Ипотечный кредит

Содержание Введение 1. Теоретические основы организации ипотечных кредитов юридических и физических лиц в коммерческом банке 1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования 1.2. Особенности осуществления ипотечных кредитных операций
1.3. Оценка правового регулирования ипотечных отношений Выводы 2. Анализ ипотечного кредитования, осуществляемого Буденновским отделением № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 2.1. Организационно-экономическая характеристика Буденновского отделения № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 2.2. Анализ рисков финансово-кредитного учреждения Выводы 3. Основные направления совершенствования кредитования в Буденновском отделении № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 3.1. Управление кредитным портфелем в Буденновском отделении № 1812 3.2. Разработка мероприятий по оптимизации денежных расчетов и системы ипотечного кредитования в Буденновском ОСБ № 1812 Выводы Заключение Список использованных источников и литературы Приложение
Введение Актуальность темы исследования. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. В настоящее время в России рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Поэтому для существенных перемен в ипотечном кредитовании РФ в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства. Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на­селения, банками, финансово-строитель­ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Иными словами проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принято ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Только объединением усилий государства, банков и населения, возможно превратить желаемое в реальность. Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита. Итак, ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом по закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество. Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Ввиду этого, целью дипломной работы является разработка направлений совершенствования и мероприятий повышения эффективности ипотечного кредитования в России. Для достижения сформулированной цели в работе были поставлены следующие задачи: - рассмотреть историю развития ипотечных отношений в России; - охарактеризовать сущность и понятие ипотечного кредитования, её участников; -изучить особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества; - определить основные элементы ипотечного кредитования; - охарактеризоватьриски ипотечного кредитования и оценить правовое регулирование ипотечных отношений; -рассмотреть пути совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ. Объектом исследования является деятельностьБуденновского отделения № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России в сфере кредитных операций, а предметом исследования – является экономический механизм, обеспечивающий финансовые взаимоотношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Теоретической и методической основой исследования явились достижения фундаментальных наук экономики, критический анализ трудов отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, нормативные и законодательные акты, регламентирующие кредитный процесс в России. В процессе выполнения работы использованы различные методы экономических исследований: абстрактно - логический, экспертных оценок, экономико-математического моделирования. При этом следует отметить, что научная база отечественных исследований в области совершенствования кредитной политики России во многом основывается на разработках таких ученых как: Н.Г. Антонов, Г.Е. Алпатов, Ю.А. Бабичева, Э.Н. Василишина, В.Я. Горфинкель, Л.А. Дробозина, О.В. Ефремова, В.С. Ивановский, В.В. Иванов, А.Б. Идрисов, А.П. Казаков, С.А. Кравцов, И.В. Ларионова, О.И. Лаврушин, В.Н. Лившиц, Н.В. Минаева. Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы. Во введении обоснованаактуальность темы дипломной работы, уровень ее изученности. Сформулированы цели и задачи, определены предмет, объекты и методы исследования. В первом разделе- раскрывается сущность и понятие ипотечного кредитования, её участники и история развития, а также рассматриваются особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества. Во втором разделе – проводится анализ ипотечного кредитования, осуществляемого Буденновским отделением № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России. В третьем разделе рассмотреноуправление кредитным портфелем в Буденновском отделении № 1812 и разработаны мероприятия по оптимизации денежных расчетов и системы ипотечного кредитования в Буденновском ОСБ № 1812. В заключении обобщены результаты дипломной работы и сформулированы основные направления по совершенствованию системы ипотечного кредитования.
1.Теоретические основы организации ипотечных кредитов юридических и физических лиц в коммерческом банке 1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — пред­ставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Ипотекаявляется одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. При этом широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: - недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; - недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; - стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. Итак, ипотечное кредитование – одно из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной деятельности, ритмичной работе строительного комплекса и государства, заинтересованного в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.
Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи­более представительный индикатор ро­ста, отражающий динамику развития раз­личных секторов экономики и уверен­ность населения в своем будущем, в бу­дущем страны в целом. В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования, приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долла­ров, и создает основу формирую­щегося вторичного рынка жилья. Приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования сис­темы ипотечного кредитования. Федеральной комиссией по рын­ку ценных бумаг с участием Гос­строя России начата работа по разработке стандартов эмиссии дол­госрочных ипотечных ценных бу­маг. Законодательно оформлена де­ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце­ночных, риэлторских, страховых компаний). При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во вре­мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен­ное жилье служит в качестве обеспече­ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла­титься за кредит. Основные участники ипотечного кредитования: - заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; - кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч­реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за­емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов; - продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению; - риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание; - страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; - оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; - операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги; - инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании); -Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. При этом первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан­ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвес­тор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инстру­ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. 1.2. Особенности осуществления ипотечных кредитных операций Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны рекон­струкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясня­ется, прежде всего, отсутствием эффективного ме­ханизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством не­обходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предпри­ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со­оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од­ного года после заключения соответствующего до­говора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима­ние оценке не только собственно имущества пред­приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко­торый приобретает на публичных торгах предпри­ятие, одновременно приобретает также и все обя­занности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объ­ектов действующего предприятия обязательна все­сторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставле­ния кредита под залог предприятия банку требует­ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на полу­чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла­тежей и другие документы по требованию кредито­ра. Кредитное подразделение банка обра­щает особенное внимание на несоответствия в фи­нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали­чие необходимой производственно-технической ба­зы для выполнения этого плана (например, произ­водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами: - на основе балансовой стоимости имуще­ственного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога.
- основывается на заключении не­зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляется профессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны. - оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка. Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога на торгах. При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится либо по реше­нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Реализация недвижимости на торгах (или аук­ционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается. Если соглашение о продаже банку предмета за­лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона­чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те­чение месяца с момента окончания повторных торгов.[1] Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.[2] Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).[3] Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. 1.3. Оценка правового регулирования ипотечных отношений Необходимо отметить, что наиболее важным элементом кредитования и критерием классификации банковских ссуд выступает их обеспеченность. В этой связи ссуды могут иметь прямое обеспечение, косвенное обеспечение и не иметь его. В международной практике кредиты зачастую подразделяются на обеспеченные, имеющие частичное обеспечение. В практике филиала банка необеспеченные залогом кредиты отсутствуют. Для предоставления кредита банку важно не только наличие обеспечения, а также его качество. Если оно есть, если оно является высоколиквидным и достаточным для обеспечения своих обязательств перед банком, то это не так плохо для кредита. Вряд ли такое обеспечение следует игнорировать. С другой стороны, было бы неверно не принимать во внимание положительные качества необеспеченных банковских ссуд, особенно тогда, когда они предоставляются первоклассным заемщикам и гарантом являются все имущество ссудополучателя. Современной системе кредитования присущ ряд особенностей. Непременным требованиям целевого характера кредита, полноты и срочности возврата ссуд, их обеспеченности. К общеэкономическим принципам кредитования относится принцип дифференцированности, который выражает неодинаковый подход банка к кредитованию, как субъекта, так и к обеспечению ссуд. В международной банковской практике классифицируются следующие виды кредитования по срокам пользования и по технике предоставления: -краткосрочное кредитование для пополнения оборотных средств; -краткосрочное кредитование под разрыв платежного оборота; -овердрафт; -краткосрочное кредитование под зачет налоговых платежей; -открытие кредитных линий; -кредитование населения и др. Предоставление кредитов осуществляется на условиях обеспечения возвратами. На протяжении всего срока действия кредитного договора банк осуществляет контроль за выполнением заемщиком условий договора, целевым использованием кредита, своевременным и полным его погашением. При этом банк поддерживает деловые контакты с заемщиком, проводит проверки состояния сохранности залогового имущества. Кроме этого, банк регулярно осуществляет мониторинг финансового состояния заемщика. Меры, по совершенствованию расчетов клиентов по кредитам предоставленным банком представлены в виде дерева-целей. Каждая ветвь – это конкретное мероприятие. Рассмотрим в отдельности каждое из предлагаемых мероприятий. Во-первых, банк должен проводить мониторинг своей деятельности, в частности это включает в себя следующее. На основании финансовых отчетов, инспекций и других материалов кредитный инспектор должен производить мониторинг: -состояния погашения кредита; -должного использования сумм кредита в соответствии с условиями кредитного договора; -соответствие условиям предоставления кредита; -точности и своевременности отражения информации в кредитной базе данных; -объективных и субъективных изменений состояния заемщика. В дополнение к мониторингу использования кредита банку необходимо осуществлять мониторинг финансового и делового положения заемщика посредством: -постоянного анализа получаемых финансовых отчетов; -постоянного анализа операций на счету заемщика; -периодических посещений заемщика. Вторым мероприятием в области эффективного кредитования является разработка способов взыскания долга. Если программа, разработанная для исправления ситуации, негативно оценивается банком, он имеет право потребовать предоставления дополнительного обеспечения кредита или произвести расторжение
В банке для осуществления контроля за ходом погашения кредита формируется специальное кредитное досье, где сосредоточена вся документация по кредитной сделке и все необходимые сведения о заемщике. Документы группируются следующим образом: -материалы по кредиту (копии кредитного договора, долговых обязательств, гарантийных писем и т.д.);
-финансово-экономическая информация (финансовые отчеты, аналитические таблицы, налоговые декларации; бизнес-планы и т.д.); -материалы о кредитоспособности клиента (аналитические отчеты кредитных инспекторов, сведения, полученные от других банков, ответы на запросы и т.д.); -документы по обеспечению кредита (договор залога, документы о передаче прав по вкладам и ценным бумагам, закладные и т.д.); -переписка по кредиту (переписка с клиентом, записи телефонных разговоров и т.д.). Конечная цель мониторинга - обеспечить погашение в срок основного долга и уплату процентов по кредиту. Кредиты, по которым возникают трудности с погашением, называются проблемными кредитами. Появление проблемного кредита, как правило, не является неожиданным. Относительно всех проблемных кредитов должны применяться следующие правила: -проблемные кредиты не должны повторно финансироваться без убедительного доказательства возможности возврата или “сильного” обеспечения. -погашение задолженности по кредитам, признанной безнадежной к получению, производится за счет фактически сформированного резерва на возможные потери по ссудам. -проценты по безнадежным кредитам могут не начисляться и средства, полученные от источника проблемного кредита направляются на сокращение невыплаченных процентов и основной суммы долга. Успех деятельности коммерческого банка зависит от того, насколько эффективно он использует имеющиеся средства, вкладывая их в различные активы. Наиболее распространенным путем использования банковских ресурсов является предоставление кредитов. Исследования банкротств банков всего мира свидетельствуют о том, что основной причиной банкротств явилось низкое качество активов (обычно кредитов). Третьим мероприятием, предлагаемым в дипломной работе по обеспечению эффективного процесса кредитования, является разработка программы управления кредитными рисками. Кредитный риск может быть определен как неуверенность кредитора в том, что должник будет в состоянии и сохранит намерения выполнить свои обязательства в соответствии со сроками и условиями кредитного соглашения. Управление кредитными рисками является основным в банковской деятельности. Под управлением кредитным риском понимается способность банка, во-первых, верно оценить величину риска, которую банк может на себя взять, во-вторых, верно оценивать в любой момент величину взятого на себя риска, и в-третьих, поддерживать величину принятого кредитного риска на запланированном уровне, а также при необходимости изменять его величину. Предварительным условием создания сильного банка является создание эффективного процесса управления кредитами. Существуют следующие ключевые задачи управления кредитами: -формирование хорошо развитой кредитной политики; -хорошее, оптимальное управление портфелем, -эффективный контроль за кредитами, -наличие высококвалифицированного персонала. Таким образом, кредитная политика банка определяется, во-первых, общими установками относительно операций с клиентурой, которые тщательно разрабатываются и фиксируются в меморандуме о кредитной политике, и, во-вторых, практическими действиями банковского персонала, интерпретирующего и воплощающего в жизнь эти установки. Следовательно, в конечном счете, способность управлять риском зависит от компетентности руководства банка и уровня квалификации его рядового состава, занимающегося отбором конкретных кредитных проектов и выработкой условий кредитных соглашений. Управление кредитным риском – это и процесс и сложная система. Процесс начинается с определения рынков кредитования, которые часто называются «целевыми рынками». Тем не менее, необходимо отметить, что многими российскими банками в настоящее время уже разработаны или начали разрабатываться собственные системы оценки и управления кредитного риска. Конечно, о совершенстве говорить еще рано, но причина этому, в большей степени, сложность и нестабильность экономической ситуации в стране, а не нежелание или низкая квалификация специалистов. Выделяют несколько этапов построения эффективной системы кредитования и управления кредитными рисками: -формулировка кредитной политики банка. -разработка организационной структуры кредитного подразделения. -создание системы принятия административных решений. -разработка внутренних нормативных документов в области кредитования, в т.ч. системы лимитирования, ценообразования, авторизации. -разработка процедуры проведения кредитного анализа (принятие стандартизованных форм и документов анализа сейчас становится практикой, преимущество такого подхода заключается в том, что он делает оформление, анализ, проверку и решение о кредитовании намного проще). -создание системы мониторинга кредитов и взыскания долгов. -организация контроля и регулирования уровня кредитного риска банка в целом. -обучение специалистов всех кредитных подразделений банка. Таким образом, только организация комплексной системы управления кредитным риском в банке позволит получить максимальный эффект от применения отдельных методов. Кредитная политика создает основу всего процесса кредитования, формулирует общие принципы и ограничения, утверждается Советом банка и оформляется как письменный документ, которым руководствуются все работники Банка. Содержание и структура этого документа различна для разных банков, но основные моменты, как правило, присутствуют в документах такого рода. Прежде всего, в нем формулируется общая цель политики, например предоставление надежных и рентабельных кредитов. Степень риска должна соответствовать обычной норме доходности по кредитам с учетом стоимости кредитных ресурсов и административных издержек банка. Кроме этого делается расшифровка, каким образом банк собирается достигнуть заявленной цели. Для этого определяются приемлемые для банка виды кредитов, кредиты, от которых банк рекомендует воздерживаться, предпочтительный круг заемщиков, нежелательные для банка заемщики по различным категориям, география работы банка по кредитованию, ограничение размеров ссуд по различным категориям заемщиков, политику банка в области управления кредитным риском, ревизий и контроля. В ипотечном кредитовании также существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основными из них являются: -отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, -отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, -несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке. С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:
-уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением, -обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, -создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае не возврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге. Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если: - дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; -проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания. В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм. Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел. Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях. Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия. Выводы по главе: Итак, ипотека в современных условиях пред­ставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге не­движимости)». Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижи­мости. Договор об ипотеке заключается в видезакладной.Ипотека может быть установлена на: - земельные участки; -предприятия, здания и иное недвижимое имуще­ство, используемое в предпринимательской практике; -жилые дома и квартиры; -дачи, садовые дома, гараж и другие строения; -иное недвижимое имущество. Основными участниками ипотечного кредитования являются: - заемщики – физические и юридические лица; -кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч­реждения; -продавцы жилья - физические и юридические лица; -риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья; -страховые компании – лицензированные страховые компании; -оценочные агентства – лицензированные страховые компании и т.д. 2. Анализ ипотечного кредитования, осуществляемого Буденновским отделением № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 2.1. Организационно-экономическая характеристика Буденновского отделения № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России Банк – (фр. Bangve) – это финансовый институт, созданный для управления денежным потоком в стране. Банк обеспечивает финансирование всех сфер предпринимательства, производственной и непроизводственной сфер, сферы управления и наполняют бюджет (как федеральный, так и территориальный) необходимыми денежными средствами. Через банк осуществляется также и двустороннее движение денег, взятых взаймы (кредит). Современный коммерческий банк – это организация, созданная для привлечения денежных средств и размещения их от своего имени на условиях возвратности, платности и срочности. Сбербанку России исполнилось в 2006 году 165 лет. За свою более чем полуторовековую историю Банк прошел сложный путь становления - от открытия первых российских сберкасс до крупнейшего российского коммерческого банка. 12 ноября 1841 г. Император Николай I издал Указ об учреждении в России сберегательных касс «с целью доставления недостаточным всякого звания людям средств к сбережению верным и выгодным способом». В 1842 г. В Москве Санкт-Петербурге открылись первые сберкассы. В 1997 г. Сбербанку России впервые присвоен официальный рейтинг международного рейтингового агентства Fitch Ratings. Сбербанк – единственный из коммерческих банков России, вошедший в число 200 крупнейших кредитных институтов мира и в первую сотню европейских банков. Сбербанк является единственным банком в РФ, имеющим государственную гарантию сохранности и возврата вкладов граждан, для обеспечения своих обязательств перед клиентами, имеет резервный фонд. В филиалах Сбербанка РФ обслуживается около 1,2 млн. счетов юридических лиц. Является крупнейшим банком в России по обслуживанию частных лиц. Поддерживает корреспондентские отношения с более чем 140 зарубежными банками, осуществляет операции с 29 видами иностранных валют. Выступает учредителем и соучредителем ряда коммерческих и некоммерческих организаций.
