Содержание
Введение
Основная часть
1. Описание организации работы в процессе практики
2. Описание практических задач, решаемых за время прохождения практики
Заключение
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Введение
Отчет о преддипломной практики студентки СГА группы 3Ю-409, специальность «Юриспруденция» Малаховой С.Ю.
Прохождение преддипломной практики осуществлялось в ООО Юридический центр «Кворум», расположенный по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, пр.Октябрьский, 33, офис 1.
Руководителем моей преддипломной практики был директор ООО Юридический центр «Кворум» Трушина А.Л.
Сроки прохождении практики- с 19.01.2009г. по 13.02.2009г.
Тема моей выпускной квалификационной работы «Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости».
Целью прохождения практики явилось закрепление и обобщение знаний, полученных в СГА, а также подготовка экспериментального материала для написания дипломной работы.
В связи с поставленной целью задачами преддипломной практики являются:
ознакомление с нормативной базой, регламентирующей договорные отношения в области купли- продажи недвижимости;
ознакомление с организацией деятельности ООО Юридический центр «Кворум»;
ознакомление с организацией деятельности агенства недвижимости «Очаг»;
получение практических навыков юридической деятельности;
участие в судебных заседаниях судах общей юрисдикции;
подготовка проектов исковых заявлений, кассационных и апелляционных жалоб, подготовка проектов договоров, трудовых соглашений; заявления о возбуждении дела о банкротстве; подготовка проекта приказа о приеме на работу; проекта должностной инструкции; участие в юридических консультациях граждан.
Основная часть
. Описание организации работы в процессе практики
Прохождение преддипломной практики проходило в течении 4-х недель в рабочие дни в соответствии с индивидуальным планом. Практика проходила в ООО «Юридическом центре «Кворум».
ООО «Юридический центр «Кворум» является субъектом предпринимательской деятельности и действует на основании Устава общества, Конституции РФ, Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», нормативно- правовыми актами. В соответствии с Уставом ООО «Юридический центр «Кворум» является юридическим лицом и осуществляет свою деятельность на основании Устава и действующего законодательства РФ. Основной вид деятельности ООО «Юридический центр «Кворум» - оказание юридических услуг.
Основными видами деятельности общества являются:
Представительство в государственных органах; представительство в Арбитражных судах, судах общей юрисдикции, мировых судах, представительство в службе судебных приставов; регистрация ИП, ООО, ЗАО и др.; юридическая защита бизнеса; ликвидация предприятий; консультации по кредитованию; регистрация сделок с недвижимостью в юстиции; приватизация; налоговые и экономические споры, обжалование действий должностных лиц, административных взысканий; составление исковых заявлений, договоров; оформление, сопровождение сделок с недвижимостью (включая земельные участки); все виды юридических услуг; регистрация ИП, юридических лиц; бухгалтерская, налоговая отчетность, лицензирование. Трудовые отношения работников ООО «Юридический центр «Кворум» урегулированы Трудовым Кодексом РФ, трудовыми договорами. Штатная численность работников составляет 3 человека, из них - 1 юрист, 1 бухгалтер, 1 специалист по недвижимости. Виды юридических услуг ООО «Юридический центр «Кворум» приведены в схеме.
. Описание практических задач, решаемых за время прохождения практики
1 неделя.
ознакомление с уставными документами «Юридический центр «Кворум», Трудовым Кодексом РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», трудовыми договорами;
посещение учреждения юстиции г.Комсомольска-на-Амуре, агентства недвижимости «Очаг», расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Ленина, 28-23 с целью сбора необходимого материала для дипломной работы;
Виды деятельности агентства недвижимости «Очаг»: все операции с любой недвижимостью, купля-продажа, аренда, обмен жилья, оценка жилья для решения имущественных споров, работа с владельцами жилищных сертификатов и гражданами, получившими субсидию, коллекторские услуги. Из беседы с директором агенства недвижимости Ушаковым С.Г. мне стало известно, что в своей деятельности сотрудники агенства, исходя из имеющейся базы данных квартир, осуществляют подбор для клиентов вариантов квартир, дают юридические консультации клиентам по любым интересующим их вопросам, связанным с недвижимостью, осуществляют проверку подлинности документов, договоров, связанных с недвижимостью, проверка надежности партнеров, осуществляют гарантию безопасной передачи денег и юридическое сопровождение сделки купли- продажи недвижимости, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества;
изучение нормативных документов, регламентирующих договор купли- продажи недвижимости: Гражданского Кодекса РФ, Жилищного Кодекса РФ, Федеральных законов РФ, регламентирующих договор купли-продажи недвижимости, Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ, судебной практики.
