Оценка бизнеса

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
1.1. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
1.4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ И ОБОРОТНЫХ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ МЕТОДОМ СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
2.1. АНАЛИЗ ВНЕШНЕЙ ИНФОРМАЦИИ
2.2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ
2.3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
2.4. ОЦЕНКА МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ
2.5. ОЦЕНКА ОБОРОТНЫХ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ
2.6. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.
Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.
Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.
Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном, обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости.
На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.
Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.
Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.
Капитал предприятия - товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав - акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.
Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.
По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.
Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий - их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.
Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
В связи с вышеотмеченным актуальность вызванной темы не вызывает сомнения. Работа имеет традиционную структуру: введение, две главы, заключение, библиографию и приложения. В первой главе рассмотрены теоретические основы оценки бизнеса методом стоимости чистых активов, включающие в себя оценку рыночной стоимости недвижимости, машин и оборудования, нематериальных и оборотных активов предприятия. Вторая глава посвящена практическим расчетам по определению рыночной стоимости предприятия строительной отрасли (ЗАО "Саянстрой") затратным подходом: приведены расчеты рыночной стоимости недвижимости, машин и оборудования, нематериальных и оборотных активов предприятия, выведена итоговая величина 100%-го пакета ЗАО "Саянстрой".
В Заключении изложены выводы по применению различных методов в оценке бизнеса и особенности их использования, даны рекомендации по их применению.
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ 1.1. Предприятие как объект оценки Оценка бизнеса позволяет определить рыночную стоимость собственного капитала закрытых и открытых предприятий. Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно и более высокую рыночную цену. Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы. Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки. Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке. Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132) Предприятие (в данном случае оценивается бизнес предприятия строительной отрасли), как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства. Добавка с дискеты Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. В этом законе даны понятия оценочной деятельности, как деятельность субъектов оценочной деятельности направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, определены понятия субъектов оценочной деятельности и объектов оценки. Определены права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов, кроме этого определены права и обязанности оценщика, требования к лицензированию оценочной деятельности. Правовые основы стандартизации в Российской Федерации, установлены Законом от 10.06.1993 № 5154-1 «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов. В соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 20.09.99 № 932 Мингосимущество России совместно с другими заинтересованными ведомствами разработало проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Исходя из общих целей стандартизации, основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются: – обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества; – формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке; – установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке; – создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке; – гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами; Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения. В Стандартах оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки. Виды стоимости объекта оценки: 1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 2. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандартах дается определение видов стоимости, отличной от рыночной. К таким видам относятся:
– стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; – стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
– стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки; – стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; – инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях; – стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов; – ликвидационная стоимость объект оценки – стоимость объекта оценки, в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; – утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; – специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах. В Стандартах дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. – Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; – Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. – Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие: – спрос; – настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса; – затраты на создание аналогичных предприятий; – соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты; – риск получения доходов; – степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов. Принципы оценки бизнеса: Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки: 1. основанные на представлениях собственника; 2. связанные с эксплуатацией собственности: 3. обусловленные действием рыночной среды. Первая группа принципов включает в себя: 1. Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. 2. Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. 3. Принцип ожидания или предвидения, – который заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. Вторая группа принципов включает в себя: 1. Принцип вклада – суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. 2. Принцип остаточной продуктивности – заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. 3. Принцип предельной производительности – заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. 4. Принцип сбалансированности (пропорциональности) – согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров. Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя: 1. Принцип соответствия – по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего. 2. Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.
3. Принцип конкуренции – если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
4. Принцип зависимости от внешней среды – изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату. 5. Принцип экономического разделения – имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. 6. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учетавозможных измерений, то данный принцип не применяется. 1.2. Оценка рыночной стоимости недвижимости Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Собственный капитал = Активы – Обязательства Данная формула является базовой формулой в имущественном (затратном) подходе. Этот подход представлен двумя основными методами: – методом стоимости чистых активов; – методом ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов: 1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости. 2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования. 3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы. 4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных. 5. Товароматериальные запасы переводятся в текущую стоимость. 6. Оценивается дебиторская задолженность. 7. Оцениваются расходы будущих периодов. 8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость. 9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств. Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций. Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10н и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 03-6/ПЗ. Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: – бухгалтерский баланс; – отчет о финансовых результатах; – отчет о движении денежных средств; – приложения к ним и расшифровки. Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия. Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой документации. Целью инфляционной корректировки документации является проведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например американского доллара. Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Применение доходного подхода. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода: – метод капитализации доходов; – метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации. Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД). Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и расценивается по формуле ПВД = S ´ Ca, где S – площадь сдаваемая в аренду, м2; Ca – арендная ставка за 1 м2. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д. Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле ДВД = ПВД – потери Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на: – условно-постоянные расходы; – условно-переменные или эксплуатационные расходы; – расходы на замещение или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру) В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом. Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов Таким образом ЧОД определяется по формуле ЧОД = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений) Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего: – метод кумулятивного построения; – метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы; – метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат; – метод прямой капитализации. Метод кумулятивного построения Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов: – ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; – нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов. Ставка дохода на капитал строится на базе: – безрисковой ставки дохода; – премии за риск; – премии за низкую ликвидность недвижимости; – премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные составляющие). Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого. Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно неликвидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. Метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала: – прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); – возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет собой величину, обратную сроку службы актива. Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозируемого периода будут получены постоянные равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента) Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе "Взнос на амортизацию единицы") Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями настолько высока, что становится маловероятным осуществления реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы Так как большинство объектов недвижимости покупаются с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле Rm = Ежегодные выплаты по обслуживанию долга Основная сумма ипотечной ссуды (кредита) Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблицам шести функций сложного процента: она представляет собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле RЕ = Годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов
Величина собственного капитала Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение: R = M ´ Rm + (1 - M)´RE где: M – доля заемных средств в стоимости; Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала. RЕ – коэффициент капитализации для собственного капитала Метод прямой капитализации Существует еще один метод определения коэффициента капитализации – метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле где: V – стоимость оцениваемого объекта; Y – ЧОД; R – коэффициент капитализации Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации: Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. вышеприведенная формула используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также если прогнозируется поступление равновеликих доходов. Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа). или ЧОД коэффициент капитализации Метод дисконтирования денежных потоков. Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов: 1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости. 2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. 3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. 4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом, Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости Сравнительный (рыночный) подход представлен: – методом сравнения продаж; – методом валового рентного мультипликатора. Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сде­лок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны. Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам: – назначению использования объекта; – качеству объекта; – передаваемым юридическим правам и ограничениям; – инвестиционной мотивации; – путям финансирования и т.д. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ет обратить внимание на следующие моменты: – характерный для данного сегмента срок экспозиции; – независимость субъектов сделки; – инвестиционная мотивация. Метод сравнения продаж включает несколько этапов: Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. 1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам: – единицам сравнения; – элементам сравнения. Применяются следующие единицы сравнения: – цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства; – цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов; – цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки; – цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в горо­дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе); – цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади заст­ройки и площади земельного участка;
– цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора­нах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля. Элементами сравнения для объектов недвижимости являются: – переданные имущественные права;
– условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита; – условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем; – время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени; – местоположение; – физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз­меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д. 2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха­рактеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что: – поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, напри­мер назначение использования объекта; – не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, ус­ловия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в пер­вую очередь. Объектам корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо­вая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: – процентные; – денежные: относительные; абсолютные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит сле­дующим образом:
V = (Сед ´ Кед)´Ппр = (Сед ´ Ппр)´Кед, Где V – стоимость оцениваемого объекта; (Сед ´ Кед ) – цена продажи аналога до учета поправки; Ппр – величина процентной поправки; Сед – цена продажи единицы сравнения; Кед – количество единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж. Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:
V= (Сед ´ Кед)´(Под ´ Кед ) = (Сед + Под)´Кед, Где Под – величина относительной денежной поправки. Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оценивае­мого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следую­щим образом:
V = (Сед ´ Кед ) + Пад, Где Пад – величина абсолютной денежной поправки. Способы расчета и внесения поправок Существуют следующие основные методы расчета поправок: – метод, связанный с анализом парных продаж; – метод прямого анализа характеристик; – экспертный метод расчета. Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:
, Где Под – поправка на время продажи; Yдес – индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом; Yдо – индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.
Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов. V = (Сан1´Пв1) + (Сан2´Пв2) + … + (Санn´Пвn) : n,
Где V – вероятная стоимость объекта оценки; Сан – цена продажи аналога; Пв – поправка на время продажи; n – число аналогов. На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана­лиза характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле
Пи = (100 –И0) : (100 – Ианал), Где Пи – поправка на износ; И0 – износ объекта; Ианал – износ аналога. Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле
V = Сан ´ Пи Где V – вероятная стоимость оцениваемого объекта; Сан – цена продажи аналога; Пи – поправка на износ; Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные и определяются по следующей схеме, например: – Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога – 1,0, а стоимость объекта оценки – Х. Тогда:
Х= 1,0+0,09=1,09. – Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:
1,0 = Х + 9% – Х = Х% (1 + 0,09). Х=0,92. Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) – второй метод сравнительного (рыночного) подхода Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа: 1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. 2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок. 2. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
, Где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; Санал – цена продажи аналога; ПВДанал – потенциальный валовой доход аналога. Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия. Применение затратного подхода Этот подход включает несколько этапов: 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. 2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, то производится определение стоимости замещения. Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать, для предупреждения неправильного понимания. Определение полной стоимости строительства включает расчет: – прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчисле­ний, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.); – косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы; – предпринимательского дохода. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.
Стоимость строительства
+
Предпринимательский
доход
=
Полная стоимость строительства 3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания. Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.
Функциональное устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­ренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации. Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией. 4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом. 5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
Первый этап. Оценка стоимости земельного участка Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: – индивидуальное (жилищное) строительство; – крестьянское (фермерское) хозяйство; – личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; – приватизированные участки под предприятиями. Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию: – титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; – физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.); – данные о взаимосвязи участка с окружением; – экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.). Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами: – методом техники остатка для земли; – методом средневзвешенного коэффициента капитализации; – методом сравнения продаж; – методом разбиения; – методом капитализации; – методом валового рентного мультипликатора.
Метод техники остатка для земли При применении метода техники остатка для земли должны быть известны: – стоимость зданий и сооружений; – чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями 1| сооружениями; – коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов: 1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для| определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Yзд = Vзд ´ Rзд, Где Yзд – текущая стоимость зданий и сооружений; Vзд – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; Rзд, – коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле
Rзд = Rвозм + Rзем, Где Rвозм – коэффициент возврата (возмещения) капитала; Rзем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае 1 дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как с ется, что земля не изнашивается. 2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.
Yзем = Y –Yзд Где Yзем – чистый операционный доход, относимый к земле; Y – общий чистый операционный доход; Yзд – чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям. 3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации ос­таточного чистого операционного дохода от земли. Vзем =
Yзем
Rзем Где Vзем – остаточная стоимость земли; Yзем – остаточный чистый операционный доход от земли; Rзем – коэффициент капитализации для земли. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов: 1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле Rср = Rзд ´ Дзд + Rзем ´ Дзем Где Rср – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Rзд – коэффициент капитализации для зданий, сооружений; Дзд, Дзем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости; Rзем – коэффициент капитализации для земли. В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству­ющий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуе­мой ставки конечной отдачи.