Северо-Кавказский банк Сбербанка России является одним из самых крупных в регионе. Разветвленная сеть его структурных подразделений позволяет обслуживать большинство населенных пунктов Ставрополья, Дагестана, Ингушетии, Кабардино-Балкарии, Калмыкии, Карачаево-Черкесии, Северной Осетии. Банк активно участвует в финансировании федеральных, региональных экономических и социальных программ, предоставляет весь комплекс услуг для юридических лиц и населения, осуществляет свою деятельность с применением современных финансовых и электронных технологий, настойчиво добивается повышения эффективности и культуры обслуживания клиентов. Широкая филиальная сеть обеспечивает доступность банка для клиентов, возможность оперативного перераспределения ресурсов, комплексного обслуживания многофилиальных клиентов во многих регионах. Уникальные конкурентные преимущества обеспечивает собственная единая расчетная система, позволяющая обеспечить межрегиональные расчеты в реальном режиме времени.
Буденновское отделение № 1812 является отделением Северо-Кавказского банка Сбербанка России и не является юридическим лицом. Отделение осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (Сбербанка России) открытого акционерного общества, регистрационный номер 1-379, Генеральной лицензии, выданной Центральным банком Российской Федерации (Банком России), на осуществление банковских операций № 1-379 от 30.05.2000г., а также законодательством Российской Федерации и регламентирует деятельность филиала Сбербанка России. Буденновское отделение располагает разветвленной сетью своих филиалов. По состоянию на 01.01.2006 г. в его состав входят 18 сельских филиалов и 6 городских, которые предоставляют банковский сервис на территории Буденновского района. Также открыт кредитный магазин, где клиент может получить все услуги по кредитованию. Наличие разветвленной сети банка является одним из основных условий устойчивого его функционирования, фактор, позволяющий проводить единую экономическую политику и разумно маневрировать имеющимися ресурсами. Основное назначение банка – посредничество в перемещении денежных средств от кредиторов к заемщикам и от продавцов к покупателям. Основополагающими принципами деятельности коммерческого банка являются: работа в пределах реально имеющихся ресурсов, экономическая самостоятельность, построение с клиентами взаимоотношение рыночного типа. Основной целью деятельности банка является получение прибыли. Буденновское отделение осуществляет в совокупности, следующие банковские операции: - привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц; - размещение привлеченных денежных средств юридических и физических лиц от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; - открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц. Организационная структура управления Буденновским ОСБ 1812 представлена в приложении 1. Управляющий осуществляет непосредственное руководство текущей деятельностью ОСБ № 1812. Заместители исполняют все приказы управляющего, а также курируют работу подчиненных им отделов. Кредитный отдел ведет работу с юридическими и физическими лицами по кредитованию клиентов. Посредничество в кредите стало одной из важных функций коммерческого банка. Это посредничество осуществляется путем перераспределения денежных средств, временно высвобождающихся в процессе кругооборота денежных фондов физических лиц. Главным критерием перераспределения ресурсов выступает прибыльность их использования заемщиком. Валютный отдел осуществляет операции с иностранной валютой, которые помимо традиционных операций купли-продажи иностранной валюты включают оплату и выставление денежных аккредитивов, покупку и оплату дорожных чеков иностранных банков, выпуск и обслуживание пластиковых карт, осуществление международных расчетов. Юридический отдел занимается юридическими вопросами отделения, участвует в судебных делах и др. Экономический отдел занимается всеми экономическими вопросами отделения, связанные с деятельностью банка. Расчетно-кассовый отдел осуществляет расчетно-кассовые операции, которые связаны с ведением счетов в рублях и иностранной валюте, осуществлением расчетов и платежей клиента, а также получением и зачислением перечисленных ему средств на счет в безналичной форме, с выдачей наличных денег со счета, внесением их на счет, хранением и перевозкой. Кладовая и касса пересчета занимается хранением ценностей и инкассирование денежных средств. Сектор ценных бумаг осуществляет операции с ценными бумагами, выполняя посреднические функции при купле-продаже ценных бумаг за счет и по поручению клиента на основании договора комиссии или поручения. Филиалы, ОПЕРО – занимаются обслуживанием физических лиц, т.е. открытием и ведением банковских счетов и других банковских операций, таких как денежные переводы, кредитование населения, кассовые операции и многие другие. Бухгалтерия осуществляет контроль за всеми банковскими операциями и составляет всю необходимую отчетность по банковской деятельности. Отдел кадров осуществляет отбор кадров на работу, проводит кадровую работу по обучению и повышению квалификации сотрудников Сберегательного банка. Сектор сопровождения и оформления банковских операций – это сравнительно новая служба и действует всего 2 года. Она осуществляет текущий и последующий контроль за банковскими операциями, осуществляет их сопровождение и оформление. Ревизионный отдел контролирует работу всех секторов, отделов и филиалов ОСБ 1812. В настоящее время роль экономического анализа деятельности кредитных организаций все более возрастает. Трудно переоценить важность и необходимость проведения такого анализа для обеспечения получения прибыли при соблюдении ограничений, вводимых регулирующими органами, для выявления слабых и сильных сторон в деятельности банка, для предотвращения влияния негативных факторов на результаты банковской деятельности. Активные операции банка составляют существенную и определяющую часть его операций. Основными направлениями исследования и анализа активных операций банка являются: - анализ структуры активных операций; - оценка экономической целесообразности и рискованности отдельных ак­тивных операций. Для большей обоснованности принятия управленческих решений по привлечению и размещению денежных средств предлагается рассмотреть общую методику расчета основных показателей деятельности банка и их прогнозирование. Основные показатели вытекают из основного назначения банка - привлечение и размещение денежных средств. Для привлеченных средств - средняя процентная ставка по привлеченным средствам, для размещенных - доходность активных операций (рассчитывается в процентах). Для оценки экономического состояния банка, эффективного размещения привлеченных ресурсов существует методика анализа активов, которая содержит пять блоков, предусматривающих анализ их динамики и структуры, анализ производительных ("работающих") активов и непроизводительных, оценку эффективности использования активов, уровня их доходности:
Анализ структуры и качества активов банка. В блоке проведен анализ качественного состава активов банка с точки зрения группировки активных статей баланса по признаку активов, приносящих и не приносящих доход, то есть производительных и непроизводительных активов. Анализ производительных активов. Такой анализ проведен с целью изучения структуры производительных активов и их динамики. Изменение их качественного состава непосредственно влияет на доходность и рентабельность банковской деятельности, что является объектом изучения в блоках анализа финансовых результатов.
Анализ непроизводительных активов. В этом блоке изучена структура и динамика непроизводительных активов с целью поиска резервов их сокращения, выявления тенденции изменения их абсолютной величины и удельного веса в общей величине активов. Анализ эффективности использования активов. Для оценки этого показателя использован коэффициент, который определяется как соотношение активов, приносящих доход к общей сумме активов банка. Используя методы факторного анализа, изучено и количественно оценено влияние различных факторов на величину эффективности использования активов банка. Анализ дополнен расчетом коэффициен­та "нагрузки" производительных активов, который определяется как соотношение непроизводительных и производительных активов, то есть показывает сколько "неработающих" активов приходится на 1 рубль "работающих". Анализ доходности активов банка. Такой анализ проведен с помощью коэффициентов общей доходности активов и доходности произво­дительных активов, которые рассчитываются как отношение суммы доходов банка к общей сумме активов и сумме производительных активов соответственно. По изложенной методике проведен анализ, представленный ниже. Рассмотрим структуру активов банка с учетом требований ликвидности. Таблица 1

Структура активов Буденновского отделения № 1812
Статьи активов Предыдущий период 01.01.2005 тыс.руб Удельный вес % Отчетный период 01.01.2006 тыс.руб. Удельный вес % Отклонение (+,- ) тыс.руб. % 1.Высоколиквидные активы
214 767
65,38
239 165
58,01
+ 24 398
- 7,37 2.Ликвидные активы (за вычетом высоколиквидных)
73 772
22,46
131 635
31,93
+ 57 863
+ 9,47 3.Активы долгосрочной ликвидности
7 330
2,23
5 517
1,34
- 1 813
- 0,89 4.Активы среднесрочной ликвидности
-
-
-
-
-
- 5.Неликвидные активы (малоликвидные)
32 620
9,93
35 975
8,73
+ 3 355
- 1,2 ВСЕГО активов
328 489
100
412 292
100
+83 803
0 Из таблицы 1 видно, что структура активов с позиции ликвидности улучшилась. Возросла доля высоколиквидных активов, в абсолютной величине на 24 398 тыс. руб., но на 7,37 пункта снизились. Ликвидные активы увеличились на 57 863 тыс. руб. произошло повышение на 9,47 пунктов по отношению к предыдущему периоду. Активы долгосрочной ликвидности снизились на 0,89 пункта, отклонение составило 1 813 тыс. рублей. Вложение в активы среднесрочной ликвидности не наблюдается. Неликвидные активы увеличились на 3 355 тыс. руб., но по отношению к предыдущему периоду снизились на 1,2 пункта. Вложение банка в неликвидные активы уменьшилось по сравнению с прошлым годом, что является положительным моментом, хотя в абсолютной величине возросла. Практически все банковские активы под­вержены определенному риску. Степень риска своих активов банк поддерживает на уровне, соответствующем действующему зако­нодательству и собственной политике. Группировка активов банка в зависимо­сти от степени риска определяет их удельные веса в общей сумме. Удель­ные веса каждой группы активов в их общей сумме с присвоенным каждой группе коэффициентом риска дают возможность установить степень риска в целом по банку. Таблица 2


Структура активов Буденновского отделения по степени риска Наименование активов Уд. вес, % к активам коэфф.
