--PAGE_BREAK--Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение под ресторан, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 1000 р./м2. ( выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 418 м2, расположение – центральная магистраль города).
3 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
3.1. Использование затратного подхода
Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).
В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).
Основная расчетная формула:
Сзп = Сз + Снс — Ин, (1)
где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках
затратного подхода, тыс. р;
Сз – стоимость земельного участка, тыс. р;
Снс – стоимость нового строительства здания, тыс, р;
Ин – накопленный зданием износ, тыс.р; [6, c.8]
Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.
Таблица 3.1
Данные о продажах земельных участков
Характеристики
А1
А2
А3
А4
А5
А6
Цена продажи, тыс.р,
1650
4500
6020
4200
4375
2025
Размер, м2.
1000
5000
4300
2800
3500
1500
Права собственности
частная
сервитут
Государст.
сервитут
Государст.
частная
Условия финансирования
типичные
кредит
типичные
типичные
типичные
кредит
Условия продажи
Срочная продажа
Срочная продажа
типичные
Особые
1*
типичные
Особые
2*
Дата продажи
3 мес.
назад
9 мес.
назад
Наст.
время
6 мес.
назад
3 мес.
назад
6 мес.
назад
Местоположение
Цен.
Отд.
с/о
Цен.
Отд.
с/о
Асфальтобетонное покрытие
До 10 %
До 30 %
До 50%
До 30%
До 50%
До 10%
Несущая способность
грунтов
Низк.
Выс.
Сред.
Сред.
Низк.
Выс.
* Сделка между партнерами по бизнесу.
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.
После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м2.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.
Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:
· Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
· Кредиты представляются под 15 %;
· Условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
· За 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8 %;
· Разница в ценах по районам: цен. И с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;
· Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% — 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% — 5%;
· Разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: [ 6,c.12]
1. среднего арифметического значения скорректированных цен:
(1,911+1,263+1,771+1,849+1,77+1,292)/6=1,643 р./м2.
2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.
Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающееся:
1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292
Примем модальное значение равным 1,77 р./м2.3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя – четное количество значений):1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911
Примем медианное значение равным (1,771+1,77)/2=1,771 р./м2.4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную 1,771 р./м2.
Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:
Сз=(1,643+1,77+1,771+1,771)/4=1,739 р./м2.
Стоимость всего земельного участка равна
Сз = 1,739*1054 =1832,906 тыс. р.
Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.
В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.
При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.
Прямые затраты – это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.
Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.
При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:
· Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;
· Накладные расходы – 25% от прямых затрат;
· Прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат;
· Оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат;
· Маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика;
· Затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
· Налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
· Прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.[, c.12]
Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В нашем случае – это общественное питание (ресторан).
Таблица 3.3
Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости
при строительстве здания, тыс. р./м2
№
Наименование
Затраты, тыс.р. на 1м2
1
Прямые затраты
1.1
СМР:
— материалы
3,40
— заработная плата
1,19
— эксплутационные расходы
0,40
— прочие
0,20
Итого прямые затраты
5,19
1.2
Накладные расходы
1,298
1.3
Прибыль подрядчика
0,779
Итого цена подрядчика
7,267
2
Косвенные затраты:
— оплата услуг проектно-сметных организаций
0,26
— маркетинговые, рекламные, страховые расходы
0,436
— затраты на покупку энергетических мощностей
0,726
— налоги
1,564
Итого косвенные затраты
2,986
3
Затраты инвестора
10,253
4
Прибыль инвестора
3,076
Итого укрупненный обобщенный
показатель стоимости
13,329
Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 13,329 тыс. р./м2. Таким образом стоимость нового строительства Снс = 13,329*418 = 5571,522 тыс. р.
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплутационных свойств.
Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:
Ин = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифунк/100) * (1 – Ивн/100); (2)
где Ифиз – физический износ здания, %;
Ифунк – функциональный износ здания, %;
Ивн – внешний износ здания, %.
Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.
Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.
Таблица 3. 4
Расчет физического износа здания
№
Конструктивные элементы
здания
Удельный вес по типам зданий.
Износ конструктивного элемента, %
Итого
износ,
%
общепит
1
Фундаменты
0,04
36,2
5,448
2
Стены
0,23
29
6,67
3
Перекрытия
0,18
7
1,26
4
Кровля
0,12
45
5,4
5
Полы
0,07
38
2,66
6
Проемы
0,10
22
2,2
7
Отделочные работы
0,08
50
4
8
Инженерное оборудование
0,16
42
6,72
9
Прочие работы
0,02
22
0,44
Итого
1
—
34,798
Физический износ фундамента определяется по ВСН 53-86, по которому находим, что износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 5 мм=21-40%, а т.к по исходным данным у нас ширина трещин равна до 4 мм методом интерполяции находим износ=36,2%. Физический износ стен по ВСН равен при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 2мм 21-30%, находим методом интерполяции при ширине трещин до1.8мм (по условию) физический износ стен равным 29%.
