БИЗНЕС-ПЛАН
«Строительство жилого комплекса премиум-класса с автостоянкой иофисными помещениями на ул. Грузинской»
Исполнитель: ООО «Эгна-Строй»
Дата: I кв. 2009 г.
Нижний Новгород – 2009 г.
Оглавление
Аннотация. 4
1. Меморандум о конфиденциальности. 5
2. Резюме. 6
Суть проекта. 6
Эффективность проекта. 6
3. Описание предприятия и отрасли. 9
Общие сведения. 9
Основные достижения компании. 9
4. Управление и организационный план. 12
Правовое обеспечение проекта. 12
5. Финансовый план. 17
Основные допущения и нормативы для финансово-экономическихрасчетов 17
Основные финансовые показатели и финансовая отчётность попроекту 17
6. Описание продукции. 19
Описание проекта и потребительских характеристик жилогокомплекса 19
Уникальные особенности проекта. 22
Наличие инфраструктуры дома. 24
Наличие парковки. 24
Степень готовности объекта. 25
Эксплуатация. 26
Условия продажи. 26
Стратегия сбыта жилых и коммерческих площадей. 28
7. Производственный план. 30
Месторасположение и инфраструктура. 30
Контроль качества строительства. 31
Экологичность и безопасность проекта. 33
8. Направленность и эффективность проекта. 34
Направленность проекта. 34
Значимость и масштабность проекта. 34
Гарантии инвесторам… 35
Приложения. 36
/>/>Аннотация
Настоящийбизнес-план посвящен экономическому обоснованию целесообразности инвестированияв строительство жилого комплекса премиум-класса со встроенными офиснымипомещениями и парковкой на ул. Грузинской г.Н. Новгорода. В бизнес-планесобрана вся необходимая информация для проведения инвестиционных расчетов, втом числе основные статьи доходов, затрат и капитальных вложений, которыепотребуется совершить при реализации проекта.
Основнымиисточниками данных для проведения расчетов с целью экономического обоснованияэффективности проекта стали — статистика рынка строительства и недвижимости,экспертные оценки компетентных представителей строительных компаний, а такжеанализ нормативно-правовой базы в сфере жилищного строительства. При проведениирасчетов с целью оценки эффективности инвестиций применялся методдисконтированных денежных потоков.
/>/>1. Меморандум о конфиденциальности
Данныйбизнес-план представляется на конфиденциальной основе исключительно дляпринятия решения о возможности финансовой поддержки проекта и не может бытьиспользован для копирования или каких-либо других целей, а также не может бытьпередан третьим лицам.
Принимая нарассмотрение данный бизнес-план, получатель берет на себя ответственность за соблюдениеуказанных условий.
Все данные,оценки, планы, предложения и выводы, приведенные в этом документе, касающиесярасходов, объёмов реализации, источников финансирования и прибыльности проекта,актуальны при отсутствии форс-мажорных обстоятельств и основываются насогласованных мнениях участников разработки бизнес-плана.
/>/>2. Резюме
Суть проекта
C просьбой о предоставлении кредитаобращается предприятие ООО “Эгна-Строй”.
Проектомпредполагается возведение 5-подъездного жилого дома премиум-класса на ул. Грузинскойв г. Нижний Новгород. Жилой дом предусматривает наличие коммерческих помещений,автостоянки (парковочных мест), а также бассейна и медицинского центра.
Послеполучения кредита и подготовки площадки ООО “Эгна-Строй” планирует приступить кстроительным работам по возведению здания.
/>/>/> Эффективностьпроекта
Комплекснаяоценка параметров проекта свидетельствует о высокой степени инвестиционнойпривлекательности. При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проектявляется эффективным и финансово состоятельным. Таким образом, приведенныерезультаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проектасвидетельствуют о высокой степени его привлекательности с точки зренияпотенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации.
Объектстроительства расположен в историческом и деловом центре города, в шаговойдоступности от основных исторических объектов города, рядом с пешеходной улицейБ. Покровская.
/>/>/>Сведения о компании-получателе инвестиций
ООО“Эгна-Строй”. Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Костина, 4. Фактический адрес: г. НижнийНовгород, ул. Грузинская, д.5а. Тел.: 430-34-02, 430-01-57, факс 430-37-59.
Группа компаний“Эгна” работает на нижегородском рынке 20 лет. В группу входят предприятияразличных профилей: туристического и строительного.
ООО“Эгна-Строй” являлась заказчиком-застройщиком десятиэтажного 2-х подъездного жилогодома в Советском районе г.Н. Новгорода. На данный период выполнение объёмовработ по этим объектам составляет 100%.
Также ООО“Эгна-Строй” выполнила строительство офисного пятиэтажного здания вНижегородском районе по ул. Грузинской за счет собственных средств.