На основании изученных нормативных актов мною была разработана классификация норм в договоре продажи предприятия, приведена в Приложении А и классификация видов недвижимого имущества, приведена в Приложении Б.
Также я участвовала в подготовке юридических документов:
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Логачева В.Е. к «такси Мечта» о возмещении ущерба, причиненного дорожно-транспортным происшествием;
подготовка проекта искового заявления Фридман С.Е. о признании лица утратившим право на жилое помещение;
подготовка проекта искового заявления в мировой суд Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по иску Родиной И.Р. к ОАО «Дальневосточная компания электросвязи» о защите прав потребителей, перерасчете за оказанные услуги связи и возмещении морального вреда;
участие в судебном заседании мирового суда Центрального района г. Комсомольска-на-Амуре по иску Саморядова С.Г. к ИП «Сенотрусова» по защите прав потребителей;
подготовка проекта заявления об утере подлинников документов на имя Саяпиной О.Г.;
подготовка проекта заявления о государственной регистрации договору купли-продажи квартиры;
подготовка проекта заявления от покупателя Зинченко С.Г. о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности;
участие в заседании мирового суда Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по гражданскому делу Моисеенко Г.Е. о взыскании дебиторской задолженности за теплоэнергию;
подготовка к проведению юридических консультации с населением города;
участие в проведении юридических консультаций с гражданами.
Так, обратилась Петухова К.Е. за юридической консультацией. Из объяснения Петуховой К.Е. следует, что она сдавала принадлежащую ей приватизированную квартиру без оформления договора найма жилого помещения. К Петуховой К.Е. стали поступать жалобы от соседей о том, что квартиранты нарушают покой соседей, устраивают пьянки в квартире. Петухова К.Е. выселила квартирантов, вернув им деньги за сдачу квартиры. После отъезда квартирантов, ею было обнаружено, что из квартиры было похищено часть ее имущества. Петуховой К.Е. было разъяснено, что по факту хищения ее имущества она имеет право обратиться в органы милиции.
Также обратился за юридической консультацией Малеев А.Л. Он рассказал, что в период брака Малеевы приобрели частный дом в г.Комсомольске-на-Амуре. Право собственности на данную квартиру оформлено на имя супруги. После расторжения брака бывшая супруга предложила Малееву А.Л. выплатить половину стоимости за дом, однако сумма, которую она предлагала, не соответствует реальной стоимости доли. Мною было дано разъяснение, что для восстановления своих гражданских прав Малеев А.Л. может подать исковое заявление о признании за ним права собственности на ½ доли в спорном домовладении, и дан примерный образец написания искового заявления.
неделя
участие в заседании Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре по заявлению Франчук О.К. об установлении факта принадлежности документов;
участие в заседании мирового суда Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по гражданскому делу по иску Романенко Н.Г. о взыскании алиментов;
подготовка проекта заявления о возбуждении дела о банкротстве;
подготовка проекта искового заявления ИП Осиновой К.Е. о взыскании задолженности с работника при увольнении;
подготовка проекта искового заявления в мировой суд Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по иску Беркетовой Л.Г. к Сербину И.А. о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Сеченко Н.Г. к Сеченко Б.Ю. об установлении отцовства и взыскании алиментов;
- подготовка проекта трудового соглашения;
подготовка проекта типового договора купли-продажи земельного участка;
подготовка проекта заявления от продавца Олегиной А.Б. о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
подготовка проекта заявления от имени Дуваевой Б.Н. об отмене доверенности на совершение сделок с недвижимостью;
участие в проведении юридических консультаций с гражданами.