Текущая отдача (общий коэффициент капитализации)
=
Требуемая конечная отдача
–
Фактор фонда возмещения
´
Прогнозируемое повышение стоимости собственного капитала за период владения Прирост стоимости определяется в два этапа: – Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.
Доля зданий и сооружений ´ Фактор сложного процента (фактор роста) + + Доля земли в общей стоимости ´ Фактор сложного процента = = Средневзвешенный фактор роста Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложногопроцента. – Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне-взвешенного фактора роста. В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. 3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода. V=
Y
Rср Где V – общий чистый операционный доход; Y – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Rср – стоимость всего недвижимого имущества. 4. И, наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:
Vзем = V ´ Дзм, Где Vзем – общий чистый операционный доход; V – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Дзм – стоимость всего недвижимого имущества. Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной главе в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости. Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной ене по формуле R =
Yанал
Vанал Где R – общий коэффициент капитализации; Yанал – чистый операционный доход аналога; Vанал – продажная цена аналога. Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле V =
Y R Где V – вероятная стоимость объекта оценки; Y – чистый операционный доход объекта; R – коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам. Метод разбиения земельного участка при определении стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы: 1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв. 2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж. 3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с! продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной! подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных I коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также | рассчитывается разумная предпринимательская прибыль. 4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков. 6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издери освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли предполагаемой выручки от продажи участков. 7. Определяется ставка дисконта.
8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки. Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется: – методом сравнительной единицы; – методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); – индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов: 1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследова­тельского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. 2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. 3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Стоимость строительства базовой единицы Требуемая площадь
= Стоимость строительства по базовой единице
± Поправки на особенности оцениваемого объекта
= Всего Мультипликатор с учетом местных условий
= Оценка полной стоимости Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществля­ет расчеты в следующей последовательности: 1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). 2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема. 3. Суммирование поэлементных затрат. Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоцен­ки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Третий этап. Определение износа зданий и сооружений После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимо­сти объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «из­нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребля­ется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм перено­са издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений: - метод срока жизни; - метод разбиения. Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся: - устранимый физический износ; - неустранимый физический износ; - устранимый функциональный износ; - неустранимый функциональный износ; - внешний износ. Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта яв­ляются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На­против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек вос­становления включался в отчет об оценке. Определение (оценка) физического износа. При расчете физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждо­го элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении. Таблица. 1. Определение физического износа
Элемент здания
Восстановительная стоимость, долл.
´
Износ,
%
=
Накопленный износ, долл. 1. Фундамент 2. Энергосистема 3. …
…
…
… Процент износа элементов здания может быть определен и как средне­взвешенная величина по всем элементам здания
Наименование конструктивного элемента
Удельный вес конструктивного эле­мента здания
´
Процент износа
=
Удельный вес износа в стоимости здания Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Кри­терий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точ­ки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:
– недостатками, требующими добавления элементов; – недостатками, требующими замены или модернизации элементов. В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения тре­буемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительст­ве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объ­екта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строитель­ства самого объекта.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недос­татком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим об­разом:
Потери в арендной плате (за месяц) ´
Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик. Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами: методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле
Экономический износ
=
Потери в арендной плате
´
Валовой рентный мультипликатор Определение износа объекта методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями: 1. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. 2. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. 3. Эффективный возраст (экспортно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. 4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. 5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:
И
=
ЭВ
ВС
ЭЖ Где И – износ ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:
ЭВ = Процент износа восстановительной стоимости
ЭЖ Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа. 1.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик дол­жен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприя­тия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регули­рующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д. Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличи­тельными чертами: - не связаны жестко с землей; - могут быть перемещены в другое место без причинения невосполни­мого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к кото­рой они были временно присоединены; - могут быть как функционально самостоятельными, так и образовы­вать технологические комплексы. В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут вы­ступать: - одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай – определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду); - множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай – переоценка основных фондов); - производственно-технологические системы: комплекс машин и обо­рудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай – при ликвидации предприятия, когда имущество распро­дается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организо­вать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов). В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудова­ния важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доход­ный (рис. 1) Рис. 1. Методы оценки машин и оборудования Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа. Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа. Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях: – функциональные показатели (производительность или мощность, грузо­подъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации); – эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость); – конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов); – показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ; – эстетические показатели; – показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент сис­темы «человек-машина». При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня: - функциональное сходство (по области применения, назначению); - конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов); - параметрическое сходство (по значению параметров). При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах – об аналогичности. При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации про­дукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию ма­шин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы. При определении затрат, связанных с приобретением и установкой со­ответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобре­тение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвести­ций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160. В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы: - метод расчета по цене однородного объекта; - метод поэлементного расчета; - индексный метод оценки. Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использова­нии данного метода осуществляет работы в следующей последовательности: 1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна. 2. Определяется полная себестоимость производства однородного объ­екта по формуле[1]
Сп.од =
(1– Ндс)´(1– Нпр– Кр)´Цод
1– Нпр Где Сп.од - полная себестоимость производства однородного объекта; Ндс - ставка налога на добавленную стоимость; Нпр – ставка налога на прибыль; Кр – показатель рентабельности продукции; Цод – цена однородного объекта. Допустимо принять показатель рентабельности: – для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35; – для продукции, имеющей средний спрос, - 0,1-0,25; – для низкорентабельной продукции – 0,05-0,1. 1. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов. Сп. = Сп.од Gо
Gод Где Сп – полная себестоимость производства оцениваемого объекта; Gо – масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно. Gод 2. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле Sв =
(1– Нпр) ´ Сп.
(1– Нпр– Кр) Где Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осу­ществляются следующие этапы работы: 1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий. 2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле
Сп = S Цэ+В, Где Сп – полная себестоимость оцениваемого объекта; Цэ – стоимость комплектующего узла или агрегата; В – собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки). 3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (SВ). Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.
Sв = Sо ´ Y, Где Sв – восстановительная стоимость объекта; Sо – базовая стоимость объекта; Y – индекс изменения цен. Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний. Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется: - методом срока жизни; - методом укрупненной оценки технического состояния. Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку] экономической жизни. Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы[2] (таблица 2). Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, производством более экономичных и производительных аналогов. Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:
К =
Хо
Ханал Где К - корректирующий коэффициент; Хо, Ханал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога. Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ. Таблица 2. Оценочная шкала для определения физического износа
Физический износ, %
Оценка технического состояния
Общая характеристика технического состояния
0-20
Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40
Удовлетворительное Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60
Неудовлетворительное Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80
Аварийное Состояние элементов аварийное. Выполне­ние элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охра­нительных работ или полной замене этих элементов
81-100
Непригодное Элементы находятся в не пригодном к экс­плуатации состоянии Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов. 1. Нахождение объекта-аналога. 2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов: - коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент; - поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования опреде­ляется по формуле
V = Vанал ´ К1 ´ К2 ´ К3 ´…Кm ± Vдоп Где Vанал – цена объекта-аналога; К1, К2, К3, Кm – корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; Vдоп – цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом – поправочные. Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом (ПИК). При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:
1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка). 2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка. 1.4. Оценка стоимости нематериальных и оборотных активов предприятия В ряде российских нормативных документов дается определение нематериальных активов, рассматриваются их виды[3]. Обобщая изложенный в этих документах материал, можно отметить, что к нематериальным активам относятся активы: - либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности; - способные приносить доход; - приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода (свыше одного года)[4]. Нематериальные активы можно подразделить на три основные группы 1. Интеллектуальная собственность (ИС). 2. Отложенные или отсроченные расходы. 3. Цена фирмы (гудвилл). 1. Классификация объектов интеллектуальной собственности показана на рисунке 2
Рис. 2. Классификация объектов интеллектуальной собственности 2. Отложенные или отсроченные расходы – издержки представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление юридических документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия. 3. Цена фирмы (гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре нематериальных благ выделена согласно ст. 150 ГК РФ. Гудвилл в деловом мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы. К особенностям оценки интеллектуальной собственности можно отнести зависимость стоимости от: - объема передаваемых прав; - возможности несанкционированного использования - уровня готовности к коммерческому использованию Работа по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов, производится в определенной последовательности. Осуществляется экспертиза: – объектов интеллектуальной собственности; – охранных документов (патентов, свидетельств); – прав на интеллектуальную собственность. При оценке нематериальных активов используются доходный. Затратный и сравнительный подходы. Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов Доходный подход представлен: – методом избыточных прибылей; – методом дисконтированных денежных потоков; – методом освобождения от роялти; – методом преимущества в прибылях. Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что из­быточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе нема­териальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собствен­ный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл. Основные этапы метода избыточных прибылей: 1. Определяют рыночную стоимость всех активов. 2. Нормализуют прибыль оцениваемого предприятия. 3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собствен­ный капитал. 4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал, эт. 1 – эт. 3). 5. Определяют избыточную прибыль (эт. 2 – эт. 4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль. 6. Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации. Следует учесть, что оценщик должен убрать неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики исполь­зуют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и сред­нюю прибыль за определенный период, обычно за пять лет. Но данный под­ход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, «аномальные годы» с уровнем прибыли зна­чительно выше или ниже среднего должны быть исключены из рассмотре­ния. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспек­тивная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при ис­пользовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в те­чение периода, не превышающего пяти лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина, обратная количеству прино­сящих избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. На­пример, если инвестор готов заплатить сумму, эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации равна 20%. Метод дисконтированных денежных потоков. При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы: 1. Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т.е. период, течение которого прогнозируемые доходы необходимо дисконтировать. 2. Прогнозируются денежный поток (ДП), прибыль, генерируемая нематериальным активом. 3. Определяется ставка дисконтирования. 4. Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов. 5. Определяется текущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период (если в этом есть необходимость). 6. Определяется сумма всех стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды. Метод освобождения от роялти. Этот метод используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с исполь­зованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рын­ка. Этот метод несет черты как доходного, так и сравнительного подхода.
Основные этапы метода: 1. Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти. 2. Определять объем произведенной продукции по лицензии следует по каждому году с учетом того, что в первые годы ее освоения выпуска может и не быть, затем происходит наращивание объемов, далее - спад в связи с моральным старением нововведения.
3. Определяется ставка роялти. Данные берутся из таблицы стандарт­ных размеров роялти. 4. Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа. 5. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж. 6. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки). 7. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти. 8. Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти. Таким образом, формула цены лицензии на базе Роялти имеет следующий вид
Где Vi - объем определенного выпуска прдукции по лицензии в i-м году (шт, кг, м2); Ri - размер роялти, в i-м году %; Zi - продажная цена в i-м году, усл. ед; T - срок действия лицензионного договора, лет; i - порядковый номер рассматриваемого года действия лицензионного договора; Kд - коэффициент дисконтирования Метод преимущества в прибылях. Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Она определяется тем преимуществом в прибыли которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения. Применение затратного подхода в оценке нематериальных активов При использовании затратного подхода при оценке нематериальных активов используются: – метод стоимости создания; – метод выигрыша в себестоимости Метод стоимости создания. Основными этапами его является следующие: 1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат: – на приобретение имущественных прав; – на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива; – на маркетинг – исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности. при создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты: – на поисковые работы и разработку темы; – на создание экспериментальных образцов; – на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, на выдачу охранных документов); – на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе); – на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации; – на составление и утверждение отчета.