риска, % Сумма тыс.руб.
Активы,
взвешенные с
уче­том риска 1 группа Средства на корреспондентском счете и депозитных счетах Цен­тральном банке РФ (30102,319)
0,94
0
3 859
- Обязательные резервы , перечисленные в Банк России(30202,30204)
0,70
0
2 867
- Средства коммерческих банков для операции по расчет­ным чекам (821)
-
0
-
- Вложения и государственные долговые обязательства (194)
-
0
-
- Вложения и облигации внутреннего займа (часть счета 083)

0
-
- Касса и приравненные к ней средства, драгоценные металлы в хранилищах и в пути (031+033+032+035+036+050+060+061+062+729 (Д-К))
1,23
2
5 083
104,19
2 группа Ссуды,гарантированные Правительством РФ
-
10
-
- Ссуды под залог государственных ценных бумаг РФ
-
10
-
- Ссуди под залог драгметаллов в слитках
-
10
-
-
3 группа Вложения в долговые обязательства субъектов РФ и мест­ных органов власти (192)
-
20
-
- Средства на корсчетах у банков-нерезидентов в СКВ (части . счета 072)
-
20
-
- Средства, перечисленные на счета у банков- нерезидентов (части счета 075 (Д) + 615)
-
20
-
- Ссуды под залог пенных бумаг субъектов РФ и местных органов власти
-
20
-
-
4 группа Средства на счетах у банков-резидентов РФ в иностран­ной валюте (080)
70
-
- Средства на корсчетах в рублях у банков-резидентов "Ностро" (167)
-
70
- Средства на счетах у банков-нерезидентов части . счета 072 + часть 075 (Д), исключая по данному счету страны ближнего зарубежья
-
70
-
- Собственные здания и сооружении за минусом передан­ных в залог (920-КОД.8985)
-
70
-
- Ценные бумаги для перепродажи (части счетов 059+083+191+193)
-
70
-
-
5 группа Все прочие активы кредитной организации (активные ос­татки по балансовым счетам)
97,13
100
400 483
279054,3 Гарантии, поручительства, выданные кредитной организа­ции (балансовый счет 9925)
-
50
-
- ИТОГО
100
95
412 292
279221,3 Из таблицы 2 видно, что банк имеет свободный риск активов в размере 279221,3 тыс. руб. Следовательно, банк ведет рискованную политику и нуждается в переконтстуировании активов. Таким образом, видно, что банк не диверсифицирует риски по всем активам, занимается в основ­ном однотипными операциями по кредитова­нию и депозитными операциями.
Дальнейший проведенный анализ позволяет определить эффективность использования банковских активов, для этого рассчитываются ряд показателей: Коэффициент эффективности использо­вания активов. Он определяется как отноше­ние средних остатков по активным счетам, приносящим доход, к средним остаткам по всем активным счетам. Этот коэффициент показывает, какая часть активов приносит доход. К эф.исп.= 239165+131635+5517=376317 (376317/412292)х100=91,27% (2.1) Таким образом 91,27% активов приносит доход банку. Коэффициент использования депозитной базы для кредитов. Рассчитывается как отношение задолженности по креди­там к остаткам по депозитным счетам. К ид=(315617/635656)*100=49,65% (2.2) Обобщающим показателем в анализе ра­циональной структуры активов является от­ношение активов, приносящих процентный доход, к об­щей сумме активов. Таблица 3 Структура активов , приносящих процентный доход Статьи актива баланса Сумма, тыс.руб. Уд. вес % Коммерческие кредиты юридическим лицам Краткосрочные Долгосрочные 108522 - 68,41 Краткосрочные кредиты физическим лицам 50115 31,59 Краткосрочные кредиты и депозиты в банках - - Краткосрочные вложения в рублях В государственные ценные бумаги В иностранные ценные бумаги - - - ВСЕГО В рублях 158 637 158 637 100 100 Как видно из таблицы 3 сумма активов, приносящих процентный доход, составила 158 637 тыс. руб. Основная сумма активов, принося­щих процентный доход (91,27 %), размещена в краткосрочных кредитах юридическим лицам, но следует отметить, что банк должен расширять спектр проводимых операций, с целью более действенной минимизации риска и максимизации прибыли. Далее при проведение анализа выделим несколько основных направлений использования средств банка. В Буденновском отделении на протяжении 2004 –2005 годов основными направлениями использования средств банка были: - предоставление кредитов; - межфилиальные расчеты; Анализ свидетельствует, что у данного банка большой удельный вес занимают межфилиальные расчеты. Анализ кредитных операций следует начинать с оценки кредитных вложений. Анализ структуры кредитных вложений представлен в таблице 4. Таблица 4 Анализ структуры кредитных вложений в ОСБ 1812 Показатели 01.01.2005 01.01.2006 Изменения Абсолют. значение тыс.руб. Удельный вес,% Абсолют. Значение тыс.руб. Удельный вес,% Абсолют. значение тыс.руб. Удельный вес,% 1. Кредитные вложения всего 185 884 100 240 663 100 +54 779 0,00 1 краткосрочные кредиты 117 057 62,97 122 998 51,11 +5 941 -11,86 2 Долгосрочные кредиты 38 568 20,75 41 763 17,35 +3 195 -3,4 3 Просроченная задолженность 12 895 6,94 47 944 19,92 +35 049 +12,98 4 Предприниматели 17 364 9,34 27 958 11,62 +10 594 +2,28 Из таблицы 4 можно увидеть, что общая величина кредитных вложений увеличилась на 54 779 тыс. руб. Значительное увеличение вызвано увеличением на 5 941 тыс. руб. краткосрочных кредитов, которые на 01.01.2006 составили 51,11% в общем объеме кредитных вложений. Долгосрочные кредиты, на долю которых приходится 17,35%, увеличились по сравнению с предыдущим периодом на 3 195 тыс. рублей. Значительно возросли кредиты предпринимателям на 10 594 тыс. рублей, на долю которых приходится 19,92%. Это очень хороший показатель работы банка по программе помощи малому бизнесу и предпринимательству. Но ухудшилось положение с возвратом кредитов. Объем просроченной задолженности вырос на 35 049 тыс. рублей, просроченная задолженность по кредитам физических лиц составляет 47 019 тыс.руб., юридических лиц 925 тыс.руб. Сотрудникам отделения необходимо принимать меры для снижения либо полной ликвидации данного показателя. Структуру кредитных вложений определим расчетом удельного веса каждого вида ссуд в их общей сумме. При анализе необходимо определить удельный вес средних остатков ссудных активов, приносящих доход в виде процентов в совокупных активах банка. Ув= Ссудные активы/Все активы банка 240 663/412 292= 0,58 (2.3) В анализируемом банке удельный вес ссудных активов равен 0,58 Поэтому банку рекомендуется улучшить структуру активов в сторону увеличения ссудных активов. Актив банковского баланса нельзя воспринимать отдельно от его пасси­ва, поскольку по своей сущности и актив, и пассив баланса характеризуют од­ни и те же средства с той лишь разницей, что пассив раскрывает источники этих средств, а актив — направления их использования. Группировка ссудной и приравненной к ней задолженности по срокам выданных кредитов представлена в таблицах 5 и 6.
Таблица 5 Группировка ссудной и приравненной к ней задолженности по состоянию на 01.01.2006 года в Буденновском ОСБ 1812 по срокам выданных кредитов (юридическим лицам)
Сроки выдачи Остаток ссудной задолженности по выданным кредитам, тыс. руб. Удельный вес, % Кредиты, всего 195 895 100 Овердрафт 5 190 2,65 До 30 дней - - От 31 до 90 дней 750 0,38 От 91 до 180 дней 1 000 0,51 От 181 дней до 1 года 85 397 43,60 Вексельный кредит 3 000 1,53 Среднесрочный кредит от 1 года до 3 лет 55 358 28,26 Долгосрочный кредит 45 200 23,07 Из представленных данных можно сделать вывод о том, что в Буденновском отделении большой удельный вес – 43,60% кредитов юридическим лицам приходится на кредиты, выданные на срок от 181 дня до 1 года. Краткосрочных кредитов, на срок до 30 дней юридическим лицам в отделении не предоставляется. Овердрафт предоставлен в размере 5 190 тыс. руб. Среднесрочные кредиты от 1 года до 3 лет составляют – 28,26%. Долгосрочные кредиты юридическим лицам в отделении составляют – 23,07%. Вексельные кредиты составляют 1,53% от общего объема выданных кредитов. Краткосрочные кредиты от 31 дня до 180 дней составляют всего 0,89% Таблица 6 Группировка ссудной и приравненной к ней задолженности по состоянию на 01.01.2006 года в Буденновском ОСБ 1812 по срокам выданных кредитов (физическим лицам) Сроки выдачи Остаток ссудной задолженности по выданным кредитам, тыс. руб. Удельный вес, % Кредиты, всего 119 722 100 Краткосрочные, всего 1 148 0,96 В т.ч до 180 дней 324 0,27 В т.ч. от 181 дней до 1 года 824 0,69 Долгосрочный кредит 118 574 99,04 От 1 года до 3 лет 11 298 9,44 От 3 лет до 5 лет 78 153 65,28 От 5 лет до 10 лет 8 724 7,28 кредит до 20 лет 20 399 17,04 Из представленных данных можно сделать вывод о том, что в Буденновском отделении по физическим лицам доля долгосрочного кредита составляет 99,04% от всей суммы ссудной задолженности физическим лицам. На краткосрочные кредиты приходится 0,96%. Самый распространенный является кредит на неотложные нужды сроком до 5 лет. В Буденовском отделении сейчас быстрыми темпами развивается ипотечное кредитование, молодая семья, жилищный кредит на срок от 10 до 20 лет. Оказание кредитных услуг – важнейшая функция банков. Выступая, как финансовые посредники, банки фактически передают средства, полученные у вкладчиков, в распоряжение заемщиков. При этом вкладчики получают процент по депозитам, заемщики имеют возможность определенный срок пользоваться крупными денежными ссудами, а интерес банка выражается в виде маржи. Наиболее точным показателем цены основных видов банковского продукта (депозитов и ссуд) является норма процента, или процентная ставка. Она определяется следующим образом: ПС= Доход/ Величина предоставленного кредита х 100 (2.4) В Буденновском отделении уровень процентной ставки равен 17%. Анализ динамики кредитного портфеля за период позволяет сделать выводы о размещении кредитных ресурсов и о созданном размере резерва на возможные потери по ссудам. Таблица 7 Кредитный портфель по период с 01.01.2005 г. по 01.01.2006 года в динамике Период Кол-во договоров Остаток ссудной задолженности по юр.лицам Сумма резерва Кол-во договоров Остаток ссудной задолженности по физ. лицам Сумма резерва 01.01.2005 82 140 711 44 625 3 590 55 144 716 01.04.2005 63 151 792 44 030 4 300 61 998 806 01.07.2005 88 186 937 43 567 5 000 75 204 978 01.10.2005 106 190 484 45 040 6 200 90 115 1 171 01.01.2006 135 195 895 49 152 7 000 119 722 1 556 Анализ данных, приведенных в таблице 7, свидетельствует, что для данного банка основным видом деятельности является такой традицион­ный вид банковской деятельности, как кредитование предприятий и организа­ций. Сумма резерва, созданного для покрытия потерь по ссудам, является достаточной.