Также ООО“Эгна-Строй” выполнила строительство офисного трехэтажного здания в Советскомрайоне
ООО“Эгна-Строй” являлась заказчиком-застройщиком десятиэтажного 2-х подъездного жилогодома по ул. Рокоссовского г.Н. Новгорода. На данный период выполнение объёмовработ по этим объектам составляет 100%.
Компания“Эгна-Строй” являлась заказчиком-застройщиком 18-ти этажного жилого дома спомещениями общественного назначения по ул. Пролетарской в Канавинском районегорода Н. Новгород.
Затраты настроительство осуществляются за счет собственных средств и с привлечениемсредств дольщиков.
ООО“Эгна-Строй” является заказчиком-застройщиком квартирной застройки группы жилыхдомов с конторскими помещениями и подземной автостоянкой по ул. Грузинской вНижегородском районе. В настоящее время идет подготовка к строительным работами заканчивается расселение.
ООО“Эгна-Строй” располагает всеми необходимыми производственными ресурсами дляорганизации строительства объектов различной сложности.
Предпроектныепереговоры позволили сформировать инфраструктуру проекта, существуютпредварительные соглашения с потенциальными участниками проекта; в частности,достигнуты договоренности с администрацией Нижегородского района, строительнымикомпаниями, финансовыми институтами (банки, ЖСК).
/>/>3. Описание предприятия и отрасли
Общие сведения
Организационно-правоваяформа – Общество с ограниченной ответственностью (ООО). Общество руководствуетсяв своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральнымзаконом от 08.02.98 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью»,а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом (см. Приложения кбизнес-плану).
Адрес: г. НижнийНовгород, ул. Костина, 4.
Фактическийадрес: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская, д.5а.
Тел.: 430-34-02,430-01-57, факс 430-37-59.
Группакомпаний “Эгна” работает на нижегородском рынке 19 лет. В группу входятпредприятия различных профилей: туристического и строительного.
Сферадеятельности ООО «Эгна-Строй» – строительство жилых домов, офисныхзданий в роли как заказчика, так и генподрядчика.
Цельюдеятельности предприятия является хозяйственная деятельность, направленная наизвлечение прибыли.
Руководительпредприятия: Борис Рувенович Эвин.
Владельцамикомпании являются физические лица: ФИО Доля,% Борис Рувенович Эвин 50 Марк Рувенович Эвин 50 />Основные достижениякомпании
Компанияработает на строительном рынке 7 лет и за это время успела построитьзначительное количество крупных объектов недвижимости.
Основудеятельности компании составляет инвестирование строительства и дальнейшаяреализация квартир в жилых районах, в домах эконом-, бизнес-класса и элитныхжилых комплексах в городе Н. Новгороде.
За годысвоей деятельности ООО «Эгна-Строй» сумела завоевать прочные позициина рынке и стать одним из его уверенных лидеров. Высокая репутация компании, ееавторитет в деловых кругах позволяют активно развивать строительство во всехсегментах нижегородского рынка недвижимости.
Пристроительстве используются самые современные технологии и новейшие строительныематериалы, которые обеспечивают стабильно высокое качество как индивидуальныхзданий, так и жилых комплексов.
Проводимаямаркетинговая политика компании ООО «Эгна-Строй» в сочетании свысоким профессиональным уровнем менеджмента позволяет обеспечивать высокиетемпы реализации жилья различных ценовых категорий. В планах – расширение объёмовфинансирования строительства и продажи квартир, а также объектов коммерческойнедвижимости в городе Н. Новгороде.
За годыработы компания успешно реализовала следующие проекты:
Жилой дом вмкр. Кузнечиха (сдано в эксплуатацию).
Ещё одинжилой дом в этом же микрорайоне. Площадь каждого жилого дома составила 6000 кв.м. (сдано в эксплуатацию).
2 офисныхздания в мкр. Кузнечиха. Площадь офисных помещений составила по 1620 кв. м. наобъект (сдано в эксплуатацию).
Собственныйофис на ул. Грузинской площадью 1500 кв. м. Стоимость офисного зданиясоставляет на текущий момент около 300 млн. руб. (сдано в эксплуатацию).
Жилой дом вмкр. Мещерское озеро на ул. Пролетарской, а также офисные помещения там же,общей площадью около 10000 кв. м. (сдача – декабрь 2008 г).
В процессе проектированияи строительства находятся следующие крупные объекты:
Жилойкомплекс на ул. Грузинской (на стадии расселения, сдача – конец 2011 г).
Зданиеплощадью 2700 кв. м. в мкр. Мещерское озеро (сдача – 2009 г).
Жилой дом на10000 кв. м. там же (на стадии проектирования).
Офисноездание на 1600 кв. м. по ул. Рождественской (сдача – 2009 г).
Также с 2007г. компания является техническим заказчиком строительства автосалона исервисного центра грузовых автомобилей «Вольво» на Московском шоссе.
