Санкт-Петербургский техникум
отраслевых технологий,
финансов и права.
ОТЧЕТ О ПРАКТИКЕ
На тему: «Основныепринципы и порядок управления государственным
имуществом»
Выполнил:
Студент группы Ф-20
Карелин Е.Н.
Проверил:
Гулинский А.А.
Санкт-Петербкрг
2004 г.
Содержание
1. Введение 3
2. КУГИ 4
2.1.История комитета 4
2.2. Организационная структура 5
3. Основные положения 6
3.1.Правовое регулирование 6
3.2. Классификация правоотношений 7
3.3. Субъекты в сфере государственного управленияимуществом 8
4.Управление и распоряжение объектами нежилого фонда 10
5. Управление и распоряжение земельнымиучастками 14
6. Управление и распоряжение жилищнымфондом 18
8. Список литературы 20
1. Введение
Для прохождения практики я былнаправлен в Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) Московскогорайона Санкт-Петербурга. Главная задача этой организации является управление ираспоряжение государственным имуществом.
За время прохождения практики я работал с электроннойбазой данных объектов недвижимости находящихся в аренде, с базой данныхдоговоров связанных с объектами имущества находящихся в аренде. Ознакомился сразличными документами из области управления и распоряжения государственнымимуществом, к таким можно отнести различные договоры на объекты недвижимости,акты проверок этих объектов, паспорта на объекты недвижимости и.т.д.
Так же я ознакомился с теорией управлениягосударственным имуществом, о чем и написал в данном отчете.
2. КУГИ
2.1 История комитета
Комитет по управлению городским имуществом был созданв сентябре 1991 года как правопреемник Главного управления имуществ ИсполкомаЛенсовета, в компетенцию которого входило управление имуществом, находящимся всобственности Ленинграда.
В октябре 1991 года Госкомимущество России делегировалКомитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга права пораспоряжению и управлению федеральной собственностью. В январе 1992 годаКомитет был наделен правами территориального агентства Госкомимущества России,а в мае 1998 года, в соответствии с Соглашением, подписанным АдминистрациейСанкт-Петербурга и Мингосимуществом России, — полномочиями территориального органаМинистерства государственного имущества Российской Федерации.
В начале 1992 года начался процесс приватизациигосударственных предприятий. В это же время в структуре Комитета былиобразованы Центральное и районные (городские) агентства по управлению городскимимуществом, которым переданы функции по оформлению договоров: арендынедвижимого имущества, об инвестиционной деятельности, залога и иных сделок, врезультате которых возникают, изменяются или прекращаются права на объектынедвижимости.
Деятельность Комитета по управлению городскимимуществом осуществляется в соответствии с Положением о Комитете, а такжеразработанными Комитетом и принятыми Правительством Санкт-Петербурга«Концепцией системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга» и«Концепцией управления государственными предприятиями, учреждениями иреализации прав Санкт-Петербурга как участника в коммерческих и некоммерческихорганизациях».
Впервые в России Законодательным СобраниемСанкт-Петербурга в сентябре 1997 года был принят закон Санкт-Петербурга «Опорядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которыхявляется Санкт-Петербург». Данный закон установил порядок определенияставок арендной платы на основании ее рыночной стоимости с применением методовмассовой и индивидуальной оценки.
2.2. Организационная структура
2. Основные положения
3.1 Правовое регулирование
Все источники права, регулирующие имущественныеотношения с участием государства, составляют целостною систему гражданского,бюджетного и административного законодательства России, обладающую следующимипризнаками.
1. Даннаясистема источников включает в себя как нормативные акты федеральных органоввласти, так и нормативные акты субъектов Российской Федерации. Всоответствии с конституцией Российской Федерации федеральная государственнаясобственность и управление ею находятся в ведении Российской Федерации. Сдругой стороны, вопросы владения, пользования и распоряжения находятся всовместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской
2. Системуисточников правового регулирования образуют как законодательные, так иподзаконные акты. Законодательными актамиявляются нормативные акты высших органов государственной власти, которые имеютверховенство, то есть большую юридическую силу над подзаконными актами.Законодательные акты имеют свою внутреннюю иерархию.
Основным законом, имеющим наивысшую юридическую силуявляется конституция Российской Федерации. Конституция устанавливает основныепринципы правового регулирования. Далее следуют федеральные конституционныезаконы. Следующими в иерархии являются федеральные законы.
3.Нормативные акты, регулирующие имущественные отношения, изменчивы. Это связано с постоянным изменением рыночныхотношений. Необходимость поддержки того или иного направления экономики,выявления новых источников пополнения бюджета становятся причиной постоянногоизменения законодательства.