[5], Где Зс - сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива, ден. ед.; Зр - стоимость разработки нематериального актива, ден. ед.; Зпо - затраты на правовую охрану объекта, ден. ед.; Р - рентабельность, %; Кд - коэффициент дисконтирования, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени i - порядковый номер рассматриваемого года действия.
Зр = Знир + Зктд Где Знир – затраты на проведение НИР, ден. ед.; Зктд – затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден. ед.
Знир = Зп + Зти + Зэ + Зи + Зо +Здр, Где Зп – затраты на поисковые работы, ден. ед.; Зти – затраты на проведение теоретических исследований, деи. ед.; Зэ – затраты на проведение экспериментов, ден. ед.; Зи – затраты на проведение испытаний, ден. ед.; 3о – затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед.; Здр – другие затраты, ден. ед.
Зктд = 3эп +3тп + 3рп +3р +3и +3ан +3д, Где 3эп – затраты на выполнение эскизного проекта, ден. ед.; 3тп – затраты на выполнение технического проекта, ден. ед.; 3рп – затраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед.; 3р – затраты на выполнение расчетов, ден. ед.; 3и – затраты на проведение испытаний, ден. ед.; 3ан – затраты на проведение авторского надзора, ден. ед.; 3д - затраты на дизайн, ден. ед. 2. Определяется величина коэффициента учитывающего степень морального старения нематериального актива. Кмс = 1 – Тд Тн Где Тн – номинальный срок действия охранного документа; Тд – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год 3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериальных активов с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициент морального старения.
Со = Зс ´ Кмс ´ Кт ´ Ки, Где Со – стоимость объекта (нематериального актива); Зс – сумма всех затрат; Кмс – коэффициент морального старения; Кт – коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей) Ки – коэффициент, определяющий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен. Коэффициент технико-экономической значимости Кт устанавливается по следующей шкале[6]
Кт
Критерий
1,0 – изобретения, относящиеся к одной простой детали, изменению одного параметра простого процесса, одной операции процесса, одного ингредиента рецептуры;
1,5 – изобретения, относящиеся к конструкции сложной детали неосновного узла, изменению нескольких параметров несложных операций, изменению нескольких неосновных ингредиентов в рецептуре;
2,0 – изобретения, относящиеся к одному основному или нескольким неосновным узлам, части неосновных процессов, части неосновной рецептуры;
2,5 – изобретения, относящиеся к конструкциям машин, приборов. станков, аппаратов, технологическим процессам, рецептурам;
3,0 – изобретения, относящиеся к конструкциям со сложной системой контроля, сложным комплексным технологическим процессам, рецептурам особой сложности;
4,0 – изобретения, относящиеся к конструкциям. технологическим процессам. рецептуре особой сложности и главным образом к новым разделам науки и техники;
5,0 – изобретения, не имеющие прототипа, – пионерские изобретения При оценке стоимости нематериального актива иногда используется такой метод затратного подхода, как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах и в результате его использования, например при применении ноу-хау. Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок. Необходимо учесть, что в силу специфики оцениваемого объекта существуют значительные ограничения на применение сравнительного подхода при оценке нематериальных активов. Оценка товароматериальных запасов Товароматериальные активы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются. Оценка дебиторской задолженности Оценка дебиторской задолженности должна исходить из определения задолженности как части имущества должника (ст.128 и 132 ГК РФ). Дебиторская задолженность является имуществом особого рода. В результате продажи дебиторской задолженности продавец передает покупателю требования для: – своевременного погашения дебиторской задолженности покупателя, возникающей по другой сделке; – получения от дебитора выгодных покупателю товаров (услуг); – установления контроля над дебитором; – иных случаев. При оценке следует учитывать, что покупатель с приобретением дебиторской задолженности, получает право требовать пени, штрафа, неустойки, предусмотренных договором между должниками и дебитором (ст. 330, 395 ГК РФ). В связи с этим основным методом оценки является доходный. На оценку дебиторской задолженности влияют такие факторы как: условия прекращения обязательств; сроки расчетов, предусмотренные договором; наличие обеспечения по соответствующему обязательству и т.д. На основании имеющихся у предприятия документов о возникновении, составе и наличии дебиторской задолженности составляется перечень организаций-дебиторов имеющих задолженность, в том числе просроченную. После проведения предварительного анализа исходной информации производится оценка и учет безнадежных долгов. Далее проводится анализ финансового состояния организаций – дебитора. Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности каждой из организаций-дебиторов величина суммы дебиторской задолженности дисконтируется. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от срока неплатежа по денежным обязательствам. Оценка расходов будущих периодов Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается. Оценка денежных средств Эта статья не подлежит переоценке, так как денежные средства являются ликвидным товаром и их стоимость равна рыночной.
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ МЕТОДОМ СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
2.1. Анализ внешней информации Характеристика региона Республика Хакасия – это один из 12 регионов Сибирского федерального округа. Площадь республики – 61,9 тыс. км2, что составляет 1,2 от территории округа и является наименьшей среди регионов. Население республики 581 тыс. человек, в основном городское (73%). Республика Хакасия делится на 8 районов, в ее составе 5 городов – Абакан (столица республики), Саяногорск, Черногорск, Сорск, Абаза, и 18 поселков городского типа.
Главные реки — Енисей и его приток Абакан. Расположена республика на юго-востоке Сибири, в западной части Минусинской котловины, по левобережью Енисея, на восточных склонах Кузнецкого Алатау и северных склонах Западного Саяна. Климат резко континентальный. Средние температуры января от -15 до -21°С, июля 17-20 °С. Хакасия граничит на севере и востоке с Красноярским краем, на юго-востоке – с республикой Тыва, на юго-западе – с республикой Алтай, на западе – с Кемеровской областью. Основные отрасли промышленности: горнодобывающая (каменный уголь, железная руда, руды цветных металлов, мрамор), легкая (шерстяная, трикотажная, кожевенная), машиностроение (производство контейнеров, вагонов, автокранов), цветная металлургия (алюминий, молибден), лесная, деревообрабатывающая, пищевая. Энергетика представлена крупнейшей в мире Саяно-Шушенской ГЭС. Сельское хозяйство представлено посевами зерновых (главным образом пшеницы), мясомолочным скотоводством и овцеводством. От Абакана до Кызыла — Усинский тракт. Судоходство по Енисею и Абакану. Бальнеогрязевой курорт – Шира. Третьего июля 2001 года Республике Хакасия исполнилось 10 лет. Отделившись в 1991 году от Красноярского края, в состав которого республика входила в качестве Автономии, Хакасия начала самостоятельное экономическое развитие. Современный Абакан – это культурный и научный центр Хакасии. В городе много высших и средних специальных учебных заведений, Хакасский НИИ языка, истории и литературы, Хакасское книжное издательство, театры (драматический, кукольный), краеведческий музей, выставочные залы, зоопарк. Сады, скверы и бульвары занимают одну третью часть площади города. 2002 год для экономики Хакасии охарактеризовался сохранением положительных тенденций развития в таких сферах как промышленность, транспорт, связь, торговля и общественное питание. Выпуск товаров и услуг крупными и средними предприятиями и организациями всех отраслей экономики по учтенному кругу по всем видам осуществляемой деятельности в 2002 году составил 21645,8 млн. рублей, что на 5,7% (в фактических ценах) больше уровня 2001 года. (Таблица 3) Таблица 3. Основные показатели по отраслям экономики Республики Хакасия за 2002г.
2002 год, млн. руб.
2002 г. в % к 2001 г. ВСЕГО по республике 21645,8
105,7 в том числе: 1. промышленность 14669,0
104,7 2. сельское хозяйство 961,5
98,2 3. транспорт 2877,6
117,9 4. связь 349,4
130,9 5. строительство 1260,9
78,8 6. торговля и общественное питание 229,4
144,9 Основой экономики Республики Хакасия являются два мощнейших предприятия энергетики и цветной металлургии – Саяно-Шушенская ГЭС СШГЭС) и Саянский алюминиевый завод (СаАЗ). В 90-е годы 20 века СаАЗ вносил в бюджет республики до 60% финансовых поступлений. Доля электроэнергетики заняла в прошлом году около 17%. Кроме того, 10,9% бюджета составили трансферты федерального центра. "001 год оказался для Хакасии переломным в том смысле, что значительно изменилась структура поступления доходов республиканского бюджета. В связи с появлением в России в декабре 2000 – январе 2001г. холдинга "Русский алюминий", финансовые потоки компании "Сибирский алюминий", металлургической основой которой являлся СаАЗ, изменили свое направление и, образно говоря, "ушли" из Хакасии. Из бюджета республики выпали налог на прибыль Саянского алюминиевого завода и частично НДС. Именно поэтому правительство Хакасии предприняло в мае 2001 года шаги для исправления сложившегося положения, заключив соглашение о сотрудничестве с компанией "Русский алюминий". Вот на таком экономическом фоне развивается республика в начале 21 века. Рост валового регионального продукта (ВРП) в 2002 году к предыдущему показывает, что экономика Хакасии продолжает поступательно развиваться, хотя и минимальными темпами. Большая часть ВРП Хакасии – 47,4% производится на промышленных предприятиях. Доля сельского хозяйства составляет всего 8,1%, а строительство лишь 4,5% В промышленности строительных материалов в 2002 году, по сравнению с 2001 годом допущено снижение объемов производства продукции отрасли на 30,5%, выпуск облицовочных изделий из природного камня сократился на 38,1%, материалов строительных нерудных в 3,4 раза. Инвестиции в основной капитал. В 2002 году на развитие экономики и социальной сферы республики было использовано 1928,2 млн. руб. инвестиций в основной капитал, что на 20,9% меньше, чем в 2001 году. Предприятиями и организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в республике было построено жилых домов общей площадью 95,2 тыс. кв. метров, что на 44,2% больше уровня 2001 года. Индивидуальными застройщиками за счет собственных и заемных средств построено 52,8 тыс. кв. метров общей площади жилья. Доля индивидуальных жилых домов в общем объеме введенного жилья составила 55,5%. По сравнению с 2001 годом ввод индивидуальных жилых домов увеличился на 34,3%. По договорам строительного подряда в 2002 году выполнено работ на 1379,7 млн. рублей, что в сопоставимой оценке составило 74,8% к уровню 2001 года. Крупными и средними строительными организациями республики произведено товаров (работ, услуг) на 1260,9 млн. рублей, что фактических ценах на 21,2% меньше, чем в 2001 году. Доля строительства в республике не дотягивает и до 5%. без строительства развивать экономику невозможно. Последние три года наблюдается устойчивое снижение инвестиций в основной капитал экономики Хакасии. Доля инвестиций в строительстве в 2002 году составила лишь 57% от предыдущего года. Однако на 2003 год правительством Хакасия поставлена задача, не допустить дальнейшего сползания экономики.