Так, обратилась Новикова А.С. за юридической консультацией. Из объяснения Новиковой А.С. следует, что в ноябре 2008г. она приобрела квартиру у продавца квартиры Петрова А.С. по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул.Котовского,6-9. Сделка купли- продажи недвижимости осуществлялась через агентство недвижимости «Акт +». Продажа квартиры была оформлена в установленном законом порядке в учреждении юстиции, деньги от продажи квартиры были переданы продавцу квартиры Петрову А.С. После заселения в приобретенную квартиру, через 2 недели к Новиковой А.С. обратился мужчина, представился собственником квартиры Петровым А.С. и пояснил, что паспорт на его имя у него был похищен, квартиру он не продавал. Было установлено, что неизвестное лицо по поддельному паспорту произвело от имени продавца квартиры Петрова А.С. продажу квартиры. В действиях неизвестного лица усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ст.159 ч.3. УК РФ. Новиковой А.С. было рекомендовано обратиться в органы милиции с заявлением по факту мошенничества, был составлен проект заявления в милицию. Также Новиковой А.С. было рекомендовано обратиться в агенство недвижимости «Акт +» с заявлением о наступлении страхового случая, о возмещении ущерба, причиненного в результате действий неизвестного лица, так как сделка купли- продажи квартиры была застрахована.
Также обратился за юридической консультацией Невзоров Г.З., который отдал в химчистку костюм стоимостью 1500 рублей. В результате несоблюдения технологии чистки костюм был испорчен. В соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» мною была составлена претензия руководству предприятия с требованием возместить расходы и ущерб от причиненного вреда.
Также обратились за юридической консультацией Романенко Г.В. с просьбой разъяснить тарифы на электроэнергию. Мною были даны разъяснения по тарифам.
Тарифы - это система ценовых ставок, по которым осуществляется расчет за электрическую энергию, а также за услуги, оказываемые организациями, осуществляющими регулирующую деятельность.
Ценообразование - процесс расчета и установления регулируемых тарифов (цен). Орган исполнительной власти субъекта РФ в области государственного регулирования тарифов - Федеральная служба по тарифам ФСК. Тарифы энергетических компаний не должны превышать предельно допустимые нормы, установленные приказами Федеральной службы по тарифам РФ. Было установлено, что тарифы ОАО «Дальневосточная энергетическая компания»-«Хабаровскэнергосбыт» не превышают предельно допустимые нормы, установленные приказами Федеральной службы по тарифам РФ.
неделя
составление апелляционной жалобы в Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре от частного обвинителя (потерпевшей) Франчук Г.Е. по уголовному делу по обвинению Перелыгиной А.К. по ч.1 ст.130 УК РФ в связи с прекращением уголовного дела на основании п.3 ч.1 ст.24 УПК РФ в связи с истечением сроков уголовного преследования от 05.11.2008г.;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Ревзиной Г.И. к Ревзину В.А. о расторжении брака;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Петренко Т.Г. к ИП Саяпин К.К. о восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула;
подготовка проекта искового заявления в Арбитражный Суд Хабаровского края по иску ОАО «Контакт» к ИП Сергеев И.Г. о взыскании задолженности за услуги связи, оплате судебных расходов и об уплате неустойки;
подготовка проекта искового заявления в Арбитражный Суд Хабаровского края по иску ООО «Шанс» к ООО «Аполлон» о взыскании суммы долга, штрафных санкций, процентов за пользование чужими средствами в связи с неисполнением договора по поставке продукции;
подготовка проекта заявления об установлении факта принадлежности документов;
подготовка проекта доверенности на дарение квартиры от имени Камышевой С.Ю.;
участие в заседании Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре по иску Авакумова Ф.Г. к ЧОП «Медведь» о восстановлении на работе;
подготовка проекта искового заявления в мировой суд Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по иску Зинюковой Л.Д. к МУП Служба заказчика № 1 о защите прав потребителей, принуждении выполнить работы, взыскании убытков и морального вреда;