Следующий рассчитываемый коэффициент - прибыльности кредитных операций (Кприб.), который конкретизирует предыдущий показатель, проясняет, насколько прибыльной является кредитная деятельность банка, и вычисляется по формуле: Кприб.=Дкр./Акр.х100%, (2.5) где Дкр - доход от выдачи кредитов, Акр - средние остатки кредитных активов Данный коэффициент является особенно значимым в общем, расчете экономической эффективности кредитных операций банка. Поэтому будет целесообразно провести развернутый расчет указанного коэффициента, а именно – отдельно по физическим, юридическим лицам и в целом по кредитованию за 2004-2006года, используя при этом данные финансово-хозяйственных результатов ОСБ (приложение 2) и данные баланса (приложения 3 и 4). Для начала проанализируем динамику показателей эффективности по годам показатели эффективности за 2004 год (табл. 8): Таблица 8
Расчет показателей эффективности Показатели эффективности кредитования за 2004 Расчет показателей Значение По физическим лицам 322 963/5 187 051 х 100% 6,23%; По юридическим лицам 1099922 /17264 652 х 100% 6,37%; В целом по кредитованию 1422885/ 22451703 х 100% 6,33%. Из данных таблицы видно, что эффективность кредитования физических и юридических лиц почти одинаковая. Таблица 9
Расчет показателей эффективности Показатели эффективности кредитования за 2005 Расчет показателей Значение По физическим лицам 2093260/ 21286942х100% 9,38% По юридическим лицам 6683732/74342769х100% 8,99% Вцелом по кредитованию 8776992/95629711х100% 9,18% По данным таблицы видно, что в этом году эффективность кредитования физических лиц на 0,39% выше эффективности кредитования юридических лиц. в) показатели эффективности за 2006 год (табл. 10): Таблица 10
Расчет показателей эффективности Показатели эффективности кредитования за 2006 Расчет показателей (тыс.руб.) значение По физическим лицам 4 613/ 119 722х100% 3,85% По юридическим лицам 22 229 / 170 004 х100% 13,06% В целом по кредитованию 26 843/ 315 617х100% 8,50% В этом отчетном году эффективность кредитования физических лиц снизилось до 3,85%, зато увеличилась эффективность кредитования по юридическим лицам на 9,21%. Для сравнения показателей по годам можем представить рассчитанные коэффициенты в виде таблицы (табл. 11). Таблица 11
Показатели эффективности за исследуемый период Виды кредитных операций Показатели эффективности, % Темп Роста Темп прироста, % 2004 2005 2006 Кредитование физ. лиц 6,23 9,83 3,85 0,62 -38,20 Кредитование юр. лиц 6,37 8,99 13,06 2,05 104,87 Кредитные операции, всего 6,33 9,18 8,50 1,64 34,28 Данные таблицы особенно наглядно показывают, что соотношение между доходами, полученными от предоставления кредитов и объемами кредитов выданных, выраженное в коэффициентах прибыльности, немного сократилось в 2006 году по сравнению с 2005 годом. Однако этот факт снижения нельзя оценивать как однозначно отрицательную тенденцию в деятельности банка. Так как в основном снижение рассматриваемого коэффициента произошло из-за снижения процентной ставки по кредитам, в то же время снизились процентные ставки и по депозитам, то есть по привлекаемым ресурсам в качестве кредитного потенциала банка. а) Расчет прибыльности операций по кредитованию юридических лиц по кварталам 2006 года (табл. 12): Таблица 12
Расчет показателей эффективности кредитования юридических лиц
в процентах Коэффициент прибыльности Расчет Значение 1 квартал 2006 3 404 / 151 792 х100% 2,24% 2 квартал 2006 4 670 / 186 937 х100% 2,50% 3 квартал 2006 6 069 / 190 484 х100% 3,19% 4 квартал 2006 8 086 / 195 895 х100% 4,13% Темп роста за год 4,13 / 2,24 1,84 Темп прироста за год (4,13-2,24)/2,24 х100% 84,38% Примечание - Темп роста вычисляется как отношение величины коэффициента на конец года к величине на начало года; темп прироста - соотношение разницы значений коэффициентов на начало и на конец года и значения на конец года, выраженный в процентах. Анализируя полученные коэффициенты, видим, что в Сбербанке наблюдается устойчивое стабильное увеличение показателя на протяжении всего года. Темп роста при этом составил 1,84 , а темп прироста 84,38%. Такая тенденция явилась результатом роста ссудной задолженности юридических лиц на 44 103 т.р., то есть в 1,3 раза и увеличением прибыли, полученной за рассматриваемый период от этих активов на 4 682 т.р. (или в 2,38 раза).
б) Расчет прибыльности операций по кредитованию физических лиц по кварталам за 2006 год (табл. 13) Таблица 13
Расчет показателей эффективности кредитования физических лиц Коэффициент прибыльности Расчет значение 1 квартал 2006 г. 921/ 61 998х100% 1,49% 2 квартал 2006 г. 1 063 / 75204 х100% 1,41% 3 квартал 2005 г. 1 222/ 90 115 х100% 1,36% 4 квартал 2005 г. 1 408/ 119 722 х100% 1,18 Темп роста за год 1,18/1,49 0,79 Темп прироста за год (1,18-1,49)/1,49х100% 2,68% Здесь мы наблюдаем нестабильную, довольно тревожную ситуацию. За анализируемый период коэффициент сократился с 1,49% до 1,18%, то есть на 0,31%. При этом, и ссудная задолженность, и прибыль, полученная от кредитования физических лиц увеличились. Ссудная задолженность с 61 998 т.р. до 119 722 т.р. (то есть увеличились в 1,93 раза), а прибыль соответственно увеличилась с 921 т.р. до 1 408 т.р. (то есть в 1,53 раза). Таким образом, темп роста показателя составил 0,79, а темп прироста составил минус 2,68. Можем предположить, что на фоне стабильных процентных ставок по кредитам, сокращение эффективности данного вида кредитования произошло в результате увеличения просроченной задолженности по процентам. в) Теперь рассчитаем эффективность процесса кредитования в целом по кредитным операциям отделения сберегательного банка, то есть, в общем по кредитованию физических и юридических лиц за 2006 год (см. табл.14). Таблица 14
Расчет показателей эффективности кредитования Коэффициент прибыльности Расчет Значение 1 квартал 2006 г. 4 325 / 213 790х100% 2,02% 2 квартал 2006 г. 5 733 / 262 141х100% 2,19% 3 квартал 2006 г. 7 291 / 280 599 х100% 2,60% 4 квартал 2006 г. 9 494 / 315 617х100% 3,01% Темп роста за год 3,01/2,02 1,49 Темп прироста за год (3,01-2,02)/2,02х100% 49,01% Таким образом, в целом доходность кредитных операций ОСБ № 1812 увеличилась с 2,02% до 3,01%, (то есть на 0,99%). Темп роста при этом составил 49,01%. Положительные тенденции изменения коэффициентов имеют место благодаря довольно значительному увеличению доходности операций кредитования юридических лиц. Так, можем констатировать, что на конец 2006 года эффективность кредитных операций составила 3,01, то есть каждый рубль, размещенный в кредиты, приносит банку доход в сумме 3 рублей 01 копейка. Проследить тенденции изменений коэффициентов по всем направлениям кредитования более наглядно можно по таблице 15 и, соответственно, рисунку 1. Таблица 15
Показатели эффективности ОСБ №1812 за 2006 год Направления кредитования 1 квартал Кприб. 2 квартал Кприб. 3 квартал Кприб. 4 квартал Кприб. Темп роста Темп прироста Юридические лица 2,24% 2,50% 3,19% 4,13% 1,84 84,38% Физические лица 1,49% 1,41% 1,36% 1,18% 0,79 2,68% Кредитные операции, всего 2,02% 2,19% 2,60% 3,01% 1,49 49,01% Рис. 1- Динамика коэффициентов эффективности кредитных операций в ОСБ № 1812 Таким образом, становится наглядно видно, как изменялись показатели эффективности по кредитным операциям по кварталам. Можно заметить, что наиболее доходными являются операции по кредитованию юридических лиц. На конец года их эффективность достигла отметки 4,13%.Однако, не может остаться незамеченным факт значительного сокращения операций по кредитованию физических лиц. Эффективность операций по кредитованию физических лиц ниже эффективности по кредитованию юридических лиц почти в 3,5 раза. В целом, на конец года, эффективность кредитования в ОСБ №1812 оценивается значением 3,01%.
2.2. Анализ рисков финансово-кредитного учреждения Помимо соображений прибыльности и ликвидности активных операций немаловажное значение для их осуществления имеет вопрос распределение кредитных рисков. Банки стремятся получить наибольшую прибыль. Но это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Риск банковской деятельности и означает вероятность того, что фактическая прибыль банка окажется меньше запланированной, ожидаемой. Чем выше ожидаемая прибыль, тем выше риск. Связь между доходностью операций банка и его риском в очень упрощенном варианте может быть выражена прямолинейной зависимостью.
Банк должен уметь выбирать такие риски, которые он может правильно оценить и которыми способен эффективно управлять. Решив принять определенный риск, банк должен быть готов управлять им, отслеживать его. Это требует владения навыками качественной оценки соответствующих процессов. Помимо соображений прибыльности и ликвидности активных операций немаловажное значение для их осуществления имеет вопрос распределение кредитных рисков. Важное место в системе рисков банковской деятельности занимаетриск ликвидности — риск потерь, обусловленный возможным невыполнением банком своих обязательств. В определенный период временипри недостатке средств может потребоваться срочно финансиро­вать некоторые активы, или за счет продажи других активов, или же за счет приобретения дополни­тельных ресурсов в неблагоприятных рыночных условиях. Не менее важное место в системе рисков занимают кре­дитные риски .Риски возникают в связи с движением финансовых потоков и проявляются на рынках финансовых ресурсов основном в виде процентного, валютного, кредитного, коммерческого, инвестиционного риска. В последние годы резко возросла степень и роль кредитного риска для российских коммерческих банков. На величину кредитного риска -воздействуют как макро-, так и микроэкономические факторы. К числу важнейших макроэкономических факторов, повлиявших на рост кредит­ных и прочих рисков банковской деятельности в России, следует отнести: вы­сокий уровень экономического риска как следствие экономического, полити­ческого и социального кризиса в стране; особое значение кредитных операций банка как одного из важнейших видов деятельности российских банков и ос­новного источника их дохода; проведение правительством жесткой политики финансовой стабилизации, основанной на монетарных рецептах ограничения денежной массы и уменьшения государственных расходов, которая привела к небывалому спаду производства, взаимным неплатежам субъектов экономики и, естественно, росту не возврата банковских ссуд. Ключевыми элементами эффективного управления кредитами являются: хорошо развитые кредитная политика и процедуры; хорошее управление портфелем; эффективный контроль за кредитами; и, что наиболее важно, - хорошо подготовленный для работы в этой системе персонал. Формы проявления кредитного риска взаимосвязаны между собой. Банк должен бороться за возврат кредита любыми способами. Это предполагает, что в случае невозврата ссуды он предпринимает ряд мер, направленных на полную или частичную компенсацию ее (отчуждение залога и его реализация, продажа кредитного актива с дисконтом). В результате, в конечном счете, проявление кредитного риска трансформируется из невозврата кредита в убыток, упущенную выгоду или недополучение дохода. Золотое правило банковского кредитования: постоянно работать с опасными и невозвращаемыми ссудами, пытаясь при этом превратить полный невозврат кредита в меньший убыток, а последний – в недополучение дохода. Ниже описываются конкретные примеры из деятельности Буденновского отделения. 1. Акционерному обществу, крупному промышленному предприятию была открыта кредитная линия, по которой заемщик в соответствии с бизнес-планом периодически получал ссуды в соответствии с лимитом кредитной линии. Ранее выданные по этой линии ссуды благополучно погашались. За несколько дней до общего собрания акционеров (о том, что оно намечено, руководство банка и его кредитного отдела не знало) руководство предприятия инициировало очередную ссуду, сумма которой была зачислена на расчетный счет. На следующий день после собрания, на котором были избраны новые генеральный директор и главный бухгалтер предприятия, утром в банк поступили платежные поручения на списание денежных сумм с расчетного счета в разные адреса. Только через день в банк поступила официальная информация о смене руководства заемщика и новая карточка с образцами подписей. Новое руководство предприятия (заемщика) отказалось погашать ссуду, мотивируя это тем, что она использована не в целевом назначении бывшим руководством, которое на следующий день после собрания акционеров уже не обладало правом подписи платежных документов. В данной ситуации, возможно, было бы вместо дохода от кредитной линии, в конечном счете, банку понести убытки. Поэтому, выдавая кредит, банк должен собрать как можно более полную информацию о заемщике, в том числе о состоянии взаимоотношений между различными группами акционеров (пайщиков); получать и анализировать сигналы о взаимоотношениях между различными группами акционеров и менеджеров. Знать о возможных изменениях в руководстве фирмы-заемщика. Для минимизации риска, исходящего из подобных ситуаций, банком было предусмотрено следующее: - в договоре о крупных кредитах (кредитных линиях) статьи о несменяемости руководства, с которыми заключается договор, на весь срок кредитного периода; - наличие в договоре банковского счета пункта о том, что расчетно-кассовое обслуживание клиента прекращается за определенный срок (1-2 дня) до проведения общего собрания акционеров или намечаемой смены руководства, а его возобновление возможно только с получением официальных документов, подтверждающих полномочия руководящих лиц (выписки из протокола собрания или решения совета директоров, переоформленной карточки с образцами подписей); - в сложившейся ситуации проведение переговоров с новым руководством о продолжении добросовестного взаимовыгодного сотрудничества (следует иметь в виду, что не только клиент зависит от банка, но и банк –кредитор зависит от крупного клиента-заемщика). 2. Банк выдал заводу трех месячный кредит на пополнение оборотных средств с уплатой процентов в конце срока вместе с погашением ссуды под залог партии готовой продукции в форме заклада, есть ответственного хранения залоговой партии на складе банка. При наступлении срока погашения заемщик принес в банк проект договора об отступном и письмо с категорическим отказом от возврата кредита и уплаты процентов по причине его неплатежеспособности. Таким образом, заемщик, осуществил скрытую продажу своей выпускаемой продукции через кредитную сделку. Реализация малоликвидного залога торговой фирмой могла растянуться на неопределенный срок. Несмотря на дисконтирование рыночной стоимости залога (кредит был выдан в размере 60% от рыночной оптовой стоимости заложенной партии товара) по данной кредитной сделки банк мог понести следующие потери:
- неполучение процентного дохода; - упущенная выгода из-за невозможности реинвестирования невозвращенного кредита и не уплаченных по нему процентов; - затраты на реализацию залога (НДС, комиссионные за реализацию, накладные расходы). Общая компенсация в результате реализация залога составила бы около 80% от кредитного долга заемщика перед банком.