Объем финансирования экономики из всех источников планируется удержать на уровне 2370 млн. рублей, что составляет 100,4% от 2002 года. В связи с общей дотационностью региона, огромное значение для Хакасии имеют федеральные инвестиционные программы, которые успешно реализуются: программа "Сибирь", "Экономическое и социальное развитие народов Севера", "Дороги России", "Развитие образования", президентская программа "Жилищные сертификаты"
Внешнеторговый оборот По данным Восточно-Сибирского таможенного управления, внешнеторговый оборот республики в январе-ноябре 2002 года составил в текущих ценах 460,2 млн. долларов США, в том числе экспорт –315,6 млн. долларов США, импорт – 144,6 млн. долларов США. По сравнению с январем-ноябрем 2001 года внешнеторговый оборот сократился на 3,6% в том числе экспорт – на 2,6%, импорт на 5,7%. За январь-ноябрь 2002 года сложилось положительное сальдо внешнеторгового баланса в сумме 171 млн. долларов США. Доля экспорта во внешнеторговом обороте составила 68,6%, на импорт приходилось 31,4%. Достаточно эффективной была в минувшем году и работа по обслуживанию государственного долга. Несмотря на небольшой эмиссионный опыт, республика остается добросовестным заемщиком даже в современных достаточно сложных экономических условиях. Хакасия имеет возможность выполнить одно из основных условий государственного кредитования – обеспечить кредит. На основании исследований кредитного рейтинга республики, ее бюджетной устойчивости и кредитной истории можно сделать вывод: финансовое и политическое положение Хакасии позволяет ей как субъекту Российской Федерации, выступать сегодня в качестве эмитента достаточно надежных субфедеральных обязательств. Если проанализировать развитие Хакасии за последние годы в целом, то, как и везде, "кадры решали все". Надо признать, что некоторые ключевые фигуры, работавшие в правительстве Хакасии до 2001 года, целенаправленно лоббировали интересы только лишь Саянского алюминиевого гиганта и компании "Сибирский алюминий". Они не были заинтересованы в развитии многоотраслевой экономики республики. Задача действующего состава правительства Хакасии – стараться выровнять структурные и финансовые перекосы в экономике. Только в этом случае возможен реальный перелом в экономике республики. Краткая характеристика отрасли В настоящее время строительная отрасль в целом переживает непростой период. Волнующих проблем в отрасли немало. Одна из них, которая существенно влияет на экономику строительства – отсталость, изношенность технической основы строительной базы. По данным Госкомстата, рост в отрасли идет только за счет увеличения жилья (увеличение введенного метража в 2002 году по сравнению с 2001 годом почти на 8%). В области строительства объектов нежилого назначения – падение более чем на 4%. сегодня нет средств у большинства Российских заводов и фабрик, что бы строить как в советское время. Одна из характеристик прошлого года – резкое замедление роста инвестиций. Отсутствие инвестиций исключает рост производства и развития. Основными целями инвестирования в 2002 году были замена изношенной техники и оборудования, увеличение производственных мощностей, автоматизация и механизация существующих производственных технологий, охрана окружающей среды, снижение себестоимости продукции, экономия энергоресурсов. Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, по-прежнему остаются высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий. Жилищное строительство. В 2002 году организациями всех форм собственности РФ построено около 300 тыс. квартир. Примерно на 60 территориях субъектов Российской Федерации объемы постоянного жилья превысили уровень 2001 года (таблица 4). Таблица 4. Строительство жилых домов по регионам России
Введено тыс. м2 в январе-ноябре 2002 г. январь-ноябрь 2002 г. в % к ноябрю-декабрю 2001 г. Российская Федерация в том числе: 23720,7
113,0 – Центральный федеральный округ
9262,2
117,0 – Северо-Западный федеральный округ
1872,1
111,9 – Южный федеральный округ
4077,3
106,9 – Приволжский федеральный округ
4775,9
112,6 – Уральский федеральный округ
1453,0
106,2 – Сибирский федеральный округ в том числе:
1679,1
120,3 – Республика Хакасия
82,2
148,6 – Красноярский край
294,4
193,1 – Дальневосточный федеральный округ
512,3
92,7 Населением за свой счет и с помощью кредитов построено 11,3 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 47,8% от общего объема вводимого в январе-ноябре 2002 г. жилья. Не формируется государственная строительная политика, – нет стратегии развития отрасли, теряются контакты с региональными структурами и строительными организациями. Сегодня встает вопрос о реанимации отечественного строительного комплекса. Строительный комплекс Российской Федерации, работая в новых экономических условиях, в отдельных регионах не сумел сохранить свой производственный и кадровый потенциал. В 2002 году инвестиции в основной капитал составили 1950 млрд. рублей, в том числе в промышленность строительных материалов 10,5 млрд. руб., в развитие производственной базы строительных организаций – 48,9 млрд. рублей. Отраслевая структура инвестиций в основной капитал в 2002 году практически сохранилась без изменений. Дебиторская задолженность по крупным и средним строительным организациям на 1 января 2003 г. составила 269,8 млрд. рублей, удельный вес просроченной задолженности 29,7% Кредиторская задолженность составила 408,7 млрд. рублей, удельный вес просроченной задолженности 30,6%. По всем округам, кроме южного и сибирского федеральных округов задолженность за 2002 год несколько возросла.
Важнейшим направлением деятельности Госкомитета в 2002 году было выполнение функций заказчика-координатора федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от17 ноября 2001г. № 675. Этот документ на сегодня определяет существо федеральной государственной жилищной политики.
Госстрой России активно развивает международное сотрудничество, направленное прежде всего на привлечение иностранных инвестиций и кредитов и создание условий для экспорта строительных услуг российских организаций, для строительства и реконструкции объектов, продолжает развивать взаимовыгодные международные связи со строительными министерствами и фирмами более 50 стран мира. Давно назрел вопрос принятия целого пакета федеральных правовых актов, направленных на демонополизацию привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль. Стратегическим курсом остается создание эффективной и социально ориентированной экономики. Особенно это касается отраслей жизнеобеспечения, в которых основной акцент в 2003 году будет сделан не просто на увеличение темпов замены оборудования, а на инновационный подход. Одним из ключевых подходов Госстроя России остается осуществление жилищно-коммунальной реформы. 2.2. Анализ финансового состояния предприятия Характеристика предприятия ЗАО "Саянстрой" создано путем преобразования треста "Саяналюминстрой" в 1992 году. Это единственная в Хакасии многопрофильная комплексная строительная компания, имеющая государственные лицензии на все виды строительно-монтажной деятельности, проектные работы и на производство строительных материалов и конструкций. Строительная продукция, выпускаемая фирмой, вводимые жилые дома и объекты промышленного и социального культурного назначения отличаются высоким качеством и сочетают в себе современные технологии, натуральное экологически чистое сырье и последние достижения в строительной отрасли. Фирма представляет собой производственный комплекс по производству большого количества продукции: – кирпич; – промышленный сборный железобетон; – сборный железобетон для домостроения; – бетон; – раствор; – асфальт; – изделия деревообработки (дверные и оконные блоки, плинтус, брус, штакетник, и др.) – алюминиевые конструкции; – утеплители; – литье из пластмассы; – полиэтиленовые трубы; – сантехника и др. "Саянстрой" имеет в составе комплекса угольную котельную, компрессорное хозяйство, водозаборные сооружения, завод бетона и раствора, кирпичный завод, домостроительный комбинат, которые необходимы для обеспечения технологических условий производства. Складская база фирмы позволяет создавать необходимые запасы сырья и материалов, готовой продукции, а техническое состояние складов позволяет создавать надлежащие условия для хранения материальных ценностей. На момент проведения работ Уставной капитал ЗАО "Саянстрой" составляет 400 000 рублей и разделен на 80000 акций номинальной стоимостью 5 (пять) рублей каждая. Количество акционеров в фирме 1003 человека. Крупнейшими акционерами являются 15 человек (70% уставного капитала) остальные 30% распределены между прочими акционерами. Органами управления ЗАО "Саянстрой" в соответствии с Уставом общества являются: – Общее собрание акционеров; – Совет директоров; – Генеральный директор. Общее собрание акционеров является высшим органом управления ЗАО "Саянстрой" Совет директоров осуществляет общее руководство деятельностью общества в промежутках между общими собраниями акционеров. Генеральный директор осуществляет общее руководство текущей деятельностью общества. ЗАО "Саянстрой" обладает мощным кадровым потенциалом (таблица 5) Общая численность работающих 875 человек. Таблица 5. Образовательный уровень специалистов ЗАО "Саястрой"
Уровень образования
Количество человек
% 1. Кандидат экономических наук
1
0,10 2. Высшее
137
15,89 3. Незаконченное высшее
27
3,09 4. Среднетехническое
158
18,06 5. Среднее
543
62,06 6. Незаконченное среднее
7
0,8 ВСЕГО
875
100,00 В 2002 году в фирме "Саянстрой" выручка от основной деятельности уменьшилась в связи с увеличением незавершенного строительства. Анализ финансового состояния предприятия Целью данного раздела является определение финансового состояния предприятия на основе анализа основных форм бухгалтерской отчетности, а также показателей финансовой деятельности предприятия. Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерской отчетности предприятия за прошедшие периоды. Указанный анализ необходим для выявления тенденций в деятельности предприятия и определения основных финансовых показателей, характеризующих его состояние. Настоящий финансовый анализ выполнен за период с начала 2000 года по январь 2003 года. Данный анализ носит ограниченный характер, поскольку обесценение рубля (рост курса доллара и инфляция) осложняет ретроспективный анализ отчетов даже при пересчете рублевых сумм в доллары. Анализ проводился по следующим этапам: Общая оценка баланса предприятия. Оценка динамики и структуры пассива баланса. Оценка динамики и структуры актива баланса. Анализ основных финансовых коэффициентов В целях наглядности представления из исходного баланса были исключены статьи, имеющие нулевое значение Копии исходного бухгалтерского баланса представлены в Приложении 1 к настоящему отчету. Форма о прибылях и убытках представлена в таблица 6. Таблица 6. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.
