациональная организация ИРН должна быть в первую очередь основана на разделении функций: с одной стороны, функции, которые могут выполняться только и исключительно государством в лице федеральных ведомств, законодательных органов государственной власти, представителей исполнительной и законодательной власти органов местного самоуправления, с другой — функции, которые не могут и не должны причисляться к государственным, а должны выполняться частными лицами в условиях справедливой конкуренции.
Очевидно, что к числу государственных или муниципальных следует отнести следующие функции по инфраструктурному обеспечению рынка недвижимости:
подготовка и принятие законов, иных нормативных правовых актов, а также контроль за их применением;
государственная регистрация прав на недвижимость, а также ее учет в целях регистрации прав;
планирование развития территорий (в форме, например, подготовки и утверждения генеральных планов городов), установление назначения недвижимости посредством нормативных актов правового зонирования территорий — правил землепользования и застройки;
подготовка и введение унифицированных методик проведения массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, сбор налогов и иных платежей за использование недвижимости.
Гораздо сложнее разделить функции государственные и муниципальные, то есть те, которые должны выполнятся на местном уровне. Как показывает мировой опыт, для распределения полномочий не существует единого, подходящего для всех стран сценария, и в каждом конкретном случае сложившаяся схема распределения полномочий между центральной властью и местным самоуправлением есть итог исторической эволюции и борьбы интересов различных уровней власти за право регулирования рынка недвижимости.
Более очевидно, что к числу государственных или муниципальных не должны относиться такие функции по инфраструктурному обеспечению рынка недвижимости, как:
подготовка документов для учета объектов недвижимости в форме планов земельных участков, технических паспортов зданий, строений, сооружений;
проведение массовой оценки недвижимости для целей налогообложения с использованием унифицированных методик, утвержденных государственными органами.
Смешение государственных и негосударственных функций приводит к нерациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости и сдерживает его развитие. В частности, возникает монополизм, который блокирует возможности развития честной конкуренции и приводит к возрастанию стоимости различного рода услуг, оказываемых участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом.
продолжение
--PAGE_BREAK--Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости
Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее рациональной организации рынок получает дополнительные импульсы для развития.
Во-первых, происходит снижение транзакционных издержек при сделках с недвижимостью, что увеличивает скорость оборота объектов недвижимости и капитала и приводит к росту эффективности экономики в целом.
Во-вторых, создаются понятные правила игры для всех участников рынка, которые получают правовые гарантии и могут рассчитывать на снижение рисков в своей деятельности.
В-третьих, снимаются избыточные административные барьеры, блокируется процесс «самопроизвольного» разрастания бюрократического аппарата.
В-четвертых, обеспечивается свободный доступ на рынок недвижимости всем его участникам, включая тех, кто только начинает деятельность на этом рынке, предотвращается монополизм и создаются условия для конкуренции, что в целом способствует росту экономического благосостояния общества.
И, наоборот, при отсутствии некоторых компонентов инфраструктуры или при их нерациональной организации снижаются темпы экономического развития, замедляется приток инвестиций в сферу земли и недвижимости.
Одной из проблем формирующегося в России рынка недвижимости все чаще называют монополию местных администраций на доступ к земле и ее оборот.
Чтобы обеспечить доступ к земле для строительства, надо производить инициативные действия по формированию земельных участков в качестве объектов недвижимости (объектов оборота), которые передаются частным застройщикам из государственной, муниципальной собственности в частную собственность или долгосрочную аренду. Формирование земельных участков означает производство двух видов действий по установлению:
1) разрешенного использования недвижимости посредством градостроительных регламентов, содержащихся в нормативных правовых актах о зонировании — правилах землепользования и застройки, утверждаемых органами местного самоуправления;
2) границ земельных участков, которые определяются градостроительной документацией о застройке (проектами планировки, проектами межевания или проектами застройки).
Законодательство допускает возможность производства действий по формированию земельных участков в указанном инициативном порядке. Однако одновременно с этим Земельный кодекс Российской Федерации допускает возможность не производить такого рода инициативные действия. Для этого имеется процедура так называемого предварительного согласования мест размещения объектов строительства. Следуя этой процедуре, соответствующие органы могут нечего не делать, а просто ждать, когда к ним придет заявитель и запросит земельный участок. Решение будет приниматься индивидуально. Для его принятия не требуется ни устанавливать градостроительные регламенты, ни разрабатывать градостроительную документацию.
Ожидание заявителя (который может не прийти вовсе) равнозначно бездействию. Земельный кодекс не побуждает к действию и не наказывает за бездействие.
Очевидно, что бездействие государства и муниципалитетов в части формирования и предоставления земельных участков как объектов оборота закрывает доступ к земле потенциальным застройщикам, удорожает строительство. По некоторым оценкам, оплата услуг чиновников может достигать 30 процентов от стоимости строительства. Для решения проблемы представляется целесообразным ввести в законодательство нормы, обязывающие органы власти выполнять инициативные действия по формированию земельных участков как объектов недвижимости и оборота для предоставления их частным застройщикам.
Другой важный фактор, препятствующий рациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости, — смешение государственных функций с негосударственными.
Существующий порядок распределения функций между различными органами и организациями, причастными к формированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества, представлен в нижеприведенной таблице.
Распределение функций между различными органами, организациями, причастными к формированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества.
Нерациональность организации ИРН может быть рассмотрена на нескольких примерах.
продолжение
--PAGE_BREAK--