3.2. Классификацияправоотношений.
Общественные отношения, возникающие между различнымисубъектами права при осуществлении государством деятельности по регулированиюэкономики, управлению государственным имуществом, можно разделить по следующимоснованиям.
По характеру содержания правоотношения подразделяются на регулятивные иохранительные. Регулятивные призваны урегулировать деятельность субъектов.Охранительные правоотношения возникают, направлены на урегулирование отношений,основанием которых является правонарушение, причинение ущерба и прочее.
В зависимости от степени конкретизации сторон правоотношения делятся на относительные и абсолютные.В абсолютных указана только правомочная сторона. Относительные правоотношениявозникают между определенными субъектами, каждый из которых имеет права иобязанности.
В зависимости от вида деятельности, функции,выполняемой государством, правоотношенияделятся на нормотворческие, административные, гражданско-правовые,внешнеэкономические и другие.
В зависимости от характера участия государства правоотношения делятся на частные и публичные. Еслигосударство участвует как носитель власти – такие правоотношения называютсяпубличными. Если государство участвует как лицо, имеющее одинаковые права иобязанности с другими субъектами правоотношений — такие правоотношенияотносятся к частным.
3.3. Субъекты в сфере государственногоуправления имуществом
Во всех правоотношениях, государство действуетнепосредственно через свои органы, или опосредованно через созданные имюридические лица. Таким образом, государство действует как множество субъектовнаделенных своими правами и обязанностями. Органы государственной властивзаимодействуют друг с другом, но каждый наделен своей компетенцией в сфереуправления государственным имуществом.
1.Федеральное собрание Российской Федерации – принимает федеральный закон о федеральном бюджете, то есть утверждаетформы образования и расходования фонда денежных средств, предназначенных дляфинансового обеспечения задач и функцийгосударства и местного самоуправления; утверждает отчет об исполнении бюджета.
2. ПрезидентРоссийской Федерации – определяетосновные направления развития и внутренней политики Российской Федерации.
3.Правительство Российской Федерации – обеспечиваетединство экономического пространства и свободу экономической деятельности,свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств; осуществляетуправление федеральной собственностью; принимает меры по регулированию рынкаценных бумаг и.т.д.
4.Министерство имущественных отношений и его территориальные органы (в Санкт-Петербурге – Комитет по управлению городским имуществомСанкт-Птербурга)* — является органом, обладающим наибольшим числом полномочийпо управлению государственным имуществом.
Данный орган государственной власти выполняетследующие функции:
А) Аналитическуюи подготовительную функции – анализируетпроцессы, связанные с управлением и распоряжением государственным имуществом ина основе полученных данных формирует предложения по улучшению методовуправления и распоряжения с целью повышения эффективности экономики.
________
*Приказом Министерства РФ от 10.09.98 № 216 КУГИСанкт-Петербурга наделен полномочиями территориального агентства.
Б) Нормотворческуюфункцию– разрабатываетпроекты законов и иных нормативных правовых актов по вопросам учета,управления, распоряжения, приватизации и контроля за использованиемгосударственного имущества.
В) Учетнуюфункцию– осуществляетучет федерального имущества, проводит в пределах своей компетенцииинвентаризацию объектов федеральной собственности, ведет реестр договоровдоверительного управления аренды и иного обременения федерального имущества.
Г)Контрольнуюфункцию – осуществляет непосредственно и через свои территориальные органыконтроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению исохранностью земельных участков и иного федерального имущества.
Д) Непосредственноуправленческую деятельность – осуществляетот имени Российской Федерации в установленном порядке управление и распоряжениефедеральным имуществом.
5.Российский фонд федерального имущества – осуществляет от имени Правительства России функции по продажефедерального имущества.
6.Отраслевые федеральные органы исполнительной власти – в рамках своей компетенции осуществляют координацию ифункциональное регулирование экономики.
7.Министерство юстиции Российской Федерации и его территориальные органы. Реализует право владения, пользования и распоряжениянаходящимся в оперативном управлении территориальных органовуголовно-исполнительной системы недвижимым имуществом.
4. Управление и распоряжение объектами нежилого фонда
Особенности правового режима объектов нежилого фондаформируются в зависимости от следующих наиболее важных факторов.
1. Принадлежность объектов к государственнойСанкт-Петербурга или федеральной собственности.
2. Принадлежность объектов к государственной казнеСанкт-Петербурга или закрепленность за предприятиями на праве хозяйственноговедения
3. Принадлежность объектов к памятникам истории икультуры.
В зависимости от этого объекты делятся на: запрещенные к обороту,
ограниченныев обороте или к свободным в гражданском обороте объектами.