Наименование статьи
код
01.01.01
01.01.02
01.01.03 I. Доходы и расходы по обычным видам деятельности Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей)
010 62 342,0 87 244,0 59 182,0 Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг
020 63 995,0 85 299,0 55 392,0 Валовая прибыль
029 -1653 1945 3790 Коммерческие расходы
030 553,0 622,0 256,0 Управленческие расходы(010-020-030-040)
040 Прибыль (убыток) от реализации продукции
050 -2206,0 1324,0 3534,0 II. Операционные доходы и расходы Проценты к получению
060 12 9 Проценты к уплате
070 Доходы от участия в других организациях
080 1 Прочие операционные доходы
090 81898 12575 37416 Прочие операционные расходы
100 81012 13285 39934 III. Внереализованные доходы и расходы
Прочие внереализационные доходы
120 1846 396 874 Прочие внереализационные расходы
130 80 760 366 Прибыль (убыток) до налогообложения
140 459 3059 1524 Налог на прибыль
150 280 680 1113 Прибыль (убыток) о обычной деятельности
160 179 2379 411 Отвлеченные средства
170+180 Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток)) отчетного периода
190 179 2379 411 Таблица 7. Анализ платежеспособности и ликвидности
Показатели Формула
Начало года Конец года 1. Собственный капитал
СК 117917 13425 2. Внеоборотные активы
ВА 86711 89499 3. Собственные оборотные средства
СОС +31206 +48926 4. Долгосрочные обязательства
ДП – – Итого средств (3+4) 31206 48926 5. Краткосрочные займы
КП 36737 63763 Итого средств (5+6) 67943 112689 6. Производственные запасы +НДС
ПЗ+НДС 53327 104844 7. Излишек( недостаток ) средств (3-7)
Х1 0 -22121 -55918 8. Излишек ( недостаток ) средств (5-8)
Х2 0 -53327 -55918 9. Излишек( недостаток ) средств(7-8)
Х3 1 +14616 +7845 Тип финансовой устойчивости
S (001) ТИПЫ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ: SХ = 1, если Хi больше или равно 1; SХ= 0, если Хi меньше или равно 0 S (111) – абсолютная финансовая устойчивость; S (011) – нормальная финансовая устойчивость; S (001) – неустойчивое финансовое состояние; S (000) – кризисное финансовое состояние. Таблица 8. Коэффициенты финансовой устойчивости
Показатели Формула
Начало
года
Конец
года
Отклонение
Примечание Коэффициент капитализации
Ккап = ПК/СК 0,312 0,461 +0,149 На 1 рубль собственных средств приходится 0,46 рубля заемных средств Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования
Коб=СОС/ТА 0,459 0,434 -0,025 На 1 рубль текущих активов приходится 0,43 рубля собственных оборотных средств Коэффициент финансирования
КФ=1/Ккап 3,21 2,17 -1,04 Снижение показателя (на 1 рубль заемных средств приходится 2,17 рубля собственных средств (норма 1) Коэффициент финансовой устойчивости
Кфу = (СК+ДП)/Б 0,762 0,685 -0,077 Показывает какая часть актива финансируется за счет устойчивых источников (норма 0,8–0,9) Таблица 9 Коэффициенты ликвидности
Показатели Формула
Начало
года
Конец
года
Отклонение
Примечание Коэффициент абсолютной ликвидности
Кал = (ДС+КФВ)/КП 0,05 0,02 –
0,2 – 05 –норма Коэффициент быстрой ликвидности
Кбл=(ДС+КФВ+ДБ)/КП 0,398 0,123
–
0,7 –1 – норма Коэффициент текущей ликвидности
Ктл=ТА/КП 1,849 1,767
–
2 – норма Исходя из рассмотренной отчетности за год, можно сделать следующие основные выводы: 1. За 2002 год валюта баланса увеличилась на 47 534 тыс. руб. В основном рост имущественного комплекса предприятия отразился в увеличении следующих статей баланса: – незавершенное строительство – 4 758 тыс. руб. – запасы – 50 532 тыс. руб., Изменение валюты баланса произошло за счет следующих основных источников финансирования: – за счет увеличения доли заемных средств – за счет увеличения кредиторской задолженности на 56,6 % от величины общего изменения валюты баланса. Задолженность по кредитам, отраженная в бухгалтерском балансе, представляет собой краткосрочное заимствование предприятием денежных средств, для оплаты сырья и материалов. Исходя из практики хозяйствования, предприятие производит единовременные закупки крупных партий сырья и материалов, для осуществления которых необходимы значительные денежные ресурсы. Задолженность перед бюджетом является текущей задолженностью по налогам, начисленным и планируемым к перечислению в бюджет в соответствии с установленными законодательством сроками. Просроченная задолженность по платежам в бюджет отсутствует. Анализ финансовых коэффициентов Дополнительную информацию о финансовом состоянии предприятия с точки зрения краткосрочной и долгосрочной перспектив можно получить из анализа коэффициентов, характеризующих ликвидность, платежеспособность, а также финансовую устойчивость предприятия. Рассмотрим более подробно некоторые из этих коэффициентов.
В таблицах с 6 по 9 представлен расчет основных финансовых показателей. Наиболее важными из них являются показатели ликвидности. Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства. Как правило, все рассчитанные коэффициенты сравниваются с нормативными значениями. В целях данной работы исполнитель счел целесообразным и обоснованным подробно становиться лишь на анализе коэффициентов ликвидности. Остановимся на каждом из них.
1. Величина собственных оборотных средств характеризует ту часть собственного капитала предприятия, которая является источником покрытия текущих активов предприятия, т.е. активов, имеющих оборачиваемость менее одного года. Величина собственных оборотных средств численно равна превышению текущих активов над текущими обязательствами. Как видно из таблицы, собственные оборотные средства за рассматриваемый период равны 48 926 тыс. руб. КСОС = Собственные оборотные средства
Текущие активы 2. Коэффициент абсолютной ликвидности денежных средств характеризует страховой резерв платежеспособности предприятия. Для нормально функционирующего предприятия этот показатель может изменяться от 0,2 до 0,7. В нашем случае этот показатель соответствует 0,002, что является недопустимым, и свидетельствует о невысокой маневренности собственных денежных средств. К абс. ликвидности = Ден. Средства + Краткоср. обязательства Текущие обязательства 3. Коэффициент текущей ликвидности дает общую оценку ликвидности активов, показывая, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на один рубль текущих обязательств. Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он отражает возможность погашения обязательств за счет текущих активов. Размер превышения задается. Он может варьироваться в зависимости от отрасли и вида деятельности. В Российской практике значение этого коэффициента менее двух является основанием для признания структуры баланса предприятия неудовлетворительной. В нашем случае величина коэффициента текущей ликвидности за анализируемый период изменилась от 1,83 до 1,77 – эти показатели ниже нижнего предела установленного норматива, который равен 2,0 и показывает, сколько рублей текущих активов приходится на 1 руб. текущих обязательств. К тек. ликвидности = Текущие активы
Текущие обязательства 4. Коэффициент быстрой ликвидности по своему назначению аналогичен коэффициенту текущей ликвидности, однако, он исчисляется по более узкому кругу текущих активов, когда из расчета исключена наименее ликвидная их часть – производственные запасы. Логика такого исключения состоит в том, что при вынужденной ликвидации денежные средства, полученные от реализации запасов будут значительно меньше первоначальных затрат, отраженных в активе баланса. В частности, в условиях рыночной экономики типичной является ситуация, когда при ликвидации предприятия выручают 50% и менее от учетной стоимости запасов. К денежным средствам и дебиторской задолженности можно добавить легко реализуемые ценные бумаги. Реальные показатели значения рассматриваемого коэффициента для российских предприятий составляет 0,7-0,8, что признается допустимым. Для оцениваемого предприятия величина данного показателя составила 0,1 на конец рассматриваемого периода, что свидетельствует о недостаточной ликвидности активов. К быстрой. ликвидн.= Ден. средства +Краткоср. вложения +Деб. задолженность > 1 года.
Текущие обязательства 5. Анализ финансовой устойчивости проводится для выявления платежеспособности предприятия и направлен на выявление стабильности или нестабильности его деятельности, а также степени зависимости предприятия от кредиторов и инвесторов. 6. Один из показателей, характеризующих финансовую устойчивость предприятия это коэффициент автономии. Он показывает, что собственные средства во всей сумме активов соответствуют нормативному значению, риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств незначителен. Он показывает долю собственных средств от всей суммы активов. По мере приближения значения коэффициента к единице уменьшается риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств. Рост коэффициента свидетельствует об увеличении финансовой независимости и повышаются гарантии выполнения предприятием своих обязательств. Для оцениваемого предприятия коэффициент автономии равен 0,68, что соответствует нормативному значению, риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств незначителен. Кавтономии = Собственные средства
Валюта баланса Таким образом, анализ финансовых коэффициентов показал, что ликвидность предприятия ниже среднеотраслевой, предприятие работает не рентабельно. Анализ бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах, расчет финансовых коэффициентов и их сравнение с нормативными значениями позволило сделать следующий вывод: текущее финансовое состояние предприятия характеризуется как неустойчивое. 2.3. Оценка недвижимости предприятия Описание и анализ объекта оценки Для проведения работы по оценке рыночной стоимости здания железобетонного склада, расположенного по адресу г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 21 Заказчиком были представлены следующие документы: – технический план БТИ на здание склада – справка о балансовой стоимости. Балансовая стоимость здания 836720 руб. Остаточная стоимость здания 313800 руб. Анализ местоположения объекта оценки Оцениваемый объект – здание склада Объект оценки расположен в г. Саяногорске РХ, ул. Индустриальная, 21. Район характеризуется средней плотностью застройки, преимущественно промышленными и производственными зданиями и сооружениями. Транспортная доступность удовлетворительная. Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный. Описание объекта оценки Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью Площадь застройки – 1119,2 м2.
Площадь помещений – 1060,7 м2. Высота здания – 6,55 м. Строительный объем – 7331 м3. Год постройки – 1976. Основные конструктивные элементы приведены в таблице 10.
Таблица 10. Основные конструктивные элементы склада
Конструктивный элемент
Описание 1. Фундаменты железобетонные столбчатые 2. Стены железобетонные панели 3. Перегородки кирпичные 4. Перекрытия железобетонные 5. Кровля совмещенная 6. Полы бетонные 7. Дверные проемы металлические ворота 8. Оконные проемы отсутствуют 9. Электротехнические устройства отсутствуют 10. Внутренняя отделка штукатурка. побелка Техническое состояние объекта оценки Фундамент – трещины в цокольной части здания. Стены отдельные трещины и выбоины. Перегородки – трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, многочисленные сколы, местами разрушение перегородок. Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется рыночная стоимость, и текущее использование рассматривается по прямому назначению – как здание склада или автогаражных боксов. Определение рыночной стоимости объекта Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнении аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости. Затратный подход Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости. Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения. Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание. Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов и современных стандартов и т. д Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора) Под накопленным износом понимается принимаемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: 1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен; 2. определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства) находящихся на объекте; 3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений; 4. определить величину накопленного износа; 5. определить остаточную стоимость объекта оценки ; 6. к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка. Общая формула затратного подхода имеет вид: Сзатр = Сз.у + Сн.с – Из, (II.1) где Сзатр – стоимость объекта оценки; Сз.у – стоимость земельного участка; Сн.с – стоимость нового строительства; Из – износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения; Сн.с = ПИ + КИ, (II.2) где ПИ – прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основании договора подряда (ПИ = Ссмет);
КИ – косвенные издержки, т.е. издержки инвестора связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену. В состав КИ обычно включают: – стоимость разработки проекта и авторского надзора; – стоимость согласования проекта и экспертизы; – оплата услуг консультантов; – затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям; – издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда, налоги) – издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда; – издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д. Сметная стоимость (Ссмет) определяется по формуле Ссмет = Сс.м.р + Соб + ПЗ (II.3) где Сс.м.р – стоимость строительно-монтажных работ; Соб – стоимость оборудования отнесенного к недвижимости; ПЗ – прочие (неучтенные) затраты; Сс.м.р = ПЗ + НР +ПН; (II.4) ПЗ = Сз.п Смат + Сэмм, (II.5) где Сз.п – заработная плата строительных рабочих и машинистов; Смат – стоимость строительных материалов; Сэмм – стоимость эксплуатации машин и механизмов; НР – накладные расходы; ПН – плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика Определение стоимости земельного участка Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, участок является государственной собственностью. Будущему покупателю земля не передается в собственность, поэтому он должен платить земельный налог. Определение восстановленной стоимости здания Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости[7] (УПВС № 18 табл.24е) В соответствии с "Общей частью к сборникам УПВС", в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле: ПВС = V ´ Сед ´ Ккл ´ К1 ´ К1 терр ´ К2 (II.6) где V – строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п.м; Сед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г. определяется по соответствующему сборнику УПВС; Ккл – поправочный коэффициент 3-го климатического района, в котором расположен г. Саяногорск РХ К1 – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г к сметным ценам 1984 г. К1 = 1,19 К1 терр – поправочный территориальный коэффициент к коэффициенту К1, К1 терр = 1,03 К2 – индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ. По состоянию на дату оценки данный индекс составляет К84/2003 = 34,4 В таблице 11 приведен расчет ПВС здания склада. Таблица 11. Расчет ПВС здания склада
Наименование здания
V, м3
Сед
Ккл
К1
К1 терр
К2
ПВС
на 01.01.03 г., руб. Здание склада 7331 12,7 0,92 1,19 1,03 34,4 3611581,31 ИТОГО 3611581,31 Определение физического износа объекта недвижимости Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра. Расчет величины накопленного износа произведен по формуле (II.7) где – физический износ здания, % – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости объекта; n – число отдельных конструкций, элементов или систем объекта. Расчет физического износа здания приведен в таблице 12. Таблица 12. Расчет физического износа склада
Конструктивный элемент
удельный вес в общей стоимости Фактический физический износ элементов
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания 1. Фундаменты
8
20
1,6 2. Стены и перегородки
31
25
7,75 3. Перекрытия
17
30
5,1 4. Кровля
7
50
3,5 5. Полы
9
35
3,15 6. Окна и двери
8
30
2,4 7. Внутренняя отделка
4
50
2,0 8. Санитарно-технические и электротехнические устройства
3
100
3 9. Прочие работы 13
50
6,5 10. ИТОГО
100
35,0 Определение накопленного функционального износа объекта недвижимости Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30% Определение износа внешнего воздействия объектов недвижимости Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний износ объекта составляет 40%. Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле (II.8) Подставив данные из табл. 11 и 12 в формулу (II.8), получим стоимость здания руб. Стоимость объекта оценки полученная затратным методом составляет 985962,00 руб. Сравнительный подход Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности: 1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому. 2. Выбор параметров сравнения. 3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки. 4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: 1) права собственности на недвижимость; 2) состояние рынка; 3) экономические характеристики; 4) условия финансирования; 5) местоположение; 6) характер использования; 7) условия продажи; 8) физические характеристики; 9) компоненты не связанные с недвижимостью. В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточно очными официальными сведениями о продажах (предложениях о продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Таблица 13. Сравнение продаж
Элементы сравнения
Ед изм.