ООО«Эгна-Строй» имеет отличную кредитную историю и значительный опытсотрудничества с различными финансово-кредитными учреждениями. За плечамикомпании имеется более чем 5-летний опыт успешного кредитования в банке«Уралсиб».
Партнерыкомпании:
1) Проектныеорганизации:
— ООО«АРКО»,
— ООО«РУЗГ»,
— ООО«Мост-Н»,
— ООО«Интерстиль».
и др. компании.
2) Поставщики:
— Борскийсиликатный завод,
— ЗКПД-4,
— ДзержинскийЖБК-4,
— Нагорныйбетонный завод,
и множестводругих компаний.
Гарантияминадежности и стабильной работы компании являются крупные собственные активы ибольшой опыт работы.
/>/>4. Управление и организационный план
Правовое обеспечение проекта
Легитимностьстроительства обеспечивается следующими документами[1]:
1) Договораренды земли №14086/06 от 28.12.05.
2) Разрешениена строительство № 4330-р от 30.09. 2005 (распоряжение главы администрации г.Н.Новгорода).
3) Лицензияна право проведения строительно-монтажных работ № ГС 4-52-02-27-0-5260086048-008043-3.
4) Заключениепо проекту № 30 от 20.02. 2008 г., выдано департаментом архитектуры иградостроительства администрации г.Н. Новгорода.
Легитимностьдеятельности ООО «Эгна-Строй» обеспечивается следующими документами:
1) Свидетельствоо государственной регистрации юридического лица.
2) Свидетельствоо внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
3) Свидетельствоо постановке на учет в налоговом органе юридического лица.
4) Устав ООО«Эгна-Строй» (действующая редакция);
5) Приказы оназначении директора и главного бухгалтера.
Общие правовыехарактеристики проекта. Намечаемое расширение рынка услуг по строительствужилья, новизны в планировании квартир, уменьшение накладных расходов в связи сростом объёмов позволяет сделать привлекательным для населения участие встроительстве жилья. С инвесторами будут заключаться договоры на долевоеучастие в строительстве, предусматривающие своевременное финансированиезаказываемого жилья. Одновременно заключаются договоры на обеспечениестроительства путем выполнения субподрядных работ.
Набор необходимойрабочей силы будет обеспечиваться трудовыми договорами в соответствии стребованиями Трудового кодекса РФ. На предприятии работают специалисты поохране труда и техники безопасности.
Условиятруда на создаваемых рабочих местах соответствуют требованиям техникибезопасности и производственной санитарии.
Режим трудаи отдыха установлен в соответствии с законодательством, коллективным договором,трудовым договором. Проводится постоянный контроль за соблюдением нормативныхправовых актов по охране труда; проводится аттестация рабочих мест по условиямтруда; подготовка (обучение), инструктаж, повышение квалификации работников повопросам охраны труда.
ООО«Эгна-Строй» является самостоятельным хозяйствующим субъектом справами юридического лица, приобретаемыми им с момента его государственнойрегистрации. Общество имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс,расчетный и иные банковские счета, в том числе валютные в российских ииностранных банках. Оно самостоятельно планирует свою производственно-хозяйственную,финансовую и иную деятельность.
Балансоваяприбыль, ее налогообложение, а также прибыль Общества определяются в порядке,предусмотренном действующим законодательством. Чистая прибыль Общества остаетсяв распоряжении Общества. Часть чистой прибыли по решению учредителя можетвыделяться для распределения среди работников Общества, в том числе в видеденежного вознаграждения.
Участникиобщества несут ответственность по обязательствам, принятых на себя обществом,только в пределах своих вкладов в капитал общества. Именно в этом смыслеответственность общества ограничена. В то же время само общество какюридическое лицо отвечает по обязательствам всем своим имуществом.
Партнеры по реализации проекта
Дляреализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса совстроенными офисными помещениями и парковкой на ул. Грузинской г.Н. Новгородакомпания ООО «Эгна-Строй» привлекает следующих партнеров:
1) Проектнаяорганизация – ООО «Архитектурная мастерская Зубкова».
2) Подрядныеи субподрядные организации.
Консультанты по маркетингу и финансам
ООО«Консалтинговая компания Финсмарт».
Поддержка со стороны органов власти
Проектстроительства одобрен на уровне Правительства Нижегородской области исогласован с администрациями и муниципальными образованиями.
Проектрассмотрен:
1) Нижегородскимгородским центром санитарно-эпидемиологического надзора,
2) УГПСНижегородской области,
3) Градостроительнымсоветом,
4) Министерствомкультуры Нижегородской области.
Социальнаязначимость проекта
Социальнаязначимость проекта заключается в:
1) расселениизначительной части ветхого фонда по ул. Грузинской,
2) благоустройствеприлегающей к строительной площадке участка,
3) созданиизаконченного и современного архитектурного облика ул. Грузинской.