Распоряжение объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности,является одной из важнейших функций КУГИ, призванной решать следующие задачи:
-обеспечение устойчивого потока доходов от объектов вбюджеты
Санкт-Петербургаи Российской Федерации.
-создание благоприятных условий для развития рыночныхотношений.
-привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости.Санкт-
Петербурга.
-оптимизация распределения объектов.
-минимизация затрат по содержанию системы управленияобъектами.
Распоряжениеобъектами нежилого фонда, входящими в состав государственной казны.
Распоряжение объектами, входящими всостав казны Санкт-Петербурга, осуществляют правительство Санкт-Петербурга,КУГИ и исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга в пределахпредоставленных полномочий.
Передачаобъектов нежилого фонда в аренду
Договор аренды является одним из наиболее распространенных вгражданском обороте.
Сдачаобъектов в аренду целевым назначением
Информация об объектах, предлагаемыхдля сдачи в аренду, размещается на www-сервереКуги по адресу www.commin.spb.ru, и в еженедельном бюллетене «Недвижимость Петербурга»- «Коммерческая недвижимость». В сообщении указываются подробные характеристикиобъекта (местоположение, площадь, этаж,вход состояние), а также ставка арендной платы за один квадратный метр в год.
Лицо, имеющее намерение заключитьдоговор в отношении объекта нежилого фонда, обращается районное отделение КУГИс заявкой, с приложением следующих документов:
1.Для юридических лиц:
-заверенная нотариально копия устава.
-копия свидетельства о регистрации
-копия свидетельства о присвоении ИНН
-выписка из протокола об избрании илиприказ, о назначении на должность руководящего лица, действующего в рамкахзакона.
-справка из банка об открытиирасчетного счета с реквизитами
-копия справки из Госкомстата
2.Для индивидуальных предпринимателей:
-копия свидетельства о государственнойрегистрации предпринимателя
-ксерокопия удостоверения личности
-копия свидетельства о присвоении ИНН
3. Для физических лиц:
-ксерокопия удостоверения личности
-копия свидетельства о присвоении ИНН
В регистрации заявки может бытьотказано в случаи отсутствия полного комплекта документов. После регистрациизаявки и присвоения ей регистрационного номера подразделения КУГИ осуществляетформирование пакета документов по объекту для дальнейшего рассмотрения заявки.
Принятиерешений по вопросу о сдаче в аренду объектов отнесено к компетенции городскойкомиссии по распоряжению объектами недвижимости.
Договор аренды объекта нежилого фондазаключается в соответствии с одной из примерных форм, утвержденныхраспоряжением КУГИ от 27.12.2000 № 2357-р.
Структура примерных договоров аренды:
-преамбула
-раздел «Общие положения»
-раздел «Права и обязанности»
-раздел «Платежи и расчеты по договору»
-раздел «Ответственность сторон»
-раздел «Изменение и расторжениедоговора»
-раздел «Особые условия»
-раздел «Прочие условия»
-раздел «Приложения»
-раздел «Подписи сторон»
Согласно ст.651 ГК РФ договор арендыздания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации. Договор аренды объекта нежилого фонда сроком менее года считаетсязаключенным, если между сторонами в письменной форме путем составления единогодокумента достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора.
Продажаправ аренды на торгах
Гражданским законодательством (ст.447 ГК РФ)предусмотрено, что договор может быть заключен на торгах.
Торги проводятся в форме конкурса,открытого по составу участников и закрытого по форме подачи конкурсныхпредложений. К участию в торгах допускаются физические и юридические лица,своевременно предоставившие надлежащимобразом оформленные документы, при условии, что эти лица не имеют задолженностиперед КУГИ.
Организатором проведения конкурсоввыступает ЗАО «Биржа «Санкт- Петербург». Арендодателем объектов нежилого фондавыступает Санкт- Петербург в лице КУГИ. КУГИ заключает договор с победителямиторгов.
Продажаобъектов нежилого фонда
КУГИ в праве принимать решение опродажи объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствиис федеральным законом «О приватизации государственного и муниципальногоимущества» и п.2 ст.28 Закона Санкт-Петербурга «О структуре Администрации Санкт-Петербурга».
Распоряжение КУГИ от 20.07.2001 №1089-р установила порядок принятия решений о продаже неликвидных объектовнежилого фонда. Неликвидными объектами нежилого фонда являются здания,строения, сооружения, помещения, в том числе встроено-пристроенные помещения вжилых домах, на предоставление в аренду, которых не поступило ни одной заявки.