продолжение
--PAGE_BREAK--Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.
Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=34,8%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.
Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.
Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк=2%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.
Износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.
Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в центре города на одной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдается общий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.
Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2:
Ин=1 — (1 – 34,798/100)*(1 – 2/100)*(1 – 2/100) = 0,374
Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:
Ин = 0,374*5571,522 = 2083,749 тыс.р.
Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:
Сзп = 1832,906+5571,522-2083,749 = 5320,679 тыс. р.
3.2.Использование сравнительного подхода
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6, с.17]
Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [5, с.62]
Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.
Основные этапы метода прямого сравнения продаж:
1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.
Таблица 3.5
Данные о продажах коммерческой недвижимости
Аналоги
Площадь*,
м2
Место-
положение
Транспортная
доступность
Состояние
А1
+15%
с/о
гл.
хорошее
А2
-25%
с/о
гл.
удовлетворительное
А3
+80%
с/о
втр.
хорошее
А4
-35%
отд.
втр.
хорошее
А5
+40%
отд.
гл.
удовлетворительное
А6
+30%
отд.
гл.
хорошее
А7
+100%
цен.
гл.
хорошее
А8
-50%
цен.
гл.
удовлетворительное
А9
-10%
цен.
втр.
хорошее
*Относительно объекта оценки.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.
Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
· 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
· 10% между центром и районами средней отдаленности;
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).
Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:
1. среднего арифметического значения скорректированных цен: (4733,77+4807,03+4625,137+)/9=4717,82 тыс.р.
2. модального значения.
В качестве модального значения примем 4763,929 тыс.р.
3. медианного значения:
4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265
Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 4733,769 тыс.р.
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый
объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, его скорректированная цена – 4808,265 тыс.р.
5. скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:
Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],
где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).
a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi
Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:
(xi/xj)
А1
А2
А3
А4
А5
А6
А7
А8
А9
А1
1
0,5
0,5
0,5
0,5
1
0,5
0,5
0,5
А2
1,5
1
1
1
1
1,5
1
0,5
0,5
А3
1,5
1
1
1
1
1,5
1
0,5
0,5
А4
1,5
1
1
1
1
1,5
0,5
0,5
0,5
А5
1,5
1
1
1
1
1,5
1
0,5
0,5
А6
1
0,5
0,5
0,5
0,5
1
0,5
0,5
0,5
А7
1,5
1
1
1,5
1
1,5
1
0,5
0,5
А8
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1
1
А9
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1
1
Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.
Таблица 3.7
Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов
Сумма значений по строкам матрицы
Р(Но)
Р1
Р(Н1)
Р(Н1)*гр.13
тыс.р.
А1
7,5
0,068
0,568
0,068
320,627
А2
7,5
0,111
0,913
0,109
523,351
А3
10
0,111
0,913
0,109
506,487
А4
12
0,105
0,855
0,102
478,414
А5
12
0,111
0,913
0,109
495,480
А6
12
0,068
0,568
0,068
315,478
А7
5
0,117
0,966
0,115
548,445
А8
8,5
0,154
1,345
0,160
769,354
А9
6
0,154
1,345
0,160
771,180
Итого:
81
1,000
8,386
1,000
4728,817
Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 4728,817 тыс. р.
Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:
(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.
3.3. Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле
Сдп = ЧОД/Ккап, (3)
где Сдп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;
ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;
Ккап – коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.
ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.
ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. [6, c. 20 ]
В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.
Таблица 3.8
Отчет о доходах и расходах
Показатели
Сумма, р.
Порядок расчета
ПВД
3511200
Доход от аренды*70% т.к здание в удовлетворительном состоянии
Убытки
245784
5-10% от ПВД(7%)
ЭВД
3265416
ПВД — Убытки
ОР:
1184571
— налог на землю
50592
12 р./м2 площади участка
Sз*12*4
— налог на имущество
69755
2% в год от Снс с учетом износа
(Снс-Ин)*2%*1000
— коммунальные
расходы
42160
40 р./м2/мес.
Sз*40
— расходы на
управление
489812
15% от ЭВД
— страхование
5572
0,1% от Снс в год
— обеспечение
безопасности
526680
15% от ПВД
Резервы
111430
2% от Снс в год
ЧОД
1969414
ЭВД — ОР
Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:
· Ставки доходности на капитал;
· Нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
продолжение
--PAGE_BREAK--