Реализация проекта
ООО«Эгна-Строй», соединяя в себе функции заказчика и генподрядчика,имеет возможность эффективно проводить полный комплекс СМР. В ходе реализациипроекта по строительству жилого комплекса на ул. Грузинской компания планируетосуществлять следующие функции:
Организацияи сопровождение предпроектных и проектных работ:
проведениетехнической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций(электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и др.),получение технических условий на их присоединение,
контроль засроками действия и пролонгирование (при необходимости) ранее выданныхтехнических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
Организацияи сопровождение строительного производства:
организацияуправления строительством,
оформлениестроительной документации,
контроль закачеством выполнения строительно-монтажных и пуско-наладочных работ,
контроль засоблюдением проектных решений и требований нормативных документов,
контроль засоответствием применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемогооборудования проектным решениям и требованиям нормативных документов (СНиП),
контроль заисполнением подрядчиками указаний и предписаний авторского надзора, требованийшефмонтажных организаций и органов государственного строительного контроля,
контроль ипринятие своевременных мер по устранению выявленных ошибок в проектно-сметнойдокументации,
контроль ивыдача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов,
контроль засроками производства работ и корректировка их в случае необходимости,
содействие воформлении актов выполненных работ в ходе строительства,
приемка законченногообъекта от субподрядчиков и сдача его в эксплуатацию эксплуатирующейорганизации.
Организацияпродажи квартир, парковок и офисных помещений:
рекламнаядеятельность,
подборпотенциальных покупателей,
организациярегистрации сделок купли-продажи.
/>/>5. Финансовый план
Основные допущения и нормативы дляфинансово-экономических расчетов
Методикаоценки, используемая в расчетах, соответствует принципам бюджетного подхода. Всоответствии с принципами бюджетного подхода горизонт исследования (срок жизнипроекта) разбивается на временные интервалы (интервалы планирования), каждый изкоторых рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. Наосновании потоков денежных средств определяются основные показателиэффективности и финансовой состоятельности проекта.
Представленныйпроект рассчитан со сроком жизни 40 месяцев с периодом планирования 1 месяц. Расчётыпроводились в постоянных ценах в рублевом исчислении.
В целомпроект рассчитан исходя из благоприятного прогноза развития российскойэкономики на ближайшие несколько лет.
Дата начала реализациипроекта – сентябрь 2007 г.
Расчетывыполнены в постоянных ценах, принимаемых на момент формирования бизнес-плана (2квартал 2008 года).
Финансоваямодель бизнес-плана разрабатывалась с помощью программного продукта«Инвестиционный анализ 1.8» (ООО «Константа»). Детальныйрасчёт показателей финансового плана приводится в приложении к данномубизнес-плану. />/> Основные финансовые показатели и финансовая отчётностьпо проекту
Детальныйрасчет параметров проекта по данной схеме финансирования приведен в приложении.Ниже приводятся базовые финансовые показатели.
Показатель Значение Простой срок окупаемости проекта, мес. 39,9 Дисконтированный срок окупаемости проекта, мес. 41,2
Внутренняя норма доходности проекта[2],% 23
Чистый денежный поток[3], тыс. долл. 5 827,8
Чистый дисконтированный доход[4], тыс. долл. 2 157,2
Индекс доходности[5] 1,22
/>6. Описание продукцииОписание проекта и потребительских характеристикжилого комплекса
Проектпредставляет собой 5-подъездный многосекционный жилой комплекс премиум-класса,включающий в себя 96 квартир средней площадью 130 кв. м. В составе жилогокомплекса будут находиться также конторские помещения и оздоровительный блоксуммарной площадью 2769 кв. м. Объект будет включать в себя медицинский центр,бассейн, торговые площади, детскую площадку и трехуровневый паркинг.
По своимпотребительским характеристикам жилой комплекс относится к премиум-классу изначительно превосходит имеющиеся аналоги в Нижнем Новгороде.
Основаниямидля отнесения жилого комплекса к премиум-классу являются:
1) Индивидуальныйархитектурный проект, отличающийся привлекательным экстерьером, учетомособенностей прилегающей территории, отличными инженерно-техническими решениями.В частности, проект предусматривает:
большиеплощади квартир от 60 до 150 кв. м., а также пентхаусы площадью от 200 кв. м. ивыше,
свободнуюпланировку квартир,
возможностьудобного объединения прилегающих квартир на одном этаже (при покупке двух иболее квартир),
высотупотолков 3300 см,
большие холлыв подъездах (от 40 кв. м), позволяющие организовать услуги портье и консьержа,
бесшумные импортныелифты высокого класса с панорамным остеклением, позволяющие спускаться впаркинг-зону из зоны жилых помещений,
и многодругое.