участие в заседании комитета кредиторов по делу о банкротстве ООО «Меридиан», подготовка протокола заседания комитета кредиторов;
участие в заседании мирового суда Центрального округа г.Комсомольска-на-Амуре по иску Устимовой Г.Ш. к ПЖРЭТ № 1 о защите прав потребителей, принуждении выполнить работы, взыскании убытков и морального вреда;
участие в заседании Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре по иску Усова К.Е. к Шишневу К.А. о взыскании материального и морального вреда в связи с дорожно- транспортным происшествием;
подготовка проекта трудового соглашения;
подготовка проекта доверенности на покупку квартиры от имени Калинина Г.В.;
участие в заседании мирового суда Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по гражданскому делу по иску Мосенко Г.И. о взыскании алиментов;
подготовка должностной инструкции;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Можаева Ф.Г. к ООО «Магистраль» о восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула;
подготовка проекта искового заявления в мировой суд Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по иску Шишкиной Н.П. к ОАО «Дальэнергомонтаж» о восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула;
разработка договора продажи предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам. Элементы, входящие в состав предприятия: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги, другие исключительные права. Существенными условиями договора являются условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, то есть точное определение элементов имущественного комплекса, осуществляемое на основе полной инвентаризации. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе инвентаризации и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, именно с этого момента у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость. По общему правилу, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойку и т.п.);
участие в проведении юридических консультаций с гражданами.
Так, обратилась Моисеева З. за консультацией. Моисеева Е., а также двое детей Моисеевой Е. (1986 г. рождения и 1991 г.рождения) проживали в квартире жилой площадью 37,3 кв. м. Данная квартира состояла из трех комнат - двух смежных 17,7 кв.м, 11,5 кв.м и одной изолированной 8,1 кв.м.
Моисеева З. является свекровью Моисеевой Е. После смерти в 2007г. ее сына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложились неприязненные отношения; от обмена квартиры Моисеева Е. отказалась.
Мною были даны разъяснения по данному делу.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого повешения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плат во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Из объяснения следует, что Моисеевы проживают в данной квартире по договору социального найма. На каждого проживающего в квартире жильца приходится в среднем по 9,3 кв. м. жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м., в которой проживает Моисеева З., изолированная. Моисеева З. длительное время пользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами. Между ними имеется устное соглашение о порядке пользования данной квартирой.
Согласно ст. 49 ЖК РФ, по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Согласно ст. 60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Согласно ст. 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с жилищным кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Считаю, что возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием для заключения отдельного договора найма. На каждого проживающего в данной квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м., на которую Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма, изолированная. Между Моисеевыми было устное соглашение о порядке пользования квартирой, согласно которому Моисеева З. длительное время пользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием для заключения отдельного договора найма. Не может служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади.