Следует отметить, что в условиях экономического кризиса банк-кредитор должен внимательнее относится к проблеме реализации залога, к его ликвидности, иметь достаточно четкие представления о состоянии различных сегментов товарных рынков. Как показал опыт, в российских условиях из имущественного комплекса промышленных предприятий более ликвидными являются сырье, полуфабрикаты, продукция промежуточного потребления (металлопрокат, пиломатериалы, строительные материалы, горюче смазочные материалы), а мало ликвидными – готовая продукция конечного потребления. Из-за слабой или снижающейся инвестиционной активности мало ликвидным либо неликвидным предметом залога являются многие виды технологического оборудования и производственные помещения. Минимизация риска в данном случае сводится к более точной оценке ликвидности, большему проценту дисконтирования с учетом всех затрат (включая НДС) на реализацию залога. 3. Клиент обратился в банк с просьбой выдать кредит на погашение оборотных средств, поскольку потребители продукции со все большим временным промежутком оплачивали факты поставки. Выданный на 3 месяца кредит заемщик не смог вернуть в срок, ссылаясь на растущую неоплату поставок, на рост дебиторской задолженности. Более того, заемщик попросил увеличить объем кредитования. Проанализировав систему расчетов потребителей с заемщиком, банк выяснил, что в договорах о поставках отсутствовали статьи, содержащие финансовую ответственность потребителей перед поставщиком за несвоевременную оплату. Заемщику было предложено склонить потребителей к подписанию дополнительных соглашений, содержащий следующий порядок оплаты факта поставок: потребитель оплачивает факт поставки продукции в течение 5 дней со дня отгрузки. В случае неоплаты в указанный срок (с 6-го дня) неоплачиваемая поставка рассматривается как товарный кредит поставщика потребителю с процентной ставкой, равной 0,9 ставки рефинансирования. Если товарный кредит оплачен в течение 30 дней, на расчетные счета потребителей направляются безакцептные платежные поручения из банка поставщика. Изменив таким образом порядок расчетов с большинством крупных потребителей, заемщику удалось в течении нескольких месяцев снизить уровень дебиторской задолженности в 2,5 раза и погасить свои обязательства перед банком. Возможными вариантами минимизации риска является : - кредитование с использованием залога дебиторских счетов по крупным кредиторам; - использование вексельных схем расчетов; - развитие факторинга, то есть учет банком поставщика счетов-фактур с установлением предельного срока отсрочки платежей по поставкам. Следует обратить внимание на риски неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся креди­тору, в установленный кредитным договором срок и наличия других гарантий погашения кредита исходя из качества обеспечения. В зависимости от величины риска кредиты разделяют на 4 группы: 1 группа — стандартные (практически безриско­вые); 2 группа — нестандартные (умеренный уровень риска); 3 группа — сомнительные (уровень риска высокий); 4 группа — безнадежные (вероятность возврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактические потери банка). В Буденновском отделении кредиты в общем объеме отнесены ко второй группе риска. По юридическим лицам группа риска – первая. Проблема минимизации кредитного риска имеет особое значение для банка. Поэтому необходим тщательный анализ качества выдаваемых ссуд и кредитного портфеля в целом. Количественная оценка влияния кредитного риска на доходность кредитного портфеля осуществляется с использованием коэффициента, определяющего доходность кредитного портфеля в плане эффективности работы всего банка – чистая процентная маржа, с учетом кредитного риска – показатель отношения чистого процентного дохода, скорректированного на величину потерь по кредитам, к величине кредитного портфеля. Данный коэффициент используется для оценки результативности системы управления кредитным риском в банке: он учитывает как потери, обусловленные присутствием кредитного риска, так и доходы, полученные вследствие принятия кредитного риска. ЧПМ кр=Процентные доходы – Процентные расходы – Потери по кредитам/ Кредитные вложения (2.6) Чистая процентная маржа с учетом кредитного риска составляет в Буденновском отделении – 0,07. Степень кредитного риска в условиях спада производства, нестабильности экономики растет. Это определяет необходимость формирования качественного кредитного портфеля банка, в котором доля более рискованных операций должна быть меньше, несмотря на то, что в ряде случаев такие операции могут быть более прибыльными для банка. Степень риска должна соответствовать обычной норме доходности по ссудам с учетом стоимости кредитных ресурсов и административных издержек банка. При управлении кредитными операциями следует ориентировать кредитную стратегию на диверсификацию как состава клиентов, так и спектра представляемых им ссуд (услуг), что необходимо в условиях конкуренции. Рассматривая ипотечное кредитование в исследуемом банке, отметим, что: Расчет оптимальной процентной ставки в ипотечной программе: - срок кредитования по ипотечной программе принимаем равным сроку предоставления кредита банком n=14 лет. Определяем оптимальную процентную ставку ипотечной программы: Принимаем ставку по кредиту 4% годовых при сроке кредитования 15 лет. 1. Расчет коэффициента кредитования: 2. Расчет размера нормированного кредита: руб. Принимаем нормированный кредит равный 85000 руб. Каждому клиенту, принимавшему участие в ипотечной программе необходимо дать сведения о стоимости новой квартиры, собственного жилья, размере денежных средств и ипотечного кредита, а так же определить удельный вес структурных составляющих в стоимости нового жилья по формулам: , где: удельный вес стоимости собственного жилья ;
удельный вес собственных денежных средств удельный вес кредита Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование жизни, трудоспособности заемщика и приобретенного недвижимого имущества, которое является залогом. Аккредитованное оценочное агентство –осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья. Банк-партнер соотносят ее с размером выдаваемого кредита.
Сегодня на рынке потребительского кредитования предложено большое количество программ, в том числе ипотечного кредитования, которые отличаются друг от друга величиной процентной ставки, периодом выдачи ипотечного кредита, формулой расчета ежемесячных платежей, наличием или отсутствием страхования, к этим программам, население относится с долей скепсиса. Они не координируют свою, работу ни с правительством края, ни между собой. Единственным средством защиты интересов потребителей на рынке ипотечного кредитования является создание краевой комиссии за основу работы которой будут взяты стандарты, разработанные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию ЮФО, и установки федеральной ипотечной программы. Проблемы и пути решения ипотечного кредитования по ЮФО рассматриваются на секциях «Развитие ипотечного кредитования в ЮФО», в которых принимают участие представители органов государственной власти, банков, региональных операторов ипотечных программ, строительных, риэлтерских, страховых и оценочных компаний со всего Юга России. В центр дискуссии ставятся вопросы о привлечении ресурсов ипотечными строительными компаниями для выполнения региональных жилищных программ, роль ипотеки в создании рынка доступного жилья и перспективах развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Южном федеральном округе, затрагиваются проблемы развития коммерческой недвижимости в регионе, проблемы работы инвестиционных фондов в качестве инструментов финансирования строительного процесса, совершенствование законодательства об ипотеке. Динамика развития ипотечного кредитования за счет всех источников финансированияв Ставропольском крае характеризуется следующими данными: · в 2004 году выдано 48 кредитов на сумму 25 млн. рублей; · в 2005 году – 63 кредита на сумму 38 млн. рублей; · в 2006 году –77 кредитов на сумму 39.4 млн. рублей. Делая анализ ипотечного рынка можно сделать вывод, что в 1 полугодии 2006 года количество сделок по ипотеке возросло в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. Продолжилась работа по регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретенные по договорам передачи жилья в собственность. За 6 месяцев зарегистрировано около 11 тысяч прав. На территории края передано в собственность порядка 90% жилья, подлежавшего приватизации. Объем введенного жилья в первом полугодии 2006 составил 353,6 тыс. кв. м жилых домов, что на 6,3% превышает аналогичный показатель за такой же период 2005 года. Всего организации всех форм собственности выполнили строительные работы на сумму 5,8 млрд рублей, что на 3,1% больше, чем в январе-июне 2005 года. Объемы ввода жилья населением растут. Так, в январе-июне 2006 года населением построено 1,368 тыс. жилых домов общей площадью 215,7 тыс. кв. м. В текущем году планируется предоставить около 200 жилищных сертификатов молодым семьям. До 2010 года число их планируется довести до 3 тыс. В текущем году на эти цели в краевом бюджете предусмотрено 30 млн. рублей. В муниципальных районах и городах края также будут изыскиваться средства местных бюджетов. На реализацию этой подпрограммы на 2007 год выделено 35,2 млн. рублей краевых бюджетных средств. К 2010 году в России планируется увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов в 20 раз, при это процентная ставка должна снизится до 8%, так как условия предоставления кредита, постоянно меняются, в 2005 году процентная ставка составляла 15%, сроком до 27 лет в прошлом году – 14%, сроком до 30 лет, первоначальный взнос составлял не менее 30 % от стоимости. С января 2006 года Сбербанк России ввел дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, возрастной ценз- до 75 лет. Первоначальный взнос теперь может быть от 10 до 70, от этого зависит процентная ставка – от 12% годовых. Размер кредита от 100 тыс. руб. до 4 млн. рублей.[4] Выводы по главе: На основе проведенного анализа можно сделать вывод, что главным источником доходов, безусловно, являются активные операции. Устойчивая работа банка стала возможной благодаря взвешенной политики управления активами и пассивами банка, благодаря значительному ресурсному потенциалу, наработанному ранее, и его стабильному росту в течение 2006 года. Главным источником полученных доходов являются активные операции. Для данного банка основным видом деятельности является такой традицион­ный вид банковской деятельности, как кредитование предприятий и организа­ций. Сумма резерва, созданного для покрытия потерь по ссудам, является достаточной. Банк создает новые деньги в виде кредитов и таким образом влияет на развитие отраслей и сфер экономики, кредитуя это развитие. Кроме того, широко используются безналичные средства и расчеты. Безналичные деньги могут храниться только в банках на счетах юридических лиц. Итогом работы отделения в 2006 году стало получение прибыли в размере 13116 тыс. руб., что на 2 842 тыс. руб. превысило прибыль, полученную отделением в 2005 году. Доходы банка в 2005 году на 970,5 тыс. руб. превысили доходы, полученные банком в 2004 году, и составили 58 234 тыс. руб. В 2005 году основным источником доходов стали операции на валютном рынке, их доля составила 39,5 % всех доходов (приложение 2). Высокое значение данная статья имела также и в 2004 году, составляя 71,2 % всех доходов. Анализ доходов, полученных по операциям с ценными бумагами, показывает, что данная статья имела значительный удельный вес в 2005 году, составляя 11,6 % в общей структуре полученных доходов. Укрепились позиции банка на рынке наличной иностранной валюты. За счет увеличения объемов подкрепления валютой, снижения себестоимости операций по ее приобретению и доставке, сокращения сроков отвлечения ресурсов повысилась конкурентоспособность банка по сравнению с другими коммерческими банками города Расходная часть банка обусловлена ведущими тенденциями в структуре проводимых им операций. В 2006 году расходы составили 62 232 тыс.руб. Основной удельный вес в них пришелся на расходы по выплате процентов по вкладам и депозитам населения 27,4% всех расходов. Удельный вес расходов по валютным операциям составил 15,7%. Активные операции банков тесно взаимосвязаны с пассивными операциями. Только хорошо созданная ресурсная база позволяет размещать ресурсы и получать прибыль кредитной организации, что на основании Федерального Закона “О банках и банковской деятельности” является основной целью деятельности банка.
Важное место в активных операциях занимают сделки по ипотечному кредитованию. В частности в текущем году планируется предоставить около 200 жилищных сертификатов молодым семьям. До 2010 года число их планируется довести до 3 тыс. В текущем году на эти цели в краевом бюджете предусмотрено 30 млн. рублей. В муниципальных районах и городах края также будут изыскиваться средства местных бюджетов. На реализацию этой подпрограммы на 2007 год выделено 35,2 млн. рублей краевых бюджетных средств. К 2010 году в России планируется увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов в 20 раз, при это процентная ставка должна снизится до 8%, так как условия предоставления кредита, постоянно меняются, в 2005 году процентная ставка составляла 15%, сроком до 27 лет в прошлом году – 14%, сроком до 30 лет, первоначальный взнос составлял не менее 30 % от стоимости. С января 2006 года Сбербанк России ввел дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, возрастной ценз- до 75 лет. Первоначальный взнос теперь может быть от 10 до 70, от этого зависит процентная ставка – от 12% годовых. Размер кредита от 100 тыс. руб. до 4 млн. рублей.