КУГИ формирует пакет документов вобязательном порядке, включающий в себя распоряжение КУГИ о приватизацииобъекта нежилого фонда, и передает его в государственное учреждение посовершению сделок с имуществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» для проведенияв установленном порядке аукциона и последующего заключения договоракупли-продажи объектов нежилого фонда.
5. Управление и распоряжение земельнымиучастками
На сегодняшний день полномочиями по распоряжениюземельными участками обладают несколько органов исполнительной власти:
-Правительство Санкт-Петербурга
-КУГИ
-Администрации районов Санкт-Петербурга
Объектыземельных отношений
В соответствии ст.6 Земельного кодекса объектамиземельных отношений являются:
-земля как природный объект и природный ресурс
-земельные участки
-части земельных участков
Согласно Федеральному закону от 10.01.02 № 7-ФЗ «Обохране окружающей среды» природный объект – это «естественнаяэкологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы,сохранившие свои природные свойства». Земля как природный ресурс, не можетпринадлежать никому на каком бы то ни было праве. Как природный ресурс онавыполняет две функции:
-служит в качестве средства производства в сельском илесном хозяйствах.
-является территориальной основой для осуществлениявообще, какой либо деятельности.
земельный участок является недвижимым имуществом и представляет собойчасть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены вустановленном порядке. (п.2 ст.6Земельного кодекса)
части земельных участков являются самостоятельными объектами земельныхотношений, но только в случаях, прямо указанных в Земельном кодексе или иныхфедеральных законах.
Категорияземель Санкт-Петербурга
Необходимо определить, к какой категории земельотносятся земли Санкт-Петербурга, поскольку от этого зависит определениеразрешенного использования. Согласно действующему Земельному (ст.83) иГрадостроительному (ст.38) кодексам Российской федерации, землиСанкт-Петербурга относятся к землям поселений.
Порядок использования земель поселений определяется всоответствии с зонированием их территорий. Документы зонирования территорийутверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местногосамоуправления.
Основаниявозникновения прав на земельные участки
В соответствии со ст.25 Земельного кодекса, права наземельные участки возникают по основаниям, установленным гражданскимзаконодательством, федеральными законами и подлежат государственнойрегистрации.
Основанием для государственной регистрации наличия,возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имуществои сделок с ним являются:
-договора и другие сделки в отношении недвижимогоимущества
-акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений
-свидетельства о праве на наследство
-вступление в законную силу судебных решений
-свидетельства о правах на недвижимое имущество
-иные акты передачи прав на недвижимое имущество
Передача всобственность физическим лицам земельных участков
Участки предоставляются гражданам в собственность илив аренду на торгах. Предоставление участков без проведения торгов допускаетсялишь в некоторых случаях.
Гражданин, имеющий намерение оформить участок всобственность, обращается в районный отдел КЗРиЗ по месту расположения участкас заявлением по утвержденной форме. Одновременно с подачей заявления предоставляет паспорт, а так же прилагаетплан и границ участка в трех экземплярах. В трехдневный срок с момента подачизаявления КЗРиЗ подготавливает и направляет в администрацию районаСанкт-Петербурга по месту расположения земельного участка проект распоряженияадминистрации района Санкт-Петербурга о передаче участка в собственностьгражданина.
В проекте распоряжения отражается:
-утверждение границ земельного участка
-площадь земельного участка
-условия (возмездное или безвозмездное) передача участкагражданину
-цена земли
Администрация района Санкт-Петербурга, в трехдневныйсрок издает распоряжение и направляет его копию в КЗРиЗ.
КЗРиЗ после получения копии распоряжения осуществляетследующие действия:
1. Обеспечивает кадастровый учет участка.
2. В трехдневный срок с момента проведения кадастровогоучета:
-подготавливает договор в трехэкземплярах
-направляет гражданину уведомление
3. В течение трех дней после подписания гражданиномдоговора и
получениядокумента об оплате цены участка направляет в администрацию района Санкт-Петербургаподписанный договор с необходимыми приложениями.
Администрация района Санкт-Петербурга втрехдневный срок с момента получения, подписанного гражданином договораподписывает договор и заявление в ГБР о государственной регистрации переходаправ собственности на участок.
Предоставлениеземельного участка на праве аренды
Предоставление земельных участков на праве арендыявляется реализацией принципа платности использования земли, согласно которомулюбое использование земли осуществляется за плату.*
Виды договоров аренды земельногоучастка
-распоряжением КУГИ от 01.03.95 № 102-р«Об утверждении примерного договора аренды земельного участка» — договор аренды,под цели, не связанные с возведением объектов недвижимости.
-распоряжением КУГИ от 12.03.02 № 442-р «Об утверждении формыпримерного договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях» — вслучаях проведения работ по возведению или реконструкции объектов недвижимостина земельном участке.