4 неделя
подготовка проекта приказа о приеме на работу;
подготовка проекта должностной инструкции;
участие в заседании Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре по гражданскому делу по иску Манкиной Я.К. об установлении отцовства и взыскании алиментов;
подготовка проекта доверенности на покупку квартиры от имени Калинина Г.В.;
подготовка проекта трудового соглашения;
участие в заседании мирового суда Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по гражданскому делу по иску Курочкина С.К. о взыскании алиментов;
подготовка проекта доверенности на приватизацию квартиры от имени Морозова А.Р.;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Мошкиной У.Ф. к Мошкину Б.Ю. о расторжении брака;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Ивановой Е.В. к ИП Масова Т.Г. о восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Козиной Г.И. к ПАТП №1 о возмещении ущерба, причиненного дорожно-транспортным происшествием;
- участие в заседании мирового суда Центрального района г. Комсомольска-на-Амуре по административному иску Юрьева В.К. к государственному инспектору территориальной государственной инспекции труда в г.Комсомольске-на-Амуре по трудовым спорам;
разработка проекта договора возмездного оказания услуг. Мною был разработан договор об оказании услуг электрической связи. В договоре предусмотрены следующие статьи: предмет договора, условия оказания услуг связи, права и обязанности сторон, стоимость услуг и порядок расчетов, ответственность сторон, срок действия договора и условия изменения и расторжения договора, форс-мажор, дополнительные условия, контакты, место нахождения и реквизиты сторон;
-разработка проекта договора купли- продажи недвижимости. В договоре должны быть предусмотрены следующие разделы: преамбула договора, предмет договора, порядок передачи имущества, форма и сроки платежа, обязанности сторон, ответственность сторон, заключительные положения, реквизиты сторон. Образец договора приведен в Приложении В;
подготовка проекта искового заявления в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре по иску Жарикова А.В. к ООО «Восток» о восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула;
подготовка проекта искового заявления в мировой суд Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по иску Юрьевой Л.Н. к ОАО «Дальсвязь» о признании приказа № 51 незаконным, восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула;
участие в заседании Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре по иску Непомнящих Ф.Х. к ИП Жевора С.Г. о восстановлении на работе;
участие в заседании мирового суда Центрального округа г. Комсомольска-на-Амуре по гражданскому делу по иску Скрипникова В.К. о взыскании алиментов;
разработка договора купли-продажи жилых помещений. По договору купли- продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст.130 ГК РФ. Сторонами договора могут быть любые лица (физические, юридические), в том числе и субъекты предпринимательской деятельности. Существенными условиями договора являются предмет и цена. В договоре должны быть указаны условия, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
Жилое помещение-это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах. Существенными условиями договора продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие право пользования этим жилым помещением, является, помимо предмета и цены договора, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на жилое помещение;
подготовка проекта искового заявления ИП Литовченко о взыскании задолженности с работника при увольнении;
разработка договора аренды нежилого помещения для ООО «Саян», которое сдает в аренду нежилые помещения для различных целей (игровой клуб, видеопрокат, парикмахерская, фотосалон и т.д.). Мне было поручено разработать типовой бланк договора. По договору аренды части нежилого помещения арендодатель (ООО «Саян») обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору часть нежилого помещения. Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. должен быть указан конкретный адрес; если речь идет об аренде помещения - его местонахождение в здании. Также договор должен предусматривать размер арендной платы.
разработка типового договора купли-продажи недвижимости. Существенными условиями договора являются предмет и цена. В договоре должны быть указаны условия, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является другое лицо, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества. Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случаев договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, именно с этого момента у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость. Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
участие в проведении юридических консультаций с гражданами.
Так, обратилась Есина М.Г. за юридической консультацией. Из объяснения Есиной М.Г. следует, что она в магазине «Двери-центр» приобрела металлические двери. После установки дверей работниками магазина «Двери-центр» было обнаружено, что дверная коробка неплотно примыкает к проему. Есиной М.Г. было рекомендовано обратиться с претензией к администрации магазина «Двери-центр» о переустановке дверей, и в случае неисполнения ее требований с исковым заявлениям о взыскании ущерба за товар ненадлежащего качества.
Также за юридической консультацией обратился Зинюков К.Е. Он рассказал о том, что является собственником домовладения, находящегося в общей долевой собственности. Совладелец дома продал свою часть дома, не поставив Зинюкова К.Е. в известность. Мною было объяснено, что Зинюков К.Е. имеет преимущественное право на покупку спорной доли, и предложено составить исковое заявление;
-подготовка отчета о прохождении практики в ООО «Юридический центр «Кворум». Получение характеристики от руководителя преддипломной практики.
Заключение
Пройденная мною преддипломная практика в ООО «Юридический центр «Кворум» была эффективной. За время прохождения практики я была ознакомлена с основными направлениями деятельности ООО «Юридический центр «Кворум», общей организацией работы и делопроизводством; организацией работы по приему граждан и юридическому сопровождению предприятий, подготавливала проекты различных юридических документов, принимала участие в юридических консультациях граждан, присутствовала в судебных заседаниях.