Наиболее актуальной задачей для ОСБ №1812 остается задача эффективного размещения ресурсов, в основном за счет наращивания объема кредитного портфеля. Отношения с клиентами строятся на долгосрочной основе, позволяющей прогнозировать их финансовое состояние, удовлетворять потребности заемщиков в оборотном и инвестиционном капитале. Первоочередной задачей банка является содействие развитию местного экономического потенциала. 3. основные направления совершенствования кредитования в Буденновском отделении № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 3.1. Управление кредитным портфелем в Буденновском отделении № 1812 Анализ структуры ресурсной базы банка дает общее представление о пассивах банка с точки зрения их количественных и качественных характеристик. В то же время для оценки экономического состояния банка, анализа его ликвидности необходимо: ресурсную базу увязать с оценкой основных направлений размещения ресурсов; определить важнейшие для банка источники средств во взаимосвязи с направлениями их размещения. Источники средств Размещение средств Вклады до востребования Первичные резервы: “короткие” деньги (до 21-го дня) касса корреспондентские счета средства в инкассации Срочные вклады Вторичные резервы: Межбанковские займы ГКО “короткие” деньги (до 21-го дня) Сберегательные вклады Ссуды Ценные бумаги, совместная деятельность, лизинг, Собственные средства: факторинг акционерный капитал резервы прибыль Основные средства Рис. 2 - Методы распределения активов Анализ структуры активов банка представляет собой определение направлений использования его ресурсов. По данным банковской статистики структура активов действующих кредитных организаций представлена на рисунке. Сектор 1 – Резервы 11,99% Сектор 2 – Иностранные активы 19,56% Сектор 3 – Требования к органам государственного управления 21,25% Сектор 4 – Требования к нефинансовым государственным предприятиям 2,83% Сектор 5 – Требования к нефинансовым частным предприятиям и населению 31,65% Сектор 6 – Требования к прочим финансовым институтам 0,77% Сектор 7 – Прочие активы 11,95% Рис.- 3 Структура активов действующих кредитных организаций Кредитование торговых организаций дает положительный результат. Торговые предприятия с помощью кредитов получают возможность заранее расширить ассортимент продукции накануне праздников, тем самым увеличить розничный товарооборот и получить дополнительную прибыль. Перспективным является и кредитование аптечных учреждений, которые, как известно, имеют постоянный оборот. Особое внимание уделяется строительному комплексу. Местный бюджет не в состоянии удовлетворить потребности школ, больниц, детских садов, других объектов социальной сферы по их ремонту. Поэтому в отделении разработаны схемы кредитования строительных организаций, занятых ремонтом учреждений социального назначения. Лидируя на рынке кредитования населения, банк совершенствует и внедряет новые популярные схемы обслуживания индивидуальных заемщиков. Отмечается возросший спрос населения на потребительские кредиты. За 2005 год объем кредитов физическим лицам составил 99 860 тыс. руб. Генеральным направлением банка было и остается вложения кредитных ресурсов в реальный сектор экономики, то есть предоставление кредитов предприятиям и организациям, реально действующим на рынке, производящим товары и услуги, с определением отраслевых приоритетов. Таблица 16
Группировка ссудной и приравненной к ней задолженности по состоянию на
01.01.2006 года в Буденновском ОСБ 1812 по отраслям экономики Наименование отрасли Остаток ссудной задолженности по выданным кредитам, тыс. руб. Удельный вес, % Торгово-посредническая 8364,55 8,8 Строительство 750 0,7 Сельское хозяйство 31128,86 32,2 Промышленность, в т.ч. 56305,64 58,3 Химическая промышленность 21500 22,2 Легкая промышленность 720 8,6 Пищевая промышленность 4206,16 4,3 Прочие отрасли 29879,48 30,9 Всего 96549,05 100 Основными отраслями, в которые банк вкладывает средства, являются химическая и легкая промышленность, транспорт, оптово-розничная торговля и сельское хозяйство. Юридическим лицам было выдано кредитов на сумму 310 929 тыс. рублей. Кредиты получили более 67 организаций и предприятий.


4,3%

8,8%
32,2% Рис. 4 - Структура кредитов, выданных Буденновским отделением по отраслям в 2006 году Из них: предприятия химической промышленности получили 21500 тыс. руб., пищевой промышленности – 4206,16 тыс. руб. На агропромышленный сектор пришлось 31128,86 тыс. руб., что составляет 32,2 %. Так как Буденновский район располагает большим количеством сельскохозяйственных предприятий, банк планирует направить в сферу сельскохозяйственного производства около 50000 тыс. руб. Активную политику банк проводит в области безналичных расчетов с помощью пластиковых карточек Сбербанка России, VISA, Europay/Master Card. В 2006 году в Буденновске банком установлены в 16 торговых точках терминалы для проведения карточных транзакций, банкоматов 5. На рынке корпоративной клиентуры банк достиг 70-процентной доли рублевых средств юридических лиц, обслуживающихся в коммерческих банках города. Положительные результаты банка по привлечению юридических лиц, были в основном достигнуты благодаря активной работе отделения. На сегодняшний день наиболее массовой услугой продолжает оставаться расчетно-кассовое обслуживание – ею пользуются почти все клиенты (97,1%). По системе «Банк-Клиент» работает 0,1% клиентов. Количество юридических лиц, получающих более трех видов услуг в целом по банку, составило 10. В банке создана система отслеживания финансовых потоков, организовано прогнозирование их движения в подразделениях банка, выполняющих активные операции на рублевых и валютных рынках, ценных бумаг. Наряду с организацией проведения всех платежей с единых корсчетов это позволило обеспечить управление ликвидностью и рисками, повысить коэффициент использования привлеченных средств. Для обеспечения ежедневной способности банка отвечать по своим обязательствам структура активов коммерческого банка должна соответствовать качественным требованиям ликвидности. С этой целью все активы банка делятся на высоколиквидные, ликвидные, активы долгосрочной ликвидности.
3.2. Разработка мероприятий по оптимизации денежных расчетов и системы ипотечного кредитования в Буденновском ОСБ № 1812 Как и отмечалось выше, эффективная работа банка может быть обеспечена при грамотном и качественном размещении привлекаемых ресурсов. Предлагаемая методика раскрывает проблему грамотного управления активами российских банков. Процесс принятия управленческих решений в банке должен строиться на основе комплексного анализа структуры и динамики его активных операций, их согласованности, доходности и стоимости, маржи по операциям банка, а также на основе оценки уровня всех видов банковских рисков и на их прогнозе. Процесс управления активами нацелен на размещение в максимально доходные активы, обладающие заданным уровнем ликвидности и име­ющие ограниченный уровень риска. При этом ру­ководство банка должно стремиться максимизиро­вать текущую стоимость активов и оптимизировать конечные финансовые результаты. При анализе структуры активов важно учиты­вать следующие моменты: - долю работающих активов в балансе банка. Их должно быть не менее 50%. Чрезмерная отягощенность банка плохими активами и имуществом, на­ходящимся на балансе, приводит к снижению от­дачи активов и потере ликвидности; -соотношение основных видов работающих ак­тивов: кредитов и ценных бумаг. Считается, что доля кредитов в портфеле активов банка не должна превышать 60 — 65% валюты баланса, а доля цен­ных бумаг должна быть 20 — 25%. Однако даже если совокупный объем кредитного портфеля удовлетво­ряет указанному ограничению, но в нем в основном имеются кредиты одного вида, активы нельзя счи­тать достаточно диверсифицированными. Кроме того, в условиях нестабильности российского рын­ка ценных бумаги российские банки не могут раз­мещать значительные объемы активов в ценные бумага и для диверсификации активных операций должны находить другие альтернативы. Здесь необ­ходимо обратить внимание на кассовые активы банка (остатки в кассе и на счетах ностро), так как они работают при проведении всех видов конверсион­ных операций, принося банку доход, и обладают самым высоким уровнем ликвидности, а также на лизинговые и ипотечные операции (являющиеся имущественно обеспеченными формами кредито­вания) и трастовые операции (в которых часть кредитного и системного риска перекладывается на клиента банка); Структуру кредитного портфеля: анализ струк­туры кредитного портфеля должен выявить долю межбанковских кредитов, особенно подверженных в России системным рискам, долю обеспеченных и необеспеченных кредитов, показать региональную и отраслевую структуры вложений, а также объемы долгосрочных и краткосрочных ссудных операций; Структуру кредитных вложений и прочих акти­вов по филиалам банка: необходимо выделить фи­лиалы, имеющие значительный объем активных операций, и проанализировать целесообразность увеличения или уменьшения общих лимитов на эти операции и на их отдельные виды. Данный анализ должен, несомненно, проводиться с привлечением показателей эффективности активных операций филиалов. Структура активов анализируется не только для определения степени диверсифика­ции банковских операций и выявления опасностей, которые несет банку чрезмерное увлечение одно­типными (даже очень выгодными в текущий мо­мент) операциями. Эти показатели непосредствен­но влияют и на текущее финансовое положение банка, на его стабильность и, прежде всего, лик­видность, на совокупную эффективность проводи­мых операций и на уровень всех текущих и буду­щих рисков.
Классификация активов, их струк­турный анализ позволяют разработать конкретные методы их оценки. Один из вариантов предпола­гает: - классификацию активов по чувствительности к изменению процентной ставки и срокам; - определение величины процентной ставки и суммы по каждому виду;
- анализ данных с помощью соответствующего инструментария и критериев оценки. Это дает руководству возможность выявить степень влияния изменений процентных ставок на расчетную рентабельность по данной программе управления активами. К группе активов, чувствительных к измене­нию процентной ставки, относятся ссуды, вы­данные по плавающим процентным ставкам, пога­шаемые ссуды, банковские инвестиции с наступаю­щими сроками погашения, а также подлежащие уплате платежи по ссудам с фиксированными про­центными ставками. К банковским инвестициям с наступающим сроком погашения относятся феде­ральные фонды, активы на денежном рынке, пра­вительственные и муниципальные ценные бумаги, подлежащие погашению с реинвестицией получен­ных денежных средств по текущим процентным ставкам. Для оценки стабильности управления активны­ми инструментами коммерческого банка наряду с абсолютными группами балансовых данных необходимо выделить небольшую группу относительных показателей, которые обладают наи­большей информативностью и служат ориентирами при последующих оценках. Как показал анализ программ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. Основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются следующие основные моменты. Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 15-20 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки. Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства. В связи с этим необходимо внесение ряда изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, направленных на формирование рынка доступного жилья: Гражданский кодекс Российской Федерации Изменения должны быть направлены на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения помогут снизить риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан. 1. Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит положений о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Однако, ст. 25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что: «В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства». Несмотря на это, практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости даёт достаточные основания для того, чтобы и статья 130 ГК РФ была дополнена указанием на этот новый вид недвижимого имущества - объект незавершенного строительства. Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим, особенно вопросы ипотеки и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства. 2. В пункте 2 статьи 292 ГК требуется ввести норму о прекращении права пользования данным жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение (далее – жилое помещение) к новому собственнику. Целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижения рисков ипотечного кредитования. В результате реализации данной поправки в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений. Соответствующие изменения и дополнения необходимо также внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и новый «Жилищный кодекс». 3. Согласно действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Данное существенное условие в правоприменительной практике значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности. Прежде всего, в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий. Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемых случаях – жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.
«Презумпция о недобросовестности» родителей противоречит основам гражданского права. В условиях отсутствия нормативных правовых актов, регламентирующих понятие нарушения интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой ответственности.
В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка и проч.). Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не может рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних детей. Предлагается установить, что требование получения согласия органа опеки и попечительства, распространяемое лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав. Предлагаемое изменение редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений. 4. В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус удостоверяет сделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 10 данного Закона). В тоже время, в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы регистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу. При этом регистрацию сделок с недвижимостью орган по регистрации обязан, на основании ст. 13 указанного Закона, проверять, в том числе и законность сделки, путем проведения правовой экспертизы предъявляемых документов. Размер пошлины за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процентам от размера сделки, что ведет к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании. Таким образом, участники кредитования несут существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, что делает его менее доступным широким слоям населения и, как следствие, мешает его развитию. Исходя из этого, установление требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, а также их государственной регистрации является неоправданным и обременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации. Поэтому целесообразно исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается. 5. В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором. Развитие рынка доступного жилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение банковских кредитов на строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, при которой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное не установлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращение возможного разрыва прав на земельный участок и на объекты недвижимого имущества, на нем расположенного. Принятие поправки требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации 1 февраля 2003 г. вступила в силу новая редакция Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК). Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам» взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Это же ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположены данные объекты, а также на земельные участки, приобретение которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности. Данная норма статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания может быть также произведено на индивидуальный жилой дом с земельным участком, на котором он расположен, если для приобретения использовались кредитные средства, а также на земельный участок, который приобретен для жилищного строительства с помощью кредитных средств и находится в ипотеке с целью обеспечения возврата этих средств. Таким образом, существующие и предлагаемые положения закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на практике не могут быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих им процессуальных норм. Однозначный запрет Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на обращение взыскания на жилое помещение, земельные участки, которые являются предметом ипотеки, даже в случае признания судом наличия задолженности из-за не возврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий, подрывает саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения.
Данная норма, неизмеримо повышая риски для кредитных организаций и вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, является препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.