-распоряжением КУГИ от 16.04.02 № 684-р«Об утверждении типовой формы договора аренды земельного участка,предоставляемого для проведения изыскательных работ» — данная форма договораприменяется в случае возникновения необходимости установления возможностипроектирования и строительства на земельном участке.
_____________
*Оборот государственного недвижимого имущества иуправление государственной собственностью: Справочное пособие / Сост.Л.Г.Фридгант- СПб.: «. Леонтьевский центр», 2004. с.63.
В соответствии со ст.607 ГК РФ объектом договорааренды земельного участка всегда указывается, цель использования земельногоучастка. В предмете договора аренды земельного участка всегда указывается цельиспользования земельного участка.
Решение о заключении договора аренды земельногоучастка на новый срок принимается в порядке, аналогичном порядку принятиюрешения о предоставлении земельного участка в аренду. При заключении договорааренды на новый срок, условия могут быть изменены по согласию сторон.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжениедоговора аренды возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотреногражданским кодексом.
6. Управление и распоряжение жилищнымфондом
Понятие «жилое помещение» определено вст. 1 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга». Вкачестве жилого Закон рассматривает помещение, предназначенное и пригодное дляпроживания и зарегистрированное или учтенное органами инвентаризационного учетав качестве жилого.*
Предназначенность и пригодность дляпроживания предполагает соответствие помещения существующим санитарным итехническим нормам, установленным для жилого помещения.
В Санкт-Петербурге действует Положениеоб оценке непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянногопроживания, утвержденное распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 №591-р. Решение о непригодности жилого дома (помещения) для постоянногопроживания принимается главой администрации соответствующего района Санкт-Петербургана основании акта, подготовленного межведомственной комиссией.
Действующее законодательство допускаетперевод жилых помещений в нежилые и наоборот. Порядок перевода жилых в нежилыеопределен в Законе Санкт-Петербурга от 28.04.97 № 69-21 «О порядке и условияхперевода жилых домов и жилых помещений в нежилые»
Понятиежилого фонда
Согласно ст.1 Закона Санкт-Петербурга «О жилищнойполитике Санкт-Петербурга» совокупность жилых домов, а так же жилых помещений вдругих строениях, независимо от форм собственности, находящихся на территорииСанкт-Петербурга, образуют жилищный фонд в Санкт-Петербурге.**
Приватизацияжилых помещений
Согласно ст.1 Закона РФ «О приватизациижилищного фонда в Российской федерации» приватизация жилых помещений – этобесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации надобровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном имуниципальном жилищном фонде.***
__________
*Оборот государственного недвижимого имущества иуправление государственной собственностью: Справочное пособие / Сост.Л.Г.Фридгант- СПб.: «. Леонтьевский центр», 2004. с. 141.
** Там же, с. 146.
***Там же, с. 149.
Согласно ст. 7 Закона передачи жилых помещений в собственностьграждан оформляется договором передачи, заключенным органом государственнойвласти, органами местного самоуправления, предприятиями, учреждениями игражданином, получающим жилое помещение в собственность.
Порядок заключения данных договоров определен приказомЖилищного комитета мэрии Санкт-Петербурга от 01.07.96 № 32 «О порядкезаключения договоров передачи квартир в собственность граждан»
Согласно утвержденной данным приказом инструкции дляосуществления своего права на приватизацию жилья граждане обращаются вЦентральное городское или районные агентства приватизации с заявлением.
Сотрудник Агентства при приеме заявления проверяетдокументы, удостоверяющие личность граждан. При этом проверяется так же наличиерегистрации или прописки в паспорте.
К заявлению прилагаются следующие документы:
-справка (ф. 9) о прописке
-справка (ф. 7) характеристика жилого помещения
Справки имеют срок годности 30 дней с момента выдачи.Они должны содержать подписи всех должностных лиц и печать паспортной службы.
Договор передачи жилых помещений в собственность гражданзаключается на основании распоряжения главы районной администрации илируководителя Жилищного комитета.
П. 2 ст.223 ГК РФ устанавливает, что право собственности на объектнедвижимости возникает с момента его регистрации. Применительно к возникновениюправа собственности на приватизируемые жилые помещения соответствующее правилосодержится в ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российскойфедерации».
Таким образом, после заключения договора приобретательдолжен обратится ГБР с заявлением о государственной регистрации правасобственности на жилое помещение.
8. Списоклитературы
1. Оборот государственного недвижимого имущества иуправление государственной собственностью: Справочное пособие / Сост.Л.Г.Фридгант — СПб.: «. Леонтьевский центр», 2004.
2.