2) Продуманнаяинфраструктура и технические решения:
Огороженнаятерритория жилого комплекса, пункты охраны, КПП на въезде во двор и паркинг,
Бронированныедвери,
Системавидеонаблюдения по всему периметру дома,
3-хуровневая автостоянка на 270 парковочных мест,
Центральноекондиционирование помещений,
Собственнаягазовая котельная, не зависящая от городских теплосетей и позволяющаябесперебойно снабжать жилой комплекс теплом и горячей водой,
Собственнаясистема водоснабжения, позволяющая дополнительно очистить воду изцентрализованного источника и довести ее качество до стандартов питьевой,
Наличие 2-хи более стояков на одну квартиру, что позволяет использовать нестандартныеархитектурные и дизайнерские решения в рамках отдельной квартиры, в частности,менять расположение ванных комнат,
Широкий шагнесущих конструкций (7x7 м), что позволяет свободнопроектировать планировку каждой отдельной квартиры под потребности конкретногопокупателя,
Оптоволоконныелинии интернет,
Спутниковоетелевидение,
Подключениек телефонной сети,
Охранно-пожарнаясигнализация,
Вытяжнаявентиляция помещений.
3) Безупречноекачество исполнения:
Отделкавходных групп и общих холлов высококачественными отделочными материалами, в т. ч.натуральным камнем,
Бронированныевходные двери высокого класса,
Внешняяотделка жилого комплекса с применением элитных отделочных материалов,натурального гранита и дерева, индивидуальных декоративных элементов.
4) Наличиедополнительных элементов в составе жилого комплекса:
Собственныйбассейн длиной 25 м. и фитнес-центр с тренажерами и кардиозоной, солярием исауной. Важной особенностью является то, что данный спортивно-оздоровительныйкомплекс предназначен только для жильцов будущего дома и исключает попаданиеслучайных гостей извне.
Большаяпарковка, в составе которой на 3-х уровнях расположатся 270 парковочных мест. Такимобразом, на каждую квартиру будет приходиться примерно по 3 парковочных места,что пока не имеет аналогов в Нижнем Новгороде. Также важно подчеркнуть, чтоданные парковки не предназначены для продажи сторонним лицам.
Наличие всоставе парковки собственной мойки автомобилей.
Детскаяплощадка и рекреационная зона во внутреннем дворе, куда закрыт доступ дляпосторонних посетителей.
5) Благоприятноеокружение и расположение.
Жилойкомплекс строится на улице Грузинской, в историческом центре Нижнего Новгорода,что означает близость к любимым зонам отдыха нижегородцев, а также к множествуобъектов сложившейся инфраструктуры. В двух минутах ходьбы находится главнаяпешеходная улица города – Большая Покровская, на которой расположено большоеколичество кафе и ресторанов, театры и кинотеатры, магазины одежды иаксессуаров от среднего до элитного ценового сегмента, художественные галереи имногое другое.
Также внепосредственной шаговой доступности (15-20 мин. ходьбы) находятся:
НижегородскийКремль и Волжская набережная, большое количество школ и детских садов: отобщедоступных до частных элитных учебных заведений, значительное число высшихучебных заведений: Нижегородский Госуниверситет, Архитектурно-строительныйуниверситет, Педагогический университет, Медицинская академия и др., множествообъектов здравоохранения: от детской поликлиники и областной стоматологическойполиклиники до частных клиник различной направленности, банки, ж/д и авиакассы,салоны сотовой связи и проч.
Уникальнойособенностью жилого комплекса является то, что несмотря на свою приближенностьк центру, он находится в стороне от шумных людских и автомобильных потоков. Особенностьюулицы Грузинской на данном отрезке является практически полное отсутствиепроезжающего мимо автотранспорта и малое количество прохожих. За счет этогодостигается уединенная и спокойная атмосфера. В то же время от этого участкаулицы легко проехать и пройти к основным транспортным артериям центра НижнегоНовгорода, откуда можно быстро попасть в любой район города.
Также жилойкомплекс выгодно отличается благоприятной экологической обстановкой в районесвоего расположения. За счет удаленности от автодорог и значительногоозеленения в этом районе сохраняется чистый воздух, свободный от выхлопов игородской пыли. Поблизости полностью отсутствуют какие-либо промышленныепредприятия, фабрики, угольные котельные и другие загрязнители воздуха.
Наконец,расположение жилого комплекса в самом центре города обуславливает отличные видыдля жильцов последних этажей: на Нижегородский Кремль, улицу Большую Покровскуюи всю историческую часть города. Уникальные особенности проекта
Жилой комплексимеет ряд уникальных особенностей, которые пока не имеют аналогов в НижнемНовгороде и едва ли будут иметь их в ближайшие несколько лет. В частности, стоитвыделить:
Парковки. Большаяпарковочная зона расположена на 3-х подземных уровнях и позволит одновременноразмещать до 270 автомобилей. Таким образом, на одну квартиру приходится до 3-хмашиномест. Увеличить скорость движения автомобилей позволит удобная системавъездов и выездов. В каждой секции дома предусмотрен лифт, ведущий из зоныпарковки непосредственно в жилую часть. Как и все помещения, паркинг будетконтролироваться охраной. Данная совокупность характеристик пока не имеетаналогов среди жилых комплексов Нижнего Новгорода.