Предлагаемые изменения позволят более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшит возможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей. Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по вышеприведенным причинам, и будет способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, как механизма, обеспечивающего формирования рынка доступного жилья. В настоящее время развитие рынка доступного жилья сдерживается недостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующую функцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, к числу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичного рынка ипотечных кредитов и другие. Оптимизация налогообложения физических лиц позволит создать условия для более эффективного развития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способности населения на рынке жилья. Для достижения поставленных целей необходимо частично изменить подход к действующему в настоящее время порядку осуществления в целях налогообложения доходов физических лиц имущественного вычета при приобретении жилья, а также при его последующей реализации. Предлагается установить следующие положения: - предоставление субъектам Российской Федерации права увеличения размера имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилого дома или квартиры в пределах соответствующих доходов региональных бюджетов; - изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) на строительство или приобретение жилья, не только в налоговых органах по окончании налогового периода, но и до окончания налогового периода у налогового агента (работодателя по основному месту работы) при условии подтверждения налоговыми органами права на имущественный вычет; - предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья, не зависимо от сроков приватизации, в сумме, направленной на приобретение (строительство) другого жилья на территории Российской Федерации; - распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так и другими российскими кредитными и не кредитными организациями. При этом имущественный налоговый вычет по целевым займам, предоставленным российскими не кредитными организациями, предоставляется в пределах двукратной ставки рефинансирования Банка России; - установление ставки в размере 13 % по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами), израсходованными на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов); - снижение на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг налоговой ставки до 6 % для доходов физических лиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам и по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на развитие коммунальной инфраструктуры на срок не менее трех лет. - включение в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ операции по реализации жилья, а также операции по реализации земельных участков. Это позволит все операции по реализации жилья застройщиками и на вторичном рынке жилья не облагать налогом на добавленную стоимость. В результате отпадает необходимость в применении профессиональными застройщиками схем с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, со инвестирования, долевого участия в строительстве, уступке права требования и т.п.), которые широко используются в настоящее время, в том числе, с целью – избежать налогообложения НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору (со инвестору). Предлагаемое дополнение будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки и кредитные учреждения, что приведет к развитию системы кредитования данного сектора экономики, позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения, которые неизбежны при применении схем с использованием комбинаций договоров на начальных этапах строительства. Граждане смогут приобретать уже готовое жилье с помощью ипотечного кредита при продаже уже имеющегося у них жилья. Настоящие положения позволят увеличить налоговые льготы физическим лицам – покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение жилья. Эти изменения в налоговом законодательстве должны привести к развитию рынков первичного и вторичного жилья, переходу к использованию сторонами сделок рыночной стоимости жилья, развитию института ипотечного кредитования. В комплексе эти меры должны способствовать формированию в России развитого рынка жилья, доступного для основной части населения. Предлагаемые поправки закона имеют целью стимулирование скорейшего ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию, предотвращение спекулятивных сделок с землёй без проведения жилищного строительства и возможности «замораживания» объектов незавершенного строительства. Для этого устанавливаются различные ставки земельного налога на периоды а) проектирования и строительства жилья и б) после его завершения. Нормы проекта закона распространяются на случаи предоставления земельных участков для целей жилищного строительства в собственность на первоначальном этапе осуществления жилищных инвестиционно-строительных проектов. Основным принципом является установление повышенных ставок земельного налога, предоставленных в собственность для многоквартирного жилищного строительства, на период проектирования и строительства вплоть до постановки построенного объекта на учёт в налоговых органах, осуществляемой по результатам ввода объекта в эксплуатацию и проведения его технического учёта. При этом на нормативный период строительства (2 года) устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении нормативного периода строительства ставка повышается и устанавливается равной 4-кратной ставке земельного налога. После завершения строительства устанавливается однократная ставка земельного налога.
Для индивидуального жилищного строительства на установленный период строительства (10 лет) устанавливается однократная ставка земельного налога. Если по истечении этого срока строительство не завершено, то ставка повышается и устанавливается в размере двукратной ставки земельного налога вплоть до его завершения.
В настоящее время действуют одинаковые режимы взимания земельного налога как за земельные участки, занятые жилищным фондом, так и за земельные участки, на которых ведется проектирование и строительство жилья всеми категориями застройщиков. Такой подход не отвечает целям стимулирования скорейшего завершения жилищного строительства и провоцирует спекулятивные операции с земельными участками в случае их предоставления на праве собственности для жилищного строительства. В этой связи предлагаются соответствующие дополнения, которые должны быть внесены в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю». Федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» Основной целью внесения дополнений в федеральный закон является совершенствование правового регулирования деятельности участников рынка ипотечного жилищного кредитования в целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения. Предполагается предусмотреть положения об изменении и дополнении закона об организации страхового дела, содержащие нормы, которые находятся в логической взаимосвязи с другими нормами и направлены на создание условий для эффективного использования института ипотечного страхования. Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации рисков при значительных объемах застрахованных кредитов. Страхование ипотечных кредитных рисков (или ипотечное страхование) обеспечивает защиту кредитора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора. Внедрение системы страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору и страховой компании разделить эти риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога. Статья 932 ГК РФ допускает страхование ответственности за нарушение договора лишь в случаях, предусмотренных законом. Целесообразно принятие дополнения к ФЗ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» о страховании ипотечных рисков как страховании ответственности заемщика по кредитному договору, согласно которому данная система страхования создается и регулируется отдельно от других видов страхования. Предусматривается, что страховое возмещение выплачивается кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить сумму непогашенного основного долга и другие ассоциированные затраты. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной в договоре между заемщиком и страховщиком. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания. Предлагается также кроме описания данного вида страхования дополнительной ответственности заемщика по кредитному договору принять следующие нормы: Распределение рисков между страховщиком и первоначальным кредитором. Вести ограничение на процент покрытия рисков 20%. Такое решение оставляет много возможностей для выбора такой схемы распределения рисков, которая отвечала бы потребностям кредитора и способствовала бы достижению основных целей страхования и в то же время не допускала бы освобождение кредитора от всех видов риска. В отсутствие риска понести какой бы то ни было ущерб, у кредитора пропадают стимулы проводить андеррайтинг и обслуживание застрахованных кредитов так, как если бы они были не застрахованы. Защита потребителей: заемщик – владелец жилья не должен нести финансовых обязательств перед ипотечным страховщиком по погашению оставшейся невыплаченной суммы кредита после того, как страховщик исполнил платежное требование застрахованного кредитора. Отдельный учет. Устав должен предусматривать отдельный учет резервов для данного вида страхования. Внесение предлагаемых изменений и дополнений в Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» станет важным фактором развития рынка ипотечного страхования, что соответствует интересам заемщиков-залогодателей, поскольку для значительной части граждан ипотечный кредит станет более доступным. Выводы по главе: Итак, современной системе кредитования присущ ряд особенностей. Непременным требованиям целевого характера кредита, полноты и срочности возврата ссуд, их обеспеченности. К общеэкономическим принципам кредитования относится принцип дифференцированности, который выражает неодинаковый подход банка к кредитованию, как субъекта, так и к обеспечению ссуд. В целях повышения эффективности деятельности кредитно-финансовых учреждений, разработаны меры, по совершенствованию расчетов клиентов по кредитам: Во-первых, банк должен проводить мониторинг своей деятельности, в частности это включает в себя следующее. Вторым мероприятием в области эффективного кредитования является разработка способов взыскания долга. Третьим мероприятием, предлагаемым в дипломной работе по обеспечению эффективного процесса кредитования, является разработка программы управления кредитными рисками. Предварительным условием создания сильного банка является создание эффективного процесса управления кредитами. Существуют следующие ключевые задачи управления кредитами: -формирование хорошо развитой кредитной политики; -хорошее, оптимальное управление портфелем, -эффективный контроль за кредитами, -наличие высококвалифицированного персонала. В ипотечном кредитовании также существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основными из них являются: -отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, -отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, -несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке. С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: -уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением, -обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, -создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.
Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях. Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.
Заключение Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Развитие системы ипотечного жилищ­ного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие стро­ительного комплекса страны и смеж­ных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджет­ных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бур­ный рост строительства недорогого жи­лья может и должен привести к расши­рению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны. В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. На основе проведенного анализа на примере деятельности Буденовского отделения №1812 Сбербанка Банка России можно сделать вывод, что главным источником доходов, безусловно, являются активные операции. Устойчивая работа банка стала возможной благодаря взвешенной политики управления активами и пассивами банка, благодаря значительному ресурсному потенциалу, наработанному ранее, и его стабильному росту в течение 2006 года. Главным источником полученных доходов являются активные операции. Для данного банка основным видом деятельности является такой традицион­ный вид банковской деятельности, как кредитование предприятий и организа­ций. Сумма резерва, созданного для покрытия потерь по ссудам, является достаточной. Банк создает новые деньги в виде кредитов и таким образом влияет на развитие отраслей и сфер экономики, кредитуя это развитие. Кроме того, широко используются безналичные средства и расчеты. Безналичные деньги могут храниться только в банках на счетах юридических лиц. Итогом работы отделения в 2006 году стало получение прибыли в размере 13116 тыс. руб., что на 2 842 тыс. руб. превысило прибыль, полученную отделением в 2005 году. Доходы банка в 2005 году на 970,5 тыс. руб. превысили доходы, полученные банком в 2004 году, и составили 58 234 тыс. руб. В 2005 году основным источником доходов стали операции на валютном рынке, их доля составила 39,5 % всех доходов (приложение 2). Высокое значение данная статья имела также и в 2004 году, составляя 71,2 % всех доходов. Анализ доходов, полученных по операциям с ценными бумагами, показывает, что данная статья имела значительный удельный вес в 2005 году, составляя 11,6 % в общей структуре полученных доходов. Укрепились позиции банка на рынке наличной иностранной валюты. За счет увеличения объемов подкрепления валютой, снижения себестоимости операций по ее приобретению и доставке, сокращения сроков отвлечения ресурсов повысилась конкурентоспособность банка по сравнению с другими коммерческими банками города Расходная часть банка обусловлена ведущими тенденциями в структуре проводимых им операций. В 2006 году расходы составили 62 232 тыс.руб. Основной удельный вес в них пришелся на расходы по выплате процентов по вкладам и депозитам населения 27,4% всех расходов. Удельный вес расходов по валютным операциям составил 15,7%. Активные операции банков тесно взаимосвязаны с пассивными операциями. Только хорошо созданная ресурсная база позволяет размещать ресурсы и получать прибыль кредитной организации, что на основании Федерального Закона “О банках и банковской деятельности” является основной целью деятельности банка. Важное место в активных операциях занимают сделки по ипотечному кредитованию. В частности в текущем году планируется предоставить около 200 жилищных сертификатов молодым семьям. До 2010 года число их планируется довести до 3 тыс. В текущем году на эти цели в краевом бюджете предусмотрено 30 млн. рублей. В муниципальных районах и городах края также будут изыскиваться средства местных бюджетов. На реализацию этой подпрограммы на 2007 год выделено 35,2 млн. рублей краевых бюджетных средств. К 2010 году в России планируется увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов в 20 раз, при это процентная ставка должна снизится до 8%, так как условия предоставления кредита, постоянно меняются, в 2005 году процентная ставка составляла 15%, сроком до 27 лет в прошлом году – 14%, сроком до 30 лет, первоначальный взнос составлял не менее 30 % от стоимости. С января 2006 года Сбербанк России ввел дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, возрастной ценз- до 75 лет. Первоначальный взнос теперь может быть от 10 до 70, от этого зависит процентная ставка – от 12% годовых. Размер кредита от 100 тыс. руб. до 4 млн. рублей.
Наиболее актуальной задачей для ОСБ №1812 остается задача эффективного размещения ресурсов, в основном за счет наращивания объема кредитного портфеля. Отношения с клиентами строятся на долгосрочной основе, позволяющей прогнозировать их финансовое состояние, удовлетворять потребности заемщиков в оборотном и инвестиционном капитале. Первоочередной задачей банка является содействие развитию местного экономического потенциала.