Объект оценки
Объекты сравнения
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4 Дата продажи
декабрь 2002 г.
октябрь 2002 г.
ноябрь 2002 г.
ноябрь 2002 г. Общая площадь
м2
1119,2
7241,4
2464,7
10530,2
4431,0 Полезная площадь
м2
1060,7
6583,1
2210,5
8775,2
4028,2 Высота
м
6,55
6,15
3,6
6,8
4,5 Объем
м3
7331.0
44534,6
8873,0
71605,4
19940,0 Год постройки
г.
1976
1980
1976
1969
1975 Основные конструктивные элементы здания: – фундаменты
жел/бетонные столбчатые
бетонные ленточные
кирпичные ленточные
бетонные ленточные
бетонные ленточные – стены
панельные
панельные
кирпичные
силикатные
кирпичные – перегородки
кирпичные
панельные
отсутствуют
кирпичные
кирпичные – перекрытие
жел/бетонное
жел/бетонное
жел/бетонное
жел/бетонное
жел/бетонное – крыша
совмещенная
железная
отсутствует
стропила деревянные, кровля – асбестоцементные листы (шифер)
отсутствует – полы
бетонные
бетонные
бетонные
бетонные
отсутствуют – проемы оконные
отсутствуют
двойные глухие
отсутствует
отсутствуют
отсутствует – проемы дверные
металлические ворота
ворота деревянные
ворота дощатые
простые
отсутствует – электротехнические устройства
отсутствуют
отсутствуют
отсутствует
электроосвещение
отсутствует – внутренняя отделка
штукатурка, побелка
отсутствует
отсутствует
штукатурка стен, масляная окраска окон, дверей
отсутствует Единицы сравнения Цена продажи
руб. 1 450 000 360 000 3 700 000 420 000 Цена за единицу общей площади
руб./м2 200,2 146,1 351,4 94,8 Цена за единицу полезной площади
руб./м2 220,3 162,9 421,6 104,26 Цена за единицу объема сооружения
руб./м3 32,6 40,6 51,7 21,1 Корректировки
(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки) Цена продажи
руб. 1 450 000 360 000 3 700 000 420 000 Право собственности
полное
полное
полное
полное
полное Корректировка
% Скорректированная цена
руб. 1 450 000 360 000 3 700 000 420 000 Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные Корректировка
% Скорректированная цена
руб. 1 450 000 360 000 3 700 000 420 000 Условия продажи
коммерч.
коммерч.
коммерч.
коммерч.
коммерч. Корректировка
% Скорректированная цена
руб. 1 450 000 360 000 3 700 000 420 000 Условия рынка (время продажи)
январь 2003 г.
декабрь 2002 г.
октябрь 2002 г.
ноябрь 2002 г.
ноябрь 2002 г. Корректировка
%
1
3
2
2 Скорректированная цена
руб. 1 464 500 370 800 3 774 000 428 400 Местоположение
пром. зона
пром. зона
пром. зона
пром. зона
пром. зона Корректировка
% Скорректированная цена
руб. 1 464 500 370 800 3 774 000 428 400 Физические характеристики Размер
1119,2
7241,4
2464,7
10530,2
4431,0 Корректировка
%
-6,4
-2,2
-9,4
-4 Скорректированная цена
руб. 1 370 772 362 642 3 419 244 411 264 Подъездной автопуть
есть
есть
есть
есть Корректировка
% Скорректированная цена
руб. 1 370 772 362 642 3 419 244 411 264 Подъездной ж/д путь
нет
нет
нет
есть Корректировка
%
-15 Скорректированная цена
руб. 1 370 772 362 642 3 419 244 349 574 Техническое состояние
удовлетворительное
удовлетворительное
неудовлетворительное
удовлетворительное
плохое Корректировка
%
15
20 Скорректированная цена
руб. 1 370 772 417 038 3 419 244 419 489 Удаленность от центра
удален
удален
частично удален
частично удален
частично удален Корректировка
%
-5
-5
-5 Скорректированная цена
руб. 1 370 772 396 186 3 248 282 398 515 Наличие рядом аналогичных зданий
нет
нет
есть
есть
есть Корректировка
%
-10
-10
-10 Скорректированная цена
руб. 1 370 772 356 567 2 923 454 358 664 Использование
склад, гараж
склад
склад
склад, цех
склад, гараж Корректировка
%
15
15
-10 Скорректированная цена
руб. 1 576 388 410 052 2 631 109 358 664 Скорректированная цена
руб. 1 576 388 410 052 2 631 109 358 664 Для выводов Общая чистая коррекция
руб. 126 388 50 052 1 068 891 61 336 в % от цены продажи
%
8,7
13,9
28,9
14,6 Весовой коэффициент
1
4
2
5 Расчет:
V= 1 576 388 ´1 +410 052´4 +2 631 109´2+358 664´5 = 856 011 руб. 12 Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, составляет 856 011 .руб. Доходный подход Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Для расчета стоимости Объекта был применен метод капитализации доходов. Этапы расчета: 1. Определяем ПВД (потенциальный валовой доход
ПВД = S ´ Са Где S – площадь сдаваемая в аренду, м2 Са – арендная ставка за 1 м2 (13,61 руб.) ПВД = 1060,7 ´ 13,61 : 12 мес. = 173 234 руб. 2. Определяем ДВД (действительный валовой доход) при недозагрузке помещений – 15% и недоборе платежей 7%. ДВД = 173234 – [173234 ´ (0.15 + 0.07)] = 135 123 руб. 3. Операционные расходы (ОР) составляют 16251 руб. ОР делятся на условно постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг и условно-переменные расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и на расходы на замещение. 4. ЧОД = ДВД – ОР = 135123 –1625 = 118 872 руб. 5. Расчет коэффициента капитализации ведем по методу с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива). Rк = Rинв + Нвк Где Rинв – ставка доходности инвестиции (капитала); Нвк – норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений Ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивного построения. Rинв = Безрисковая ставка + Риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность + Премии за инвестиционный менеджмент Определим Rк Безрисковая ставка 16 Риск вложения в недвижимость 3 Премии за низкую ликвидность 4 Премии за инвестиционный менеджмент 2 Ставка возмещения капитала (100%/ 24 года) 4,2 Общая ставка капитализации Rк 29,2 V= 40Д = 118872 = 407 096 руб. Rк 0,292 Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом составит 407096 руб. Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы: 1. Затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться. 2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя. 3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет большой вес при решении окончательной стоимости объекта. С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (таблица 14). Таблица 14. Расчет весовых коэффициентов (%)
Показатели
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход 1. Достоверность информации
30
35
35 2. Полнота информации
25
35
40 3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
20
50
30 4. Способность учитывать конъюнктуру рынка
25
40
35 5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта
20
30
50 6. Допущения принятые в расчетах
35
35
30 7. Весовые показатели достоверности метода оценки
25,8
37,5
36,7 Стоимость объекта определяется по формуле
где V
– обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб; V1; V2; V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб; Q1; Q2; Q3 – средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта V = 985262 ´ 0,256 + 856011 ´ 0,375 + 407096 ´ 0,367 = 724606 руб. Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение. Рыночная стоимость объекта оценки здания склада расположенного по адресу г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 21 по состоянию на 01 января 2003 г. г. с учетом округления составляет 724600 руб. Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.д. На предприятии имеется 12 единиц недвижимости. В результате выполненной оценки их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2003 года составила 19235,0 тыс. рублей. 2.4. Оценка машин и оборудования предприятия Оценка машин и оборудования Задание на оценку Необходимо произвести оценку восстановительной, рыночной стоимости установки для сушки пиломатериалов ПАП - СИМ 07К по состоянию на 01.01.2003. Установка находится в эксплуатации с января 1999 года. Нормативный срок службы 10 лет. Установка предназначена для сушки всех пиломатериалов и заготовок из различных пород древесины. Отличительные особенности ПАП - СПМ: – установки аэродинамического нагрева периодического действия; – сушка нагретым воздухом осуществляется конвективным методом; – предусмотрен режим влаготермообработки для обеспечения высокого качества сушки; – возможность изготовления сушильной камеры из нержавеющей стали или алюминия. Технические характеристики оцениваемой установки ПАП - СПМ 07 К: Объем разовой загрузки, мЗ 10 Интервал рабочих температур, С 50-110 Время сушки пиломатериала (до влажности 8%), ч 48-60 Удельный расход электроэнергии на сушку 1мЗ, кВт/ч 240 Мощность, кВт 56,5 Габариты, см 993´243´250 Масса, кг 6800 Внутренняя обшивка алюминий Для расчета рыночной стоимости необходимо: 1. Осуществить выбор аналогов на первичном рынке (рынке нового оборудования) рассматриваемого оборудования. 2. Выявить главные ценообразующие параметры. 3. При расчете стоимости замещения использовать возможные методы целостной оценки. 4. Расчет износа оцениваемого оборудования произвести методом срока жизни. Информационная база: 1. Промышленное оборудование, сборник № 11 2002 г. 2. Северо-западный региональный еженедельник Стройка, от 5 дек. 2002 г. 3. Основные средства, № 24 декабрь 2002 г. 4. Основные средства № 23 декабрь 2002 г. 5. Основные средства № 11июнь 2002 г. 6. Приложение к журналу Эксперт «Оборудование», № 6 июнь 2002 г. 7. www. Et3 ru 8. Техническая документация ПАП - СПМ 07 К. Основные характеристики новых объектов – аналогов представлены в таблице 15. Таблица 15. Основные характеристики объекта оценки и аналогов Показатели ед. изм. Аналоги объект оценки А1 А2 А3 А4 А5[8] А6 Модель ПАП СПМ-07 К ПАП СПМ-03 К ПАП СПМ-07 К ПАП СПМ-14 К ПАП СПМ-03 К ПАП СПМ-07 К ПАП СПМ-14 К Дата продажи 01.01.03 01.03.01 01.03.01 01.03.01 01.02.01 01.02.02 01.02.02 Цена руб. ? 