Бассейн. Жилойкомплекс будет оборудован большим плавательным бассейном длиной 25 м. Также всоставе дома будет находиться спортивный зал с силовыми и кардиотренажерами. Удачнымдополнением к этому набору удобств станет сауна и солярий. Таким образом, всоставе жилого комплекса будет присутствовать полноценныйспортивно-оздоровительный клуб, способный заменить любой другой фитнес-центр. Важноподчеркнуть, что данный клуб предназначен только для жильцов дома и их гостей,что позволит сохранить атмосферу клубности и элитарности.
Наборинфраструктуры премиум-класса. В составе жилого комплекса будет присутствоватьполный набор инженерно-технических и инфраструктурных решений самого высокогокласса. Дом планируется оборудовать собственной системой отопления, горячего ихолодного водоснабжения, системами водоочистки, пожаротушения, вентиляции икондиционирования. Цель такого оснащения – предоставить жильцам максимальнуюнезависимость от городских коммунальных систем и сделать быт как можно болеекомфортным.
Внутреннийдвор-атриум. Благоустройство двора элитного дома также соответствует уровню. Прилегающаятерритория будет огорожена и станет охраняется круглые сутки. Именно поэтомувнутренний двор жилого комплекса будет находиться под постоянной защитойновейших систем контроля доступа и 24-часовым взглядом охранных видеокамер.
Все это, атакже многое другое позволяет однозначно классифицировать жилой комплекс,относя его к премиум-классу. Жилой комплекс соответствует данному классу повсем общепринятым критериям:
Месторасположение.Элитный дом должен находиться либо в историческом центре города, либо вэкологически чистом районе. Важным так же является престижность квартала, видиз окон, концентрация людей (тихое место). Наличие инфраструктуры дома
Индивидуальностьархитектурного решения здания, а так же отделка вестибюлей и лестнично-лифтовыххоллов, использование при строительстве высококачественных материалов ведущихпроизводителей.
Характеристикиквартиры. К ним относятся: высота потолков, площадь квартиры, возможностьперепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличиеизолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой кухни.
Техническоеоснащение здания. Это и звукоизоляция и современные бесшумные лифты известныхпроизводителей и центральная приточно-вытяжная вентиляция и системыкондиционирования и автономная система водо — и теплоснабжения и системателекоммуникаций.
Высокаястепень безопасности жильцов. Это круглосуточная охрана с использованием системвидеонаблюдения, домофоны, системы противопожарной безопасности. Наличие парковки
Хорошеесостояние прилегающих к дому территорий: детская площадка, озелененный двор сиспользованием ландшафтного дизайна, хорошая освещаемая улица и удобныеподъезды.
Базовыетехнические характеристики жилого дома
Типконструкции здания: монолитно-каркасная.
Заполнениестен: керамический кирпич.
Фасад: навесной,отделка декоративной штукатуркой (Сенерджи).
Материалотделки цоколя: гранит.
Высотапотолков: 3300 см.
Привлекательностьи конкурентоспособность жилого комплекса
Привлекательностьи конкурентоспособность объекта по сравнению с аналогами достигается за счет:
Удачногоместорасположения. Жилой комплекс будет находится в самом центре города, но вто же время вдали от шумных автодорог и людских потоков. Аналогов этому вНижнем Новгороде практически нет.
Большойпарковки, предусматривающей по 3 машиноместа на одну квартиру (до сих пор домапремиум-класса в Нижнем Новгороде строили или без парковок вообще или израсчета 0,5–1 машиноместа на квартиру).
Спортивно-оздоровительногокомплекса, что также практически не встречается в существующих элитных жилыхдомах города.
Полногонабора собственной инфраструктуры самого высокого класса.
Привлекательноговнешнего вида дома и удобных планировок квартир.
Разумнойценовой политики, предусматривающей среднерыночные цены на жилье такого уровня.Степень готовности объекта
На моментподготовки настоящего бизнес-плана проведено расселение домов на месте будущегожилого комплекса, а также начата подготовка к строительным работам.
Эксплуатация
Для целейэксплуатации и управления объектом предполагается создать собственнуюуправляющую компанию, которая будет заниматься вопросами функционированияжилого комплекса и осуществлять управление в интересах жильцов.
В функцияхуправляющей компании будет находиться:
Управлениеимуществом дома. Под имуществом понимаются межквартирные лестничные площадки,лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, атакже крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. К имуществуотносится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и другоеоборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений иобслуживающее более одного помещения.
Контроль засистемой жизнеобеспечения дома.
Реакция нааварийные ситуации и организация работы штатного технического персонала.