При этом необходимо отметить, что в ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основными из них являются: -отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, -отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, -несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке. С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: -уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением, -обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, -создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм. Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел. Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях. Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Также в целях повышения эффективности деятельности кредитно-финансовых учреждений, разработаны меры, по совершенствованию расчетов клиентов по кредитам: Во-первых, банк должен проводить мониторинг своей деятельности, в частности это включает в себя следующее. Вторым мероприятием в области эффективного кредитования является разработка способов взыскания долга. Третьим мероприятием, предлагаемым в дипломной работе по обеспечению эффективного процесса кредитования, является разработка программы управления кредитными рисками. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ Источники Опубликованные 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья : офиц. текст : [принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.: с последними изм. и доп. по состоянию на 1 апр. 2005 г.]. – М. : Эксмо, 2005. - 510 с.2. Налоговый кодекс Российской Федерации : ( в 2 ч.). – М. : Ось-89, 2005. – 526 с. – (Кодекс). 3.Федеральный закон “О Центральном Банке Российской Федерации” № 86-ФЗ от 10.07.2002 г. (доп. и перераб.) 4.Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности в Российской Федерации» № 151-ФЗ от 31.01.2003 г. 5. Инструкция Центрального банка Российской Федерации «О порядке регулирования кредитных организаций» №1 от 01.04.03 г. – М.:2003. 6. Инструкция Центрального банка Российской Федерации «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» № 254-п от 24.03 04 г. 7. Положение Центрального банка Российской Федерации «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» № 54-п от 31 августа 1998 г. 8.Методические материалы по специальному курсу « Оценка кредитоспособности заемщика»/ Сос. Свиридов О.Ю.- РГУ, кафедра Финансы и учет, 2002. Литература 9. Адамчук Н., Москвина А. Управление кредитным риском/ ст., Финансовые риски №3 2003.-123 с. 10. Антонов Н.Г., Пессель М.А., Денежное обращение, кредит и банки – М.: Финстатинформ, 2004г.-245 с. 11. Бабичева Ю.А. Банковское дело – М.: Экономика, 2003г.Банковское дело: Учебник / Под ред. Проф. О.И. Лаврушина. – изд. 2, перераб. И. Доп.-М.: Финансы и статистика, 2002.-96 с. 12. Белоглазова Г.Н. Деньги и кредит в рыночной экономике / Уч. Пособие-СПб.: СПбУЭФ, 2004 г.-256 с. 13. Белоглазова Г.Н. Коммерческие банки в условиях формирования рынка – М.: АФЭИ, 2003г.-250 с. 14. Белугин Ю.М. Сберегательное дело / Уч. Для учетно- кредитных техникумов. –М.: Финансы и статистика, 2000г.-198 с. 15. Белюкин Г.И. Автореферат на соиск. уч. степен. канд. экон. наук.-М.:2004г.-119 с. 16. Борм М.З., Пятенко В.В. Стратегическое управление банковской деятельностью-М.: Приор, 2005 г.-210 с. 17. Василишин Э.Н. Регулирование деятельности коммерческого банка-М.: Финстатинформ, 2004 г.-84 с. 18. Васильев В.И. Операции банка и их доходность (на примере Сбербанка России) / Автореферат на соиск. уч. степен. канд. экон. наук. – М.:2002г. 19. Волынский В.С. Кредит в условиях современного капитализма – М.: Финансы и статистика, 2005г.-210 с. 20. Гамидов Г.М. Банковское и кредитное дело – М.:ЮНИТИ, 2004г.-119 с. 21. Дроздова Л.А. Учебник Финансы. Денежные обращение. Кредит – М.: Финансы издательское объединение ЮНИТИ, 2004 г.-118 с. 22. Красавина Л.Н. Международные валютно-кредитные и финансовые отношения-М.: Финансы и статистика, 2005 г. 23. Казимагамедев А.А. Услуги коммерческого банка населению / уч. Пособие-СПб.: СПбУЭФ, 2006г. 24. Коробова Г.Г. Банковское дело / Учебник для студентов ВУЗов М.: ЮРИСТЬ, 2004 г.-49 с. 25. Кудрявцева О. Как снизить банковские риски – М.:ст., Аудит №7 2006г. 26. Куликов А.Л., Голосов В.В. Пенькова Б.Е. Кредиты. Инвестиции – М.:Приор, 2000г. Кумок С.И. Банковское дело в России в 10-ти томах, - М.: Вече, 2004г.-112 с. 27. Лаврушин О.И. Банковское дело – М.: Банковский и научно-консультационный центр, 2005г.-77 с. 28. Лаврушин О.И. Организация и планирование кредита / Учебник для студентов вуз. – М.: Финансы и статистика, 2000г.-55 с. 29. Лаврушин О.И. Российская банковская энциклопедия – М.: Энциклопедическая творческая ассоциация, 2005г.-200 с. 30. Лаврушин О.И., Савинский Ю.П., Ольхова Р.Г., Мамонова И.Д. Банковские операции ч.1 / Учебное пособие, - М.: Инфра-М, 2003г.-112 с.
31. Мамонова И.Д., Ширинская З.Г., Ольхова Р.Г. Банковский аудит в 2-х частях, - М.: Бухгалтерский учет, 2004г.-360 с. 32. Маркова О. М. Коммерческие банки и их операции / Учебное пособие, - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2005г.-155 с. 33. Мозгалина П.И. Управление кредитными рисками в коммерческом банке как важнейший объект аудиторской проверки – М.: ст., Аудит и налогообложение №12, 2005г.
34. Муравьева Л.А. Денежная реформа 1924 – 1928г.г./Л.А. Муравьева / Финансы и кредит.- 2004-№4. 35. Нуреев Р.М. Деньги, банки и денежно-кредитная политика / Уч. Пособие-М.: Финстатистинформ, 2006г. 36. Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка – М.: ИКЦ Дис, 2005г. 37. Семенов С.К. Проблемы и модель денежного обращения / Финансы и кредит.- 2005. - №9. 38. Соколинская Н.Э. Экономический риск в деятельности коммерческого банка; Методы оценки и практика регулирования – М.: Знание, 2004г.-132 с. 39. Черкасов В.Е. Плотнищева Л.А. Банковские операции: маркетинг, анализ, расчеты / Уч. Пособие. – М.: Метаинформ, 2005г.-119 с. 40. Чиркова М.Б., Шуваева М.И. Некоторые вопросы управления кредитными рисками – М.: ст. Бухгалтерский учет в кредитных организациях №3, 2004г.-121 с. 41. Шеремет А.Д., Сайфуллин Р.С. Методика финансового анализа. М.: Юни-Глоб, 2004.-190 с. 42. Ширинская З.Г. Нестерова Т.Н. Соколинская Н.Э. Бухгалтерский учет и операционная техника в банках. – М.: Изд-во « Перспектива », 2005.-115 с. 43. Щербакова Г.Н. Шеремет А.Д. Финансовый анализ в коммерческом банке.- М.: « Финансы и статистика », 2004.- 225с. 44. Эдвин Дж. Доллан. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика М.: 2005.-410 с. 45. Ясин Е. Перспективы российской экономики: проблемы и роста// Вопросы экономики. – 2005.- № 5. Приложение 1

СОВЕТ ОТДЕЛЕНИЯ

1-й зам. управляющ. РКО Тех. укреп. ЦБ автом. Зам. управл. строит-во ОУФС бухг. отд. охр. АХО эконом. ОК юрист и инкас. безопас. филиалы архив ОПЕРО
Экон. отдел кладовая, касса пересчета, вечерняя касса
Кредитн. отдел
ГО

Валютный отдел
Рис. Организационная структура управления Буденновского ОСБ 1812 Приложение 2
РЕЗУЛЬТАТЫ
финансово – хозяйственной деятельности в 2006 году
Показатели
1 квартал
2 квартал
3 квартал
4 квартал
год Гл. I ДОХОДЫ Доходы от выдачи кредитов: 4 324 964 5 733 356 7 290 629 9 493 838 26 842 787 юридическим лицам 3 404 180 4 670 209 6 068 975 8 085 999 22 229 363 400 360 580 737 440 371 734 043 2 155 511 долгосрочные 18 928 66 976 61 760 147 664 краткосрочные 3 003 819 4 070 544 5 561 629 7 290 195 19 926 187 населению 920 784 1 063 147 1 221 654 1 407 839 4 613 424 долгосрочные 36 359 39 371 36 224 32 564 144 518 краткосрочные 884 425 1 023 776 1 185 430 1 375 275 4 468 906 Дох.за передан.кредит.ресурсы Сбербанку РФ 14 587 12 579 20 821 11 164 59 151 в рублях 14 587 12 579 20 821 11 164 59 151 в инвалюте По кредитам, предоставленным другим банкам 3 182 6 015 7 836 8 949 25 982 в рублях 3 182 6 015 7 836 8 949 25 982 в инвалюте Доходы,получ-е по гос,ценным бумагам 124 261 191 738 103 713 85 296 505 008 ГКО ОФЗ ОСЗ 39 090 51 323 38 207 63 386 192 006 прочие 85 171 140 416 65 506 21 910 313 003 Доходы от влож.средств в фин.жилищ.объектов Прочие процентные доходы Непроцентные доходы всего: 6 587 679 7 753 443 6 322 018 9 531 923 30 195 063 Комис.вознаграждение полученное 1 495 227 1 748 055 1 927 077 2 430 872 7 601 231 в рублях 1 144 716 1 435 730 1 659 713 2 025 736 6 265 895 в инвалюте 350 511 312 325 267 364 405 136 1 335 336 в т.ч. за размещение гос. ценных бумаг 11 560 8 894 15 605 24 139 60 198 за обслуживание ссудного счета юридич. лиц 145 947 105 318 144 670 178 784 574 719 за обслуживание ссудного счета физич. лиц 32 294 48 683 62 197 66 239 209 413 Доходы по КРЕДИТНЫМ ОПЕРАЦИЯМ ПРОШЛЫХ ЛЕТ всего 13 690 1 375 1 097 34 756 50 918 Полож. курсовая разница по валюте 3 831 610 3 286 862 3 010 180 4 852 783 14 981 435 в т. ч. реализ-е от сделок с внешними контрагентами 206 435 74 486 139 470 242 902 663 293 реализ-е от валютообменных опер-й ПОВ 137 102 111 873 183 373 282 870 715 218 нереализ-е курсовые разницы от переоценки 3 488 073 3 100 503 2 687 337 4 327 011 13 602 924 Доходы от внебанковской деятельности 1 142 1 761 603 5 683 9 189 Доходы от операций с ПАМЯТНЫМИ МОНЕТАМИ. 49 527 71 641 18 629 46 042 185 839 Сумма восст-го дохода в связи с изменением размера резерва на потери по ссудам 1 337 171 1 361 405 1 481 064 2 307 767 6 487 407 Прочие непроцен-е доходы 11 659 1 401 496 40 948 30 931 1 485 034 Итого доходов 11 207 021 13 816 283 13 902 598 19 308 082 58 233 984 штрафы,пени,неустойки (со сч.969) 8 682 10 340 8 571 17 336 44 929 в рублях 8 682 10 340 8 571 17 336 44 929 в инвалюте ИТОГО ДОХОДОВ 11 215 703 13 826 624 13 911 169 19 325 419 58 278 915 Итого доходов с учетом условных 15 260 303 17 236 324 19 369 769 23 998 619 75 865 015 Продолжение приложения 2 Гл. II РАСХОДЫ
Проценты по вкладам и депозитам населения 3 870 776 4 073 996 4 513 125 4 600 597 17 058 494 в рублях 3 390 330 3 571 240 3 917 938 4 026 724 14 906 232 в инвалюте 480 446 502 756 595 187 573 873 2 152 262 По расч-м и текущ-м счетам организаций 36 640 44 739 50 133 75 720 207 232 в рублях 36 443 44 656 50 052 58 595 189 746 в инвалюте 196 83 80 17 125 17 484 По депозитам и вкладам юридических лиц 83 156 66 955 32 863 182 974 в рублях 83 156 66 955 32 863 182 974 в инвалюте По депозитным сертификатам По сберегательным сертификатам 5 604 4 728 13 203 1 790 25 325 По кредитам, полученным от других банков в рублях в инвалюте Расходы на выплату проц.заисп.кред.ресурсы 17 865 38 975 12 366 4 257 73 463 Отрицательная курсовая разница от переоц-ки гос. ценных бумаг ГКО ОФЗ прочие Прочие процентные расходы 98 43 141 Непроцентные расходы всего 10 550 658 10 580 684 9 848 598 13 662 645 44 642 585 Уплаченная комиссия 30 999 26 034 21 289 30 495 108 817 Отчис-я в резерв на возм-е потери по ссудам 1 436 465 1 749 860 1 926 999 2 742 053 7 855 377 Отр-я курс-я разница по купле-продаже инвалюты 3 488 255 3 100 055 2 675 181 4 301 283 13 564 774 в т. ч. от сделок с внешними контрагентами 4 216 3 260 330 3 810 отрицательные курсовые разницы от переоценки 3 488 252 3 099 840 2 671 921 4 300 953 13 560 966 Расходы ПРОШЛЫХ лет, выявленные в отчетном году 1 758 1 758 Расходы по операциям с ценными бумагами 192 217 82 808 283 694 558 719 Операционные расходы Расхода на оплату труда всего 3 333 366 2 095 554 2 617 626 3 330 021 11 376 567 на заработную плату 1 446 200 1 443 333 1 559 811 1 447 846 5 897 190 возн-я и выплаты годовые и ежемесячные 1 887 165 652 221 1 057 816 1 882 176 5 479 378 Административно-хоз. расходы 664 522 878 682 1 011 776 1 188 084 3 743 064 Амортизац-е отчисления (ИЗНОС) по основным средствам 85 104 141 988 133 986 237 981 599 059 Налоги, включаемые в себестоимость 231 240 1 654 198 403 020 515 590 2 804 048 Прочие непроцентные расходы 1 202 454 767 849 911 436 1 190 771 4 072 510 ИТОГО расходов 14 486 545 14 768 919 14 439 904 18 536 957 62 232 325 штрафы,пени,неустойки уплач-е (со сч.979) РАСХОДЫ ВСЕГО 14 486 545 14 768 919 14 439 904 18 536 957 62 232 325 Суммы, отнесенные на прибыль Суммы, отнесенные на убыток Расходы всего с учетом условных 14 564 797 15 341 439 15 020 223 19 068 330 63 994 789 ПРИБЫЛЬ -3 270 841 -942 295 -528 734 788 462 -3 953 408 Условные доходы по схеме урег-я открытой валют-й позиции Условные доходы за обязательные отчисления СБ РФ -49 700 -31 500 -70 700 -21 700 -173 600 Условные доходы - плата по счету межфил-х расчетов 4 094 300 3 441 200 5 529 300 4 694 900 17 759 700 Условные расходы 78 253 166 463 147 284 124 608 516 608 ПРИБЫЛЬ с учетом услов-го дохода 695 506 2 300 942 4 782 581 5 337 053 13 116 082 [1] Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000 г., № 9. [2] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 64, ч.1, п.1. 10 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 69, ч.1, 2.
[4] www.russ-yug.ru