121400 156800 205400 85200 180000 158400 Период эксплуатации лет 4 0 0 0 0 0 0 Нормативный срок службы 10 10 10 10 10 10 10 Технические характеристики Объем разовой загрузки, (Х1) мЗ 10 5 10 20 5 10 20 Удельный расход электро-энергии на сушку 1мЗ, (Х2) кВт/ч 240 250 240 200 250 240 200 Мощность, (Х3) кВт 56,5 38,5 56,5 76,5 38,5 56,5 76,5 Объем габаритный, (Х4) м3 60,3 31,5 60,3 96,8 31,5 60,3 96,8 Масса, (Х5) кг 6800 4500 6800 11200 4500 6800 11200 Материал внутренней обшивки, (Х6) алюминий сталь сталь сталь сталь алюминий сталь Блок автоматики ВС на дату продажи (Х7) руб. – + 20000 + 20000 + 20000 – – – Интервал рабочих температур, (X8) °С 50-110 50-110 50-110 50-110 50-110 50-110 50-110 Время сушки пиломатериала (до влажности 8%), (X9) ч 48-60 48-60 48-60 48-60 48-60 48-60 48-60 Габариты – длина см 993 630 993 1593 630 993 1593 – ширина см 243 200 243 243 200 243 243 – высота см 250 250 250 250 250 250 250 Методы целостной оценки Расчет стоимости методом удельных экономико-технических показателей Методы удельных экономико-технических показателей основаны на учете удельных экономических показателей и использовании: – линейного коэффициента торможения: Со= Цуд.ан. ´ Кл ´ Ро, (Ро/Ран) где Со – стоимость объекта оценки; Цуд. ан. = (Цан/Ран) – удельная стоимость аналога; Кл= (Цуд.ан1/ Цудан2) – линейный коэффициент торможения (Ран.1 > Ран. 2) Ро, Ра - номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран 2 Расчеты ведутся при допущении условного равенства значений всех прочих параметров. – степенного коэффициента Кс:
(Со/Цан = (Ро/Ран)Кс
Со = Цан ´ (Ро/Ран)Кс, (Ро/Ран) £ 3,5; где Со – стоимость объекта оценки; Кс = Lg (Цaн.max /Цан. min)/(Ран. max /Ран. min – степенной коэффициент; Ро, Ра - номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран. min Для выбора главного ценообразующего параметра (ГЦП) необходимо составить матрицу парных коэффициентов корреляции. Таблица 18. Главным ценообразующим параметром является Х4 – объем габаритный, как имеющий наиболее тесную корреляционную связь с V (ценой). Для расчета стоимости используем аналоги Al, A2, A3. Кроме того, расчет стоимости будет проведен по двум параметрам Х4 и ХЗ, как параметрам, имеющим наиболее тесную корреляционную связь с ценой аналогов. Расчет представлен в Таблицах 19 и 20. Стоимость, скорректированная по каждому параметру, соответствует стоимости объекта оценки при подстановке его параметров в уравнение:
Со= Ца ´ (Ро/Ра)Кс, где где Со – стоимость объекта оценки; Цан. – цена аналога; Кс – степенной коэффициент торможения по каждому параметру Ро, Ра - номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран 2 Расчет стоимости методами корреляционного моделирования Метод парной корреляции Парная корреляция подразумевает выявление наличия вида и формы корреляционной зависимости между результативным признаком V (цена) и главным ценообразующим параметром Х4. Расчет параметров корреляционной зависимости выполнен по уравнению регрессии (Таблицы 21-23). Коэффициент вариации: ; Можно говорить, что совокупность неоднородна. Высокое значение коэффициента парной корреляции говорит о высокой степени корреляционной связи факторного и результативного признака Х4. Принимаем решение использовать имеющиеся данные для выведения уравнения регрессии вида:
Y = ao + ai ´ X Параметры уравнения регрессии рассчитываются по формулам:
; Расчет параметров уравнения регрессии позволяет построить следующую модель цены установки: V=196604+4207,7×х, где а0 = 196604; а1 = 4207,7; Для проверки выведенного уравнения регрессии рассчитывается выровненное значение цены (Vв) для каждого аналога, путем подстановки в уравнение соответствующего параметра. Оценка достоверности уравнения регрессии:
Среднеквадратическая ошибка регрессии:
n – количество машин в выборке (3); e – количество параметров уравнения регрессии (2). Достоверность выведенного уравнения регрессии равна 0.95%. Можно говорить о применении полученной модели для расчета стоимости установки. Таким образом, стоимость оцениваемого оборудования методом парной корреляции равна450292 рубля. Метод множественной корреляции Результирующим фактором (У) является цена аналога. Отбор основных ценообразующих параметров (X) позволяет включить в многофакторную модель следующие параметры: – объем разовой загрузки; – удельный расход электроэнергии на сушку 1мЗ; – мощность; – объем (установки); – масса; Основные параметры многофакторной модели представлены в таблице 10. На основе таблицы 24 строится матрица парных коэффициентов корреляции (таблица 25). Каждый элемент матрицы (г) - коэффициент корреляции как между ценой (V) и каждым ценообразующим параметром (X), так и между самими ценообразующими параметрами. Коэффициент парной корреляции (линейный коэффициент корреляции) находится с помощью встроенной функции Excel - КОРРЕЛ(). Анализ матрицы парных коэффициентов корреляции позволяет сделать вывод, что наибольшая связь с ценой наблюдается у Х4 (объем габаритный) параметра. Дальнейший анализ матрицы парных коэффициентов позволяет минимизировать количество факторных признаков, включаемых в многофакторную модель. Таким образом, для выявления вида множественной корреляционной зависимости выбрана двухфакторная модель: y=a0+a1×x4+ a2×x2 Двухфакторная модель зависимости цены аналогов от X4 (объема габаритного) и Х2 (мощности) установки имеет вид: где: у – цена аналога; х4 – параметр (объем габаритный) аналога; х3 – параметр (мощность) аналога a0; a1; a2 – параметры уравнения регрессии Параметры уравнения двухфакторной регрессии рассчитываются следующими формулами:

a0 = y - a1×x1+ a2×x2
где Gx4; Gx3 Gy – среднеквадратические отклонения соответствующих признаков Х4; Х3, У ; – парные коэффициенты корреляции; y; x4; x3 - средние величины факторных и результативного признаков. Среднеквадратические отклонения признаков XI, Х2, У рассчитываются с помощью встроенной функции Excel - СТАНДОТКЛОНП (). Расчет параметров уравнения регрессии приведен в таблице 26. Уравнение двухфакторной регрессии имеет вид: y=a0+a1×x4+ a2×x3 Для проверки достоверности выведенного уравнения регрессии рассчитаем выровненные значения цены (Таблица 26). Для этого рассчитаем значения цен аналогов при подстановке их параметров в уравнение регрессии. Среднеквадратическая ошибка регрессии:
где n – количество машин в выборке (6); e – количество параметров уравнения регрессии (3). Достоверность уравнения регрессии:
Таким образом, полученное уравнение регрессии используем для расчета цены оцениваемого объекта. Процедура оценки На основе данных таблицы 15 методом парных продаж необходимо рассчитать среднемесячный рост цен по каждой модели установки в 2002 г. (процент считать простым) Предполагается дальнейшее снижение темпов инфляции. Таким образом, ежемесячный рост цен по данному оборудованию: 2002 г 10% 2003 г 2% Расчет скорректированной цены аналогов приведен в таблице 16. Таблица 16. Корректировка на дату продажи
Параметр
ед. изм.
Аналог
Объект
А1
А2
A3
А4
А5
А6 Дата данных (продажи/оценки) 10.01.03 01.03.01 01.03.01 01.03.01 01.02.01 01.02.01 01.02.01 Цена руб. 101400 136800 185400 85200 116640 158400 рост цен на руб. 16200 20160 27000 рост цен % в мес. 15,98% 14,74% 14,56% рост цен (средний) скорректированная цена на 06.99 101400 136800 185400 101400 136800 185400 Рост цен по годам 1999 % в мес.
15,09% 2000 % в мес.
10,00% 2001 % в мес.
2,00% срок корректировки, всего 2001 6 6 6 6 6 6 2002 12 12 12 12 12 12 2003 8 8 8 8 8 8 Поправка на дату продажи 3,27 Скорректированная цена 331124 446724 605428 331124 446724 605428 Таблица 17. Характеристики аналогов, принимаемые в расчет стоимости
Параметр
ед. изм. Аналог
Объект
А1
А2
A3
А4
А5
А6 Скорректированная цена руб. 331124 446724 605428 331124 446724 605428 Технические характеристики Объем разовой загрузки, (Х1) мЗ 10 5 10 20 5 10 20 Удельный расход эл/энергии на сушку 1мЗ (Х2) квт/ч 240 250 240 200 250 240 200 Мощность (ХЗ) КВТ 56,5 38,5 56,5 76,5 38,5 56,5 76,5 Объем габаритный (Х4) мЗ 60,3 31,5 60,3 96,8 31,5 60,3 96,8 Масса (Х5) кг 6800 4500 6800 11200 4500 6800 11200 Материал внутр. обшивки (Х6) алюминий сталь сталь сталь сталь алюминий сталь Для главного ценообразующего параметра (ГЦП) необходимо составить матрицу парных коэффициентов корреляции. Таблица 18. Матрица парных коэффициентов корреляции
У
Х1
Х2
ХЗ
Х4 Х5
У 1
Х1 0,9950 1
Х2 -0,9706 -0,989743 1
ХЗ 0,9982 0,987267 -0,954417 1
Х4 0,9997 0,992472 -0,964796 0,999317 1
Х5 0,9961 0,999938 -0,988096 0,988973 0,99377 1 Проверка на мультиколлениарность YX1 >Х1Х2 YX2>X1X2 0,995 > 0,9897 0,9706 > 0,9897 искл. YX2 > Х2ХЗ YX3 > Х2ХЗ 0,9706 > 0,954 0, 998 > 0,954 искл YX3 > ХЗХ4 YX4 > ХЗХ4 0,9982 > 0,999 0,9997 >0,999 искл. YX4 > Х4Х5 YX5 > Х4Х5 0,9997 > 0,9938 0,9962 > 0,9938 искл Главный ценообразующий параметр Х4 – габаритный объем, как имеющий наиболее тесную корреляционную с У. Для расчета стоимости используем аналоги А1, А2, A3. Кроме того, расчет стоимости будет проведен по двум параметрам Х4 и ХЗ, как параметрам, имеющим наиболее тесную корреляционную связь с ценой. Расчет представлен в таблицах 18 и 19: Таблица 19. Расчет стоимости с использованием Кл (линейного коэффициента торможения
Параметр
Аналог
ед. изм
Объект
А1
А2
А3
96/31,5 Скорректированная цена
руб.
331124
446724
605428
min
max Х3
56,5
38,5
56,5
76,5 Х4
60,3
31,5
60,3
96,8 Удельная стоимость для Х3 (Цан/Ран)
8600,6
7914,1 Удельная стоимость для Х4 (Цан/Ран)
10511,9
6254,4 Коэффициент Кл Таблица 20. Расчет стоимости с использованием Кс (степенного торможения
Параметр
Аналог ед. изм
Объект
А1
А2
А3
Рmax/Pmin Скорректированная цена
руб.