Охранаобъекта силами частного охранного предприятия, контроль за системойвидеонаблюдения и организация службы консьержей.
В комплексе,эти меры позволяют создать максимально комфортные и безопасные условияпроживания. Условия продажи
Продажуквартир в жилом комплексе предполагается осуществлять по договорам долевогоучастия, которые регистрируются в органах госрегистрации. По такому договорудольщик обязуется оплатить свою долю и принять квартиру. Компания – передатьквартиру, обеспечить документацией для оформления собственности.
В договоребудут содержатся следующие условия:
строительныйадрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать приобретаемую квартиру(этаж, планировка, размер квартиры, ее расположение).
оговорен типиспользуемых отделочных материалов и степень готовности при передаче квартиры;
указан сроксдачи дома в эксплуатацию;
содержитсяуказание на то, что цена договора является окончательной и может быть измененатолько по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случаеудорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать;
предусмотренаответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков иобязанность их устранить, если таковые будут выявлены;
положение отом, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, атакже ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру иливозместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц;
положение отом, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру;
обязанностьзастройщика выдать дольщику на руки документы, необходимые для регистрацииправа собственности, по первому его требованию.
Такимобразом, юридический механизм продажи жилья будет полностью соответствоватьФедеральному закону от 30.12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принятГД ФС РФ 22.12. 2004).
Стратегия сбыта жилых и коммерческих площадей
Элитныйхарактер проекта и небольшое количество квартир обуславливают выбор особойстратегии сбыта квартир. Применительно к данному жилому комплексу планируетсяотказаться от массированной рекламной кампании, значительных вложений вмедиаканалы и других способов стимулирования продаж, подходящих, скорее, длямассового жилья.
Гораздоболее эффективным в данном случае будет точечное размещение рекламных иинформационных материалов в прессе и сети интернет. Также хорошо работаютпрямые контакты с потенциальными покупателями, позволяющие в неформальнойобстановке рассказать о преимуществах жилого комплекса. Другим эффективнымспособом продвижения станет взаимодействие с агентствами недвижимости иотдельными риэлторами, работающими на рынке жилья бизнес — и премиум-классов.
Продажаквартир будет осуществляться в течение всего срока реализации проекта домомента сдачи дома в эксплуатацию, либо до тех пор, пока все квартиры неокажутся распроданными.
Параллельнос реализацией квартир будет происходить продажа парковочных мест. Графикреализации – равномерный на всем протяжении проекта.
Продажиофисных и торговых площадей запланированы на конец проекта.
Предусмотренноепроектом количество квартир является оптимальным для данного типа жилыхкомплексов. С одной стороны, сравнительно небольшое количество квартир нетребует значительных усилий на сбыт и позволяет сохранить закрытую клубную атмосферудома. С другой – 96 квартир позволяют каждому покупателю выбрать оптимальнуюдля себя площадь жилья и его месторасположение в жилом комплексе. Кроме того,такое количество квартир оптимально с точки зрения эксплуатации жилья. Всерасходы по содержанию и обслуживанию инфраструктуры жилого комплекса делятсямежду жильцами пропорционально площади жилья, в результате чего на каждуюотдельную квартиру будет приходиться экономически оправданная и относительнонебольшая сумма.
/>7. ПроизводственныйпланМесторасположение и инфраструктура
Жилойкомплекс расположен на улице Грузинской в Нижегородском районе НижнегоНовгорода (см. рис).
/>
Рис.8.1. Месторасположениежилого комплекса (отметка №1)
Строительнаяплощадка находится в самом центре города, недалеко от пешеходных зон и местотдыха, а также недалеко от администраций городского и областного уровней.
Местомстроительства жилого комплекса является район с высокой плотностью существующейжилой застройки, которая существует на ул. Грузинской и прилегающих улицах втечение очень долгого времени. Основная масса построек – жилые дома,большинство из которых находятся в хорошем техническом состоянии и не являютсяаварийными.
Передначалом реализации проекта на месте будущей строительной площадке былипроведены геологоразведочные работы. По результатам этих работ было сделанозаключение, которое подтвердило абсолютную пригодность данной площадки подконкретный архитектурно-строительный проект, в т. ч. с точки зрения глубины иконструкции фундамента.
В силу того,что плотность жилой застройки вокруг стройплощадки велика, в местестроительства присутствует полный набор необходимой инфраструктуры, в частности:
Водоснабжение,
Канализация,
Электрическиесети,
Телефонныесети.
Кроме того,в непосредственной близости от стройплощадки находится частная газоваякотельная, питающая несколько зданий. Данную котельную планируется использоватьв качестве источника тепла и горячего водоснабжения для жилого комплекса. Такимобразом, жилой комплекс будет обеспечен теплом на постоянной основе беззависимости от городских теплосетей.