За время прохождения преддипломной практики я ознакомилась с уставными документами юридической фирмы ООО «Юридический центр «Кворум», а также с нормативно-правовыми актами, регламентирующими деятельность общества, изучила действующее законодательство России, нормативные акты, регламентирующие договор купли-продажи недвижимости, приобрела практические навыки юридической деятельности, собрала необходимый материал для написания дипломной работы по теме «Правовое регулирование договора купли- продажи недвижимости».
Я была ознакомлена с процессуальными документами, в частности с исковыми заявлениями и отзывами на них, порядком их составления и подачей их в суд. Принимала участие в заседаниях суда по гражданским делам, участвовала в составлении процессуальных документов по гражданским и уголовным делам. Изучила тактику и правила проведения юриста в судебных заседаниях.
В ходе преддипломной практики мною были выявлены проблемы, возникающие при договорных отношениях купли- продажи недвижимости. Так, в практике, часто практикуются предварительные договора купли-продажи недвижимости. Предварительные договоры купли-продажи квартир являются, по существу, ничтожными сделками, не порождающими никаких юридических последствий для граждан по строительству и передаче им в собственность квартир. Различные вариации договоров с предоставлением векселя, заключением соглашения об обеспечении обязательств не меняют природы данных видов договоров. Также распространены мошенничества при сделке купли- продажи недвижимости.
Наибольшие затруднения для меня вызывала подготовка и составление документов, их техническое оформление. Также возникают проблемы в общении с гражданами в связи с отсутствием навыков по установлению психологических контактов, оценки их поведения и выбору правильного решения.
В ходе преддипломной практики я приобрела практические навыки по закреплению и применению полученных в академии теоретических знаний, а также выявления пробелов в знаниях теории. Несмотря на то, что продолжительность практики не позволяет в полном объеме освоить все направления юридической деятельности, она дает возможность получить начальную практическую подготовку, оценить уровень своей подготовки и правильность выбора будущей специальности. Считаю, что программу преддипломной практики я выполнила в полном объеме, получив необходимые практические навыки и закрепив полученные теоретические знания и считаю цель практики достигнутой.
По моему мнению, необходимы некоторые предложения по совершенствованию организации работы ООО «Юридический центр «Кворум». Считаю, что необходима большая реклама деятельности ООО «Юридический центр «Кворум» в газетах, на телевидении, различных организациях; наличие наглядной вывески в здании пр.Октябрьский, 33 по месту расположения ООО «Юридический центр «Кворум». В помещении ООО «Юридический центр «Кворум» желательна установка стационарного телефона, ксерокса, факса, организационной техники.
Мною была достигнута практическая цель - были исследованы договорные отношения в области купли- продажи недвижимости; выявлены проблемы, приобретены навыки практической работы, собран материал для написания выпускной квалификационной работы. За время прохождения практики я получила большой опыт в общении с клиентами и составлении юридических документов и считаю знания, полученные в ходе практики значительными и необходимыми.
договор продажа недвижимость
Приложение А
Классификация норм в договоре продажи предприятия
Приложение Б
Виды недвижимого имущества
Приложение В
Договор
купли-продажи недвижимости
г. Комсомольск-на-Амуре 16 ноября 2008 г.
Общество с ограниченной ответственностью «Саян», именуемое в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, в лице директора Милюкова Сергея Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Маяк», именуемое в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, в лице директора Ефимова Олега Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
.1 Продавец передаёт, а ПОКУПАТЕЛЬ приобретает в собственность и обязуется оплатить объект недвижимости - здание холодильника на 500 тонн общей площадью 637.5 кв.м. с компрессорной и бетонной площадкой, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, Северное шоссе, б/н.
Данные, определяющие расположение объекта, указаны в техническом паспорте Бюро технической инвентаризации.