331124
446724
605428
min
max Х3
56,5
38,5
56,5
76,5 Х4
60,3
31,5
60,3
96,8 LOGX3
–0,26207
–0,2982 LOGX4
–0,26207
–0,4876 Коэффициент степенного торможения для Х3
0,879 для Х4
0,538 Стоимость скорректированная попараметрам
min
max По Х3
руб.
463869 Таблица 21. Параметры расчета уравнения регрессии
Аналог
Х4
Цена 1
31,5 331124 2
60,3 446724 3
96,8 605428 Сумма
188,6 1383277 Средняя арифметическая
62,9 461092,2 математич. ожидание Среднее квадратическое отклонение
26,7 Мода
Н/Д Медиана
60,3 Таблица 22. Проверка нормальности распределения данных
Доверительный интервал
Нормальное распределение
Кол-во
Доля
Допуск
minimum
maximum
Х+/- 1&
68,30%
Х+/-2&
9,42602
116,307
95,45%
3
100%
Х+/- 3&
99,70% Таким образом, при допуске 2& распределение данных нормально. Отбраковка аномальных значений признаков: не требуется Таблица 23. Параметры уравнения регрессии
Аналог
Параметр Х4
Цена
Ув 1 31,5
331124
329128 2 60,3
446724
450292 3 96,8
605428
603851 сумма 188,6
1383277 средняя арифметическая 62,867
461092 среднее квадратическое отклонение 26,720
Параметры уравнения регрессии Мода
ао
196604 Медиана 60,3
а1
4207,1 Число аналогов 3
R2
0,9995 Среднеквадратическая ошибка уравнения регрессии Достоверность уравнения регрессии Vx=&x/У 42,50 Совокупность неоднородна Y=аО+а1Х У=196604+4207,1Х Уоо= 450292 Х=60,3 D=Se/y*100% 0,95
Se=(Yi-Ye)/ n-l 4382 Метод множественной корреляции Таблица 24.Основные параметры многофакторной модели
Параметр
ед изм
Аналог
Объект
А1
А2
A3
А4
А5
А6 Скорректированная цена
Руб. 331124 446724 605428 331124 446724 605428 Технические характеристики Объем разовой загрузки, (Х1)
мЗ 10 5 10 20 5 10 20 Удельный расход эл/энергии на сушку 1мЗ (Х2)
квт/ч 240 250 240 200 250 240 200 Мощность (ХЗ)
КВТ 56,5 38,5 56,5 76,5 38,5 56,5 76,5 Объем габаритный (Х4)
мЗ 60,3 31,5 60,3 96,8 31,5 60,3 96,8 Масса (Х5)
кг 6800 4500 6800 11200 4500 6800 11200
У
Х1
Х2
ХЗ
Х4
Х5
У 1
Х1 0,9950 1
Х2 -0,9706 -0,98974332 1
ХЗ 0,9982 0,987267385 -0,954417 1
Х4 0,9997 0,99254885 -0,964962 0,999293 1
Х5 0,9961 0,999938369 -0,988096 0,988973 0,99384 1 1,00 Таблица 25. Расчет параметров уравнения регрессии
Аналог
Параметр Х4
Параметр ХЗ
Цена
Ув
У-Ув
(У-Ув)
1 31,5 38,5 331124 201248 129876
2 60,3 56,5 446724 432366 14358
3 96,8 76,5 605428 749663 -144234
4 31,5 38,5 331124 201248 129876
5 60,3 56,5 446724 432366 14358
6 96,8 76,5 605428 749663 -144234 Сумма 377,2 343 2766553 среднее арифметич. откл 62,87 57,17 461092,2 Среднее квадратич. откл. 26,72 15,52 112444,1 Мода Медиана 60,3 56,5 446723,9 Число аналогов 6 У=а0+а1*х4+а2*хЗ а1= 13444,4 а2= -8671,1 а0= 111589,2 Таблица 26.Согласование результатов оценки
Стоимость, полученная методом
руб.
1. Учета удельных экономических показателей 439052 – через линейный коэффициент торможения 411454 – учет фактора ХЗ 411454 – учет фактора Х4 X – через степенной коэффициент корреляции 466651 – учет фактора ХЗ 463869 – учет фактора Х4 469432 2. Парной корреляции 450292 3. Множественной корреляции 0 Итоговая стоимость 355738 удорожание на блок автоматики 20 000 руб. удорожание на алюминиевую обшивку 63 360 руб. 439 098 руб. Рыночная стоимость установки для сушки пиломатериалов ПАП - СПМ 07К на 01.01.2003 г. составляет: 439 098 руб. Аналогичным образом была рассчитана рыночная стоимость всего парка машин и оборудования, находящегося на балансе предприятия. на предприятии 65 единиц машин и оборудования, их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.03 составляет 9034 тыс. рублей. 2.5. Оценка оборотных активов предприятия В результате проведенной оценки оборотных активов предприятия их рыночная стоимость составила 108166,5 тыс. рублей, в том числе: – запасы 102076 тыс. рублей (корректировка запасов не проводилась так как метод учета их на предприятии отражает их рыночную стоимость); – дебиторская задолженность 6090,5 тыс. рублей (скорректирована на 465,5 тыс. рублей, т.к. имеет место безнадежная задолженность). 2.6. Вывод итоговой величины рыночной стоимости предприятия Таблица 27. Сводная таблица определения рыночной стоимости ЗАО"Саянстрой"
Наименование показателя Код стр. баланса
На 01.01 2003 г.
Рыночная стоимость на 01.01 2003 г. Активы 1. Нематериальные активы
110 15,0 15,0 2. Основные средства
120 15735,0 28269,0 3. Незавершенное строительство
130 15218,0 15218,0 4. Долгосрочные финансовые вложения
140 58531,0 58531,0 5. Запасы
210 102076,0 102076,0 6. Дебиторская задолженность
240 6556,0 6090,5 7. Краткосрочные финансовые вложения
250 1173,0 1173,0 8. Денежные средства
260 116,0 116,0 ИТОГО активы
290 199420,0 211488,5 Пассивы 9. Целевые финансирования и поступления
450 95048,0 95048,0 10. Заемные средства
610 83,0 83,0 11. Кредиторская задолженность
620 63680,0 63680,0 ИТОГО пассивы
690 158811,0 158811,0 Стоимость чистых активов предприятия составит С = А – О 52677,5 На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа и расчетов, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость предприятия определенная имущественным подходом методом стоимости чистых активов по состоянию на 01.01.2003 года составляет 52677,5 тыс. рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ 1. Гражданский кодекс Российской Федерации 2. Налоговый кодекс (2 часть) 3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998г. 4. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.01г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» 5. Методические рекомендации (По определению рыночной стоимости земельных участков), утвержденное Распоряжением Минимущества России от 06.03.02г. №586. 6. Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26 декабря 1995г (ред. От 07.08.01г.) 7. «Порядок оценки стоимости чистых активов», утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29.01.03г. №10н/03-6/пз и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29.01.03.96г. №03-6/пз. 8. Федеральным законом от 22.04.1996г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» 9. Федеральный закон «О приватизации государственных и муниципальных 10. компаниях» № 121 –ФЗ от 21.07.97г 11. Федеральный закон о валютном регулировании. 12. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995. 13. Журнал «Эксперт», № 36, 1999 г, №16, 2003г. 14. Аналитический журнал «Рынок ценных бумаг», № 6, 16, 17, 18, 21 за 1999г.; № 1, 6 за 2000 г 15. Центр информационно-статистических работ (ЦИСР), «Сводные индексы цен по отраслям промышленной продукции по отдельным видам и товарных групп по Российской Федерации».
16. Система автоматизированной кодификации основных средств предприятия по Общероссийским классификатором основных фондов. 17. Система оптимизации амортизационных отчислений в соответствии с ПБУ 6/97. 18. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, Москва, 1991г.
19. «Социально-экономическое положение Республики Хакасия в 2002г.», Госкомстат Республики Хакасия, газета «Хакасия» №27 от 11.02.03г. 20. Бюллетень «Обзор экономики России» №4 за 2002 год. 21. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер.с англ. – М.: Интерэкспорт: Инфра-М, 1995. 22. Бирман Г., Шмидт С.Экономический анализ инвестиционных проектов. – М.: ЮНИТИ, 1997. 23. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2002г. 24. Белых Л.П., Федотова М.А. «Реструктуризация предприятия». Учебное пособие. Москва, ЮНИТИ, 2001г. 25. Андрианов Ю.В. «Оценка автотранспортных средств», М:Дело, 2002г. 26. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. «Оценка бизнеса». Учебник для ВУЗов , Питер 2002г. 27. Проф. М.И.Баканов и проф. А.Д.Шеремет «Экономический анализ», Учебное пособие, Москва, «Финансы и статистика», 2002г. 28. А.П.Ковалев «Управление имуществом на предприятии», Москва, Финстатинформ, 2002г. 29. Беляев, С.Г. В.И. Кошкина Беляев, С.Г. В.И. Кошкина Теория и практика антикризисного управления. – М.: ЮНИТИ, 1996. 30. Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации: Учеб.пособие. – М.:ФилинЪ, 1997. 31. Ван Хорн Дж.К. «Основы управления финансами» И.: Финансы и статистика, 1996. 32. Григорьев В.В, Островкин И.М. Оценка компании, имущественный подход. М.: Дело, 1998. 33. Гитман Д.К. Майкл Д.Джонк Основы инвестирования, Учебник, М.: Дело, 1999. 34. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996. 35. Дэвид Дж. Маклафлин Ценные бумаги: как добиться высоких доходов. М. , 1999 36. Завлин Н.Н., Васильев А.В., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы). – СПб.: Наука, 1995. 37. Есикова В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ, Учебное пособие под редакцией . СПб, 1998. 38. Ковалев А.П. Сколько стоит имущество компании? – М.: Финстатинформ, 1996. 39. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. – М.: Финстатинформ, 1997. 40. Колесникова М. Ценные бумаги. Учебник. Финансы и статистика, 1998 41. Кочович Е. Финансовая математика: теолрия и практика финансово-банковских расчетов: Пер.с серб. – М.: Финансы и статистика, 1994 Оценка стоимости ценных бумаг, Метод.пособие ИПО, Фин.академия при правительстве РФ. М.: 1999. 42. Пратт Ш.П. «Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний». 2-е изд. – М.: Ин-т экономического развития Всемирного банка, 1994. 43. Родионова В.М., Федотова М.А. Финансовая устойчивость компании в условиях инфляции. – М.: Перспектива, 1996 44. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. – СПб., 1996. 45. Фридман Д.ж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995. 46. Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 1996. 47. Ульям Ф. Шарп и др Инвестиции,. Москва ИНФРА-М 1997.
[1] Данная методика приведена в учебно-методическом пособии: Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997. [2] Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М.: Центр экономики и маркетинга, 1977. [3] Порядок оценки стоимости чистых» активов акционерных обществ, утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10-н; Гражданский кодекс РФ, ст. 138, 139, 150; [4] Согласно ПБУ 14/2000 только те нематериальные активы могут быть учтены на счете 04, срок использования которых превышает год. [5] См.: Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности/Под ред. Кар­повой Н.Н., Азгольдова ГГ. Материалы Института профессиональной оценки, 1998. [6] Шкала предложена специалистами Инженерной академии РФ [7] Согласно "Общей части к сборникам УПВС" Хакасия относится 4-му территориальному поясу и 3-му климатическому району. Расчет строительного объема и показателей восстановительной стоимости 1 м3 производится согласно правилам изложенным в "Общей части к сборникам УПВС". [8] На дату продажи А5 цена камеры с внутренней обшивкой из алюминия была дороже по сравнению со стальной на 63360 руб.