На времястроительства площадку планируется обеспечивать электроэнергией по временнойсхеме, а по завершению работ жилой комплекс будет подключен к городскимэлектросетям. Контроль качества строительства
Как уже былосказано, ООО «Эгна-Строй» ведет свою деятельность по строительствужилых домов и офисных зданий в роли как заказчика, так и генподрядчика. Этоозначает, что компания обладает всеми правами и возможностями для того, чтобыосуществлять технический контроль качества проводимых работ. В первую очередьэто относится к контролю качества работ, выполняемых субподрядчиками, которымбудут передаваться отдельные участки работ.
В штатекомпании имеются сотрудники, имеющие необходимое образование и опытосуществления контроля качества строительных работ.
В ходереализации проекта планируется дополнительно привлечь несколько сотрудников надолжности специалиста технического надзора для целей технического контроля ходаработ. Также общий контроль за выполнением СМР будут осуществлять прорабы (2чел) и главный инженер.
Кадровоеобеспечение проекта
Дляреализации проекта ООО «Эгна-Строй» планирует привлечь каксобственный, уже работающий штат сотрудников, так и дополнительных специалистов.
В частности,дополнительно планируется привлечь следующий персонал: Должность Количество, чел З/плата, тыс. руб. /мес. Руководитель предприятия 1 100 Руководитель проекта 1 50 Главный инженер 1 40 Прораб 2 45 Специалист технического надзора 1 25 Начальник ПТО 3 20 Снабженец 2 20
Заработная плата по каждой категории работников соотноситсяс ежемесячным уровнем. Общий ежемесячный ФОТ составит 405 тыс. руб.
Все категории сотрудников должны быть подготовлены к работенад объектами такого уровня и обладать необходимой квалификацией. Проводить дополнительнуюпереподготовку и обучение специалистов в рамках реализации данного проекта непланируется.
Экологичность и безопасность проекта
Реализацияпроекта по возведению жилого комплекса не нанесет ущерба окружающей обстановкеи не ухудшит экологическую ситуацию в районе и городе.
Реализацияпроекта не предполагает снос и нанесение ущерба каким-либо памятникам старины иархитектуры.
Подтверждениебезопасности получено в процессе согласования проекта с контролирующими организациями,в т. ч. Нижегородским городским центром санитарно-эпидемиологического надзора, УГПСНижегородской области, Министерством культуры Нижегородской области[6].
/>8. Направленность иэффективность проектаНаправленность проекта
Реконструкциячасти улицы Грузинская, освобождение ее от ветхого фонда, обновлениеархитектуры улицы на выбранном участке.
Удовлетворениепотребности жителей Нижнего Новгорода в качественном жилье высокого класса.
Создание наулице Грузинской медицинского центра и офисных площадей.
Созданиеновых рабочих мест как в составе инфраструктуры жилого комплекса, так и всоставе предприятий, которые будут эксплуатировать коммерческие помещения в нем.
Расселениечасти ветхого фонда по ул. Грузинской, предоставление жильцам сносимых домовнового и более комфортного жилья, улучшение тем самым их жилищных условий. Значимость и масштабность проекта
Проект имеетбольшое значение как для города в целом, так и для Нижегородского района вчастности. Значимость проекта обуславливается:
Значительнымразмером жилого комплекса и большим объемом строительных работ,
Большимобъемом работ по расселению жильцов сносимых домов,
Расположениемжилого комплекса в самом центре города, в его исторической части, что важно сточки зрения поддержания комплексного архитектурного облика города в этой части.Ожидается, что после реализации проекта ул. Грузинская станет еще болеепрестижным и респектабельным местом города как с точки зрения проживания, так ис точки зрения ведения бизнеса.
Высокимклассом реализации проекта. Предполагается, что жилой комплекс задаст в НижнемНовгороде новый, более высокий уровень требований к жилым комплексам такогокласса, поскольку выбранный набор характеристик дома пока не имеет аналогов вгороде и изменит представления обеспеченных нижегородцев о качественном жилье. Гарантии инвесторам
Тщательноеисполнение взятых на себя обязательств по отношению к инвесторам и покупателямООО «Эгна-Строй» гарантирует за счет:
Значительногообъема собственных финансовых средств, 19-летнего опыта работы на рынке, в т. ч.7лет работы в строительстве,
Большогоопыта по возведению жилых и офисных объектов различной сложности,
Отличнойрепутации как самой компании, так и ее владельцев,
Значительногоопыта кредитования и безупречной кредитной истории.
/>Приложения
Приложение 1.План-график осуществления строительных работ Этап 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 5 кв. 6 кв. 7 кв. 8 кв. 9 кв. 10 кв. 11 кв. 12 кв. 13 кв. Подготовка площадки Проведение фундаментных работ Монтажные работы, возведение конструкций Внутренние работы Кровельные работы Возведение спортивного комплекса Отделочные работы Благоустройство придомовой территории