.2 Объект принадлежит на праве собственности ПРОДАВЦУ на основании договора купли-продажи от 01 сентября 2004 года.
Объект расположен на земельном участке площадью 5703.8 кв.м., который используется ПРОДАВЦОМ на основании акта фактического использования от 31 января 2007 года.
.3 Стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.
ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА
.1 Право собственности на объект переходит ПОКУПАТЕЛЮ с момента государственной регистрации этого права в установленном порядке. Заявление на регистрацию перехода права собственности подаётся сторонами в течении 30 дней с даты полной оплаты по настоящему договору.
Прав пользования, риск порчи или случайной гибели объекта переходят в ПОКУПАТЕЛЮ с даты подписания сторонами акта приёма-передачи.
.2 Фактическая передача объекта недвижимости ПРОДАВЦОМ и принятие его ПОКУПАТЕЛЕМ осуществляется по акту приема-передачи в срок до 1 июля 2007 года, но не ранее даты поступления на счёт ПРОДАВЦА суммы предоплаты в соответствии с п. 3.1. договора.
.3 Исполнение настоящего договора сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами по поводу продаваемого объекта недвижимости.
.4 ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент сделки объект свободен от прав третьих лиц (не продан, не заложен, в споре, под запрещением, арестом не состоит)
ФОРМА И СРОКИ ПЛАТЕЖА
.1 ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦУ стоимость приобретаемого объекта в следующем порядке:
500 000 (пятьсот тысяч) рублей - в течении 10 дней с даты подписания договора;
500 000 (пятьсот тысяч) рублей - до 1 сентября 2007 года;
оставшаяся сумма в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в срок до 31 декабря 2007 года.
Оплата по настоящему договору производится путем перечисления на расчетный счет ПРОДАВЦА.
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
.1 ПРОДАВЕЦ обязуется:
.1.1 передать ПОКУПАТЕЛЮ объект недвижимости по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.2. договора.
.1.2 Подать совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект в соответствии с п. 2.1. договора.
.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
.2.1 Принять объект недвижимости по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.2 настоящего договора.
.2.2 Оплатить стоимость объекта в соответствии с условиями настоящего договора.
.2.3 Подать совместно с ПРОДАВЦОМ заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект в соответствии с п. 2.1. настоящего договора.
.3 Расходы по государственной регистрации перехода права собственности стороны несут поровну.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
.1 В случае неисполнения сторонами своих обязанностей по настоящему договору, виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
.1 Настоящий договор вступает в действие с даты его подписания сторонами, прекращает своё действие после исполнения сторонами обязательств по нему.
.2 Расторжение договора возможно с случае, если одна из сторон не выполняет свои обязанности по настоящему договору. При этом, сторона, виновная в расторжении договора, возмещает другой стороне убытки, вызванные расторжением договора.
.3 Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, имеющих одинаковое юридическое значение. Первый экземпляр передается регистрирующему органу, второй передается ПРОДАВЦУ, третий - ПОКУПАТЕЛЮ.
Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны в случае, если они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.
.4 Споры по настоящему договору разрешаются сторонами в арбитражном суде Хабаровского края.
Общество с ограниченной ответственностью «Саян», именуемое в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, в лице директора Милюкова Сергея Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Маяк», именуемое в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, в лице директора Ефимова Олега Викторовича.
ПРОДАВЕЦ: ПОКУПАТЕЛЬ:
ООО «Саян» ООО «Маяк»
г. Комсомольск-на-Амуре г. Хабаровск
Северное шоссе, б/н ул. Ленина,57
ИНН 2717010506/КПП 270301402 ИНН 2721110902/КПП 271405156
р/с 40702810100010007105 р/с 40702810408030002181
ОАО КБ «Дземги» ФАКБ «Региобанк»
г. Комсомольск-на-Амуре
к/с 30101810800000000140 к/с 30101810700000000561
БИК 040825773 БИК 040825562
Директор Директор
_____________________ _______________________
/Милюков С.Н./ /Ефимов О.В./